生产生活物流园家新建材仓储中心可行性研究报告 47页

'生产生活物流园《家新建材仓储中心》项目投资可行性研究报告第一章总论**市家新商贸有限公司（筹）在对****国际商贸城•家居建材交易中心的市场前景进行了充分调查，对***工业园区生产生活物流园发展规划进行了充分的产业政策确认，对******区域的特殊交通地理位置的全面分析；并对家新建材仓储中心建设项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、现代商贸服务业产业发展规划政策等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了《***市家新建材仓储中心项目可行性研究报告》。1.1、项目概况及目标1.1.1、项目名称：**市家新建材仓储中心1.1.2、建设地点：******村五组，一环路沿线与**大道沿线交口东南；处于***国际商贸城•家居建材交易中心产业带和*****生产生活物流园区域，**市对内外优势仓储区域。1.1.3、项目建设用地：占地39960m²（约合60亩），采用租赁方式，租赁期限30年，土地性质工业工地。1.1.4、建设单位：***商贸有限公司（筹）1.1.5、建设期限：2年***家新建材仓储中心项目拟建在******五组，一环路沿线与***大道沿线交口东南，紧邻***国际商贸城•家居建材交易中心产业带。该项目处于***大道和南一环快速线上，通达***市区乡镇各区域、*********专线，处于******市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 工业园区生产生活物流园区域腹地，将为建材仓储最优综合成本的现代商贸服务体系重要配套。家新建材仓储中心项目规划占地约60亩，总投资2800万元人民币。项目拟建总建筑面积41420平方米，其中：建材仓储区28500平方米；综合信息电子商务服务中心2900平方米，道路绿化停车场10020平方米。4项目分二期进行建设：E一期总投资1600万元，形成建筑面积28900平方米的投资，分别建成综合信息电子商务服务中心2900平方米、建材仓储区18000平方米、道路绿化停车场8000平方米。E二期总投资1200万元，形成建筑面积12520平方米的投资，建成建材仓储交易区10500平方米、道路、绿化、停车场2020平方米。4项目建设目标：E建材及家居仓储月吞吐量达到10万立方米以上，年宏观建材仓储及相关服务产值1000万元以上，且年均递增25%以上；E与近50家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材市场信息服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材信息化电子商务服务；E建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；E现代建材仓储信息电子商务综合服务体系初步形成。本项目的建设对促进***市品牌家居/建材城做到了综合的服务和优越配套；实现了在*****市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 区域家居/建材业激烈竞争的差异化发展。促进***市生产生活物流园的优化发展；促进***市现代商贸服务产业市场的良性发展。宏观上对***市***镇产业规划和经济发展起到推进作用。具有十分重要的现实意义和经济社会效益。1.2、编制依据及研究范围1.2.1、编制依据1.2.1.1、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发［2007］7号）；1.2.1.2、《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发〔2008〕11号）；1.2.1.3、《***省人民政府关于进一步加快发展服务业若干问题的意见》；1.2.1.4、《***省人民政府关于进一步加快发展生产性服务业若干问题的实施意见》；1.2.1.5、《***省人民政府关于进一步加快发展民生性服务业若干问题的实施意见》；1.2.1.6、《***省服务业发展总体规划》；1.2.1.7、《***市服务业发展总体规划》；1.2.1.8、《***市“十二五”民营经济发展规划》；1.2.1.9、《***市“十二五”现代服务业发展规划》；1.2.1.10、《***市“十二五”市场体系建设规划》；1.2.1.11、《***市“十二五”现代物流产业建设规划》；1.2.1.12、《***关于商贸、物流等现代服务业发展规划》；1.2.1.13、国家、***省、***市、***市国民经济和社会发展第**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 十二个五年计划；1.2.1.14、国家发改委、住房和城乡建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》；1.2.1.15、***市家新建材仓储中心项目意向性规划布局；1.2.1.16、其他文件和协议。1.2.2、研究范围1.2.2.1、项目建设的背景和必要性1.2.2.2、项目投资主体的情况1.2.2.3、行业分析及市场预测1.2.2.4、项目选址及建设条件1.2.2.5、项目布局及及各部分功能定位1.2.2.6、项目组织及管理系统1.2.2.7、项目效益评价及不确定性分析1.3、编制原则1.3.1、遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的仓储等服务业；积极发展仓储物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；城市发展规划要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。”来做好项目定位、进行项目设计。**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 1.3.2、按照国家发改委等六部委《关于加快我国现代服务业发展的若干意见》的通知要求，明确项目发展总体目标。1.3.3、根据***省、***市和***市“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。1.3.4、按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。1.3.5、***省及***市目前国民经济水平，现代服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。1.3.6、项目建设以建材类区域的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。1.3.7、项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。1.3.8、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。1.3.9、其它规定及客户要求。1.4、主要经济技术指标项目于2012年1月筹备开工建设，并可于2013年12月全部完工。整个项目预计于2014年达到全部的经营规模、功能完善能力，进入正常营运。预测可以年实现营业收入1465万元。具体指标如下：1.4.1、主要经济技术具体指标序号项目单位指标备注建筑数据指标1总建筑面积平方米4100075%用于仓储服务；5%**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 用于办公信息服务、20%道路、绿化2容积率1.033建筑密度％74.944建设工期月24经济效益指标5项目总投资万元28006年平均收入额万元1465正常营运年1.4.2、运营收入的测算如下表：项目投资期正常运营年份2012年2013年2014年1、仓储租赁收入0.00201.5287.402、综合服务中心租赁收入0.0057.1129.103、装卸服务费0.00148.9221.404、信息电子商务系统服务费收入0.0077.7330.905、配送收入0.00209.7397.206、其他业务收入0.0058.599.00项目营业总收入753.41465.001.5、可行性研究结论1.5.1、***市家新建材仓储中心项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合***市把该区域作为***•***工业园区生产生活物流园区域对该宗地配套需求。**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 1.5.2、项目的建设将推动市委、市政府倡导的先进制造业与现代服务业“双引擎动力”，发展大服务，建设大市场，搞活大流通，努力把***市打造成为连接***、辐射***的区域性现代服务业中心要求。***镇现代服务业经济的发展，体系之进程，配套***•***工业园区生产生活物流园的建设，带动***镇当地经济快速发展；扩大***镇当地社会就业具有现实意义。1.5.3、建材仓储中心将依托******商贸城•家居建材交易中心和***镇独特区位优势条件,通过陆路、铁路便利的交通和信息电子商务平台，参与区域性市场竞争,降低建材业在***甚至在***地区的流通运营成本；有效实现***镇地方经济宏观现代服务业产值，增加***镇地方财税。1.5.4、项目的建设将成为推动***•***工业园区生产生活物流园的有利补充，促进***镇产业结构调整。仓储信息中心的建成,为整顿目前该区域零散的建材仓储,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为***镇发展现代服务产业的一支重要经济力量，促进***及***的现代商贸服务业的快速发展。4项目在市场、选址方面做了充分的考虑：针对******商贸城•家居建材交易中心市场前景和***市政府对***镇、***镇的产业发展规划，结合项目的地块区位，在规划定位上以建材仓储和信息电子商务平台为主，给******商贸城•家居建材交易中心和***•*****市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 工业园区生产生活物流园做专业仓储配套及信息化电子商务平台服务的提供。项目建设功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别市建设单位发起人在多年专业运营中商贸服务业市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建第二章项目建设的背景及必要性2.1、项目市场研究--PEST模型分析外部环境对市场作用的因素主要由政治法律（Political）、经济（Economic）、社会文化（Social）、技术(Technological)等环境因素构成，建立在这几种要素基础上的市场宏观经济环境分析方法称为PEST模型分析法。2.1.1、政策法律因素的分析2.1.1.1、仓储业（现代服务业）调整和振兴规划2009年2月25日，国务院常委会议审议并原则通过了十大产业振兴规划中的第十个产业——现代服务业，包括：1.基础服务（包括通信服务和信息服务），2.生产和市场服务（包括金融、仓储、物流、批发、电子商务、农业支撑服务以及中介和咨询等专业服务），3.个人消费服务（包括教育、医疗保健、住宿、餐饮、文化娱乐、旅游、房地产、商品零售等），4.公共服务（包括政府的公共管理服务、基础教育、公共卫生、医疗以及公益性信息服务等）。**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 现代服务业是相对于传统服务业而言，适应现代人和现代城市发展的需求，而产生和发展起来的具有高技术含量和高文化含量的服务业。现代服务业是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。国家支持物流业的大力发展充分发挥市场配置资源的作用，调动企业的积极性，从满足物流需求的实际出发，注重投资的经济效益。政府要为现代服务业的发展营造良好的政策环境，扶持重要的物流基础设施项目建设。统筹国内与国际、全国与区域、城市与农村物流协调发展，做好地区之间、行业之间和部门之间物流基础设施建设与发展的协调和衔接，走市场化、专业化、社会化的发展道路，合理布局重大项目。建立技术标准，推进一体化运作。按照现代物流理念，加快技术标准体系建设，综合集成仓储、运输、货代、包装、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等多种功能，推进物流一体化运作，提高物流效率。大力推进仓储服务的社会化和专业化。4随着***经济的快速平稳增长，商业、制造业、零售业、农业和建筑业等行业的大型企业对仓服务外包需求大增，此外中小企业对仓储租赁的需求也在不断上升。各行各业对仓储业需求的不断增加，使得仓储企业不断增加供给，行业销售收入不断增加。客户对仓储业的需求不仅仅是量上的，还需要仓储企业提供更为完善的仓储设施。传统的仓储设施已不能满足客户需求，客户越来越需要个性化的仓储服务和设施。仓储业内大型企业不断兴建新型仓储设施，如兴建信息化仓储设施。因此仓储业资产不断增加。4**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 加强对制造业物流分离外包的指导和促进，支持制造企业改造现有业务流程，促进仓储物流业务分离外包，提高核心竞争力。培育一批适应现代制造业物流需求的第三方物流企业，提升物流业为制造业服务的能力和水平。制定鼓励制造业与物流业联动发展的相关政策，组织实施一批制造业与物流业联动发展的示范工程和重点项目，促进现代制造业与物流业有机融合、联动发展。本项目作为某某经济技术开发区内的仓储物流中心，将紧紧围绕为相关制造业服务的宗旨，力争在有利政策及园区实际情况的基础上发展成为区域内一流的仓储服务中心。2.1.1.2***•***工业园区发展规划4***•***工业园区（以下简称园区）包括“***•***工业园”规划选址于******工业园区扩区启动区9.87平方公里范围内，东至东山、西至宝成铁路、北至***、南接***，总规划面积6.7平方公里，其中核心区2.5平方公里。园区内生产资料物流园、生活物流园、食品工业园的建设对于加快推进我市服务业，促进产业发展，加快形成现代产业体系将发挥积极的促进作用。园区规划中提出大力发展现代仓储物流业，进一步加大仓储物流基础设施建设力度，加快生产资料物流园、生活物流园重点物流园区项目建设。着力打造在川北地区有重要影响的现代物流中心，逐步形成区域一体化的物流新格局。加强生产、生活资料大型物流服务中心建设，培育大型流通骨干企业。4***•***工业园区生产资料物流园、生活物流园发展规划中市委市政府将加大政策支持力度，做好规划组织实施。加大财税政策、金融政策、投资政策、土地政策支持力度，这些都为本项目的顺利实施提供有利政策条件。4***镇区位优势明显，良好的交通基础设施及完善的配套环境将会为本项目的建设及发展提供外部环境。2.2、***市家新建材仓储中心项目建设的意义**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 2.2.1、推进***市建材专业市场的健康发展4项目的建设和运营是***市现代建材/家居专业市场建设的积极前导和有益尝试，将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为***市建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材专业市场提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进***品牌建材/家居市场的内循环发展，降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射，提高***在川北地区首位度。2.2.2、培养和造就***市以信息化，大宗建材仓储物流为支撑的专业仓储物流中心4***市家新建材仓储中心建设将大大促进***市引进和利用省际商贸和物流企业的步伐。项目建成后通过引入国内先进专业市场信息管理与运作技术在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与便用方式。4为品牌建材商和运营商搭建信息化、成本集约化、物流配送先进化的建材交易和集散中心。2.2.3、充分发挥******商贸城•家居建材交易中心市场集中的基础优势，促进***•***工业园区生产资料物流园、生活物流园产业片区、规模化发展4项目的建设将有效的整理了乱搭、乱建的散落现象，形成整合的统一的大规模仓储中心，与周边专业市场连动发展，做强做大区域专业市场规模。促进城市产业的合理化规划和科学化发展。**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 2.3、***市家新建材仓储中心项目建设的必要性2.3.1、引导和转化***市及带动周边潜在建材市场需求4商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然***市及其区域内当前存在着的建材市场需求，但***众多建材/家居专业市场在商业模式下，高成本运营；其环境和区位基本上集中与闹市区，导致市场间的恶性竞争，由于缺少成本优势和交通条件受阻导致市场对外辐射能力较弱。本项目的投资将集中***建材专业的优势要素，力争成为品牌建材市场的仓储的集散中心、信息服务中心。通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善各自为政发展的阻力。2.3.2、有效推动建材行业经济，服务***工业立市目标4对于***市这样一个区域中心城市，建设现代服务业对***市经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面：E培育新的经济增长点工业经济的发展，离不开构成工业经济条件改善因素；规模的商贸专业市场，是促进工业企业对外生产销售的的重要渠道，也是企业产业外销的有效通路条件。市场的建立不但其自身形成服务经济的增长点，还通过对外的物流促进***自身建材行业的经济发展。促进***市现代服务业的进程。是***工业经济发展的重要支撑条件。E创造经济发展的环境***市家新仓储项目的建设，在市场经济条件下，市场竞争也体现在乡镇间的竞争方面，这将使***镇在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快发展以现代服务业为平台的经济体，将更好的服务“**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 工业立镇”发展目标，增强***镇经济辐射能力。第三章项目建设单位概况3.1、公司名称：***市家新商贸有限公司（筹）3.2、发起人：***4本项目发起人**，男，大学文化程度，出生于1974年9月7日，现年37岁，（***市供应商协会会员，***市勇源商贸有限责任公司法人代表兼总经理，***市**火锅、***火锅创始人）在***本地从事商贸餐饮投资经营10多年，获得了长足的发展，且通过自身在国内知名大学工商经济学院(EMBA)工商管理类进修学习，使其具备高级决策者的综合能力，拥有战略发展规划能力，具备本项目战略发展规划发起人的各项条件；同时取得了优异的投资业绩，拥有较大的投资实力，拥有较大的服务业运营资源，具备本项目强烈的投资意愿。第四章行业分析及市场预测4.1、我国仓储业的现状、发展趋势预测4随着现代信息技术飞速发展，仓储管理技术的发展经历了最初的人工管理阶段，到机械化、自动化和智能化仓储管理阶段，仓储管理技术不断上升。我国的仓储业在国家实施宏观调控政策的推动下，提升了其运作效率和管理水平，凸显了其良好的发展势头，主要表现如下：E**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 仓储业务量增大，业务收入增长速度较快。随着物流的迅速发展和社会需求的变化，我国仓储业务量不断增大，货物吞吐量、平均库存量、货物周转次数等指标都有明显的提高。E仓储技术获得较快发展。自动化技术和信息技术的应用已经成为仓储技术的重要支柱，自动化仓库、自动识别和自动分拣等系统，以及条码技术、RFID等技术已经被越来越多的企业所关注和应用。供应商管理库存、零库存等技术也开始在一些大型企业中使用。4.1.1、我国仓储业存在的主要问题4.1.1.1、仓储企业之间市场竞争加剧国内的仓储设施无法满足物流活动的需要，原有的仓储企业缺乏改造基础设施需要的资金，外国的物流公司纷纷投资建库。我国的大型企业也不断建设现代化仓库作为发展物流的平台。这种趋势加大了仓储企业间的竞争力度，仓储企业之间市场竞争越来越激烈。4.1.2、仓储技术发展不平衡，信息化状况不容乐观E很多企业对提高仓库作业自动化、机械化的认识不足。一些大型企业的现代化仓库拥有非常先进的仓储设备，包括各种先进的装卸搬运设备、高层货架仓库、自动化立体仓库等。而很多企业的仓库作业仍旧靠人工操作。这种仓储技术方面发展的不平衡状态会严重影响我国仓储行业整体的运作效率。E**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 信息化技术有了一定程度的应用，但是中小物流企业信息化整体状况不容乐观。企业对物流信息化认识和了解不足，物流信息化建设起步晚、推进慢，整体物流信息化水平较低，其信息化建设也很少从供应链的整体目标出发进行规划。大型企业和小型企业物流信息化之间的差距不断加大，甚至出现了物流信息化鸿沟。我国物流各个环节如运输、仓储、配送的成本以及劳动力和设备成本都远远低于发达国家，而整个物流过程的综合成本却大大高于发达国家。其中一个主要原因，就是物流各环节信息化程度低，信息沟通不畅，造成库存大，运力浪费。4.1.3、自动化仓储资源利用率不高E当前我国自动化仓库使用中存在的主要问题是利用率低、效果不明显、规模不确定、优势不突出，造成许多库场资源闲置，特别是一些产品批量小而单一的生产企业实现仓库自动化，库场设施设备资源闲置与重复配置矛盾突出。4.1.4、仓库数量大，但布局不够合理E由于各行业各部门为了满足各自的需要纷纷建立自己的仓库，导致仓库数量众多。他们都在经济集中地区和交通便利的地方建设仓库，以至于仓储布局极不合理，造成了部分地区仓储大量剩余和部分地区仓储能力不足的两极分化局面。4.1.5、仓储管理人才缺乏E发展仓储行业，既需要掌握一定专业技术的人才，也需要操作型人才，更需要仓储管理型人才，而我国目前这几方面的人才都很匮乏，物流行业更需要这三种类型的复合型人才。不少高校在培养物流人才方面，只重理论教学，轻视实践教学，实践教学投入经费不足，实施校企结合的办学模式没有落到实处，培养出来的学生动手能力差。不符合企业实际需要。4.1.3、现代仓储管理优化策略E**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 仓储管理在企业的整个供应链中起着至关重要的作用，如果不能保证流畅的进货、发货和库存控制。将会导致管理费用的增加，服务质量的下降，从而影响企业的竞争力。针对我国仓储业存在的问题，为了提高仓储企业的竞争力，应从以下几方面来优化仓储管理：4.1.3.1、优化仓储布局，充分发挥本土优势E许多国家的仓储业均地处都市城区、交通要道以及经济相对发达的区域。物资仓储企业要充分利用都市商流活跃、信息灵通、交通便利、占地面积大这一优势，迅速调整自己的经营方针和策略，调整好自己的经营结构。尤其是占地面积大、地理位置优越，这是一笔巨大的财富。通过合理规划，科学安排以及各种形式的经济合作，解决仓储企业普遍存在的资金不是的问题，调整库区布局，更新库房，进行必要的技改，使之适应物资大流通的需要。打破条块分割，面向社会经营，参与竞争。4.1.3.2、加强技术改造，强化经营管理4现代物流业的发展需要现代化的仓储管理做支撑，信息化和以信息化做指导的先进技术就成为仓储业走向现代化的有效途径。将传统的纸和笔的手工记录信息、人工操作管理方式改为电子化、数字化、网络化的计算机管理和机械化、自动化的操作管理方式。仓储管理技术改造方面主要从以下两方面着手：E根据市场供求关系确定仓储硬件设施建设与改造，做好仓储机械化、自动化、智能化的改造，提高仓储资源的利用率和仓储管理的效率。E建设完善的功能强大的仓储管理系统，做好仓储管理信息化、网络化的技术改造。在软件设施方面可以有以下几个层次供选择：①单项的仓储、运输管理软件；②本企业局域网；③**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 通过企业外部网和因特网，与客户及合作伙伴之间实现信息共享。4在仓储管理的出入库管理、货物分拣、盘点、库存控制等各个环节运用物流信息技术和仓储管理系统，可以大大提高仓储管理的效率，减少差错，还可以通过企业内部网络、企业外部网实现本企业仓储信息与合作伙伴的之间进行信息共享。如今无线射频识别技术、条形码技术、扫描技术和数据采集技术等越来越多地应用于叉车、堆垛机、自动导引车和传送带等搬运设备上，移动式机器人也作为柔性物流工具在柔性生产中、仓储和产品发送中日益发挥重要作用。不断完善仓储标准化体系，走国际化道路要适应开放市场的要求，做好与国际惯例接轨的各项准备工作，关键是要引进先进的管理方式，加强仓储资源的整合，不断完善仓储标准化体系。4.1.3.3、不断完善仓储标准化体系，走国际化道路E要适应开放市场的要求，做好与国际惯例接轨的各项准备工作，关键是要引进先进的管理方式，加强仓储资源的整合，不断完善仓储标准化体系。我国不同行业的仓储企业的储运设施不能共用，影响了企业合理统筹仓储资源的能力。为适应现代物流要求，要加强资源整合，建立仓储网络，必须按照国际物流标准模数尺寸来设计仓库、托盘、货架等储运设施和设备。仓储标准化不仅是为了实现仓储环节和其他环节的密切配合，也是仓储内部提高作业效率的有效手段。4.1.3.4、加强仓储人才培养E仓储人才的培养，尤其要注重实践能力的培养。高校必须加大物流实践教学的投入经费，将校企结合的办学模式落到实处。**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 4.1.3.5、延伸服务领域，提供仓储增值服务E仓储业的利润越来越薄，死守传统的仓储业务不放，势必被市场所淘汰。因此积极开拓业务渠道，实行多方位经营，向贸易、货代、流通加工方向发展，是许多经营管理者的明智之举。除了提供传统意义上的服务项目，现代仓储企业还要努力向客户提供各种各样、符合客户需求的增值服务，以提升仓储企业的内在价值、保持竞争能力，赢得更多的客户。仓储企业可以增加以下增值服务：配送、包装、流通加工、信息与咨询服务等。原有仓库，原有人员，通过延伸服务领域，创新了仓储业务，增强了仓储企业的市场竞争力。4.1.3.6、合理选择供应链库存管理策略E库存管理是仓储管理的重要一环，而我国仓储业由于管理方式过于陈旧，管理观念滞后，在库存控制的管理上还需要更新观念，因此需要根据企业的实际情况，灵活地采用先进的供应连库存管理策略，如JIT零库存管理策略、并行和平行工艺策略、延迟产品差异策略、供应商管理库存(VendorManagedInventory，VMI)策略、联合库存管理策略等，来降低库存水平，减少库存资金的占用，达到降低总的库存成本，提高仓储利用率的目的。4.1.3.7、盘活资产，提高仓储资源的利用率E**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 开发闲置资源，盘活资产存量，提高设备利用率，是物流业在转换经营机制过程中提高经济效益的一个重要措施。把闲置的资源充分置于开放的市场中，打破行业与行政区域界限，让市场对资源进行有效合理的配置。出台相关的政策，鼓励专业机构经营闲置设备，扩展设备信息交流渠道，增强信息服务手段。通过正常渠道有偿转让、拍卖、租赁、换用闲置设备。4.1.3.8、加快公共信息平台的建设，实现仓储管理信息化E要提高仓库利用率、实现有效的库存控制，就要建立健全有效的物流信息网络，实现仓储信息共享，积极推进企业仓储管理信息化。运用现代信息技术构建公共信息平台，实现公共信息网络与仓储信息网络资源的有效结合，提升企业仓储信息化水平。E随着我国经济的飞速发展，仓储业的发展前途一片光明，而市场竞争也将更加激烈，为了提高我国仓储业的竞争力，应当在管理观念更新与创新、现代物流管理信息技术、人员素质的提高问题、服务领域的延伸上多下功夫，不断优化配置仓储资源。要及时适应行业的高效率、低成本的要求就必须在信息管理高效率的基础上不断进行革新。4.2、***市仓储业（现代服务业）市场需求预测E扩大内需，提高居民消费能力，是改善居民生活水平、确保经济增长方式转变的重要抓手。2010年面对国际国内复杂的经济形势，***市市委、市政府积极采取一系列有利于繁荣市场、扩大消费的举措，以“扩内需、保增长、促消费、惠民生”为契机，努力培育市场消费热点，优化购物环境，增强居民消费信心，促进了消费品市场快速发展。4.2.1、消费品市场运行现状的主要特点4消费品市场快速增长E2010年，我市限上商贸单位35家，限下抽样调查单位65户。全年实现社会消费品零售总额73.01亿元，增长19.9%。总量位居*****市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 第3位，超额完成目标任务6%；增速位居***第2位，高于***平均水平0.8个百分点。E从增速看，我市消费品零售总额各月份间增速波动相对较大一些，增速最高是7月增长22.8%，最低在12月增长17.6%，相差5.2个百分点；而月度累计增速相对稳定，均在20%左右波动，最高是1-4月增长20.6%，最低是1月份增长19.1%，仅相差1.5个百分点。到12月底，承接去年高位增长仍达到19.9%的较高水平，呈现出持续增长态势。4批发、零售、住宿和餐饮四大行业协调发展E批发、零售、住宿和餐饮四大行业稳定协调发展，其中批发和零售业是我市消费品市场的主导力量。2010年，全市批发和零售业发展加快，共实现零售额59.3亿元，增长18.5%，批发零售业零售额占全市社会消费品零售总额的81.2%，比上年同期提高5.6个百分点，拉动消费品零售总额增长15.2个百分点。其中，批发业实现零售额4.9亿元，增长23.1%；零售业实现零售额54.3亿元，增长18.1%。E住宿和餐饮业是社会消费品零售总额增长的新亮点。由于城乡居民收入的增加，人们餐饮观念的转变，居民外出就餐、亲友团聚的次数增加，公务、商务活动频繁，越来越多的居民走进了大小饭店，体验着现代生活方式的方便、快捷。同时各大餐饮企业为了迎合消费需求的变化，及时调整营销策略，餐饮结构得到了优化，服务质量不断提高，总体水平再上新台阶，极大地提升了市民的消费热情。2010年，全市住宿和餐饮业实现零售额13.8亿元，同比增长26.5%，高于零售总额增速6.6个百分点，拉动消费品零售总额增长4.7个百分点。**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 4城乡市场同步发展E随着“家电、汽摩下乡”、“万村千乡工程”以及“新农村示范建设工程”等惠民措施的广泛深入开展，推动乡村消费市场日渐活跃，与城镇消费市场呈现出共同繁荣的良好局面。2010年城镇市场实现消费品零售额37.5亿元，占零售总额的51.4%，增长21%，其中城区市场实现消费品零售额31.7亿元，占城镇市场的84.5%，增长19.8%；乡村市场实现消费品零售额35.5亿元，增长18.8%，占零售总额的48.6%。城乡市场的增速差由上年的8.6缩小到2010年的2.2个百分点。4限下个体私营经济持续快速增长E随着我市城市化建设步伐的加快，激发了流通领域的不断壮大，促进了消费品市场经营多元化发展，特别是个体私营经济呈现出快速发展的良好态势，在拓宽就业渠道、维护社会稳定、繁荣城乡市场、活跃区域经济等方面都起到了举足轻重的作用。2010年，全市限下私营个体户实现零售额65.5亿元，增长21.1%，占社会消费品零售总额的比重达到89.7%，拉动社会消费品零售总额增长18.7个百分点。4市场销售亮点纷呈E随着居民收入的不断增加，消费观念逐渐转变、消费结构逐渐升级，居民消费不再只满足于吃饱穿暖，由温饱型消费逐渐向发展型、享受型消费转变，家用电器更新换代，居民消费升级进程不断加快，市场销售亮点纷呈。E吃、穿、用类商品消费持续增长**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 作为刚性消费的食品、服装和日用品类商品呈持续增长态势。从限额以上企业销售情况看，粮油、食品、饮料、烟酒类实现零售额1.14亿元，增长21.3%，服装、鞋帽、针纺织品类实现零售销售额0.4亿元，增长49.2%；日用品类实现零售销售额0.18亿元，增长12.8%。E家装、家居商品需求旺盛2010年我市商品房销售快速增长，与装修、装饰相关的家装、家居商品进入销售新高潮。商品房屋销售面积达40.2万平方米，增长43.4%，带动限额以上企业销售五金、电料类销售额同比增长49.9%；家用电器及音像器材类实现零售销售额1.33亿元，增长12.8%。E文化娱乐、保健品消费逐渐升温2010年我市城乡居民收入较快增长，人们生活水平不断提高，人们更加注意身体健康保健，积极参加文化娱乐活动，带动文化娱乐、保健品消费逐渐升温。从限额以上企业销售情况看，中西药品类销售额增长34.9%，提高10.5个百分点。4消费环境更加优化E消费是拉动经济增长的“三驾马车”之一，“促消费、扩内需”是提升经济增长基本点。相关部门结合优势资源、招商引资、科学规划，优化消费环境，提高消费服务质量，促进消费不断升级。商务方面：狠抓商务流通工作，大力推进“万村千乡市场工程”、社区商业“双进工程”，建成农家店170家，农村综合服务中心3家；工业原料及成品运输、农副产品配送、日用消费品供应等专业化物流服务业快速发展，“城市一卡通”顺利启动。旅游方面：大力发展以*********市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 *****文化为龙头的文化旅游业，************故居、************纪念馆硬件水平进一步提升，设施一流、环境优美、馆藏丰富的************文化纪念体系基本形成。大力支持窦圌山、乾元山等景区设施建设，乡村休闲旅游快速发展；着力提升旅游产业档次、丰富旅游产业文化内涵；餐饮业方面：目前主城区已形成了以“好吃街”为主的美食一条街，星级酒店、高档酒楼、咖啡酒吧、高档茶坊分布在城内大街小巷，大大提升了城市形象；商场方面：以中坝剧场为中心的城市商业圈已成规模，该区聚集着*****等大型零售企业；享有***特产美誉的“***酱油”外销到北美、东南亚等国家和地区，2010年全市实现外贸出口总额4520万美元，增长7.4%。4消费支撑因素我市消费品市场能保持平稳较快发展，主要得益于经济的快速发展和城乡居民财富积累的稳固支撑。E城乡居民收入稳步增长是拉动消费品市场繁荣的主要因素。2010年全市城镇居民人均可支配收入14470元，同比增长14.8%，农村居民人均纯收入6062元，同比增长15.3%，城乡居民收入的稳步增长成为拉动消费增长的主要力量。E旅游业的快速增长带动消费品市场加快发展。近年来，***做好“************文化游”、“红色文化故里游”、“乡村休闲观光游”**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 等品牌宣传，旅游等相关部门参加国际、国内各种旅游推介、展销活动，不断开拓新市场。各地积极组织丰富多彩的旅游主题活动，部分景区（点）有针对性地开展促销活动，极大地推动了旅游消费。2010年我市累计接待国内外游客200.7万人次，同比增长48.9%，实现旅游总收入10.41亿元，同比增长48.3%，旅游总收入占GDP的比重5.8%，比上年提高1.2个百分点。E投资转化为消费。近年来，我市投资一直保持了较快的增长势头，尤其灾后恢复重建的一系列重大建设项目，加快推进城市建设步伐，加快推进保障性安居工程、民生工程、重大基础设施、节能减排和生态建设工程，以及涉及医疗、卫生、教育等多项扩内需项目建设。2010年全社会完成固定资产投资112.18亿元，同比增长1.7%，其中500万以上的投资项目265个，完成投资81.53亿元，拉动投资增长34.2个百分点，众多工程项目既增加就业、增加居民收入，也为消费注入了后劲和活力，相当一部分投资转化成了消费。E国家优惠政策带动消费。近年来国家扩大内需，实施“家电下乡”、“汽车下乡”、“以旧换新”等优惠政策，国家给予一定补贴，同时加强产品质量管理，让百姓买得放心，有力的刺激了居民消费需求。2010年我市家电下乡产品销售量达到70373万台（部），兑现补贴1950万元；私家车保有量近10万辆，汽车数量的猛增，带动了洗车业、汽车保养维修、车内装饰等相关服务业的迅速发展，汽车摩托车下乡补贴台数：30632台补贴金额：2395万元，汽车消费已逐渐成为拉动需求增长的又一主要动力。E**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 房地产市场火热驱动消费。近年来，我市城市环境不断优化，基础设施建设不断完善，城市品位不断提升，2005年获得全国优秀旅游文化城市，交通便利，区位优势突出，纵多因素催生了房地产业的迅速发展。2010年全市商品房销售面积达40.2万平方米，同比增长43.4%。房地产业的迅速发展带动了建筑建材、家居、装饰材料等相关行业及服务业的发展。4随着***市经济的发展，经济实力不断提升，地理位置优越，交通便利，辐射力强，成际铁路开通在即，***中心城市地位不断显现，建立***现代服务业中心优势突出。***市委市政科学规划物流园区，加强政策指导，规范物流业发展；以优势资源，吸引国内外知名物流商入驻，带动物流业发展，建立快速便捷的物流，促进商品迅速流通，减少中间环节，降低商品消费成本，促进商品销售，这些都极大促进***市仓储业（现代服务业）的快速发展，保证了家新建材仓储中心发展的市场需求前景，保证了家新建材仓储中心全面快速发展。第五章项目选址及建设条件5.1、项目选址4本项目的选址充分考虑***市仓储业（现代服务业）市场发展现状以及***市促进现代服务业发展的进程要求；及其他相关建材仓储市场需求。同时，项目选址将充分考虑建材仓储中心是公路货运枢纽、铁路物流二者结点的特点，考虑到信息化作为企业结算、信息服务的重要汇集中心的要求。项目以******商贸城•家居建材交易中心、***•***工业园区生产生活物流园为服务重点。项目的区位优势体现在配套中润•恒大专业建材/家居市场和***•***工业园区生产生活物流园，辐射全***市和***的公路运输优势条件。4经专家意见，本项目拟选址在***市***镇金沙村五组，一环路沿线与江彰大道沿线交口东南地块、运输条件好、周围建材专业市场和规划的物流园基础雄厚可形成产业优势互补。**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 5.2、基础、自然条件4***位于***省西北部，是伟大诗人************的故乡，全市幅员面积2719平方公里，是中国优秀旅游城市、全国卫生先进城市、全国生态示范市、***省首批对外开放城市、***省历史文化名城，***省经济10强县。***镇位于***市境内南部，西临涪江河与青莲镇相望，北与太平镇接壤，东倚东河，常山连至***镇和东兴乡，南接龙凤镇，处于城市规划范围内，属***•***工业园区。全本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。镇幅员面积23.8平方公里，城镇面积达1平方公里。2000年***镇辖11个行政村，63个农业合作社，一个街道居民委员会，总人口17620人，其中非农业人口3051人，占总人口17.4%，人口自然增长率为0.96‰，人口出生率8.33%，均属汉族。***镇地形以平坝为主，少浅丘，海拔为490米至611米，气候温和，日照充足，雨水足沛，年均气温16℃，无霜期275天，年降水量1100毫米。2000年底该镇有耕地10206亩，其中田面积8376亩，旱地1812亩，人均耕地0.58亩。4***区位优势明显。***自古就是***地区重要的交通枢纽和商品集散地，距***省会成都140公里，是极具发展潜力的成渝经济区的辐射区；距中国科技城***40公里，是***的核心层，是***构建百万人口大城市的重要组成部分；是通往“神话世界”九寨沟、“人间瑶池”黄龙寺的重要通道。4***交通便捷。*****市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 高速公路纵贯南北，有6个进出口，成绵乐快速铁路客运专线；宝成铁路穿越境内110多公里、有大小火车站12个，居全国之最；距***南郊机场仅30分钟车程。即将建设的成绵峨城际快速铁路客运专线将使***到成都的时间缩短到40多分钟。4***资源富集。矿产已探明金属和非金属矿20余种；水源丰富，天然气储量大（300亿方以上），电力供应充足。土壤肥沃、四季分明、雨水充沛、物产丰富，具有良好的农业产业发展条件，是国家重要的商品粮生产基地；旅游资源得天独厚，自然景观神奇绮丽，文化底蕴厚重，************文化、火药文化、道教文化交相辉映；劳动力资源丰富，市境内大中型企业科研技术实力雄厚，现有产业工人10万之众，劳动力价格低廉；土地资源储备丰富，在宝成复线和公路沿线有3000多亩土地可供投资商开发利用。***是重要的冶金基地、建材基地、能源基地和科研基地。第六章建设方案6.1建设规模拟定建设的家新建材仓储中心项目规划占地约39960m²（约合60亩），总投资2800万元人民币。项目拟建总建筑面积41420平方米，其中：建材仓储区28500平方米；综合信息电子商务服务中心2900平方米，道路绿化停车场10020平方米。4项目分二期进行建设：E一期总投资1600万元，形成建筑面积28900平方米的投资，分别建成综合信息电子商务服务中心2900平方米、建材仓储区18000平方米、道路绿化停车场8000平方米。**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 E二期总投资1200万元，形成建筑面积12520平方米的投资，建成建材仓储交易区10500平方米、道路、绿化、停车场2020平方米。6.2、建设原则6.2.1、符合国内外社会经济与仓储业（现代服务业）发展的总趋势；6.2.2、符合***省及***市、***市、***镇的社会经济发展的要求；6.2.3、符合***市、***镇产业发展战略规划；6.2.4、符合规划的科学性、先进性与可操作性原则。6.3、建设目标：4建材及家居仓储月吞吐量达到10万立方米以上，年宏观建材仓储及相关服务产值1400万元以上，且年均递增25%以上；4与近50家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材市场信息服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材信息化电子商务服务；4建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；4现代建材仓储信息电子商务综合服务体系初步形成。本项目的建设对促进***市品牌家居/建材城做到了综合的服务和优越配套；实现了在川北区域家居/建材业激烈竞争的差异化发展。促进***市生产生活物流园的优化发展；促进***市第三产业市场的良性发展。宏观上对***市*****市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 镇产业规划和经济发展起到促进作用。具有十分重要的现实意义和经济社会效益。6.4、仓储中心功能定位及结构设计6.4.1、仓储中心系统功能设计6.4.1.1、品牌建材家居专业的仓储功能在商业化模式下的******商贸城•家居建材交易中心，由于区位价值使的各商家在货品的供给、仓储遇到成本高启的压力。项目将为这些商家提供大型专业化仓储配送服务，为外地品牌建材商家促进***市场销售提供据点和便捷的物流渠道。项目在与其他处于市区品牌建材家居城比，具有综合成本优势和对外销售辐射的便捷区位物流条件，为大型建材商提供综合服务基地平台。6.4.1.2、综合信息化服务功能项目将为商家提供委托，代办接货、发运业务，包括办理各种杂货、集散箱货物的交接。办理进出口货物联运业务及其他各种进口货物的接运业务。受客户委托，办理出口货物的接货、包装、订舱、订车皮等各种出口前的必要作业和手续；办理出口货物的联运业务以及货物的配载、装卸、平舱等业务。定期提供对口的需求信息，提供建材价格变动行情资讯，搭建商务信息交易服务平台。6.4.2、仓储中心服务对象定位4主要市场服务对象是：E外地进驻******商贸城•家居建材交易中心的品牌建材商家需求；E***市生产生活物流园配套需求；E******商贸城•家居建材交易中心的中间商专业仓储需求；**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 E公路铁路联运对外建材销售需求；4本项目构建主要服务于******商贸城•家居建材交易中心以及以***市生产生活物流园为中心、半径为50公里的城市经济带的、建材集库存管理、配载、信息处理等基础功能的建材家居专业市场仓储服务。同时，通过与公路、铁路以及依托本区域物流企业实现对接或战略联盟，使销售和辐射范围得到立体延伸。6.5、信息平台功能6.5.1、基础信息共享E区域建材家居信息共享E城市综合信息共享E产品信息共享E相关信息共享E供需信息共享E产品需求信息与供应信息；E仓储需求信息与供给信息；6.5.2、综合信息系统E客户关系管理E计划控制E仓储管理E运输管理E配送管理E统计分析6.5.3、客户服务系统**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 E为企业客户提供的全过程动态跟踪和查询：E货物出入库时间、数量查询；E货物库存数量查询；E货物配送完成情况查询。E电子商务系统平台第七章专业技术方案7.1、总平面布置7.1.1、总体布局原则E按照现代仓储中心（现代服务业）功能特点和发展要求；E重视区域开发条件以及内外交通系统优化完善；E坚持可持续发展的生态观，创造宜人的外部环境；E增强信息化和服务功能，提升交易仓储中心的综合实力；7.1.2、总平面布置图见附图7.1.3、功能结构及用地布局项目分为两大功能区4综合信息服务功能区以信息服务为载体，兼有一定的后勤配套服务功能。4仓储业务区形成品牌建材家居，集货、仓储、分捡、配送、信息处理于一体的配送业务中心。E装饰材料仓储区**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 E板材/石材仓储区E地板仓储区E灯饰仓储区E家居仓储区7.1.4、交通规划4交通规划原则E合理安排车流路径，保障交通畅通；E保证仓储中心与南淝河路与二环路的捷的货客运通道；E控制交通对环境的影响；E在满足项目区近期交通需求的前提下，为后期发展保有较大的交通预留。7.1.5、景观规划仓储中心内合理分配绿地,沿主次干道均为重要景观轴线，两边均有绿化带蔓延，并在路交叉节点形成景观区，形成系列富于变化的交错空间感和景观。7.2、建筑结构4本项目区域内建筑物按地震烈度8级设计。4项目内建筑采用钢结构的标准仓储房和混凝土结构综合信息办公用房道路、停车场采用混凝土铺设。7.3、供电系统7.3.1、设计依据及范围**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 供电设计严格按照《民用建筑设计规范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷设计规范》（GB50057一94）、《供配电系统设计规范》等进行设计。7.3.2、供电方案4本工程用电电源在项目区范围内新建20KVA变电所，用电设备总4容量约为5,000KW，其中消防应急负荷100KW。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余用户二类用电负荷。4照明配电电源引自本项目区变电站，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。4防雷部分按三类防雷建筑物设置，利用土建基础做接地装置。计算机系统接地单独设置：接地采用TN-C-S系统，接地电阻小于4欧姆。7.4、通讯、电视、网络系统本工程项目区通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。7.5、给排水设施7.5.1、研究依据给排水设计依据《建筑给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》、《室外排水设计规范》、《生活饮用水质标准》、《污水排入城市下水道水质标准》进行设计。**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 7.5.2、给水方案项目区的办公用水使用供水公司自来水，室外消防用水由室外消防栓直接供给。进水管道为Ф200-300，远期规划供水能力约1000m3／日。7.5.3、排水方案4结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。4室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。4室外采用污水、雨水分流制排系统，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系统统一处理。7.6、消防根据国家《建筑设计防火规范》GPJ16—87（修订本）的规定，本项目储存物品的火灾危险性为丙类，库房为一、二级耐火等级的单层建筑，根据要求设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。7.6.1、消防给水系统4在库区室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置室外地上式消防栓。4在库房内各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控制中心。高架库房内易燃区根据情况设置自动喷水灭火给水系统。7.6.2、急救消防设施品牌建材家居仓储区和综合信息服务中心区均配置手提式干粉灭火器，并在变配电室等处配置手提式二氧化碳灭火器以及时扑灭初起火灾。**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 7.6.3、消防水量4室外消火栓用水量：20L/S4室内消火栓用水量：10L/S4自动喷水灭火用水量：20L/S4本工程消防总用水量：50L/S7.7、通风空调4根据《采暖通风与空气调节设计规范》及国家和地区的有关规定，设置适当的采暖、通风、空调及防排烟设施。4为库房内能达到劳保要求，封闭库房需设置通风装置。7.8、节能措施4库房内无采暖情况下采取节能设计，增加采光面积或采用屋面采光板可节约照明能源。4卫生器具采用节水型器具。4选用低损耗高效变压器，合理选择变压器电容，使变压器在经济方式下运行。4选用节能型电容、光源和灯具，合理进行无功补偿，减少无功损耗。第八章环境保护与安全卫生8.1、环境保护8.1.1、污染及治理**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 在项目建设中将严格遵守《建设项目环境保护设计规定》，确保对环境不造成污染，实现卫生达标。因本项目是成件商品的储存配送，不会造成像污水、废气、烟尘和噪音等污染，因此不再做出具体规定。8.1.2、环境绿化建筑平面布置充分利用现有的空地进行绿化，种植花草树木、草坪、绿篱。提高绿化面积，可作为净化空气、调节气温、改善劳动条件、保护和美化环境的重要措施，从而可减少场内车辆及场外道路灰尘对库区环境的污染，使库区绿化率达到20%以上，绿化效果达到春有花开、夏有遮阴、秋有果实、冬有常青的标准。8.2、安全卫生确保本项目在运营后，人员在工作岗位上安全和健康不受伤害。因本项目无岗位有害物质存在，故本报告只考虑安全防护设施。8.2.1、仓库内劳动安全防护重点是防火、防盗、防物品从高架上脱落砸伤等。库外劳动安全防护以商品运输中的交通安全为重点。8.2.2、职业安全卫生设计中采取的主要防范措施：4本项目按照国家规定的仓储建设项目安全卫生标准及有关规范进行设计，分析各种危害因素，选用可靠安全的设备。4库房内安装通风设施，把温度、湿度控制在合理的范围内。4库房内地面采用无积水设计，防止地滑。4建立和完善交通安全、电脑网络安全、入驻企业安全等措施，落实警卫、值班制度。第九章项目组织及运营*****市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 市家新商贸有限公司建设与经营管理的总体目标是积极采用先进的管理技术，加快建立多层次、多元化、符合市场经济规律,与国际通行规则接轨,物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的综合化建材家居仓储中心。9.1、仓储中心的管理系统4项目完工后，公司将按项目需求安排管理人员10人，市场人员人、司机、技术及服务人员95人，共105人。4为保证交易仓储中心正常运转，一般行政管理人员实行一班制，一般服务人员将实行两班运转制，保卫实行三班运转制。4综合信息服务中心实行24小时值班制，实现实时处理相关业务信息，以保证达到服务集成化、运输网络化、流程科学化、操作标准化、作业机械化、业务规模化和管理电脑化。因此，公司发展需要的是复合型、高层次的管理人才和技术人才。人员培训是公司核心竞争力培养的重要内容，也是公司长足发展的重要保证。4本项目所配备的人员，必须经培训并考核合格后方能上岗。人员培训要制定具体实施计划，指定专人负责组织落实，可根据不同层次、不同专业分类、分批进行。人员的培训和考核拟在本项目试运营前完成。9.2、项目实施方案9.2.1、通过与政府相关部门进行充分沟通，寻求政府部门的政策支持和优惠条件，并建商家入驻的快速通道，为项目招商建立基础条件。9.2.2、为适应专业市场发展的需要，项目的建设遵循“高起点、高标准”的原则，力求创立现代专业市场集聚高地。9.2.3、**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 拟与国内成功的仓储企业进行多种方式合作，尝试多种形式的激励政策，为项目管理和运营人才的引进创造良好的条件。9.2.4、坚持“信誉和服务第一”宗旨，通过严格的规范选择入园企业，力求树立“优质、独特、忠诚”的专业仓储市场服务品牌。第十章项目进度计划10.1、工程进度计划项目建设期拟定从2012年1月至2013年12月。10.2、实施进度见下表：2012年1月项目立项、落实资金2012年2月项目评估、论证一期工程：2012年3月项目报建、征用土地2012年4月—2013年1月土建工程2013年2月工程竣工验收二期工程：2013年3月-2013年10月土建工程2013年11月工程竣工验收第十一章投资估算与资金筹措11.1、投资估算依据投资估算的主要依据为：11.1.1、《民用建筑可行性研究深度和要求》11.1.2、有关部委编制的《建设项目投资估算办法》11.1.3、*****市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 市同类建筑物近期单位造价指标及国内建筑材料、设备现行价格11.1.4、总投资=固定资产投资+建设期利息（全额自筹投资，利息忽略不计）11.1.5、固定资产投资=工程费用+其他费用+预备费用11.2、价格及取费依据：11.2.1、安装工程费按同类工程价值估算；11.2.2、建筑工程费参照《***省建筑工程概算定额》及类似工程造价估算。11.3、项目总投资4项目总投资：2800万元（人民币）其中：E土地成本：土地租赁及搬迁费（首次支付2年）100万元4前期工程费前期工程费合计95万元，其中：E设计费用：35万元E勘探费：10万元E消防抗震费：10万元E建设工程报建费：10万元E三通一平：100万元4房屋建安工程成本房屋建安工程成本共计：1900万元，其中：建安工程费用：1650万元E土建工程：1150万元E安装工程（水电）：150万元**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 E桩基及土方开挖：100万元附属工程费：80万元E室外管网：45万元E室外景观设计：35万元室外工程费：60万元E垃圾清运费：5万元E土地围墙费：55万元4公共配套设施成本公共配套设施费用共计：420万元E消防工程费：35万元E弱电工程：25万元E道路建设费:150万元E智能信息化：210万元4其它费用：其他费用共计：25万元E工程监理费E工程质量监督费E墙改费E招标费E绿化费E防雷检测费4不可预见费：50万元（只考虑基本预备费）4投资估算表见附件1**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 附表1：项目投资估算表金额单位：人民币元序号项目金额（万元）　1土地成本1001.1土地租赁款（前2年）351.2土地搬迁等652前期工程费1652.1设计费用：352.1勘探费：102.3消防抗震费：102.4建设工程报建费：102.5三通一平：1003房屋建安工程成本20403.1建安工程费用：19003.1.1土建工程：16503.1.2安装工程（水电）：1503.1.3桩基及土方开挖：1003.2附属工程费：803.2.1A室外管网：453.2.2B室外景观设计：353.3室外工程费：603.3.1A垃圾清运费：53.3.2B土地围墙费：554公共配套设施成本4204.1消防工程费：354.2弱电工程：254.3道路建设费:1504.4智能信息化：2105其它费用：255.1工程监理费　5.2工程质量监督费　5.3招标费　5.4绿化费等　6不可预见费50合计280011.4、资金筹措**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 本项目根据投资计划安排，总投资2800万元万元，全部由企业自筹2800万元。后期运营流动资金另行投入。十二章、项目财务评价12.1、财务计算的依据12.1.1财务评价基础数据及参数选取E《投资项目可行性研究指南》E《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》E《中华人民共和国公司法》及其实施条例E《中华人民共和国营业税法》及其实施条例E《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则E财政部颁布《企业财务制度》《企业会计制度》和近年会计制度改革的有关规定E国家和当地劳动工资管理和社会保障部门的有关规定12.1.2、总成本费用估算4管理费用本项目管理费用为项目企业在管理过程中所发生的固定、变动费用,按营业收入的10％计算。4营业费用本项目营业费用为项目企业在运营过程中及日常所发生的各项费用按营业收入的20％计算。4财务费用**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 项目财务费用为开发企业为筹集建设资金所发生的各项费用,本项目主要为银行汇兑手续费等，故该费用忽略不计。4薪酬及福利等费用按150万元/年估算（第一年），按250万元/年估算（第一年）12.1.3、运营成本估算表见附表1附表1运营成本估算表（金额单位：人民币万元）运营成本项目投资期运营年份2012年2013年2014年管理费用075.3145.6营业费用0150.68293财务费用012工资费用等0150250合计0376.98690.612.2、税率及利润计算预测12.2.1、税金测算见附表2附表2税金测算项目投资期运营年份2012年2013年2014年营业税0.0037.6773.42城建税0.002.645.14教育费附加0.001.883.67房产税0.003545.18土地使用税等0.0011.912.9**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 合计0.0089.09140.3112.2.2、项目运营收入、利润测算表见附表3附表3项目投资期正常运营年份2012年2013年2014年1、仓储租赁收入0201.50287.402、综合服务中心租赁收入057.10129.103、装卸服务费0148.90221.404、信息电子商务系统服务费收入077.70330.905、配送收入0209.70397.206、其他业务收入058.5099.00★项目营业★总收入　753.401,465.007、管理费用0.0075.30145.608、营业费用0.00150.68293.009、财务费用0.001.002.0010、工资费用等0.00150.00250.00★运营成本★合计0376.98690.6011、营业税0.0037.6773.4212、城建税0.002.645.1413、教育费附加0.001.883.6714、房产税0.0035.0045.18土地使用税等0.0011.9012.90★主营税金及附加★合计089.09140.31利润　287.33634.09项目利润率　38.14%43.28%**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 投资资本回报率　17.96%22.65%12.3、不确定性分析在项目的实施和营销过程中可能影响项目效益的主要因素就是增值性收入，建设投资及开发周期。本次取2012-2014年为计算周期。12.3.1、开发周期的影响影响开发周期的因素主要有三个方面，即建设周期、运营策划及经济环境。其中我们简化为运营策划方面，即假定建设周期和经济环境为固定，仅以正常运营为准。综合整个开发期限，开发成熟周期定位于3年。12.3.2、项目开发成本的影响开发成本主要根据工程投资、管理、财务费及营销广告费用。其中以工程投资为最主要因素，现以工程投资中工程总价每调整10%的幅度影响进行分析。12.3.3、财务评价结论和建议若项目全面建成运营功能全部达成，项目收入利润率=（营业收入-运营成本-税费）/营业收入=43.28%；可见本项目具有投资回报率高，风险较小，项目开发周期短等优点，适宜投资。第十三章可行性报告结论与建议13.1、结论13.1、***市家新建材仓储中心项目的建设将推动***市现代建材家居专业市场和***市现代服务业的发展，配套******商贸城•家居建材交易中心产业带和***•*****市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 工业园区生产生活物流园区域发展。强化******商贸城•家居建材交易中心专业市场综合效力，改善和提高***•***工业园区生产生活物流园的软硬件条件。13.2、***市家新建材仓储中心项目建设将产生带动相关产业发展，直接间接产生约400个就业岗位，给***镇当地居民提供就业机会，实现社会效益。13.3、***市家新建材仓储中心项目将引进一批年营业额较大品牌建材商家，为***市民及建筑业需求提供综合效益高的建材交易、仓储服务；减轻市区商业模式下建材交易成本压力；对******商贸城•家居建材交易中心，参予区域竞争，提供条件。***市家新建材仓储中心项目建成将提升***镇现代服务业的宏观产值近亿元。13.4、***市家新建材仓储中心项目的建设将促进***镇区域产业结构调整。为整顿目前***市零散的市场、改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台。13.5、现代商贸流通服务业是***市城市发展政策所倡导的，是***市实现***区域现代服务业中心的重要载体之一。13.6、***市家新建材仓储中心项目投资建成后不仅能够助推***市经济发展、凸显***市区域现代服务业中心的地位，且建成后当年见成效，实现利税573万元，第一年投资资本利润利润率17.92%，第二年22.65%年，资本利润逐年递增22.65%至25.00%经济效益显著，且社会效益巨大，可行。13.2、建议综合以上情况，*****市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页 市家新建材仓储中心项目在市场，选址方面做了充分的考虑与调查研究，在功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，在运营中规范公司化管理，为投产运营后的产生经济回报起到了有效保障。在满足工业土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准，建议项目早日开工建设。***市***商贸有限公司（筹）2011年10月7日**市家新建材仓储中心项目可行性研究报告·第47页共47页'