综合楼工程建设项目可行性研究报告 73页

'第一章总论1.1项目概况项目名称：项目建设单位：项目建设单位法人：目建设地址：---------建设内容：--县--富苑综合楼工程建设项目规划占地2062.7平方米，总建筑面积14069.1平方米，拟建项目为1栋，地下1层地上16层框架结构的商业与住宅高层楼房，其中1-3层为商业楼房，4-16层为住宅楼房。建设目标：充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住--县提升县城品位、加快城镇化建设、打造宜居县城、强化基础设施建设的良好契机，将本区建设成为具有较大吸引力与品牌效应并-1- 达到以下目标的商业与住宅小区：1．自然生态环境优美的小区；2．景观优美的小区；3．功能完善、质量优良的小区；　4．人居文化上乘的小区；　5．物质、精神可持续发展的小区。6.商贸交易集中、物流快捷便利小区。项目总投资：拟建项目总投资2732.07万元。资金筹措：项目资金全部由承办单位自筹解决。工程建设进度计划：17个月1.2建设单位概况磐石市--房屋开发有限责任公司成立于2009年6月5日，注册资金2000万元人民币，具有四级房地产开发资质。现有工程部、售楼部、招商部、财务部、人力资源保障部和公司直属办公室6个部门组成。公司现有职工26-1- 人，其中，具有高级职称工程师1人，中级职称工程师3人，初级职称工程师3人，中级职称会计2人，中级职称统计师1人，中级职称经济师1人。公司始终坚持“用户就是上帝，质量就是市场”的宗旨，致力于推动房地产业的发展，优化人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想，在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新社区”的商业居家生活典范。1.3编制原则1、树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指导下，持续性进行详细规划，力求规划成果具有弹性，既利于逐步开发，又利于规范管理。2、适应经济发展的要求，有效利用土地资源，合理安排各项建设用地。3、注重环境效益，力争使未来的居住区成为“花园式居住区”。4、继承和延续地方的历史文化，发展和塑造--县的人文景观，体现人性化设计，树立天人合一的观点，创造优美的居住环境。5、基础设施长远规划，合理实施。6、坚持统筹规划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼顾发展的原则。7、-1- 受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要在功能完善的基础上，尽量做到简洁、大方。1、严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。1.4编制依据1、项目可研报告编制委托书2、国家建设部及吉林省颁布的住宅建设的相关法律和政策3、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》4、--富苑综合楼规划平面图5、《--县城市总体规划》（2010-2030）6、吉林省建筑工程概算定额7、有关其它国家行业规范、规定8、建设单位提供的有关资料1.5研究范围1、根据国家政策、当地经济和社会发展情况以及项目所在地区域环境，研究项目的必要性。2、根据项目区域需求及发展前景，按照《城市住宅建设标准》和适度超前的要求，考虑项目建设规模。3、根据当地建设条件、资金来源、建设规模和建筑材料等情况，研究项目的可行性。-1- 4、根据环保要求，当地生态环境和项目建设对环境的影响，提出相应的环保措施。5、研究项目实施的社会效益，作出对项目的评价结论。1.6主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注一规划占地面积㎡2062.7二总建筑面积㎡14069.11栋三建筑层数地下1层地上16层四商铺层㎡1-3层3793.9东西长：南北宽：五住宅层㎡4-16层10275.2东西长：南北宽：四住宅套数套96四个单元五结构形式框架结构六建筑密度%39.09七容积率%2.56八绿地率%31.6九项目总投资万元2732.07十建设工期月171.7研究结论项目建设的宗旨是采用一流的设计，一流的技术，打造*---1- 县一流环境的商业住宅小区。随着项目的建成，将会大大提高县城基础设施建设水平，提高人们居住水平。同时，为--县的市容、市貌建设增添了一道亮丽的风景线。第二章项目建设背景和必要性2.1项目背景2.1.1项目区域环境城市概况--县位于吉林省东部长白山西侧，第二松花江上游，地处东经126o30′～127°16′，北纬42°06′～42°48′。东邻抚松县，西靠辉南县和柳河县，南与江源县相连，北与桦甸市接壤，面积3094.4km2。2010年末总人口14.1万人。其中：农业人口78786人，占人口总数的55.9％。境内有满、朝、蒙、回、锡伯、白、水、苗、藏、侗等10个少数民族，占人口总数的5.45％。-1- 2013年我县经济社会发展的预期目标是：地区生产总值比上年增长15%，达到64.7亿元；规模以上工业增加值比上年增长17%，达到38.6亿元；全社会固定资产投资比上年增长25%，达到68亿元;全口径财政收入比上年增长25.5%，达到5.9亿元；地方级财政收入比上年增长26.2%，达到4.67亿元；招商引资到位资金比上年增长23.3%，达到83亿元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别比上年增长15%和17%，达到15617元和5686元。--县矿产资源十分十富，有煤、铁、石灰岩、辉绿岩、磷矿、金矿、铜矿等矿产资源。--县是全国重点产煤县，煤炭查明资源总量2490万吨，是吉林省的后备煤田。金矿查明资源总量为882公斤。目前--县的矿产资源除被小量开采外，其他仍处于原生状态。水文、地质条件1、区域地质项目区域地质构造由地矿通化地质工程勘察院进行勘探，确定项目建设地质结构为，第①层杂填土，厚度1.9米，第②层粗沙，厚度2.5米，第③层卵石层，3.5米，第④层安山岩。项目建设地地质结构适于高层楼房建设。2、地形地貌该场地位于--县--大街72号，原--老林业局院内，地势较平坦，位于县城中心地段，交通便利，周边无高大建筑，视野开阔。场地水文地质条件（1）地下水的类型及埋藏、分布特点本次勘察深度内，未揭露到地下水。（2）地下水补给、排泄条件及动态变化-1- 地下水主要补给来源为大气降水补给及河流侧向补给，场地地下水位随季节变化，水位年变化幅度约1.0m左右。（3）地下水与土的腐蚀性评价根据地区经验，地下水及土对混凝土和钢筋无腐蚀性。（4）抗浮水位无地下室，不需提供抗浮水位。水文资料地下水水源地保护区位于--县城西南部濛江乡境内，从四海龙湾一带的龙岗起经丁小山至青龙河口，为老岭—龙岗山脉中间延展的熔岩台地，其面积近300km2,玄武岩层总厚度8～120m。据吉林省地矿局调查资料，该台地分布着许多的火山渣孔隙潜水。地下水沿岩层的裂隙、孔洞和构造破碎带运移，受地形的制约，流向呈东北向。由于青龙河及支流的切割，在低洼的山谷地及构造破碎带，地下水大量富集，在低洼处溢出地表，形成冬季不冻的暖水泉群。巨龙泉群、青龙泉群、吊水湖泉、错草泉、五龙泉、飞龙泉等，均为各河的源头。地下水类型分为玄武岩孔洞裂隙水、火山渣孔隙潜水、断裂破碎带构造裂隙水以及第四孔隙水等四种类型。水质为低矿化、低钠、重碳酸镁钙型偏硅酸矿泉水，已有多处泉群经省级国家鉴定，符合GB5539-199577天然饮用矿泉水标准，是理想的供水水源地。---1- 县位于浑江河谷冲积盆地，构成两峡一川的窄谷地貌特征，场址地形较平坦地层自上而下为：第一层为杂填土，第二层粗砂，第三层为卵石层，第四层为安山岩层，无不良工程地质构造。本项目场区现已完成市级勘察评价。场地稳定性和适宜性评价1、抗震设防烈度根据吉林省地震参数区划工作图，--地区抗震设防烈度为Ⅵ度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计特征周期为0.35s，设计地震分组为第一组。2、建筑场地类别场地杂填土、粗沙、为软弱土，建筑场地类别为Ⅱ类。3、不良地质作用评价本场地无滑坡、崩塌、泥石流等不良地质作用。场地抗震设防烈度为Ⅵ度，场地无液化土层，不存在液化问题。综上所述：场地稳定，适宜建筑。4、冻深、冻胀评价根据《中国季节性冻土标准冻深线图》，场地的标准冻深为1.40m，最大冻结深度为1.80m。冻胀性评价：场地杂填土、粗沙为强冻胀，冻胀等级为Ⅳ级。-1- 2.2项目建设的必要性1、项目建设符合当地城建布局整体规划--县为了认真贯彻落实国家、省关于城镇化建设工作的安排意见，先后出台了一系列城建工作措施，以进一步优化城市基础实施配置，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长的消费需求。该项目建设完全符合当地城建布局整体规划。2、项目建设有利于增强--县的城市综合实力城市综合实力是一个地区经济发展的标志。在全球化的经济时代，--县必须奋起直追，必须加快建设商务区，使之产生强大的吸纳、集聚、辐射效应，取得新一轮竞争优势的必然手段。3、项目建设可较好地满足消费者购房需求项目建成后，无疑可有效缓解城市住房供求矛盾，较好地满足工矿企业主进城购房、林业在职、转产转岗工人、外地来我县经商办企业购房、年青人结婚购房，以及“以旧换新、以小换大”等各类消费群体的购房需求。为建设和谐社会、和谐城市创造有利条件。4、项目建设有利于加快--县的城市发展进程。-1- 　　城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴于此，商务区建设成为城市发展的一股潮流，经济要素加速流动，城市规模表现了迅速扩张的态势。这对于--县融入全国城市发展新潮流、赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。　　基于以上原因，拟建项目顺应--县社会发展的需要，采用统一的标准，统一建设，真正做到质量化、规范化、舒适化、美观化，以满足居民的需要，因此项目的兴建是十分必要的。第三章市场分析3.1我国房地产市场现状分析2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量、交易价格普遍下跌，企业面临困境。1998年-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额平均增长33.2%。2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。-1- 2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房。这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中型城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大。而吉林省，有其得天独厚的自然资源，依据资源而富裕起来的人不在少数，他们完全有能力为各地新建的高品质房买单；另外，由于--县的房地产市场起步较晚，发展虽很迅速，但还远远没有到产生泡沫的时候，在全国出现冷淡阶段而--不会受到任何影响，因此以发展的眼光来看，--县的房地产市场还是有很大发展潜力的。3.2--县房地产市场发展态势综合分析，2013年加快我县房地产开发业发展的有利条件较多。一方面，近两年国家虽然出台了一系列宏观调控的新政策，但其目的都是为了促使房地产市场的健康、稳定、快速发展。另一方面，--县地产开发业起步较晚，发展不足，但发展潜力较大。我县房地产开发业继续保持快速、健康发展的态势，并将呈现以下特点：1、房地产开发业将保持快速、健康发展态势随着我县城镇化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，居民消费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快，-1- 加之农夫山泉、大连万达、娃哈哈等国内知名企业的进入和"安居工程"的实施、"宜居城市"评选活动的开展、棚户区改造的力度加大，必将为我县的房地产开发业注入新的活力。2、住宅价格增长幅度将趋向理性回归、需求量大在国家出台的一系列宏观调控政策作用下，尤其是我县加大经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房的投资力度，房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将趋向理性回归的合理区间。从目前我县房地产的消费市场来看，大部分消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。3、住房供应结构将会更加趋于合理随着宏观调控措施的进一步落实，以及国家关于调整住房供应结构的各项措施的实施，中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展，--县已将健全和完善住房保障体系、解决城市低收入家庭的住房困难列入政府工作的重要议事日程。因此，随着我县对国家宏观调控措施的进一步落实，廉租住房、经济适用房制度的逐步健全，我县-1- 中小户型房源将会明显增多，住房供应结构将会更加趋向合理。3.3--县房地产市场现状--县房地产市场处于初级发展阶段，消费者对住宅的需求正从生存型向舒适型转变，房地产业的发展正从速度规模型向质量效益型转变。在过去的3年里，房地产市场和全国各中、小城市一样，无论规模和效益都有了长跑的进展，住宅商品房的平均售价已达到2000元/㎡，上涨了20%。在商品房价格快速攀升的同时，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。目前--县在建和已建的商品房平均单套面积已达95㎡。即使这样，商品房的销售还是异常火爆。在未来15年内，随着小城镇建设规模的扩大化,农业人口入住城区比例增大，对商品房的需求越来越大，房地产市场将出现蓬勃发展的局面。近几年来，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。到目前为止，居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。房地产业主要特征表现在以下几个方面:1、投资增幅大2、房价平稳上升3、拉动相关产业效果显著-1- ----从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多----从投资角度看房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。----从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。----从需求关系看在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。3.4市场SWOT分析优势及机会1、该项目地处--大街、临街建设，集商贸、交通、环保、生态于一体的亮丽景观带，是一片理想的商业与居住用地。2、近几年随着经济发展和市政建设步伐加快-1- ，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。3、周边日趋成熟的居住配套，为该项目的市场价格奠定了一定的基础。4、公司与建设主管部门的良好公共关系背景，有利于公司今后在当地的发展。劣势及威胁1、周边原有的房地产开发形成一定竞争态势。2、新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力大3、金融政策的调整和房地产相关政策的调整所带来的不可预测因素。3.5项目市场定位1、消费目标群体定位项目消费目标群体主要有以下人群：1、周边工矿企业主、林业职工、林业转产职工2、当地青年结婚成家者3、农村进城经商务工者4、以小换大，以次换好的二次购房者5、看好房产增值的投资者2、项目的市场价格定位该项目位于--县主街南侧-1- ，地理位置优越，具有很高的商业开发价值。依照目前区域房地产市场已形成的价格分布体系，结合本项目规划所设定的品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内房地产市场预期的良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘市场价格的基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在3200元/㎡；商业部分销售价格大致在5000元/㎡。3、销售业绩预测项目销售目标是：至工程全部竣工时，销售率100%。第四章项目选址4.1项目选址根据--县政府及城市建设局的总体规划，磐石市--房屋开发有限责任公司以挂牌出让摘牌方式取到了该宗土地的使用权，作为--县--富苑综合楼工程高层楼房建设项目用地。--县--富苑综合楼工程高层楼房建设项目位于县城干道南侧，--大街东西横穿本区，交通便利。规划将按照“宜居、宜商贸”的要求，把小区建成集商贸、环保、生态于一体的亮丽景观带，打造一片理想的商贸与居住用地。项目建设地红线距离：楼房高层东距-1- 道路6米，距农行外墙8米，高层西侧距道路8米，南距道路20米.北侧距--大街15米，建筑退红线5米。4.2场址建设条件1、气候条件--县境内气候具有冷凉湿润，雨量充沛，无霜期短，光照适中等特点。属我国东北部寒温带湿润气候区。四季分明，大陆性明显。春季温度变化剧烈，冷暖干湿变化大，多偏西北风；夏季短暂，温凉潮湿，多局部暴雨；秋季凉爽，多晴朗天气，受寒潮威胁严重；冬季漫长而寒冷。年平均日照数：2408.5h平均气温：2.5℃≥10℃积温平均：2224.2℃，以七月份最大年平均降水量：780mm年平均蒸发量：950mm年平均气温：2.8℃极端最高温：33.2℃极端最低温零下：41.6℃最长结冻期：198d最大积雪厚度：0.8m年平均无霜期：116d-1- 最大风速：24m/s年平均湿度：71%冻土深度：1.8m年主导风向：西南风项目地冬季较寒冷，对建筑物有较高的保温节能要求，工程施工组织应满足当地气象条件的特殊要求。2、水文条件本区属东亚季风气候带，东北寒温气候区，具有冷凉湿润、雨量充沛、光照适中、四季分明的气候特点，冬季寒冷漫长，夏季湿热多雨，春秋季干旱温和，年气温一般为31℃～-30℃,平均2.4℃。雨季集中在7～8月，年平均降雨量800～1000mm，最大降雨量1129mm。冻土深度为1.8m，封冻期由11月末至翌年4月。3、周边建筑物与环境条件--县--县--富苑综合楼工程高层楼房建设项目，为城区集居住与商业于一体的高品质、高开发价值高层建筑。场地周边环境状况良好，没有污染源，有利于工程建设。4、交通运输条件--县交通便利，“一横一纵四出口”的主框架基本形成，县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿全县境内各地。5、公用设施-1- 本项目建设符合--县城区总体规划，具有完备的自来水管网、热力管网等基础设施，项目将充分利用这些配套公用设施，以降低投资成本。6、环境保护要求本项目建设所在地域开阔，大气容量大，且项目本身基本没有废渣、废气、废水排放，生活污水排入城市污水管网后统一处理，因此，本项目不会对当地环境造成损害。7、征地拆迁本项目用地为二类居住用地，场地内不涉及拆迁工作，具备了建设条件。8、施工条件本项目所需的主要材料砂、石、水泥在本县就可买到，其它钢筋等用品可在本县采购，通过汽车运输到施工现场。水、电等可就近引入，以满足施工需求。第五章建设规模、建设内容与工程方案5.1建设规模与建设内容建设规模：--县--富苑综合楼工程建设项目占地2062.7平方米，建筑面积14069.1平方米-1- ，商业建筑面积3793.9平方米，住宅建筑面积10275.2平方米。总层数17层（含地下1层）。住宅楼层每单元均为1层2户，提供住宅96套，4种户型；建设内容：新建1栋集住宅与商业功能于一体的高层楼房，地上16层，地下1层，地下1层为停车位，地上1-3层为商业楼层，4-16层为住宅楼层，框架结构，新建小区内道路、绿化以及给排水、热力、电力、照明、通信等基础设施。商业楼层内尽量少设隔墙、增加面积利用率，满足商场空间开阔、光线良好、适宜购物等要素。5.2项目总体指导思想及工程方案5.2.1指导思想1、本设计以执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。2、住宅设计应符合城市规划和居住区规划的要求，使建筑与周围环境相协调，创造舒适、方便、优美的生活空间。3、项目设计应推行标准化、多样化、积极采用新技术、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。4、项目设计时需吸收南北方住宅的精华，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒适性、尺度空间的合理性得到充分体现。5、住宅户型设计新颖，动静分区。-1- 6、商业楼层设计开阔、宽敞、明亮、出入便捷。5.2.2工程方案工程在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。根据多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：户型分配表楼型户型格式面积（㎡）数量（套）①A2室2厅1卫1厨1阳台98.5212B3室2厅1卫1厨1阳台113.2012②C2室2厅1卫1厨1阳台96.5112D3室2厅2卫1厨2阳台128.1312-1- ③E3室2厅1卫1厨2阳台1书房126.2512F3室2厅1卫1厨2阳台1书房115.7312④G3室1厅1卫1厨1阳台96.7212H2室1厅1卫1厨1阳台81.21124-16(13层)总高48.1米合计10275.2合计96套商业建筑：总面积3793.9平方米，三层总高10.4米。2.技术设备条件1)室外1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。2.屋面：现浇平屋面、屋顶景观装饰。2)室内：1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。-1- 4.窗：塑钢窗。5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。3)配套设备：1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。4.煤气：煤气管道安装到厨房。5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。4)智能化系统：1.安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。2.“一卡通”智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费-1- “一卡通”。3.信息服务系统：小区局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。3.道路系统道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。4.小区建筑小品入口：区内设保安。入口处有宽广的地下停车场指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。5.3设计理念1．回归自然，打造“商贸、宜居、生态、人文”小区。2．项目规划力求布局合理、环境优美、设施配套、安全卫生，具有一定的超前性和地方特色。3．坚持项目-1- 建设的经济效益、环境效益和社会效益的统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，提高土地利用率。4．住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、休闲）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求，融合当地城市环境的同时形成舒适、优美、宜人的居住环境。5．强化现代意识，开辟足够的交通空间，满足动、静态交通要求。6．按照新时期项目建设的要求，积极推广和应用新技术、新材料，提高项目规划建设的技术含量。7．规划适应开发阶段性的需要，具有灵活性和弹性。5.4总体布局--县--县--富苑综合楼工程高层楼房建设项目平面布置是按照整体性、系统性、功能性的规划要求，建造舒适、优美、安全、方便的居民住宅区和商业区。在空间上合理利用地形，分区规划，合理建设。区内公用设施，如垃圾站、存车棚、机动车辆停车场等，应分区布置且便于出入，在较多方面满足居民的生活需求。根据规划要求，宅间道路应满足消防车、救护车、搬家车辆通行，路面全部硬化。-1- 规划住宅96户，4种户型，每户建筑面积80-130平方米。总面积10275.2平方米。规划住宅日照间距系数1.4。考虑环境因素及便捷的原则，小区住宅院落设设置垃圾收集点。5.5住宅与商业户型设计要点1、动静分开。客厅、餐厅、厨房需要人来人往，活动频繁，而主要为休息睡觉之用的卧室需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将主人家庭生活的方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室与客厅、餐厅进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。3、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。4、采光良好，空间宽敞，环境温馨舒适。5、户型规整、设置合理。-1- 5.6建筑工程设计1、设计规范、规定《民用建筑设计通则》GB50352-2005《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）《住宅建筑设计》GB50368-2005《建筑设计防火规范》GB50016-2006《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-88《屋面工程技术措施》GB50345-2004《地下室工程防水规范》GB50101-2001《建筑地面设计规范》GB50037-96《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001、J114-2001《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《民用建筑室内环境污染控制规范》GB50325-20012、建筑设计1）．增强设计的创新观念，居住功能多元化，住宅从过去主要强调生存功能向同时重视发展功能、享受功能过渡。住宅不但是一个生存空间，同时也是发展空间、享受空间。2）-1- ．住宅设计强调超前性和弹性。普通住宅应参照国家小康型示范小区设计导则进行设计，并在套型、功能、环境、配套设施等方面适当超前，预留可以调整、改造的余地。3）商铺设计充分考虑货物进出通道宽敞、货物摆放空间充足，整齐划一，给人以舒适感。4）．以市场为导向，适应商业、居住潮流、住宅市场的变化，公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居厅与餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，建筑使用面积系数达到80％以上。5）．建筑风格服从全区整体定位，设计中将阳台板，空调器放置板和凸窗结合考虑，强调水平线条，并利用窗框和阳台栏杆等元素加强了这一趋势。墙体装饰材料使用防水涂料，以求达到良好的色彩搭配和视觉效果。卧室采用凸窗，增加室内的视野，并使立面更显精致剔透。6）．充分考虑高层建筑防火、防雷、防电要求，加强相关配置设施建设，为提高安全性建设坚实的保障设施。-1- 5.7结构工程设计一、自然条件1、基本风压：0.40kN/m2，地面粗糙度：B类。2、基本雪压：0.35kN/m2。3、抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第三组。4、建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。二、设计依据本工程结构设计所采用的主要规范、规程及图集《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《建筑结构荷载规范》（2006年版）GB50009-2001《建筑抗震设计规范》（2008年版）GB50011-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《砌体结构设计规范》GB50003-2001《地下工程防水技术规范》GB50108-2008《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑地基基础设计规范》DB33/1001-2003三、设计荷载楼屋面等效均布活荷载标准值：住宅：2.0kN/m2-1- 商铺：4.0kN/m2楼梯：3.5kN/m2上人屋面：2.0kN/m2不上人屋面：0.5kN/m2四、主要结构材料1、钢筋箍筋采用HPB235钢筋；梁、板、柱、地下室外墙、地下室底扳、地下室顶板及上部结构楼板采用HRB335及HRB400钢筋；2、混凝土基础垫层：C10基础梁：C30，抗渗等级S6其余上部结构梁板：C253、焊条HPB235级钢筋采用E43xx型；HRB335级钢筋采用E50xx型；HRB400级钢筋采用E55xx型。4、砌体地下采用MU10粘土实心砖，M10水泥砂浆。地上采用MU2.5加气混凝土砌块和MU10粘土实心砖，砂浆采用M5、M10、M7.5混合砂浆。-1- 五、地下停车位工程本工程地下1层为停车位工程，按80个停车位计。设计出入口分开通行。地下停车库面积为1824.0平方米。5.8给排水工程1、设计依据《建筑给排水设计规范》GB50015-2009《全国民用建筑工程设计技术措施一给水排水》《民用建筑设计通则》GB50352-2005《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006《给水排水构筑物施工及验收规范》GB50141-2002《建筑给水排水及采暖工程质量验收规范》GB50242-2002《室外给水设计规范》GB50013-2006《室外排水设计规范》GB50014-2006《建筑设计防火规范》GB50016-20062、给水工程（1）指导思想1）加强对水资源的统一管理，加强对地表、地下水源的保护，水塔或高位水池和输配水管网安全运行的维护，完善供水管网，实现供水到户。-1- 2）进行有效的排水治理，包括对雨水排水系统和污水管网的完善，以及简易污水设施的配置、治理和维护。（2）用水量预测：1）生活用水量采用综合生活用水定额法，根据规定，生活用水定额取为：140L/人.d，K=1.4。项目设计人口按1232人计算，则生活用水量为241.5m3/d。2）浇洒道路广场用水量绿化及道路广场浇洒用水量根据《城市给水工程规划规范》，绿地用水量取1000m3/km2.d，道路广场浇洒用水量取2000m3/km2.d，公共绿地面积为0.0035km2，道路及广场用地为0.0054km2，则绿地及道路广场用水量为15M3/日。3）消防用水量根据《建筑设计防火规范》要求，同一时间内的火灾数为一次，一次灭火用水量为10升/秒，火灾蔓延时间为2小时。4）未预见水量及管网漏水量：规划小区未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量的10%计。-1- 综上所述，得出小区总用水量，最高日用水量为Q=480M3/日。（3）．管网规划规划供水管从--大街引入区内，沿道路边侧敷设给水干管，支管接至用户，满足规划区用水量要求，水质符合国家生活饮用水标准，给水管管径为DN200-100mm。消火栓布置间距不大于120米，在主要交叉路口设置。3、污水工程规划规划小区采用雨污水分流制，污水经化粪池处理后方可排入污水主管道。（1）．污水量计算规划设计污水量按给水量的80%计算，则规划区污水量为384.1m3/日。（2）．污水系统规划依据竖向设计，污水经化粪池处理后，排入大街污水管，最终排入县城规划污水处理厂。污水管尽可能以较短的管长和较小的埋深，实现最大面积的自流。管径为φ500mm～φ300mm，管端起点覆土厚度1.2m。4、雨水工程规划（1）.雨水量计算根据--县暴雨强度公式，进行雨水水力计算。-1- 暴雨强度公式：q=880（1+0.86LgT）/(t+4.6)0.62其中：t=t1+t2(min)雨水流量公式：Q=∮.q.F(I/S)Q设计雨水流量（I/S）q设计暴雨强度（I/S.ha）P设计重现期（a）F设计汇水面积（ha）∮径流系数t降雨历时（min）t1地面汇流时间（min）t2管渠内流行时间（min）（2）雨水系统规划规划区内道路下敷设雨水管道，根据坡度由北向南汇集，就近排入本区雨水回收利用系统。管径根据雨水量及管道坡度计算，设计流速不小于0.5m／s。5.9电力电讯工程1、设计依据-1- 《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008《IOKV及以下变电所设计规范》GB50053-94《供配电系统设计规范》GB50052-95《低压配电设计规范》GB50054-95《建筑照明设计标准》GB50053-2004《建筑设计防火规范》GB50016-2006《民用建筑设计通则》GB50352-2005《建筑物防雷设计规范》GB50057-94(2000年版)国家其他有关电气设计规程2、供电工程设计（1）电源及设计原则电源由项目所在地供电所引入小区配电室。1）线路宜采取地下敷设方式，满足街道景观和安全要求。2）制订合理的满载系数，避免设备浪费或超负荷。（2）负荷估算住宅每百平米按一户折算，每户按5KW估算；商铺每户每百平米按8KW估算，不可预见的负荷按总量的10%计算，同时系数规划采用0.8；（3）供电方式由小区内箱式变压所出线380/220V线路至用户处，道路照明及广场用电出单独线路，采用三相四线制供电方式。-1- 低压电力线路规划采用直埋电缆，埋设在冰冻线以下，并保证最小覆土厚度，过道路时穿镀锌钢管保护。10KV高压线路采用YJY22-10KV型电缆;低压供电路采用VV-1.0型电力电缆。3、弱电工程设计（1）电话装机容量计算根据住宅组团确定住宅需求电话数。考虑综合因素，住宅按每户1门设置，公共建筑按每百平方米1门设置，每门电话按1.5对线设置。（2）电话电缆通信线引进项目区内的交接箱（二台），由交接箱分到用户的分线箱中接线分支。沿路边绿化带中敷设。过道路时穿钢管保护。（3）有线电视有线电视线路由城区的有线引进，通过有线电视前端箱至每户。（4）敷设方式电话电缆和电视电缆均埋地暗敷，基本同一路线，电话电缆和电视电缆的最小规划距离为0.1米。5.10燃气供热工程1、设计依据-1- 《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《全国民用建筑工程设计技术措施》暖通空调、动力《建筑设计防火规范》GB50016-20062、燃气工程设计（1）煤气用气量估算1）居民生活用气量人均2.721GJ/人.年，用气量：3351GJ/年。2）未预见用气量按居民生活用气量的15%计，即：502.6GJ/年。总用气量即3853.6GJ/年。（2）气源根据--县总体规划以及项目用户特点，本项目气源由城区市政规划管网接入，按此设置，待运行时直接接入管网，免后续建设成本高、费时、费力。目前仍按本地用气方式供气。（3）管网布置统一采用低压管网系统，由城市燃气管网直接接入。根据项目特点采用环状布置，管材选用焊接钢管。管道采用聚乙烯防腐胶带防腐，采用牺牲阳极法阴极保护。3、供热工程规划（1）供热方式-1- 管网采取两级布置，一级管网与二级管网采用换热站连接，用户与二级管网直接连接，二级管网水温为95℃/70℃。（2）热负荷计算根据--县气候资料及规划区建筑特点并参照《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002）确定本规划区的采暖综合热指标，采暖综合热指标采用65W/m2。规划区总建筑面积34856.6㎡，则总热负荷为0.975MW。（3）管网规划规划区供热由--县城集中供热管网接入，供热支管沿小区内道路敷设，管径为DN200-50mm。（4）管网布置管网采用无补偿直埋敷设。直管长度超过8米设弯头或乙字弯自然补偿。管道均敷设在人行道或绿化带下，与道路中线平行，管道埋深不小于0.8米。管网管道自然弯曲控制在0---10度与60---90度之间。（5）管道防腐与保温热网供、回水管采用普通型硬质聚氨脂发泡保温，降低热网损失。管道防腐采用耐高温防腐漆，一道底漆，两道面漆。-1- 5.11电信规划规划区电信线缆由大街县城电信光缆接入，中部院落路旁设电信机房，电信电缆采用HYV2型，敷设方式为电缆穿PVC保护管地下直埋方式敷设。实现电话网与数据网联网，大力发展宽带服务，提供影音、图像、数据等业务的综合，建立信息高速公路。楼层设计施工应保证电信线入户，同时设置信报箱，便于通邮。电话线容量指标按住宅商铺各1.5对/户，电话线容量估算600对。5.12管线综合设计本次设计包括：给水、雨水、污水、热力、燃气（低压管网）、电力、通信七个专业基础设施管线平面布置及高程位置的规划。管线综合以各专业规划为基础，整体考虑，统筹安排，综合确定各种管线地下、地上的空间位置，避免各专业规划管线之间及与建筑物之间、构筑物之间、道路绿化之间相互矛盾和干扰，为各专业规划设计和规划管理提供依据。1、采用的有关规范及标准-1- 中华人民共和国国家标准《城市工程管线综合规划规范》GB50289-98。2、设计原则（1）根据道路横断面设计，以各专业管线规划为基础，整体考虑，统筹安排各种管线地下空间布置。（2）各专业管线在道路水平、纵向位置应符合《城市工程管线综合规划规范》和各专业的规范、标准。（3）考虑到各专业管线维护管理方便，管线尽量布置在人行道下。（4）各种管线水平位置的处理，原则上各种管线尽量顺行，减少穿越交叉路口。（5）各种管线交叉时的处理原则压力管道让重力管道;小口径管道让大口径管道可弯曲管道让不易弯曲管道对个别不能满足规范要求的各专业管线，局部作特殊处理。3、管线布置（1）由道路两侧向道路中心依次布置电力、通信、给水、燃气、热力、雨水、污水管线。（2）雨水、污水管线，管径较大，埋设较深，维护工作量小，一般布置在机动车道。-1- 5.13道路交通规划结合城市总体规划路网，布局小区内部道路。结合各基地现状及居民出行的便捷与安全，对外设有机动车出入口与--大街、--河南街相联通。静态交通规划也是本次规划设计的重要方面，适应小汽车的日异增长，充分考虑停车场的安排，机动车停车分为路边停车和宅间停车，规划住宅院落地面停车位按每三户一个车位考虑，不足部分采用地下停车方式。 室外停车场地均采用空心植草砖进行地面铺装，增大绿地面积，减少日光反射。严格限制外来机动车辆出入院落空间，保证院落生活空间的宁静、安全。5.14绿地景观规划（一）绿地规划从多方面考虑区内的绿化，以创造绿色庭园，最大限度实现人、房、绿相融为目的，创造和谐相融、富于变化的庭院绿化空间。（二）植物配置-1- 作为面广量大的小区绿化，从实际使用和经济出发，树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则，少量采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。道路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉，把不同等级的绿地结合在一起，形成统一的绿化有机整体。（三）景观规划小区景观设计将建筑景观与绿化景观相结合、小区景观与城市景观相结合，形成丰富而有特色的居住小区景观。第六章项目组织管理与实施进度6.1项目组织管理为了确保项目建设顺利进行，确保质量、进度和工期，应设立专门的项目领导小组，组长1人，组员4人。组长作为项目负责人对工程实施全面负责。领导组成员负责对项目工程建设审批、工程招投标、工程质量、投资、进度、安全等方面的管理和监督。领导组还可根据工作需要，聘请有关专业技术人员，对项目建设进行协助。-1- 6.2组织管理内容1、申办手续负责新建项目的前期手续审批，设计规划等工作。2、项目招投标负责建设项目的设计、施工、设备采购、工程监理。由领导组委托专门的招投标服务中介机构，依法进行招投标，择优选定中标单位，并与之签订中标合同书。3、项目工程监理项目领导组可委托具有适当资质等级，并有丰富经验的工程监理机构，负责项目工程的各项管理，确保工程质量。4、项目工程质量监察项目领导组在工程设计、工程招标、工程施工、竣工验收、工程保修等阶段，要进行全面质量监控，并对发现的质量问题作出处理。5、项目工程投资控制项目领导组应按国家有关规定要求，做好项目的资金筹措和管理工作，设立资金专户，专款专用。做好工程各个阶段的投资控制，并对工程款的拔付进行审批。6、工程进度控制项目领导组要根据工程进度计划和分阶段进度计划，严格监督，确保项目工程建设保质保量如期完成。-1- 项目领导组成员要廉洁自律、恪尽职守，认真抓好各项管理工作，层层把关，争取做到万无一失。6.3项目实施进度计划1、项目实施进度说明（1）各有关部门应通力合作，密切配合，本着“可靠、快捷、经济、安全”的原则，尽量从快建设。（2）本项目工程量大、工期长，要精心组织、周密计划、统一调度、合理安排，确保工程有条不紊地进行，如期完成。（3）项目领导组要严把质量关，并聘请资质单位进行施工质量管理。2、项目实施进度计划项目建设应遵照有关建设程序，合理安排建设工期。本项目规划从2013年5月开始前期工作，2014年12月竣工验收，建设工期17个月。-1- 项目施工进度计划表序号时间项目2013年2014年567891011124567891011121项目可研报告审批、立项2施工图设计、办理建设有关手续3招投标、前期准备4土建施工5竣工验收-1- 第七章环境保护7.1环境保护7.1.1分析依据（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《中华人民共和国大气污染防治法》（3）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（4）《中华人民共和国水污染防治法》（5）《建筑项目环境保护管理办法》（86）围环字003号（6）《建设项目环境保护设计规定》（87）围环字002号（7）《大气环境质量标准》（GB3095--82）（8）《污水综合排放标准》（GB8978--96）（9）《地面水环境质量标准》（GB3838--88）（10）《吉林省环境保护条例》（2011）7.1.2污染源分析本项目建成后在使用过程中无化学性污染，主要为生活污水、生活垃圾及噪声等对环境的影响。1、废水本项目区产生的污水主要生活废水。经排水管道流入室外化粪池后排入城市排污管道。2、废气-1- 住宅区废气主要是厨房排出的油烟。经屋顶设置排气口排至高空，可充分利用高空大气的扩散作用，最大限度地减少了对城区的环境影响。3、废物本项目产生的废物主要为生活垃圾，小区内设置垃圾桶集中收集，然后分可回收垃圾和不可回收垃圾，分类装袋，分别送往废品回收站和垃圾处理厂。4、噪声噪声主要来自各种电子设备运转时发出的噪声。在设备选型时采用低噪声设备，并且对所有振动设备和机组均做消声和减振处理。采取以上措施，项目完全可满足--县的环保要求。7.1.3施工期间的环保措施施工单位要采取有效措施控制人为噪声、粉尘的污染。1、施工现场垃圾渣土要及时清理出现场。多层建筑物清理施工垃圾时，要搭设封闭式专用垃圾道，采用容器吊运或将永久性垃圾道随结构安装好以供施工使用，严禁凌空随意抛撒。2、车辆不带泥砂出现场，可在大门口铺一段石子，定期过筛清理，定期洒水清扫，基本做到不洒土、不扬尘减少对周围环境污染。-1- 3、凡进行强噪声作业时，须严格控制作业时间，尽量不在夜间施工，或对产生噪声较大的设备加设消声装置，以免影响居民休息。7.1.4劳动保护与安全防护1、项目施工期间应严格遵守国家有关劳动安全的规定，由施工企业设置专职安全员负责监督检查安全施工，做到安全施工，文明施工。2、施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通畅通与安全。-1- 第八章消防与安全8.1消防1、消防设计依据（1）《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2）《民用建筑设计防火规范》GB50045—96（3）《建设灭火器配置设计规范》GBJ140—90（4）公安部公消〖1999〗80号文件（5）《吉林省消防管理条例》（6）《防火检查手册》2、建筑、结构防火设计（1）按照《建筑设计防火规范》的标准，在建筑物周围适当位置，设置一定数量的地下消火栓，防火间距小于120m。消防用水与生活用水合并使用，采用压力给水系统，贮水池水量可满足消防用水量。（2）道路设计要符合消防车辆通行的要求，道路宽大于3.5m，最小弯曲半径大于9m。（3）按照最大人员流量，设计建筑物安全出口和楼梯，并加设醒目的标志，以便发生意外时人员疏散。（4）建筑物和构筑物要设计防雷设备，以防雷击引发火灾。-1- （5）加强安全教育，提高住户紧急扑救和自救、互救、安全脱险的能力。3、给排水防火设计本建筑物设室内消防栓系统，室内消防栓用水量15L/S，室外消防栓用水量25L/S，本系统独立设置，呈环状，消防栓布置保证两股充实水柱同时到达室内任何部位，消防栓暗装，设按钮。在屋顶设消防水箱一座，供消防栓系统前十分钟用水。消防栓适用SN65，水枪适用直径19㎜，麻质水龙带长度数25米，在屋顶消防水箱间设稳压泵一台，变频控制，用于保证消防栓系统最大利点水压为7M。管材采用焊接钢管，焊接。屋顶消防水箱采用热镀锌钢板水箱。8.2安全卫生商铺、住宅区属于人口密集场所，安全问题更应高度重视，应采取切实可行的有效措施，消除安全隐患，确保住户安全。1、建筑物楼道、楼梯、出入口应按最大人员流量设计，宽阔流畅，便于通行，楼道地板和楼梯台阶要注意防滑。走廊栏杆按规定标准设计，做到结实、安全、美观大方。2、住宅区内道路应宽畅、便捷，便于人员和车辆通行。安全出口应分散布置，两个安全出口之间的距离不应小于5米。3、楼梯间及前室的门应向疏散方-1- 向开启；安装有门禁系统的住宅，应保证室内直通室外的门在任何时候能从内间徒手开启。4、建筑楼梯间顶棚、樯面、和地面均应采用不燃性材料。5、电线、开关、插座等用电设施要选用绝缘性良好的产品，严格按有关规范安装使用，并要经常检查，消除漏电、触电、短路等隐患，确保安全用电。-1- 第九章节能措施9.1节能设计原则1、能源是国民经济发展的物质基础促进能源的合理和有效利用，对我国经济发展和环境保护具有深远的战略意义。“资源开发与节约并举，把节约放在首位”是国民经济建设的一条重要方针，节约能源对保证我国经济的快速发展、提高经济效益、推进技术进步、合理利用资源、减少环境污染、提高人民生活水平等起着重要的作用，也是实现我国经济增长方式从粗放型向集约型转变的重要途径和实施“可持续发展战略”的必要措施。2、为了贯彻国家颁布的节约能源的政策，扭转--县寒冷地区居住采暖能耗大的现状，建筑设计和采暖设计中采用适当的技术措施，在保证使用功能和建筑质量并符合经济合理的原则下，将采暖能耗控制在国家规定的水平上。3、在规划、设计、建造和使用过程中，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。-1- 4、依靠科技进步，坚持技术创新，设计中采用新技术、新材料、新工艺，提升建筑品质和性能，谋求可持续发展，杜绝和减少浪费。9.2设计规范和依据《民用建筑节能设计标准》（GB50189-2005）。《民用建筑节能管理规定》建设部吉林省建筑节能地方标准.DB22164-2007吉林省公共建筑节能设计标准(DB22T436-2006)《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004《胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统》JG158-2004《膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统》JG149-20039.3节能措施1、--县属于寒冷地区，设计时建筑的体形系数要小于或等于0.4。2、建筑的围护结构的传热系数和遮阳系数应按规范设计。3、围护结构的热桥部位采取断桥措施，热桥部位的内表面温度不低于室内空气结露温度。4、每个朝向的窗墙面积比均不大于0.7。-1- 5、具体的保温措施:外窗户采用中空玻璃断热型铝合金平开窗，气密性不应低于《建筑外窗气密性解分级及其检测方法》(GB7017)的规定的4级。外墙保温措施:用聚苯板外挂，也可以用保温砂浆，具体根据设计图纸确定。6、建筑外窗可采用中空双玻窗，以达到保温节能的效果。7、对于供暖系统采用如下措施:(1)散热器宜明装，外表面刷非金属性涂料，使热量充分散发出来。(2)供暖管网采用地沟敷设，凡敷设在地沟内，供暖管道应做保温，保温采用矿棉管壳外包玻璃丝布护壳，以减少热量损失。(3)供暖系统的供回水分支管路上，设置水力平衡装置，入口处设置热计量装置，严格控制热量分配。(4)户内采暖系统按分户热表计量，分室控制温度设计施工，每单元在楼梯间设总立管，为异程下分式。为尽量减少对住户室内装修的破坏，户内系统采用单管串联加跨越管，在每组散热器的跨越管上均设恒温阀，由用户设定室内温度后自行进行水力调节。每户的入口设锁闭调节阀和热量计，散热器上加设远程抄表系统，以达到分户管理和计量收费的要求。每单元的供暖管起端设流量调节阀进行水力调节。每栋楼的采暖入口设热量表和流量调节阀。8、对于供电系统采用如下措施-1- (1)照明设备的节能:适当增加照明分支回路，增设照明开关，采用分区控制方式，以减少不必要的照明，照明电源线路采用三相四线制，以减少压力损失，设计尽量使三相负荷平衡，照明灯具采用外镇流器节能灯，避免使用大功率白炽灯。(2)低压电器的选型为DZ20、DW20、AE、AH型。(3)设备机泵用电机选择节能型，可降低能耗10%以上。(4)照明负荷功率因数采用分散补偿，补偿后功率因数大于0.9。(5)供电系统均采用合理的输送工艺，尽可能降低途中损耗。充分利用自然条件，白天各主要房间及大面积场所利用自然通风和自然采光，采用高效节能灯并组合分区控制，在建筑物走道及楼梯间、卫生间采用声控开关，以达到节约用电的效果。9、设备部分选择节能产品。9.4能源消耗预测所耗主要能源用途如下：电：塔吊、动力源和照明；燃油：建筑材料运输消耗。主要能源消耗见下表：-1- 能源消耗预测表序号能源种类年耗量折标系数折标煤（tce/年）当量值等价值当量值等价值1电18.6×104kWh0.1229kgce/kWh0.330kgce/kWh16.5944.552燃油9t1.4714kgce/kg13.24合计29.8357.79第十章投资估算与资金筹措10.1估算原则本估算按照国家的方针、政策和有关规定，针对工程建设内容，认真分析影响投资的各种因素。依据建设内容、结构特征、功能、用途等不同情况，选用合理的指标、价格体系，以动态的形式进行投资分析，使投资估算比较准确地反映建设实际费用，提高估算的科学性、合理性、准确性。10.2编制依据1．吉林省建筑工程预算定额(2009)2．吉林省建设工程费用定额(2009年)3.《工程勘察设计收费标准》(2002年)4.《吉林省建筑工程预算定额》（JYD—101—2000）5.《吉林省建设工程费用定额》(2009年)-1- 6.《建设工程造价管理信息》(2009)7.《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500—2003）8.《吉林省建设工程费用定额》(2009)9.《吉林省建设工程材料预算价格》（JLYJ—2004）10.国家其它有关优惠政策10.3开发建设投资估算施工建设费用本项目开发建设投资包括前期工程费用、建筑安装工程费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费等。1、开发成本估算（1）前期费：含场地平整、地勘、规划、报建等（主要是城市配套费及材料费）约50万元。（2）建安工程费，主体楼按每平米1492.6元计，为1492.6元/㎡×14069.1㎡=2100万元；（3）勘察设计费：按内插法计算约49.2万元。（4）监理费：按内插法计算约37万元。（5）配套费用：含道路、广场、绿化、管道煤气、供热，有线电视、电话、宽带、自来水接口费及配电设施，社区管理及服务配套设施等约120万元。（6）不可预见费：按前面（1-5）项之和（2356.02万元）的5%计取，为117.8万元。-1- 2、开发费用估算（1）管理费用取以上（1-5）项之和的1%为23..56万元。（2）商铺销售费用：取销售收入（4680万元）的1%为46.8万元销售收入如下：商业建筑销售收入：3793.9×90.26%×5000/10000＝1712.18万元住宅楼房销售收入：10275.2×90.26%×3200/10000＝2967.82万元。合计销售收入：4680万元。（3）应扣减的各种税费：a、营业税及附加为销售收入5.6%，4680×3%=130.9万元。b、土地增值税4680×1.5%=70.2万元。10.4项目总投资估算开发建设投资估算表序号项目费用（万元）备注1前期工程费502勘察设计费29.23监理费374建筑安装工程费用21005配套费用1206不可预见费123.317销售费用46.8-1- 8管理费用24.669开发期税费营业税及附加130.910土地增值税70.2合计2732.0710.5资金筹措项目总投资为2732.07万元。由项目单位自筹解决。10.6项目财务评价本项目进行经济效益分析评价的主要依据是国家发改委，建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况，来计算项目的经济效益。10.6.1基础数据1、项目设计规模项目总建筑面积14069.1平方米，提供住宅96户，住宅建筑面积10275.2平方米，商铺3793.9平方米。2、项目计算期根据项目实际情况，确定计算期3年，其中建设期17个月，经营期1年。3、项目总资金构成项目总资金为2732.07万元，由建设资金构成。10.6.2财务分析-1- 1、成本费用估算本项目开发建设投资2732.07万元，全部形成成本费用。运营费用中其它管理费用按建设投资中（1-5）项之和的1%计取为23.56万元，销售费用按销售收入的1%计取为46.8万元。也形成成本费用。2、销售收入、经营税金及附加、土地增值税依据--县房地产市场的实际情况和发展趋势，确定销售价格。住宅层预计销售价格:3200元/㎡，商业层预计销售价格：5000元/㎡，合计销售收入4680万元。销售税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，按销售额的3%计，共130.9万元。土地增值税按销售额的1.5%计征，70.2万元。3、所得税、盈余公积金本项目所得税按25%计。所得税后提取盈余公积金10%。财务损益状况详见附表22.7.3财务盈利能力分析投资利润率=1101.29/2732.07×100%=40.3%投资利税率=846.64/2732.07×100%=30.9%项目损益状况详见附表2损益表附表2单位：平方米、元、万元序号项目合计建设、经营期（万元）-1- 1销售收入46802总成本费用2732.073销售税金及附加130.94利润总额1817.035所得税715.746税后利润1101.297盈余公积金110.138可分配利润991.169投资利润率40.3%10投资利税率30.99%本项目以上评价指标同房地产行业相应指标比较可以接受，故项目从财务上看是可行的。第十一章项目主要风险及其防范措施11.1风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对拟建项目投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。1、自然风险-1- 自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。2、政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。3、经济风险经济风险因国民经济状况变化因素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。4、技术风险-1- 房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。5、社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。6、内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。11.2风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：1、通过加快进度来回避风险-1- 开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法是尽快完成项目建设。2、通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。3、通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。第十二章招标方案根据《中华人民共和国招标投标法》等有关规定的要求，本工程属于依法必须招标的项目。根据该工程的特点制定招标计划和方案。-1- 12.1招标原则为保证质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了本项目的招标投标方案。在招标过程中要遵循公开、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。12.2招标范围本项目招标范围包括项目的施工、监理、设计招标。12.3招标方式采用公开招标的方式。12.4招标组织形式鉴于本项目法人不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法成立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。-1- 2、招标人在国家指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、本项目的招标文件应当包括项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有要求和条件以及拟签定合同的主要条款。-1- 吉林省建设项目招标方案和招标申请表项目名称--县--富苑综合楼建设项目建设单位磐石市--房屋开发有限责任公司单位负责人及电话刘涛联系人及电话18643970606建设内容建设内容为1栋高层商业与住宅楼以及小区内绿化、硬化等附属设施的建设。建设地点和起止年限--大街72号,原老林业局院内2013年5月一2014年12月总投资额2732.07万元资金来源及构成由建设单位自筹解决合同估算额（万元）招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标委托招标自行招标公开招标邀请招标勘察设计29.2√√√建筑安装工程2100√√√监理37√√√设备重要材料情况说明：建设单位（盖章）2013年6月26日-1- --富苑综合楼户型图:各单元平面图①单元平面图（A、B型）-1- ②单元平面图（C、D型）-1- ③单元平面图（E、F型）-1- ④单元平面图（G、H型）-1- -1-'