连云港市房地产项目可行性研究报告 57页

'第一部分项目总论1、项目概况1.1项目名称：XXXX1.2建设单位：XXXXX有限公司1.3项目位置：连云港市XXXXXXXX1.4基地现状：建筑基地总面积155388平方米，其中东西两侧净地102055平方米，中间部分为居民区占地53333平方米，现有建筑以2层小楼为主，面积约70000平方米，拟于2008年上半年拆迁完毕。1.5项目性质：A地块商业办公，B地块居住兼容商业服务业1.6研究工作依据：1.6.1《城市居住区规划设计规范》1.6.2《连云港市城市拆迁管理条例》1.6.3《城市居住区公共服务设施设置规定》1.6.4《住宅设计规范》1.6.5《住宅建筑设计标准》1.6.6《建筑工程交通设计及停车场设置标准》1.6.7《城市道路绿化规划及设计规范》1.6.8《高层民用建筑设计防火规范》1.6.9其他相关文件  1.7公司住所：XXXXXXXX1.8开发资质：XX57 1.9注册资本：XX2.0法人代表：XXX2.1项目负责人：XXXX2、可行性研究结论2.1市场分析预测连云港市地处中国沿海中部，是全国首批14个沿海对外开放城市之一，是江苏省唯一的海港城市，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡。“十五”期间，全市紧紧围绕“富民强市、快速崛起，全面建设小康社会”的奋斗目标，坚持“以工兴港、以港兴市、以市带农”的发展方针，全市综合实力和人民生活迈上新的台阶。2005年，全市地区生产总值达到455.97亿元，“十五”期间年均递增11.9%，人均地区生产总值达到10003元。财政总收入56.28亿元，地方一般预算收入达到24.59亿元。三次产业结构调整为20.5：44.2：35.3，城市化水平达到38.1%，高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到18.1%。五年累计完成全社会固定资产投资1115亿元，外商直接投资达到8.93亿美元。2005年，完成进出口总额20.39亿美元，其中出口总额9.32亿美元，对外经济合作保持了良好的发展势头。实施了交通、电力、通讯等一批重点基础设施项目，基础设施投资五年累计完成450亿元。连徐、汾灌高速公路全线通车。城乡电网建设改造全面推进，田湾核电站1号机组实现投料运行，新海电厂六期扩建两台33万千瓦机组并网发电。57 2005年，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到10006元、3869元；资源节约和环境保护意识增强，环境质量继续保持较好水平，成功创建国家优秀旅游城市。2006年完成地区生产总值527亿元，增长15.1%，一二三产分别增长6%、19.2%、15.3%，三次产业结构由20.5∶44.2∶35.3调整为18.2∶45.9∶35.9。完成财政总收入78.3亿元，增长39.2%，其中地方一般预算收入34亿元，增长38.1%。需求有效拉动经济增长，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、外贸出口分别增长34.9%、16.2%和56.6%，经济运行协调性明显增强。城市居民人均可支配收入11476元，农民人均纯收入4250元，分别增长14.7%和10%。建成经济适用房21.7万平方米，新开发住宅小套型比重70%以上。城乡居民人均住房面积分别达32平方米和38平方米，市区350户特困户享受廉租房政策保障。房地产市场秩序进一步规范，房地产开发面积、商品房销售额分别增长56.2%和25.7%，小区物业管理市场化进程加快。信息资源开发利用、网络普及水平不断提高。优化信贷结构，金融与地方经济良性互动发展，金融机构各项存贷款余额分别比年初增加81.3亿元和71.4亿元，现金收入增长24.4%。57 　2006年，全市住宅建设新开工面积299.49万平方米，竣工面积161.14万平方米，完成投资47.11亿元。在开发建设中积极开展住宅性能认定、康居示范工程和建筑节能工作，2006年有7家住宅小区通过国家建设部住宅性能认定设计预审和康居示范工程预审。全市康居示范工程和住宅性能认定推广工作位居全省第2位，市区和东海县开展建筑节能设计与施工覆盖面达到100%。我市入选首届中国投资环境百佳城市。市区发展活力明显增强，市开发区在国家级开发区位次前移5位。围绕“一心三极”空间布局，不断拓展发展战略规划成果，海滨新区用海规划获国家批准，中央商务区、连岛等16项详细规划编制完成。启动城市总体规划修编，开展近期重要片区、重点地段、重大设施规划研究，编制花果山片区、海州开发区等20余项控制性规划和城市供热、空港物流等10多项专业规划，完成50个乡镇总体规划和315个村庄建设规划。城市中心城区控制性详规覆盖率达96%，东部城区实现全覆盖。实施东陇海铁路电气化改造，连盐铁路纳入国家“十一五”规划。连盐高速公路和323省道、机场路建成通车，连临高速公路先导试验段奠基，改建国省道200多公里。云台、凤凰变电所等一批输变电工程投入使用。电话扩容、宽带城域网等通信网络设施进一步完善。强力推进东部城区率先发展，实施成片拆旧建新，中山西路、大港路、海棠路等道路整治出新，连岛、中央商务区、港湾服务区等节点开发全面启动，海滨新区陆域形成工程启动抛填。57 投资60亿元实施300项城市建设项目，建成区面积扩大到85平方公里。完成城市西、南出入口拆迁，新建改建人民路、凌州路等30多条城市主次干道，建成新海城区外环路网，东西城区连接更加畅通。市政公用设施不断完善，推进垃圾焚烧热电联产项目，完成西气东输接入工程，发展管道燃气用户7000户。民防应急指挥中心主体封顶，建成人防工程5.6万平方米。深入开展“四城同创”，大力营造优美舒适的城市环境，被命名为省级园林城市。实施港城大道等64项绿化重点工程，新增城市绿地200公顷。加强环境综合整治，完成美化亮化面积111万平方米，重点地段市容市貌得到改观。全市城市化率达40.1%。2007年经济和社会发展目标，地区生产总值增长15%、力争16%，单位生产总值能耗完成省下达任务，财政总收入突破100亿元，其中一般预算收入增长25%、力争27%，全社会固定资产投资增长25%、力争27%以上，社会消费品零售总额增长15%，外贸出口增长15%、力争20%，实际到账注册外资增长25%、力争50%以上，居民消费价格涨幅3%以内，城市居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长8%，城镇登记失业率3.7%以内，人口自然增长率7‰以内，城市化水平提高2个百分点。2007年开工建设经济适用房20万平方米、拆迁安置房60万平方米，对市区450户住房困难家庭提供配租保障。2007年新海城区推进“东进北连”，加快凤凰、东河、孔望山等片区开发。城市建成区面积突破90平方公里。推进旧城改造，完成拆旧建新120万平方米。优化城市路网结构，加快建设新建东路、凌州东路等20条城市主次干道。围绕创建国家园林城市，加快推进城市绿化，新增城市绿地面积220万平方米。在“十一五”57 期间，宏观上看，全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快；江苏省“两个率先”快速推进，统筹区域发展力度进一步加大，特别是沿东陇海线产业带和沿海经济带建设，将我市摆在了全省生产力布局的重要位置，为我市加快发展提供了重大历史性机遇。我市正由工业化初期向快速扩量增效的工业化中期迈进，工业化的快速推进正促使我市经济社会结构发生根本性的转变；目前我市的城市化水平达到40.1%，城市框架将逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。根据不同视角分析，我市正处在实现经济起飞的关键节点上，将进入一个持续高速增长阶段。“十一五”期间，我市进一步加快城市化进程，重点发展市区与县城，加快小城建设，紧紧围绕富民强市和全面建设小康社会的总体目标，全面扩大开放，强力推进改革，继续坚持“以工兴港、以港兴市、以市带农”的发展方针，以港口为依托，加快推进工业化、城市化进程，深入推进沿海经济带和沿东陇海线产业带建设，以东部城区建设为重点，加快建设国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市。加快推进市场化、工业化、信息化、城市化、经济国际化和农业产业化进程。——57 到2010年，全市地区生产总值在2005年的基础上翻一番以上，突破1000亿元，年均增长16%以上，人均地区生产总值达到20000元以上，比2005年翻一番以上，三次产业结构调整为11：53：36；——到2010年，财政总收入达到140亿元，其中地方财政一般预算收入达到70亿元，年均增长25%左右;——全社会固定资产投资五年累计达到2600亿元以上。——城市化水平达到48%；——中心城市人口突破100万人，建成区面积达到100平方公里以上；——城镇登记失业率控制在4.5%以内；——城镇劳动保障三大保险覆盖面、新型农村合作医疗覆盖面、高中段教育毛入学率全面达到小康标准；居民卫生服务体系健全率力争达到小康水平。——城镇居民人均可支配收入超过16000元，年均增长10%以上；——农民人均纯收入超过5600元，年均增长8%以上；——恩格尔系数下降到40%以下。——人口规模达到500万人，人口自然增长率控制在8‰以内;——单位地区生产总值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；——耕地保有量38万公顷;——森林覆盖率达到20%；——环境质量综合指数保持在80以上。——港口货物吞吐量达到12000万吨以上，其中集装箱吞吐量突破400万标箱。57 “十一五”期间，我市将健全和完善房地产开发建设和管理服务体系，建立以商品房为主体，经济适用房、拆迁安置房和廉租房为重要组成的住房供应体系和保障体系，切实改善中低收入居民住房条件。积极发展健康住宅和绿色环保住宅，加快节能省地型住宅建设；积极推进房地产开发和物业管理的分业经营，提高物业管理水平。进一步规范市场秩序，加强市场监管。至2010年，房地产业增加值在2005年的基础上翻一番以上。至2010年，中心城市人口将达到100万人，“十一五”期间新增住房面积960万平方米左右。5年新增住房约10万套。从今年起至2010年，市区每年拆迁面积约120万平方米，拆迁户数约0.6万户。“十一五”期间，我市旧城改造项目、住宅建设的土地供应量约占总住宅建设土地供应量的20%，主要围绕解放路、海连路、盐河路、人民路、新海路等城市主要道路两侧进行，力争用5年时间基本完成棚户区拆迁改造。2006年11月底，我市市区住房均价为2880元/平方米，12月底，均价为2998元/平方米，涨幅较快。“十一五”期间，市区规划区域内计划建成经济适用住房0.94~1.77万套，拆迁安置住房0.85~1.05万套，政策房占住房建设总量的19%。57 到2010年，电话交换机总容量达440万门，其中固定电话达180万门、移动电话达260万门。互联网城际出口带宽达40G。实现向数字广播电视平台转移，到2010年，数字电视市、县、乡联网率达到100%。重点加快推进江苏田湾核电站二期工程和苏文顶抽水蓄能电站建设，积极争取在连云港布点江苏第二核电厂，争取建设连云港燃气电厂；规划建设4×60万千瓦灌云电厂、6×60万千瓦堆沟港电厂、新海发电有限公司4×100万千瓦扩建工程；建设120万千瓦连云港风力发电、10万千瓦燕尾港风力发电项目。鼓励发展秸杆发电、垃圾发电、热电联产，增强能源供给、保障能力，到2010年，发电装机容量达到460万千瓦以上，建成全国重要的电力能源基地。2010年，全社会最高电力负荷将达到200万千瓦以上，其中市区达到90万千瓦。到“十一五”期末，城市居民人均道路面积、住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到40%，城市人均公共绿地面积超过15平方米，加快东部城区和滨海新城供水设施建设，自来水普及率达到100%。扩大集中供热规模，完成新海城区、东部城区、宋跳开发区、大浦工业区供热主干网建设，市区供热总规模达到1100吨/小时供汽能力，城市集中供热普及率达到50%。加快市区房地产业发展。围绕中心商务区建设，重点加快商务中心、高端商务住宅区、外商公寓区、商贸商务设施建设，适应城市发展的要求；加快滨海居住区建设，进一步加快不同层次的商品房、经济适用住房建设，适应中心城市人口快速增长的住房需求。57 建设西气东输市区门站、高中压调压站，建设高压燃气管道20公里，中压燃气管道130公里，燃气普及率达95%。加大城市环境建设投入，加快城市污水处理厂和污水收集系统建设，市区生活污水集中处理率超过75%，生活垃圾无害化处理率达到100%。充分发挥沿海临港、旅游资源丰富、历史文化底蕴深厚的特点，着力培育“国际性的海滨城市、现代化的港口工业城市和山海相拥的知名旅游城市”，增强城市的创造力、吸引力和辐射力。建设城市标志性建筑物，形成具有连云港特色的城市风格。加强城市绿化工程建设，到2010年，市区和四县全部通过国家生态示范区验收。加快城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和县城、小城镇建设步伐，进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。在沿街建筑改造工程方面，坚持环境改革和建筑改革并重，对主次干道两侧、重点窗口地带、城市出入等实施绿化、美化、亮化，切实改变面貌。“十一五”期间，还将加快产业结构调整和产业升阶，培植产业优势。为了更好地改善人民居住条件，“十一五”期间，我市进一步结合旧城改革和新区开发，建设规模住宅小区，住宅竣工面积960万平方米。同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。2.2项目地块分析57 本项目基地位于连云港市新浦区新城区，紧临城市主干道，直通市火车站及汽车总站，距长途汽车总站、火车站约3000米；且规划干道环绕于该地块四周。道路四通八达，交通便捷，市区21路、3路等数路公交车从该地块经过，由该地到连云港港口约30分钟车程，到白塔埠机场约40分钟车程。到市区老商业中心2000米，距连云港市最大的医院市第一人民医院约2000米。基地西部800为苍梧绿园，东侧50米为东盐河绿化带，西侧即将成为新城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。整个地块大致呈正方形，建设用地总面积155388平方米。规划主要经济技术指标：可建建筑总面积（地上及地下）：368966.3M2其中：商业用房面积32818.8M2住宅面积263522.8M2　酒店式公寓面积22473.1M2街道办事处用房面积3610.1M2中心会所面积5427M2半地下车库1800M2地下室面积39314.5M22.3项目规划方案2.3.1规划依据：2.3.1.1《城市居住区规划设计规范》GB50180-9357 2.3.1.2《江苏省城市规划管理技术规定》2.3.1.3规划基地地形图及界点坐标(连云港市规划局)2.3.1.4连云港市规划局提供的规划条件2.3.1.5国家及江苏省，连云港市的其他有关规范规定2.3.2基地概况及规划定性：2.3.2.1基地概况：本方案用地位于连云港市新城CLD板块高尚住宅区内，东接东盐河景观带，南临建设东路，西靠新城商业街巨龙南路，北对朝阳东路。毗邻规划中的连云港文化中心及大学城，江苏省重点高级中学新海中学距本社区500米左右，文脉渊源，名校云集，浓墨书香，荣耀生活在此尊崇揭幕。总用地面积为15.51ha。一条城市规划道路将基地分为南北两个地块。其中北面的A地块用地面积为1.43ha，南面的B地块用地面积为14.08ha。基地范围东面是已建成小区；西至巨龙路，与另一居住区隔街相望；南至建设路；北至朝阳东路。基地地势平坦，分布有大面积的河塘。基地周边规划建设有商业、文教、医疗卫生等公共服务设施。2.3.2.2规划定性：A块设有商业、SOHO办公、会所及新东街办事处等功能，其中商业主要为三层，SOHO办公楼为28层，新东街办事处3层，会所3层。B块以5层情景洋房、9层电梯洋房、11（+1）层中高层，28层及33层高层为主。2.3.3规划设计宗旨及目标：立足基地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性57 与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到连云港当地的历史文化。2.3.4规划构思及特点：2.3.4.1A块规划概述功能：由XXX办事处（3层）及会所（3层）.SOHO办公楼（28层）及步行商业街（3层）四大项组成，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。设计理念：以内街和广场组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中注意“展示性”是会所与售楼处的共性。SOHO办公楼呈“一”字形，公寓1-3层与商业步行街融为一体，二者各有独立主入口，主要是营造一个休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。道路交通：在1.4公顷用地中，通过环路形式（路宽6M）联系着南北侧城市路。用地北侧为机动车地面停车，并设地下车库，南区则为综合公共建筑组群。2.3.4.2B块规划概述2.3.4.2.1总平面设计57 ：设计充分尊重现有道路条件，确定B块的南北二主入口，南入口置于建设路，由广场引入，北入口顺延垂直连接朝阳东路与AB地块间规划路之间的规划路引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观高层的东北——西南向的错位排列形成的中心景观步行带将二入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。2.3.4.2.2建筑设计:住宅设计B块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。设计中考虑到连云港的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。在住宅间距控制上按照《江苏省城市规划管理技术规定》的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制；中高层住宅按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制，并满足日照要求。高层住宅间距大于30米，并满足日照要求。保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。小区内规划住宅共2984户,规划人口9549人,人均占地18.55平方米。(户均人口按3.2人/户计算)。公共建筑设计：本小区公建按照《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)小区级来配置，沿街设置二层商业。满足规范及规划要求。2.3.4.3道路与交通——完善通畅的交通体系57 交通网络：本地块路网结构由地块中部一条6米宽小区级内环道路连接各个组团级道路而成。各邻里单位以3.5米~4米宽道路与之联系。枝状尽端步行道伸入每一个住宅组团，直达住宅大门。住宅后花园出口与公共绿地的步行道路连通，另成步行系统。结构清晰简洁，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设一步行入口，步行入口可定时开启以照顾城市西侧干线巨龙路的上下班人流及西侧商业购物人流的需求。2.3.4.4绿化系统——理想的人与自然环境总体绿化设计基础理念为“美丽的大自然并不是天然的”，重点在于利用基地本身的条件，经过适宜的拆分重组，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达成水天一色，天人合一的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。2.3.5建筑造型——注重群体形态的可识别性2.3.5.1建筑风格连云港57 为临海城市，为适应其与水为邻的大环境，建筑风格采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，一派度假休闲风情。2.3.5.2建筑色彩与风貌建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。单体设计不止考虑其本身的风格面貌亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合，虽然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体建筑统一的风格，但又利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做适当处理以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的一部分，使室内空间、景观更加丰富多彩。基于连云港的寒温带气候，鲜明及温暖的颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。2.3.6消防规划设计说明小区共设两个主要出入口和一个人行出入口，满足小区出入口及消防间距要求，小区道路为环状，高层住宅区、中高层住宅区、商住均考虑消防登高场地。各组团均设有给水管，并在组团内形成环路保证消防两路供水，小区室外合理布置消火栓，消火栓间距小于120米。57 建筑单体消防设计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。2.3.7人防规划设计说明人防设计采用平战结合的形式，利用地下车库设置人防地下室，平时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。人防出入口与车库出入口结合。人防面积满足人防要求。2.3.8环保环卫规划设计说明沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流、噪音及尾气对居民的影响。地下停车库设机械送风及过滤排风系统，尾气经过过滤后排出室外。小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。小区各街坊分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人负责运送。2.3.9卫生防疫设计说明大楼内水箱、水池采用不锈钢成品，以保证水质质量2.3.10通风采光设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大部分单元主要房间朝南，均能满足其有充分的日照时间。住宅的卧室、客厅窗地比>1/7，其它部分的房间窗地比>1/8日照对基地周围建筑无影响。2.3.11经济技术指标：57 用地平衡表A地块编号用地性质用地面积（公顷）用地面积比例（%）1建筑用地1.08752道路广场用地0.17123公共绿地0.18134规划总用地1.43100B地块编号用地性质用地面积（公顷）用地面积比例（%）1公建用地2.11152住宅用地8.45603道路广场用地1.83134绿化用地1.79125规划总用地14.08100主要配套用房技术指标编号项目单位：㎡1物业管理用房3502居委会用房3004公共卫生间605卫生站3006燃气调压站257门卫用房50主要经济技术指标项目指标备注A地块总用地面积14326㎡根据坐标点闭合线测得总建筑面积地上50100㎡地下8546㎡不计容积率容积率3.5总建筑面积/总用地面积57 会所5427.0㎡商业建筑10149.5㎡SOHO办公楼22473.1㎡327间XX道办事处3610.1㎡建筑面积>3000㎡建筑占地面积5011.2㎡建筑密度35.0%建筑基底面积/A地块建设总用地绿地率21.3%机动停车位地上41辆公建＞50辆/万㎡地下218辆非机动车停车地上300辆公建＞500辆/万㎡地下1800辆B地块B地块总用地面积140788㎡根据坐标点闭合线测得总建筑面积地上284753㎡架空层2227㎡不计容积率半地下车库1800㎡地下30777.5㎡容积率2.02总建筑面积/总用地面积住宅263522.8㎡90平米以下住宅85701.1㎡90平米以下住宅占住宅总面积比例32.52%不小于30%住宅平均层数9.2层高层住宅比例58.7%10层及以上户型中高层住宅比例22.8%8层户型57 商业及配套建筑21230.3㎡建筑占地面积34372.7㎡人防面积12963.6㎡新建建筑十层及以上及十层以下埋深超过三米的建筑底层建筑面积，其余民用建筑面积的4%建筑密度24.4%<25%居住户数2373户居住人数7594人按3.2人每户计算绿地率35%集中绿地面积7960㎡按＞0.5㎡/人计算地面汽车停车率31.5%机动停车位地上310983辆按住宅＞0.4辆每户.公建＞50辆/万㎡半地下82地下591非机动车停车地上7856285辆按住宅＞2辆每户.公建＞500辆/万㎡地下5500辆2.4项目工程进度计划总体进度：2007.09－2011.032.4.1.前期工作2.4.1.1总体安排：2.4.1.1.1土地手续：净地部分2007.12.31前办完，毛地部分拆迁完成后1月内，预计2008.11.30前办完；2.4.1.1.2项目立项：2007.12.31前完成57 2.4.1.1.3设计：2007.12.31前完成2.4.1.1.4拆迁安置：2008.03－2008.102.4.1.1.5三通一平：净地部分2007.12.31前，毛地部分2008.10.31前2.4.1.1.6施工手续办理：各期项目开工前2个月开始2.4.1.1.7招投标工作：各期项目开工前2个月开始2.4.1.2具体分项：2.4.1.2.1土地手续：2007.11.30前签协议，2007.12.31前办理净地部分土地证；2008.10.31毛地部分拆迁完成后2008.11.30前办理土地证2.4.1.2.2立项：2007.12.31前2.4.1.2.2.1可行性研究（即立项申请报告书）2007.11.30前报批。2.4.1.2.2.2环境评价报告书2007.11.30前报批完毕，拿到批文。2.4.1.2.2.3地质灾害评估2007.11.30前报批完毕，拿到批文。2.4.2设计2.4.2.1规划方案：2007.10.12上报2.4.2.2初步设计：规划方案批准后一个月，预计2007.11.30前2.4.2.3施工图设计：初步设计批准后一个半月，预计2008.1.31前2.4.2.4景观设计：规划方案批准后两个月，预计2007.12.31前2.4.3拆迁安置57 2.4.3.1安置方案：规划方案批准后两周，预计2007.11.15前2.4.3.2拆迁许可证：安置方案确定后一个月，预计2007.12.31前2.4.3.3拆迁计划确定：安置方案确定后一周，预计2007.11.30前2.4.4三通一平2.4.4.1净地部分平整：2007.12.31前（期间：测地形高程、坐标2007.11.30前，招标2007.12.10前）完成2.4.4.2净地临时水电：2007.12.31前到位2.4.4.3毛地平整：2008.10.31前开始，2008.11.30前完成2.4.4.4毛地临时水电：2008.10.31前开始，2008.11.30前完成2.4.5营销策划方案确定：规划方案批准后一个月，预计2007.12.31前2.4.6工程进度：2007.12－2010.12项目分期：三期2.4.6.1一期：9万㎡。包括：B地块西部5栋多层、2栋花园洋房、1栋高层（18层），东部1栋高层及2栋多层；A地块部分会所（售楼处）工期：2007.12-2009.0618个月2.4.6.2二期：14万㎡。包括：B地块中部8栋超高层（28层）、4栋多层、1栋中高层（11层）、1栋高层及配套公建工期：2008.08－2010.0824个月57 2.4.6.3三期：10万㎡。包括：A地块酒店式公寓1栋（18层）、商业（3层）1栋、办事处办公楼（6层）1栋、会所；B地块10栋花园洋房工期：2008.12－2010.0618个月2.4.7配套2.4.7.1一期：2009.04－2009.082.4.7.2二期：2010.06－2010.122.4.7.3三期：2010.04－2010.082.4.8景观2.4.8.1一期：2009.04－2009.082.4.8.2二期：2010.06－2010.122.4.8.3三期：2010.06－2010.122.4.9销售2.4.9.1一期：2008.08－2009.082.4.9.2二期：2009.06－2010.062.4.9.3三期：2010.03－2011.032.5投资效益估算与资金筹措本项目土地面积：155388㎡（233亩）。其中净地：102054.9㎡（153亩），毛地：53333.1㎡（80亩）A:用地1.43ha，商业、酒店式公寓、会所及新东街道办事处。建筑面积41660㎡；容积率2.91；建筑密度35.0％；绿地率21％；B:用地14.08ha57 ，住宅，2373户。建筑面积：285561㎡；容积率2.03；建筑密度24.7％；绿地率35％规划总建筑面积：327851㎡，总平衡容积率：2.11投资效益估算：2.5.1预计总收入：163229.2300万元2.5.1.1商业用房收入32818.8M2×6000元/M2=19691.2800万元；2.5.1.2住宅收入263522.8M2×5000元/M2=131761.4000万元；2.5.1.3酒店式公寓收入22473.1M2×5000元/M2=11236.5500万元；2.5.1.4半地下车库1800M2×3000元/M2=540.00万元。2.5.2预计总支出：129907.4038万元2.5.2.1土地费用45302.2万元2.5.2.1.1土地拍卖价18740.00万元；2.5.2.1.2土地契税562.20万元；2.5.2.1.3土地拆迁费用26000.00万元。2.5.2.2前期工程费1952.6576万元2.5.2.2.1设计费327851.8M2×40元/M2=1311.4072万元；2.5.2.2.2地质勘察费10.00万元；2.5.2.2.3场地回填及平整费155072M2×25元/M2=387.68万元；2.5.2.2.4临时水、电、路100.00万元；57 2.5.2.2.5规划审图费327851.8M2×2元/M2=65.5704万元；2.5.2.2.6拆迁管理费26000万元×0.3%=78.00万元；2.5.2.3建筑安装成本：43211.534万元2.5.2.3.1商业用房32818.8M2×950元/M2=3117.7860万元；2.5.2.3.2住宅263522.8M2×1000元/M2=26352.28万元；2.5.2.3.3酒店式公寓22473.1M2×1000元/M2=2247.31万元；2.5.2.3.4社区办公用房及会所9037.1M2×1800元/M2=1626.678万元；2.5.2.3.5地下室41114.5M2×2400元/M2=9867.48万元。2.5.2.4基础设施费6771.9362万元2.5.2.4.1道路155072M2×7%×250元/M2=271.376万元；2.5.2.4.2供电327851.8M2×120元/M2=3934.2216万元；2.5.2.4.3供水、消防327851.8M2×50元/M2=1639.259万元；2.5.2.4.4绿化155072M2×35%×50元/M2=271.376万元；2.5.2.4.5小区智能化327851.8M2×20元/M2=655.7036万元。2.5.2.5开发间接费9879.2786万元2.5.2.5.1监理费43211.534万元×1%=432.1153万元；2.5.2.5.2招标代理、交易等费用43211.534万元×2%=864.2306万元；2.5.2.5.3房地产交易费327851.8M2×5元/M2=163.9259万元；2.5.2.5.4面积测量费、定额测定费、质量监督费、档案管理费、防雷费等300.00万元；57 2.5.2.5.5物业维修基金327851.8M2×25元/M2=819.6295万元；2.5.2.5.6煤气增容费2700户×2500元/户=675.00万元；2.5.2.5.7建筑规费327851.8M2×122.3元/M2=4009.6275万元；2.5.2.5.8不可预见费43211.534万元×3%=1296.346万元；2.5.2.5.9价格认证费327851.8M2×1.2=39.3422万元；2.5.2.5.10建安工程劳保基金43211.534万元×2.96%=1279.0614万元。2.5.2.6管理及销售费用4590.7905万元2.5.2.6.1管理费用107117.6063万元×2%=2142.3521万元；2.5.2.6.2销售费用163229.2300万元×1.5%=2448.4384万元；2.5.2.7财务费用5875.2000万元400000000×2年×7.344%=5875.2万元。2.5.2.8销售税金12323.8068万元163229.23万元×7.55%=12323.8068万元。2.5.3销售利润33321.8262万元163229.23万元-129907.4038万元=33321.8262万元。2.5.4直接投资利润率33321.8262万元÷97238.3277万元=34.27%2.5.5资金筹措：项目直接投资9.72亿元，企业自筹资金1亿元，通过XXXX协调资金4亿元，按2期滚动开发可以基本满足资金需求。2.6项目经济评价57 该项目总投资117584万元，建设期36个月，销售期为42个月（包括建设期），投资回收期42个月，投资净利润率34.27%，故我们认为该项目是可行的。3、主要技术经济指标表：3.1建筑指标：项目指标备注A地块总用地面积14326㎡根据坐标点闭合线测得总建筑面积地上41660㎡地下8546㎡不计容积率容积率2.91总建筑面积/总用地面积会所5427.0㎡商业建筑10149.5㎡SOHO办公楼22473.1㎡327间XX道办事处3610.1㎡建筑面积>3000㎡建筑占地面积5011.2㎡建筑密度35.0%建筑基底面积/A地块建设总用地绿地率21.3%机动停车位地上41辆公建＞50辆/万㎡地下218辆非机动车停车地上300辆公建＞500辆/万㎡地下1800辆B地块总用地面积140788㎡根据坐标点闭合线测得57 B地块总建筑面积地上284753㎡架空层2227㎡不计容积率半地下车库1800㎡地下30777.5㎡容积率2.02总建筑面积/总用地面积住宅263522.8㎡90平米以下住宅85701.1㎡90平米以下住宅占住宅总面积比例32.52%不小于30%住宅平均层数9.2层高层住宅比例58.7%10层及以上户型中高层住宅比例22.8%8层户型商业及配套建筑21230.3㎡建筑占地面积34372.7㎡人防面积12963.6㎡新建建筑十层及以上及十层以下埋深超过三米的建筑底层建筑面积，其余民用建筑面积的4%建筑密度24.4%<25%居住户数2373户居住人数7594人按3.2人每户计算绿地率35%集中绿地面积7960㎡按＞0.5㎡/人计算地面汽车停车率31.5%机动停车位地上310983辆57 按住宅＞0.4辆每户.公建＞50辆/万㎡半地下82地下591非机动车停车地上7856285辆按住宅＞2辆每户.公建＞500辆/万㎡地下5500辆3.2财务指标：项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地获得价款及税费45302.21381.79开发前期准备费1952.6659.56主体建筑安装工程费43211.531318.02配套设施费6771.94206.55开发间接费9879.29301.33开发成本合计107117.623267.25管理费用2142.3565.35销售费用2448.4474.68财务费用5875.20179.20项目总投资117583.613586.484、项目存问题及建议：4.1项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。4.2该项目因紧连城市主干道，施工中在确保安全的同时，注意文明施工和环境、路面的整洁及过往行人、车辆的安全。4.357 项目要规范化运作，细化管理。在建设期要加强对建设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要的资金浪费。4.4抓紧时间进行项目开发，赶在北部XXX及XX搬迁所形成的房地产开发销售前销售，可获得较好业绩。4.5实施差异战略，提高项目品位，进而提高人们的购买欲望，可以产生较好的社会影响。第二部分项目背景1、项目提出背景1.1项目所在区域商业发展情况东上渔场地块位于连云港市新浦区东部新城区内，新城区是连云港市新建设的政治、经济、文化中心。连云港市政府在新城区建成使用，周边1KM范围内有市博物馆、市体育中心等体育文化中心；市公安局、市人民法院、市检察院等政府机关；市政广场、苍梧绿园等公共休闲娱乐广场；连云港新海中学、连云港市淮海大学、连云港高等师范专科学院、连云港市职业技术学院、连云港广播电视大学等十余所大中院校；该地块东部的XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX等项目或竣工、或在建。该地块南临建设东路，北靠朝阳路，东连杰瑞花园，西接巨龙路。1.2所在区域政策、经济及产业环境57 连云港是我国1984年第一批十四个沿海城市之一，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业、商贸、科技、文化、旅游综合发展的海港城市。全市现辖4县3，拥有一个国家级经济技术开发区，全市总面积7444平方公里，2004年全市总人口465万人，其中市区面积880平方公里，人口76万，城市建设用地88平方公里。目前连云港先后与日本、韩国、澳大利亚、新西兰等国家的部分城市以及国家沿桥9个省区的18个地、市、洲缔结了友好城市关系，与85个国家和地区有着密切的贸易合作往来。城市采用一市双城式布局；新海城区作为政治、经济、文化中心，集中发展地方工业；连云区域作为港口、开发区、保税加工区、临海工业区，是城市涉外、贸易、旅游窗口。连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，北接齐鲁，南连江淮，西通中原和新疆。地理坐标为北纬34°12′~35°07′、东经118°24′~119°48′。连云港市是黄海之滨一座美丽的海港城市，是新亚欧大陆桥东桥头堡、国家首批沿海开放城市。作为这座年轻城市的心脏—新浦区是全市的政治、经济、文化中心，全区总面积259.54平方公里，总人口76.45万人，辖3乡1镇6个街道办事处及1个林场。57 新浦区是一个区位和交通优势明显的城区。距离港口、机场均在30公里以内，新亚欧大陆桥自此向西横贯亚欧30多个国家和地区，境内腹地涉及11个省区、近4亿人口。连霍、同三两条高速公路在此交汇，正在建设中的沿海高速公路使新浦融入了上海4小时经济圈。作为江苏唯一大型海港的连云港，是国家重点战略港和中西部最便捷出海港，目前已与全球160多个国家和地区近1000个港口开展了贸易往来。新浦区是一个商贸流通业发达的城区。全区拥有大型专业市场三十余个，年市场成交额超百亿元。宝安商业广场、易初莲花大卖场、苏宁电器、文峰大世界、五星电器等一大批专业市场、知名连锁店先后落户新浦。全长1170米，集购物、休闲、旅游、观光为一体的陇海商业步行街被评为“江苏省百城万店无假货示范街”和“中国最具升值前景商业街”。新浦区正向区域性国际商贸中心阔步迈进。新浦区是一个环境优美、资源丰富的城区。境内有闻名遐迩的风景名胜花果山，有全国最大的玉兰花王，有久负盛名的石磊、石海，有飞泻如练的渔湾瀑布，其中花果山风景名胜区和渔湾景区均为国家AAAA级景区。区内还盛产板栗、银杏、核桃等干果以及樱桃、杏、李等水果。台北盐场是江苏省八大盐场之一。大岛山采石区是华东地区最大的石材集散地。新浦区是一个率先对外开放的城区。作为全市对外开放的窗口，新浦区以其丰富的物产资源、独特的区位优势吸引了新加坡、英国、台湾以及上海、广州、温州等国内外众多的客商来新浦投资兴业。总面积12平方公里的宁海工业园建设开始起步。对外开放促进了新浦经济和社会事业的迅猛发展，全区产业经济参与国际大循环的格局已经初步形成，综合实力不断增强。57 优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此，我们认为，“XXXX房地产开发项目”的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。1.3项目发起人及发起缘由本项目的发起人是XXXXXXXXX有限公司，该公司的前身是XXXXXXXX公司，公司成立于XXXX年，2001年底改制成立XXXXXXXXX有限公司，公司于2006年10月变更注册登记，单位名称变更为XXXXXX有限公司。公司住址位于新浦区，注册资本为人民币XXXX万元，由XXXX有限公司、XXXXXXX公司以及部分职工共同出资组建。公司主要经营范围：房地产开发、租赁、销售；工业与民用建筑；建筑装饰装潢；公路、桥梁工程承包；管道安装、维修；滩涂开发；物业管理；建材销售；房地产咨询（以上范围涉及国家专项审批规定的办理审批后方可经营）。我公司根据市政府会议要求，于2007年4月28日与XXXXXXXXX政府达成关于东上地块旧城改造合作协议，为圆满的完成政府交给的改造任务，改变城市形象，我公司决心将这一项目打造成“连云港最高品质住宅”。这一项目将吸取国内外房地产行业先进经营管理经验，高起点策划、高标准设计、高水平施工、高科技配置，在规划设计、平面布局、材料选配、产品细节上立足于以人为本的开发理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境。2007年9月20日我公司在连云港市招投标中心以XXXXXXXX万元拍得该地块。57 2、项目发展概况2.1已调查研究项目及成果摸清项目周边地块拟建项目状况、土地成本、建设单位、工程建设周期、对我公司XXXXXX项目的影响等等问题，对有关联的项目销售价格、销售策略进行仔细研究，为本项目大规模开发建设做好前期准备。2.2项目地块初勘及初测工作情况委托有资质的单位进行项目初勘及初测工作，并且已经完成初勘及初测，满足项目设计所需要的条件。3、项目投资的必要性该地块总用地面积约233亩，基本上呈边长为380米的正方形，地块东侧为少量菜地，西侧为养鱼塘，中间为居民区。居民区主要为砖混结构的两层楼，建筑密度特别大，总建筑面积约77000平方米，其中有证住宅约65000平方米，营业用房6500平方米，无证自建住房5500平方米。该地块已成为新城区的城中村，脏、乱、差是其真实的写照，严重影响新城环境卫生。该地块的改造性建设，不仅美化周边的环境，而且可以改善现有居民的居住条件。“XXXXXXXX”项目57 地段现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化、国际化港口城市的进程。同时，当前我市正处在大开发、大建设、大发展关键时期，房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作用，保持房地产业持续健康发展，可以全面促进地方经济繁荣。因此，对该地块的改造性建设在社会效益和经济发展上都是很有必要的。根据连云港市城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，该社区将引进国内外先进的规划、建筑设计及物业管理理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境，为该地段居民提供一个良好的现代生活氛围，与周边环境形成一个有机整体。该项目的开发建设，是连云港市进行新城区城中村改造的一个重要组成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。第三部分市场研究1.区域国民经济、社会发展和城市建设概况改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。2006年，经济增长创近几年最好水平，完成地区生产总值527亿元，增长15.1%，一二三产分别增长6%、19.2%、15.3%，三次产业结构由20.5∶44.2∶35.3调整为18.2∶45.9∶35.9。完成财政总收入78.3亿元，增长39.2%，其中地方一般预算收入34亿元，增长38.1%。需求有效拉动经济增长，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、外贸出口分别增长34.9%、16.2%和56.6%，经济运行协调性明显增强。57 城市居民人均可支配收入11476元，农民人均纯收入4250元，分别增长14.7%和10%。建成经济适用房21.7万平方米，新开发住宅小套型比重70%以上。城乡居民人均住房面积分别达32平方米和38平方米，市区350户特困户享受廉租房政策保障。城市建设迈上新台阶，新区建设全面展开，旧城改造日新月异。新浦新区的“五路三桥”工程已全面竣工，2003年有约70%的土地正在开发和已确定开发。2005年全年市区老城区开发面积突破140万平方米，开发投资突破10亿元，连云港市城镇居民的住房条件有了很大改善，但由于多种原因，目前仍有相当一部分人居住在简易住房里，需改善住房条件的达30%左右。另外，现在连云港从事商业、贸易、餐饮业的临时居住人口达20多万人，并每年以5—8%的速度在增长，这些人大多租住在规划中的待改造地区，具有一定的购房需求潜力。新浦区是连云港市经济发展最为活跃的地区，也是经济发展最具潜力的地区之一。近几年来，我市大力发展旅游业，已经成为我市新的经济增长点，在省内外具有一定的影响。连云港市良好的投资环境和优越的地理位置，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为我市房地产业进一步发展拓宽了市场。2.连云港市近几年房地产供需状况分析经初步估算，新浦地区尚有约600万平方米的旧房、危房待拆迁改造。新浦地区的住房拥挤户、无房户约占总住户的30%。连云港市城市化进程的发展目标，2010年城市人口增至100万人，人均居住面积达到32平方米以上，城市人口平均年递增6万人。近几年内，预计新浦地区每年的商品房总需求量在180—200万平方米。57 2006年房地产业完成投资55.07亿元，增长55.7%；其中住宅完成投资39.89亿元，增长80.6%，均为2003年以来增速最快的一年。全市有开发量房地产企业125家，商品房施工面积达648.37万平方米，增长61.7%。其中住宅施工面积518.03万平方米，增长69.4%。商品房竣工面积181.18万平方米，增长44.0%，其中住宅竣工面积144.28万平方米，增长49.2%。市区商品住宅均价为2794元/平方米，增长26.5%。市区商品住宅销售面积为80.91万平方米。12月份商品住宅平均销售单价为2923元/平方米。随着城市化进程不断加快，住宅功能不断完善，小区配套设施投资加大，预计市区商品住宅价格还将稳步增长。2006年12月市区商品房成交1241套，成交面积132912平方米，是全年月均销售量的2.2倍。连云港市商品住宅购买力为以下几类人员：一是老城改造的拆迁户；二是需改善居住条件的拥挤户；三是自然增长人口和机械增长人口；四是流动人口。预计2007年：1）、约新增家庭3000户，以每户新增家庭需90平方米计算，市区新增家庭对住房需求约为27万平方米；2）、预计户口开放政策对住房消费的拉动将保持在9万平方米；3）、拆迁居民住房约6000户，约120万平方米；4）、据房产部门测算，二手房市场对住房的需求约为40万平方米；上述四项合计为196万平方米，另外由于房地产市场外部刺激因素的影响，需求量将大大增长。57 从近三年连云港市房地产的供需状况来看，虽然2001年和2002年的开发量不大，但整个房地产市场发展相当平稳，供需基本平衡。进入2003年连云港房地产市场由于受到多种因素的影响而发生较大波动，开发量剧增，从2002年的82万平方米猛增至2003年的132万平方米，但是需求量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。2006年，全市住宅建设新开工面积299.49万平方米，竣工面积161.14万平方米，完成投资47.11亿元。增长幅度较大，超出了其他城市房地产正常的发展水平。由此可见，连云港市房地产市场发展迅猛，市场发展潜力巨大。3、连云港市历年房地产价格走势分析2002年末，连云港市商品房住宅均值1246元/平方米，到2003年6月末，连房住宅均值1377元/平方米，较2002年房价上涨10.5个百分比百分点，到2004年3月末，住宅均价急剧上涨到1900元/平方米，较上年涨幅高达28.4%，2005年平均价为2208元，2006年达到2794元/平方米，增幅达26.5%，2006年12月，住宅均价达到2923元/平方米。4、连云港市房地产市场现状分析2006年下半年，连云港市房地产市场异常火爆，呈供需两旺的可喜局面，市场上部分优质项目一度脱销。目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。从不同区域来看：57 东部新城区处于城市规划发展方向，小区无论从规模、配套、环境、户型等方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，金秋情缘建设销售基本完毕，海连新天已经建成楼盘销售率达98%，均价达3200元/平方米，苍梧三期正全面开始建设，所有房屋均已被预定，双盛花园、颐和花园、杏坛花园、香益世纪花城基本销售完毕，水木华园、名人世家、中央华府项目已经开发建设过半。目前在新城区XXXXXXXXXX项目建设开发恰逢其时。南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，往年已售的有玉带新村、鸿港花园、民生花苑、园林花园、东方纽约城、麻纺小区、青岛花园等。兴业三期、津华苑、顺安馨城、澳城等项目正在建设中，其中津华苑预售价达到3800元/平方米。西区近两年供应量较东区、南区小，但由于城市东迁造成本区在前两年不是很受欢迎，但由于东部价格飞涨，与西部价格形成极大反差，故而销售形势很好。香江花园、安置房、中茵·名都等目前在开发的小区销售很好。北区由于是老城区，总开发量不是很大，可开发地块稀少。已形成供给量不足。中心区可以出让的地块越来越少，今年该区总供应量不是很大，有纳比克小区、飞翔公寓、兆隆新村等，基本销售完毕。今年房地产市场之所以出现上述情况，我们认为主要是以下几方面原因：4.1政府导向和东部市场的带动。政府在九八年就确定了东区为57 城市行政、教育中心，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格的急剧上扬，进而又带动全市的房地产价格上涨；4.2旧城区拆迁改造力度的加大。据有关资料显示2006年全市总拆迁户约6000户，而按照新的江苏省拆迁政策，大量拆迁户给予货币安置，这样极大的刺激了房地产需求市场；4.3房地产开发水平和营销水平的提高。今年开盘的一些小区，如：江南映像等，在景观、规划、配套设施和户型设计等方面下了很大功夫，较以前有了很大提高；再加上开发商大力度的推广使今年的房产形势一片大好；5.未来房地产市场竞争状况分析与预测根据目前连云港房地产市场现状，可以看出：5.1连云港市产市场在未来2-3年内，价格依然会走高，但涨幅会趋缓；开发量还会增加，但市场前景依然看好；5.2中、低价位住宅在未来三年内供不应求；5.3从区域上来看，未来两年内东部开发面积将会增加，特别是大学城建设，搬迁XXXXXXXXXXX而进行的房地产开发，为新区增加大量的商品房，由于新区基础设施完善，环境优雅，新区的房价在未来两年还将上涨；西区、北区地价较低，中低收入阶层的客户群体较多，未来西部区域总体供应量低于需求量。从各区域来看：东区在未来两到三年内将有100万平方米的开发量，由于项目配套齐全，档次高。部分房价有可能突破4500元/平方米，主要客户群为政府机关工作人员，效益好的企业职工以及个体经营业主。57 南区基本上没有住宅用地储备，预计明后年开发量仍不会太大。北区是老城区，各项市政配套随着旧城改造的步伐均加快已逐步完善，近年供应量仍不是很大。中心区今明两年将有位于步行中街南侧第一街区项目可供销售，面积不是很大。女人街北侧有一项目可供销售，价格较高。随着城市经济与建设的发展，对老城区进行改造建设步伐的加快，“XXXXXXX”与连云港市行政中心近在咫尺，且地处新城区商业步行街南部，将会形成以商业和居住开发价值很高的地块，其销售前景令人乐观。6、市场推销6.1推销方式及措施6.1.1目标客源预测：城市中产阶级从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类：6.1.1.1政务区的员工和公务员该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，年龄在30-45岁之间因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度6.1.1.2附近高校的教师由于本案所处区位为高校密集区，所以这部分客源为了方便工作，会较多考虑本案。而且这部分客源具备一定的购房能力，比较注重地段的便利性6.1.1.3市中心客源57 该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。该部分客源对价格因素考虑较多。同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响。6.1.1.4私营业主在连云港地区经商，很有可能是购置本案商铺的已购客户，对购置住房的地理位置无所谓，主要追求工作方便。具有一定的经济实力，大多选择按揭付款，但是在连云港居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。6.1.1.5振兴集团职工和动迁户这部分客源在这里生活过，有比较重的故土情节，亦有一定的经济购买能力。动迁面积达70000余平方米，仅回迁就占整个可销售房源25%左右。6.1.2推销方式及措施现场设置售楼处，聘请上海资深营销公司进行全程策划：6.1.2.1围绕主体概念全程策划推广；6.1.2.2依托概念策划出独占性的行销卖点；6.1.2.3推动现场的热卖气氛塑造；6.1.2.4广告企划方案的有效性和独创性；6.1.2.5市场策划的针对性和竞争性。6.1.2.6产品概念塑造金字塔模型：57 现代人居的榜样人文社区的典范居住生活的升华品质人文生活馆强强组合、现代建筑、园林景观、阳光房型、人文地段……概念的升华——主概念概念的塑造——次概念概念的支撑——产品卖点第四部分项目研究1.项目SWOT分析1.1S—机会1.1.1良好的人文、教育环境，周边有市博物馆、市体育中心等体育文化中心；市公安局、市人民法院、市检察院等政府机关；市政广场、苍梧绿园等公共休闲娱乐广场；连云港新海中学、连云港淮海大学、连云港高等师范专科学院、连云港市职业技术学院、连云港广播电视大学等十余所大中院校。1.1.2便利的交通，项目位于朝阳路、建设路、巨龙路围合范围内，21路、23路、3路公共汽车从基地经过，出行十分便捷。1.1.3建筑规划设计的卓越和独特，项目聘请国内57 外优秀设计大师进行规划设计，将其建设成为连云港市独有的质量上乘的商业居住区。1.1.4准确的市场定位创造卓越的社区。1.1.5高尚配套设施全方位提升项目形象，拟建内部功能用房有物业管理、居委会、邮电卫生、青少年活动室、变电所、生活泵房、热交换站、健身房、游泳馆、监控中心及公厕等。1.1.6应用新技术提升产品附加值，将在该项目大量使用新技术、新材料、新工艺，如加断桥的铝合金中空玻璃窗、外墙外保温系统等等。1.1.7品牌全息推广模式创造销售奇迹，聘请知名营销公司全程介入，从前期策划到营销策划，进行全过程跟踪管理，提升产品牌的同时提高公司的形象。1.2W——劣势1.2.1距市中心商业区距离稍远，因此距离造成的交通不便对客户的影响仍然存在，将使本项目对一些工作繁忙的客户的影响力稍微削弱。1.2.2周边生活配套设施的不完善1.2.3政府规划实施的不确定因素，由于实施城区东移战略，对个人投资新浦区房地产产生不利影响。1.2.4拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。1.2.5《物权法》的实施，新拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。1.3O——机会57 1.3.1环境优美、交通方便，人气逐步增加。1.3.2新区近两年仅有的可供销售档次较高、规模较大的房地产开发项目。1.3.3巨龙路商业街的逐步完善与繁荣，将极大鼓舞商业用房投资者的士气。1.4T——威胁1.4.1宏观政策对房地产的不利影响，近年来由于受到了政府政策决策层面的高度重视，通过多次的加息、提高存款准备金、出台新的法律法规等等措施，国家宏观调控政策对楼市的打压起到了明显作用。1.4.2市场竞争带来的威胁，在本项目北部职业技术学院及江苏高等师范专科学校搬迁所形成的房地产开发，如果销售时间同步，对本项目产生不利影响。1.4.3宏观经济形式的变化，由于投资渠道的增多，原本用于房地产投资的部分资金被分流。1.4.4配套设施经营风险。1.4.5周边大型的生活配套设施不是很完善。2、产品定位方案新浦东部城区作为市行政中心所在地以及连云港市学区氛围最浓郁的地区，许多行政机构及绝大部分高校都集中在这一区域而且此地段交通方便，为本案积累了大量的客源。本案的地段特点是优于其他竞争个案的优势条件57 2.1环境分解交通路线众多·出行便捷通畅本案周边的交通线路还是比较多的，有21路、23路、3路等对本案目标客源比较有吸引力周边学校林立·人文气氛浓厚看一个地方是否有高贵的气质，最直接的反映现象就是看这个地方是不是学校很多。从本案所处的地段环境而言，以淮海工学院为首的周边学校林立，所带来的人文气氛相当浓厚邻近政务区·目标客源丰富本案所处新浦东部城区作为市行政中心所在地，许多行政机构坐落在本案周围，这样的地理位置极易吸引在这个区域工作的客源，丰富了本案的客源层面。2.2产品分解实力团队·强强联手·成就高尚产品无论是从设计，施工及其它相关单位都是知名的企业，强强联合。从某种角度，这也是发展商的一种实力和追求的体现。金海置业为“金海·东郡”高尚品牌作累积通过金海置业在本地众多项目的开发，金海置业公司已拥有了一定的知名度。打造高尚住宅的气质已经在市场上有了先期雏形。低密度、低容积率·高品质生活保证小区主要以低多层为主，容积率低，保证了居民的生活质量。57 同时通过景观的连接又达到了和谐的统一，这样就避免了不同层次消费客源的相抵触的情况。以人为本·打造完美的高尚小区以人为本的设计理念，领先的规划理念，完美的人居规划，令其他小区望尘莫及。景观建筑和谐统一·移步换景园中有园景观设计由以和谐、精细著称的日本著名设计公司打造，推陈出新，使得景观与建筑达到和谐统一，小区内部可谓移步易景，花园里面还有花园。比较注重软性的景观；同时又加上部分的硬性景观，与之相结合保证了景观的完整性。建筑形态丰富·满足多层次需求花园洋房，多层，小高层和高层多样化的产品形态满足了不同人群的消费需求。颠覆欧陆风格·张扬极简主义小区整体极简派的建筑风格，不像欧陆风格那样厚重，迎合了现代人对生活简明的要求。立面摆脱传统·具有韵律感外立面采用国内房地产龙头企业XX的上海“XXX园”的风格，现代简约、具有跳跃性，极具韵律感。隔音美观彩铝窗、外墙外保温系统·用心细心成就高尚小区内彩铝双层玻璃窗的使用，使得保温、隔音效果和观感更好。采用外墙外保温系统，为入住客户提供节能、环保的舒适居所。大开间客厅·顶楼送露天平台57 小区房型的客厅采用的是大开间（基本都在4.5米以上）。花园洋房为五层，每层都有大的露天花园赠送。面积控制合理·符合市场主流消费需求房型的面积段控制较好，迎合目前目标消费者的消费需求。阳光房型·景观主卧小区内部的房型设计注重采光和通风，并且大部分的房型主卧室都带有观景阳台。先盖高级会所后盖房·XXXXX实力盖好房先盖高级会所后盖房，对于体现发展商的实力和消除客户对远期房的抗性都有很大的促进作用。小区的会所周边的景观采用的是日本风格的设计，在连云港该种风格的设计属于第一家。样板楼坚定客户信心·有效打消期房顾虑小区样板楼的完工对于增加客户的购买信心也有很大促进作用。这也说明开发商成熟的开发理念所在。人车分流·安全放心小区规划机动车道与人行道路有效的区分，使得小区达到有效的人车分流，确保安全。社区配套齐全·成熟高尚小区集教育、休闲、运动、园艺、建筑为一体，体现了小区高尚的生活品质，同时也兼顾了小区生活环境的全龄化。建材标准·用心讲究57 产品的材质及用料都是按照中高档社区建设的标准来做的，高品质，高品位。3.地块特征分析3.1地质状况本建设场地用地原为居民区及渔场，地势平坦，基地西侧的渔场地块可以进行先期开发，在中部居民区建筑物拆除、清理完毕后，与东侧地块同时施工，完成整个项目的开发建设。连云港市地区地质构造属华北地台，连云-嘉山隆起带，以轴向NNE的倒转背斜为主，西部为走向WESSW海韩断裂。区内地层属于扬子地层区，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度0-50M。本地区地震基本烈度为7度。详细地质资料以勘探资料为准。3.2气象条件57 连云港市处于温暖带与亚热带过度地段，气候温和湿润，常年平均气温为14摄氏度，1月平均气温为-0.4摄氏度，7月平均气温27摄氏度。历年平均降水在910-980毫米之间，降水期主要集中在7、8、9三个月。全年无霜期220天。年均日照时数达2400-2600小时，太阳辐射总量为每平方厘米117.6-125.5千卡。一年四季主导风向为南风。由于受海洋的明显调节，连云港市属于季风特点的海洋性气候，四季分明、寒署适宜、光照充足、雨量适中。地形对气候也有一定的影响，海拔600米的云台山高耸海边构成了特有的气候锋区。云台山区常年平均气温为14摄氏度，具有我国南方热带、亚热带向北方温暖带、温带气候过渡地带的特点。3.3交通条件该项目基地地理位置优越，环境优越，交通运输便捷，人流、物流畅通。（详见基地概况）该地块的周边环境为住宅区内居民的交通、购物、子女上学、就近就医等，都提供了极为便利的条件，是一个理想的商业、居家场所。3.4供电、通讯、给排水条件连云港市近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水煤气等供应紧张的问题。基地供电、通讯、给排水等城市基础设施的管线（道），均已沿路架（铺）设。供水：用水可直接从建设东路接入，经水泵房加压后的自来水可用作消防用水。供电：利用现有的配电线路直接接入朝阳路支线。电信及有线电视线路网络已到该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。供热干网由朝阳路引进，采取集中供热形式满足居民采暖要求。目前，燃气管道网已到该地区周边，区内居民生活用气接入燃气管网即可。拟建工程紧临城市主道路，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水、用气等使用手续。57 3.5环境保护该工程建设中对周围环境的影响主要是噪声、污水、污物等三个方面，下面对这三个方面进行阐述说明。3.5.1噪声噪声的主要来源是施工期间的施工设备和使用车辆产生的噪声。本项目建址周边居住的人口东、西面为居民小区。因此，施工单位应严格按照城管部门的要求文明施工，合理安排使用震动大的设备，严禁夜间进行砼浇和其他有噪声的施工，以确保周围单位和居民的工作生活不受施工的影响。3.5.2污水、污物污水、污物的主要来源是建设期间产生的建筑垃圾和建成后的居民生活产生的污水、污物。建筑垃圾经处理后作为回填土使用，不能利用的部分按城市管理部门规定的时间、地点及时清运。建筑污水经沉淀池沉淀后排入项目区原有道路排水主管；生活污水经设置的静化池无害化处理后排出。生活垃圾实行袋装化管理，由生活区内的保洁员集中运至垃圾箱里，再由市环保部门统一运送至垃圾处理厂，不会对周围的环境造成不良的影响。项目实施前建设单位到市环保部门办理环评手续。3.5.3绿化绿化是环境保护的重要组成部分。本项目在项目区内设置了大面积的绿化小品区，绿地率达35%。第五部分投资估算57 1.成本估算1.1土地成本45302.2万元1.1.1土地拍卖价18740.00万元；1.1.2土地契税562.20万元；1.1.3土地拆迁费用26000.00万元1.2开发成本（不包括土地成本）项目名称费用标准(元/㎡)数量(㎡）总金额(万元)备注市政配套费用122.33278524009.632007年实行的新标准建安成本131832785243211.5综合考虑商业和地下建筑，建安成本设定为1318元/平方米。小区专业配套等35032785211474.8包含园林、道路、管网等期间费用财务费用179.23278525875.2按照总投资一半贷款2年，年利率7.344%计算。管理费用65.353278522142.4一般按照总销的2％提取销售费用74.683278522448.4一般按照总销的1.5％提取不可预见费及其他费用――――2213.47不可预见费一般按照开发成本的3％计算。总计71375.4万元2.项目收益模拟2.1销售收入模拟根据地块经济技术指标，项目可建建筑总面积（地上及地下）：368966.3M2，其中：商业用房面积32818.8M2，住宅面积263522.8M2，酒店式公寓面积22473.1M2，57 街道办事处用房面积3610.1M2，中心会所面积5427M2，半地下车库1800M2，地下室面积39314.5M2。商业售价[元/㎡]住宅及公寓售价[元/㎡]商业销售收入[万元]住宅及公寓销售收入[万元]收入合计[万元]6000480019691.3137818.01157509.31500019691.3143537.95163229.25520019691.3149257.87168949.15550019691.3157837.75177529.038000480026255.2137818.01164073.21500026255.2143537.95169793.15520026255.2149257.87175513.07550026255.2157837.75184092.958500480027896.15137818.01165714.16500027896.15143537.95171434.1520027896.15149257.87177154.02550027896.15157837.75185733.9以上是在项目的各项经济指标不变的前提之下，当商业和住宅的销售价格分别达到以上各价格段时项目整体销售收入状况的模拟。2.2项目经营税费估算商业售价[元/㎡]住宅及公寓售价[元/㎡]商业销售收入[万元]住宅及公寓销售收入[万元]收入合计[万元]税金及附加（万元）6000480019691.3137818.01157509.3111891.95500019691.3143537.95163229.2512323.81520019691.3149257.87168949.1512755.66550019691.3157837.75177529.0313403.448000480026255.2137818.01164073.2112387.53500026255.2143537.95169793.1512819.38520026255.2149257.87175513.0713251.24550026255.2157837.75184092.9513899.028500480027896.15137818.01165714.1612511.42500027896.15143537.95171434.112943.27520027896.15149257.87177154.0213375.13550027896.15157837.75185733.914022.91注：税金及附加取销售总销售额的7.55％。57 2.3利润表模拟如下：收入合计（万元）开发成本（不含土地成本）（万元）土地成本（万元）税金及附加（万元）利润（万元）利润率157509.3171375.445302.211891.9528939.7624.80%163229.2571375.445302.212323.8134227.8429.34%168949.1571375.445302.212755.6639515.8933.87%177529.0371375.445302.213403.4447447.9940.67%164073.2171375.445302.212387.5335008.0830.00%169793.1571375.445302.212819.3840296.1734.54%175513.0771375.445302.213251.2445584.2339.07%184092.9571375.445302.213899.0253516.3345.87%165714.1671375.445302.212511.4236525.1431.30%171434.171375.445302.212943.2741813.2335.84%177154.0271375.445302.213375.1347101.2940.37%185733.971375.445302.214022.9155033.3947.17%第六部分开发进度（详见项目总论2.4项目工程进度）第七部分资源供给1.项目施工期间第八部分财务评价8.1获利性评价8.1.1成本利润率收入合计（万元）开发成本（不含土地成本）（万元）土地成本（万元）税金及附加（万元）利润（万元）利润率57 157509.3171375.445302.211891.9528939.7624.80%163229.2571375.445302.212323.8134227.8429.34%168949.1571375.445302.212755.6639515.8933.87%177529.0371375.445302.213403.4447447.9940.67%164073.2171375.445302.212387.5335008.0830.00%169793.1571375.445302.212819.3840296.1734.54%175513.0771375.445302.213251.2445584.2339.07%184092.9571375.445302.213899.0253516.3345.87%165714.1671375.445302.212511.4236525.1431.30%171434.171375.445302.212943.2741813.2335.84%177154.0271375.445302.213375.1347101.2940.37%185733.971375.445302.214022.9155033.3947.17%本方案按照商业6000元/平方米，住宅及公寓5000元/平方米测算，成本利润率为29.34%。8.1.2销售利润率34227.84万元/163229.25万元=20.97%第九部分风险评价9.1项目盈亏平衡分析在销售价格一定的情况下，使得销售利润为0时，所达到的销售收入：销售收入-开发成本-土地成本-税金及附加=0收入合计（万元）开发成本（不含土地成本）（万元）土地成本（万元）税金及附加（万元）利润（万元）利润率126206.1771375.445302.29528.5700在销售收入达到126206.17元的情况下，即销售收入达到全部销售总额77%时，项目盈亏平衡。9.2敏感性分析57 假设项目的销售收入为163229.25万元，利润为34227.84万元，成本利润率为29.34％时，销售价格和开发成本变动对项目利润率的影响。9.2.1变动因素一开发成本变动时对利润的影响指标基准方案开发成本变动（土地成本不变）-10%-5%5%10%销售收入（万元）163229.25163229.25163229.25163229.25163229.25利润（万元）34227.8441365.3837796.6130659.0727090.3成本利润率29.34％35.45%32.39%26.28%23.22%9.2.2变动因素二销售价格变动时对利润的影响指标基准方案销售价格变动-10%-5%5%10%销售收入（万元）163229.25146906.33155067.79171390.71179552.18利润（万元）34227.8419137.3026682.5741773.1149318.39成本利润率29.34％　16.40％　22.87％　35.8％42.27％敏感性分析分析显示，项目的利润率受开发成本和销售价格的变动而发生变化。对比显示，项目对销售价格变动更为敏感。当开发成本下降5％以上时，利润率能够达到32.39％以上；当销售价格变动在5％以上时，利润率能够达到35.8％以上。9.2.3项目投资风险分析及规避方式提示57 通过上面的分析，项目投资风险主要来自于开发成本和销售价格两个方面。项目地块所处之地段决定了项目的土地成本较高，建安成本的上涨以及银行贷款利率的上调同时也造成开发成本和期间成本增加，因此开发成本的控制尤为重要。销售价格方面，新浦新城区区域性房地产市场的状况短时间不会发生太大变化，但由于本项目在该区域内的资源稀缺、品质一流等诸多因素，本项目相对于目前周边项目的销售价格将有很大提升。建议严格控制开发成本，同时产品要创新以增加项目的附加值，以保证和尽可能的提高销售价格，这样才能实现较为可观的经济效益。第十部分综合评价10.1项目经济评价和社会评价通过分析，我们认为，该项目在社会效益上是可行的。这一项目的实施，不仅可以改善现有居民的居住条件，还可以美化市区环境。10.2总体结论及建议本项目总投资11.76亿元，静态回收期42个月，可实现利润3.4亿元，故认为项目在经济上是可行的。57'