都江堰侏罗纪公园地块项目可行性研究报告 62页

'都江堰侏罗纪公园地块项目一、政策环境分析1、近期宏观政策2010.04.21二套房以住房套数界定不再以贷款为准新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。2010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。62 从宏观政策出台的节奏、密集度、力度，显示了中央政府调控部分一线城市高房价问题的决心。但这些政策主要针对的是房价过高的一线城市及购买多套房的投机性需求，对三线城市及自住性需求影响较小。而都江堰由于5·12地震以后当地许多房屋倒塌，存在很强的刚性需求；同时政策上和其它地区也会有所差异，能得到更多政策上的支持与倾斜。2、当地政策一、税收返还:在都江堰市从事房地产开发的企业（受灾企业），“5·12”地震后，在2008年12月31日前、2009年12月31日前、2010年12月31日前房地产开发企业缴纳的所有税金本级财政留成部分分别给予100%、70%、60%补助。二、行政事业性收费减免:在2008年5月12日以后新开工或当年复工，并在2010年12月31日前竣工的房地产开发项目，按报建费中的城市基础设施配套费、建设工程质量监督费、工程定额测定费、防空地下室易地建设费、文物勘探费给予减免或补助。三、水、气、有线电视减免:对在都江堰市申请安装水、气设施的房地产开发项目，自来水初装费用每户减免300元，天然气初装费用每户减免200元。对在都江堰市统一安装有线电视和数字电视的房地产开发项目，有线电视和数字电视安装费用每户减免10%。四、安置政策：执行政府38号文件，即住房损失居民可安置70平米住房或现金14万一次性终结原有受损住房。二、都江堰概况与区域经济1、都江堰概况1-1、行政区划62 都江堰市总面积1208平方千米，总人口60.96万人（2009年），以著名的都江堰水利工程而得名。都江堰市辖17个镇（灌口、幸福、蒲阳、中兴、聚源、天马、崇义、龙池、柳街、胥家、安龙、大观、紫坪铺、翠月湖、石羊、玉堂、青城山）、2个乡（向峨、虹口），49个社区委员会、333个村委会。1-2、交通都江堰距成都市48公里，都江堰市区和成都市区经成灌高速公路连接，约30分钟车程；距成都双流国际机场60公里；213国道（兰州至昆明）横贯市境东西；成都茶店子汽车站，有大巴车直达都江堰市客运中心；5月12日成青快铁正式通车，从成都到青城山只需30分钟左右。市区内有便捷的公共交通，乘公交车游客可以很方便地到达各个旅游景点。1-2、旅游资源都江堰市人文胜迹众多。建于战国时期的都江堰，历经两千多年风雨仍发挥着巨大的作用，堪称“举世无双”，其人与自然和谐统一的思想，凸现了中华民族的伟大智慧，是世界水文化宝库中首屈一指的稀世奇宝。自古即以“幽甲天下”著称于世的青城山是中国道教发祥地，凝聚了中国道教文化的精华。距今4500多年的芒城遗址是成都平原目前发现的几处早期史前遗址之一，是新石器时代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要见证，是研究长江上游人类文明起源的重要标本。位于青城山麓的普照寺、以三教合一为突出特色的灵岩寺在港澳台及东南亚地区具有广泛影响。位于青城外山的药王庙以及道家养生之术，是源远流长的中华长寿文化的重要体现。都江堰市作为成都平原往川西北地区的重要通道，是西蜀文化与藏羌文化的交汇区，民族民俗文化独具特色。1-3、历史文化由都江堰而产生的具有强烈地域色彩的都江堰水文化包括水文学、水文物、水神学等。诸如“二王庙”、“伏龙观”、“观景台”等处的人文景观；改建鱼嘴挖掘出土的东汉李冰石像和“饮水思源”石刻；歌颂李冰父子降龙治水的民间传说和具有一定宗教神学色彩的祭祀活动；以及由此而产生的祭水、祭神、祭人的诗、词、书画的水文学等，形成独具特色的都江堰水文化。62 2、区域经济分析2-1、GDP增长态势从上表看，2007年都江堰GDP突破了百亿元大关，在2008年受到地震的影响GDP下降明显，2009年又恢复到了2007年的水平。2-2、区域经济产业结构分析62 从上表可以看出，都江堰的支柱产业是第三产业。从产业结构分析，2006年的产业结构比为0.13：0.36：0.51，2009年的产业结构比是0.13：0.33：0.54，都江堰在2008年地震之后，旅游等第三产业恢复明显。2-3、区域固定资产投资分析62 固定资产投资额是推动区域经济发展的根本力量。从上图可以看出，08年由于受到地震的影响，当年固定投投资下降明显，在受到国家支持地震灾区重建及经济刺激政策的推动下，2009年的固定投资额在2008年基础上增长了162.4%，达到了218.79亿元。2-4、社会消费品零售总额62 从上图看，由于受到地震的影响，2008年消费品零售总额下降了40.7%。而通过一年多的重建,09年又基本恢复到07年的水平。2-5、人均可支配收入62 从上图可以看出，由于地震影响,08年、09年人均可支配收入与成都周边其它县市相比,处于相对较低水平.而随着产业的复苏与发展，后续增长可期。小结:5.12地震给都江堰造成巨大创伤，基础设施破坏严重，经济出现大幅下滑。但通过地方政府的努力和社会各界的援助，灾后重建工作进展顺利，都江堰的各项经济指标已基本恢复甚至超过震前水平。特别是近期建成通车的成灌快铁更是为都江堰未来的发展注入了新的动力。都江堰的旅游资源得天独厚，包括旅游业在内的第三产业在今后将有更广阔的发展空间。三、区域房地产市场分析62 1、城市规划以世界文化遗产都江堰为核心，以岷江和都江堰水系为脉络，依托青城山世界自然与文化遗产、北部山地自然保护区、国家森林公园、山丘特色种植区，“顺水依山”，构成以成灌铁路为骨干，五纵七射骨架路网为纽带，中心城区为重点，青城山度假旅游片区、蒲阳高技术产业片区为示范，若干风情旅游小镇为特色，新型旅游村落为基础的“一体两翼、北山南田、四级布局、网络生长”的可持续和谐发展的城乡城镇空间体系。按照都江堰市主城区控制性详细规划大纲，都江堰市主城区被分为都江堰市Ⅰ大区（一环路以内片区）、都江堰市Ⅱ大区（天府大道片区）、都江堰市Ⅲ大区（蒲阳路片区）、都江堰市Ⅳ大区（都江堰大道片区）四大部分。都江堰本地居民的住房现状62 2、近期土地成交分析62 出让日期宗地位置净用地面积容积率建筑密度绿地率土地用途及年限起始价（万/亩）成交价（万/亩）竞得人2009-8-19幸福镇联盟村一、三组72.72亩不大于2.0不大于30%不小于35%住宅70年商业40年85万元/亩85万元/亩都江堰紫坪房产公司2009-7-29玉堂镇白玉村184.40亩不大于0.8不大于30%不小于38%住宅70年商业40年55万元/亩133万元/亩成都武海置业公司2009-7-29玉堂镇白玉村163.36亩不大于0.8不大于30%不小于38%住宅70年商业40年55万元/亩136万元/亩都江堰中信投资公司2009-7-29幸福镇民主村五、六组131.3亩不大于2.0不大于30%不小于30%住宅70年70万元/亩145万元/亩成都张江实业发展公司2009-7-29灌口镇向阳坡1号20.01亩————————————商业70年130万元/亩205万元/亩成都张江实业发展公司注：以上大多数地块所处区位地段价值稍次于本项目。●近期成交土地的成交价普遍高于起拍价很多，溢价多在150%以上，其中中信地产拿下的玉堂镇白玉村163.36亩地块，其溢价已达到了247%，这一数据表明了开发商对都江堰楼市的信心。●从上表可看出，玉堂镇的类别墅产品楼面地价在2400元/平方米左右，开盘售价应在5000元/平方米以上。而幸福镇作为房地产开发的次要板块，近期成交楼面地价在1100至1400范围内，开盘售价也应在4000元/平米左右。3、都江堰住宅房地产市场分析62 3-1、都江堰项目概况项目名称开发商开盘时间占地规模总建筑面积容积率绿化率项目地址中冶·堰景成都中冶堰景置业有限公司2009.8176亩20万平米1.5842%都江堰二环路东段柏条河旁兰卡威成都皇朝置业有限公司2009.4约500亩一期208465平米235%都江堰走马河西路1号紫荆城成都建工地产开发公司2009.10约800亩90万平米1.9830%都江堰天府大道南端紫坪锦苑紫坪地产2010.5约80亩10万平米240%都江堰二环路都江明珠成都市新莲花置业2009.12约50亩115900平米3.425%都江堰幸福大道中段丽水映象都江堰丰华房产2010.172.5亩84791平米1.635%都江堰内二环与观凤路交汇处美山居中诚房地产有限公司2009.426．5亩30000平米1.4347%都江堰一环路国堰宾馆对面尚溪河畔星月房地产有限公司预计2010.754亩66000平米1.5630%幸福大道内二环柏条河旁岭秀都江精诚房产2009.1190亩11万平米1.5540%幸福大道中段内二环学府路666号都江之春宁江机床——107亩57000平米0.7949%都江堰市观景路堰山和畔国瑞置业2009.1约1000亩102万平米1.7535%二环路北段青城外滩攀西房产2010年570亩9万平米1.835%都江堰青城大桥桥头注：以上楼盘为都江堰市区主要在售楼盘。从以上项目中，绝大部分都是小高层和多层，只有都江明珠是高层电梯公寓，都江之春是别墅产品形态。楼盘分布图62 3-2、都江堰在售楼盘价格分析62 从上图可以看出，都江堰市区的房价大致是在4300—5000元/平米左右,产品形态以中高端产品为主。而高端项目都江之春对外预计售价在8300元/平米。3-3、市场供应面积细分62 面积区间70平米以下70-90平米90-110平米110-130平米130平米以上规模（平米）26604384030600470408100注：以上抽取丽水印象、兰卡威、紫荆城、都江明珠、中冶·堰景、尚溪河畔等楼盘目前批次的数据。从统计数据来看，都江堰商品房市场的主流产品为90平米以上的套三户型，占比达65%。其中110平米以上占比达42%，表明购房者对大面积户型的需求旺盛。部分原因在于本地中高收入客群不满足政府安置房的70平米小面积，转而选择更大面积的商品房。4、青城山房地产市场分析62 4-1、青城山项目概况项目名称开发商开盘时间占地规模总建筑面积容积率绿化率项目地址置信芙蓉青城置信地产2008.4103亩34000平米0.537%青城山前山门800米上善栖四川亿兴置业开发有限公司2009.7227亩76000平米0.550%青城山前山门南行800米青城山房四川民居实业有限公司2008.4251亩47628平米0.350%青城山前山门南行1000米一览天府江城置业有限公司预计2010.595亩44000平米0.545%青城山前山门1000米逸岭锦江成都泰逸置业有限公司2009.3180亩12000平米0.175%成都市倾城山外山风景区青城碧水云天成都瑞虹2010.58亩3900平米0.680%青城山后山泰安古镇高山流水2期四川联星置业2010107亩16000平米0.1868%青城山外风景区高尔夫俱乐部旁龙湖小院青城龙湖地产预计2010.6315亩106000平米0.545%都江堰市青城山镇注：以上为青城山板块部分在售楼盘从上列楼盘可以看出，青城山板块均为低容积率高端项目。青城山板块楼盘分布图62 62 4-2、青城山板块项目价格情况从上表看，在青城山的楼盘大部分是度假休闲型别墅和花园洋房，价格大多在13000元/平米以上，部分楼盘达到20000元/平米。62 5、客户需求分析5-1、面积需求分析购房面积上，期望购买110－130㎡面积区间的占样本总量的24％，这说明当地居民仍有大面积情节，90－110㎡需求占33％，80－90㎡占23％，70－80㎡仅占11％，130平米以上的占比9%。（数据显示，政府只提供70㎡安置房是远远不能满足市场的需求，相当大部分必须由市场来调剂，这势必为商品房的开发提供有利的客户群体市场基础）62 5-2、客户群分析5-2-1、客群构成变化l地震前，都江堰市区普通住宅购房客群主要由本地客户、三州客户、成都及外地客户构成，构成比例大致为5：3：2。地震后，都江堰房地产市场客群将在短期内发生较大变化：l本地客户将成为都江堰楼市的绝对力量，也许有少部分人会离开都江堰而选择成都及其周边其它县市，但对绝大多说本地居民而言，亲人在这里、资源在这里、圈子在这里，故土难离，他们几乎找不到离开的理由，因此这部分将成为未来2－3年楼市购房中坚。l都江堰同阿坝州同为重灾区，来都江堰置业的阿坝州客户或将更多目光投向成都及其它市县，短期内在都江堰置业的群体将锐减。l地震使外地投资客大幅减少，但是随着都江堰新规划的出台、高速铁路的修建，部分具有投资意识的外地客户仍然会看好本市今后的发展。5-2-2、购房心理变化亲眼目睹了地震带来的巨大灾害，幸存下来的人们对地震恐惧将会终生伴随，然而生活要继续，购房成为当地居民生活稳定后的必然选择，但其购房心理会发生变化：l房屋坚固成为购房底线。购房者对建筑品性方面的评判将成为其下定的首要关键因素。l高层产品抗性增加。地震中较高楼层带给人们心理恐慌远远高于低楼层住户，对高楼层的抗性可能在短期内难以消除。l短期内价格的含蓄成为预期。巨大的灾害使得人们在蒙受损失的同时，会更加理性地保护和支配自身财产。62 四、项目概况与SWOT分析1、项目地理位置与地块现状1-1、项目地理区位本项目位于都江堰市蒲阳路，二环路内侧，具体位置见下图：本案62 1-2、地块现状项目地块平整，现作为侏罗纪温泉公园经营。侏罗纪温泉公园建筑面积17600平方米，包括6座别墅、3幢会所，2个餐厅，1个茶楼及1个恐龙博物馆等。以下为总平图及实景图片：62 入口处餐厅别墅2、地块价值分析2-1、区位价值项目位于一、二环之间，灵岩山脚下，位置得天独厚，具备高尚住宅的先天条件。2-2、区域价值项目所处城北蒲阳片区定位为高尚住宅区，衔山涉水，自然环境优越，片区主要以居家、度假两相宜的别墅及类别墅产品为主。分布着都江森林、都江之春、美山居等一批高素质住宅，具有较高的市场认可度。2-3、地形地貌分析项目整体平坦，具有良好的操作性。62 2-4、交通条件分析项目位于川西黄金旅游环线东出西进的重要节点上，具有良好的交通条件。有蒲阳路贯穿一、二环，并与市中心连接，出入方便快捷。2-5、景观分析项目位于灵岩山脚下，临近杨柳河，与玉垒山公园、灵岩山植物园同处城北片区，整体环境清洁宜人。项目位于侏罗纪公园内部，景观资源丰富，亭台楼阁穿插其间，古树名木成林。3、项目SWOT分析3-1、项目优势(Strength)(1)高尚生活区域:项目地处主城与副中心链接地带,根据政府规划，并将这里规划为住宅、商业、教育为一体的新兴居住区。片区集中了都江森林、都江之春、美山居等精品住宅及百年名校——北街小学，具有良好的居住氛围。(2)环境景观资源：位于灵岩山脚下，临近杨柳河天然水带,生活指数优越。项目地块位于侏罗纪公园内部，公园现有的温泉、餐饮、娱乐等配套可为项目所用。(3)便捷交通条件：距离一环1500米左右，距二环约500米左右,北临康兮路，从容出入城市的每一处。策略：充分发挥并整合片区作为高尚住宅区在的地位，在传播上突出区域优势；针对项目良好的居住环境，打造出纯熟的居住社区，并最大程度的利用公园内的资源优势；打造精致产品,突出项目产品及环境特色,建立与众不同的形象。62 3-2、项目劣势(Weakness)(1)规模相对较小：相对于其他楼盘，本项目的规模相对较小，对树立高端楼盘的形象有一定障碍；(2)缺乏组团效应：片区内暂无在建商品房项目，缺乏区域影响力。策略：合理规划产品,最大限度利用土地价值针对配套及环境现况，宣传区域内土地的稀缺，把短板转化为优势。3-3、项目机会(Opportunity)(1)城市魅力增强:都江堰独特的地理条件与生活环境,历来受到大众的认可,而且随着快铁的投入运行,城市吸引力进一步增强,使更多的人选择置业都江堰；(2)震后的本地刚性需求巨大：地震使都江堰半数以上的房屋损毁，灾民中的高收入人群有强大的高品质住宅需求。(3)片区日渐成熟：整体定位为居住、商业、教育为一体综合生活区,随着安置居民的集中入住,区域内生活配套将更加成熟；(4)市场空白点：高端需求存在，而高端项目少（仅有都江之春）策略：突出地块的价值与内涵；市场空白点是项目利润最大化的突围方向。3-4、项目威胁(Threat)62 (1)其余板块对项目的的分流其余热点板块（如城南片区）的抱团开发形成的影响力，对项目客源的稀释；(2)政府宏观政策的短期影响政府频频出台一系列抑制房地产过度发展的政策和措施，短期内对打击了购房者的积极性。但都江堰作为地震灾区，地方政府对地产开发将长期的扶持和推动。策略：针对竞争对手，采用竞合的方式，一方面通过自身营销抢夺客户，另一方面与竞争对手共同宣传区域优势。62 五、项目发展设想1、项目经济指标规划净用地面积：39002规划总建筑面积：76403地上总建筑面积：62403地下总建筑面积：14000住宅面积59283商业面积(按5%考虑)3120容积率：1.6建筑基底面积：18721建筑密度：30%62 2、项目开发设想方案设想一：项目产品与目标客群定位结合容积率，开发多层产品；户型面积以70——140平米户型区间为主；该定位为大众化产品，当地中端需求即可消化产品开发量。项目开发周期与节奏项目开发周期预计将为2-3年，预计将分两期。方案设想二：项目产品定位在充分利用容积率的基础上，走高品质的产品路线，在市场中确立项目产品优势；以合院叠墅洋房（配置电梯）为主，适量联排别墅。其中合院叠墅洋房占比80%左右，约47426平米，联排占比20%左右，约11857平米；在洋房中，户型面积以110——150平米户型区间为主；联排别墅面积为160—200平米。本定位跳出了区域现有市场格局，针对当地、成都等区域中高端及高端客群需求。项目开发周期与节奏项目开发周期预计将为2-3年，预计将分两期，一期推出合院叠墅洋房，共分两个批次，每批次约21000平米；二期推出联排。62 参考案例：龙湖弗莱明戈（郫县）该项目周边区域均价4500元/平米，而龙湖弗莱明戈均价达到6500元/平米，远远高出区域其它项目售价。本案呈院落式组团，半围合半独立。洋房布局于项目内部，外部用高层隔离。打破了传统的花园洋房的布局，把“独栋”和“双拼”这种别墅概念引入花园洋房，使形态接近于别墅。弗莱明戈分底TOWN、平层、顶TOWN。在TOWN-HOUOSE基础上创造了顶TOWN和底TOWN的类别墅产品。“底TOWN”户型除地上2层以外，还赠送一层自然采光的地下室和下沉式花园。“顶TOWN”62 户型拥有多个露台和阳台，更多的别墅情趣在顶楼被创造出来，洋房生活大道别墅级享受。在空间设计上引入别墅的独门入户和前花园，以及别墅才有的双流线入户、私人半地下会所和露台环形布局。别墅手法的洋房成为一种艺术，洋房走向独立更多的窗户、更多的露台和长廊等别墅处理手法运用到花园洋房上。让客户享受风和阳光，以及室外优美景观。62 立面采用别墅专用的高品质外装文化石，外墙厚质饰文质感涂料STUCOO、加拿大进口红雪松木廊架62 园林景观：弗莱明戈呈院落式组团，于院落内，以相同元素打造主题景观，景观层次丰富，实现建筑与园林的完美结合。户型特色l户型控制了面积，但不降低舒适度。保证了每户都有可赠空间与花园。62 六、项目开发效益测算方案一：多层1、项目总投资估算总投资估算表成本项目总金额(万元)单方成本（元）占总投资比例备注土地费用12,000.001,57145.92%按58.5亩计算，计算单方成本时考虑地下建筑面积前期费用政策性规费--0.00%可行性论证费38.2050.15%设计、勘察费305.61401.17%三通一平152.81200.58%小计496.6265.001.90%建安成本住宅8,404.331,10032.16%含绿化、道路等车库2,520.001,8009.64%合计10,924.331,43041.80%管理费用382.02501.46%其它费用152.81200.58%销售费用1,375.251805.26%含代理费用、广告费用财务费用420.00611.61%按6000万贷款计算不可预见费382.02501.46%62 总计26,133.043,420100.00%2、项目利润估算2-1、销售收入测算产品形态面积价格售价(万元)多层62403500031201.5车位(个)500600003000总销售收入34201.52-2、利润测算项目利润估算表指标名称估算值总投资净利率15.80%预计可销售面积(平米)，含地下车库76,403预计销售总值(万元)34,202销售净利率12.07%预计总成本(万元)26,133营业税金及附加(万元)1,813毛利润(万元)8,069土地增值税750毛利率23.59%利润总额(万元)5,505所得税(万元)1,37662 净利润(万元)4,1293、项目敏感性分析项目三项值敏感性分析指标名称悲观值预计值乐观值总成本27,44026,13324,826销售价格4,2534,4774,701销售额32,49234,20235,912毛利润5,0528,06911,086净利润2,2994,1295,960毛利率15.55%23.59%30.87%总投资净利率8.38%15.80%24.01%销售净利率7.08%12.07%16.60%悲观设定:总成本上升5%,均价下降5%；乐观设定:总成本下降5%,均价上升5%62 盈亏平衡分析盈亏平衡销售面积=开发成本+管理费用+财务费用[1-(税率+销售费用率)]单价=23574+382+420[1-(5.3%+4%)]*4928=60030盈亏平衡单价=(开发成本+管理费用+财务费用)/销售面积1-(税率+销售费率)=(23574+382+420)/694031-(5.3%+4%)=387262 方案二：合院叠墅洋房（配置电梯）为主，适量联排别墅1、项目总投资估算总投资估算表成本项目总金额(万元)单方成本（元）占总投资比例备注土地费用12,000.001,57142.79%按58.5亩计算，考虑地下建筑面积前期费用政策性规费--0.00%可行性论证费38.2050.14%设计、勘察费305.61401.09%三通一平152.81200.54%小计496.6265.001.77%建安成本住宅10,314.411,35036.78%含绿化、道路等车库2,520.001,8008.99%合计12,834.411,68045.77%管理费用382.02501.36%其它费用152.81200.54%销售费用1,375.251804.90%含代理费用、广告费用财务费用420.00611.50%按6000万贷款计算62 不可预见费382.02501.36%总计28,043.113,670100.00%2、项目利润估算2-1、销售收入测算产品形态面积价格售价(万元)叠墅洋房49922650032449.3联排别墅12481850010608.85车位(个)500600003000总销售收入46058.152-2、利润测算项目利润估算表指标名称估算值总投资净利率32.55%预计可销售面积(平米)，含车库76,403预计销售总值(万元)46,058销售净利率19.82%预计总成本(万元)28,043营业税金及附加(万元)2,441毛利润(万元)18,015土地增值税3,403毛利率39.11%利润总额(万元)12,17162 所得税(万元)3,043净利润(万元)9,1283、项目敏感性分析项目三项值敏感性分析指标名称悲观值预计值乐观值总成本29,44528,04326,641销售价格5,7276,0286,329销售额43,75346,05648,359毛利润14,30818,01521,718净利润6,9319,12811,324毛利率32.70%39.11%44.91%总投资净利率23.54%32.55%42.51%销售净利率15.84%19.82%23.42%悲观设定:总成本上升5%,均价下降5%；乐观设定:总成本下降5%,均价上升5%62 盈亏平衡分析盈亏平衡销售面积=开发成本+管理费用+财务费用[1-(税率+销售费用率)]单价=25483+382+420[1-(5.3%+4%)]*6028=48076盈亏平衡单价=(开发成本+管理费用+财务费用)/销售面积1-(税率+销售费率)=(25483+382+420)/694031-(5.3%+4%)=417662 七、项目可行性评价结论方案一：结论：项目可行。1、投资估算汇总表：项目总投资项目总销售产值毛利润净利润毛利率总投资利润率26133万元34202万元8069万元4129万元23．59%15．8%2、通过项目风险分析的结果研究项目的可行：2-1、在本方案中,项目可售住宅面积为62403平米，地下车库约14000平米，可售总面积约为76403平米。盈亏平衡面积为60030平米，故销售规模只要达到设计开发规模的78.57%，项目就会不盈不亏。(对销售速度有较高要求)2-2、在本方案中,本项目的盈亏平衡销售价约为3872元/平方米，即在本次测算基础（4477元/平方米）上约降低13.51％左右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。该价格为都江堰房地产市场低端项目售价，市场风险非常低。62 方案二：结论：项目可行。1、投资估算汇总表：项目总投资项目总销售产值毛利润净利润毛利率总投资利润率28043万元46058万元18015万元9128万元39．11%32．55%2、通过项目风险分析的结果研究项目的可行：2-1、本项目可售住宅面积为62403平米，地下车库约14000平米，可售总面积约为76403平米。盈亏平衡面积为48076平米，故销售规模只要达到设计开发规模的62.92%，项目就会不盈不亏。2-2、本项目的盈亏平衡销售价约为4176元/平方米，即在本次测算基础（6028元/平方米）上约降低30.72％左右。在此种条件下项目能保证收回全部投资。该价格为都江堰房地产市场中低端项目售价，市场风险非常低。综上所述：结合市场及地块特性，从利润最大化出发，建议优选方案二。62 项目在施工进度与资金控制上保持正常运作；政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划及时到位；工程建设能按计划顺利进行；本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用;政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持稳定的发展趋势，没有大幅波动；则项目是切实可行的，且能实现利润最大化。附:楼盘1、都江堰在售楼盘详表尚溪河畔项目调研表总体概况开发单位星月项目地址幸福大道内二环柏条河畔87111777占地面积54亩建筑风格简欧产品形态联排别墅，小高层（10层）建筑面积66000平开盘时间预计2010-7物管费待定容积率1.56开工时间2010-3总户数496绿化率30%竣工时间　车位数近1：1产品类型中高端代理机构泰达户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间C1套三123.63平层204．5%　　C2套三111.12平层204．5%　　D1套二75.13平层14030%　　D2套三111.36平层14030%　　E1套二82.23平层409%　　E2套三105.16平层409%　　E3套二91.59平层6013%　　排号1万，可指定房源，额外优惠1万销售情况住宅均价预计5000销售率　朝向差价　层差　一期均价　二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　62 经营种类　租金情况　经营情况　项目分析项目定位地中海风情洋房项目卖点或优劣势柏条河畔，市中区；别墅部分临路，且社区无别墅级配套。周边配套及环境学府路名校云集岭秀都江项目调研表总体概况开发单位精诚房产项目地址幸福大道中段内二环学府路666号柏条河畔67623966/87128866占地面积90亩建筑风格简欧产品形态别墅，多层，小高层（11层）建筑面积110440平开盘时间二期2009.11物管费多层小高层1.2，别墅1.5容积率1.55开工时间地震前总户数1022绿化率40%竣工时间2010-10车位数630产品类型中高端代理机构　二期户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间套二77—8650%套三100—12850%销售情况住宅均价4900销售率95%朝向差价层差30一期均价二期均价三期均价商铺均价销售率经营种类租金情况经营情况项目分析项目定位简欧风格滨河社区柏条河畔，近市中区62 项目卖点或优劣势周边配套及环境学府路名校云集都江之春项目调研表总体概况开发单位宁江机床项目地址都江堰市观景路（金叶宾馆旁）8011277780113777占地面积107亩建筑风格现代产品形态独栋/联排/叠拼别墅，小高层（精装小户）建筑面积57000平米开盘时间待定物管费2容积率0.79开工时间总户数别墅251绿化率49%竣工时间车位数　产品类型高端代理机构信实营销户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间独栋35014叠拼146-243酒店公寓61、102销售情况住宅均价叠拼预计8300销售率地震前项目朝向差价层差一期均价二期均价三期均价商铺均价销售率经营种类租金情况经营情况62 项目分析项目定位原山城市别墅项目卖点或优劣势灵岩山下，坡地景观，离市中心近，闹中取静；地震前开工楼盘，建筑质量受影响周边配套及环境风景区内，生活配套不佳堰山和畔项目调研表总体概况开发单位国瑞置业项目地址二环路北段87158888占地面积1000亩建筑风格现代中式产品形态多层（7层带电梯）建筑面积1020000开盘时间2009-1-11物管费1.2容积率1.75开工时间2008-8-26总户数2030绿化率35%竣工时间　车位数1405产品类型中高端代理机构　户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间二期未对外公开销售情况住宅均价　销售率一期2月售罄，二期开盘推迟至今年8月朝向差价　层差　一期均价3800二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　62 经营种类　租金情况　经营情况　项目分析项目定位别墅级洋房，千亩大社区项目卖点或优劣势人车分流，建筑最小间距39.4米；周边配套及环境位于二环新城，周边生活配套未完善兰卡威项目调研表总体概况开发单位成都皇朝置业有限公司项目地址都江堰走马和西路1号占地面积500亩建筑风格　产品形态小高层、多层建筑面积一期208465平米开盘时间2009.4物管费多层1元电梯1.2元容积率2开工时间　总户数2009绿化率35%竣工时间　车位数1230产品类型　代理机构　一期户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间套二70-90140070%80%套三及以上92-16060030%70%销售情况住宅均价4300销售率朝向差价层差　一期均价二期均价三期均价　商铺均价销售率经营种类　租金情况经营情况项目分析项目定位500亩城市综合体，国际级地标社区62 项目卖点或优劣势南亚园林、1000米河滨景观带周边配套及环境安顺小区商业街、塔子坝小学、都江堰中学紫荆城项目调研表总体概况开发单位成都建工地产开发公司项目地址都江堰天府大道南端占地面积800亩建筑风格　产品形态小高层、多层建筑面积90万平米开盘时间2009.1物管费多层0.8电梯1.1容积率1.98开工时间　总户数8000绿化率30%竣工时间　车位数1比0.5产品类型　代理机构　一期户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间套272.27　72　30%　　套290.38　96　35%　　套3121.5　88　35%　　销售情况住宅均价4300销售率　朝向差价　层差　一期均价　二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　经营种类　租金情况　经营情况　项目分析项目定位全新D区公园，小高层品质大盘62 项目卖点或优劣势大社区、大公园、大阳台周边配套及环境快铁站紫坪锦苑项目调研表总体概况开发单位紫坪地产项目地址都江堰二环路占地面积80亩建筑风格　产品形态小高层建筑面积10万平米开盘时间2010.5物管费　1.2容积率2开工时间　总户数　绿化率40%竣工时间　车位数　1比0.6产品类型　代理机构　一期一批次户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间具体户型未公开70-128平米　　　　　销售情况住宅均价　预计4300销售率　朝向差价　层差　一期均价　二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　经营种类　租金情况　经营情况　项目分析项目定位城市中轴典范、品级生活之所62 项目卖点或优劣势双中央领区周边配套及环境联盟村农贸市场、都江堰中学都江明珠项目调研表总体概况开发单位成都新莲花置业项目地址都江堰幸福大道中端占地面积50亩建筑风格现代产品形态高层、小高、商业建筑面积115900平米开盘时间2009.12物管费1.3容积率3.4开工时间　总户数686绿化率26%竣工时间　车位数652产品类型　代理机构　二期户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间套159　30　20%　　套287　60　40%　　套3137　60　40%　　销售情况住宅均价4800销售率　朝向差价　层差　一期均价　二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　经营种类　租金情况　经营情况　项目分析项目定位都江堰第一高楼62 项目卖点或优劣势3万平米国际大超市周边配套及环境都江堰中学、都江堰客运中心、都江堰人民医院丽水映象项目调研表总体概况开发单位都江堰丰华房地产项目地址都江堰内二环与观凤路交会占地面积72.5建筑风格古希腊产品形态小高层、多层建筑面积84791.3平米开盘时间本批次2010.4物管费电梯1.2多层0.6容积率1.6开工时间　总户数741绿化率35%竣工时间2011.3车位数1比0.6产品类型　代理机构　三批次户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间套288平层22　25%40%套289.3平层22　25%40%套3103.76平层44　50%50%销售情况住宅均价4500销售率　朝向差价层差　一期均价　二期均价三期均价　商铺均价　销售率经营种类　租金情况　经营情况项目分析项目定位城市水间，国际公馆62 项目卖点或优劣势临走马河，有8000平米滨河公园周边配套及环境农贸市场、幸福镇卫生院、邮政局青城外滩项目调研表总体概况开发单位攀西房产项目地址都江堰青城大桥桥头（珍发大酒店旁）61920666占地面积70亩建筑风格简欧产品形态多层，小高层(11层)建筑面积90000平开盘时间2010.5.20物管费待定容积率1.8开工时间　总户数738绿化率35%竣工时间2011年年底车位数1:0.7产品类型中端代理机构智合户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间C型套三111.33平层124（一批次）47%G1型套三99.87平层66（一批次）25%G2型套二79.77平层66（一批次）25%套二88平层8（一批次）3%排号5000元额外优惠1%　　　　　　销售情况住宅均价　销售率排号400组朝向差价　层差　一期均价　二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　经营种类　租金情况　经营情况　62 项目分析项目定位海派建筑、滨江生活项目卖点或优劣势一环路、临江、板式一梯两户；户型设计有明显缺陷，存在浪费，且近半数户型为东西朝向。周边配套及环境客运中心、青少年宫、银行等等青城山在售楼盘详表上善栖项目调研表总体概况开发单位四川亿兴置业有限公司项目地址青城山前门南行800米占地面积227亩建筑风格中式产品形态独栋、联排、叠拼别墅建筑面积76000平米开盘时间2009.7物管费2.3容积率0.5开工时间　总户数784户绿化率50%竣工时间　车位数700产品类型　代理机构　二期户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间套267跃层12　15%70%套289跃层48　55%75%套3106跃层24　30%70%销售情况住宅均价13500销售率　朝向差价　层差　一期均价　二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　62 经营种类　租金情况　经营情况　项目分析项目定位青城山脚下的院子项目卖点或优劣势青城山下、合院别墅、户型小、精装房周边配套及环境块铁站、东软学院、高尔夫俱乐部、豪生国际酒店青城山房项目调研表总体概况开发单位四川民居实业有限公司项目地址青城闪前山门1000米占地面积251亩建筑风格中式产品形态叠拼、独栋别墅建筑面积47628平米开盘时间2008.4物管费3元容积率一期0.3二期0.1开工时间　总户数281绿化率一期50%二期70%竣工时间　车位数1比1产品类型　代理机构　一起二批次户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间独栋174-23044　30%80%叠拼74-17494　70%60%销售情况住宅均价13000销售率90%朝向差价　层差　一期均价　二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　经营种类　租金情况　经营情况　62 项目分析项目定位高端生活度假别墅项目卖点或优劣势青城山下、低容积的高端生活度假别墅周边配套及环境块铁站、东软学院一览项目调研表总体概况开发单位天府江城置业有限公司项目地址青城山前山门1000米占地面积95亩建筑风格现代产品形态别墅建筑面积44000平米开盘时间预计2010.5物管费　容积率0.5开工时间　总户数232绿化率45%竣工时间　车位数　产品类型　代理机构　户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间独栋800　55%未售联排140-200　12350%　叠拼90　10445%　　　　　　　　　　　　　　　销售情况住宅均价8000-13000销售率　朝向差价　层差　一期均价　二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　62 经营种类　租金情况　经营情况　项目分析项目定位自定义别墅项目卖点或优劣势临青城山、川西民居改的现代度假别墅周边配套及环境块铁站、东软学院置信芙蓉青城项目调研表总体概况开发单位置信地产项目地址青城山前门800米占地面积103亩建筑风格中式产品形态别墅建筑面积34000平米开盘时间2008.4物管费2.8容积率0.5-0.6开工时间　总户数二期88户绿化率37%竣工时间　车位数1比1产品类型　代理机构　二期户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间联排166　24　30%未售叠拼119-143　64　70%　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　销售情况住宅均价13000-15000销售率　朝向差价　层差　一期均价　二期均价　62 三期均价　商铺均价　销售率　经营种类　租金情况　经营情况　项目分析项目定位精装度假别墅项目卖点或优劣势青城山下合院别墅、每户顶天立地，上下一户周边配套及环境块铁站、东软学院青城碧水云天项目调研表总体概况开发单位成都瑞红项目地址青城后山泰安古镇占地面积8亩建筑风格　产品形态花园洋房建筑面积3900平米开盘时间2010.5物管费0.8容积率0.6开工时间　总户数62绿化率80%竣工时间　车位数60产品类型　代理机构　户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间洋房30-100　62　100%30%销售情况住宅均价6800销售率　朝向差价　层差　一期均价　二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　经营种类　租金情况　经营情况　62 项目分析项目定位私人度假圣地、宽景坡地森林别墅项目卖点或优劣势青城山景区内部周边配套及环境泰安小学、泰安中学、泰安人民医院高山流水二期项目调研表总体概况开发单位四川联星置业项目地址青城山外风景区，高尔夫俱乐部旁占地面积107亩建筑风格中西结合产品形态别墅建筑面积16000开盘时间　物管费3.8容积率0.18开工时间　总户数14户绿化率68%竣工时间　车位数　产品类型　代理机构　二期户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间独栋800-100014销售情况住宅均价20000销售率　朝向差价　层差　一期均价　二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　经营种类　租金情况　经营情况　62 项目分析项目定位山地大豪宅坡地别墅项目卖点或优劣势背山面水视野开阔、西式和中式风格完美结合周边配套及环境高尔夫球场、普照寺龙湖小院青城项目调研表总体概况开发单位龙湖地产项目地址都江堰青城山镇占地面积315亩建筑风格　产品形态别墅建筑面积106000平米开盘时间预计2010.6物管费　容积率0.5开工时间　总户数701绿化率45%竣工时间　车位数　产品类型　代理机构　户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间叠拼100左右未售独院200左右(具体未对外公开)　　　　　　　销售情况住宅均价未定销售率　朝向差价　层差　一期均价　二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　经营种类　租金情况　经营情况　62 项目分析项目定位全精装度假别墅项目卖点或优劣势合院式度假别墅、精装房周边配套及环境青城山高尔夫俱乐部、蓝波马术中心逸岭锦江项目调研表总体概况开发单位成都泰逸置业有限公司项目地址成都市青城山外山风景区占地面积2400亩建筑风格　产品形态别墅建筑面积160000平米开盘时间2009.3物管费4容积率0.1开工时间　总户数122绿化率75%竣工时间　车位数　产品类型　代理机构　一期户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间独栋200-800122100%销售情况住宅均价13000销售率　朝向差价　层差　一期均价　二期均价　三期均价　商铺均价　销售率　62 经营种类　租金情况　经营情况　项目分析项目定位特色旅游别墅项目卖点或优劣势全独栋送200-800平米花园周边配套及环境高尔夫球场、东软学院香颂湖项目调研表总体概况开发单位四川鸿景实业有限公司项目地址都江堰翠月湖镇占地面积2000亩建筑风格欧式产品形态联排、独栋、双拼、合院建筑面积80万平米开盘时间预计2010.6物管费未定容积率0.65开工时间总户数5000栋绿化率50%竣工时间　车位数1:1产品类型　代理机构　一期户型配比户型面积户型形式套数比例销售率总价区间合院联排108联排134-137销售情况住宅均价未定销售率　朝向差价　层差　一期均价　二期均价　62 三期均价　商铺均价　销售率　经营种类　租金情况　经营情况　项目分析项目定位豪华居住社区项目卖点或优劣势紧邻800亩国家AAA级风景区周边配套及环境社区内部商业街，城市级配套62'