项目研究项目可行性研究报告 17页

'项目研究报告一、总说明1.1报告编制目的这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。重点说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况、清楚地提示出项目可行性研究的重点和问题。1.2项目投资的必要性1.项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2.公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3.从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述项目的意义。1.3可行性研究报告编制测算依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料，要列出名称、来源、发布日期并将其中必要的部分全文作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：1.项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。《XX市国有土地使用权公开出让文件》2.可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。《XX项目初步定位报告》《XX市住宅市场研究报告》《XX项目成本估算》3.国家和拟建地区的政策、法令和法规。4.根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。Ø《XX项目前期各项技术指标》Ø《城市居住区规划设计规范》Ø《A市城市拆迁管理条例》Ø《城市居住区公共服务设施设置规定》Ø《住宅设计规范》Ø《住宅建筑设计标准》Ø《建筑工程交通设计及停车场设置标准》Ø《城市道路绿化规划及设计规范》Ø《高层民用建筑设计防火规范》5.其他分析报告及其附件17 1.1其他需要说明事项(1)土地成交价格（毛、熟地）分别以xx亿元为基础进行计算，并进行地价敏感性分析测算。(2)项目包含商业配套，地价测算暂按出售部分与出租商业部分地上建筑面积比例进行分摊计算。包含项目建设完成后无偿移交政府的公共性、公益型建筑以及公园等。(3)测算时暂不考虑由于地质情况、地下文物保护等所引起的额外费用。(4)营业税金按照XX%税率，所得税率按照XX%考虑。(5)项目资金筹集主要通过自有资金、股东借款、银行贷款、销售回款解决，利率按XX%计算。(6)其他。一、项目取得方式2.1“招拍挂”摘取主要信息、其他项目取得方式。2.2付款进度。2.3其他内容。二、项目概况3.1项目名称3.2项目建设单位概况3.3项目地块位置及周边现状Ø地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。Ø宗地现状1)四周范围；2)地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3)地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4)地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5)地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6)土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7)地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。Ø项目周边的社区配套17 1)周边3000米范围内的社区配套l交通状况（a）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；l教育：大中小学及教育质量情况。l医院等级和医疗水平l大型购物中心、主要商业和菜市场l文化、体育、娱乐设施l公园l银行l邮局l其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状Ø项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他Ø大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1)道路现状及规划发展，包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。3.1项目规划控制要点1)总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2)住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3)综合容积率、住宅容积率4)建筑密度5)控高6)绿化率17 1)其他一、x市及区域住宅市场分析研究4.1宏观环境分析4.2房地产行业发展分析1)行业政策2)市场供给与需求3)行业发展趋势4.3XXX市房地产市场总体概况4.3.1XXX市宏观经济状况(一)城市概述（1）近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。（2）当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。（3）各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。（4）各行政区市场比较：Ø量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。Ø各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。（5）当地城市近、中期规划发展方向描述，城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。（6）主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。（7）热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征（8）客户的购买偏好、购买关注的要素（9）重点楼盘描述(二)经济水平（1）XXX市GDP增长情况，加以图表内容。（2）XXX市人均GDP增长情况(三)产业结构Ø可支配收入Ø其他(四)总结4.3.2XXX市城市规划(一)城市规划(二)道路交通17 4.3.1XXX城市住宅房地产市场概述与分析(一)本市房地产市场发展趋势Ø需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。Ø供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）(二)土地交易情况(三)住宅整体市场（1）开发商成熟度（2）购房人群（3）总结4.1区域市场状况4.4.1区域住宅市场成长状况(一)区域住宅市场简述（1）形成时间（2）各档次住宅区域内分布状况（3）购买人群变化(二)区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）（1）开工量/竣工量（2）销售量/供需比（3）平均售价(三)区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势4.4.2区域内供应产品特征(一)各档次产品供应状况(二)各档次产品的集合特征,尤其研究与本案类似档次物业的特征（1）平均售价（2）开发规模（3）产品形式（4）平均销售率（5）平均容积率（6）物业在区域内分布特征(三)区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。(四)土地成交价格分析、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型(五)分析：本案在区域市场内的机会点(六)结论：（1）区域市场在整体市场的地位及发展态势（2）本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式（3）本案在区域内开发市场潜力17 （1）本案在开发中的营销焦点问题4.4.1区域市场目标客层研究(一)各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）(二)结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点一、项目市场定位和产品定位5.1总体定位5.2定位依据5.3市场参照项目5.4产品定位(一)建筑规划a、规划方案：b、建筑形式c、景观设计(二)建筑风格(三)户型配比(四)配套设施d、配套商业e、会所设计Ø位置：Ø面积：Ø功能：f、教育配套设施(五)车位配置Ø停车方式：Ø地上停车布置方式：5.5价格定位(六)住宅价格定位g、标准基价确定h、涨幅确定参考现有项目涨幅程度，综合考虑未来下关区区域发展、XXX市场整体涨幅等因素，将本项目涨幅定为xx%。住宅年度销售价格表销售时间销售价格（元/平米）年涨幅起价最高价均价起价最高价均价17 Ø整体项目销售期为年；商业部分随同当期住宅销售一起进行。每年平均总销售面积在万平米左右。Ø项目暂定于年月开盘销售。(一)配套商业价格定位商业均价定为元/平米，销售期年，涨幅情况。(二)车位配比及售价车位售价表项目内容车位售价（万元/个）销售时间5.1项目SWOT分析5.2客户定位Ø近期：主力客群为XXX市周边城市高端人群，辅以XXX市、国外高端人群Ø远期：主力客群为XXX市高端人群，辅以外地、国外高端人群一、项目开发方案6.1项目地块特性与价值分析6.1.1地块特征分析6.1.2土地价值分析Ø估价方法和计算公式Ø估价过程Ø拆迁成本估算6.1.3土地升值潜力初步评估从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。6.1.4土地法律性质评估Ø土地所有权、使用权归属/规划的用途Ø取得土地使用权程序评估Ø土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）Ø政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。Ø17 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。6.1规划设计分析6.2.1初步规划设计思路Ø设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。Ø主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。Ø节能和环保型建筑材料选用的考虑。Ø在所在城市中，形成新型、别具一格产品竞争优势的可能性。Ø如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。Ø市场公共配套设施配置方案6.2.2规划设计的可行性分析Ø在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和公司所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。Ø容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。Ø土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。Ø周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。Ø周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。Ø周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。Ø市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。6.2.3规划方案提出与方案比选方案1序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注1综合楼2住宅3地下停车场4综合楼附楼5公建合计方案2（略）17 6.1产品设计建议6.3.1综合楼（1）写字间Ø综合楼外观风格建议：Ø楼层：Ø面积：Ø户数：Ø户型配比：（2）配套功能功能面积（㎡）楼层计算依据备注会议室宴会厅（中餐厅）厨房大堂商务中心酒吧（咖啡、茶屋）歌舞厅美容美发桑那按摩健身房洗衣房合计6.3.2住宅（1）方案1Ø总面积：Ø层高：Ø户数：Ø户型：（2）方案2（略）Ø分析建议Ø户型设计建议：6.3.3停车场Ø需求：住宅户均个停车位，需个；写字间户均个停车位，需个；酒店户均个，按的住房率，需个；共计需个停车位。Ø地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场的立面示意图方案①方案②方案①的经济核算：（1）面积（2）停车位（3）造价（4）出租效益万元/年租价元/个×月回收期（5）出售效益万元万元/个17 利润方案②的经济核算：（略）综合比较分析上述两个方案，建议采用。6.1项目实施进度在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。附表：开发进度模拟表6.2营销方案6.5.1对租售市场的预测6.5.2项目经营方案Ø方案AØ方案B6.5.3市场推广构想Ø营销方式Ø营销费用预测6.5.4销售计划Ø销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；Ø销售计划实现的可行性分析。6.3机构设置在可行性研究报告中，根据项目规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。6.6.1企业组织1)是否需要成立独立法人公司（项目公司）；2)主要部门设置。6.6.2人力资源需求17 6.1合作方式及条件6.7.1合作方基本情况6.7.2合作方式合作方名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。合作方式：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等（除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票，对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务）。6.7.3付款进度及与拿地程序的配合。6.7.4其他合作的主要条件。6.7.5与合作方式相关的其它法律规定。一、投资估算与融资方案7.1投资估算7.1.1投资估算相关说明Ø投资估算范围Ø投资估算编制依据Ø投资估算说明7.1.2分项成本估算房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、建设成本、销售费用、金融成本。(一)土地费用Ø土地出让金政府一次性收取的标准地价Ø拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支）拆迁成本估算：按照xxx市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。所有费用小计：元，折抵每平方补偿金额为元。Ø影响公共设施而出现的赔偿开支土地费用合计：本项目占地亩，每亩万元，土地总价值为万元。(二)建设成本估算前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。(三)销售费用Ø项目策划的开支Ø销售策划的开支Ø广告开支Ø项目公司日常运作的开支Ø项目及企业的公关开支17 (一)金融成本Ø贷款引起的利息支出按本项目建设期年，贷款额亿元，每年贷款万元，年贷款利率%计算，利息总额为万元（每年为万元）。Ø各项保险开支Ø税收和行政性收费Ø不可预见开支7.1.1总成本估算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。项目总投资估算表（方案1）项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）Ø土地费用Ø前期工程费用Ø建筑安装工程费用（含装修费）Ø建设配套费用Ø室外工程费Ø管理费用Ø销售费用Ø财务费用Ø各种税金支出Ø预备费综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为万元。7.1.2销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预计定价为：住宅元/㎡商铺元/㎡地下车库元/㎡Ø销售收入Ø营业税及附加Ø各项费用Ø总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本Ø毛利润：销售收入—总成本7.1.3税务分析Ø营业税及附加Ø所得税Ø土地增值税7.1.4项目资金预测Ø项目投入总资金及分年投入计划Ø资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。Ø资金回款计划：各期销售回款计划。Ø资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。17 Ø启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间7.1.1现金流量表要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间。7.1.2自有资金的核算Ø建设期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为万元，根据实际情况和借款额度增减。Ø经营期自有资金占用项目固定资产投入流动资金及税费不可预见费（上述两项费用之和的%）7.1融资方案7.2.1项目融资主体7.2.2项目资金来源分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。7.2.3融资方案分析在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出筹资方案，对可能的筹资方式进行比选，对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。Ø资金来源可靠性分析Ø融资结构分析Ø融资成本分析7.2.4投资使用计划投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。编制投资使用计划表。7.2.5借款偿还计划借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内容进行说明。Ø还款资金来源、计算依据；Ø各种借款的偿还顺序、计划还款时间。17 一、财务评价在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。8.1财务评价基础数据与参数选取8.1.1财务价格8.1.2利率8.1.3项目计算期选取8.1.4财务基准收益率（ic）设定8.2财务评价8.2.1盈利能力分析8.2.2静态获利分析Ø投资收益率(R)投资回报率计算按年经营周期（不变价）计算，每年为%Ø投资回收期(Pt)项目总投资的回收期为年。（假定贷款本金年后归还，经营期每年只支付利息）8.2.3动态获利分析Ø财务净现值（FNPV）Ø内部收益率Ø贷款偿还期等8.2.4偿债能力分析Ø流动比率Ø杠杆比率8.2.5综合指标表Ø主要经济指标Ø销售收入Ø总投资Ø毛利率Ø税前利润Ø税后利润Ø销售净利率Ø投资回报率Ø财务净现值（FNPV）Ø内部收益率17 8.1财务评价结论一、不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。9.1盈亏平衡分析9.2敏感性分析9.2.1变动因素一：成本变动成本变动幅度对各项经济指标变化的影响。经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率9.2.2变动因素二：售价变动售价变动各项经济指标的影响。假设售价每上升（下降）一定百分比来比较。经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率9.2.3变动因素一容积率变动容积率变动对各项指标的影响。主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率17 9.1风险分析9.3.1风险因素的识别和评估Ø风险等级划分Ø风险因素的识别和评估9.3.2风险防范对策Ø市场风险分析Ø经营管理风险分析Ø金融财务风险分析一、综合评价10.1社会评价（定性）对项目的社会效益和社会影响进行分析。10.2环境评价（影响及对策）Ø工程建设对环境的影响。Ø建设中环境影响的缓解措施。10.3公司（资金、人力资源、开发经验等）资源匹配分析二、结论及建议11.1结论对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。主要内容有：11.1.1明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。11.1.2对推荐的拟建方案的结论性意见。11.1.3对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。11.1.4对主要的对比方案进行说明。11.1.5可行性研究中主要争议问题的结论。11.2建议可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议。对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。17 11.2.1对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。11.2.2对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。11.2.3在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。11.2.4相关的注意事项及建议。一、附录12.1附件：政府有关部门的批准文件等可行性研究的主要依据。12.2附表：可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。12.3附图：包括：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。17'