老年公寓工程建设投资项目可行性研究报告 0页

'第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：某县老年公寓工程建设投资项目1.1.2项目建设地址：某县雍熙镇老场三中路傍1.1.3项目业主：某县民政局1.1.4法定代表人：1.1.5地址：某县雍熙镇县人民医院路口1.1.6项目建设性质：新建1.1.7项目建设内容及规模：拟建项目计划占地面积25亩，建筑面积13333平方米，设床位300张，并完善餐饮、医疗、键身、休闲等附属设施，建筑密度36.1%，容积率0.65，绿地率30.9%。1.1.8项目总投资及资金来源：项目总投资计人民币2670万元(含设备设施费600万元)。其资金来源申请上级投资1870万元，地方政府配套237万元，其他配套563万元。1.1.9项目建设期：2年。1.1.10项目发展战略为：积极寻求合作和融资渠道，提升项目的科技含量，以达到设施先进、装备齐全、设计合理。同时在软件方面要在全国相关系统中通过公开选拔、竞争上岗的方式选配懂经营、有责任心的管理人员，通过建设一流的班子，带出一流的队伍、提供一流的服务，打造全国“社会福利事业社会办”的第一品牌。94 1.1.11项目经营性质：本项目的投资系社会福利性公益事业投资，对社会、对政府暂不谈其经济效益。1.1.12项目市场定位：以高层次、高档次为主与旅游名城相配套，与国际老年公寓接轨的品牌；以监护、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务；以安助全世界符合条件的老年人和接待来自世界及全国各地的老年团体。1.1.13项目建设指导思想：⑴替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；⑵老人至上、服务至上、诚信至上；⑶让入住老人满意、让家属子女放心；⑷让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。1.2项目简介为满足我县老龄化发展趋势的需要，某县民政局于2011年12月，根据《毕节地区民政局关于报送2012年拟投资建设项目的通知》的要求。拟申报新建某县老年公寓工程建设项目，总建筑面积为13350平方米，设床位300张，室外活动场所及绿化面积2000平方米，总投资2670万元。其资金来源：申请上级项目资金1870万元，地方政府配套资金237万元，其他配套资金563万元。1.3编制依据和可行性研究概况1.3.1编制依据1、某县城控制性详细规划；94 2、某县老年公寓设计方案；3、《某县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；4、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知》（国办发[2000]19号）；5、《西部地区“十一·五”养老福利服务设施建设研究》（民政部政策研究中心―张仲兵－2008.07）；6、《老年公寓和养老院设计指南》；7、项目业主提供的其它相关基础数据和材料；8、编制人员调查的有关资料、数据和材料。1.3.2可行性研究概况项目承接后，某县富源中小企业服务有限责任公司编制人员，根据项目承办单位提供的情况，并汇同相关责任人员经过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的真实性基础资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照《投资项目可行性研究指南》的编制深度要求进行编制。通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包括：1、项目建设背景；2、项目建设地址的自然条件介绍；3、项目建设条件分析；94 4、项目建设必要性；5、项目总体规划、功能定位；6、项目建设规模、建设内容；7、项目建设方案设计；8、项目投资估算及资金筹措；9、项目财务评价；10、项目的结论与建议。1.4主要研究结论1.4.1该项目是某县重点项目之一，是解决民生问题的具体体现。项目建成后，不仅能促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。1.4.2该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达1241.20万元，年纯利可达472.04万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后，经济效益十分明显。1.4.3该项目效益可观，7年左右时间即可收回全部成本，如考虑到税额的优惠政策，5年左右就可收回成本。加上政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，我县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。94 项目投资总概算表单位：万元序号项目名称摘要投资金额备注1一、土地费用25021、征地费用征25亩25010万元/亩3二、房屋145141、土建及装修建8700平方米14511668元/平方米5三、设备及设施90061、水、电、气、空调、通讯　150　72、室内设施及床上用品、医疗、健身、休闲设施50083、绿化建设15094、休闲广场及室外健身场所建设10010四、其他费用69111、工程前期费用6912合计267094 项目收入、成本估算表项目收入序号收入项目摘要收入金额（万元）备注一、公寓收入　693.20　1常住人收入480人×30元×365天545.60入住80%2外来游客入住收入120人×60元×250天147.60入住20%　　　　二、餐饮收入　528.00　1常住人收入480人×25元×365天438.00　2外来游客入住收入120人×30元×250天90.00　　　　　三、其他收入　20.0　　　　　　合计　1241.20　94 项目营业成本序号支出项目摘要成本金额（万元）备注一、餐饮成本528万元×50%计264.00　二、营业费用　433.17　1工资120人×800元/月×12月115.20　2福利费115.20万元×30%34.56　3日常维修费总收入1241.20×2%24.82　4能源费总收入1241.20×4%49.65　5营业部门费用总收入1241.20×4%49.65　6一般管理费用总收入1241.20×6%74.47　7公寓管理费总收入1241.20×2%24.82　8固定资产折旧费按50年折完60.00　三、税金及附加总收入1241.20×5.8%71.99　　合计　769.16　项目利润=1241.20万元-769.16万元=472.04万元94 项目财务主要指标表序号指标名称摘要计算结果1利润率472.04÷1241.2038.03%2投资回收期1.5年+（3000÷472.04）7.8年3净现值(472.04+100)×（0.9091+0.8264+0.7513+0.683+0.6209+0.5645+0.5132+0.4665+0.4241+0.3855）-3000=572.04×6.1445-3000514.90＞04投资收益率472.04÷300015.73%5盈亏平行点472.04÷（1-38.03%）761.7294 第二章某县经济社会现状及发展规划2.1经济社会现状“十一·五”期间，在中共某县委的坚强领导下，我们紧紧依靠全县各族人民，认真履行政府职责，紧扣毕节试验区“三大主题”，以科学发展观为指导，解放思想，抢抓机遇，团结拼搏，知难而进，战胜了百年不遇的雪凝、干旱等自然灾害，经济社会保持又好又快发展。（一）国民经济运行平稳，经济总量持续增长。2011年，预计全县实现生产总值83.5亿元，较去年增长17%，五年年均增长15.57%；财政总收入预计实现16.0999亿元，较去年增长33.1%，五年年均增长26.25%，其中地方财政收入预计完成11.2388亿元，较去年增长47.68%，五年年均增长45.12%；城镇居民人均可支配收入15801元，较去年增长14.28%，五年年均增长17.54%。经济结构实现从“二一三”到“二三一”的转变，综合经济实力稳步提升，主要经济指标翻了一番以上。（二）发展农业农村经济，农民生活水平明显提高。高度重视粮食安全，大力推广良种良法，杂交玉米良种推广从7万亩增加到30万亩，粮食产量连续四年保持增长，2007年、2009年被表彰为“全国粮食生产先进县”；今年，由于受特大干旱灾害影响，粮食产量下滑，但通过补种、改种，及时弥补灾害损失，基本实现了农民减产不减收。畜牧业稳步发展，产业结构调整步伐加快，组织化程度不断提高，“4个30万亩”生态农业工程顺利实施。五年来累计投入资金1.3亿元，新增种植茶叶10.32万亩、经果林94 13.5万亩、牧草12万亩、蔬菜13万亩，先后被列为全省、全国重点产茶县，被授予“中国高山生态有机茶之乡”称号。烤烟生产稳步推进，五年来累计收购烟叶36.46万担，实现产值2.85亿元。集体林权制度主体改革圆满完成，退耕还林、石漠化治理、天然林保护、三江源项目等重大生态工程顺利实施，生态环境持续改善，五年来累计投入生态建设资金2.79亿元，完成营造林30.34万亩，实施石漠化治理10.45万亩，森林覆盖率从34.21%提高到40.2%。认真开展一事一议财政奖补试点工作，积极推进村级公益事业建设，2011年共投入资金8150万元，实施项目621个，覆盖25个乡镇，受益人数21.7万人。扶贫开发成效显著，五年来共投入财政扶贫资金4.68亿元，减少农村贫困人口7.33万人，农民人均纯收入3570元，较去年增长12.97%，五年年均增长11.69%。（三）实施工业强县战略，县域经济发展后劲明显增强。牢固树立工业强县的理念，工业经济不断发展壮大。2011年，全县共有规模以上工业企业39个，预计完成规模工业总产值74.86亿元，较去年增长27.18%，五年年均增长18.35%，完成规模工业增加值35.7亿元，五年年均增长18.8%。煤电产业稳步发展。五年来共建成煤矿34个，新增产能465万吨；2011年，预计原煤产量可超过800万吨，某发电总厂预计发电116亿度。年产150万吨的新型干法水泥生产线建成投入运营，贵州华堃矿业股份有限公司、四川思味特食品有限公司、江苏高塑环保新材料有限公司等一批企业相继落户某，新型建材业、制造业、非煤矿产资源开发迈出了新的步伐。某县产业园区总规划面积30平方公里，按“一区四园”布局，分布于阳长、寨乐、沙包、王家寨四个乡镇。一期建设王家寨同心产业园和沙包矿产品加工及利用园，二期建设寨乐94 物流、建材、药品加工园。目前已征地3000亩，完成场平1600亩，道路及配套基础设施建设全面铺开，共计完成投资2.82亿元；建成投产项目5个，实现产值37.4亿，初步形成了以园区为平台，以煤电建设为支撑的产业体系。项目建设有序推进，招商引资取得新的成效。五年来共争取国债投资项目542个，到位资金4.53亿元；招商引资落地项目76个，到位资金93.79亿元；完成固定资产投资208.79亿元，五年年均增长40.16%。认真开展节能减排工作，全面完成节能减排任务。（四）94 推进城镇化进程，城乡面貌发生明显变化。大力实施“三轮驱动”城镇化建设战略，城镇基础设施日趋完善，城乡居住环境明显改善，城镇化率不断提高。一是科学编制城乡规划。五年来共投入资金1500万元编制各类城乡规划320个，其中：总体规划25个，控制性详细规划10个，修建性详细规划50个，行政村村庄整治规划235个。二是加大城镇固定资产投资投入。五年来累计完成城镇固定资产投资35亿元，其中：城镇基础设施完成10.71亿元，县城旧城区道路改造基本实现了油化、硬化。新区首期路网投入使用，发展大道动工建设，“一桥飞架居仁，两翼东南扩展”的城市空间骨架初步形成。供水、污水处理、垃圾填埋等城市配套设施建成投入使用，行政办公中心、四星级宾馆、教育园区等公共服务设施开工建设，城市功能日臻完善，城市品位明显提升。三是居住环境逐渐改善，居住质量明显提高。大力实施旧城区环境整治，完成城市棚户区、城中村改造2536户，先后引进县内外15家房开企业参与旧城改造和新区建设，新建商品住宅约80万平方米，竣工面积约50万平方米，一批设计新颖、环境优美、设施完善、管理现代、品质高档的住宅小区建成投入使用，极大地改善了城镇居民的居住条件和居住质量。四是保障性安居工程建设卓有成效。五年来共投入1.58亿元资金建设廉租房、公租房，目前已建成廉租住房2560套，基本实现中低收入家庭、无房对象应保尽保。五是城镇规模不断扩大，城镇化率明显提升。五年来，县城建设按照“北改南拓，东西推进”的建设战略，不断提升旧城区品质，扩大新城区规模，县城建成区面积从2.7平方公里扩大到4平方公里。启动龙场、阳长、勺窝、王家寨、维新等11个特色小城镇建设，扩容新区1.7平方公里，建成王家寨彝族特色古镇、勺窝穿青人民居、乐治卧这古镇等一批特色鲜明的新型集镇，城乡面貌焕然一新，城镇化率从14%提高到26%。（五）94 推进城镇化进程，城乡面貌发生明显变化。大力实施“三轮驱动”城镇化建设战略，城镇基础设施日趋完善，城乡居住环境明显改善，城镇化率不断提高。一是科学编制城乡规划。五年来共投入资金1500万元编制各类城乡规划320个，其中：总体规划25个，控制性详细规划10个，修建性详细规划50个，行政村村庄整治规划235个。二是加大城镇固定资产投资投入。五年来累计完成城镇固定资产投资35亿元，其中：城镇基础设施完成10.71亿元，县城旧城区道路改造基本实现了油化、硬化。新区首期路网投入使用，发展大道动工建设，“一桥飞架居仁，两翼东南扩展”的城市空间骨架初步形成。供水、污水处理、垃圾填埋等城市配套设施建成投入使用，行政办公中心、四星级宾馆、教育园区等公共服务设施开工建设，城市功能日臻完善，城市品位明显提升。三是居住环境逐渐改善，居住质量明显提高。大力实施旧城区环境整治，完成城市棚户区、城中村改造2536户，先后引进县内外15家房开企业参与旧城改造和新区建设，新建商品住宅约80万平方米，竣工面积约50万平方米，一批设计新颖、环境优美、设施完善、管理现代、品质高档的住宅小区建成投入使用，极大地改善了城镇居民的居住条件和居住质量。四是保障性安居工程建设卓有成效。五年来共投入1.58亿元资金建设廉租房、公租房，目前已建成廉租住房2560套，基本实现中低收入家庭、无房对象应保尽保。五是城镇规模不断扩大，城镇化率明显提升。五年来，县城建设按照“北改南拓，东西推进”的建设战略，不断提升旧城区品质，扩大新城区规模，县城建成区面积从2.7平方公里扩大到4平方公里。启动龙场、阳长、勺窝、王家寨、维新等11个特色小城镇建设，扩容新区1.7平方公里，建成王家寨彝族特色古镇、勺窝穿青人民居、乐治卧这古镇等一批特色鲜明的新型集镇，城乡面貌焕然一新，城镇化率从14%提高到26%。（六）加强基础设施建设，发展环境得到明显改善。加强以交通、水利为重点的基础设施建设。通过大量前期工作，厦蓉高速公路某段已开始施工放线，杭瑞高速公路某段已进入招标，织纳铁路正在进行施工图设计，即将开工建设。五年来共投入资金5.3亿元，建设通村公路2096公里，全县479个行政村全部通公路；建成通乡油路188公里、通村油路（水泥路）17条137公里、桥梁37座，全县通车里程达3887公里，全县25个乡镇及185个行政村开通客运班线，乡镇通车率100%，行政村班车通车率38%。投入资金320万元建成乡镇客运站8个，完成寨乐乡“建管养运”一体化试点工作。水利建设取得长足发展，实施农村饮水安全项目441处，新增解决47万人的饮水不安全问题。实施农田水利项目33处，新增灌溉面积12万亩。完成大坪箐水库主体工程、红旗灌区节水配套改造工程和吊水岩水库、小湖坝水库除险加固工程建设，开工建设某94 第一座中型水库金蟾水库,开展坪山水库、金珠水库等一批骨干水源工程建设的前期工作。稳步推进移民搬迁安置工作，圆满完成洪家渡水电站移民搬迁安置任务，稳步推进黔中水利枢纽工程库区移民搬迁安置工作，库区、安置区经济健康发展，移民生产生活水平逐步提高。五年来共投入资金9.16亿元对电网进行改造，供电能力明显增强。通讯设施不断改善，通讯质量明显提高。（六）于发展社会事业，和谐社会建设取得明显成效。坚持优先发展教育，教育事业健康发展。五年来共投入教育经费19.99亿元，启动11所乡镇幼儿园建设，新建和改扩建学生食堂242个，建设外援希望小学20个，中小学生均面积分别达3.52平方米和2.46平方米；增加教师2348人，现有教职工7703人，其中专任教师7287人。小学入学率为99.59%，初中毛入学率为99.72%，高中阶段毛入学率达50.65%，学前一年毛入园（班）率达81%，特殊儿童少年入学率达79.8%。五年来高考本科上线共2798人。2009年“两基”顺利通过“国检”，初步形成了以初教、普教、职教、特教和成教为基本框架的教育体系。（七）加大科技项目申报、先进适用技术和优良品种的推广普及力度，科技对经济发展的贡献率逐步提高。不断深化文化体制改革，文化事业和文化产业协调发展。五年来共投入资金1843万元，新建22个乡镇文化站，80个农民健身工程和341个农家书屋；建设农村广播电视“村村通”工程，惠及5.8万户23.2万人；完成县城模拟电视向有线数字电视转化，有线数字电视县乡联网工程正在实施。文化遗产挖掘保护进一步加强，苗族芦笙舞“滚山珠”被列入国家首批非物质文化遗产名录，我县被命名为“中国民间文化艺术之乡”。完成了某森林公园总规、详规和某94 县乡村旅游总规的编制，成功举办了总溪河生态旅游文化节、彝族火把节等旅游节庆活动，开展文体活动120余场次，不断丰富了人民群众的文化生活。五年来全县共接待游客386.92万人，旅游收入逐年上升。（八）不断完善城乡医疗卫生体系，综合服务水平明显提升。五年来共投入卫生事业经费7.56亿元，新建县医院传染病区、门诊大楼、住院综合楼，改扩建县疾控中心、县妇幼保健院和25个乡镇卫生院，实现村村有卫生室，完成农村17万户农户地氟病防治改良炉灶、降氟防病。引进民间资本建成民营新立医院，成为全省目前最具规模的民营医院。县人民医院、新立医院顺利通过二级甲等综合医疗机构评审。新型农村合作医疗参合农民从51.08万人上升到76.54万人。（九）全面加强人口和计划生育工作，计生优质服务水平不断提高。五年来共投入计生工作经费1.18亿元，人口计生基层基础条件明显改善,人口数量得到有效控制，人口素质得到明显提高，2008年人口计生工作获得国家级计划生育优质服务先进县称号。2011年，全县常住人口出生率为7.92‰，符合政策生育率96.14%，流动人口符合政策生育率69.95%，出生人口性别比104.66。（十）94 高度关注保障和改善民生，社会保障体系逐步完善。五年来共投入资金1960万元，实现城镇新增就业10450人，失业人员实现再就业3500人，持证下岗失业人员实现再就业1620人，农村劳动力转移就业58340人，城镇登记失业率控制在4.5%以内；养老、医疗、失业、工伤和生育保险覆盖面不断拓展，五年来共收缴各项社会保险费4.26亿元，支付各项社会保险待遇2.16亿元。建立健全城乡低保制度，基本实现了动态管理下的分类施保、应保尽保。五年来共发放城乡低保金3.57亿元，城乡困难群众生活得到有效保障；一乡一个敬老院目标顺利实现，救助体系不断完善。农村茅草房、危房改造工程全面实施，投入资金6.61亿元，改造农村危房3.28万户，困难群众住房条件明显改善；投入资金2.44亿元，建设“黔西北民居”3.12万户，创建“五园新村”精品村16个，农村面貌发生巨大变化。2.2某县国民经济和社会发展战略目标未来五年，是某加速发展、加快转型、推动跨越的攻坚时期，既充满新的希望，又面临严峻挑战。从全国看，随着经济格局的调整，国内东部沿海地区产业、技术、人才等生产要素加快向中西部转移，为我们发展创造了良好的外部环境。从全省看，国家作出了继续实施新一轮西部大开发，在资金、项目和政策等方面还将进一步加大对西部地区的支持力度。同时，国务院有关部门正在着手制定支持加快贵州发展的有关意见，为我们争取国家项目、资金支持提供了宝贵的政策机遇。从全区看，国家有关部委进一步加大对毕节试验区的支持力度，省委、省政府出台加快毕节试验区新一轮改革发展的一系列新举措，为我们提供了跨越发展的有利契机。从某县情看，多年来的持续发展为某蓄势待发打下了坚实的基础。随着高速公路、铁路的开工建设，工业化、城镇化进程的提速，将极大的改善我县的发展环境和条件，某面临着更多、更大的发展机遇。机遇与挑战并存。2.2.1经济社会发展的总体思路：坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，高举发展、团结、奋斗三面旗帜，牢牢把握加速发展、加快转型、推动跨越的主基调，紧扣毕节94 试验区“三大主题”，扭住经济建设这个中心不动摇，强力实施工业强县和城镇化带动战略，深入推进农业产业化,优先发展以交通、水利为重点的基础设施建设，优先保障和改善民生，创新社会管理，构建和谐某，实现“强县升位、跨越发展”的目标。2.2.2经济社会发展的预期目标：生产总值年均增长17%以上；财政总收入、地方财政收入年均增长20%左右；社会消费品零售总额年均增长20%以上；城镇化率达到40%左右；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均增长13%以上。2.3“十二五”经济社会发展战略重点和主要任务2.3.194 加快工业化建设步伐，构建跨越发展新支撑。一是继续做强煤电工业。有序推进全县煤矿兼并重组与规范建设，创造有利条件，加强协调服务，加快矿井建设进度，提升煤矿总体产能，力争到2016年原煤产量达2400万吨，为发展壮大煤电支柱和确保煤电工业持续发展打下基础。优化发展火电，深度开发水电，大力发展清洁能源，推进城乡农网建设改造，满足经济社会发展用电需求。二是着力抓好煤电工业的产业延伸。引进一批煤化工项目，延长煤炭产业链，实现资源的综合开发利用，增加煤炭产品附加值，力争到2016年煤电工业实现总产值210亿元以上。三是科学启动钼镍、铅锌等矿产资源开发利用，努力将矿产资源优势转变为经济优势。大力发展能源、矿产、农用机械等设备制造业，助推全县工业经济发展壮大。四是培育和发展特色产业，加快推动新材料、新能源、先进制造业等高新技术产业发展，形成新的经济增长点。五是加快园区建设步伐。加快园区建设进度，优化园区环境，积极引进项目入驻园区，力促签约项目尽快开工、建成和投产，逐步把产业园区打造成体制创新平台、对外开放的载体、产业转移的基地，促进工业经济走上发展的新轨道。到2016年，力争园区建成面积5平方公里，全部工业实现产值100亿元、利润40亿元、税金10亿元。六是加大招商引资力度。广泛吸引外来投资者赴某投资兴业，引导资金投入工业化建设，扶持一批民营企业发展壮大，使民营经济发展有重大突破。七是综合治理工业污染、生活污染、农村面源污染，强化节能减排，推广低碳经济，有效降低资源消耗，减少污染排放，确保县城污水处理率和垃圾无害化处理率均达80%以上，完成省、地下达的节能减排任务。2.3.2加快城镇化建设步伐，搭建跨越发展新平台。按照“四个先行”的建设思路，以项目建设为载体，强力推进“七个一”工程的实施，逐步建成层次分明、优势互补、整体协调、规模适度、级配合理的县域城镇体系。到2016年，县城建成区由现在的4平方公里发展到15平方公里，常驻人口由现在的8万人发展到15万人，城镇建成区达36平方公里，城镇人口达36万人，城镇化率每年增长3个百分点以上，力争达到40%。城镇功能更加完善，居住环境、居住质量明显提升。一是突出建设县城主中心。以厦蓉高速公路连接线、织纳铁路过境县城为契机，大力实施县城“123”工程建设，将县城建成“宜居、创业、生态山水园林城市”。二是初步建成覆盖雍熙、王家寨的县城主中心，勺窝、乐治2个卫星乡镇，龙场、阳长2个中心镇，维新、老凹坝、张家湾、百兴94 4个重点乡镇，15个一般集镇和150个中心村构成的城镇体系框架。着力加快城镇基础设施建设和壮大小城镇规模，完善城镇功能，增强小城镇集聚力和辐射力。三是择优培育和发展新型特色小城镇，促进其他重点镇和一般乡镇的发展。在现有规模的基础上，注重旧区提质和新区扩容，全面加快小城镇基础设施建设。四是加强对房地产市场的调控监管力度，确保房地产市场健康有序发展。2.3.394 加快农业产业化建设步伐，增强跨越发展新内力。始终把农业农村工作摆在重要的位置，突出农业产业化这个主题，以农民增收、农业增效为核心，以夯实基础、调整结构为主线，加快实现传统农业大县向特色农业强县的提升。一是以良种良法推广普及为抓手，以“三万”高产示范工程为载体，提高农业科技水平，持续稳定提高粮食综合生产能力，力争2016年全县粮食产量达31万吨以上。二是以发展特色农业为导向，大力实施“4个30万亩”工程，积极发展中药材、马铃薯等产业，继续巩固烤烟产业，力争到2016年新增种植茶叶、经果林、牧草、蔬菜各20万亩，烤烟种植面积达9.1万亩。三是大力发展畜牧业，力争到2016年新建规模化养牛小区50个、养羊小区40个、养猪专业村150个。四是抢抓国家政策机遇，多渠道争取项目、资金，加强农村土地综合治理，强化基本农田、农业综合开发等农业基础设施建设，实施山、水、田、林、路综合治理，严格保护耕地和基本农田。进一步加大生态环境保护力度，依法加强对土地、矿产、森林、水资源的保护开发。深入推进集体林权制度配套改革，继续实施封山育林、退耕还林等林业重点工程，抓好水土保护、石漠化治理等项目，保护青山绿水。新增治理水土流失面积150平方公里，森林覆盖率每年提高一个百分点，到2016年达到45.2%以上。五是切实做好防汛抗旱、森林防火、自然灾害和重大动物疫病防控工作，强化农业保险，加强预警应急体系建设，增强防灾减灾能力，实现强基稳农。六是加强农民就业创业培训，提高农民就业创业能力，引导农村劳动力向非农产业转移，多途径增加农民收入。七是加大整村整乡连片推进、扶贫搬迁、产业扶贫、“两项制度”有效衔接和社会扶贫等各项扶贫工作力度，力争到2016年基本消除农村绝对贫困现象，22个贫困重点乡镇全部减贫“摘帽”。八是进一步建立和完善科技创新体系，加速农业科技成果转化应用，推动企业技术创新、产业技术创新和社会发展创新，改善科技发展基础条件，不断提高科技进步对经济发展的贡献率。2.3.4加快基础设施建设步伐，夯实跨越发展新基础。做好高速公路和铁路建设的协调服务工作，建成厦蓉高速公路某段39公里、杭瑞高速公路某段56公里及织纳铁路，使某94 融入全国高速公路网和铁路网，实现与省会城市2小时、周边城市1小时通达目标。积极争取项目，继续实施乡镇通畅、建制村通达工程建设，加快县际公路改造、提质和升级，加快矿山公路、旅游公路等经济路建设，计划投资9.9亿元建设207条1420公里通村油路（水泥路），投入936万元实施桥梁工程6座，争取投入4.5亿元实施县乡道路及矿山公路改造项目10条150公里，力争实现75%的村通油路或水泥路，基本实现出县主通道高等级化、县乡公路油路化、乡村公路油路（水泥路）化。坚持建管并重，切实加强县乡村道路的维护管理，加强监督管理，确保建设质量，实现建、管、养一体化，实现县公路好路率达96%以上，村公路好路率达82%以上。抢抓国家加大水利建设的大好机遇，坚持防洪与抗旱、大中小微水利工程并举的原则，加快骨干水源、病险水库除险加固和农村饮水安全、“五小”水利、灌区工程、水土保持和生态保护、河道综合治理等工程建设，建成大坪箐水库附属工程并投入使用，金蟾水库按期完工，规划建设坪山水库、金珠水库等一批中型水库，基本解决农村饮水不安全问题。切实抓好移民搬迁安置工作，按时完成上级下达的移民搬迁安置任务，提高安置水平，确保移民“搬得出、稳得住、能发展、快致富”。启动全县已建成大中小型水库联网工程建设，争取建成多库串联、丰缺互济、城乡一体的水利网络，提高供水的保障能力和水资源调控能力。深化水利管理体制改革，强化农村小型水利工程运行管理，确保工程长期发挥效益。力争到2016年各类水利工程年供水量达到2亿立方米。加快电网建设步伐，提高电网科技含量，构建现代电网体系，提高电力保障能力，满足全县用电需求。加大电信、移动、联通等通信和综合信息基础设施建设，健全电子政务网络，积极发展电子商务、远程教育、网络科技服务，加快信息技术推广应用，推进电信网、数字电视网、互联网融合建设，实现数字电视、文化信息资源共享工程覆盖乡镇集镇，基本形成技术先进、传输快捷、覆盖面广的社会信息服务体系。2.3.5加快民生改善步伐，共享跨越发展新成果。积极争取和筹措教育资金，加大教育事业投入，努力改善办学条件，提高教育教学质量，实现教育均衡发展。一是强化学前教育，建成幼儿园26所，实现乡乡有中心幼儿园，解决“入园难”问题，到2016年幼儿在园（班）人数达3.3万人。二是夯实义务教育基础，新建初中寄宿制学校3所，新建雍熙六小、七小，建成农村教师周转房13.23万平方米，不断推进义务教育均衡发展。三是大力发展普通高中教育，建成某94 四中、五中、六中和思源实验学校，合理配置教师，到2016年普通高中在校生达2.7万人左右，高中阶段毛入学率达80%以上，教育园区初具规模。四是加快中等职业教育发展，建成职业教育培训中心、第二职中。五是扎实抓好特殊教育，大力推进残疾人职业教育。六是进一步加强教师队伍建设，建立和完善教师充实、合理流动体制机制，强化教师素质提升工程。进一步深化文化体制改革，推动文化大发展大繁荣，增强文化软实力。着力打造具有某特色的“三大文化品牌”，全力建设“三大文化基地”，大力实施“十二大文化工程”，加快青少年活动中心、大型文化体育场馆等公共体育设施建设，推进乡镇文化站、村级文化室、农家书屋和广播电视“村村通”工程建设，提高基层公共文化服务能力，形成覆盖城乡、结构合理、实用高效的公共文化设施网络体系；积极宣传推介我县特色旅游和特色文化，加快旅游景区景点建设力度，启动某森林公园建设，建成一批特色城镇和特色村庄，引导扶持乡村旅游，把乡村旅游发展成为促进农民增收的重要产业。进一步深化医药卫生体制改革，巩固覆盖城乡居民的基本医疗保障制度，全力提高保障水平；实施国家基本药物制度，确保基本药物制度基层全覆盖；深入推进基层医疗卫生机构综合改革，建立起新的运行机制；着力加强基层医疗卫生服务体系建设，增强服务能力；确保基本公共卫生服务和重大公共卫生服务项目有效提供，均等化水平进一步提高；公立医院改革试点不断深化，便民惠民措施普遍得到推广。基本医疗保障制度全面覆盖城乡居民，人人享有基本医疗卫生服务。扎实推进人口计划生育工作。围绕“人口控量提质”，以“双降”为重点，巩固“国优”成果。创新工作方式，努力推动工作进步和实现服务满意，确保2016年人口出生率控制在11.93‰以下、自然增长率在4.85‰以内。94 以城乡居民最低生活保障制度为基础，不断完善以自然灾害应急救援为保障的社会救助体系。积极发展慈善事业。加快殡葬改革管理和服务体系建设，积极推进丧俗改革，完成殡仪馆、火化场建设并投入使用；积极推进社会福利设施建设，促进社会福利事业健康发展。坚持以创业带动就业，不断扩大社会保障覆盖面。力争投入就业资金7000万元，促进城镇新增就业人数1.5万人，失业人员实现就业5000人，农村劳动力转移就业3.75万人，城镇登记失业率控制在4.2%以内。城乡养老保险实现100%全覆盖、应保尽保。加快生态家园建设步伐，全面启动建成一批“规划合理、适度集中、饮水安全、服务配套、村容整洁”的“五园新村”示范村和“卫生用厕、清洁用能、房屋安全、风格协调”的具有“黔西北民居”风格的示范户。积极探索安全监管的有效途径，坚持“安全第一、预防为主、综合治理”的方针，切实落实安全生产企业主体、政府监管和属地管理“三个主体责任”，加大安全投入，加强监管队伍建设，强化监管和执法，强化安全教育培训，加强安全生产基层基础，提高安全生产水平和事故应对能力，促进安全生产形势持续稳定健康发展。加强和创新社会管理，建立健全信访工作机制，重视群众利益诉求，切实解决好征地拆迁安置、矿产开采引发地质灾害等涉及群众长久生计的问题，坚决纠正各种损害群众利益的行为，最大限度地把矛盾解决在基层，解决在萌芽状态。坚持“严打”方针不动摇，深化“打黑除恶”专项斗争，依法严厉打击各类犯罪活动，坚决铲除黄赌毒等社会丑恶现象，加强社会治安防控体系建设，深入推进“平安某94 ”建设，不断增强人民群众的安全感和满意度。深入开展创建卫生城市、文明城市活动，增强城镇居民参与意识，延伸城镇管理，形成长效管理机制，促进城镇文明发展。第三章项目建设背景及建设的必要性3.1项目建设背景随着我国社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。　　社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。94 当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆脱孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。为适应社会的需要，源自70年代北欧国家的老年公寓，近年来在我国一些较为发达的地区首先发展起来。与过去的养老院、敬老院以收养孤老居住不同，这些新兴老年公寓里入住的大多数是有子女的老人，绝大部分是自费入住；同时它也不同于专门提供医疗康复的养老机构，这里注重营造家庭氛围，配有完善的生活服务设施及室内、室外、娱乐室、健身房等等，由经过专门培训的服务人员，为老人提供住、养、学、乐等综合服务。老年人是社会的重要组成部分，在有中国特色社会主义旗子指引下，以科学发展发展观构建和谐社会，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实“三个代表”和“科学发展观”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良。94 好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。某是少数民族人口相对较多，农村贫困人口比例较高的县，同时是国家重点扶贫的农业大县之一。党的十七大报告提出，必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，努力使全体人民老有所养，住有所居，推动建设和谐社会。随着老龄化现象的日趋严重，有关老龄人生活、起居等问题越来越受到关注。随着人口老龄化的快速发展，家庭结构，老龄群体的状况都将发生很大变化。一是“四二一”式（4个老人，夫妻2人，1个子女）的结构家庭逐渐增加，致使“三代同堂”式的家庭越来越少，纯老人家庭逐渐增多。二是随着我国经济与社会的发展，人民生活水平的提高，老年人自养能力加强，加之老人与年轻人生活方式的差异，致使老人与成年子女分居而独立生活已成为一种发展趋势。三是随着社会经济的快速发展，社会竞争越来越强，年轻子女们的工作压力越大，很多家庭宁愿出钱，希望对老人们实行托管；以使让老人有一个较好的照顾和护理。四是我县旅游资源丰富，既是革命老区，也有土家、苗族等独特的民族文化风情，而现在的城镇商品房及各类宾馆在规划设计时没有考虑到老龄的生活起居问题，给老龄人，尤其是高龄老人的生活起居带来不便，没有适合老人居住的综合性94 房产，更谈不上环境优势、无障碍设施、医疗救护、生活配套设施。因此在环境优美、空气清新、交通便捷的地方建设老年综合性的服务机构，为老年人提供住、养、护理、康复、托管等服务，既可方便老龄人的起居，有利于老人的身体健康，又可为社会减轻压力，促进构建和谐社会。3.2项目建设依据3.2.1从“中国老龄事业发展十二五规划高层论坛”上获悉：“十二五”期间是中国全面建设小康社会的关键时期，我国60岁以上老人在2010年将达到1.74亿，人口老龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一步加大。虽然近几年中国老龄事业取得了较快的发展，但是，按照社会事业与经济协调发展的要求，中国老龄事业仍存在问题：城市养老保障制度不够健全和完善，农民养老问题日益突出，贫困人口中老年人的比例仍在增加；老年福利服务基础设施短缺，老年活动场所建设资金投入不足，老龄产业发展滞后；老年人社会化管理和服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢，老年群体组织建设不够规范，总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全面小康社会的要求不相适应。　　由于老年人生理功能的逐渐衰退，心理状态的日益颓变，退休后的失落感，孤独感、消沉感等等，严重影响到老人们的身心健康。服侍、照顾好老人，让他们安度晚年，已成为全社会关注的问题。成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。3.2.2老年公寓是社会公益事业的重要组成部分。项目对区域经济发展有着互为因果关系。要发展贫困地区经济，就首先要发展好社会事业。党的十六届五中全会精神，明确指出在“十二五”期间，加大社会主义新农村建设，加快新农村94 建设是农村对外开放的窗口，它对合理布局生产力，优化农村产业结构，建立社会主义市场经济体系，促进农村经济发展将产生深远的影响。因此，项目的建设既是加快农村城市化进程，推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是农村率先实现现代化，建设小康社会的客观要求。3.2.4党的十七届三中全会和毕节地区三届四次全会指出：农村工作是党和国家全局工作的重中之重。毕节是集大城市、大农村、大山区、大库区于一体的市，农村面积占90%以上，农村人口超过80%，雍县作为国家贫困县，更应该建成工业迅猛发展、农业增效提速、物流便捷通畅、旅游兴旺发达、生态环境良好、具有民族特色的山水园林城市。3.3项目建设的必要性某县有25个乡镇，共有彝、苗、汉各民族93.8435万人口，是苗、彝家文化的主要发祥地之一，历史文化底蕴深厚。据2007年的人口统计，全县60岁以上的老人达281230人，占全县总人口的11.4%，目前县内及周边县都未修建综合性老年公寓。因此，随着人口老龄化的快速发展，适合老龄人聚居的老年公寓项目建设势在必行。也是适应社会经济发展。为老龄人提供全方位的优质服务，维护老人的合法权益，促进和推动建设和谐社会的必然要求。3.4项目建设的有利条件3.4.1各级政府的重视和支持94 世界人口老龄化的快速发展，已引起世界各国政府的重视。不解决好老年人的供养问题，将引发很多社会问题，给社会带来不稳定因素，同时将对人类的伦理道德提出挑战。因此，我国政府从中央到地方成立了“老年工作委员会、老年工作办公室、老干部局”等负责老年工作的组织机构。出台了很多优惠政策支持发展老年福利事业。3.4.2、社会经济的快速发展催生着老年福利事业必须同步发展计划生育使我国的生育从无序地生养到有计划的只生一胎，而且正在改变着我国人民的生育观念。少生优生已成为现代年青人的自觉选择，“四二一”家庭结构已经和正在形成。一对夫妻不仅要照顾孩子，而且要供养、照顾四位老人，加上工作、学习、竞争，给子女的压力很大，往往是顾了孩子顾不了老人，使家庭、婆媳之间、父子之间发生矛盾，造成家庭不和睦，使很多老人晚年不幸福，更谈不上老有所乐了。据调查有67%以上的子女希望设有专门机构托管老人。有46%以上的老人希望设有老年公寓。随着“国策”的深入，长期执行和青年人生育观念的改变，这些数字还将继续增加。可见，该项目的建设是社会发展的需要和民心工程。3.4.3主管部门的管理优势该项目的主管部门是某县民政局。按照国家机关的职责分工，民政部门是社会事务的主管部门。其中，也只有对老年及社会福利事业的支持、管理和对城镇、农村的三无人员的供养职责。项目建成后，对收养符合国家政策规定的可由民政部门供养的对象，民政部门将予以大力扶持，这对项目建成后的运行起到相对的保障作用。94 3.4.4项目选址该项目建设地点选在县城成边。位于百米达到边缘，属县城黄金地段，水、电、气、路早以完备。建设正在全面推进，这里交通便利，环境优雅，绿水青山青翠欲滴，空气清新，位于繁华地段而不喧闹，十分适宜老人长期居住，是修建老年公寓的最佳地点。待各项附属设施完善后，老年公寓依山傍水、气候宜人、环境优美、交通便利、空气清新、自然风光极佳。同时，又处在风景区边沿，可以借助风景名胜，改善老年人的生活品质和增加老年人的凝聚力，是一个真正的世外桃源，这些条件都为项目在此选址打下了良好的基础。3.5项目建设的可行性老龄化社会现象是社会经济不断发展，人们生活水平不断提高，医疗卫生不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，平均期望寿命不断延长的结果。加上一对夫妇只生一个子女，出现了“四二一”、“六二一”、甚至“八二一”94 的家庭现象，老人消费观念的升华，老年人的保健、康复和养老受到政府的密切关注，也成为全社会议论的永恒话题。由于老龄人生理、心里功能大异于从前，如：随着年龄的增长，生理上会眼花、色弱、步履蹒跚、行动迟缓、记忆力衰退；心理状态日益颓变，退休后的失落感、孤独感、消沉感等等，严重地影响到老人们的身心健康；现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，老年人不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘；同时老年人和年轻人一样渴望居住生活环境的改善，生活品质的提高。这就对如何安老、助老、养老工程提出了一系列新的更高的要求。从发达国家和我国发达地区的情况看，老年人外出度假、旅游、住老年公寓已成为新时尚。可见本项目的建设是非常可行的，也是非常必要的。项目选址情况表序号内容方案序号内容方案1区域位置某县三中路口10通信已通2场址面积25亩11排水部分建设3地形地貌地势相对平坦12土地价格每亩10万元4工程地质良好13拆迁无5气象条件位于主导风向上风侧14施工条件良好6交通条件优15环境条件优7供水有丰富的水源16发展条件良好8供电已通94 第四章建设规划及方案4.1项目规划指导思想和建设目标4.1.1项目规划指导思想　替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至上；让入住老人满意、让家属子女放心，让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。适应社会经济发展战略，起到促进社会经济建设发展的作用。立足现实发挥自身优势，远瞻未来，高起点，高标准，展现现代老年公寓的新风貌。以可持续发展思想为指导，有机组织空间而局，促成生态、环境、经济效益与社会效益的有机统一。在注重超前性与长效性的同时兼顾发展与建设的实际情况，加强方案的可操作性与应变性。通过工程集中反映社会进步，和谐发展，全民为社会经济建设服务的主流思想。4.1.2项目建设目标⑴以渝东南武陵山区特有的区域个性，依托某县众多的人文环境，历史文化，营造浓厚的文化氛围，以县城为基础逐渐向某县周边区县乃至毕节地区主城区辐射。　　⑵94 通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，为来此居住的老人们营造出一个浪漫而温馨的老年家园。同时，通过环境的影响使老人们在一种浪漫而悠远的田园诗卷中品尝到现代生活气息，使老人们在美丽的生活节拍中享受到醉人心魄的轻歌慢舞，让心灵的宁静不被尘世的喧嚣所惊动。　　⑶通过高起点、高标准、优质服务、争创一流的专为老年人服务的机构。达到环境园林化，服务宾馆化，生活家庭化，护待亲情化，管理规范化，医疗现代化。4.2建设项目功能及规模4.2.1功能：该项目主要解决老年人在入住公寓期间的生活、休养问题，同时考虑老年公寓本身部分职能需要，整体造型端庄大方、布局合理，既有现代建筑元素，又符合我县民族风情，统一的规划布局给城市生活带来和谐与繁荣，由此，给整个城市增添了一道靓丽的风景线。4.2.2规模：拟建项目用地面积25亩，建筑面积13350平方米，项目总投资2670万元。4.3规划构思布局合理，立面造型融合中国几千年来的建筑文化，幽雅别致，整栋建筑采用与山地环境相同的肌理变化，从而使该组建筑与周围环境高度的统一协调，既拥有少数民族地区的建筑风情，又符合居住建筑现代化的潮流，既有场地宽阔、环境幽静、空气清新的花园式格调，又有电脑、电视、电话、浴室等一应俱全的现代化生活设施。整体建筑格调高雅、充满人文气息，与周围环境融为一体。工程建成后，公寓条件将得到极大改善，为实现社会需求，解决社会化所遗留的一些问题，较好地满足渝东南武陵山地区老年人们的需求。94 4.4规划结构和功能分区结合某县老年公寓区位环境特征和建设条件，对现有布局作进一步的调整，使规划结构更为明确合理，工程主要解决老年人们在老年公寓的康复、疗养、活动、娱乐和生活问题，其次考虑老年公寓本身各部分职能的综合需求。4.5规划设计4.5.1设计理念4.5.1.1田园风情、世外桃园项目地位于某县三中路口，该地区以生活富有田园般淳朴气息而素有“世外桃园”之称。同时，考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养老、医疗、文化传播的服务机构。因此，对环境的要求极高，在风格上，将使其体现出一种新颖独特的建筑风格，使老人们深切体会到人造环境与自然环境的高度统一性。同时还将赋予园区性格和感情，用富有诗意的居住元素营造田园牧歌式的生活情境，将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合，构筑一幅“小桥流水、世外桃园”式的生活方式。　4.5.1.2要充分溶入当今社会的三大主流因素，建筑思想、区域文化、社会和谐这三大风格的高度统一性。94 项目在设计之初就灌入了社会发展方向、区域文化、和谐的风格，通过精致典雅的建筑风格，诗意盎然的园区景观，是将来入住的老人们感受到一种浪漫而温馨的家园。是老人们在浪漫而修远的田园诗卷中品尝到现代生活的精致和科学。同时，也使老人们感受到来此居住不再是城市的喧闹，而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。　4.5.1.3充分体现本项目的人性化，体现以人为本的设计原则。本项目的主要受益者是老人，因此，设计时，处处都要以老人为设计核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑　风格、绿化、景观、材料等全面考虑，打造真正意义的为老人全心全意的服务宗旨。4.5.1.4实用、经济、美观是本项目的设计原则之一，无论社会怎样发展，其本质将始终不会变，始终要保持实用、经济、美观三者的和谐。4.5.2平面布置指导思想4.5.2.1领先性与高起点：按照高标准的设计思想，规划设计要求高起点、高标准、高水平，以建设全国比较先进的，面向21世纪的花园式老年公寓为目标，设计要求要具备超前性、全方位、先进性，体现与老年人处处相溶合的建筑风格。　　4.5.2.2以人为本：区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融合，以提高老年人的生活质量为目标，创造更具人性化空间，主要考虑老年人的活动、健身、运动的需求，力求功能齐全，适用便捷。4.5.2.3可持续发展与生态相适应：营造生态化的居住环境，使建筑物与周围的自然环境相协调，项目建设要统一规划建设，设计要具有可操作性，充分考虑老年人的的实际需要，做到经济、实用、美观三统一。94 4.5.2.4把握社会发展趋势，顺应时代发展变化的总体方向。4.5.3平面设计该项目建设共需占用土地25亩，地形较平坦便于建设。在布局上打破以往传统的模式，即主入口（东门）直接进入中心位置－老年公寓中心，西南侧为膳食中心，西北侧为接待中心，东南侧为医疗康复中心，东北侧为文体活动中心；在医疗康复中心和膳食中心之间为办公用房。采用这种中心向四周辐谢的布局模式，不仅是各区域间的联系更加方便，而且还可以使老人们走在园区的路上，看到各个建筑物之间的丰富空间，起到步移景换的视觉效果，避免了单调与机械重复。同时区域内部用房及场地联系更加紧凑，由此获得更多的活动及发展用地。中间的老年公寓中心为整个项目的核心，代表的是本项目的形象，同时也是人流最集中的地方。在南侧和西侧租用土地作为项目的发展用地，根据需要种植一些植物。此布局既使老人们的生活、疗养、饮食避开道路噪声干扰，又美观大方，经济适用，排列合理。以下的设计理念，也是基于这一基本思想，整个设计主要体现以下几点：（1）功能分区明确，动静分离。　（2）传统与创新相结合，既经济实用，又美观大方，空间序列与视觉景观变化丰富。（3）创造具有交流沟通氛围的场所空间，为老人们提供物质载体。94 　（4）整体和全天候的设计概念，各功能区既相对分离，又联系便捷，流线清晰。4.5.4防火设计防火设计均按防火设计规范进行。总体布局：本区内建筑与周围建筑之间保持有足够的防火间距。耐火构造：主体结构的墙、柱、梁、板按耐火等级说干就干，天棚、墙面等内部装修采用耐燃材料。4.5.5节能节水设计4.5.5.1节能节水的必要性　　能源和水资源是社会生产发展的基础，特别对于我国来说，随着改革开放的大力推动，各行业都有了长足发展，使得能源和水资源的用量非常大，加之我国本身就存在缺乏能源和水资源紧张的问题。目前，节约能源和水资源已是我国长期的发展战略任务,现在我国能源和水资源利用率很低，消耗指标很高，使得节约能源和水资源不仅极为重要，而且潜力很大。它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国实施可持续性发展能源政策的强有力保证。因此，本项目建设采用新设计、新技术、新材料，以达到最小的能源和水资源的消耗。4.5.5.2节能节水原则　⑴94 、合理选择和利用资源。根据国家有关能源政策和法规，在设计中因地制宜地选择能源种类；在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用，以减少对资源的消耗量。　　⑵、积极推广应用新技术、新设备、新材料。在选用设备方面，要严格选用，优先选用国家推荐的节能产品，严禁选用国家明令淘汰的高能耗设备。　⑶、项目建成后，要大力提倡节约资源，设置能源检测仪表，以控浪费，节约资源。4.5.5.3建筑节能4.5.5.3.1建筑节能⑴、在建筑设计上，要尽量设计利用自然采光和自然通风为原则，以降低对能源的消耗，同时又可以给老人们带来清静自然的行活空间，从而营造出一个环境优美的生活环境。⑵、采用合理的建筑体型及窗墙类型，各房间尽可能的合理布局，外围护结构材料热功能应能满足节能要求。推广保温隔热性能好的围护结构和高效保温节能窗，以提高门窗的气密性，在建筑设计中，适当降低层高，以节约空气调节的耗用能量。⑶、项目建设中要采用新型建筑材料、高效隔热材料、节能型门窗等。⑷、围护结构的热传部位应采取保温措施，以保证其表面温度不低于室内空气温度，以减少热传递过程中的损失。⑸、设置能源检测仪表，以加强对能源的计量和管理。94 4.5.5.3.2智能化管理节能拟建项目建成后，全部采用智能化控制系统，通过计算机网络对不同位置，不同类型传感器的信息传递，对建筑物内空调监控系统、照明控制系统、给排水系统、远距离消防喷淋系统和强弱电能源管理系统等进行最合理调控，以达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制。4.5.5.3.3技术节能⑴、采用节能型的机器、泵和电动机等通用设备，选型要合理，设备上力求接近额定值，使运行情况经常保持在高效区，对压缩机、风机、泵类和变压器等用电设备的耗能和台数要选择合理布置，力求匹配。对负荷常变的设备要完善调节手段，使台机与负荷相适应，防止轻载或过载，以节约能源。⑵、对空调系统优先采用节能型采暧空调设备，合理确保供热（冷）指标。加强管道保温，改善系统的热力平衡，提高其运行效率和自动化程度，采用双管采暖系统，并安装温控阀和热量表。⑶、积极利用自然源（如太阳能等）及可再生能源，重视回收废热余热，充分利用自然光，合理采用人工照明，优先选用高效、长寿的节能光源和灯具（如采用高压的钠灯、金属卤素灯），并采用组合控制开关，分区分功能控制，按需自动切换开关和调节亮度，以获得节能的最佳效果。⑷、对热力管网系统采取有效的保温措施。合理利用热能，尽可能避免能量的不合理转换。94 ⑸、本项目给水系统通过合理的分工，最大限度的降低使用能耗，给水、消防系统的水泵应采用高效节能泵，并采用变频调速给水设备。⑹、健全能源管理制度和机构,各装置均安装能源计量表计量,并明确管理责任,防止水、气等的跑、冒、滴、漏，提高节能效果。4.5.5.3.4节水措施⑴、应采用节水型设备和器具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。　　⑵、供水管网、卫生洁具等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。　　⑶、可采用感应式出水阀技术措施，即节水又卫生。4.5.6环保设计室外环境设计避免大量硬化地面，尽量多设置绿地，这不仅改善了环境，而且绿化容量也得到提高。结构设计中尽量采取经济实用的地方材料。内设生化无能耗污水处理装置,使污水的排放达到标准,其日污水处理量不小于建筑的日污水产生量。建筑运行产生的固体生活垃圾统一分类收集,定期交给相关部门作回收利用处理。94 4.5.7防雷设计屋顶沿女儿墙及出顶楼梯盖作避雷网在房屋两角埋引下线，引下线与楼层圈梁连接，外金属的门窗均与引下线接通。引下线直接与接地装置相结，在地平面108米处设测试口。4.5.8结构部分本工程结构体系为砖混结构。楼面体系为现浇钢筋砼楼盖。本工程围护墙及填充墙均采用混凝土空心砼砌块及混合砂浆砌筑。4.5.9设备系统按国家规范要求设置常规电气系统及给排水系统。4.6项目建设方案4.6.1项目建设总规模项目建成后，可安置接纳老人300人，同时还可接待来自世界及全国各地的老年团体，床位60人的疗养生活。4.6.2规划用地面积本次确定用地面积及各种建筑面积时均按照《老年公寓和养老院设计指南》的要求和项目的实际情况进行设计，项目总用地面积为13350平方米。其中：总建筑用地面积4366、8平方米，绿化用地面积4120平方米，道路及硬化用地面积1530平方米，预留发展用地面积3333.2平方米。94 4.6.3各类建筑规划建设面积　⑴住宅面积　　老年公寓设置床位300张,按每张床位16.66平方米计算，包括有效面积和附属用房面积在内，共计建筑面积为5000平方米。(2)活动中心　　设置娱乐室、健身房。包括活动室、器械室、休息室、娱乐室，阅览室（包括编目、整理、装订、目录厅、借书处、会议室及附属用房等），总建筑面积为800平方米。（3）综合用房　　设置办公用房、医疗护理用房、生活用房等。包括老年国际旅游接待中心、医疗康复中心、营养膳食中心、厨房、食堂、浴室、超市、库房等有效面积和附属用房面积在内，面积为2900平方米。　4.6.4建筑设计　4.6.4.1设计依据（1）地形图；（2）总体平面布置图；（3）建筑设计方案，建设单位对该建筑物的功能要求；（4）本项目有关的规定、规范。4.6.4.2建筑平面及功能说明94 本项目的主要建筑有：老年公寓中心、医疗康复中心、营养善食中心、文体活动中心、老年国际旅游接待中心、办公楼以及必要的辅助用房。其中拟将老年公寓中心建为本项目的标志性建筑，以中华民族传统的建筑风格与现代建筑相结合为主体，充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风良好，视野开阔，安静卫生；针对老年人记忆力衰退，加强楼宇外观的识别性，设计者可以通过制造楼宇外观及外部环境的差异来提高住宅识别性，也可通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的指示性标志来提高识别性；入口台阶和楼梯要适应老年人体能，坡度放缓、宽度加宽，双侧设置扶手；居室房门须适当放宽尺度，便于轮椅进出，满足扩理需求，保证急救需要，担架能够方便进出；不设置门坎，无高度差；卫生间要安装扶手、有暖气，淋浴采用平底浴盆；卫生间的洁具色彩以淡色为佳，不仅在视觉上给人以于净的感觉，而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆；在居室到卫生间的通道等主要的起居活动地点，应多处安装就近照明用灯，以方便其使用；在公共设施的配置方面，应考虑不同老年人群的需要，分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮，医疗保健、公共服务、休闲娱乐和行政后勤等用房；室外环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施．第五章建设内容及建设规模5.1建设内容拟建项目计划占地面积25亩，建筑面积13350平方米，设床位300张，并完善餐饮、医疗、键身、休闲等附属设施，建筑密度32.63%，容积率0.65，绿地率30.9%。94 5.2建设规模5.2.1、修建公寓住宅5000平方米，内设双人间、夫妻间，设置床位总数300张。5.2.2、建老人活动中心800平方米，主要用于娱乐、建身房等。5.2.3、修建综合用房2900平方米作办公室、接待室、会议厅、餐厅、医疗保健中心、护理部洗衣房、洗衣房等用房。5.2.4、建休闲广场，门球场及室外键身场所，占地面积3333.2平方米。5.2.5、绿化用地不低于50%。第六章建设地址及建设条件6.1建设地址及区位关系经过对多个方案的考察论证、对比、筛选、最终项目选址地确定于某县三中路傍，风景秀丽。此处依山傍水，气候宜人，阳光充足、环境清静、空气清新、交通便利。项目建设用地符合某县城镇土地利用总体规划、国家土地供应政策和行业用地标准，土地用途符合《划拨用地目录》该建设用地不涉及征地及拆迁安置等相关问题。6.2建设条件6.2.1建设用地现状项目建设用地位于某县，交通较为方便，用地性质为国有建设用地。94 6.2.2地形地貌某位于古黔中隆起西端，是贵州高原第二阶梯黔西山原的一部分，即云贵高原向黔中山原的过度地带，地势西北东南高、东北西南低，境内山脉呈“L”形由西北向东南延伸。全省海拔最高的赫章韭菜坪山脊东南支，由西北入境，经癞疙宝大山与石人大梁子、昆寨梁子连成一线，向中部和西南部延伸，与马骔岭、斗篷箐、杓坐大山、解板箐大山连成一片，横贯东南，呈屋脊状分别向东北和西南两翼倾斜。龙场东北一线以东，呈北东向多字型排列的褶皱断裂系列，有沟河色向斜、乐治向斜、路嘴向斜等，属华夏式构造。龙场东北一线以西，则呈北东向平行斜列的褶皱断裂，有包谷山背斜、银厂沟背斜、杓坐背斜、斗篷箐背斜等，属华夏式构造。某县最高峰是位于西北部的癞疙宝大山，海拔2476.40米，最低点是东部乐治黄猫寨岔河口，海拔1052米，平均海拔1684米，相对高差1424米。在某县2448平方公里总面积中，相对高差大于400米的大山坡地534.97平方公里，占总面积的21.09%;相对高差在300－400米的中山坡地767.81平方公里，占31.40%；想到高差在200米－300米的小山坡地534.17平方公里，占21.80%；其中他小丘和谷地609.55平方公里，占24.90%。    6.2.3气象全县气候温和，冬无严寒，夏无酷暑，年平均气温13.6℃，平均日照1179.9小时，年均降雨量1243.5毫米，年均雨日217天，无霜期250天，属亚热带季风气候。适宜于玉米、水稻、洋芋、烤烟、甘桔等农作物生长。94 6.2.4水文地址条件全县有耕地3.07万公顷，占总面积的12.53%；其中：水田4150.07公顷，旱地2.66万公顷。 某是一个资源丰富，开发前景较好的县，现已探明的地下资源有煤、铅锌、大理石、硫铁、莹石、白云石、石灰石等20余种矿藏。其中，无烟煤储量123亿吨，占全省储量的14.4%，位居第四位，可开采量68亿吨，煤质优良，属低硫低灰高发热的优质无烟煤；铅锌地质储量10万吨，品位高、易开采；大理石储量68.626亿立方米，可逐层开采，自成板材，层面平整的黑色大理石被专家命名为“纳墨玉”，还有虎皮、水浪花等十多种品种，均可制成板材、地面砖、工艺品；铁矿储量103万吨，硫铁矿储量74万吨。水能资源丰富，可开发量6万千瓦，现仅开发1万多千瓦。6.2.5地质构造及地层岩性、地震6.2.5.1地质构造土地，大都倾斜，坡度较大，在总面积中，坡度小于5度的平坦地带，只有247.20平方公里，占10.10%；5度至15度的缓坡地带386.80平方公里，占15.80%；15度至25度的中坡地带1047.80平方公里，占42.80%；25度至35度的陡坡地带501.80平方公里，占总面积的20.50%；35度以上的陡坡地带264.40平方公里，占总面积的10.80%。    由于山脉切割，河流顺地势呈东西两翼颁分布，相应构成两大水系：一是总溪河－瓜仲河水系，由西流向北东，流域面积1739平方公里；另一条由西北流向东南，形成某94 河水系，流域面积680.60平方公里。水流下切，高原面破坏严重，形成高原山地、坡地和河谷洼地。 某境内地貌有高中山、中山、低中山、洼地、盆地等5种类型。6.2.5.3地震据《中国地震裂度区划图（2001）》该项目建设地震基本裂度小于6度，项目建设区域构造稳定性良好。6.2.6自然生态植被生长茂密，自然生态和水土保护较好，雨季不易发生洪涝灾害。6.2.7交通条件院区有公路连接主街道，交通条件好，施工方便，同时也不会影响院外交通的畅通。6.2.8公用工程现状及建设条件建设场地无不良地质作用，场地稳定性较好，岩石地基稳定，适宜某县老年公寓综合楼项目建设。第七章项目管理及实施计划7.1项目组织7.１.１94 组织机构　　项目在建设过程中，项目承办单位应结合建设条件及项目资金情况，充分发挥建设单位各自的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。为保证项目如期完成，可成立项目建设领导小组，由承办单位主要领导担任组长，分管局长任副组长，下设办公室，合理配置相关人员，组成精简、高效的管理机构，以确保项目高质量、高标准按进度计划安排的工期完成。7.１.２职责　　项目领导小组主要负责制定各项建设方针及指导思想，组织协调项目、人员、资金落实，组织项目的总体规划、设计招标、建筑招标、竣工验收、资金物资的管理，并与建设单位和项目负责人签订项目承包合同，督促检查项目实施进度计划，保质保量完成各子项的实施，同时制定奖惩制度，对超额完成任务的进行奖励，对完不成任务、偷工减料影响工程质量的进行处罚，确保项目保质保量完成。7.１.３项目管理　　本项目管理实行“三证”公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到建管并重，确保工程质量。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确权、责、利，确保项目顺利实施。在整个项目建设过程中采取以下几个制度：⑴、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导人、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。⑵、老年公寓基建项目领导机构制定具体实施意见，并由专业部门进行规划设计。94 实行工程监理制，项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。⑶、实行法人负责制，专款专用，适时跟踪审计，严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受有关部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格控制的竣工验收。设备采购通过正规渠道，确保价格低廉，技术性能科学先进。⑷、严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理，专款专用，严格挪用和挤占。⑸、建立健全岗位责任、技术负责制，提高操作人员的责任感和事业心，最大限度发挥设备利用率。7.2项目实施计划本项目可行性研究报告批准后，承建单位严格按照国家对各项工程的有关规定和程序，积极开展工作。项目实施主要包括以下7个部分：⑴、前期工作：可研报告编制的报批及准备设计资料等。⑵、规划、设计：区域规划、勘察和设计等。⑶、施工准备：标准设备采购，场地平整。⑷、土建施工：进行项目的各建(构)筑物施工。⑸、设备定货及安装：进行项目所需设备的购买、安装及调试。⑹、装饰工程：对建筑进行必要装修。94 ⑺、竣工验收：交工验收，投入使用。7.3建设工期及项目实施进度表为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度交叉，项目建设期从2012年1月至2013年12月，时间为24个月。2011年12月底前完成项目前期筹备工作。2012年1－3月完成项目立项、地勘、地灾、水保、环评及可研批复和初步设计；2012年3月完成施工图设计、工程招标及开工前期准备工作2012年4—5月筹集资金，争取项目资金支持等；2012年6月—7月，工程正式施工，启动土建基础工程；2012年8月——10月完成三通一平；2012年11月——12月完成地勘及下1号楼基础；2013年1月——3月，完成1号楼房空架结构；启动2、3号楼房建设；2013年4月——6月，完成2、3号楼房空架结构，启动4号楼房建设；2013年7月——8月全面完成空架结构建设，2013年9月——11月，工程竣工验收2013年12月，交付使用；94 项目实施进度计划表时间项目时间计划目标任务开工时间完工时间项目前期2011年12月2012年1月可研报批、 规划规划设计2012年1月2012年3月区域规划、勘察设计 施工准备 2012年4月2012年5月 施工图、招标、争资 土建工程 2012年6月2012年7月 住宅、综合用房等 装饰施工2012年8月 2013年10月 室内外 装饰、设备安装人员培训2013年11月 2012年12月 技能培训 竣工验收2014年1月  投入使用 94 第八章环境保护与影响评价迈向21世纪的某县老年公寓，依据其某县城镇总体规划和自身功能性质，必须坚持可持续发展战略，坚持环境整治和保护、全面、积极、超前地建设高标准的环境保护系统。8.1环保规划设计依据8.1.1《中华人民共和国环境保护法》；8.1.2《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年4月修订）；8.1.3《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；8.1.4《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；8.1.5《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）；8.1.6《中华人民共和国水土保护法》（1991年）；8.1.7《中华人民共和国清洁生产促进法》（2003.1.1实施）;8.1.8<国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》；8.1.9国务院国发（1996）31号《国务院关于环境保护若干问题的决定》。8.2项目建设地环境质量现状拟建项目所在地位于某县三中路傍,此处面积较大、场地开扩、风景绣丽、阳光充足、基础设施完善，加之又是某94 县城市规划的重要组成部分。因此项目地的发展前景非常广阔。周围为居民用地、田地、道路，没有工厂和污染型企业，环境空气质量现状良好，适合本项目建设。但在设计、建设和使用过程中要实行环境保护和污染治理措施，尽量避免对环境造成不良影响。8.2.1空气环境空气环境质量达到GB3095-1996二级标准，空气环境质量状况良好。8.2.2地表水环境院区周边无工矿企业，水环境质量达到GB3838-2000Ⅱ类（局部为Ⅲ类）标准，已建或在建项目对地表水未造成污染。8.2.3声学环境某县城昼夜均不超标，声环境质量达到（GB12348-90）Ⅱ类标准，有局部施工噪声。8.2.4生态环境某县城周边的生态系统主要是农业生态系统，以农田和耕地构成了以农村为特点的生态环境；植被丰富，主要由少量高次生的野生植物和大量的人工种植的农作物构成，土壤生产能力强，土壤环境质量状况良好，为今后绿化奠定了基础。8.3项目建设期与运行期对环境的影响8.3.1项目建设期对环境的影响8.3.1.1由于拟建项目地位风景控制区边沿，紧临旅游公路，这样在工程建设时，车辆运输等原因，将会使交通变得拥挤，从而使过往的车辆受到不同程度的影响，但这种影响会随着工程的结束而消失。8.3.194 .2工程施工期间，运输的泥土常堆放在施工现场直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往扬起尘土，使大气中颗粒含量骤增，从而影响到周边的环境整洁。8.3.1.3施工期的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等，特别是夜间，施工的噪声将影响周围居民的正常生活。8.3.1.4施工建设时，由于工人临时食宿地的排水及生活废弃物处理不当将影响施工地卫生环境，同时也会造成对周边环境的影响。8.3.1.5施工期间将产生许多废弃物，如车辆载物过多时将导致沿途废弃物散落等，都会对环境产生影响。8.3.2项目建成运营期对环境的影响　　拟建项目为公共基础型项目，是社会福利项目，是环保型项目，项目在建成投入运营后，不会产生污染，对环境的主要影响为：生活污水、废水、废弃物以及生活垃圾。其次，考虑到该项目建有一个医疗康复中心,因此有一定的医疗污物、含菌废水、医疗污水和医疗垃圾。8.4环境质量及排放执行标准8.4.1环境质量执行标准8.41.1环境空气执行《环境空气质量标准》（GB3096-1996）中二级标准。8.4.1.2地表水执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅱ类标准。8.4.1.3声环境主要执行《城市区域环境噪声标准》（GB2096-93）中2类标准。94 8.4.2排放执行标准8.4.2.1废气：《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）二级标准。8.4.2.2废水：生活区污水的水质应满足《生活区污染物排放标准》中关于老年公寓污水排放的规定。污水处理站执行《污水综合排放标准》（GB897-1996）一级标准。8.4.2.3废物：应满足《废物管理条例》有关规定。废弃物和生活垃圾的分类、归集、存放与处置应遵守国家有关环境保护的规定。8.4.3环境保护规划方案8.4.3.1认真贯彻经济建设与环境和资源保护相协调的国策，坚持“经济建设，城乡建设与环境建设必须同步规划、同步实施、同步发展，以实现经济效益、社会效益和环境效益的统一，即三建设、三同步、三统一”。8.4.3.2减少开发性破坏，坚持在保护的前提下进行开发建设，做到建设保护同步进行，确保自然生态环境的良好循环，工程施工应注意环境，填挖平衡，应对危岩及边坡进行专门整治，使水土环境起到有效保护。8.4.3.3优化老年公寓功能和用地布局，控制地块开发强度，合理利用环境容量。8.4.4能源结构规划老年公寓能源均使用电、液化气或天然气等清洁能源，生活使用电和天然气清洁能源。94 8.4.5污染防治规划8.4.5.1水资源保护工程建设应注意水污染问题。水资源的质量保护尤其为重要，项目建设必须注意水环境的保护。8.4.5.2环境保护目标污水排放应达到污水综合排放标准化一级排放标准；空气环境质量应达到国家环境空气质量标准二级标准；环境噪声应符合国家城市区域环境噪声标准。8.4.5.3污染防治措施（1）建设完善污水收集管网，实行“雨污分流、清污分流、污污分流”处理。新建污水处理装置，住院病房废水必须经高效消毒、灭菌后并入污水管网统一集中到污水处理厂处理达标排放。雨水就近排入水体。（2）院区内设CT生化无能耗污水处理装置,使污水的排放达到标准,其日污水处理量不小于建筑的日污水产生量。（3）在院区内设置废物箱等环境卫生设施,建筑运行产生的固体生活垃圾统一分类收集,定期交给相关部门作回收利用处理。医疗危险废物严格按国家危险废物管理的有关规定处置。（4）严格控制本规划所确定的绿化用地，做好院区绿化、美化工作，形成完整园林式景观。（5）控制规划区内的噪音污染。选用低噪声设备，对高噪声设备应采取有效减振、隔声、消声等降噪措施，确保院界噪声达标。项目距酉州花园住宅区较近，应做好施工期的噪声控制，防止噪声扰民。94 为居民提供一个安静舒适的工作、生活环境。（6）本规划区内一切建筑活动都必须执行国家有关环保法规规定，由专业部门负责城市废水、废气、废渣、噪音、电磁波等污染的监控，并采取有效的治理。（7）项目建设必须严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的环境保护“三同时”制度。严格按照消防规范进行设计、施工，保证项目建设消防安全验收达标。建设过程中委托有资质的监测单位进行定期监测,将有关监测报告定期报送县环保局、县卫生监督所，监测费用列入运行成本。8.4.6污染治理方案8.4.6.1项目建设期的治理⑴对于工程建设期的交通，各种设备及材料的运输要避让旅游高峰时间。⑵、对于施工期间的噪声治理，一般不允许夜间施工，同时施工设备应尽量采用低噪声机械，对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，对保证周围环境的安静。⑶、对于施工中产生的尘土，采取定期清扫，定期洒水等方法解决，防止扬尘。94 ⑷、施工现场的废物，施工单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场的生活废弃物，对施工人员加强教育，不乱丢废弃物，保证施工人员工作和生活环境的质量。⑸、施工单位应安排好废弃物的处理计划，运输计划，按规定路线运输，并不定期检查执行计划情况。8.4.6.2项目建成后治理8.4.6.2.1污水治理拟建项目建成后，设计有雨水和生活污水两套管道系统，分别采用汇集后直接排入两个不同的管网。8.4.6.2.2固体废弃物以及生活垃圾的治理对于本项目建成后的废弃物以及生活垃圾采用集中收集、运输。由专用的垃圾清运车用于收集和运送垃圾，以保持区内的环境整洁。8.4.6.2.3医疗垃治理⑴医疗废渣治理拟建项目建成运营后产生的垃圾危害较大的是医疗垃圾（如一次性针管、输液器、棉球、纱布等）按国家标准要求，送医院专用的垃圾焚烧炉进行焚烧，其它生活垃圾和锅炉煤渣集中收集后，委托环卫部门外运处理。⑵医疗废水处理94 废水主要来源于卫生清洗水和患者的医疗用水，其主要污染物为粪大肠菌群、CODcr、SS等，经一级处理后，废水中CODcr去除率50%，SS去除率50%，BKD5去除率50%，粪大肠菌群数灭除率94%，满足《医院污水排放标准》（GBJ48—83）的要求后，再排入院内现有的污水处理站。废水处理后经检验合格方可排入污水排放管网。⑶医疗废气治理本项目大气污染主要为高温焚烧炉，根据国家环保局环发[1998]089号《国家危险废物名录》中规定，医用固体废物为危险废物，必须进行焚烧，焚烧炉产生的主要污染物为烟尘，CO、NOx。焚烧炉的选用要符合CJ/T3083-1999《医疗废弃物焚烧设备技术》污染物排放浓度要小于GWKB—1999《危险废物焚烧污染控制标准》即烟尘2100mg/m3，烟气黑度林格曼0—1级，CO＜100mg/m3?，NOx＜500mg/m3?，需通过环保部门验收后，方可通过烟囱排放，排气筒高度20米以上。锅炉烟尘采用带文丘黑管的水膜除尘器除尘，除尘效率可达98%以上，再经45m高烟囱排放，烟尘排放浓度低于GB1327—91《锅炉大气污染排放标准》8.4.7环境影响评价该项目是公用社会福利性项目，投入运营后没有什么大的环境污染，其主要污源是生活污水和生活垃圾、医疗垃圾。生活污水经过一般处理，即可排入污水管，项目的生活垃圾可由环卫清洁工打扫，以保持各个区域内的环境清洁。根据各方面公析，本项目对周围环境和生态不会产生影响。94 第九章组织机构与人力资源配置9.1组织机构及职责9.1.1设置原则社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。从服侍、照顾发好老人，让他们安度晚年，是全社会的共同义务和责任的管理职能出发。牵头成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构，让老年人共享物质文明和精神文明建设的成果，是现代社会进步和发展的必然产物。某县老年公寓隶属某县民政局管理，其组织机构的设置与建设，按照国务院办公厅《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》和毕节地区人民政府《关于加快社会福利社会化的通知》等有关文件精神，严格执行《老年公寓和养老院设计指南》的相关规定，并在此基础上设置相应的组织机构和职能部门。9.1.2机构设置拟建某县老年公寓属营业性社会公益单位，项目建成后，将设立新的管理机构，实行院长负责制，选拔业务副院长和行政副院长各一名。内设公寓筹划部和后勤保障部。做到公寓内部机构设置齐全，人员配备得当，管理体系清晰明了，充分利用资源优势。9.1.2.1公寓筹划部：主要负责外事宣传、国际国内旅游团体接待、入寓老人日常文娱生活、和重大活动等特别策划。94 9.1.2.2后勤保障部：主要维护公寓内部管理，资金运作，物资供给，和营造安全舒适的环境。具体有办公室、财务科、后勤科、护理部、医务科、保卫科等职能部门。9.1.2.2.1办公室：主要负责老年公寓文秘、组织、人事、劳资及老年公寓机关内部管理工作。9.1.2.2.2财务科：负责老年公寓的财务会计管理工作，办理各项资金结算业务。9.1.2.2.3后勤科：负责老年公寓所需的各种物资管理工作，负责水、电、气、通讯等后勤保障。9.1.2.2.4医务科：负责老年公寓的综合护理工作。9.1.2.2.5保卫科：负责老年公寓的日常安全保卫、老年公寓的社会治安综合治理、以及处理各种突发事件。组织机构图如下：94 某县老年公寓组织机构示意图院长行政副院长业务副院长公寓筹划部后勤保障部医护科宣传中心房办公室财务科科后勤科保卫科活动中心办接待中心94 9.2机构设置评价某县老年公寓，是生活、休养为一体的综合性老年公寓，可承担老年人的生活、休养任务。其机构设置齐全，人员配置适当，管理科学，符合《老年公寓和养老院设计指南》建设规范，具有较强的综合服务能力。9.3人力资源配置拟建项目建成后，医务人员、管理人员、服务人员根据国家有关规定进行配置。本项目建成后，可按置老人300人，本项目劳动定员为160人；其中：医务人员10名、服务人员120、管理人员30名。采用面向社会公开招聘，实行竞争上岗、竞聘职位、明确职责、合理分工,充分调动广大职工的积极性。9.4人员培训　　项目建成后为提高本项目的全方位服务质量，建立健全管理机构，进一步完善各项规章制度，加强对全体人员的管理和培训，所有员工均应接受岗前培训，并经考核后方能上岗。　　加强对医务人员、服务人员的技能培训，并注重对现代化服务手段的运用，鼓励并组织参加继续教育，以不断提高服务水平。同时，加强对服务人员的素质教育，建立可行的考核体系，完善优胜劣汰的淘汰机制，以保证服务队伍的业务水平。94 第十章项目建设进度与招标方案10.1建设进度根据某县老年公寓住院楼建设总体规划，项目安排建设期为2年。具体工作安排为：2011年12月底前完成项目规划。2012年1－3月完成项目立项、地勘、地灾、水保、环评及可研批复和初步设计；2012年3月完成施工图设计、工程招标及开工前期准备工作2012年4—5月筹集资金，争取项目资金支持等；2012年6月—7月，工程正式施工，启动土建基础工程；2012年8月——10月完成三通一平；2012年11月——12月完成地勘及下1号楼基础；2013年1月——3月，完成1号楼房空架结构；启动2、3号楼房建设；2013年4月——6月，完成2、3号楼房空架结构，启动4号楼房建设；2013年7月——8月全面完成空架结构建设，2013年9月——11月，工程竣工验收2013年12月，交付使用；某县老年公寓住宅楼建设计划进度见表10-1。表10-1项目基础设施建设进度计划表94 序号建设内容建设进度2011年12月—12年12月2013年1月—12月2014年1月1前期工作与设计完成投入使用2建设场地平整及土石方工程完成3主体工程完成50%完成100%4供水、排水排污、电力、燃气、通讯等工程施工15%完成100%5院区绿化100%10.2项目招标10.2.1项目招标原则为保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违法、违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招投标活动当事人的合法权益，依据《中华人民共和国招标投标法》，国家发展计划委员会第3号令及毕节地区有关工程招标文件的规定，编制本项目的招投标方案，本项目拟采用公开招标形式确定施工单位，采用邀请招标的形式确定监理单位，在招标过程中要遵循公平、公开、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。94 10.2.2招标范围　　本项目招标范围包括项目的规划、勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的设备、主要材料的采购。10.2.3项目招标方案1、招标形式及资质要求（1）由业主按国家招标投标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀请招标形式确定设计单位和项目监理单位。（2）资质要求建议勘察单位资质：甲级；设计单位资质：甲级；施工单位资质：二级以上（含二级）；监理单位资质：甲级。（3）招标信息发布招标公告及其它公告的信息在政府指定的媒体上公开发布。2、招标工作组织由业主自行或委托具有甲级资质的招标中介机构组织实施本项目的招标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成公告、资审、编标、评标等工作，按照招标的有关规定，公开招标的投标单位不宜少于5家，邀请招标的投标单位不宜少于3家，建议业主单位按照国家的有关规定进行公开招标。94 10.2.4招标程序10.2.4.1招标鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在国家指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获得招标文件的办法等事项。3、本项目的招标文件应包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求条件以及拟签订合同的主要条款。（1）规划招标为保证学习和教职工工作，经济合理、有效的使用土地和空间，提规划设计质量，本项目要求面向全国公开选择投标单位，投标人的资质要求具有甲级规划资质。（2）勘察设计招标、94 勘察设计招标时，面向全国公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求具有甲级设计资质。（3）施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求具有甲级设计资质。（4）施工企业招标依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资质在一级，面向全国公开选择投标人。　（5）设备与主要材料采购招标依据项目的需要，面向全国公开选择设备材料生产厂家，投标人的设备技术水平和材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉，有可靠的售后服务　　4、本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。10.2.4.2投标94 1、本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个人时，招标人应当依照本办法重新招标。3、投标人拟在中标后将中标项目的部分主体、非关键性工程进行分包的，应当在招标文件中载明。4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或其他投标人的合法权益。5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名誉投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。10.2.4.3开标、评标和中标1、开标由招标人主持、在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会从招标机构的专家库中随机抽取，其中技术经济等方面的专家不得少于成员数的三分之二。专家应当从事相关领域工作年满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。94 3、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件订立书面合同。4、中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别向他人转让。10.2.4.4评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：评标委员会人员的组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面专家组成，专家在项目当天从评委专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，专家不得少于成员总数的三分之二，评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，投票采用打分制，以得分高者中标。②评标委员会成员职称要求中级以上，从事本专业至少8年以上,对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位没有任何利害关系，评标委员会成员应当客观公证的履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。94 第十一章投资估算及资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算范围本报告投资估算范围包括:某县老年公寓建设工程项目涉及到的相关建（构）筑物、设备设施购置。11.1.2投资估算内容项目总投资估算由以下内容组成：1、某县老年公寓工程范围内的“五通一平”工程，即通路、通水、通电、通讯、通气和平整场地费用。2、该项目主体工程建设投资。3、该区域内应配套的基础设施、环保及绿化的投资。4、项目所涉及的各项其他费用，如建设项目前期工作咨询费、勘察费设计费、建设单位管理费、工程监理费、工程质量监督费、施工图审查费、招标代理费、和工程保险费等。5、设备设施购置费11.1.3项目建设投资估算结果该项目计划总投资2670万元，具体分项预算如下：（1）征地费用25亩，预计征地费10万元/亩，共计250万元。（2）土建及装修1300元/平方米，共计1451万元。（3）水、电、气、空调、通讯设备设施建购，共计150万元。94 （4）室内设施及床上用品、医疗、健身、休闲及其设备设施等500万元。（5）绿化计划150万元。（6）休闲广场及室外健身场所建设预计100万元；（7）其他配套费用69万元。11.1.4投资估算依据及有关说明1、贵州省建设厅有关工程造价文件；2、贵州省建筑工程技术经济指标；3、同类型建（构）筑物的估算指标；4、国家计委、建设部关于印发〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知（计价格[2002]10号）；11.1.5投资估算的有关说明11.1.5.1建设工程项目直接工程费用本项目工程费用有：平整场地、建筑、道路、排水、排污、供电、供水、供气、通讯、绿化等，经测算其费用为2001万元。11.1.5.2工程建设其他费用（1）前期工作费根据毕节地区物价局、计委、建委发布的规定计列，经测算其费用为16万元。（2）勘察设计费根据国家行委、建设部发布的计价格（2002）10号文的规定，实行市场调节价，经测算其费用为8万元。（3）建设单位管理费94 根据毕节地区财政局、采用差额定率累进计费，经测算其费用为16万元。（4）工程监理费根据毕节地区物价局、计委、建委的规定计列，经测算其费用为5万元。（5）工程质量监督费根据毕节地区物价局的规定计列，经测算其费用为8万元。（6）招标代理报务费根据国家计委发布的计价格（2002）1980号文的规定计列，经测算其费用为12万元。（7）工程保险费根据毕节地区劳动和社会保障局有关规定，按施工项目总造价的0.3%计列，经测算其费用为4万元。11.1.5.3、设备设施费根据《老年公寓和养老院设计指南》的相关规定，以及老年公寓设备配置原则，结合某县老年公寓的实际情况，经测算其设备设施配置费用为600.00万元。详见老年公寓基本设备配置清单表11－2。11.2资金筹措项目总投资2670万元。其资金来源申请上级投资1870万元，地方政府配套237万元，其他配套563万元。94 某县老年公寓基本设备设施配置清单表11－2金额单位：元设备种类设备名称单位数量单价金额备注1、住宿类　　3180000木床张3001000600000.席梦思床垫床300500300000棉被、床单、床罩、枕头套3001000600000衣橱、桌椅套300500300000数字电视、电视柜套30020001200000饮用水电热器套3003001800002、餐饮类320000炊事用具套100000餐桌、坐椅套402000160000餐具套4050040000冰柜台5200010000消毒柜台52000100003、医疗保健类1520000500mAX光机台140.0040.00多导心电图机台13.003.00睡眠脑电图分析系统套120.0020.00电子台式灭菌器台13.003.00血球三分类计数仪台110.0010.0094 尿十项分析仪台12.002.00　呼吸机台63.0018.00便携式除颤仪台110.0010.00　音乐治疗机台200.306.00　无抽搐电休克仪及配套套140.0040.004、文娱类　　980000　多媒体视频会议设备套200000　KTV音响设备套180000　联想586电脑、电脑桌椅套1006000600000合计　　600000094 第十二章财务评价12.1评价依据和原则12.1.1依据1、国家计委颁发的《建设项目经济平价方法与参数》（第二版）；2、国家计委办公厅发布的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；3、当地主管部门颁发的各种规费规定和标准。12.1.2原则本项目为营利性社会公共基础建设项目,效益分析根据《建设项目经济方法与参数》（第二版）以及目前同类项目单位的收支情况，对项目建成后的经济效益进行估算分析。城市公益性建设项目财务分析评价体系的评价对象属于非盈利项目范畴,它们主要是为社会公众提供服务和产品.这些项目在经济上的显著特点是为社会提供服务,不收取费用或只收取少量费用.建设这类项目的目的是为了发挥其使用功能,服务于社会,对其进行财务分析不仅是为了作为投资决策的依据,更是为了考察、了解项目是盈利还是亏损，以便采取措施使其能维持运营、发挥功能。本项目财务分析评价体系的应用，坚持定性研究与定量研究相结合，以定量研究为主的原则，因某县老年公寓94 建设项目建设周期较短，财务分析的要求相对简单，本报告以静态分析法主要对投资、成本费用和收入进行估算、评价。12.2财务指标估算与评价12.2.1、入住预测12.2.1.1、县内入住分析在全县的老年人中，65岁以下的不作考虑，因为这部分人尚有自理能力或能劳动，适宜于传统的家庭合住。65岁以上的老人有15894人，80岁以上的老人有9756人，在这部分老人中，城镇人口老年人占65%，有6341人，在这6341人中，有以下几种情况：一是“三无”对象约占6%有278人，这部分已由民政作低保解决，年供养金约2500元（随着经济增长在逐年提高）。二是退休干部，约占老人总数的32%，有2000余人；退休人员年约25000元工资收入。这部分中约有近1/3的家庭子女都在外地工作，或子女无工作而外出找工作，在家无人照料。三是约有15%的老年人约1000余人，属子女在本县或外出经商，经济收入可以，有能力供养，但由于户口、住房等条件的限制，无法将老人接到身边供养，留在原地无人照管。四是约有47%的老人约2900余人，这部分人多数参与社保，月平均收入800—1000元，这部分人中，独生子女家庭约占30%左右，如老年公寓建成后，经营管理服务良好，有吸引力，也会有相当数量的人员愿意入住。以上情况分析，该项目建成后，用两年左右的时间，入住人员常年达到600余人是可以的。12.2.1.2、外地旅游来酉人员入住预测94 随着全国旅游业的发展和我县旅游业的深度开发，特别是我县的人文景色和自然气候的优越条件，外地来的旅客将逐年增多。特别是旅游行业，近年来推出的“夕阳红”老人游、爸妈游，吸引了很多老年人外出旅游。据统计，2007年外地来的游客达14000人次；其中，老人占60%以上。随着旅游业的不断发展，这类群体将逐年增多。由此可见，外地游客入住达到20%是没有问题的。以上分析可以得出，该项目设计床位300张是可行的。日常入住率可以达到100%。12.2.2、经济效益预测12.2.2.1、公寓收入常住人按280张计算，每天收费60元280人×60元×365天=545.60万元外来游客入住收入；按60人每天收费120元60人×120元×250天=147.60万元公寓床位年收入693.20万元12.2.2.2、餐饮收入常住280人按每天早5元，中10元，晚10元计算280人×25元×365天=219.00万元游客餐饮收入：60人×60元计算60人×60元×250天=90万元其它收入20万元营业收入合计1022、20万元94 12.2.2.3、营业成本餐饮成本：264万元（528万元×50%）营业费用工资（60人×800元/月×12个月）=57.60万元。福利（115.20万元×30%）=34.56万元。能源费：营业收入的5%=49.65万元。税金：营业税收附加（大约按总收入的5.8%）=71.99万元。日常维修费：24.82万元（营业收入的2%）。营业部门费用：49.65万元，营业收入的4%（主要包括房客用品、免费食品、清洁用品、布草、洗涤费、厨房用具费等）。一般管理费：74.47万元，营业收入的6%（包括办公费、通讯费、接待费、培训费、服装及不可预见费）。公寓管理费：24.82万元，营业收入的2%。固定资产折旧费：按50年折完，年折旧额60万元。营业总成本：796.16万元。1241.20万元-796.16万元=472.04万元收回成本年限6.8年。12.2.4评价12.2.4.1项目静态投资总额为2670万元，根据项目实施进度，跨年的投入资金分配如下：第一年为2170万元、第二年为500万元，详见表12-2。94 分期投资计划表表12-2单位:万元序号年份项目合计分年度投资额第一年第二年一分年度固定资产静态投入额267021705001一、土地费用2502501.11、征地费用2502502二、房屋145114512.11、土建及装修145114513三、设备及设施9005003.11、水、电、气、空调、通讯1501503.22、室内设施、床上用品5003003003.3绿化工程1501503.44、休闲广场、室外健身场所1001004四、其他费用69694.1勘察设计费等其他费用6969二分年度建设投资额26702170500三项目资金筹集267026701申请资金187018702地方政府配套2372373其他配套56356394 12.2.4.2项目预计年收入1241.20万元，年支出769.16万元，年利润472.04万元。所以项目有较好的经济预期效益，在财务上是可行的，项目的主要数据和财务评价指标，第十三章社会效益评价13.1项目对本地区社会效益影响分析随着社会进步、经济发展、科学医疗事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。根据有关部门统计2004年，我国有60岁以的老人1.36亿人,超过我国总人口的10%，同时科学的分析预测到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的个重大问题。家家都有老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。同时，也加强了老年工作开展的力度，是其成为一项长期而且紧迫的重要战略任务去完成。同时，关心老人、关爱老人、也已经越来越成为社会的一种风尚。本项目的实施，不仅改变社会化养老问题,使传统的家庭式养老转为社会养老,促进登封社会福利事业发展，加快了和谐社会的建设，为解决当今社会养老问题提供了良好的物质载体，属社会公益型项目。本项目建成后，仅有少量的生活污水产生，经处理后对周围环境不会产生影响，属环保型项目，符合可持续型发展战略。94 13.2项目与本地区经济社会的互适性分析13.2.1不同利益群体对项目的态度及参与程度该项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力地改善了社会养老问题的解决，同时，也加快了的和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间，也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。13.2.2各级组织对项目的态度及支持程度。本项目事关登封长治久安的发展大计，按照“三个代表”的重思想要求，各级组织对此项目高度重视，积极支持，努力促进项目早日建成投用。13.2.3文化状况对项目的适应程度。黄河、长江，像母亲的乳汁，孕育了辉煌灿烂的中华文明。千百年来华夏各民族人民，在我们这个光荣而又古老的国度里繁衍、生息、劳动、创造。在发展生产和日常生活中逐渐形成的各种风俗习惯，凝聚着历代人民对美好事物的追求与向往，激励着人们对生活的热爱，代表着中华民族文明教化的水平。那十五的花灯、端阳的粽子，那轻歌曼舞的霓裳羽衣、吹笙狂跳的苗家人，真诚感人的彝族家祝酒礼、火把节，幸福欢歌的布衣六月六歌节等、以及那雕梁画栋的亭台楼阁、曲径通幽的山水园林，那争奇斗妍的文人书画、繁花似锦的民间艺术，更有那尊老爱幼的美德、谦逊辞让的风范、舍生取义的习尚、精忠报国的传统……94 它们像锦上之花，使中国历史的画卷显得那样丰富多彩，充满活力；又像色彩斑斓的彩带，把我们民族的生活装点得绚丽多姿、格外美好。它使我们骄傲自豪，鼓舞我们奋发向上，不断前进。目前，本地区无论是政府还是个人都对老人养老都极为重视，经过几十年的长期发展，社会福利事业有了很大的发展。随着经济发展，社会事业的全面推进，老人养老越来越多的被人们所关注，该项目的建设是与时俱进的，是符合发展需要的。13.2.1项目对当地经济需求的适应性分析由于本工程是一个新建工程，建成后，一方面，城镇面貌更加美丽，城市形象更趋完美，基础公共设施更为齐全，广大群众的生活环境更加理想。另一方面，投资环境得到改善，能吸引更多客商前来投资，从而促进本地区国民经济和社会的加速发展。项目具有美化环境和提升城市功能等综合作用，是某县实施可持续发展战略的需要。加强生态建设与环境污染治理，是建立和完善现代化的社会保障体系的战略目标的重要组成部分。可以实现某县合理开发和高效利用资源。该项目的建设不仅能与当地经济需求相结合，而且将大大促进某县经济的快速发展。13.2.2项目对当地人民需求的适应性分析某县老年公寓工程建设，能有效改善居民的生存条件，提高生活质量，有效解决社会发展过程中一些问题，实现人与自然的和谐发展，满足人民的日益增长的物质、精神文明需要。13.3社会效益评价结论某县老年公寓项目建设可提高某94 县城城市形象，改善人居环境，提高环境质量，完善城市功能，加快城镇化建设，促进地方经济的发展与繁荣等方面具有不可替代的重要作用，工程的社会效益、环境效益良好。公寓建成后，将吸引众多的养老人群，不仅带来可观的经济效益（年利润472.04万元）；而且可解决160人就业。为老人提供全方位的优质服务，对维护老人合法权益、促进经济社会全面发展，推动建设和谐社会发挥很大作用，带来很大的社会效益。该项目的建设，将严格按照国家相关标准规范施工，在环境绿化、草地种草植树；严格按照绿化方案建设。工程竣工后，在景观上、功能上、废气、废水及噪音控制上均能达到环保要求，生态效益好。第十四章风险分析14.1政策风险针对本项目，其政策风险很小。因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和相关优惠政策，且各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这一工程的建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。因此本项目不会存在政策性的风险。14.2市场风险本项目最大的风险来源于市场，因此设计初就进行了大量的社会调查。市场风险最大的就是项目建成后的定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重的后果。如建成后定位标准太高或没有老94 人入住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重的后果。但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人的生活标准不一样，因此在设计初就设计了不同档次的居住标准，因此不会出现没有老人入住的问题。所以，此风险存在的可能性很小。14.3财务风险　大多数建设项目都存在财务管理混乱的事情，有时可能还会造成资金流失。本项目建成后将建立严格的财务管理运行机制，严格资金审批程序，实行收支两条线。所以，财务风险存在的可能性较小。14.4经营风险　随着市场化竟争的加剧，特别是面对企业全球化竟争，老年公寓的管理水平还须进一步提高，为此老年公寓领导层已决定，根据项目的特性、范围、对象等将通过流程化的业务重组与外部机构的合作（如医疗护理知识等）建立科学的管理制度，提升老年公寓业务管理水平。同时，定期对关键管理人员进行培训来提升老年公寓经营管理水平。14.5其他风险　中国政治稳定，社会和谐，经济稳步发展，发展方向明确。根据《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知》、以及《关于加快实现社会福利社会化的意见》，国家鼓励加大对老年福利设施的建设力度，积极推进社会福利社会化建设进程，立足投资主体多元化，发动和鼓励社会力量投资兴办福利事业。因此，从国家鼓励投资的角度分析，不存在其他方面的风险。94 14.6主要风险因素识别14.6.1工程风险工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期延长。14.6.2资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期延迟甚至被迫中止。14.6.3外部协作条件风险交通运输、供水、供电、供气、电信等主要外部协作配合条件发生重大变化，给项目建设带来风险。14.7风险控制措施通过风险控制的方式对可能出现的工程风险、资金风险、招商风险、外部协作条件风险等，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施，以达到防范和降低风险的目的。第十五章结论与建议15.1结论该项目是某县重点招商项目之一。项目建成后，不仅能促进县城经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。94 该项目符合城市总体规划和布局，建设选址地点非常适宜老人居住和休养，方案设计十分人性化，显得科学合理。该项目在技术上是可行的。该项目建成后，有明显的经济效益。年营业收入可达1241.2万元，年纯利可达472.04万元。而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。建成营运后，经济效益十分明显。使之能越办越好。随着经济社会的快速发展和老龄化程度日益严重；对老人实现托管，使之享受到更好的护理是合服社会进程的发展方向，加之国家对老人服务事业的政策支持，老年公寓营运市场前景看好，有发展潜力。因此，项目面临的市场看好，安全可行。经济分析表明，本项目在财务上是可行的，该项目经济效益可观，7年左右时间即可收回全部成本，如考虑到税额的优惠政策，5年左右就可收回成本。加上政策上的支持和主管部门的扶持，风险很低。根据某县老年公寓建设用地具体条件，交通优越，本项目实施具有较强的可操作性。某县老年公寓工程建设一定会达到预期效果。同时项目建成后可带来很大的社会效益和生态效益。目前，我县修建老年公寓的时机和条件已经成熟。因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。综上所述，新建某县老年公寓是社会效益为主的公益性项目，符合本地区社会、经济和民族事业的发展需求，符合本地城市总体规划、区域养老机构设置规划的要求，充分考虑利用现有资源，是一件造福一方的惠民项目，该项目符合财政资金的投资方向，项目建设切实可行。94 15.2建议建议项目承办单位积极做好申请规划设计条件，做好设计方案，落实供水、供电、通信等市政公用设施配套方案，为项目创造更有利条件，同时建议有关部门为项目创造条件，使项目尽早实施，推动某县社会公益事业建设的良性发展，更好地发挥本项目的社会功能，开创社会福利事业的新局面。94 项目产品成本费用表单位：万元项目行次经营期12345678一、营业成本1413.76413.76413.76413.76413.76413.76413.76413.761、餐饮成本22642642642642642642642642、直接工资3115.2115.2115.2115.2115.2115.2115.2115.23、福利基金434.5634.5634.5634.5634.5634.5634.5634.56二、营业费用5184.12184.12184.12184.12184.12184.12184.12184.121、折旧费60606060606060602、日常维修624.8224.8224.8224.8224.8224.8224.8224.823、摊销费74、能源费用849.6549.6549.6549.6549.6549.6549.6549.655、部门费用49.6549.6549.6549.6549.6549.6549.6549.65三、管理费用999.2999.2999.2999.2999.2999.2999.2999.291、一般管理费1074.4774.4774.4774.4774.4774.4774.4774.472、公寓管理费1124.8224.8224.8224.8224.8224.8224.8224.82四、财务费用121、银行利息132、手续费五、总成本费用697.17697.17697.17697.17697.17697.17697.17697.1794 项目产品销售收入及税费估算表单位：万元项目行次经营期12345678一、销售收入11241.21241.21241.21241.21241.21241.21241.21241.21、公寓收入2693.20693.20693.20693.20693.20693.20693.20693.202、餐饮收入3528.00528.00528.00528.00528.00528.00528.00528.003、其他收入420.0020.0020.0020.0020.0020.0020.0020.005二、税费合计671.9971.9971.9971.9971.9971.9971.9971.991、增值税72、营业税83、城建税94、教育费附加10注：项目税费按销售收入的5.8%计算。94 项目损益表附表：单位：万元项目行次经营期12345678一、销售收入11241.21241.21241.21241.21241.21241.21241.21241.2减：营业成本2413.76413.76413.76413.76413.76413.76413.76413.76二、销售税金及附加371.9971.9971.9971.9971.9971.9971.9971.99三、营业费用4184.12184.12184.12184.12184.12184.12184.12184.12四、销售利润5571.33571.33571.33571.33571.33571.33571.33571.33减：管理费用699.2999.2999.2999.2999.2999.2999.2999.29财务费用7五、营业利润8472.04472.04472.04472.04472.04472.04472.04472.04加：补贴收入9减：营业外支出10六、利润总额11472.04472.04472.04472.04472.04472.04472.04472.04减：所得税1294 投资来源及运用表附表：单位：万元项目行次建设期备注12投资进度（%）180100一、投资运用224006001、固定资产投资32400600其中二期投入床位300万元2、铺底流动资金4二、资金来源524006001、市级财政资金68002、地方财政资金74001003、招商引资资金9120050094 项目总投资估算表附表：单位：万元投资项目行次投资合计第一年度计划第二年度计划一、固定资产投资130002400600（一）工程费用2210018003001、建筑工程3120012002、设备购置49006003003、安装工程5（二）其他费用69006003001、土地费用76006002、无形资产83、其它9300300（三）不可预见费用101、基本预备费11二、铺底流动资金12总投资133000240060094 固定资产折旧及摊销表附表：单位：万元项目行次折旧年限折旧摊销期12345678一、工程110600折旧费26060606060606060净值3540480420360300240180120二、房屋4201200折旧费55757575757575757净值6114310861031974917860803746三、设备710600折旧费86060606060606060净值9540480420360300240180120四、土地1020600折旧费116060606060606060净值12540480420360300240180120合计：原值133000折旧与摊销费14237237237237237237237237净值1527632526228920521815181518151815注：1、房屋按20年折旧，预留残值5%。2、土地每年使用费60万元，按10年计算总价值600万元。94'