生态风情小镇建设项目可行性研究报告 58页

'生态风情小镇建设项目第一章项目总论一、项目基本背景（一）项目范围项目区域南与湿地保护区隔水相望，东距XX市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里，可建设用地：约19.1平方公里。（二）研究内容按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：项目背景分析；项目建设的必要性；项目建设的依据；项目建设条件分析；旅游市场现状及预测分析；项目建设的内容和规模；投资估算及资金筹措；项目建设进度安排；项目组织运作；项目的国民经济效益分析；项目的社会效益分析；项目的生态效益分析及评价。二、项目建设必要性与意义XX风情小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅游景区发展到的必然趋势。小镇的建设直接带动当地人文氛围的活跃，带动房地产经济的发展，带动其他旅游外部经济的发展，对于地方旅游与经济发展有重要意义。一是能进一步提升XX生态旅游区的核心吸引力，为壮大XX市域旅游提供强有力的支撑，XX风情小镇项目以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合，是以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目，在旅游由长线旅游向中短线以及郊外旅游的趋势下，本项目能为XX市城郊的重要休闲度假基地。58 二是加快小城镇建设，促进新型城镇更快转向特色与专业城镇和现代化城镇意义重大，该项目的开发要摆脱单纯景点建设的套路，将区域所有资源纳入旅游资源体系，构建特色旅游区域，形成对不同消费群体的吸引，通过人流、物流、信息流的通道开拓，形成旅游深层次开发，突出以旅游带动主导产业的优势产业，强化房产、休闲、渔业、旅游等各行业在产业链中的连带关系，从而强力带动村镇的城市化进程。三是能迅速集聚人气，实现城镇的中心化和整体土地价值的升值，将景区开发深化为区域发展的策划思路对于处在城乡结合部的旅游区也具有一定的启发作用。城乡结合部的开发区既有乡村的自然环境，又有城市的生活便利，如果借区域旅游开发进行新镇完善功能的建设，利用城市扩张的大环境，迅速打通产业链，打造有特色的旅游新镇。三、研究工作依据本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：（一）相关法律中华人民共和国颁布的《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《风景名胜区管理暂行条例》等有关法律、法规。（二）有关规范、规程及标准1、《中华人民共和国国家标准·旅游规划通则（GB/T18971-2003）》；2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775－2003）》；3、《旅游资源分类、调查与评定（GB/18972－2003）》；4、《风景名胜区规划规范（GB50298-1999）》。58 （三）相关规划、计划1、《东北地区振兴规划》2、《辽宁沿海经济带开发建设规划》3、《XX市国民经济和社会发展“十一五”规划》4、《XX市土地利用总体规划》5、《XX市旅游总体规划》6、《XX市“十一五”发展规划》7、《XX市“十一五”旅游发展规划》8、《XX市环境保护“十一五”发展规划》（四）其他相关材料1、《XX市志》2、XX市文史资料3、实地踏勘与座谈资料4、网络及其它公共渠道资料四、研究工作结论在生态效益方面，XX生态风情小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果，XX生态风情小镇将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。XX生态风情小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。58 在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造。XX生态风情小镇建设可提高XX湿地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。本项目可行。58 第二章项目宏观背景分析在对当前的宏观背景、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。一、城镇旅游发展背景旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。小结：随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。二、区域社会经济背景58 在《辽宁沿海经济带开发建设规划》城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿海经济带聚集，向沿海地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据《XX市城市总体规划》，从城市结构调整和城市发展走向来看，XX旅游综合开发项目所在区域是城市向新区拓展的重要地段，是承接沿海产业带和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。土地整合开发是辽宁沿海地区经济发展的必然趋势。滨海大道的建设，促进了辽宁沿海地区土地整合，营建若干个沿海的小城镇，形成港口运输、观光旅游以及农业产业一体化的新兴经济带。XX作为辽宁沿海地带的重要支撑和组成部分，在区域整合中起到重要的作用。XXXX生态风情小镇多元化的产业经济结构充分发挥了大型国有农场的资源优势，农场经济实力显著增强，在省直单位中名列前茅。公司基地位于辽河与饶阳河交汇处，系辽河入海冲击三角洲末端滨海平原，与世界第二大苇田相毗邻。温暖湿润的海洋性气候，纯净丰饶的辽河水资源，栽培优质粳稻不可缺少偏碱性土壤条件，纵横阡陌的近万亩林带，远离工业“三废”污染，构成得天独厚的优越生态环境。公司有耕地近4万亩，芦苇2万多亩，公司以发展优质农业为目标，选用优良品种，注重水稻深加工，引进了国际先进的大米加工生产线，提升了粮米加工质量，生产的“粳冠”牌大米先后荣获辽宁省名牌产品、国家免检产品。公司还是国家有机食品生产基地。公司土地集中连片，农业技术力量较强，在发展种子业方面具有较多的优势，“粳冠”牌稻种一直畅销不衰。已被省农业厅评为优质稻种繁育基地。小结：XXXX生态风情小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。三、区域旅游发展背景58 XX市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。据XX市委市政府《XX市旅游“十一五”发展规划》，为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快全市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进XX市旅游业的开发发展，将XX打造为“世界湿地休闲之都”。XX生态风情小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系辽河入海冲积三角洲末端滨海沉积平原，特殊的地质构造、茂密的森林、广袤的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船游览太平河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、苇海水上观光、苇海栈道观光、钓蟹、摸鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。活动方式有乘船、骑马等。小结：项目区拥有良好的湿地资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺资源等，以湿地养生、温泉疗养为卖点；生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。第三章市场可行性分析本项目主要面对三大市场，一是“营（口）盘（锦）”地区，主要是商务、休闲和房地产等消费市场；二是辽中城市群及东北周边地区，主要是周末休闲、会议培训、休闲度假等消费市场；三是京津唐地区，主要是休闲度假及度假房产等消费市场。58 针对以上三大市场采取实地考察、座谈、调查问卷、统计资料分析、访谈等多种调查方法，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。关于市场需求，可以分为“营（口）盘（锦）”地区、辽中城市群及东北周边地区、京津唐地区三大需求市场。针对“营（口）盘（锦）”地区，对房地产、休闲娱乐、商业购物、公务会议等方面，进行潜在消费能力、购房意愿、休闲方式、商业购物等调查；针对辽中城市群及东北周边地区，进行潜在消费能力、休闲度假、商务会议等方面调查；针对京津唐地区，进行潜在消费能力、休闲度假偏好等调查。关于市场供给，对XX房地产、旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状、新开发房地产项目情况、旅游总体发展状况、主要旅游景区客源情况、主要休闲娱乐场所客源状况等调查。一、市场需求调查（一）本地和营口市场1、潜在消费能力调查近几年数据统计表明，XX、营口经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。据初步统计，2007年两市GDP总量分别超过554和569亿元，城市人均可支配收入超过13500元，在全省居于前列。其中，辽河油田集团职工相对收入较高，辽河油田集团职工及家属超过20万人，是消费能力很大的群体。XX市经济发展状况统计年份人口（万人）GDP（亿元）人均可支配收入（元）城市居民农村居民（纯收入）2003124.4338.0838440442004124.8368.7950946302005125.9425.21102550672006127.1513.31220557112007128.2553.6149076391（数据来源：《辽宁省统计年鉴（2007）》、《XX市国民经济和社会发展统计公报》）58 营口市经济发展状况统计年份人口（万人）GDP（亿元）人均可支配收入（元）城市居民农村居民（纯收入）2003229.3262.25771637622004229.9318.33862839682005230.5380.94930946032006231.1457.691113551012007232.5568.87130435891（数据来源：《辽宁省统计年鉴（2007）》、《营口市国民经济和社会发展统计公报》）“营盘都市区”经济发展状况统计年份人口（万人）GDP（亿元）人均可支配收入（元）城市居民农村居民（纯收入）2003353.7600.25785038032004354.7687.03881942492005356.4806.141001747852006358.2970.991117053562007360.71122.47135256091（数据来源：《辽宁省统计年鉴（2007）》、《XX市国民经济和社会发展统计公报》、《营口市国民经济和社会发展统计公报》）经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。一般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，2007年XX与营口城市人均可支配收入接近2000美元，相当于长沙的水平，正向消费型城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民的消费热点。2、房地产市场需求调查通过问卷调查的方式，在XX市兴隆台区及营口市区，对5000名市民进行随机调查。两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求；普通住宅平均价格预期为3200元/平方米，具体调查结果统计如下：58 XX购房意愿调查结果统计购房意愿受访者中20%在三年内有购房计划第一套房第二套房换房36%8%56%住房面积60-85平方米85-110平方米110平方米以上20%65%15%建筑样式高层多层别墅73%26%1%价格预期普通住房：3100-3300元/平方米；别墅：6500-7000元/平方米营口购房意愿调查结果统计购房意愿受访者中30%三年内有购房计划，其中，8%有意愿在XX购房。第一套房第二套房换房32%10%58%住房面积60-85平方米85-110平方米110平方米以上14%68%18%建筑样式高层多层别墅79%19%2%价格预期普通住房：3000-3300元/平方米；别墅：6500-7500元/平方米3、休闲时间与及休闲方式调查通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对XX及营口地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和温泉水疗为主，人均消费30-90元，主要集中在周末和节假日等。其中，酒吧、茶吧在11-1月为旺季，5-10月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人，夏季为旺季。温泉水疗以中青年为主要消费群，随季节变化较小。XX营口地区休闲方式及时间调查统计休闲方式酒吧、茶吧歌舞厅温泉水疗其他58 28%35%32%5%休闲时间节假日周末下班后其他时间12%75%11%2%人均消费30-60元60-90元90-120元120元以上50%25%17%8%4、商业消费调查通过有关数据统计、问卷调查等方式，对XX地区商业场所进行调查、统计和分析，XX大型购物场所主要有8家，数据统计结果反映出XX及周边地区商业购买力很强。XX主要商业场所调查结果统计名称2005年2006年2007年总收入人次（万）总收入人次（万）总收入人次（万）XX兴隆四百800万元80850万元901000万元95兴隆大厦1.2亿1001.6亿1102亿120辽河商业城8000万901亿1001.2亿110商贸城9000万901亿1001.2亿110鼎信商厦2000万702100万802400万100润达购物广场600万50800万60900万79百特量贩超市2000万802300万902600万95海湾商厦400万40600万50850万65（二）辽中及东北周边地区（1）旅游需求调查XX与东北地区在地域上相邻近，同时在景观环境上存在着较大差异性。XX紧邻辽中城市群及东北地区，以京沈高速和京哈铁路等为主干的区域交通网络发达，同时XX滨邻渤海，是东北地区唯一的河流入海口，滨海湿地生态环境与东北内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很大的吸引力。58 根据各地数据资料统计，2006年东北地区城市居民人均旅游1.1次，人均旅游花费238元。2007年东北地区城市居民人均旅游2次，人均旅游花费296元，分别比2006年增加1.8倍和24.4%。其中，团体旅游消费人均118.13元，旅游市场潜力很大。东北地区居民出游情况数据统计年份人均出游次数（次）人均花费（元）团队比例团队人均花费（元）20061.123852%962007229645%118（2）房产需求调查针对东北地区房地产市场，对沈阳、长春、哈尔滨等东北地区主要城市，进行房地产市场消费调查，由各地区2007年房地产市场调查数据分析，东北地区主要城市平均20%居民在三年内有购房计划，主要关注中小户型，面积在60-90之间，认可房价平均为3000-4000元。具体数据统计整理如下：沈阳房地产市场调查统计购房意愿受访者中23.6%在三年内有购房计划认可房价3000元以下3000-3500元3500-4000元4000元以上15．4%31．7%24.8%8.1%住房面积60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上7.3%51.8%33.5%4.5%建筑样式高层多层别墅62.4%28.7%8.9%长春房地产市场调查统计购房意愿受访者中26.3%在三年内有购房计划58 认可房价3000元以下3000-3500元3500-4000元4000元以上17.6%46.8%27.3%8.3%住房面积60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上5.2%55.6%21.4%3.8%建筑样式高层多层别墅69.7%23.5%6.8%哈尔滨房地产市场调查统计购房意愿受访者中29.7%在三年内有购房计划认可房价3000元以下3000-3500元3500-4000元4000元以上12.7%45.9%30.8%10.6%住房面积60平方米以下60-90平方米90-120平方米120平方米以上7.8%47.3%37.5%4.5%建筑样式高层多层别墅64%26.4%9.6%（三）京津唐地区（1）潜在消费能力调查京津唐地区是中国最大，最优质的客源市场之一。2006年京津唐地区居民出游率将超过200%。其中，国际游游平均花费1万元，国内游平均花费2200元，这是一个百亿元以上的旅游客源市场。由于地缘优势，环渤海地区是京津唐地区居民首选的旅游休闲目的地之一。全年京津唐地区居民以环渤海地区为旅游目的地的出游率大约为49%左右，占有国内游的较大份额，其中以辽宁为旅游目的地的约占8.6%。根据京津唐地区居民旅游消费行为监测研究，2006年三次调查总计接触样本6055个。在三次调查中，平均有8.5%58 的京津地区居民离开本地到环渤海省市旅游。累积出游次数为4.65次，累积出游率为39.5%。既从2006年2月至9月，大约每一个京津唐地区居民中，有0.4人次离开本地，到环渤海地区旅游旅行过。由于本调查尚缺10-1月共4个月数据，只能根据历史数据推算京津唐地区全年的出游率。同时考虑环渤海地区北方气候因素，10月是全年旅游的旺季，11月，12月和1月是淡季。以淡旺节季节因素60%为参考，全年京津唐地区居民以环渤海地区为旅游目的地的出游率为49%左右。京津地区居民到环渤海地区的出游率统计接触样本量环渤海游人数比例平均出游次数环渤海旅游率2-4月周期20215.0%1.6268.13%5-6月周期20225.7%1.5448.90%7-9月周期20128.54%1.4812.6%数据来源：京津唐地区居民旅游消费行为监测研究。（2）消费趋向调查由数据整理与分类统计，对京津唐地区居民对景区和旅游项目的选择偏好进行统计分析。京津唐地区居民对景区选择偏好调查统计景区特点秀丽或宏伟滨海或森林历史名胜乡村田野民俗建筑提及率50%-70%50%-60%30%10%-30%10%资料来源：客源通数据平台京津地区居民旅游项目选择偏好调查统计项目类型休闲度假类商务会展类旅游地产类其他偏好率72%7.8%3.1%17.1%58 资料来源：客源通数据平台京津唐地区居民在环渤海地区旅游的最主要的目的是滨海休闲度假，其次为观光，再次为探亲访友以及公司业务出差。并且随季节变化，夏季（7－9月）比春季（5－6月），春季（5－6月）比冬季（2－4月），京津唐地区居民在环渤海地区休闲度假的比例越来越高。京津唐地区居民到环渤海地区旅游，选择乘火车及自驾车为主。二、市场供给调查（一）房地产市场1、现有住房情况调查通过对相关资料的统计整理，得出XX、营口两市现有住房的基本情况。XX市区现有住房情况统计居民住房总面积1037.4万平方米人均住房面积27.3平方米建筑样式高层多层别墅其他28%60%3%9%楼房住宅面积80平方米以下80-110平方米110平方米以上46%45%9%营口市区现有住房情况统计居民住房总面积1501.7万平方米人均住房面积25.6平方米建筑样式高层多层别墅其他32%59%2%7%楼房住宅面积80平方米以下80-110平方米110平方米以上51%43%6%58 2、XX市新开发房地产项目情况调查根据对XX兴隆台区及周边地区初步调查，2007年到2008年新开发的房地产项目8个，总建筑面积约180万平方米，多为中密度住宅。其主要户型及均价为：高层住宅，均价3100-3400元每平方米；多层住宅，均价3200-3500元每平方米；别墅类，均价6000-8000元每平方米。目前，XX房地产市场基本为期房，市场需求潜力很大。XX市区及周边房地产调查结果统计楼盘名称位置总建筑面积（万平米）容积率户型均价（元/平方米）主要客源紫润茗都兴隆台区501.5高层3250本地及周边多层3500水木清华兴隆台区351.58商住楼3400本地及周边高层3300多层3250瀚新花园兴隆台区371.6多层3350本地高层3200赛纳湾兴隆台区40.35别墅6800周边鼎信佳苑二期兴隆台区111.6高层3100本地多层3200云景花苑II大洼县101.6高层2800本地多层2900日月兴城兴隆台区191.45高层3200本地及周边别墅6500-7500格林花园大洼县121.5多层2850本地高层270058 3、项目竞争力分析从上面的数据统计结果可以得出，目前XX的房地产开发远不能满足巨大的消费需求和对舒适生活空间的需求。本次“绿色生态社区”的旅游房产项目，以生态环保为理念，充分体现生态的生活环境、生态的生活方式和生态的生活品位，迎合了未来消费市场的趋势。（二）旅游市场1、XX旅游现状调查从近几年数据统计来看，XX旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长，从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主，另外，专项旅游和商务旅游也占有一定的比重。2007年，游客达到765.3万人，同比增长67.4%，旅游总收入52.7亿元，同比增长69.4%。XX旅游情况统计年份项目200520062007实际同比增长(%)实际同比增长(%)实际同比增长(%)旅游总收入(亿元)16.42731.188.752.769.4旅游外汇收入(万美元)72351135970.6232471国内旅游收入(亿元)15.82629.9889.45170接待入境旅游者(万人次)1.4593.361405.357.7接待国内旅游者(万人次)260314549776067.4数据来源：XX市旅游局资料统计XX主要景区客源调查统计名称2006年2007年2007年客源构成58 总收入（万元）人次（万）总收入（万元）人次（万）团队所占比例%游客集中月份地域构成红海滩景区32345151230-407-10沈阳30%省内40%省外15%海外5%大连10%XX旅游区793.567.2449、10沈阳20%、省内80%、省外20%湖滨公园324038575—9市内及周边中兴公园108007500207－9省内占80％，省外占19％，海外占1％。鑫安源生态园164205405、6、7、10省内占90%、省外10%数据来源：XX市旅游局资料统计2、项目竞争力分析由上面数据统计，XX市2007年游客总人次为765.3万人次，红海滩和XX两大景区接待游客总量仅为79.2万人次。统计分析说明XX生态风情小镇有极大的市场潜力，58 第四章项目建设可行性XX作为XX生态风情小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。一、交通区位条件分析该项目位于XX市西郊，南与湿地保护区隔水相望，东距XX市中心20公里，北至G205高速公路出口15公里。从大交通上看，XX至海城高速公路与沈大、京沈两条高速公路相连接。沟海铁路横贯XX，境内里程90多公里，是辽西连接辽南的一条最近铁路通道，与沈秦快速铁路相接。客运直接通沈阳、大连、上海、广州等，现在又开通了XX直达首都北京的快车。XX距沈阳机场1.5至2个小时车程，且有高速公路直达。水路也较通畅，沿海沿河有码头50多处，位于大辽河口的XX港，两个3000吨泊位码头已经使用。XX风情小镇拥有良好的外部交通环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。小结：XX作为辽宁省重要交通枢纽，辽中城市群的滨海门户，其公路、铁路、水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发的有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础。二、政策环境条件分析本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件：58 从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央财政继续加大对东北老工业地区的支持力度，有利于田庄台古镇旅游开发建设争取更多的资金；第三，XX作为资源型城市转型的试点城市，国家系列战略措施的实施为田庄台古镇旅游开发，响应区域产业结构调整、区域经济发展及基础设施建设提供了政策支持；第四，辽宁省沿海经济带的构建，为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。在此宏观背景条件下，XX市委、市政府做出了《关于加快XX市旅游产业发展的决定》，以湿地生态资源为依托，充分发挥XX旅游资源优势和区位优势，努力打造“世界湿地休闲之都”旅游精品，把旅游业培育发展成为XX国民经济的支柱产业，把XX建设成为具有国际影响力的旅游目的地。小结：当前国家宏观调控政策、振兴东北发展战略、资源型城市转型政策及辽宁省沿海经济带建设的优惠支持政策，以及XX市加快旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施为XX生态风情小镇开发项目的建设实施提供了外部政策条件。三、自然环境条件分析项目区属于半湿润季风气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。本次项目主要建筑施工区域在平原地区，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。所属气候区域暖温带大陆性季风气候四季分配类型四季分明、温度适宜、光照充裕降雨集中月份7月、8月年均降水量632.8毫米最冷月均气温-8.7℃最热月均气温24.8℃极端最低气温-29.9℃极端最高气温34.8℃年平均气温9.4℃平均相对湿度66%无霜期天数186天年日照时数2719.3小时年平均风速3.5米/秒年最多风向南西南风空气质量优小结：项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。58 第五章建设方案和内容一、项目总体思路1、总体创意旅游+地产，即：湿地生态养身旅游+商务度假人居地产。依托XX独特的湿地生态资源和优质的人居环境，打造以湿地旅游度假为目的，以生态休闲养身为卖点，以温泉和仿生建筑为载体。以高品质生活为主题的房地产项目。2、客户群定位旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。其中，主要内容包括：——主力客户群定位：XX本地及三大城市板块中高端房地产消费市场，及商务度假市场——亚客户群定位：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场3、特色文化定位以人居、养生文化为主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合的湿地生态风情小镇。4、功能定位58 以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目。5、档次定位高端生态顶级养生的度假天堂。二、重点建设项目（一）旅游房地产项目即建设绿色生态社区。选址：辽阳河滨，与保护区隔水相望；规模：占地约780公顷；定位：苇海之滨、鸟语林中，离湿地生态保护区最近的滨水高端生态居住区，打造湿地生态养生及异域风情度假品牌。1、湿地仿生建筑低密度住宅区：仿生建筑融入后现代主义风格的豪华别墅。依托生态环境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造一流人性化空间。住宅可以采用单栋、双拼或花园洋房。充分利用水岸，滨水而建。每栋建筑之间距离范围是20至40米，低层低密度，容积率在1.0—0.5之间。建筑应遵循整体风格统一，结构形式多样的原则。住宅区内需设计景观循环水系。2、湿地养生公寓：针对市场开发几类公寓：针对高端商务消费市场，推出具备居住和办公双重功能的商务公寓；针对中高端房地产市场，推出酒店式公寓；针对中老年人养身养老市场，推出养老公寓；58 针对第二居所市场，推出度假公寓，其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓；以湿地为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。建筑层高限定为5层，低层中低密度，容积率为1.5左右。可采用层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。可开设养生养老基地，提供老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。（二）综合服务配套项目旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类项目不追求单元较大面积；优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类项目的重点。——湿地养生餐厅结合湿地重点打造餐厅的生态环境，突出湿地景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。其中餐式分为湿地水之味、绿色芳香素食、湿地养生药膳等主题。可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。（三）户外休闲娱乐项目1、生态渔港结合风情小镇，打造一个功能性与景观性结合的湿地生态渔港。选址：疗河与绕阳河交汇处以北，近保护区河滨规模：占地面积15公顷——渔港码头：分港口区，和垂钓区，打造为生态休闲小渔港，设立小船游览、垂钓服务等。58 ——渔港餐饮区：设计容纳100人用餐的中等规模餐饮设施，餐饮区正对河对岸的保护区，外围搭建观景平台，可设置望远镜，便于游客用餐之余观看鸟类及其它湿地景观。2、湿地温室植物园：选址：原XX监狱一监区所在位置规模：占地面积100公顷，实际建设用地30公顷，其余为生态保护用地。湿地植物园是为小镇打造的后花园，运用湿地环境优势，室内、室外结合打造五彩缤纷的植物园景观，不同植物搭配种植，保持四季有花有景。园区内可运用不同环境的湿地为主体，大造湿地园中园。还可成立植物花卉研究中心，同时进行植物保护和科学研究。三、配套施设建设（一）交通基础设施建设为适应旅游开发和发展的需要，加强旅游公路、城镇街道体系及标识标牌等配套设施建设是当务之急，是深化和提高游憩体验方式的重要措施。根据《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T1775-2003），本着统一规划、重点布局、系统建设、彰显文化、环境和谐的原则，重点建设旅游形象标识牌、交通引导标识、旅游景点标识、服务提示标牌4类标识标牌。重点是在进入XX生态风情小镇的主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等设置形象标牌；主要公路上安装旅游交通引导标识；主要景点外部设置景区标识标牌；主要景区外部及交通中转地，安装旅游服务提示标牌。同时，结合公路改造和提升，重点加强车站环境整治、旅游服务功能的强化和旅游窗口形象的凸显，尽快配套完善旅游服务和旅游宣传设施。58 表5-1旅游相关标识牌设置情况主要设置地点数量（块）形象标识牌主要交通出入口、主要广场、游客集散中心、汽车站等10交通引导牌G205高速公路出口处5景点标识牌主要景点外围地区8服务提示牌主要景点外围、交通中转、游客集散地等18（二）给水及供电设施1、供水设施目前用水主要依靠周边油田采油临建设施，随着XX生态风情小镇的建设发展，游客规模的增加，原有的供水设施不能满足项目区生活、消防的用水需求。《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）和国家5A级景区要求，本项目将在XX生态风情小镇内建设供水设施。2、供电设施目前区域供电设施不完善，主要依靠周边油田采用临建设施供电系统，随着景区建设和发展，需要配套建设供电系统。根据《城市电力规划规范》（GB/50293-1999，根据不同区域用电负荷预测，配备变压器和相应线路。（三）信息咨询服务设施建设XX生态风情小镇游客接待中心，并联入XX区域旅游公共信息服务系统，在主要广场、车站等处设置综合信息电子触摸屏和电视宣传，构建综合旅游信息网络服务平台，实现散客在区域内的无障碍旅游。（四）环境治理和保护58 良好的生态环境资源是XX生态风情小镇旅游发展的基础，保护好湿地生态旅游资源是旅游带开发的重中之重。水域保护设施建设重点是湿地周边城镇和景区建设污水处理厂、严格保证只使用环保型游船等；此外还需要通过对重污染企业转产和搬迁、完善湿地周边集镇和生态能源利用等提升整体环境质量。1、河道疏浚和堤坝加固由于河道未疏浚，只能小型快艇通行，为了提高河道安全泄洪、改善河道及周边环境、提高河道通行能力，需要对河道进行疏浚和堤坝加固。项目单位前期对河道进行勘测，疏浚河道主要工程包括清淤、筑坝和绿化。2、污水处理工程结合小城镇旅游的发展需要，为强化水资源保护，加强排水设施建设，重点是增设污水处理设施和雨污分离排水系统，达到污水的净化和回用的目的，保护生态环境，实现人与自然的和谐发展。（五）其他设施1、旅游厕所为了提升XX生态风情小镇的服务功能，改善环境，为游客提供良好的服务条件，规划建设2个四星级所和若干小型水冲厕所。2、安全保障措施重点建立和完善旅游安全预报体系；完善重点旅游活动场所的安全防护设施；消除通讯信号盲区；与公安、医院等部门联合建立旅游紧急救援体系。资金来源除政府予以引导性投入外，重点以交通、公安、通讯、卫生等部门筹集为主。3、环卫设施建设建设垃圾回收、中转及无害化处理设施，其服务范围覆盖整个城镇及各重点景区。具体如下：58 垃圾回收设施：主要包括在重要景点、旅游码头、游客集散地及其周边地区，设置若干生态分类垃圾箱。垃圾转运站：建设1个垃圾转运站。无害化处理设施：根据区域垃圾产出量，建设垃圾无害化处理场。4、邮电通讯建设项目重点建设内容包括电设施、程控电话设施、移动通讯设施、国际互联网设施等，近期重点是各主要旅游景点、旅游干线、游客服务中心和宾馆饭店等游客聚集区以及邮电通讯盲区的服务设施建设。5、景观绿化在游客接待集散地利用灌木和花草进行绿化划分功能分区；在游客观光通道进行景观绿化；采用生态停车场，提高绿化率。58 第六章环境保护一、设计依据、原则及目标（一）设计依据l       《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）l       《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；l       《中华人民共和国大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；l       《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；（二）环境保护目标将生态旅游度假区建设成为空气清新、环境优雅、水体清洁、景观优美、生态平衡的绿色度假区。实行环保与经济建设同步持续发展。1、空气质量环境空气质量达到国家GB3095-1996一类地区中的二级标准。2、地面水质量地面水环境标准达到环境质量一类区三类标准。3、环境噪音环境噪声分贝五类地区，要求全面达到国家GB3096-93标准中二类地区二类标准（昼夜40～45dB,夜间35～40dB）4、固体废弃物生活垃圾无害化处理率大于95%，主要有害废弃物无害化处理率达到100%58 5、生态保护覆盖率100%。（三）环境保护原则1、与自然和谐共存原则生态旅游度假区应与区域自然生态系统相结合，保持尽可能多的生态功能。在基础设施建设及规划中最大限度地降低公共中心区对局地景观和水文背景、区域生态系统造成的影响。2、生态效率原则在基础设施、建筑物构造过程中，按照“三同时”原则，应全面实施清洁建设，尽可能降低资源消耗和废物产生；在建筑材料、能源使用、产品和服务中，鼓励利用可再生资源和可重复利用资源。3、区域发展原则尽可能将XX生态风情小镇与地方特色经济相结合，将XX生态风情小镇建设与区域生态环境综合整治相结合，并与区域环境保护规划方案相协调。4、高科技、高效益原则大力采用现代化生物技术、生态技术、节能技术、节水技术、再循环技术和信息技术，采纳国际上先进的生产过程管理和环境管理标准，要求经济效益和环境效益实现最佳平衡，实现“双赢”．5、软硬件并重原则硬件指具体工程项目的建设，软件包括XX生态风情小镇环境管理体系的建立、信息支持系统的建设等，在进行硬件建设同时必须建立和完善软件建设，使公共中心区得到健康、持续发展。二、环境现状及环境影响因素分析58 （一）环境现状1、水环境质量所处大辽河段，水质有轻微污染，主要污染源来自于生活污水和垃圾的排放。2、空气环境质量项目区域主要在XX生态旅游区，空气污染源来自于当地居民炉灶烟气，空气质量良好。3、固体废弃物生活固体废弃物包括生活垃圾和粪便，目前均为有效处理（一部分用于农用施肥）。4、声环境质量当地噪声来主要为道路交通类噪声，基本上没有形成噪声公害。（二）环境影响因素分析1、项目施工期项目建设过程中，场地平整、掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为，在一定时段内都将会对周围环境造成一定影响。——材料及土石方运输车辆噪声；——现场施工噪声；——运输车辆的汽车尾气及燃油机械排放的燃油废气；——施工中土方挖掘、平整场地以及装载运输产生的二次扬尘；——施工作业产生的生活污水；58 ——挖掘土方等产生的固体废弃物；——施工现场周围的景观影响。由上面分析可以看出，施工期对周围大气环境的影响主要是地面扬尘污染，污染因子为TSP。这种污染影响是暂时的，可逆的，工程一结束，污染影响也就随之而停止。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作过程中产生的尘埃排放物，会在短期内大大影响当地的空气质量。粉尘排放量随施工作业的活动水平、特定操作和主导天气的不同每天变化很大，而且很大一部分是由于在施工现场临时修筑的道路上，车辆往来行驶所引起的。2、项目建成后污染分析——废气，项目建成后废气主要有集中供热、饭店厨间烟气和车辆尾气，废气污染物主要有烟尘、SO2和油烟等。——废水污水中的主要的污染物有：COD、BOD等有机物。——废渣度假区建成后，其排放的主要固体污染物主要有两个来源：锅炉装置和生活垃圾等。三、环境保护防治规划（一）施工期间污染处理措施施工期间比较明显的环境问题主要有三点：一是施工机械及运输车辆产生的噪声；二是施工中平整场地、混凝土运输搅拌等作业产生的地面扬尘；三是施工期间的生活污水。58 1、施工机械运行时的噪声辐射源强在75～115dB（A）范围内，距离声源30米范围内的噪声辐射值超过建筑施工厂界噪声限制标准，如果施工机械放置位置距离边界较近，施工时应采取适当的隔声措施。2、对于施工期间产生的扬尘，在不同的施工环节采取不同的措施，力争使其对环境的污染降至最低。扬尘严重时实行洒水作业，汽车驶出工地要对轮胎进行清洗，防止泥土带入观光区。3、在起步区污水系统未建成前，施工期间产生的生活污水，要加强管理，污水实行统一收集、定时、定点运至污水处理厂，防止对周围环境的污染。（二）运行期间污染处理措施1、废气治理把绿化与环境保护工作结合起来，针对各种污染类型，有选择地种植抗污染的植物和防护林带，以达到辅助净化环境的目的。在游客中心区内种植净化能力强的树种，阻挡和吸滞粉尘。加强货运车辆扬尘的监测和防治工作，在道路上逐步限制不符合运输标准的车辆通行。加强对汽车尾气的监测和防治，淘汰尾气排放不合格的车辆。推广使用无铅汽油。2、水污染防治污水排出均需经过初级处理，再进入市政管道。实行污染排放许可证制度和排放总量控制制度，加强对各排污单位的监督管理。建设污水统一排放体制，生活污水处理率达到100%。推行节约用水的奖励措施，逐步实行定额用水制度，规划建设中水处理设施，提高水的重复利用率。3、噪声污染整治58 合理调整交通设施布局，科学组织路网系统，提高道路的质量等级，解决车辆的疏散问题，减低道路的车辆密度，有效地分流区内、外部和过境交通，降低交通噪声。加强景观区和游客中心区的噪声管理，对施工噪声的管理要从严控制。4、固体废弃物治理加强游客生活及景点遗留垃圾的处理和综合利用，鼓励并推广垃圾综合利用技术，锅炉燃烧的炉渣可用于铺路。固体废弃物综合利用率达到85%以上。5、环境卫生设施XX生态风情小镇的公共厕所按每平公里不少于3座设置，公厕间距为800-1000m，积极推广生态公厕。沿景区道路布置垃圾箱，其间距为：游客中心50m，景点区道路100m。（三）环境监督管理1、按照《中华人民共和国环境影响评价法》，对规划区进行环境影响评价，确定排放总量。2、上级环保主管部门建立完善的环保审计制度，定期对公共中心区的土地开发性质、项目环境影响评估、“三同时”制度贯彻、环保投资利用、环保事故处理、主管环保领导职责等进行审计；3、集中污水处理，积极推行清洁生产，实现废水减量化；促进废水循环利用和综合利用，实现废水资源化；加大投入，加快废水资源化和处理设施建设；4、进水水质和达标污水管网入网水质两级在线IC卡智能检测；5、组织污染事故调查组，制定污染赔偿制度；6、进区项目要完善环保检测制度。58 第七章节能节水和消防一、节能节水（一）节能措施1、设计依据项目的主要设计依据是国家计委、国家经贸委、建设部文件计交能（1997）2542号《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》，以及《民用建筑节能设计标准》（JGJ-26-95）。2、主要设计原则执行国家现行的节约能源政策、规定及有关标准，合理利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。能源选择以贯彻国家能源方针和因地制宜为原则。设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能设备。3、节能措施在基础设施建设阶段，在供电、供热、道路建设、路灯安装等方面优先选用节能新技术、新工艺、新材料及新设备。其中，供、配电设计符合《评价企业合理用电导则》（GB/T3485-1998）的有关规定，优先采用低压电容器作为无功功率补偿，以降低无功损耗；供热管道采用保温性能好、热量运输散失小的高性能管材；路灯安装选用节能灯具。（二）节水措施1、设计依据58 国家计委和水利部颁布的《建设项目水资源论证管理办法》、《评价企业合理用水技术通则》(GB/T9711—1993)。2、节水措施项目为基础设施建设项目，耗水量较小，在项目基础设施建设阶段，采取以下节水措施：——在基础设施规划中，注重节约用水和水的重复利用。根据度假区的发展需要，逐步建立完善的污水处理和污水排放系统，远期污水处理率应达到90％以上。为了有效降低对新鲜水的消耗量，提高水利用效率，给水采用分质供水，采用新鲜淡水和杂用水两套系统，污水回用率45%。经过污水处理的后污水主要用于用于建筑内冲厕用水，以及建筑施工、绿地和道路的浇洒、洗车等对水质要求不高的建筑外用水。大大降低新鲜水用量。——树立施工人员节水意识，在项目建设调度会上将节水作为项目建设的主要内容，积极宣传普及有关生态建设、节约用水的知识、政策和法律，使广大施工人员树立节水意识，明确自己在生态建设和节约用水方面的权利和义务。——在给排水规划中，积极引入用水循环，注重中水工程建设，同时在给排水管材的选择及相关配件上采用性能好的设备，严防滴漏水现象。——在工作和生活区内采用节水型卫生器具，实现工艺冷却水的循环回收利用。二、消防工程（一）消防工程规划原则1、遵循“预防为主、防消结合”的方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出发点，做好园区防火规划和灭火设施的规划建设。58 2、加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患。3、增强消防意识，积极推进消防工作社会化，严格执行有关消防规范、规定和标准。4、城区消防规划应与交通、给水、燃料、电力、电信等规划相衔接，坚持近远期结合，统一规划，同步建设。（二）工程措施1、合理划分消防责任区并设置消防队(站)根据用地布局与功能结构，消防管理结合城区整体一并进行消防规划。2、消防通道消防通道路中心线间距不宜超过160米。消防通道不得小于4米。新建的交叉路口，道路转弯半径不宜小于15米，以利消防车通行。3、消防供水消火栓设置：管网上布置地下式室外消火栓。室外消火栓应沿道路设置，道路宽度超过60m时，宜在道路两边设置，并宜靠近十字路口。消火栓距路边不应超过2m，距房屋外墙不宜小于5m。室内外消火药味栓的间距不应超过120m。4、消防通讯消防通讯主要应保障火灾报警和灭火指挥调度迅速、准确可靠，要充分利用无线和有线两种通信手段，不断完善消防通信系统。火警台与供水、供电、供气、急救中心、交通部门之间应设通讯专线，逐步建成图象传输指挥系统，实现火灾现场的图象声音通讯。（三）防震58 地区很少发生地震，震级都在6级以下，一般建筑按7度设防，生命线系统工程和地震发生后易发生二次灾害的建筑、高层建筑及重要建筑应根据抗震评价进行抗震设计。（四）防洪结合水系景观等进行河道改造。建设时应严格避免将河道盖板成暗渠，亦不宜将河道修成呆板的混凝土岸壁，应最大限度的利用地形优势，做成自然堤岸。根据流域特征，区内河渠防洪标准为20年一遇。加强水土保持，充分考虑泥石流、滑坡、山洪对景区的影响；充分重视天文潮、风暴潮对景区的影响，保证游客安全。58 第八章项目组织管理与实施进度计划一、建设项目组织机构为了加快旅游项目建设，项目承办单位应成立项目管理办公室，负责该区域规划和基础设施建设的组织协调工作。二、项目工程设计管理（一）建设项目工程设计管理1、工程设计管理的目的工程设计管理的目标是：安全可靠、适用和经济性，以保障建设项目的质量、进度和投资三大控制目标的实现。2、工程设计管理的意义工程设计过程不仅是施工前的工作，工程设计要贯穿工程建设的全过程。因此，项目办公室应对工程设计过程进行管理，中心任务是对设计的工程质量、进度、投资进行控制。应由项目办公室负责提供设备资料和外部协作条件，应及时向设计单位提供准确的资料。（二）工程设计招投标项目办公室以招标承包方式委托工程勘察和工程设计任务的目的，打破地区、部门的界限，开展工程勘察、设计竞争，优选工程勘察设计单位，促使工程勘察设计单位改进管理工作、提高工作质量、改善服务态度，达到采用先进技术、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。（三）工程设计外部协作条件管理58 1、环境影响及评价：环境影响评价、生态环境自然保护许可、生态环境影响评价。2、动力供应：水源、电源及其供应线路、供应方式、供应指标。3、集散条件：交通储运、站场等设施。4、外部配套条件：热、气、汽等供应及输出接口。（四）工程设计过程的管理1、工程设计过程管理的目的控制设计质量，即在保证设计工作进度的条件下，以较低工程投资建设项目向业主提交符合设计标准、适用的、便于实施、能满足使用功能与效益的设计成果，评价设计质量的最终标准是建设项目的功能和效益。2、工程设计过程管理的目标控制（1）从建设项目的条件和投资效益出发，控制设计的功能满足使用要求、符合标准，设计方案和工程投资既要符合投资效益最大化，又要为施工创造条件，符合法规、规定和政策的规定。（2）控制工程设计标准和设计工程质量及设计文件质量。（3）控制工程设计工作进度，满足建设项目工期与进度的要求。（4）控制设计方案的经济性，降低建设项目的总投资。三、项目招投标项目建设施工采取公开招标的方式，选取资质高、造价合理，信誉好的施工单位施工，以确保项目能够高质量、低成本、按期完成。58 工程概况工程名称、招标人建筑面积、结构前期手续计划批文、建设用地规划许可证、资金证明、建设工程规划许可证、报建申请书、规划定位图、施工图企业法人的营业执照、开发企业资质证书招标建设工程（施工）招标备案登记表招标代理单位委托代理合同招标方式：公开发布招标公告（5天）邀请投标邀请书制订招标文件（20天）确定投标单位：审核投标单位的资质证书、营业执照、安全生产许可证、项目经理证施工企业报送投标申请书投标按照招标文件召开揭标会投标单位报送投标文件开标、评标、定标开标确定评标专家进行评标确定中标人公示上网公示3天中标通知书签发中标通知书工程合同双方签订施工合同图8-1建设工程招投标工作流程图四、建设项目合同与管理（一）建设项目合同58 根据起步区建设项目的特点和国家及所在地的有关法律和规范，制定建设工程施工合同审批流程图如下图8-2。施工合同审批所需资料：1、        法人企业营业执照2、        建筑企业资质证书3、        中标通知书4、        完费证明5、        法人代表证明书6、        法人授权委托证明书7、        委托代理人签约资格证书8、        建筑意外伤害保险投保手续9、        法律、法规规定的其它材料受理审批<,/P>资料备案图8-2建设工程施工合同审批流程图（二）建设项目合同管理建设项目合同管理是以建设项目的计划工期、规定的技术标准和质量要求以及批准概算等为项目管理的控制目标，以合同为管理依据，项目办公室通过合同的订立和履行过程中所进行的计划、组织、指挥、监督和协调等工作，促使项目管理的各部门、各环节相互衔接、密切配合，在实现项目预定目标的前提下达到最优的结果，使项目验收合格并发挥预定功能。58 1、合同管理的主要任务(1)按照建设项目的管理要求和特点，确立合同体系。包括确定合同方式，选定合同类型，选择合同条件，准备合同草本。(2)编制招标文件，组织招标，组织合同谈判和订立合同。(3)制定合同管理制度，建立合同管理程序。(4)全过程跟踪合同执行情况，按照动态管理原理，对项目实施全面的监督、控制和调整，尽力实现合同规定的各项目标。(5)控制和处理合同变更，尽量减少对建设项目质量、计划工期和投资的影响。(6)分析和处理索赔，及时解决合同争议，减少对项目建设的影响。(7)建立协调和沟通制度，促进各方相互支持和积极合作，积极应对项目进展中遇到的问题。(8)建立合同档案，加强合同信息管理，做好各类合同信息的记录、搜集、整理和分析工作。(9)注意对合同重大问题进行研究和解决，并根据需要开展法律及技术咨询。2、合同管理的主要措施(1)组建高素质、分层次的合同管理团队1)要确立项目办公室在项目管理中的主导地位，在建设项目业主管理机构中建立面向工程的最高决策机构，直接对工程负责，并负责及时就工程的重大问题做出决策；2)应给予工程监理应有的授权；58 3)聘请在管理、合同问题处理和法律方面有经验的专家，组成合同管理咨询机构，为项目办公室和工程监理随时提供咨询意见；4)根据项目的具体情况和需要，建立争议调解机构及时就合同争议问题进行调解；5)合同管理人员应具备组织管理和协调沟通能力、观察分析和总结提高能力、判断决策和应急反应能力，以及技术业务能力，要有诚信热情、严谨执着、勤思机敏、好学上进的基本素质和严于自律的精神。(2)制订严密和明晰的合同管理程序1)单项工程开工申请和批复程序；2)进场设备、材料检验程序；3)工程计量、签认程序；4)工程款支付的审查程序(包括业主和工程监理方面)；5)图纸审查和批准程序；6)工程变更申请和批准程序，包括设计发布通知、业主的批准、工程监理的指令、承包商提出改变单价申请、变更单价的确定等；7)合同调价程序，包括劳务、材料和运输等方面费用的调整等；8)索赔处理和争议调解的程序。(3)实行全员合同管理1)要组织合同培训，对各级项目管理人员进行“合同交底”2)确定合同管理任务、目标和责任，并将其细化和分解，将具体的合同管理任务和责任落实到有关部门和人员的身上。58 (4)建立信息管理系统(5)建立合同各方之间的交流和沟通制度。定期地举行专题会议是一种很好的方式，如：1)现场监理工程师和承包商现场人员每天的碰头会、周进度会议、月进度会议；2)关于变更和索赔处理的专题例会；3)项目办公室、工程设计和工程监理之间的会议；4)项目办公室、工程监理和各承包商之间的会议等。五、建设项目质量管理（一）建设项目质量管理的八项原则1、以顾客为关注焦点——满足顾客要求是生存的基础。——加强与顾客的沟通。——广义的顾客包括各过程输出的接收方。2、领导作用——领导的态度决定建设项目质量管理体系的成败。——领导制定并保持质量方针和目标。——领导确定各参与方在质量管理体系内的职责和权限。——领导决定资源的配置和管理。58 ——领导为员工创造充分参与实现质量目标的工作环境。——领导组织对质量管理体系的评审，并决定持续改进的目标。3、全员参与——质量靠人去实现。——重视人的工作技能和质量意识的培训。——培育团队意识。——人人追求“一次成功”和“零缺陷”。4、过程方法——过程是“一组将输入转化为输出的相互关联或相互作用的活动”。过程方法强调“将活动和相关资源作为过程管理，可以更高效地得到期望的结果”。——应当将项目的全过程划分为一系列子过程，再将子过程进一步划分为更小的过程。如将建设项目划分为若干个包括多任务种的单位工程、分部工程、分项工程等。——明确全过程以至各道工序的输入、实施和输出，明确各道工序之间的接口(界面)，按照PDCA循环原理，实施各道工序以及全过程的控制。——严格把好各道工序的输入、实施和输出质量，使每一道工序成为防止不合格的一道屏障，是保证建设项目质量的基本功。5、管理的系统方法——建设项目是多任务种和多任务序组成的复杂系统，应当“将相互联系的过程作为系统加以识别、理解和管理”。——所有工种和工序都应服从系统的整体目标。58 ——各工种和各工序之间的接口(界面)，往往是制约管理体系的有效性和效率的瓶颈，应予特别关注。 5、持续改进——在项目建设过程中，及时反馈质量管理经验，制定相应的纠正和预防措施，是实现建设项目质量总目标的有力保证。——随着科学技术、市场以及社会的发展，需要持续改进，以满足顾客和相关方不断增长的需求。——持续改进产品质量，才能在市场竞争中立于不败之地，这是项目业主永恒的目标。6、基于事实的决策方法——数据和信息分析是有效决策的基础。——必须在项目建设全过程中，重视收集准确、及时和完整的数据。——根据实时信息与计划比较，及时做出准确判断。7、与供方互利的关系——项目建设的“供方”即“承包方”，包括设计、材料设备供应和施工承包方等。——供方是建设项目质量管理至关重要的环节，直接关系到项目的最终质量。——项目办公室与供方是相互依存的关系，需要建立互利关系（二）建设项目质量管理的三全管理1、全过程管理2、全员管理58 3、全面管理：空间范围上，项目建设是各参与方大团队运作58 第九章投资估算及资金筹措一、投资估算（一）编制依据1、设计人员提供的设计方案、设计要求、使用功能及建筑标准确定项目投资额；2、拟建地点的地形地势条件；3、委托方提供的相关数据资料；4、参照《2004土建》、《2004安装》定额及有关概算指标；5、参照项目所在地同类型、同规模建筑技术经济指标编制；6、其他基本建设费取费标准；（1）建设单位管理费：按建安工程费1.2—1.5%取定；（2）勘察设计费：根据《勘察设计收费标准》2004年版进行计算；（3）工程监理费：根据国家工程监理费:根据国家物价局、建设部（1992）价费字479号文有关规定，按需监理工程投资额的1.5%计算；（4）工程招标费及其他：含招标代理费、招标管理费、标底编制费等，根据有关文件综合按1%计算；7、预备费：按相关规定，按建安工程费及其他基本建设费的5%。（二）投资估算58 项目受市场条件、资源条件、地理区位、规划设计要求和企业操作能力等因素决定，由于还未进行详细规划设计，对资源状况、相应物资市场价格未能做深入调研，下面就对总投资、分项投资、营销费用等，其估算参照同等条件相近案例进行估算，确定投资额度。项目总投资54725万元，其中：主要工程造价35820万元；前期费984万元；工程建设其它费用17910万元；营销宣传费180万元；项目估算说明：旅游配套服务设施包括道路整修、水电供应、环卫设施、安全防护、景观绿化等内容。前期费中各项内容根据国家标准及实际情况确定。工程建设其它费用按行业通行标准及实际情况取值。营销费用基本预算按三年实际投入为180万元，实行分期投入原则。详见投资估算表、主要项目建设和配套服务设施投资估算表。表6-1：投资估算总表序号项目费率金额（万元）一工程项目基础造价　358201绿色生态社区29465湿地养生餐厅1125生态渔港600湿地温室植物园19002旅游配套服务设施2730二前期费3%900三工程建设其它费5%17905四营销宣传费　100六投资总额　54725七铺底流动资金20%7164二、项目资金筹措方案（一）最大限度争取公有资金58 本项目建设的汽车营地作为公益性很强的旅游项目，需积极争取政府的项目资金支持，并积极争取各级政府的环保、生态改造、新农村建设等相关资金投入。将所建设项目纳入各级政府的发展规划之中，在基础设施、绿化、生态治理、环境保护等方面得到各级政府支持。加大用于汽车营地旅游形象塑造和对外宣传、市场推广、规划和建设引导等专项经费，该部分资金总体上应当逐年递增，以满足XX市作为汽车营地旅游示范点的发展需求。同时，由于XX有相当部分地区，发展较落后，更需要国家发改委等部委国债建设资金以及道路改造资金的支持。（二）筹措自有资金充分发挥企业力量筹集资金，用自有资金完成项目基础建设。同时引入商业信用等手段，提高自有资金使用效率。（三）招商引资东北振兴计划正在起动，拥有雄厚的民间资本，积极发掘民间资本的潜力是汽车营地旅游发展的重要渠道。在规划权坚决不放的原则下，制定灵活开放的投资政策，广泛吸收各种私有资金，灵活运用合资、独资等多种资金融入形式。坚持谁投资、谁受益原则，调动各方面的积极性，鼓励所有人开发营地及周边旅游资源、建设配套旅游项目，尽快形成多渠道投资、多元化发展、互相竞争、互相促进的发展格局。（四）争取优惠信贷积极争取银行信贷资金，以现有资产基础设施做抵押。由于旅游开发周期长，贷款利息负担重，因此应积极争取优惠的信贷资金，减少纯商业贷款。（五）资本化经营58 逐步实行旅游项目资本经营和有偿服务，逐步形成项目开发建设与发展同步协调，利用先期回收资金，进行再投资，滚动发展的良性循环机制，逐步搞好土地综合开发，做好各项基础设施和公共服务设施的配套建设，建设更多旅游经营项目。58 第十章项目社会和生态效益分析一、经济效益综合考虑建筑投入、经营成本、折旧等因素预计绿色生态社区项目净利润达到10.05亿元，投资利润率达到190%，投资利税率93%，投资回收期视楼盘销售状况而定,预计2年；生态渔港项目投资年均净利润达到197万元，利润率达到33%，投资利税率16%，投资回收期为3年；湿地养生餐厅项目投资年均净利润达到2133万元，利润率达到190%，投资利税率93%，投资回收期为1年。二、社会效益分析（一）促进当地国民经济和相关产业的发展以旅游业为龙头的第三产业无疑会成为当地支柱产业，它对增加当地财政收入、促进国民经济发展无疑具有重要的意义和作用。旅游者的消费不仅涉及食、住、行、游、购、娱等直接经济部门，还涉及金融、通讯、安全、卫生、医疗等相关服务部门，同时为满足旅游者消费，还间接地拉动一、二、三产业中的许多相关部门生产与服务。这种拉动作用表现在收入上，旅游业收入每增加1元，就能使相关行业收入增加4.3元，这使相关行业收入增加是明显的。（二）增加就业机会，缓解就业压力旅游业属劳动密集型行业，本身能吸收大量劳动力，提供大量就业机会；旅游业又是关联系数很高的行业，它的发展能带动大量相关行业的发展。根据世界旅游组织（WTO）提供的资料，旅游业每直接增加1个就业人员，就能为社会增加5个就业机会。根据总体规划，到2015年，旅游业可直接提供就业机会400个，按照1：5的比例，它所提供的间接就业机会将达到2000，对缓解就业压力、维护社会稳定无疑具有重要的意义和作用。58 （三）提高当地居民素质，促进社会文明发展随着项目的建设与旅游业的发展，外地旅游者将大量涌入而带来的新思想、新知识、新观念、新的生活方式等，这些将会极大地提高当地居民的素质，促进社会文明发展。但旅游业的发展又往往产生负面的社会影响，主要表现为：外来文化和价值观冲击本地文化和价值观，导致以不正当的方式坑害旅游者而牟取利益等。对这些负面影响，管理部门应有清醒的认识，并积极采取预防措施；对旅游从业人员和本地居民进行精神文明教育，建立相应的规章制度，约束旅游企业、旅游从业人员和本地居民与游客的行为，提高从业人员及居民的整体素质，从而消除负面影响。三、生态效益分析（一）促进资源与环境保护通过规划，建立有效保护环境的机制，进行垃圾分类及废物、废水的处理，这对保护和维持田庄台古镇自然景观和卫生环境具有重要意义。（二）有利于提高人们的环境保护意识规划中拟定了一系列环境保护与建设措施，强调大气、水体、植被等生态要素的质量标准。规划实施后，将建成交通便利、环境优美、蓝天白云和空气新鲜的生态旅游的示范区，无论是游客，还是居民、从业人员置身于此情此景，能充分认识到生态环境的重要性，从而提高其环境保护意识。58 第十一章项目风险分析该项目属于大型投资项目，是一个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、政治风险、自然环境风险、社会风险、经营风险等。一、政策风险政策环境风险是指由于政策的潜在变化可能导致项目原定目标难以实现的可能性。政府的政策对项目的影响是全局性的。不同的产业政策、土地管理政策、城市规划、金融政策等将直接影响整个项目的各个层面。本项目建设内容属于我国产业政策中鼓励类。在项目前期的运作中，得到土地管理部门和环保部门认可。因此，在产业政策、土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。二、市场风险市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：①消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离；②市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项目，对项目的收入产生重大影响，将分流项目的客户群；③由于市场条件变化，项目的经营成本发生较大变化，对项目的效益产生重大影响，例如，水、电、食品、器材等物价上涨，导致经营成本的上升。58 针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转嫁和规避措施：①与相关的单位签订预定、预售协议；②政府提供完备的配套设施服务，例如：交通、供水、供电、供气、排污等，减少企业的经营风险。③成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。三、财务风险财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。本项目面临的财务风险主要有以下两种：①无力偿还债务风险，由于负债经营以定期付息、到期还本为前提，如果项目用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，项目必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅寻致项目投资者资金紧张，也会影响投资者信誉程度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。②利率变动风险。投资者在项目负债期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。目前我国正处在高通胀阶段，物价指数高企，抑制通货膨胀，已经成为中央政府本年度的首要经济目标之一，所以可以预见到未来的一段时间，我国依然处在加息周期之中。加息，无疑会直接增加项目的财务成本，对于数额巨大的项目，利率变动带来的财务风险是很大的。为应对利率变动对项目产生的财务风险，建议采取固定利率与可变利率结合的融资方式，以规避由于可能的利率变动给项目带来的风险。四、社会风险社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处的社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失的可能性。在本项目中，主要的社会风险包括：①拆迁安置风险。由于房价上涨过快，在每个大型项目的拆迁安置过程中，都会出现“钉子户”58 现象。很多项目开发商采取措施不当，造成矛盾激化，甚至产生法律上的严重纠纷。②社会治安风险。项目中新的居住和消费群体同原来的本地居民在生活方式、文化习惯上的差异，可能引发冲突和矛盾。社会风险的识别难度极大，不确定性也很大。对于拆迁安置风险，建议企业在拆迁安置的过程中，严格按照政府规定，对本地居民进行合理补偿，以尽量控制风险。同时，在项目的经营过程中，应该充分考虑到惠及周边居民的各种办法，例如，优先雇佣本地劳动力等。五、经营风险分析经营风险指在项目的运营过程中，由于经营管理模式和方法的不当，导致项目收益受损。本项目面临的主要经营风险有：①对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗；②法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大；例如，错定合同性质和名称，导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。③乐观签约，在经营中，缺乏对经营项目风险评估，形成纠纷后无法追回损失。例如，合同没有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登记手续而归于无效。④对合同的履行不够重视，导致合同不能履行的责任不清，应收帐款得不到及时收回。以上风险，在服务类项目的运营过程中，是经常发生的，而且一旦发生，损失也可能十分巨大。为规避以上经营风险，建议：①加强对经营管理人员法律知识的培训，提高运用法律解决问题的能力。②建立兼职或者专职的法律顾问队伍，加强对合同签订、履行的法律审查。可根据本单位人员和业务量等状况，设立专职或者兼职法律顾问，具体负责对合同签订、履行的法律审查和诉讼代理工作。未经法律顾问审查同意，不得签订和变更合同。③认真审查合作方的资信情况，谨防上当受骗。签订合同前，要对合作方的工商登记、资产、信誉及经营状况进行认真调查，对于公民个人开办或控制、无资产、操作不规范的有限责任公司，要尽量规避。对于资信情况不明朗，但确有合作必要的，要通过严格财物控制、同时履行、对方提供担保等方式予以防范和化解风险。④58 密切关注合同履行过程，确保合同履行善始善终。生意的运作过程实质上是合同的履行过程。合同一经签订成立，即具有法律效力，必须按照合同的约定履行；变更合同，须经双方当事人协商一致，否则就要承担相应的法律后果。以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的规避和控制建议。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当的风险应对措施，可以将项目的风险转嫁或规避。而且，由于项目自身所处的宏观环境、行业、地理位置，项目服务定位，项目经营者的能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可行的。第十二章结论与建议一、主要结论该项目通过XX小镇的开发，不仅能够丰富XX市旅游市场的产品结构，还能够满足市场对旅游地产的需求和改善人居环境，更将推动当地游业走向进一步的繁荣。项目所在地的宏观环境稳定，所在地的经济、社会发展状况良好，功能区划和定位明晰，并且在地理位置、政策层面、功能设计和协同效应方面具有优势，如果投资者在开发和运营过程中注意把握产业政策和经济的变动情况，注意控制招商进度，项目的市场前景是比较看好的。二、问题和建议1、建议项目单位做好项目前期的规划和方案设计论证工作，做到规划合理、方案可行，以达到简约、实用的目的。2、工程建设应严格按照国家《工程建设招投标法》的有关规定，通过公开招标的方式，选择具有资质、业绩良的设计、施工、监理企业进行工程建设，以保证项目的工程质量。58 3、在项目开发建设过程中既要注重景观的完整、统一与协调，又要保证历史文物、历史遗迹的原真性，注重历史文化内涵的挖掘。4、优良的生态环境与良好的基础设施是基础和保障，项目实施过程中应符合国家环保部门标准。58'