酒店项目可行性研究报告 82页

'第一章总论1、项目概况（一）项目名称：xx酒店项目（二）项目业主：（三）项目业主地址：重庆市某区某湖镇（四）项目建设地址：重庆市某湖西岸（五）项目法定代表人：（六）建设内容及规模：五星级酒店、会议中心及酒店式公寓，总建筑面积10万平方米（七）项目总投资：人民币6亿元（含土地费用）（八）资金筹措：自筹（九）建设年限：2011年1月-2013年12月（36个月）2、项目业主简介公司是在区政府的大力支持和某区旅游业发展的大好前景下成立的，致力于某湖畔高端酒店的开发和经营，努力改善景区现有的旅游配套设施，大力推进某旅游业的发展，为三峡库区旅游业做出应有的贡献。3、编制依据及研究范围（一）编制依据4 1.《长江三峡区域旅游发展规划》；2.《重庆市某区城乡总体规划》3.《重庆市某区土地利用规划》4.《重庆市某湖风景名胜区总体规划》5.《重庆市某区某湖镇总体规划》（2010—2030年）6.《重庆市某区某湖镇控制性详细规划用地地质灾害调查评价报告》；7.《重庆市某区2009年度国民经济和社会发展统计公报》；8.《重庆市某湖西岸片区控制性详细规划》；9.项目业主提供的相关资料；10.现场调查资料以及其它有关文件资料；11.市政道路设计文件。（一）研究范围本研究报告通过对项目建设的必要性、可行性、建设区域的资源条件、市场等进行研究，提出项目的建设目标与方案，通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见，以及招投标方案和建设进度安排意见。1、主要技术经济指标项目主要技术经济指标汇总表序号项目技术经济指标单位备注一建设内容　　　4 1五星级酒店54500㎡2会议中心5500㎡3酒店式公寓38000㎡4配套设施2000㎡二投资数据　　　总投资59533.76万元　1土地费用9570万元　2工程费用31450万元　3工程建设其他费用10229.76万元　4建设期利息8284万元　三经济指标　　1项目税后财务内部收益率：9.83%　计算期13年2项目税后财务净现值（I=8%）4464.43万元全部投资3税后静态投资回收期8.03年全部投资4项目税前财务内部收益率：11.83%　全部投资5项目税前财务净现值（I=8%）8899.38万元全部投资6税前静态投资回收期：7.47年全部投资7投资利润率：21.27%　　8投资利税率28.36%　　9年平均利润2371万元　1、主要结论某湖旅游风景区自然景观优美而独具特色，旅游资源丰富，极具旅游开发价值。某区是联系渝东南和渝东北的枢纽，是重庆通往华中和东部沿海地区的桥头堡，区位条件十分优越。某4 湖则处于重庆市域的几何中心的位置，在方圆150km范围内，集中了重庆市大部分人口，旅游开发直接受到周边城市的带动。某景区背靠西南最大核心城市和游客发生地重庆市，位于环城游憩带范围内，有成为重庆市“中心花园”的便利条件。此外又有三峡国际旅游热线的辐射拉动，旅游市场前景广阔。本项目的建设将极大地完善某湖旅游配套设施，弥补当地高端旅游配套设施严重不足的现象，可带动周边区域内相关产业的发展和加速地区产业结构的调整，有利于政府招商引资。因此，本项目的建设是必要的。本项目的建设基地条件适宜，技术可靠，前期工作扎实，建设规模合理。经测算，本项目在技术上、经济上都是可行的。4 第一章项目背景及必要性1、某区概况某区位于重庆腹心，三峡库区上游，雄踞长江之滨，是重庆“1小时经济圈”中规划建设的百万人口大城市，幅员面积1423平方公里，人口90万，城镇人口39万。某区辖14个镇、4个街道办事处。距重庆主城区40分钟车程，是重庆陆路的交通枢纽和长江上游的重要港口，是重庆特大城市经济社会资源向三峡库区和渝东南地区辐射的重要中继站。2009年某地区实现地区生产总值176.4亿元，增长16.5%；固定资产投资228.5亿元，增长53.7%；社会消费品零售总额47.5亿元，增长21.1%；地方财政收入22.8亿元，增长31.7%，年末金融机构存款余额219.3亿元，贷款余额117.1亿元，比年初分别增长35.8%、67.3%。全区全年共接待游客150.8万人次，实现旅游收入2.2亿元，分别增长11.6%和12%。某在旅游方面将全力打造“滨江某谷”、“菩提某山”、和“天赐某湖”为代表的某主题文化城。某作为三峡库区的重要区县，1小时经济圈的组成部分，是重庆作为西部增长极的重要支撑，政策优势、地沿优势、产业优势将使某成为重庆的重要窗口、重庆经济的重要增长点、独具特色的大城市、城乡统筹的先行区。82 1、项目建设的背景（一）旅游业将逐渐发展成为重庆及三峡库区经济的支柱产业重庆市自1997年直辖以来，市委市政府一直把旅游业作为支柱产业进行着力培育与扶持，积极实施“政府主导型”旅游发展战略，不断加大对旅游业的投入，产业规模逐步扩大，被称为旅游业三大直接支柱的旅行社、旅游交通、旅游饭店及其它配套设施均有极大的改善.据重庆市统计局数据，截止到2009年，全市有国际、国内旅行社353家，星级宾馆饭店266座，国际旅游收入5.37亿美元，国内旅游收入666亿元。长江三峡是我国目前推向国际市场的最具竞争力的旅游产品之一，三峡工程的建设又使三峡成为世界最知名的旅游目的地之一，其知名度和品牌竞争力大大提高。三峡是国内最知名的峡谷风光和峡江文化为代表的旅游目的地，根据《长江三峡区域旅游发展规划》预测，2010年到三峡旅游的国内旅游者为350—400万人，这个数字只相当于同年国内出游城镇居民总量的0.5％—0.55％，三峡国内旅游前景广阔。同时，2020年内三峡旅游区仍然是国际旅游者的最主要目的地之一，国际旅游者年均增长将保持10—15％，长江三峡旅游国际需求前景广阔无比。根据《长江三峡区域旅游发展规划》82 ，长江三峡库区旅游业发展的总体目标是：将三峡旅游建设成以新三峡为品牌，以自然生态观光和人文揽胜为基础，以休闲度假和民俗体验为主体，以科考探险和体育竞技为补充，融生态化、个性化和专题化为一体，具有国际影响力、竞争力和可持续发展的世界级旅游目的地。规划期内将旅游业培育成库区支柱产业，到2010年，三峡旅游区接待入境旅游者195-215万人次，实现旅游外汇收入10.5-12亿美元；接待国内旅游者1.6-1.8亿人次，旅游业总收入达到1000-1200亿元人民币，相当于全区国内生产总值的15%，进一步壮大旅游支柱产业。（一）某湖旅游业正面临着前所未有的发展机遇随着西部大开发，三峡大移民，退耕还林、还草政策的全面实施，三峡生态经济区的建设为三峡库区的生态旅游发展提供了千载难逢的机遇。根据重庆市整体发展战略，某湖景区的旅游业将作为区域经济的支柱产业，事实上，从2001年起，某湖旅游收入已超过了传统的主导产业——渔业的收入，已达到3000万元(渔业收入约2000万元)，旅游人数已达到19万人次。2004年旅游人数已达到35万人次，旅游收入已达到4000万元。根据《重庆市某区某湖镇总体规划》（2010-2030），依托某湖风景名胜区，以旅游服务为发展核心，完善旅游基础设施，努力把某湖镇建设成为在重庆具有较大影响的城郊旅游镇。统筹城乡发展，发展特色农业，不断提升城镇化水平，建设和谐发展新城乡。规划提出，将通过大力发展旅游业推动城镇的建设，以风景区保护与完善基础设施为中心，以镇区建设为重点，突出旅游特色，打造精品景点，82 完善城镇功能，吸纳农村剩余劳动力。以旅游服务业为主导，推动基础设施和旅游服务设施的建设，逐渐形成以旅游服务为主导的产业模式。规划至2015年末，（预测）镇域总人口将达到8万人，城镇化率44%，镇区人口为3.5万人。到2030年末，镇域总人口将达到13万人，城镇化率为85%，镇区人口为11万人。（一）某湖西岸片区急需发展随着重庆市经济社会发展，商务活动会更加频繁，带动商务、会务游的发展；市民闲度假游、自驾车旅游也将迅速发展，本地观光游的外流趋势将进一步加强。某湖景区山清水秀、湖面开阔、景色旖旎，是开展休闲度假、水上娱乐的理想地，某湖景区这些资源组合背景非常适合开发度假旅游产品，适于进行生态度假旅游。目前景区最便于开发的的某湖西岸的配套市政基础设施已经启动，但缺乏相应的旅游服务设施，市场的需求将催生西岸片区的快速发展。某湖景区准备以重庆市区域发展背景为依托，跨越客观上必然存在的经济技术梯度，大力发展以旅游业为核心的产业体系，带动商业、金融、会务、信息等高端服务行业发展，辐射周边村镇发展。为了达到上述目标，大力改善某湖西岸片区重庆市的投资环境，就需要加强旅游配套设施的建设。某湖西岸片区属某湖镇辖区，含东海村、黄坪村、水口村、罗山村、回龙村、响塘村、围子村、桂花村8个村。南北向沿湖长约8公里。南接某湖镇区，北至与高丰岛相接的西岸最北端半岛，沿湖以海拔337米为低界，西端大致以海拔400米等高线附近的可用地为高界。规划总用地约为729.14公顷，其中建设用地696.85公顷。规划区人口规模约为4.9万人。82 1、项目建设的必要性（一）是开发和利用某湖景区资源，完善旅游配套设施的需要为积极开发某湖西岸片区的旅游景观资源，强化某区作为重庆近郊休闲度假旅游基地的功能，同时为改善某湖西岸片区内的服务配套、生态环境等条件，某区政府对某湖西岸片区进行了整体性规划，依托良好的自然山水景观资源，并与某湖生态环境保护、历史传统文化有机地结合起来，将其打造成以旅游服务和开发为产业导向，集休闲度假、游览观光、水上运动、会议会展于一体的国际休闲旅游度假区。xx酒店（含会议中心）是某湖景区内唯一的五星级度假酒店，是风景区旅游配套设施的重要组成部分，它的建成将改善某湖旅游区内高端度假酒店空白的局面，同时，将极大的提升风景名胜区内休闲、度假、会议、会务等功能，带动整体区域旅游经济的发展。（二）是解决库区移民及下岗再就业的需要旅游业是以满足旅游者吃、住、行、游、购、娱等各项活动需求的综合性产业，高端酒店的建设可以极大的促进当地旅游业的发展，通过迅速发展的旅游业可以带动其关联产业提供大量间接就业岗位安置移民及下岗工人。82 旅游关联产业包括交通、餐饮、商业贸易、邮电通信等直接关联产业和农业、制造业、水电气暖供应业及咨询、教育、科技、公共安全、医疗卫生服务、政府管理等间接关联产业。关联产业所提供的就业岗位数，取决于关联产业与旅游业发展的相互作用程度，关联作用程度低，提供的就业岗位就少，相反则多。世界旅游组织在全球的调查显示，旅游业直接安置1名就业人员，其关联产业可安置4—5名间接就业人员。根据《某湖风景区旅游发展规划》资料，到2015年，可直接解决从业人数5404人，间接解决从业人数21614人。（一）是促进某产业结构转型、加速城镇化步伐的需要某湖景区常住人口约两万余人，其中农业人口13000多人，城镇人口约7000多人，主要分布于某湖镇及周边地区。以前，某湖景区经济结构主要以渔业和特色水果生产为主，渔业是传统的主导产业，近年来，由于旅游业的繁荣和蓬勃发展，旅游业已成为景区的新兴主导产业。随着景区外围道路工程以及市政配套工程的逐步建设，解决了交通和市政条件不足的瓶颈，为景区大力开发铺平了道路，随着高端酒店的开发建设，将进一步吸引旅游人群进驻景区内部，提升某湖区域整体价值，从而促进了招商引资、土地开发，进一步改善某区的现有产业结构，加快某区城镇化的进展步伐。（二）是提升某湖景区窗口形象、增强景区竞争力的需要某湖旅游资源类型齐全，资源单体数量较多。景区内自然旅游资源以岛屿、湖泊、山体及野生动植物等见长，可谓山岛湖景观三位一体，优美俊秀；人文旅游资源则以史迹、寺观、古城址、古建筑、特色物产等取胜。某湖的特色物产丰富，地方气息浓郁，是镶嵌在重庆市中心位置上的一颗璀璨明珠。某湖周边过去几年的服务功能主要集中在宾馆、招待所、旅行社和家庭旅馆等各类低端接待服务设施上，总体上说，某82 湖景区的旅游开发还处于起步阶段。高端酒店项目将极大的改善这一状况，其对整体区域的带动性对提升景区窗口形象，增强景区旅游竞争力具有重要的现实意义。综上分析，本项目选择当下的机遇进行建设是非常必要的。82 第一章旅游市场分析1、全国旅游市场分析（一）国内旅游业发展现状旅游业是一个最具发展活力和潜力的产业，从发展趋势看，旅游业这一“朝阳产业”还将因为全球经济从金融危机泥潭中走出及中国旅游市场的需求而日益旺盛，2009年的国庆假期因为和传统佳节中秋节叠加，因此长达8天，被称为“史上最长的黄金周”。据全国假日旅游部际协调会议办公室统计：今年“十一”黄金周中国国内旅游人数预计将超过2亿人次，同比增长13%;旅游收入超过1000亿元人民币，同比增长25%。不仅仅是今年的黄金周，近年来中国的旅游业一直都是持续快速发展，下面有这样几组数字可供大家参考：A.从2002年—2007年过境旅游人数从3680万人次将增长到5360万人次，年均增长7.8%，高于全球平均增长率3个百分点。B.旅游外汇收入从204亿美元将增长到370亿美元，年均增长12.6%，高于全球平均增长率的两个百分点。C.国内旅游人数从8.8亿人次将增长到15亿人次，年均增长11.3%。国内旅游收入从3878亿元将增长到6820亿元，年均增长12%。D.旅游总收入从5566亿元将增长到1万亿元，年均增长12.4%，82 E.中国公民处境旅游目的地的国家和地区从20个增加到132个，处境旅游人数从1660万人次将增长到4000万人次，年均增长19.2%。从数据中可以看出：中国已经成为世界第四大入镜旅游接待国，亚洲第一大处境旅游国，并且据联合国世界旅游组织预测，到2015年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。中国已经实现了从亚洲旅游大国到世界旅游大国的转变，开始迈入建设世界旅游强国的进程，中国旅游业发展前景十分广阔。随着中国经济的进一步发展，中国人均收入将达到中等发达国家的水平，到时候，旅游将会成为中国人生活中的一部分，旅游消费需求将大幅提升，这是旅游业持续兴旺发展的动力，中国旅游业将继续保持高速增长。（二）全国旅游业发展走势步入新世纪以后，中国旅游业进入了一个快速发展的机遇期。准确把握旅游业的发展走势，对于制定区域发展战略，调整产业结构，策划制作符合市场需求的旅游产品显得尤为重要，当今中国旅游的发展将呈现出以下走势：1、旅游业的产业地位将会得到全面确立。旅游业以其综合性强、关联度高的特点，带动相关产业的快速发展已被各国的实践所证明，旅游业的乘数效应越来越被各级领导所认知，一些国家或地区把旅游业作为支柱产业来拉动第三产业乃至国民经济的发展，一些资源大省、大市、大县则以“旅游强省”、“82 旅游兴市”、“旅游立县”来确立旅游业的产业地位，来实现旅游的倍增计划。跨入新世纪，中国旅游业进入新的战略机遇期，作为旅游资源大国，实现资源优势向产品优势再到产业优势的攀升将成为旅游业发展的必然趋势，旅游业在国民经济发展中的作用与地位将会迅速提高。而目前担当领导旅游工作的县区长、旅游局长不懂旅游的现象非常普遍。一些旅游企业特别是旅游景区从事领导工作的同志也是半路出家的多。2、旅游业的产业规模将会迅速扩大。随着我国加入WTO和改革开放的不断深入，各级政府对旅游业的投入越来越大；一些外资、民资及其他社会资金也不断向旅游业注入，旅游基础设施和基本设施建设的步伐将显著加快；一些地区通过建立旅游联合体、共同体，增强产业积聚效应；信息时代催生旅游业发展新平台，特别是WEB2.0时代的到来,一些大型的网络公司依靠雄厚的资金实力和自己成熟的市场运作模式向传统公司模式渗透,大型的旅游企业也同样借助网络平台向高端的商务平台渗透,给中国旅游企业带来更多的机遇；一些传统的旅游企业通过改制或改组，增强企业经营实力，实行集团化、集约化、规模化经营的势头将越来越猛等等。传统的旅游管理人才难以满足形势发展的需要，旅游信息、旅游网络营销的人才需求将会急剧增加。3、旅游业的运行质量将会显著提高。82 随着经济国际化步伐的加快，市场经济体制的建立和完善，我国旅游业融入世界各地先进的旅游业发展模式、经验和法制化的管理手段，经营将更加规范。在科教兴国战略指引下，先进的科学技术和高水平人才也将不断向旅游产业流入，管理水平不断提高。在科学发展观的思想指导下，旅游行业正在坚持可持续发展原则，集聚各方优势，加快旅游业的发展步伐，必将实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，实现政府、旅游者和旅游经营者利益最大化。对培养网络营销、绿色营销、服务营销、文化营销、关系营销以及新型国际化的旅游人才将提出了新的更高的需求。4、旅游业的文化载体地位将会得到巩固。文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。加强旅游文化建设是旅游发展的时代要求。旅游业中的传统文化在新世纪要放射出光芒，一些现代文化也要进入旅游业以提高其品味。旅游业的吃、住、行、游、购、娱六大要素中，无不承载着文化的内涵、无不张扬着文化的个性、无不演奏着文化的乐曲。体验经济的鲜明特点要有主题性，具有较高文化素养的旅游人才诸如旅游策划、景点设计、高级导游、外语导游等也将受到欢迎。5、旅游业的生活功能将会显著体现。旅游是现代生活的一种方式。在我国全面建设小康社会的进程中，经济和社会也将进入可持续发展期，人们的可支配收入和余暇时间将会大幅增加、旅游欲望也会明显增强，为提高生活质量提供了保证，也为旅游业发展奠定坚实的基础。在发达国家，旅游是高质量的生活体现。二十一世纪的中国是充满希望的中国，生产力得到发展、82 综合国力得到加强、人民生活水平极大提高，旅游自然成为生活的一项重要内容，成为生活质量提高的重要标志，这是社会经济发展的必然趋势，也是中国旅游走向大众化的必然趋势。迎合体验业的发展要求，个性化的旅游特色服务业人才就业空间将增大。6、旅游业的发展格局将会显著变化。在地域方面，欧美地区为主体的旅游地域格局将会被打破。到2020年，无论是从国际旅游者的接待人次还是国际旅游收入，亚太地区都将超过美洲，成为世界第二大旅游地区，其中中国的国际旅游将会有长足的发展。从国内旅游的空间结构来看，由于我国旅游业发展以城市为中心、以资源丰富地区为重点，相比之下以沿海地区的旅游基础设施较为完善，而且离主要客源地国家和地区的距离较近，国际旅游者的可进入性较好，形成了诸如长三角、珠三角、环渤海等经济发达地区向其他地区推进，逐渐形成完整的旅游经济发展的地区格局。（三）全国旅游地产市场发展状况1、国旅游地产行业发展回顾旅游房地产最早在我国出现也是分时度假的概念。在20世纪90年代初，海南首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。2001年7月，在海口举办“82 中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后，同年11月又在杭州召开“中国旅游房地产论坛”。旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业。目前国内对旅游房地产的解释还不统一，没有一个权威或者公认的概念能解释清楚什么是旅游房地产。比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的讲就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。2、中国旅游房地产市场的需求分析改革开放30年来，我国经济取得了举世瞩目的成就，经济的持续增长强化了居民的旅游支付能力，2008年中国人均GDP首次突破3000美元，上海、北京更是分别突破8500与9000美元。日本共同社指出，300082 美元作为经济发展的一个节点，随后更有可能带来消费的活跃。可自由支配收入越高，旅游支付能力，特别是以休闲和度假为代表的高端旅游支付能力就越强。其次，居民可支配时间增多，除了十一、春节两大黄金周外，政府还颁布了《职工带薪年休假条例》，假日时间总量的增加带动了国内旅游市场的增长，对旅游产品的选择也更加合理与多样，其中休闲度假旅游成为越来越多消费者选择的旅游模式，可以说，经过30年的积累，一个休闲为主的旅游时代正在来临。3、我国旅游房地产业进入发展新阶段旅游地产是一个复杂的系统，与城市的恩格尔系数、GDP水平等都有着密切的关系。时下，旅游业发展势头正盛，产业规模不断扩大，硬件、软件设施的完善及宏观经济环境中供给和需求的发展，均为旅游房地产的开发提供了契机。旅游房地产在发展迅猛的旅游业这一母体下发展，自然会具备得天独厚的优势。政府将旅游业列为新的经济增长点以及拉动旅游的相关政府法规的出台，成为旅游房地产发展的坚实基础和动力保证。假日经济带动高品质的居住需求。工作时间缩短，每年115天的假期，尤其是7天长假及企业年假制度的运行，使人们有时间脱离日常生活环境到一处景观房产度假，享受另一种轻松、愉悦的生活。同时，节假日期间，酒店往往爆满，这也成为旅游房地产开发的潜在商机。随着旅游消费者消费观念的成熟，度假旅游需求逐渐取代传统的旅游需求方式，并形成了每年2.4%的增长幅度。根据国际通行发展惯例，度假需求从产生到具备一定的规模需要3—5年的时间，也就是说旅游房地产的潜在需求潜力巨大。4、2010-2015年中国旅游地产发展趋势82 旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结在“大旅游、小地产”的开发理念下，休闲度假需求的升级推动了旅游地产的多元化。目前，随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游，旅游度假产品也会相应的升级换代，对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。多元化有利于把旅游地产做成规模，但是也存在一定的隐忧。其中，资源利用和保护之间的矛盾，将成为其中突出的问题。以新农村建设为例。不可否认，新农村建设为旅游地产开发带来了契机，但如何在项目运作成功的同时，保护好当地的自然资源和人文景观，解决土地权属和农民居住、收入、生活等一系列问题，将成为开发过程中的一大挑战。近年来，随着旅游业与房地产业的不断发展，除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，从产权酒店、分时度假房产，到景区房产、酒店式公寓，再到以旅游为主题的区域开发建设等，“旅游房地产”这个概念越来越多地被人们提到，同时也越来越多地用于各类房地产项目之上。82 虽然目前我国还面临着旅游房地产开发法律、法规、制度不健全、专业人才短缺、开发商意识水平有待提高、旅游房地产开发整体水平良莠不齐的问题，但是展望未来，在我国国民经济持续健康发展的大环境下，在旅游房地产发展的环境日渐成熟、旅游投资规模持续增长、市场需求潜力巨大等利好因素的推动下，作为旅游业和房地产业相结合的产物，旅游房地产必将迎来更快的发展时期。根据国际权威结构预测，未来二十年，中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，已经开始逐步受到业界及专家学者的关注。1、重庆市旅游产业发展现状及趋势（一）重庆旅游业发展现状重庆直辖以来，全是旅游产业的资源条件、产业地位、发展规模与格局都发生了突破性的变化，各项旅游指标均创新高（见表1），旅游业已经成为重庆市国民经济重要组成部分。表1指标2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年入境旅游者（万人次）31.3346.1541.5643.4449.0860.3276.1787.2旅游外汇收入（亿美元）1.632.181.922.032.33.083.824.5国内旅游者（万人次）39505032515652355811678680099228国内旅游收入（亿元）164.07215.06221.7242.92270321.58413.65524.77旅游总收入占GDP比重（%）10.1511.110.2110.019.8910.310.811旅行社（家）203204211215220263280291星级饭店（家）111129143163189207219230旅游直接从业人数（万人）1213．113.815.217.621.825.126.4旅游景区（个）1825344556617075客运车（辆）575590595601616628640678客运船（艘）898688869188909582 近年来，重庆市旅游外汇收入和旅游总收入呈上升趋势，并始终保持着较高的增长率，旅游总收入年均曾展给23%，到2008年旅游总收入达到全市GDP的11%，十年间，该数值上升了5.5个百分点，旅游业成为重庆发展最快、最具活力的新兴产业和新的经济增长点。2009年，共接待海内外旅游者1.23亿人次，比上年增长21.88%，旅游总收入703.23亿元，增长25.23%。其中，入境旅游者104.8万人次，增长20.2%；旅游外汇收入5.4亿美元，增长20%。今年1-6月，我市旅游发展更加可喜，全市共接待海内外旅游者7896.28万人次，同比增长31.46%。旅游总收入451.36亿元，增长31.69%。其中，接待入境旅游者53.81万人次，增长30.3%，旅游外汇收入2.98亿美元，增长30.23%。根据重庆市旅游业“十一五”规划，重庆旅游业发展的总体目标是：把旅游业发展成为我市的支柱产业，把重庆建设成为中国旅游强市、国内外知名的旅游目的地和重要的旅游客源地，为2020年建成长江上游旅游中心奠定基础。旅游经济保持年均两位数增长，旅游经济增长明显高于全市经济增长速度和全国旅游业发展的平均水平。到2010年，入境旅游者突破100万人次，国内旅游者超过1亿人次，旅游总收入达到600亿元人民币以上，相当于GDP的12%。成功创建中国最佳旅游城市。重庆作为国内外重要的旅游目的地和客源地，旅游整体形象更加鲜明，旅游产品更具市场竞争力，旅游产业结构更加优化，旅游经济规模更大；旅游经济总量在全国排位明显提升，旅游的综合带动功能明显增强，直接和间接提供就业岗位达到200万个。（二）、重庆旅游业发展趋势82 2007年6月，经国务院批准，国家发改委正式批准重庆、成都成为全国统筹城乡综合配套改革实验区，是我国诞生的第三个国家综合配套改革实验区，俗称“新特区”。重庆作为我国行政级别最高，涉及范围最广的“特区”，在全面推进体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破、形成统筹城乡发展的体制机制、促进全市城乡经济社会协调发展和推动全国深化改革、实现科学发展与和谐发展中发挥着示范和带动作用。旅游业在重庆统筹城乡发展、建设“新特区”的历史进程中肩负着重要的使命，发挥着重要作用。在重庆建设“新特区”的背景下，旅游业成为统筹城乡发展的重要载体和途径，具有不同以往的新特征和发展趋势。重庆是一个拥有3000万人口的年轻直辖市，大城市与大农村的二元结构十分明显，城市化水平远低于其他三个直辖市。近年来，乡村旅游在全国展开的红红火火，在拉动农村经济发展、调整产业结构、带动闲置劳动力就业、提高农民生活水平等方面发挥了重要作用，乡村和农业旅游资源相对于其他旅游产品而言，开发价值尤为突出。重庆旅游在资源分布、产业布局和企业配置上发展趋势良好，发展潜力巨大，主要表现在城乡旅游经济的发展水平上，即精品旅游资源多分布在渝东北的三峡库区，渝东南的民族聚居区以及渝西北走廊等经济欠发达地区，而旅游经济发达区集中于主城区及近郊环城休憩带等产业密集区，城乡旅游二元结构现象十分突出。因此，合理、优化布局旅游生产力，对促进旅游经济的城乡协调发展具有重要意义。重庆旅游业发展较快，发展态势良好，经过近几年的发展已经达到西部中等水平，在“十二五”规划下，重庆将抓住旅游业发展的机遇，利用好建设“新特区”82 的契机，促进本地区旅游竞争力水平不断提高。1、某湖旅游产业状况（一）某湖风景区概况某湖景区是经重庆市人民政府批准设立的省级旅游风景区，位于某区的西北角，介于北纬107.10°—107.25°，东经29.54°—30.50°之间，是国际旅游热线三峡黄金水道的重要组成部分，是某旅游业发展的龙头景区，以山岛湖风光，某文化，乡土文化为主要景观特色的国家级生态旅游度假区。某湖旅游风景区整体面积179km2，其中水域面积65.5km2(可游面积43.8km2)，有大小岛屿200余座，某湖景区分为狮子滩旅游综合服务区，湖心浏览区，动感水上游乐区，寿山仙岛浏览区及历史悠久的“赵云寨”、“东林寺”、“安顺寨”、“无常庙”等景区，还有意义深远的周恩来视察遗址，刘伯承养伤故居。某湖形成于1954年动工兴建的狮子滩水力发电站，坝高51.0m，坝长1399.5m，坝顶宽8.0m，设置了3座副坝，水库总容量10.27亿m3，水库控制流域3020km2，调节库容7.48亿m3，电站于1957年全部建成并发电，是新中国最早建立的水电站之一。1958年，农垦部门进驻库区，成立了某湖渔场，从事水产养殖和水果栽培。1985年某区正式成立某湖镇。1992年元月重庆市政府批准某景区为市级风景名胜区。1997命名为重庆市新巴蜀十二景“长湖浪屿”。某湖景区位于某区境内的西北角，地处某区、垫江县、涪陵市交界处，距某区政府所在地凤城镇28km。82 （一）某湖景区旅游业发展现状某湖景区所属的某湖镇辖13个村，1个居民委员会，111个村民组，2007年末总户数17916户，总人口51038人，其中农业人口46329人，非农业人口4709人。2009年工业总产值5809万元，农业总产值20757万元，乡镇企业总产值25779万元，国民生产总之52345万元，财政收入1613.7万元。景区经济结构以渔业和特色水果生产为主，每年渔业产量约5000吨，占重庆市消费量的45—50％。景区是联合国粮农组织确定的夏橙生产基地，年产夏橙达160万吨。近年来，随着旅游业异军突起，蓬勃发展，景区经济结构发生较大变化。湖区内污染严重的网箱养鱼已得到控制，渔业发展规模不断下降，而旅游业已逐渐成为景区内新兴主导产业，据统计，2001年风景区共接待游客19万人次，旅游收入达到3000万元，已首次超过了渔业生产的收入。2004年某湖景区共接待游客达到50万余人次。从整体看，某湖景区旅游业尚处于开发阶段，据有关调查资料，某湖风景区旅游客源市场情况详见表2。某湖景区旅游资源客源基本特征表2游客特征所占比例(％)所占比例(％)所占比例(％)地域结构重庆和本地游客74％市内其他地区游客20％国内外游客6％年龄结构青壮年60％儿童和老人40％82 旅游目的观光旅客75％商务会务游客20％其它5％季节性差异旺季(4—10月)80％淡季(11-3月)20％高峰期(五一、十一长假)35％停留时间一日游66％二日游30％多日游4％从旅游者旅游消费看，消费水平偏低，以基本消费为主，娱乐消费较少，而购物消费则更少。（一）某湖景区旅游业发展前景根据修编中的《某湖风景名胜区总体规划》，某湖景区由水上动感娱乐景区、田园风光景区、生态林地景区和外围保护地带几部分组成，是集休闲度假、健康养生、探险观光、商务会务、康体疗养和综合水上运动等功能于一体的综合性风景游览区。预计到2015年，年旅游人数可达到120多万，旅游收入将达到6.4亿元，其发展前景十分乐观。最终，某湖景区年旅游人数可达到150—200余万人次，年旅游收入可达到约10亿元。82 第一章重庆酒店市场研究1、重庆酒店业特征（一）重庆酒店业市场结构对酒店业市场结构的分析同样要依照产业经济学的通用原则，因为酒店业也是一个相对独立的产业。1、市场集中度集中度是判断产业内企业垄断或竞争程度的指标。一般采用的标准有CR4、CR8、基尼系数、赫芬达尔指数和洛伦茨曲线。用得最多的是CR4和CR8，即行业内规模最大的前四家或前八家企业的经济数值（如：员工数、资产额、利润额等）占整个行业的份额。CR4<30%的行业属竞争型行业，CR4>41%的属垄断型行业。重庆最大四家酒店目前按照客房数依次为万豪酒店（517间）、索菲特大酒店（464间）、希尔顿酒店（437间）、国贸豪生大酒店（423间）。根据重庆市旅游局统计数据，目前最大四家酒店房间数为1841间，重庆2009年全市区域内星级酒店房间数共计23330间，CR4=7.9%。以上数据仅为星级酒店，如果将整体行业的非星级酒店计算入内，则此份额还会更低，可以看出如下特征：82 重庆的酒店业属于竞争型行业，产业结构比较合理，仍有较大的可进入空间，这一点从重庆的十一五规划及未来将有大量的酒店出现可以看出。2、市场壁垒在退出壁垒方面，酒店的资产专用性很强，沉没资本巨大，即酒店尽管可以产权易主，但由于酒店功能和设施的专门性，很难退出经营，充其量改为写字楼或公寓，但在经营本质上并未退出市场。重庆的高星级酒店业是进入壁垒高、退出壁垒也较高，五星级酒店属“严进严出”的产业。3、酒店客源结构从上图可以看出，入境旅游者在渝主要居住在三星级以上酒店，其中五星级酒店入境旅游者的比例最大为46%，三星级酒店入境旅游者占28%，四星级酒店仅占11%。82 主要以日本、美国、港澳、台湾同胞为主，尤其美国来访人数占29%，同比增加63%，说明重庆的对外辐射能力正在大幅度的提高。（二）、相关产业对酒店业的影响1、房地产业的影响房地产业对酒店经营尤其是酒店的销售影响非常明显，而且对酒店的远期市场以及进入壁垒的影响也很深远。总的看来，有下面几个方面的影响：（1）对高端市场蕴藏着远期压力，而且压力不小重庆房地产项目近几年来由于在建筑设计和施工质量上不断和国际水平和潮流对接，因此出现了很多高档设计、高档建设的房地产项目，为追求更高的利润，向写字楼、公寓和酒店功能转化，而酒店本来就具有公寓和写字楼的功能，并且这也通常是酒店销售的一大块业务。高档公寓、写字楼等酒店功能项目在供给和功能上对酒店的挤压长期内不会减缓。（2）房地产项目分流了酒店业的长住客需求82 酒店业的一项稳定的高利润来源是长住客，尤其是在商务客人集中的城市，如上海、深圳和苏州。但是，大量的公寓、商住楼、写字楼的建成必然要分流甚至完全吸走酒店的长住客，这对以商务旅行客人为主目标市场的酒店将是非常大的冲击。即便是对其他酒店，由于市场容量的相对缩小（如：商务酒店在客源不足时势必被迫进入到和非商务酒店争夺旅游客人和其它类型客人的竞争中），冲击也相当明显。（3）房地产业的消化速度直接影响酒店业的发展形势，这和国家对房地产的政策和国家经济形势有关重庆房价每年都在稳步攀升，这说明明年酒店尤其是高档酒店的销售压力将有所缓解，主要方向在于如何突出主营的客房业务和抢占、巩固已有的写字楼或公寓酒店功能的份额。2、替代品市场的影响酒店业的替代品市场在我国主要指那些可以和主流酒店竞争客源的企业，这些替代品企业主要包括：（1）各地的办事处82 各地驻渝的办事机构，大型企业的驻渝办事机构更是举不胜举。这种现象在上海、广州等特大中心城市也很普遍。这些办事机构的表面职能是招商、引资、接待、办公等，但在运行范围和功能上已基本进入当地的酒店行业。最近几年以至未来几年，新建和扩建办事处的趋势还没有看到有收缩之势，甚至有扩大的迹象，这也和国家政治体制改革和财政改革的步伐放慢有关，办事处尤其是高档办事处进入酒店业一方面扰乱了酒店市场的竞争格局和秩序，而且给酒店的销售带来很大压力。（2）接待中心和培训中心和办事处不同的是，各类接待中心和培训中心建设前本身的动机大部分就是想进入酒店经营市场，而以接待中心和培训中心的名义立项即能绕过政策壁垒又能获得一些优惠政策，而我国行政管理中横向职能重叠混淆的部门割据现象长期得不到解决、积重难返也为这些接待中心和培训中心乘虚切入酒店业提供了温床。它们进入酒店业后增加了酒店客房的供给，并且这种供给常常是带有不正常成本优势的供给，另一方面，这些中心的立项通常可以获得投资方向调节税的减免，经营中仍以培训或教育的面目示人，具有一系列的减税优惠。这些项目以低成本、低价格在市场上竞争，如各大军种的培训中心，对正常的酒店业势必造成很多市场根本解决不了、调节不了的问题。（3）旅社、旅馆、招待所这些原来设施落后、管理懈怠的企业经过市场的洗涤，自然进入酒店业是市场的规律。大型国家企事业单位常年有自己的招待所，在政企脱钩的压力下，必须使自身提升，针对客源的性质改造自己，努力满足客源的要求，从管理和规模上向酒店类型发展。尤其是依靠原主管单位的资产或地域优势，长期有较好入住率的招待所，更有力量和愿望进入酒店业。82 1、五星级酒店市场研究重庆全市旅游星级饭店共有266家，总计房间约3万间、床位5.2万张，直接从业人员4.8万人，间接从业人员约24万人。其中五星级11家，占全市旅游星级饭店总数的3.8%，有房间4457间、床位6540张，直接从业人员6586人。四星级54家，占20.3%；三星级123家，占46.2%。重庆市五星级旅游饭店发展经历了从无到有、稳步发展、高速发展三个阶段，其规模不断壮大，品质不断提升。直辖后的第一年即1998年海逸酒店开业，重庆有了首家五星级饭店。2004年达到5家；2005年到2009年新增5家，达到10家。目前，又向国家旅游局申报了5家，已开业待评的还有2家，这样，建成营业的五星级标准旅游饭店达到了17家。随着“五个重庆”建设的强力推进，重庆市五星级旅游饭店开始进入高速发展阶段。目前在建的五星级标准的饭店有40家，其中，今年能竣工的有11家，2011年能竣工的有16家，2012年能竣工的有13家，到2012年底，重庆市挂牌、建成和在建的五星级及其标准的饭店将达到57家。目前有万豪、洲际、艾美、索菲特、威斯汀、喜来登、香格里拉等15家国际品牌酒店管理公司入驻重庆。82 五星级酒店分布区域（2009年底数据）分布区域酒店名称数量渝中区万豪酒店、海逸酒店、希尔顿酒店、洲际酒店、国贸豪生大酒店5江北区世纪金源大酒店、君豪大酒店2高新区南方君临酒店1九龙坡区重庆申基索菲特大酒店1北部新区金科大酒店、戴斯大酒店2核心商圈、商务集中、交通便捷的区域成为重庆五星级酒店选址的首要条件，目前重庆已运营的五星级酒店主要集中在城市核心区、高新区和北部新区。新近开业的碧桂园凤凰酒店和重庆恒大酒店分别位于某区核心区和西部新城核心区，作为新区核心区的配套设施。而选址在旅游风景区的五星级酒店目前在重庆市场上还没有出现。项目所在地某区目前开业运营的五星级酒店为碧桂园凤凰酒店，是目前某区唯一的五星级酒店。酒店于2010年9月28日开业，共有客房总数333间。82 1、酒店物业定量研究重庆市对某湖的发展定位为重庆主城都市旅游圈与三峡库区山水旅游带的承接地，是三峡生态经济区环状旅游线上的重要节点，是三峡黄金旅游带的第一站，同时也是重庆市“十一五”期间重点打造的四大山水都市旅游圈中唯一的湖泊型旅游地。根据“两区并行”的总体思路，规划将某湖景区打造为国家级风景名胜区，年接待游客突破200万人次。在风景区边界线外的西部布局25平方公里、25万人口的集休闲度假、游览观光、水上运动、会议会展于一体的国际休闲旅游度假区。（一）基本假定根据重庆市对某湖景区的总体布局规划，景区建成后年接待游客数量200万人计算，假定2015年前吸引游客数量达到规划中的50%，此人群中有60%过夜住宿，其中40%选择入住五星级酒店，预计届时本项目区域内共有三家五星级酒店运营，平均入住率按目前五星级酒店市场情况57%计算。（二）酒店体量论证设本项目总客房数为X，得公式为：200*50%*60/365*0.4*0.33=X*57%，客房数X=380（间）按每间（套）客房100平方米计算，则酒店总体量为：380*100=3800082 平方米。除了旅游人群外，会议会务、高端人群对五星级酒店也存在需求，综合考虑多方因素，本案可考虑设置约350-400间房间的五星级酒店。82 第一章项目建设地址及建设条件1、项目位置xx酒店（含会议中心）项目位于某湖西岸片区东部，环湖路东侧，西侧与罗山半岛连接，紧邻某湖风景名胜区。占地总面积约685亩（其中包括内湖湖水区域及湖岸绿化用地385亩），其中建设用地面积约300亩，区域内主要以丘陵和湖泊为主。2、项目建设条件（一）地质地貌项目地块由北部回龙塘和南部桃花函塘两部分水域及周边陆地区域组成，整体地势由周边逐渐向水面倾斜，形成周边高，中间低的地势，区域内地形较为复杂。地形高程在330.50～355.10m之间，湖面高程在330.5m，最大高程点在两水域之间。最大相对高差25.10m。地形坡角多在5～25°之间。为构造剥蚀丘陵地貌。（二）地质构造及地震某湖属于压应构造形迹，以北东向梳状褶皱为主，具有闭斜紧闭，向斜开阔和和陡倾纵横张裂隙发育的特征。某湖西岸地貌类型多样，以丘陵和河谷地貌和构造剥蚀阶地为主。土壤类型主要有水稻土、冲积土、黄泥土等。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）及《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）附录A.0.182 的规定，调查区抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g。（一）地层岩性及不良地质现象出露地层主要有：第四系人工填土层（Q4ml）、残坡积层（Q4el+dl），侏罗系中统上沙溪庙组（J2s）泥岩及砂岩地层。调查区地势起伏不大，地面未见变形迹象，目前未见滑坡、崩塌、泥石流等不良地质现象。（二）气象，水文某湖属于中亚热带湿润气候区，气候湿润，雨量充沛，由河流型生态系统演变为湖泊型生态系统，形成了独特的局部气候，主要表现为水体和地形热源效应、谷地效应、冷暖效应和缓冲效应。规划区内常年平均气温为17.7℃；月平均气温以八月份最高，累年平均气温为28.4℃；以1月份最冷，累计平均气温6.7℃。年降水量高于某区内其他地区，为1128.8mm（某湖水文站资料）。降水多集中在夏半年（5月至10月），占全年的75%；冬半年（11月至4月）雨量较少，常年降水占全年的25%。规划区内日照时数为1245.1h，以夏季时8月份光照最足，常年月平均日照时数为235h；以初春3月和秋季10-11月份是最少，一般在100h以下。四季温暖，少有积雪天气，常年平均无霜期为331天。（三）基础设施条件1、交通82 目前镇域内部已经形成镇区至云集、飞龙，镇区至双龙、合兴的道路，镇区至飞龙乡、龙河至乐温的道路。有三条公路与高速公路相连。一条公路由镇区经双龙、合兴立交桥接长万高速公路共14公里；一条为国道319线经过镇区、回龙寨、但渡立交桥接渝涪高速公路，共20公里。另一条为镇区经过回龙寨至某桃花接渝长高速公路公28公里。某湖专用旅游高速公路，沿某湖岸从凯源至罗山的道路新近建成。景区内还没有专门的游览车辆，只有私人拥有的客车，每天20班；湖区内共有各式船舶300余艘，其中画舫40多艘，快艇50多艘，摩托艇10多艘。目前某湖西岸景区外围环湖公路已经修至项目地块边界西侧。1、供电，供气，供水某湖西岸景区外围环湖道路是本项目重要的管道通廊。目前道路已经修至项目地块西侧。供电：某湖沿岸包括西岸片区电力资源丰富，不存在电力短缺的问题。某湖镇区用电由现状35kv东海变电站（由上硐电站接入）和正在建设中的110KV变某湖电站（由狮云线接入）提供。分区布置开闭所。供气：燃气管线在东南侧由川东9号井引来至东海配气站再供应给本片区。配气站的输气管道为159mm。给水：镇域内水资源丰富，供水便利。狮电总厂自备水厂一个，日产水量100吨，设于狮电总厂引水闸旁边；某湖渔场自备水厂一个，日产水量2000吨，设于赵云寨。三个水厂水源均采自于某82 湖。给水管线自南侧区外水厂引入。排水：排水体制采用雨、污分流制。污水量按用水量90%计算，规划区污水量预计为2.48万m3/日。污水集中收集排入已动工兴建的某湖污水处理厂统一处理达标后，由排污管引入下洞电站堤坝以下排入龙溪河，（污水厂设计处理能力为2.5万m3/日）。雨水量按现行重庆市暴雨强度公式测算，重现期取5年，降雨历时15分钟，径流系数0.65。雨水就近排入水体。电信：镇区现有邮电支局一个，电话装机容量为1020门，实际装机有800门。在镇区北侧新规划一座邮电交换局，规划通信交换设备总容量为9万门。镇区内所有通讯线路要求入地敷设。移动电话信号可以覆盖整个景区。宽带网及全线接入景区内。82 第一章建设内容及规模1、建设内容本项目建设内容为五星级酒店（含国际会议中心）、酒店度假公寓以及相关配套设施。主要功能包括：（一）五星级酒店1、会议服务为国际、国内不同规模的会议提供全方位、全过程服务。产品设计上考虑大、中、小会议中心。会议类型具体包括：⑴商务会议⑵技术交流与推广会议⑶学术会议⑷政务会议⑸新闻发布会；2、客房服务⑴为短期国际、国内游客服务（标准客房）⑵为短期国际、国内商务客人服务（标准客房）⑶为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）⑷为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）⑸为短期国际、国内政要服务（高级套房）⑹为国家首脑与世界性组织机构首脑服务（总统套房）；3、餐饮服务⑴为住店客户提供一体化餐饮服务⑵为过往客户提供特色性餐饮服务⑶经营主业：中餐、西餐、咖啡厅、大堂吧⑷特色经营：风味厅、食街等；4、康体娱乐经营⑴为住店客户提供一体化娱乐服务⑵82 为过往客户提供大众化娱乐服务⑶经营主业：游泳、垂钓、网球、壁球、台球、健身、棋牌、卡拉0K、电子游戏等⑷根据市场变化开展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娱乐与健身服务。5、其他服务⑴美容、美法服务⑵保健服务（桑那、按摩等）⑶商务中心⑷金融服务⑸交通服务⑹票务、旅游代理（一）酒店式公寓依托于酒店品牌，延伸酒店服务的理念，集居住、办公、私人会所多功能于一体，配套设施齐全、高档的酒店公寓。以“酒店式的服务，公寓式的管理”，为居留风景区的商务客人及游客提供居家式的居住环境和星级酒店式的服务及物业管理1、建设规模项目占地面积约300亩（不含水面及湖岸绿化用地面积），拟建设总面积10万平米。由五星级酒店、国际会议中心、酒店式公寓及相关配套设施组成。（一）五星级酒店及会议中心总体规模控制在350-400间客房，综合考虑会议会务等功能需要，建筑面积约60000平方米。（二）酒店式公寓作为五星级酒店的补充，建筑面积约4万平米。82 第一章建设方案1、总体原则（一）可持续发展原则坚持规划建设的高标准与前瞻性，以保护生态环境为主旨，协调开发建设过程中的经济效益、社会效益与环境效益。正确处理好加快发展与保护生态环境的关系，控制环境污染，美化景观，形成与旅游区建设相适应的生态环境，实现规划区的可持续发展。（二）总体协调发展原则遵循“珍惜和合理利用土地”的基本国策，加强对土地资源的统筹安排，合理布置各类用地，依据规划区的总体定位，达成土地利用与景观、生态和人文要素的协调，实现某湖景区与本开发区的良性互动。（三）因地制宜的原则对现状基础性资料作深入分析，合理确定规划区的功能布局、空间形态、路网结构及各项服务设施，充分发掘景区现有资源和发展空间，形成特色鲜明、环境优美、健康舒适的现代化多功能的旅游综合开发区。2、规划目标合理布局规划区内用地，完善项目功能，利用周边独一无二的自然环境提升项目品质，把本项目建成某湖西岸片区82 最具特色的建筑精品，打造某湖风景名胜区名片工程。1、方案设想平面布置充分利用内湖湖岸周边稀缺景观场地，沿南北两内湖布置酒店及配套酒店公寓，利用场地内自然高差，进行竖向设计，做出错落层次。利用项目整体自然景观，着重进行景观设计，在与周边自然风光协调统一的同时，体现出自身特色，打造高端旅游度假精品。（一）五星级酒店及会议中心配置客房客房客房数占总数%单位面积（㎡）总面积（㎡）标准客房28070.00%4512600豪华客房8020.00%584640套房297.25%1203480行政套房102.50%1501500总统套房10.25%180180后台及辅助区15%3360　小计40025760餐饮餐饮座位数单位面积总面积全日制餐厅4002800特色餐厅1602.5400特色餐厅2-中式35031050大堂吧1202.5300酒吧801.5120行政酒廊1002200后台及辅助区域15%430.5　小计3300.582 会议设施会议设施座位数平均座位面积总面积（㎡）多功能宴会厅160021200宴会厅23002600宴会厅32002400会议室11002200会议室21002200会议室31002200会议室41002200会议室51002200会议室61002200董事会议室140280董事会议室2502100董事会议室3502100董事会议室4802160董事会议室520240董事会议室620240休息区1000后台及辅助区域15%588　小计5508其他公共部分其他公共部分座位数单位面积总面积零售300商务中心100大堂区600室内游泳池600水疗和健身设施2000后台及辅助区域15%300　小计3900后台行政办公室面积　10%3846总计功能区总面积42315停车场面积3000总面积75%5942082 （一）酒店式公寓依托于酒店品牌，延伸酒店服务的理念，集居住、办公、私人会所多功能于一体，配套设施齐全、高档的酒店公寓。以“酒店式的服务，公寓式的管理”，为居留风景区的商务客人及游客提供居家式的居住环境和星级酒店式的服务及物业管理与酒店整体建筑风格相统一，配合场地地形进行平面布置，以多层建筑及低层建筑为主，立面风格与周边自然环境相协调，体现休闲、养生的主题。酒店式公寓建筑形态建筑面积（㎡）比例低层2200065%多层1600040%配套用房20005%总计400001、主要工程量指标以上各项工程建设内容及规模详见投资估算表。82 第一章环保、节能、防灾及安全1、环保设计（一）环境现状某湖风景区主要以农业和渔业生产为主，空气并没有受到污染。但是因湖区人多地少，土地垦殖系数较高，水土流失较为严重，毁林开荒，破坏地貌的现象时有发生；景区内植被覆盖度较低，景观效果不佳。因近年来湖区水体因长期受上游垫江县、梁平县排放的工业污水污染和湖区内网栏养鱼的影响，水质富营养化现象较为严重。经大气采样调查，含氧量丰富，负离子充足，空气细菌含量等均达国家标准以上。地表水水质较好，噪音污染少，环境幽静。（二）工程建设对环境景观的影响本项目的建设将对某湖风景区的环境产生一定的影响，具体内容如下：1、新建工程要占用一定量的土地，对周边植被有一些破坏。2、由于车流量增加使空气受到一定污染；同时，人流量增加导致生活污水和垃圾等废弃物增加并给景区带来一定的污染。3、施工期间对环境的影响。施工期对环境的影响主要表现在自然环境和人工林区减少，水土流失，噪音扰民，农田环境污染等。4、项目运营对环境的影响。主要为游客及工作人员产生的生活垃圾、生活污水。（三）环保措施82 认真贯彻国务院《风景名胜区管理暂行条例》，划定风景区控制范围和外围保护地带并采取分级保护和区域保护办法。在充分利用优美环境的同时，妥善处理设备用房、厨房、给排水处理设施等带来噪声、废水、废气、污水等污染问题，相对集中布置，并设单独的辅助出口。1、锅炉房、冷冻机房、变配电房等设备用房安排在地下室，选择先进设备，把噪声等污染减少到最低点。2、锅炉排烟、发电机房排气、厨房排烟等通过附壁至主体建筑屋面排出。废气主要是厨房排放油烟气，经过滤处理后可以排入空气中自然稀释；锅炉排放物应达排放标准。3、生活污水，废水排放前设有净化池、隔油装置，并实行雨污分流，废水处理达标后排入市政污水管道。4、客房采用封闭处理，以确保室内噪音低于声级三十五分贝要求。5、设备选型：优先选用低噪声设备，安装时使用减震垫块，并在设备机房内设置吸音防火材料，使噪声隔离达到规定标准。6、生活垃圾均采用塑料袋集装，专人管理并设集中处理间，统一拉运处理垃圾，加强项目的绿化维护工作。1、节能（一）为认真贯彻国家能源政策，采用新型墙体及门窗，使建筑保温、隔音、防水、防火性能大大提高；水泥采用散装水泥。（二）建筑设计充分利用自然通风和采光，以降低单位建筑面积能耗。82 （三）可充分利用地热、太阳能、风能等新型能源代替传统能源、减少二氧化碳排放量。（四）走道、公用部位等的照明均采用节能灯具。（五）加新型建筑材料的使用。1、防灾（一）防震1、加强规划区工程抗震设防标准管理，严格执行《重庆市建设工程场地地震安全性评价管理规定》，确保重大工程、生命线工程、易发生灾害工程的安全。2、采取就地疏散和集中疏散相结合的原则，合理布置停车场地，严格控制建筑间距，适度保留开敞空间，保证绿地、广场、停车场的避震、疏散功能。3、一般建筑按基本烈度6度设防，城市生命线工程（给排水、供电、通讯、道路、桥梁、堤坝等）及主要公共建筑提高一度设防。对一些能引起再生灾害的加油站油库、高压线等应重点加强防护措施。（二）地质灾害防治1、所有建设均应确保在地质稳定基础上建设。涉及本规划区范围内的建设项目均需作详细的工程地质勘察，根据相关文件，对高切坡项目需经专家论证确保安全无误后方可施工。2、对形成的人工挖方边坡，建议进行放坡处理，边坡为泥岩者，进行防风化处理，若须形成永久边坡地段，建议进行支挡或锚固。3、82 对于填方地带，可先排放地表水，清除位于鱼塘及稻田表层呈软塑——可塑状的土层，再有序回填。如填方位于道路或拟建物高度小荷载小，考虑以填土作持力层的地段，必须进行分层夯实处理，防止填土地基不均匀沉降。如填方位于一般地段，亦应有序回填，适当夯实1、安全（一）设计安全管理组织机构，编制安全管理专项方案，配置专职及兼职安全人员对项目进行全方位安全监控。在项目基坑施工、结构施工、装修施工等重点施工过程中进行全过程安全检查，并进行记录，配合安全质量监督部门进行各项工作。（二）实行保护林区生态环境的安全检查。（三）编制冬季及雨季专项施工方案，在暴雨季节加强巡视，遇有险情要及时采取针对性措施加以处理。（四）加强规划区供水管网建设，各主干道都应形成环状供水管网保证消防供水。82 第一章组织机构1、公司组织机构为保证项目顺利进行，本着“精简、高效”原则，拟成立“重庆香江寿湖酒店工程项目部”，负责从项目立项、工程设计、工程建设、技术、资金财务管理到竣工验收投入运行止的工作。公司管理机构设置如下图。董事会总经理副总经理总经济师总工程师总会计师副总经理娱乐部前厅部餐饮部人事部财务部工程部保安部采购部2、人员培训82 员工的管理水平和业务素质，是项目有无效益经营成败的关键。因此，从项目的建设筹备及建成后的长期经营，智力投资都将是一个战略性重要问题。员工的培训是公司应长抓不懈的工作，通过培训，可使员工具备良好的业务素质和熟练的业务技巧，确保公司管理水平和业务素质的提高。同时，开展培训工作也是开发公司人力资源，提高员工素质和提高劳动生产率的重要手段。82 第一章进度安排1、项目周期本项目建设周期为三年，建设期36个月。2、项目实施进度安排本项目分前期工作、工程设计招标、主体工程施工、装修设计施工和开业前准备等五个阶段。计划安排建设实施进度见下表。项目实施进度安排表时间（以季计）工作内容第一年第二年第三年123412341234前期工作工程设计招标主体工程施工装修设计施工开业前准备82 第一章招投标方案根据《中华人民共和国招标投标法》以及重庆市有关项目招标投标文件的规定，本项目建设需进行招投标。一、招标范围工程施工、监理和重要设备、材料等采购。二、招标方式按国家招投标法及有关规定采用公开招标方式确定施工单位、监理单位和供货商。三、招标组织形式由业主委托具有资质的招标代理机构组织实施本项目的招投标工作，招标代理机构须按公平、公开、公正的原则组织完成公告、编标、资审、评标等工作。参加投标的施工单位不得少于5家，监理单位不得少于3家。四、招标信息发布按规定在报刊、信息网络或者其他媒介上发布招标公告中将载明招标人的名称和地址，招标工程的性质、规模、地点以及获取招标文件的方法等事项。82 三、施工及监理单位资质要求工程施工单位资质须为三级以上。工程监理单位资质须为乙级以上。四、招标实施方案（一）招标工作流程招标工作流程图如下：签订招标委托代理协议形成招标工作备忘录进入招标程序编制招标文件发布招标公告（或投标邀请书），出售招标文件组织踏勘现场并召开标前会资格后审编制资格预审文件发布资格预审公告，出售资格预审文件组织评委进行资格预审发出资格预审结果通知书协助招标人签订承包合同招标资料移交业主准备评标资料组织评委进行评标发出中标通知书备案82 （二）签订协议业主与招标代理机构签订招标委托代理协议，并将协议报送计委和有关行政主管部门备案。（三）形成招标工作备忘录业主与招标代理机构就有关招标工程的基本事项（如工程概况、标段划分、对投标人的资质要求、评分标准与评分方法、工程款支付方式、合同专用条款、投标报价要求、工程量清单编制要求、投标人编制招标文件的要求、业主方向招标机构提交图纸、技术资料等的时间等）达成一致意见并形成“招标工作备忘录”。（四）招标工作1）实行资格预审A．资格预审（20～28天）①招标代理机构编制资格预审文件（1天）；业主方复核资格预审文件（1天），招标代理机构将资格预审文件报计委备案（1～5个工作日）；②网上发布资格预审公告并出售资格预审文件，同时向有关行政主管部门备案（5个工作日）；③投标申请人编制资格预审申请文件（14天，含出售资格预审文件的5个工作日）；④招标代理机构组织资格预审工作，业主方、监督部门派人参加（1天）；⑤招标代理机构完成资格预审报告（1天）；⑥82 招标代理机构将资格预审报告分别报计委和有关行政主管部门备案（1～5个工作日）。B．招标、开标、评标、定标（31～39天）①业主向招标代理机构提交设计图纸及与招标工作有关的资料和补充信息等；②资格预审期间，招标代理机构编制招标文件；③业主复核招标文件（1天）；④招标代理机构将招标文件报计委备案（1～5个工作日）；⑤招标代理机构发出投标邀请书，出售招标文件和施工设计图纸，同时向有关行政主管部门备案（5个工作日）；⑥投标人编制投标文件（20天，含出售招标文件的5个工作日），其间：a招标代理机构按照招标文件要求组织投标人现场考察并召开标前答疑会；b.招标代理机构发出招标文件补遗书。⑦开标、评标，业主、监督部门派人参加（1天）；⑧招标代理机构编制评标报告同时将中标候选人名单送重庆建设网（重庆日报网）公示（5个工作日）；⑨招标代理机构将评标报告报计委和有关行政主管部门备案（1～5个工作日）；⑩业主根据评委会推荐的中标候选人确定中标人，并书面通知招标代理机构（1天）；招标代理机构发出中标通知书（1天）。2）实行资格后审（33～42天）①82 业主向招标代理机构提交设计图纸及与招标工作有关的资料和补充信息等；②招标代理机构编制招标文件（2天）；③业主复核招标文件（1天）；④招标代理机构将招标文件报计委备案（1～5个工作日）；⑤招标代理机构发布招标公告（网上）或投标邀请书，出售招标文件和施工设计图纸，同时向有关行政主管部门备案（5个工作日）；⑥投标人编制投标文件（20天，含出售招标文件的5个工作日），其间：a.招标代理机构按照招标文件要求组织投标人现场考察并召开标前答疑会；b.招标代理机构发出招标文件补遗书。⑦开标、评标，业主、监督部门派人参加（1天）；⑧招标代理机构编制评标报告同时将中标候选人名单送重庆建设网（重庆日报网）公示（5个工作日）；⑨招标代理机构将评标报告报计委和有关行政主管部门备案（1～5个工作日）；⑩业主根据评委会推荐的中标候选人确定中标人，并书面通知招标代理机构（1天）；招标代理机构发出中标通知书（1天）。（5）签定合同招标代理机构将协助业主方与中标单位签定合同，并将承包合同和中标通知书分别报计委和向有关行政主管部门备案。（6）资料移交82 招标工作结束后，招标代理机构将全套招标资料送业主一套存档。三、招标代理工作实施阶段的主要程序要求（一）发售资格预审文件备案通过后，按照业主规定的时间内在指定媒体上发布资格预审公告（如采用资格预审方式时），并同时发售资格预审文件。资格预审文件发售时间为5个工作日。（1）资格预审公告应包括以下内容：☆工程概况（包括工程名称、工程地点、工程规模、工期要求、质量要求、资金来源等，如划分标段的，还应明确标段划分情况）☆合格申请人的资格要求☆资格预审文件获取的时间和方式☆招标人及招标代理人名称和联系方式（2）资格预审文件应包括以下内容：☆资格预审公告☆工程概况☆资格预审申请文件格式和内容☆资格预审申请文件的编制与递交☆资格预审评审方法及操作程序（二）资格预审招标代理公司将协助业主对资格预审申请人按以下程序进行操作：82 （1）资格预审由招标代理人组织、主持。（2）资格预审的对象为在规定的截止时间前递交资格预审申请文件的合格申请人。（3）资格预审由招标人依法组建的资格评审委员会负责。（4）评审委员会向招标人提交资格预审报告。（5）监督人应对资格预审全过程进行监督并签署监督意见。（三）招标代理人将预审报告报送有关行政主管部门备案，有关部门在5个工作日内（视有关行政主管部门返回意见时间而可能稍有延迟）对上述备案资料进行审核、确认。（四）备案通过后，招标代理人向所有申请人告知其资格预审结果。（五）发售招标文件（1）招标文件报送有关行政主管部门备案后，招标代理公司即通知投标候选人购买招标文件、图纸技术资料及工程量清单（监理单位无需购买工程量清单）。（2）招标文件应包括下以下内容：投标邀请书投标须知前附表投标须知合同条件及合同主要条款投标文件格式和内容工程建设条件及技术规范图纸82 工程量清单及报价须知（工程量清单可由招标人提供，也可以由招标人委托招标代理人编制，工程量清单仅限于施工招标文件和设备采购招标文件，监理招标文件无需此项内容）。资格审查申请文件格式和内容（当采用资格后审方式时）评标方法及操作程序（六）组织踏勘现场及召开标前答疑会（1）招标代理人将根据工程情况组织投标人对现场及其周围环境进行考察，以便查明或核实有关编制投标文件和签订合同所必需的一切资料。（2）招标代理人将进行标前答疑会，解答投标人针对工程、招标文件、设计文件所提出的相关问题。（3）招标代理人将投标人提出的全部问题及答复整理后，经招标人、设计单位、招标代理人共同确认，以书面形式发至所有投标人，并报送有关主管部门备案。（七）开标（1）招标代理人将于招标文件规定的时间和地点组织公开开标，开标时间从招标文件发售之日起不少于20个工作日。（2）招标代理人将于开标前1日落实全部准备工作，包括以下内容：①准备评标资料及费用。②落实人员安排，包括以下人员：抽取评标专家、接收投标文件人员、会议主持人、唱标人、记录人。（3）开标全过程将邀请招标人、监督人和所有投标人参加。开标会按以下程序进行：82 ①主持人宣布会议开始。②主持人介绍业主单位、监督部门出席代表情况。③宣布开标会纪律。④业主代表讲话。⑤主持人介绍投标文件递交情况。⑥在监标人的监督下，由各投标单位代表检查投标文件密封情况，请各投标单位代表在投标文件密封情况检查表上签字。⑦按投标文件递交顺序依次开启标书，唱标人宣读投标单位名称、投标单位报价、投标保证金交纳情况等主要内容。唱标结束后，请各投标单位授权代理人在开标记录表上签字。⑧宣布有关事宜。⑨开标会结束，将投标文件送评标委员会评审。（八）评标与定标（1）评标的对象为在规定的截止时间前递交且经各投标单位代表检查合格的投标文件。（2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标专家从重庆省评标专家库中抽取。抽取评标专家时，监督人、招标人、招标代理人同时到场。（3）、评标委员会按照招标文件规定的评标方法及操作程序，对所有投标人进行评审。（4）评标委员会依据评标结果，向招标人提交评标报告。（5）监督人对评标全过程进行监督并签署监督意见。（6）招标代理人根据评标报告，向所有投标人告知评标结果。82 （7）招标代理人将评标报告报送有关行政主管部门备案，中标候选人公示表格将在《重庆建设网》上公示，公示期（公示次日起5个工作日）内无异议，到有关行政主管部门办理中标备案。（8）备案通过后，招标代理公司协助业主发出中标通知书，如业主需要，招标代理公司将提供合同签约过程中的咨询。（九）待招标代理公司将整个招标过程的全套资料整理成册并移交业主后，本次招标代理工作即告结束。82 第一章投资估算及资金筹措1、投资估算（一）投资估算依据1.2006年《重庆市建筑工程造价信息》；2.有关建（构）筑物的相关造价估算指标；3.建设工程费用的相关配套文件；4.重庆市颁发的有关建设方面的税费规费文件；5.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；6.主要材料设备现行市场价格。（二）估算范围及内容本项目投资估算范围包括完成重庆香江寿湖酒店项目的建筑工程费、设备购置及安装费、工程建设其他费用、基本预备费、以及建设期利息等。（三）投资估算说明1.工程费用（1）建筑工程费包括场地平整、建筑安装工程、市内装修工程、绿化园林工程和市政管网等其它配套工程。（2）设备购置及安装费包括设备的购置、安装及调试等费用。2.土地费用3.工程其他费用82 1)建设单位管理费2)勘察设计费3)施工图预算编制费4)工程监理费5)招标代理费6)标底编制及造价审核费7)环境影响评价费8)工程保险费9)不可预见费1.建设期利息按照当前长期贷款利率7.6%计算。（一）估算结果本项目总投资59533.76万元，其中：土地费用9570万元，工程费用31450万元，工程其他费10229.76万元，建设期利息8284万元。1、资金筹措及使用计划（一）资金筹措本项目为外商投资项目，要求外商投资企业的注册资金与生产经营规模相适应，按照目前有关法规规定计算。本项目的外商注册资金应为3500万元人民币以上，可以作为项目的启动资金。其余资金由外商自筹，并可根据项目进度，分期分批到位。82 （二）资金运用与资金筹措计划本项目建设期为三年，第一年完成征地和工程量的30%，第二年累计完成工程量的40%，第三年全面完成；第四年开始经营并达到75%（即入住率为60%）的生产能力，第五年开始进入正常经营期（即入住率为70%以上）。流动资金按生产负荷逐年投入。根据项目的实施情况和业主的资金安排，由业主自筹3500万元，其余采用银行贷款方式筹集，根据前述项目的建设进度及建设内容，逐步投入建设资金。82 第一章财务评价1、评价范围、依据、原则和方法（一）评价范围根据项目总体规划及建设安排，本次可行性研究从某湖旅游整体开发角度对本项目进行动态经济评价。（二）分析依据1.《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。2.国家及重庆市颁发的有关税、费征收政策。3.主要原材料、产品近期市场价格。4.项目建设规模。（三）分析原则1.财务评价本着稳妥可靠的原则，在计算费用是取上限，计算效益时取下限。2.遵循动态分析为主、静态分析为辅；定量分析为主、定性分析为辅的原则。3.遵循效益与成本费用计算口径一致的原则。4.项目计算期内不考虑通货膨胀因素。（四）假设条件1.假定条件假定项建设内容和规模按计划实施并如期完成，建成后其功能和经营状况达到预期目标，且期间国家、地方宏观经济政策保持相对稳定。82 1.评价方法本项目按新建项目进行财务评价。1、基础数据及其测算（一）工程建设期、计算期、比较基准项目计算期为13年（2011-2024年）,其中，建设期36个月。基准收益率取IC=8%。（二）营业收入本项目收入主要包括两部分1、酒店式公寓收入按初始年4500元/㎡单价计算，年增长幅度为10%计算，分三年。2、酒店运营收入酒店运营收入包括客房收入、餐饮收入、会议收入及商务、娱乐等其他方面收入。按2014年为建成运营的第一年，第一年客房平均价格550元/天，餐饮人均70元，今后各年年增长率2%，各年平均入住率70%计算2、税金及附加本项目涉及的营业税税率5.0%，城建税税率5%，教育费附加税率3%。所得税按营业利润的25%计算。房产税按照固定资产原值的80%乘以1.2%计算。营业收入及税金详见附表。82 （一）成本费用估算1、建设期成成本包括土地成本、前期费用、配套费用、建安费用、管理费用和销售费用等构成，详见附表。2、酒店营运成本运营成本主要包括客房成本、餐饮成本、会议成本和其他成本，客房成本按客房收入的3%计提，餐饮成本按餐饮收入的40%计提，会议成本按会议收入的5%计提，其他成本按其他收入的25%计提。3、酒店运营费用运营费用包括：人工费、能源费、维修费、折旧摊销费、管理费。人工费按照定员600人，人均工资1500元/月，每年上调2%计算，年平均培训费及福利费100万元；能源费为营业收入的12%计提；维修费为营业收入的2%；固定资产折旧按直线法计算,期末残值为10%,,按40年折旧；管理费按营业收入的2%计提。5、财务费用银行贷款平均按年息7.6%测算。1、财务分析根据上述基础数据及测算，进行项目经济评价指标计算，主要结果如下所示：82 主要财务指标经济指标　　全部投资1项目税后财务内部收益率：9.83%　　2项目税后财务净现值4464.43万元ic＝8%3税后静态投资回收期8.03年　4项目税前财务内部收益率：11.83%　　5项目税前财务净现值8899.38万元ic＝8%　6投资利润率：21.27%　　7投资利税率：28.36%　　计算结果表明,项目税前、税后全部投资内部收益率均大于行业基准利率和当前银行贷款利率，财务净现值大于零，说明项目有较好的财务盈利能力，在财务上是可行的。本项目建设期总投资60062.30万元，项目建成后投产后，年均营业收入达16717.4万元，税后静态投资回收期为8.03年，动态回收周期11.14年，税后财务净现值为4464.43万元，计算期内年平均税后利润2371万元。经济效益良好。财务评价详细数据见附表。主要财务报表包括：1）销售及营业收入、税金估算表2）总成本费用估算表3）损益表4）现金流量表（计算期13年，包括建设期3年，运营期10年）82 1、偿债能力分析偿债能力分析主要考查项目的借款偿债能力，本项目考虑银行贷款总额为400000万元，在项目计算期1年开始贷款，逐年偿还利息和本金，借款偿还期10年。根据上述基础数据，计算偿债能力的各项指标如下：偿债备付率=还本付息的资金/当期应还本付息金额偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保证倍率，该项目平均偿债备付率为均>1，表示可用于还本付息的资金足以偿还当期债务。本项目贷款于项目建成后10年内还清。详见附表：贷款偿还计划表2、敏感性分析本项目针对建设投资、经营成本、营业收入三个因素进行敏感性分析，详见下表：敏感性分析表序号不确定性因素变化率（%）项目内部收益率净现值项目税后静态投资回收期　基本方案0%9.83%￥4464.438.03年1建设投资10%9.59%￥3974.038.11年-10%10.06%￥4954.827.95年2营业收入10%14.37%￥14843.066.69年-10%4.47%￥-5914.2010.24年3经营成本10%8.33%￥1423.258.55年-10%11.25%￥7505.617.59年82 由上表分析可知，建设投资和经营成本两个因素对项目收益影响较小，在10％变化率范围内，均能达到行业基准收益率要求，净现值大于零；而营业收入的变动对本项目的收益影响较大，由于酒店经营投资回收周期相对较长，资金回收主要依靠酒店运营及相关会议餐饮等收入，因而在运营中要注意营业收入的异常波动。综合评价本项目有较好的抗风险能力。1、财务评价结论通过以上财务评价分析表明：本项目可以为业主带来一定的经济效益，项目全部投资税后的财务内部收益率为9.83%，税后财务净现值（ic＝7.6%）为4464.43万元，在酒店类项目的投资中本项目投资效果较好，有一定的经济效益，经敏感性分析，本项目有较强的抗风险能力。纵上所述，本项目在财务上是可行的。82 第一章风险分析1、项目主要风险因素识别根据本项目的具体情况，影响项目收益的主要风险因素有：（一）技术风险本项目工程及地质情况较为复杂，项目设计和施工采用技术的先进性、可靠性、适用性都将直接影响项目的投资与建成后的运行效果。（二）工程风险主要为工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加，工期延长。（三）资金风险主要为资金供应不足或者来源中断导致项目工期拖延甚至被迫终止；利率发生变化导致融资成本升高。（四）外部协作条件风险主要为交通运输、供电、供水等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。2、项目抗风险措施根据项目风险分析主要应从以下方面采取措施：（一）设计、施工在设计、施工中从技术和经济相结合的角度采用多方案比较、选用技术先进、投资合理、工期较短的设计施工方案，严格控制建设投资；（二）在施工前应提前预计到各种外部及内部不利因素，合理安排建设工期；82 （三）按施工计划合理安排投资，保证资金按计划即时到位。82 第一章社会评价1、社会影响分析本项目的实施对于完善当地旅游基础设施、实现某湖镇总体规划，加速某区经济发展、提高人民生活水平、促进重庆市市建设社会主义新农村和全面建设小康社会等方面具有较大的促进和推动作用，有明显的积极的社会影响。在社会评价中，本着以人为本的原则出发，经考察，项目社会影响主要表现在如下几个方面：项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响直接影响较大收入增加2对居民就业的影响有较大正面影响增加少量就业机会3对弱势群体（农民）的影响具有一定正面影响繁荣地区经济4对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响影响较大可改善区域基础设施并可加速城市化进程5对少数民族风俗习惯和宗教的影响基本无影响2、互适性分析本项目的建设将对增加当地居民收入，促进某区域经济发展，促进和加快城镇化进程，解决库区产业空虚化问题，以及维护社会的稳定起到不可替代的作用，有着良好的社会效益，其建设是必要的。可见，当地政府组织和广大人民群众都对本项目持有肯定、积极支持的态度。本项目与当地社会环境适应良好。82 社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的情况措施建议1不同利益群体适应支持肯定态度2当地组织机构适应支持肯定态度3当地经济技术条件适应能保障本项目开展1、社会风险分析本工程符合当地广大居民的利益要求，不损害其他群体的利益，可改善当地旅游基础设施，不会产生、激化社会矛盾。本项目对提高某湖风景名胜区旅游业发展，提高人民生活水平，安置三峡移民、加快社会主义新农村建设步伐具有积极影响。综上所述，项目本身不会诱发民族矛盾，宗教矛盾，基本不存在社会风险。2、社会评价结论综上所述，本项目建成后，将极大地完善某湖旅游的配套设施，提高旅游的接待能力，促进当地旅游业的进一步发展；此外，项目的建设对安置三峡移民、促进下岗职工再就业、提高人民生活水平有重大的现实意义。本项目的建设对地区社会、经济、发展将有较大的促进作用，项目具正面社会影响，与地方政府、群众、工程技术条件互相适应，无社会风险，社会效益非常突出，社会可行性良好。82 第一章结论与建议1、主要结论某湖旅游风景区自然景观优美而独具特色，旅游资源丰富，极具旅游开发价值。某区是联系渝东南和渝东北的枢纽，是重庆通往华中和东部沿海地区的桥头堡，区位条件十分优越。某湖则处于重庆市域的几何中心的位置，在方圆150km范围内，集中了重庆市大部分人口，旅游开发直接受到周边城市的带动。某景区背靠西南最大核心城市和游客发生地重庆市，位于环城游憩带范围内，有成为重庆市“中心花园”的便利条件。此外又有三峡国际旅游热线的辐射拉动，市场前景广阔。本项目的建设将极大地完善某湖旅游的配套设施，弥补当地旅游、会议接待设施不足现象，并可带动周边区域内相关产业的发展和加速地区产业结构的调整，有效地解决库区产业空虚化和富余劳动力及移民安置问题，有利于招商引资。因此，本项目的建设是必要的。本项目建设内容包括xx酒店、会议中心及酒店式公寓，经测算本项目总投资59533.76万元，项目全部投资税后的财务内部收益率为9.83%，税后财务净现值（ic＝7.6%）为4464.43万元，在酒店类项目的投资中本项目投资效果较好，有一定的经济效益、良好的社会效益和较强的抗风险能力。经论证，项目整体方案可行。82 1、建议1、本项目为某湖生态旅游风景区的旅游配套设施，其规划与方案设计应与某湖旅游总体规划协调一致。2、力争地方政府各部门的大力支持，并配合项目业主单位，尽快推进本项目的实施。3、项目业主应尽快落实资金的到位情况，做好资金的筹措和使用计划。4、业主应抓紧时间做好项目的前期工作，为项目的顺利实施做好基础。82 附表一销售及运营收入估算表序号项目合计20112012201320142015201620171酒店式公寓均价49644500.004950.005445.00　　　　　销售比例100%30.00%40.00%30.00%　　　　　销售收入18861.305130.007524.006207.30　　　　2酒店运营收入167174　　　13738.0314012.7914293.0514578.91　　（计算期10年）　　　　　　　　　　　　　　　　　　3收入合计1860365130.007524.006207.3013738.0314012.7914293.0514578.912018201920202021202220232024　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　14870.4915167.9015471.2615780.6816096.2916418.2216746.58　　　　　　　　　　　　　　14870.4915167.9015471.2615780.6816096.2916418.2216746.5882 附表二销售税金及附加表序号项目合计20112012201320142015201620171销售收入186035.505130.007524.006207.3013738.0314012.7914293.0514578.912销售税金及附加10252.70287.79422.10348.23755.59770.70786.12801.842.1营业税（5%）9301.78256.50376.20310.37686.90700.64714.65728.952.2城市维护建设税（7%）651.1217.9626.3321.7348.0849.0450.0351.032.3教育附加费（3%）279.057.7011.299.3120.6121.0221.4421.872.4防洪基金（0.08%）15.094.106.024.970.000.000.000.002.5印花税(0.03%)5.661.542.261.860.000.000.000.003土地增值税(2%预缴)377.23102.60150.48124.150.000.000.000.004房产税（扣除比例按20%）3681.06　　　334.64334.64334.64334.64201820192020202120222023202414870.4915167.9015471.2615780.6816096.2916418.2216746.58817.88834.23850.92867.94885.30903.00921.06743.52758.39773.56789.03804.81820.91837.3352.0553.0954.1555.2356.3457.4658.6122.3122.7523.2123.6724.1424.6325.120.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00334.64334.64334.64334.64334.64334.64334.6482 附表三建设期总投资估算表项目总投资估算表单位：万元序号项目总投资总投资（万元）单位成本(元/㎡)1开发成本48085.274808.531.1土地成本9570.00957.001.2前期费用1884.00188.401.3建安费用31450.003145.001.4配套费700.0070.001.5报建费用824.5082.451.6销售税金及附加1058.12105.811.7土地增值税377.2337.721.8不可预见费2221.43222.142开发费用11448.491144.852.1管理费用2221.43222.142.2财务费用8284.00828.402.3销售费用943.079.933合计59533.765953.3882 附表四损益表序号项目合计20112012201320142015201620171销售收入186035.505130.007524.006207.3013738.0314012.7914293.0514578.912总投资额144934.8517064.9623949.9513730.857519.027647.027777.587910.763利润总额41100.65-11934.96-16425.95-7523.556219.016365.776515.466668.154所得税10275.160.000.000.00554.75591.44628.87667.045税后利润30825.49-11934.96-16425.95-7523.555664.265774.335886.606001.116盈余公积金308.250.000.000.0026.6427.7428.8727.417可分配利润30517.23-11934.96-16425.95-7523.555637.615746.585857.735973.70投资利润率21.27%资本金年利润率67.07%201820192020202120222023202414870.4915167.9015471.2615780.6816096.2916418.2216746.588046.598185.158326.478470.628617.658767.638920.606823.896982.757144.797310.067478.647650.597825.98705.97745.69786.20827.52869.66912.651580.796117.926237.066358.596482.556608.986737.946245.2021.1822.3723.5924.8326.0922.3815.036096.746214.696335.006457.726582.896715.576230.1782 附表五现金流量表（一）序号项目20112012201320142015201620171现金流入5130.007524.006207.3013738.0314012.7914293.0514578.911.1销售收入5130.007524.006207.3013738.0314012.7914293.0514578.911.2其他现金流入0.000.000.000.000.000.000.002现金流出17064.9623949.9513730.858073.778238.478406.458577.802.1建设投资16674.5723377.3713258.470.000.000.000.002.2销售税金及附加287.79422.10348.23755.59770.70786.12801.842.3土地增值税102.60150.48124.150.000.000.000.002.4所得税0.000.000.00554.75591.44628.87667.042.5运营费用0.000.000.006428.796541.686656.836774.282.6房产税0.000.000.00334.64334.64334.64334.643净现金流量-11934.96-16425.95-7523.555664.265774.335886.606001.114累计净现金流量-11934.96-28360.91-35884.46-30220.20-24445.88-18559.28-12558.165折现净现金流量-11091.97-14187.50-6039.294225.654003.503793.073593.736累计折现净现金流-11091.97-25279.48-31318.76-27093.11-23089.61-19296.54-15702.817税前净现金流量-11934.96-16425.95-7523.556219.016365.776515.466668.158税前累计净现金流量-11934.96-28360.91-35884.46-29665.45-23299.68-16784.22-10116.069税前折现净现金流量-11091.97-14187.50-6039.294639.514413.574198.283993.1910税前累计折现净现金流量-11091.97-25279.48-31318.76-26679.25-22265.69-18067.41-14074.2282 序号项目20182019202020212022202320241现金流入14870.4915167.9015471.2615780.6816096.2916418.2216746.581.1销售收入14870.4915167.9015471.2615780.6816096.2916418.2216746.581.2其他现金流入0.000.000.000.000.000.000.002现金流出8752.578930.839112.679298.139487.319680.2810501.392.1建设投资0.000.000.000.000.000.000.002.2销售税金及附加817.88834.23850.92867.94885.30903.00921.062.3土地增值税0.000.000.000.000.000.000.002.4所得税705.97745.69786.20827.52869.66912.651580.792.5运营费用6894.077016.277140.917268.047397.727529.987664.902.6房产税334.64334.64334.64334.64334.64334.64334.643净现金流量6117.926237.066358.596482.556608.986737.946245.204累计净现金流量-6440.24-203.186155.4112637.9619246.9425984.8832230.085折现净现金流量3404.913226.043056.602896.082744.022599.972239.626累计折现净现金流-12297.90-9071.86-6015.26-3119.18-375.162224.814464.437税前净现金流量6823.896982.757144.797310.067478.647650.597825.988税前累计净现金流量-3292.173690.5810835.3718145.4325624.0733274.6641100.659税前折现净现金流量3797.823611.743434.523265.773105.102952.132806.5110税前累计折现净现金流量-10276.40-6664.66-3230.1435.633140.736092.868899.38评价指标税前税后财务净现值(万元)8899.384464.43财务内部收益率11.83%9.83%静态投资回收周期(年)7.478.03动态投资回收周期（年）9.9911.14附表六现金流量表（二）82'