电子商务园项目可行性研究报告 71页

'第一章总论1.1项目概况1、项目名称：钱江电子商务园项目2、承办单位：杭州远景控股有限公司3、项目建设地点：杭州市钱江经济开发区4、法定代表人：项目负责人：5、建设内容：本项目在杭州市钱江经济开发区新征用地37407平方米（合计约56.1105亩），其中工业用地30637平方米（合45.9555亩），综合用地6770平方米（合10.15亩），建设钱江电子商务园。园内总建设面积99116m2，其中电子商务大楼32796.23m2，非生产性工业用房11988m2，高端智能物流仓储18146.1m2，仓库25796.2m2，地下建筑面积10389.41m2。6、项目总投资：25938万元。7、资金筹措：商请金融部门贷款15000万元，其他由企业投资者按各自投资比例自筹。8、经营范围：电子商务服务中心、B2B网络平台以及高端智能化仓储物流。9、建设期：2年。10、财务效益评价：项目建成后，71 由财务评价得，项目投资利润率25.77%，税后财务内部收益率22.91%，投资回收期6.01年(含2年建设期)。1.2项目开发背景近年来，我国电子商务发展迅速，广泛地渗透到社会经济生活各个领域，成为企业开拓国内外市场、提高流通效率的新渠道，消费者面临消费的新选择，也成为我们政府部门拉动内需、发展经济、优化产业结构的重要抓手。　　我国电子商务的交易规模06年迈上万亿台阶达到1.5万亿，07年以来年均增长率超过30%，2010年达到4.55万亿，2011年已经接近6万亿，相当于全国国民生产总值的12.5%。网络零售增长更加迅速，07年542亿，达到这个数字基本花了十年的时间。但是，从542亿到2010年的5230亿只花了三年的时间，每年都是翻番的增长，三年基本增长10倍。2011年已经超过7500亿，相当于社会消费品零售总额的4%。像北京的京东商城销售额2010年102亿，连续七年增长百分之百。其他的网上商店比如凡客成本、1号店、当当网等等都有非常突出的表现。71 　　同时，电子商务的快速发展，成为稳定增长方式的重要动力。据有关统计表明，2011年，我国电子商务服务企业已经突破15万家，电子商务服务业收入已经超过1200亿，电子支付认证服务逐步推快，最近五年，中国第三方电子商务支付总额增长速度将近60倍，2011年已经达到2.16万亿，目前电子商务第三方电子支付企业已经达到101家。电子证书增长2.3倍，到去年底已经突破3700万家。目前我国快递企业已经近万家，取得快递业务营业资格证书的已经超过8000家，营业网点达到6.4万处，从业人员超过70万，快递业务连续五年增长超过27%，其中50%的业务来自网络零售配送的需求。据亿邦动力网的统计，具有盈利能力的行业B2B网站达到5700多家。1.3承办单位概况杭州远景控股有限公司，注册资本金8000万，由林传貌（北京强力实业有限公司）投资2000万元，占注册资本25%；林正柱投资1600万元，占投资比例20%;林加来（温州侨兴纸业有限公司）投资1600万元，占投资比例20%;王同委（温州福龙电脑织唛有限公司）投资1600万元，占投资比例20%;及王海波（上海摩根投资有限公司）投资1200万元，占投资比例15%，共同出资筹办，主要经营范围包括：电子商务及相关实业投资。1.4主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1：主要技术经济指标汇总表序号项目名称单位数量备注1工程建筑主要指标1.1用地面积亩56.1137407m21.1.1工业用地亩45.9630637m21.1.2综合用地亩10.156770m271 1.2建筑面积M2991161.2.1工业用地建筑面积M255930.30其中智能仓储车间M218146.1仓库M225796.2非生产性工业用房M21198811层1.2.2商业地上建筑面积M232796.23其中电子商务大厦M232796.2323层1.2.3地下建筑面积M210389.411层1.3容积率1.3.1工业用地1.821.3.2综合用地4.841.4建筑密度%1.4.1工业用地%291.4.2综合用地%30.741.5绿化率%152项目定员人2003总投资亿元259383.1固定资产投资万元24621含建设期利息3.3流动资产投资万元13174资金筹措4.1企业自筹万元10398包括流动资金4.2银行贷款万元15540含建设期利息5主要财务计算指标5.1营业收入万元14109.87平均5.2税金及附加万元776.04平均5.3年利润总额万元9926.54平均71 5.4所得税万元3527.47平均6财务评价指标（全投资）6.1税后内部收益率%23.146.2税后财务净现值万元12166ic=13%6.3税后投资回收期年6.01含建设期2年6.4投资利润率%38.277财务评价指标（资本金）7.1内部收益率%28.427.2财务净现值万元13353.31ic=13%7.3投资回收期年6.13含建设期2年71 第二章项目建设的必要性2.1符合国家产业政策电子商务产业是当前国家鼓励的产业、产品和技术，符合国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录（2011年本）》“鼓励类”第二十八条信息产业37款：“电子商务和电子政务系统开发与应用服务”。2005年国务院发布《关于加快电子商务发展的若干意见》后，我国电子商务开始以前所未有的速度发展，发展电子商务在积极应对金融危机，加快传统产业改造、助力中小企业发展、带动内需和就业等方面的作用日益凸显。2009年“电子商务发展政策论坛”在杭州举行，共同探讨我国电子商务发展中遇到的政策瓶颈以及需要哪方面的扶持政策，显示国家重视推进电子商务发展是必然的。2009年商务部发布《关于加快流通领域电子商务发展的意见》，成为2010年中国电子商务快速上升的催化剂。2010年电子商务快速上升还源于行业合力与企业的积极努力，也是中国电子商务发展10年的一个必然结果。同时“积极发展电子商务”也列入了温家宝总理《2010年政府工作报告》，政府的政策导向和支持必然是电子商务发展的加速引擎。2010年4月，在广州举行的“电子商务助力外贸增长高层论坛暨部分省市区域电子商务平台启动仪式”71 上，商务部副部长蒋耀平表示商务部将继续加大推进电子商务应用和模式创新力度：着重加强电子商务理论、规划、管理等方面的研究，加大对电子商务发展的政策支持；并鼓励电子商务模式创新，扶持和规范第三方电子商务平台和行业电子商务平台建设，加大对网上展会的支持力度；扶持和规范面向消费者的电子商务应用，鼓励传统流通企业开展电子商务应用，提升传统市场流通体系信息化水平；积极参与国际电子商务重要规则的制订，开展跨国家、跨地区的电子商务交流活动；多渠道多形式开展电子商务应用的宣传培训活动，使电子商务真正成为商贸流通现代化的重要手段之一。根据《电子商务“十二五”规划》初稿，“十二五”期间，电子商务将被列入战略性新兴产业的重要组成部分，作为新一代信息技术的分支将是下一阶段信息化建设的重心，电子商务的应用领域也将进一步拓宽。浙江省作为较早推动电子商务发展的省份之一，在行业网站、网上购物、中小企业应用和电子商务中介等方面作了积极探索，其电子商务的快速发展不仅得益于浙江良好的产业基础，也离不开领导的重视和政策扶持。早在2004年，浙江省就制定了“浙江省电子商务发展专项规划”，明确了电子商务发展重点；今年又发布了《浙江省电子商务产业“十二五”发展规划》指导全省电子商务的发展。71 2006年，制定了《浙江省人民政府办公厅关于加快电子商务发展的意见》，明确从财政、金融、税收以及人才培养等方面着手，加大电子商务的扶持力度。对列为重点培育的电子商务企业，在房产税、城乡土地建设税和水利建设基金等方面给予见面优惠。因此，本项目的实施符合国家、省及地方相关规划和产业政策的。2.2符合杭州市相关政策导向杭州是“中国电子商务之都”，大力发展电子商务产业，是杭州市深入贯彻落实科学发展观，促进发展方式转变、提升城市核心竞争力的战略选择，是构建以现代服务业和总部经济为核心的市域现代产业体系的重要组成部分。为积极应对国际金融危机，进一步发挥电子商务在杭州市保就业、拓市场、促转型的重要作用，杭州市政府从以下几方面加大对电子商务产业的扶持范围和力度：一、创新网上创业就业认定办法；二、实行鼓励网上创业就业的扶持奖励政策；三、加大网上创业就业场所保障力度；四、鼓励电子商务企业拓宽就业渠道；五、支持企业发展网上虚拟经营；六、拓宽杭产品网上销售渠道；七、扶持电子商务龙头骨干企业；八、培育电子商务服务平台；九、完善电子商务企业产业链；十、运用电子商务提升传统企业发展水平；十一、加强电子商务配套支撑体系建设；十二、加强电子商务人才引进和应用能力培训；十三、完善电子商务统计和绩效评估体系；十四、营造电子商务发展的良好环境等。2.3有利于整合资源促进企业发展壮大本项目将新建电子商务综合大楼71 、高端智能物流仓储车间、仓库及标准厂房，同时创建——B2B电子商务平台，即集有形的园区、无形的商务平台以及产品生产为一体的综合性电子商务中心，有利于项目承办单位整合各类资源，降低企业运营成本，提高资源利用效率，把规模做大，从而促进企业发展壮大。项目实施并成功招商后，将吸引几百家大型电子商务企业入驻园区，预计实现年营业额达30亿，增加当地财政收入2.5亿元，效益非常明显。71 第三章市场分析及预测3.1市场现状分析2008年，中国电子商务市场前期延续了2007年电子商务持续高速增值的势头，后期则受全球金融危机和发展瓶颈影响，交易额增长放缓。但总体来说，中国电子商务市场的发展仍在稳步前行。2008年中国电子商务市场交易额达到24000亿元，同比增值达到41.2%，其中B2B市场仍是总交易额的构成主体，C2C基本维持现状，B2C将提速发展；2008年6月中国网上购物人数达到6329万人，网上支付人数达到5697万人，增长率分别为25%和22.5%。中国电子商务市场发展前景依旧乐观。亿元图3-1：2004-2008年中国电子商务市场交易额及增长71 从电子商务的三种业务模式来看，B2B依然是电子商务市场的主旋律，B2B交易额占中国电子商务总体交易额的89.5%，达到21480亿元；而B2C交易额占整体交易额的7.4%，达到1776亿元；C2C交易额占3.1%，达到744亿元。整体业务格局的最大变化在于B2C市场份额进一步扩大。B2CC2CB2B图3-2：2008年中国电子商务市场三种业务格局具体分析三种业务模式所处的细分市场，B2B市场中阿里巴巴仍占据市场霸主地位，中国制造网和网盛旗下的中国化工网、生意宝增长迅速，垂直B2B平台体现了巨大发展动力。图3-3：2008年中国B2B电子商务服务市场品牌格局71 B2C市场中，1776亿元的市场规模中，第三方平台交易额达到124.7亿元，其中当当、卓越仍保持了原有发展动力，京东商城迅速崛起，其他垂直市场B2C平台也发展快速。图3-4：2008年中国B2C网上销售平台品牌格局C2C市场中，格局与07年相比变化不大，淘宝仍然是市场霸主，拍拍则凭借庞大的用户资源站稳了第二的交椅。图3-5：2008年中国C2C电子商务服务市场品牌结构71 3.2市场特点分析虽然中国电子商务市场规模的增长仍维持在一个较高的水平，但市场规模增长的放缓仍是不争事实，这一现象不仅是全球金融危机所致，同时市场也存在其他发展瓶颈，亟待突破：一是资金投入不足的问题，政府已经逐步认识到电子商务公共服务平台对中小企业度过经济寒冬作用巨大，且通过改善政策环境和引导予以扶持，但政府财政投入毕竟有限；二是支撑服务体系不健全的问题，从目前的电子商务平台来看，大多数平台只做到了能完成贸易过程中的特定服务，比如厂商介绍、产品展示，而对交易前的业务协同、交易后的支付和物流等功能性环节缺乏关注，贸易的全流程服务更无从实现。面对以上严峻的市场问题，2008年中国电子商务市场做出了一定的适应性调整，并反映为2008年中国电子商务市场的主要发展特点：（1）政府加强引导性投资的注入解决资金不足问题2008年政府加强了在电子商务领域的引导性投资，用以改善中国电子商务市场的投资环境，政府通过将投资收益返还社会投资人、支持社会投资回购政府所持股份等政策，将大量资金引入电子商务的发展。2008年底，依托“十一五”国家科技支撑计划重点项目“现代服务业服务交互支撑平台”构建的“正佳网”在广州正式开业，充分说明国家对电子商务发展的扶持力度已经达到一个新的高度，市场发展的资金问题逐步得到缓解。（2）企业与政府合力完善电子商务支撑体系71 在电子商务支撑体系建设方面，支付体系已经具备了一定发展基础，支付宝、财付通等网上支付服务商已经具备了一定的竞争优势，同时为进一步改善网上支付市场的发展环境，继续扩大市场占有率，企业具有主动联合政府或金融机构完善支付体系的意愿，其中完善网上支付信用体系工作成为2008年的主旋律。2008年1月17日，第三方支付平台支付宝与中国建设银联合推出了的支付宝卖家信贷服务，符合信贷要求的淘宝网卖家将可获得最高十万元的个人小额信贷，国内首次推出这种信贷模式，在很大程度上加强了第三方支付公司的信誉保障。（3）政府主导物流电子商务服务平台的整合与构建与企业主动建设网上支付体系不同，物流体系的完善需要政府的大力推动。通过整合全省甚至全国的物流资源，建立物流公共信息平台成为目前一个时期的首要任务。目前中国已经具备了中国物流交易中心、厦门物流公共信息平台等一批市级物流平台，但从信息质量、功能服务等方面看都需要进一步提升。在此背景下，2008年国家将苏州工业园区综合保税区现代物流公共信息平台，列为国家区域性现代物流公共信息平台建设试点，利用政策优势和硬件建设、软件服务优势，建设中国国际电子产品交易基地。（4）电子商务保持投资吸引力，B2C成风投新宠71 2008年中国电子商务市场除在扩大资金来源、支撑体系建设方面有所成就外，不可避免的需要面临全球金融危机所带来的影响，但随着中国电子商务与行业发展结合的更广、更深，充分利用电子商务B2C手段已经成为中国行业企业在度过经济寒冬中的重要选择。因此，2008年投资机构对中国电子商务市场的关注度不降反升，其中B2C行业无论在投资案例数量还是在投资金额上都呈快速增值趋势。母婴用品、IT数码产品、珠宝、建材等一大批传统行业细分领域开始进入B2C市场，并获得VC持续关注。年内，凡客、麦考林分别获得2000万美元和8000万美元的资本注入。可见B2C已经成为推动中国电子商务市场发展的重要细分市场。3.3市场前景预测展望未来，中国电子商务市场将在国民经济的发展中起到越发重要的作用。预计2011年市场规模将达到68274亿元，从市场格局看，B2B市场占整体市场89.3%，B2C比例明显提高，达到7.3%，C2C市场交易额则达到3.4%。（1）B2B仍有发展潜力，B2C将提速增长从整体市场及细分市场的发展看，2009年中国电子商务交易额将达到34278亿元，增长率保持在40%以上。未来10年，中国将有70％的贸易额将通过电子交易完成。中国B2B电子商务市场交易规模增长潜力巨大。此外，由于电子商务向行业的渗透将更加深入，加之B2C市场对投资者的吸引力加强，B2C市场的份额将在2009年呈现明显的扩大趋势，其中IT数码、家居建材领域B2C市场将成为未来几年中国电子商务市场发展的热点领域。（2）保险、旅游、批发零售行业电子商务市场份额将扩大71 从行业应用角度看，鉴于2008年的经济环境，国民的保险意识将进一步加强，而方便快捷的保险电子商务将成为保险客户的首选，因此未来保险电子商务仍将快速发展；同时，随着经济增长放缓，各省市将加强对旅游产业的重视，从而提升本地经济增长能力，在旅游产业二次创业的要求下，旅游电子商务将成为未来各地着重发展的业务；此外，赛迪顾问认为中国国民消费能力在未来不会有太大波动，当市场物价逐步增高，网络平台所提供的低价格产品将更加受到消费者青睐，随着网民网上购物、网上支付以及物流服务的健全，直接面向个人消费者的批发零售业电子商务将会面临最佳的发展机遇。　　（3）物流平台将逐步崛起，支付市场面临洗牌从电子商务市场支撑体系建设看，一方面2009年物流公共信息平台在政府的持续推动下将有巨大发展，平台信息服务能力将显著提升，同时更多的电子商务服务商会加入物流体系建设的行列中。另一方面，网上支付服务商将在未来2年经历二次筛选，资金短缺以及技术、商业模式、信用体系等环节不健全的服务商将面临被市场淘汰的危险。综上所述，中国电子商务市场充满机遇和挑战，而政府和企业的通力合作是抓住机遇并赢得挑战的基础。在此基础上，中国电子商务市场将一步步向发达国家电子商务水平接近，在成为全球网络经济中心的道路上稳步前行71 第四章工艺流程及设备4.1B2B电子商务平台4.1.1工艺流程B2B是企业与企业之间通过互联网进行产品、服务及信息的交换。通俗的说法是指进行电子商务交易的供需双方都是商家(或企业、公司)，它们使用了Internet的技术或各种商务网络平台，完成商务交易的过程。这些过程包括：发布供求信息，订货及确认订货，支付过程及票据的签发、传送和接收，确定配送方案并监控配送过程等。如图4-1所示，企业A通过Internet选定一家提供商务服务的电于商务系统(或自身商务购物系统)，根据其自身需要提出商务业务请求，将请求信息通过Internet发送给此电子商务系统;电子商务系统根据企业A提出的商务业务请求寻找合适的交易企业B，并将请求信息通过Internet发送给企业B，企业B得到企业A的请求信息后，经过分析处理其相应交易请求，并将相应信息发送给电子商务系统;收到企业B的交易请求后，电子商务系统开始处理交易信息，并要求交易双方提供各自银行账户信息。得到交易双方的银行账户信息后，需对交易双方进行身份认证，将认证合格的银行账户信息通过支付网关发送给交易双方的开户银行，完成银行转账;将转账后的信息通过电子商务系统发送给交易企业，并联合工商、税务等协同单位，最后委托运输配送公司来完成配送工作。71 企业A开户银行处理机支付网关支付网关企业B开户银行处理机企业A工商税务协调单位运输配送公司企业BINTERNET电子商务购物系统认证机构图4-1：B2B购物系统流程图71 4.1.2新增设备表4-1：项目新增主要国产设备序号设备名称数量（台/套）单价（万元）金额（万元）1电脑1000.5502电子商务网络软件及网络设备115015034589合计2004.2高端智能化仓储物流71 高端智能化仓储物流是现代物流管理向供应链管理转变过程中产生的新的物流形态，它是处于供应链高端的物流活动，它具有高科技含量、高附加价值、高产业带动力、高辐射力和低资源消耗、低环境污染特征，并且符合世界物流发展的主要方向，即：物流内涵的向外拓展、物流工程的上下延伸、物流覆盖面的不断扩大以及物流管理的日益专业化、标准化和信息化。4.2.1高端物流形态创新在世界经济格局变化的影响下，物流需求正从低端向高端发展，使物流也从传统的仓储与运输变为以信息化为主要特征的现代物流业。在各级政府政策的引导和推动下，中国物流业基本完成了从传统物流业向现代物流业的转变，为提升产业发展水平与质量，正在向满足供应链一体化发展需要的更高级形态转变。1、物流运作模式创新物流运作模式在供应链的高端领域不断创新，出现了多种物流衍生模式，即：以物流服务与其他行业服务结合在一起的综合性服务品种。表4-3：物流运作模式创新物流衍生模式运作模式物流服务与银行业务嫁接（金融物流）资产流通模式：代理采购、资金配套。资金流通模式：信用担保；仓单质押；买房信贷；授信融资；反向担保。承运单物权模式：出口承运单；综合运作模式，先参股银行，后与服务对象一对一结算。71 物流服务与法律事务嫁接在途货权遇到损失的赔偿等法律事务交由物流公司完成。物理服务与保险业务嫁接货物在途保险的申报和获赔交由物流公司，且由物流公司为担保人。物流服务与生产企业嫁接将OC管理、看板管理迁移至物流运作环节，物流企业驻厂服务。物流服务与电子商务嫁接利用电子商务手段整合供应链，使整个链条上的主体结成战略联盟。物流服务与商贸业务嫁接联合销售；市场导入；产销渗透。2、物流服务创新表4-4：物流服务创新物流服务表现形式服务流程创新供应链管理下的VMI模式；利用RFID、GPS等技术创新通关模式，形成“文件通关在前，实物通关在后”；拿集装箱当“仓库”，变“先存后拼”为“先拼后存”；MILKRUN.服务项目创新冷链物流；展会物流；特种物流；应急物流；大型物流。71 服务方式创新物流企业参与用户企业的物流管理活动，形成一体化供应链管理。服务内容升级第三方物流发展到第四方物流：由物流功能性服务上升到供应链管理。服务理念提升绿色物流、环保物流。服务网络突破网络形态的优化、创新。服务技术创新GPS、RFID、EPC物联网技术；物流仿真技术；物流信息共享技术。71 第五章项目建设方案5.1项目建设地点和建设条件5.1.1项目建设地点钱江电子商务园项目座落在杭州钱江经济开发区，位于余杭区千年古镇塘栖镇的东南角，北临京杭大运河，西靠09省道，南接320国道，属于中国经济实力最强、产业规模最大、人口密度最高、市场发育最完善的经济核心区——长三角南翼，杭州湾产业带的核心区块，毗邻国际大都市上海。可广泛辐射杭、勇、沪、宁等大城市及华东、华中的广阔腹地。杭州钱江经济开发区是杭州市政府直属的开发区，总规划面积23.8平方公里，首期启动2.91平方公里。钱江经济开发区坚持高起点规划、高强度投入、高标准建设、高效率管理，是杭州接规上海最前沿的投资创业平台。将成为杭州和“长三角”经济圈中最重要的生态型现代工业新区。在工业用地日益紧张的今天，土地资源成为新区无可替代的优势。5.1.2项目建设条件(1)自然条件71 杭州位于浙江省东北部，离上海180余公里，是我国著名的七大古都之一，也是国务院确定的重点风景旅游城市和历史文化名城。从秦朝设县治以来，杭州已有2200多年历史。五代吴越和南宋王朝都曾在这里定都。杭州作为浙江省的省会，是全省政治、经济和文化的中心。杭州，自然神秀，山水旖旎，素有“人间天堂”之美誉。左环西湖、富春江新安江两个国家级风景名胜区；右抱千岛湖、大奇山、午潮山、富春江四个国家森林公园和天目山、清凉峰两个国家自然保护区。之江国家旅游度假区亦如明珠般点缀其间。生态资源得天独厚，尤以“国家生态建设示范区”临安为最。峭壁奇峰、美荫幽谷；这里，清泉碧潭、瀑布飞濑；这里，翠竹修篁、山野清风，宛若置身于独具江南魅力的“世外桃源”。气候温暖湿润，四季分明，年平均气温为16.2℃，年平均降雨量1500毫米。杭州的地形多种多样，其中丘陵、山地占总面积的66%，大多分布在西南部，海拔一般在500米以下；平原占总面积的26%，分布在东部地区，海拔一般在3-10米；江、河、湖、占总面积的8%，因此有“七山一水二分田”之说。开发区属于亚热带南缘季风气候区，年平均气温16.2度，年降雨量1200—1300毫米，系平原水网地带。开发区坐拥西湖景区延伸带，周围有宝贵的塘栖天然湿地、具规模的原生枇杷圆、超山风景名胜，与大杭州中心城市群互动、交融。(2)配套设施条件开发区基础设施完备发达。本项目交通条件较好，陆上西接09国道，南临320国道，沪杭、杭宁高速纵横交错，规划“二纵三横”园区主干道23公里，距华东地区最大的铁路编组站乔司站约9公里。水运北依京杭大运河，南临钱塘江。距浦东国际机场约2小时车程，据萧山国际机场约35公里71 。由此可见，水、陆、空交通运输均十分便捷。供排水、电力、通讯等配套设施可充分依托既有和规划建设中的基础设施。生产、生活用水由城市给水管口接入；产生的生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网至城市污水处理厂进行处理排放；用电由附近变电所直接以10千伏电源供电，完全可以满足本项目需要。5.2项目建设规模和主要内容本项目是集电子商务大楼、平台建设和维护、高端智能化仓储物流以及电子商务产品生产销售为一体的综合性电子商务产业化项目。为了保证项目的顺利实施，需配备必要的基础设施，健全软、硬件设备等条件。本项目主要建设内容包括：（1）于杭州市钱江经济开发区新征工业用地45.96亩，建设钱江电子商务园。园内新建仓储、厂房等建筑，建筑总面积为55930.3m2，其中高端智能化仓储物流18146.1m2；仓库25796.2m2，用于出租给入驻的电子商务企业;工业办公楼11988m2，用出租给电子商务企业，便于其生产加工。（2）于杭州市钱江经济开发区新征商业土地10.15亩，建设电子商务综合大楼，建筑面积为32796.23m2，包括6000平方米商铺和26796.23平方米写字楼；（3）创建一个B2B电子商务平台；71 5.3建设工期和进度安排本项目预计建设期为2年，于2011年12月始至2013年12月止。项目实施过程主要包括项目可研报告的审批、工程方案的设计及审批、土建施工、设备的购置、安装和调试、员工的培训和试生产等等。具体进度安排如下表。表5-1：项目建设进度安排表序号时间（季度）阶段20122013123412341项目可研报告审批2工程设计及审批3土建施工4电子商务企业招商5设备购置、安装、调试6B2B平台建设7员工培训8项目竣工、验收、投产71 第六章公用工程6.1给、排水6.1.1设计依据及范围1、设计依据（1）《建筑给排水设计规范》GBJ15-1988；（2）《室外给水设计规范》GBJ13-1986；（3）《室外排水设计规范》GB50203-1988；（4）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ40-1990；（5）《生活饮用水卫生标准》GBJ5749-1985；（6）《污水综合排放标准》GBJ8978-1996；（7）相关专业提供的设计资料。2、设计范围（1）生活给水系统设计；（2）消防给水系统设计（详见消防篇）；（3）排水系统设计。6.1.2给水项目的主要用水是生活用水和消防用水。从南公河路和兴国路市政道路上的市政给水管网分别引进一条DN150进水管71 ，供水压力大于0.25MPa，以满足全园区的生产、生活和消防要求。园区内设室外消火栓，综合楼每只出水量40L/s，室外消火栓用水量30L/s；车间、仓库及办公楼设室内消火栓，每只出水量20L/s,室外消火栓20L/s，自动喷水系统28L/s。1、生活给水设计生活用水量办公按50L/人·天；商业6L/平方米·天，园区厂房50L/人·天计，绿化、道路2L/平方米·次，最高日用水量约为350吨。生活用水采用分区供水办公楼1-3层，工业用房1-4层由市政给水管网直压供水，其他楼层采用加压供水。2、给水消防设计根据《建筑设计防火规范》、《高层民用建筑设计防火规范》，综合楼、工业用房及地下车库等均设置室内消火栓给水系统、自动喷水灭火系统，并配置手提式干粉灭火器。综合楼消防用水一次灭火用水量约856立方米；工业用房一次灭火用水量约532立方米。（1）室外消火栓室外消火栓由市政管网直压供水，室外给水管网围绕建筑物成环状布置，消火栓布置按间距不大于120M，保护半径不超过150M进行设计，并满足消防用水量要求。（2）室内消火栓地块内各用房室内消防给水系统分别独立设置，各部分的室内消火栓给水系统均由消防储水池、水泵、管网、消火栓及屋顶水箱组成。室内消火栓系统在屋顶设18m3的消防水箱，满足火灾初期的消防用水。在水泵房内设二台消防主泵（Q=20L/S，H=552M71 ，一用一备），消防管道成环状布置，竖向采用减压阀分区。为确保最高几层的消防水压，在高层屋顶设置一台GH-1200气压罐及二台80DLX立式补压泵进行初期消防加压，一旦地下室消防泵及喷淋泵运转后，气压罐稳压装置立即停止工作。室外设二只消防水泵接合器，以供消防车前来施救。室内消火栓的布置保证同层任何一点有二只水枪的充实水柱同时到达，且充实水柱不小于10M，屋顶设试验用消火栓。栓口压力超过0.5Mpa的几层采用减压型消火栓。消火栓给水泵可由消防箱内按钮直接启动，也可由消控中心远距离启动或在消防泵房内直接启动。（3）自喷给水系统综合楼、工业用房各楼内各设一套室内自动喷淋系统，由消防储水池、水泵、湿式报警阀、管网、喷头等组成。系统均按中Ⅱ级危险级设计，每个报警阀控制喷头数小于800个，喷头动作温度为68℃（厨房93℃），每个系统设有二套DN100消防水泵接合器。6.1.3排水本项目采用雨、污分流制的排水系统，园区需新建雨、污排水管网。雨水及洁净废水经园区雨水排水管网汇总后排入市政雨水管网。生活污水经地埋式无动力水处理装置处理、食堂含油污水经隔油池处理后与生产污水一起排入园区污水处理站，经集中处理达标后排放。本项目污水最高日排放量为350吨71 ，生活污水经地埋式生化处理后达6.2电气6.2.1电源本工程变电所采用10KV电源进线。6.2.2项目负荷本工程综合楼消控室、主要通道照明、应急照明、电梯、消防风机、防火卷帘、安防用电、障碍照明、生活泵等为一级负荷，一般空调动力用电为三级负荷。地下车库应急照明、污水泵、消防风机、消防水泵、防火卷帘、机械停车设备等负荷为一级负荷，一般动力为三级负荷。高层厂房（二类高层）主要通道照明、应急照明、电梯为二级负荷，一般空调动力用电三级负荷。多层厂房为三级负荷。经计算，综合地块计算负荷约为2000KW,工业用地计算负荷约为4000KW。6.2.3供配电系统本工程设1座10KV开闭所，开闭所从上级变电站引入二路独立10KV供电电源。按区域内设6座变配电所，高压采用两段单母线接线，不舍母线联络开关。71 6.2.4低压配电系统动力：从变配电室至各普通负荷采用树干式供电。从变配电室至消防水泵喷淋水泵及正压风机电梯等消防负荷采用放射式分别从二段母线引至，在末端采用双电源自动切换方式供电。照明：本工程普通照明采用树干式供电，在井道内采用母干线敷设。应急照明采用两回电源从两段低压母线引出，在强电井内采用树干式供电，在相关层才艺欧诺个双电源切换方式供电。6.4.5照明本工程照度标准选用国家民用建筑照明标准为基准。照明光源根据国家节能要求选用高效、低耗节能灯。设有普通照明、事故照明、疏散照明。疏散照明灯具采用自带电源的应急灯照明。6.2.4防雷与接地本项目按三类防雷建筑物进行设计。本项目保护接地采用TN-C-S系统，保护接地、防雷接地、工作接地共用基础钢筋接地体，要求接地电阻不得大于1欧姆。6.3弱电设计说明6.3.1设计依据及范围1、设计依据（1）《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92；71 （1）《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000；（2）《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94（3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000；（4）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年版）；（5）《建筑物电子信息系统防雷设计规范》GB50343-2004。2、设计范围通讯系统、计算机网络系统、安全防范系统。6.3.2通信及计算机网络系统本工程采用支持语言通信、计算机网络五类综合布线系统。6.3.3电话系统本系统将为整个大楼建立一套为所有语音、数据及图像等信号传输，并具有高速、灵活、可扩展的模块化介质通路。系统主要服务于电话通信与计算机网络系统。系统主干线采用光缆和铜缆，水平布线采用非屏蔽六类UTP类，插座采用RJ45型。6.3.4安全防范系统本工程内设置综合式安全防范系统。设有闭路电视监视系统，电子巡更系统和报警系统，以加强大楼的安全保卫和管理工作。71 6.3.5防雷及接地系统所有通信、广播、电视、计算机等系统均应设置雷电防护措施。在低压总开关处设≥50KA的浪涌过电压保护，在供弱电设备的低压馈线侧设≥20KA的浪涌过电压保护，电压保护水平<1.5KA，另在监控设备、广播设备等处设信号浪涌保护器。弱电设备接地采用联合接地系统，接地电阻水大于1欧姆，在弱电控制中心装等电位端子板。6.3.6线路敷设弱电系统线路均敷设在线槽中，或采用金属钢管暗敷设的方式。6.3.7火灾自动报警系统本项目在车间和仓库设置火灾探测器及报警按钮。在传达室设置消防控制室，内设区域报警控制器。有确认的火灾时，根据火情、消防控制室发出信号，并切断相关区域内的非消防用电设备电源。通过直线电话向公安消防部门报警。6.4压缩空气供应本项目投入生产时，焊接、加工、清洗和装配等在生产过程中都需要应用压缩空气。根据项目对压缩空气需用量及压力要求，压缩空气的需求总容量约为5M3/MIN。本项目将新增2台排气量为3M3/MIN的螺杆式空气压缩机，总容量达6M371 /MIN。分别在相应的生产车间建立相应的0.6MPA压缩空气配气系统，同时配套冷冻干燥器及过滤器、贮罐等。71 第七章环境保护、消防、劳动安全和节能7.1环境保护7.1.1项目建设地点环境现状项目所在地区域杭州市钱江开发区的环境质量现状如下：环境空气：O2、SO2均能达到空气质量二级标准，大气环境质量良好。地面水：地面水为III类水质，符合功能区要求。声环境：各测点噪声现状无论是昼间还是夜间，都在区域噪声控制之内。生态环境：项目拟建厂址现为平地，植被覆盖率一般。7.1.2环境保护标准和设计原则环境保护符合国家有关标准：(1)《环境空气质量标准》(GB3095-1996)；(2)《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)；(3)《污水综合排放标准》(GB8978-1996)；(4)《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)；(5)《锅炉大气污染物排放标准》(GB13271-2001)；(6)《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)；(7)《工业企业厂界噪声标准》(GB12348-1990)。71 本项目环境保护的设计原则：贯彻执行国家及主管部门制定的有关环保法规和标准，严格防止污染及其它危害，认真、及时对项目有关污染源进行综合治理。(1)坚持将防治污染和其它公害的设备、设施，与主体工程同时设计、同时施工、同时投产的“三同时”原则；(2)坚持经济效益与环境效益相统一的原则，在项目中积极选用节能、低噪声、先进、高效的生产设备以及已配备了吸尘装置的生产设备，将工业污染减少到最低限度。(3)环保工程设计应体现技术先进和经济合理、切实可行，对处理后的污染物，应达到国家或地方的规定的排放标准。(4)不断提高综合利用和回收技术，在污染治理和综合回收过程中，尽量避免二次污染。7.1.3主要污染物及治理措施1、废气及治理措施该项目是电子商务贸易及相关产业，无废气排放。2、废水及处理措施项目的工艺废水量很少，主要为职工食堂清洗工艺废水，经过滤，浮油排除装置，去除清洗液中的固体杂质和液面浮油，从而使清洗液能够重复使用，不排放清洗液。乳化液则采用循环使用，需要排放时收集到贮槽，定期运到废液处理系统进行处理，达标排放。项目所产生的废水主要为生活废水和污水。71 生活废水主要为园区内各企业员工日常洗手等排出的洗涤废水。生活污水为卫生设施冲洗所产生。生活废水、生活污水的日排放量约为40M3。生活废水经隔油池处理后与生活污水合流后经地埋式生化处理池处理后可达到排放。3、固体废弃物及治理措施（1）工艺废弃物及治理措施工艺废弃物来自电子商务物流过程所产生的废料等。收集后定点堆放，定期出售给物质回收公司，可回收利用。（2）生活垃圾生活垃圾定点收集后委托当地环卫部门清运处理。4、噪声及治理措施噪声为设备运转及对金属材料加工时所产生。表7-1：主要设备噪声序号设备名称噪声声贝（dB）1空调602螺杆式空压机75对于噪声的治理首先控制声源。设计中选用低噪声生产设备。其次在传播途径上加以控制。对高噪声的设备进行消声、隔音、吸音等处理。71 7.1.4绿化园区的规划绿化面积为5611m2，绿地率15%。园区四周，道路两侧种树植草，树种可选择四季常青的乔木及小灌木。如广玉兰、柏树、黄杨、冬青等。通过绿化可净化空气，减少噪音，更能够美化环境，为生产、工作提供一个十分美好的环境。7.2消防7.2.1设计依据（1）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）；（2）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-1990。项目属电子商贸类，生产火灾危险性为丙类，大楼和库房耐火等级均按二级设计。7.2.2消防措施1、总图及建筑消防总图布置，建筑物之间的间距及消防车道设置均符合消防规范。厂区主干道18m，次干道8m，最小转变半径12m，厂区道路呈环形布置能满足消防车道的要求。建筑物出入口设置、大门的设备等符合消防要求。建筑物内各种便携式消火器材按规范要求配置。2、消防给水与灭火设备项目按照《建筑设计防火规范》规定设置消防给水系统。71 室外消火栓用水量为15L/S，室内消火栓用水量为10L/S，厂区消防给水管网与生活给水管网共用并呈环状布置，设计从市政给水管网引入DN100防干管，可满足消防要求。车间、办公楼等单体按照《建筑灭火器配置设计规范》设置磷酸胺盐干粉灭火器。在电子商务大楼和仓库设置自动喷淋系统。火灾时，喷头喷水带动水流指示器，湿式报警阀，压力开关动作，信号至消控中心，经确认或延时后自动启动自喷给水泵。喷头温级为68℃。3、电气消防消防配电采用单独供电回路，并采用阻燃电缆，按规范敷设。车间、办公楼等各主要出入口上方设置出口指标灯，办公楼通道处设疏散照明灯。应急照明回路单独由配电箱引出，应急照明线采用阻燃导线穿金属管保护。在电子商务大楼和仓库设置火灾深测器及报警按钮，在传达室设置消防控制室，设置区域报警控制器。有确认的火灾时，根据火灾情况，消防控制器发出信号，切断非消防用电设备的电源，通过直线电话报警，并组织人员疏散。7.3劳动安全、卫生防护措施7.3.1设计标准（1）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）；（2）《建筑物防雷设施规范》GB50057-94；（3）《工业企业照明设计标准》GB50034-92；（4）《工业企业卫生标准》GBJ87-85；71 （5）《工业企业噪声控制设计规范》。7.3.2概述安全生产与劳动保护是企业管理方面的一项重要工作，项目实施后，建立以生产厂长为首的由各车间主任和工段长参加的安全生产领导机构及职能科室，全面领导和负责工厂和职工的劳动保护工作。企业应制定安全操作规程，并由职能部门负责对职工进行安全教育以及对安全操作规程执行情况进行督促和检查。各生产班组设有兼职安全员，对整个生产活动进行随时随地的检查、督促，使每一个生产者都明白安全生产责任重于泰山，不能有丝毫的大意。项目遵循《工业企业设计卫生标准》、《工厂安全卫生规程》及国务院国发（1983）85号文件的有关规定，对职业安全卫生工作采取必要的措施。7.3.3职业安全卫生设计措施1、安全生产（1）办公楼内工艺布置及工作位置合理布局，保证工作场所的采光条件，采用总体照明与局部照明相结合的办法，使照明度符合国家有关标准。（2）防止机械伤害，机械设备布置符合标准，传动装置及旋转部位安装防护罩壳或防护栏杆。71 （3）大楼、仓库内设备用电回路采用保护接零，设备保护接地，电线做好绝缘保护，移动设备和工具设备设漏电保护开关，移动照明采用安全电压。经常检查电气设备及附件是否完好无损，发现问题，及时采取措施，确保用电安全。（4）防雷：接地与防雷采用接零系统，变压器低侧中性点直接接地。较高建筑物设置防雷接地装置。（5）电子商务园区消防采用低压制系统。消火栓按规定距离设置，并按规定在不同场所配备相应的急救消防设备，防火间距及消防道路符合国家规定的要求。（6）各楼道主要通道出入口设置应急照明灯，以确保人身全。2、工业卫生（1）仓库内以自然通风和机械通风相结合的方式保证仓库内空气流通，以使仓库具备良好的通风条件。（2）电子商务大楼计算机较多，尤其在夏季产生热量，更要采取措施，做好防暑降温工作。（3）做好噪声控制工作，首先，选择先进、安全、低操声和节能的设备，减少噪声对环境的影响和对人体的危害，对风机、水泵等噪声较大的设备，加装消声器或隔音罩等措施，使噪声控制在规范允许范围之内。如有需要，则给操作者发放防噪音耳塞。（4）按规定发放和使用劳动保护用品。（5）总图布置时充分考虑到绿化要求，留有足够的面积种草植树。绿化不仅可以消声防尘，还可净化空气、美化环境、有利于职工的身心健康。71 （6）管理机构，劳动生、劳动保护等可在管理部门设兼职人员负责管理。7.4节能7.4.1设计原则（1）《评价企业合理用电技术导则》；（2）《综合能耗计算通则》；（3）《节约能源手册》。7.4.2节能措施（1）积极采用节能工艺于措施建筑维护采用保温墙板与屋面板，其具有良好的隔热与保温性能，夏天可降低制冷的能耗，冬天可有效低利用设备发热量，保持室内正常的环境温度。联合工房采用无动力的罗伯逊风帽自然通风，既达到良好的通风降温效果，又可节约大量能源。（2）项目新增生产设备选用国内先进设备，做到产品高质量、生产高效率、能源低消耗。（3）动力机房、变电所靠近系统负荷中心，合理进行管网布置，减少阀门、弯头等能造成阻损的配件数量。（4）合理选择空压机的排气压力，避免不必要的高压，减少能耗。（5）空调、电梯等设备均采用节能型国内先进设备。71 （6）空压机、轴流风机等辅助设备均采用节能型国内先进设备。（7）采用集中自动无功功率补偿电容器，补偿前平均功率因数0.73，补偿后的功率因素达到0.92，节约电能。照明采用节能灯具（8）加强能源管理，完善各种能源的计量。电、水达到一级、二级计量100%。对单台功率大于50kW的用电设备及每条低压回路都单独设置计量表，以节约能源。（9）要切实贯彻《浙江省实施〈节能法〉办法》，加强节能管理，尤其是节电、节水的技术及合理的使用，努力降低产品能耗。71 第八章投资估算及资金筹措8.1投资估算8.1.1有关说明（1）按国家发展和改革委员会建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、中国国际工程咨询公司《投资项目可行性研究报告研究指南》中规定的有关投资估算编制方法进行。（2）参照类似、近似工程项目，考虑调价因素和地区差异，并参照温州市在建工程造价水平，结合本项目实际，估算建设投资。材料、设备基本选用国内优质产品根据设计参数，市场价格确定设备原价和运输安装费。（3）项目总用地面积56.11亩，土地费用工业用地暂按25万元/亩估算；综合用地暂按182万元/亩估算。（4）建筑单价，包括建筑工程及给排水、电气、消防、暖通等安装工程的单方造价。（5）勘察设计费按工程费用的0.2%估算。（6）建设单位管理费按工程费用0.9%估算。（7）工程建设监理费按工程费用0.6%估算。（8）前期工程咨询费及工程保险费按工程费用的0.39%估算（9）基本预备费按工程费用和其他费用的5%估算。71 （10）涨价预备费，依据计投资[1999]1340号文件及浙计经基[1999]1465号文件，本项目按零估算。（11）固定资产投资方向调节税免税。（12）建设期为两年，建设期贷款15000万元，贷款年利率按7.2%，经估算建设期贷款利息共计540万元。（13）流动资金：参照相关企业经营情况，经估算项目正常年流动资金需要量为1317万元，需要铺底流动资金395万元。8.1.2工程建设投资估算详见表8。表8-1工程建设投资估算表序号费用名称单位数量单价或费率投资额（万元）一固定资产投资额万元24620.951工程费用万元9911519410.21.1综合楼m23279622507379.11.2工业办公楼m21198818002157.841.3仓储、仓库用房m24394212505492.751.4地下室m21038920252103.311.5桩基万元18671.6设备购置费200.001.7室外工程　210.271 2工程建设其他费用万元35242.1土地费用万元29982.1.1工业用地亩45.962511502.1.2综合用地亩10.1518218482.2勘察设计费万元19410.20.7%1502.3建设单位管理费万元19410.20.9%1752.4工程建设监理费万元19410.20.60%1252.5前期工程咨询费及工程保险费万元19410.20.39%763预备费万元1146.753.1基本预备费万元1146.753.2涨价预备费万元4建设期利息万元540.00二流动资金　1317.00三总投资万元25937.958.1.3总投资项目总投资为25938万元，其中固定资产投资24621万元71 （包括19410万元，工程建设其他费用3524万元，预备费1147万元，建设期利息540万元），流动资金1317万元。8.2资金筹措和运用方案项目固定资产投资24621万元，其中自筹资金9081万元，银行贷款15000万元，建设期利息540万元，流动资金全部自筹解决。具体见表8-2。表8-2资金使用计划及筹措计划表序号项目合计12341总投资25937.959080.95155407905271.1建设投资24080.959080.9515000　　1.2建设期利息　　540　　1.3流动资金1317.00　　7905272资金筹措25937.959080.9515540790527　2.1项目资本金10397.959080.95　　2.1.1用于建设投资9080.959080.95　　2.1.2用于流动资金1317　　7905272.2债务资金15540　15540　　2.2.1用于建设投资15000　15000　　2.2.2建设期利息54054071 8.3贷款偿还计划本项目固定资产投资中银行贷款15000万，建设期第二年贷款，经营期分5年“等额本金、利息照付”方式偿还贷款，贷款利率按7.2%。具体还款计划见附表“还本付息计算表”。71 第九章财务效益分析及评价9.1盈利模式1、电子商务综合楼商铺以出租的形式招商，可供出租面积6000m2，租金5元/m2·天。2、电子商务综合大楼中写字楼部分，以出租形式招商，可供出租面积26796.23m2，租金1.5元/m2·天。3、高端智能化仓储物流收入：18146.1m2用于高端仓储物流，预计平均每天发出13万包，一年以365天计，每包收入2元/天。4、仓库出租：可用于出租的仓库25796.2m2，租金0.6元/m2·天。5、工业办公楼出租：可用于出租的办公楼11988平方米，租金0.8元/m2·天。6、B2B平台相关收入：（1）会员费：会员费2000元/年，客户来源主要包括电子商务网商商会会员1000家，项目投产后第一年按达产40%估算，逐年增幅达产量的10%，于第四年达产，达产期为200万元/年。（2）广告费：包括弹出广告、漂浮广告、BANNER广告、文字广告等多种表现形式，是B2B电子商务网站的主要收入；（3）竞价排名：企业为了促进产品的销售，都希望在B2B网站的信息搜索中将自己的排名靠前，而网站在确保信息准确的基础上，根据会员交费的不同对排名顺序作相应的调整。71 9.2财务分析本项目拟定建设期为2年，第3、4年投产（60%、80%），第5年达产，计算期共计11年。9.2.1收入及税金估算1、租金收入及高端智能化仓储物流收入包括商铺、写字楼、工业办公楼、仓库等出租收入，综合考虑整个市场比较乐观，租金及高端智能化仓储物流按经营期每三年增长10%计算。2、B2B平台收入包括会员费、广告费及竞价排名收入，会员费正常年收入200万元，广告费正常年收入350万元，竞价排名正常年收入220万元。按上述盈利模式估算结果见表9-1。表9-1收入估算表单位：万元项目名称计算期34567891011商铺出租收入65787610951204.51204.51204.51324.951324.951324.95写字楼出租收入880.261173.671467.091613.801613.801613.801775.181775.181775.1871 仓库出租收入338.96451.95564.94621.43621.43621.43683.57683.57683.57工业办公出租收入210.03280.04350.05385.05385.05385.05423.56423.56423.56高端仓储物流收入5694.007592.009490.0010439.0010439.0010439.0011482.9011482.9011482.90会员费收入80.00120.00160.00200.00200.00200.00200.00200.00200.00广告费收入140.00210.00280.00350.00350.00350.00350.00350.00350.00竞价排名收入88.00132.00176.00220.00220.00220.00220.00220.00220.00合计8088.2510835.6613583.0815033.7915033.7915033.7916460.1716460.1716460.173、营业税金及附加营业税按营业收入的5%计算，城市建设维护税按营业税的7%计取，教育费附加按营业税的3%计取。具体见附表“利润及利润分配表”。9.2.2成本费用本项目总成本包括原工资及福利费、燃料动力费、折旧及摊销费、修理费、财务费、管理及营业等其他费用等。具体详见附表“总成本费用估算表”。71 1、燃料动力费本项目的燃料动力主要为水电费用。根据公用部分及仓储物流厂房水电费耗用量测算，年需燃料动力费用详见附表“总成本费用估算表”。2、工资及福利费项目共需员工280人，年工资及附加按3万元/年估算。3、年折旧摊销费用本项目固定资产折旧按房屋建筑物、设备大类分别计提折旧，残值率按10%考虑，房屋折旧年限20年，设备折旧年限10年，用直线折旧法计提，年均共计折旧1004.65万元。详见附表“固定资产折旧估算表”本项目土地使用权按40年摊销，年均摊销62.38万元。4、维修费本项目维修费按固定资产折旧费的30%估算。5、财务费用财务费用为银行贷款利息支出，具体见附表“还本付息表”。6、其他费用其他费用包括其他营业费、其他管理费等。其中，其他营业费按照营业收入的3%估算，其他管理费年平均按正常年约336万元估算。71 9.2.3财务估算1、损益计算根据“利润及利润分配表”计算得：（1）平均年利润总额9926.54万元（2）所得税率为25%，平均年所得税3527.47万元（3）平均年税后利润6399.07万元2、财务盈利能力分析（1）投资利润率：38.27%（2）投资利税率：41.26%3、财务内部收益率、财务净现值和投资回收期现金流量（全部投资、自有资金）分析见附表3和4。根据计算，财务评价指标如下：表9-2：财务指标指标全部投资（税后）自有资金内部收益率（%）23.1428.42财务净现值(i=13%)1216613353.31投资回收期(含2年建设期)6.016.13以上评价指标值表明，内部收益率大于基准收益率13%，净现值均大于零，项目在财务上是可行的。4、偿债能力分析71 本项目建设期贷款15000万元，综合借款利率7.2%。用于本项目还款的资金来源有：利润、折旧等。贷款按5年等额本金偿还，利息照付，根据计算，在贷款偿还期内，利息备付率（可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息费用的比值，这里按偿还期内平均计算）约为13.27，偿债备付率（在项目偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，这里按偿还期内平均计算）约为1.61，可见，利息备付率>2，偿债备付率>1，项目有良好的偿债能力，项目还款有保证。5、敏感性分析本报告对所得税后全投资的敏感性进行了分析。考虑项目实施过程中可能存在的不确定因素，分别对固定资产投资、主营业务收入及经营成本三个因素作了变动幅度10%的单因素财务敏感性分析。详见下表。表9-3：敏感性分析表序号项目变动幅度全投资（所得税后）内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期(年)数值增减数值增减数值增减基本方案23.14121666.0171 1建设投资+10%20.69-2.459987.15-2178.856.300.29-10%26.102.9614344.842178.845.72-0.292营业收入+10%25.942.815884.913718.915.66-0.35-10%20.21-2.938447.09-3718.91*6.460.453经营成本+10%22.54-0.611401.47-764.536.100.09-10%23.740.612930.53764.535.93-0.08从上表可以看出，各因素的变化对内部收益率、净现金流量、投资回收期都有不同程度的影响,相对而言营业收入和建设投资的敏感性较强，经营成本的敏感性最弱。当营业收入增加10％时，内部收益率上升2.8个百分点；当建设投资下降10%时，内部收益率上升2.96个百分点；而当经营成本下降10％时，内部收益率仅上升0.6个百分点。因此本项目应尽量拓展业务，增加营业收入，以保证项目良好运行。9.3风险分析本项目投产后，有六块业务，可以降低系统风险71 。项目的实施受众多风险因素的影响，必须对其加以分析，并制定相应的风险防范措施，最大限度降低风险。本项目风险主要从以下几方面进行分析，即市场风险、管理风险、金融风险和政策风险。1、市场风险从项目敏感性分析中可知，营业收入很大程度上影响了项目的成败。从前面市场分析可以得知，市场潜力很大，有非常大的发展空间。预计2011年市场规模将达到68274亿元，从市场格局看，B2B市场占整体市场89.3%，B2C比例明显提高，达到7.3%，C2C市场交易额则达到3.4%。此外，全球经济形势也是市场风险的主要影响因素。虽然中国电子商务市场规模的增长仍维持在一个较高的水平，但市场规模增长的放缓仍是不争事实，而全球金融危机是一个重要影响因素。2、管理风险管理风险存在于整个运作过程中，包括研发人员素质、生产管理和成本控制因素。经营管理人员对项目的成功与否具有十分关键的作用。本项目承担单位主要经营管理人员均具有较高的管理素质，公司有比较完善的生产管理保证体系。企业文化浓郁，团队精神良好，有利于保障日常管理。3、金融风险金融风险主要包括通货膨胀、利率风险和汇率风险。本项目借有银行贷款，短时期内央行继续实施适度宽松的货币政策，贷款风险不会太大，但是由于全球经济形势不稳定，仍存在一定金融风险。4、政策风险71 国家和地方政府积极鼓励发展电子商务产业，国内多个城市出现政府部门与企业合作助推电子商务的热潮，政府优惠政策频现利好功效。杭州市财政局发布《杭州市电子商务进企业专项资金管理办法补充意见》，将此前只面向中小企业的电子商务财政补助，拓展到个体工商户。再是杭州市推进电子商务进企业工作领导小组办公室正式出台第二批杭州市第三方电子商务企业优惠方案，明确了相关企业名单和具体操作流程，极大地促进了电子商务合法、规范地拓展。因此，本项目实施具有较好的政策环境。9.4经济效益分析总体上看本项目是一个投资少、见效快、效益高、风险小、投资回收期短，市场前景好，贷款偿还能力较强，经济、社会效益俱佳的好项目。其技术能达到设计标准，项目抗市场风险能力强，并能有效地节约资源消耗，降低生产成本，提高产品质量，因此，在技术上、市场上和经济上是可行的。本项目符合国家和杭州市鼓励发展电子商务促进转型升级的相关政策，可以带动一大批相关产业的发展。综上所述，表明项目具有较强的财务盈利能力和财务生存能力，同时具有较好的抗风险能力，因此项目在财务上是可行的。71 第十章社会效益评价本项目符合国家关于继续加大推进电子商务应用和模式创新力度的相关政策导向，以及杭州市关于进一步发挥电子商务在保就业、拓市场、促转型的相关精神，关于项目具有较好的社会效益。主要体现在一下几个方面。一、本项目的实施为杭州打造全国文化创意产业中心添砖加瓦。杭州除了西湖这张金名片外，还有一张名片——创意文化产业中心，具有“人脑+文化+电脑”特色的文化创意产业，已经从“稚嫩”的新兴产业，成长为这座城市重要支柱产业、经济发展的新引擎。而本项目的实施，有助于推动杭州市文化创意产业的集群化发展，有助于打造全国文化创业产业中心。二、本项目的实施有助于拓宽杭产品网上销售渠道。有助于引导杭产品生产企业注册网络品牌，加快网络分销渠道建设，在品牌宣传、货源组织、仓储配送、财务管理等方面提供支持。三、本项目投产后能解决周围不少居民的就业问题，缓解了就业压力；同时项目运营期间每年平均上缴所得税3527.47万元，营业税及附加776.04万元，为地方财政作出了贡献。71 附表1总成本费用估算表序号成本及费用名称合计34567891011　生产负荷　60%80%100%100%100%100%100%100%100%1外购燃料及动力费1305.001201351501501501501501501502工资及福利费7056.005046728408408408408408408403修理费2712.57301.40301.40301.40301.40301.40301.40301.40301.40301.404折旧费9041.891004.651004.651004.651004.651004.651004.651004.651004.651004.655摊销费561.446262626262626262626财务费用3356.641118.88895.10671.33447.55223.78000071 7其他费用6632.07444.25593.87743.49787.01787.01787.01829.81829.81829.818总成本费用0.00　　　　　　　　　8.1固定成本3809.67242.65325.07407.49451.01451.01451.01493.81493.81493.818.2可变成本2822.40201.6268.83363363363363363363369经营成本30665.603555.563664.413773.253593.003369.223145.453188.243188.243188.2471 附表2固定资产折旧表序号项目折旧年限345678910111房屋、建筑物20　　　　　　　　　1.1原值21925.65　　　　　　　　1.2折旧费986.65986.65986.65986.65986.65986.65986.65986.65986.651.3净值20939.0019952.3418965.6917979.0416992.3816005.7315019.0714032.4213045.762机器设备　　　　　　　　　　71 2.1原值10200.00　　　　　　　　2.2折旧费18.0018.0018.0018.0018.0018.0018.0018.0018.002.3净值182.00164.00146.00128.00110.0092.0074.0056.0038.003合计　　　　　　　　　　3.1原值　22125.65　　　　　　　　3.2折旧费　1004.651004.651004.651004.651004.651004.651004.651004.651004.653.3净值　21121.0020116.3419111.6918107.0417102.3816097.7315093.0714088.4213083.7671 附表3项目投资现金流量表序号项目建设期经营期1234567891011生产负荷（%）　00%60%80%100%100%100%100%100%100%100%1现金流入008088.2510835.6613583.0815033.7915033.7915033.7916460.1716460.1730860.931.1营业收入　　8088.2510835.6613583.0815033.7915033.7915033.7916460.1716460.1716460.171.2固定资产残值回收　　　　　　　　　　13083.761.3流动资金回收　　　　　　　　　　131771 2现金流出9620.9515000.004626.565534.146177.736663.726663.726663.727141.557141.557141.552.1建设投资9620.9515000　　　　　　　　　2.2流动资金投放　　790527　　　　　　　2.3经营成本　　1369.641702.272034.892078.412078.412078.412121.202121.202121.202.4税金及附加　　444.85595.96747.07826.86826.86826.86905.31905.31905.312.5所得税　　2022.062708.923395.773758.453758.453758.454115.044115.044115.04310801.1212128.5271 税前净现金流量-9620.95-15000.005483.758010.4412128.5212128.5213433.6613433.6627834.424税前累计净现金流量-9620.95-24620.95-19137.20-11126.77-325.6411802.8823931.4036059.9249493.5762927.2390761.655税后净现金流量-9620.95-15000.003461.695301.527405.358370.078370.078370.079318.619318.6123719.386税后累计净现金流量-9620.95-24620.95-21159.26-15857.74-8452.39-82.328287.7516657.8325976.4435295.0659014.43　　　　　　　税前税后　　　　　　　　财务内部收益率（IRR）32.75%23.14%　　　　　　　　财务净现值NPV（i=13%）￥25,543.36￥12,166.00　　　　　　　　投资回收期　5.036.01　　　　　71 附表4项目资本金流量表序号项目1234567891011　生产负荷（%）　　　60801001001001001001001001现金流入　　　8088.2510835.6613583.0815033.7915033.7915033.7916460.1716460.1730860.931.1营业收入　　　8088.2510835.6613583.0815033.7915033.7915033.7916460.1716460.1716460.171.2回收固定资产余值　　　　　　　　　　　13083.761.3回收流动资金　　　　　　　　　　　1317.002现金流出　9620.950.008853.449537.259957.0610219.279995.496663.727141.557141.557141.552.1自有资金　9620.95　790.00527.00　　　　　　　2.2借款本金偿还　　　3108.003108.003108.003108.003108.00　　　　71 2.3借款利息支付　　　1118.88895.10671.33447.55223.78　　　　2.4经营成本　　　1369.641702.272034.892078.412078.412078.412121.202121.202121.202.5营业税金及附加　　　444.85595.96747.07826.86826.86826.86905.31905.31905.312.6所得税　　　2022.062708.923395.773758.453758.453758.454115.044115.044115.043净现金流量　-9620.950.00-765.191298.423626.024814.525038.308370.079318.619318.6123719.38　累计净现金流量　-9620.95-9620.95-10386.14-9087.73-5461.70-647.184391.1112761.1922079.8031398.4255117.79　财务内部收益率28.42%　　　　　　财务净现值13,353.31　　投资回收期6.13　　　　　71 附表5利润与利润分配表序号项目合计345678910111营业收入126988.868088.2510835.6613583.0815033.7915033.7915033.7916460.1716460.1716460.172营业税金及附加6984.39444.85595.96747.07826.86826.86826.86905.31905.31905.312.1营业税6349.44404.41541.78679.15751.69751.69751.69823.01823.01823.012.2城市建设维护税444.4628.3137.9247.5452.6252.6252.6257.6157.6157.612.3教育费附加190.4812.1316.2520.3722.5522.5522.5524.6924.6924.693总成本费用30665.603555.563664.413773.253593.003369.223145.453188.243188.243188.244利润总额89338.864087.836575.309062.7610613.9310837.7111061.4812366.6212366.6212366.625所得税31747.212022.062708.923395.773758.453758.453758.454115.044115.044115.046净利润57591.652065.773866.385666.996855.487079.267303.048251.588251.588251.5871 7法定盈余公积金8638.75309.87579.96850.051028.321061.891095.461237.741237.741237.748未分配利润48952.901755.913286.424816.945827.166017.376207.587013.847013.847013.8471 附表6还本付息表序号项目合计计算期12345671借款及还本付息　　　　　　　　1.1期初借款余额　　015540.012432.09324.06216.03108.01.2本年借款15000　15000　　　　　　建设期利息540.00540.0　　　　　1.3当期应计利息2014.0　　1118.9895.1671.3447.6223.8　当期还本付息18896.6　　4226.94003.13779.33555.63331.8　其中：付息2014.0　　1118.9895.1671.3447.6223.8　还本6216.0　　3108.03108.03108.03108.03108.071 　期末借款余额　015540.012432.09324.06216.03108.00.02偿还贷款本金的资金来源　　　4226.94256.35783.26791.66981.82.1利润　　　1529.383056.314583.245591.675781.882.2折旧　　　1199.951199.951199.951199.951199.952.3自有资金　　　1497.6　　　　71'