蔚蓝时光项目可行性研究报告 33页

'蔚蓝时光项目第一部分项目总论一．项目背景1、项目名称及位置“蔚蓝时光”项目位于北郊经济开发区凤城七路北侧，东距明光路150米，南临三九村，地形方正，地貌平整。总占地面积约67.746亩。2、开发企业基本情况企业名称：经营范围：房地产开发和经营、自有房屋的租赁、精密工业缝纫机零部件等。注册地址为西安经济开发区尚稷路8号企业成立于2007年11月，注册资金4000万元，为西安天朗地产集团有限公司法人独资。3、项目建设规模和内容拟开发建设的“蔚蓝时光”项目，总投资约61109.49万元人民币，建筑面积约181099平方米。占地面积67.746亩4.51Ha容积率3.77——33 总建筑面积192280㎡住宅建筑面积157600㎡商业建筑12680㎡地下面积22000㎡总户数1671户绿地率33%地下停车位地面150个地下800个合计950个4、控股公司-西安天朗地产集团有限公司基本情况如下：1）、基本情况：西安天朗地产集团有限公司（以下简称“天朗地产”）成立于2001年，注册资金14000万元人民币，房地产开发资质贰级；公司位于西安市大庆路3号蔚蓝国际大厦22层，经营范围：房地产开发和经营；房屋中介、租赁服务；建筑材料、五金交电等机电设备及配电的批发零售；酒店管理；住宿、餐饮服务；酒吧经营。天朗地产前身是西安中联置业发展有限责任公司，该企业成立于1994年，是一家专业房地产开发企业，开发建设了马厂子高尚公寓、劳动村住宅小区、立新街综合大楼、玉祥阁商住小区、红庙坡住宅楼等项目，房屋销售率达100%，取得了较好的经营成果。天朗地产2001年成立后，陆续开发了蔚蓝大型都市系列项目，有蔚蓝国际、蔚蓝印象、蔚蓝花城、蔚蓝人家、蔚蓝风景等项目，在西安房地产市场上持续热销，拥有较好的品牌效应。33 天朗地产具有多年的房地产开发经验，从1994年以来所开发项目尚无一例因建筑质量差、虚假销售、合同纠纷等原因被客户起诉或被媒体报道等负面事件，累计开发总建筑面积约150万平方米。该企业从投资选项、资金运作、项目策划、房屋设计、规划报建、施工建设到房屋销售和后期物业管理等各方面具有一套行之有效的管理办法。天朗地产共有员工400余名，其中专业技术人员和管理人员200余名，房地产销售团队和商业管理团队人员现有60余名，物业管理人员100余名。西安天朗地产集团有限公司的管理团队，均具有较深的房地产开发行业经验，专业知识较强。从与企业的接触来看，企业决策者品德优良，管理团队业务娴熟，对房地产市场发展有着较为深入的研究和独到准确的判断，有较强的领导能力和优质的企业文化。该公司具有健全的公司治理结构、完善的内控体系及财务核算体制，企业经过多年来的发展，资产及经营状况良好，属各家金融机构积极营销和支持的优质客户。天朗地产荣获2004年度“陕西十大旗舰开发商”、“西安地产十大品牌企业”，2005年度荣获“西安房地产综合实力十强企业”。三年间，该企业被称为“品牌知名度成长最快的房地产企业”，开发的“蔚蓝”系列楼盘持续热卖，其品牌得到了市场的广泛认同。2）、主要股东情况：股东及资本构成表金额单位：万元股东全称投资金额投资比例投资方式孙茵735052.5%货币资金鬲晓鸿150010.71%货币资金陈兴培2802%货币资金马琳2802%货币资金陈晓武2802%货币资金西安恒毅装饰装修工程有限公司316022.57%货币资金33 西安天朗商业管理有限公司10007.15%货币资金单丽华1501.07%货币资金合计14000100%货币资金情况说明：该公司原注册资本6000万元，于2007年9月增资为14000万元，并经陕西康华有限责任会计师事务所审核验证，并出具了“陕康会验字【2007】046号”验资报告。3）、公司架构天朗地产管理体系由五大业务模块和两大支持体系组成，五大业务模块包括设计中心、建设管理中心、营销中心、物业管理中心、商业管理中心，两大支持体系包括财务管理中心、行政人力资源后勤保障中心。目前天朗地产组织结构图如下：股东大会董事会总经理运营发展体系建设管理体系设计中心营销策划体系物业管理体系商业管理体系资金财务体系行政管理体系五大业务体系两大支持体系监事会4）、公司所获荣誉33 2006西安最具品牌价值房地产企业陕西地产十五年杰出贡献企业西安市消费者最满意企业2007陕西地产品牌30强称号2007陕西地产品牌成金牌上榜企业称号2008西安楼市最具爱心品牌企业奖蔚蓝国际2期：“2008西安楼市年度综合性价比楼盘奖”蔚蓝花城4期七色镇：“2009年西安楼市最值得期待楼盘奖”等5）、主要开发业绩展示：主要开发项目及再建拟建项目情况：一、已建项目：1、蔚蓝印象该项目距玉祥门盘道260米，位于大庆路11号，是一座11层板式小高层住宅小区，总建筑面积11万平方米。该项目聘请新西兰Greenston设计公司设计，采用了全创新T型立体景观体系，形成了立体叠层景观，一条长300米的景观坡道，小区在地面上形成了人车分流。小区内的景观大道与大庆路中心绿带形成了T型景观带，使小区景观与城市景观有效融合，丰富了社区与城市的空间关系。蔚蓝印象荣获建设部颁发的全国最佳景观示范楼盘奖。该项目于2003年6月1日开盘销售，累计销售房屋1154套，销售率达到100%，该项目已于2006年清盘。2、蔚蓝花城项目33 该项目位于丰禾路11号，目前已开发的蔚蓝花城共分3期开发，占地约190.95亩，总建筑面积24万平方米。蔚蓝花城是一座花园式居住小区。该项目聘请国际知名景观设计机构进行景观设计，以澳洲风情园林设计为主要特色，小区内保留了大量原生名贵树种，是市区内罕见的原生翠绿景观社区。蔚蓝花城配套设施齐全，有幼儿园、室内大型阳光健身会所、有多种室外运动场所等，是市内规模最大、设施最为齐全的社区之一。蔚蓝花城定位于大众精品住宅，主力户型从80平方米至115平方米，性价比较高，自2003年9月开盘以来，获得了很好的市场反响。目前东区一期、二期、三期，开发总面积18万平方米，目前已清盘。3、蔚蓝人家项目该项目位于东二环北段辛家庙电信局南侧100米，距胡家庙仅5分钟车程，西临东二环，交通便利。该项目占地108亩，总建筑面积超过12万平方米，由15栋多层住宅组成。该项目采用江南园林式庭院设计，配套设施齐全，提供二房、三房户型，房屋面积从85至210平方米。该项目上市以来，销售火爆，已于2007年上半年清盘。4、蔚蓝国际一期项目该项目位于玉祥门城市广场的西北角，交通便利，地理位置优越。该项目占地13.694亩，总建筑面积约10万平方米，目前，综合租售率已达到90%以上，其中：1—4层机电广场主体商铺，已签约率达到92%以上，常期租户基本保持在300余户；A座机电企业总部已签约率达90%以上；国际B座商务公寓已售罄。33 5、蔚蓝时代项目该项目位于玉祥门广场西南角，大庆路、环城西路、莲湖路的交汇处，交通非常便利。项目占地2783平方米，建筑总层数为23层，其中：1-6层为商业裙房，建筑面积9000平方米；7-23层为准五星级酒店，总建筑面积20785平方米；地下一层停车场及大楼设备间建筑面积2029平方米，蔚蓝时代B座建筑面积20000平方米，整体建筑面积约51815平方米。该项目已竣工交付使用，酒店运营状况优异，整体出租率达到85%以上。6、蔚蓝风景该项目位于韩森路西段路北，东临康居雅苑小区，西临黄河水利委员会，南临西安工程学院，交通便利，地理位置优越。项目总占地7.87亩，总建筑面积为37415平方米，商业面积4990平方米，标准层面积29201平方米，地下建筑面积3324平方米。二、在建项目：1、蔚蓝领寓项目蔚蓝领寓项目是蔚蓝印象的子项目，位于西安市大庆路11号，紧邻已建成的印象一、二期，交通便捷，居住环境优雅，配套设施齐全。蔚蓝领寓项目占地面积27109.3平方米（40.66亩），拟开发建设总面积71618平方米，其中地上面积64357平方米：住宅由30层的高层1号楼（22738平方米），和32层的2号楼（37303平方米）、以及商业面积（4316平方米）构成；地下面积7261平方米。33 目前已四证齐全，并已取得预售许可证。2、蔚蓝国际二期项目蔚蓝国际二期项目坐落在西安玉祥门盘道西北角，大庆路5号，交通便利，市政配套完善，是西安市区发展成熟的区域之一。项目由一栋建筑总高度5层的机电广场，和两栋33层公寓楼组成。项目规划建筑面积为109229.3平方米，该项目住宅主要定位在中小型居住、办公兼顾的中档商住两用居所。商业部分主要定位于高层次精品机电产品展示中心。该项目于2008年3月份正式开工，住宅部分于2009年5月正式取得预售许可证，截止目前住宅部分已基本清盘，项目销售均价在5200元/平方米左右。商业部分即蔚蓝国际机电广场二期机电广场业主已陆续入驻，天朗集团已全面委托西安蔚蓝机电广场有限公司进驻运营管理，现已入驻商户品质较高，蔚蓝国际二期总面积约6万平方米，现入驻率达90%以上。3、蔚蓝花城七色镇项目蔚蓝花城七色镇项目是蔚蓝花城项目的子项目，位于丰禾路11号，项目居住环境优雅，配套设施齐全。项目总建筑面积35万平方米，一期开发面积191299.47平方米，其中，住宅165858.5平方米、地下建筑面积21960.14平方米、车位727个（地上229个，地下498个）、综合会所1019.52平方米、商业2461.31平方米。居住总户数为1756户，由5栋纯多层，13栋小高层和5栋高层组成，可以满足不同购房者对居住品质的个性需求。33 目前项目五证齐全，正式对外销售。4．蔚蓝观园项目蔚蓝观园位于桃园北路和桃园东路交界处的东南角，北临桃园东路西段，西临桃园北路，东临劳动公园。环境优雅，交通便捷，配套齐全。该项目占地面积31714平方米，拟开发建设总面积135900平方米，其中住宅面积105100平方米、社区配套6800平方米、地下面积21900平方米。目前项目已经取得《土地证》、《用地规划证》、《工程规划证》、《施工许可证》等四证。33 第二部分项目概况一、项目名称：蔚蓝时光二、项目四至项目位于北郊经济开发区凤城七路北侧，东距明光路150米，南临三九村，地形方正，地貌平整。总占地面积约67.746亩。三九村凤城七路街坊路三、宗地现状1、北侧紧邻凤城7路（40米），西侧南北向街坊路路况良好（20米）；2、主干道裙房退用地红线8米，主干道塔楼退用地红线12米。3、无空中管线，凤城七路地下管线一应俱全。4、估计拟建场地为自重湿陷性黄土场地，地基湿陷等级为二级。33 四、项目区位本案经开区是西安市未来的城市行政中心。近年来，以行政中心的北迁为代表，新火车客运站建设、未央路地铁站点建设、渭河流域治理、出口加工区、草滩生态产业园、泾渭工业园等一系列重大城市发展一体化进程验证和强化了这一定位。今年6月21日，一份通过中国社科院抛出的报告又显示了“双核西安”、“一横两纵”、“三核心商业区”、“二核二区一街一带”、“半小时娱乐生活圈”等最新的规划动态，说明西安市对于新的城市中心的建设工作已经深入至经开区的中心区域二次规划的层面。同时还显示，政府在经开区的下一阶段工作重点将是加强区域社会化配套，即文教卫生商业等的建设。33 小结：1、本项目所处区位非常接近经开区核心区域（中央商务区），距离区域级核心区3公里左右；2、本项目所处区位作为区域配套的定位不会改变，未来并将成为为经开区主要的住宅（居住）配套片区。五、项目经济技术指标占地面积67.746亩4.51Ha容积率3.77——总建筑面积192280㎡住宅建筑面积157600㎡商业建筑126800㎡地下面积22000㎡总户数1671户绿地率33%地下停车位地面150个地下800个合计950个33 第三部分西安房地产市场及本区市场分析一、市场环境概述1、国内房地产环境及西安环境：在国家积极的财政政策和宽松的货币政策下，2009年上半年全国楼市呈现了“小阳春”的态势；国家统计局数据显示，今年第一季度，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2％，其中，商品住宅销售面积增长8.7％；商品房销售额5059亿元，同比增长23.1％，其中，商品住宅销售额增长24.7％。西安市场的表现也充分印证了这一点，统计数据显示：西安市6月份商品房销售量达到110万平米，为07年11月以来首次突破百万平米大关，较去年同期相比增长99.84%。国家积极的宏观政策以及刚性需求的逐步释放，大大提升了房地产行业的市场景气度，随着经济形势的不断向好，房地产市场有望在下半年全面回暖。2、西安市房地产市场价格刚性趋势明显到目前为止，西安市高中档住宅均价保持在5000—7000元/平方米，与全国各地省会城市相比，远远低于这些城市，存在较大的价格上升空间；西安市高中档商品房每平方米的开发成本已超过3500元/平米，价格刚性趋势明显。3、西安城北住宅需求刚性明显33 在西安市市政府的北迁，行政中心的北移和经开区中心商务区的不断发展，和城西、邻近的城北区的城中村改造的不断推进，本地区原住民的新住宅需求和新增人口的住房需求将越来越大，需求旺盛明显表现为刚性。4、天朗地产集团在西安的长期经营“蔚蓝品牌”深入人心天朗地产在西安的“蔚蓝人家”、“蔚蓝印象”、“蔚蓝花城”、“蔚蓝时代大酒店”、“蔚蓝国际”等项目，以其良好的产品品质赢得消费者信赖，同时对于天朗地产在城西品牌知名度和美誉度起到良好传播效应，鉴于对于天朗地产品牌的认可度，城西居民购房将会首选天朗的“蔚蓝”品牌。综上所述，市场刚性需求的逐步释放，预计2010年西安房地产市场将会进一步上涨。二、城北区域住宅市场分析（一）区域环境概况1、整体概况西安经济技术开发区成立于1993年，位于西安市北门外、城市南北中轴线--未央迎宾大道两侧，北二环和绕城高速公路之间。开发区一期规划面积10.51平方公里，2001年西安市政府又批准了11.23平方公里的二期开发用地，开发区总体规划控制面积21.74平方公里。经开区分为四个功能区。33 1、发展机遇■西安市行政中心北迁西安市行政中心向北迁移的新址位于西安经济技术开发区张家堡广场附近。目前，新行政中心建设于2007年 6月启动。新行政中心北迁将使西安经济技术开发区所在的这一区域成为西安新的政治、经济、文化中心。■新火车客运站北迁33 经过国家铁道部及相关部门的多次反复论证,投资逾百亿元的西安新火车客运站最终选择定点在北三环以北、渭河以南，经开区草滩生态产业园内。该客运站距开发区中央商务区不足两公里,它的建成将充分带动西安、咸阳、铜川等城市乃至整个关中城市群的发展,并为开发区实现高速稳定的发展提供优质的铁路运输支持。■总投资逾贰百亿元的国家渭河综合治理项目直接受益地2006年国家正式启动实施渭河流域治理，重点解决渭河流域水资源短缺、水污染严重、下游防洪形势严峻和水土流失等突出问题，促进渭河流域经济社会可持续发展。该规划项目总投资229 亿元，其中涉及陕西省投资 160亿元。（二）城北市场分析经开区是未来西安城市的新中心，西安城市重心的北移、未央新城概念的提出与开建、地铁2号线的全面施工以及大明宫遗址文化的挖掘，使其成为西安拉开城市骨架快速发展的核心区域。城市运动公园、张家堡广场、文景公园的落成，以及省级重点西安中学、长安医院、凤城医院等日臻完善的大型生活配套，使北城变得越来越宜居。在西安市城市发展总体规划的指导下，经开区综合朱宏路的区位特征、发展形势和未来需要，对朱宏路以东区域的发展和定位进行了认真研究，将该区域具体目标定位如下：打造对外开放的“第一门户区”。　　全力把朱宏路建设成为西安市的交通干道、景观大道、文化通廊和生态走廊，使之成为轴线突出、环境优美、富有品味的西安第一门户区，打造城市新中心的“中央商务区”。33 　　积极承接航空港和北客站的功能延伸，打造兼有生态、时尚、文化特征的新型城市中央商务区和功能突出、配套完善的城市新中心的样板区，实现区域价值，展示现代风貌。打造古今融和的“文化休闲区”。　　利用好传统文化（汉文化）元素，通过项目建设体现历史与现代的和谐，形成特色鲜明、大度多元、朴素严谨的区域风格，创造出既有古风汉韵，又有时代气息的城市公共文化休闲空间。该区域在售且多集中于未央路及城市运动公园附近，区域分化明显。凤城七路以北多以大型高档复合型住宅为主；凤城四路以南和临未央路段多以商住项目和商业项目为主。各项目多依托城市运动公园、市政府新址和学校为区域大配套。前几年就率先开发北城的锦园新世纪、佳佳SPORT、金桥·太阳岛、珠江新城、西瑞·北国春天、白桦林居、西安印象、雅荷春天、凤凰新城、金玉华城等项目，已经使各个片区繁荣起来。同时，一批新项目新楼盘纷纷抢地屯兵，楼市鏖战不断上演。33 ◆发展趋势：根据西安市2004-2020年城市发展规划，西安市将形成以市中心为主体，东到临潼，西至咸阳，南到秦岭，北至三原的城市格局。城北将成为西安的新中心，交通总枢纽。西北部为汉城遗址保护区森林公园；北部以经济技术开发区为中心形成装备制造业区、物流中心；东北部结合浐灞河道整治，同时营造渭、灞、浐河及周边环境的“大水大绿”格局，有效改善城市生态环境，建设成高尚居住、旅游生态区。◆结论：城北市场在西安市场中，价格处于中等地位，但上升速度最快；销售量一直处在城市前列，市场环境是较为优质的。考虑到西安各区域的发展现状、市场特征、价格平台等方面差异较大，且西安客户地缘性置业特征明显，因此针对本项目面临的竞争主要是区域内竞争。33 第四部分项目定位分析一、项目SWOT分析——S（优势分析）u地处经开区的发展大环境下，具有良好发展机遇；u朱宏路将连接机场快速干道，是规划的迎宾大道，其东侧的综合改造将会延申至明光路，建成商业商务区，项目周边环境将会大大改善；u凤城七路将成为城市的快速干道，有利于项目的形象展示；u项目地块周正，内部平整，利于规划设计；u天朗地产品牌优势。——W（劣势分析）u项目所处地段环境正在建设中；u短距离内生活配套档次及规模较小；u项目所处区域人群收水平较低，购买力差；u朱宏路周边居住人员素质不高；——O（机会分析）u发展前景看好，地域升值潜力大；u沿凤城路诸多大盘相继开发势必改善大城北的居住环境；u随着首创等大型开发商的进驻必将使目标客户逐步提高对北城居住氛围的认识；u目前临朱宏路西侧暂缺高性价比的商品房项目；u北城为陕北购房群体的购房热点区域，将有利于陕北客户的挖掘；u制造强而有力的价格竞争机制，可在市场上形成轰动效应，达到快速销售的目的，并为项目后期利润的提升创造空间。——T（威胁分析）u城市综合改造需要过程，周边环境的改善还有待时日；u沿凤城路诸多大盘的相继开发，从价格、配套、规模等方面势必对本项目形成及大的竞争压力；u市场上项目日益增多，而客户群体有限，本项目在开发时效上要抢占先机。u赠送面积、2变3、3变4不再是产品的亮点，越来越多的项目再使用同样的手法，同质化竞争将会更加激烈。u周边居住氛围不强，多以安置房为主，房价较低，拉升房价受阻。小结：33 项目周边从近期来看，发展前景良好，在目前市场现状下项目优势明显，项目开发具有可操作性；二、客群定位◆客户层面界定：中端为主，中高端客户为辅，支付能力在35万-70万之间。核心：中端辅助：中高端客户范围企事业单位普通员工、年轻公务员、年轻白领、个体户、教师等公务员、企事业中高层、专业技术人员、个体户等、外来投资客收入水平公务员、企事业中高层、专业技术人员、个体户等、外来投资客家庭年收入10-30万，目前为中高档物业主流客户目前生活状况结婚/工作购房或改善目前居住状况，出行主要依靠公共交通及公车多数有房，改善居住环境愿望较强，有二次置业需求；普遍有车置业能力35-50万50-90万置业倾向本区域性价比高的项目本区域形象较好、知名度高的项目置业为主◆客户特征描述：城北区域情节较为严重的相对青年人群33 他们在城北生、城北长，了解城北的过去、现在和未来，选择在城北居住就不用远离亲人圈和朋友圈。常年在北城居住，他们的住区充满了热闹、亲近与人情味。社区氛围邻里感受他们年龄介乎25~40岁，有一定的眼界和见识，对现代品质有着更深刻的理解。现代品质城市意象他们收入不算太高，往往谨慎地衡量自己的支付能力，对高性价比非常关注。总价控制高性价比他们购房普遍为首次置业或为了改善居住条件。他们对过往住区的拥挤、破败感到厌烦，期望社区环境的跨越提升。舒适空间生态环境他们生活尺度相对较小，不愿意为改善居住而放弃生活的便利。配套整合生活导向对城市发展的信心，选择城北居住。通过物业及业主委员会不定期的举行业主活动，促进邻里亲情。通过建筑风格、建筑布局的创新，既表现项目的独特，又体现项目城市感和现代感。通过户型面积的合理把控，控制总价；户内空间功能齐全，特色空间赠送提高性价比，真正体现物有所值。通过主题景观、雕塑小品、特色铺装、运动设施等，打造特色情趣意境，营造轻松、自然的社区居住氛围。通过完善社区基本、智能、节能配套，完善沿街商铺的生活配套，为社区提供一个近距离生活圈。客群特征项目需求产品对接三、总体定位北城菁英新乐庭定位解析：客户的心理共鸣区——他们眷恋城北区域，又渴望变化，他们需要居住的社区能代表现代城市的感觉，而内涵充满和谐与自然、和睦邻里亲情，他们希望生活品质能有提升，但又必须实惠，物有所值。综合分析项目所处的区域、客群特征以及自身规模，基本明确项目的开发思路就是：中档成本、高档形象、中等偏上的价位。通过投入较低、收益较高的外立面、景观、户型以及下沉式会所的突破化设计，同时借助从属于目标客户群理想生活方式所必须的情趣空间、特色功能配套，使项目成为一个具有高端形象，中高档品质规划、设计创新性强的社区。33 四、价格定位1、销售价格（1）价格参考项目名称规模规划特色价格（元/㎡）白桦林居占地537亩，总建筑面积67万平方米。5000多户由住宅区与商业区两部分组成，其中住宅部分由花园洋房、小高层及少量高层组成，划分为5个组团；商业部分以商业、餐饮、特色精品店为主，包括少量的公寓。小高层起价：5800均价：6000最高价：6400高层起价：4800均价：5000最高价：5300紫薇希望城占地184亩，总建筑面积30万平方米。规划共17栋。其中5栋18层小高层、12栋20层左右高层，以现代时尚的板式小高层与高层住宅为主，在户型设计上，希望城秉承“花园入户”健康设计理念，把花园从地面搬至每一个住户的门前，让家家不出家门即刻享受花园的鸟语花香，见照一个充满希望的“花园式住宅”。起价：4200均价4500最高价：5000风景御园占地260亩，总建筑面积45万平米新古典主义风格，13栋高层、小高层以九宫格布局，有60亩中央下沉水景。价格范围5000-6000雅荷春天2期总建筑面积12万平方米，共1000多套。二期项目共由20栋楼组成，其中14栋16层小高层，6栋联体28层高层。起价：4700均价5000最高价：5200首创国际城占地500亩，总建筑面积168万平方米共59栋，总户数9736户。社区配有42万㎡的公建配套，拥有甲级写字楼、SOHO公寓、西北空前的ShoppingMall以及一座超五星级酒店，精品住宅全部为板式设计，南北通透、户户朝阳，60米超大楼间距，国际化景观的设计与建筑相得益彰。起价:4200均价：4700最高价：5400金源御景华府占地150亩，总建筑面积36万平方米。18栋26层高层，2梯3、4户高层组成，总户数达2500多户，绿化率达50%。均价4600元，一次性付款优惠7%，按揭优惠5%，世融嘉城总占地面积165亩，总建筑面积60万平方米，一期2500户。其中住宅面积约47万平方米，商业面积3.7万平方米。采用现代风格，局部运用汉代元素符号。共22栋高层26—32层，分为三个组团，其中北向4栋2梯8户型为安置房。起价4300均价4500最高500033 魏玛公馆占地面积116亩，总建筑面积30万平方米容积率2.8，建筑密度21%，绿化率42%，含少量商业。住宅部分全部为高层，总户数1502，主力户型为90-120平方米的二房、四房，顶层和底层有少量跃式单位。均价5000万华园上观苑占地35亩，总建筑面积11万平方米。规划建设6栋高层，1栋小高层，1号楼为12层的临街板式小高层，1梯2户设计2、3号楼为1梯2户的18层板式高层4号楼为1梯3户的17层高层，5、6好为28层的点式高层，7号楼为2梯4户的27层点式高层起价为4100元，均价4500元，一次性付款优惠6%，按揭优惠4%紫薇·风尚一期占地127亩，住宅建筑面积约19万平方米。配套商业4500平方米。占地面积120亩。项目由12栋板式高层、小高层组成。社区内配备生活馆，风情商业街等。住宅部分分两期开始销售，一期为1-6号楼；二期为7-12号楼。起价：4200均价4500最高价：5000香克林小镇占地面积约80亩，总建筑面积20万平方米社区由高层和小高层组成，总体规划采用英伦小镇风貌，建筑立面以暗红色面砖为主，屋面采用坡顶形式，突出了休闲典雅的英伦社区特点。均价4000-4500（2）定价策略参考区域内再售项目的价格状况，结合项目定位及产品规划以及对未来三年的市场走势状况初步判断，在暂不考虑成本利润指标的详细参数的前提下，考虑自然增长整体实因素、大市政规划、地铁物业增值潜力等利好因素，制定整盘销售均价。结合项目推售节奏价格原则：分期定价、循序渐进、低开高走。A、以低价格来吸引购房者，迅速聚集人气，促进资金快速回笼。B、规避市场供应高峰，抢占市场先机，提高楼盘知名度。预期销售价格及年度增长预测正式入市销售周期计划约18个月。整盘销售均价预估：5500元/平米。2010年7月正式开盘销售，在样板体系完善，区域环境亟待改善状况下，年度销售均价约：5500元/平米；33 2011年进入项目正常销售期，工程如期进行，政府搬迁，地铁修通等利好消息改善区域环境，尾盘销售等综合因素，年度销售均价约：6000元/平米。2011年年初提前招商，进入尾盘阶段后正式销售，商业体量相对较少，销售均价约：8500元/平米。2011年与车位与商铺同时进行销售，车位按市场销售均价180000元/个进行销售，可延续到交房后持续销售。五、总体规划为保证社区品质，采用建筑布局围合的方式预留景观空间，打造庭院景观；以纯粹作为建筑和产品形态的规划前提，以21—27层的建筑形态建立形象。建筑布局总体北高、南低。沿街高层结合底商填补项目生活配套空白，在项目入口处，设计主轴景观及下沉式景观广场，形成项目的核心景观展示区域。33 层高5.6米，特色餐饮/精品服饰/网吧/超市等街区型生活配套型商业业态。下沉式广场底层商业入口主轴景观广场下沉2米左右，中央为篮球场、羽毛球场。旁边下沉部分设计天朗书院、物业用房。高层点板结合北边沿街两个塔连板27层，2梯4户-6户,75-80标准两房。5.6米挑空大堂。底层商业层高3.6米，生活便利店/洗衣店净菜超市/美容美发/数码彩扩家政服务由南向北依次为21层—27层，形成高低落差。产品纯粹：2梯4户或3户。80-85可变三房（相对靠核心区）85-90两变三（相对靠外圈）105-115三变四（相对靠核心区）—）高层点板结合33 配套体系◆基础配套高品质住宅的基本配套应一应俱全，如天然气、有线电视、集中供暖、可视对讲等设施配备齐全，保证基本生活需求。◆智能配套六重安防系统、24小时保安、电子巡更等智能配套保证社区居住安全。◆生活配套社区图书馆、洗衣房、便利店、ATM自动取款机、医疗站、影音店等生活配套设施齐全，将使社区的居民享受便利的生活条件，从而提升生活品质。◆节能配套外墙保温、公共景观部分太阳能照明。33 第五部分项目开发进度安排本项目不作内部分期，一次开发完成。主要节点安排如下：1、2010年4月项目挂牌；10月，其他节点依次推后6个月2、2010年5月项目摘牌；2、2010年4月进场地勘，并破土动工；4、2010年5月底取得土地证；5、2010年6月中旬取得用地规划证；6、2010年7月取得规划许可证；7、2010年8月取得建设施工许可证8、2010年8月底项目出正负零；9、2010年9月取得预售证，项目开盘销售；10、2011年9月主体封顶；11、2012年9月项目交付。33 第六部分项目投资估算与资金筹措一、项目总投资估算1、项目估算依据：（1）陕西省建设厅颁布陕建发[2004]45号文，2004陕西省建设工程工程量清单计价规则，作为计算工程量依据；（2）2004年陕西省建设厅颁布，陕西省建筑装饰工程消耗量定额、陕西省安装工程消耗量定额和相关配套参考费率及市场价，形成价格依据；2、项目总投资构成表根据上述估算依据及其他相关政策，预计本项目总投资61109.49万元，具体构成见下表：单位：万元1土地费用10,161.90　其中：　　土地出让金10,161.90　拆迁补偿费7,899.00　契税304.862前期工程费4,767.59　其中：　　市政公用设施配套费2,884.20　劳保统筹基金1,296.9333 　新型墙体材料专项基金115.37　散装水泥专项基金28.84　项目设计费307.65　监理费109.60　其他25.003基础设施费672.98　其中：　　箱式变电站288.42　工程施工期间工地道路、围墙等工程建设费384.56　天然气安装建设费208.88　雨、污水管道及化粪池工程建设费192.28　供水、供暖346.104公共设施配套费865.265建筑安装费36,533.206不可预见费730.667管理费用582.038财务费用5,220.009营业费用1,575.8710总计项目总投资61,109.4933 二、资金筹措项目总投资约61109.49万元，其中自筹资金20166.13万元，另银行贷款18,000.00万元，销售收入回款22943.36万元。项目资金来源表单位：万元总投资额资本金配比银行贷款流动资金（销售收入）61,109.4920,166.1318,000.0022,943.361000.330.290.3833 第七部分项目经济效益分析1、销售情况分年预测表单位：万元年度2010年2011年2012年合计销售收入4,334.0043,340.0057,384.00105,058.002、经营效益分年预测表单位：万元项目2010年2011年2012年合计产品销售收入4,334.0043,340.0057,384.00105,058.00产品销售成本2,650.0526,500.4723,850.4253,000.94产品销售费用78.79787.94709.141,575.87产品销售税金及附加293.112,931.122,638.015,862.24产品销售利润1,312.0513,120.4730,186.4344,618.95其他业务利润　　　0.00管理费用194.01194.01194.01582.03财务费用1,980.002,610.00630.005,220.00营业利润(861.96)10,316.4629,362.4238,816.92其他收支净额243.55243.55243.56730.66利润总额(1,105.51)10,072.9129,118.8638,086.26所得税02,241.857,279.729,521.57净利润(1,105.51)7,831.0621,839.1428,564.69有上表分析可知：33 投资利润率=净利润/总投资=28564.69÷61109.49=46.7%3、现金流量项目财务净现金流量表单位：万元项目经济效益计算分析期（年）　2010年2011年2012年一、现金流入42,500.1343,340.0057,384.00（一）自有资金投入11,166.13　　（二）其他外部筹资9,000.00　　（三）银行筹资18,000.00　　（三）销售收入4,334.0043,340.0057,384.00二、现金流出38,161.3334,241.0531,090.92（一）土地费用10,161.900.000.00（一）工程进度款20,685.939,476.138,640.04（二）前期工程费4,767.59　　（三）销售及管理费用272.80981.95903.15（四）财务费用1,980.002,610.00630.00（五）销售税金及附加293.112,931.122,638.01（六）所得税02,241.857,279.72（七）偿还外部筹资　9,000.00　（八）偿还贷款　7,000.0011,000.00三、全部投资净现金流量4,338.809,098.9526,293.08四、累计增量净现金流量4,338.8013,437.7539,730.83结论：项目利润在同类房地产项目中属较高水平，认为项目可行。33 第八部分项目可行性研究的结论与项目建议一、宏观经济分析总结从地区的宏观经济与当地的房地产业发展状况来看，西安市的宏观经济处于快速发展时期，总体上给项目发展带来强有力的支撑。随着西安市经济技术开发区的不断发展、加上市政府北迁带来的政治经济联动效应，使本区域环境有本质上的改变，房地产市场需求稳步增大，房地产价格将稳中趋升，本项目市场发展前景良好。二、项目综合评价结论·城市宏观经济快速发展，房地产市场发展前景良好。·项目投资资金来源包括自筹资金、对外融资及销售回款。·项目建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，创造就业机会，增加财政税收。三、项目经济效益良好项目投资利润率为46.7%，超过同类房地产项目开发水平，认为项目在经济上是可行的。综上所述：该项目的建设，对促进西安市住宅产业现代化发展具有积极的推动作用，通过对周边市场进行周密细致的调研，以及业内人士专业论证，该项目开发周期短，地理位置优良，价位适中，资金回笼快，风险小，预测该楼盘销售极具吸引力，前景较为乐观。该项目的建设是可行的。33'