腾飞路地块项目可行性研究报告 52页

'腾飞路地块项目 第一章项目决策背景 一.内部因素东源煤电集团（简称东源集团）成立于2004年，现有母子公司三个、电厂项目部一个，总资产8亿元，职工800多人，以煤炭和铁矿石生产、加工、运输、销售为主业，兼营其它产业的大型企业集团。在与公司进行业务合作的上下游企业中有相当部分在呼市有办公及定点商务餐饮与住宿消费的需求，在一定程度上为公司介入房地产市场领域提供资源的支持，并实现集团跨行业多元化运营提供较好的实战机会。本案作为公司首个运作的房地产领域的商业项目，在目前项目规划处于审批手续的报批阶段及项目各种手续变更形式尚不明朗的情况下，如何利用相关房产政策将项目过户到公司名下，并利用良好的市场时机实现项目的利润最大化，使这次决策与市调势在必行。二.外部因素该项目具有良好的外部环境，其位置处于呼和浩特市区（以下简称呼市）的东部,行政区划为如意河开发区，该项目所在区域有如下特点和优势:①根据呼市总体规划，如意河新区在未来大部分用地规划为教育行政办公、金融科研、居住用地。②经济发展状况来看，该项目所在的如意开发区是呼市经济最发达、最富裕的城区之一，该区的房地产起点较高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于其他区域，如塞罕区，玉泉区，回民区等。③沿项目腾飞路向南200米左右自治区政府、发改委、公安局、财政厅均坐落此处，新的省级行政中心在此，必将带动土地快速升值。52 ④项目紧邻首府第一大道，新华大街，另有机场国宾道，东二环路，海拉尔东路，滨河路等，距离白塔机场，火车东站距离较近，流畅的立体交通，构筑项目自身周边优越的交通网络。⑤沿新华街向西三公里处，呼市市级政府在此，地段升值潜力极大。⑥项目南侧为500亩城市生态公园,北有如意广场，东有东河，向西有乌兰恰特大剧院，临近内蒙古国际会展中心和内蒙古博物馆，将逐步建设成为以水景和生态环保为主题的高档文化休息居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。 综合以上各种因素，为公司在此地块建设一个高档商住功能综合体的项目提供了一个良好外部环境。 1.基本建设工程预算都有哪几种？按照国家规定；基本建设工程预算是随同建设程序分阶段进行的。由于各阶段的预算制基础和工作深度不同，基本建设工程预算可以人为两类，即：一是概算；二是预算。概算有可行性研究投资估算和初步设计概算两种，预算又有施工图设计预算和施工预算之分，基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。2.什么叫工程项目？工程项目综合概、预算书都包括哪些内容？如果编制？工程项目又称单项工程，是指具有独立存在意义的一个完整工程，它由许多单位工程组成的综合体。工程项目综合概、预算书是确定工程项目（如生产车间、独立公用事业或独立建筑物）全部建设费用文件。整个建设工程有多少工程项目，就应编到多少工程项目的综合概、预算书。工程项目综合概、预算书包括的内容有建筑、安装工程费、设备购置费及其他费用。上述各项费用是根据各单位工程概、预算书及其他工程和费用概算书汇编而成。如果一个建设项目只有一个单项工程，则汇编时，与这个单项工程有关的其他工程和费用，即可有直接汇入工程项目综合概、预算书。3.什么是建设项目？建设项目总概预算书的作用是什么？如何编制？52 建设项目：一般指具有设计任务书和总体设计，经济上实行独立核算，行政上具有独立组织形式的基本建设单位，如：在工业建设中，一般以一个工厂为一个建设项目，在民用建设中，一般以一个学校，一个医院等为一个建设项目，一个建设项目中可以有几个单位工程。建设项目总概、预算书是设计文件的重要组成部分，它是确定一个建设项目（工厂或学校等）从筹建到竣工验收过程的全部建设费用的文件。建设项目总概、预算书是由各生产车间独立公用事业及独立建筑物的综合概、预算书，以及其它工程费用概、预算书汇编组成的。4.基本建设工程造价由哪几部分费用组成？基本建设工程全部造价，由建筑工程费、设备购置费、安装工程、其他工程费用四个部分组成。5.什么叫建筑、安装工程费？建筑及设备安装工程费，是建设项目中用于主要生产，辅助生产，生活福利建筑和类设备安装工程施工所需要的全部费用。它是建设项目总造价的重要组成部分。6.什么叫建筑、安装工程概算定额？建筑、安装工程概算定额是国家或其授权机关规定完成一定计量单位的建筑中设备安装扩大结构或扩大分项工程所需要的人工、材料和施工机械台班耗量，以货币形式表示的标准。建筑安装工程概算指标是在建筑或设备安装工程概算定额的基础上，以主体项目为主，合并相关部分进行综合，扩大而成，因此，也叫扩大定额。7.建筑、安装工程概算定额在工程建设中，都有哪些作用？（1）建筑、安装工程概算定额是设计单位进行设计方案技术经济比较的依据，也是编制初步设计概算和修正概算的依据；（2）建筑、安装工程概算定额，也可作为建设、施工单位编制主要材料计划的依据。8.什么叫可行性研究？研究的目的是什么？可行性研究是随着科学技术进步和经济管理科学发而逐步兴起，并日趋完善的综合性科学，所谓可行就是办任何事都有成功与不成功两种可能性，能成功者谓可行，不能成功者就不可行。可行性研究就是在行动以前，对要办的事进行调查其可行与不可行，即：可行则行，不可行则止。基本建设可行性研究，是基本建设前期工作的重要内容，也是按基本建设程序办事的重要步骤，其目的就是要使建设项目决策正确，避免或减少因决策失误而造成投资浪费。9.在可行性研究中进行投资估算的重要作用是什么？建设项目投资估算，是可行性研究报告的重要组织部分，也是对建设项目进行经济效益评价的重要基础，项目确定后，投资估算总额还将对初步设计和概算编制起控制作用。10.什么叫经济效益评价？52 建设项目经济效益评价是在投资估算的基础上，对其生产成本、销售收入、税金、利润、贷款偿还年限、资金利润率和内部效益率等进行计算后，对建设项目是否可行做出的结论。11.什么叫造价分析？造价分析的目的是什么？工程造价分析，是在建设项目施工中或竣工后，对施工图预算执行情况的分析，即：设计预算与竣工决算对比，运用成本分析的方法，分析各项资金运用情况，核实预算是否与实际接近，能否控制成本分析的目的是总结经验，找出差距和原因，为改进以后工作提供依据。12.什么是分部工程？分部工程是单位工程的组成部分，是单位工程中分解出来的结构更小的工程。如一般的土建工程，按其工程结构可分为基础、墙体、梁柱、楼板、地面、门窗、屋面、装饰等几个部分。由于每部分都是由不同工种的工人利用不同的工具和材料来完成的，因此，在编制预算时，为了计算工料等方便，就按照所用工种和材料结构的不同，把土建工程综合划分为以下几个部工程：基础工程、墙体工程、梁柱工程、门窗木装修工程、楼地在工程、屋面工程、耐酸防腐工程、构筑物工程等。13.什么是分项工程？分项工程是指通过较为简单的施工就能完成的工程，并且要以采用适当的计量单位进行计算的建设设备安装工程，通常它是确定建设及设备安装工程造价的最基本的工程单位，例如，每立方米砖基础工程；一台某型号机床的安装等。14.概算与预算的区别是什么？工程建设预算泛指概算和预算两大类，或称工程建设预算是概算与预算的总称。概算和预算大致有如下区别：（1）所起的作用不同，概算编制在初步设计阶段，并作为向国家和地区报批投资的文件，经审批后用以编制固定资产计划，是控制建设项目投资的依据；预算编制在施工图设计阶段，它起着建筑产品价格的作用，是工程价款的标底。（2）编制依据不同，概算依据概算定额或概算指标进行编制，其内容项目经扩大而简化，概括性大，预算则依据预算定额和综合预算定额进行编制，其项目较详细，较重要。（3）编制内容不同，概算应包括工程建设的全部内容，如总概算要考虑从筹建开始到竣工验收交付使用前所需的一切费用；预算一般不编制总预算，只编制单位工程预算和综合预算书，它不包括准备阶段的费用（如勘察、征地、生产职工培训费用等）。15.什么是工程建设定额？所谓“定额”52 是指从事经济活动时，对人、财、物的限定标准。如定员（定工时），定质（定质量）、定量（定数量）、定价（定价格）等，工程建设的产品价格是国家采取特定的方法和形式，即工程建设定额来确定的。工程建设定额是建筑工程预算定额、综合预算定额、核算定额、建筑安装工程统一劳动定额、施工定额和工期定额等的总称。它是实行“三算”制度的基础。常言设计有概算，施工有预算，竣工有决算，这“三算”都是按照工程建设定额进行编制的。在社会主义国家中，定额是实行经济核算和编制计划垢依据，也是现代化科学管理的基础和重要内容。16.什么是预算定额？建设工程的预算定额是用来确定建设工程产品中每一分部分项工程的每一计量单位所消耗的物化劳动数量的标准。换言之，它是确定每一计量单位的分部分项工程内容所消耗的人工和材料数量以及所需要的机械台班数量的标准。17.预算定额的作用是什么？工程预算定额的主要作用大致有以下几个方面：（1）是编制预算和结算的依据；（2）是编制单位估价表的依据；（3）是据以计算工程预算造价和编制建设工程概算定额及概算指标的基础（4）是施工单位评定劳动生产率进行经济核算的依据。18.什么工期定额？建筑安装工程工期定额，是依据国家建筑工程质量检验评定标准施工及验收规范有关规定，结合各施工条件，本着平均、经济合理的原则制定的，工期定额是编制施工组织设计、安排施工计划和考核施工工期的依据，是编制招标标底，投标标书和签订建筑安装工程合同的重要依据。19.怎样计算工期？工期定额的工期一律以日历天数为计算单位。单位工程的工期是指赍基础工程破土开工之日起，完成全部工程或定额子目规定的内容，并达到国家验收标准的全部日历天数。因不可抗拒的自然灾害造成造成的工程停工，经当地建设主管部门核准，可按实际停工和处理的天数顺延工期；因重大设计变更或建设（发包）单位签证后，可按实际停工天数顺延工期。实行冬季施工地区，由于施工技术不允许或经济不合理，不能继续施工的，经建设（发包）单位同意，可按实际停工天数顺延工期，但顺延天数，II类地区不得超过采暖期40%。III类地区不得超过50%。52        第二章项目概述 一.宗地区位及用地1.项目区位该宗地位于呼市区东部,位于如意开发区腾飞大道东侧,行政区划属于如意开发区，项目向北距离呼市市级行政商圈仅3公里，向南距内蒙自治区行政中心仅2公里，地处新城市核心区的核心地位。城市主干道新华大街，白塔机场使项目与外界交通联系相对便利。52 项目所在地 项目区位图  2.项目用地该项目宗地目前为划拨教育用地，毛地面积约7747平米,目前为呼市民族民间艺术专修学校用地。该宗地目前正处于证件有效办理之中，规划性质须重新议定，权属也需要进一步明确。按照市规划院编制的控规要求，用地分析见下表：名称面积(平米)折算成亩数毛地面积7772.411.7可建设用地面积(含退红线距离后)699710.5建筑限高(M)68建筑密度（%）30公建面积未知绿化率未知52 容积率6左右预计可建建筑面积42000平米左右用地性质教育用地（目前）用地取得方式划拨（目前） 二.宗地现状1.四至范围:西临腾飞大道，东临内蒙古博通机电有限公司，南北两个地块均为内蒙古慧坤房地产开发公司的土地。2.地势状况项目整体形状为长方形，东西长157米，南北仅为49米多，仅有西面一面临腾飞大道，相对偏小的地块、狭长的土地形状及狭窄的单出入口不利于本案项目整体规划。项目用地主要为学校的校区,地势平坦,场地标高与腾飞大道标高基本相一致。52 3.地上物现状地上物主要为学校少量的三层办公区楼，目前作为公司的办公场地，拆迁的工作压力相对较小。三.项目周边的社区配套项目所在地周边3000米范围内的社区配套52 配套设施分类名称教育设施呼市二中,师大附中分校,曙光中学,赛罕区民族小学,中学公用设施500亩生态公园,如意广场,中国移动,中国联通医疗卫生设施无行政设施市政府,内蒙政协,市人大,市检察院,财政局,发改委,公安局,党政办公大楼,海关大厦商业设施无金融设施工商银行，建行，农行，中国邮政市场TCL工业园区,现代物流中心,交通设施白塔机场,在建火车站,如意区公交总站文化设施乌兰恰特大剧院,博物馆,会展中心,体育设施高尔夫练习场 四.项目周边环境分析本项目地块附近区域目前正处于大规模开发建设时期，周围工地林立，仅项目周边不到两公里的在售（或即将推出）中高档住宅项目就有六个。即东岸国际、金隅时代城、香格里、富恒花园、亿利傲东国际、亿峰岛璞园。目前这些项目都正处于施工建设与销售时期，预计到08年年底将会有项目陆续完工并入住。项目区域位于如意河新区中心版块，项目向北3公里处为呼市市级行政中心区，区内有近10万平米的如意文化广场、5万平米的内蒙古博物馆及1.8万平方米的乌兰恰特大剧院，向南2公里处以内蒙古自治区政府及党政机关为主，辅以即将建设的百亩湿地公园，东河沿线景观带，会展中心，两大行政文化中心交汇处，新的首府城市中心正在形成，目前景观方面的布局已经初现美好轮廓，交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备，科教文卫、行政、商业生活配套等目前相对匮乏。交通方面：项目地块区位交通便利发达。特别是项目北靠呼市首府第一大道——52 新华大街，另有机场国宾道，腾飞大道，勅勒川大街，东二环等，流畅的立体交通五线鐠，更借势白塔机场，火车站东建的城市大手笔运作，便享城市东扩的光明前景。项目所在区域未来规划本项目位于新区市政中心、商业中心、人文居住中心，三大中心交汇处，是新区未来的“财气”“人气”中心区，楼市地王地位日益彰显。(1)未来的行政中心距离呼市，内蒙自治区两大行政商圈仅需2分钟车程，市人大，市检察院，市公安局，财政厅，海关等等，随着这些市政机关的逐步进入，未来的行政辐射力日益彰显(2)未来商业休闲功能逐渐显现两大广场，一个会展中心，火车站东移，一个以会议，展览，商业为主体，兼具休闲娱乐为功能的休闲中心正在形成。（3）未来文化居住中心初现轮廓仅项目周边不到一公里的在售中高档住宅项目就有六个，一个集别墅，花园洋房，高层住宅，为主体的超大规模的人文居住中心正在形成。第三章法律及政策性风险分析 一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述1.项目用地现状①土地所有权归属:划拨用地（部分为协议）②土地使用权归属：内蒙古民族民间艺术专修学校③土地的他项权益:没有④土地的用途:教育用地⑤项目用地现状的文件:无52 2.项目用地规划① 项目用地规划用途：目前无具体规划要求，大致以教育，金融等商业设施为主如意区规划部门不建议作为住宅用地②    规划批文：无控制性详细规划3.已取得的政府文件：目前尚未办理项目的任何手续。4.项目用地取得土地使用权程序评估两种途径：途径1：（1）取得土地使用权程序①学校获取地块的划拨土地使用权证② 将划拨用地变为国有出让土地③ 东源煤电集团与学校签定土地转让协议，并办理相关手续。（2）取得土地使用权需要的工作日时间上存在较多不可预测性因素，不易推算。（3）取得土地使用权的风险及控制原土地方土地证的办理（含12亩地），其次是土地用途能否及时改变取决于目前呼市政府对于本项目遗留问题处理的意见，这是风险所在。途径2：（1） 取得土地使用权程序① 与学校，如意区政府签订三方协议，直接走入规划批建流程52 ② 进行一对一招拍挂，将土地过户给有开发资质的企业，确定综合的土地性质③ 按正常的流程操作相关手续（2）取得土地使用权需要的工作日估计需要一年左右时间（3）取得土地使用权的风险及控制原土地方产权是否明晰及在正常操作过程中土地上市是否会引入别的房地产公司介入，这是风险所在。风险控制：需要协调政府有关部门，从相关法律政策中寻找对于项目有利的条款，尽快办理完毕相关证件。二、政策性风险评估（1）项目前身以划拨方式取得的土地，土地性质为教育用地，如果按此方式运作的话，以公益性质获取的划拨用地是无法上市交易的，更无法进行用地性质的变更，这种方式将与目前国家的土地政策相违背；而且随着政府对于如意河新区的土地收归市规划后已在07年8月底之前处理完毕大批的遗留问题，现在再通过这种方式将土地过户给东源困难相当大，但限于目前事实的存在，而且考虑到如意河新区正从前期规划的工业园区向金融行政中心转换的过程，开发成商业用地也是规划新的要求，在此通过公司与政府的关系，如能从初期以新规划要求改变土地性质，直接办理土地产权，将是最佳方案。（2）其次是东源公司作为煤电企业尚无开发企业资质，如果寻求项目的市场销售，仍需与开发公司合作或重新注册有开发资质的企业公司，并将土地过户其名下。三.总体评价52 该项目总体讲法律手续比较复杂，在结合现有的国家土地政策下寻求一个有利的突破口，将是项目开发的关键。  第四章项目定位市场背景研析一、房地产政策走势对本项目的影响自2004年以来，国家加大对房地产行业的调控力度，各种政策法规不断推出，几乎涉及到了与房地产有关的各个环节，尤其是土地、信贷、税收、交易这四个关键环节，力度更大，措施更严，其结果使房地产行业的介入门槛越来越高，市场越来越规范，相应的，利润空间也越来越小。房地产是一个深受国家宏观政策和法规影响的行业。每一次新政的出台，对行业都是一次洗牌的机会；新政力度越大，行业洗牌的机率就越高。2006年，“国六条”（9070计划）开始逐步推广实行，2007年，国家宏观调控政策的出台更是有过之而无不及，连续六次提高存贷款利率，9月27日，提高房贷及二次置业首付比例，《物权法》在当年颁布实施，楼市开始处于相对波动与博弈过程中……2008年，在实施“从紧”货币政策背景下，几次重大的自然灾害，如08年初的南方雪灾，5月份的汶川大地震，都将极大影响国家经济的发展，而楼市在受美国次贷危机的影响下，预测房地产各项政策政府应该不会轻易放宽，在这样的大形势下，如何有效降低项目风险将是我们应对宏观调控下房地产市场首要考虑的问题。二、呼市房地产经济背景分析1、外部环境 1.1 宗地所属地域城市资源52 『历史文化』：呼和浩特，蒙古语意为“青色的城”，位于华北北部，内蒙古自治区中部，是华夏文明的发祥地之一。在汉唐时期，这里就是中原地区开展对外交往的重要通道，是“草原丝绸之路”的重要枢纽，北方沿边开放城市，是我国陆上、空中通往蒙古、俄罗斯以及东欧国家的重要桥梁并与之进行贸易往来的重要窗口。是全区政治、经济、科技、教育、文化中心。『地域人口』：呼和浩特土地总面积为1．7万平方公里，建成区面积149平方公里，现辖四区、四县、一旗和一个国家级开发区。全市总人口258万，市区人口150多万，是一座以蒙古族为主体，汉族为多数，满、回、朝鲜等36个民族共同聚居的塞外名城。『气候特征』：呼和浩特市属温带大陆性季风气候，春季干旱多风，冬季寒冷干燥，夏季温热短促而降水集中。年平均温度北部山区2—2.5℃，南部丘陵6.5—6.7℃，≥10℃积温2000—3000℃，无霜期105—150天，大部分地区年日照时数在2800—3100小时，日照百分率56%，是全国除青藏高原外的又一高值区。全市年平均降水量400毫米左右。6—8月份集中，占年降水量的63——66%；降水很不稳定。『水利资源』：全市境内有大小河流21条，中小型水库26座，哈素海是境内最大的湖泊。除黄河外，较大的河流有清水河、浑河、大黑河、小黑河、什拉乌素河、抢盘河等，以及源于大青山、蛮汉山沟谷的几条季节性河沟。受构造、岩性及地貌的控制，地下水资源分布极不均匀，除丘陵山区外，广大的平原区都埋藏有较丰富的地下水。全境水质较好，适宜于农田灌溉和人畜饮用，但水资源人均占有量低，属水资源不足地区。林果、渔业、蔬菜、草场农作物等生物资源丰富，品种较多，是发展农林牧副渔综合生产的重要物质基础。『矿产资源』：境内已发现的矿床60余处，矿种30余种，贮量丰富，开发利用价值大。52 『旅游资源』：有万部华严经塔、大窑文化遗址、昭君墓、乌素图召、五塔寺、大召、席力图召、清真大寺等文化古迹和乌素图、哈素海、大青山公园、托县南胡、武川李齐沟、白二爷沙坝风景旅游区及哈达门国家森林公园景区等。灿烂的文化、众多的名胜古迹，是发展旅游事业的良好基础。1.2 宗地所属地域经济发展：九十年代中期，呼和浩特市经济呈加速发展的态势，抓住西部大开发的历史机遇，在加强生态建设和基础设施建设的同时，积极推进工业化、城市化和农牧业产业化进程，不断提高人民生活水平，促进了经济社会全面协调可持续发展。2007年，全市地区生产总值按可比口径计算近千亿元，财政总收入达到150.8亿元；城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到17500元和7600元。概括起来，主要有以下几个特点：一是发展速度逐步加快 2004—2007年，呼和浩持市经济增长速度连续三年位居全国27个省会城市第一，平均增速超过31％。2007年经济总量在全国5个少数民族自治区首府城市中位居第一，固定资产投资呈快速增长态势。二是特色产业优势已经或正在形成 经过几年的培育发展，呼和浩特市的乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等具有特色和核心竞争优势的支柱产业已经或正在形成。乳业食品：以伊利、蒙牛两大龙头企业为依托，带动了奶牛养殖业的快速发展，建成了全国最大的乳业基地，并被中国乳品工业协会正式命名为“中国乳都”。城市电力：以大唐托电为重点的电力建设快速发展，已建和在建电力项目装机容量近720万千瓦，到2007年，全市电力总装机容量达到1000万千瓦以上，呼和浩特市将成为国内地级市中最大的火力发电基地。电子产业：已经引进了TCL、汉鼎光电、合谦电子、刨维等一批大企业集团，初步形成IT制造业在呼和浩特市的聚集效应。生物制药：52 呼和浩特依托自身电力优势，依托自治区丰富的玉米产品，依托黄河水利资源，一批投资额度大、技术含量高的生物发酵项目相继建成。石家庄制药集团年产万吨青霉素项目已投产，产量占世界的1／4；华蒙金河饲用金霉素产量占世界的70％。经过几年的努力，呼和浩特市将成为北方地区重要的生物发酵制药基地。冶金化工：目前，呼和浩特市正在利用丰富的煤炭资源，积极引进煤制甲醇、煤转油等煤化工项目，使冶金化工成为呼和浩特又一支柱产业。机械制造：长春一汽汽车工业园、上海电气输配电等项目的引进对我市机械制造装备产业集群形成和发展打下良好基础。三是对外开放程度明显提高 近年来，呼和浩特始终坚持实施外向带动战略，形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局。对内对外开放相互促进，国际经济技术合作快速发展，外向型经济已成为国民经济的重要组成部分和极富生机与活力的增长点。四是以乳业为主的农牧业产业化经营带动了农村经济的快速发展 依托伊利、蒙牛、奈伦、华蒙金河、华欧淀粉等农畜产品加工龙头企业，引导农民大力调整种养结构、种植结构，加快乳、肉、薯、菜生产基地建设，重点发展以奶牛养殖为主的农区畜牧业，不断提高农业比较效益，促进农民增收。目前全市已建成奶牛生产、肉牛生产、肉鸡生产、生猪生产、绒山羊生产和绵羊生产六大基地。五是城市化进程明显加快 从2001年开始，呼和浩特进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由2000年的83平方公里扩展为目前的160平方公里，拉开了城市的框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量；与此同时，引黄入呼、天然气入呼、“两河一库”、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力；加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了呼和浩特作为区域中心城市的辐射力和带动力。同时，坚持“大中小”协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。52 2、 宗地所属如意区经济特点如意开发区是呼和浩特市实施西部大开发战略的重要基地，是对外开放的重要窗口，是全国49个国家级经济技术开发区之一，是国家火炬计划呼和浩特生物医药产业基地（中心区），开发区坚持优势产业、特色产业和重点项目立区、科技兴区、人才强区的发展战略，成为中西部吸引外资和发展高新技术产业成绩最为显著的地区之一。开发区坚定不移地实施资源转换战略，充分发挥地区的资源优势，把资源优势变成经济优势，已经成为呼市乃至自治区新的经济增长点，成为呼市、自治区对外开放的窗口；成为当地高新技产业的龙头区、辐射区。如意开发区“七通一平”土地积达到了11.97平方公里，基本上形成了建设环境优美,配套设施齐备,服务功能完善,综合竞争力较强的区域。开发区先后累计投资4.88亿元进行基础设施和配套设施建设。区内道路交通已建成主次干道15条，其中6车道一级公路3条,4车道一级公路2条,3条公交线路及1条高速路与市区和机场相通。区内有11万伏变电站1座、提供2.4万KVA/日供电能力。供水水厂两座，提供4.56万吨/日供水能力。污水处理实行雨、污水管理分流排放，污水经初级处理后排放到呼和浩特污水处理管线。供热40吨供热锅炉1台、20吨供热锅炉3台、6吨供汽锅炉2台，可提供112吨/小时供热（蒸汽）能力。天然气输送管道已进入开发区。呼和浩特邮政分局、呼和浩特网通分局、中国移动分公司、中国联通通讯枢纽大楼均坐落开发区。可提供国际互联网出口带宽两个155Mbit/s，程控电话装机容量达5万门的电信服务。如意文化广场、东河公园、太伟高尔夫球场、内蒙古外事培训中心、耕耘商厦、众生国际商务中心、如意住宅小区等综合服务设施，可提供办公、住宿、餐饮、娱乐等服务。   如意开发区现已形成特色明显的四大支柱产业,电子及信息产业、生物医药产业、贵金属及新材料产业、精细纺织产业。四大产业的产值占全部制造业产业的95.24%。开发区共有国家、自治区高新技术企业13家，占全部工业企业143家的9.1%；实现产值61.4亿元，占所有工业企业产值的61.2%。三资项目多数来自美国、日本、韩国、新西兰、加拿大、新加坡、香港、台湾等国家和地区；目前开发区现有各类工商企业526户.其中制造业企业143家,外商投资企业33家.2005年实现工业总产值100.3亿元,实现财政收入4.5亿元。52 3、 宗地所属地域战略规划『产业规划』：以发展微电子及电子信息产业、新材料产业、环保、机械制造及精细化工等高新技术产业为主导产业；其次，服务业以金融、保险、休闲、旅游、教育、社区服务、商贸等为主的服务业。『规划年限』：近期：2002～2010年，远期：2010～2020年。『规划范围』：规划用地范围：沙尔沁乡以南，一间房村以北，209国道以东约1km，209国道以西约4km，总规划面积为21.86km2。起步区面积为6km2。『总体布局』：从规划区的现状条件和周围的外部条件出发，规划区总体上是向南北两个方向发展。形成“三轴、六带、五区”的规划结构。“三轴”是指如意工业园新区整体发展的三个轴线。起步期内，以开放大道作为发展的轴线，从209国道开始向西发展，此为一轴。另外两轴是指远期内，规划区的南部沿创新南路从起步区向南发展，北部沿胜利北路向北发展，形成如意工业园新区的南北发展轴。“六带”是指为了提高绿化面积，改善生态环境，创造开敞空间，形成视觉通廊而规划的六条带状绿化带。“五区”是指根据功能的不同，用地性质的不同，将如意南区分为商贸金融管理区、居住区、科研孵化区、一类工业区、仓储区五个分区。『环保规划』：绿地系统控制规划在边界设置30米宽的防护林带，绿地率达到40%以上；人均公共绿地达到31.85m2/人。三、呼市房地产场整体分析 从房地产供给市场来看：52 一、呼市房地产投资增长明显，办公楼及商务公寓同比增长幅度较大今年1～4月呼和浩特市房地产完成投资7.75亿元，与上年同期相比增长了9.62%；占本年计划总投资额的2.94％。从投资构成增长幅度看，商品住宅投资63500万元，与上年同比增长9.5％；经济适用住房投资11100万元，同比增长了33倍；90平方米以下投资17800万元；140平方米以上4300万元；别墅、高档公寓投资3600万元，同比增长14%；办公楼投资2500万元，同比增长了184.09％；商业营业用房投资9500万元，同比上升35.99％；其他投资2000万元，同比下降了58.72%。在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的81.94%，经济适用房占14.32%，90平方米以下占22.97%，办公楼占3.23%，商业营业用房占12.26%，其他用房占2.58%。经济适用房和90平方米以下分别占住宅投资的17.48%和28.03%。（见表1、图1）2、企业自筹资金明显增大52 从资金来源情况分析，1-4月到位资金534000万元，其中上年节余151600万元，本年到位382400万元。其中国内贷款61300万元元，占资金总额的11.48%；银行贷款47000万元，占资金总额的8.8%；非金融机构贷款200万元，占资金总额的0.04%；企业自筹资金241200元，占资金总额的45.17%；其他资金来源79900万元，占资金总额的14.96%。(见图2)与上年同期比较到位资金总额增长了158.79%，其中上年节余增长186.03%，本年到位资金增长了148.59%。国内贷款增长191.72%、企业自筹资金增长182%、其他资金增长70.87%。二、土地开发状况分析2008年1-4月，购置土地面积137400平方米，同比下降了76.1%；完成开发土地面积424700平方米，同比增长了174.71%；待开发土地面积2591000平方米，同比增长了33.63%。（见图3）52 三、房屋施工及新开工状况分析1、商业用房及办公楼施工量大幅上涨1-4月，房屋施工面积8373000平方米，同比增长484.75％。其中；住宅施工面积6484000平米，同比上升550.68％。在住宅施工面积中：90平方米以下1490000平方米，140平方米以上的915000平方米，分别占住宅施工面积的22.98%和14.11%；经济适用房870300平方米，同比上升236.8%，占住宅施工面积的13.42%；别墅、高档公寓522000平方米，同比上升了210.3%；办公楼施工面积411000平方米，同比上升246.25％；商业营业用房施工面积为1042000平方米，同比上升304.3％。其它用房施工面积436000平方米，同比上升640.24％。房屋施工面积构成看，与2007年相比增长幅度均较大，结果如图示。（见图4、图5）52 2、新开工1-4月房屋新开工面积660000平方米，同比增长142.56％。住宅新开工面积为609000平方米，同比增长284.96％，其中经济适用房新开工177800平方米，同比增长342.29％；办公楼新开工面积为12000平方米，同比下降13.67％；商业营业用房新开工面积14000平方米，同比下降82.59％；其它房屋新开工面积25000平方米,同比增长27.55%。（见图6）据了解，今年截至4月末，呼和浩特市商品房施工面积为837.19万平方米，同比增长484.7%；其中商品房住宅施工面积648.4万平方米，同比增长了550.7%；商品房新开工面积66万平方米，同比增长了142.6%，商品房住宅新开工60.9万平方米，同比增长284.9%；1～4月份首府商品房竣工面积95.7万平方米，同比增长了59%；其中商品房住宅竣工面积82.7万平方米，同比增长了75.8%。到4月份为止，首府累计商品房可售面积443.87万平方米，同比增长30.5%，3、房屋竣工情况52 1-4月房屋竣工面积957000平方米，同比增长59％。住宅竣工面积为827000平米，同比增长75.81％；办公楼竣工面积为45000平方米，同比下降7.4％；商业营业用房竣工面积为81000平方米，同比下降8.4％；其它用房竣工面积4000平方米，同比增长263.64%。从房屋的施工效果来看，1-4月房屋竣工率11.43%，其中住宅竣工率最高为12.75%，其他房屋竣工率最低0.92%；90平方米以下为10.67%；140平方米以上9.84%；办公楼为10.95%；商业营业用房为7.77%；别墅、高档公寓2.68%。（见图7）呼和浩特市1～4月份全市商品房施工面积837.19万平方米，同比增长484.7%从房地产需求市场分析：一、商品房销售状况1、销售总括1-4月，呼和浩特市新建商品房实际登记销售面积27.85万平方米，与上年同比上升了20.9%；其中商品住房实际登记销售面积23.34万平方米，与上年同比增长了13.25%52 。批准预（销）售房屋面积8.83万平方米，同比下降了58%，环比增长幅度为167.6%；批准预（销）售住房面积4.71万平方米，同比下降了72.7%，环比增长100%。本期商品房实际销售面积占可售面积的6.27%；本期商品住房实际销售面积占可售面积的比例为10.13%。(见表2)从商品房现售面积构成看，住宅占92.39%，办公楼和商业营业用房各占3.8%。与上年同期相比住宅提高了3.28个百分点，办公楼和商业营业用房分别下降了0.5和0.96个百分点；从现房销售面积看，住宅占90.5%，办公楼占5.43%，商业营业用房占4.07%。（见图8）52 在住宅销售面积中90平方米以下占12.39%、140平方米以上占6.73%、经济适用房占1.56%、别墅与高档公寓占18.74%；90平方米以下占住宅现房销售面积的5.41%、140平方米以上占8.2%、经济适用房占2.28%、别墅与高档公寓占27.32%。（见图9）2、分户型销售状况截止4月，不同套型商品住宅登记销售中，90平方米以下为10.5万平方米，1304套，销售率达到6.98%；90-144平方米为10.55万平方米，1006套，销售率达到14.3%；144平方米以上为2.29万平方米，148套，销售率达到19.15%。从不同套型商品住宅登记销售套数构成看，90平方米以下占53.05%；90-120平方米的占36.86%；120-144平方米的占4.07%；144平方米以上的占6.02%。（见图10）52 3、房屋空置面积继续增长截至4月底，空置1-3年商品房1884500平方米，同比增长51.54%，比2007年12月增长11.4%。其中空置1-3年的商品住宅1297100平方米，同比增长45.9%，比2007年12月增长15.33%；别墅和高档公寓116300平方米，同比增长83倍，比2007年12月增长11倍；办公楼106500平方米，同比增长13.9%，比2007年12月下降39.52%；商业营业用房443200平方米，同比增长82.69%，比2007年12月增长26.59%；其他用房37600平方米，同比增长98.94%，比2007年12月下降16.07%。（见表3、图11）商品住宅占商品房空置面积的68.83%，办公楼占5.65%，商业营业用房占23.52%，其它用房占2%。住宅和商业营业用房分别比去年同期提高2.5和2.8个百分点，办公楼和其他用房分别下降3.24和0.64个百分点。（见表3、图11）52 二、房屋销售价格1、商品房价格基本情况截止4月末，商品房平均售价3840元/平方米，与去年同比增长2.37%，与上月环比增长0.13%。其中商品住宅平均售价2883元/平方米，同比增长3.56%，与上月环比增长0.28%。（见图12）从不同价位商品房实际登记销售构成看，1500元以下/平方米的，1.79万平方米，218套，平均成交价1500元/平方米；1500-2000元/平方米的3.38万平方米，393套，平均成交价1950元/平方米；2000-2500元/平方米的5.22万平方米，553套，平均成交价2400元/平方米；2500-3000元/平方米的4.19万平方米，502套,平均成交价2800元/平方米；3000-4000元/平方米的6.46万平方米，609套，平均成交价3800元/平方米；4000元/平方米以上的1.13万平方米，183套，平均成交价4500元/平方米。（见图13）52 2、二手房基本情况本期二手房成交面积14.79万平方米，与上年同比下降了17.9%，与上月环比增长8.3%，成交套数1776套，与上年同比下降了4.93%，与上月环比增长8.4%，平均销售价格2666元/平方米，同比上升31%，环比增长0.45%。二手住房成交面积11.64万平方米，与上年同比下降了15.3%，环比增长了7.4%，成交套数1571套，与上年同比下降了1.57%，与上月环比增长7.5%，平均销售价格2014元/平方米，同比上升17.6%,环比增加了0.05%。（见图14）市场总结分析：1、市场运行基本特征①房地产开发投资在结构调整中大幅下降在房屋各项投资中均有不同程度下降。投资主体仍然以商品住宅为主，其次是经济适用房和90平方米以下住房。可以说在宏观调控条件下，房地产投资结构在向合理方向发展。银行贷款和自筹资金占资金总额的比重也比去年分别提高了1.32个百分点和3.82个百分点。表明尽管在国家实施从紧的货币政策，使得货币信贷明显减弱的情况下，呼市的房地产投资需求仍然强劲。特别是中小房地产企业对资金的刚性需求，在企业银行贷款困难的情况下，以高成本从民间融资，形成了企业自筹资金增幅较高的状况。52 ②外地人买房比例增加外地人在呼和浩特市买房的人增幅较快，由2006年的13%提高到23%；③施工规模不断扩大，新开工面积大幅增加从房屋施工、新开工面积来看，增长幅度均较大。房屋竣工面积增幅较大，表明住宅市场目前供应比较充足。④房屋销售较好，市场运行基本平稳房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况下，3月开始回升，4月涨幅超过了20%，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了13%。说明住宅商品房需求仍然旺盛。⑤楼市价格在高位平稳运行今年以来，我市房屋价格始终在高位运行，同比指数在去年4-5之间小幅上涨的基础上，保持了缓慢增长，涨幅略有回落的态势。因受诸多因素影响，今年一线城市部分地段、部分楼盘商品房价格有不同程度下降，这种气氛虽波及到我市市场，也有持币观望的现象，但并未给楼市带来太多冲击，刚性需求、理性消费仍占据市场主流。2、主要问题①投资仍高速增长，到12月房地产投资同比达到了80%；土地购置费增长幅度较大，每平方米增加近400元；房屋施工总量面积与住宅施工面积增长幅度均较大；房屋空置面积增长较快，其中住宅空置面积比重过大，占66.33%。②今年施工面积比较大，竣工面积较小，竣工率占23.55%，这说明有76.45%的工程转入跨年续建工程，续建施工面积1038.12万平方米，其中住宅续建工程面积770.57万平方米，续建工程估计3至4年内完成。③房屋空置面积增长较快房地产空置面积增长尽管低于房屋施工面积、新开工面积、竣工面积，但高于销售面积30.64个百分点；由于前两年供需结构的问题，高档楼盘过多，致使别墅高档公寓空置面积增长过快；房屋空置面积数量大、速度快，应引起集团足够的重视。52 四.区域市场成长分析：1.区域市场简述：呼和浩特经济技术开发区如意区自1992年创立之初，就确立了致力于发展高新技术产业的建区原则。13年来，如意区不断加强创新体系建设，坚持走科技强区之路，已初步形成了电子信息、生物医药、新材料三大高新技术产业群体，一批科技含量高的企业脱颖而出，为呼市乃至自治区的经济发展作出了应有的贡献，如意区也因此而成为自治区高新技术产业化基地。近年来，随着自治区、呼市两级人民政府的入驻和博物馆、乌兰恰特、会展中心的开工建设以及东河治理工程的向南延伸，东河区域已初具呼市新城市核心区的雏形。目前该区域市场住宅累计供应量为188万平米，市场基本处于平衡状态。2.区域市场在市内各项指标成长状况销售量：该区域市场的销售量一直稳步增长，尤其是2007年的增长幅度最大，与2006年同比增长了61%。销售量与上市量的比较：目前如意河新区区域市场基本处于供销平衡状态。平均单价走势：如意开发区的平均单价一直在3500元/平米到5000元/平米之间，平均价位是呼市各区中高价位之一；3.区域市场供应产品特征：通过近一周大量的市场调研，目前在如意开发区以商品房形式开发的项目项目（目前在售或即将推出的）有12个，如果包含一些单位自建或不对外销售的项目，整体市场投放量应该在150万平米左右，由于一些单位房信息相对存在一些计划体制下的福利因素，不能作为市场参考下的标准，因此我们主要对于市场化作业的12个项目进行总结分析：u区域市场各档次产品供应状况：价格空间主要产品类型供应比例52 2500—3500多层、小高层50%4000—4500高层、花园洋房42%5000以上高层、别墅8%◆区域市场各档次产品的集合特征：如意开发区市场产品几乎汇集了整体市场内各档次的产品，产品类型丰富，但各档次产品分布区域相对明显，进入市场时期相对比较集中。依据产品单价可将该市场产品分为以下几类：(1)2500—3500元/平米：该档次产品多数分布在如意开发区相对偏远的位置，且这类物业多是在如意开发区推出时间较早的项目，而且还有部分为经济适用房，在小区的规划设计及产品配套上都存在一些缺陷；其次该类物业多为中型规模的开发项目，产品主要以多层小高层为主，辅以部分高层。具有代表性的项目有：项目名称规模（m2）发售资源（m2）建筑形式容积率均价（元/m2）主力产品（m2）销售状况碧龙江畔9万14万多层高层1.328003000（高层起价）155-168（三房）刚开盘水岸公馆38.7万41.4万多层1.073300130（三房）一期销售中东润豪景18万多层1.023100120现房在售吉美家园8万小高层高层3.23300110（二房）120（三房）进入2期澳华城市花园30万多层1.59270098-120进入2期青洲豪庭33万92.4万高层2.83260130-133（三室）158-188（四室）在售52 (2)4000——4500元/平米此类产品项目规模比较大,档次比较高,且物业类型丰富,优势是绝对的，同时，产品开发上追求深度，比较注重对文化、环境、产品等方面雕琢。该档次产品的开发均为高层小高层,依仗地理优势跻身于该空间市场；极其强调产品外的环境、文化、配套等优势，主动拉升区位，从而大幅度提高物业档次。第三是在这个层次的楼盘多为在近期新开发的项目，在企业、项目理念上能够更好地吸取一些发达地区的商品房理念，因此售价普遍偏高项目名称规模（m2）发售资源（m2）建筑形式均价（元/m2）主力产品（m2）销售状况金隅时代城12万32万高层小高层400099（两室）165（三室）未开盘亿峰岛·璞园5.2万18万高层4350130-266尾盘上东领海4.5万12.4万高层公寓,写字楼4280120-146销售中期香格里15.4万31万高层、小高层4385104—170三期即将开始亿利·傲东国际18.1万22万花园洋房小高层花园洋房4300小高层4900105-15040﹪ (3)5500元以上52 项目名称规模（m2）发售资源（m2）产品形式均价（元/m2）容积率主力产品（m2）销售状况东岸国际19.74万26万高层、独栋别墅、叠加官邸、空中别墅58001.09140-214250以上70%从以上对于如意区房产项目调查分析：⒈楼盘供应特征相对明显，且档次拉锯较大，高档楼盘及中端楼盘差距几乎近1000元/㎡2.以两大行政中心为核心的新城核心区内的楼盘大多档次较高,价格多集中在4000-4500元/平方之内,占总比例47﹪,而且这类楼盘多为新入市,或新建楼盘,整体规模较大,在市场上有相当竞争力.3.如意区其他区域楼盘多集中在3000-3500元/平方,有部分经济适用房价格仅在2500元/平方左右,这类楼盘多以多层小高层为主,而且多为入市时机相对较早楼盘,价格空间相对较小.4.从整体销售形式来看,目前该区域楼盘销售应处于相对平稳期,销量相对稳定.5.目前该区域产品特征相对比较单一,以高层住宅为主,花园洋房居多,缺乏相应的商务配套及企业办公中心,在市场上存在相当大的机会.综上所述，新区的房地产既有规模大、规划新、产品品质高、居住人群素质高等诸多优势，又有政府政策的支持，房地产发展形势非常乐观。但由于新区的地理位置较偏，交通生活配套还不够完善，以及消费者固有的居住习惯等因素，势必会影响到项目的销售速度。所以，挖掘项目的差异性定位（与新区的其他物业区分）、制定引导消费的推广计划（把消费者从老城拉到新区）、执行迎合市场需求的销售策略（达到销售目的），就是项目销售成功的正常指引。52 五、区域内个案分析片区内的竞争楼盘主要有：通过本次市场调研，时代城，亿利·傲东国际，亿峰岛·璞园，上东领海，香格里，东岸国际，上东领海和时代城将会成为本案的主要竞争对手，其原因是：个案分布与宗地位置关系图：富恒花苑环保监测大厦金隅时代城项目位置亿利傲东国际香格里亿峰岛璞园东岸国际上东领海◆这些项目的开发周期都与本案在时间上有较大的冲突52 ◆他们大多体量较大，在客户群体上有较大的相似性◆这些公司实力相对较强，有极强的品牌推广及影响力,对于本案的推广压力相对较大◆这些项目在地段上都距离本项目位置非常近，短兵相接在所难免1.区域内个案状况： 项目名称亿峰岛·璞园金隅时代城香格里亿利·傲东国际东岸国际上东领海开发商呼和浩特亿峰房地产开发有限公司内蒙古金隅置地投资有限公司内蒙古晟基置业亿利资源集团鄂尔多斯金威房地产开发公司内蒙古雅世春华置业有限公司内蒙古万铭房地产项目地址新华东街与如意路交汇处敕勒川大街与腾飞路交汇自治区党政机关大楼南150米自治区党政大楼南500米如意开发区东河东岸如意开发区如意广场环岛东行500米占地及建筑面积18万㎡占地360万㎡总建面积32万㎡一期171亩,33万㎡一期10万㎡(三期)占地18万㎡总建22万㎡1000亩总建80万㎡占地5.4万总建12.96万㎡建筑形态高层多层小高层,高层小高层别墅,高层小高层别墅多层小高层6栋高层，1栋精装公寓，1栋商务配套绿化率36.1﹪30﹪42.3﹪50﹪42﹪50﹪配套底商商业街会所学校超市会所商业街智能化监控独立的设施配套控制房间附带商业类型户型三房为主二室三室为主辅助复式三室为主三室为主二，三四室和别墅一室到五室和复式52 面积130㎡-266㎡，99-165㎡104㎡-170㎡105-150㎡140-214㎡250㎡以上120-146㎡畅销户型三室未开始三室二室三室别墅三室价格均价4300元/㎡起价3878元/㎡起价4000元/㎡4380元/㎡小高层4900元/㎡多层4200元/㎡别墅9300元/㎡均价5800元/㎡写字楼5800元/㎡商住楼4583-5100元/㎡施工状况在建一期建设中一期建设中三期即将开始完工在建推广及销售策略市政府旁,城市发展新核心新中心理想生活大盘典范内外双花园,盛景观邸首席生态养生名郡定义传世豪宅呼市首席高档住宅,诠释国际生活新尺度商业配套较差较好一般一般完好目前较差景观与周边环境距离东河500米紧邻500亩生态公园北临500亩生态公园距如意广场1500米东临东河紧邻东河紧邻东河,如意广场公共交通较好良好良好很好良好一般销售组织专业公司介入，团队销售能力强销售能力较强专业公司介入，团队销售能力强销售一般专业销售团队一般52 发展前景发展前景好，紧邻市政府，升值空间大紧邻财政大厦,自治区人大,发改委,市公安局前景好项目档次高规模大,前景不错物业类型多，客户群层次广前景好规模大，呼市最高档楼盘，未来富人居住地，升值潜力大景观提升该盘价值未来升值大小结:1、总体来看，目前周边竞争楼盘整体销售状况平稳；2、从开发周期来看，金隅时代城与上东领海将会与本案入市的时间相差无几。3、从开发商实力及企业品牌而言，北京金隅，内蒙古晟基置业，无论从项目推广的手法，企业的实力，客户的认知度而言要强于其他对手，因此也是我们最主要的竞争对手，作为后进者，我们必须采取差异化竞争手段，以渗透式营销模式对抗市场先入者。4、竞争项目的体量相对都比较大，且开发周期较长。5、竞争者开发的项目多是业态丰富，客户群体较为分散，与本案存在较大的同质性。 52 第五章项目市场定位结合以上我们对于项目的区位及所在区位的市场及竞争对手分析，为更好的对项目进行市场功能定位，我们首先须对项目进行优劣势分析：1、项目SWOT分析优势：◆项目周边行政机关林立，易成为未来行政中心区域，市政府，自治区政府，公安局，发改委，市政协，海关大厦距离项目咫尺之遥◆交通便利，项目两侧新华东街和四维路直通白塔机场，腾飞大道直通新建火车东站，向南⒈5公里即公交总站◆周边环境良好，500亩生态公园，令呼市人向往的东河，拥有大型喷泉的如意广场，高尔夫练习场环伺四周◆受呼市向南发展趋势推动，且处于新兴工业园区，升值潜力巨大劣势：◆周边公用设施有待完善，缺乏大型商业金融项目◆项目地块形状狭小，不利于项目整体规划◆项目用地较小，相对的营销费用所占比例较大，同时项目自身挖掘的空间受限◆缺乏足够人气◆周边大盘林立，竞争激烈◆地块小不利于做相关商务配套，如大型停车广场等机会：◆区域市场产品相对单一，同质化现象较严重，缺乏高档的商务配套产品52 ◆呼市政府导向侧重发展如意工业园区◆周边楼盘先于本案所带来的人气及配套为我所用威胁：◆周边大盘较多，且开发周期较长，竞争激烈◆呼市商业写字楼项目及商务项目的投放量明显增多，后期竞争会越来越激烈2、目标市场客户层特征：该区域客户基本分为三类：l追求如意河新区优越地理位置的投资型客户：此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘，故该类人群一个明显特点就是容易追随热点、潮流楼盘，且其中一部分人群购房为投资目的。l 追求高品质生活质量的改善型客户：此类客户以购置第一居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静，往往不为媒体宣传所左右。l  境外跨国企业，尤其是知名国际企业,国内中大型国有企业,国内有实力的私营企业:在内蒙有较大产业的各大型公司,在意呼市在内蒙的行政中心，经济中心及交通中心的地位，力图扩大企业在内蒙的影响力及资源整合力3.项目功能定位鉴于本项目地块规模较小，在产品设计上相对受到限制，其次考虑到目前区域市场高档住宅产品竞争相对比较激烈的特点，寻求差异化竞争，我们建议将项目定位为：52 商务综合中心（是指一种以写字楼为主体的建筑综合体，主要包括写字楼，酒店，公寓及商业等物业类型）。4.产品及价格定位：汇商广场宇泰商务广场海亮广场金宇紫光项目位置世贸晶钻为更好地对于项目产品价格进行预估，按照市场比较法，我们有重点的选择了呼市几个有代表性的商务综合性楼盘进行市场调研，并与本项目进行比对：52 优劣势对比海亮广场汇商广场世贸晶钻金宇紫光宇泰商务广场开发商内蒙海亮房产开发有限公司华麓房地产内蒙太伟海润房产开发公司金宇置地有限公司荣升房产开发有限责任公司位置中山西路昭乌达路与南二环交叉口西北角新华大街与兴安北路交汇兴安南路桥靠西街交叉口金桥开发区昭乌达路与世纪六路交汇物业组合两栋精装公寓两栋LOFT一栋写字楼一栋酒店，底四层是商场酒店式公寓，5A智能写字楼，SOHO品牌商街，五星级酒店两栋高层，两层底商多层，小高层写字楼 写字楼、底楼商铺总建面积62万㎡12万㎡7．5万㎡13万㎡4．7万价格公寓5300元/㎡LOFT6000元/㎡以上均价4500元/㎡4500元/㎡4500元/㎡4800元/㎡容积率暂无6．26．41．63．8卖点呼市最繁华地段，中山路商圈，人气旺处于行政中心，连接三大商圈临主干道新华大街和兴安路商圈规模大配套齐全，市中心市区行政中心，商业娱乐中心综合上述分析，建议本项目的建筑形式为高层，住宅容积率建议定在6左右。 价格定位上建议将价格定位在商住公寓：5000元平米左右。 52 第六章规划设计要点 一.初步规划设计思路1.    总体规划设计思路　由于地块的特殊性，一是在土地权属上存在教育用地向商业用地变更的不可预测性，其次是受项目自身规模较小，地块狭长的特性决定，因此在结合土地的使用权属与产品功能规划的要求，我们拟定了两种最为可能的设计方案进行对比分析，力图为公司下一步提供可借鉴性的建议分析：方案一：维持原有的教育用地性质，打造一个含商业配套，教育培训，会议类的商务酒店项目产品特征：拟借鉴大连万达的商业运营模式,在呼市东部地区如意河新区建设一个高档次的综合性商务会议中心，以租赁经营为主。并注意从以下几方面着手，以达到完善的规划设计效果。l◆主题鲜明、立意丰富的商业内涵◆畅通有效的交通组织及交通工具停放设置l◆ 优秀的户型配以风格独特时尚的立面设计l◆充分利用现状植物保留，点、线、面的景观设计与周边环境、环保有机的相结合l◆规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合具体反映在规划上，意图实现综合性“完美商务中心”构想，规划设计成为满足社会各行业进行大型综合会议,培训,商务居住,商务办公为一体的商务中心。规划设计的可行性分析52 1.项目用地规划为教育用地,因此从用地审批手续而言相对更容易进行操作,建设一个综合性的商务中心,借鉴大连万达公司的运营模式,以经营去获取项目的收益,将其作为公司的一项固定资产,从项目规划审批的角度考虑阻力相对较小.2.该项目受地块限制,在考虑到建筑密度,容积率及公共配建的关系时,将此项目定位为商业综合商务中心进行设计,在目前新区人气及商业运营的角度来看,此商务中心的面积可相对不必追求过高的容积率,因此更容易满足公共配建的要求3、主要盈利模式鉴于此种方案下，盈利模式主要为通过商业运营来达到获取利润的盈利模式，通过酒店的经营，会议中心的租赁等等来获取盈利。该方案在营销中的优劣势分析：优势：①整个地块的相关转让手续办理抗性较小②符合如意河新区未来规划的要求，在一定程度上弥补了新区公建配套的要求，有利于在税收政策上获取更大的优惠和支持③新区未来前景潜力极大，为公司预留了一个有较大升值空间的固定资产④可以更好的整合公司资源，与内蒙会展中心交相呼应，形成一个星级的会议商务中心，利用商务中心为载体扩大公司的品牌知名度及影响力劣势：①前期相对需要占用较大规模的资金②以租赁及商业运营为主要盈利模式，回笼资金时间较长③由于商业运营受市场经济及规划政策影响较大，不可预测性因素较多，市场风险较大④新区目前各项配套相对不完善，人气相对不足，对于项目的运营启动需要一定的时间积累方案二：变更土地性质为综合用地，52 致力于为客户提供一个高品质的商住两用办公空间及酒店式公寓为主体的综合性社区。产品特征：拟借鉴北京万通房地产公司的商业运营模式,如北京万通新城国际，是以写字楼为主体的建筑综合体，主要包括写字楼，酒店，公寓及商业等物业类型。在四种物业中，写字楼是整个建筑综合体的核心，酒店，公寓是对写字楼的配套，为写字楼内及周边客户提供服务，商业作为建筑综合体内各种物业的配套，业态以服务建筑综合体内客户群为主。在呼市东部地区如意河新区建设一个高档次的综合性商务会议中心。规划设计的可行性分析1.项目处于腾飞路与四纬路交叉口附近，新华街与白塔机场，火车新东站等构成强大的交通体系网络，便利的交通是使该项目成为商务公司首选的办公用地。2、主要盈利模式（见投资效益分析）该方案在营销中的优劣势分析：优势：◆整个项目以销售为主，租赁为辅，投资回收时间较短◆整个项目的投资回报率较高◆项目运作方式灵活，可租可售，利于公司后期控制风险◆目前如意河开发区写字楼项目较少，利于公司进行差异化产品竞争◆该项目位于呼市行政中心区，内蒙古自治区政府、博览中心、呼市政府环绕四周，强大的行政中心辐射力将使这里成为未来内蒙行政文化中心，将会吸引更多的内蒙企业将基地设置在此。◆写字楼销售模式以团购及定点开发为主，利于发挥公司在内蒙的相关企业资源优势52 劣势：◆前期手续的办理相对抗性较大◆目前项目周边商务配套（如银行系统，商务休闲空间等）相对不够完善◆写字楼营销相对以一对一销售为主，对于销售团队的素质要求较高策略二，再此方案基础上将写字楼改为SOHU办公楼，适当增加住宅面积，采用此策略，可更好控制风险，宜商宜住的建筑设计将有效实现项目的多层次，多客户目标群体销售，但其不利在于将直接与其他竞争对手形成同质化，短兵相接，同时也将造成极大的营销费用及成本。综合评介：总体看三种策略各有优劣，方案一可能相对更易于在前期进行手续的办理，但项目投资回收周期长，运营风险相对大；方案二效益可实现项目利润最大化，同时回笼资金的周期较短，但是该方案规划审批风险相对较大，营销策略要求较高；方案三则为方案一二的折中。发展商选择何种方案来对本项目进行经营，要充分结合发展商自身战略发展与充分评估市场风险以及发展商对风险的抵抗能力后，最后采取适合的策略进行决策。第七章      投资收益分析52  一.  成本预测依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、如意河新区的实际成本水平，在不考虑可售商业配套的情况下，因为规划是控规阶段，本项目按此定位完成这次投资估算分析。结合本地块的地理位置，建筑产品初步设计方案定为高层写字楼+商务公寓组成，建筑容积率6；二.拟规划的经济技术指标：①总用地面积:7772.4平方米②总建筑面积:4.2万平方米（按最低退红线30米计算）商住用地容积率:6其中:写字楼：2.2万平方米酒店式公寓：1.65万平方米商务酒店：0.35万平米三、【效益评估】（一）成本明细序号项目名称计算过程投资金额（万元）一土地费用见说明1000二建设前期费用见说明455.13三建筑安装工程费见说明7560四基础设施建设费见说明630五工程监理费按建安成本1.5%113.452 六景观设计及施工见说明148.8七管理费按模拟销售收入2%368.5八营销费用按模拟销售收入3%552.75九不可预见费按建安成本5%378十合计总成本11206.58十一销售面积38500十二可售面积单位成本2910元/㎡1、关于土地费用征地费按40万/亩计算；契税按征地费的4%计算：40万*12*1.04=500万元（此价格为东源公司提供，未包含变更土地性质的费用）如果按此区域的市场地价计算，本地块地价大约在1200万左右，目前在手续变更尚不明确的基础上，我们整个地块暂按1000万进行核算。2、关于建设前期费用包括：报建行政事业性收费，按总建筑面积65元/㎡计算；规划设计费用按总建筑面积40元/㎡计算；地质与文物勘察按占地4元/㎡计算；三通一平按占地15元/㎡计算：42000*（65+40）+7440*（4+15）=455.13万元3、建筑安装工程费建筑工程高层住宅按1800元/㎡计算；42000*1800=7560万元4、基础设施建设费供水、电、气工程、雨水、污水、绿化、道路智能化工程以及其他配套等工52 程按建筑面积150元/㎡计算：42000*150=630万元5、景观设计施工费道路修建、园林景观等按占地面积200元/㎡计算：7442*200=148.8万元（二）销售收入模拟明确其销售进程及售价。可销售面积为写字楼：2.2万平方米酒店式公寓：1.65万平方米1、高层写字楼销售：均价：5000元/㎡总计：11000万元2、商务公寓销售：均价：4500元/㎡总计：7425万元3、销售收入合计：18425万元如果考虑到尚有3500平方米的酒店作为公司的资产进行经营使用,如果按市场价折算,以4500元/㎡计算的话,为1575万元,实际项目收入为:20000万4、毛利润：收入-成本=18425—11206.58=7218.42万元（三）应交税费与开发销售有关的各种税费按政府规定计算，其中开发环节中发生的税费计入工程成本，不另列出。各种应交税费及税费率分别是：营业税（5%）、城建维护税（0.05%）、产权登记费（0.1%）、印花税（0.05%）、契税（2%）、所得税（33%）。1、各项税费：52 ①营业税（5%）：18425*5%=921万元②城市建设维护税（0.05%）：18425*0.05%=9.2万元③产权登记费（0.1%）：18425*0.1%=18.4万元④印花税（0.05%）：18425*0.05%=9.2万元⑤契税（2%）：18425*2%=368.5万元①～⑤小计：1326.3万元⑥企业所得税（33%）：（收入-成本-1326.3）*33%=（18425—11206.58-1326.3）*33%=1944万元①～⑥税费合计：3270.3万元2、可售面积单位分摊税费：总投资=成本+税费=11206.58+3270.3=14476.88万元项目土地及其他费用建设前期及设计费建安费及监理费基础设施配套费三项费用等各种税金金额1000455.137673.4778.81299.253270.3所占比例6.9%3.14%53%5.38%8.98%22.6%（四）投资构成表52 由图表可以看出：除土地费用外，建安工程费在投资构成比中共占了53%，控制好这部分费用，关系到此项目盈利的多少。这就要求我们在保证施工质量、不影响项目档次的前提下控制好工程成本。另外，应交税费的比例相应较高，总金额达3270.3万元，占总成本的22.6%，对这部分费用应认真研究，采用一些措施，合理避税。根据我们的经验,一般税费通过合理避税后大约占总成本的11﹪左右,由此推算可以将税金修正为2026.75万元.（五）利润分析1、成本11206.58万元2、税费2026.75万元(修正后税金)3、总投资：13233.33万元4、总收入：20000万元(包含项目自营酒店的市值折算)5、毛利润：8793.42万元6、净利润：6766.67万元7、税后投资利润率：51.13%52 从税后投资净利润率来看，51.13%的收益率相对是比较理想的。  第八章       可行性结论 一.项目优势：地利：新城区，新行政文化核心，升值前景看好。天时：新城市规划下，缺乏相应的高档商务行政办公中心，市场差异化有机可乘；人和：东源集团遍布内蒙的各个上下游企业资源，对于商务行政办公有较强的需求，易发挥公司资源（4）本案所在区域的购买力较强，中高档市场发育较为成熟二.项目劣势：（1）项目规模较小，不利于规划（2）上半年已开始出现商务写字楼投放量极具扩大的局势，值得我们警惕三.结论及建议该项目在新城区占据核心地位，同时投资回报率较高，具有开发价值，总体而言该项目可行。 52'