老年公寓可行性研究报告 67页

'第一章总论一、项目背景1、项目名称：某老年公寓项目2、项目地点：该项目位于*********3、建设规模：该建设项目总占地面积219902m2，总建筑面积483784.4m2。4、项目建设单位概况单位名称：*********5、可行性研究报告编制单位编制单位：*********6、可行性研究报告编制依据²《**市城市总体规划》²《老年人建筑设计规范》建标[1999]131号²《民用建筑设计通则》（JGJ37-87）²《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）²项目建设单位提供的有关资料5、项目提出背景和建设的必要性（1）所谓“老年公寓”，就是专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的城市老年人社区，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它既是一种新的老年人生活方式，又是一种民办民营式的经营模式，更是一种城市老年人聚居形式。第37页 老年公寓是一种新的居家养老方式，不仅拥有分散的居家养老所没有的各类保障服务设施，让老人既住得安心、舒心；又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围。所以，优势十分明显：1）减轻子女养老压力，提高社会效率。2）有利于老年人身心健康。3）服务专门化、系统化，使老年人生活质量大大提高。4）老人仍拥有自己的居所、配置自己喜欢的家具，让老人既有“家”可归，又能享受一般住家无法享受到的配套服务。老年公寓已成为国际风行的第三种养老模式，为老年人服务已成为一种新兴的产业。（2）改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人们的寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从2000年的10.33%上升到2010年的13.26%，成为典型的老年型社会。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人，2010年第六次人口普查已近1.8亿人。这一数字几乎超过两个英国的人口，若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行前十位的国家。从人口增长趋势看，根据2010年全国第六次人口普查资料，2010第37页 年全国总人口137054万人，与2000年第五次人口普查相比，总人口增长了5.84％，而60岁以上老年人口占到全国总人口的13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点，65岁及以上人口占8.87%，比2000年上升1.91个百分点。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已超过1500万，并以年均5％的惊人速度递增。据预测到2050年60岁以上老年人口将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。第37页 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年就发出了《关于加强老龄工作的决定》等一系列文件指示，我国制定颁布了《中华人民共和国老年人权益保障法》，使我国老龄事业有法可依有章可循。陕西省和全国一样，已进入老年型社会。据2010年全国第六次人口普查，陕西省总人口3700万人，65岁以上人口为3183840人，占总人口数的8.53％。中共陕西省委、陕西省人民政府十分重视老龄问题，自2010年省政府就发布了《关于建立高龄老人补贴制度的意见》的政策，指出“第37页 老年人是一个需要特殊关怀和照顾的群体，搞好老年人优待服务工作是各级政府义不容辞的责任。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明建设，保持社会政治稳定具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了陕西省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。所以，某老年公寓项目建设的必要性是十分充分的，其建设能够促进社会和谐，加速文明建设。二、项目概况1、拟建地点本项目建设地点位于****市北城区********生态旅游示范区。2、项目建设规模与目标本项目总用地面积329.86亩，总建筑面积,483784.40㎡。主要技术经济指标如下：Ø总用地面积：219902㎡Ø总建筑面积：483784.40㎡Ø容积率：2.2Ø建筑密度：28.00%Ø绿化率：60%3、项目总投资本项目总投资为96800.00万元。第37页 资金来源为企业自筹资金投入66800.00万元，向金融机构申请贷款63000.00万元。4、主要经济指标项目完成后，实现经营收入380136.45万元。其中：房产销售收入122236.47万元，租赁收入257899.98万元。利润总额185286.71万元，净利润134764.67万元，销售利润率48.74%，投资利润率12.74%。项目寿命期内财务净现值为49900.42万元，内部收益率38.42%，静态投资回收期4.70年，动态投资回收期5.25年，盈亏平衡点为14.23%。5、结论本项目位于****市北城区********生态旅游示范区，宗地区位优势明显，设计方案科学，潜在升值效益明显，社会效益显著。第37页 第二章市场分析一、世界人口老龄化及其相关问题世界人口日趋老龄化问题现在已经是一个全球性问题，老龄问题发展战略正在纳入各国社会和经济发展战略之中，摆在各级政府工作的主要议程之上，发展中国家的老龄化问题尤其值得关注。正如前联合国秘书长安南所说：“全世界正在经历着前所未有的人口转变，从现在到2050年，老年人口总数将从6.29亿增加到20亿左右。在今后50年内，全世界将会第一次出现60岁以上老年人口超过少年儿童人口的情况。”据联合国最新统计，目前，全球老龄人口总数已超过7亿，并且正在以比总人口快得多的速度递增。1950年，全世界60岁以上的老年人约有2亿，1970年达到3亿，2000年达到6亿，2006年达到6.88亿。据联合国人口统计部门预计，2020年全球老年人口将达到10亿；2050年，全球将有近20亿的老年人，占总人口21％，并将超过14岁以下儿童人口的总数。从1950～2050年，全球人口将平均每年增长0.87%，而老年人口将平均每年增长2.38%。人口老龄化已成为一个全球性现象。据有关部门预测，到2050年，全世界百岁老人将从2002年的约21万增长到320万，其中非洲老龄人口将从4200万上升到2.05亿；亚洲从3.38亿增加到12.27亿；欧洲从1.48亿增加到2.21亿；美洲从9600万增加到3亿。根据数据对比分析，目前，全球人口老龄化最严重的国家是意大利，占总人口25%。在2006年，在全世界186个国家和地区中，已有超过半数进入“第37页 老年型”。目前，世界每10个人中就有1个老年人，预计到2050年，每5个人中有1老年人，到2150年每3个人中就有1个老年人。与此同时，老年人口本身也在老龄化。1950～2000年间，世界80岁以上的高龄老人增加了5倍，以平均每年3.3%的速度增长，大大超过60岁以上人口的平均增长速度（2.2%）。由联合国制定的《2002年老龄问题国际行动计划》要求各国制定三大优先政策：第一，老年人与发展优先；第二，老年人的健康与福利优先；第三，保持切实可行的支持环境优先。首先强调保障与发展的相互关系。现代社会中，经济发展是社会保障的基础，是社会保障的前提，经济发展和社会保障的发展是相辅相成的。没有经济的发展便没有社会保障的发展，社会保障的程度要取决于经济发展的水平。老年人口是社会的重要资源，老年人的发展对社会经济发展的作用是不可忽视的。老年人要充分融入和参与社会，消除年龄歧视，性别歧视，消除对老年人的怠慢、虐待和暴力行为，改善他们参与社会的自身条件和社会条件。其次强调目标。以人为本，提高人的生命和生活质量，是以健康为本的。提高人口健康水平是世界性社会目标，主要是提供物质和精神方面的健康服务，提倡健康的生活方式，创造有利于健康的生活环境。再次强调手段。要动员全社会关心、支持和帮助老年人，通过政府组织、非政府组织、志愿组织、民间社团组织的通力合作，让教育部门、研究部门、文化、媒体宣传等部门携起手来，共建一个不分年龄人人共享的社会环境。第37页 二、中国人口老龄问题及社会福利化现状目前，世界上绝大多数老年人口生活在亚洲（54%），欧洲（24%）其次。据联合国人口统计部门预计，到2050年，亚洲老年人口将增长到近63%，而欧洲比例（11%）将减少一半，与非洲（10%）和拉丁美洲（9%）接近。调查显示，2010年底，我国60岁及以上老年人口为1.78亿，约占世界老年人口1/5（24.32%），占亚洲老年人口2/5（39.7%）。自改革开放以来，在党中央、国务院的领导下，我国老龄事业有了较快发展。中国政府先后颁布实施《中国老龄工作七年发展纲要》(1994～2000年)；《关于加强老龄工作的决定》；《中华人民共和国老年人权益保障法》；《中国老龄事业发展“十一五”规划》（2006年）；《中国老龄事业发展“十二五”规划》（2011年）等一系列政策及措施，有力地推动了我国老龄事业的发展。老年人的经济供养与医疗保障得到了明显改善，老年福利、文化、教育、体育事业有了较快发展，老年人合法权益受到重视，敬老、养老、助老的社会氛围逐步形成，老年人生活质量明显提高，老龄组织健康发展，各级老龄工作委员会及其办事机构正在健全和加强。但是，目前我国老龄事业总体上仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展。社会保障制度不够完善，老年设施、产品与服务短缺，老年精神文化生活不够丰富，侵犯老年人合法权益的现象时有发生，适应社会主义市场经济体制的老龄事业发展机制尚待建立和完善。自2000年，我国已进入老龄社会，在今后较长的一段时间内，我国60岁以上的人口将继续以年均约3.2%的较快速度增长。据第六次全国人口统计数据公报，在2010年，中国60岁及65岁以上人口比重分别为13.26%和8.87%第37页 ，根据专家预测，到2020年为16.23%和11.30%，2030年为22.34%和15.21%，2040年为25%和20%。由此可见，2030年时中国将进入“超老年型”社会。2010年，中国60岁以上老年人口为1.78亿，到2020年，中国60岁以上老年人口将增加到2.6亿；到2050年，达到4.4亿左右，占总人口的四分之一。届时，每4个中国人中间就有1个白发苍苍的老者，同时，目前还有一批不到60岁就离岗、下岗的中年人提前进入老年人的行列，中国将成为高度老龄化的国家。我国人口老龄化与先期进入人口老年型的国家相比，具有老龄化发展快、老年人口数量大、地区之间不平衡、超前于社会经济发展等特点。老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面需求的日益增长，必将给国民经济和社会发展带来巨大的挑战。解决老龄问题，满足老年人不断增长的物质和文化需求，实现老龄事业与经济社会协调发展，促进社会公平和稳定，是社会主义现代化建设一项重要而紧迫的战略任务。从新世纪开始，我国全面实施社会主义现代化建设第三步发展战略，经济发展和综合国力的增强将为解决老龄问题创造良好的物质基础。同时，未来十几年内，虽然老年赡养比开始上升，但少儿抚养比明显降低，社会总抚养比持续下降，也为做好二十一世纪人口老龄化高峰前的准备提供了有利条件。因此抓住机遇，制定对策，有计划、有步骤地推动老龄事业持续健康发展显得尤为重要。为建立有力的居家养老支持环境，从2001年起，中国政府连续三年实施建设社区老年福利服务设施的“星光计划”，总投资134第37页 亿元人民币，建成“星光老年之家”3.2万个，涵盖老年人入户服务、紧急援助、日间照料、保健康复和文体娱乐等多种功能，受益老年人超过3000万。2005年时，我国平均每个街道有1.32个城市老年福利机构，每9.8个社区居委会有1个城市老年福利机构。2010年底，我国城市社区服务设施达到20多万处，综合性社区服务中心1万多个。各地采取上门服务、定点服务和巡回服务等方式，为老年人提供生活照料、家政服务、紧急救援以及其他便利老年人的无偿、低偿服务项目。目前，我国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构4万余个，总床位149.7万张，其中农村乡镇敬老院29681个，总床位89.5万张。国家加强对养老服务机构的规范化管理，先后颁布了《国家级福利院评定标准》、《社会福利机构基本规范》等规范性文件，努力提高养老服务机构质量和水平。三、老年公寓发展现状我国的老年公寓发展较晚，自１９８８年６月安徽省安庆市创办全国第一家老年公寓到现在，只有二十多年的历史。据统计，目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院4万多，不同规模的老年公寓有800多家，档次高低不同。近两年建成的一批复合型老年公寓，配套设施比较全面，除了提供吃、住、洗等基本的服务外，还有健身房、图书阅览室、歌舞厅等娱乐场所。每户装有空调、彩电、电话和与服务员连通的传呼线路。第37页 有专家指出，发展老年公寓，首先要考虑老年人在心理和生理上的特殊需求，确保设施无障碍，同时还要配有供老年人娱乐、健身的场所及邮电所、小卖店等。其次，还要坚持适度发展的原则。我国老年公寓发展较晚，数量还较少，今后会有较大发展，且大中城市发展较快，这是一种趋势。但必须根据各地经济的发展水平和社会需求情况，有计划、适量地发展。要根据地区特点来考虑，使老年公寓的高、中、低档次适量，以适合不同层次老年人的需求。发展老年公寓，既迎合了老年人的心理，又能有效减轻家庭养老负担。但在我国经济尚不发达的情况下，完全由国家办老年公寓是不现实的，也满足不了老年人的需要。中国老龄协会会长张文范曾说，要采取政府决策、社会参与，调动各个方面，包括国内外各种社会组织和个人的力量来共同兴办老年公寓，并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅，形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。充分发挥非政府组织、社区和个人的作用，走民办公助、民办民助和法人投资、法人管理的道路。对社区办老年公寓，政府应在法律规定的职权范围内，在批地、引资、拆迁、税收等方面，提供条件或给予政策上的扶持。　　发展老年公寓，既可以为老年人创造一个适合养老的居住环境，又可以节约住房资源。老年公寓可以成为住房商品化的一种形式，对购买老年公寓产权的老年人的住房，可租、可卖、转让。可以预期，老年公寓作为一种新兴的养老方式，将会被越来越多的老年人所接受，老年公寓也势必为更多有识的投资者所关注。第37页 老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求也在不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业也发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前上海市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当现有老年人口的1％。大连市早在2002年就有养老机构150所，其中老年公寓11所，总床位近8000张。这些城市的老年公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老和居住提供了很好的条件，并为总结老年公寓的发展和特点打下了良好基础。但是，由于我国老年公寓的发展时间较短，加之区域差异，从全国范围来看还存在不少问题和需要改进之处。l．老年公寓的建设供不应求。国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。以大连市为例，60岁以上的老人71.1万，占城市总人口的24.9％，若入住老年公寓和养老机构的老人占总人口的比重，按3％的比例分析，70多万的老年人中，将有近2万人入住老年公寓和养老机构，而目前仅有7千多个床位，这远远不能满足随着人口老龄化发展对老年公寓的需求。2第37页 ．老年公寓的布局不尽合理。目前在多数城市老年公寓和养老机构的建设还没有加入城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。3．老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达2000－3000元，很多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需费用不超过1000元。北京市2006年调查显示，50岁以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为1200元；大连市老人入住老年公寓和养老机构可以接受的价位为600－800元。可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。4．政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。老年公寓和养老机构存在资金投入不足、管理不善等问题。陕西省老龄事业社会化运作尚处在起步阶段，现有福利机构还比较少，养老机构普遍存在着养老模式单一，完全依赖民政部门，资金投入不足，养老居所品质及功能落后，服务项目不配套，不能适应老龄群体的需求。四、老龄人群服务市场发展特征分析自中国加入WTO以来，为了能使经济政策得到更为有效的推行，政府对社会政策给予了前所未有的关注。社会福利制度虽滞后于整个经济体制的改革，但仍是在渐进而缓慢的变革着。中国政府正在大力推动的社会福利社会化不但是中国社会主义市场经济条件下社会福利体制改革与发展的客观必然选择，而且在很第37页 大程度上可以有效应对老年人社会福利需求变化的挑战。加强老年福利企业建设可以提高老年人社会福利“有效需求”，加强老年福利企业建设可以满足日益增长的老年人社会福利需求，加强老年福利企业建设可以满足日益多样化的老年人社会福利需求。近年来，****市不断推进社会福利社会化进程，加速提高社会福利服务的层次和水平，社会福利事业呈现出蓬勃向上的良好势头，早在2002年，****市落实星光计划，****市就开办全市第一家国办养老服务机构，积极致力于社会福利事业的快速发展，出台了《关于加快实现社会福利社会化的意见》、《全面推进居家养老服务工作的意见》等政策，大力推进养老服务事业的发展。五、需求分析预测全球人口老龄化是经济发展和社会进步的结果，是人类历史发展的巨大成就。历史上第一次人口革命使死亡率下降，世界人口从高出生－高死亡－低增长到高出生－低死亡－高增长；第二次人口革命带来出生率下降，世界人口进入低出生－低死亡－低增长阶段。因此，由人口革命、科技发展与人口长寿而出现的人口老龄化，应视为社会文明的胜利成果。但人口老龄化也是对经济社会协调发展的挑战，老年人口的比重加大，劳动年龄人口比重下降，社会赡养比上升，财政压力加大，对社会经济的发展会产生影响，随着人口结构的变化，出现了老年公寓这一新兴产业，随着老年人对老年公寓的需求增加，这一产业也必将有较大的发展空间。1、观念的变化中国“养儿防老”、“三、四代同堂”第37页 的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。而且，目前“四二一”的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市50岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为10.4万和30.8万。目前武汉市老年人的居住方式以与子女同住为主占65.2％。有47％的老人希望与子女共同生活，52.4％的老人希望与子女分开居住；现与子女同住的老人中，有64.8％认为这种方式很理想，而有35.2％的老人则希望能分开住；现与子女分开住的老人中，有84.6％仍愿与子女分开住，有15.4％的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化。而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为“老年公寓是理想颐养天年之所”。因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。2、社会上的“空巢家庭”逐渐增多这类现象特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2010第37页 年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。3、老年公寓未来有较大发展空间随着人口格局的变化和市场经济的发展，老年公寓数量的需求将不断增长，老年公寓这一新兴产业将有较大的发展空间。同时，随着老年公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。老年公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。目前，陕西省老龄工作的管理体制还没有理顺，编制不足、建制不明确、人员配备与目前所承担的繁重任务极不相称，影响了老龄工作的正常开展。同时，随着社会主义新农村建设步伐加快，农村“留守”老人日趋增多，农村老龄化的速度和数量正快速发展，这无疑又加大了应对的难度。基于上述调查结果，****市亟待需要建设一个全新概念的复合式综合性养老处所（集“养老”、“居住”、“休闲”、“度假”、享乐“五位一体完善结合的，可持续发展的，具有标准高、功能全、规模大、服务好），满足不同老年人集中养老、居家养老的不同需求，以便加快推进****市地区社会化养老的步伐，满足****市人口老龄化日益增长的需求。第37页 第三章场址选择一、项目区位本项目建设地点位于****市北城区域****湖片区。建设地点紧靠********国家旅游休闲度假区，距离城中心不足2公里，属于****市****区城市规划范围地块；地理位置优越，交通便利，自然环境良好，为项目的建设提供了优良的客观条件，发展前景广阔。二、场址建设条件1、区域性质项目所在地****区北城区****新区，地处****。北部为***平原，南部属巴山北坡山地，中部为沟梁相间的丘陵地带。总趋势南高北低，呈阶梯状。最低处是***南岸的大中滩，海拔484米；最高点为川陕界山铁船山，海拔2468米，地质构造比较复杂，地跨扬子准地台北部边缘，属龙门—大巴山隆褶断带的组成部分。2、工程地质、水文地质条件****区地跨秦岭褶皱系的南秦岭华力西褶皱带和扬子准地台的****断凹两个构造单元。本项目所在地地质构造单元属于扬子准地台的****断凹中部，基底构造比较复杂，主要受新生代断裂构造影响，使基底形成一些近东西向的块状断陷及隆起，基底地形凹凸不平。境内轻微地震时有发生，说明新构造变动仍在继续。第37页 项目建设场地所处地层为第四系全新统与下更统新的河漫滩冲积层及湖泊沉积层上。主要岩层为亚砂土及亚粘土，下部为细砂、中砂及砾石层。总之，地质情况较简单，无大的不良地质现象。3、水文条件****区属长江流域，区内河流主要有汉江。汉江是长江最大支流，区内流程27.4公里，是本区与南郑县界河，年均径流量34.76亿立方米，日均流量90.5亿立方米/秒，最大流量10624立方米/秒，最小流量1.66立方米/秒；另外有小河沟18条，总流域面积73.85平方公里，平均径流量0.27亿立方米。4、气候条件****区地处内陆东亚季风气候区，由于盆地地形影响，自汉江谷地到秦岭山地，气候垂直差异明显。本项目处于区内海拔800米以下的汉江谷地，为北亚热带气候类型。该地区自然气象、气候资料如下：Ø年平均气温14.3℃Ø年平均最高气温19.2℃Ø年平均最低气温10.6℃Ø年极端最高气温38℃Ø年极端最低气温－10.1℃Ø年平均降水量905.3mmØ年平均主导风向东北风Ø年平均日照时数1707.9小时Ø多年最大冻土深度8cmØ最大积雪厚度9cm第37页 4、社会条件根据****统计局发布的《****市2011年国民经济和社会发展统计公报》，2011年，全市实现地区生产总值647.48亿元，增长15.5%，其中，第一产业增加值为142.29亿元，增长6.6%；第二产业增加值为267.58亿元，增长22.2%；第三产业增加值为237.61亿元，增长13.7%。全年人均GDP为18952元。在地区生产总值中，第一、第二和第三产业增加值占比分别为21.98%、41.32%和36.70%。（1）2011年，全市农林牧渔业完成总产值245.56亿元，增长6.8%（可比价），其中，农业产值134.50亿元，增长5.4%；林业产值9.42亿元，增长16.0%；牧业产值88.99亿元、增长8.5%；渔业产值3.07亿元，增长6.2%；农林牧渔服务业产值9.58亿元，增长7.3%。（2）全市完成工业总产值604亿元，增长29.9%。规上工业能源生产总量169.85万吨/标准煤，增长22.1%；能源消费总量315.90万吨/标准煤，增长7.52%。（3）全市全社会固定资产投资完成411.33亿元，增长30.2%。资质以上建筑施工企业完成总产值70亿元，增长33.9%。（4）社会消费品零售总额184.40亿元，增长17.1%；批发零售业实现零售额160.50亿元，增长17.6%；住宿餐饮业零售额23.90亿元，增长13.9%；全市对外贸易进出口总额4595万美元，增长3.9%。全年居民消费价格总指数105.3%；商品零售价格指数104.7%；农业生产资料价格指数112.0%。全年累计接待国内外游客1504万人次，增长24.0%，其中，接待国内游客1502万人次，增长24.0%；接待海外游客2.01万人次，增长16.9%第37页 。实现国内旅游收入63亿元，增30%，旅游外汇收入830万美元，增长20.3%。财政总收入完成64.51亿元，增长42.7%。（5）2011年，全市财政总收入完成64.51亿元，增长42.7%，财政支出159.25亿元，增长25.6%，年末金融机构各项人民币存款余额932.82亿元，比年初净增加135.58亿元，贷款余额347.95亿元，比年初净增加47.87亿元。全年保险业保费收入20.23亿元，各类保险赔款给付支出3.88亿元。5、交通及周边环境条件本项目位于****市北城区域****，靠近***路，规划建设有***路、***路等，交通条件便利，有利于业主出行。本项目周边规划有高档住宅小区、文化园、物流园等，基础设施齐全，居住环境极佳。6、满足城市规划的要求项目用地位于****区城市规划规范地块，项目建设符合城市整体规划要求。7、项目市政配套条件（1）给水：项目建设地采用自打井加压供水，能保证昼夜连续给水。（2）排水：采用雨污分流制排水系统，区内道路东侧和北侧设置污水与雨水管网。（3）电源：项目周边已建有完善的市政供电管网。（4）通信：项目周边通信基础设施条件良好，通信配套良好。第37页 第四章建筑方案一、建筑设计指导思想与原则1、规划设计依据²《中华人民共和国城市规划法》²《城市规划编制办法及实施细则》²《建筑设计防火规范》（GBF16-87）²《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）²《城市用地分类与建设用地标准》（GBJ137-90）²《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）²《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）²《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）²《城市规划编制办法》²《****市城市规划行政技术准则》²《建筑无障碍设计标准》²《****市城市总体规划（2010-2020）》2、设计目标将项目建设成为环境优美、人文气息浓郁的集居住、休闲、娱乐于一体的的多功能养老居住综合区。以提升城市形象、丰富城市功能、解决老年住房问题、构建和谐社会为服务理念；改变****传统的养老模式，整合“山水田园”第37页 文化概念，缔造全新的社区生活和农家乐式的新养老生活；以让老年人感受到愉悦的休闲的晚年生活，让经营者获得最好的经营平台，并提升经营水平，以让市民认同，让政府满意，开发商获得适当的经济效益和社会效益为投资理念；以优美的小区环境及周边人文环境、完善的配套设施来定位。努力打造成为****市老年公寓的亮点工程。3、项目定位（1）项目客户群定位项目开发完成后主要客户群60%来自****市区及周边县市富足的退休老人，以及子女常年在外工作，无暇照料老人且收入丰厚的人群；30%的客户群来自陕西省其他兄弟市县的富足退休老人；10%的来自于对****历史文化感兴趣的又有一定收入的其他地区的老人。（2）项目概念定位n开发概念定位：以房地产开发的产品开发、园林规划、经营方法、物业服务的理念打造具有政府福利性质的养老、休闲中的高端产品n经营概念定位：政府福利性实业、企业经济性运作n产品功能定位：养老康复功能、居住功能、休闲娱乐功能、度假功能n园林规划定位：水系、休息乐园、果园、绿荫大道（3）项目产品规划定位产品类型：以老年公寓为主的低密度住宅为主，社区综合会所等商业物业为辅的大型各类设施完善养老居住群。整合“山水田园”文化概念，提供优质的社区生活和农家乐的新养老生活4、规划设计指导思想第37页 规划设计指导思想旨在实现以下属性目标：²健康性——通过高新技术的运用，创造健康社区；²舒适性——减少城市环境压力，身心得以放松；²节能性——居住小区体现节能思想，实现资源的合理利用；²差异性——项目易与其他住宅项目区分，具有较强的个性；²经济性——建设物超所值经济实用的住宅小区；²安全性——运用智能化，体现生活安全性；²愉悦性——自然、和谐、健康、舒适。5、规划设计理念项目在设计理念上始终贯穿着建筑、规划、园林三位一体的设计思想；从老年社区的特点出发，强调环境和人文关怀。建筑规划实现上，考虑充分利用景观优势，将整个建筑群沿河堤和绿色景观廊交错布置，为每座楼、每户居民提供有景观利用的空间，180度视线内，可以从运动休闲绿地经过社区组团绿化到叠水山谷和景观台，使得每个楼座都有其特定的丰富视野。局部设计有亲水景观区，中间部位还有石桥溪流区，为社区居民提供亲近自然，放松身心的空间。二、总体规划方案本项目规划总用地219902.00㎡，总建筑面积483784.40㎡，住宅建筑以多层、小高层为主，建设内容主要为老年公寓、颐养住宅楼群、商业中心、综合管理中心、社区配套室外体育以及娱乐活动区。沿规划的康定路和陈仓路设置小区出入口，道路贯穿整个区域，具有良好的通达性。区域中央结合中心活动场设置中心绿地，实现资源共享的目标。第37页 1、环境和建筑标准在绿化设计上，绿林浅丘、阳光溪谷、郁荫缀坡的绿意长廊，潜山式谷地空间，利用地势造就森林、名贵树阵、花山、建筑、树木和景观绿地互相穿插、呼应；在植物选配上，有意的大量适宜当地生长的杀菌、防风、防沙的品种，起到净化小环境、有益健康的作用；在地形组织上、既增加了景观的深度效果、又有效地降低了地表径流量。本项目景观主要由小区内部和外部主体广场、小区外部绿化组成，要以配合区内各休闲广场结合为特点，努力营造自然，和谐的生态环境。小区内绿化采取点、线、面相结合的形式，同时加强人行道绿化、院落绿化（以名贵花卉灌木绿化为主，局部雕塑点缀其中），通过中心绿地、花池、花架、树木、雕塑等构成有主有次，层次丰富的景观环境。社区内林荫、长椅、喷泉、假山、楼顶花园与优雅建筑交织融合，形成一处真正的生态生活园区。做到每一幢楼都有最好的朝向和景观。在总体布局上，以行列式为主，将建筑物沿周边布置。这样最大限度争取了内庭院的面积，使整个小区拥有一个面积较大的内部绿化环境。通过建筑底层的架空空间让视线通透，将整个组团各具特色的花园连成一个有分有合的完整体系。优美的园林绿化空间为居住其中的居民提供了一个休憩、娱乐、观景的居住环境。针对单体建筑，利用开放的入户花园、生活阳台做绿化设计，将绿化由地面引向空中。整个园林景观层次丰富，多样化、立体化，使人有步移景易地感受。第37页 景观设计上注意体现出小区内人与自然和谐的设计理念，绿化周线结合房屋布局，成自然曲线；在绿化设计上力求体现现代都市中人群对郊区的田园生活情趣的向往，在小区内用尽可能多的绿化使小区内的生态环境与自然气候相符合，达到一种田园生活的居住理念。在环境设计中还特别考虑到社区是针对老龄人群，在设计中按照无障碍规范设计，使得居者能生活愉快，心情舒畅。4、建筑空间布局项目总体规划设计主要考虑几个要素：（1）充分利用区位、地形优势，建设具有一定文化底蕴，反映现代科学技术水平的城市形象地区，让历史与现代科技有机的实现统一。（2）高效安全的交通、通讯系统。（3）渐进开发、梯度推进，寻求一种最为经济和符合人性的规划改造建设模式，通过渐进式开发改造，与市场经济规律相结合，梯度推进，创造较为完善和具有鲜明时代特色的城市地区。5、道路系统布局结合周边环境与空间布局以及老年住宅的功能特点，以加强内部功能组织和便利内外交通联系的原则，将老年公寓出入口交通组织与中心景观形成入口对景，将道路设计与广场空间、绿地空间、建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观。在康定路和丝绸之路设置小区主入口，车行主干道路宽9米，形成了本小区的道路骨架，满足消防车通行的机动车道外，小区支路及入户道路宽度均为3-6米。第37页 静态交通规划也是本次规划设计的重要方向，适应小汽车的日益增长，充分考虑停车库的安排，机动车停车分为两种方式，配合中心绿设置地面停车库，地上停车安排在建筑旁以减少停车对居民的干扰。小区机动车停车位规模按总居住户数的50%设置；机动车的集中停放，既减少了对小区内部交通的干扰，又便于集中管理。三、建筑方案1、概述本项目开发建设内容主要为老年公寓、商业中心、综合管理中心、老年活动中心、配套体育、娱乐以及其他公建设施，总建筑面积483784.40平方米，老年公寓1号住宅区建筑面积122546.40平方米，老年公寓2号住宅区建筑面积27987.50平方米，老年公寓3号住宅区建筑面积207751.10平方米，老年公寓4号住宅区建筑面积76131.40平方米，商业中心建筑面积27000.00平方米，老年活动中心建筑面积12870.00平方米，综合管理中心建筑面积6798.00平方米，社区配套公厕、垃圾中转站、配电室2700.00平方米。本项目建筑密度为28.00%，容积率为2.2，绿化率为43.00%。主要经济技术指标如下：用地面积：219902.00㎡总建筑面积：483784.40㎡容积率：2.2绿化率：43.00%建筑密度：28.00%2、工程设计指标建筑结构安全等级：二级第37页 耐火等级：一级基本风压：0.30KPa抗震设防烈度：七度3、建筑工程（1）结构部分本工程采用现浇钢筋混凝土剪力墙结构，楼面结构局部厚板以减少梁的布置，使建筑室内空间尽可能达到最佳。（2）建筑部分①外墙面：沿街面商业用房局部挂贴花岗岩板材，其余为彩色外墙面砖；②内墙面：混合砂浆上刷普通水质涂料。所有卫生间、洗漱间、厨房均粘贴内墙卫生面砖；③楼地面：沿街面台阶室外平台均铺贴花岗岩板。住宅考虑到入住户二次装修，仅做水泥砂浆拉毛地面。所有卫生间、洗漱间、厨房均铺贴防滑地板砖，并增设柔性防水卷材一道；④天棚：均为混合砂浆刷普通水质涂料；⑤屋面：沿街建筑采用柔性防水卷材防水，内侧住宅均采用机瓦屋面，为上人屋面。（3）单体设计①面积特点老年人的居所一般都是一房一厅、一房两厅、两房一厅、两房两厅这几种房型。第37页 据调查，在敬老院中，每位老人人均居住面积有15㎡；而一般公寓中，老人平均居住面积可达30㎡。②功能特点居住方面：老年人的居所大都邻近医院、菜场。因为老年人体力有限，从住所步行到菜场就增加了生活的便利性；而且老年人患病几率较高，万一有急事，可以及时就医。疗养方面：老年人社区的医疗要比一般公寓社区规格高对于亚健康状态的老人，要有常见疾病的中西医门诊；对于有老年慢性病的老人，要有跟踪档案，对其定期进行体检，确保老人日常生活的安全；而专业的医疗服务机构，则可以提供老年人专业的治疗和护理，护理人员可以上门为老年人服务，老年人也可以白天在医院接受护理，晚上回家休息。同时，医院可针对敬老院内的老人开出相应的“营养处方”、“医疗处方”等，具体来讲，老年人在食堂就餐时可参考医院“营养处方”和营养师给出的菜单配菜；如果老年人腿脚不好，在“运动处方”中便会让老年人日常生活中多跳跳台阶，逐步进行锻炼。学习、休闲方面：本市每年老人到各类老年教育机构和社区学校学习，参加文化体育活动的老年人数与日俱增。③户型特点ü房型以紧凑小房型为主。ü主卧面积设计得宽阔舒适，而客厅通常比较小。ü供老年人用的门把手、应摆把式、开锁的钥匙就应为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点。第37页 ü有大阳台，方便老年人晒太阳。ü南北通透，便于通风。④设计特点老年人居住的楼宇中最好设有可平展担架的医护护栏，同时走廊要宽，楼梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至内，要完全采用无障碍设计；室内地面应采用防滑材料，例如：厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板或地毯。装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情，注重简洁、典雅，不求华丽，此外墙面、地面除了注意安全外要便于清洗。室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康，老年人一般喜爱典雅、洁净、安宁、稳重，加之体弱、心律减缓、视力减弱，一般宜采用浅色，如浅米黄、浅灰、浅蓝等。忌用红、橙、黄，因为红色会引起心律加速，血压升高，不利于健康。浅蓝则给人以安宁感，适合减缓心律，消除紧张。浅米黄给人以温馨感觉，有利于休息，消除疲劳。家具应从实用出发，宜少不宜多。家具外露部分应尽量减少棱角；老人用的双人床应两面上下，有条件的应有手扶之处；床与沙发应该稍硬，不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。室内灯光应有弱有强。夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕；老年人视力有所衰退，写字、看书时灯光应强一些；室内电灯开关安装部位，夜间使用要方便；家用电器设备应尽量采用智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。第37页 橱卫设计要点：做饭的灶头高度参照老年人的平均身高设计，老年人不必踮脚或哈腰便可完成生活所需；卫生间的洁具不宜用蹲坑，可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖；浴缸不宜过高，较高应加垫，为老人坐立方便，浴缸要安装扶手，浴缸底面要有防滑，以确保安全。⑤特殊要求在老年人居住的社区和房屋里，需随处设计“紧急按扭”和医院联网，如果老年人忽然感到身体不适，可通过“紧急按扭”寻求帮助。4、公用工程（1）给水工程①水源：给水系统由该区自打井提供。②给水系统该区给水系统视供水压力情况分区加压供水。住宅每单元入户管在室外设单元水表井，每户在厨房间设一块户用水表，水表后的支管沿走道上空敷设或局部沿垫层敷设，水表采用IC卡水表。小区室外消火栓与低区生活给水管网连接，室外消火栓距路边为2.0米。（2）排水工程市政条件：采用雨污分流制排水系统，规划道路东侧和北侧布置市政排水管道。雨水排水系统：暴雨强度计算公式q=434×（1+1.041lgp）/（t+4）0.518雨水量：Q=Ψqf重现期：屋面p=2年，室外p=1年。室外雨水管道设计降雨历时T=10min。室外综合径流系数Ψ=0.6。小区内雨水量为450L/s。第37页 每户空调室外机的冷凝水，有组织排入沿外墙设置的冷凝水立管，然后排入室外雨水管道。（3）配电系统①电源：设置10KV变配电室和发电机房，采用220/380V低压电缆向小区内各楼放射式供电，共需要3台变压器。②负荷：多层住宅楼用电负荷为三级负荷，应急照明等为二级负荷外，其余用电负荷均为三级负荷。③计量：在变配电室内低压配电屏上设置总表，对商业、办公及住宅回路单独计量，总容量为2*800，630KVA。④用电负荷：住户每户用电负荷按5KW考虑，营业房按每平方米50W考虑。⑤主要电气技术数据：小区变压器装机容量2500KVA，备电负荷（发电机）250KW。⑥各楼进线均采用YJV22－1KV电缆穿混凝土套管埋地敷设，进楼处套钢管保护。⑦照明标准及照明节能：小区内照明按现行国家标准《建筑照明设计标准》GB50034－2004规定的照度及照明功率密度值标准严格执行。（4）弱电系统①小区内各住宅楼均设置电视、电话、网络。②小区内各住宅楼均设置楼宇对讲系统，并实现小区内联网，主机设置在小区入口处物业管理用房内。③建筑设置火灾自动报警系统，小区统一设置消防控制室。第37页 （5）绿化随着社会的不断发展进步，人们日益重视环境质量的塑造，对于改善居民生活整体质量，对于建设文明小区，提高居民择屋购房吸引力起到相当重要的作用，本次规划设计在整体规划结构布局的基础上，着意强调小区整体绿化环境的塑造，以“天人合一”的生态理念作为绿化环境的整体宗旨，继而营造出一个整体和谐可亲，充满诗情画意的人居环境。第37页 第五章环境影响评价一、环境条件现状调查本项目建设场址位于****市北城区****新区，周围无污染源，环境状况良好，适合本项目建设。二、环境质量标准²《建设项目环境保护管理条例》（1998年11月29日）；²《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准；²《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）；²《污水综合排放标准》（GB8978－1993）；²《大气污染物综合排放标准》（GB13271-2001）二级排放标准；²《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）规定；²《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》；²《机动车辆允许噪声标准》（GB1495－79）。三、设计原则1、符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求；2、坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求；3、坚持“三同时”的原则，即环境治理设施与项目的主体工程同时设计、同时施工、同进投入使用。第37页 四、项目对环境的影响建设项目在施工期会对周围环境造成一定程度的影响。项目施工期对环境产生影响有：水土流失、施工噪声、施工人员的生活污水及施工过程中产生的生产废水、施工人员的生活垃圾及施工过程中产生的建筑垃圾、施工地面扬尘和施工机械设备排放废气等。五、施工期间的环保工作1、粉尘污染及防治工程施工期间，引起粉尘污染的因素较多，有道路扬尘，也有料堆的风吹扬尘、装卸扬尘和经过车辆引起的路面积尘再扬起等；此外，水泥、砂等物料在拌和过程中均易起尘，现场拌和随施工点移动而移动，其影响范围较大；若遇上雨季，雨水冲刷以及车辆的碾压，也会使施工现场变的泥泞不堪。由于特殊原因而未做到硬地化处理的部位，要定期压实地面和洒水。建筑材料、建筑垃圾等在堆积时设堆棚以防风雨，在运输时车上盖防风雨的苫布，避免大风季节产生二次扬尘。2、施工噪声环境影响及防治从噪声角度出发，可以把施工过程分为四个阶段：土石方阶段、基础施工阶段、结构施工阶段和装修阶段。以土石方和基础施工阶段对周围环境影响最大，在距离声源250米外才能达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）的2类白天标准；装修施工对周围环境影响最小，在距离声源25米外便能达到2第37页 类标准。本项目周边的近处无居民，只要合理安排施工计划和施工机械设备组合，即可达到要求。3、施工期水土流失环境影响本项目施工用地目前植被覆盖率较小，施工过程中经雨水冲刷，极易产生水土流失。因此，施工期应尽量避开雨季。4、固体废弃物环境影响施工期间的固体废弃物包括施工建筑垃圾和施工人员的生活垃圾两类。施工期建筑垃圾主要为混凝土碎块、废弃钢筋、废油漆、废涂料、废弃瓷砖、废弃大理石块、废弃建筑包装材料等。施工期间的生活垃圾以有机类废物为主，其成分为易拉罐、矿泉水瓶、塑料袋、一次性饭盒、剩余食品等。以上垃圾应按环保部门要求进行分类集中后运送指定地点处理。5、水环境影响施工期间的生活污水主要是施工人员吃饭、洗衣、洗澡和粪便等过程产生。施工期生活污水需经隔油处理后排放。在施工期还将生产少量的生产废水，主要是施工过程中使用商品混凝土产生的水泥浆水。另外，对施工机械设备的维修、清洗也将产生少量的废水，其成分主要是油类污染。应分别经沉淀等专业处理后排放。6、大气环境影响施工期间的大气环境影响主要是施工过程中产生的施工地面扬尘和运输车辆及部分施工机械作业时因燃油会排出含HC、CO、NOX等污染物，由于项目用地开阔，废气排放量小，在采用一定的污染防治措施的情况下，不会对周围环境造成不良影响。第37页 六、营运期主要污染物1、废气：主要是食堂油烟将对周围环境产生一定影响。经油烟过滤器处理后，排放浓度减小，达标后的油烟经厨房内的排烟道排入大气中，故对环境空气影响较小。2、废水：项目产生废水主要为生活污水（含厕、浴污水及厨房油污水），属于中浓度废水，可生化性好，拟采用生物接触氧化法进行处理。3、噪声：项目的噪声源主要是由风机、水泵、空调机产生，为达到室内噪音标准，所有风机、水泵均采用减振基础，与空调机、通风机连接的风道上均设消声器或消声弯头。4、固体废弃物：主要是生活垃圾、污泥等。生活垃圾经卫生清洁工收集后，统一外运处理。七、环境影响综合评价本项目的在整个施工过程中所产生废水、废气、噪声和固体废弃物等环境污染物，均达到有关排放标准，对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。在此情况下，可认为本项目环境保护评价是可行的。第37页 第六章劳动安全、卫生与消防本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和行业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。一、设计依据²《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）；²《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140－2005）；²《建筑照明设计技术规范》（GB50034—2004）。二、建筑物耐火等级本项目拟建的建筑物的耐火等级为二级。三、劳动安全设施及措施1、工程在施工中的劳动保护主要体现在施工现场管理，应由施工单位出台详细可行的施工人员及甲方人员劳动保护方案，包含施工人员现场安全生产作业管理方案、施工人员与甲方管理人员的施工现场劳动保险方案、施工机械安全生产作业管理方案等。2、在施工过程中采用噪声小的机械，最大程度减少噪声对生产工人的危害。3、采用除尘效率较高的袋式收尘器，减少空气中粉尘的含量，保证空气质量。4第67页 、制定严格的作息制度，保证施工工人的休息时间，避免施工工人因为过度疲劳而造成误动作，保证工人人身安全。5、为确保人身安全，所有配电设备的金属外壳必须良好接地。四、消防设计根据2001年版《建筑设计防火规范》及《高层建筑设计防火设计规范》的要求，本规划采取了以下消防措施：1、总平面布置：在园区总平面布置上，按《建筑设计防火规范》规定，满足防火间距、防爆、消防的要求，园区内设置环形消防通道，且每个单体四周都有宽度大于4m的车道，可使消防车以最短的时间靠近每一个建筑物，能在火灾发生时及时扑救。2、每个单体建筑物内的疏散长度和疏散宽度均满足消防疏散要求。3、消防给水根据消防规范要求，室内消防给水管道布置成环状，进水管设置3条。室内消火栓分别设置在走廊、楼梯附近，按照消火栓间距不大于50m要求，设置相应数量消火栓。室内消火栓栓口DN65mm，水枪喷口直径19mm，衬胶水带长为25m，水枪充实水柱7m。室内消防给水管道设计3条，并与室外环状管网连接。项目区内敷设消防专用供水管网，供水管网环形敷设。依据场地及建筑物布置情况，距离道路旁1.5m处，消火栓保护半径不超过150m。4、自动喷水灭火系统项目商业中心、综合管理中心第67页 等均设置自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统采用临时高压给水系统，供水压力按最不利点压力计算，平时系统压力由屋顶水箱保持，系统主管上设有予作用报警阀，干管按防火分区设有水流指示器，信号闸阀。当火灾发生时，安装在保护区的火灾探测器（在车库为温感探测器）发出火灾报警信号，火灾报警控制器在接到报警信号后发出指令信号，打开予作用阀上的电磁阀（常闭），使阀前压力水进入管路内，同时水路报警压力开关接通声光显示金，显示管网中已充水，系统继续充水过程中消防中心接到报警阀上压力开关的报警信号后，自动启动喷淋加压泵向系统快速充水，同时水力普铃报警；另外水流指示器将按防火分区的划分设置于该防火分区自动喷淋系统主管道上。在喷淋未动之前，如消防中心确认是误报警，手动停泵。泵房内的自动喷水加压水泵为2台（1用1备）。每个预作用报警阀前设有2个DN150的水泵结合器与室内喷淋管网相连。第67页 第七章项目管理一、项目组织管理1、项目前期管理*********有限公司是筹备建设的最高管理机构。项目管理机构主要负责项目前期的规划，可行性研究，工程设计，资金筹措等各项准备工作。2、项目实施阶段管理*********公司负责项目实施阶段的管理工作。在项目的实施过程中要实行法人责任制，依托质监部门、监理公司以及本公司的专业技术人员共同进行项目管理和监督工作，及时解决项目建设中的具体事宜。3、项目建成后管理项目建成后在销售过程中，老年公寓的管理仍由*********有限公司管理；待该项目将全部辅助设施完善和一部分房屋销售后和出租，按照国家房地产开发有关政策，将老年公寓移交物业公司管理。二、开发模式及管理制度1、开发模式第67页 本项目建成后不仅仅向老年人提供最佳居住环境，而且根据老年人生活特征，为他们提供全方位的颐养服务。完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的显著特色，人车分离设计、无障碍通道、院落式电梯设计、双扶手、梯级低缓、方便轮椅、紧急呼叫系统一应俱全。这里有专为老年人设计的“老有所居，老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐”的生态园。社区物业根据老年人的生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐、交通、安全保卫、家政、老年营养餐饮服务。充分体现了对老人周到齐全、无微不至的关爱。目前国内开发商在的开发上颐养项目上的收益模式方面有三种形式：“出售”、“出租”和“出售与出租相结合”；对于大型综合性颐养住宅社区则存在住宅建设与经营管理相结合的经营模式以及住宅建设与经营管理相分离的经营模式。老年公寓颐养住宅开发建设有政府协调，企业运作等模式，本项目老年公寓住房开发建设将按照政府组织协调，企业市场运作的方式，实行项目法人招标，通过招标选取具有相应资质、资本金、良好开发业绩和社会信誉的房地产开发企业。2、老年公寓管理制度（1）开发建设管理①本项目的规划设计应当坚持标准适度，功能齐全、老年颐养、便利节能的原则，进行规模开发，不得零星分散建设，中心项目规划设计方案，要由人民政府组织论证审批。老年公寓必须严格执行国家有关技术规范和标准，建设过程中积极推广应用先进、成熟、使用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。②本项目的套型和建筑面积，按国内政策规定的设计标准设计，本项目每套面积可根据****市居民的收入和居住水平等因素合理确定老年公寓的户型面积和各种户型的比例，并严格进行管理。第67页 ③本项目的建设单位对其开发建设的住宅用房工程质量负最终责任，建设单位应当向住宅用房买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并承担保修责任。本项目由政府直接进行监督和管理，应严格建设和准入管理，强化管理和服务以及切实加强监管。（2）价格和公示①本项目住房实行成本审查制度。政府价格主管部门在接到房地产开发企业的定价申请后，指定有资质的价格成本、认证机构进行成本审查，并出具成本审查报告。②本项目基准价和浮动幅度由物价部门，依据成本审查报告制度，同时向上一级价格主管部门备案。③本项目的销售应当实行明码标价，其销售价格不得超过公示的基准价格的浮动幅度，不得在公示之外收取任何未予表明的费用。④实行企业交费登记卡制度。交费登记卡由由物价部门制发，各有关部门按规定收取费用时，必须填写物价部门核法的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向建设单位收取费用。（3）监督管理①****市人民政府各有关部门要按照各自的职责，加强对住房的建设、交易中违法、违规、违纪行为的查处；②物价部门要加强对涉外及房地产建设单位项目收费的监督检查，对不按国家及省政府住房有关收费规定的，要依法查处。③本项目在招标、建设和销售的全过程中必须做到公开、公正、社会各界、群众、新闻媒体有权监督，有关行政主管部门应当向社会公开举报电话。第67页 ④市房改办和各有关部门在住房建设管理工作中应当依法行政行政不作为的，或者滥用职权，徇私舞弊的，由上级行政机关或者检察机关依法、依纪进行严肃处理。第67页 第八章项目实施进度一、建设工期根据本项目的实际工程量，并参考国内同类工程建设的情况，设计本项目建设工期为4.5年时间。二、项目招标1、方案编制依据²《中华人民共和国招标投标法》²国家计委令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》²国家计委、国冢经贸委、建设部等七部委第12号令发布的《评标委员和评标方法暂行规定》²国家计委令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》²国家计委关于印发《国家基本建设大中型项目实行招标投标的暂行规定》的通知²建设部《建筑工程设计招标投标管理办法》²国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民用航空总局令《工程建设项目施工招标投标办法》²国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民用航空总局、国家广播电影电视总局第2号令《工程建设项目勘察设计招标投标办法札第67页 2、评标原则依照现行相关法律、政策规定等进行招投标活动，原则上遵循：（1）平等、公正、合理、择优的原则。（2）公平、公开和有效的原则。（3）诚实信用的原则。（4）维护招标、投标当事人双方合法权益的原则。3、招标范围根据国家有关规定：工程勘测、设计、监理等服务费用，单项合同估算在30万元以下时，可以不招标：单项合同估算在30万元以上时，必须进行招标。建筑及安装工程，单项合同估算在100万元以上时，要进行招标。设备及材料采购，单项合同估算在50万元以上时，要进行招标。4、招标方案根据国家发展计划委员会发布的《工程建设项目招标范围和规定》及《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》，对本项目所涉及的工程施工、设备购置等相关工作均采取招投标制，在招标过程中严格遵守《中华人民共和国招投标法》。项目招标主要有三种形式：委托招标、邀请招标和面向社会进行公开招标。本项目拟采取面向社会进行公开招标的形式。第67页 为规范项目的招标活动，本项目招标活动中的招标范围、招标组织形式及招标方式应报项目审批部门核准，经核准后建设单位如再作变更，需重新向原审批部门办理审批手续。项目审批部门将核准变更项目招标内容的意见抄送有关行政监督部门。如建设单位在招标过程中弄虚作假或在招标活动中违反项目审批部门的核准事项，由项目审批部门和有关行政监督部门按照国办发[2000]34号文件的规定，对项目建设单位依法进行处罚。建设项目主体工程的勘察设计、建筑安装施工、工程监理和主要设备、材料供应，按照工程建设程序，分阶段实施。项目招标采取项目法人委托具有相应资质的招标代理单位代理招标的形式，由招标代理机构会同项目法人共同组织招标。代理单位负责编写招标文件、投标邀请书，委托资质单位编制标底，组织开标、评标和定标工作。由于项目资金来源主要为自筹资金，按有关规定可采取公开或邀请招标的方式。根据有关规定，本项目建设过程将实行严格、规范的工程项目招投标管理体制。为了鼓励竞争，吸收先进技术，降低工程造价、缩短工期、提高投资效益，本项目的勘察设计、施工及工程监理等均根据《陕西省建设工程施工招标投标条例》等有关规定采用招标方式进行。本项目的招标具体要求详见下表。第67页 表8-1招标基本情况表项目招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察√√√设计√√√建安工程√√√监理√√√主要设备√√√重要材料√√√三、项目实施进度安排1、项目进度安排的依据（1）合理安排施工顺序，确保工程质量①及时完成有关的施工准备工作，为正式施工创造良好条件。如：旧房拆迁、清理场地、设置围墙、铺设施工需要的临时性道路以及供水、供电管网、建造临时性工房等；②平整场地、铺设管网、修筑道路等全场性工程及可供施工使用的永久性建筑物，进行各个工程子项目的施工；③在施工顺序上，既要考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序。（2）采用流水作业法，提高施工效率采用流水方法组织施工，充分考虑各道工序之间的技术间歇与搭接，以保证施工连续地、均衡地、有节奏地进行。合理的使用人力、物力和财力，在保证工程质量的同时，尽量缩短工期。（3）恰当安排冬雨季施工，确保按时竣工第67页 在安排施工进度时，需要适当考虑雨雪的因素，确保工程按时完成。2、项目实施进度本项目工程建设周期为4.5年时间，工程节点依次为：2012年10月到12月开始征地拆迁、报建、申领建设规划许可证、房产预售证等；2013年1月项目工程施工、住房预售登记审查等，2017年4月全部工程竣工验收。本项目的房产销售从2013年开始，持续至2017年底。2014年开始对老年公寓进行出租。项目的具体进度计划安排见表8-2：第67页 某老年公寓项目建设、销售项目进度计划表序号时间2012年2013年2014年2015年2016年2017年内容101112ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣ1项目审批立项2征地拆迁3初步设计及审批4施工图设计5道路、给排水等室外工程6建筑工程施工7住房预售登记8外墙面、门窗、绿化等配套建设9竣工验收10销售第67页 第九章投资估算一、项目总投资估算1、开发成本（1）土地征用费本项目征用土地329.86亩，征用费用按20.00万元每亩计算，土地征用费为6597.06万元。（2）建安工程费建安工程费主要包括项目各单体建筑工程费。该项费用总计为64670.69万元。（3）前期工程费工程前期费用包括项目方案论证规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。按建筑安装工程费的3%估算，本项目前期工程费为1940.12万元。（4）基础设施费基础设施建设费包括道路、绿化、区内给排水、电力、通行等建设费用，本项目道路、场地硬化等面积63771.00㎡，绿化、美化面积94558.00㎡，本项目基础设施费道路、场地硬化按180元/㎡计算，绿化、美化按120元/㎡计算，估算为2282.57万元。（5）公共建设配套费本项目公共建筑主要包括区内综合管理中心、商业中心、老年活动中心、垃圾中转站、公共厕所等场所，本项目公共建设配套费估算为1940.12万元。（6）建设期税费开发期间税费指项目所需交纳的税费，即各项税金及有关部分征收费用。项目建设其税费按照建安工程费的5%计算，为3233.53万元。第67页 （7）工程建设其他费用工程建设其他费用指项目测绘费和设计费、地质勘探、质量监督费、合同鉴证费、工程质量监督费、工程监理费等。按建安工程费的3%估算，本项目其他费用为1940.12万元。（8）基本预备费该项费用按以上八项的3%估算需2001.77万元，以弥补项目开发建设直至销售过程中不可预见的因素造成的资金需要。2、开发费用（1）管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。按开发成本的2.5%估算，本项目管理费用为2115.15万元。（2）销售费用销售费用指销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。按住房销售收入的2.5%估算，本项目销售费用为3055.91万元。（3）财务费用项目财务费用主要由项目建设过程中申请银行贷款利息构成，本项目拟申请金融机构贷款63000.00万元，贷款利息总计7022.94万元。经估算，本项目总投资为96800.00万元，见下表：项目总投资概算表单位：万元序号费用名称投资额（万元）占建设投资的比例（%）估算说明1开发成本84606.0087.40%第67页 1.1土地费用6597.066.82%1.2建安工程费64670.6966.81%1.3前期工程费1940.122.00%建安工程费×3%1.4基础设施费2282.572.36%1.5配套设施费1940.122.00%建安工程费×3%1.6建设期税费3233.533.34%建安工程费×5%1.7工程建设其他费用1940.122.00%建安工程费×3%1.8基本预备费2001.772.07%3%2开发费用12194.0012.60%2.1销售费用3055.913.16%2.2管理费用2115.152.19%2.3财务费用7022.947.26%利率6.55%，建设期4.5年3建设投资总额96800.00100.00%二、资金筹措本项目总投资96800.00万元，资金来源为企业自有资金投入33800.00万元，向金融机构申请贷款96800.00万元。详见投资计划与资金筹措表。投资计划与资金筹措表单位：万元序号计算期合计第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年1总投资104827.5316771.0920503.5826040.7327550.2512586.72458.39458.39458.391.1建设投资89777.0616771.0920503.5823144.2919522.738460.22458.39458.39458.391.1.1土地费用6597.066597.06　　　　　　　第67页 1.1.2建安工程费64670.696467.0716167.6719401.2116167.676467.07　　　1.1.3前期工程费1940.12582.04582.04388.02388.02　　　　1.1.4基础设施费2282.57684.77684.77456.51456.51　　　　1.1.5配套设施费1940.12388.02388.02582.04388.02194.01　　　1.1.6建设期税费3233.53646.71970.06646.71646.71323.35　　　1.1.7工程建设其他费用1940.12582.04582.04388.02194.01194.01　　　1.1.8基本预备费2001.77400.35400.35400.35400.35400.35　　　1.1.9管理费用2115.15423.03423.03423.03423.03423.03　　　1.1.10销售费用3055.91　305.59458.39458.39458.39458.39458.39458.391.2建设期利息15050.472896.448027.534126.50　　　2资金筹措159821.2832140.0041503.5846040.7327550.2512586.72458.39458.39458.392.1资本金33800.0010140.006760.006760.006760.003380.00　　　2.2销售收入再投入63021.28　13743.5819280.7320790.259206.72458.39458.39458.392.3银行借款63000.0022000.0021000.0020000.00　　　　　第67页 第十章财务评价一、编制说明1、评价方法国家计委和建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。2、财务评价基础数据与参数选取（1）财务价格财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行分析，采用的是预测价格。预测计算期内相对价格变动和价格总水平变动（通货膨胀或通货紧缩）不是很大，为简化起见，项目的投资和收入选用固定价格进行财务评价。（2）税费本项目财务评价涉及的税费主要有营业税、所得税、房产税等。根据企业执行的税务征收政策，营业税的税率为5%；房产税的税率为12%；所得税的税率为25%。（3）计算期本项目建设期4.5年，经营期按11.5年计算，项目计算期为16年。（4）财务基准收益率（ic）参考本行业近年的平均收益水平，并考虑项目的风险因素，设定为12%。3、有关说明（1）计价货币为人民币。（2）财务评价报表详见报告后附表。（3）在计算中，由于保留小数位数的缘故，某些合计项显示数值与单项显示数值累加之和不一致，并非计算有误。第67页 二、整体项目财务评价1、经营收入估算（1）经营对象根据住房相关政策要求，本项目销售和租赁对象为本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群；有经济收入、文化素质较高的中年子女的老人；有一定收入、不喜城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。（2）经营计划根据企业开发营销策略，本项目所开发房产为老年颐养住房。老年颐养住房拟对社会中的退休老人及子女有经济收入的老人等人群出售或租赁。老年颐养住房的销售必须严格执行老年公寓购买审批制，采用预售与现售相结合的方式。在项目工程施工图设计阶段之前，着手办理房产预售证。（3）房产类型本项目完工后，可建设老年公寓面积434416.40㎡，建设商业用房面积27000.00㎡。（4）经营价格根据项目坐落区位、规划设计户型、外观格调及档次、小区环境、交通条件及公共配套设施情况，参照****住房相关政策及实际消费情况，确定本项目老年公寓住房平均售价为4200.00元/㎡，商业中心平均售价为25000元/㎡老年公寓处所的租赁价格为55元/㎡/月。（5）经营计划根据企业开发营销策略，本项目所开发房产拟采取部分出售，部分租赁的形式。销售方式采取预售与现房现价销售相结合。本项目拟对部分第67页 老年公寓和商业中心进行销售，其中销售的面积占老年公寓总面积的30%，租赁面积为60%，为304091.48平方米。根据预测售价及相关对应房产数量计算，整个项目计算期内共可实现经营收入380136.45万元。其中：房产销售收入122236.47万元，租赁收入257899.98万元。销售收入、税金及附加见附表12、成本费用估算（1）开发成本项目开发成本投资估算为84606.00万元。（2）管理费用管理费用主要为公司组织策划和管理本项目的经营活动所发生的各种费用。该项费用按开发成本的2.5%计算，为9690.59万元。（3）销售费用销售费用是指在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。其中包括房屋销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，和公司的广告宣传费、代销手续费及预售许可证申领费等。项目的销售费用按销售收入的2.5%计算，为3055.91万元。（4）租赁经营费用按租赁收入的5%计算，年租赁经营费用为12895.00万元。（5）工资及福利费由于本项目建成后，由开发公司经营，年需员工180人，按年人均收入2.5万元计算，项目工资及福利费为5250.00万元。（6）折旧由于项目的经营分销售和租赁两部分。其中租赁部分的建筑面积为304091.48㎡。因此，在估算折旧时，仅估算该部分的折旧，以建筑面积所占比例估算。按50年计提折旧，年折旧费为348.70万元。（7）摊销第67页 新增无形资产按50年摊销，年摊销费131.94万元。（8）财务费用本项目拟申请银行贷款63000万元，按基准年利率6.55%计算，项目财务费用共计23958.47万元。3、销售税金和利润测算（1）销售税金项目开发完成后，可形成房产建筑面积483784.40㎡，实现经营收入380136.45万元。营业税率按5%计算，房产税率按12%计算，应向国家上缴营业税19006.82万元，房产税30948.00万元，销售税金合计49954.82万元。（3）所得税及企业留利项目预计可实现利润总额185438.66万元，按25%的税率计算，应纳所得税额为50552.44万元，项目净利润为134886.22万元。详见附表2。4、现金流量分析现金流量是以项目作为一个独立系统，反映项目在整个计算期（包括建设期和经营期）内现金的流入和流出，计算项目投资的财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等指标，考察项目投资本身所具有的盈利能力。经测算，项目计算期内，可实现财务现金净流量171932.71万元（税后），财务净现值49989.36万元（税后）。本项目的内部收益率为38.52%，高于现行银行中长期固定资产贷款利率，亦高于财务基准折现率12%，项目财务上可行。项目净现金流量表详附表3。5、项目效益指标第67页 总投资利润率=×100%=12.77%销售收入利税率=×100%=62.08%销售收入利润率=×100%=48.78%根据现金流量表与损益表计算各项财务指标如下：指标说明计算值备注投资净利润率9.29%累计净现金流量171932.71财务内部收益率38.52%>基准收益率12%财务净现值折现率12%49989.36>0投资回收期含建设期5.24动态从以上分析结果看，项目开发经济财务方面总体可行。6、盈亏平衡分析当项目的收益与成本相等时，即盈利与亏损的转折点，称为盈亏平衡点（BEP）。盈亏平衡分析就是要找出项目的盈亏平衡点。盈亏平衡点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小。按项目计算期内总的财务指标计算，采用销售率表示的盈亏平衡点（BEP）为：盈亏平衡点（BEP）＝（总投资成本－经营税金）÷（经营收入－经营税金）×100%=14.19%计算结果显示，以销售率表示的盈亏平衡点为16.46%，即经营收入达到380136.45万元时项目可实现盈亏平衡，表明项目静态抗风险能力较强。7、借款偿还分析借款偿还期计算分析见下表：第67页 借款还本付息估算表单位：万元序号项目合计建设期经营期123456789101借款397278.1622000.0043720.5065896.4466661.2263000.0051000.0038000.0026000.0014000.007000.001.1年初本息余额356278.1622000.0022720.5045896.4466661.2263000.0051000.0038000.0026000.0014000.007000.001.2当期借款63000.0022000.0021000.0020000.00　　　　　　　1.3当期应计利息23958.47720.502175.943661.224366.314126.503340.502489.001703.00917.00458.501.4当期还本付息86958.470.000.002896.448027.5316126.5016340.5014489.0013703.007917.007458.50其中：还本63000.00　　　　12000.0013000.0012000.0012000.007000.007000.00付息23958.47　　2896.448027.534126.503340.502489.001703.00917.00458.501.5期末余额　22720.5045896.4466661.2263000.0051000.0038000.0026000.0014000.007000.000.002还本资金来源83439.36　　2423.575162.7214701.9717335.5114293.7514794.838418.968711.252.1当年可用于还本的未分配利润83439.36　　2423.575162.7214701.9716854.8713813.1214314.197938.328230.612.2当年可用于还本的折旧和摊销　　　　　　480.64480.64480.64480.64480.64计算指标利息备付率　　　2.042.856.598.919.7114.1814.5829.16偿债备付率　　　1.981.761.331.451.331.391.361.42第67页 从表中可以看出，在项目开发过程中，随着销售和经营工作的展开和资金的逐步回收，在满足资金周转的情况下，即可抽出部分资金还本付息。经计算，从项目开发建设开始，第10年即可还清银行63000万元贷款的本金及利息。三、项目财务评价1、经营收入估算本项目占地329.86亩，总建筑面积483784.40㎡。其中老年公寓面积434416.40㎡，商业用房面积27000.00㎡。按老年公寓30%销售，70%出租，商业用房全部销售的方式经营。经测算，可实现经营收入380136.45万元。其中，销售收入122236.47万元，租赁收入257899.98万元。2、成本费用估算工程的成本费用包括：开发成本、管理费用、销售费用、租赁经营费用、工资及福利费等。合计为144742.97万元。3、效益测算经测算，项目计算期内，可实现财务现金净流量171932.71万元（税后），财务净现值49989.36万元（税后）。本项目的内部收益率为38.52%，高于现行银行中长期固定资产贷款利率，亦高于财务基准折现率12%，项目财务上可行。4、借款偿还分析通过对该项目销售和经营过程中投入产出分析，该项目的利息备付率大于1，偿债备付率大于1.30。因此，就该项目而言，经济效益完全具有独立经营，自主还款的能力。四、财务评价结论第67页 各项财务数据和评价指标测算结果表明，本项目的盈利性较好，经济效益显著，向国家交纳高额的税、费，同时具备较强的偿债能力和抗风险能力。全面衡量结果，认为本项目在经济上是合理的、可行的。第67页 第十一章社会评价一、项目对社会的影响分析拟建项目对本区域的经济和社会发展将会产生较大的影响。1、项目的实施对当地老龄社会福利事业的影响。围绕老龄事业与全面建设小康社会协调发展要求，切实加强老龄工作，不断完善老年人社会保障制度，发展老年服务业，建立健全社区管理和服务体系，增加老年福利设施，开展老年文化体育活动，维护老年人合法权益。2、对区域经济的影响。（1）直接影响。本项目建设所需的大部分建筑材料和设备将由本地区供应，这将给建筑业和设备制造业带来一定的发展机遇，这将直接促进区域经济的发展。（2）间接影响。项目建成后，将对****市乃至陕西省老年人社会福利事业产生积极而又深远的影响，地方也可从与其相关的诸多产业中的潜在消费中获取一定的收入，以此增加益丰国际颐养中心和地方财政收入。二、项目与所在地的互适性分析1、不同的利益群体对项目的态度及参与程度（1）老年人。老年人是本项目的直接收益者，项目建成后，可极大的满足老年人对社会福利设施的需要。（2）项目的建设使****市的社会化养老服务体系建设更加完善，能够在更高层次、更高水平上为广大市民提供全方位的服务。（3）地方政府。项目的实施得到了地方政府相关部门的积极支持，对需要地方提供的交通、电力、通信和供（排）水等基础设施条件给予了积极的支持和配合，项目的建成将极大的推动老年福利事业的发展。第67页 2、项目与区域社会环境的适应性项目选址交通便利，场区位置适宜，适合工程建设。三、社会风险分析如上面所分析，项目与当地的社会、文化、环境等具有较好的互适性，深受各个利益群体的欢迎，因此社会风险很小。四、社会评价结论通过以上分析可以看出，本项目的实施可以促进****市乃至陕西省内老年福利事业的长足发展，与所在地有较强的互适性，社会可行性良好。第67页 第十二章研究结论与建议一、研究结论1、本项目的实施符合西部城镇养老服务设施建设的指导思想和指导原则本项目坚持以人为本的科学发展观，从构建社会主义和谐社会的根本要求出发，以满足养老需求为目的，以设施建设为重点，以提高管理服务水平为着眼点，构建养老机构示范，并增加收费性养老项目的经营模式。本项目根据****市的经济社会发展水平和老年人口的养老需求，加大养老服务设施建设的投入，逐步提高养老服务设施建设的档次和水平，使之与经济和社会发展相适应。养老服务设施建设首先确保满足贫困老年人的衣、食、住、行、医等基本需求。本项目建设应充分发挥企业主导作用，运用市场机制，大力推行养老服务社会化，发展多样化、多层次养老服务设施，以满足不同老年群体、不同养老模式的养老服务需求。2、本项目符合西部养老服务设施建设的目标“十二•五”期间，西部养老服务设施建设的总体目标是建立和完善市级、区县级、社区（乡镇）级和村社四级养老服务设施体系，完善功能、加快养老服务事业及管理体制改革、加快社会福利社会化步伐，提高服务能力，初步建成基本满足老年日益增长的多样化、多层次的养老服务需要的，功能齐备、布局合理、设施完善的社会养老福利服务设施体系，本项目以城镇养老服务设施建设为目标，立足于社会经济的发展，立足于建设“大民政、现代民政、法制民政、市场民政、公仆民政”的要求，立足于老年福利事业的发展，率先在****市建设颐养中心进行大力支持养老服务事业的发展。第67页 3、本项目的实施符合构建新型老年服务机构的趋势随着社会经济的发展，人们的生活水平、消费水平、养老观念的变化，人们的养老需求逐步向多层次、多元化、个性化方向发展。老年养老不仅是要满足基本的衣、食、住、医的需要，同时还希望在养老机构里能也能满足沟通、交流、娱乐、休闲、学习、教育、亲情、临终关怀等需要，即使是基本的衣、食、住的需要，也发生了改变，老年们不仅要吃饱，而且要求吃好、科学地吃、营养地吃、享受地吃，不仅要有地方住，而且要求住得方便、住得舒适、住得温馨，这些变化对养老机构的设备、设施、环境等提出了较高要求，同时，多层次、多元化、个性化的养老需求对养老服务也提出了更高的需求。因此传统的仅提供衣、食、住、医的养老机构已远远不能适应现代老年养老的需要，对养老机构进行改造或建立新型的养老服务机构是大势所趋。本项目的实施能满足本区域较高层次的养老服务需求。4、本项目将会向建立和完善****市社会福利事业服务体系方向发展本项目的实施，将会做到以下几点：一是加快养老服务福利事业改革，推进社会福利事业社会化，整合一切可以利用的资源加快社会养老服务设施的建设发展，提高服务质量。二是继续实行“星光老年”计划，加强管理、逐步完善其为老服务功能，实施居家养老护理管理办法。三是通过后期的收费性项目的建设，使福利真正成为自负盈亏、自主经营的经济实体。二、建议随着社会的进步，人们对老年福利院的服务质量和效率的要求也越来越高，为建设某老年公寓创造良好的条件，为更好的抓住机遇，进一步促使某老年公寓的建设，特提出以下建议：1、建议抓紧实施某老年公寓第67页 建设项目。按全国统一要求进行本系统的建设，建立优质的老年服务机构，并早日为老年福利事业作出贡献，从而回馈社会。2、为保证高质量、按时建成某老年公寓，建议省政府、市政府对本项目给予必要的财力支持，确保建设资金的及时到位，从而保证某老年公寓项目建设顺利进行。考虑本项目的整体情况和资金投入的需要，建议政府在政策上和财政上予以必要的扶持，给与业主必要补偿，并且适当减免规费，为持续发展打好基础。综上所述，本项目社会意义重大，项目建设目标明确，建设条件切合实际，建议紧紧抓住项目建设的大好机遇，尽快予以实施。第67页'