社区公共设施用房工程项目可行性研究报告 57页

'xx市区xx块社区公共设施用房工程项目可行性研究报告第一章   总  论 一、项目概况1、项目名称：xx市xx区块社区公共设施用房工程项目2、项目地点：拟选址于xx市区中山街以西、大猷街以北与括苍路以东地块。3、项目性质：城市基础设施工程项目4、项目建设单位：xx市市场开发服务中心5、法定代表人：xxx6、建设单位简介：xx市市场开发服务中心是市国资公司下属的自收自支事业单位，2008年委托xx市工商局代管，主要职责是负责我市国有投资的市场建设、改造提升与日常管理。xx市市场开发服务中心现有正式员工20人，自中心成立以来，投入大量的人力、物力、财力，致力于市场改造和市场正常秩序维护及安全，维护窗口的形象、力求发展，解决了大量历史遗留问题（如消除市场消防隐患、电气线路老化改造、府前市场楼上住户产权办理、2008年城西市场改造，建成xx市区三星级市场、2009年府前市场一楼改造，彻底解决脏乱差问题，给经营户和消费者营造一个舒适的环境）；同时，在历次创建省级卫生城市、文明城市及抗“非典”、防“禽流感”57 等活动中，表现可圈可点，作出了一定贡献，也得到市民的认可。2008年工商部门代管市场开发服务中心后，抽调了15名工商干部专门设立了市场管理工商所，目前在一起维持正常运转与秩序的还有30名市场协管员。7、工程概况xx市xx区块社区公共设施用房项目规划用地面积7378平方米（其中原有市场用地4189平方米，新增用地3154平方米），总建筑面积6522平方米（不包括地下停车场建筑面积2916平方米），道路与场地面积2694平方米。为地下一层、地上三层的建筑，底层按菜市场设计，建筑面积2798平方米（240摊位）、二层按农产品超市模式设计，建筑面积2798平方米，三层作为市场管理用房，建筑面积690平方米，垃圾中转站面积236平方米，停车位95个，其中：地上停车位7个，地下停车场建筑面积为2916平方米（88个车位），项目总投资估算为3610.90万元。项目建成后预计计算期平均年总收入723.71万元（税前），年总成本411.42万元，年收益为267.23万元。投资回收期为11.7年 。当折现率取8%，税后财务收益净现值327.55万元，税后财务收益率为9.28%，因此项目在财务上是可行的。总体上项目抗风险能力较强，但相对而言项目对投资与销售价格较为敏感。项目按浙江省农贸市场建设地方标准《农贸市场建设技术规范》要求建设成四星级的标准化菜市场示范工程。二、项目建设背景57 原xx菜市场所在地是我市的老城区，该区域的部分拆迁工作已于2008年完成，临时菜市场目前尚在使用。根据规划江滨区块将建设江滨高档住宅小区。目前高档住宅小区建设正在进行，道路等配套工程基本完成。作为重要的城市基础设施工程，xx区块社区公共设施用房的建设也迫在眉捷。xx临时菜市场是2006年为解决该地段摊贩与农户占道经营问题，由莲都区国资公司在卢镗街边的原五金厂地址上建设的临时简易市场，固定摊位较少，临时摊位与自产自销经营户较多，设施不全，经营环境较差。随着江滨住宅区的竣工，原xx临时市场无法满足与适应市民生活的需要，而且脏乱差老大难问题无法彻底解决，不仅影响周边群众生活，也严重影响了我市“双创”工作的开展。市政府已将该项目列为市区重点建设工程与2010年市区“十件实事”。市委、市政府督查室于2010年6月3日向市建设局、工商局发出了《重要事项交办单》，要求11月底项目开工建设。根据xx市人民政府办公室专题会议纪要（第19期）xx菜市场与城南境垃圾中转站合建问题协调纪要（2011年3月11日）精神，为了按计划完成市委、市政府交办的任务，现在调查研究的基础上提出项目可行性研究报供决策参考。三、项目编制依据1、商贸发〔2009〕290号商务部财政部关于实施标准化菜市场示范工程的通知2、浙江省农贸市场建设地方标准《农贸市场建设技术规范》3、《2010年政府工作报告》4、中共xx市委督查室2010年6月3日57 《重要事项交办单》第三期5、xx市xx区块社区公共设施用房现状图6、丽发改经贸「2010」406号xx市发改委关于xx市xx菜市场建设工程项目建议书的批复7、xx市人民政府办公室专题会议纪要（第19期）xx菜市场与城南境垃圾中转站合建问题协调纪要（2011年3月11日）8、xx市环境卫生管理处关于城南垃圾中转站及分厕配套要求9、丽发改基综「2010」215号xx市发改委关于城南垃圾中转站及公厕项目初步设计的批复咨询服务合同四、项目主要技术经济指标本项目的主要技术经济指标汇总于下表：          57 项目主要技术经济指标表（方案1） 序号指  标  名  称单位指标数据1总用地面积平方米73781.1原有用地面积平方米41891.2新增用地面积平方米31892总建筑面积平方米65222.1一层菜市场面积平方米26802.2二层农超面积平方米29162.3三层管理服务用房平方米6902.4垃圾站面积平方米2363地下停车场建筑面积平方米29164广场与道路面积平方米2248.65绿化面积平方米2213.46绿地率％307容积率％0.888建筑密度％39.59用水量立方米/日63.710装机kw56611摊位数个24012星级公厕个213固定资产投资万元3610.90 五、结论与建议：xx市xx区块社区公共设施用房项目的建设，是适应xx经济发展的需要。它的建设将给xx市公共基础设施建设增加新亮点。它与新建的江滨高档住宅区相配套，对于提高城市品位，改善社区硬件设施，能起到良好的社会经济效果。项目的建成使用，还能为社会提供就业岗位，解决就业问题，同时对改善城市市容，整治马路市场，改善环境卫生条件均有较大意义。综上所述，我们认为：xx市xx区块社区公共设施用房项目建设条件基本成熟，规划方案合理可行，开发项目资金可以落实，项目的建设开发构想是合理的和可行的。57 第二章  项目建设的必要性 随着我市经济的持续发展，市民的整体生活水平已经步入了小康社会的阶段。市民对生活日用品和日常生活服务的要求已经从物质型转向便利型和愉悦型。与此同时，基础设施建设和民生类公共产品的提供也保持了较高水平。基础设施的适度超前以及提供以“便利、舒适、安全”为主要目标的民生类公共产品成为经济社会发展中配套保障体系建设的重中之重。菜市场是专门用于销售各类农副产品的市场经营场所，是与广大市民日常生活关系密切的民生公益设施。市委、市政府十分重视菜市场建设，在去年改造府前菜市场后又将xx区块社区公共设施用房建设作为2010年市区“十件实事”之一。一、菜市场建设与运营工作，是一项关系到千家万户的民生工程民以食为天。做好菜市场建设与后期运营保障工作，是一项关系到百姓民生、影响到和谐社会建设大局的基础性事业。根据市民传统的消费习惯，菜市场仍然是绝大多数家庭在选择购买农副产品时的首选场所。传统的“计价议价”模式、“货比三家”心理均让相当比例的消费者在购物的同时体验着一种愉悦。而相比超市和大卖场的明码标价，物尽其类而言，菜市场的购物环节更加充满了智慧的博弈，因此在菜市场买菜已经不仅仅是一种物质上的需求，对于很多消费者来说，这已经转化为一种消费习惯和生活方式。由此可见，菜市场这种业态，至少对当今的中国百姓而言，仍然是不可缺少的。57 二、江滨住宅区需要xx区块社区公共设施用房作为该区的公益性民生类设施来配套公益性民生类设施必须体现以人为本的便民原则。便捷性不仅体现在空间区位对服务半径的划示，更应当体现在实际出行距离和心理距离的便捷程度上，应当充分尊重当地居民的购物习惯，结合已经形成的传统商业街区、购物场所和新建居住区进行新增菜市场的布局建设。三、现有xx菜市场交易设施简陋xx临时菜市场，存在基础设施简陋、老化，建设水平不高等问题。进出通道设置不合理、摊位建设简陋、废弃物处理等环保设施不健全、管线安装混乱、消防安全设备不完善、检验检测设施缺乏、人货杂居、“脏、乱、差”现象突出。已成为当地环境综合治理中的一个薄弱环节。目前xx临时菜市场的购物环境不佳，个体商贩销售的农副产品的安全性仍然得不到有效保障，因此食品安全的隐患极易在这一环节被放大甚至显化。但是，必须指出的是，“脏、乱、差”和食品安全隐患并不是菜市场的固有特征，安全可以通过精心设计和建设与组织有效的日常维护，从根本上解决菜市场购物环境欠佳的问题；而通过严格管理制度、规范管理行为、建立健全监督举报机制等一系列的措施也可以达到规范个体商贩的经营行为、消除该环节食品安全隐患的目的。四、改善市民的购物环境、让百姓吃上放心菜，建设“农加超”模式的标准化新菜场非常必要。让市民吃上放心菜，xx市市场开发服务中心一直在寻求一种新的销售模式，经过仔细考察，只有“57 农加超”这种销售模式最符合当前的消费行情。就是在现有农贸市场提档升级时，引进各种农副产品加工企业，在农贸市场内开设开放式自选专区。“农加超”这种新型的销售方式，可以为广大经营者搭建一个更好的销售平台；在农贸市场里加入超市，可以便于有关部门全程跟踪食品的加工过程，使食品的质量得到有效的控制，这样消费者就能对食品的生产地点、农药含量、日期等问题一目了然；与超市相比，这里的价格较便宜，顾客付钱也不用像在超市那样排队。农加超这种方式既借鉴现代超市管理细密、准入严格的运营模式，又将继承传统农贸市场的自由交易模式。农贸市场最突出的问题就是购物环境和食品安全，通过“农加超”，更好地为市民营造一个干净、卫生、安全的购物环境。五、是我市全方位推进“六城联创”的重要工作内容城市管理是城市三个文明建设的重要内容，是城市经济与社会发展的重要组成部分，农贸市场的建设是城市管理不可缺少的环节，是一件能够代表广大人民根本利益的大事实事，是政府执政为民的一个具体表现。做好农贸市场的建设与管理工作所产生的社会效益远远大于经济利益。尽管xx市区农贸市场的建设与管理水平逐年提高，但就其整体状况看，还是与xx的城市形象不相适应，与老百姓的期望不相适应，与我市创建国家卫生城市的要求不相适应。“十五"以来，市委市政府带领全市人民共同努力，经济社会取得了较快发展，各类文明创建工作也取得明显成绩。至今，我市己创57 建成国家生态示范区、省级文明(卫生)城市和双拥模范城。2008年以来，我市如火如荼开展着中国优秀旅游城市、国家环保模范城市、国家卫生城市、国家园林城市、国家森林城市和全国文明先进城市的“六城联创”工作，市委市政府提出“加快创业创新、建设生态文明、推进xx新跨越”，决定力争用5年左右时间，实现创建目标。市政府把推进“六城联创”工作作为建设生态文明、为民办实事的重要措施来抓，以进一步完善xx的城市功能，优化城市环境，提升城市形象，提高市民综合素质和城市文明程度，增强城市综合竞争力，实现“跨越发展、和谐融入”。围绕着农产品，秀山xx倚靠得天独厚的自然条件造就了全浙江品质最好的生态农产品，这一点，从xx农产品在各届农博会上频频斩获各类最高荣誉可见一斑。  然而，多年以来，xx的农贸市场却一直位于浙江较落后的农贸市场之列。  因此，大力发展“生态经济”的xx失去了一个最重要也是最基础的“展示橱窗”。为此，“提升改造”农贸市场一直成为xx“两会”的热点话题。 近年来市委、市政府印发了《关于推进“六城联创’’工作的实施意见》，市委办、市府办印发《“六城联创”六个专项工作方案》和《2008年度“六城联创”重点项目及责任分工》等系列文件，拟从强领导形合力、明目标优环境、建项目成亮点、抓整治展形象、设载体造氛围等多层面、多角度、全方位、立体式地全面推进“六城联创’，工作。“六城联创"注重在“联创”57 上下功夫，整合资源、整合力量、整合功能，提高工作的组织化程度。其中加大城市执法力度，推出一系列城市环境综合整治的活动，是多层面、多角度、全方位、立体式地全面推进“六城联创”工作之一。开展农贸市场整治工作是重点之一。因此，抓紧实施本项目，是迎合切实推进“六城联创”，加大对市区环境脏乱差现象突出问题的整治力度，有利于优化城市环境、完善城市功能、展示整洁卫生、文明有序、独具品位的城市形象，把xx建设成为独具魅力、最适宜人居的长三角城市群的功能性城市、个性化城市、有竞争力城市的需要。综上所述，本项目的建设是十分必要的。             57     第三章                     项目建设条件评述 一、项目选址xx市xx区块社区公共设施用房项目，拟选址于xx市区中山街以西、大猷街以北与括苍路以东地块。详见xx区块社区公共设施用房位置图。该区块建设菜市场可以为正在建设的江滨住宅区提供配套服务，也可为解放路以南、大众街以西区块市民提供服务，具有一定的区位优势。二、自然条件概述1、地形地貌xx市境周围均为山地，中部低缓平展，山涧、河谷、丘陵、平原错落其间。全市山地占28.52%，丘陵占45.18%，平原占28.3%（其中水域占2.92%），xx市城区地处城关盆地，地势西北高，东南低，坡降0.4—3%，海拔45—100米。2、工程地质57 xx市区域地质构造属华夏陆台闽浙地质组成部分，即华南褶皱系，浙东南褶皱带，构造活动以褶皱为主。伴有断裂，从而形成一系列凹陷盆地和沟谷。市域内先后受白垩纪、侏罗纪多次构造活动的影响，其中受燕山运动火山喷发影响最大。境内中山、低山主要由含角砾凝灰岩，流纹岩和英安质凝灰岩组成；盆地周边的丘陵地带及中心基底部分为火山喷发间歇期间沉积物——紫色粉砂岩；盆地中心及河谷地带由第三纪和第四纪的洪积冲积物组成，主要土质为粉质粘土、粘土、卵石、砾石、砂土等。xx市城关盆地的土层土质直接受地貌单元控制。盆地北面为洪积地貌，土质以砾石粘土、粉质粘土、粘土为主，允许承载力一般为18-25吨/平方米，紫红色粉砂岩下伏基岩，自北向南倾状，基岩埋深一般为1-5米；中南部的老城区以残丘地貌为主，内部土质较复杂，残丘间由于表流水系迂回，形成部分淤积地带，沉积1－4米厚的淤泥，残丘间也往往被历代建筑残积为覆盖1~3米，其下仍有粉质粘土存在，下伏基岩埋深一般为4－7米，最深9米；南部与东北部受大溪及好溪水系的影响为冲积河漫滩地貌，土质具有二元结构，上部2－4米粉砂、细砂，允许承载力为8－12吨/平方米，下部为砾砂、卵石等，土质承载力为20－30吨/平方米，基岩埋藏较深，一般为10－20米。3、气象57 xx市区位于浙江省西南部、瓯江中游，自然条件优越，北部为层峦叠嶂的白云山，构成天然的绿色屏障，大溪、好溪分别由西南、东南方向绕城而过，水质优良。xx市属中亚热带季风气候，其特别是冬夏较长，春秋较短，日照充足，雨量充沛，夏季炎热，静风频率高。常年主导风向为东北风，频率12%。年静风频率50%，夏季静风频率39%。极端最高气温                                 41.5℃极端最低气温                                 -7.7℃最热月（7月）平均气温                        29.3℃最冷月（1月）平均气温                        6.3℃年平均气温                                   18℃年平均无霜期                                 255.6天日照百分率                                   40%蒸发量                                       1483.0毫米年平均降雨量                                 1412.8毫米年最大降雨量                                 1956.4毫米年最小降雨量                                 967.6毫米降雨集中在3月-6月及8月-9月，其中3-4月为春雨期，5-6月为梅雨期，降雨较多，占全年的52.3%；7-9月为台风降雨期，降雨量占全年18.6%。4、水文57 xx市区河流均属瓯江水系，干流大溪由西北向东南沿城市西南部通过，好溪是大溪干流的一条支流，发源于金华市，经缙云县由东北向西南沿xx市城区东南部流过，在城南古城处汇入大溪。本流域属中亚热带季风气候区，温暖湿润，四季分明；多年平均降水量在1500-2100毫米之间，降水主要为3-7月的春雨、梅雨和7-10月间的台风雨；多年平均雨日163.8天，其中的雨量大于或少于10毫米的雨日为43.3天。降雨量时空分布不均，年际、年内变化较大，其中3-9月的降雨量占全年降雨量的79%，其余5个月仅占21%。5、水文地质本区块地下水属上层滞水，补给来源主要为大气降水，一般地下水埋藏深度为2米以上，无污染，对地基无侵蚀性。6、防震xx市区为非防震设防区，一般建筑不需考虑抗震要求。7、交通条件周边的道路网已形成，特别是大猷街已建成投入使用，区块内原有道路也可用于施工通行。8、供水、供电、通讯条件区块内市政设施齐全，道路工程、排水工程、供水工程、电信管网、电力沟等均已建成，已形成完善的路、水、电、通信等市政设施。供水：可由城市自来水管网供水。供电：城市10kv电力网在中山街南段的接入口，就近接上。通讯：直接由城区电话通信网接入即可。9、社会经济条件57 xx市地处我国经济开放度最高的东南沿海地区，从交通地理区位分析，是浙西南的交通枢纽之一，同时也是温州沿金丽温高速公路、金温铁路进入中西部内陆省份的必经通道。其经济既受我国经济中心上海的辐射，有中国经济最具活力的城市之一温州的带动。有着良好的区域发展前景和区域优势。随着近年来xx交通条件的改善，xx经济发展进入了一个新的阶段：城市基础设施建设加快，人口、资源正加速向中心城市集聚，国民经济快速发展，市场欣欣向荣。政府各部门的重视，为本项目建设提供了条件和可能。第四章                     项目建设方案设计 一、设计指导思想与原则严格按照现行国家市场建筑设计规范和有关规定，结合地块实际情况进行总体布局，采用简明的现代设计手法，人性化的布局和空间营造，体现建筑的时代气息和21世纪人与自然和谐发展这一主题。创造符合时代精神面貌的有合理平面布置功能的xx区块社区公共设施用房，达到功能合理，人流通畅，使建筑对今后的发展具有较强的适应性，与周围建筑环境协调统一。1、根据本项目建设规模要求，本项目在建筑方案设计上遵循以下原则：（1）             必须遵循《农贸市场建设技术规范》与功能配置要求的原则。（2）             必须遵循城市规范和土地管理要求原则。（3）             必须遵循环保和消防要求的原则。（4）             必须遵循建筑物的间距以及与周围建筑物的距离符合有关技术规范的原则。2、xx区块社区公共设施用房位置及基本情况57 位置情况该项目选址位于xx市城区中山街以西、大猷街以北与括苍路以东地块。地形地质情况项目拟建地块地势平缓，地形相对开阔，现场地势平整，稍高于道路标高约0.5米，市政设施良好。区块内地质条件较好，地基承载力约为18—25T/m2，可满足一般建设要求，设计时需要考虑可能因南明湖蓄水导致地下水上升与地下施工难度增加因素。xx市区为非防震设防区，一般建筑不需考虑抗震要求。二、总平面布置1、总平面布置原则及方案为方便向周围市民提供服务，引导人流走向，市场拟采用点式布置，平面布置紧凑，功能区分明确，人流疏散流畅。2、布置方案根据xx区块社区公共设施用房的位置与功能，结合道路与周围环境，市场取座东北朝向西南，场地南临大猷街方向，作为车流及员工主出入口。整座市场的四个方向均设置出入口。总用地面积7378平方米，总建筑面积：6522平方米（不包括地下停车场），地下停车场建筑面积为2916平方米（88个车位）、道路与场地面积2248.6平方米。项目主要功能：57 项目具有以下功能：底层按菜市场设计，建筑面积2798平方米（240摊位）和垃圾中转站（为了方便垃圾转运车的转运拟将垃圾中转站设置在建筑的东北侧）、二层按农产品超市模式设计，建筑面积2798平方米，三层作为市场管理用房，建筑面积690平方米，须满足市场开发服务中心目前在府前菜市场办公的现有20名工作人员与维持正常运转与秩序的市场管理人员15人，协管员30人的工作需要外，还应满足新增11名工作人员工作需要，合计人员总数76人）。二层屋面1660平方米可用用于绿化。地下层为停车场，建筑面积2916平方米，有88个停车位。建筑拟为全框架空间布置，可根据市场实际需求，作灵活的区间分割与调整。建成后将成为市区江滨区块中功能齐全、档次较高的，集菜市场与农产品超市为一体的现代化市场。三、竖向规划：一层层高5.4m；二层为4.5m；三层为3.0m，建筑物总高约12.9m。四、供电1、供电电源本项目供电电源就近从市10kv的城市供电线网在所在路段预留口接入。2、用电负荷本项目用电负荷属于三级负荷。负荷估算见附表。xx区块社区公共设施用房用电负荷估算表 57 项目名称项目建筑面积(m2)负荷标准(w/m2)负荷(KVA)菜市场与垃圾中转站291660174.96农贸超市与垃圾中转站2916100291.6地下停车场29162058.32管理用房6906041.4合  计  566.28 项目无功补偿后功率因素为0.9以上，负荷同时系数为0.75。综合上述，本项目负荷为566.28KVA/0.9×0.75=472KVA本项目应选用500KVA变压器一台。3、防雷与接地根据防雷设计规范，本工程为二类防雷建筑物。楼顶避雷带采用GG15镀锌钢管沿屋顶一周设置。引下线利用柱内主筋，利用基础及地圈梁内主筋组成接地装置，其防雷接地电阻要求，不大于1欧。低配系统采用TN-S系统三相五线制。五、给排水项目供水水源为城市自来水管网，由沿路铺设的城市自来水管网预留口接入，并按建筑给排水工程设计规范要求进行设计。1、用水标准和用水量就业人员用水按人均50公升/人·日菜场用水按每摊位0.1m3/日计57 其他用水按上述用水量的0.3估计初步估算用水每天约＝（50*500+240*100）*1.3=1.4+15.5）*1.3=63.7立方米。2、水质要求按生活饮用水水质要求设计。3、给水（1）设消防水池，安装通用消防水泵1台，自动消防水泵1台。在楼内就近设水泵房（内设水泵两台，一台工作，一台备用）一间。（2）地下层设消防水池一个。（3）城市自来水进水管径不小于DN150。4、室内给水和消防给水系统（1）室内生活给水：采用下行上给式供水系统。（2）普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。5、室内外排水（1）本项目排水体制定为雨污分流制。雨水集中收集后设排水管就近排入附近道路的雨水管。（2）污水量以给水量的90%估算，为日57.3立方米。污水需经符合环保主管部门确定的污水处理设施处理后，排入城市排污管网。六、项目方案比选   57 报告构建了二个建筑方案，总体上思路接近，在平面布局上存在不同。从下面的比较表可看出以方案一优于方案二。方案二主要问题是将垃圾站置于场址北端，缺少回车场，造成垃圾清运困难，其次是北部是居民区，垃圾站与居民区过近。从立面处理上，方案一也比方案二富有现代气息。此外单位造价，方案一也较低。但方案一的绿地面积没有达到30%的一般要求，实际为25%。               技术经济指标比较表 序号指  标  名  称单位指标数据（方案1）指标数据（方案2）1总用地面积㎡737873731.1原有用地面积㎡418941891.2新增用地面积㎡318931842总建筑面积㎡65226609.532.1一层菜市场面积㎡27983005.42.2二层农超面积㎡27983005.42.3三层管理服务用房㎡690598.72.4垃圾站面积㎡2362363地下停车场建筑面积㎡29163005.44广场与道路面积㎡2248.62155.75绿地面积㎡2213.42211.96绿地率％30307容积率％0.880.98建筑密度％39.5419用水量立方米/日63.763.710装机kw566576.811摊位数个24024012星级公厕个2213固定资产投资万元3610.93820.314建筑外观　较好较好15立面效果　较好较好57 16功能的合理性　较好需优化17平面布局　较合理欠合理18停车位个9511119单位摊位面积㎡10.711.520单位造价元/㎡38263973      第五章    环境保护一、环境影响评价标准1、环境质量标准：地表水环境质量执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中Ⅲ类标准。环境空气质量执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准。噪声执行《声环境质量标准》（GB3096—2008）执行二类标准。7.1.2污染物排放标准：废水排放，执行《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中三级标准。停车场汽车废气排放执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-96）中新污染源二级标准。57 施工期间的噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90），即：各种打桩机：         昼间  ≤85dB     夜间      禁止施工挖土机、装卸机等：   昼间  ≤75dB     夜间       ≤55dB   搅拌机、电锯等：     昼间  ≤70dB     夜间       ≤55dB吊机、升降机等：     昼间  ≤65dB     夜间        ≤55dB  2、项目场址环境现状本项目拟建场址属于国有建设用地，位于城区中山街以西、大猷街以北与括苍路以东地块。目前场址有xx临时菜市场，环境保护设施不全对环境有污染，环境质量差好。二、施工期间环境影响分析项目在施工期间，对周围环境的影响有：噪声影响——施工机械的噪声、施工作业噪声、和运输车辆噪声；大气环境影响——施工过程的扬尘、建材的运输和装卸引起的扬尘、露天堆料场的风力扬尘、油漆废气；水环境影响——施工单位人员的生活污水、桩基施工泥浆、浇注水泥地面、冲洗路面和工程用水的泄漏等产生的废水；固体废弃物——挖土、运输弃土、废水泥、废砖瓦、废木材和完工后残留的建筑垃圾；生态环境影响——57 工程施工活动会损坏原土地的自然地形地貌和地表的植被，损坏水土保持设施并产生大量松散、导致水土流失的物源——采挖的土石方。因此施工活动极易造成水土流失，破坏现有自然景观。三、施工期间环境保护措施1、废水施工期间混凝土保养水、设备清洗水和地面冲洗水须经沉淀处理后再向外排放。施工单位人员的生活污水应经临时化粪池处理后，再行排入污水处理管网。2、废气施工期间废气污染物主要是扬尘，主要应注意运输车辆经过的路面勤洒水，在施工中加强管理，以尽可能的减少扬尘的排放。场地上的沙石料，尽量加以遮盖，以避免遭风后扬撒。车辆在材料运输途中，也应采用封闭式和遮盖措施，避免随意抛撒。3、固体废弃物将施工其间产生的废建筑材料，须按城市卫生管理条例有关规定进行处置，不能随意抛弃、转移和扩散。施工单位产生的生活垃圾应集中收集，统一清运。工程产生的废土等建筑垃圾应及时清运至指定的废土堆放场内或送给其他建筑单位作为回填土，而不能随意弃倒。4、噪声57 施工期间，按国家GB12523-90的标准和规定执行。施工单位应使用低噪声的施工设备；加强管理，严格控制施工作业噪声和施工车辆的噪声辐射强度和排放时间。建设施工单位在施工前应向当地环保部门申请登记。除抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或者遇特殊要求必须连续作业外，禁止在夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业。因特殊要求必须作连续作业的，必须经环境保护部门的批准，并且必须公告附近居民。四、项目建成后环境影响分析及防治措施项目建成后的环境影响主要有：水环境影响、大气环境影响、声环境影响、固体废弃物环境影响。废水：本项目建成后有生产性废水产生，废水主要来自菜市场的活禽屠宰摊位与水产品经营摊位的污水。废气：本项目废气主要来自于活禽直接营销与屠宰摊位。废渣：本项目固体废弃物主要为菜市场的农产品垃圾且数量较大。噪声：主要噪声由车辆与人员高声说话产生。1、水环境影响分析与措施本项目建成投产后，产生的废水主要为本项目建成后有生产性废水产生，废水主要来自菜市场的活禽屠宰摊位与水产品经营摊位的污水与生活污水，产生的生活污水，经标准化粪池处理后达到《污水综合排放标准》(GB8978-1996)中三级标准后，生产性污水应经带拦污栅与沉沙池的污水收集池处理后，接入市政污水管网。2、大气环境影响分析与措施停车场汽车尾气影响分析与措施项目地下停车场面积大，停车泊位多，停车场产生的废气量浓度高，拟通过人工强制通风经高空扩散稀释后减少对周围的环境影响。57 3、恶臭本项目运营使用期恶臭主要来源于活禽屠宰、水产品摊位、厕所的恶臭散发的异味，成分主要为氨、脂肪族类物质等。本项目厕所要求达到国家二级厕所标准，对周围影响不大。对活禽屠宰摊位与水产品经营摊位产生的恶臭拟通过派专人及时清运垃圾，保持垃圾收集点周围的较好卫生状况，及加强强制通风及时臭味排出高空稀释将有效减少臭味。4、声环境影响分析与措施本工程营运期噪声主要包括三个方面：一是空调设备、机动车等噪声。二是汽车噪声、三是通风机械、四是人群高声说话。固定设施及机械产生的噪声分析与措施使用的各类机械设备要选用低噪声型产品，且在安装时采取相应的减振降噪措施。停车场噪声分析与措施汽车噪声在车辆停放时，会对周围声环境在一定范围内产生影响。但是，产生的噪声是间断，不连续的，采取加强停车场管理，禁止车辆鸣笛。5、固体废弃物环境影响分析与措施57 本项目实施后，最主要的固体废弃物是市场经营性产生的生活垃圾、废弃物等。垃圾的处理方法有生态处理、清运处理、焚烧处理三种方式进行。经综合考虑本项目采用清运的方式更为合理。对于各种垃圾，应合理布设垃圾收集点，并及时将收集后的垃圾向外清运，保持用房内的整洁；对于包装废弃物等应进行回收利用。关键在于及时清运。否则在高温季节由于微生物的作用腐败，产生恶臭。五、环境影响评价项目在建设和建成后投入使用，会产生对环境的影响，经过综合治理和保护环境措施后，可以做到符合国家环境保护法律法规的要求，污染物排放达到相关排放标准要求，关键在于同时坚持“三同时”原则，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。项目建成后，将有利进一步改善区域的环境状况。    第六章  消防、防雷、抗震一、消防本项目市场为三层建筑，在设计时，按照消防规范中二级耐火等级设置消防设施。设计单位应按GB50016-2006《建筑设计防火规范》进行建筑的防火设计。本项目建筑物四周均为道路，满足环形消防车道进入要求。由于57 二层的为农产品超市，拟设火灾自动报警系统。室外按城市规划要求设置地上消火栓。在建筑物周围消防通道，主要利用建筑物四周的城市道路系统，为消防提供畅通的道路交通条件，保证消防车顺利进出和消防作业面。相邻建筑物之间的防火间距等需能满足国家规定的防火要求。各层之间设防烟疏散楼梯与排烟道，地下停车库与二楼超市采用室内自动喷淋消防、消火栓。项目建筑按国家有关规定设置防火分区与防火门。根据市场消防用水量要求设置消防水池，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。二、防雷根据JGJ／T16—92《民用建筑电气设计规范》，本工程的防雷按三级防雷建筑设计，须在房顶设置设有避雷带作接闪器以防直击雷，引下线利用结构钢筋，接地体利用建筑物基础地粱内二根主筋焊通而成，接地电阻要求不大于4欧。此外，外露屋面金属物体须与避雷装置连通，外墙面金属物体须与防侧击雷避雷装置连通。三、抗震本项目建筑为公共建筑，根据GB5223—95《建筑抗震设防分类标准》为二类建筑。可按六度等级仅对建筑物的重要部位的构件作抗震构造设计，构件抗震等级为四级。      57             第七章    节能节水措施一、编制依据   《中华人民共和国节约能源法》《浙江省建筑节能管理办法》省政府令第234号《浙江省节约用水办法》省政府令第237号二、节能措施节能降耗是当今全社会面临的一项重要任务，本项目的节能降耗主要从建筑节能、运营节电方面着力。1、建筑节能措施：57 建筑设计中须执行国家建筑节能设计标准，通过改善建筑围护结构保温、隔热性能、提高通风和使用制冷制热设备的能效比。应按建设部颁布的《公共建筑建筑节能设计标准》进行认真设计。通过选用新型节能材料，通过对地板节能设计、屋顶节能设计、外墙装饰节能设计、门窗节能设计，以实现改善建筑围护结构保温、隔热性能，提高供暖、通风和空调设备(系统)的能效比，以实现节能目标。项目实施中，建设单位和施工单位须严格执行国家有关部门建筑节能管理的规定。2、对于有温度要求的或需作调温处理的场所，要采用新型、轻质、节能、保温、隔热、环保节能墙体材料。此外，在项目建设及投入运营后，都必须始终坚持节能原则，采取必要的措施，加强管理，达到综合节能的效果。A、提高围护结构热阻值参考措施    采用轻质高效保温材料与砖、混凝土或钢筋混凝土等材料组成的复合结构。    ’    采用密度为500～800kg／m。的轻混凝土或密度为800～1200 kg／m。的轻骨料混凝土作为单一材料墙体。    采用多孔粘土空心砖或多排孔轻骨料混凝土空心砌块墙体。    采用封闭空气间层或带有铝箔的窄气问层。B、提高围护结构热稳定性参考措施    采用复合结构时，内外侧宜采用砖、混凝土或钢筋混凝土等重质材料，中间复合轻质保温材料。    采用加气混凝土、泡沫混凝土等轻混凝土单一材料墙体时，57 内外侧宜作水泥砂浆抹面层或其他重质材料饰面层。3、节电项目的能源主要为电源，因此项目设计要选用先进节能技术和选用节能型设备。在变配电设备中，选用低耗节能型电力变压器；在变压器低压侧采用自动补偿装置；电光源尽量采用高效节能灯具；在空调系统中，应用节能空调等先进设备。工程所需配置的仪器、仪表等均应选用具有高效、节电特性的产品。要加强能源管理，节约用电。A、在照明上可应用电子镇流器节能    通常电感镇流器虽然可起到镇流作用，但消耗的电能相当于匹配的荧光灯功率的20％，且功率因数低(cos~=0．4-0．6)、噪音大、频闪严重。电子镇流器可使系统光效提高15％，节电20％以上，功率因数可达0．9以上，线路损耗会相应减少。由于利用高频点火，使其兼有启动速度快、无噪音、无频闪的优点。每只电子镇流器功耗约2.5W。实际上由于电子镇流器使光源的效率提高，还可节省部分灯具。B、应用高效节能荧光灯    紧凑型节能荧光灯，包括单端荧光灯和普通照明自镇流荧光灯(简称“节能灯”)，其结构形式很多，使用三基色荧光粉，显色性好；其光效是白炽灯5～7倍；寿命是白炽灯的5倍。C、应用细管轻型荧光灯    过去国产直管荧光灯管径为40．5ram和38mm两种。由于三基色57 荧光粉或优异卤粉的应用降低了灯表面负荷，并在管内封入氪氢混合灯是适用的，且比相同功率白炽灯节电40％，其寿命为白炽灯的2.5倍，显色指数高达1OO。我国己生产220V／12V两种电压的PAR型卤钨灯。而50W12V的PAR灯适合大面积使用，即节能又适用。D、合理布局与选择灯具建议采用国家定型标准的光带灯具，因为这种灯具的参数都是经过节电、高效(一般达82％~92％)和优质(慢反射均匀，光色好等)的优化设计。灯具的布置必须严格计算其输出光效与照度，吊灯应选用荧光灯光源，灯具的选择应遵循国家要求标准。E、合理提高夏季空调器调节温度，无人时及时关闭电源F、合理配置无功补偿设备，提高系统功率因素。三、节水措施1、应采用节水型工艺和设备，安装质量符合国家标准的节水型器具；提高资源利用率，降低水资源无效消耗。2、在供水系统采用防渗防漏措施的基础上，加强运行中的日常管理，宣传节水工作的重要性，提高经营者节水意识。四、项目能年能耗情况固定资产投资项目节能登记表  项 目 概 项目建设单位  xx市市场开发服务中心单位负责人：王九如57 况               通讯地址xx市莲都区工商行政管理局负责人电话 建设地点中山街以西、大猷街以北地块。邮编323000联系人蔡嵘联系人电话0578-2124130项目性质政府投资项目项目总投资3600万元投资管理类别新建    √核准     √备案项目所属行业农贸市场建筑面积M2652257 建设规模及主要内容建设xx区块社区公共设施用房项目规划用地面积7343平方米总建筑面积6522平方米，（不包括地下停车场建筑面积2916平方米），为地下一层、地上三层的建筑，底层按菜市场设计，建筑面积2798平方米（240摊位）、二层按农产品超市模式设计，建筑面积2798平方米，三层作为市场管理用房，建筑面积690平方米，垃圾中转站面积236平方米，停车位95个，其中：地上停车位7个，地下停车场建筑面积为2916平方米（88个车位），项目总投资估算为3601.97万元。 年 耗 能 量能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（吨标准煤）电万kwh137.820.4040556.79水吨23250  能源消费总量（吨标准煤） 耗能工质计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（吨标准煤）     耗能工质总量（吨标准煤） 项目年耗能总量（吨标准煤） 项目节能措施简述：严格按建筑节能与星级农贸市场要求进行项目建设。采用节能电器与低能耗仪器设备。对能耗相对较大的通风、空气调节、设备拟通过加强管理和合理安排作业时间，实现降耗。其它需要说明的情况：项目总装机约472kw，当利用系数取0.6，功率因素为0.9、日工作时间为12小时、年工作按365日估算时，年总用电量=472*0.6/0.9*12*365=137.82万kwh。日耗水按63.7T计算，年用水=63.7*365=23250T。  第八章机构设置与职工定员57  本项目建成后将由xx市市场开发服务中心统一管理，原在府前办公的人员将全部转到xx区块社区公共设施用房办公。xx市市场开发服务中心拟下设部门如下：1、市场开发服务中心经理室2、办公室3、财务室4、工程部5、市场监管6、入场蔬菜、食品农药检测、计量与卫生检测二、新增定员因工作量的增加，需要在原有定员的基础上增加8人，具体如下：1、xx市场经理　　　　　　　　　　　　　　　1人2、xx市场物业管理　　　　　　　　　　　　　2人3、xx市场市场监管　　　　　　　　　　      5人4、保洁                                      3 人合　计　　　　　　　　　　　　　　　　　　   11人        57 第九章项目实施进度安排 一、建设工期建设工期一般是指从拟建项目主体工程开工之日，到项目全部建成交付使用所需的全部时间，本项目建设工期为18个月。二、实施进度安排2011年5月，完成可行性研究报告的编制，审批。2011年7月，完成项目初步设计及审批。2011年9月，完成施工图设计与审查、土地与建设资金落实。2011年10月，通过招投标落实施工单位、办理开工手续。2011年11月至2013年5月，完成本项目工程施工及附属设施的施工与设备的安装调试工作任务。2013年6月底完成整个项目的竣工验收工作。详见实施进度安排表。xx市xx区块社区公共设施用房工程项目进度计划图    第十章  招标方案 根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，特制订本项目招标方案。57 一、招标工作依据   《中华人民共和国招标投标法》   国家发展计划委员会《招标公告发布暂行规定》   《评标委员会和评标办法暂行规定》二、招标工作原则招标范围本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均实行招标形式。三、招标组织形式招标机构：由项目法人委托招标代理机构实施招标组织工作。评标委员会：由业主从招投标中心的专家库中抽取五名专家以上（单数）组成的评标委员会。四、招标方式按照浙江省发展计划委员会有关要求，结合本项目特点，拟采用以下招标方式：全部工程的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动采用国内公开招标五、招标工作计划根据国家原计委第9号令的要求，建设单位必须抓紧向有关部门申报核准项目招标内容，具体指标内容见下表：项目招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式备注57 勘察全部招标委托招标公开招标 设计全部招标委托招标公开招标建筑工程全部招标委托招标公开招标安装工程全部招标委托招标公开招标监理全部招标委托招标公开招标主要设备采购全部招标委托招标公开招标重要材料采购全部招标委托招标公开招标 根据招投标法的规定，建设工程项目的施工、监理、勘察设计等均应通过公开招标投标来选择，以确保资质高、信誉好的单位来完成项目。按招投标法等相关法律要求实施工程项目招投标，选择有资质的专业监理公司和施工单位，确保项目保质保量顺利完成。      第十一章    投资估算与资金筹措 一、项目投资估算1、估算依据业主对本工程项目的使用要求、意见及设想。57 建安工程根据《浙江省建筑工程预算定额》、《市政工程投资估算编制办法〈试行〉》、《经济评价方法与参数》和类似的工程投资估算指标进行估算。主要材料价格以市场信息价为编制依据。土地费以xx市市内划拨价估算。投资总额估算：本项目静态投资估算为3610.90万元。工程费用为2910.31万元，其中：建筑工程费用2116.98万元设备与工器具费用721.21万元安装工程费72.12万元其它费用528.65万元，其中：a、土地费用145.79万元b、与项目建设有关的其他费用382.85万元不可预见费171.95万元固定资产静态投资合计：                 3610.90万元 二、投资估算表方案一投资估算如下表：xx市xx区块社区公共设施用房工程项目固定资产投资估算表（方案一）序号工程费用名称单位数量单价（元）投资额（万元）1工程费用　　　2910.311.1建筑工程　　　　1.1.1xx菜市场㎡55961200671.5257 1.1.2地下停车场㎡29162500729.001.1.3装饰工程㎡5596300167.881.1.4室外道路与场地工程㎡2248.612026.981.1.5绿化工程㎡2213.46013.281.1.6垃圾中转站㎡236120028.321.1.7菜场摊位工程个24020000480.00　小计　　　2116.981.2设备和工器具费　　　　1.2.1供排水与消防工程㎡9438.00180.00169.881.2.2室内外电力工程㎡9438.00170.00160.451.2.3通讯与弱电工程㎡9438.0020.0018.881.2.4通风工程套1.00600000.0060.001.2.5禽类宰杀摊位嗅气脱排设施套1.00100000.0010.001.2.6电梯工程套4.00180000.0072.001.2.7垃圾中转站设备套1.001700000.00170.001.2.8星级公厕设备座2.00150000.0030.001.2.9监控与与报警及播音设施套130000030.00　小计　　　721.211.3安装工程费　　　　1.3.1设备安装工程费%721.210.1072.12　小计　　　72.12      xx市xx区块社区公共设施用房工程项目其他费用估算表（方案一）序号工程费用名称单位数量单价（元）投资额（万元）1工程费用　　　2910.312其他费用　　　528.65　小计　　　3438.962.1形成固定资产的其他费用　　　　　小计　　　　2.2形成无形资产的其他费用　　　145.7957 2.2.1建设用地费 3189457.18145.79　小计　　　145.792.3形成其他资产的费用　　　　2.3.1建设管理费与其他费%2910.314.50%130.962.3.2可行性研究费％2910.310.25%7.282.3.3研究试验费％2910.310.00%0.002.3.4勘察设计费％2910.312.50%72.762.3.5环境影响评价费％2910.310.50%14.552.3.6劳动安全卫生评价费％2910.310.07%2.042.3.7场所准备临时设施费％2910.311.00%29.102.3.8工程保险费％2910.310.40%11.642.3.9联合试运转费％2910.310.00%0.002.3.10特种设备安全监督费%2910.310.30%8.732.3.11市政公用建设费元/㎡6286.00120.0075.432.3.12白蚁防治费元/㎡6286.002.001.262.3.13生产准备及开办费%2910.311.00%29.10　小计　　　382.853基本预备费　　　　3.1不可预见费％3438.965.00%171.95一静态投资　　　3610.90二动态投资　　　　1建设期利息%0.000.00%0.002涨价预备费%0.000.00%0.00　小计　　　0.00三固定资产总投资　　　3610.90   方案二投资估算如下表：xx市xx区块社区公共设施用房工程项目固定资产投资估算表（方案二）序号工程费用名称单位数量单价（元）投资额（万元）1工程费用　　　3090.751.1建筑工程　　　　1.1.1xx菜市场㎡6609.531200793.141.1.2地下停车场㎡3005.42500751.351.1.3装饰工程㎡6609.53300198.291.1.4室外道路与场地工程㎡2155.712025.8757 1.1.5绿地工程㎡2211.96013.271.1.6垃圾中转站㎡236120028.321.1.7菜场摊位工程个24020000480.00　小计　　　2290.241.2设备和工器具费　　　　1.2.1供排水与消防工程㎡9614.53180.00173.061.2.2室内外电力工程㎡9614.53170.00163.451.2.3通讯与弱电工程㎡9614.5320.0019.231.2.4通风工程套1.00600000.0060.001.2.5禽类宰杀摊位嗅气脱排设施套1.00100000.0010.001.2.6电梯工程套4.00180000.0072.001.2.7垃圾中转站设备套1.001700000.00170.001.2.8星级公厕设备座2.00150000.0030.001.2.9监控与与报警及播音设施套130000030.00　小计　　　727.741.3安装工程费　　　　1.3.1设备安装工程费%727.740.1072.77　小计　　　72.77        xx市xx区块社区公共设施用房工程项目其他费用估算表（方案二）序号工程费用名称单位数量单价（元）投资额（万元）1工程费用　　　3090.752其他费用　　　547.63　小计　　　3638.382.1形成固定资产的其他费用　　　　　小计　　　　2.2形成无形资产的其他费用　　　145.792.2.1建设用地费 3189457.18145.79　小计　　　145.792.3形成其他资产的费用　　　　2.3.1建设管理费与其他费%3090.754.50%139.082.3.2可行性研究费％3090.750.25%7.7357 2.3.3研究试验费％3090.750.00%0.002.3.4勘察设计费％3090.752.50%77.272.3.5环境影响评价费％3090.750.50%15.452.3.6劳动安全卫生评价费％3090.750.07%2.162.3.7场所准备临时设施费％3090.751.00%30.912.3.8工程保险费％3090.750.40%12.362.3.9联合试运转费％3090.750.00%0.002.3.10特种设备安全监督费%3090.750.30%9.272.3.11市政公用建设费元/㎡6286.00120.0075.432.3.12白蚁防治费元/㎡6286.002.001.262.3.13生产准备及开办费%3090.751.00%30.91　小计　　　401.843基本预备费　　　　3.1不可预见费％3638.385.00%181.92一静态投资　　　3820.30二动态投资　　　　1建设期利息%0.000.00%0.002涨价预备费%0.000.00%0.00　小计　　　0.00三固定资产总投资　　　3820.30三、项目资金筹集及使用计划1、项目资金筹集本工程投资需筹集建设资金3610.90万元。2、项目资金投入计划本项目在建设资金使用上，按工程建设期18个月安排，开发资金分年投入，预计2011年须投入1083.27万元2012年须投入2527.63万元。根据建议书批复，由市财政安排解决，具体资金投放进度安排见下表：建设资金使用计划表表9－2                                        单位：万元序项       目合   计建  设  期号　　　（万元）第1年第2年一项目总投资　　3610.901083.272527.6357 　资金分年度使用比例　　30%70%1固定资产投资　　3610.901083.272527.631.1静态投资　　3610.901083.272527.632流动资金　　　　　2.1其中:铺底流动资金　　　　二资金筹措　　3610.901083.272527.631项目所有者权益　3610.901083.272527.631.1资本金　　3610.901083.272527.63四、投资比选从下表可看出方案一与方案二优，因此报告选方案一作为基本方案。             工程投资比较表 序号指  标  名  称单位指标数据（方案1）指标数据（方案2）1工程总建筑面积㎡94389614.52工程费用万元2910.313090.753工程其他费用万元528.65547.634固定资产投资万元3610.903820.305单位摊位面积投资元/㎡10.711.56单位造价元/㎡38263961   第十二章    财务评价一、财务评价依据（1）            国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规。（2）            xx市有关税收、劳动工资管理和社会保障等有关规定。（3）            《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）。（4）            业主及相关会议纪要和文件批复二、财务评价基础数据选取1、财务价格的确定原则：根据本地市场，结合外地市场的情况，购买材料，投入物以现行市场为依据。57 （1）             项目计算周期项目计算期为22年，建设期2年，运营期20年。（2）             生产负荷据行业经验，结合项目具体情况，生产负荷确定为项目运营期第一年为80%，第二年为90%，从第三年起至第20年为100%。（3）             财务基准收益率按行业规定，结合项目平均资金确定折现率为8%,同时也作为对项目内部收益率指标的评判（基准收益率）。（4）             其它计算参数按照国家和行业有关法规并结合项目的具体情况选取。  （5）             财务评价基础数据表序号名称计算参数备注1固定资产折旧建（构）筑物20平均年限法，净残值率按5%2无形资产摊销10年平均摊销3其它资产摊销5年平均摊销4工资及五金11人，20000元/人年企业五金占工资比例的41.3%5修理费40%固定资产折旧费为基数6其它税收　营业税率6%，城建税7%教育附加费3% 　　7销售费用1%销售收入为基数8所得税率25%　 三、项目经济效益分析本项目建成后，通过经营使建设的项目维持正常运营。57 1、项目收入预测：年收入估算 一层农贸市场年租赁收入＝一层单位平均日租金×可租赁面积×365=333.54万元。可租赁面积=总建筑面积-垃圾站面积-厕所面积-门厅面积=2916-236-40-355.5=2284.5㎡一层单位平均日租金=4元/㎡（参考目前xx菜市场租金）二层农超市租赁收入＝二层单位平均日租金×可租赁面积× 365天＝266.83万元二层单位平均日租金=4元/㎡×0.8=3.2元/㎡（参考目前xx菜市场租金）地下停车库收入=单位车位日收费×车位数×365天×车位周转率=123.34万元单位车位日收费按每小时2元计，则日收费为48元/天总车位=88辆车位周转率=0.8收入合计=333.54万元+266.83+123.34万元= 723.71万元                           2、生产投入物估算项目运营期的主要投入物为电力与水及其他辅助材料与办公费用57 电力费用=总装机×每天工作时间×365天×非经营性负荷分摊×单价=472×12×365×0.3×0.8=49.62万元水费=日用水量×用水总天数×单价=63.7×365×2.5=5.81万元其他辅助材料与办公费用按上述费用的30%估计其他辅助材料与办公费用=（49.62万元+5.81万元）×0.3=16.63主要投入物费用合计=（49.62万元+5.81万元）×1.3=72.06万元3、年总成本费用估算人员工资及福利费本项目按总人员11人测算，工资按每人每年2.4万元计算。估算总额为26.4万元。人员工资=11×2.4万元/人年＝26.4万元企业五金提取比例为41%，其他工资性支出为=26.4万元×41%=10.82万元固定资产折旧费：(见辅助表3)固定资产折旧费，房屋及建筑物：20年(不计建设期2年)。固定资产折旧费采用直线法平均计算，残值率按有关规定为5%固定资产的折旧年限参照规定，按以下数据计算：57 年折旧费=3079.27×（1-5%）/20=146.27万元摊销费和修理费（1）             摊销；无形资产：按10年平均摊销，其它资产：按5年摊销摊销费：无形资产144.19/10=14.42万元        其他资产378.51/5=75.7万元（2）             修理费：每年大修理费占折旧费的40%，146..27×40%=58.51万元销售费用：销售费用按销售额的1%估算，销售费用=273.71×1%=7.24万元销售税金与附加：销售额为723.71万元，营业税率按6%。营业税=723.71万元×6%=40.96万元城市建设维护费。以增值税为基数，税率为7%，则城市建设维护费为40.96万元×7%=2.87万元教育附加费。以增值税为基数，税率为3%，则教育附加费为40.96万元×3%=1.23万元总成本费用=生产投入物+修理费+修理费+折旧费+工资+其他工资性支+销售费用+税金与附加=411.42万元不同年份的总成本费用详见下表：总成本费用表57 序号项目/年份合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第20年 生产负荷(%)　80%90%100%100%100%100%100%一产品制造成本6263.38299.84307.04314.25314.25314.25314.25314.251直接材料1419.5857.6564.8572.0672.0672.0672.0672.061.1原材料1419.5857.6564.8572.0672.0672.0672.0672.062直接工资528.0026.4026.4026.4026.4026.4026.4026.403其他直接支出216.4010.8210.8210.8210.8210.8210.8210.824制造费用4099.40204.97204.97204.97204.97204.97204.97204.974.1折旧2928.20146.41146.41146.41146.41146.41146.41146.414.4修理费1171.2058.5658.5658.5658.5658.5658.5658.56二管理费用528.6591.1591.1591.1591.1591.1514.58　1无形资产摊销145.8014.5814.5814.5814.5814.5814.58　2开办费摊销382.8576.5776.5776.5776.5776.57　　三财务费用　　　　　　　　四销售费用142.625.796.517.247.247.247.247.24五总成本费用6934.65396.78404.70412.64412.64412.64336.07321.49六经营成本3477.80159.22167.14175.08175.08175.08175.08175.08七固定成本5515.07339.13339.85340.58340.58340.58264.01249.43八可变成本1419.5857.6564.8572.0672.0672.0672.0672.06 4、项目效益预测根据上面所作的收入成本预测，项目建成后预计计算期平均年总收入721.85万元（税前），年总成本364.73万元，年利润为241.30万元。静态投资回收期根据现金流量表计算（附表评估表7），投资回收期为11.7年 。投资回收期=2+9-1+306.6/417.92=11.7年  现金流量分析：57 现金流量表序项        目建设期　生产期　　　　　号　第1年第2年第1年第2年第7年第8年第9年第20年　生产负荷　　80%90%100%100%100%100%一现金流入　　578.97651.34723.71723.71723.71877.771.1产品销售收入　　578.97651.34723.71723.71723.71723.711.2回收固定资产余值　　　　　　　154.06二现金流出1083.272527.63231.81259.21305.79305.79305.79309.431静态投资1083.272527.63　　　　　　6经营成本　　159.22167.14175.08175.08175.08175.087销售税金及附加　　36.0540.5545.0645.0645.0645.068所得税　　36.5451.5285.6585.6585.6589.29三净现金流量-1083.27-2527.63347.16392.13417.92417.92417.92568.34四累计净现金流量-1083.27-3610.90-3263.74-2871.61-724.56-306.64111.284826.06 项目现金流量在生产期第9年开始出现正值，当折现率取8%，税后财务收益净现值327.55万元，税后财务收益率为9.28%，因此项目在财务上是可行的。       主要财务经济指标表57 序号名              称数据单位一基本数据　　1职工人数　11人2固定资产投资3610.90万元3年销售收入712.85万元4年总成本费用346.73万元5年经营成本173.89万元6年销售税金及附加44.38万元7年利润总额321.74万元8年利税总额366.12万元9年税后利润241.30万元二评估指标　　1项目折现率8%　2财务内部收益率(税后)9.28%　3财务收益净现值(税后)327.55万元4财务内部收益率(税前)11.55%　5财务收益净现值(税前)961.24万元6投资利润率8.91%　7销售利润率45.13%　三盈亏平衡点　　1生产能力利用率46.15%　2销售价格51.82%　          57       5、项目风险分析从敏感性分析图与表中可以看出，总体上项目抗风险能力较强，但相对而言项目对投资与销售价格较为敏感。　所得税后内部收益率　　　项  目固  定生  产产  品生产能力　资产投资投入物价格销售价格利用率-20%12.03%9.40%5.76%6.13%-15%11.19%9.32%6.63%6.91%-10%10.42%9.23%7.47%7.64%-5%9.72%9.15%8.28%8.37%09.31%9.31%9.31%9.31%+5%8.46%8.98%9.84%9.76%+10%7.90%8.90%10.59%10.43%+15%7.37%8.82%11.32%11.09%+20%6.88%8.73%12.03%11.73%                                                            57                                        第十三章    社会评价 为了了解本项目的建设对当地社会的影响和当地社会条件对项目的适应性和可接受程度，在本项目可行性研究期间，我们通过咨询式参与和邀请式参与的方式，共征求或听取本地居民及工作人员对本项目建设的意见，经过汇总分析如下：一、社会影响分析1、增加就业岗位项目建成后，预计直接新增就业岗位11个，至少间接增加就业岗位约300-500个。2、增加政府税收3、改善市区南部市民日常购物条件。4、对整治马路市场，改善城市市容市貌，改善环境卫生条件均有较大意义，项目建设还可以分流目前府前菜市场的拥堵状态，较好地缓解其周边交通不畅的问题。社会影响分析评见下表：57         项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对市民收入的影响能增加新就业市民收入无 2对居民生活水平与生活质量的影响居民生活水平与生活质量有提高无 3对市民就业的影响能解决一部分人就业无 4对本社区群众的影响最大受益者无 5对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响将推动该地区基础设施、社会服务容量扩大和城市化进程的加速无 6对地区经济、文化的影响将推动经济的发展无 7对不同利益群体的影响无多大影响无 8对少数民族风俗习惯和宗教的影响无多大影响无  二、社会对项目适应性和可受接程度分析1、本项目建设得到了当地群众的认可，并用各种方法为本项目的建成献计献策。57 2、本项目建设得到了各级政府和有关部门的大力支持，项目用地已列入城市规划，各职能部门对项目建设及运营所需的电力、通信、给排水等基础设施已经作了统筹的安排，确保项目顺利实施。3、项目所在地xx市是浙西南中心城市，其现有技术、文化状况能适应项目建设和发展的要求，当地居民的教育水平也完全能适应项目要求的技术条件，确保项目建设的既定目标，社会对项目适应性和可接受程度分析详见下表。社会对项目的适应性和可接受程度分析表 序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体积极参与该项目建设无 2当地组织机构非常支持该项目建设无 3当地技术支持条件适应该项目的要求保证实现项目既定目标无 三、社会评价结论通过以上社会影响分析及社会对项目适应性和可接受程度分析，本项目社会效益显著，同时社会对项目认可程度非常高，并且得到了当地各级政府和职能部门的大力支持，各项条件都已具备。项目在建设过程中及建成实施后均无社会风险。  57         第十四章    结论与建议xx市xx区块社区公共设施用房项目规划用地面积7378平方米（其中原有市场用地4189平方米，新增用地3154平方米），总建筑面积6522平方米，（不包括地下停车场建筑面积2916平方米），道路与场地面积2694平方米。为地下一层、地上三层的建筑，底层按菜市场设计，建筑面积2798平方米（240摊位）、二层按农产品超市模式设计，建筑面积2798平方米，三层作为市场管理用房，建筑面积690平方米，垃圾中转站面积236平方米，停车位95个，其中：地上停车位7个，地下停车场建筑面积为2916平方米（88个车位），项目总投资估算为3610.90万元。项目建成后预计计算期平均年总收入723.71万元（税前），年总成本411.42万元，年收益为267.23万元。投资回收期为11.7年 57 。当折现率取8%，税后财务收益净现值327.55万元，税后财务收益率为9.28%，因此项目在财务上是可行的。总体上项目抗风险能力较强，但相对而言项目对投资与销售价格较为敏感。项目按浙江省农贸市场建设地方标准《农贸市场建设技术规范》要求建设成四星级的标准化菜市场示范工程。xx市xx区块社区公共设施用房项目的建设，是适应xx社会经济发展的需要。它的建设将给xx市公共基础设施建设增加新亮点。xx区块社区公共设施用房与新建的江滨高档住宅区相配套，对于提高城市品位，改善社区服务的硬件设施，能起到良好的社会经济效果。项目的建成使用，还能为社会提供就业岗位，解决部分市民的就业问题，同时对整治马路市场，改善城市市容市貌，改善环境卫生条件均有较大意义，项目建设还可以分流目前府前菜市场的拥堵状态，较好地缓解其周边交通不畅的问题。项目社会效益明显。综上所述，我们认为：xx市xx区块社区公共设施用房项目建设条件成熟，方案合理可行，开发项目资金可落实，具有明显的社会效益，本项目的建设是必要的。附图、附表附件附图：xx市xx区块社区公共设施用房工程项目位置图xx市xx区块社区公共设施用房工程项目平面方案图（一、二）附表：财务评价报表附件：1、                  中共xx市委督查室2010年6月3日57 《重要事项交办单》第三期2、                  xx市人民政府办公室2011年3月11日《专题会议纪要》第十九期关于xx菜市场与城南垃圾中转站合建问题协调会纪要3、                  xx市环境卫生管理处《城南垃圾中转站及公厕配套要求》4、                  丽发改经贸〈2010〉406号xx市发改委关于xx市xx菜市场建设工程项目建议书批复57'