现代物流中心项目可行性研究报告 40页

'第一章总论第一节概述一、项目名称**县现代物流中心项目二、项目承办单位浙江****物流股份有限公司注册资本：500万元法定地址：浙江省**县**镇江东经济开发区三、法人代表及联系方式法人代表：联系电话：传真：E-mail:四、投资方简介主要投资方名称：建通物流有限公司法人代表：***地址：**镇江东新区****16幢电话：********传真：主要投资方名称：**物流有限公司地址：**镇江东新区华盛家苑法人代表：***电话：******：传真：主要投资方名称：**物流有限公司40 地址：**镇双桥路12#法人代表：***电话：********传真：五、项目拟建地点浙江省**县**镇江东经济开发区第二节可行性研究编制单位一、单位名称：二、工程咨询证书编号：三、工程咨询等级：四、发证机关：第三节申请报告编制的依据和范围一、编制依据本可研报告编制的主要依据为：1、**县国民经济与社会发展第十一个五年计划和到2015年长期发展规划；2、国家有关法律、法规及产业政策；3、有关技术标准、规范及规定；4、项目承担单位提供的基础数据；5、有关部门出具的证明材料。二、研究范围40 本可研报告范围包括：1、根据国家有关政策，结合**县实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性。2、根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容3、项目建设地点及项目建设的有利条件4、项目总体规划方案5、消防、环境保护、劳动安全卫生及节能6、企业组织及劳动定员7、工程实施进度安排8、投资估算和资金筹措9、经济效益和社会效益评价第四节可研报告概要1、伴随着**县政府“生态立县”战略的逐步实施，**镇作为重要商品物流枢纽的地位进一步确立，吸引着周边三省和国内知名客商。项目建成后，将使**镇成为浙西物流及经济交流中心，从而有利于提高**县和**镇的知名度。项目投资规模较大，建设周期适中，对周边地区产生强烈的增长极辐射作用，从而带动**县的经济发展。2、现代物流中心规划总占地面积85亩，全部为工业用地。项目分两期建设，一期主要为物流配送、信息咨询、停车场、部份仓库、汽车修理等，二期为部份仓库，包装厂房及其它工程。主要进行物流信息的交流，各类物资的储存、集运，运输工具合理使用和维护。项目全部完成约投资4900千万元人民币。一期主要为营业区和车辆区，营业区包括三至五层营业综合楼一幢，建筑面积8280平方米、冷库一幢，建筑面积1170平方米、配电房一幢，建筑面积30平方米；车辆区包括汽配城一幢，建筑面4500平方米、修理厂一幢，建筑面积1560平方米，40 停车场9600平方米、配套服务房面积200平方米。一期建筑面积15740平方米，二期主要为仓储一区和仓储二区，仓储一区包括仓储综合楼二幢，建筑面积6600平方米、普通仓库四幢，建筑面积4320平方米；仓储二区包括综合服务楼二幢，建筑面积6165平方米、普通仓库两幢，建筑面积3120平方米。本项目针对全部工程进行设计。3、本项目建成后形成年2万吨各类商品物流的仓储周转能力，其中冷库200吨，普通货物存储达到10000吨。年现货周转额达3亿元人民币。4、本项目将建设与商品流通相配套，为商品物流服务的电子商务平台，将先进的商品信息采集发布系统、电子统一结算方式和各类商品检验检测系统引入现代物流中心，建立现代化、高效率、人性化的物资流通市场。4、该项目总投资为4900万元，其中：固定资产投资4600万元，流动资金300万元。经测算，项目投产后，各项经营收入2200万元，实现利润878万元(税后)。贷款偿还期为4.24年（不含建设期2年）。项目投资回收期为6.37年，经济效益显著。5、项目委托方技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金，投资方有足够能力筹措。6、项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目是可行的。40 第五节主要建设内容本项目分二期建设，一期主要考虑建设综合用房、办公配套区、停车场和仓储区。二期考虑扩建交易区和仓储区、建设服务区。一二期占地面积合计约85亩。二期开工的时间根据资金筹集情况而定，为节省投资，最好两期合并进行。以下为两期项目的主要建设内容：主要建设内容序号主要建设内容占地面积数量建筑面积（m2）层数平面尺寸备注一营业区14亩94801营业综合楼1幢8280三至五层133*15（单）2冷库1排1170一层65*18（单）3配电房130一层二仓储1区18亩109201仓储综合楼2幢6600三层73*1550*152普通仓库4幢4320一层60*18*4三仓储2区15亩165001综合服务楼2幢6165二三层各一幢85*1578*152普通仓库2幢3120一层78*20四车辆区25亩70040 1汽配城1幢4500二层150*152修理厂1幢1560一层78*153停车场96004其它200五道路及绿化13亩合计85亩41600第七节主要技术经济指标主要技术经济指标表（一期）序号项目单位指标备注1建设规模交易规模亿元3仓储规模万吨12项目总投资万元4900其中：固定资产投资万元4600铺底流动资金万元3003项目一期占地面积亩854项目建筑面积㎡416005项目定员人586全年生产天数天3657人员工作天数天2518项目建设期年29设备装机容量KW8040 10项目年用水负荷吨/小时311销售收入万元/年2200正常年12总成本万元/年736正常年13税后利润万元/年878正常年（税后）14财务内部收益率%23.5815投资回收期年6.37含建设期16贷款偿还期年4.24含建设期17盈亏平衡点%31第二章项目提出的背景及建设必要性第一节项目提出的背景一、物资和商品流通成为经济发展瓶颈我国商品生产流通中的发育还很不成熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的产品，同时容易放大产品市场的波动，增加了生产的盲目性。过大的市场波动不仅损害生产者的利益，也损害消费者的利益。而这种小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。这不仅关系到生产者的增收问题，也直接影响到我国商品市场化和现代化的进程。建设类似本项目提出的现代物流中心40 ，兴办仓储设施、购置产品运销设备，能使其成为沟通分散生产者与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽，越来越显得重要。要让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。二、**镇具有成为大型商品集散基地的区位优势**县尤其是**镇，位于浙、皖、赣三省七县交界之处，是浙江省东南沿海发达地区和中西部地区结合部，自古就是商贾云集这地，是发展商贸流通业的风水宝地。由于区位条件得天独厚，故而从事运输的个体户发展很快，现已有1000多家，小规模的物流公司已有30多家，承揽了毗邻地区80%的货物运送业务。该镇现已发展成商品流通之重镇。以**镇为中心，向周边200公里辐射，是一个有4000万人居住的人口密集区域，形成了庞大的消费市场。浙、皖、赣三省交界处需要这样一个物流中心，**镇有能力争取发展成为这个中心。发展大流通，实施商贸兴镇，已成为**镇调整产业结构的又一重要战略决策。建设大型物流中心，扩大物流范围，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，致力于发展连锁经营，建设物流配送中心，全力推进物流现代化。 新型流通业态的介入将会极大地提升**县和**镇商贸流通业的层次。现代物流中心项目的建设，对**县和**镇的工业、物流业、建筑业、服务业的发展具有极大的促进作用。三、**县具有商品流通枢纽的资源优势**县土地资源辽阔，土壤、气候和水资源条件较好、光热资源丰富，适宜粮食和多种经济作物生长，对于林果业和畜牧业生产也十分有利。**县林业资源丰富，林木覆盖率已达21.6%，是全国平均绿化先进地区。特别是邻省江西省和安徽省，与我省产品的互补性40 非常强。他们的农产品和我省的工业品交流频繁，物流量很大。雄厚的资源优势使**县特别是**镇具有建立各类物资集散基地的天然条件；因历史和地域的特点而形成的物流需求，为中心的建设和长远发展奠定了坚实的基础。综合考虑以上述各因素，在**镇建设一个较大的物流中心，具有“天时、地利、人和”的优先条件，项目风险小、收益有保证、社会贡献率大，有利于企业和当地经济的发展。故而向**县发改委申报“**县现代物流中心项目”。第二节项目建设的必要性一、符合国家产业政策和发展方向仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。对我国来说，建立和改进仓储物流中心是贯彻执行中央关于沿海地区经济发展战略，深化外贸体制改革的一项重大措施。它有利于发展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国内国际市场。物流中心是连接生产者与市场的桥梁，对于调整产业结构，降低流通成本，增加企业收入，保证物资安全具有重要意义。国家发改委等九部委联合发布了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，省发改委等十二部门也联合下发了《关于加快浙江省现代物流业发展的若干意见》，对全国全省的物流业发展提出了要求。2003年以来，国家发改委安排专项国债资金支持全国重点物流企业２９０余家。国债资金的扶持政策有效拉动了社会对物资流40 领域的投资。据统计，290个建设项目总投资达到165.5亿元，其中企业投资占总投资的93.4％。二、符合**县政府生态立县、加速发展经济的战略要求发展县域经济在**有着特别重要的意义。**县县域总面积2236平方公里，辖26个乡镇、449个行政村，总人口35万，是浙江省的落后县之一。**县是钱塘江源头，生态环境又十分重要，发展的只能是无污染的项目。发展物流既能加快县内经济和生产的发展，也避免了对环境的破坏，符合**县以生态为立县之本的政策。第三章市场需求分析第一节物流业发展形势　现代物流业的发展，已经直接推动社会生产方式、流通方式的改变，符合先进生产力发展的要求，已经成为现代经济的加速器，成为新的经济增长点。现代物流是指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合服务。现代物流以满足顾客需求为目标，对产出物及其相关服务和信息，从起源地到消费地有效率、有效益的流动和储存进行计划、执行和控制的全过程。是产品的采购、生产、流通加工、包装、运输、储存、装卸、配送、分销、信息沟通等一系列运作环节组成，并在整个过程中实现了产品的保值、增值。40 物流产业本身作为一个行业来加以发展，为地方经济的发展提供了产业空间。随之发展，将会更大程度地推进整个经济的发展。它不仅能整合区域的物流资源，提供科学合理的物流平台，降低整个经济在物流过程的成本，而且还可能提供更多更广的信息，为企业和地方经济的发展服务。同时，还可以带动其它产业的发展，增加就业人数和增加财政收入。2006年中国社会物流总额达48万亿元，同比增长25.2%，增幅虽比上年有所回落，但仍在快速增长区间。从结构来看，工业品物流增长最快，在社会物流总额中占有比例最大；农产品物流增长最慢，所占比重较小。　　随着中国经济的持续增长以及全球化程度的提高，2006年第三方物流市场规模超过1000亿元，比上年增长30%左右。与此同时，由于石油价格的上涨和在设施、设备和技术上投入的增加，物流企业的运营成本大幅提高；另一方面，行业竞争加剧又导致物流服务收费普遍降低，因此2006年第三方物流市场的利润率普遍下降。为提高盈利水平和竞争能力，物流企业的服务日趋专业化，第三方物流市场按照行业、地域、产品不断细分。　　2007年大约有12%的物流与储运公司的仓储面积在1万平米以下，有40%的物流与储运公司仓储面积在1－5万平米，有22%的物流与储运公司仓储面积在5－10万平米之间，有26%的物流与储运公司仓储面积在10万平米以上。　　中国大约有1.6万物流服务行业公司，行业产值超过390亿元。预测到2010年中国物流行业的产值将达到12000亿元。中国巨大的物流市场已经吸引了国际上各个货运巨头的目光，外国物流企业纷纷进军中国市场，预测未来几年中国物流业将保持快速增长态势，中国物流市场发展前景广阔，给了投资者一个发挥的空间。第二节**县物流业目前存在的主要问题由于长期以来受体制、政策、环境的影响，目前我县物流业发展离现代物流的要求还存在很大的差距。40 一是受“大而全小而全”的传统经营模式的影响，全县280多家工业企业和为数众多的商业企业大多自办物流，现代物流发展严重滞后。二是目前的物流企业规模小，技术装备落后，信息化程度低。从事物流业的大多是个体经营，没有一家具有竞争力的物流公司，传统的流通模式仍占主导地位，物流成本偏高。三是物流企业运作不规范，恶性竞争严重。现有的物流企业和个体运输户为了抢占市场而不择手段，造成物流企业内部相互杀价，无序竞争。有的超能力承运，导致运输质量下降，发生多起丢失物品事件，引起多起经济纠纷。严重影响了物流业的健康发展。四是物流人才严重缺乏。目前我县物流企业没有正规军，只有游击队，普遍存在文化水平低，物流知识缺乏的情况，新型专业的物流人才很少。第四章建设条件与场址第一节项目建设地点概况一、建设地区介绍1、建设地区概况**县位于浙江西部边境（东经118°01¹——118°37¹，北纬28°54¹——29°30¹），钱塘江上游，皖、浙、赣三省七县交界处（东北连淳安、西南与江西的婺源、德兴、玉山毗邻，北与安徽省休宁县交界，东南接常山）。境内景色秀丽，林木茂盛，是一个环境幽静、资源丰富、开发潜力大的山区县。宁太平兴国六年（即公元981年）建**40 县，至今已有1020年的历史。县域总面积2236平方公里，辖26个乡镇、449个行政村，总人口34万。**县山清水秀，素有“绿色明珠”之称。全县森林覆盖率达79%，是全国林业先进单位。境内的古田山自然保护区和钱江源森林公园，是旅游观光、科研考察、休闲渡假的好去处。境内的矿产资源蕴藏丰富，尤其是石煤、石英石、金矿、银矿、铅锌矿、花岗岩等储量大、品位高，具有较高的开发价值。水力资源充足，星罗棋布的小水电为山区经济发展提供了强有力的动力。改革开放以来，**经济得到快速健康发展，特别是以硅化工、钟表、木制品加工、建材、医药、密胺塑料及其制品等为主体的十多个工业门类新技术企业发展很快，目前已有3家列入省高新技术企业。硅系列产品、木糖醇、铅笔、灯管等优特新产品，更为国内外客商所熟悉和青睐。有41种产品远销五大州104个国家和地区。工业原料、工业产品、林矿产品运量极其丰富，农副产品运量也极其丰富是自有及返程车辆集散地。**镇位于**县南部，是**县的重要集镇。该镇交通发达，205国道和17省道贯穿其中，已开始建设的黄、衢、南高速就在旁边。该镇还有一定的工业基础，**县近三分之一的工业就在**。近几年发展起来的江东新区，落户了很多的外来企业，呈现一片欣欣向荣的景象。该项目就落实在江东新区内。2、项目建设地点该项目选址于**镇江东新区南面，占地85亩（包括代征的6亩），背靠17省道，东邻新区街道，西、南与芹江接壤，自然条件很好。项目选址区在江东开发区内，供水、供电设施齐备，交通、供电、供水等配套条件也较好。二、自然条件40 1、地形地貌**县地处长江下游，境内多高山，是个山区县。**镇地势略平缓，海拔高度52—68米。**县的水资源丰富，有利于交通运输、水利设施、工业项目的建设和农林牧业的综合开发。   2、气象条件**属亚热带季风气候区，又处北亚热带南缘，四季分明，气候温和，雨量丰富。全年多云雾少日照，雾日年平均有83天，位于金衢地区之冠。年平均日照时数1795小时，为全省各县的次位。多年平均降水量在1743毫米。全县历年平均气温在16.3℃之间，平均最低气温12.1℃，最低气温-11.2℃，平均最高气温22.6℃，最高气温41.3℃。历年各日平均相对湿度81%，历年平均蒸发量1366毫米，历年平均风速1.0米/秒，历年平均雷暴雨天84天，历年平均霜日62天，历年平均冰冻日数62天。马金溪从北而南纵贯**县全境，马金溪河道比降为5。92%，历史最大洪水流量为2360立方米/秒。３、海洋水文4、地质情况因目前尚未就本项目各主要建筑物地址进行钻探，因此本处的场地地层结构是借用市场邻近建筑物所作地质钻探后提交的岩土工程勘察报告的有关材料，此材料只作为本项目的前期工作参考，待前期工作完后应请有相应资质的工程勘察部门进行地质勘察作为设计依据。项目区域各层地质特征分述如下：第一层为杂填土，第二层为粉土，第三层为粉砂，第四层为粗砾，第五层为卵石，第六层为强风化千枚岩，第七层为中风化千枚。地下水属孔隙潜水类型。40 5、建筑物地基评价（1）基土工程地质评价第一工程地质层，人工填土：该层土土质成分较杂，均匀性较差，避部表层为杂填土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=4.5击，承载力标准值fk=80kPa，不宜接作为建筑物地基持力层。第二工程地质层，粉土：该层土受上层土覆层影响，地层厚度差异性较大，平均标准贯入试验狂击数N63.5=4.8击，承载力标准值fk=105kPa，可用作建筑地基持力层，但就注意该层的厚度差异性。第三层工程地质层，粉砂：该层土在部分区间缺失，平均标准贯入试验锤击数N63.5=5.9击，承载力标准值fk=120kPa，可作为建筑物地基持力层，应注意该层土层位的不稳定性。第四层工程地质层，粗砾：L平均天然含水率W=28.5%，天然孔隙比e=0.803，压缩系数a1-2=0.10MPa-1，压缩模量Es1-2=17.86MPa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=7.8击，承载力标准值fk=140kPa，可作为建筑物地基持力层。第五工程地质层，卵石：平均天然含水率W=32.5%，天然孔隙比e=0.934，压缩系数a1-2=0.24MPa-1，压缩模量Es1-2=7.9MPa，属中等压缩土，平均标准贯入试验锤击数N63.5=8.0击，承载力标准值fk=150kPa，可作为建筑物地基持力层。第六工程地质层，强风化千枚岩：平均标准贯入试验锤击数N63.5=17.8击，承载力标准值fk=230kPa，可作为建筑物地基持力层。（2）场地稳定性分析a、场地地震分析40 依据《中国地震动参数区划图》（2001年），本场地地址抗震设防烈度为6度区，设计基本地震加速度值0.05g，设计地震分组为第一组。故本项目各主要建构筑物应依据《建筑抗震设计规范》的规定进行相应的抗震设计。b、场地土与场地类别根据《建筑抗震设计规范》规定，场地土类型属国软场地土，场地类别为III类。c、场地稳定性评价综上所述，场地第一工程地质层，土质成分复杂，力学性质不均是场地的主要工程地质问题，故场地稳定性一般。（3）基础形式及持力层选择依场地工程地质条件及拟建建筑物特点，拟建建筑物不宜采用天然地基，建议对场地土进行砖柱挤密处理，处理深度至相对标高3.80m处，持力层选择第三、四工程地质层粉砂和粗砾，承载力标准fk=120kPa，为防止建筑物产生不均匀沉降，适当加宽加强基础及上部结构刚度。（4）地下水水质评价场地地下水水位埋深约0.9-1.4m，经取术分析，地下水PH=7.5，地下水中硫酸盐对砼有弱腐蚀性，应采用一级防护。该场区位置优越，自然条件较好，交通运输也方便，所需各项配套设施均可就近解决，为市场建设提供了良好的条件。第二节外部配套条件一、社会经济条件二、交通通讯有一条高速路紧挨场地、一条国道和一条省道通过场地，交通非常方便。县电信的电话和宽带随时可接通。40 三、环境条件江东新区的三通一平将到位，基本没问题。四、其他配套设施１、供水项目建设地点位于**镇江东新区，属城市自来水管网覆盖区，完全可以保证自来水供应。２、供电项目场址属**镇江东新区供电区域，电力充足，供电设施完善，完全可以满足项目用电要求。第三节场址方案一、场址选择原则１、符合**县的长期战略规划；２、符合**镇的发展规划；3、水、电、交通等配套条件良好；4、交通方便通畅；5、无其它不良条件。二、场址评述本项目的场址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。本项目场址生产辅助设施配套条件好，良好的基础可保证项目的顺利实施、有效运转。第五章项目建设方案40 第一节建设内容该项目为**县现代物流中心建设项目。现代物流中心主要共分营业、车辆、仓储1、仓储2四个区。一期项目占地面积50亩，主要包括营业区和车辆区，还包括道路和绿化。二期项目占地面积35亩，主要包括仓储一区和仓储二区。一二期项目总占地约85亩。第二节设计指导思想建立科学、完整的物流体系，提高流通效益，减少流通环节，把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的物流中心。第三节规划方案一、总体规划方案1、总平面布置总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致，并为良好的内部交通组织、庭院环境打下坚实基础。（1）根据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。主要包括营业区、车辆区、仓储一区、仓储二区四部分。力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺畅。（2）功能区内采用组团式布置。根据用户实际需要，划分出大小不等的组团。组团的布置应充分考虑各用户产品特点及用途，合理安排，避免互相影响。40 （3）各功能区内，各组团的划分应尽量使运输距离最短，避免迂回与交叉干扰，运输通道采用无交叉的单向环形路线，车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。（4）营业区和仓储二区应为货物承托双方提供方便，托运、提取货物处设置于进出口附近，方便货主，同时避免人流与车流交叉。（5）规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积利用率。（6）进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。（7）在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物紧密布置，使生产运输方便，并利于环保、防火、安全、卫生等要求。（8）结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来发展留出余地，处理好近远期关系。2、总体规划特点将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。营业区、车辆区、仓储一区、仓储二区四部分内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。第四节建筑结构设计一、设计依据1、建筑结构荷载规范（GB50009—2001）2、高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2002)3、建筑抗震设计规范（GB50011—2001）40 4、建筑地基基础设计规范（GB50007—2002）5、建筑结构可靠度统一标准（GB50068—2001）6、混凝土结构设计规范（GB50010—2002）7、建筑抗震设防分类标准（GB50223—95）二、设计参数1、基本风压2、抗震设防**地区可不考虑抗震设防。3、均布活荷载标准a、不上人屋面0.7kN/m2b、上人屋面1.5kN/m2c、办公室2.0kN/m2d、走廊、楼梯2.0kN/m2e、厕所、卫生间2.5kN/m2f、水箱间10.0kN/m2其余房间活荷载按《建筑结构荷载规范》GBJ9-87取值二、建筑方案1、设计原则（1）功能使用要求是建筑的最基本因素，因此，仓储物流中心应充分满足储存、发送流程及工艺设备要求，使建筑与工艺有效结合，努力创造出功能合理、利用率高、节能、环保的仓储物流中心。（2）着重解决好交通组织、消防设计、制冷设计及大屋面可能带来的技术难题，使本工程建设为仓储物流中心的典范工程。（3）建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与厂区周围建筑物及道路相吻合的建筑风格。同时，通过合理有效的设计，合理降低造价、节省工程投资。40 2、建筑设计构思本工程为一现代仓储物流中心，因此本方案在整体形象设计中力求使用简洁明快的建筑语言来表达现代仓储物流中心这一高效、快捷的建筑内涵。由于交易区、办公服务区、信息区、仓储区、物流区六部分的体量、比例各不相同，在建筑手法上力求不打破这浑然天成的自然体量之美，运用加强各部分之间韵律之联系的大手笔，使各部分成为既分又合，既特殊又同归的综合建筑群体。要使屋面设计独具特色。通过形体的变化使得整个建筑轻盈舒展，同时解决大屋面的排水问题，又充分展示**镇古老却又年轻的风采和文化气息。第五节公用工程一、给排水工程1、设计依据a、《建筑给水设计规范》GBJ15-88b、《建筑设计防火规范》GB50016-87（2001年版）c、《自动喷水灭火系统设计规范》GBJ84-85d、《污水排入城市下水道水质标准》GJ18-862、供水（1）供水水源、取水和输水工程、方案项目厂区供水水源为城市自来水，自来水由市政管道DN75管道，接点压力为0.5Mpa。本项目一期完成后小时平均用水量为3m3，经计算，市政自来水管网可满足本项目用水需求。（2）消防给水系统方案消防管网与生产、生活供水管结合40 ，建筑物的室外消火栓用水量为25l/s，室内消火栓用水量为10l/s，与市政管网相联，可满足消防用水要求。（3）项目用水量本项目达产后用水量估算见下表：工厂用水量估算表序号用水部门用水种类耗水量（m3）全年用水量小时平均小时最大全天4生活用水自来水245　5绿化自来水11　6浇洒道路自来水11　7其他自来水122　10合计　3893000本项目平均每小时耗水3m3，小时最大耗水量约为8m3，平均每天耗水约9m3。本项目年生产天数为360天，则全年耗水约3000m3。3、排水经营污水主要来自交易区清洁用水，经中水设备处理达标排放至市政排水沟；生活废水主要来自办公服务区和住宅区各建筑物卫生间的厕所冲水，除粪便污水需经化粪池处理外，其他生活废水均可直接排到市场前的市政排水沟；雨水采用地面自然排水，再排入道路两旁的暗沟，先流入厂区排水干道，最后流入工厂的废水总排水管与经营、生活废水合流排出厂外。二、供电及通讯1、工厂供电（1）项目装机容量、用电负荷、负荷等级项目投产后，全厂的总装机容量约为12040 kW（其中消防及其他备用负荷未考虑）。经计算有功负荷为102kW，无功计算功率为45kVar，视在计算负荷130kVA。选用1台160KVA的S9型低损耗变压器，则变压器平均负荷率为87%，全厂需要系数约为75%。本项目全年用电量约为2万度。（2）电源、电源设施及外部条件本项目的用电由**镇变电站供应，该站以10KV单路为本项目供电，供电专线经高压电缆接入中心内配电房。供电可靠。（3）供电方案本项目除消防系统和冷库外，其余全部负荷均为三级负荷，但考虑到产品在经营过程中一旦停电时间过长会造成企业重大的经济损失，故也按二级负荷处理。10KV高压电源线进入配电站后，经高压开关柜接到变压器高压侧，由变压器降压到0.4/0.23KV后，用低压配电柜以放射式与树干式相结合的方法向各用电点送电。区区内配电电缆沿地沟敷设，0.4KV电源进入各用电部门后，经动力配电箱向各用电设备配电。高低压侧均采用单母线的接线方式。经估算项目自然功率因数约为0.69，经低压侧电器补偿后，功率因数约为0.89。照明电源由配电室引出专线以树干向建筑物配电，各建筑物的室内照明由设在该建筑物内的或附近建筑物内的照明配电箱控制，照明配电电压采用380/220V三相四线制，灯头电压采用220V，局部照明和检修用灯的灯头电压采用36V安全电压。（4）防雷措施本项目各主要建筑物均按三类防雷考虑。低压配电系统的接地型式采用TN-C系统，房屋40 内所有的金属管道、机架、金属设备外壳和电气设备的在正常情况下不带电的金属外壳均应按上述系统做接零保护。各屋面应设避雷网，引下线暗设。防雷接地电阻不应大于30Ω，所有建筑物电源入户处均应做重复接地，接地电阻不应大于10Ω，重复接地和防雷接地可共用接地装置。2、电讯本工程弱电设计内容包括：电话通讯、宽带网、火灾自动报警及联动控制系统。场区在信息楼内计算机中心设总机室，安置自动电话交换系统一套，总机室宽带和电话配线架空引出，内线、外线分别行至单体建筑宽带或电话组线箱，然后敷设到各需要岗位。根据《建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》有关规定，在有关建筑物内的重要部位设防火区，按防火分区安装烟温探头，在走道入口设报警按钮、警笛、当火警信号送至消防控制室，发出灭火指令信号，切除有关非消防电源，鸣警笛，消火栓按钮启动消防泵。消防控制室还设有与区消防队的直通电话。三、采暖、通风1、设计依据《采暖通风及空气调节设计规范》GBJ50019-87《建筑设计防火规范》GB50016-87（2001年版）2、通风工程本项目各建筑物内均以自然通风为主，机械通风为辅。卫生间和浴室设排气扇。四、空调所有房屋都采用分体空调，以尽量节约用电。40 第六章企业组织、劳动定员及人员培训一、企业组织机构1、组织机构项目由建通物流有限公司负责组织实施，实行董事会领导下的总经理负责制，自主经营。公司设总经理1人负责全面工作，下设各业务科室及行政管理科室，具体负责公司的各项工作。2、工作制度该项目全年作业天数360天，人员年工作日251天，行政管理实行单班制，仓储区三班制，每班工作8小时。二、劳动定员本着务实、高效、精干的原则，在满足项目生产经营和管理需要，保证项目顺利进行的前提下，合理设置劳动定员。初步拟定公司人员58名。第七章环境保护与劳动安全卫生第一节环境保护一、建设地点环境现状1、四邻环境现状拟建地点位于**镇江东新区，周围没有大的污染源，大气及土壤环境现状良好，大气、土壤的自净能力较强。2、拟建地点大气、土壤环境现状**镇属温带季风气候，大气环境质量较好，土壤纳污能力强。40 二、主要污染源及污染物1、污染源及污染物概述本项目主要污染源为清洗废水和生活废水及产品废料，以及机器运转发出的噪声。2、国家和地区相关环保标准a、GB8978《污水综合排放标准》；b、GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》三类标准；c、GB16297-1996《大气污染综合排放标准》。三、项目污染治理方案1、废水治理与综合利用本项目污水主要为清洗废水，成分主要是泥土，基本无有害物质，可与生活废水一起及生活污水，经化粪池处理后，达标排放。2、噪声治理噪声主要产生于泵、冷冻机及冷凝风机。泵及冷冻机采用单独房间隔离，同时在设计中选用优质低噪设备，并采用减震基础，在产生噪声的厂房内壁涂敷吸声材料，选用隔音门窗，在冷凝风机进气口安装消声器。经过以上降噪措施后，可满足GB12348-90的要求。3、固体废弃物的治理本项目设两个固定垃圾箱，由市政环卫负责清运，不会对当地环境造成污染。4、绿化美化环境场区绿化是环境保护的重要措施之一，也是项目文明建设的重要标志，是项目40 规划设计中不可缺少的组成部分。本项目将充分利用原有条件，选配良好的树种和植物，对场区进行绿化。绿化的重点以场前区、道路两旁和建筑物周围等空地为主，采取乔、灌木和乔灌木与绿篱搭配；草坪与花卉相间的形式美化场区平面，并利用绿化植物改善环境，为职工创造优美舒适的生产生活条件，促进企业生产发展。第二节劳动安全卫生一、项目概述本项目主要为现代物流中心项目。其设计依据为：1、《中华人民共和国劳动法》2、《中华人民共和国清洁生产促进法》3、《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2002）4、《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）二、职业安全卫生主要措施1、生产设备均制定安全操作规程，使工人做到有章可循，同时按规定配备必要的安全防护用品，所有危险区域均设有危险标志和防护措施。2、实验室内装有空调，保证室内的温度、湿度要求和空气清新。3、在建筑装修上，采取隔声设计，设置隔声门窗、车间内墙使用吸音材料作吸声处理。4、对产生的废料等设专人及时清理，保证生产环境清洁卫生。第八章消防与节能40 第一节消防一、设计依据《建筑设计防火规范》GBJ50016-87（2001年版）《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90二、项目概述项目属现代物流，实施地位于**镇江东新区。三、消防措施1、总图各建筑物间距均大于10m，道路呈环状，主干道为8m，副道为6m，有较大面积空场可用于消防回车。2、建筑结构仓房等建筑物耐火等级二级，各建筑物内疏散通道间距小于25m，并在醒目位置设有安全标志。3、消防给水场区内设有DN75消防管网，水压0.35Mpa，消防管网设有室外消火栓多套，与市政管网相联。并设置相应消防栓、干粉灭火器等室内消防设施，可满足消防要求。4、车辆区设灭火砂池两个，每个体积不小于20立方米。第二节节能一、设计依据1、《中华人民共和国节约能源法》；2、国家标准《综合能耗计算通则》。二、设计原则40 1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合企业具体情况，尽可能做到能源综合利用。三、指标1、本项目用电2万度/年，折标煤800吨；2、本项目用水3000立方米/年，折标煤20吨；3、项目综合能耗820吨标准煤/年。四、节能措施1、使用新型节能灯具，水泵加装变频系统，节约电能。2、配电室安装低压电容补偿器，提高功率因数。3、所有设备均采用国家规定的节能产品。4、完善水、电、汽等各级计量仪表，以利于节能和生产管理。第九章项目建设期管理一、实施原则与步骤(一)项目的实施首先应符合国内的建设审批进度，同时要积极创造条件，保证各项建设费用的落实。(二)成立公司下属的项目部负责项目实施的组织、协调和管理工作。(三)设项目经理，作为项目的法人及用户代表。项目实施进程中的决策、指挥、执行以及对外谈判与联络等均由项目经理负责。经理向公司负责，公司对项目经理进行监督，检查。(四)在项目实施过程中，公司作为项目执行单位应与项目的设计、供货、施工、安装等履行单位签订相关合同，履行必要的法律手续，按照国家的有关法律、法规执行。40 (五)与有关项目履行单位协商制定项目实施计划，并于履行前通知有关各方。二、组织机构与分工为了确保项目的顺利进行，由主管部门领导参加，组成“工程筹建小组”，专门负责项目的组织、协调、领导工作。由“领导小组”负责组建工程项目部，作为项目执行单位，全面负责项目的具体实施工作。拟聘请有关专家担任项目的技术顾问，配合项目进行重大技术问题的咨询与决策。项目部下设三个职能部门：（一）资金部：负责项目的财务计划和实施计划安排、与项目履行单位办理合同协议，以及资金的使用收支手续。（二）综合部：负责行政工作以及与项目履行单位的接待联络等项工作。负责项目技术文件、技术档案的管理。主持设计图纸会审、处理有关技术问题，以及组织职工的专业技术培训等工作。（三）工程部：负责项目的土建与安装工程施工，施工进度与计划安排，施工质量与施工安全的监督检查以及工程验收工作；项目设备材料的订货采购保管，调拨等项工作。第十章项目实施进度为使本项目尽快建成并投入使用，项目批复后，应尽快委托有关部门进行初步设计和资金落实，同时做好设备考察和订货工作，并对工程建设实行招投标。同时，为确保工程进度和建成运营后达到预期效益，应合理安排工期，做好市场开发和管理人员的培训工作。根据项目进展情况，预计批复可行性研究报告后，项目从前期准备工作到竣工验收投入使用共需240 年时间。整个项目实施进度安装见下表：本项目建设期预计两年。具体实施进度见下表：项目实施进度表序号项目2007年2008年2009年10111224681012246810121前期准备2可研编制及审批3场地勘测及平整4施工图设计5土建施工-6装修工程7设备安装8竣工验收40 第十一章投资估算第一节投资估算一、估算范围本项目的投资估算范围包括：**县现代物流中心项目建设所需建筑工程费用、其它费用、预备费及建设期利息等。二、估算依据1、中国轻工总会颁发的《轻工业建设项目投资估算办法》；2、浙江省建筑工程消耗定额；3、浙江省安装工程消耗定额；4、有关行业规范、规定、标准；5、建设单位提供的有关基础数据资料。三、编制说明1、建筑工程费用：建（构）筑物估算价值主要依据当地有关类似工程造价及浙江省建筑工程消耗定额估算。2、设备及仪器购置费：主要依据设备生产厂商提供的设备报价资料，参照国内外近期市场询价确定。本项目设备价格中包含安装调试费。3、土地征用费：项目拟征地85亩，每亩征地综合费用按6万元计。4、其他费用：按照国家行业现行投资估算有关规定和项目实际情况计取。5、预备费：基本预备费取工程费用和其它费用之和的4%，涨价预备费根据有关规定免列。6、建设期利息：按3-5年期贷款期限计，年利率取8%。40 四、总投资估算1、工程固定投资估算本项目建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，经测算，计划总投资4600万元，其中土地费用515万、前期费用415万、工程费用2860万、配套费用260万、其它费用350万，不可预见费用200万。具体内容如下：(一)土地费用515万元1、土地征用85*6510万元2、土地整理5万元(二)前期费用415万元1、规划放样费4万元2、地基勘探费12万元3、设计费25万元4、施工图审查费4万元5、基础设施配套65元/m2270万元6、白蚁防止费2元/m28万元7、教育配套费10元/m242万元8、质量监督费2元/m28万元9、墙改基金8元/m232万元10、散装水泥专项基金10万元（三）建设工程费用2860万元1、土建费用41600*5502288万元2、室内装修费用80元/m2332万元3水、电、弱电等60/m2（电25水10消防10弱电15）240万元（四）配套工程费用260万元1、道路与铺砖120万元40 2、绿化工程50万元3、电力工程20万元4、室外进、排水20万元5、围墙和大门50万元（五）其它费用350万元1、工程监理30万元2、工程招标及代理14万元3、防雷费6万元4、建设期利息300万元（六）不可预见费用总造价4%200万元2、流动资金估算项目所需流动资金采用详细估算法估算。经测算，本项目所需流动资金300万元，全部计入项目总投资。第二节总投资估算汇总及构成经估算，本项目总投资为4900万元，其投资构成见表10—4。表10—4项目总投资估算汇总表序号费用名称投资额占项目总投资的比例（%）1建筑工程费2860万66.52土地费用515万12.03前期费用415万9.64配套费用260万6.140 5其它费用350万8.24不可预见费200万4.65流动资金300万6.15项目总投资4900该项目总投资4900万元（包括流动资金300万元）。第二节资金筹措及使用计划一、筹措方案项目总投资4900万元，所需资金拟申请政府贴息贷款1000万元，其余3900万元由企业自筹，包括申请银行商业贷款1000万元。二、资本金本项目资本金2900万元，占总投资的59.1%，由企业自筹解决，所占比例符合国发[1996]35号文《国务院关于固定资产投资项目实行资本金制度的通知》要求。三、银行贷款使用计划项目建设期2年，根据项目实际进度，第1年借入政府贷款和银行贷款各500万元，第二年借入各500万元，完成全部银行贷款使用。四、资金使用计划项目建设期2年，投产期2年。根据项目进度计划，第1年拟投入资金2000万元，第二年投入2600万元，流动资金于投产期第一年投入200万元，第二年投入100万元。40 第十二章经济评价第一节财务评价一、评价原则和方法项目财务评价按照国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法和参数》(第二版)、现行国家电子行业建设项目可行性研究报告编制内容及深度所规定的原则和要求进行。以工程投资、运行管理费用、生产成本等作为项目的成本费用进行评价，以此作为判断项目财务可行性和经济合理性的主要依据。二、建设期和计算期本项目计算期12年，其中：建设期2年，经营期10年，经营期中含投产期2年。三、经营收入、经营税金及附加估算1、经营收入估算1)生产负荷。考虑到该项目仓储经营有一个过程，投产后第1年经营负荷确定为70%，第2年经营负荷90%，第3年开始达到满负荷运转，正常年仓储量为1万吨。2)经营价格。货运收入，按年运额3亿元人民币计算，利润按交易额的3%计算，年收入约900万元。仓储收入，根据当地仓储市场价格平均值，本项目货物仓储费确定为3.8元/吨﹒日，每吨货物年仓储费1200元。按85%的负荷率计算。另外还有交易区独立门面出租收入，电子商务平台会员收入、货运收入、写字楼出租收入，计算程序见经营收入和税金估算表。3)经营收入。经测算，正常年经营收入2200万元。40 2、经营税金及附加估算本项目应缴纳经营税、城市维护建设税及教育费附加。按照国家有关规定，实际税赋为经营收入的5%；城市维护建设税和教育费附加分别按增值税的7%和3%计取。经计算，正常年经营税金及附加为45万元。四、经营成本费用估算本项目正常年总成本为736万元，经营成本为517万元。成本估算构成如下；1、日常性支出和工商管理费本项目日常性支出约占当年收入的2%，约为42万元。2、燃料、动力价格根据消耗指标并按当地实际价格计算，共计134万元。3、工商管理费产品交易工商管理费，根据有关规定按项目经营收入的1%计取，共计21万元。4、职工工资及福利费工资按每人每年18000元计，职工福利费按工资总额的14%计取，本项目定员58人。经计算，正常年工资福利及保险费共120万元。5、折旧与摊销折旧按平均年限折旧法计算。项目固定资产投资4300万元，形成固定资产价值3500万元，房屋、设备折旧年限分别为30年和20年，年折旧费为110万元，残值率为4%。无形资产和递延资产摊销年限按5-10年平均摊销，年摊销费第1-5年为80万元，其余年份为70万元。6、修理费修理费按折旧费的10%计取，每年16万元。40 7、管理费用按经营收入的1%计取，年需21万元。8、利息支出生产期发生的长期借款和流动资金借款利息计入利息支出。五、利润及分配正常年税前利润为1289万元。按有关规定，本产品所得税按免二减三，正常年按15%计税；企业发展基金、储备基金、福利按5%计取。六、财务盈利能力分析根据《财务现金流量表》可以分别计算出全部投资的以下几项财务评价指标：项目税后税前财务内部收益率(%)22.0223.58财务净值现(ic=12%)(万元)8781289投资回收期(含建设期)6.374.3财务内部收益率税前税后均大于行业基准收益率，财务净现值均大于零，说明该项目盈利能力满足了行业基准最低要求，在财务上是可以接受的。投资回收期小于行业基准投资回收期，这表明项目投资能按时收回。七、清偿能力分析还款资金来源是可用于还款的折旧费、摊销费和企业税后利润等。经计算，本项目借款偿还期为4.24年(不含建设期2年)。项目资金平衡能力较强。八、盈亏平衡分析以生产能力利用率表示的盈亏平衡点(BEP)为：年固定总成本40 BEP=——————————————————×100%年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加=41%计算结果表明，该项目只要达到设计生产能力的41%时即可保本。第二节财务评价结论从上述财务盈利能力分析看，各项财务评价指标较好，借款偿还期能满足贷款机构要求；从敏感性分析看，项目具有较强的抗风险能力，因此，从财务上讲该项目是可行的。第十三章结论与建议第一节结论一、**县作为浙、皖、赣三省七县交界区，有一定的物流需求，**镇更是该区域焦点，建设物流中心是很适宜的。二、投资方为民营企业主，有一定的实力和经验，有能力做好这一项目。三、项目社会效益显著，经济效益明显。选址适宜，各方条件具备。四、项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥辐射区的人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。第二节建议一、要40 充分利用政府给予项目的优惠，加快项目的建设速度，待项目批准后，抓紧进行项目的设计工作。二、要进一步落实项目的资金，以确保工程的建设进度。三、要严格按照基本建设程序办事，认真实行项目法人责任制、招投标制和建设监理制，对工程的投资、进度和质量予以有效控制。四、要切实加强项目建设的监督、检查和管理，专项资金必须做到专款专用，确保工程质量和资金效益。40'