老年养生营龙山度假营地建设项目可行性研究报告 83页

'“金隅”老年养生营龙山度假营地建设项目可行性研究报告北京中咨海外咨询有限公司北京绿维创景规划设计院2007年10月3 目录第1章总论1§1.1项目基地概况1§1.2本项目研究的程序与方法1§1.3本项目研究的依据2§1.4项目投资与财务预测2§1.5可行性研究结论与建议31.5.1项目的客观必要性和重要性31.5.2可行性研究结论与建议4第2章项目背景5§2.1旅游产业的发展背景6§2.2我国养老产业潜力可观8§2.3北京养老市场的特点9§2.4项目SWOT分析10第3章项目基地资源条件评价10§3.1项目基地核心资源分析11§3.2旅游资源评价11§3.3资源价值的提升11第4章项目理念与定位0§4.1养老产业整体开发思路04.1.1养老品牌发展模式04.1.2品牌发展的三个阶段0§4.2项目整体定位14.2.1项目主题定位14.2.2项目市场定位24.2.3项目功能定位24.2.4项目形象定位24.2.5项目目标定位3第5章建设项目安排4§5.1空间布局4§5.2项目产品策划55.2.1项目策划总体思路55.2.2产品系统结构55.2.3分区项目策划7第6章市场分析与预测15§6.1市场现状调查156.1.2在入住老年公寓意愿方面166.1.3在老年公寓设施服务需求方面19§6.2市场分析结论29§6.3客源市场拓展战略29第7章建设条件评价313 §7.1区位分析31§7.2交通和水电31§7.3管理基础31第8章工程工艺要求及方案选择33§8.1土木工程设计要求及设计要点33§8.2给排水工程34§8.3供水工程方案34§8.4消防工程方案34§8.5节能工程35§8.6项目实施进度安排评价36第9章环境影响评价37§9.1环境保护的必要性37§9.2项目拟采用的环境保护标准37§9.3治理环境的方案39§9.4环境影响评价结论39第10章组织管理、人力资源配置及安全消防40§10.1开发管理前提40§10.2工程建设管理40§10.3工程招标41§10.4项目管理结构42第11章项目总投资估算43§11.1投资估算与依据43§11.2项目总投资估算43§11.3资金筹措44第12章投资效益分析45§12.1收益估算45§12.2经营成本分析47§12.3项目财务分析48§12.4敏感性分析49第13章社会效益评价51§13.1社会影响分析51§13.2互适性分析51第14章风险分析和对策建议52§14.1市场风险与对策建议52§14.2经营风险与对策建议52§14.3员工队伍管理风险与对策建议53§14.4广告风险与对策建议54附录543 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第1章总论§1.1项目基地概况项目地坐落于昌平区十三陵朝凤庵村西坡，紧靠京通铁路，现有可建设面积40余亩，待征土地面积30亩，为北京金隅集团所属北京市家具公司绿化用地。项目地西北侧为绿化用地，山林资源较好，40亩建设用地现已开发为北家山庄度假村，以会议度假接待为主要经营内容。北家龙山度假是国家旅游局批准的二星饭店，是国务院、北京市定点会议单位。与著名旅游胜地明十三陵、九龙游乐园、蟒山森林公园毗邻。周边山峦环抱、苍松翠柏，环境幽雅清净，空气清新怡人是旅游、登山、休闲、养生的理想之地。度假村现有豪华套房、古色古香的庭院式客房及标准客房227个床位，还有可容纳300人的大会议厅，和十个中小型会议室，有可供300人同时就餐的大型餐厅和风格迥异的小餐厅。度假村还有经国家旅游局批准的北家龙山旅行社，可组团到全国各地旅游。§1.2本项目研究的程序与方法本公司受北京市家具公司委托，对龙山老年养生营项目进行可行性研究，并出具研究成果。委托协议签订后，由北京中咨海外咨询有限公司和北京绿维创景规划研究院有限公司组成龙山老年养生营项目专家工作组，编制了本报告。1、根据编制要求，工作组几次前往项目地进行实地调查，分别对市场、资源、社会、同业单位、项目涉及的相关机构等进行了调研，收集项目建设、运营等各方面所必需的信息资料和数据。2、在分析调查研究收集资料的基础上，根据市场发展状况，对项目进行的科学客观、发展创新的策划，并与北京市家具公司（以下简称公司或企业）进行多次沟通，对项目的建设规模、设计方案、场址方案、工程方案、环境保护方案、 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告组织机构设置方案、实施进度方案及项目投资与资金筹措方案等进行了可行性研究。1、在对多种方案论证比选优化后，提出推荐方案。2、对推荐方案进行环境评价、财务评价、社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险能力。3、有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行调整或重新设计。4、在项目负责人统筹协调下，各专业组分工编写《报告》，综合汇总，修改完善，形成《报告》初稿，与委托方进行认真评测后，修改完善，形成本正式《报告》。§1.3本项目研究的依据（一）《建设项目环境保护管理条例》（国家环境保护委员会、国家计委）（二）《风景名胜区建设管理规定》（国家建设部）（三）《北京市旅游业发展“十一五”计划》、《北京市旅游发展总体规划》（四）《龙山老年养生营项目策划方案》（五）国家计划委员会发布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（六）国家计划委员会、建设部发布的《建设项目，经济评价方法与参数》（第二版）（七）编制本报告的委托合同（八）其他相关依据资料及实地调查资料§1.4项目投资与财务预测1.4.1项目投资计划 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告1.4.2项目财务评价项目收益示意图1、静态评价指标体系：从2009年第一个经营期开始测算：10年平均投资利润率=10年平均利润总额/总投资*100%=11.03%2、动态评价指标体系：1）财务净现值（折现系数6%）税后净现值：￥2275.542）财务内部收益率所得税前内部收益率17.44%，税后内部收益率21.95%。3）动态投资回收期（含1年建设期）为8.69年。§1.5可行性研究结论与建议1.5.1项目的客观必要性和重要性1.5.1.1项目建设是适应加快旅游经济发展的需要旅游产业在国际上被称为“朝阳产业” “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告，经过20多年的发展，目前旅游业已经成为我国国民经济飞速发展的行业，也是具有明显国际竞争优势的产业之一。进入新世纪，中国旅游业发展迎来了更多的机遇：首先，旅游业被列为国民经济新的增长点之一，为旅游业的发展奠定了良好的基础；其次，各级地方政府都积极支持和重视旅游业的发展；最后，旅游市场规范化和法制化的进一步加强，将为旅游业的发展创造更好的综合环境。在21世纪，全球经济将进入一轮新的上升阶段，为旅游业的发展提供了极其广阔的市场空间。世界旅游组织预测，在未来几年内全球旅游业仍将保持较高的增长速度，我国旅游业也将呈现出“跨越式”发展的势头。到2010年，我国旅游入境人数将达6400-7100万人次，国际旅游外汇收入10000-10500亿元人民币；两项合计总产业值将达13000-14000亿元人民币，旅游总收入占GDP的比例将达8%届时，中国旅游业将成为世界旅游业的重要组成部分，并初步跻身世界旅游强国之列。1.5.1.2项目建设是推动北京市老年产业快速发展的需要项目建设对迎合了北京市老年产业这一朝阳产业快速发展的需要，具有重要的政治、经济和社会意义。项目设计丰富了北京市旅游产品结构，大大提高了老年人群的吸引力，为建设和谐社会做出切实的贡献。本项目有较好的投资回报率，可大幅提高公司的经济效益，项目建成以后，将增加直接就业人口160-180人，并可带动北京假日经济的发展。1.5.1.2金隅集团培育新的经济增长极的需要通过本项目将打造“金隅养生营”的品牌，创建养老度假的一个连锁机构的旗舰基地，通过本项目的探索，为金隅集团构建养老产业的连锁服务机构，构建系列服务基地，形成会员俱乐部的运作机制打下坚实的基础。依托于金隅集团雄厚的资金实力，以专业的服务设计、运营管理和风险控制能力，不断锤炼出色的企划和执行能力，致力于打造我国中老年养生度假服务的领先品牌，为特定中老年人群提供基于度假、养生和健康管理等集休闲度假层面和养生保健层面于一体的系统化服务，提出了“金隅养生营，健康加油站”的服务宣言，帮助服务的顾客逐步建立起健康的生活行为习惯和持续的自我健康管理能力，提升其幸福指数，将这项光荣而极富前景的事业做强、做大、做久。1.5.2可行性研究结论与建议通过本项目的建设必要性、建设方案、投资估算、经济效益、社会效益分析后，可以得出如下结论： “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告1、本项目建设符合国家的产业政策，是一项利国利民的集养生度假和休闲游乐于一体的旅游开发建设项目，意义重大、影响深远。2、项目具有较强的盈利能力和抗风险能力敏感度分析表序号不确定因素变动幅度税前收益率税前净现值敏感度系数1基准数据　21.95%￥3,303.7412营业收入增加10%27.97%￥4,794.271.69减少10%21.81%￥2,592.340.173经营成本增加10%26.28%￥3,418.890.51减少10%24.53%￥3,967.711.354投资总额增加10%25.45%￥3,712.230.72减少10%25.89%￥3,752.291.13通过敏感度分析，当收入下降、成本增加、投资增加三个不利因素在10%幅度内变动时，企业仍然能取得相当可观的效益，表明本项目盈利性较强，具有较高的抗风险能力，说明项目可行。第2章项目背景 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告§2.1旅游产业的发展背景2.1.1国内休闲市场的发展趋势近年来国内旅游发展迅速，主要呈以下特征：1）中国旅游业成为世界经济的重要组成部分，将成为世界旅游强国。2）中国旅游市场开始转型，旅游消费处于消费升级中，休闲旅游时代来临，休闲市场蕴涵巨大商机。3）国内旅游目的地的竞争是整个环境的竞争，竞争呈激烈化和有序化趋势。4）旅游向区域化发展，旅游形式呈多元化态势，向多层次发展。5）旅游资源开发将凸显科学规划的作用，强调特色开发和精品项目成为最终目标。6）旅游营销走向品牌化、网络化、立体化时代，人性化、个性化旅游成为主要的发展方向。7）旅游市场将呈现国际化、细分化，市场功能演变为体系化的垂直分工。8）行业投资、行业经营管理和商业运作模式将向集团化、渠道运作、资本运作等高级阶段运行。9）旅游产业结构合理化：产品结构、市场结构、旅游要素结构合理化，旅游合作规范化和区域机构合理化，旅游投资结构（国家、集体、私营、外商、个人）多元化和合理化。10）度假饭店从早期的针对国际入境游客、针对高端游客逐步转向国内新兴中产阶级。家庭游、散客自助游、自驾游的比例近年来有明显提升。这部分消费群体构成了中国度假饭店产业现实的市场基础。国内旅游市场的消费模式趋于成熟。国家旅游局公开数据显示，2006年，全国国内旅游人数为13.94亿人次，出游率达106.1%。其中城镇居民5.76亿人次；农村居民8.18亿人次，均比有较大增长。全国国内旅游人均出游花费446.9元。其中：城镇居民出游人均花费766.4元，农村居民出游人均花费221.9元。数据表明，旅游已经成为中国百姓生活消费函数中的常规因子。2.1.2“十五”期间至2020年北京市旅游业发展的前景 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告根据《北京市旅游发展总体规划》对2010年北京旅游发展前景的描述，根据北京市旅游局征求北京旅游业专家学者的意见和北京市相关委、办、局及几个郊区政府的意见，北京市近郊旅游和休闲度假产业的发展前景大体描绘如下：　　1、北京的城市建设将有一个极大的发展，许多城市标志性建筑物将陆续涌现，不断增加和改变着北京城市景观。北京的基础设施建设将在今后20年中产生飞跃式发展，地铁线路延长，地面轻轨和城郊铁路建成。北京市近郊旅游和休闲度假产业将有一个更加轻松、更加现代的发展环境。　　2、北京的郊区将成为本市居民和周边地区旅游度假者的旅游目的地，成为发展双休日旅游、黄金周旅游、带薪休假和疗养的重要基地，京郊还将成为连接周边热点旅游区点的重要通道。　　3、北京的旅游产品将更加丰富，观光旅游、会站旅游、度假旅游、文化旅游、娱乐旅游将成为北京旅游产品的五大支柱。另外，商务旅游、体育旅游、探险旅游、康体旅游、节庆旅游、修学旅游、购物旅游以及农业观光、工业观光、科技观光、教育观光等多种旅游形式将得到充分的发展，届时，国内外旅游者将在北京对旅游产品有更多的选择性。这其中，近郊旅游和休闲度假将越来越受重视。　　4、北京将作为科教文化中心，更加充满知识与趣味氛围。尤其民俗文化因其特色鲜明而得到更加重视和充分开发，茶馆、会馆、民间文艺、特色小吃、京剧话剧以及来自全国各地不同民族的民俗活动，都将在北京全面开花，使北京成为国际知名的文化大都市。　　5、到2020年，旅游产业将成为一个非常成熟的产业，不仅有稳定的市场，而且在国内外享有很高的知名度，很多产品将成为世界产品，北京将成为世界最主要的旅游目的地和国际会议中心，北京旅游文化节也将成为享誉世界的国际节日。旅游业的产业配套将走向市场化，产业各要素得以充分的发展。旅游者在北京将享受更加方便的出入和咨询，享受充满知识、充满信息、充满文化的旅游活动。　　6、 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告旅游业无疑将成为北京经济的支柱型产业，将对国家和地方做出较大的贡献，北京因此成为国际国内知名的文化型消费城市，人民生活水平、生活质量将得到极大提高，整个社会更加稳定，经济更加繁荣，文化更加丰富多彩，并因此跻身于国际大都市和国际旅游强市的行列。§2.2我国养老产业潜力可观目前我国老年人口比例达到11%，数量超过1.3亿。随着新中国成立后50年代出生高峰的人口即将进入老年，我国的人口老龄化速度将进入发展时期。预计到2015年我国老年人总数将突破2亿人，2027年超过3亿人，2044年将达到4亿人。在未来的近半个世纪中，我国老年人口将一直呈迅速增长的发展趋势。庞大的老年人群问题，以及未来数十年不断增长的趋势，决定了老年人消费群体将支撑起一个庞大的老龄产业市场。中国老龄科学研究中心的数据显示，城市的老年人中有42.8%的人拥有存款。目前每年老年人的离退休金、再就业收入、亲朋好友的资助可达3000至4000亿元。不容忽视而又无法统计的是子女对老年人的扶助与赡养的支出，在中国“孝道”的民族性格中，子女为的支出将极大的加强老年消费群体的购买能力。而年消费群体的消费能力将使得老龄产业成为未来国民经济各行各业中有较大影响的消费市场之一。巨大的消费群体、较强的消费能力决定了老龄产业市场的潜力，而需求与供给的相对关系，则决定了产业市场是否会成为一个令人兴奋、充满机会的市场，而目前国内老年消费群体的整体需求存在巨大的缺口。根据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年需求为6000亿元，2010年将达到1万亿，而目前我国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，供需之间存在巨大商机。在需求与购买力方面，当前的国内的老龄产业已经具备了相当充分的条件。尤其是55岁以上、七十岁以下的新老年人，他们的消费观念已经不同于传统老年人，他们在美容、穿着打扮、营养食品、健身娱乐、旅游观光等方面，同样有着强烈的消费兴趣，他们的精神文化消费意识强，是推动今后老年市场发展的主要力量。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告随着人们生活水平的提高，一些老人自己或子女具备了一定的经济能力和异地养老的消费能力。老年人的可自由支配收入不断增加，老年人离退休在家，有固定的收入，没有抚养子女的经济负担，而且子女还经常会给老人一些经济上的补贴。当老年人的物质生活得到保障、精神生活需求快速提高的时候，旅游便自然而然地成为重要的消费手段，这在城市居民中表现尤其显著。各项医疗条件的完备，使人们比过去更加健康，平均寿命也不断增长，也可使老年旅游者消除后顾之忧。再加上各地养老机构的数量及规模，服务水平、设施都有了显著的增加和改善 。晚辈的大力支持和养老保险制度普遍实行使实现旅游养老成为了现实。很显然，目前国内的老年人，从人口数量、消费能力、需求与供给之间的缺口以及老年人的消费观念上，从老龄产业市场获得巨大发展的机会已然到来。§2.3北京养老市场的特点2.3.1北京“空巢老人家庭”已占全市家庭总数比例的1/3空巢家庭是指子女不在身边的老人家庭。随着计划生育政策的深入，家庭结构向“四、二、一”（即一对夫妇赡养四位老人、一个孩子）方向发展，加上住房条件改善，老年人与子女分住的增多，使得家庭规模日趋小型化。加之子女工作压力大、闲暇时间少，外出经商、留学人员增加，使空巢家庭大量出现，因而要求社会提供全方位的养老设施和活动设施等养老服务的需求十分迫切。2.3.2现有养老设施在数量和类型上还无法满足老年人的需要根据调查，当前本市60岁以上老年人有入住养老设施愿望的约有10.4万人；50至59岁人群中，表示现在入住养老设施的为2.1万人，表示将来入住养老设施的为22.3万人。2.3.3“异地养老”具有较大市场需求潜力据预测，到2050年北京市老年人口将超过650万人，占到总人口的比重超过30%。北京市老龄委办公室的一项调查显示：21.3%的老年人表示愿意“异地养老”。一份关于“养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000元以上的人群中，过半数愿意购买“养老型”住宅。其中，9．9万被访者希望购买郊区或周边城市的“养老型”房产。2.3.4旅游度假养老趋热关于老年人休闲生活方式的调研显示：参与各种休闲活动有70.21%的老年人是为了锻炼身体，有53.9%的老年人是从事户外运动，休闲为了是学习，并提高自己的老年人占了48.23%，从这些数据中可以看出，老年人是对自己的身体健康是非常关注的，他们从事的很多活动都与身体健康有关。而且同时愈加重视其精神生活的富足。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告§2.4项目SWOT分析S优势（Strength）W劣势（Weakness）1．地处北京近郊，紧邻十三陵旅游热点景区，周边具备丰富的旅游资源，生态环境优雅；2．北京德胜门约40公里，交通较极为便利。3．项目地处于温泉带上，可有效利用温泉资源，使产品更为丰富；4．地点环境佳，紧邻龙山，周边生态资源基础条件较好，且周边分布有一定规模的果园，有利于开发。5．项目区内地势起伏，山、林、水资源相对丰富，有利于形成较好的景观体系。6．通过几年的开发建设，项目地具有一定的基础设施和存量市场，有利于本项目的建设和提升。7．丰富的医疗资源8．高品质为经营定位1．不属于昌平区的中心区域，也不属于十三陵的中心区域，居家、商业氛围不足；2．紧邻朝凤庵村，周边村落景观差；3．周边度假村数量过多，别墅区林立，拥有不少规模、级别均远远在本项目地块之上的高档度假村。4．同时现有的客房较少、接待能力不足且客源较单一5．可建设面积较小，严重制约了项目地的发展6．对外养老广告公关较少，信息较不为大众所知O机会（Opportunity）T威胁（Threat）1．目前养老产品的开发仍处于起步阶段，开发潜力较大；2．老年休闲、度假市场需求不断增长，但针对老年需求的产品较少；3．基于金隅集团的战略发展，致力于抢占养老市场的目标，形成了本地块旅游开发、养老开发项目的独占先机；4．基于项目开发带动的旅游地产，包括旅游商业开发、旅游住宅地产开发以及养老产业开发。5．高龄人口比例上升6．丰厚的盈利收益能力预估7．政府对养老政策的重视8．教育水平及经济能力较高的高龄者日益增加9．重视退休生活的规划及养生概念的重视1．面临来自北京郊区——顺义、昌平、通州、怀柔、平谷等地旅游度假项目开发带来的竞争。2．面临来自京津冀地区内同质化产品（养老产品、温泉休闲产品等）的竞争；3．北京未来三～五年内将有为数不少的高端项目出现；4．潜在竞争性产品。5．老年市场整体消费水平偏低6．许多企业开始关注养老市场，竞争威胁加大7．大众常将其于疗养院混为一谈，予以刻板不良的印象第3章项目基地资源条件评价 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告§3.1项目基地核心资源分析项目基地依山而建，地形错杂。项目区内林地资源丰富，有果园、农田、林地和水池，人文资源相对缺乏。但周边荟萃了丰富旅游资源，主要旅游景区（点）有：十三陵风景区、蟒山国家森林公园、龙山、银山塔林、虎峪风景区，燕山长城遗址，十三陵水库、九龙乐园等众多的自然景观资源，水量充沛，空气清新，四季分明，山峻、林绿、天蓝、水清，自然条件得天独厚。项目地位于凤山南麓，属于典型的山地地貌类型。秀美的凤山阻挡了北来的寒流，紧邻的十三陵水库又为空气增添了湿润的成分，形成了独特的冬暖夏凉的小环境气候。现有地块背靠龙山，拥有天然的生态养吧，且地势较缓，适合老年人爬山。项目地具备区位优势。去明十三陵、九龙乐园、蟒山森林公园、八达岭长城、雪世界滑雪场、野生动物园、古崖居及龙庆峡等著名旅游景点观光旅游，本度假村均可提供有竞争力的服务。企业所属的、获得政府许可的北家龙山旅行社，可进行旅游组织工作，将对本项目的运营提供有力地支持。§3.2旅游资源评价龙山是名副其实的“天然氧吧”。秋季满山遍野的红叶令人赏心悦目。在硕果飘香的果园里尽享采摘乐趣，碧波荡漾的室内游泳池，保龄球、台球、沙狐球、羽毛球、乒乓球、棋牌室、保健室、垂钓园、歌舞厅等娱乐健身设施更使顾客的旅游休闲生活更加丰富多彩。拥有了得天独厚的自然环境，这为开展针对中老年人群的系统化保健养生和休闲度假服务提供了良好的先决条件。项目地的资源具备明显的可开发性。§3.3资源价值的提升项目地位置优越，自然景观和气候条件良好，硬件设施完备，但是除现有资源的价值需要放大之外，还需要从打造品牌的角度 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告在保健养生层面进一步开发独具特色的、系统化的服务，最终在保健养生、健康管理领域创造竞争优势，实现服务价值最大化。我们建议，有必要开展和强化中医养生、药膳养生及至衍生至健康管理等富有传统文化内涵且市场迫切需求的度假服务项目，拓宽“养生”的含义，合理设计各专项服务在整体服务体系中的功能和使命。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第3章项目理念与定位§4.1养老产业整体开发思路4.1.1养老品牌发展模式龙山老年养生营度假基地银龄度假连锁机构银龄俱乐部金隅老年养生营热点旅游城市著名风景区周边大型城市周边养老网络服务老年旅行社养老保健品养老护理养老房地产第三阶段项目复制，品牌扩展第一阶段项目试点第二阶段品牌创建4.1.2品牌发展的三个阶段项目试点阶段（2007—2010年）通过龙山项目的试点型开发，核心围绕“健康长寿、快乐养生”旅游度假模式，营造老年养生生活方式，从满足老年人的物质需求和心理需求角度出发，通过系列养生旅游产品的设置（老年度假、老年营等活动）、无障碍的人性化设施、细致入微的护理服务，使本项目成为专门为老年人进行度假养老服务的集散地，将老年人喜爱的各种活动镶嵌其中，在丰富吸引力的同时，获得更多的盈利点，实现“老有所养、老有所为、老有所学、老有所乐”的养老目的。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告在项目建成之后，由于受项目地规模小带来的限制，难以起的立竿见影的高收益。所以应立即开始着手“银龄度假连锁机构”和“俱乐部会员”的建设。前期以旅行社和俱乐部的形式与周边及全国著名旅游景区进行合作，开展老年养生营的度假旅游服务，每年定期举行老年营活动，以本项目地为基地，活动范围辐射全国各地，以此开拓老年养生度假旅游市场，并形成独具特色的品牌优势，为下一阶段奠定基础。品牌创建阶段（2011—2012年）在项目试点阶段的成功运行之后，通过完善服务质量，加大营销，扩大影响，深化运营模式的方式，创建“金隅老年养生营”品牌，同时开始向养老产业的多条产业链进行延伸，形成比较系统的养老产业结构。为项目地的扩展打下基础。品牌扩张阶段（2013—……）经过前两阶段的运作之后，项目地需要突破规模限制，获得较高的收益，因此，需要在养老产业链上做文章，将房地产、医疗服务、养生保健品、旅游、网络服务进行整合，形成多种产业盈利点。在大城市周边、热点旅游城市周边、著名风景区周边创建更多不同风格和特色的养老度假基地，将“养老与旅游度假相结合的模式进行复制（如十渡老年养生营度假基地、丽江老年养生营度假基地、海南老年养生营度假基地……），以此壮大“银龄度假连锁机构”的实体，产生规模效应。最终达到产业延伸和项目扩张的目的，并实现这一机构的上市融资目的。§4.2项目整体定位4.2.1项目主题定位金隅老年养生营龙山度假基地依托巨大的养老市场潜力，凭借金隅集团雄厚的投资实力，将养老与老年旅游度假相结合，以周边良好的生态环境为基础，以老年养生特色，以老年营营期活动为主要内容，整合周边景区资源，使本项目地成为老年旅游度假的基地，同时成为金隅集团打开养老市场的突破口，形成独特的养老产业品牌模式的试点性项目。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告4.2.2项目市场定位消费者市场分析细分老年养生营度假基地人口统计因素年龄年满55岁的健康老人所得具相当的经济能力地理因素区域分布以北京市老年市场为主心理因素生活型态喜好学习积极经营生活健康状况接受医院身体检查的合格者动机独立自主的尊严生活远离都市尘嚣追求自我实现行为因素期望养生文化4.2.3项目功能定位老年养生、老年度假娱乐休闲、保健疗养型度假村立足于心理、生理、病理三大康体养生目标，采用文化、生态、户外、健康管理等多种手段的主题性老年康体养生产品。4.2.4项目形象定位金隅老年养生营，京城健康加油站健康长寿、快乐养生 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告4.2.5项目目标定位第一阶段：北京市老年养生度假胜地第二阶段：国际化吸引力的老年养生度假第一品牌——金隅老年养生营4.2.6项目发展战略以“金隅养生营，健康加油站”为服务宗旨，打造我国中老年养生度假服务的领先品牌，为特定中老年人群提供基于度假、养生和健康管理等集休闲度假层面和养生保健层面于一体的系统化服务，帮助服务的顾客逐步建立起健康的生活行为习惯和持续的自我健康管理能力，提升其幸福指数。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第3章建设项目安排§5.1空间布局根据项目主题定位，以及对项目所处区域背景和项目用地条件的深入分析，结合老年人的需求特点，空间布局将以“动静结合”，“有效利用用地”的原则进行安排，核心围绕老年养生主题，形成养生、度假、休闲相互融合的空间结构形态，满足老年人生理、心理需求为目标。体现出“老有所乐、老有所养”与项目地资源、环境的天然联系。在项目设施中，为迎合老年消费群体的需求行为特征，将养生文化内涵融入其中，设施的风格注入传统文化元素，具有较强的怀旧风格，并突出其高品质。根据项目地块资源的价值、目标市场定位、功能定位和发展战略，总体布局可确定为“两个主题、三大板块、四个功能区、四大产品体系”的格局。具体内容见下表：总体布局及主要内容布局开发方向发展重点两个主题养生度假主题老年休闲主题发展定位：突出昌平近郊的良好区位优势，充分利用良好的生态环境发展富有特色的中高端老年养生度假产品和老年休闲产品。发展重点：建设极具文化内涵和本土特色的生态休闲度假设施；建立健康服务中心；实施形象塑造工程，突出作为中短期老年养生度假旅游基地的特色和作为养生休闲胜地的特色。四大板块行为层次板块构成：1、中高档养生度假；2、老年康体休闲；3、度假网络服务；4、会议休闲。前三个层面的旅游行为是今后较长时期内项目区行为层次的主要形式，后一个层次为项目开发阶段的辅助层次，四个层次的开发内涵层层递进、逐步展现，共同构建项目区的主题旅游景观和旅游产品。建设重点：不断配套和完善老年休闲度假设施；对各板块内的重点景观进行科学开发；修建必要的游憩、休闲、健身等配套服务设施。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告四个功能片区养老活动依托地空间布局分区：1、入口服务区——项目区的主出入口及项目服务2、银铃养生区——养生休闲、体验式酒店度假与养生型酒店度假3、银龄运动休闲区——户外养生运动与休闲4、山岳活动区——登山运动、山岳休闲。发展重点：整体开发。围绕“养生度假”建设主题，以项目区“人气提升”为重点，完善各功能区配套设施建设，整体上形成较为完善的休闲体系与配套设施体系。四大产品体系养老吸引物体系产品系列：1、养生度假旅游产品2、养老休闲旅游产品3、度假网络服务旅游产品4、会议休闲产品发展重点：开发初期加强线路组织，开发建设好相应的支撑性游憩节点，加强市场营销，加强接待服务质量的管理，后期开始对养老产品进行延伸，丰富养老产品结构，为实现金隅集团快速进入养老市场打下基础。§5.2项目产品策划5.2.1项目策划总体思路本项目区的项目策划，核心围绕“健康长寿、快乐养生”，针对老年群体消费需求和特点，充分考虑老年人在生理、心理的需求，营建老年养生休闲生活方式。老年人群，老年养生营龙山度假基地，并不只是提供安养服务，而是要积极地为他们创造适宜于他们的养老休闲生活，根据老年人群旅游休闲的特点，结合相关产业特点，设置有别于大众旅游的休闲项目和活动。让每位老人都过得快乐、健康、有尊严。以区别于一般养老机构所提供的有限服务。5.2.2产品系统结构(一)产品系列1——养生度假产品1.异地养老度假 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告2.本地养老度假3.老年养生营营期生活(一)产品系列2——康复养生产品（“一体化健康管理”）1.健康检查2.中医理疗3.膳食养生4.水疗养生5.氧吧休闲(二)老年养生活动1.运动养生（登山、太极拳、乒乓球、台球等）2.娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉ＯＫ、电影欣赏等）3.艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）4.民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）5.农事体验（项目区内绿地广阔，可提供菜地、果园和园艺）(三)产品系列3——特色餐饮产品1.中医膳食2.生态养生美食(四)产品系列4——特色购物1.养生保健品2.特色工艺品(五)产品系列5——网络服务1.度假预定2.导游服务（专职导游）3.养生咨询 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告5.2.3分区项目策划(一)入口服务区——项目基地的主出入口及项目服务区1.主题功能入口形象区、交通集散中心。2.策划思路由于本区项目用地为租用土地，不适宜建永久性建筑，故本区相关服务设施以满足本区游客集散为主。在设施的体量、规模上不宜过大，注重景观的优美性和协调性，使之营造成独具特色的光环印象区。3.项目设计(1)入口接待服务客厅龙山度假基地入口位于铁路一侧，入口接待服务客厅则位于果园三角地带，主要修建景观性大门，服务岗亭，便于接待度假人群的和提供必要的咨询服务。(2)生态停车场位于入口接待服务客厅附近，通过租用果园用地，建设生态停车场，面积1000平方米，可容纳60辆小轿车。(3)歌舞广场位于入口处，生态停车场对面，将其建设成为占地面积约203平方米的文化广场，广场树立雕塑景观，使之成为老年人群集中活动的重要场所。(二)银铃养生区——养生休闲、体验式酒店度假与养生型酒店度假区1.主题功能养生、度假、室内休闲。2.策划思路以养生文化为基础，结合养生 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告的需求特征，以住宿、餐饮、康体、室内运动及室内文化休闲活动为主要体现，整体体现现代养生理念。以“老北京”的传统文化为底蕴，注入传统文化内涵。将文化内涵与周边环境进行精密结合，从文化意境和功能设施上充分体现出其“老有所用，老有所乐，老有所养”的特点。同时注重老年人的人文关怀。1.项目设计(1)养生文化村总占地面积1885平方米，建筑面积2492平方米，主要项目有健康管理中心、中医养生馆、水疗馆、膳食养生馆，分别为：l健康管理中心（益寿堂）Ø项目建设：建筑面积650平方米，独立小院结构，廊道、山体与错落有致的一二、二层建筑形成相对独立，且又与外界相互联系的小院落，Ø主要用于设置：与医院进行合作，提供老年康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管理服务；制定个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等。Ø产品价值：包括健康检查、个人饮食管理、个人运动管理三大类，运用食品、药品、检测、医护、疗养、康复等多种方式、全程跟踪管理、高科技诊断、全面提升健康水平的健康管理服务产品。Ø品质体现：康复疗养、健康管理相结合打造Ø特殊目标客群：具有身体和精神康复需求和养生需求的中高端收入人群。Ø差异化销售概要：健康产业、养老产业和旅游产业的三者互动营销为主，在康复养生休闲的同时进行的体验化销售相配合。l老年膳食养生馆与项目的健康管理产业相配套的养生餐饮系列。不仅具有很好的养生功能，同时配合健康管理服务，为客户量身搭配和膳食设计，以及定点配送。药膳和食疗都有非常广义的解释，从根本上说都是通过饮食结构的调整，达到养生去病的目的。建筑面积650平方米， “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告用餐环境温馨舒适，具有中国古典建筑特色，分别设置松鹤阁、延年厅、紫云楼、瑞福居、养生堂等，可同时容纳100多人用餐，室内设计融入中国传统养生文化内涵，通过壁画、小品、餐具等体现。提供的主要类型的特色餐饮为：高档健康膳食系列：融合中国传统药膳文化的高端健康餐饮，并借鉴国内外高级食品的制作手法。药膳文化附加值结合餐厅环境，是项目中最高档的筵席类餐饮产品。主要针对项目的中高端短期度假游客。高档健康膳食的食谱开发非常重要，必须打造一批具有本土特色的精品美食系列，针对醒脑、美容、身体调理、中老年微循环改善、食欲不佳等各类人群，提供相应的饮食解决方案。l中医养生馆建筑面积650平方米，从中医养生的角度，进行项目的设置，将中国传统的中医养生文化内涵融入其中，主要设置中医针灸、中医推拿、中医理疗等多种养护项目。l水疗馆拆除原锅炉房，对地带地形进行适当整理，充分利用地形条件，建设错落有致的生态景观建筑，建筑面积约542平方米，部分2层结构，突出生态性和养生功能，将各种药浴应用其中，增设必要的无障碍设施，修建廊道，将水疗馆、游泳馆连接起来，形成一个整体，为老年人提供特色便利的水疗养生服务。(1)安养中心位于垂钓池附近，通过改扩建的方式，充分结合垂钓池形成的湖面景观，营造室内与室外相结合的清闲优雅的活动空间。占地面积1751平方米，建筑面积约4152平方米左右，可提供97个房间，约138个床位。整体可形成具有独立院落结构的半合围形式的三层建筑，临湖一侧为伴开敞空间，是本项目区内颇具规模的养生度假场所之一。整体环境凸现安静，以老年呵护、老年修养为主要功能，辅以贵宾式疗养护理服务及独具特色的养生保健服务等。(2)碧水阁对原游泳池 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告，进行整体景观改造，形成富于景观美感和层次变化的山石景观结构。围绕水池进行配套景观功能设施的建设，以亭、台、楼、榭进行点缀，形成具有中国古典园林意境的休闲氛围，主要用于满足老年人的室内文体活动、老年交友的需要，具有较强的参与性，方便老年人群在此开展各种娱乐活动。周边主要设置的项目有：Ø天颐音乐茶馆：以轻音乐为背景，设置茶馆、休闲茶社，让老年人在此喝茶聊天，观景赏鱼，使其心情舒畅，获得放松。Ø怀旧馆：以展览馆的形式展出具有浓厚怀旧色彩的图片、实物，让老年人在此获得对过去美好事物的回味。主要展出的内容有：经典影视作品、知青年代、寿星养生等。Ø龙山书院：为老年人群提供的各种书籍、杂志等。Ø老年歌舞厅：为老年人提供的歌舞表演、歌舞培训场所。Ø琴棋书画馆：为老年人进行文化生活享受和创作的主要场所，满足老年对于各自兴趣爱好的需求以及社会认同的需要，可设置书画社、工艺馆等。Ø京戏台：将中国文化的精髓——京剧应用于项目设置中，让老年人在此获得对京剧表演、京剧欣赏的乐趣。Ø太公垂钓池：将原垂钓池进行改造，重点改造堤岸景观，使堤岸景观更富于变化，更具自然性，沿岸种植垂柳、花草，设置垂钓凉棚，并新建主体性文化雕塑景观，可以姜太公垂钓为主题，整体突出修养身心的意境。(1)康体娱乐中心原游泳馆，建筑面积约3372平方米，通过内部设施和景观改造，使其达到5星级标准。丰富原有项目设施，增设便利性设施，使其成为老年康体娱乐的中心，同时也可满足会议休闲的需要。主要康体娱乐项目有：游泳馆、健身馆、寿星网吧、桌球室、麻将室、保龄球、美容美发室等。(2)银龄别院Ø项目建设：本项目是可以提升的老年度假产品概念：老年健康加油站。别墅室内外设计充分考虑老人 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告生活特点，进行无障碍设施的配套建设。整体上形成一个相对封闭的三进四合院建筑群落，三个小院具有传统四合院的文化内涵，建筑为2层结构，占地面积1840平方米，建筑面积约2900平方米。可提供68个标准客房，约80个床位。室内具有配备厨房，呼叫系统等便利性配套设施等，老年人群可与亲人和朋友共同入住。Ø产品价值：融合了高品质物质生活体验和精神生活体验的，具有中国传统认知的“老年生活”和“田园休闲”生活方式。Ø品质体现：以“药膳”、“健康养生”和“休闲花园”三者结合而打造。Ø目标客群：具有一定经济势力和文化素养的退休老人，向往独立和生态田园生活的高端人群。Ø差异化销售概要：养生建筑，强调内涵和尊贵的会员制销售，销售产品为囊括了项目所有服务和产品的年卡，并可根据客户需求定制服务，如租种农庄、健康养生餐的派送等。（6）安养宾馆将原龙山宾馆进行改造，使其达到3星级标准，宾馆内增设无障碍便利性设施，改造面积约7200平方米，增强宾馆空间氛围和配套设施，如呼叫系统。保留部分会议设施。主要为中高端老年群体度假住宿所用。可提供160个床位。可提供的其他配套服务有：Ø健康绿色餐饮系列提高现有餐饮档次和质量，主要针对老年人群开发的系列餐饮产品，以绿色健康食品进行创造的特色餐饮产品，突出菜品营养价值，以清淡口味为主。Ø会议系列改造宾馆内现有会议设施，更好地满足大、中、小会议服务的需要。（7）银龄山庄位于原北家山庄内，占地面积2137平方米，建筑面积2986平方米，地形北高南低。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告充分结合地形地貌特点，建设三进院的四合院形式的传统建筑，由南至北分别为一层、二层、三层的建筑形势，楼顶有廊道相互连接，整体建筑景观错落有致。各院落内进行园林美化，突出整体休闲氛围。银龄山庄内主要提供养老住宿服务，可提供70个房间，约98个床位。(一)银龄运动休闲区——户外养生运动与休闲区1.主题功能老年户外养生、户外运动休闲。2.策划思路将水库南路30亩土地租用，用于扩大项目区规模和景观塑造，提升项目区整体景观形象和配套休闲服务设施，使项目区整体品质得到跃升。主要满足老年群体进行户外休闲、户外运动的身体养生需要。其特色主要在于营造良好的生态环境，让老年人群在生态好、环境美、设施多样的地方进行休闲活动，更有利于老年人群的身体健康，同时这也是凸现项目区品质的所在。3.项目设计(1)自选商场建筑面积386平方米，整个度假基地的商业配套服务设施，为老年人提供生活用品、零食、文化用品的销售，既服务于老年度假设施，同时也服务于运动休闲区。(2)户外休闲花园占地面积约8576平方米，原度假山庄大门口位置由于受地形条件限制和高压电线、铁路噪音的影响，不宜进行场馆建设，但可因地制宜，建设多个主题小园林花园区，分别有：香果林、宠物园、小花园，在满足老年人对园林、花卉、鸟虫、宠物的休闲爱好需求的同时，也将其景观进行了美化，为老年人提供休闲交友的室外活动空间。(3)寿星药园占地面积8349平方米，于户外休闲花园附近，建设一处中草药种植园，主要为一些常见健康养生药材，结合中医养生馆项目的开发，此处可形成一处以药膳食谱的采集地之一，不仅满足药膳的需要，同时还可租种给老年人进行种植。(4)寿星农庄 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告占地面积5729平方米左右，将分布于项目区东北角的租用地进行分割，形成多个小菜园，分租给度假人群种植，由项目基地提供种植工具，让老年人在此进行适量的农事劳作，充分体验田园生活，同时还可将其种植所得的蔬菜、瓜果在其别墅内进行烹饪，享受劳动所得。(1)趣味训练营结合山地环境，项目区东北处租用地上，适当整理平地，开展具有较强趣味性的户外活动，户外活动重在鼓励老年人积极参与活动，可开设的主要趣味性活动有：林地寻宝、力拔山河、乒乓球趣味接球、袋鼠跳、双人三足走、踢键子、跳绳、拔河、接力赛、猜谜等活动。(2)器械运动区器械运动也是老年人进行身体锻炼和运动的必要载体，可通过与养老协会、体育福利机构协商，在此设置类型多样，专门为老年人开发的器械运动设施，以丰富老年人进行运动养生的内容。(3)门球场门球是老年人最喜爱的运动休闲活动，其投资小，建设方便，可在运动器械区按标准建设一个门球场，满足老年朋友的需要。(4)延寿湖租用的30亩地，由于靠近入口和外部道路，更具环境建设及景观美好的需要，可在此建设一处湖面，周边设置凉棚、生态长廊，为老年人提供休闲茶疗的活动空间，同时延寿湖还可称为老年人进行垂钓休闲的理想之地。(一)山岳活动区——登山运动、山岳休闲区1.主题功能山岳养生，氧吧休闲。2.策划思路 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告项目地背靠龙山，山林资源十分优越，造就了项目区独特的休闲品质，同时也是老年人所喜爱的登山运动休闲活动之一的主要场所。因此对其开发必须遵循保护性开发的原则，适量增设必要休闲设施，形成游憩节点，丰富老年人登山游憩结构。为进行统一管理和更好地山林的需要，应尽可能将山林纳入本项目区，形成围合封闭结构。1.项目设计(1)龙山大氧吧森林氧吧是指一种在生态环境中的调养方式，通过与环境的融合，自由漫步或呼吸新鲜空气。龙山生态环境有条件打造名副其实的森林氧吧，可建设5—6个森林休闲养吧，将原有游步道进行整修，使道路景观更加美观、舒适和便利，主题性养吧分布于游步道，形成可供老年人休闲游憩的节点。(2)寿星果园占地面积2927平方米，充分利用北侧山坡上的果林资源，通过丰富果林品种及配套设施的途径，将其建设成一处专为老年人进行采摘休闲、果树认养的寿星果园，果园内可适当设置少量休闲设施，如桌、椅等。(3)福寿路将登山步道进行改造，以“福、寿”等文化进行包装，同时使步道具由足底按摩的功能。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第3章市场分析与预测§6.1市场现状调查6.1.1个人情况方面（1）性别比例：男性占46.57%，女性占53.43%。男女比例基本协调；（2）婚姻状况：有配偶所占比例最高，83.2%；排在第二位的是丧偶，仅占14.5%；最后是离婚和未婚，各占1.7%和0.5%。在所调查的总体样本中，大多数老人还是有配偶的；（3）文化程度：中小学、初中、高中、大专及以上所占的比例依次增加，分别为11.9%、21.8%、23.3%和43%。大专以上文化程度的占总样本的43%,这说明调查中目标群体的选择还是比较恰切的；（4）家庭同住人员：配偶、儿子、女儿、孙子/女、其他、保姆和亲友所占比例依次下降，应答人数百分比分别为40.4%、23.7%、16.7%、13.1%、3.4%、1.8%和0.9%。配偶同住的比例最高，这就与图1.2中有配偶的比例最高相一致；（5）包括自己在内的家庭人数：家庭总人数中，三人、二人、五人及以上、四人和一人所占的比例依次下降，分别为26.9%、25.9%、25.2%、19.4%和2.6%；（6）健康状况：健康状况一般所占的比例最高，达44.6%；其次是比较好，占37.8%；然后是不好，占9.1%；最后是非常好和很差，分别占7.8%和0.6%。大多数调查对象的健康状况介于一般和非常好之间，只有不到10%的老人的健康状况是令人担忧的；（7）自理情况：完全自理、需要一定的照顾和基本不能自理所占的比例分别为87.9%、11.1%和1.1%；（8）现住房类型：板楼高达64.3%；其次为塔楼，占20.9%；最后是其他和平房，各占7.5%和7.3%。大多数老年人住在板楼和塔楼中，只有很少数住在平房或其他类型的房屋中； “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告（1）现居住面积：现在居住面积为50平米以下、50-70平米、70-90平米、90-110平米和110平米以上的比例分别为16.6%、36.6%、22.8%、13.9%和10.2%。可见70%的老年人现在的居住面积在50-110平米之间；（2）现在个人月均收入：1000-1500元的最多，占31.1%；其次为1500-2000元和1000元以下，分别占19%和18.2%；最后是依次递减的2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元、3500-4000元和4000元以上，分别为13.5%、9.9%、5.2%、1.9%和1.2%。50%的调查对象的月平均收入在1000-2000元之间，2000元以上的占30%左右，只有18.2%在1000元以下；（3）现在家庭户月均收入：家庭户月平均收入在500元以下、500-1000元、1000-1500元、1500-2000元、2000-2500元、2500-3000元、3000-3500元和3500元以上的分别占回答总数的2.63%、16.25%、17.89%、16.47%、11.09%、9.66%、7.68%和18.33%。6.1.2在入住老年公寓意愿方面（1）入住老年公寓意愿：有55.6%的调查对象考虑在一定的条件下或长期或短期居住在老年公寓，有44.4%的调查对象不考虑在老年公寓养老。（2）在选择老年公寓时，国有和民营是关键的选择吗： “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告只要服务和设施好，都可以选择的所占比例最高，占58.6%；只选国有的占26.7%；不能确定的占10.7%；民营的也没关系的占4%。总体来讲，只有26.7%的被试只选国家开办的养老机构，除去不能确定的10.7%外，62.6%的调查对象有选择民营机构来养老的倾向。（1）养老住房考虑：96人未对本题作答外，在做出回答的858名调查对象中，在经济情况允许的情况下，不考虑购买一套专为养老的住房的比例高达69.7%；考虑购买的占24.2%；不能确定的仅有6.1%。（2）希望选择的养老住房面积：58.6%的调查对象希望居住在60平米左右的两居室里；24.7%的人希望住在40平米左右的一居室里；只有16.7%的调查对象希望住在100平米以上的多居室里。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告（1）更喜欢的老年公寓类型：59.24%的老人选择住在楼高六层、带电梯的A公寓中；40.76%的老人选择住在楼高三层、不带电梯的B公寓中。（2）更愿意选择的房间类型：高达77.5%的调查对象更愿意选择公用楼梯的平层式住宅；只有22.5%的调查对象更愿意选择户内带楼梯的跃层式住宅。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告（1）老年公寓环境：在交通便利的情况下，选择方便同时吵闹的市区的调查对象占24%；选择距离远同时安静的郊区的老人占68.3%；选择其他类型的仅占7.8%。6.1.3在老年公寓设施服务需求方面（1）医疗需求：老年公寓除拥有专业的医务人员外，61.6%的调查对象认为还应具备老年专科医院，36%的老人认为还应具备医务室，只有2.4%的老人认为应该具备其他。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告（1）老年公寓必备设施服务：如下表所示，在希望老年公寓必备的设施服务的诸选项中，以“应答人数百分比”为例，选择餐厅的比例最高，达15.4%；其次为图书室和健身房，各占14.3%和14.2%；然后是小卖部和棋牌室，分别占13.1%和11.4%；最后依次是美发室、种植、茶室、垂钓、门球和其他。表老年公寓必备设施服务必备设施应答频次应答人数百分比应答次数百分比图书室54414.361.5健身房54114.261.1棋牌室43511.449.2垂钓1403.715.8门球1213.213.7餐厅58915.466.6小卖部50013.156.5茶室2225.825.1美发室3439.038.8种植3208.436.2其他601.66.8总计3815100.0431.1（2）老年公寓必备服务项目：如下表所示，除74人未作答外，在对本题作出回答的880名调查对象中，各项服务所占比例由高到底依次为定期体检、日常保健、定期郊游、送餐服务、日常护理、定期联欢、老年大学、法律咨询和其他，分别占22.0%、14.9%、14.4%、12.8%、11.9%、10.0%、8.2%、5.5%和0.4%。由此可知，定期体检和日常保健是老人最关注的两个服务项目，与图3.1老年专科医院和医务室的选择相互印证。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告表老年公寓必备服务项目必备服务应答频次应答人数百分比应答次数百分比定期体检70422.080.0日常保健47714.954.2日常护理38211.943.4送餐服务40912.846.5定期郊游46114.452.4定期联欢32010.036.4老年大学2638.229.9法律咨询1755.519.9其他120.41.4总计3203100.0364.0（1）老年公寓房间必备设备设施：本题中，在做出回答的886名调查对象中，以应答次数百分比为变量比较依据，从高到低依次为电话、电视、呼救系统、冰箱、洗衣机、餐桌、安全扶手、浴缸、写字台、书柜、电脑和其他，分别占应答人数的13.6%、13.3%、11.3%、9.9%、9.8%、8.8%、7.6%、7.4%、7.4%、5.5%、4.7%和0.6%。老年公寓房间必备设备设施必备设备应答频次应答人数百分比应答次数百分比呼救系统66711.375.3安全扶手4527.651.0洗衣机5819.865.6浴缸4407.449.7电话80513.690.9电视78713.388.8电脑2784.731.4冰箱5839.965.8写字台4387.449.4书柜3275.536.9餐桌5218.858.8其他350.64.0总计5914100.0667.5（2）厨房需求：老年公寓处提供公共餐厅外，54%的调查对象希望厨房里能备有简单灶具；15.3%的老人希望厨房备有全套灶具；29.%的调查对象认为房间有没有厨房无所谓；1.4%的老人厨房里需要其他用具。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告6.1.4在经济承受能力方面：（1）费用支付形式：在支付养老机构的服务费用时，有每月支付的也有一次性支付的，75.8%的老人只选择每月支付；不考虑一次性支付的占10.6%；价格和服务有优惠时或可以获得经济回报时选择一次性支付的分别占9.2%和2.4%。（2）费用承受能力：在基本的居住、饮食、医疗等要求得到满足的前提下，55.5%的老人每月所能承受的费用在1000到1200元之间；26.7%的调查对象可以承受每月1200-1500元的费用；9.2%的老人选择1500-2000元；能每月承受2000元以上费用的很少，只占1.9%。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告（1）一次性费用支付能力：选择不考虑的比例最高，占58.2%，以下依次为选择15万、20万、25万、30万、35万、40万、45万。（2）费用支付来源：选择用自己的积蓄负担费用的占最大的比例为71.3%，以此为用住房置换、子女的资助和其他。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告（1）目前拥有的理财方式：选择银行储蓄作为里采访时的比例最高为89.5%，其它依次为国债、基金房地产、信托。（2）未来投资计划：在未来六个月的投资计划中选择储蓄的比例最高为59%，其它依次为国债、人民币理财、基金、房地产、气候、信托。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告（1）期望的投资回报率：在期望的投资回报率中，5%的回报率选择最高为48.5%，其它依次为10%、2%、7%。6.1.5在社会行为方面：（1）入住人员要求：在共同生活的人群要求中，希望与自己相仿的比例最高占57.6%，其它依次为普通人群、高级知识份子。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告（1）合住意愿：选择合住意愿中，愿意自己居住的比例最高为44%，其它依次为生活习惯相同和愿意合住。（2）希望子女看望周期：在希望子女探望周期中，希望每月探望和每周探望的比例相对最高，分别为40.1%和39.3%，其它依次为半年和无所谓。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告（1）心理健康服务需求：在心理服务需求上选择组织活动的比例最高为50.9%，其它依次为无所谓和需要专业人员。（2）参与工作的意愿：在选择参与社会工作的选择上选择可以的比例最高为50.4%,其它依次为无所谓、不完全、不愿意。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告（1）日常用品的使用：在使用日常用品的选择上选择使用自己的比例最高为71.3%，其它依次为无所谓、统一提供。小结：从入住意愿上可以看出，一半以上的老人能够接受入住养老公寓，从绝对数量上来说，这是一个相当庞大的数字；从老年公寓设施服务需求上看，老年人对医疗保障等方面要求比较高，说明养老机构在加强各种活动及精神抚慰等软件方面要求很高；在费用支付来源中，自己支付的占绝对比例，以此，需结合老年人的消费习惯，开办养老服务机构。北京的养老服务业大有可为，从市场层面上，本项目可行。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告§6.2市场分析结论1、在社会现阶段，对于身体状况相对健康，具备自理能力的老年人来说，文化程度越高的老年人越愿意入住养老机构，而现阶段的养老机构从服务、设施上还不能满足这一群体的需求，对于一些高档次养老机构，收费偏高而服务设施跟不上是影响这一群体选择的直接原因。建议养老机构在规划内部设施和服务上能够与收费相衔接，形成统一。2、养老机构在选址上，可以选择环境、空气条件、交通相对便利的郊区（以北京为例，不超过六环），并能够解决老年人往返市区的交通便利问题。3、养老机构的建设规划上尽量可以采取有电梯的底层建筑，或者平层建筑。4、老年人更希望自己所住的房间面积能够在60平方米以上，能够实现家庭或者小群体共同生活的目标。5、养老机构的医疗条件应尽量完善，在自身不具备专科医院的情况下，一定要具备有专业能力的全科医生的医务人员。6、在养老机构中餐厅、图书室、健身房是必不可少的公共设施，室外活动场所也是老年人的共同需求。7、在房间设施中，完备的救援系统、防护系统、通讯系统、网络系统使老年人必不可少的设施。8、养老机构在提供餐饮服务的过程中，在老年人生活的区域内尽可能提供简单餐灶设施，也是符合老年人的实际需求的，在建设规划中可以尽量减少对出访功能的设计。9、根据不同的市场定位，养老机构的价格设定应定位于受众的实际收入范围中。§6.3客源市场拓展战略6.3.1品牌战略“度假营”和“养生”，一个是品牌外延，一个是品牌内涵。注册商标，注册“养生营”的中文域名，为品牌的扩展和推广做好铺垫工作。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告此外，要通过发展目标的确定、企业品牌标识系统的设计、度假营地亮点产品的包装等形成一套完整的能够代表养生度假营的品牌系统。6.3.2渠道营销老年养生度假营的重点渠道是旅行社、健康产品社区推广商和社区会议媒介机构。引进专业人才，制定有效可行的渠道政策，通过合理的激励机制吸引更多的渠道上线，保证度假营的稳定客源。重视发挥老年群体中意见领袖的作用。尝试在北京特定社区和特定中高端老年群体中协助设立养生度假基金。企业应建立严谨的客户管理流程，可分为潜在客户开发流程、潜在客户管理流程、客户服务实施流程和客户忠诚度计划四个方面。尤其重视用“客户推荐法”挖掘潜在客户的名单，经过分类、筛选，对潜在客户群做相应的跟进，通过既有客户与潜在客户的交流等方法激发潜在客户的合作欲望，并且进行“客户流失调研”及时反馈客户流失原因，以便不断改进。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第3章建设条件评价§7.1区位分析项目地拥有得天独厚的自然环境。龙山是名副其实的“天然氧吧”。秋季满山遍野的红叶令人赏心悦目。在硕果飘香的果园里尽享采摘乐趣，碧波荡漾的室内游泳池，保龄球、台球、沙狐球、羽毛球、乒乓球、棋牌室、保健室、垂钓园、歌舞厅等娱乐健身设施更使顾客的旅游休闲生活更加丰富多彩。这些都为开展针对中老年人群的系统化保健养生和休闲度假服务提供了良好的先决条件。项目地周边资源具备明显的可开发性，开发度假项目具备区位优势。§7.2交通和水电自度假山庄可步行到十三陵、九龙游乐园和蟒山森林公园，也只需几十分钟。到八达岭长城、虎峪、航空博物馆和康西草原等著名旅游景点，乘车方便快捷。项目地目前的交通状况支持本项目的建设。目前企业有500KVA电力稳压设施，本项目建设因电力增容还需购置一套500KVA电力稳压设施。供水由昌平区市政管网接入。§7.3管理基础北京市家具公司始建于1962年，是北京市最早成立的以经营家具为主的国有企业，专业从事家具设计、生产和销售，积累了丰富的经验、完备的销售渠道、优质的服务体系和一定资金实力。企业拥有一批高水准、精干的专业技术人员队伍，利用计算机辅助设计系统，为北京市机关、宾馆、饭店、写字楼、公寓和个人消费者提供家具设计、装修设计、配套安装、技术咨询等一条龙服务。企业获得ISO9001和ISO14001国际质量、环境管理认证证书，“华表”牌家具深受客户信任。先后被国家旅游局批准为“全国旅游商品（家具）定点生产企业”，连续六年被北京市工商行政管理局命名为“重合同，守信誉单位” “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告，被北京市消费者协会认证为“售后服务信得过单位”和“消费者满意单位”。被北京质量管理协会用户委员会授予“用户满意服务”单位。企业领导班子具备丰富的经营管理经验，思想开明，知识结构完整，现有管理基础较好。本项目建设期间，企业将面向市场招募几名富有激情和创业精神的复合型管理人才，确保项目顺利实施。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第8章工程工艺要求及方案选择§8.1土木工程设计要求及设计要点1、设计要求与依据依据《国家土建工程实施大纲》的指导原则，按照《国家土建工程建设技术要点》中对规划设计，说明方案的设计构思，并充分阐述规划建筑设计的特点。设计依据：（1）《民用建筑设计通则》（GB50352－2005）；（2）《建筑地基基础设计规范》（GB50007－2002）；（3）《砌体结构设计规范》（GB50003－2001）；（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010－2002）；（5）《建筑物防雷设计规范》（GB50057－94）；（6）《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）；（7）《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）。（8）《建筑给排水设计规范》（GB50015－2003）；（9）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019－2003）；（10）《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T－16－92）。 2、技术经济指标分析   依据GB50180-98《城市居住区规划设计规范》中规定的必要指标进行计算分析。   3、规划建筑设计图纸文件：   （1）土建工程现状图：工程所处城市地区的区位关系图；工程用地范围内的现状图（标明建筑物、构筑物、道路周边关系。图纸比例为1∶2000，范围小的可用1∶500）。   （2）土建工程规划总平面图（图纸比例1∶1000）。   （3）土建工程用地功能分析图（比例同总平面图）。   （4）住宅主要建筑单体设计方案图：包括平、立剖面图，套型平面图（套建筑面积、套使用面积、使用面积系数等指标，各功能空间名称使用面积）。图纸比例以1∶ “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告100为准，需作细部设计的可用1∶50。§8.2给排水工程建设原则：（1）给水排水系统的布设要根据旅游发展的需要，坚持集中与分散相结合的原则，以合理的投入，取得最佳的效果。（2）按国家有关规定合理确定旅游、生产、生活及消防用水量，预测污水排放量，分期建设给水排水设施。（3）正确处理好景区景点与给水排水系统的关系，以达到既满足用户用水的需要，又有利于改善和保护环境，防止污染。（4）确保生活污水的排放符合国家有关规定。§8.3供水工程方案供水管网布置形式采用环状和部分枝状的供水方式。供水日变化系数为2.0，设计流量时变化系数为2.0，并加消防流量予以修正。消防流量按15升/秒，火灾持续时间为2h。度假基地内供水干管为DN150。供水管道管材采用PE给水塑料管，过路等需要承载较大压力时采用球墨铸铁管。供水管道无条件埋入地下的，应隐蔽设置并做防冻措施，以不影响度假基地景观、不妨碍游客游览并保证供水安全为前提。供水管网有条件埋入地下的，原则上应沿现有（规划）道路敷设。在穿越道路或其他承受荷载处，供水管道埋设深度应符合承受荷载和当地防冻要求。为满足消防要求，重要建筑物周围设置消防栓。加强规划区内供水管网的日常维护管理工作，尽可能减少供水事故，提高供水安全性能。§8.4消防工程方案1、消防原则 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告“预防为主、防消结合、合理布点”，根据用地规模和布局形态，统筹安排消防站布局，解决消防供水、消防通讯和消防通道的规划建设，并逐步完善。2、消防给水设施规划度假基地内采用生活、消防统一的供水系统，承担有消防任务的给水管径不少于DN100毫米；在度假基地建筑区按间距120米设置消防栓，消防栓采用地面式双开口消火栓；消防栓的供水压力不小于0.1MPA。消防栓沿道路设置，消防栓距建筑墙体应大于0.5m，在人流集中的建筑场所，尽可能设环形消防车道。3、森林防火完善护林防火设施，购置护林防火设备。加强在干旱季节和清明节的巡逻工作和防火宣传工作。在游客活动区域，营造防火性能好的常绿阔叶树种，建立防火隔离带，做好森林防火宣传工作。（1）各景点和旅游服务设施都要制定防火安全措施。（2）设立防火安全监督检查站，在火源多、易燃烧的重点部位和火险区，设立防火流动哨。（3）严格控制火源，严格执行户外用火制度，林区内严禁吸烟。（4）景区要成立消防队，消防队员可由其它人员兼职，但必须经过培训。§8.5节能工程1、节能原则（1）在总体布置上力求紧凑，供电线路放射式馈电，减少供电损失；（2）采用节能电气、供水、供暖设备，降低能源消耗。2、节能标准（1）《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）；（2）《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）（JGJ26－95）；（3）《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）。3、节能措施（1）采用高效节能的电力设备 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告，如：电机均采用新型号节能电机（Y系列等），变压器采用S9系列节能变压器；（2）供水设备采用节水型设备，如变频供水设备、节水卫生洁具等，以节约水资源，给水泵使用效率不小于60％。给水管材采用PVC热融连接，无结垢和漏水之虑，户内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音；（3）供热管道保温采用高效节能的岩棉保温材料，以减少管道热损失；（4）建筑物墙体选用符合北京市节能保温要求的新型复合墙体材料。另外，对散热量较大的出入口，采用双层保温门进行保温，设热风幕，减少热能浪费；（5）选用先进节能的空调设备，并合理地进行设备布置，减少能源损耗；（6）室内照明采用节能光源照明，建筑物多南北朝向，充分利用日光的采暖与采光。§8.6项目实施进度安排评价本项目一期工程建设期为一年，2008年底前完成。在整个建设内容的进度安排上，首先完成安养宾馆等改造工程和一些配套基本建设设施，然后是配套与景观建设（包括绿化、装修、配电工程、其他工程）。整个项目根据实际情况，按照有序开发原则，逐步配套安排实施。一期工程建设进度计划表序号项目2008年1234567891011121立项2项目调查论证3项目规划、设计4资金筹措，报建5基础设施6安养中心、银龄山庄、养生文化村7康体娱乐中心8氧吧、户外休闲花园9后勤服务设施10停车场、道路、11基本建设配套设施12园林景观14市场调研、预开发 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告15竣工验收第9章环境影响评价§9.1环境保护的必要性在旅游业的发展过程中，一方面需要通过在旅游地营造出良好的自然环境来吸引游客，另一方面对旅游中产生的环境污染采取治理措施，保护好旅游地的环境质量。旅游资源的有效保护是旅游可持续发展的根本保证。环境保护对旅游地的发展至关重要。§9.2项目拟采用的环境保护标准根据本项目的“环境影响评价报告”确定的标准及治理方案执行。1、地表水评价区域周边几乎没有地表水，不存在地表水保护问题。2、环境空气评价区距离北京昌平区1公里多，现为农村地区，属二类区，故环境空气质量标准执行GB3095—1996《环境空气质量标准》中的二级标准，详见下表环境空气质量标准限值（摘录）单位：mg/m³污染物二级标准TSPSO2NO21小时平均——0.500.12日平均0.300.150.083、环境噪声项目地现多为山区及林地，周围没有工业，属于林业生态环境，因此本次噪声评价标准执行GB3096—93《城市区域环境噪声标准》中1类标准，详见下表城市区域环境噪声标准标准来源类别标准值[dB(A)]昼间夜间《城市区域噪声标准》（GB3096—93）15545 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告4、废水由于本项目所产生的污水排入市政管网中，没有回用水。5、废气本项目排放废气主要为服务设施内（厨房）排放的油烟，执行GB18483—2001《饮食业油烟排放标准》中相关排放标准，详见下表饮食业单位的油烟最高允许排放浓度和油烟净化设施最低去除效率规模小型中型大型最高允许排放浓度（mg/m3）2.0净化设最低去除效率（%）6075856、噪声施工期采用DB22/272-2001《建筑施工场界噪声限值》标准进行评价，详见下表建筑施工场界噪声限值施工阶段主要噪声源噪声限值dB（A）昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、震捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等6555营运期采用GB3096—93《城市区域环境噪声标准》中1类标准，详见下表：城市区域环境噪声标准标准来源类别标准值昼间夜间《城市区域噪声标准》（GB3096—93）155457、机动车噪声执行《机动车辆允许噪声标准》（GB1495－79）。项目的开发建设要确保达到“三建设、三同步、三统一” “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告的目的，即经济建设、城乡建设、环境建设同步规划、同步实施、同步发展，实现经济效益、社会效益、环境效益的统一。§9.3治理环境的方案主要是固体废弃物污染治理。对建设过程中产生的建筑垃圾一定要进行及时的处理，建筑工地及运输道路，应及时采取隔离措施。针对游客可能产生的生活垃圾，将设立足够的垃圾箱。派专人负责及时清扫、分运、回收垃圾，对环境不会造成污染。生活垃圾由垃圾车运至垃圾无害化处理场处理。所有的居住、餐饮和娱乐服务设施都要建成绿色建筑，在建筑材料、能源、清洁剂使用及管理方面，推广无污染、低能耗，达到绿色环保标准。§9.4环境影响评价结论本项目施工期的影响是短暂的，其影响会因为采取相应减缓措施，而减少到最低程度，并随着施工的结束而结束。只要采取合理的减缓措施，管理得当，本项目对环境能达到有关规定要求。项目建设中对污水、垃圾、噪声等污染物均按国家有关环保要求，采取相应的措施，做到达标排放，并在指定场所进行净化、无害化和重新利用处理；对区域内的植被、水土采取了恢复及保护措施，最大限度降低项目建设对环境造成影响和破坏。另外，项目建设过程中坚持环境污染治理措施与主体设施建设实行“三同时”的原则，确保所有污染物均达标排放。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第10章组织管理、人力资源配置及安全消防§10.1开发管理前提1、严格建设程序建设与环保同步，强化规划管理意识，严格按照建设程序办事，一切建设项目的实施，都要依照规划管理统筹安排，严格按国家基建程序进行。其环保设施与建设同步走，基础设施先行。2、加强法制建设制定一系列实施规划、保护管理、促进开发的地方性法规、并与国家、省有关法规文件配套，形成完善的法规体系。加强法制建设，健全管理制度，使管理工作有法可依、有章可循，实行规划管理法制化。§10.2工程建设管理本项目严格按照国家有关工程建设管理规定进行工程建设管理，并接受国家、地方有关部门的监督、审计、稽查。公司制定项目建设管理办法。管理办法对项目的准备、项目的执行与管理、项目的监督检查、项目的总结评价等方面要作出明确的规定，以保证项目工作的规范化、正规化，顺利完成项目建设任务。为使项目顺利进行，主要应加强以下几方面的管理工作：项目计划管理：制定项目季度建设计划；安排协调项目资金；检查督促计划实施；财务管理：设立独立的基建帐户，由于该项目建设资金运用较大，必须按照国家规定制定规范的项目财务、会计和报帐管理制度，检查、监督项目资金的到位和使用情况，配合接受审计。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告工程监测：按照工程年度建设计划，对各子项工程的技术和技术标准实行动态检测；对已完工程进行经济、技术、财务检测评价。项目监控：建立对项目建设的监督检查制度，确保项目工作规范运作和顺利实施。监控的主要任务包括：项目实施计划，项目执行机构的人员配备，工程质量和进度是否符合要求，财务管理体制是否符合规定程序，土建施工和安装工程是否符合标准和合同。监控方法包括：项目报告制度、现场视察和派驻监理代表等。§10.3工程招标严格按照国家发改委和建设部关于建设项目管理办法的有关规定执行，项目建设要专项管理，提高资金的使用效率，加强工程建设的领导，实行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制和竣工验收制，确保工程质量，防止资源浪费，杜绝“胡子工程”和“豆腐渣”工程。其中，项目法人要对建设项目的工程质量、工程投资、工程进度、工程安全等负责，并严格监督。建设项目的工程监理、主体工程的设计和施工单位的选定必须依法进行招标，择优选定有相应资质的中标单位，确保项目达到国家规定的要求，发挥资金的投资效益，实现节约资金、节省时间、提高质量的目的。按照国家发展计划委员会第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》规定，依据《中华人民共和国招标投标法》，本项目将对工程设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等实行招标。初步设计：采取全部招标；由建设法人自行招标或委托具有相应资质招标代理机构招标。要求投标单位具有勘察、设计甲级资质。建筑工程：所有建筑工程采取全部招标，拟委托具有相应资质的招标代理机构组织招标；在全市范围内公开招标。要求投标单位具有建筑企业施工二级以上资质。安装工程：主要是管线工程安装工程，采取全部招标。委托具有相应资质的招标代理机构组织招标；在全市范围内公开招标。要求投标单位具有国家二级以上资质。工程监理：全部招标；由建设法人自行招标或委托具有相应资质的招标代理机构进行招标；在全省范围公开招标。要求投标单位具有工程监理乙级以上资质。设备：主要是管线工程的设备，全部投标。由建设法人委托招标；在全省范围公开招标。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告工程监理：本项目建设工程均按国家建设部发布的有关工程监理的法规性文件规定，实行工程监理。招标的工程监理组织必须具有与工程建设内容相应资质等级的监理资质。项目执行机构派出监理代表，与工程监理组织一道，作好工程进度、质量和投资控制工作。§10.4项目管理结构公司治理结构：最高权利机构为股东会，董事会和监事会行使企业经营管理的决策和监督职能，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由董事会任命，并对董事会负责。根据建立现代化企业制度的要求，本企业需要建立完善的公司治理结构和制衡机制，根据发展需要设立各职能部门，人员精干，注重实效，培养和吸纳有识、有才之士，为今后的发展奠定基础。本项目投入运营后，企业将设立综合办公室、财务部、经营管理部三大管理部门，主要职责范围如下：经营管理部：负责龙山度假基地的经营管理、营销策划和宣传推广工作，为国内外顾客提供各项优质的旅游项目。下设的急救中心和商务中心，为顾客提供临时救治医疗条件。综合办公室：负责日常事务和行管工作，配合总经理处理公司日常事务，负责景区和游客出现的突发事件处理，负责景区日常保安工作和协助重要领导人安全机构的保安工作，负责景区景点运行的供水、供电、供气、设备维护、维修、景区绿化、卫生、污水处理、垃圾清运等后勤服务工作。财务部：负责公司的财务管理。§10.5人力资源配置本项目将引进高水平的旅游管理人才、旅游人力资源管理培训人才和旅游文娱组织策划人才为各有关部门管理人员，约为6名。基本员工约在100—120名左右，公司人员实行全员培训，培训内容包括经营管理、历史文化、药水机理，各项专业服务知识、技能等，培训人员经考核合格后上岗。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第11章项目总投资估算§11.1投资估算与依据1、根据设计工程方案及有关资料，按建设部一九九六年五月二十七日建标（1996）309号文颁发的《全国市政工程投资估算指标》、《市政工程可行性研究报告投资估算编制办法》进行编制，考虑通货膨胀和工资上涨等因素，对建筑材料、人工费进行了换算调整，其中主要建筑材料价格采用2007年3月份北京市造价信息。以期更符合北京市的价格水平。2、建筑及安装工程根据《北京市2001建筑工程预算定额》（2001年版）、《北京市2001装饰工程预算定额》、《全国统一安装工程预算定额北京市估价表》；同时，参考了北京市同类工程实际选价，测标出估算指标进行工程费用估算。§11.2项目总投资估算“金隅”老年养生营龙山度假营地建设项目总投资估算为5567万元，分两期开发建设完毕。其中：企业40余亩建设用地属划拨性质，累积设备投资原值172万元，土建工程投资原值675万元，在此将既有资产计为700万元，作为已完成投资；一期工程及前期工作费用4076万元，于2008年完成建设；二期工程投资791万元，于一期工程投入运营第三年开始建设，半年完成。详见附表项目投资一览表。§11.3资金筹措项目总投资5567万元人民币，由以下几个途径解决：（1）企业现有资产，考虑折旧因素计为700万元，作为已完成投资。（2）企业自筹资金500万元，用于承担工程建设项目间接费用和项目启动流动资金。企业管理团队充分考虑到企业成长的规律和本 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告项目建成后公司组织、文化的变化，本着稳健经营的原则，考虑北家山庄存在经常性收入，项目启动流动资金估算为200万元，用于包括市场开发费在内的各项管理费、职员培训等费用。（3）申请银行贷款2400万元，用于一期工程建设。项目资产负债率低于55%。（4）企业向金隅集团融资1976万元，占总投资的比例为35.4%，用于一期工程建设1185万元，用于二期工程建设791万元。上述资金筹措额方案可能会呈现出弹性，这取决于向金隅集团融资1976万元时金隅集团的回报预期。本次融资成功后，项目的稳定、可靠的盈利性完全可以满足企业阶段发展的要求，为保证金隅集团或其他投资方的利益，在投资方收回投资前或得到相应回报前之前，不再向外界筹资。投资方可以按协议进入公司董事会或监事会，参与对企业的经营管理与监督，以保证投资方的合法权益。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第12章投资效益分析通过对北京老年保健养生市场和休闲度假市场进行详尽调查和系统分析，结合国际、国内休闲度假产品发展趋势，充分审视本项目的资源品质和服务要素，依托金隅集团的雄厚实力和广泛的协同资源，充分整合智慧型外脑机构专业的项目设计及运营咨询资源，随着项目建设和服务品质的提高及知名度的提升，龙山度假基地将在创造越来越稳定、可靠的经济效益的同时，发挥出良好的示范效应。本项目投资效益分析的原则是：项目的财务计算期为11年，建设期1年，运营期10年。成本费用估算考虑物价上涨和劳动力价格上涨因素，采用偏高值进行核算；不对营业收入进行完整地测算，为便于分析，许多利润率相对较低的服务未纳入收入预测范围。需强调的是，服务价格拟定充分考虑了中老年人群的消费行为习惯和竞争因素，是以北京目前较为大众化的相关服务价格作为依据，价格预测较为保守。§12.1收益估算1、住宿收入住宿收入是不同营期的养生营服务费用的主要构成部分，根据市场调查结果，结合服务内容尤其是健康管理等高附加值服务的市场吸引力，初步测算北京市中老年人群较容易接受的不同营期的服务价格如下表：可行的营期服务价格营期容易接受的价格区间（元/期）1周1000—12002周1800—20003周2500—3000 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告4周3000—3500银龄公寓、银龄山庄是度假营地的主要接待场所，住宿价格以相当于正常住宿价格的35%折扣优惠起，项目运营第一年基准房价设为78元/间，随着服务体系的完善，房价可以平均每2年上涨幅度10%计，第10年达到118元/间。部分养生营会员会有亲人等相关人员陪同，其住宿价格以相当于正常住宿价格的45%折扣优惠起计算，第一年基准房价设为98元/间，房价平均每2年上涨幅度8%，第10年达到138元/间。类似于度假基地目前与养生营无直接关联的顾客，项目运营第一年基准房价设为188元/间，房价平均每2年上涨幅度8%，第十年达到298元/间。一期工程中将改造为安养宾馆的现有客房有80余间，计160个床位，在本项目运营后先主要接待与养生营无直接关联的顾客。一期工程中安养中心100间客房，预设200个床位；银龄山庄70间客房，预设140个床位，合计新增加170间客房，340个床位。一期工程后度假基地接待能力以500人次/天计算。二期工程银龄别院将再增加68间高端客房，全年平均入住率以22%计算，投入使用第一年基准房价设为268元/间，房价平均每2年上涨幅度10%。宾馆入住率及顾客数量预测表（不含银龄别院）营业日分类天数第1年第2年第3年第4年起入住率顾客人次入住率顾客人次入住率顾客人次入住率顾客人次黄金假期1575%562580%600088%637590%6750营业旺季15050%3750065%4875070%5250072%54000一般9026%1170033%1485036%1620036%16200淡季7510%375014%525016%600016%6000合计33038.1%5857541.6%7485045.1%8107546.1%829502、住宿以外的服务收入养生文化村和康体娱乐中心是主要的消费场所。将度假基地所有顾客的消费习惯简单分为保守型消费、随机性消费和积极性消费分别进行测算。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告不同消费习惯顾客的消费行为预测服务项目消费人群保守型消费随机性消费积极性消费加权人均（元/人.天）价格人群比例价格人群比例价格人群比例餐饮和药膳养生服务100%3545%4530%6025%44水疗和中医养生服务85%2040%4030%12015%38康体娱乐服务50%2030%3010%4010%13健康管理服务100%10合计105度假营其余服务项目暂保守估算按8元/人.次计算。针对个人顾客的所有服务，合计按113元/人.天计算，随着服务体系的完善、服务质量的提升和品牌的不断建设，以平均每2年上涨幅度10%计。3、会务收入安养宾馆可提供会议服务，拥有可容纳200余人的大型会议室和十个小型会议室；益寿堂和银龄公寓可提供给商家等单位进行市场推广活动，会场平均租金按2000元/次计算，年均使用均以80次计，计为16万元/年。§12.2经营成本分析1、固定成本包括：1、固定成本包括：²管理费用（包含管理人员工资及附加），管理费用按营业收入3%计；²固定资产基础建设及工程部分均按20年折旧计，既有固定资产以700万元计，无残值；²递延资产，包括项目策划、规划、可行性研究、工程设计、监理、建设管理等，按国家规定5年摊销完毕；² “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告修理维护费用：主要为大型设备设施和建筑物的维修养护费用，按年折旧费用的20%提取；²财务费用：以工程建设项目直接成本4367万元的6%计，262万元/年。2、变动成本包括：²住宿、娱乐、餐饮、水疗、健康管理等直接成本，按收入的30%计；²营销费用，包括广告、公关、其他营销间接费用，前五年营销费率按收入的5%计，后五年按收入的3%计；²其他费用，包括一般服务人员工资及附加、公司经费、教育培训费、交通费、通讯费、会议费、业务招待费、差旅费、办公用水电费、低值易耗品摊销和其他管理费用等，以营业收入的12%计。3、损益表及现金流量表有关说明：²法定盈余公积金按税后利润的10%计；²营业税及附加按收入的5.5%计；²所得税按利润总额的25%计；²项目经营的流动资金按200万元计。营业收入估算表、收益表、折旧摊销表、总成本费用表、现金流量表等见附件。§12.3项目财务分析现代投资项目财务分析重点考察动态经济指标，静态指标仅供参考。1、静态评价指标体系：从2009年第一个经营期开始测算：10年平均投资利润率=10年平均利润总额/总投资*100%=11.03%2、动态评价指标体系：1）财务净现值（折现系数6%）税后净现值：￥2275.542）财务内部收益率所得税前内部收益率17.44%，税后内部收益率21.95%。3）动态投资回收期（含1年建设期）约为8.69年。现金流量表见附件。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告§12.4敏感性分析考虑到项目在实施过程中一些不定因素的变化，分别从营业收入、经营成本和投资三个方面做了提高10%和降低10%的单因素变化，对本项目所得税进行内部收益率、财务净现值及投资回收期影响的敏感性分析，具体如出下表：敏感度分析表序号不确定因素变动幅度税前收益率税前净现值敏感度系数1基准数据　21.95%￥3,303.7412营业收入增加10%27.97%￥4,794.271.69减少10%21.81%￥2,592.340.173经营成本增加10%26.28%￥3,418.890.51减少10%24.53%￥3,967.711.354投资总额增加10%25.45%￥3,712.230.72减少10%25.89%￥3,752.291.13从上表可以看出，各因素的变化都程度不同地影响内部收益率、财务净现值及投资回收期，其中项目对营业收入最为敏感，经营成本次之，对投资的敏感度明显较小。通过敏感性分析，我们可以得出如下结论：当收入下降、成本增加、投资增加三个不利因素在10% “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告幅度内变动时，企业仍然能取得相当可观的效益，表明本项目盈利性较强，具有较高的抗风险能力，说明项目从财务上可行。敏感性分析表、营业收入、经营成本、投资总额上下浮动10%的财务现金流量分析表见附件。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第13章社会效益评价§13.1社会影响分析本项目建设根本出发点就是以老年市场为导向，迎合了老年产业的快速发展，满足了中老年人群对健康、休闲、娱乐和交流日益增长的需求，为他们提供理想的休闲度假环境。另外，从项目建设对社会影响看，对当地居民收入、就业、生活水平和生活质量都是正面影响。旅游业是一种劳动密集型产业，一些发达国家的实践表明，旅游业安排就业的平均成本要比其他经济部门低36.3%。根据世界旅游组织的调查，旅游产业对国民经济的带动系数为4.3，即旅游业增加1元产值可以增加整个国民经济产值4.3元；旅游业提供一个直接就业机会，就可以在相关产业部门提供3个间接就业机会。依此计算，本项目计算期内年平均营业额为3581.27万元，相应可增加国民经济产值1.54亿；项目直接就业人数156人，可间接带动相关产业就业468人。国民经济产值增加、就业岗位增加，都将改善居民的生活状况，增加居民收入，近而提高居民的生活质量。§13.2互适性分析互适性主要是指项目建设能否为当地的社会环境、人文条件所接纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度、项目与当地社会环境的互相适应关系。本项目建设的目的是为推动老年产业的发展，将项目地的优质资源转变为经济优势，探索科学养老观，促进社会、经济事业发展，为建设和谐社会做出贡献。另外，随着人们生活水平的提高，北京居民已经基本具备了旅游的经济基础，项目建设可以使更多的老年人走出家门，享受大自然的无限风光，陶冶情操，达到老有所乐、老有所养、老有所学、老有所为、老有所成的目的，更好地投入各项社会活动。综上分析，本项目建设社会效益显著，前景好。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第14章风险分析和对策建议§14.1市场风险与对策建议旺盛的需求总会引发同类企业的竞争。竞争品牌的加入，导致竞争的加剧，各养生度假服务供应商可能会采取打“价格战”的策略来打击竞争对手，因而会引起公司服务价格的波动，进而影响公司效益，利润降低。对策：本企业应建立完善的市场营销信息系统和运营风险预警系统，及时把握市场动态，提高市场服务功能，注重服务过程和服务价格管理，积极按照老年市场的需求创新服务，增加企业的盈利能力；实行品牌战略，进一步加大市场推广力度，不断提高品牌知名度和美誉度，提高服务竞争力；提高服务质量，降低服务成本，增强服务适应老年产业变化的能力；以优质的服务稳定客户，稳定价格，以消除市场波动对公司服务价格的影响。§14.2经营风险与对策建议市场开发不足将会导致本企业在市场竞争中市区先机而面临被动。核心领导层的决策失误容易对企业造成较大损失。人才是公司最宝贵的财富。由于各种原因导致的高素质人才流失，会对企业的服务创新、内部管理、市场营销等方面产生较大的负面影响。同时，目前国内老年产业萌发不久，大量业者经营水平普遍不高，管理多有弊端，具体表现在：（1）管理成本居高不下；（2）对高水平管理能力的需求和现实管理能力滞后之间的矛盾将越来越突出；（3）营销网络只有局部的效率没有系统的效率；（4）管理能力瓶颈导致企业不能形成一种有效的机制来维持持久的市场激情，凝聚力和战斗力下降。这些弊端与外部竞争环境一起对细分市场的新进入者构成了巨大的压力。对策：本企业应制定严谨的业务流程、明确的决策程序和科学的激励约束机制，并已基本树立理性权威和有较强执行能力的管理层。今后将逐步减少对个别主要领导的过分依赖，加强对管理者的培训，培养创新意识。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告企业应进一步规范管理，加强对市场的监控能力，降低经营费用，提高运营安全，具体措施包括：选拔经理人不但要求能力突出，而且要求有良好的职业操守；积极研究和实践连锁经营模式；适当时研究以自有客户资源同第三方合作的课题，以实现资源共享，提升经营空间，以降低管理成本与风险，提高员工的工作积极性和责任感。§14.3员工队伍管理风险与对策建议作为劳动密集型产业，今后相当长时间内，企业营销和服务队伍的建设管理仍然是养生度假企业营销和管理工作的核心。常见问题是：（1）员工队伍过于庞大，成本高，员工素质低下，效率低；（2）营销和服务队伍的工作激情衰减；（3）企业没有建立一个针对营销服务人员的有效的竞争淘汰机制、激励体系和评价约束机制；（4）营销和服务人员没有职业化，其价值评价体系和价值分配体系不完善；（5）培训缺少针对性。对策：企业基于自身发展战略和竞争战略，培养和开发营销人员的核心专长与技能；建立支持战略的各级营销和服务人员淘汰机制、激励机制、评价与约束机制；加大员工培训与开发的投入，与员工共同研讨、建立职业发展道路；将企业文化建设置于战略地位，重视对价值观的管理。为调动服务设计人员和营销管理人员的积极性和创造性，企业将按贡献大小设置服务标兵奖、敬业精神奖和爱心奖等多项奖励。§14.4广告风险与对策建议北京老年产业尚处于市场成长期，开拓者可能需要投入一定的广告宣传费，而且即使投放了，也不一定能达到很好的效果，会使企业处于两难境地。对策：企业应建设有竞争力的企业文化；通过卓越的管理培养人才，吸引人才，使用人才，实现专业化、规模化的市场营销，确保企业拥有强大的产品力、企划力和执行力；通过强化服务设计，优化产品结构，从以中高端特色养生服务为主导产品入手，逐步使服务多元化、系统化，逐步朝向综合型老年养生品牌发展；强化终端服务的管理，实施活动娱乐化、渠道媒体化、服务传播化策略。 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附录附表1项目投资一览表附表2营业收入估算表附表3项目收益表附表4折旧摊销一览表附表5总成本费用估算表附表6现金流量估算表（全部投资）附表7敏感性分析表附表8现金流量估算表（收入增长10%）附表9现金流量估算表（收入下降10%）附表10现金流量估算表（成本增长10%）附表11现金流量估算表（成本减少10%）附表12现金流量估算表（投资增长10%）附表13现金流量估算表（投资减少10%） “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附表1总投资估算表　项目名称占地范围（㎡）建筑面积（㎡）单价（元）投资额(万元)一期建设二期建设备注1工程建设项目直接成本　　　43673576791　1.1基础设施建设　　　537　　　1.1.1入口服务区2574　16041　　　1.1.2生态停车场1000　808　　　1.1.3地源热泵空调　　　300　　300元/平方米1.1.4锅炉房及设备395395　68　　　1.1.5电力增容及线路工程　　　60　　新增500KVA1.1.6其他基础设施　　　60　　含内外道路800米1.2服务设施建设　　　3250　　含设备设施1.2.1安养中心175141521700706　　　1.2.2碧水阁500685110075　　　1.2.2.1怀旧馆　385110042　　　1.2.2.2龙山书院　300110033　　　1.2.3安养宾馆改造工程23557065　200　　　1.2.4银龄别院184029002500725　725二期工程1.2.5银龄山庄213729861800537　　　1.2.6养生文化村18852492　432　　　1.2.6.1中医养生馆　650140091　　　1.2.6.2膳食养生馆　650140091　　　1.2.6.3水疗馆5465422580140　　　1.2.6.4健康管理中心（益寿堂）　6501700110　　　1.2.7康体娱乐中心改造工程16863372　335　　　1.2.7.1游泳馆　　　　　　　1.2.7.2健身馆　　　　　　　1.2.7.3寿星网吧　　　　　　　1.2.7.4大型歌舞厅　　　　　　　1.2.7.5桌球室　　　　　　　1.2.7.6麻将室　　　　　　　1.2.7.7保龄球　　　　　　　1.2.7.8美容美发室　　　　　　　1.2.8寿星农庄5729　　3　　　1.2.9寿星药园8349　　6　　　1.2.10寿星果庄2927　　2　　　1.2.11龙山大氧吧1201205000030　　6个1.2.12户外休闲花园8576　　60　　　1.2.12.1老年趣味训练营283　　　　　林地内房屋1.2.12.2运动器械区183　　　　　　1.2.12.3凉棚茶疗546　　　　　　 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告1.2.12.4门球场564　　　　　　1.2.10.5歌舞广场203　　　　　　1.2.12.6延寿湖1156　　　　　　1.2.13网络中心100100　16　　　1.2.14商场及配套服务中心38638696037　　　1.2.15员工宿舍540108080086　　临建1.3景观工程2000　10020146　1.4土地投资266680　　400　　租地共30亩20年期1.5工程预备费　　　16010060　2工程建设项目间接费用　　　300　　　2.1项目前期规划、可研等　　　80　　　2.2工程勘察设计费　　　150　　　2.3工程监理费　　　45　　　2.4工程质量监督费　　　25　　　3项目启动流动资金　　　200　　　4已完成投资　　　700　　既有资产　总投资合计　　　5567　　　 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附表2营业收入估算表　顾客类别和数量　　　　　　　　　　　　养生营会员　45689583836323964701647016470164701647016470164701　养生营关联顾客　2343299432433318331833183318331833183318　银龄别院高端顾客　　　　　432043204320432043204320　养生营外顾客1000010544134731459414931149311493114931149311493114931　顾客合计1000058575748508107582950872708727087270872708727087270序号收入项目200820092010201120122013201420152016201720181公寓、山庄、安养和别院客房收入1885787658959461130116012361266134213871.1养生营会员单价（元/日）　7878888898981081081181181.2养生营关联顾客单价（元/日）　98981081081181181281281381381.3养生营外顾客单价（元/日）1881882082082282282482482682682981.4银龄别院高端顾客单价（元/日）　　　　　2682682882883083082膳食、水疗、娱乐及健康管理等服务收入160662846100510281187118713091309144014402.1平均单价1001131131241241361361501501651653会务收入16161616161616161616164营业收入合计3641256162719161990233323632561259127982843 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附表3项目收益表序号年份200820092010201120122013201420152016201720181营业收入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.02营业税及附加　69.189.5105.4109.5128.3130.0140.9142.5153.9156.43总成本费用　678.51124.51310.01454.51570.31661.01675.41770.51784.91884.24应纳税利润0.0508.4413.0500.6426.0634.4572.0744.7678.0859.3802.45税前投资利润率%　12.410.112.210.415.514.018.216.521.019.66所得税0.0127.1103.2125.1106.5158.6143.0186.2169.5214.8200.67税后利润0.0381.3309.7375.4319.5475.8429.0558.5508.5644.4601.88税后投资利润率%　9.37.69.27.811.610.513.612.415.714.79法定盈余公积金　38.131.037.532.047.642.955.950.964.460.210未分配利润　343.2278.8337.9287.6428.2386.1502.7457.7580.0541.611累计未分配利润　343.2621.9959.81247.41675.62061.72564.43022.13602.14143.7 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附表4折旧摊销一览表序号项目项目直接成本净残值折旧年限经营期20092010201120122013201420152016201720181固定资产折旧费4653.0　20167.1167.1167.1167.1232.7232.7232.7232.7232.7232.72递延资产摊销142.0　528.428.428.428.428.40.00.00.00.00.03合计　　　195.5195.5195.5195.5261.1232.7232.7232.7232.7232.7附表5总成本费用预算表序号项目20092010201120122013201420152016201720181总成本费用678.51124.51310.01454.51570.31661.01675.41770.51784.91884.21.1固定成本507.5534.2545.4554.0635.0611.2612.1618.0618.9625.11.1.1管理费用10.937.748.857.559.770.070.976.877.783.91.1.2折旧摊销195.5195.5195.5195.5261.1232.7232.7232.7232.7232.71.1.3修理费39.139.139.139.152.246.546.546.546.546.51.1.4财务费用262.00262.00262.00262.00262.00262.00262.00262.00262.00262.001.2可变成本171.1590.3764.7900.5935.31049.91063.41152.51166.01259.11.2.1直接成本109.2376.8488.1574.8597.0699.9708.9768.3777.3839.41.2.2营销费用18.262.881.495.899.570.070.976.877.783.91.2.3其他费用43.7150.7195.2229.9238.8280.0283.6307.3310.9335.82经营成本221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.6 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附表6现金流量表（全部投资）序号资金类别200820092010201120122013201420152016201720181现金流入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.01.1营业收入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.02现金流出3653.0417.3859.82395.11213.01334.11439.31507.81587.81658.91746.52.1年度投资3653.0　　1312.0　　　　　　　2.2付现成本0.0221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.62.2.1经营成本0.0221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.62.3营业税金及附加0.069.189.5105.4109.5128.3130.0140.9142.5153.9156.42.4所得税0.0127.1103.2125.1106.5158.6143.0186.2169.5214.8200.63净现金流量-3289.0838.7767.2-479.1777.0998.9923.71053.21003.21139.11096.54累计净现金流量-3289.0-2450.3-1683.1-2162.2-1385.2-386.4537.31590.52593.73732.74829.25所得税前净现金流量-3289.0965.8870.4-354.0883.51157.51066.71239.41172.71353.91297.16所得税前累计净现金流量-3289.0-2323.2-1452.7-1806.7-923.3234.21300.92540.33712.95066.86363.9计算指标所得税后所得税前　　1财务内部收益17.44%21.95%　　2财务净现值￥2,275.54￥3,303.74折现率6.00%3投资回收期9.88年8.69年　 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附表7敏感度分析表序号不确定因素变动幅度税前收益率税前净现值敏感度系数1基准数据　21.95%￥3,303.7412营业收入增加10%27.97%￥4,794.271.69减少10%21.81%￥2,592.340.173经营成本增加10%26.28%￥3,418.890.51减少10%24.53%￥3,967.711.354投资总额增加10%25.45%￥3,712.230.72减少10%25.89%￥3,752.291.13 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附表8现金流量表（收入增加10%）序号资金类别200820092010201120122013201420152016201720181现金流入364.01381.61789.72107.62189.02566.32599.32817.12850.13077.83127.31.1营业收入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.02现金流出3653.0417.3859.82395.11213.01334.11439.31507.81587.81658.91746.52.1年度投资3653.0　　1312.0　　　　　　　2.2付现成本0.0221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.62.2.1经营成本0.0221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.62.3营业税金及附加0.069.189.5105.4109.5128.3130.0140.9142.5153.9156.42.4所得税0.0127.1103.2125.1106.5158.6143.0186.2169.5214.8200.63净现金流量-3289.0964.3929.9-287.5976.01232.21160.01309.31262.31418.91380.84累计净现金流量-3289.0-2324.7-1394.8-1682.3-706.3525.81685.82995.14257.45676.27057.05所得税前净现金流量-3289.01091.41033.1-162.41082.51390.81303.01495.51431.81633.71581.46所得税前累计净现金流量-3289.0-2197.6-1164.4-1326.8-244.41146.42449.43944.95376.67010.38591.7J计算指标所得税后所得税前　　1财务内部收益23.80%27.97%　　2财务净现值￥3,766.07￥4,794.27折现率6.00%3投资回收期7.89年7.20年　 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附表9现金流量表（收入减少10%）序号资金类别200820092010201120122013201420152016201720181现金流入364.01130.41464.31724.41791.02099.72126.72304.92331.92518.22558.71.1营业收入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.02现金流出3032.0417.3859.82151.11213.01334.11439.31507.81587.81658.91746.52.1年度投资3032.0　　1068.0　　　　　　　2.2付现成本0.0221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.62.2.1经营成本0.0221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.62.3营业税金及附加0.069.189.5105.4109.5128.3130.0140.9142.5153.9156.42.4所得税0.0127.1103.2125.1106.5158.6143.0186.2169.5214.8200.63净现金流量-2668.0713.1604.5-426.7578.0765.6687.4797.1744.1859.3812.24累计净现金流量-2668.0-1954.9-1350.4-1777.1-1199.1-433.6253.81050.91795.02654.23466.45所得税前净现金流量-2668.0840.2707.7-301.6684.5924.2830.4983.3913.61074.11012.86所得税前累计净现金流量-2668.0-1827.8-1120.0-1421.6-737.2187.01017.42000.72914.23988.35001.1J计算指标所得税后所得税前　　1财务内部收益16.07%21.81%　　2财务净现值￥1,564.14￥2,592.34折现率6.00%3投资回收期　　　 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附表10现金流量表（成本增加10%）序号资金类别200820092010201120122013201420152016201720181现金流入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.01.1营业收入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.02现金流出3032.0439.4926.52236.41312.81438.91556.01625.91715.41787.91885.52.1年度投资3032.0　　1068.0　　　　　　　2.2付现成本0.0243.2733.8937.81096.81151.91283.01298.81403.41419.21528.52.2.1经营成本0.0221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.62.3营业税金及附加0.069.189.5105.4109.5128.3130.0140.9142.5153.9156.42.4所得税0.0127.1103.2125.1106.5158.6143.0186.2169.5214.8200.63净现金流量-2668.0816.6700.5-320.4677.2894.1807.0935.1875.61010.1957.54累计净现金流量-2668.0-1851.4-1150.9-1471.3-794.0100.1907.11842.32717.93727.94685.45所得税前净现金流量-2668.0943.7803.7-195.2783.81052.8950.01121.31045.11224.91158.16所得税前累计净现金流量-2668.0-1724.3-920.6-1115.8-332.0720.71670.72792.03837.15062.06220.1J计算指标所得税后所得税前　　1财务内部收益20.83%26.28%　　2财务净现值￥2,390.70￥3,418.89折现率6.00%3投资回收期　　　 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附表11现金流量表（成本减少10%）序号资金类别200820092010201120122013201420152016201720181现金流入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.01.1营业收入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.02现金流出3653.0395.2793.12309.91113.31229.41322.71389.71460.21529.91607.62.1年度投资3653.0　　1312.0　　　　　　　2.2付现成本0.0199.0600.4767.3897.4942.51049.71062.71148.21161.21250.62.2.1经营成本0.0221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.62.3营业税金及附加0.069.189.5105.4109.5128.3130.0140.9142.5153.9156.42.4所得税0.0127.1103.2125.1106.5158.6143.0186.2169.5214.8200.63净现金流量-3289.0860.8833.9-393.9876.71103.61040.31171.31130.81268.11235.44累计净现金流量-3289.0-2428.2-1594.3-1988.1-1111.5-7.91032.42203.73334.54602.65838.05所得税前净现金流量-3289.0987.9937.1-268.7983.21262.21183.31357.51300.31482.91436.06所得税前累计净现金流量-3289.0-2301.1-1363.9-1632.6-649.5612.71796.03153.54453.75936.77372.7J计算指标所得税后所得税前　　1财务内部收益20.22%24.53%　　2财务净现值￥2,288.71￥3,967.71折现率6.00%3投资回收期8.54年7.70年　 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附表12现金流量表（投资增加10%）序号资金类别200820092010201120122013201420152016201720181现金流入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.01.1营业收入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.02现金流出3335.2417.3859.82257.91213.01334.11439.31507.81587.81658.91746.52.1年度投资3335.20.00.01174.8　　　　　　　2.2付现成本0.0221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.62.2.1经营成本0.0221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.62.3营业税金及附加0.069.189.5105.4109.5128.3130.0140.9142.5153.9156.42.4所得税0.0127.1103.2125.1106.5158.6143.0186.2169.5214.8200.63净现金流量-2971.2838.7767.2-341.9777.0998.9923.71053.21003.21139.11096.54累计净现金流量-2971.2-2132.5-1365.3-1707.2-930.268.6992.32045.53048.74187.75284.25所得税前净现金流量-2971.2965.8870.4-216.8883.51157.51066.71239.41172.71353.91297.16所得税前累计净现金流量-2971.2-2005.4-1134.9-1351.7-468.3689.21755.92995.34167.95521.86818.9J计算指标所得税后所得税前　　1财务内部收益20.63%25.45%　　2财务净现值￥2,684.03￥3,712.23折现率6.00%3投资回收期　　　 “金隅”老年养生营龙山度假营地可行性研究报告附表13现金流量表（投资减少10%）序号资金类别200820092010201120122013201420152016201720181现金流入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.01.1营业收入364.01256.01627.01916.01990.02333.02363.02561.02591.02798.02843.02现金流出3287.7417.3859.82263.91213.01334.11439.31507.81587.81658.91746.52.1年度投资3287.70.00.01180.8　　　　　　　2.2付现成本0.0221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.62.2.1经营成本0.0221.1667.1852.6997.11047.21166.41180.81275.81290.21389.62.3营业税金及附加0.069.189.5105.4109.5128.3130.0140.9142.5153.9156.42.4所得税0.0127.1103.2125.1106.5158.6143.0186.2169.5214.8200.63净现金流量-2923.7838.7767.2-347.9777.0998.9923.71053.21003.21139.11096.54累计净现金流量-2923.7-2085.0-1317.8-1665.7-888.7110.11033.82087.03090.24229.25325.75所得税前净现金流量-2923.7965.8870.4-222.8883.51157.51066.71239.41172.71353.91297.16所得税前累计净现金流量-2923.7-1957.9-1087.4-1310.2-426.8730.71797.43036.84209.45563.36860.4J计算指标所得税后所得税前　　1财务内部收益21.02%25.89%　　2财务净现值￥2,724.09￥3,752.29折现率6.00%3投资回收期9.11年8.04年　'