雅居苑住宅小区可行性研究报告 45页

'第一章总论第一节项目名称及承办单位一、项目名称雅居苑住宅小区二、项目建设地点三、项目承办单位及概况1、单位名称：2、法人代表：3、法定地址：4、注册资本金：1000万元5、开发资质等级：暂定资质6、项目承办单位概况：泰安中奥投资有限公司经泰安市工商局注册批准，于2004年9月正式成立，公司注册资金1000万元人民币，经营范围主要包括向房地产、电力、交通、建筑、建材、高新技术投资（涉及法律、行政法规规定必须报经审批的项目，应凭国家有关部门的批准文件或证件经营）。新成立的泰安中奥投资有限公司将凭借各投资方多年的商业经营运作经验与雄厚的资金实力，努力把齐鲁雅居苑建设成我市一流的住宅精品工程。４５ 在公司组建后，各投资方均派出了精干的技术人员与管理人员进入公司，该公司现有管理人员10人，全部具有中、高级专业技术职称。公司将坚持“诚信为本，实干兴业”的经营理念，力图以科学的管理方式，灵活的运作机制和不懈的奋斗精神，逐步发展成为综合性投资企业。第二节可行性研究的依据与范围一、可行性研究的依据1、国家及省有关政策、法规和规定；2、现行有关技术规范、规定；3、国家发展计划委员会关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；4、泰安市新一轮城市总体规划；5、泰安市国民经济和社会发展第十个五年计划；6、项目承办单位提供的有关基础资料、数据。二、可行性研究的范围1、项目提出的背景及建设的必要性2、市场预测及建设规模3、建设地点和建设条件4、总体规划方案5、环境保护与节能４５ 6、物业管理7、项目实施方案与进度安排8、投资估算及资金筹措9、经济评价第三节可行性研究的结论一、建设规模及建设内容本项目总占地18268平方米（合27.4亩），总建筑面积36756平方米，其中住宅建筑面积32817平方米（约222套），公共商业建筑面积3939平方米。二、投资估算及资金来源本项目估算总投资9541.74万元，其中工程费4817.55万元，其他费3950.97万元，预备费438.43万元，建设期贷款利息334.8万元。所需资金由泰安中奥投资有限公司以自有资金投入3000万元，申请金融部门贷款6000万元，不足部分拟通过楼房预售，从预售款中筹措。三、项目建设期本项目建设期2年。四、项目效益分析项目建成后，可实现销售收入13255.45万元，可实现利税3313.71万元，其中利润2319.52万元，投资利税率34.73%，投资利润率24.13%。４５ 该项目的建设符合泰安市新一轮城市总体规划，环境优美，交通方便。项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足泰城及周边地区个体私营业户、来泰投资商和大中型企业的高级技术管理人才对服务功能齐全、智能化、环保型的高档次住房的需求，对提高市民生活质量将起到积极的推动作用。同时，还将拉动信息及其集成技术、网络技术的发展，最终为推进我市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。其经济效益和社会效益显著。本项目主要技术经济指标详见下表：主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注1建设规模1.1总建筑面积平方米36756其中：住宅平方米32817公建平方米39391.2总套数套222住宅1.3总居住人口人7103.2人/户2总占地面积亩27.43容积率%2014总建筑密度%28.165平均层数层7.156绿化覆盖率%40.547建设总投资万元9541.747.1工程费用万元4817.557.2其他费用万元3950.977.3预备费万元438.437.4建设期利息万元334.88销售收入万元13255.459单位建筑面积平均造价元259610投资利润率%24.1311投资利税率%34.73４５ 第二章项目提出的背景及建设必要性第一节泰安市概况泰安市地处山东省中部，北依省会济南，南临古城曲阜，东连齐都淄博，西濒黄河。东西长约176.6公里，南北宽约102公里，总面积7762平方公里。泰安因泰山而得名，取泰山安则四海皆安之意，象征国泰民安。泰安市现辖泰山、岱岳两区，新泰、肥城两市，宁阳、东平两县，有86个乡镇办事处，3700多个行政村，总人口543.08万。泰城是全市政治、经济、文化中心，北距省会济南66.6公里，南距三孔圣地曲阜66.6公里，建成区面积59平方公里，人口44万。城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放旅游城市，是山东的历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综合优秀城市。泰安市旅游资源得天独厚。境内泰山融自然景观与文人景观于一体，是我国最早被联合国命名的世界自然与文化遗产。自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有“天然山岳公园”之美誉。人文景观以神为尊，经过历代帝王的封禅祭祀和人文墨客的登临赋颂，沉积了厚重的文化底蕴，被称为“东方历史文化宝库”。每年慕名来泰山旅游考察的中外游客多达数百万人次。４５ 泰安交通便利，科技文化发达。京沪铁路、京沪、京福高速公路、104、105、205、220国道穿境而过，即将开工的京沪高速铁路纵贯南北。电话可直拨世界各个国家和地区的大中城市。全市现有科研单位21所，普通高等学校5所，中等职业技术学校23所，是山东省除济南、青岛外的第三大文化教育中心。改革开放以来，泰安市坚持以经济建设为中心，解放思想，求真务实，真抓实干，国民经济和各项社会事业都取得了快速发展。2003年实现本市生产总值604.1亿元，按可比价格计算，比上年增长16.1%。其中，第一产业增加值80.9亿元，增长8.6%；第二产业增加值304.5亿元，增长20.1%；第三产业增加值218.7亿元，增长13.9%。产业结构不断优化,三次产业结构比例为13.4:50.4:36.2。第二产业在经济增长中仍处主导地位，拉动GDP增长9.5个百分点，其中工业拉动7.4个百分点,比上年分别提高0.9和0.6个百分点。城镇居民人均可支配收入7749.6元，比上年增长5.2%。全市农民人均纯收入3350元，比上年增加215元，增长6.9%,增幅同比提高0.8个百分点，为近三年增幅最高年份。第二节项目提出的背景泰安市作为鲁中地区的重要中心城市之一，近年来国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。随着泰城城市化进程发展加快和新一轮城市总体规划的实施，到“十五”４５ 末，泰城规划面积将从现在的50平方公里扩大到达到100平方公里，其中建成区面积65平方公里，人口达到65万；到2010年泰安市将跨入大城市行列，城市人口达到100万，城区面积突破100平方公里，城市化水平要从2000年的36%提升到2010年的50%。要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在市场购买力。国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对住房提出了更高的要求，为改变当前泰城城区面貌，加强城区管理，加快泰城建设步伐，把我市建成新型的集旅游、农业、工业为一体的现代化城市，必须对旧城区进行改造。本项目所在区域紧邻旅游区，建设时间较早，尤其是临虎山路的沿街平房，均不同程度的对市容造成了影响，已经被市委、市政府列入了旧城改造计划。同时，随着城市建设不断完善，城市环境不断改善，必将进一步吸引越来越多的国内外的单位和个人来泰投资，这些来泰投资的国内外客商、个体私营企业家及目前泰城一些大公司的高层管理者收入较高，生活更加富裕，对居住条件和环境的要求也越来越高，宽敞、舒适、服务功能多样化、智能化、环保型的高档住宅已成为他们改善居住条件的首选目标。但是，泰城目前开发的住宅多为中低档单元式结构，且小区环境也参差不齐，很难满足这些高收入群体的需求。泰安中奥投资有限公司按照城市总体规划，在岱宗大街以北，梳洗河以南，虎山路东侧建设泰安齐鲁雅居苑住宅小区，项目选址位于泰山脚下，地理位置优越，交通便捷，是良好的生活居住场所，可以有效的满足这部分人的需求。另外，户口管理制度明确了“引导人口聚集”４５ ，取消人口控制指标，这个政策表明房地产业将在地市、县等区域发生根本的格局变化，城市化进程的加快将刺激房地产业的发展，中高档住宅的需求将进一步加大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着高档住宅的价格将进一步攀升。本项目即是在上述背景下提出来的。第三节项目建设的必要性一、符合国家相关的产业政策要求根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。在2003年召开的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘要求，建设系统2004年要完善住房供应政策，调整住房供应结构；加强宏观调控，整顿规范市场秩序；大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含量和产业化水平。项目承办单位充分利用自己雄厚的资金实力和丰富的房地产开发管理经验，根据泰安市城市规划要求，在居住环境较高的地段建设高标准的住宅，有利于促进泰城的住宅产业提升档次和品位，加快旅游城市的快速发展，有利于改善城区高层次居民的生活条件，促进城市建设进程和经济的发展，符合国家相关产业政策的要求。４５ 二、是泰安市城市发展和城市化建设的需要城市化是标志一个区域现代化发展水平的一个标准，也是城市建设尤其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要内容之一，其发展的动力，一方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对住房数量的直接需求；另一方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长，在泰山脚下建设齐鲁雅居苑住宅小区，将有利于满足高收入群体对高档住房的需求。本项目的建设，可以有效的提升泰城人口的容积率，是加快城市化进程，力争2010年跨入大城市行列的城市发展的需求。三、有利于改善泰城居民的住宅结构，提高泰城居民的生活品位“九五”期间，随着房改政策、住房供应政策、住房市场开放政策、住房税收政策、住房金融政策的陆续出台，我市住房建设取得了巨大的成就，城乡居民住房条件得到了很大的改善。但是随着人们收入和生活水平的不断提高，尤其泰城个体私营企业家和前来泰城投资的客商的大量涌入以及一些大公司的白领阶层，使这一部分人们对住宅消费提出了更高的要求，宽敞、舒适、服务功能多样化、环境优美已成为他们住房追求的首选目标。４５ 但是，泰安市目前的房地产开发呈现出两头小、中间大的态势，也就是说，泰城目前的中档住宅较多，而面向高层次消费的高档住宅和真正意义的经济适用房比例严重失衡，尤其是高档住宅的短缺，使具有购买能力的白领阶层不得不屈居中低档小区。这不但影响了城市面貌的体现，也不利于居民生活品位的提高。本项目的建设可以有效的缓解泰城高档住宅不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居民的生活品位。总之，房地产业关联度高，对经济增长影响力大，促进房地产市场持续健康发展，对于扩大内需，保持国民经济发展的良好势头，推动经济结构调整，提高居民消费水平和质量，扩大就业，促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。因此，本项目的建设是必要的。４５ 第三章市场分析及建设规模第一节泰安市房地产宏观状况分析泰安市自2001年土地拍卖制度的确立，取消城镇私人购置土地建房的规定正式执行，私人建房现象大幅减少，房地产市场进入了合理有序的市场时代。随着三大工业（科技）园区的建设，市政府的西移，以及城市改造的进行，合理有序房地产市场制度的确立，泰安市房地产市场表现比较活跃。在整个国内房地产市场一片火暴的形势下，随着招商引资力度的不断加强，泰安市房地产市场已经步入快速发展的阶段。第二节泰安市房地产发展特点分析一、房地产市场整体呈现出供需两旺的态势随着全国房地产市场的发展，2003年泰安市房地产市场也进入快速发展的阶段。根据调查显示，许多新开发个案销售状况十分良好，销售率普遍达到60%--70%，有些甚至达到90%以上。二、价格保持平稳，高价市场升幅明显泰安市房地产市场发展比较晚，但房地产供应量十分充足，市场需求也是十分旺盛，因此价格水平微幅上涨，但基本保持平稳，2003年全市普通住宅平均价格为：1500—1600元/平方米；４５ 基本与上年持平。而2003年高档住宅供应量猛增，且价格水平提升很快，由原来的2200—2300元/平方米猛增至3200—4000元/平方米，如：岱下阳光花园、干休一所住宅平均价格为：3200---3700元/平方米；擂鼓石花园、开元天元花园、澳泰山庄住宅平均价格为：3500---4000元/平方米，而龙泽花园更增至4600----5300元/平方米，增幅明显。第三节房地产市场的供求与趋势分析一、泰安市房地产市场的供求趋势2001年，泰安市实行土地拍卖，稳定的房地产市场环境建立，房地产供销进入有序互动的阶段，2002年经济适用房和普通住宅价格相比去年都有5%--8%左右的上涨，而豪华住宅销售价格水平却上涨了10%左右。泰安市房地产市场发展较晚，起步阶段的商品建设基本是以增大面积为改善居住环境的首选因素。而没有实质进入提高居住环境的发展阶段。房改之前，一般居民住宅面积普遍为50—80平方米，对于性情豪爽，具有显著北方人性格特点的泰安人，这种面积的住宅明显偏小。因此，房改之后，新建商品房一般为100—150平方米，但拥有优良居住环境的房地产个案十分稀少。因此没有明显实质进展的豪宅市场与中档住宅没有拉开明显的档次差别，以至中档市场侵蚀豪宅市场，因此2001年价格上升幅度最大的是普通住宅市场，而价格下降幅度最大的是豪华住宅市场。４５ 目前，泰安市整体市场进入供销两旺的时期，整体市场需求充足，而目前的豪华住宅市场供应量较为稀少，目前已进入市场的供应量仅为21.4万平方米，与普通住宅和经济适用房的240万平方米后续量体相比十分稀少，仅占总量的8%，在这种情况下，豪宅市场不会出现供明显大于求的现象。因此，豪华住宅市场价格的下降主要是因为产品形态和品质未能切入有效客户群的心理需求。第四节本项目市场需求及价格分析一、项目的市场前景分析随着我国人口的自然增长和国民经济的持续发展，城乡居民收入不断提高，衣食无优之后，对改善居住条件的要求越来越高，住宅消费已成为人们新的消费热点。同时，“十六大”４５ 确定了我国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，随着全国房改制度的实施，住宅建设已成为强有力的经济增长点。有关资料表明，房地产业对其他产业的带动值为1：3。随着住宅二级市场的开始起步，城市居民消费观念的改变，集团和个人购买力有了较大的提高，刺激了我市住宅建设的快速发展。依照新一轮城市总体规划，到2005年泰城居住人口将达到65万，对住宅建设将会有较大的要求。泰城是全市政治、经济、文化中心，城市依山而建，山城一体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布的首批对外开放的旅游城市。近几年来，市委、市政府制定了一系列优惠政策，大力发展个体私营经济和招商引资，个体私营经济迅猛发展，一批个体私营企业家脱颖而出，他们在追求事业蓬勃发展的同时，对生活居住环境提出了较高的要求。同时来泰投资的客商和济南的一些个体私营业主都有前来购房的意向。在大力发展个体私营经济的同时，市委、市政府还狠抓了高新技术开发区的发展，大力发展招商引资项目，鼓励各类项目进区建设。高新技术产业开发区通过几年的开发建设，已初具规模，有相当一批大中型企业落户开发区，这些企业为了招纳人才，出台了一系列包括住房在内的优惠政策，这些购房群体对住宅环境要求较高。另外，项目区附近有山东科技大学、现代中学、解放军八十八医院等大批企事业单位，这些单位的干部职工也是一个不小得购买客户群。通过对以上销售对象需求结构的分析，我们认为该项目市场定位为以高档单元住宅为主，中档住宅为辅，对于需求群体具有较强的吸引力，加之设计方案新颖，规划完善，配套设施齐全，交通便利，并充分考虑周围自然环境和人文景观融为一体，可为居民提供一个良好的生存、居住环境，符合个体私营业者等高收入群体不断提高的需求。因此，本项目市场前景非常广阔，销售前景良好。二、市场定位４５ 根据泰安市房地产市场的调查情况分析，泰安市房地产市场高档竞争比较薄弱。泰安市居民收入水平较低，但不乏具有较强购买力的私营企业主和高收入白领阶层。他们苦于没有真正高档社区供应而不得不屈居于低档小区。因此，以优美的自然环境，先进的规划设计理念，新颖时尚的外观及户型设计，高度智能化水平标准，推出真正高档的景观式高档住宅区，以适宜的价格强力入市，改善泰安市房地产高档市场不足的局面，辅以极具创意的营销手段，营造销售上的破竹之势，是唯一现实的选择。三、市场价格分析泰城的高档住宅均价基本在3600元/平方米左右，最高超过4000元/平方米，鉴于成本较高和环境的绝对优势，本项目价格应以市场领导的形态出现，以高单价来吸引注意力，以有竞争力的总价和高品质来吸引购买行为。加之项目定位起点较高，销售对象较为确定，价格走势看好，综合该地段城市规划的情况分析，本项目住宅平均以3500元/平方米起价。该价位在泰安市属中档偏高水平，但考虑到项目区位优势明显，配置的高档水平，该价位应具有较强竞争力。第五节建设规模根据泰安市新一轮城市总体规划，并充分结合上述市场需求情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积，确定本项目建设规模为：总占地18268平方米（合27.4亩），总建筑面积36756平方米，其中住宅建筑面积32817平方米（约222套），公共商业建筑面积3939平方米。４５ 第四章建设地点和建设条件第一节建设地点拟建的“齐鲁雅居苑住宅小区”位于泰安市老城区，划定的用地范围位于梳洗河以南、虎山路以东，岱宗大街以北，总占地面积27.4亩。由于本项目是根据区域规划定点而确定，该区地址没有其他可比选方案。本区建设地点具有如下特点：1、场内此前为城市规划的住宅用地，除区内有部分建筑物需拆除外，无其他影响建设的障碍物，待资金及配套条件落实后，可立即着手进行开发建设，政策上也没有明显的障碍。2、水、电、气、暖、通讯设施等供应便利且有保障，交通基础设施条件良好。3、该地块地处市区，交通便利；北枕泰山，景色秀美。地块周边有科技大学、现代中学、解放军八十八医院，文化气氛浓郁，生活条件便利。地块远望泰山，近靠梳洗河与虎山公园，人与自然和谐共处。是适宜于居住良好生活环境。4、同上原因，项目区周边一定范围内今后不会出现工业及其他的污染源，环境条件有望进一步得到改善。第二节建设条件一、气象泰安市地处东经116°20′～117°59′，北纬35°38′～36°28′４５ 之间，属暖温带大陆性半湿润季风气候区，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。具体气象资料如下：1、气温泰安市属暖温带半湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年均气温12.5—13.5℃。7月份最高，平均在24.9—26.9℃之间，最高极端气温42.5℃；1月份最低，平均-2.5℃，极端最低气温-22.5℃。年积温4922℃。山下(平原)高于山上，平均温差7.5℃，泰山顶极端最低气温-27.5℃；相对湿度3月份最小，为57%；8月份最大，为88%。年均无霜期202天。2、降水由于受地貌影响，区内年均降水量东部大于西部，山区大于平原。泰山顶气象站年均降水量为1124.6毫米，比山下泰安气象站多409.6毫米。年最大降水量在北部山区，1964年曾达1800毫米。一年中，1月份降水量为最小，平均4.7—8.6毫米；7月份降水量最大，一般在190.2毫米以上(其中泰山顶降水量多达332.8毫米)，约占全年降水量的30%以上。冬季雨雪稀少，季降水量均在33.6毫米以下(泰山顶降水量47.2毫米)，降雪日数平均8.3天(泰山顶降雪日数年均27.3天)；平均初雪日为12月3日—10日，终雪日为2月26日—3月18日。夏季降水最多，季降水量平均482.6毫米，占全年降水量的64%以上。其中泰山顶降水最大，为709.3毫米。3、季风４５ 由于受泰山、徂徕山地形影响，泰安风向多是东北风。风速8、9月份最小，平均2米/秒以下；3、4月份最大，平均3.7米/秒。一年中，冬季以北到东北风为主，其它季节以南到东南风为主。泰安每年有8级以上大风日数为18.5天。1978年6月30日，泰安曾记录到瞬时12级大风。泰山顶因受高空气流影响，8级以上大风日数平均每年为133.5天，最多达180天。大风最多月份为3—5月份，平均每月可有两次大风，最少为8—9月份。二、地温与冻土区内年均地温为14.4—16℃。地面温度的变化趋势是：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在27℃以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在0℃以下。1月份地温均在-1.5℃以下，4月份均在16.9℃以下，7月份平均达到29.4℃，10月份均降至16.6℃以下。三、配套条件1、给排水项目区位于泰安市自来水供水服务范围内，南侧岱宗大街中心线下设有城市供水主干管，本项目拟采用自来水公司提供的自来水；岱宗大街人行道和非机动车道下均有雨、污干管，可就近排入。2、供电项目最大用电负荷969.1KW，泰安市电力供应充足，用电有保证。电源线引自岱宗大街地下电缆，沿项目区路段已预留出线。3、燃气和供热４５ 岱宗大街一侧人行道下敷设有燃气和热力管道，项目用气和供热比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。4、通讯泰安市通讯网络已经健全，电信部门可保证项目通讯需要。5、交通泰安市的交通在省内综合运输网络中占有重要地位，京沪铁路纵贯南北，市域内泰辛、磁莱铁路与京沪铁路连成环状。京沪、京福高速公路穿境而过，路网密度高于全国、全省平均水平，各级公路达100余条，交织辐射省内外各主要城市。齐鲁雅居苑建设场址南侧为城市主干道岱宗大街，西侧为虎山路。虎山路贯穿泰城东西向各条干道，出入交通十分便捷。四、工程地质条件1、地形、地貌及地下水泰安市境内拥有多种地貌类型，山地、丘陵、平原大致各三分之一，项目场地属山前剥蚀堆积地貌单元，地形起伏变化不大，总体北高南低。2、工程地质该项目未做地质勘察，项目承办单位未提供地质资料，但据承办单位介绍，本项目区址内地质情况可以满足本项目建筑要求，地下水对钢筋无侵蚀性。建议项目单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为土建工程设计提供依据。第五章规划设计方案４５ 第一节规划设计依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、《城市规划编制办法》3、《城市居住规划设计规范》（GB50480—93）（2002版）4、《住宅设计规范》（GB50096—1999）（2003版）5、《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）6、《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）7、《泰安市城市总体规划》8、用地规划红线图9、有关部门对本工程的各项要求10、泰安市规划局出具的本项目规划设计条件；11、目标客户需求特点。第二节总体设计方案一、设计指导思想1、前提——“以人为本”，处处考虑城市居民的生活特点及要求，为居民创建优美、舒适、安全、方便、现代化的生活空间环境。2、标准——４５ 高起点、高标准并具有一定的超前性，通过吸取国内外优秀住宅小区与商业步行街区的长处，结合泰安本地的民风民俗、生活习惯以及独特的地理环境合理布局，精心设计。做到环境优雅，居住舒适。3、开发与自然环境的平衡——努力寻求开发与环境的最佳平衡。追求“人、建筑、自然”能融为一体的东方式生活理想。二、设计原则针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则：1、象征性原则应建成城市的标志和样板，充分展现泰山文化、齐鲁文化的几千年来的历史文脉，并用现代设计理念和技术手段创造出具有鲜明时代特征的城市居住环境。2、文化原则由于民族意识的加强，市场的审美观将逐步转向民族精神及传统文化的回归，以避免千篇一律的模式来诠释传统，以现代主义手法对传统文化进行表达。3、特色原则在整体格调统一的前提下，强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。4、市场原则以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性及灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产项目的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。5、科技原则４５ 努力将新观念、新技术、各种材料与传统的居住生活要求有机结合，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学的现代居住空间。三、总体布局规划本规划设计仔细分析地块现状，充分利用和发挥地块现有优势。建议在此区域内布置商业及居住建筑，营造适宜于现代都市生活的高质量居住环境。本地块内布置四栋小高层居住建筑以及两栋多层居住建筑，沿虎山路以及梳洗河一侧布置商业建筑。在虎山路与岱岳大街之间布置街心绿地，为城市留下一份可贵的公共活动空间。同时，充分利用地块沿梳洗河的优势，改善水岸环境质量，建设沿河商业步行区，使人们在休闲购物的同时，享受到城市美好的自然环境，为泰城新添一道亮丽的风景线。四、绿化景观1、城市景观环境设计岱宗大街是《泰安市城市总体规划》确定的重点建设的十条林荫大道之一。本地块的城市景观设计有着重要的地位。城市景观环境的设计是建筑设计与环境设计的融合，商业大厦建筑立面经过重新设计与改造，成为城市街道的视觉亮点。街道布置铺地、小品、花草树木，营造出可供人们深入其中的游憩空间。环境设计兼顾了观赏性与使用性，创造自然、怡人的城市环境，给人们以全新感受。2、滨水景观环境设计４５ 水岸环境是得天独厚的自然美景，拥有清新的空气、明媚的阳光、水岸的灵气和绿荫的风情。梳洗河是贯穿泰城的自然河流绿化风光带，是《泰安市城市总体规划》确定的“二山、七带、四片”大环境绿化构架的重要组成部分。设计应依据生态学原理，疏浚河道，建设自然生态林地。在本设计中建设沿河步行商业区，充分利用沿河的优势，设置亲水堤岸和亲水平台。步行街区内设置内部绿化带，结合铺地、小品的设计，营造出别具一格的水岸商业环境。3、组团内部景观设计组团内部景观设计的目的是为了给居民提供一个优美的居住环境。利用对景原理，以两条轴线组织整个环境的设计。其一为虎山路主入口处景观大道，大道两侧布置林木、花坛、中心布置绿地与水景，结合铺地变化，营造出优美的景观环境。其二为“虎山路街公园——亲水平台”轴线，在此轴线上布置了水景、旱喷泉、平台、步行道路等景观要素。整体景观设计概念为重点体现在大型中央绿地的营造，突破单一的平面构图，创造出坡地水景景观，景观设计，重软轻硬，设计以绿树、草地等软质绿化为主，使整个小区景观环境构架充满微型机活力，富有情趣，居民漫步其中，步移景异，尽情享受都市中的田园风光。五、交通组织与消防救护４５ 规划居住组团在虎山路一侧设置主入口，在岱宗大街一侧设置次入口；入口位置避开城市交通交叉口，方便人们安全出走。主入口内设置景观大道，引导人们进入优美的内部环境。组团内部形成环状道路，方便各建筑之间的交通联系，环形道路使区内消防线路可以环通，满足消防安全的要求。组团路面宽6m，宅间入户路3m面宽。区内道路通而不畅，避免过境车辆的穿行，避免往返迂回，适于消防车、救护车和垃圾车等的通行。小高层居住建筑在满足国家规范的同时，往南北两侧均留有足够的空间，用于消防登高场地。多层建筑两侧也留有环形消防车道，满足消防要求。考虑到城市居民购车率的提升，本小区在商业大厦后部设置露天停车位，并参考国内外成熟做法，在中央景观环境下方，设置半地下停车库，满足小区停车要求。六、竖向设计1、地面和道路坡度项目区场地现高差不大，基地平整时可根据地势和规划建筑格局进行平整。地面坡度和车行道纵坡不小于0.3%，人行道不需要设踏步和防滑措施。2、地面排水采用沿小区道路排泄地面雨水，一般为单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡等在设计段确定。3、室内外建筑物底层地面高出室外地面0.30-0.45米。规划主要技术经济指标如下表所示：主要经济技术指标表４５ 序号项目技术指标序号项目技术指标1规划总用地面积18268平方米5建筑密度28.16%2总建筑面积36756平方米6绿化率40.54%3容积率2.017规划总套数222套4建筑基地面积5144平方米8规划总人口710人第三节建筑设计方案一、设计依据1、《民用建筑设计通则》；2、《住宅建筑设计规范》；3、《泰安市城市规划控制条件》；4、项目承办单位推荐意见。二、建筑设计1、立面设计建筑设计采用了现代感较强的立面造型，利用屋顶轮廓的变化，大面积的玻璃窗，前后进深凹凸的形体变化，使立面光影交错丰富生动，更为符合现代都市人群的欣赏品味。结合淡雅时尚的色彩以及金属、玻璃、面砖、涂料的综合运用，精致的细部处理。力求创造出一种清新明快、高雅时尚建筑风格。2、平面设计４５ 住宅平面设计功能合理，设施完善，分区明确，流线顺畅。起居厅、餐厅南北贯通，满足景观与通风要求；每户均设工作阳台、储藏空间；同时，结合周边环境布置景观房间可享受到绿化。考虑到观赏泰山风光的需要，小高层设计中注意起居厅、餐厅南北贯通，在每一户的北侧均设置了阳台、凸窗；建筑顶部设置复式住宅，设置观景平台。3、室内外装饰(1)内装饰：各厅室均为高档复合地面、高档涂料内墙，既为进住用户自直接入住提供条件，又可提高小区的档次。厨房、卫生间地面铺设防滑面砖，内墙贴瓷砖到顶，卫浴设备由入住户自行选装。(2)门窗、外窗采用高档塑钢（中空）材料，门及内窗为中高档木质材料。(3)外墙面：合理选择不同色彩的高档瓷砖或防水涂料，以强化视觉变化。第四节结构设计方案一、地上结构根据本项目的使用功能要求，小高层住宅采用框架结构，多层住宅全部采用砖混结构，公用设施根据使用功能要求选择框架结构。二、基础结构４５ 项目区地质条件较好，但不同区域的变化较大，应根据本项目建筑物的类型及其区域地质情况，选择基础持力层，基础采用混凝土条形基础或柱下独立基础。泰安市地震基本烈度为6度，本项目拟按7度设防。第五节给排水设计方案一、供水1、用水量测算(1)生活用水量根据《居住小区给排水设计规范》，本项目住宅有给排水卫生器具和淋浴设备，无集中热水供应，生活用水量标准为180升/人·日，项目222套房住宅全部入住后，按平均每户3.2人计，日用水量为127.8立方米/日。(2)绿化及道路用水量绿化及道路用水指标平均1.5升/㎡·日，按场区绿化率40.54%计算，日用水量11.1立方米/日。(3)未预见水量及管网漏失量按(1)、(2)项之和的5%计，日用水量为6.95立方米/日。 (4)消防用水量本项目是住宅小区建设，总人口不足万人，按同一时间内的火灾次数为1，一次灭火用水量10L/s，火灾延续时间2小时计算，消防用水量72立方米。综上，本项目最高日用水量约217.85立方米。４５ 2、水源、水压、水质主水源由岱宗大街市供水干管引自来水，水源来自市水厂，不需加压及二次净化。3、消防在主要交叉路口内设置地上消火栓，布置间距不大于120米，数量及位置与消防管理部门协定，消防用道路通畅，楼间距布置符合消防要求。二、排水方案排水系统采用雨水、污水分流体制，管道均采取埋设。1、雨水场区内雨水管道沿规划道路埋设，就近排入南侧岱宗大街雨水系统。2、生活污水管道布置与供水管网路线平行，根据污水量在适当位置设化粪池，化粪池与建筑物的距离不小于5.0米，污水经过化粪池处理后，排至岱宗大街市政污水干管。第六节变配电及通讯设计方案一、变配电(1)住宅：10KW/户每户负荷同时利用系数：0.5小区负荷同时利用系数：0.7４５ (2)公共建筑：20W/m2负荷同时利用系数：0.7住宅：10×222×0.5×0.7=777(KW)公共建筑：0.02×3939×0.7=55.15(KW)（3）草坪灯及景观灯等：50KW负荷同时利用系数：0.83、变压器安装容量(777+55.15+40)÷0.9(功率因数)=969.1(KVA)经测算，项目设计供电负荷约为969.1(KVA)，考虑发展需要，拟在场区安装1×1000KVA变压器1台。电源由岱宗大街高压线直接引入场区配电室，380/220伏低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿场区主要道路敷设盖板式电缆沟，电缆沟至建筑物路段采用地下直埋，电缆穿越道路及有可能受到机械损伤的路段一律加装铸铁管保护。二、通讯系统本项目拟采用现代信息传输技术、网络技术和信息集成技术，提高住宅高新技术的含量和居住环境水平，以适应21世纪现代居住生活的需求。由于社会发展的日新月异，住宅的智能化已越来越受到重视，设施中考虑设置信息共用网络系统，管线入户预见留接口。建筑物内各用户电话及宽带等普及率规划为100%，申请安装时按1.05余数考虑。第七节燃气供应设计方案４５ 1、供气方式规划引用管道天然气作为气源，由泰安市煤气公司通过低压燃气管网提供，居民气化率为100%，按户均用气1.4Nm3/日计算，用气平衡表如下：用气平衡表用户类型用户定额（Nm3/户·日）用气户数用气量（Nm3）住宅1.4222310.8公用设施50合计360.8住宅户为一户一表制，炉具选用热效率高的节能产品。2、管网（1）以低压管道煤气直供用户；（2）管道一律采用钢管，埋地铺设；（3）管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线；（4）管道应作防腐处理。第八节供热设计方案小区采暖分为居民住宅采暖和公建采暖，规划采用平均热指标法进行计算，小区冬季采暖负荷见下表：采暖计算表４５ 采暖用户采暖热指标（W/㎡）采暖面积（平方米）采暖负荷（KW）住宅70328172297.19公建853939334.82合计2632.01热用户采用一户一表制，分户计量。第九节管线综合布置方案本小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：(1)压力流管让重力流管；(2)小管径让大管径；(3)给水管尽量在污水管上面；(4)易弯曲管让不易弯曲管；(5)临时性管线让永久性管线；(6)工程量小的管线让工程量大的管线。４５ 第六章环境保护与节能第一节环境保护一、建设地点环境现状本项目建设地点位于城市中心区，周围环境状况良好，附近无污染工业，场边绿地较多，绿化水平尚可。该项目建成后对进一步改善当地环境及景观十分有益。二、污染源分析及治理措施1、污染源与污染物分析本项目为住宅小区建设，其主要污染源为生活污水、厨房油烟及生活垃圾，无其他污染物排放，对周边环境不会带来明显影响。为确保场区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。2、环保治理措施(1)生活污水本项目采用化粪池对生活污水进行处理，达标后经市政污水管道输送到污水处理厂。(2)厨房油烟本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有带机械排风和油烟过滤的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。(3)生活垃圾４５ 本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统一收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往城市垃圾场集中处理。(4)绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染、保护环境方面也具有特殊的作用。本项目坚持点、线、面结合的绿化原则，尽可能提高项目区内部绿化比率，采取乔木、灌木和草坪高中低混植形式，构成立体绿色空间，充分发挥绿地的防护、活动功能和改善生态环境的作用，以保持场区环境优美整洁。三、环境影响评价本项目属居住设施建设，其污染源很小，且污染物排放量也很少，产生的少量生活污水、厨房油烟、生活垃圾经处理后，完全可以达道环境保护要求，不会对周围环境造成污染。第二节节能本项目拟采用以下节能措施：1、建筑节能：通过节能综合技术措施，在节能投资不超过建设投资8%的前提下，达到项目节能50%的目标。（1）从建筑体型、平面布置、窗、墙、建筑装修色彩上考虑节能的要求；（2）利用300厚节能型模数砖增加外墙保温隔热效果；４５ （3）采用塑钢中空密封窗及保温密封门，减少门窗的散热；（4）采用水泥聚苯保温板解决坡屋面保温问题。2、所有设备选用符合国家有关规定的节能型设备，不在国家已公布淘汰的机电产品之列。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。3、卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。4、灯具以节能型为主，以节约电能。5、采用新型节能墙体材料，并推广采用新技术，新工艺，以节能降耗。另外，管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。４５ 第七章物业管理为适应现代城市居民生活的需要，本项目建设完成后拟设立独立的物业管理机构或委托有实力的物业公司进行日常管理，其职责主要包括：1、保安：包括远红外中央监控系统的运行和维护；二十四小时保安值勤及巡更任务。2、智能化系统：包括住宅内智能化系统的运行、维护。3、卫生清洁：场区环境清洁、保洁，住宅楼道等公共部分清洁、保洁及垃圾收集、清运。4、绿化维护：场区内花草树木的生长维护、杂草清理等。5、公共设施维护：场区内景观、休闲、运动、娱乐设施保养、维修、维护。6、房屋及配套设施(上下水、电、液化气等)维修、维护。7、供水：包括居民用水及绿化景观和运动设施供水。8、代收相关费用(水、电、物业等)。9、项目建成后将报批有关物价部门，核准后期物业收费，具体价格以物价部门规定为准。 第八章建设实施及工程进度安排４５ 一、组织机构为加强项目管理，提高投资效益，由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、销售经营等实行全过程负责。在项目建设过程中，建议项目承办单位抽出精干人员，设立施工管理部、财务部、办公室等机构，对项目的概算控制、资金使用、施工组织、建设工期及工程质量等进行管理，确保项目按时完成。二、工程进度安排本项目可行性研究报告批复后，要尽快着手进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计和施工图设计，并进行场地平整工作，上述各项工作预计可3个月内完成，2005年年初可望开工建设。本项目的建设拟采用滚动开发方式，建设期2年。施工进度计划表序号项目名称2004年2005年2006年10111212-11121-891011121可研报告编制与审批2勘察设计3初步设计及施工图设计4主体施工建设5设备招标安装6配套设施7竣工验收三、实施措施４５ 1、工程招标制根据国家关于《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，该项目属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，在其规定的招标范围。项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购，均应按要求进行招标。依据项目单位的实际情况，招标的组织形式应实行委托招标；招标的方式要公开招标。招标的具体内容由项目审批部门核准。2、工程监理制由于本项目工程量大，建设标准要求高，建设工期紧，建议在工程建设监督方面，应尽量按国家有关规定选择有资质和实力监理单位，采取全委托监理方式。3、项目法人制根据有关要求，本项目的建设必须实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。4、项目合同制建设单位应按照中标结果和建设内容与勘察设计单位、施工单位、设备安装单位、装饰装修队伍、设备供应商签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束机制。４５ 第九章投资估算和资金筹措第一节估算依据及说明一、估算依据1、山东省建筑工程综合定额；2、山东省安装工程综合定额；3、泰安市材料预算价格；4、同类工程造价情况； 5、现行投资估算的有关规定。二、估算说明1、根据国有土地使用权出让协议，征地及补偿费按90万元/亩，共2466万元；2、勘察设计费按工程费用的1.5%计算；3、工程咨询监理费按工程费用的1.5%计算；4、建设单位管理费按工程费用的1%计取；5、基本预备费按一、二项费用的5%计取；6、建设配套费、综合开发费等其他各类规费尽量争取有关优惠政策，暂按建筑安装工程费的30%估算；7、建设期利息根据人民银行公布的3-5年期基本建设贷款5.58%估算。４５ 第二节投资估算一、估算范围本项目总投资估算包括：工程费用、其他费用、预备费和建设期利息。工程费用包括建筑工程费和安装工程费。二、总投资估算经估算，本项目总投资为9541.74万元，其中：工程费用为4817.55万元；其他费用3950.97万元；预备费438.43万元；建设期利息334.8万元。第三节资金筹措本项目估算总投资9541.74万元。按照项目承办单位意见，所需资金拟通过以下途径筹措：1、泰安中奥投资有限公司以自有资金投入3000万元；2、申请金融部门贷款6000万元，其中2005年贷款3000万元，2006年贷款3000万元；3、其余541.74万元拟通过楼房预售，从预售款中筹措。第四节总投资估算一览表４５ 序号工程或费用名称估算价值（单位:万元）建筑工程费设备购置其它费用合计及安装费一工程费用4307.555104817.551小高层住宅3398.04　3398.042多层住宅315　　　3商业公建354.51　　　4给排水、供热、燃气　260　2605变配电、通讯　180　1806场区道路、广场及绿化19050　2407其他工程502070二工程建设其他费用3950.973950.971土地使用费　　246624662勘察设计费　　72.2672.263工程咨询监理费　　72.2672.264建设单位管理费　　48.1848.185其他各类规费　　1292.271292.27三基本预备费438.43438.43四建设期利息　　334.80334.80　总投资合计4307.555104724.199541.74第十章经济评价４５ 第一节销售收入估算一、基础数据本项目总建筑面积36756平方米，其中住宅建筑面积32817平方米，配套商业公建3939平方米（全部可售）。二、销售计划根据小区建设实际和资金筹措计划，确定本项目采取边开发边销售的投建方式，并预售部分期房，以便尽快回笼资金。销售进度计划见下表销售进度计划表年份销售住宅（平方米）商业公建（平方米）年销售合计（平方米）现房期房现房期房2005年1000050001500165002006年128175000243920256合计2281710000393936756三、销售价格的确定根据投资估算，成本分析结果和通过市场需求预测确定的销售价格：1、住宅现房均价：3500元/㎡2、住宅期房均价：3300元/㎡3、商业用房均价：5000元/㎡四、销售收入估算４５ 根据上述销售计划和销售价格估算，本项目销售收入共计13255.45万元，其中住宅销售收入11285.95万元，商业用房销售收入1969.5万元。详见销售收入估算表销售收入估算表年度项目单位2005年2006年合计销售量住宅现房㎡100001281722817住宅期房㎡5000500010000商业现房㎡150024393939小计㎡165002025636756销售额住宅现房万元35004485.957985.95住宅期房万元165016503300商业现房万元7501219.51969.5小计万元59007355.4513255.45第二节销售税金及附加估算根据有关规定，出售不动产按5%税率缴纳营业税，城市建设维护税和教育费附加分别按营业税的7%和3%缴纳，土地增值税按销售收入的2%缴纳。经计算，本项目应缴纳税金994.19万元，其中营业税662.8万元，城市建设维护税46.396万元，教育费附加19.884万元，土地增值税265.11万元。详见销售税金及附加估算表４５ 销售税金及附加估算表序号年份项目2004年2005年合计销售收入59007355.4513255.451营业税295367.8662.82城市建设维护税20.6525.74646.3963教育费附加8.8511.03419.8844土地增值税118147.11265.115小计442.5551.69994.19第三节销售利润估算销售利润=销售收入-销售税金及附加-总投资-销售费用经估算，项目销售费用约400万元，则：利润总额=13255.45－994.19－9541.74－400=2319.52万元投资利润率=销售利润÷总投资×100%=2319.52÷9541.74=24.31%投资利税率=利税总额÷总投资×100%=3313.71÷9541.74=34.73%第四节偿债能力分析本项目总投资为9541.74万元，其中预计从银行贷入6000万元，贷款期限为两年，贷款利息年均167.4万元；４５ 通过以上财务预算可知销售净税总额为3313.71万元，平均每年为1656.855万元。每年利息备付率=销售净税额/年应付贷款利息=1656.855万元/167.4万元=9.9第五节项目盈亏平衡分析本项目销售总收入为13255.45万元，总支出为10935.93万元，其中总投资为9541.74万元，销售税金及附加为994.19万元，销售费用为400万元。销售面积为36756平方米。收入支出率=总支出/销售收入x100%=10935.93万元/13255.45万元x100%=82.5%保本点=36756平方米X82.5%=30323.70平方米当销售面积大于30323.70平方米时，投资方即可获得利润。第六节社会效益评价４５ 本项目建成后，可进一步缓解城市住宅紧张的状况，特别是满足泰城及周边地区个体私营业户、来泰投资商和大中型企业的高级技术管理人才对服务功能齐全的高档次住房的需求，对提高市民生活质量将起到积极的推动作用。同时，还将拉动信息及其集成技术、网络技术的发展，最终为推进我市住宅产业现代化和住宅更新换代，拉动经济增长起到示范和带动作用。因此，本项目的建设是必要的、可行的。４５'