花园项目可行性研究报告 25页

'**花园项目一、项目背景1、项目名称：**花园居住小区（现名）2、可行性研究报告的编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《A市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》3、项目概况1）地块位置：《**花园》基地东起虹桥路，南至前进路，西至鹿城路、北至香榭水岸项目南侧，围合区内土地面积约55212平方米，该地块属昆山市A类地段，规划分三期开发建设，以地块东西中轴以西地块开发建设的一期总面积88000㎡，已于2013年8月交房。二期总面积49114㎡，已于2014年9月开工，现正在建造中。25 2）建设规模与目标《**花园三期》：土地面积：25.63亩（17086.50平方米）容积率：2.4开发周期：2015年11月至2017年10月土地价格：1812781.87/亩（昆山市国有土地使用权挂牌出让起价）建筑面积：33690㎡3）周围环境与设施（1）**花园拥有昆山城西最核心的优质配套资源，是城西中环内唯一既能享受生态，又享有繁华商业的区域。目前周边3-5分钟路程内拥有世界500强的欧尚购物中心、超华商贸城、明鑫凯迪城、华东海鲜城等繁华商业配套。此外，项目距家乐福超市、百盛百货以及沃尔玛等大型购物广场也只要6-10分钟的车程，生活配套极为便利。（2）**的交通配套立体完善，**南侧的前进路是昆山东西城市是昆山第一市政大道，连接的是市政府和玉山镇政府；同时，前进路是昆山第一金融大道，汇集着各大银行总行分行以及保险、证券公司等相关金融机构；前进路也是昆山第一行政生活大道，拥有大型购物中心，五星级酒店、市级医院、城市公园以及众多行政办公窗口……25 前进路是昆山名副其实的中轴线，它串联着城东、城中、城西三大版块，沿着前进西路，正在进行一场造城运动，所有的生活配套都随着前进西路的发展搬到了城西，城西拥有最好的基础路网和轨道交通、最好的生活配套、最好的教育医疗配套。因此，**作为前进路第一排的住宅，便意味着可以轻松享有最完善的配套。**西侧紧邻昆山中环线城西出入口，昆山中环线预计投资120亿，预计2014年底建成通车，昆山由此迈入立体快速交通时代。中环快速化改造工程的落成将形成昆山中心城区对外辐射的快速路网体系，奠定昆山城市发展框架。对于缓解昆山城区交通压力，完善城市综合交通体系，实现城市各组团间的快速联系，推动中心城区空间合理布局和优化发展，具有十分重要的意义。届时，中环高架将成为连接昆山市区与东、西、南、北各区的交通大动脉，便捷的交通让“工作在别处，居住在城西”不再是梦想，可以预见，对城西自然、生态居住环境向往的其他区域的客户，将因为交通的便利而更多地选择到城西居住，对**而言，与中环线入口仅1分钟车程，可以享受快速便捷的交通，也因此将成为置业城西的首选。此外，规划中的昆山轨道交通1号线也是**备受瞩目的重要交通配套。规划中的昆山轨道交通1号线，沿前进路东西贯穿核心区，在核心区内共设置6个站点，由西向东分别为江浦路站、白马泾路站、玉山广场站、珠江路站、长江路站、青阳中路站。预计工程投资240亿，未来将连接苏州3号线和上海11号线，将实现沪苏轻轨无缝对接，而**临近规划中的江浦路站，既可享受地铁带来的便利性，又避免了站点周边人潮的干扰，还享受比其他楼盘更大的增值空间。（2）**花园所属的城西板块是昆山生态、文化居住区，因为**周边公园配套及文化、体育配套丰富：25 距离项目只有6-8分钟车程的3150亩华东最大的城市森林公园。昆山市政府本着“以人为本，先创环境，后建城市”的原则，根据昆山市城市总体规划，为了早日将昆山建设成为现代化的中等城市，进一步加快昆山西部开发，兴建的城市生态森林公园。昆山森林公园内精心布置了跑马场、原生态森林、珍禽观赏区、鹿苑、情侣滩、百花园、高级休闲会所等十多处情趣各异的公园景点，并在园内建造了50万平方米的中心湖泊，栽种了100多种花草树木，移植了250万多株珍贵树木，整个生态森林公园宛如一个巨大的天然氧吧。森林公园以城市绿地系统规划为依据，充分尊重公园的功能和市民活动的需要，结合气候、土壤、地形等特点，以生态为原则，以生物的多样性为特点进行构思。还原自然的壮丽美景及休闲设施配套，在提供芬多精的同时，为人们提供了假日休闲的好去处。此外，占地面积850亩的亭林公园也紧邻**花园，亭林园是昆山文化传承和创新发展的见证，步行可达的距离，使得**花园的业主可以随时至亭林公园休憩，在郁郁葱葱中，体悟昆山文化的历史气息。文体，让城市更美好。在文化体育配套方面，**花园距昆山市体育中心仅5分钟车程，昆山市体育中心由昆山市政府重点打造，并由上海建筑设计研究院设计，形成似“水中琼花”，体育场似“天上彩虹”的总体布局。整个体育中心地块规划与城市设计由海南雅克设计机构精心设计，充分体现了昆山市“两个率先”的发展态势，形态富有时代气息，充分体现“体育公园”式的国际化标准理念。其中昆山新体育馆占地近百亩，总建筑面积27680㎡，建筑高度38m25 ，内场设一个40m×70m的比赛大厅和一个20m×80m的训练馆，可容纳观众近6000人，为多功能、综合性、节能型、现代化室内馆，除可举办国际国内单项体育比赛外，还能开展大型综合文艺演出、群众性集会、文化娱乐、全民健身和商贸展览等活动。未来昆山体育中心将建成集休闲、健身中心、高尚生活领地于一体的体育公园。同时与之相邻的昆山文化艺术中心也是由中国建筑设计研究所国内著名建筑大师崔恺担纲设计，地上4层、底下3层，整个建筑选取昆曲和并蒂莲作为母体，沿水体曲线布置具有水乡的“神韵”。整体建筑包含大剧院和会议中心、影视中心、配套车库，是集文化交流、会议、展览、休闲、娱乐等多功能为一体的综合性文化建筑。昆山大剧院为昆山文化艺术中心主体建筑之一，内部设有大剧场、多功能厅、高档贵宾厅、会议厅、新闻发布厅。同时配有VIP化妆间、普通化妆间、排练厅、贵宾接待室等多项服务设施，可满足国内外大型文艺演出、音乐会、会议等各种文化需求。大剧场观众席共设有软席座椅，保证观众宽松舒适的欣赏空间及良好的视听效果。能充分满足音乐剧、芭蕾舞剧、歌剧、话剧、交响乐、戏曲及综艺汇演等演出需求，此外也可满足企业新闻发布会、各类活动秀等需求。2013年1月，由北京市保利剧院管理有限公司接洽管理的昆山文化艺术中心正式开业，为昆山和周边地区居民提供理想的文化精神家园。精彩纷呈、提升文化品位的歌舞剧表演、钢琴表演等等，让人身在昆山也能欣赏到国际水准的艺术演出，如此呈现高雅艺术的殿堂，成为**良好的文化配套。25 （3）**花园周边配置优秀的教育资源。在幼儿园方面，**花园北侧紧邻的昆山鹿城幼儿园成为**最便利的教育配套，步行3分钟可达到，成为名符其实的家门口的学校；**小学属于昆山培本实验学校西校区。昆山培本实验学校创办于清光绪三十一（1905）年，至今已有一百多年的历史，从九十年代起学校先后被评为“全国体育传统项目先进学校”、“全国群众体育先进学校”、“全国体育卫生先进单位”、“江苏省实施素质教育先进学校”、“苏州市文明单位”和“苏州市德育先进学校”等。2011年，培本实验小学在高新区西部再安一个“家”———西校区。学校设计规模为12轨72班，目前，第一期工程6轨36班（占地面积38038平方米、建筑面积23620平方米，教育设施均按省一类标准配备，投资资金约1亿元）已完成。两校区实行教师统一调配，教学统一进度，管理统一要求，教育资源一体化共享，教育责任一体化共担，实现了优质资源的无缝对接。西校区的开办，可以让更多人享受到优质的教育，将优质“品牌”教育资源———培本实小向西辐射，带动玉山镇西部地区的教育发展，也让**的业主子女得以享受优质的教育。25 **中学学区归属为娄江实验学校，学校创建于2010年9月，以昆山母亲河命名，是一所全新的九年制公办学校，紧邻昆山市体育中心，占地8.2万多平方米，总建筑面积为5.4万多平方米，总投资1.95亿元，是目前昆山市为数不多的江苏省重点示范学校。娄江实验学校以优秀师资为办学依托，以精细化管理为办学支撑，以现代化教学设施为办学保障，致力于筑就昆山软硬件设施最好的学校。校园设计布局合理，建筑风格独特新颖，既承接江南园林的典雅，又具备现代建筑风格，无处不渗透浓郁的文化气息。从举办法制安全教育到全面承担昆山市音乐学科培训活动，再到成为“昆曲回故乡”高雅艺术进学校的第一站，娄江实验学校除在传道授业方面有突出表现之外，致力于下一代人文素养的全方位培育。此外，**东面近邻昆山市玉峰实验小学，西南靠近昆山市第一中学。昆山市玉峰实验学校，全国首家新教育实验挂牌学校，坐落于“百里平畴，一峰独秀”的玉峰山下，校园环境优美，布局合理，设施先进，创建于2001年，2011年1月转制为公办学校，2013年7月转成教育局直属公办小学。学校先后获得全国新教育实验先进学校、江苏省绿化达标先进单位等称号。昆山市第一中学培养了许多闻名于海内外的专家、学者，如世界著名电脑科学家王安博士，国际著名音乐家丁善德教授，联合国副秘书长金永健先生等。早在1926年就建立了中共昆山独立支部，在各个革命历史时期造就了一大批革命骨干学校占地180多亩。2000年办学规模：教职员工共168名，高中部办班25个，初中部办班13个，在职教师126名，其中大学本科87名，占69%；专科35%。目前已经获得昆山市文明单位、昆山市教育系统先进基层党组织、江苏省德育先进学校、全国中学文学社团先进单位等称号。环绕社区的诸多教育配套，赋予了区域更多的人文气息，也凸显了**周边区域内的人文价值。自2011年**花园一、二期开盘销售至今，城西的商业发展可谓日新月异，尤其是城市中环线两侧，商业配套的发展尤为迅速。2013年，位于昆山25 市朝阳西路以南、江浦路（339省道）以西，昆山粮油市场对面，总建筑面积达21万㎡的昆山市重点服务业项目——万家汇商贸城盛大开幕；位于前进路南侧、江浦路东侧交汇处、由一醉集团投资4.5亿兴建的集大型会展、住宿、餐饮、娱乐、休闲为一体的五星级国际酒店——昆山皇冠国际会展酒店开业；备受市场期待的华润国际社区所配套约20万㎡商业启动在即。此外，规划中位于马鞍山路北侧、江浦路东侧，总建筑面积22万㎡、计划总投资20.9亿的昆山西部医疗中心也为城西的配套带来全方位的提升，极大地提升了**的居住价值。※昆山万家汇商贸城万家汇商贸城占地8万方，总建筑面积21万方，坐拥朝阳西路商圈主轴，传承朝阳西路天赋商脉，客源核心。项目位于朝阳西路以南、江浦路以西，毗邻粮油市场、柏庐市场，万家汇商贸城与两市场相辅相成、融为一体。作为昆山市重点服务业项目，万家汇商贸城由政府强力主导，整合苏南小商品市场，陆杨市场，朝阳路机电五金一条街等，彻底摈弃老市场的脏乱差现状，打造全新的商业模式，集超市、商场、市场三位于一体，构筑一个高档商场业态、批发市场的经营模式、超市功能服务的黄金市场，业态涵盖小商品、副食品、五金机电、餐饮娱乐等，融合吃、喝、玩、乐、购五大主流业态为一体，携多重业态之精华，构筑昆山城西商业新旗舰。※昆山市皇冠会展酒店25 由一醉集团投资兴建，国际知名品牌设计公司设计，是一家集大型会展、住宿、餐饮、娱乐、休闲为一体的五星级国际酒店，是昆山市各类大中型会议、大型展览、商务办公的接待中心。酒店位于昆山前进西路与江浦路交叉口，交通十分便利，是一座综合性酒店建筑群，酒店由29层的主楼和19层的副楼两栋构成，主楼高119米，总建筑面积14.5万平方米。酒店8至29层拥有充满现代气息的客房共700间（套）；1至7楼拥有3600平米的会展中心，可容纳3000人的大型会议，6个600-1380平米不同规格的宴会厅；拥有大小会议室40间，可满足20-500人不同的会议需求和高档宴会；拥有80间风格迥异的豪华中餐包厢、110间顶级豪华KTV、大型健身中心、室内游泳池、网球中心、酒吧、SPA中心等配套娱乐设施。酒店设有商务秘书服务、代客订票、会展服务、婚礼服务等专业服务。一醉酒店将提升片区的商业高档属性，为**提供了高端的配套。※昆山西部医疗中心昆山西部医疗中心规划位于马鞍山路北侧、江浦路东侧，占地面积约200亩。总投资20.9483亿元，建设大型综合医院，项目占地面积131418平方米，总建筑面积220273平方米，建设内容有4F的门诊、急诊楼1栋；5F的医技楼1栋；2F的会议中心1栋；2F后勤服务楼1栋；13层的科研综合楼1栋（远东置业大厦改建）；10F的住院部大楼1栋；7F的住院部大楼1栋。25 据了解，昆山西部医疗中心的设计理念为中央公园式体验的医·药·MALL。在感官体验上，诠释公园般的情景，自然，生态。在长远意义上，体现纽约中央公园般的意义，带动周边共同发展，实现土地价值最大化利用。设计中柔化医院和商业两个不同功能区域之间的界限，在心理上消除人对医院的恐惧、隔阂感；自然的过渡使不同功能区块间产生互动，相互带动、共同发展。三级甲等医院（简称“三甲医院”），在中国是国家特殊医院以外的最高等级的医院。是中国内地对医院实行“三级六等”的划分等级中最高的一级。三级医院：（病床数在501张以上）是向几个地区提供高水平专科性医疗卫生服务和执行高等教育、科研任务的区域性以上的医院。目前昆山知名的昆山市第一人民医院，到2011年12月才被确认为三级乙等综合医院，医院的一院三区，总占地面积120亩，建筑面积16.9万平方米，设置床位1500张。本部院区位于市中心，占地面积50亩，建筑面积5.6万平方米。未来的西部医疗中心，相当于4个人民医院本部，将成为昆山最大的医疗中心，极大地提升了城西的医疗配套。4、项目SWOT分析优势及机会(1)本项目地处昆山市最具发展潜力、生活舒适性最佳的地段，区域内新建的公共配套设施优质、齐全，与市民健康和时尚高端的生态系统相互搭配，已成为最佳的居住区域。(2)随着近几年来昆山经济的高速发展，对于城西片区的经济外向型拓展，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。(3)25 项目所在的区域价值被市场所认可，从之前的北侧香榭水岸项目、鱼尾狮、阿里山的成功开发，到如今**花园、华润昆玉九里、长顺滨江皇冠等高档住宅的开工建设、推广及销售，城西已经成为昆山高端客户心目中理想的居住地，区域的房地产定位得到了极大的提升。(4)周边日趋成熟的居住配套及城西中心商业氛围的逐步形成，在提供完善生活配套的同时，也为本项目后续的商铺价格奠定了一定的基础。(5)新昆山人的刚需、首次改善，以及及具有昆山本地户口居民的改善型购房需求提升，区域内的购买力相对较高，对本项目的资金流压力有一定的缓解作用。(6)本项目以毛地出让，起价180万元/亩，使得取得本项目地块的前期资金较少。(7)项目规划定位为昆山市城西标志性高层住宅小区，与周边的高端项目为临，共同打造中环区域生态富人区，同时我公司在多市开发高层住宅的数十年经验可以为之借鉴。(8)我公司与昆山市的政府及建设主管部门有着良好的联系，协助本项目地块在一期建设时完成拆迁，有利于我公司今后在当地的发展。(9)苏州易亚物业管理公司列在昆山市物业行业先列，且该项目一期已交房，易亚物业已进驻提供服务，良好的物业管理对项目也起到了一定的优势互补。劣势及威胁(10)市政配套设施标准不断提升，标准的不确定性，使得成本的测算具有一定的不确定性。(11)规划中设计定位，随着时间政策加强，规划能否通过，具有一定的不可确定性。25 (12)高层高档居住小区，地下停车面积不断增大，电梯的运行和室内外装饰装修、景观绿化维护等，使得标准物业管理费难以承受，将给今后售后服务带来一定的负面影响。(13)一路之隔的华润国际社区，作为央企华润集团旗下的综合体项目，其强大的品牌号召力及覆盖性的广告推广对本项目后续的销售产生一定的影响。一、市场分析1昆山市概况昆山地处长江三角洲经济核心圈，位于江苏省东南部，处上海与苏州市区之间；北至东北与常熟、太仓两市相连，东与上海嘉定、青浦两区交界，西与苏州工业园区及吴中区接壤，南部水乡古镇周庄与浙江相通。目前是江苏省3个试点省直管县（市）之一，行政区划仍属苏州，干部管理、统计口径等仍由苏州市统筹。东西最大直线距离33公里，南北48公里，总面积927.68平方公里，其中水域面积占23.1%。常住人口164.6万，其中户籍人口71万，有1个国家级经济技术开发区、1个国家级综合保税区、1个国家级高新区、2个省级开发区和10个镇。  昆山历史悠久，人文荟萃。这里是联合国“人类口述与非物质遗产代表作”、拥有“百戏之祖”之称的昆曲发源地，千年古镇周庄被誉为“中国第一水乡”，阳澄湖大闸蟹享誉海内外。古代数学家祖冲之曾在此担任过县令，大思想家顾炎武、文学家归有光、教育家朱柏庐、电脑大王王安，以及航天英雄费俊龙等也都是昆山人。25 在传统文化与现代文明的融合中，昆山充满着生机和活力。先后荣获最佳中国魅力城市、国家卫生城市、国家环保模范城市、国家园林城市、国家生态市和“联合国人居奖”。改革开放30多年来，昆山GDP年均增长23.5%，财政收入年均增长25.4%，综合实力连续多年位居全国百强县市首位，成为全国改革开放18个典型地区之一。昆山，以全国万分之一的土地，万分之五的人口，集聚了占全国千分之十六的到账外资，实现了占全国千分之二十八的进出口，创造了占全国千分之五的GDP。2012年，昆山全市地区生产总值达到2725.32亿元，按现价计算，比上年增长12.0%。产业结构不断优化，二、三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年实现第一产业增加值24.46亿元，增长10.3%；第二产业增加值1631.25亿元，增长8.0%；第三产业增加值1069.61亿元，增长18.8%，服务业增加值占地区生产总值比重达到39.2%，比上年提高2.2个百分点。按常住人口计算的人均地区生产总值达16.53万元（按现行汇率折2.62万美元）。财政收入总量增长质量提升，2012年全年实现全口径财政收入572.70亿元，其中公共财政预算收入220.28亿元，比上年增长10.0%，税收占比达86.2%。11个区镇中8个区镇公共财政预算收入超10亿元。全市财政收入总量、增量、质量在全省县级市中继续位居前列。连续四年在福布斯中国大陆最佳县级城市排名中位列第一，连续八年获得中国中小城市综合实力百强县市第一。昆山投资环境良好。昆山东面毗邻上海，经济极其发达，在吸引外资、台资方面取得了令人瞩目的成果，尤其以吸引台资为主。自1990年10月昆山首家台资企业顺昌纺织有限公司成立以来，截至25 2013年4月底，4264家台资企业先后落地昆山。大部分台资企业在二次投资地的选择中仍首选昆山，纷纷在原投资基础上进行了增资。截至2012年底，昆山累计增资项目达2012个，业已吸引500多亿美元台资。良好的投资环境，使得昆山实现台湾电电公会“大陆综合实力极力推荐城市”四连冠。随着经济的不断增涨，外来移民也逐年递增，已成为名符其实的新移民城市，长驻昆山经商、工作的台湾人众多，故当地有“小台北”的外号。大量台资的涌入也带动了周边产业的发展，据统计，常驻昆山的台籍人士已超过10万人，台商及其家属构成了一个超出平均水准的高消费人群，直接带动了昆山的消费水平和房地产的购买力。商业的发展和城市化进程的加快也带动了昆山房地产市场的发展，万科、华润、世茂、绿地、绿城、中航等大型房产开发公司纷纷涌入。2012年，全年商品房销售面积321.59万平方米，其中住宅销售269.10万平方米，分别比上年增长26.9%和30.5%；商品房销售额253.93亿元，其中住宅销售202.93亿元，分别增长16.2%和15.7%。（摘自《2012年昆山市国民经济和社会发展统计公报》）城市经济的发展带动了城市空间的拓展和人口分布的变化。由于经济的快速发展，原有的人民路和亭林路商圈已无法满足商业发展的需要，大润发、卜蜂莲花、乐购、沃尔玛、欧尚、易买得、家乐福、百盛、麦德隆、农工商、红星美凯隆、好家居等大超市纷纷进驻，逐步形成了多个新兴商圈。同时原有的商业中心也继续发展成为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性中心商业区。昆山生态环境优良。全市耕地70.5万亩，园地1.65万亩，林地25 1.7万亩，全市绿地覆盖率达56％；全境河流总长1056.32公里，其中主要干支河流62条，长457.51公里；湖泊41个，水面10余万亩，座有著名的阳澄湖水禽湿地保护区。交通通信便捷。航空：距苏南硕放国际机场40公里，约40分钟车程，距上海虹桥国际机场42公里，约50分钟车程；港口：距苏州港太仓港区25公里、距上海港60公里，货物经区内水道运达以上各港口可直接出口；铁路：京沪线在昆山设有一等客货运输综合站，宁城际高速铁路在昆山境内设有昆山南站、阳澄潮站、花桥站；京沪高速铁路也设站于昆山南区；公路：沪宁高速、苏州绕城高速、苏沪高速、苏昆太高速、常昆高速、312国道等穿过境内；城区内高架环线快速路已全面建成；水运：据上海港60公里、太沧港20公里，区内支流可直达该港口；通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。2昆山市房地产住宅市场分析昆山市房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段：1988年至1993年为第一阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段，统代建行为逐步消失，商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“25 两点一线”旧城改造及多条交通疏纽建成，各类商业、住宅配套设施完善；城东夏家湾改造，世茂东一号的成片开发，城西前进路拓宽改造及两侧众多如中茵世贸广场、超华等大型商业，住宅楼盘兴建，掀起了城市建设新一轮高潮。随着城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。到目前为止，昆山市房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。居民住房质量显着改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。二0一二年，昆山市房地产业主要特征表现在以下几个方面：表现之一：投资增幅大。房地产开发投资完成47亿元，投资增幅达16.2%,占全市建设系统投资45%，占全市固定资产投资10.1%。表现之二：市场供销两旺。全年建成量为45700套，全年成交量达到41300套，同比2011年涨幅达到了51%，成为近三年来的最高峰。表现之三：房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨12%，净增600元/㎡左右。表现之四：交易市场持续升温。而从区域上看，城西2012年总成交量6242套，同比增长了137%；城南总成交量6212套，同比增长97%；城北总成交量6054套，同比增长57%；花桥总成交6237套，同比增长61%。此外，延续2011年态势，城东区域以7236套的成绩再次夺得区域榜成交量冠军。表现之五：拉动经济效果显着。房地产业增加值占全市GDP增加值15.3%，带动相关产业产值26.13亿元，带动社会商品销售338.1025 亿元；房地产营业税收达4051亿元。对今后市场的预测：——从宏观经济来看世界整体经济还在缓慢复苏中，美国、日本、欧洲、巴西、土耳其等国家都采取一种货币贬值的态度，这种全球量化宽松的货币政策使得热线不断地涌入到国内，逐步推升国内房地产投资。——从国家政策来看持续数年的房地产调控政策已经见底，近期闭幕的十八届三中全会并没有加大对房地产的调控力度，而是出台了一系列的长效机制，将房地产的问题交由市场来解决，房地产的健康发展将改变客户的观望心态，使市场逐步释放出购买力。新一届政府强力推行的新型城镇化将带来新一轮的农民进城，城镇化需要巨量的资金作为支撑，这些资金将被用于城市基础设施、保障房建设，以及医疗、教育、养老等公共服务支出，面对城镇化新增的巨量公共投入，地方政府的可用财力增长能力却相对有限，导致地方政府不得不依赖土地出让金，土地财政短期内不可能改变。——从购房能力看25 伴随着昆山经济的快速增长，昆山城镇居民可支配收入逐年增多。2012年，受工资水平稳步提高、政府大幅上调企业离退休人员基本养老金、最低生活保障金标准等拉动，居民收入水平再上新台阶。全市在岗职工平均工资53461元，比上年增长14.4%；城镇居民人均可支配收入39740元，增长12.9%，其中中位数为34047元；农村居民人均纯收入23186元，增长14.7%，中位数为20495元。年末城乡居民按户籍人口计算人均储蓄余额（本外币）10.76万元，比上年末增长13.1%。（摘自《2012年昆山市国民经济和社会发展统计公报》）持续增长的收入水平，使得人们有能力进行住宅的改善升级。——从投资角度看由于股市长期低迷，尽管银行多次上调贷款政策，中央及地方政府也相继出台政策对房地产进行调控，但鉴于房地产业的保值、增值功能显着及投资渠道的缺乏，房地产投资需求依然强劲。加上消费能力提升，改善型住房需加大，新昆山人购房刺激了市场的需求。——从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。据调查，65%以上购房户均为子女婚房，房改房。——从需求关系看根据城市总体规划，城市建城区面积将由30万平方公里发展到57.22万平方公里，城市人口由76万人增加到20025 万人。在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，昆山市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。3、主要竞争项目分析住宅小区详细情况如表：项目套数建筑面积（万㎡）平均单价（元/㎡）位置昆玉九里5372815000虹桥路/冠军路中大未来城4917.698500前进路/体育场路顺城滨江皇冠4968.711000虹桥路/前进路伯爵大地4317.279600马鞍山路/体育场路华润国际社区123415.29500前进路/鹿城路玉荷春天961.88500马鞍山路/凌家路同进君望21211000登云路/苇城路部分商业网点详细情况：项目总面积㎡单价万元/㎡位置时代中央社区280001.8-2.6前进西路/思常路凯迪城370001.8-2.7前进西路/虹桥路中茵世茂广场1000001.6-3.1前进西路/中山路超华世纪广场240001.6-2.8前进西路/白马泾路香榭水岸160002.3-2.9虹桥路/马鞍山路25 一、项目财务分析（一）拆迁成本分析本项目用地在2006年底已经拍买取得的毛地，无拆迁内容，并在2007年完成围圈及平整，一期已开发完成，拆迁成本忽略不计。（二）建筑成本分析本案宗地块三面临市政主通道，总占地82.2亩，容积率2.4，总地价：15618万元。建设规划方案为围合式高层建筑组成的高档住宅小区，一期为地块东西中轴西侧、沿前进西路、鹿城路的5#、6#、7#、10#及北侧的9#楼，共计8.8万㎡已建成交房；二期为地块东西中轴以东，沿前进西路3#、4#楼、北侧的8#楼及一期人防地下车库，总建筑面积4.9万㎡正在建造中。本次申报的三期立项范围为：东西中轴以西，沿虹桥路1#、2#楼，总建筑面积33690㎡，其中：地面建筑：地上建筑面积21340㎡（其中住宅建筑面积17170㎡，商铺建筑面积3800㎡，其他建筑面积370㎡），地下建筑面积12350㎡。各建筑体数据25 名称层数建筑面积户数1#楼：（-2）＋251717014（底商）＋2072#楼：（-2）＋313009（底商）人防地下室-26175265占地面积：7542㎡，高层均设计地下室，总户数23（底商）十207户。建设成本估算（一）工程前期费：1、城市基础设施配套费：33690㎡*200元/㎡=6738000元2、人防基金：配套建地下室4000元/㎡*6175/㎡=24700000元3、规划技术服务费：21340㎡*1.4元/㎡+12350㎡*2.2元/㎡=57046元4、墙改：33690㎡*8元/㎡=269520元5、散装水泥：33690㎡*2元/㎡=67380元6、白蚁防治费：33690㎡*2元/㎡=67380元7、质量监督费：33690㎡*2元/㎡=67380元8、施工图审查：33680㎡*1元/㎡=33690元9、防雷审查：33690㎡*1元/㎡=33690元10、消防审查：33690㎡*1.5元/㎡=50535元11、规划设计：33690㎡*16元/㎡=539040元25 12、建筑设计：33690㎡*35元/㎡=1179150元13、地质勘探：33690㎡*2.7元/㎡=90963元14、测量定位：35000元15、煤气增容：5000元/户*230户=1150000元16、供水配套工程费：240元/㎡*33690㎡=8085600元17、供配电增容工程：380元/㎡*33690㎡=12802200元小计：5596.66万元（二）工程成本1、桩基：33690㎡*136元/㎡=458.18万元2、基坑围护：12350㎡*260元/㎡=321.1万元2、地下室：6175㎡*2800元/㎡=1729万元（含水电）3、主体：21340㎡*2360元/㎡=5036.24万元（含水电）4、电梯：4部*27万元/部=108万元5、消防：33690㎡*88元/㎡=296.47万元6、智能化：33690㎡*20元/㎡=67.38万元7、门窗：33690÷6㎡*1600元/㎡=898.4（含各类门窗）8、外墙保温、装饰：12500㎡*185元/㎡＋2000㎡*680元/㎡=367.25万元9、公共部位装修：33690㎡*220元/㎡=741.18万元10、泛光：33690㎡*27元/㎡=90.96万11、室外水电气工程：33690㎡*60元/㎡=202.14万元12、小区景观、绿化、道路等工程：33690㎡*80=269.52万元13、监理费：33690㎡*20元/㎡=67.38万元25 14、质量检测费33690㎡*12元/㎡=40.42万元小计：10693.62万元总计：16290.28万元5920.51元/㎡（按地上面积27515㎡计算）（三）销售定价1、依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：高层住宅12000元/㎡商铺28000元/㎡2、销售收入：住宅：12000元/㎡*16654.9㎡=19985.88万元商铺：28000元/㎡*3686㎡=10320.8万元总计：30306.68万元（四）其它成本1、销售成本30306.68万元*4％=1212.27万元2、管理费用30306.68万元*2％=606.13万元3、不可预见费30306.68万元*3％=909.2万元小计：2727.6万元（五）经济分析25 1、总成本：前期成本+建安成本+其它成本=5596.66+10693.62+2727.6=19017.88万元汇算成美金为=915+1749+446=3110万美金2、毛利润：销售收入—总成本=30306.68-19017.88=11288.8万元汇算成美金为=4957-3110=1847万美金一、综合分析结论1、项目所在地块昆山市城西中心地带，交通发达，商业配套丰富，市政配套齐全，是住宅用地的首选。2、项目所在地紧邻著名城市森林公园、亭林公园，各类大型文体场馆，是生活、休闲、健身的理想居住地。3、项目所在地周边都是近几年开发建设的高档住宅楼盘，2014年以来，高档住宅均价已达到12000元/㎡左右，区域居住价值的高度认可，为本项目的销售奠定了良好的基础，且本项目一期已由本公司顺利的完成开发建设，而且销售良好。4、本项目经经济分析具有一定的利润空间，即使房价波动在10％以内，依然能为昆山市城市建设做出贡献，为居民提供高优质的居住条件，为昆山财政增加收入。因此，综观项目地域特征、市场形势、经济分析，都具有较大的开发需要、开发价值和开发的可行性。25 昆山**建设开发有限公司二0一五25'