羊木水香房地产开发建设项目可行性研究报告 96页

'第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：羊木水香房地产开发建设项目2、承办单位概况单位名称：单位性质：有限责任公司注册资金：1,000万元人民币单位住所：广元市朝天区羊木镇业务范围：房地产开发、销售法定代表人：3、可行性研究报告编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（4）《城市房地产开发经营管理条例》；（5）《房地产项目经济评价方法》。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对 羊木小城镇综合体建设项目的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由1、是城镇发展的需要羊木水乡建设项目拟在广元市朝天区羊木镇投建，该址处于广元市朝天区羊木镇中心最繁华地段，是商贸黄金地带。与羊木水乡紧邻的羊木镇政府、羊木镇中学“等已相继建成并投入使用。世界各国的城市发展经验表明，工业化和城市化是一个相互影响、相互推动的发展过程。对中国而言，在发展模式、城乡差距、收入水平的悬殊、形成城乡分离、"城乡二元化"结构。加之城乡发展在完成产业结构转变时，却未完成就业结构、空间结构和生存方式的转变。1979年改革开放以来，小城镇得到了迅速的恢复和发展。80年代小城镇数量增加，规模扩大，社会功能趋于完善,对周围社区的辐射力、吸引力和综合服务能力显著提高。宏观布局方面有的地区形成比较合理的小城镇体系，为小城镇的发展开拓了一条崭新的道路。但是，中国现有的小城镇绝大多数都是历史上自发形成的，虽有某种自然的合理性，同时也存在一定的盲目性和不平衡性。小城镇的建设又缺乏科学规划和管理产生一系列问题，诸如，小城镇的数量较多，规模较小，多数小城镇发展水平较低，功能不够完善，许多地区小城镇的分布不均衡，结构不合理等等。此外，资金不足，人才奇缺，土地浪费，环境污染，体制不合理，管理不完善等等，都严重地阻碍着小城镇的健康发展。在这个发展状况下，我们有必要、有责任重新思考、认识"小城镇建设"理论和实践。 小城镇建设是小城镇的各种要素的创立或组合以及一定区域内小城镇体系的设置、改造和发展的过程。立足于我国的国情和现有的城乡二元结构，陕西省中际国际城市发展研究院在长期研究钻研中，CUDI院院长、学者王超在《新农村建设中的小城镇发展》一书中提出小城镇建设的新内涵，即通过统筹城乡发展，加大公共财政对农村的覆盖，增加农村教育、卫生、交通、水利、环境等公共产品供给，实现农村地区的可持续发展，在城镇化背景下以统筹城乡经济社会发展的思路，改变过去单纯地、片面地强调加快城镇化进程的观念，更加关注城乡之间的良性互动，更为综合和全面地谋划中国的现代城乡结合化建设。小城镇建设思路首先，城镇化一个重要的方针就是"社会主义新农村建设"。贯彻"20字"方针、"四大文明"做到"生产发展、生活宽余、乡风文明、村容整洁、管理民主"，为城镇化建设指明方向和内容。其次，从中国的基本国情出发，中国的城镇化不可能是一步到位的大城市化，也不可能是一步到位的中小城镇化，必然是大城市、中小城镇和社会主义新农村同步推进的城镇化，是三维结构同时并存的城镇化。这就是中国式的城镇化道路。再次，从本质上说，城镇化的过程实际上就是城市的各种文明不断向农村扩散和辐射的过程，是城乡各种差距不断缩小、城乡二元结构不断消除的过程。 小城镇建设是我们党在深刻分析当前国内外形势、全面把握我国经济社会发展阶段性特征的基础上，从我国经济社会事业发展的全局出发确定的一项重大历史任务；小城镇建设是落实科学发展观，实施城乡统筹协调发展方略，解决"三农"问题，让广大人民群众共享经济发展成果，如期实现全面建设小康社会和社会主义现代化宏伟目标的重大战略决策；小城镇建设是加快农村经济发展，增加农民收入，改善农村消费环境，使亿万农民的潜在购买意愿转化为巨大的现实消费需求，进而拉动国民经济持续健康发展的重要条件；小城镇建设是顺应经济社会发展趋势，实行工业反哺农业、城市支持农村的方针，缩小城乡差别，构建和谐社会的重要基础；小城镇建设是逐步消除城乡二元体制结构，形成工农之间和城乡之间良性互动，实现城乡社会经济协调发展的重要举措，有着非常鲜明的时代背景和重大的历史、现实意义。响应了国家对城镇建设侧重城中特色镇、古镇、旅游文化镇建设，小镇建设侧重农村乡镇建设，而小城镇概念属于二者的交叉范畴，囊括一切特色城镇、功能城镇、和新农村城镇建设。羊木镇进入了蓬勃发展时期，羊木镇作为国家小城镇建设，加快城镇一体化的标志性城镇，也是四川省未来21个城镇市规划的重点扶持小镇，符合市场经济的规划和发展需要，提升广元市朝天区形象，提高土地的综合价值，建设羊木水乡项目建设在必行。2、是解决广元市朝天区羊木镇办公生活休闲的需要目前，广元市朝天区羊木镇的办公条件较差，职工住房紧张，建设羊木水乡项目既能解决广元市朝天区羊木镇的办公问题，也能解决职工无房或居住条件较差的问题。3、是解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工的下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道、解决下岗职工的生活与再就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此，国家2014年固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的较快增长，以创造更多的就业机会。 据有关权威人士测算，GDP每增长1个百分点，全国可提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5%个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为商品住宅建设项目之一，将为增加社会就业岗位做出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于羊木镇位于四川省广元市朝天区西南方，是朝天城市“一心两翼”的重要组成部分和羊木片区经济、文化中心。镇东连朝天区朝天镇，南接利州区河西办事处，西界利州区三堆镇，北临陕西省宁强县广坪镇，镇区四面环山、有瓦河和羊木河从镇中流过，素有朝天“小江南”之美誉。镇内及周边旅游景点有：金台观、佛兴寺、明月峡、青木川古镇、曾家山、唐家河、昭化古镇等，旅游资源十分丰富，是休闲度假、垂钓嬉水、赏花摄影的绝佳之地。全镇幅员面积101平方公里，总人口4.6万人，其中城镇总人口2.1万人。7、预期目标拟建的羊木水香项目位于四川省广元市朝天区羊木镇场镇，规划净用地面积120.8亩，其中（1号地块净用地面积18.4亩；2号地块净用地面积28.7亩；3号地块净用地面积41.6亩；4号地块净用地面积32.1亩）；总建筑面积19.8万平方米（包括不计入容积率建筑面积）；建筑层数：地上为住宅主楼6、11、18层；临街商业2层，商业2-3层，酒店16层；地下室1层；项目组成：酒店、高层、小高层、多层住宅楼、1层地下室及临街商业2-3层；建筑防火类别及耐火等级：一类高层建筑耐火等级为一级；二类底层商业建筑耐火等级为三级；地下室耐火等级为一级； 耐久年限为50年；抗震设防烈度为7度；建筑类别为：住宅、商业、公共建筑。总用地面积80520.12㎡（约120.8亩）。绿地率≥30%；建筑密度≤30%；容积率约2.2；停车位600个；后退红线距离5米；建筑限高57米。该开发项目总建筑面积为183450㎡。其中地上商业建筑面积39000㎡，住宅建筑面积128000㎡，物管房建筑面积450㎡，地下建筑面积16000㎡，以及配套的道路及广场，区域内给排水管网、供配电及照明设施和消防、绿化工程等。总投资35000万元。8、主要建设条件小城镇建设与城镇建设、小镇建设意义相近，但又有细微区别。城镇建设侧重城中特色镇、古镇、旅游文化镇建设，小镇建设侧重农村乡镇建设，而小城镇概念属于二者的交叉范畴，囊括一切特色城镇、功能城镇、和新农村城镇建设。小城镇建设是小城镇的各种要素的创立或组合以及一定区域内小城镇体系的设置、改造和发展的过程。立足于我国的国情和现有的城乡二元结构，陕西省中际国际城市发展研究院在长期研究钻研中，CUDI院院长、学者王超在《新农村建设中的小城镇发展》一书中提出小城镇建设的新内涵，即通过统筹城乡发展，加大公共财政对农村的覆盖，增加农村教育、卫生、交通、水利、环境等公共产品供给，实现农村地区的可持续发展，在城镇化背景下以统筹城乡经济社会发展的思路，改变过去单纯地、片面地强调加快城镇化进程的观念，更加关注城乡之间的良性互动，更为综合和全面地谋划中国的现代城乡结合化建设。 世界各国的城市发展经验表明，工业化和城市化是一个相互影响、相互推动的发展过程。对中国而言，在发展模式、城乡差距、收入水平的悬殊、形成城乡分离、"城乡二元化"结构。加之城乡发展在完成产业结构转变时，却未完成就业结构、空间结构和生存方式的转变。1979年改革开放以来，小城镇得到了迅速的恢复和发展。80年代小城镇数量增加，规模扩大，社会功能趋于完善,对周围社区的辐射力、吸引力和综合服务能力显著提高。宏观布局方面有的地区形成比较合理的小城镇体系，为小城镇的发展开拓了一条崭新的道路。但是，中国现有的小城镇绝大多数都是历史上自发形成的，虽有某种自然的合理性，同时也存在一定的盲目性和不平衡性。小城镇的建设又缺乏科学规划和管理产生一系列问题，诸如，小城镇的数量较多，规模较小，多数小城镇发展水平较低，功能不够完善，许多地区小城镇的分布不均衡，结构不合理等等。此外，资金不足，人才奇缺，土地浪费，环境污染，体制不合理，管理不完善等等，都严重地阻碍着小城镇的健康发展。在这个发展状况下，我们有必要、有责任重新思考、认识"小城镇建设"理论和实践。小城镇理论体系CUDI城市发展研究院院长、学者王超在《新农村建设中的小城镇发展》一书中提出，建设理论体系是指小城镇的各种要素的创立或组合以及一定区域内小城镇体系的设置、改造和发展的过程。小城镇建设可从微观和宏观两个方面进行研究。一、微观建设指小城镇的各种社会要素的创立、兴建、组合和发展工作。大体上可归纳为物质文明方面的建设与精神文明方面的建设。<一>、物质文明建设主要包括经济建设、生态建设和市（镇）政设施建设等。 1、经济建设涉及工业、交通运输业、建筑业、商业和服务业的建设，以及与小城镇居民生活直接相关的农、林、牧、副、渔等行业的建设。经济建设在小城镇建设的各项工作中居于中心的地位。2、生态环境建设主要是围绕消除或控制大气污染、水质污染、废渣污染、噪声污染而进行的排烟、防尘、绿化、美化、供水、排水、垃圾和粪便处理，以及隔声、消声等方面的建设。生态环境建设直接影响着小城镇居民的生活质量，极大地制约着小城镇经济和社会的发展。3、市（镇）政设施建设主要包括工厂、商店、机关、学校、居民住宅的建设，以及道路、桥梁、供水、供电、文化娱乐和生活服务等公用设施的建设。市（镇）政设施建设是发展经济、改善生活的必要条件，是经济建设和生态环境建设的物质体现。<二>、精神文明方面的建设主要包括思想建设、文化建设和社会制度、组织建设。1、思想建设主要是用科学的理论和世界观、现代的民主意识和法治观念、高尚的道德情操和风貌等来提高小城镇居民的思想道德素质。2、文化建设主要是通过教育、科学、文学艺术、新闻出版、广播电视、卫生体育等文化事业的发展来提高小城镇居民的科学文化素质。3、社会制度和组织建设，主要包括经济制度、政治制度、文化教育制度、家庭制度、社会保障制度，以及与这些制度相适应的组织机构或设施的建设。二、宏观建设 小城镇宏观建设指一定区域内小城镇体系的建立、改造和发展工作。要求从本地区、本城镇的实际情况及它在整个社会结构中的客观地位出发，做好总体规划。制定小城镇建设规划，要兼顾经济、社会、生态三大效益。规划的内容要全面，既要突出经济建设的重点，又要配合做好教育、科学、文化、人口、劳动力、社会保障、生态环境、市（镇）政设施等方面的建设规划。它侧重于解决一定区域内小城镇的密度、规模、功能和空间布局的问题，以及小城镇建设的发展速度和具体的方法、步骤等问题。一般地说，每一个区域内的小城镇，要尽可能做到密度适当、规模合理、功能互补、布局均衡小城镇建设思路首先，城镇化一个重要的方针就是"社会主义新农村建设"。贯彻"20字"方针、"四大文明"做到"生产发展、生活宽余、乡风文明、村容整洁、管理民主"，为城镇化建设指明方向和内容。其次，从中国的基本国情出发，中国的城镇化不可能是一步到位的大城市化，也不可能是一步到位的中小城镇化，必然是大城市、中小城镇和社会主义新农村同步推进的城镇化，是三维结构同时并存的城镇化。这就是中国式的城镇化道路。再次，从本质上说，城镇化的过程实际上就是城市的各种文明不断向农村扩散和辐射的过程，是城乡各种差距不断缩小、城乡二元结构不断消除的过程。我国发展小城镇建设的意义一、小城镇建设是我们党在深刻分析当前国内外形势、全面把握我国经济社会发展阶段性特征的基础上，从我国经济社会事业发展的全局出发确定的一项重大历史任务；二、小城镇建设是落实科学发展观，实施城乡统筹协调发展方略，解决"三农"问题，让广大人民群众共享经济发展成果，如期实现全面建设小康社会和社会主义现代化宏伟目标的重大战略决策；三、小城镇建设是加快农村经济发展，增加农民收入，改善农村消费环境，使亿万农民的潜在购买意愿转化为巨大的现实消费需求，进而拉动国民经济持续健康发展的重要条件；四、小城镇建设是顺应经济社会发展趋势，实行工业反哺农业、城市支持农村的方针，缩小城乡差别，构建和谐社会的重要基础；五、小城镇建设是逐步消除城乡二元体制结构，形成工农之间和城乡之间良性互动，实现城乡社会经济协调发展的重要举措，有着非常鲜明的时代背景和重大的历史、现实意义。 1.1.主要技术经济指标序号项目单位数值1总用地面积㎡80520.122规划总建筑面积㎡1834502.1其中：住宅建筑面积㎡1280002.2其中：1-2层商铺建筑面积㎡390002.3其中：地下停车场建筑面积㎡160003建筑密度%　≦304容积率2.25绿地率%≧306项目总投资万元290007财务净现值万元11001.068财务内部收益率%73.869静态投资回收期年0.8310动态投资回收期年0.881.2.问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及广元的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。广元市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 第1章项目投资环境与市场研究1.1.投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策2014全年国内生产总值(GDP)为636463亿元，同比增长7.4%，回落0.3个百分点，创新世纪以来中国年度GDP增速的新低。这一增速平稳落入2014年初政府工作报告设定的调控区间，而7%左右的GDP增速在全球仍属于中高速增长范围。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长24.8%。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长31.1%；第二产业投资51,020亿元，增长29.0%；第三产业投资64,928亿元，增长23.2%。全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18,010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58,236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76,193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69,104万平方米，增长24.7%。中央经济工作会议将2015年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀” ，2014年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2014年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 2014年，广元市委、市政府牢牢把握稳中求进工作总基调，坚持“生态立市、工业强市、文旅兴市、统筹发展”的总体思路，深入实施“五大发展战略”，认真落实国家、省、市各项稳增长政策措施，始终专注加快发展定力，全市经济实现稳中有进、进中趋好，各项社会事业取得新的进步。一、综合经济发展平稳较快。经四川省统计局审定，全市生产总值（GDP）566.19亿元，比上年增长9.2%，增速分别比全国、全省快1.8、0.7个百分点。其中,第一产业增加值98.57亿元，增长4.2%；第二产业增加值269.94亿元，增长9.5%；第三产业增加值197.68亿元，增长11.5%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为8.5%、48.8%和42.7%，分别拉动经济增长0.78、4.49和3.93个百分点。2009年—2014年广元市国内生产总值及增长速度  转型升级有效推进。三次产业结构由上年的18.2：48.1：33.7调整为17.4:47.7:34.9。服务业增加值占GDP的比重比上年提升1.2个百分点，服务业对经济增长的贡献率和拉动力分别比上年提高9.83、0.48个百分点。规模以上工业的制造业高技术产业产值增速高于规模以上工业产值增速5.1个百分点。物流、网购、电子商务等新产业、新业态发展迅速，通过互联网实现的商品零售额比上年增长48.4%，快递企业业务收入增长44.9%。城乡居民收入分别增长9.8%、11.8%，分别比同时期GDP增速快0.6、2.6个百分点，城乡居民收入差距缩小，由上年的1:2.95缩小为1：2.85。2009年—2014年广元市三次产业结构非公有制经济发展较好。全年非公有制经济增加值324.43亿元，比上年增长10.6%。其中，第一产业增加值30.75亿元，增长5.5%；第二产业增加值187.19亿元，增长12.7%；第三产业增加值106.49亿元，增长8.6%。非公有制经济增加值占GDP比重为57.3%，比上年提高1.1个百分点。其中，民营经济（个体私营经济）增加值312.10亿元，增长10.7%，占GDP的比重为55.1%，比上年提高1.1个百分点。城市化进程加快。城镇化率39.33%，比上年提高1.53个百分点。全年市城区居民消费价格总水平（CPI）上涨1.9%，其中衣着类价格上涨5.8%，食品类上涨3.3%，娱乐教育文化用品及服务上涨3.2%。工业生产者出厂价格(PPI)下降2.8%。工业生产者购进价格下降2.8%。城镇就业总体稳定。全年城镇新增就业3.85万人，失业人员实现再就业1.23万人，就业困难人员就业0.34万人。城镇登记失业率3.9%，与上年基本持平。二、农业 农业生产再获丰收。全年粮食播种面积25.99万公顷，比上年增长0.5%。粮食总产量135.47万吨，增长0.2%，实现“八连增” 。其中，小春粮食产量33.64万吨，增长4.9%；大春粮食产量101.84万吨，下降1.3%。油料产量20.74万吨，增长3.2%。畜牧业稳步发展。出栏生猪374.15万头，增长2.0%；出栏牛6.60万头，增长5.5%；肉类总产量29.66万吨，增长2.6%。2009年—2014年广元市粮食产量及增长速度全年完成营造林面积25193公顷，其中造林面积7419.40公顷。森林覆盖率54.6%，市建成区绿化覆盖率40.2%，绿地率38.6%，人均公园绿地11.20平方米。农业生产条件得到改善。当年新增有效灌溉面积2.05千公顷，改善灌溉面积1.74千公顷，发展节水灌溉面积1.27千公顷，综合治理水土流失面积13.31千公顷。年末农机总动力261.03万千瓦，增长3.3%。化肥施用量（折纯量）12.26万吨，增长1.8%。三、工业与建筑业工业生产平稳增长。全年工业增加值231.03亿元，比上年增长9.1%。工业对经济增长的贡献率为39.9%，拉动经济增长3.67个百分点。2009年—2014年广元市全部工业增加值及增长速度年末规模以上工业企业384户。亿元产值企业166户，比上年增加7户。规模以上工业增加值增长9.8%。其中，重工业增加值增长12.9%；轻工业增加值增长5.7%。34个行业大类中有27个行业增加值增长，增长面为79.4%。建材、电子机械、食品饮料、金属和能源化工五大特色支柱产业产值564.10亿元，增长6.5%，对规模以上工业产值增长贡献率为73.8%；医药、纺织服装两大特色培育产业产值46.26亿元，增长4.9%，对规模以上工业产值增长贡献率为4.6%。制造业高技术产业产值75.74亿元，增长12.5%，对规模以上工业产值增长贡献率为17.9%。产品产量增多降少。统计监测的115种工业产品中有79种产品产量增长，增长面68.7%。其中，锰硅合金增长316.1%，液化天然气增长67.1%，水力发电量增长29.5%，彩色电视机增长63.3%。 规模以上工业企业主营业务收入665.94亿元，比上年增长7.1%；产品销售率98.6%，与上年持平；利润总额29.93亿元，下降5.0%；利税总额48.38亿元，下降3.8%；总资产贡献率11.85%，降低1.1个百分点；资产负债率65.17%，降低1.7个百分点；流动资产周转率4.82次，与上年基本持平。建筑业稳步增长。全年全社会建筑业增加值38.91亿元，比上年增长12.1%。资质以上建筑企业（不含劳务分包企业）137户，实现建筑业总产值105.13亿元，增长17.5%。建筑施工企业房屋施工面积740.49万平方米，增长22.7%；房屋竣工面积247.81万平方米，增长17.9%，其中住宅166.38万平方米，增长31.5%。四、固定资产投资 投资规模继续扩大。全社会固定资产投资561.74亿元，比上年增长3.8%，其中固定资产投资524.44亿元，增长6.8%。年度投资规模已连续四年保持500亿元以上。2009年—2014年广元市全社会固定资产投资及增长速度在全社会固定资产投资中，建筑工程投资400.10亿元，比上年增长5.2%；安装工程投资34.37亿元，增长50.7%；设备工器具购置投资65.07亿元，下降7.4%；其它费用62.20亿元，下降8.0%。第一产业投资36.63亿元，增长1.8%；第二产业投资192.34亿元，增长5.4%；第三产业投资332.77亿元，增长3.1%。工业投资190.10亿元，增长6.0%。国有投资276.67亿元，增长4.6%；民间投资283.43亿元，增长3.1%；港澳台及外商投资1.64亿元，下降7.2%。 全年房地产企业开发投资83.32亿元，比上年增长42.0%。商品房施工面积904.13万平方米，增长67.1%。商品房竣工面积71.0万平方米，下降19.0%。商品房销售面积105.67万平方米，其中现房销售面积17.58万平方米。商品房销售额57.96亿元。商品住宅销售8745套。全年保障性住房开工10419套，完工7475套。五、交通运输与邮电年末全市境内公路总里程19520公里。其中等级公路13906公里，高速公路374公里，国省公路667公里。农村公路18479公里。全年公路客货运输周转量67.07亿吨公里，比上年增长18.8%。年末全市民用汽车保有量13.97万辆，比上年增长13.2%。其中私人汽车12.28万辆，增长14.9%。民用轿车保有量6.74万辆，增长16.8%。其中私人轿车6.29万辆，增长17.8%。全年电信主营业务收入15.48亿元，比上年下降1.8%。年末固定电话用户34.54万户，下降13.4%。移动电话218.87万部，下降1.3%。邮政行业业务收入2.27亿元，增长10.0%。其中，快递业务收入0.49亿元，增长44.9%。六、贸易与旅游 市场销售平稳增长。全年社会消费品零售总额247.16亿元，比上年增长12.6%。其中，限额以上单位消费品零售额73.81亿元，增长12.6%，占社会消费品零售总额的29.9%。2009年—2014年广元市社会消费品零售总额及增长速度分经营地看，城镇市场零售额171.91亿元，增长12.5%；乡村市场零售额75.25亿元，增长12.9%。分行业看，批发业38.49亿元，增长12.7%；零售业170.85亿元，增长12.8%；住宿业2.13亿元，增长3.7%；餐饮业35.69亿元，增长12.4%。外贸进出口总额4.21亿美元，增长20.4%。其中，出口总额4.16亿美元，增长35.0%。进出口顺差4.11亿美元。 旅游业发展加快。年末境内有AAAA景区15个，AAA景区5个，AA景区4个。全年旅游接待人数2769万人次，增长14.7%。旅游产业总收入158.71亿元，增长41.0%。七、财政、金融与保险财政收入增长较快。全年公共财政总收入61.36亿元，比上年增长9.6%。其中，地方公共财政收入34.78亿元，增长14.2%；中央级收入16.83亿元，增长4.4%；省级收入9.75亿元，增长3.8%。在地方公共财政收入中，税收收入24.35亿元，占70.0%；非税收入10.43亿元，占30.0%。公共财政支出192.38亿元，增长8.5%。2009年—2014年广元市地方公共财政收入及增长速度金融机构各项存款余额1006.64亿元，比上年增长7.6%。其中，城乡居民储蓄存款余额639.36亿元，增长15.5%。金融机构各项贷款余额486.33亿元，增长17.0%。其中，短期贷款余额140.52亿元，下降0.7%；中长期贷款余额338.22亿元，增长24.6%；票据融资余额7.59亿元，增长161.9%。2009年—2014年广元市全社会金融机构存贷款余额保险市场发展良好。年末全市有保险公司17家，保险机构网点179个。全年保费收入26.18亿元，比上年增长21.5%。其中，财险保费收入7.88亿元，增长15.9%；寿险保费收入18.30亿元，增长24.2%。财产险赔付金额4.10亿元，增长20.6%；人身险赔款和给付金额4.38亿元，增长60.4%。年末投资者证券账户6.91万户，比上年增长1.2%。全年证券交易额204.93亿元，增长32.3%。八、科学技术与教育 组织申报省级、市级科技进步奖项目73项，组织省级、市级科技成果鉴定39项，获四川省科技进步奖7项。申请专利939件，专利授权341件，转化实施专利技术153项。组织实施省、市重点科技计划项目220项。现有国家级高新技术企业27个，国家高新技术产业化基地1个，省级高新技术产业化特色基地4个，省级重点实验室2个，省级工程技术研究中心1个，省级创新性企业25个，省级技术长信联盟5个，市级产业发展研究院2个，市级企业工程技术研究中心41个。全市共有各级各类学校749所（不含村小、小学教学点），在校生423684人，专任教师27185人。高校4所，在校生21106人，专任教师580人。中等职业教育学校14所，在校生36119人，专任教师1187人。普通中学177所，在校生141573人，专任教师11041人。其中，普通高中学校25所，在校生62953人；普通初中学校152所（含九年一贯制83所），初中在校生78620人。小学校255所，在校生142644人，专任教师11957人。小学学龄儿童入学率和小学毕业生升学率均为100%。幼儿园290所，在幼幼儿74435人，专任教师2141人。特殊教育学校4所，在校生587人（含随班就读1228人），专任教师120人。工读学校1所，在校生52人，专任教师12人。职业培训机构4所，在校生7168人，专任教师160人。九、文化、卫生与体育文化成果丰硕。全年创作歌曲47首、舞蹈44个、小品27个及一大批美术、书法、摄影作品。舞蹈《梦儿晾在竿竿上》、小品《习惯成自然》等5个节目获四川省“群星奖”一等奖，现代豫剧《父亲》获第三届中国豫剧节剧目奖、四川省“五个一” 工程奖及四川省第三届文华奖，曲艺作品《剑门豆腐》获首届中国西部优秀曲艺节目比赛一等奖，歌曲《家在山间》和《万年青川》分获第十二届中国西部民歌（花儿）歌会金奖和铜奖。舞蹈《梦儿晾在竿竿上》参加中央电视台《舞蹈全明星》栏目录制。全年组织群众性文化活动1000余场次。全市现有艺术表演团2个，文化馆9个，乡镇综合文化站230个，公共图书馆8个，博物馆（纪念馆）11个，公共图书馆总藏书112万册。全市有广播电视台8个，广播覆盖率97.4%。有线电视用户30万户，直播卫星用户15万户，地面数字电视用户6.5万户，电视覆盖率99.0%。广播电视综合覆盖率98.7%。乡镇农村公益固定放映点112个。卫生事业健康发展。新型农村合作医疗覆盖面100%，参合农民224.26万人，参合率99.4%，各级各类医疗卫生机构数3554个（包括村卫生室），实有床位16753张，每千人口拥有病床5.4张。卫生技术人员14574人，每千人口拥有卫生技术人员4.7个。其中乡镇卫生院258个，实有病床5303张，卫生技术人员4894人；村卫生站2435个；乡村医生2822人。2009年—2014年广元市卫生技术人员体育事业蓬勃发展。全年组织全国登山健身大会广元曾家山挑战赛、女儿节凤舟赛、第六个全国“全民健身日”系列活动等群众体育赛事活动250余次。竞技体育取得良好成绩，参加省级体育赛事活动15次，四川省第十二届运动会获5金6银8.5铜。全年体育彩票销售9080万元，比上年增长15.8%，实现体彩公益金分成480万元。十、人口、人民生活与社会保障年末全市户籍人口310.14万人，比上年末减少0.09万人。其中，女性150.91万人，男性159.23万人，分别占总人口的48.7%和51.3%；非农业人口73.52万人，农业人口236.61万人，分别占总人口的23.7%和76.3%。年末全市常住人口257.5万人。人口出生率9.38‰，死亡率6.12‰，自然增长率3.26‰。 城乡居民收入持续增加。城镇居民人均可支配收入20547元，比上年增长9.8%；人均生活消费支出12486元。农民人均纯收入7202元，增长11.8%；人均生活消费支出5835元。2009年—2014年广元市城镇居民人均可支配收入及增长速度2009年—2014年广元市农村居民人均纯收入及增长速度社会保障持续加强。年末城镇养老保险参保职工31.43万人，医疗保险参保职工31.36万人，失业保险参保职工12.56万人,城乡居民社会养老保险116.36万人,城镇居民医疗保险38.4万人。全年享受城镇最低生活保障11.58万人，发放保障金28941万元。享受农村最低生活保障17.25万人，发放保障金20374万元。城市医疗救助12.75万人次（含资助参保），救助金额4179万元。农村医疗救助21.80万人次（含资助参保），救助金额6021万元。全年福彩销售23738万元，实现福彩公益金提成1795万元。十一、节能降耗、环境保护与安全生产 节能降耗情况良好。经省统计局审定，全年单位GDP能耗0.824吨标准煤/万元，比上年下降6.69%。单位工业增加值能耗2.071吨标准煤/万元，下降11.92%。环境质量继续改善。市城区环境空气质量优良天数364天。市城区生活污水集中处理率87%，市城区生活垃圾无害化处理率96.6%。城市各集中式饮用水水源地水质达标率100%，城市水环境功能区水质达标率100%，城市清洁能源使用率87%中安全生产形势持续好转。全年发生各类生产经营性事故63起，死亡30人，受伤79人，分别比上年下降9.3%、19.0%；受伤66人，增长16.2%；直接经济损失931万元。全年发生较大生产安全事故2起，死亡6人。无重大和特别重大事故发生。注：①公报中各项数据为初步统计数，正式数据以《广元统计年鉴-2015》为准。     ②公报中生产总值及增加值指标绝对数按当年价格计算，增长速度按可比价格计算。万元GDP能耗按2010年不变价格计算。    ③全社会固定资产投资=固定资产投资+农户投资。    ④公报中物价指数数据来自国家统计局广元调查队；城镇新增就业、登记失业率、城镇养老保险参保职工、医疗保险参保职工、失业保险参保职工、城镇居民医疗保险参保人数来自人力资源和社会保障局；造林面积、森林覆盖率、建成区绿化覆盖率、绿地率、人均公园绿地数据来自林业和园林管理局；新增有效灌面、改善灌面、发展节水灌面、综合治理水土流失面积数据来自水务局；农机总动力数据来自农业局；保障性住房数据来自规划建设和住房保障局；交通运输数据来自交通运输局；外贸进出口数据来自商务局；旅游数据来自旅游局；财政数据来自财政局；金融数据来自人民银行广元分行；保险业数据来自保险协会；科学技术、专利数据来自科技局；医疗卫生、新型农村养老保险数据来自卫生局；教育数据来自教育局；文化、广播电视数据来自文化广播影视新闻出版局；体育数据来自体育局；户籍人口、汽车保有量数据来自公安局；人口出生、死亡和自然增长率数据来自人口与计划生育委员会；福利救济数据来自民政局；环境监测数据来自环保局；安全生产数据来自安监局；其他数据来自市统计局。    ⑤《中华人民共和国统计法》第二十三条规定，县级以上人民政府统计机构按照国家有关规定，定期公布统计资料。《四川省统计管理条例》第二十四条规定，地方各级人民政府统计机构发布统计公报，按照国家有关规定执行。1.1.区域房地产市场分析1、广元房地产市场区域分布及特点 广元，古称利州，至今已有2300多年的建城历史。素有“女皇故里”、“蜀北重镇”、“川北门户”和“巴蜀金三角”之称。地处四川盆地北部、嘉陵江上游、川陕甘三省结合部，为四川的北大门。是三国历史文化的重要走廊，女皇帝武则天的诞生地，川陕革命根据地的重要组成部分。 广元是中国首批农科教结合示范区、中国山水园林城市。国家新型工业化基地、中国温泉之乡、中国西部最具竞争力城市之一、中国军事装备生产基地、中国铁路网十个支点枢纽之一。 广元也是四川省旅游资源最富集的地区之一。国家三线建设军工基地与“国家优秀旅游城市”。国家发改委批准广元市为第二批国家低碳城市试点市，广元由此成为四川省唯一一个纳入此项试点城市。广元市位于四川盆周北部山区、嘉陵江上游、川陕甘三省结合部，北与甘肃省武都县、文县、陕西省宁强县、南郑县交界；南与南充市的南部县、阆中市为邻；西与绵阳市的平武县、江油市、梓潼县相连；东与巴中市的南江县、巴州区接壤。1985年经国务院批准成立地级市，辖利州、元坝、朝天3区和青川、旺苍、剑阁、苍溪4县，91个镇，139个乡，9个街道办亊处，2430个村民委员会，16559个村民小组。幅员面积16314平斱公里，其中市城区面积25平斱公里。总人口315.37万，其中利州区人口51.64万，城区人口27万。 2012年广元市地产开发信息 2012年全年房地产企业开发投资32.89亿元，与上年基本持平。商品房屋施工面积456.32万平方米，增长15.5%。商品房屋施工巟面积132.15万平方米，增长73.5%。广元市商圈信息 ，一核两翼东西联动  四大经济商圈集群发展  一核两翼东西联动 ，一核   主城区集群布局和发展购物中心、特色商业街 。两翼   东到大石、西到宝轮一带，集群布局和发展服务业集聚区、物流园区、专业市场 五区   在“一核”和“两翼”建成现代物流集聚区、现代商贸商务集聚区、现代信息服务集聚区、现代会展集聚区、教育服务集聚区五个现代服务业集聚区 四大商圈 ，极核商圈  老城中央商务区（CBD） 依托最繁华的老城商业区，打造由永隆百货商场、温州商场和正在建设的城市之鑫购物广场等构成的老城中央商务区（CBD），成为川北地区富有影响力的商贸中心。 腹心地带   两江口商圈 。打造由摩尔天成商场、摩尔天成大酒店、正在改造升级的城南市场、国际商贸城等构成的两江口商圈，实施错位发展，形成与老城中央商务区优势互补的重要商圈。 咽喉部位利州广场商圈 ，打造由双羽凤凰城、百利城、金橄榄广场、古堰路等构成的利州广场商圈。 黄金口岸 万源商圈 ，打造以万源湖商业综合体和万达广场为核心的万源商圈。 随着城市的不断发展，广元商业集群布局逐渐凸显。我市将围绕建设“川陕甘结合部区域性商贸物流中心”的战略目标，加快构建大物流、大市场、大卖场、大休闲体系，深入实施商贸业集群发展战略，加快推进 “一核两翼五区”建设。到2020年基本建成商业总量适度、经营业态多样、组团结构明确、功能分区优化、物流高效集约的区域性商贸物流中心。 极核商圈 老城中央商务区（CBD），依托最繁华的老城商业区，打造由永隆百货商场、温州商场和正在建设的城市之鑫购物广场等构成的老城中央商务区（CBD），成为川北地区富有影响力的商贸中心。 永隆百货是我市首席商业购物中心  ，位于广元北街核心商业区的永隆百货购物中心于2010年9月开业，它是广元首座集休闲、购物、娱乐为一体的纯商业购物中心，也是广元第一座综合商业项目，总建筑面积5万平方米，配有中央空调、自动扶梯、停车场等。在三年的经营时间里，营业额达到3亿多元。 永隆百货相关负责人董宏说，永隆购物中心负一层为大型日用超市和地下停车场，一至四层为精品百货，主营珠宝、服装、家居等产品，五层为凤凰音乐休闲广场，七至十三层为综合性的商务酒店。经营种类也由中高档的时尚百货逐步扩大到化妆品区域、黄金珠宝区域以及运动休闲区域。在未来的调整计划中，永隆百货仍将坚持走中高端路线，专注于中高端品牌的引进，突出精品百货的经营理念，让广大市民真真切切地感受到“在成都能买到的在广元家门口也同样能买到”。 腹心地带两江口商圈，打造由摩尔天成商场、摩尔天成大酒店、正在改造升级的城南市场、国际商贸城等构成的两江口商圈，实施错位发展，形成与老城中央商务区优势互补的重要商圈。 时代广场 一站式城市综合体城南时代广场在老城原城南市场的基础上改造而成，与摩尔天成商场、酒店，国际商贸城等构成两江口商圈，实施错位发展，形成与老城中央商务区优势互补的重要商圈。 城南时代广场位于老城咽喉地段，3路、8路、9路、14路公交从城市的各个区域可直达项目。该综合体共30层，其中商业4层，负1—2层为地下停车场，共有近900个停车位。总体量11万平米。目前1期1、2号楼已建到正负零，高度与地面持平。预计2014年1月正式开盘。  记者在城南时代广场商业规划布局图上看到，负1层规划为生活馆，主要是超市大卖场；1楼为精品馆，主营珠宝、名表、化妆品等为主；2楼经营女性服饰及快餐厅；3楼为童趣馆，主营儿童服装、玩具和运动休闲、家具数码等为主；4—5楼分别为美食馆，各类特色餐饮和康体馆，影院、健身会所等。 国际商贸城，到达式消费,迎合市场 广元国际商贸城经理杨丹说，商贸城项目一期是会展中心，以大中小会展为主，聚集周边人气。二期是拥有11万平米的国际商贸城，共投入5亿打造。其中，1-2层是小商品批发市场，当时所有商铺集中对外出售，面积20-1000㎡不等，目前已基本售罄。商贸城的3-7层是每日宜家美家居建材城，由公司自持，并长期经营，现已入驻了国内外300多个知名品牌。三期目前正在建设的是6万平方的香榭丽舍大道商业街，共3层，局部为4层。建成后将打造成欧洲风情街，以体验式消费为主。该街商铺预计明年会开盘，届时只有部分铺面会对外销售。四期会有一个2万平米的知名商场入驻。咽喉部位利州广场商圈，打造由双羽凤凰城、百利城、金橄榄广场、古堰路等构成的利州广场商圈。 金橄榄广场   沃尔玛全 球2520号店正式落户 。11月2日，世界500强榜首企业沃尔玛连锁超市，全球连锁餐饮第一品牌肯德基正式签约入驻广元金橄榄广场。  广元金橄榄广场项目销售经理夏义钧说，该项目是集高层住宅、高层办公楼、大型购物中心、商业街、地下商业、地下停车场为一体的城市综合体。项目总建筑面积21万平米，其中商业8万平米。一期地上共31层，由4层底商（局部3层）和27层面积为90平米、128平米的住宅组成。一期共有340余商铺将集中对外销售，一、二楼主要经营皮具、箱包、服装、首饰；三、四楼以教育机构、儿童早教、餐饮、茶楼为主。金橄榄广场二期35层，总高140余米。由开发商自持4层底商和31层写字楼组成，该楼的5层和21层为我市首个为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。该项目是我市首个购物中心地下两层都为停车场，有1200余停车位。 广元百利城 将文化旅游元素融入商业，广元百利城位于利州东路咽喉部位，南通万源片区，北接广元绕城高速。该项目招商经理徐平向记者介绍，百利城分三期建设，一期全部竣工并投入使用， 1-3楼为开发商自持的家居卖场；4-5楼为对外销售的写字楼，目前已经全部清盘，当时销售最底价为8600元/㎡，其商家入住率已达56%。二期负二楼为停车场，负一楼至地上三楼为百货；四楼为餐饮；而五楼则以休闲为主，主营西餐、咖啡等；六楼为娱乐，主营KTV等。目前，二期即将进入招商阶段，其涵盖各年龄层的服装、鞋子、箱包、珠宝、首饰等，三楼主要销售儿童服装、鞋子、玩具、游乐产品，将打造我市首家童玩孕婴馆。三期还在建设之中，建成后地下二层为停车场，并利用负一楼和一楼打造大型超市，部分主营奢侈品。 徐平说，百利城25万平米的商业全部自持经营。百利城与其他商业不同之处在于，将更多的文化旅游元素最大程度地融入商业。项目也争取将百利城打造为市区内的旅游景点，成为与皇泽寺、凤凰楼等文化景点相呼应的商业景点。建成后的百利城不仅是购物的好去处，更是旅游的绝佳景点。首先是要打造过硬的商业硬件配套设施，其次要加强进行学术交流的书吧、马路斑马线、人行天桥、楼层外观、前庭广场等文化软设施的建设。古堰路 唐朝文化 增辉女皇故里在东城规划设计图上看到，我市将在保持古堰路现有风貌的基础上，以城市浮雕、诗径、艺术墙及雕塑群有机组合建成古堰路唐朝风情文化步行街，步行街两侧现有的建筑将改造裙楼为唐风骑楼，并与南端滨河观景平台、仿唐塔楼为对景与利州广场形成呼应。形成利州广场至万源的完整、无缝步行道。  古堰路步行街跨滨河路实行人车分流，汽车通过滨江路开始引入下穿车行道至利州广场并连接利州东路。改造后的整个步行街宽达50-60米，是我市重要的轴线街景，增加部分绿地，并由绿地形成凤图案充分体现了我市的历史文化特征。 黄金口岸万源商圈万达广场 63万平米城市综合体，万达广场置业顾问何俊言说，广元万达广场金街商铺一期8月25日正式开盘销售，主力商铺为60-70㎡，其楼商铺均价约3.5万元/㎡，2楼均价2.8万元/㎡，一拖二的商铺均价在2.5万元/㎡。目前，其一期商铺已全部售罄。金街商铺二期预计将于今年底开盘，公开对外进行发售。其主力面积为70-80㎡，约200余间商铺。二期商铺东部与教育园区和澳源体育中心的万源7号桥相连，在业态经营方面将以旅游风情为主题，主营餐饮、美食、小吃等。 万达广场有独创的“订单地产”商业模式，先完成主力店商家签约，然后根据进驻商家的要求再建设，保证万达广场满场开业。万达集团的商管公司将会在年内介入广元项目的招商，为购物中心进行后期的规划、建设和经营。另外万达拥有众多紧密合作伙伴，5000家国内知名品牌的跟进，将会提升当地市民的消费水平。与普通商业地产商铺整体出售不同，万达广场大商业自持，并根据当地情况在5000家合作品牌中选商，保证大商业满铺开业。 在万源片区市广播电视中心南侧将规划建设万源湖城市展览馆及环湖商业建筑。万源极核将以商务办公、商业购物、商务酒店、城市休闲等功能为主，对整个万源区域发展起补充完善作用。  西翼吉利汽车城位于广元城市西翼的盘龙镇太阳村吉利手拉手国际汽车商贸物流城项目总投资12亿元左右，总建筑面积约40万平方米，主要有小汽车销售、二手车业务、工程车及配件供应、售后服务、商务办公五个功能区。 汽车销售区建筑面积约13万平方米，建成30家左右的汽车4S店、汽车大卖场、汽车直营店、名车体验馆；二手车业务区建筑面积约10万平方米，建成二手车评估、二手车置换、二手车收购、淘淘二手车网上门店、淘淘二手车网下连锁店等；工程车及配件供应区建筑面积约4.5万平方米，建成汽配卖场、工程车销售店、配件仓储中心；售后服务区建筑面积约4.5万平方米，建设汽车维修中心、特约服务站、汽车精品区、汽车改造、汽车美容中心；商务办公区建筑面积约7.6万平方米，建成会展、写字楼、商务酒店等。 东翼国贸广场我市2011年西博会全省重点招商引资项目、2013年重点建设项目的广元国贸广场，位于我市城区东翼的红星公园东侧。项目占地120亩，总建20万平米。 项目建成后将成为川北一站式建材家居航母，该项目由广元宏浩恒大房地公司耗资8亿元打造。项目一期为7万㎡建材五金博览中心；二期引进国际家居品牌居然之家，总建6万㎡；三期7万㎡，由滨河商业街和五星级酒店组成。 2.广元市政府政策分析1.1广元市2014年城乡建设工作重点（政府会议文件会议进一步明确了2014年工作重点，一是大力推进新型城镇化建设，着重抓好市级重点镇建设和10个“百镇建设” 试点镇建设；加快新村建设，全年力争完成村镇建设投资30亿元，完成新村规划编制700个。二是搞好园区和新区规划，重点跟进、将广元纳入川东北城市群战略规划体系，全年全市新增建成区面积要达到8平方公里（市城区新增建成区面积3平方公里），城镇化水平提高1.6个百分点以上。三是全年要完成城乡建设总投资85亿元，全市基本完成75%以上的背街小巷整治工作，市城区完成10个续建项目和启动新建项目17个，完成固定资产投资9亿元；要大力开展绿色建筑行动，扎实推进“智慧城市”和信息化建设工作。四是大力规范和整顿行业秩序，狠抓建筑工程质量安全监管，完善建设项目招投标竞争机制，促进建筑业、房地产行业健康平稳发展，2014年完成建筑业总产值90亿元，完成房地产开发投资40亿元（市城区完成投资32亿元）。五是强力推进住房保障工作，全市2014年开工各类保障性住房和棚户区改造10123套，基本建成6744套，竣工7200套，发放廉租住房租赁补贴7550户；推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，继续实施“农民工住房保障行动”，2014年竣工公共租赁住房的30%定向供应农民工；抓好农房建设，完成农村危旧房改造2854户。 会上，局党组书记、局长宋明强与各县区规划建设和住房局、房管局局长签订了党风廉政建设和党建工作目标责任书，与各相关部门签订了《2014年住房保障工作目标责任书》，进一步明确任务，落实了责任。  1.2广元市城市总体规划（2008-2020）简介——广元市人民政府文件 规 划 要 点 城市性质：连接我国西北、西南地区的综合交通枢纽，以发展工业、物流和旅游为主的川、陕、甘结合部地区的区域性中心城市，最宜人居的生态园林城市和历史文化名城。 城市规模： 2010年人口规模45万人，用地规模43.2平方公里， 2020年城市人口60万人，用地61.2平方公里。 空间结构：构建以中心片区为心，元坝片区为东翼、宝昭片区为西翼的“一心两翼”的“人”字形带状组团结构。 城市交通：以利州路、蜀门路为主骨架，构建“两环三沿，三横六纵” 的城市道路网。 产业发展：推进农业产业化和规模化；突出优势资源转化，大力推进低碳经济；大力发展现代服务业，培育发展新亮点 文化特色：传承蜀道历史、突出三国文化、女皇文化、红色文化等和川北民俗风情。   广元是川、陕、甘三省结合部的交通要冲，四川省东北部重要的区域性中心城市之一。按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定和《汶川地震灾后恢复重建总体规划》的要求，由于1993年版《广元市城市总体规划》2010将到期；广巴高速、兰海高速、兰渝铁路、西成客专等国家重大基础设施建设；汶川特大地震灾后重建、能源勘探获得重大突破和统筹城乡改革试点市等因素，经报请省政府同意，我市于2008年底进行第三轮（灾后）《城市总体规划》（2008——2020）修编。 1.2.1规划修编目的和重点 本次规划以解决广元城市发展中面临的矛盾与问题，适应新形势下城市规划建设的需要，保障灾后恢复重建工作为目的。以落实灾后重建项目，处理好恢复重建和长远发展的关系；明确未来城市发展目标和功能定位；构建与城市发展目标相匹配的弹性生长的富有活力的城市空间；解决城市规划建设中存在的问题为重点 1.2.2指导思想与原则 规划坚持以科学发展观为指导，坚持以人为本，注重民生；节约资源，保护环境；统筹城乡，协调发展；因地制宜，注重策略；远近结合，科学建设；优化城市布局，提高安全保障力；弘扬传统文化，突出地方特色等原则。 1.2.3规划范围  按三个层次编制相应规划：市域范围（旺苍、苍溪、剑阁、青川四县和利州、元坝、朝天三区）实施市域城镇体系规划；城市规划区范围（利州、元坝、朝天三区）实施城乡统筹规划；城市区范围（嘉陵、东坝、南河、河西、下西、回龙河、杨家岩、袁家坝、雪峰、上西十个办事处全部，工农、盘龙、宝轮、昭化、元坝、荣山、大石七镇部分地区）实施城市空间布局规划。  1.2.4市域城镇体系规划 构建以广元市为核心，以苍溪、旺苍、剑阁、青川、朝天、元坝为点，以朝（天）广（元）苍（溪）；清江河、剑（阁）广（元）旺（苍）为轴的 “一主多点两轴”的城镇空间结构。到规划期末，规划建设1个60万人的大城市，1个20万人的中等城市，4个5—18万人的小城市（县城），9个1—5万人的小城镇，14个0.5—1万人的小城镇，62个0.1—0.5万人的小城镇。 1.2.5城市性质与规模 性质：连接我国西北、西南地区的综合交通枢纽，以发展工业、物流和旅游为主的川、陕、甘结合部地区的区域性中心城市，最宜人居的生态园林城市和历史文化名城。 规模：2010年城市人口规模为45万人，用地规模为43.2平方公里，人均用地96平方米；2020年城市人口规模为60万人，用地规模为61.2平方公里，人均用地102平方米。 1.2.6城市布局规划 空间结构：构建以中心片区（含嘉陵、南河、东坝、上西、下西（含回龙河）、袁家坝、盘龙、来雁、万源、大石、工农十一个组团）为心，以元坝片区（含元坝、荣山两镇区）为东翼、宝昭片区（含宝轮、昭化两镇区）为西翼的“一心两翼”的“人”字形带状组团结构。  用地发展方向：城市主要向西发展，其次向东拓展，形成东西联动的城市发展格局。 片区功能：  ①中心片区：由11个组团组成 东坝组团：行政、金融商贸、文化科研教育中心，城市高质量居住区； 南河组团：商贸、居住综合区； 嘉陵组团：商贸、居住综合区；今年工作的总体要求是：深入贯彻党的十八大、十八届三中全会和省委十届三次、四次全会精神，全面落实市委经济工作暨城镇化工作会议部署，以改革统领经济社会发展全局，坚持“科学发展、加快发展、追赶跨越”不动摇，按照“生态立市、工业强市、文旅兴市、统筹发展”思路，深入实施“五大发展战略”，充分释放改革动力，挖掘经济增长潜力，保持加快发展定力，全面激发市场活力，着力保障和改善民生，促进全市经济持续健康发展、社会和谐稳定。 根据上述总体要求，按照“量力而行、尽力而为”的原则，提出2014年经济社会发展主要预期目标是： 地区生产总值580亿元、增长10%，其中：第一产业增加值增长3.5%，第二产业增加值增长12.5%（工业增加值、规模以上工业增加值均增长12%），第三产业增加值增长10%。地方公共财政收入33.5亿元、增长10%。全社会固定资产投资560亿元、增长3.5%。社会消费品零售总额245.8亿元、增长12%。 城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到20584元和7215元，分别增长10%和12%。 居民消费价格涨幅控制在3.5%左右。城镇登记失业率控制在4%以内。全面完成省下达的节能减排任务。      提出上述预期目标建议的主要考虑：一是加快发展的外部条件和宏观政策取向已发生重大变化，适应转型发展和加快发展的内在需要，确保发展更有后劲、更具可持续性，今年经济增速较2013年增速放缓0.5个百分点，是以经济增长的主动适度换档为调结构、转方式、促改革、惠民生腾出更多的空间和时间。二是要与全国全省同步建成全面小康社会，必须要有一个较快的发展速度。10%的增速高于全国预期2.5个百分点、全省预期1个百分点，既充分体现了追赶跨越的要求，也是一个需要通过努力才能实现的目标。三是立足现实发展基础及需求与可能，与经济增长预期目标相匹配，充分考虑三次产业、投资、消费、净出口等经济增长的支撑和协调性，统筹安排全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、地方公共财政收入、城乡居民收入等其他经济和民生发展预期指标。 2.2.广元市2014年经济社会发展主要预期目标 。注：地区生产总值绝对值按现价计算，增长速度按可比价计算。2014年规模以上工业增加值扣除了军工企业数据。 2014年经济社会发展的重点任务和主要措施 实现全年国民经济和社会发展主要预期目标，必须坚定信心、迎难而上，统筹兼顾、突出重点，采取扎实有效措施，做好以下几方面工作。 （一）千方百计抓好投资工作。一是坚定不移实施大项目促大发展战略，开展“项目攻坚年”活动，全力以赴抓大项目。紧紧盯住081产业新城基础设施、上石盘电航综合枢纽工程等64个重大项目，抓实抓细，加快推进，务求实效，年度完成投资176.2亿元。继续按季度开展集中开工活动，力争国道212线城区过境段新建工程、川北循环经济产业园等重大项目尽快开工建设。继续加快大唐广元新建电厂、绵万高速广元段等重大项目前期工作，创造条件尽早开工建设。二是着力改善投资结构。继续加大交通、水利、能源等基础设施投资力度。更加注重产业投资特别是工业、服务业投资，争取多上一些战略性新兴产业、节能环保项目。坚持“非禁即入” 的原则，充分激发和释放民间投资活力，支持民间投资加快进入能源、市政、保障性安居工程等领域，努力撬动民间和社会投资。在抓好重大项目的同时，不放松中小项目建设，既确保投资总量稳定增长，又持续优化投资结构。三是切实加强项目储备。积极对接国家、省规划和政策投向，立足区位、生态、资源优势，谋划和储备更多项目，充实完善项目库，确保项目滚动储备8000亿元以上。四是强化项目协调服务。做好资金、土地、能源等要素保障，进一步优化建设环境，为项目实施创造良好条件。针对国家资金投向，做好项目的筛选、对接和申报，加大跟踪落实力度，争取更多资金支持。五是创新项目推进机制。继续实行市领导联系重大项目制度，完善“一名领导挂帅、一个部门主抓、一套班子落实、一个方案实施”推进机制。强化项目推进全过程督查，健全重大项目会商制度，及时解决项目推进中的困难和问题。 （二）努力促进工业经济快速增长。一是做大做强优势特色产业。立足“5+2+1”产业板块，改造提升五大特色支柱产业，壮大纺织服装、生物医药两大特色培育产业，加快发展战略性新兴产业。加快亭子口水利枢纽工程3号和4号机组、中纺60万吨油脂、兴能新材料二期等重大工业项目进度。完善煤矿企业兼并重组，提高行业发展水平。确保规模以上工业增加值实现218.5亿元。二是加强企业培育和创新能力。实施重点企业培育计划，推动中微小企业加快发展，积极培育高新技术企业，新增规模以上工业企业50户。加大企业技术改造和创新力度，加快新产品开发，培育一批“广元造” 名牌产品和驰名商标，扩大工业产品的影响力和市场占有率。三是有序推进工业园区加快发展。抓好国家级广元经济技术开发区、省级旺苍经济开发区和剑阁经济开发区主导产业发展和园区基础设施建设，加快推进苍溪县、朝天区创建省级经济开发区和利州区创建省级高新技术开发区工作，继续加快推进天然气综合利用工业园区等特色产业园区建设，努力打造“一极多点”发展格局。 （三）深入推进新型城镇化建设。一是以新型工业园区、现代农业园区、文化旅游园区和城乡新型社区“三园一区”建设为载体，加快推进城乡统筹发展。严格按照主体功能区划定位，合理确定城镇生产、生活、生态空间开发管制界限，推进城乡一体化协调发展。二是加快城市基础设施建设。大力推进三江新区、城北片区、万源新区和城市综合体建设，力争陵宝二线、北二环等基础设施项目年底竣工，加快实施陵江至盘龙道路改造、袁塔大桥及北侧连接道路等一批重点市政项目建设。三是加快推进保障性住房建设，实施各类保障性住房和棚户区改造10123套。四是优化“一主两副多节点”的城镇发展格局，进一步做大中心城市，加大省级“百镇建设试点行动”推进力度，加快发展以县城为重点的中心城镇和小集镇建设，启动7个市级重点集镇建设。合理推进农村居民向城镇转移，确保城镇化率提高1.7个百分点。 （四）切实抓好农业和农村工作。一是狠抓农业基础设施建设。加快建设乐园水库、双峡湖水库、曲河水库等为重点的水利基础设施，加强中小型灌区渠系配套及节水改造和小型农田水利建设。加大农村公路、土地整理、农网改造等基础设施建设力度。二是大力发展现代农业。持续稳定发展、巩固提升粮油、生猪、劳务三大传统“百亿”产业，突出发展红心猕猴桃、蔬菜（食用菌）、木本油料（核桃、油橄榄、山桐子）、茶叶烟叶、土鸡五大特色“百亿”产业。新建10个现代农业园区，发展核心基地面积15万亩。三是加快推进新农村建设。按照“统一规划、确立主导、整合资源、组装配套、成片成带、梯次推进”的原则和“业兴、家富、人和、村美” 的要求，统筹新村聚居点、综合体（新型农村社区）建设，新启动建设200个新村（建成50个幸福美丽新村）、7个新农村综合体和90个新村聚居点。四是强力推进农业产业化经营。坚持强龙头、建基地、树品牌、活流通，新引进竞争力强的龙头企业7家、新培育农民专合组织100个。加快“广元七绝”、“剑门关土鸡”等特色农产品发展，做大规模、做亮品牌、做长链条。强化农产品质量安全监管。五是有序扩大农村劳动力转移输出规模，提高输出质量。加强劳务品牌建设，培养现代农民，增加农民工资性收入，力争实现劳务收入130亿元。六是扎实抓好扶贫移民和以工代赈工作。加大集中连片扶贫工作力度，以北部山区、边远山区、移民库区为重点，减少农村贫困人口5万人。 （五）加快发展服务业。一是大力实施“文旅兴市”战略。整合旅游文化资源，强化文化旅游园区建设，做好文化旅游市场深度开发。启动剑门蜀道国家级旅游度假区建设，积极推进剑门蜀道世界文化线路遗产、世界自然与文化遗产申报工作，剑门关-翠云廊创建成国家5A级旅游景区，加快构建区域性旅游集散中心，精心筹办2014四川国际文化旅游节和2014中国（广元）女儿节，力争旅游总收入实现140亿元。二是加大商贸企业培育力度，推进川北国际物流商贸港、龙泉物流、万达广场、金橄榄广场等重点项目建设。加快专业市场、特色街区、商业核心区建设，引导餐饮企业转变发展方式，满足大众需求。三是加快制造业与服务业互动发展，积极发展电子商务、网络服务、服务外包等新兴服务业，着力打造商务营运、信息技术、中介服务、金融服务等平台，加快培育新的消费热点。四是切实提高居民消费能力。促进旅游休闲、文化教育、家政养老等服务消费，合理引导住房、汽车等消费。抓好产销衔接，整顿市场秩序，保障市场供应。  （六）全面深化重点领域改革。一是纵深推进统筹城乡综合配套改革。全面完成农村土地承包经营权确权颁证，推进农村房屋、小型水利等农村产权确权颁证工作，深化集体林权配套改革，加快建设农村产权交易平台。继续推进城乡建设用地增减挂钩和集体经营性建设用地流转试点工作。深化户籍制度改革，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化。二是推进新一轮政府机构改革，建立统一、规范的市县两级公共资源交易平台，推进工商登记制度改革，完成事业单位分类工作。持续推进财税体制改革，完善政府预算管理体系，建立健全政府性债务风险防控机制，建立事权与支出责任相适应的制度，探索乡镇基本财力保障机制试点，稳步推进“营改增”工作。三是发挥市场对资源配置的决定性作用。加快推进国企改革，健全和完善现代企业制度，提高企业效率、增强企业活力。继续深化投融资体制改革，加强地方政府融资平台管理改革，完善市对县（区）投入与产出相适应的配套制度。四是加快推进基本公共服务均等化。进一步加强教育管理和医药卫生体制、文化体制等重点改革。积极推进企业工资集体协商，加快推进城乡居民养老保险、医疗保险制度并轨，完善各类困难群众救助机制，稳步提高城乡低保和五保供养水平，全面推行城乡居民大病保险。 （七）加大开放合作力度。一是积极拓展招商渠道。创新招商引资方法，推进招大引强和选商选资，加强与国内外媒体和企业合作，以世界500强、中国企业500强、民营企业500强、重点央企等领军企业为重点，着力在引进带动力强的品牌企业、产业链关键的重点企业上实现新突破。扎实开展小分队招商，积极参加“西博会”和“中外知名企业四川行” 等系列重大投资促进活动。全年引进到位市外资金366亿元以上，同口径增长10%以上。二是扩大和深化区域合作。深化浙广、九广合作，扩大厅市、市校合作，巩固与对口援建省市的合作，主动融入成渝、关中-天水经济区，进一步强化与周边地市的区域合作。三是促进对外贸易加快发展。重点抓好昭钢碳素、新力电池等潜力企业实现自营进出口，继续巩固海天实业、仁禾丝绸等骨干企业扩大产能、释放出口，着力促进龙宇纺织等外资企业增资扩容。加快发展以机械电子、新材料和生物医药等新兴产业为重点的对外加工贸易。 （八）狠抓财政金融工作。一是积极培植财源、加强收入征管。支持特色产业园区、三江新区、兰渝铁路、西成客专等重点园区和重大项目建设，促进支柱产业和重点骨干企业加快发展。加强重点税源、重点企业、重点税种监控，确保税收应收尽收、足额入库。二是优化财政支出结构。重点支持教育发展、文旅深度融合、社会保障和就业、安居工程建设等，加快构建覆盖城乡、惠民富民的民生财政保障体系，确保民生支出占公共财政支出的比重不低于65%。三是促进金融改革创新和优质服务实现新突破。积极推进城市商业银行、农村商业银行、村镇银行等地方金融机构建设。引导信贷资金有效供给，支持实体经济发展，全年新增贷款不低于70亿元。 （九）加强生态文明和低碳建设。一是加快建设国家新能源示范城市。大力发展清洁能源，确保芳地坪风电场、苍溪秸秆热电厂等一批项目投产发电，望江坪、凉水泉风电场等一批项目开工建设，加快广元市生活垃圾焚烧发电、天然气分布式能源站等一批项目前期工作。加快“气化广元” 进程。二是纵深推进低碳城市试点工作。加快建设循环工业园、低碳农业园、生态旅游园、城乡低碳社区（新村）和创建国家低碳试点工业园区等低碳发展载体，加快低碳发展基础能力建设课题研究、尽快编制温室气体排放清单，持续推进垃圾发电、节能减排等方面低碳发展重点项目，促进低碳发展工作项目化。三是巩固国家森林城市创建成果。持续优化生态环境，深入推进天然林、退耕还林等重点生态工程，继续实施好生态文化培育工程、生态城镇建设工程、生态产业发展工程、生态环境保护工程。四是切实加强节能减排，重点抓好工业、交通、服务业和机关等公共机构节能降耗。扎实抓好水环境、空气环境、固体废物和噪声污染防治，改善人居环境质量。 （十）保障民生持续改善。一是坚持不懈抓好民生工程。继续实施就业促进、扶贫解困、“菜篮子”、教育助学、社会保障、医疗卫生、百姓安居、民生基础设施、生态环境、文化体育“十项民生工程”，办好重大民生实事和解决好群众反响强烈的民生难题。二是全面落实更加积极的就业政策，加强对高校毕业生、农民工、城乡就业困难人员和退役军人等重点人群的就业帮扶，努力解决好家庭困难毕业生、“零就业”家庭的就业难题。三是坚持教育优先发展，强化基本医疗卫生服务，实施好重点文化惠民工程，继续抓好创建国家卫生城市、省环保模范城市、省级法治城市、省级文明城市等工作。积极申办第十三届省运会。完成第三次全国经济普查年度工作任务。持续做好人口计生、国防建设、国防教育、国防动员、民兵预备役、双拥优抚、人民防空、防灾减灾、民族宗教、保密、妇女、儿童、档案、食品药品安全、统计、审计等各项公共服务和社会事业发展工作。四是强化和创新社会治理。切实做好信访工作，加强矛盾纠纷排查调处，下大力气解决涉诉涉法信访案件，坚决防止发生群体性上访事件。不断完善大调解工作体系和“三通四联两倒查”工作机制，推动稳定风险评估全覆盖。深化“平安广元”建设，严厉打击各类违法犯罪活动，确保社会和谐稳定。五是着力完善安全生产责任体系，突出抓好煤矿、交通、消防等安全生产工作，严防重特大事故发生，六是强化市场物价特别是民生价格监管，健全和完善社会救助和保障标准与物价上涨挂钩联动机制，保持物价总水平基本稳定。   3、广元市投资情况 广元2014年1-4月招商引资情况 1-4月，全市有到位资金的招商引资项目222个，同比减少12个，引进到位市外资金625332万元，同比增长50.63%，完成全市下达引进市外资金目标任务的37.9%。其中，引进到位省外资金468879万元，同比增长78.93%，完成省政府下达引进国内省外资金督办任务的 50.85%。 在实施项目中，新开工投资额1000万元以上的项目共计100个，到位资金270402万元。其中1000万元至5000万元的项目58个，同比减少2个；投资额5000万元至1亿元的项目19个，同比增加1个；投资额1亿元以上项目23个，同比增加7个。 当月新开工项目32个，引进到位资金71422万元。 从行业引资情况看。1-4月，实施工业项目149个，引进到位资金460734万元，占全部到位资金的73.68%；实施农业项目29个，引进到位资金33154万元，占全部到位资金的5.3%；实施商贸物流项目17个，引进到位资金38259万元，占全部到位资金的6.12%；实施基础设施项目7个，引进到位资金48325万元，占全部到位资金的7.73%；实施房地产项目18个，引进到位资金43160万元，占全部到位资金的6.9%；实施社会事业项目2个，引进到位资金1700万元，占全部到位资金的0.27%。 从资金来源分布情况看。省外资金主要来自北京、浙江、重庆、安徽、山西5省（市），共到位资金362343万元，占全部市外资金的  57.94%，其他省市到位资金106536万元，占全部到位资金的17.04%；省内市外资金主要来自成都、绵阳、德阳3市，共到位资金129908万元，占全部到位资金的20.77%，其他市（州）到位资金26545万元，占全部到位资金的4.24%。 1-3月，我市房地产开发投资16.49亿元，同比增长187.4%，增速位居全省第一，比全省平均增速快172.3个百分点。全市商品房施工面积541.82万平方米，增长80.3%，其中，新开工面积75.16万平方米，增长466.3%。商品房竣工面积10.32万平方米，增长256.0%。 4、广元市区2014年地产项目信息区域在售楼盘待售楼盘合计上西凤凰西江月、雍江皇庭/2下西维多利亚驰天·万象国际2南河金域香江、金城南岸、广汇花园、皇都首座/4老城金域香江、金城南岸、广汇花园、皇都首座/4东坝凤琴岚湾、金橄榄、御锦湾、皇尊公寓、升泰苑、东环明珠 双豪·玲珑郡、佰利城8雪峰澳门湾、港湾国际、皓鹏景园、丽都水岸、嘉利·滨河香溪，三信东方豪泰，巴黎时光长虹·东城时代、卓新·欧锦城 9万源万达、碧水云天、天悦府、南岸阳光、英伦·优山郡、东方曼哈顿、南郡、托斯卡纳永隆·滨利阳光 9大石碧桂园、国贸广场永隆·滨利阳光 3合计32941 项目春节期间销量优惠幅度营销策略成交均价 户型区间交房时间御锦湾3排号优惠交500抵1万，一次性优惠5%，按揭优惠2%以“交1万送10万精装修”为噱头吸引客户关注 5300元/㎡110-145㎡2013.1 凤琴岚湾3一次性3%按揭1%以商带住，通过推广“商业、车位同步发售”的项目信息，吸引市场关注 5300元/㎡83-130㎡ 2013.4东方豪泰10一次性3%按揭2%特价房最高优惠8%以“第三代城市运动休闲地产”的营销概念，吸引市场关注 4700元/㎡69—120㎡2014澳门湾11一次性8%按揭6%输出商业信息，吸引市场关注 5100元/㎡86-121㎡2014.6 港湾国际7一次性3%按揭1%通过调高房源优惠的方式，促进销售。5100元/㎡ 85-114㎡2013．12东方曼哈顿18按揭2%，一次性4%；购买三室优惠2万，两室优惠1.5万，一室优惠1万；额外优惠1000元 以实得单价4180元/㎡吸引市场关注4800元/㎡51-125㎡2015 天悦府26排号优惠2%，按揭优惠1%，一次性优惠2%老客户挖掘，通过老带新获得成交5000元/㎡ 88-129㎡2015 万达19排号优惠一万抵两万，一次性优惠2%，按揭无优惠 丰富的SP活动促进销售5300元/㎡ 78-121 2015  托斯卡纳17一次性4%按揭2%排号优惠2000抵2万SP活动促进销售6500元/㎡ 75-124㎡2015 碧桂园40总房款优惠6-11万元通过特价房的形式带动房源销售4600—5400元/㎡ 78-148㎡（高层）2015 维多利亚20一次性3%按揭1%排号优惠以“岁末感恩钜惠，还乡置业享8重优惠”为噱头，吸引关注 5700（跃层）4600（平层）33-76㎡（跃层）78-121㎡（平层）2015 金域香江12一次性9%按揭7% 返乡置业计划 3#:4703 5#:4702 78-113㎡2015 2014年广元房地产在售及预售楼盘数据及市场预判： 广元土地市场的成交面积与成交总价2012年、2013年呈下降趋势，未来1-2年内，广元房地产市场库存较大存在较大去化压力加之城市人口聚集力与发展潜力趋向“瓶颈”，多重因素制约下，预计2014年广元土地市场的成交面积与成交总价将继续下滑筑底，等待反弹。 预计2014年广元土地市场成交热带将是城东大荣新区一线和城西三江一线，城市中央或有零星商业用地出让，较大面积住宅用地出让稀缺。 2014年，在售项目共计32个，共计剩余存量为15248套，按照广元城区去化量5000套/年进行测算，在售项目剩余存量将在2016年年底去化完毕。剩余存量巨大，市场份额的抢夺现象将急剧恶化。 2014年预计将在本年推售的项目共计10个，现已公布信息的项目共计6个，总套数为5360套，加上两个未公布信息的项目，预计本年推售项目总套数将达到7000套，预计推售面积约60万方，未推量巨大，且产品同质化严重，后期市场将面临巨大的竞争，具体统计如左表。 综上所述：后期广元市住宅城区供应量约200万方，其中2014年预计将推售160万方；按照40万方/年的去化速度测算，后期推售项目全部清盘将在2018年年底，供应巨大，需求较小，项目去化面临巨大的竞争。 供应预判：随着万源、雪峰新项目入市，供应将维持较高水平；多层、小高层、电梯高层、别墅、跃层等不同风格产品或将接连入市，促进广元房地产市场分化发展。  成交预判：万源、雪峰与大荣将是明年竞争最为激烈的区域，城东各项目与碧桂园间的短兵厮杀或将推动广元房地产市场分化，趋近集中度提高，成交高位将趋向碧桂园、天悦府、万达广场等营销水平较高的项目；整体成交均价或将小幅上涨5%-10%。  库存压力：2013年广元房地产市场供销比1.8，库存量较大，预计2014年供销比或将趋近2，广元房地产市场去库存压力较大，市场前景谨慎乐观。 利州区元坝区剑阁县苍溪县旺苍县朝天区郝鹏景园 5300 东环明珠4363 山水盛景  2950伯爵江山公园 3300泰福嘉苑 3400 凤凰城 4280东升国府3350丽都水岸 4700 山水盛景2950/明珠尚城 2700龙江国际3500领秀江南 3650 明月水岸 3400翠江半岛/阳光新城/  5500港湾国际5200  2800江南半岛3600 陵江峰阁3000 托斯卡纳欧陆镇6500南苑春天6197/明汉枣园 2528///兴和名都4560圣世道品6500/////开云世家4500 御景湾 5900 ////   广元商业地产将进入“大商业时代”，看好优质地段的大型商业体销售 2014年广元房地产开始进入“大商业时代”，2015年随着万达广场、金橄榄广场以及国贸广场后续开发销售，广元商业地产将更具“大商业”特征，看好大型商业体销售；   由于广元城市发展的聚合力有限，商业潜力有待积累，相较于大型商业体的销售，住宅底商或社区型商业的销售或将存在一定去化难度，投资客户容易被分流。  广元城市东西南北扩张，中心城区缓慢改造，都呈现较为旺盛的生活配套需求，预计2014年广元商业地产供应、销售与成交均价都将小幅上涨，未来仍然谨慎乐观。 从上面的图表数据中可以看出，广元房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2013年，一次是2014年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2014年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。5、2015年广元楼市分析①广元房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，广元2015年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点：1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。 3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。②2015年广元楼市走势对广元房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2015年楼市房价依然有一定的上涨空间。1.1.销售预测1、项目需求分析本项目所在地朝天区羊木镇是广元市最大的一个区,人口众多,交通发达,但朝天区羊木镇还没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,火车站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，而本项目地处广元市嘉陵江东岸南段，西与风景优美的沿江风光带唇齿相依，南至望江路与著名的东洲岛隔河相望，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在广元珠晖区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造广元高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为广元人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目标群定位本项目规划为广元市朝天区羊木镇地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下：①一类客户：企事业单位职工本项目周边的政府机构较多，商铺工业区等等。 ②二类客户：周边的私营业主项目毗临广元朝天区羊木镇火车站，周边的中小私营业主较多，未来将会分布在火车站商贸、广场、商城等几大广元主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。③三类客户：周边学校老师羊木镇学校众多，从幼儿园到中学皆而有之，如羊木镇幼儿园小学、羊木镇小学、羊木镇中学等等，从业教师近千人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。④四类客户：羊木镇公务员、事业单位人员羊木镇公务员系统，包括企事业单位员工近千人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于羊木镇缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而羊木水乡的出现完全改变了这种尴尬的局面。⑤五类客户：羊木镇在外地成功人士目前羊木镇边乃至整个朝天区，大型规模的社区都罕有，特别是商业社区，对于在外工作的羊木镇籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为朝天区边唯一的商业区，羊木水乡无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人作为羊木水乡的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。羊木镇人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。⑥七类客户：各地房地产投资人士 广元房价目前在全国来讲都偏低，2014年全国地级市房地产销售平均价格10000元/㎡,广元现在的水平还不到5000元/㎡，羊木水乡定义为3000元/㎡起步，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕羊木水乡风光带的名声前来公司作登记，希望能第一时间购买到羊木水乡的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户3000批以上。1、销售计划鉴于目前羊木水乡工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。①销售量一期工程1至4号楼标准层住宅372套，总建面积65913.47㎡，可销售额约2.亿；②销售进度本项目预计2015年10月初开盘：l开盘后一个月内，即至2015年11月底，完成总销售任务的50%，约186套住宅，销售金额约9000万；l开盘后三个月内，即至2009年1月底，完成总销售任务的70%，约260套住宅，销售金额约1.4亿；l开盘后六个月内，即至2009年4月底，完成总销售任务的80%，约298套住宅，销售金额约1.60亿；l开盘后九个月内，即至2009年7月底，完成总销售任务的90%，约335套住宅，销售金额约1.8亿；l 开盘后十二个月，即至2009年10月底，完成总销售任务的100%，约372套，销售金额约2亿。1、销售收入预测1）周边城市房价比较：许多业内人士认为，广元目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，2014年10月下旬，由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行广元中心支计行，四川银行监局，国家统计局四川调查总队等部门在广元召开的全省前三季度房地产市场联席会议上获悉：全省大城市商品房住宅均价为10000元/平方米左右，广元的均价为5000元/平方米左右。广元楼市经过前两阶段的发展后，已向品质、人文、居住等高端方向发展。经过前面两个阶段的准备，许多业内人士认为，广元房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让广元房价面临快速爆发的到来。2014年6月份时，广元商品房均价为5000元/平方米左右,但到年底已经突破4500元/平方米左右,上涨势头迅猛。2）项目销售价格定位： 根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于3500元/㎡；其中1号住宅楼销售均价3000元/平方米，2号住宅楼销售均价3100元/平方米，3号住宅楼销售均价3100元/平方米，1号至3号楼公共停车场3100元/平方米，3号楼一层商铺销售均价8000元/平方米，3号楼二层商铺销售均价7000元/平方米，本项目预测销售总收入为65913.423万元。1.1.营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：1、推广渠道①报纸广告包括广元日报、广元晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前1－2周进行3－4次推广既可。②短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。③影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。④单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，广元地方小，人口集中，单张派发能起到良效。⑤营销活动l活动一：“沿江风光带竣工典礼”、“羊木水乡开盘庆典”。l活动二：“广元炒房团广元购房动”。l活动三：“百年广元嘉陵江风光带”摄影图片展”。l活动四：广元人说广元大型文化论坛。l活动五：系列名人讲座。l活动六：广元人说广元大型文化论坛 2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传羊木水乡，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在广元的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。l公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。l路桥广告：贯穿项目营销始终。l影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。l广元报纸：开盘前一月投放3－4次，以及每次新货上市投放1次。l单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到广元的每一个角落。l短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。l公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视销售情况举行。 第1章建设规模与项目开发条件1.1.建设规模本项目总占地面积80520.12平方米，总建筑面积为183450平方米，建设总容积率约为2.2，建设密度≦30%,建设内容为地上商业建筑面积39000㎡，住宅建筑面积128000㎡，物管房建筑面积450㎡，地下建筑面积16000㎡，其中一号地块（羊梅苑），规划用地面积：12239.64㎡，规划总建筑面积：24985.63㎡，住宅建筑面积（含商业网点）：21880.06㎡，商业住宅面积2811.88㎡，建筑密度：38.2％，容积率：2.04，绿化率：30％。1.2.项目概况现状1、地点与地理位置本项目位于广元市朝天区羊木镇，“羊木水香”项目是国家和四川省小城镇建设重点示范镇项目。2014年9月26日，广元市朝天区人民政府在羊木镇举行了“羊木小城镇综合体”开发建设开工仪式，自此，“ 羊木水香”项目建设正式启动。“羊木水香”项目由广元鼎诚置业有限公司投资开发建设。项目总占地面积120.8亩，容积率约为2.2，项目计划投资3.5亿元人民币。分三期进行开发建设：第一期完成1、2号地块住宅及商业建设；第二期完成3号地块住宅、商业及酒店建设；第三期完成4号地块住宅及商业。期间，将完成对三叉河的改造，形成“步行香街”与广场景观带。三至五年后，一个20万平方米的城镇化综合体将在羊木镇拔地而起。作为具有20多年施工经验的房地产开发商，鼎城人始终坚持以“诚实守信、用户至上、建造精品、服务于民”的企业宗旨；本着“带动一方热土，促进一方发展，服务一方百姓”的理念，树立“由卖房子到传播现代生活方式、改变一地生活方式的经营理念”，着力打造现代人居环境和城市景观。在打造整个项目上，也充分体现了鼎城公司以人为本的宗旨，公司以前瞻性的思维和视角，坚持“高起点规划，高标准设计，高质量建设”的理念，倾心打造山水与园林，景观与住宅、文化与商业和谐相融的城市生活小区。随着兰渝铁路即将通车、羊广快速路的建成，羊木镇将会迎来一个新的高速发展时期，届时，羊木水香住宅与商业一定会得到更多有识之士来安家落户、投资兴业；羊木也将会成为人们休闲与度假的向往之地！ 2、土地权属类别和土地状况拟建的羊木水香项目位于四川省广元市朝天区羊木镇，规划净用地面积120.8亩，其中（1号地块净用地面积18.4亩；2号地块净用地面积28.7亩；3号地块净用地面积41.6亩；4号地块净用地面积32.1亩）；总建筑面积19.8万平方米（包括不计入容积率建筑面积）；建筑层数：地上为住宅主楼6、11、18层；临街商业2层，商业2-3层，酒店16层；地下室1层；项目组成：酒店、高层、小高层、多层住宅楼、1层地下室及临街商业2-3层；1.1.项目建设条件1、地形、地貌、地震情况广元，古称利州，至今已有2300多年的建城历史。素有“女皇故里”、“蜀北重镇”、“川北门户”和“巴蜀金三角” 之称。地处四川盆地北部、嘉陵江上游、川陕甘三省结合部，为四川的北大门。是三国历史文化的重要走廊，女皇帝武则天的诞生地，川陕革命根据地的重要组成部分。广元是中国首批农科教结合示范区、中国山水园林城市。国家新型工业化基地、中国温泉之乡、中国西部最具竞争力城市之一、中国军事装备生产基地、中国铁路网十个支点枢纽之一。广元也是四川省旅游资源最富集的地区之一。国家三线建设军工基地与“国家优秀旅游城市”。国家发改委批准广元市为第二批国家低碳城市试点市，广元由此成为四川省唯一一个纳入此项试点城市。1985年建立省辖地级市，辖3个市辖区、4个县。朝天区四川省广元市市辖区，全区辖25个乡镇，总人口20万，幅员面积1620平方公里，耕地面积26万亩。是秦岭南麓蜀道起点上的第一个政治、经济、文化中心，素有“秦蜀重镇”、“川北门户”之称。此后，朝天一直是利州府、广元府（州、县）治地。新中国成立后，又为广元县辖。1989年经国务院批准，建立广元市朝天区。羊木镇，位于广元市朝天区，是朝天区西部政治、经济、文化中心，以发展物资集散和商贸为主的商贸型城镇，地处广元市城北39公里处，在建兰（州）渝（重庆）铁路在此设“羊木站”，有朝天“小江南”之美誉。“5·12”地震后，宜宾市对口援建羊木镇，总投资6000余万元，正成为川北一座新兴的山水园林城镇。整个地形比降为7.9‰。地貌类型以岗丘为主，山地占总面积的21%，丘陵占27%，岗地占27%平原占21%，水面占4%。境内有河长5公里或流域面积10平方公里以上的江河溪流393条，总境长达8355公里，河网密度为每平方公里0.55公里。发源于广西兴安的嘉陵江干流，自祁东归阳镇入境，依次流经祁东县、衡南县、常宁市、市区、广元县、衡山县和衡东县，境内长226公里。境内流域面积在3000平方公里以上的嘉陵江一级支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水电资源理论蕴藏量87.61万千瓦，可供开发量64.17万千瓦。 广元资源丰富，物产众多，开发前景诱人，是全国著名的“有色金属之乡”、“非金属之乡”和“鱼米之乡”。金、银、铜、铁、铅、锌、煤、岩盐、高岭土、钠长石等百余种，储量丰富，在国内外占有重要地位。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。2、气候条件广元市属于亚热带湿润季风气候。广元地处秦岭南麓，是南北的过渡带，即有南方的湿润气候特征，又有北方天高云淡、艳阳高照的特点。南部低山，冬冷夏热；北部中山区冬寒夏凉，秋季降温迅速①气温年平均气温16.1℃一月份气温3.5℃七月份气温26.3℃极端最低气温-2.9℃极端最高气温38.7℃②降水量年平均降水量800-1000mm年降雨天数150天日最大降水量162.5mm③湿度最冷月平均相对湿度81%最热月平均相对湿度75%④风风速年平均值2.7m/s主导风向夏季NNW2.6m/s冬季NNW2.8m/s30年一遇最大风速23m/s⑤最大积雪深度10cm⑥最大冻土深度5cm⑦全年日照时数1300-1400h3、水文地质 广元市处于四川北部边缘，山地向盆地过渡地带，摩天岭、米仓山东西向横亘市北剑门关景区，分别为川甘、川陕界山；龙门山北东一南西向斜插市西；市南则由剑门山、大栏山等川北弧形山脉覆盖广。地势由北向东南倾斜，山脊相对高差达3200余米。摩天岭山脊海拔由西端最高点3837米（大草坪）向东下降至2784米，向南则急剧下降到800米。龙门山接摩天岭居青川全境及利州区西部。山脊海拔由北至南从3045米（轿子顶）降到1200米。山顶尖削，坡面一般在25度以上；河谷深切，相对高差在600--800米间。米仓山居朝天区全境旺苍县城至广元一线以北，山脊海拔从北向南由2276米（光头山）下降到1368米（石家梁），坡面多在25度以上，山顶浑圆。河谷深切相对高差一般在500--800米间。川北弧形山脉居元坝区、旺苍县城以南，及苍溪、剑阁两县全境。海拔从北而南由1200余米下降到600余米。河谷切割亦深，多呈“V”形。相对高差在200--500米间。山顶平缓，多呈台梁状，坡面一般在12度左右。在龙门、米仓山前缘与盆北弧形山交接地带，形成了一条狭长的山前凹槽。称为“米仓走廊”。范围东起旺苍普济、西至下寺镇，东西长137.6公里，南北宽5公里，其中堆积地形较为发达，呈现河谷平坝之景观。4、交通运输条件川陕甘毗邻地区的交通枢纽和物资集散中心.广元自古就就有川陕甘毗邻地区的交通枢纽和物资集散中心，拥有四川省第六大火车站；随着宝成复线、广巴铁路、绵成广高速、广陕高速的广巴高速、广南高度、广甘高速、广巴广南高速连接线的检查以及在建的兰渝铁路、广巴广陕高速的连接线、西成客专、广元的交通优势更加突出、广元将成为四川唯一一个拥有铁路和高速公里双X线的地级市。高速公路铁路机场港口 现有未来规划现有未来规划广元盘龙机场（2000年竣工，2004年停航，2009年复航，4C级，2014年扩建成4D级）现开的航线有：北京、杭州、广州、深圳广元港，四川第三大港口、建设以基本完毕。基本可以进2000吨左右的货轮S16万广高速G5京昆高速G75兰海高速广九高速绵阳—苍溪—巴中—万源高速公路广元至湖北利川高速公路、银川至云南河口高速公路、北京至云南墨憨高速公路、成广高速公路、青川至间隔普安至苍溪至旺苍高速公路、广元第二绕城高速公路环城线宝成铁路、广元至万州铁路广巴段已通达巴段在建达万段已通兰渝铁路在建西成高铁在建广元至九寨沟铁路5、生态环境条件 广元市境内河流属长江水系。集域面积在50公里以上的大小支流有80多条，主要通航河流有嘉陵江、白龙江、东河、清江河等，这些河流均汇集到嘉陵江至重庆注入长江。广元市境内河流以嘉陵江为主干，有白龙江、清水河、东河、木门河等75条河流，水量丰富，流速急、落差大，水能蕴藏量为270万千瓦，发展水电事业很有前途。目前有宝珠寺、紫兰坝等大中小型水电站和即将竣工的亭子口水利枢纽工程。广元水域面积89.47万亩，水资源总量67.42亿立方米，地表水资源总量57.8亿立方米，水能蕴藏量270万千瓦，可开发量186万千瓦，已开发73.2万千瓦。本住宅开发项目位于广元市嘉陵江段，今日的朝天区，森林茂密，鸟语花香，香烟缭绕。仁者乐岛，智者乐水，临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀。临江观岛，诗情画意，自然生活，这正是中国人所追求的理想居家之地。6、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而四川省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。7、政策环境本项目的建设符合小城镇建设是小城镇的各种要素的创立或组合以及一定区域内小城镇体系的设置、改造和发展的过程。立足于我国的国情和现有的城乡二元结构，陕西省中际国际城市发展研究院在长期研究钻研中，CUDI院院长、学者王超在《新农村建设中的小城镇发展》一书中提出小城镇建设的新内涵，即通过统筹城乡发展，加大公共财政对农村的覆盖，增加农村教育、卫生、交通、水利、环境等公共产品供给，实现农村地区的可持续发展，在城镇化背景下以统筹城乡经济社会发展的思路，改变过去单纯地、片面地强调加快城镇化进程的观念，更加关注城乡之间的良性互动，更为综合和全面地谋划中国的现代城乡结合化建设。小城镇建设思路 首先，城镇化一个重要的方针就是"社会主义新农村建设"。贯彻"20字"方针、"四大文明"做到"生产发展、生活宽余、乡风文明、村容整洁、管理民主"，为城镇化建设指明方向和内容。其次，从中国的基本国情出发，中国的城镇化不可能是一步到位的大城市化，也不可能是一步到位的中小城镇化，必然是大城市、中小城镇和社会主义新农村同步推进的城镇化，是三维结构同时并存的城镇化。这就是中国式的城镇化道路。再次，从本质上说，城镇化的过程实际上就是城市的各种文明不断向农村扩散和辐射的过程，是城乡各种差距不断缩小、城乡二元结构不断消除的过程。小城镇建设是我们党在深刻分析当前国内外形势、全面把握我国经济社会发展阶段性特征的基础上，从我国经济社会事业发展的全局出发确定的一项重大历史任务；小城镇建设是落实科学发展观，实施城乡统筹协调发展方略，解决"三农"问题，让广大人民群众共享经济发展成果，如期实现全面建设小康社会和社会主义现代化宏伟目标的重大战略决策；小城镇建设是加快农村经济发展，增加农民收入，改善农村消费环境，使亿万农民的潜在购买意愿转化为巨大的现实消费需求，进而拉动国民经济持续健康发展的重要条件；小城镇建设是顺应经济社会发展趋势，实行工业反哺农业、城市支持农村的方针，缩小城乡差别，构建和谐社会的重要基础；小城镇建设是逐步消除城乡二元体制结构，形成工农之间和城乡之间良性互动，实现城乡社会经济协调发展的重要举措，有着非常鲜明的时代背景和重大的历史、现实意义。响应了国家对城镇建设侧重城中特色镇、古镇、旅游文化镇建设，小镇建设侧重农村乡镇建设，而小城镇概念属于二者的交叉范畴，囊括一切特色城镇、功能城镇、和新农村城镇建设。 羊木镇进入了蓬勃发展时期，羊木镇作为国家小城镇建设，加快城镇一体化的标志性城镇，也是四川省未来21个城镇市规划的重点扶持小镇，符合市场经济的规划和发展需要，提升广元市朝天区形象，提高土地的综合价值，建设羊木水乡项目建设在必行。第1章建筑方案1.1.设计依据1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005 3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-954、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-975、《城市规划编制办法》6、《广元市城市规划行政技术准则》7、广元市2015年城市总体规划1.1.项目设计主题和开发理念羊木水乡，地处镇东连朝天区朝天镇，南接利州区河西办事处，西界利州区三堆镇，北临陕西省宁强县广坪镇，镇区四面环山、有瓦河和羊木河从镇中流过，素有朝天“小江南”之美誉。镇内及周边旅游景点有：金台观、佛兴寺、明月峡、青木川古镇、曾家山、唐家河、昭化古镇等，旅游资源十分丰富，是休闲度假、垂钓嬉水、赏花摄影的绝佳之地。“远眺峰峦峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目所处的“嘉陵江东岸风光带南段工程”属于广元市政府重点打造的“历史文化长廊”，全长3.2公里，独享原生态江岸文化，成就区域唯一性大规模江景文脉大宅社区。项目建筑设计由广元市设计院承接，该设计公司接触项目初期，即被广元所蕴藏的厚重文化所折服，即付倾囊之力用建筑的方式让羊木水乡所创造的辉煌得以延续、绽放的光芒得以升华。在建筑设计上，以江景为导向，考量广元当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。 羊木水乡居住小区一期(1、2、3、4号楼)项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。1.1.项目总体规划方案1、规划设计原则①挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；②以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；③节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；④ 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于四川和广元众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积120.8亩，总建筑面积为19.8万平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在广元房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。①独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到嘉陵江岸边，真正做到景观的均好性。②更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。③充分考虑广元的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。④采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局 本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的嘉陵江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。1.1.建筑设计1、主要规范及标准《建筑结构荷载规范》[GB50009-2001]《建筑地基基础设计规范》[GB50007-2002]《混凝土结构设计规范》[GB50010-2002]《建筑抗震设计规范》[GB50011-2001]《建筑桩基技术规范》[JGJ94-94]《地下工程防水技术规范》[GB50108-2001]《砌体结构设计规范》GB50007-2002《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-2002《高层建筑箱形与筏形基础技术规范》JGJ6-99《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002《人民防空地下室设计规范》GB50038-94《钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程》CECS51：932、建筑风格及立面特点①依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。① 在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学①建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色①细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。②充分考虑广元的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。③住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。④户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。⑤采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。1.1.结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容：Ⅰ、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。Ⅱ、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型： 6层以上的多层住宅采用框架结构，4-6层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。1.1.给排水设计1、给排水①设计规范1)《建筑给水排水设计规范》[GB50015-2003]（03年版）2)《建筑灭火器配置设计规范》[GB50140-2005]3)《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]（05年版）4)《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]5)《室外给水设计规范》[GB50013-2006]6)《室外排水设计规范》[GB50014-2006]7)国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等②给水设计Ⅰ水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。Ⅱ用水量 生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。Ⅳ消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。③排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。第1章节能节水措施1.1.设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善四川省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中华人民共和国行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，JCJ134-2001制定的标准为依据。1.2.建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。 ①浅色磁砖饰面。②外加保温隔热构造。③采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第1章环境影响评价1.1.编制依据1)《污水综合排放标准》GB8978-1996；2)《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；3)《地表水环境质量标准》GHZB1-1999；4)《大气污染物综合排放标准》GB16297-96。1.2.环境现状1、气象 全年气候的基本特点:上半年气温延续近10年来一直偏高的特点，主要原因是冬季偏暖，而春季气温也一再偏高。上半年气温基本趋势：冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，例如:候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势：夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表现。全年平均气温18.2℃(衡东、西渡、祁东)—18.6℃(市区),较历年偏高0.3(衡东、西渡、祁东、常宁)～0.7℃(衡山)。全市年极端最低气温-2.9℃,出现在西渡、衡东(12月26日),当日全市都出现低于0.0℃的极端最低气温,其中市区极端最低气温-1.3℃。全市极端最高气温38.7℃,出现在衡东(7月3日),市区极端最高气温为37.7℃(7月3日)。全年极端最高气温≥35℃的高温日23(祁东)～32(衡山)天,北部多于南部。根据气温等级划分标准:2002年度衡山、市区、衡南为偏高年景,其他5站为略高年景。2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。1.1.项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。1.2.环境保护措施1、设计依据《环境空气质量标准》；《城市区域环境噪音标准》； 《大气污染物综合排放标准》；《室外排水设计规范》。2、设计原则①建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和广元市有关排放标准。②坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。③固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。 第1章劳动卫生与消防1.1.指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。1.2.职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施① 选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。②对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。③建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。④建立健全项目安全施工应急救援体系。⑤建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。⑥建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施①建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。②建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。③研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。④落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。⑤加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。⑥建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。1.1.消防设计1、设计依据与原则1)《建筑设计防火规范》[GB50016-2006]2)《建筑灭火器配置设计规范》[GBJ140-90]3)《自动喷水灭火系统设计规范》[GB50084-2001]4)《火灾自动报警系统设计规范》[GB50016-98] 1)《建筑内部装修设计防火规范》[GB50222-95]本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大量人流的快速、便捷集散。设计充分考虑了设置出烟口、防火门及喷淋等主要消防设计备的可能性。3、室内装修防火室内消防应严格按照《建筑物内部装修设计规范》（GB50222-1995）执行，根据功能和所处位置不同，采用不同的装修标准，所选材料均为非燃烧体或难燃烧体，且均能满足规范要求的耐火极限。4、消防道路设计商业部分：四周形成了环形路，消防车能达到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有环形道路，小区内设不小于4米的环状道路。5、水量室内消火栓用水量：30L/S室内消火栓用水量：25L/S自动喷水用水量：30L/S6、室内消火栓系统小区的四周按规范设置室内消火栓，城市室内消火栓在范围内可记入。7、室内消火栓系统 小区内的各栋每层均按规范要求设置室内消火栓系统，采用SN65型室内消火栓带启动按钮，保证设置间距不大于50米并有2股水柱同时达到室内任何部位。8、自动喷水系统小区停车库防火分区设置自动喷水灭火系统。第1章组织机构与人力资源配置1.1.组织机构董事长广元鼎诚置业有限公司是经广元市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，组织结构图如下：总经理销售部工程部财务部技术部管理部办公室 1.1.人力资源配置广元鼎诚置业有限公司现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，完全能满足企业现阶段发展和本项目顺利实施的人员需要。第2章项目实施进度2.1.项目开发期2015年1月至2019年6月为项目主体工程建设期。2.2.项目实施进度安排项目总体工期时间为1.5年，从2015年1月至20019年6月。2015年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作；20017年2月，1-4号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工；2018年4月，1-4号楼公共停车场建设主体完工；2019年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。2.3.项目实施过程控制措施1、项目进度控制措施 在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种:(1)建立项目实施进度报表；(2)派出常驻人员，现场进行检查；(3)定期召开现场会议。2、项目质量控制措施项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则，以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限，而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、标准化，从而建造出百姓满意的工程。3、项目资金控制措施在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和追踪问效。 第1章项目招投标1.1.工程项目招标投标概述招标投标是国际上通用的交易方式，是一种规范化的竞争手段。在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，全面工程方面招标投标，有利于运用竞争机制，使资金得到经济的、有效的使用，确保招标项目质量优化。1、招标制度有助于技术引进的成功性、实用性，激发企业的活力。改革开放以来，我国经济有了飞速发展。企业原来在生产销售过程中建立的优势已经不复存在，于是不断加大技术改造的力度，通过招投标了解和成功引进国内外先进的生产技术，开发新产品，以领先者的姿态从容面对市场新一轮竞争。2、招标是企业提高投资效益，无偿获得经济、科技信息，与国内外市场接轨的有效途径。 改革开放以来，企业的经营自主权逐步得到落实，但投资决策并未完全以市场为导向。由此，会产生一系列弊端：投资总量难以调控，投资结构不够合理，低水平重复建设过多，投资效益低下，银行不良贷款增加，贷款资金本息不能如期收回。3、招标制度能够降低引进技术设备的价格。在招标投标过程中，投标方为了经济利益，市场份额，企业信誉等各方面考虑，都力争中标，而价格是否较低是评标的中标的重要依据之一，因此，投标方往往在投标过程中竞相压价，争取中标。4、招标程序规范、操作简单、节省时间费用和劳动力。由于当今科学技术更新快，产品更新升级换代的周期缩短，因此，有时时间对企业来说就意味着效益。在这种情况下，通过规范的招标制度完成工程和设备的采购能为企业节省大量的时间和精力。5、招标制度公开、公平、公正的特性保证了企业采购过程的透明化公平性竞争与择优选定是招标投标的基本属性，是招标过程的首要条件。随着我国加入WTO和经济的飞速发展，企业的采购行为将进一步规范化，招标投标制度将会越来越多来地运用于各个领域，为我国经济建设的发展作出更大的贡献。1.1.工程项目招标投标因素分析招投标是作为一种市场交易方式的最优选择应运而生的，一个成功的招标项目往往意味着采购业主在时间、投资及精力上的大大节省，同时也会为投标人减少销售环节中的人财物力消耗。但是，影响一个招投标项目成功与否的因素是多方面的，其中任何一个因素不配合，就有可能造成招标项目的失败。1、业主与招标机构的配合是否默契是招标项目成功的基础。 首先，业主应对招投标这种采购方式有一定的了解，信任这种方式，并希望通过招投标带给企业良好的效益。 其次，业主与其委托的招投标机构应建立相互之间的信赖，并时常就各自的想法进行相当程度的相互沟通，从而保证在整个招标项目实施过程中，采购业主与招投标机构“步调”、“口径”一致，不致产生误导投标人的结果。第三，采购业主在其采购行为纳入招标程序后，由于招标机构自身信息渠道的广泛性、发标途径的多样性，常常会争取到众多的潜在投标人。此时，如果采购业主与招标机构配合默契，在与上述潜在投标人进行技术、商务等方面交流时采取一视同仁的态度，公平地对待他们，将有助于吸引更多投标人，从而在该项目招标过程中形成良好的竞争氛围，有效降低设备的投标报价，增加设备的配置，实现采购业主利益最大化。2、招投标文件技术及商务条款的编制是否合理是招投标项目成功的关键。采购业主在项目纳入招投标前有时会与部分投标人先期交流、接触，在这种背景下，其提供给招投标机构的采购设备技术要求难免会出现以某品牌设备技术规格为蓝本的情况；而有时，采购业主也可能由于对拟采购设备不完全了解，提供给招标机构的参数过于简略。3、招投标程序的规范运作是招标项目成功的坚实支柱。 近年来，我国《招标投标法》及招标办法的管理规定相继颁布，国家对企业通过规范招标采购设备也给予了一定的政策扶植。然而，由于招投标的重要意义已经被社会普遍接受和认识，越来越多的机构看好这个市场的前景，纷纷进入。他们对有关招标投标的国家政策法规和管理规定不了解、不熟悉，同时急于占领招标市场，往往采用无序竞争，一味满足采购业主的不合理要求，违反国家的相关招标管理规定，视经济效益为其最高的追求目标，从而给规范操作的招标机构带来巨大的冲击。4、招投标机构从业人员的敬业精神和自律精神是招标项目成功的基本保证。招标从业人员在招标项目中应树立“服务”意识，一切从业主利益出发，以高度的敬业精神要求自己，配合采购业主的时间安排加班和出差，主动办理好各种手续并勤与其联络，急业主之所急，想业主之所想。由于招标机构在招标项目中位置的特殊性，参与主持评标工作的招标机构成员往往会在评标委员会中占一席之地，这都需要招标从业人员严格自律，遵守《招标投标法》和国家有关招标管理的规定，尊重评标委员会的决定，不做损害采购业主利益的事。5、业务素质高，专业分配合理的专家评委为招标项目的成功提供有力的技术支持。招标机构如果与一批各行各业的具有高度专业素质的专家建立了融洽的、长期的工作关系，则在招标过程的招标文件审核和开标评标中，采购业主和招标机构就有很大把握邀请到专业配置合理的专家评委，基于这些专家长期在自己研究领域的丰富经验，他们常常会给采购业主从各方面提供合理的、关键的意见和建议，完善招投标文件或对参与投标的设备给予公正的评价，招标项目由此可在发标阶段寻找到更多投标人，采购业主则可在评标阶段了解投标人更全面的情况，这在技术方面对招投标项目的成功是一个有力的保障。6、做好招投标项目的前期准备和后期跟踪、回访是确保招投标项目成功的一个重要条件。 一个招投标项目的运作并不是从发标到开标、定标的简单过程，从招投标从业人员角度说，它是包含了项目前期和后期两个阶段的较长周期的工作。也就是说：招投标并不仅仅局限于从编制招投标文件到开标、定标完毕这么一个过程，项目开展前，招投标从业人员就应当提早介入，收集资料、寻找潜在投标人、与采购业主保持沟通，确保招投标顺利实施。在项目定标，采购业主与中标人签定购货合同乃至到货过程中，招投标从业人员仍应及时跟踪项目进展，在货物验收合格，正式投产后，还应回访业主，了解设备使用情况。也就是说，招投标从业人员真正将业主的事情当成自己的事情一样对待，招投标这种采购方式才能完全体现其优点和益处。1.1.招标依据根据《中华人民共和国招标投标法》、四川省发展和改革委员会制定的《四川工程建设项目可行性报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》及《四川省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》第十一条之规定，达到下列规模标准之一的，必须招标：①施工单项合同估算价在100万元人民币以上的；②重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；③勘察、设计、监理等服务，单项合同估算价在30万元人民币以上的；④单项合同估算价低于本条第①项、第②项规定标准，但项目总投资额在1,000万元人民币以上的。1.2.招标范围序号名称招标情况备注不招标招标1项目勘察、设计　招标　2土方工程　招标　3桩基工程施工　招标　4土建工程施工　招标　5装修装饰工程　招标　 6水电工程　招标　7小区绿化、景观塑造　招标　8小区道路及基础设施施工　招标　9重要设备、建筑材料等物资的采购　招标　10项目监理　招标　1.1.招标方式项目招标均采用公开招标的方式。项目的勘察、设计，土方工程，桩基工程，土建工程，装修装饰工程，水电工程，绿化、景观塑造，小区道路及基础设施建设，重要设备、材料等物资的采购，项目监理宜采用委托招标的组织形式。第2章投资估算与资金筹措2.1.投资估算1、法律依据Ⅰ、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规；Ⅱ、国家发改委《投资建设项目可行性研究指南（试用版）》；Ⅲ、中国建筑工业出版社曹善琪主编的《民用建筑可行性研究与快速报价》；Ⅳ、国家发展计划委员会、建设部《工程设计收费基价表》；Ⅴ、《中华人民共和国土地管理法》；Ⅵ、《中华人民共和国城市房地产管理法》；Ⅶ、中华人民共和国国家标准GB/T18508—2001《城镇土地估价规程》。 2、投资估算结果项目总投资为29000万元，包括工程费用27578万元，前期费用102.62万元，土地费用1,287.4万元,报建费548万元,监理费84.79万元,设计费61.95万元,不可预见费423.95万元,销售费用396.04万元,建设期贷款利息266.62万元。1.1.资金筹措1、资本金筹措本项目自筹资本金为26000万元（约占总投资的89%），全部用于本项目的开发和建设。2、债务资本筹措本项目债务资金约3,000万元，全部用于本项目的开发和建设，通过向金融机构融资解决，按2年期利率7.56%上浮40%计算，本金及利息拟用销售款进行偿还。3、资金来源落实情况房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投资；预售收入扣除有关税费后用于投资；若资金还短缺，则通过金融机构借贷来弥补。本项目开发投资的资金来源有两个渠道：一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本金比例提高到35%及以上，本项目自有资金26000万元(约占总投资的89%)，向金融机构融资3,000万元(约占总投资的11%)，本项目未考虑以销售回款补充建设资金。投资计划与资金筹措表单位：万元项目2015年2016年2017年2018年合计 一、总投资2084.767933.171632.5111650.441、固定资产投资2084.767774.411524.6511383.822、建设期利息158.76107.86266.62其中：长期借款利息158.76107.86266.62流动资金借款利息二、资金筹措2084.767933.171632.5111650.441、自筹资金2084.764933.171632.518650.442、借款3000.003000.00其中：长期借款3000.003000.00短期借款第1章财务评价1.1.项目评估依据1、建设部颁布的《房地产开发项目经济评价方法》（第二版）；2、国家现行的财税制度和有关法规。1.2.财务评价基础数据的选择销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定；营业税：税率为5%；城市维护建设税：按实际缴纳增值税7%计算；教育费附加：按实际缴纳营业税的3%计算；所得税：税率为25%。 折现率的设定：参考行业规定，结合本项加权平均资金成本、行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收益率定为10%；1.1.财务评价1、基本报表损益和利润分配表（见附表六）。财务现金流量表（全部投资）（见附表八）。2、盈利能力分析财务内部收益率根据预计的现金流量表计算，可以测算出所得税后财务内部收益率（FIRR）为73.86%，详见附表八。财务净现值根据预计的现金流量表计算，在基准收益率为10%的前提下，可测算出其净现值为3,001.06万元。详见附表八。投资回收期根据预计的现金流量表计算，本项目在2019年上半年现金流转正，从2015年1月开始计逄，本项目投资动态回收期0.88年。详见附表八。根据损益和利润分配表测算，本项目年均利润总额为14674万元、年均净利润为9763万元。1.2.不确定性分析1、敏感性分析根据本项目的特点选择对销售收入和总投资两个指标对本项目所得税后的净现值（NPV）、财务内部收益率（FIRR）进行敏感性测试。测试结果表明： 当最不利因素商品房销售下降5%时,总投资不变的情况下，其收入下降5%，项目财务净现值2231.16万元，内部收益率为56.16%；当项目成本增加10%，在收入不变的情况下，项目财务净现值为2010.77万元，内部收益率46.75%。均高于基准收益率10%，说明项目有很强的抗风险能力。2、盈亏平衡分析当其他条件不变，销售均价下降19%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为81%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升30%时，也能保持盈亏平衡。第1章社会评价1.1.项目对社会的影响分析本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：1、引进先进的住宅开发理念，推动广元市房地产业的发展广元市房地产近年来发展很快，但由于起步较晚，大多数房地产开发商品牌意识较差，注重短期效益，不考虑当地环境、气候条件，房地产开发从住居习惯和开发原则上都生搬硬套其他地区经验，造成了房地产产品同质化严重，真正有竞争力，能形成品牌优势的项目几乎没有。广元鼎诚置业有限公司 在开发理念上首先强调与自然环境的结合，通过户型设计、人车分流、景观营造和星级物业等方面树立富邦升辉的形象，通过在嘉陵江东面江景房的成功打造，使小区临岛而居，近水而栖，吸纳天地之灵性，培养豁达之胸怀，力争建立本地区的高档次标志性楼盘，着眼于在广元市房地产事业的长远发展。2、开发精品社区，提高住户的人居水准本项目作为广元鼎诚置业有限公司在广元朝天区羊木镇地区建设的一大型房地产开发项目，将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将高标准高品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项目的建设，将大大改善周边居民的生活环境，提升整个江东楼盘的建设品位，总体改善江东沿江城区的面貌，为广元市房地产的产品类别提供新的定义，并成为广元鼎诚置业有限公司品牌文化建设的标志性楼盘。3、发展广元市经济，从实质上提升区域价值根据广元市十三五发展规划制定的发展战略，广元市各项基础设施及城市配套功能日趋完善，城市的人气越来越旺。本项目属于广元市房地产市场的一项重大工程，规划、品牌优势明显，项目建成后将彻底改变广元珠晖区荷花坪地区长期以来城市基础设施严重落后的面貌，提高城市品位，营造高品质的生活环境，突出“人·城市·生态文化”主题，有效地提升区域内房地产的整体品质和拉动销售价格，促进本区域内的商业、服务业的发展，提高周边人气，从实质上带动区域价值提高，对于提升广元城市建设档次与水平，改善区域环境，提升广元地区的城市形象，具有十分重要的意义。 1.1.风险分析1、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行全面而系统的筹划。2、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中，在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。 1.1.社会评价结论通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的影响。第2章研究结论与建议2.1.可行性研究结论1、市场分析结论通过对当前宏观经济形式、广元市房地产市场的调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2、经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为73.86%，大于基准收益率10%；财务净现值为1,341.06万元，大于0；静态投资收回期为0.83年，动态投资回期为0.88年，充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快办理相关审批手续，做好规划设计，投入开发建设。2.2.建议 1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户，有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷款本利。'