街心花园建设房地产开发建设项目可行性研究报告 54页

'XX县城XX街心花园建设可行性研究报告37 37 目录前言11、总论22、项目背景52.1项目由来52.2XX县城概况102.3XX县城建设状况及总体规划112.4项目政策背景133、项目建设的必要性分析153.1本项目的有关说明153.2XX街心花园现状及问题163.3本项目建设的必要性164、项目建设条件及制约因素184.1建设条件184.2制约因素195、项目建设方案195.1指导思想和基本原则195.2项目建设的总体设想和定位205.3建设方案、规模及内容216、项目实施管理256.1机构设置256.2机构的基本情况256.3管理措施256.4项目建成后的运行管护2637 7、项目实施进度267.1项目建设工期267.2项目实施进度安排267.3项目实施进度表268、环境保护278.1自然环境状况278.2社会环境状况278.3主要污染物及来源278.4防治措施289、投资估算及资金筹措289.1投资估算编制说明289.2投资估算结果309.3项目实施计划及资金筹措3010、效益分析3110.1财务评价3110.2社会及环境效益分析3511、结论及建议3611.1结论3611.2建议3712、附表及附图37 前言经济的快速发展与人口的急剧增长，导致人们对土地不分类型地全面开发和占用，在城市建设中我们只注重城市群和城市带的无边蔓延，失去了大片可以制造氧气和引导空气流动的森林，最终，环境不堪负荷，我们因此尝到了这样做所带来的后果。人类对自然、以及对文化遗产的破坏已经危及其自身的生存；始料未及的“建设性破坏”屡见不鲜，城市中心建筑密度越来越大，环境污染日趋严重，破坏了城市运行的肌理与脉络。如今，“和平与可持续发展”成为跨世纪的主题，在已批准实施的《中国21世纪议程》中，就将“改善人类住区环境”列入重要内容，在城市建设中正视生态环境，加强生态意识；力臻人居环境建设活动与经济发展良性互动；充分利用科学技术，推动经济发展和社会繁荣；关怀最广大的人民群众，重视社会发展的整体利益；尊重客观自然规律，进一步改善原有的生态环境，重新“开启生态过程”，即在顺应自然和调适自我的基础上，去审慎地装点自然，有节制地利用自然和改造自然，从而塑造生态和谐健康、景色美丽怡人的城市整体空间特色。在城市中尽量增加民俗、文化、艺术浪漫的情调，感性的成分，配合于绿地、环境，让每一个市民都参与享受，让城市不仅现代化，而且更是一个有生命力和具有立体情感的山水家园。37 1、总论1.1项目名称：XX县城XX街心花园建设1.2项目主办者：本项目由XX县人民政府主办，并由XX县城乡建设环境保护局代表县人民政府负责该项目的开发建设与管理1.3项目可行性研究承担单位：XXXXXXX1.4可行性研究的依据及过程1.4.1可行性研究的主要依据①《XX州域城镇体系规划》②《XX县城总体规划修编》（2002）③《XX县国民经济和社会发展第十个五年计划》④国家计委《小城镇经济综合开发示范项目实施方案与管理办法》⑤《中共XX省委、XX省人民政府关于加快城镇建设的决定》云发[2000]8号文⑥《建设项目经济评价方法与参数》⑦《全国市政工程投资估算指标》⑧XX省现行建筑、市政、安装定额及有关费用定额⑨建设单位提供的有关资料1.4.2可行性研究的主要经过XX省城乡规划设计研究院受XX县城乡建设局委托，于2003年9月开展XX县城XX街心花园建设可行性研究工作，主要经过：①收集整理XX县城的基本资料；②根据有关资料和实地勘测结果，按国家相关技术规范和标准，比较技术方案，绘制总平面图，确定道路交叉点、标高、转弯半径、绿化率等；37 ③确定工程主要建设内容和规模，并进行投资估算；④明确本地段规划的主导性质，突出传统的商业与民俗活动区域，并通过各种规划设计手段使之发扬光大。⑤评价项目效益1.5项目建设主要规模和内容（1）中心绿地（原工人俱乐部、游泳池、公安局、外贸公司住宅、物质公司、农机公司、印刷厂）位于XX县城中部，是XX县城的城市中心区，总用地2.9公顷；（2）政协、残联综合楼，建筑面积3886平方米；（3）民政局办公楼，建筑面积2566平方米；（4）农机公司综合楼旋转工程2900平方米；（5）公安局办公楼（中心绿地的北边），建筑面积2800平方米；（6）大兴街至检察院、大兴街至交通局、大兴街至公安局三条道路的改扩建和园区中心环岛周边车行道路面扩宽，道路面积7800平方米；（7）硬地铺青石板800平方米（整个园区硬地）；（8）绿地6646.80平方米；（9）两个水体工程780平方米（分别位于中心绿地的东北、西北两边）；（10）灯光工程（整个园区内零星布置）；（11）商业建筑：1#商住楼建筑面积4875平方米，2#商住楼建筑面积2631.76平方米，3#商住楼建筑面积3056平方米；（12）地下娱乐城1500平方米；（13）南、北地下停车场，建筑面积5920平方米。1.6主要技术经济指标37 ①项目总投资4716.29万元。其中行政办公楼、道路场地及公共设施建设项目建设投资1760.07万元；其它开发建设项目总投资为2956.22万元。②其它开发建设项目财务评价指标a．投资利润率7.45%b．投资利税率8.21%c．其它指标所得税后：财务净现值：474.32万元；财务内部收益率：11.33%；投资回收期：6.82年；所得税前：财务净现值：1348.10万元；财务内部收益率：18.18%；投资回收期：4.41年。1.7可行性研究主要结论和建议①本项目中的行政办公楼、道路场地、绿化及公共设施建设项目全部为行政办公楼及公益建设项目，全部由政府财政拨款建设。其它开发建设项目由银行贷款及企业自筹资金建设，其它开发建设项目建设期（头一年）贷款利息计入固定资产投资，经营期（第二年）开始每年等额还本付息。②本项目的实施，符合XX县城总规提出的中心城区的职能疏解，可强化XX县城的中心地位，丰富城市的内涵，该项目的建成必将成为XX县城市中心的标志。37 ③本项目的实施，可满足市民对城市公共开放空间的需求，进一步改善XX县城的环境质量，提高城市经济活力和知名度。④本项目采用的技术适度，与XX县城的建设条件和人力资源相适应，有较成熟的建设及运营经验，技术上可行。⑤本项目注重把握和运用以往城市建设所忽视的自然生态的特点和规律，贯彻整体优先和生态优先的准则，并力图创造一个人工环境与自然环境和谐共存的可持续发展的城市建设环境。⑥本项目的建成将对XX县城今后的布局和发展产生巨大影响，将解决目前存在的停车难的问题，极大地改善城市的投资环境、交通拥挤、环境污染等状况，促进人民生活质量和水平的进一步提高，有力推动XX县城功能的完善，城镇规模的扩大和城镇化水平的提高，并带动周边的发展。该项目的实施是必要和可行的，具有良好的社会、经济、环境效益，建议上级部门给予列项扶持。2、项目背景2.1项目由来随着二十一世纪的来临，党中央、国务院提出了“小城镇，大战略”及实施西部大开发的战略决策，XX省委、省政府对城乡结构调整和城市化问题也给予了极大的关注，做出了“关于加快城镇建设的决定”。这些都为XX县城的发展提供了历史性的机遇，同时，随着“九五”计划的圆满完成以及“十五”计划的实施，广大人民群众正朝着小康生活迈进，对经济社会的发展和环境建设提出了新的、更高的要求。长期以来，我国由于实行城乡二元经济结构的体制，过严的农转非限制，使农村人多地少的矛盾更加突出，“三农”37 问题（农民、农村和农业经济）难以解决，农业增产、增收缓慢。在近十几年，在两个根本转变和体制改革的过渡时期，要依靠城市产业吸纳农村剩余劳动力，为他们提供更多的就业机会的可能性很小。乡镇企业的兴起是农村经济改革后的必然结果，发展乡镇企业和个体私营经济已成为了吸纳农村剩余劳动力的最重要渠道。近年来由于乡镇企业因为农业基础、人口素质、市场容量、环境资源的约束，技术水平低、规模小、重复分散、资金困难、管理水平不高等问题的困扰，面对的发展空间远不及过去宽松，其吸纳农村剩余劳动力的速度明显减缓，趋于饱和。加快小城镇建设和产业结构调整，加强城镇经济综合开发，大力发展乡镇企业和个体私营经济，调优第一产业，调强第二产业，调快第三产业，是解决“三农”问题的有效途径。XX县县委、政府根据当地的资源条件，区位优势，以资源为前提，以市场为导向，以效益为中心，以XX街心花园建设为契机，打基础、兴科教、调结构、建支柱、拓行业，切实从农、林、牧、渔等行业抓起，大力发展乡镇企业，促进全县经济的总体发展。但是，由于城市建设的滞后，制约了城市的活力和国民经济发展的后劲，因此，迫切需要加快城市环境质量建设的步伐，进一步改善城市的投资环境，才能促进国民经济的健康发展，把XX县城建设成为布局合理、设施完善、环境优良的城市，也是现代化城市发展的必由之路。面对存在的问题及历史性的发展机遇，XX县委、县政府根据《XX县城总体规划修编》，提出了中心城区的职能疏解建设项目，从XX街心花园建设入手，充分发挥城市中心的优势，带动周边快速发展，提高城市市民的生活质量水平，推动旧城改造进程，促进全县经济社会协调发展。37 社会财富的增加，人们的收入日益充裕，对生活质量的要求随之提高，城市环境日益受到人们的关注，这是社会进步的规律。城市开放空间环境是人工的创造，是相对于那些无形的自然环境（空气、阳光、水质）而言，是决定城市风貌的重要组成，也是城市生活最活跃的组成部分。XX县委、县政府建立以民为本的思想，在城市建设中体现人文关怀，为当地的居民创造优美、舒适、便利、健康的城市环境，作为恒久的目标，XX街心花园的建设，正好给XX县城带来新鲜的空气和营养，尽可能符合人性的自然要求。为满足国际经济新形式及西部大开发战略的需要，更好地指导XX县城的城市建设：①XX县城的发展必须全方位应对全球化、信息化的宏观时代背景。20世纪80年代以来，经济全球化趋势明显，城市作为社会经济发展的空间载体，在国家和地区发展中的作用越来越大。②信息化时代。信息化正以令人难以置信的速度、方式和力量重塑当今世界的时空格局。它对城市功能、规模、形态的冲击，将彻底打破人们对城市既有的传统而狭隘的认识。随着信息化的发展，各种社会经济要素可以摆脱距离的约束，而按照其内在的需要在更为广大的范围内进行合理的运动。城市职能的高低越来越取决于其在信息网络节点中所处的区位，城市竞争力的大小也越来越取决于其占有、处理与支配信息的能力，而不是单一取决于城市规模。③现代化前景。现代化已成为全球的共识和追求，现代化不仅意味着经济的现代化，还必须包括基础设施、政府管理、制度环境、全民素质等的全面现代化，现代化的区域不是仅限于城市，还必须包括农村，不是基于一座城市，还必须包括其周边的广大区域。机遇与挑战并存的内部环境37 从全国产业战略布局的发展态势看，将形成由沿海经济带、长江经济带和西部大开发构成的H型格局。国家提出了加快西部改革开发步伐战略目标，中央政府将通过政策倾斜，优先在西部地区安排资源开发和基础设施建设，加强东部沿海较发达地区与西部地区的经济联合和技术联合，引导外资更多的投向西部地区。随着新世纪的来临，西部大开发战略受到了广泛的重视和关注，同时为XX省的城市发展带来了良好的机遇。同时，世界经济正朝着区域经济一体化的方向发展，XX位于中国西南边疆，背靠欧亚大陆，面向东南亚和南亚，区位优势明显，尤其是东盟自由贸易区的建立将使东盟成为一个重要的经济区域和贸易集团，东盟的经济发展将极大的影响XX经济发展，并将XX推向国际经济一体化的前沿。XX省抓住西部大开发的重大历史机遇，把“建设绿色经济强省、民族文化大省和通向东南亚、南亚的国际大通道”作为今后发展的总目标。XX县应充分利用地缘优势以及能源、生物、风景、民族文化资源优势，促进城镇体系的合理发展，进一步缩小与内地发达地区的差异，逐步消除县域内明显的城乡二元结构。随着我国城市化进程的加快，全国多条经济轴线和多个中心城市的形成，对国内的资源、要素及对流入中国的国际资本、要素的争夺将大为加剧。XX州正处于一个为构筑更高竞争平台而激烈重组的时期，这包括城市功能定位、产业布局、空间构架、设施建设在内的全方位重组过程。XX州内目前各县市也都在极力强化要素的集聚发展，竞争的态势有增无减。在这个高度竞争、迅速变动的内部环境里，XX县能否找准位置、抢占优势，将直接决定XX县未来长远发展的成败。丰富城市的内涵37 城市越发展就越需要文化与精神的支撑，文化是城市的底蕴。一个没有文化底蕴的城市是不可能具有持久吸引力的。这一论断将在未来城市发展的轨迹中不断得以证实和强化。今天，我们应该加强XX县的文化创新，充分发扬其本土民族文化给城市带来的丰富内涵。在生态失衡、社会矛盾日益尖锐的今天，尤其需要通过生态文化的渗透和影响，利用XX县山水相映，城林相依的优势，促进经济、社会、环境的协调发展，创造自然与人和谐相处的生境，用高尚的诗意的生活情趣去引导人们提升追求层次和思想道德情操，使XX县进一步对内增强凝聚力，对外增强吸引力，在传统与现代文明的对话和东西方文化交流的过程中，积极创新城市文化，适应城市在新时期的发展。通过调整城市中心区职能，有效促进城市中心区与城市区域空间发展的协调机制。土地制度创新土地资源的优化配置直接关系到城市发展的速度、效益和质量，土地制度的调整和创新成为XX城市建设、发展和经营的战略内容。政府把土地供给当作介入经济运行模式的一种手段和资本。XX县针对士地使用和管理中最为突出的矛盾，加紧土地制度创新。以市场运作为手段，以多方利益为纽结，从而能够有效地实现旧城空间的置换，促进城市功能提升，处理好城村用地权属转换过程中的利益矛盾。政府在旧城改造的过程中，按照市场方式进行运作，给予市民必要的利益补偿和发展出路，在以利于城市发展为前提，兼顾城市政府与市民的利益。实现“村庄”与“城市”的转换，“产业”与“创新”的结合，“自然”与“人工”的共生；形成体现“城市目标”、“时代特点”、“产业特色”、“环境特征”的可持续发展新空间。2.2XX县城概况37 XX县位于XX省南部，XX州西南部。东与XX、XX两县接壤，北与XX县相连，西北倚XX县境，西南隔XX江与XX相望。县内最高海拔2637米在国家级自然保护区黄连山主峰，最低海拔320米在XXX与XXX汇合口，年平均气温16.6℃，雨热同季，冬暖夏凉，四季如春。全县辖八乡一镇，81个村委会2个社区，735个村民小组796个自然村，总人口205195人，其中哈尼族人口占全县总人口的88.1%，彝、瑶、傣、拉祜人口占全县人口的10%，是典型的少数民族聚居的山区县。XX县于1958年7月建县时由XX县的六村办事处及XX、XX、XX三县边缘落后地区组合而成，区位偏僻边远。县境内全是山区，山高谷深，沟壑纵横，峰峦叠嶂，在3096.86平方公里国土面积中没有一块足1平方公里的平地。2003年全县地方财政收入1228万元，支出12771万元，自给率仅为9.6%；农民人均纯收入623元，人均口粮296公斤；尚有9.06万人贫困人口，其中绝对贫困人口4.35万人，相对贫困人口4.17万人，是全国592个、全省73个贫困县之一，经济发展水平不高，基础设施薄弱，产业单一，财政困难，是国务院确定的全国首批重点扶持开发县。XX的发展有许多制约因素，突出表现在四个方面。（1）素质型贫困。由于教育起步晚，劳动者素质低，群众思想观念陈旧，接受先进思想、先进观念和推广实用技术缓慢，部分地区至今仍沿袭着刀耕火种、广种薄收、靠天吃饭的自然耕作方式。（2）区位型贫困。区位边远，距省会XX450多公里，距新州府蒙自220公里，受中心城市和内地发达地区辐射影响率低，相当一部分群众生活在生存条件恶劣、交通不便的偏远山区和高寒山区。（337 ）结构型贫困。全县土地面积宽广，但可开垦耕作面积少。按国家有关规定，县境内80%以上的土地均属退耕还林之列，土地利用率和产出率低，目前仅在低海拔地区培植了橡胶、咖啡、胡椒等产业，而在中、高海拔地区除茶叶、草果等传统产业外，还没有培植形成一定规模的产业，财源结构单一。（4）历史型贫困。由于建县晚，投入不足，路电水和通信等基础设施建设滞后，加上受环境和自然条件制约，抗御自然灾害的能力弱，一到雨季，泥石流、洪涝灾害频繁，基础设施受毁严重，致使重复投入重复建设，消耗的人力、物力和财力巨大。XX县城气候为XX省西部亚热带山地季风气候，年平均气温16.7℃，有霜期为11天，年平均降雨量1991毫米，年平均相对湿度79%，年平均日照时数为2044.2小时，常年主导风向为东南风，雨季一般集中在5月至10月，此季光照少，昼夜温差小，11月至次年4月为干季，干季晴天多，光照足，湿度小，昼夜温差大。XX县城规划区面积为58.17平方公里，规划区2003年末总人口1.9万人，非农业人口4902人，未落户常住人口2802人。2.3XX县城建设状况及总体规划(1)现状建设状况及存在问题XX县城地处呈东西长条形展布的XX梁子上，东西长8公里，南北最宽450米，南北两面皆是斜坡，南面有松东河，北面有规洞河，两河由东向西径流，与县城高差达300余米，是一个地质灾害严重的不稳定带状型山区城镇。整体地形东高西低，建设总用地63.84公顷，人均建设用地33.95平方米，远远低于国家规定的人均建设用地60平方米的下限。现状仅有一条九米37 宽的晋思过境公路作为城市主街道，且道路等级、质量偏低，没有停车场地，各种车辆随街停放，不仅严重影响交通，而且车辆和过往行人没有安全保障；公共建筑用地中，文化娱乐用地、集贸市场用地偏少，文化生活比较缺乏，且每逢街天道路无法通畅，安全、卫生问题困扰着城镇健康发展；城区建筑质量偏低，没有能够展现民族地方城镇风貌特色，建筑密度过大，杂乱布置，几乎没有安全距离，极不利于抗震防灾和卫生美观；绿化用地几乎是零，人们在休息时没有休憩、散步、娱乐、活动的场地和空间，城镇的环境容量已趋饱和，随着城镇人口的不断增加，环境质量将呈加速成恶趋势，这是直接威胁城镇可持续发展战略的致命因素；地质灾害十分严重，冲沟、滑坡群点遍布县城两边，直接威胁着市民的生命财产安全的有59个滑坡群点和78条冲沟；县城供水一直靠零星的泉水供应，水源水量不足，水厂供水规模小，净水厂没有加氯配套设施，水质不达标，配水管网老化严重，布局不合理，输水能力差，尤其是2至4月城市给水供不应求；城区强弱电、光缆架设混杂，主要是沿城区主街道两边的人行道空中架设，影响市容市貌，既不安全又不科学，每逢雨季和自然灾害发生时，将会带来很大的安全隐患；城市路灯仅为单排布置，且安装间距较大，灯杆高度显低，经常出现短路；无城市垃圾处理场，一是由于没有建筑垃圾场，建设方只好将每天的建筑垃圾沿晋思线两旁到处倾倒，不但污染环境影响市容市貌，而且每逢雨季产生泥石流滑坡、淹埋农田等现象频频发生，给县城的稳定和基本农田保护带来了极大危害；二是没有生活垃圾处理场，城市生活垃圾只能在野外堆放焚烧，这样不仅孳生蚊蝇传播疾病，而且占用土地、臭气熏天、污染生态环境；对外交通条件差，阻碍了全县的资源、经济、人才和信息的对外交流；公共设施不配套，工程项目“三角债”问题十分突出。因此，长期以来，XX37 由于建县晚，起点低，自身投入能力脆弱，1958年建县至今对城市基础设施建设的投不足2亿元，致使基础设施建设严重滞后，社会发育程度低，生产力水平低下，经济和社会发展较为缓慢。(2)县城总体规划2002年，XX县人民政府委托XX省城乡规划设计研究院对XX县城总体规划进行了修编。《XX县城总体规划修编》把XX县城作为全县第一级中心城镇进行规划，到规划期末，形成中心城镇—建制镇——集镇三级城镇体系。在县域内，进一步增强中心城镇的集聚能力，在更大范围内发挥XX县城中心城镇作用，促进及带动建制镇、集镇经济的发展，提高城市化水平，进而推动全县经济的发展。到2020年，XX县城总人口3万人，规划总用地187.36公顷，人均建设用地62.45平方米。为充分发挥XX县城的辐射带动作用，改善XX县城的城市面貌，优化城市环境，XX县县委、县政府以《XX县城总体规划》为基础，确定了XX县城近期对大兴街街道改造、兴建综合农贸市场、新建民族风情广场、建民族文化城、新建XX街心花园和停车场等一系列工程，以改善XX县城的环境质量，完善城市功能，增强城市的中心辐射作用。2.4项目政策背景城市基础设施建设是使国民经济持续、健康发展的新的经济增长点，基础设施的投资与GDP的增长有着内在的联动关系，基础设施是城镇得以维持和进一步发展的基础。作为城镇发展的血脉，基础设施内容繁杂、包罗万象，涉及道路交通、供水、排水、能源、通讯、环保、环卫、园林绿化、防灾等行业和内容，这些设施主要分布在城镇之中，与城镇所在区域条件密切相关，离不开各行各业和方方面面的配合支持。今后国家及各级政府将加大城市基础设施的投资和建设力度，以扩大内需，确保经济增长，国家实施的西部大开发战略也把加强城镇基础设施建设作为一项重点，XX37 省委、省政府为抓住国家实施西部大开发战略的历史机遇，做出了加强基础设施建设，加快城镇建设步伐，建设民族文化大省、绿色经济强省和国际大通道的决定，这些都为加强、加快XX县城城镇基础设施建设带来了新的机遇，注入了新的活力。为认真贯彻落实上述精神，解决城镇基础设施建设落后于城镇发展并阻碍经济增长的矛盾，XX县县委、政府筹划并确定了一批亟待建设的城镇基础设施工程，涉及园林绿化、停车场、农贸市场建设、城市道路交通等项目。在《XX县“十五”发展计划》中，旅游业作为县积极培育发展的主导产业，立足优势、超越传统，展示特色，突出地域特征，发挥多民族文化交融互补的民族风情优势，体现独具魅力的边缘文化，发展生态旅游，出境游，建立完善旅游产业体系。这与XX省委、省政府提出的建设“绿色经济大省”“旅游大省”和“国际大通道”的发展战略协调统一，使XX县的旅游业发展拥有了优越且适时、适地的政策优势。XX街心花园的建设正是对这一政策的体现，力求营造一个具有优美的自然环境、浓郁的地域文化特征的城市开放空间，并使人置身于浓郁的民族文化和风情氛围内，其兼具文化、绿荫、休闲三大特色。“和平与可持续发展”成为跨世纪的主题，在已批准实施的《中国21世纪议程》中，就将“改善人类住区环境”列入重要内容，在城市建设中正视生态困境，加强生态意识；力臻人居环境建设活动与经济发展良性互动；充分利用科学技术，推动经济发展和社会繁荣；关怀最广大的人民群众，重视社会发展的整体利益。尊重客观自然规律，进一步改善原有的生态环境，重新“开启生态过程”37 ，即在顺应自然和调适自我的基础上，去审慎地装点自然，有节制地利用自然和改造自然，从而塑造生态和谐健康、景色美丽怡人的城市整体空间特色。在城市中尽量增加民俗、文化、艺术浪漫的情调，感性的成分，配合于绿地、环境，让每一个市民都参与享受。让城市不仅现代化，而且是一个有生命力的，具有丰富情感的山水家园。3、项目建设的必要性分析3.1本项目的有关说明近年来，城市广场建设在我国许多城市受到普遍的关注，从城市领导层到普通市民对此表现出极大的热情。这一方面反映了市民对城市公共活动空间的现实需要和对美丽宜人的生活环境的渴求，另一方面也反映了人们对建筑文化的理解有了进一步的加深。借助环境，反映XX的气候、地形特点，底层架空通透，建筑朴实丰富，充分体现哈尼建筑的风格与精神。在探索发扬哈尼建筑传统风格的基础上,找到了突破口,这就是公共建筑结合园林的设计手法,这种在传统地域文化基础上的创新是在建筑中组合园林、引泉汇流、移花接木，创造出一个绿色的丰富的，充满生机浪漫的空间形态。这种自然朴实的风韵与现代的结构、功能、技术结合，交相呼应，理性与浪漫交织，彰显出时代精神。在设计中注重城市设计与环境设计、社会效益等，强调环境资源的均好性，合理利用自然资源和人文景观，创造美好、温磬的环境。规划注重对民族风情和文化的继承、发掘和保护，使市民真正参与其中，享受其中。高档次、高品位、配套完善、内容丰富的XX街心花园不仅是外来游人体验文化、休息放松的精神物质需要，而且满足了本地市民日常休闲娱乐的需求。因其所处区位，也成为树立XX县城新形象的标志性工程之一。从而带动周边地区发展，改善周边居民生活水平，提高县城环境质量，为推动XX37 县城旧城改造和城市的整体发展迈出了坚实的一步。3.2XX街心花园现状及问题XX街心花园位于XX县城的南部，是XX县城的城市中心区，目前有工人俱乐部、游泳池、外贸公司住宅、农机公司、印刷厂、公安局及民政局办公楼等单位，城区内仅有一条道路大兴街穿越整个规划区，规划区呈不规则形，由于XX县具有典型的山地城市形态特征，现状用地条件极为复杂。存在问题：a.建设用地面积偏小，且用地形状不规则，制约了整个XX街心花园的功能及内容的开发建设。b.大兴街的穿越既创造了较为便捷的交通联系能力，同时也影响了整个广场的环境质量，使整个规划区呈现一览无遗的景象；也对广场的舒适度、市民的私密感和环境的静谧性造成了负面影响。c.地质条件差、地形高差较大，增大工程建设投资。d.现状建筑较多，拆迁困难。3.3本项目建设的必要性(1)国家实施西部大开发的要求实施西部大开发战略，加快中西部地区经济发展，是党中央面向新世纪的重大决策，国家实施西部大开发，从政策、资金、技术、人才等方面给予西部适当“倾斜”，这给西部的发展带来机遇。XX县城作为西部的一个边疆小城，要趁国家西部大开发的“东风”，努力发展自身的“造血功能”。加快城市建设，就是顺应这股潮流，增加“造血功能”的一大举措，是国家实施西部大开发的要求。(2)城市建设的需要37 发展小城镇，是带动农村经济和社会发展的一个大战略。小城镇处在城乡交汇点，具有功能城市化、规模小型化、与农村经济发展联系紧密的特点，既是城市梯次结构的基点，也是农村经济社会的中心，在推动经济市场化、乡村城市化、城市现代化进程中有着十分特殊的作用。因此，我们必须下大力气搞好城镇建设。XX县城能够辐射全县8个乡镇，由于长期投资不足，基础设施严重滞后，城镇规模及容量小，以路为市，交通十分混乱，道路狭窄不畅，绿化率不高，休闲娱乐场所严重不足，城镇各项功能欠缺且极不合理，使其不能充分发挥对周边乡镇的辐射带动作用。近年来，由于XX县县委、县政府坚持以规划为龙头，通过城市基础设施的建设，有计划、有步骤的分步实施城镇规划的各项建设功能，增强中心城镇的辐射作用。根据《XX县域城镇体系规划》，XX县城是XX县一级中心城镇，不论在经济上还是在交通上都自然成为了XX县中心枢纽城镇。其辐射面广，对县内各乡镇辐射带动作用强，是XX县发展经济和实施开发式扶贫的重要阵地。全县经济的进一步发展，必须从XX县城城市建设入手。作为提供生产、生活等各项经济功能的物质载体——城市，现状城区建设已不能适应社会、经济发展的要求，故推进XX县城城市建设势在必行。XX县是边疆民族地区，县委、县政府把维护民族团结、边疆稳定当作头等大事来抓，利用多种形式宣传党的民族政策，妥善处理好各民族之间的关系和社会热点问题，使民族工作落在实处，XX县多年来一直保持着安定团结的局面。(3)人民群众生活的迫切需要XX县城现状况人口1.9万人，人均建设用地33.95m237 /人。人口密度大，环境容量小，急需扩大建成区用地，同时，由于城区内没有绿化用地，人们在休息时没有休憩、散步、娱乐、活动的场地和空间，没有停车场用地，各种车辆到处乱停、乱放，严重影响交通，已给人民群众的生活及过往车辆带来极大的不便。XX街心花园的建成，可促进各项城镇经济功能的物质承载能力，更大范围带动辐射周边经济发展。城市的发展有个本原问题，即形成城市的驱动力和对不断变化和发展需求的适应。可持续发展观念引入城市，导致城市结构、城市生存方式的变化。4、项目建设条件及制约因素4.1建设条件(1)按《XX县域城镇体系规划》，XX县城是XX县一级中心城镇，是全县经济文化中心，农副产品集散中心，商贸活动中心和物流中心。(2)XX街心花园的建成，可大大改变城市面貌，促进城市的发展。(3)XX街心花园选址在城市的中心区，水、电、路方便，符合城市规划要求。(4)良好的外部协作条件城区内供水、供电充足，交通优势突出，无线寻呼、GSM移动电话和无线接入电话网络覆盖整个项目区，已开办互联网业务，对外通讯联络十分方便，具备了项目建设的外部协作条件。(5)政府的政策支持XX州委、州人民政府及XX县委、县人民政府十分支持XX县城城市建设，使XX街心花园的开发建设有了较佳的政策优势和发展前景，并将为XX街心花园的建设提供一定的配套资金。4.2制约因素37 XX街心花园的建设任务重，内容多，XX县人民政府虽积极支持，但县财政较为困难，难以负担全部建设资金，“以地生财”的路子刚刚开始，成效还不大，因此，资金短缺是主要制约因素，需求得国家和省的支持。5、项目建设方案5.1指导思想和基本原则(1)以指导思想以邓小平理论和江泽民同志“三个代表”重要思想为指导，紧紧抓住党中央、国务院实施西部大开发的历史性机遇，全面贯彻落实党的十六大精神，以发展小城镇经济为中心，以实现城乡经济社会可持续发展为目标，通过中心城镇建设开发，进一步深化产业结构调整，培育农村经济新的增长点，优化农村经济布局，转移农村剩余劳动力，全面启动农村市场，加快农村城市化和城乡一体化进程。纵观当前众多的城市广场作品，存在不少问题，主要表现在以下几个方面：①广场大而无当，因为场地大而未能把握住尺度上的分寸，将尺度夸大，使得广场缺乏亲和力；②“大而空”的城市广场为极少的重大事件（集会、庆典等）的开展提供了很好的场所，而失之于对市民日常生活行为的满足，缺乏参与性；③“硬质景观”与“软质景观”的不平衡。表现在不顾气候条件，片面追求“硬质景观”或大面积草坪，而忽视绿地林荫之类的“软质景观”；④37 空间缺乏层次性，公共性空间与私密性空间不均衡，大多数广场缺少私密性空间。针对这些问题与不足，在XX街心花园的设计中，坚持“以人为本”，重点把握与县城哈尼文化整体风貌协调的原则和设计结合自然为中心的理念，运用现代广场设计手法，并吸取中国传统园林的精髓，为XX县城提供一个集商业、娱乐、休闲与文化活动为一体的标志性的综合性公共场所，进一步强化城市的山水格局，体现XX县丰富的民族文化和地方风情，展现XX县的光辉历史和灿烂未来。(2)基本原则①统筹规划、合理布局、因地制宜、突出特色。②坚持可持续发展战略，注重生态效益、经济效益和社会效益的统一。③坚持高标准、高起点、规范化建设。④严格执行国家基本建设程序。⑤依靠商贸流通、加工工业，发展特色经济，建设具有辐射带动功能的中心城镇。5.2项目建设的总体设想和定位通过城市的基础设施建设，推动XX县城乃至全县经济迅速发展，促进全县农业结构深入调整和经济布局进一步优化，使XX县城真正成为具有明显带动和辐射功能的县域城镇经济中心。①按照XX县域城镇体系规划，加强XX县城的基础设施建设，进一步完善城市功能，加强社会化服务体系功能设施建设，大力发展主导产业和特色产业，充分发挥XX县城的区位优势和辐射带动作用，使其成为XX县域中心城镇，进一步促进全县小城镇经济发展。②加强“外引内联”，多渠道筹集城镇建设资金，将XX37 县城建设成为XX县最大的农产品加工批发中心和农副产品交易集散地。③进一步建设完善市政功能设施，改善环境，树立XX县的良好形象。通过建设，使XX县城成为交通便捷、通信发达、信息灵通、商贸活跃、经济繁荣、环境优美、功能完善的县域中心城镇，辐射带动城镇经济良性发展，促进经济社会快速、健康、协调发展。5.3建设方案、规模及内容设计理念的表达：（1）结构与功能布局拟建XX街心花园在尊重规划用地复杂的地形及现状前提下，以两个不同高差的广场及一系列具有地方民族特色的雕塑构成广场的整体骨架。平街面为主广场，对原有的游泳池进行改造，使之更加适应时代的发展，与城市景观的协调，同时又是对地方民族传统和风俗习惯的尊重、继承和发扬。广场运用现代景观的设计手法，营造开阔的空间效果，满足广大居民休闲、娱乐的心理需求。在广场中心规划一喷泉，以提升城市形象和居民的生活品味。第二台广场采用中国传统园林设计手法，采用自然式道路，配合架空走廊、休息亭等小品，使人们穿梭在其间，得到无穷的乐趣。广场边界采用台阶式的绿地布局方式，集中体现了哈尼梯田的景观风貌，同时形成具有层次感的观景平台，开阔的视野，强化人与自然的联系，从而体现以人为本的设计理念。广场内纵向轴线与潘家后山垂直，有利于山景和山风的引入，体现设计的自然生态原则。37 此广场空间属休闲广场的范畴，是城市的柔性空间，配有休闲娱乐设施。其空间划分相对较细，以更亲切的尺度来满足人们私密活动的需求。采用自由式边界，结合地形，空间变化丰富，有山有水，体现山水城市的景观风貌格局。大兴街以南的广场空间相对较为开阔和完整，并与八尺山具有一定的景观空间联系，因此采用绿化、小品和铺地相结合的设计手法，意图为城市创造一块绿肺，改善原有城市的环境空间。同时引入八尺山的自然山体风光，丰富城市的景观空间层次。顺应广场周边，规划小部分的商业门面，给居民提供一定的服务项目，同时为政府操作带来一定的经济效益。城市广场，常被称为城市的客厅，除了满足一定的城市功能外，还应满足不同年龄段和不同文化层次市民多样化的活动需求。拟建XX街心花园的空间格局，正是根据上述城市社会学原理，形成多个功能活动空间：文化、绿荫、休闲等。（2）环境局部及设计要点在XX这样一个地处边疆，少数民族聚居的国家级贫困县，政府投资兴建中心绿化广场，这是XX县县委、政府开拓进取，改善城市面貌大手笔的具体体现。根据广场的特点，主广场设计得精、美、巧，中间一块照壁将入口与广场主体部分在空间上分隔。照壁用于铭刻领导题词，以及广场工程简介，让XX县人民的功绩在历史中得以见证。哈尼族文化纪念碑：确定了广场整体空间意象的焦点，同时也是整个广场的视觉焦点。它控制了整个广场的几何构图。（3）城市整体环境观念的表达①37 广场空间化整为零：一方面，广场作为群众集会活动空间，需要适合城市整体空间体系的大尺度空间，体现恢宏气势；另一方面，作为休闲、游憩的场所，只有贴近人的小尺度空间与构件，才能反映以人为本的设计理念，也符合当地浓郁的生活气息。基于这种考虑，广场按照不同功能被分隔为多个尺度不同的分区广场，并通过中、小尺度空间的穿插，形成与城市整体空间体系匹配的大尺度空间。②广场形态采取自由与规整相结合的方法：中心为硬质花岗岩铺地与周围的相对自由柔性的软质铺装完美结合。在线型上，采用直线型与曲线型相结合的手法，体现一种刚柔对比。（4）文化内涵的表达文化内涵的表达过程，是形体环境综合个表达元素，有表层层次至深层结构向人们传递文化信息的过程。广场的文化氛围与整体人文环境相吻合。本广场对XX文化内涵的刻画表现在：景观题材的选择与刻画。小型壁雕与各种造像、“曲水流觞”水景、各种灯柱式、亭台形象等等，无一不是对XX文化和传统审美意趣的响应。环境小品造型的设计，从传统器物中吸取营养，以利于文化信息的传递。（5）周边环境考虑及交通组织坚持生态优先，环境至上的原则，尊重原有地形地貌，因地制宜，顺其自然地确立广场的主题和布局。坚持“绿色广场”的立意，广场绿化率达40%（含水体面积）以上。在方案设计中，顺应地势，保留原有环境，将山体引入广场当中，使得自然与人工的结合浑然一体，是XX独特山水环境的具体体现。37 广场外部交通便捷，居民可在广场内任意方向穿梭，可达性较好。利用用地现状复杂的地形条件，设计了两处集中式的地下停车场，较好的解决了县城的交通停车问题。这也是此次广场设计需要着重解决的问题。拟建的XX街心花园（1）中心绿地（原工人俱乐部、游泳池、公安局、外贸公司住宅、物质公司、农机公司、印刷厂）位于XX县城中部，是XX县城的城市中心区，总用地2.9公顷；（2）老年俱乐部（中心绿地的西北边），建筑面积214.7平方米；（3）公安局办公楼（中心绿地的北边），建筑面积6592.6平方米；（4）大兴街至检察院、大兴街至交通局、大兴街至公安局三条道路的改扩建和园区中心环岛周边车行道路面扩宽，道路面积7800平方米；（5）住宅（中心绿地的东南边及东北边），建筑面积2300平方米；（6）商业建筑（中心绿地的西边和北边），1#商住楼面积4875平方米，2#商住楼面积2631.76平方米，3#商住楼面积3056平方米；（7）南边地下停车场（中心绿地的地下以大兴街为界，分南边两个停车场），面积5920平方米。（8）硬地铺青石板800平方米（整个园区硬地）；（9）地下娱乐城1400平方米（中心绿地西北边）；（10）农机公司综合楼旋转2900平方米；（11）两个水体工程780平方米（分别位于中心绿地的东北、西北两边）；（12）灯光工程（整个园区内零星布置）。6、项目实施管理6.1机构设置37 本项目由XX县人民政府主办，并由XX县城乡建设环境保护局代表县政府，负责本项目的开发建设和管理。6.2机构的基本情况XX县城乡建设环境保护局是XX人民政府的下属机构，下设办公室、规划股、城建监察大队、环卫、路灯、绿化管理股，负责规划区内的规划建设、道路交通车辆、环境卫生、集市贸易、园林绿化、环境保护、市政公共设施的建设及监察管理，并以经济合同方式委托项目建设公司负责项目建设，并通过招投标方式确定设计、施工、监理单位、控制工程造价、质量和施工进度。6.3管理措施①建立和落实项目建设工程质量行政领导责任制、项目法人责任制、参建单位工程质量领导人责任制和工程质量终身负责制。②实行工程建设招投标。招标内容包括建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等。招标组织形式：建设建设项目的勘察、设计、建筑工程、安装工程、监理由承办单位自行招标，信息系统等设备及其它重要材料委托招标。招标方式：建设项目的勘察、设计、施工、监理、重要设备、及其它重要材料采用邀请招标，建筑工程及安装工程采用公开招标。③项目法人为第一责任人，对项目工程质量负首要责任。④自觉维护计划的严肃性，不随意更改建设内容。⑤项目资金专款专用，对资金使用进行定期追踪检查、审计。⑥实行项目竣工验收制度，按国家有关规定进行严格的竣工验收，由验收人员签字负责。37 6.4项目建成后的运行管护本项目建成后，由XX县城乡建设环境保护局负责运行管护，城建局下设城建监察大队、环卫站、路灯绿化管理站三个机构，其中4人专项负责各项目的保洁、修理、维护等管理责任。7、项目实施进度7.1项目建设工期本项建设工期包括前期工作、设计、施工三个阶段，预计工期为1年。7.2项目实施进度安排为了切实完成各期建设任务，应做好工程建设项目进度安排。在控制好投资的同时，按照合理的工程进度开展建设。本次工程大致可划分为：前期工作、建设项目施工建设及其配套设施建设几个部分。其中，前期工作涵盖以后各阶段的分期工作，这样可显著地提高以后各个阶段的时间利用率。前期工作包括可研编制及审批、征地及地质灾害评价、环境评价、初步设计及报批、施工图设计、三通一平。7.3项目实施进度表37 项目实施进度表序号时间项目2003年2004年9-121-34-66-910-121前期工作2建设项目建设3配套设施建设8、环境保护8.1自然环境状况项目实施地：XX县城位于XX县北部，处于东经102º23′至102º25′，北纬22º93′至23º00′，气候温和湿润，年平均气温16.7℃，年平均降雨量1991毫米，属亚热带山地季风气候。8.2社会环境状况XX县城是XX县的一级中心城镇，2003年末，城市规划区总用地约58.17Km2，总人口1.9万人。经济结构以种植业和商贸流通业为主，城区内现有2所完全中学，1所职业学校，完小数所，城区内宾馆、银行、邮电齐全，已初步具备中心城镇雏形。8.3主要污染物及来源①施工期间产生建筑施工扬尘和噪声，由于开挖土石方及堆放材料对周围生态环境造成污染。②道路车流量增大，带来的噪声污染。③XX县经济落后，贫困面大，生态环境脆弱。近年来，随着城市规模的扩大，对XX县城的生态环境造成了不同程度的破坏。37 8.4防治措施①成立相应的管理机构，加强环境卫生管理。②要求施工单位在施工中，严格按环境部门的要求作业，尽量降低建筑扬尘和噪声污染。③加强交通管理，在中心区禁止鸣号。④应尽量减小工作面，保护周围环境，建筑垃圾及时清除，施工用水严禁排入河内，对于施工中出现的植被、山体破坏应在工程结束后及时补种、修复。⑤固定垃圾回收清运处理点，有效回收垃圾，避免垃圾二次污染。⑥整个规划区及外环境应加强绿化种植，防止水土流失，在整体上达到保护与开发并举的局面。保护目标：大气环境达到《环境空气质量标准》（GB3095—1996）一级标准。人体直接接触的娱乐水体达标《景观娱乐用水水质标准》（GB12941—1991）A类标准；与人体非直接接触的景观娱乐水体达到《景观娱乐用水标准》（GB12941—1991）B类标准；生活饮用水水体达到《生活饮用水卫生标准》（GB5749—1985），其它水体达到《地面水环境质量标准》（GH2131—1999）。环境噪声达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096—1993）。公共场所卫生达到《公共场所卫生标准》（GB9633—9673）。9、投资估算及资金筹措9.1投资估算编制说明(1)编制范围本范围包括XX县XX37 街心花园规划范围内所有建设项目，具体详见《建设项目工程费用估算表》。(2)编制依据①规划设计图纸和相关技术资料②《全国市政工程投资估算指标》③《建设项目经济评价方法与参数》④《市政工程可行性研究投资估算编制办法》⑤《工程设计收费标准》⑥《工程建设监理收费标准》⑦XX省现行建筑、市政、安装定额及有关费用定额⑧XX省XX州工程建筑材料价格信息⑨建设单位提供的有关资料(3)费用标准①勘察、设计费：按有关收费标准计；②施工图预算编制费：按设计费的10%计；③施工图审查费：按设计费的10%计；④竣工图编制费：按设计费的8%计；⑤招投标费：按第一部分费用的0.25%计；⑥工程建设监理费：按第一部分费用的2.15%计；⑦前期工作费：按有关标准计；⑧建设单位管理费：按第一部分费用的1.5%计；⑨预备费：第一、二部分费用的5%计；⑩建设期贷款利息：本项目中含有行政办公楼、道路场地及公共设施、其它开发建设项目等，其中其它开发建设项目考虑贷款400万元，贷款利率为5.60%。37 工程项目取费标准及工、料、设备价格，今后如有变更，由建设单位根据实际情况向主管部门申报解决。具体费用详见《建设项目投资估算表》9.2投资估算结果建设项目投资包括行政办公楼、道路场地及公共设施建设项目建设投资和其它开发建设项目总投资。本项目总投资为4716.29万元，其中其各建设项目投资如下：•行政办公楼、道路场地及公共设施建设项目建设投资为1760.07万元，其投资构成如下：①第一部分工程费用：1495.84万元，占建设投资84.99%；②第二部分工程建设其它费用：180.41万元，占建设投资10.25%；③预备费：83.81万元，占建设投资4.76%；•其它开发建设项目总投资为2956.22万元，其投资构成如下：①第一部分工程费用：2481.68万元，占总投资83.95%；②第二部分工程建设其它费用：298.04万元，占总投资10.08%；③预备费：138.99万元，占总投资4.70%；④建设期贷款利息：11.20万元，占总投资0.38%；⑤流动资金：26.32万元，占总投资0.89%；9.3项目实施计划及资金筹措9.3.1项目实施计划本项建设工期包括前期工作、设计、施工三个阶段，预计工期为1年，建设投资在建设期全部投入，流动资金在经营期第1年投入。9.3.2资金筹措37 本项目总投资4716.29万元。行政办公楼、道路场地及公共设施建设项目建设投资1760.07万元，此项目全部为行政办公楼及公益建设项目，全部由政府财政拨款建设。其它开发建设项目总投资为2956.22万元，其中申请贷款400万元，约占该项目总投资的14%；其余由企业自筹2556.22万元。建设期（头一年）贷款利息计入固定资产投资，经营期（第二年）开始每年等额还本付息。10、效益分析10.1财务评价由于行政办公楼、道路场地及公共设施建设项目，全部由政府财政拨款建设，不产生直接的经济效益，所以只对其它开发建设项目进行财务评价。9.1.1财务分析1、项目计算期本项目计算期为20年，其中建设期1年，经营期19年。2、项目成本及费用本项目在经营期内成本和费用项目有：（1）能源、原材料消耗费：指在经营活动中消耗的水、电、燃料等能源及原材料费；（2）工资及福利费：按人均9600元/年计；（3）固定资产折旧费：本项目固定资产综合折旧率为5%，折旧年限19年；（4）无形及递延资产摊销费：按10年平均摊销；（5）维护费：按以上各项费用之和的5%计；37 （6）管理及其他费用：按以上各项费用之和的7%计；（7）利息支出：贷款利息按5.6%计息。成本费用详见《总成本费用估算表》。3、收入与税金（1）有关收入①商住楼商铺销售收入商住楼铺面面积约1761平方米，预计按平均6200元/平方米出售，全部铺面3年售完，则项目建成后前3年每年商住楼铺面销售收入为363.94万元。②商住楼住宅销售收入商住楼住宅面积约8802平方米，预计按平均1500元/平方米出售，全部住宅5年售完，则项目建成后前5年每年商住楼住宅销售收入为264.06万元。③地下娱乐城铺面销售收入地下娱乐城铺面约1350平方米，预计按平均3200元/平方米出售，全部铺面3年售完，则项目建成后前3年每年地下娱乐城铺面销售收入为144万元。④停车场租赁收入停车场建筑面积5920，车位约201个，预计每个车位每天使用15小时，每小时停车费2.50元，则停车场每年收入约275.12万元。（2）税金及附加①营业税：按收入总额的5%缴纳；②城市建设维护税：按营业税额的5%缴纳；37 ③教育费附加：按营业税额的3%缴纳；④所得税：按利润总额的33%缴纳。收入及税金详见《损益表》。9.3.2财务评价1、损益分析（1）有关计算公式①投资利润率=年平均利润总额/项目总投资②投资利税率=年平均利税总额/项目总投资（2）计算结果通过损益表计算可得：①投资利润率=7.45%②投资利税率=8.21%2、现金流量分析（1）有关计算公式①财务净现值（FNPV）nFNPV=∑(C1-C0)(1+iC)-tt=0其中:FNPV---财务净现值C1----现金流入量C0----现金流出量iC----基准折现率(8%)t---计算年份37 ②财务内部收益率（FIRR）当财务净现值等于零时，可计算出内部收益率nFNPV=∑(C1-C0)(1+iC)-t=0t=0③投资回收期（Pt）Pt=（累计净现金流量开始出现正值年份数-1）+（上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量）（2）计算结果通过现金流量表计算可得：所得税后:财务净现值FNPV=474.32万元财务内部收益率FIRR=11.33%投资回收期Pt=6.82年所得税前：财务净现值FNPV=1348.10万元财务内部收益率FIRR=18.18%投资回收期Pt=4.41年以上指标皆从财务盈利能力方面表明该项目在计算期内有较好的经济效益及盈利水平，财务上是可行的。9.3.3不确定性分析37 敏感性分析是不确定性分析的主要方法。敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时，对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素，并确定其影响程度。根据国内行业普遍规律，本项目主要敏感因素是项目总投资、经营收入。参见敏感性分析表。敏感性分析表变化幅度（%）FIRR（税后%）FIRR（税前%）总投资+108.6613.69+51015.94011.3318.18-512.6620.42-101422.67经营收入+1014.2223.02+512.7820.60011.3318.18-59.8815.76-108.4413.34由上表可以看出，当总投资、经营收入增幅从+10%变化到-10%时，其税前、税后财务内部收益率均发生相应变化，其中经营收入带来财务内部收益率较大变化，表明该因素较为敏感。而经营收入不是单纯由企业确定，还受市场等多方面因素影响，所以企业应努力降低成本来规避风险，实现较好利润。10.2社会及环境效益分析XX街心花园的建设项目，是以发展小城镇经济为中心，以实现XX县城可持续发展和社会进步为目标。本项目的建成能够有效地实现旧城空间的置换，促进城市功能提升，强化XX县城的中心地位，丰富城市的内涵。满足了市民对城市公共开放空间的需求，进一步改善XX37 县城的环境质量，解决了停车难的问题，极大地改善城市的投资环境，交通拥挤，环境污染等状况，促进人民生活质量和水平的进一步提高，有力推动XX县城功能的完善，城镇规模的扩大和城镇化水平的提高，并带动周边的发展。总之，XX街心花园的建设将极大地改善城镇脏、乱、差的环境，从而改善了居住及投资环境，既产生了较好的环境效益，也为商业发展提供新的机遇，促进经济结构合理化，提高城镇市场竞争力，促进了社会经济的可持续发展。11、结论及建议11.1结论XX县城XX街心花园的建设项目，通过以上分析、研究，我们认为：本项目的建设符合国家宏观政策，西部大开发战略及“小城镇、大战略”的方针，也符合全国人大大力发展民族地区的设想，以及XX省委、省政府提出的加强基础设施建设，加快城镇建设步伐，建设民族文化大省、绿色经济强省和国际大通道的战略决策。为保证城镇经济持续稳定地发展，有必要加大对城市环境改造的投入力度，为XX县城人民创造一个更加健康美好的生活环境，进一步提高人们的生活质量，同时也为XX县城创建一个较好的投资环境，促进当地经济的更大发展。本项目中的广场及绿地为公益性的基础设施建设，将会为XX县城国民经济和社会发展奠定良好的环境，其自身的效益主要有商住楼商铺及住宅销售收入、地下娱乐城铺面销售收入、停车场租赁收入等，从项目的财务效益看，在整个经营期内能保持盈利水平，项目建成后会产生较好的社会效益、环境效益和经济效益。37 建成这样一个集停车、商贸、休闲、娱乐、文化为一体的中心区，能够带动城市旧城改造，促进地方经济发展，并增加劳动力就业机会，提高人民的物质精神生活水平。综上所述，本项目选项正确，符合国家产业发展政策和投资方向，项目区具备开发建设所必须的基础条件，项目建设必要性充分，开发建设条件优越，经济社会效益显著，示范和辐射带动作用明显，项目建设是必要和可行的，建议上级有关部门给予列项扶持。11.2建议作为基础设施项目，公益性强，大量资产呈现在外部，自身经营离不开政府的财政支持，同时，政府应在政策上给予大力支持，以保证该项目的顺利进行，从而改善整个城镇的投资环境。由于本项目工程量大，因此，在建设期内应统筹规划，合理安排建设工期和资金，作好工程的招标工作，保证工程的建设质量，按期建设投入运营。本可行性研究报告审批后，应抓紧进行准备工程初步设计所需的基础资料，如项目建设地形图、管网布置图、工程地质、水文地质的勘察资料。12、附表及附图37 附表一行政办公楼、道路场地及公共设施建设项目工程费用估算表序号工程名称单位工程量单价（元）合价（万元）1建筑1150.331.1政协、残联综合楼米23886980380.831.2民政局办公楼米225661440369.501.3农机公司综合楼旋转工程项112000001201.4公安局办公大楼米2280010002802道路场地及公共设施345.512.1道路改造米2780012093.602.2硬质铺地（青石板）米2800250202.3绿地米26646.804529.912.4水景工程1702.5灯光工程32合计1495.8450 附表二其它开发建设项目工程费用估算表序号工程名称单位工程量单价（元）合价（万元）1建筑1416.081.1一号商住楼米2487511205461.2二号商住楼米22631.761060278.971.3三号商住楼米230561198366.111.4地下娱乐城米2150015002252停车场1065.602.1地下停车场米2592018001065.60合计2481.6850 附表三行政办公楼、道路场地及公共设施建设项目建设投资估算表序号工程或费用名称估算金额（万元）占建设投资比例（%）建筑工程设备购置安装工程其他费用合计Ⅰ第一部分工程费用1495.8484.991建筑1150.332道路场地及公共设施345.51Ⅱ第二部分工程建设其它费用180.41180.4110.251勘察、设计费62.8362.832施工图预算编制费6.286.283施工图审查费6.286.284竣工图编制费5.035.035招投标费37.4037.406工程建设监理费32.1632.167前期工作费888建设单位管理费22.4422.44Ⅲ预备费83.814.76建设投资1760.0710050 附表四其它开发建设项目总投资估算表序号工程或费用名称估算金额（万元）占总投资比例（%）建筑工程设备购置安装工程其他费用合计Ⅰ第一部分工程费用2481.6883.951建筑1416.082停车场1065.60Ⅱ第二部分工程建设其它费用298.04298.0410.081勘察、设计费104.23104.232施工图预算编制费10.4210.423施工图审查费10.4210.424竣工图编制费8.348.345招投标费62.0462.046工程建设监理费53.3653.367前期工作费12128建设单位管理费37.2337.23Ⅲ预备费138.994.70Ⅳ建设期贷款利息11.200.38Ⅴ流动资金26.320.89总投资2956.22100附表五50 总成本费用估算表（单位：万元）序号年份项目经营期2345678910111213141516171819201能源、原材料消耗费3.503.503.503.503.503.503.503.503.503.503.503.503.503.503.503.503.503.503.502工资及福利费7.687.687.687.687.687.687.687.687.687.687.687.687.687.687.687.687.687.687.683固定资产折旧费131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.594无形及递延资产摊销费29.8029.8029.8029.8029.8029.8029.8029.8029.8029.805维护费5.185.185.185.185.185.185.185.185.185.184.284.284.284.284.284.284.284.284.286管理及其它费用8.898.898.898.898.898.898.898.898.898.897.357.357.357.357.357.357.357.357.357固定资产贷款利息23.0317.4311.836.238总成本费用209.67204.07198.47192.87186.64186.64186.64186.64186.64186.64154.41154.41154.41154.41154.41154.41154.41154.41154.41其中:固定成本200.99195.39189.79184.19177.96177.96177.96177.96177.96177.96146.63146.63146.63146.63146.63146.63146.63146.63146.63可变成本8.688.688.688.688.688.688.688.688.688.687.787.787.787.787.787.787.787.787.789经营成本25.2525.2525.2525.2525.2525.2525.2525.2525.2525.2522.8222.8222.8222.8222.8222.8222.8222.8222.82附表六50 资金筹措及投资计划表（单位：万元）序号年份项目合计建设期经营期121总投资2956.222929.9026.321.1固定资产投资2918.702918.701.2建设期利息11.2011.201.3流动资金26.3226.322资金筹措2956.222929.9026.322.1自有资金2545.022518.7026.32其中：用于流动资金26.3226.322.1.1资本金2545.022518.7026.322.2借款411.20411.202.2.1长期借款（含贷款利息）411.20411.202.2.2流动资金借款2.2.3短期借款2.3其他附表七50 损益表（单位：万元）序号年份项目经营期2345678910111经营收入903.121047.121047.12539.18539.18275.12275.12275.12275.12275.121.1商住楼铺面销售收入363.94363.94363.941.2商住楼住宅销售收入264.06264.06264.06264.06264.061.3地下娱乐城铺面销售收入1441441441.4停车场租赁收入275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.122销售税金及附加48.7756.5456.5429.1229.1214.8614.8614.8614.8614.863总成本费用209.67204.07198.47192.87186.64186.64186.64186.64186.64186.644利润总额644.68786.51792.11317.20323.4273.6273.6273.6273.6273.625所得税212.75259.55261.40104.67106.7324.3024.3024.3024.3024.306税后利润431.94526.96530.71212.52216.6949.3349.3349.3349.3349.336.1盈余公积金43.1952.7053.0721.2521.674.934.934.934.934.936.2应付利润6.3未分配利润388.74474.26477.64191.27195.0244.3944.3944.3944.3944.39累计未分配利润388.74863.011340.651531.921726.941771.331815.731860.121904.521948.9150 损益表（续表）（单位：万元）序号年份项目经营期1213141516171819201经营收入275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.121.1商住楼铺面销售收入1.2商住楼住宅销售收入1.3地下娱乐城铺面销售收入1.4停车场租赁收入275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.122销售税金及附加14.8614.8614.8614.8614.8614.8614.8614.8614.863总成本费用154.41154.41154.41154.41154.41154.41154.41154.41154.414利润总额105.85105.85105.85105.85105.85105.85105.85105.85105.855所得税34.9334.9334.9334.9334.9334.9334.9334.9334.936税后利润70.9270.9270.9270.9270.9270.9270.9270.9270.926.1盈余公积金7.097.097.097.097.097.097.097.097.096.2应付利润6.3未分配利润63.8363.8363.8363.8363.8363.8363.8363.8363.83累计未分配利润2012.742076.572140.402204.232268.062331.892395.722459.552523.38附表八50 借款还本付息计算表（单位：万元）序号年份项目建设期经营期123451银行贷款1.1年初借款本息累计411.20311.20211.20111.201.1.1本金4001.1.2建设期利息11.201.2本年借款4001.3本年应计利息11.2023.0317.4311.836.231.4本年偿还本金100100100111.201.5本年支付利息23.0317.4311.836.232还款资金来源2.1利润388.74474.26477.64191.272.2折旧131.59131.59131.59131.592.3摊销29.8029.8029.8029.80还款资金合计550.14635.66639.04352.67附表九50 全部投资现金流量表（单位：万元）序号年份项目建设期经营期123456789101现金流入903.121047.121047.12539.18539.18275.12275.12275.12275.121.1经营收入903.121047.121047.12539.18539.18275.12275.12275.12275.121.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出2929.90313.08341.34343.18159.04161.0964.4064.4064.4064.402.1固定资产投资2929.902.2流动资金26.322.3经营成本25.2525.2525.2525.2525.2525.2525.2525.2525.252.4销售税金及附加48.7756.5456.5429.1229.1214.8614.8614.8614.862.5所得税212.75259.55261.40104.67106.7324.3024.3024.3024.303净现金流量-2929.90590.04705.78703.94380.14378.09210.72210.72210.72210.724累计净现金流量-2929.90-2339.86-1634.07-930.14-549.99-171.9038.82249.54460.27670.995所得税前净现金流量-2929.90802.79965.33965.33484.82484.82235.02235.02235.02235.026所得税前累计净现金流量-2929.90-2127.11-1161.78-196.45288.37773.191008.211243.221478.241713.2650 全部投资现金流量表（续表）（单位：万元）序号年份项目经营期111213141516171819201现金流入275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12433.031.1经营收入275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.12275.121.2回收固定资产余值131.591.3回收流动资金26.322现金流出64.4072.6072.6072.6072.6072.6072.6072.6072.6072.602.1固定资产投资2.2流动资金2.3经营成本25.2522.8222.8222.8222.8222.8222.8222.8222.8222.822.4销售税金及附加14.8614.8614.8614.8614.8614.8614.8614.8614.8614.862.5所得税24.3034.9334.9334.9334.9334.9334.9334.9334.9334.933净现金流量210.72202.52202.52202.52202.52202.52202.52202.52202.52360.434累计净现金流量881.711084.231286.741489.261691.781894.292096.812299.322501.842862.265所得税前净现金流量235.02237.45237.45237.45237.45237.45237.45237.45237.45395.366所得税前累计净现金流量1948.282185.732423.182660.622898.073135.523372.973610.413847.864243.22附表十资金来源与运用表50 （单位：万元）序号年份项目建设期经营期123456789101资金来源2929.90832.40947.90953.50478.59484.82235.02235.02235.02235.021.1利润总额644.68786.51792.11317.20323.4273.6273.6273.6273.621.2折旧费131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.591.3摊销费29.8029.8029.8029.8029.8029.8029.8029.8029.801.4长期借款411.201.5流动资金借款1.6自有资金2518.7026.321.7回收固定资产余额1.8回收流动资金2资金运用2929.90339.06359.55361.40215.87106.7324.3024.3024.3024.302.1固定资产投资2918.702.2建设期利息11.202.3流动资金26.322.4所得税212.75259.55261.40104.67106.7324.3024.3024.3024.302.5应付利润2.6长期借款本金偿还100100100111.202.7流动资金借款本金偿还3盈余资金493.33588.36592.11262.72378.09210.72210.72210.72210.724累计盈余资金493.331081.691673.801936.522314.612525.332736.052946.783157.50资金来源与运用表(续表)（单位：万元）50 序号年份项目经营期111213141516171819201资金来源235.02237.45237.45237.45237.45237.45237.45237.45237.45395.361.1利润总额73.62105.85105.85105.85105.85105.85105.85105.85105.85105.851.2折旧费131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.59131.591.3摊销费29.801.4长期借款1.5流动资金借款1.6自有资金1.7回收固定资产余额131.591.8回收流动资金26.322资金运用24.3034.9334.9334.9334.9334.9334.9334.9334.9334.932.1固定资产投资2.2建设期利息2.3流动资金2.4所得税24.3034.9334.9334.9334.9334.9334.9334.9334.9334.932.5应付利润2.6长期借款本金偿还2.7流动资金借款本金偿还3盈余资金210.72202.52202.52202.52202.52202.52202.52202.52202.52360.434累计盈余资金3368.223570.743773.253975.774178.284380.804583.324785.834988.355348.7750'