婚庆市场策划.doc 55页

'婚庆市场策划1.总论1.1项目概况Ø项目名称：Ø项目业主：Ø建设地址：Ø建设性质：新建Ø项目建设目标及规模：本项目占地面积约150亩，合10万㎡，计划分期分批次投资1.1亿元人民币。本项目将农业观光、婚庆文化旅游、休闲度假融为一体，力争打造成为区域型“农业观光及婚庆文化旅游示范项目”，努力打造成为成都市民婚庆的首选场所、郫县新的旅游亮点、热点。Ø项目投资项目总建设投资1.1亿元人民币。Ø投资计划Ø项目建设工期启动建设期2年，拓展建设期2年。1.2研究方法及程序本项目采用现场实勘、市场调研、访谈、Delphi法、理论研究等方法，对项目进行了战略策划和可行性研究。在项目研究的过程中，多次与相关部门领导进行沟通，为项目研究的顺利展开奠定了坚实的基础。项目的具体研究思路如下图所示:3 背景分析资源条件评价环境影响评价财务评价社会评价风险评价组织管理与人力资源配置项目可行性研究结论3 第一章总论具体研究步骤为：1)运用经济学的工具和方法论证旅游业在我国目前经济社会发展中的地位；2)归纳总结目前成都市、郫县旅游发展的现状及特点，研究影响旅游业发展的基本因素并预测其发展趋势；3)从区位交通、自然资源、人文地理、基础设施等方面对项目资源条件进行评价，分析自身的优势与劣势；4)通过对成都市及本案周边旅游项目的分析，并结合旅游项目六大开发模式和定位的理论方法进行形象定位，提炼出本项目的核心竞争力；5)依据规划理论原则，对项目进行功能分区，并计算其承载能力，设计景区的休憩模式和线路；6)对项目的主题文化、竞争性产品和特色产品进行包装，增强其核心竞争力；7)提出项目基础设施建设方案；8)进行项目建设环境评价，制定相应的防治和保障措施；9)提出项目投资估算和资金筹措方案，并进行财务预测及评价；10)提出公司的组织管理架构和人力资源配置方案；11)进行项目风险识别及风险衡量，并提出规避措施。1.1研究结论本报告在全面考虑社会、经济、环境等因素的条件下，对郫县“古城华韵”农业生态休闲旅游度假区综合开发的背景、项目资源、建设规模与方案、资金来源、经济效益、社会效益、环境影响等方面进行了客观的测评分析，并对项目进行形象定位与产品包装，作出项目的概念性规划，得出如下结论：社会效益显著。本项目作为郫县古城镇的又一示范项目，建成后将成为成都及周边区县居民休闲旅游的热点区域，并将带动当地经济发展，提供充足的就业岗位，增加当地居民收入，提高居民生活水平。经济评价可行。财务预测及评价显示，项目预期财务内部收益率高于基准收益率，具有经济可行性，但投资回收期较长。环境影响较小。项目建设及运营不会对旅游区生态环境造成不可恢复的损失，对于存在的某些负面环境影响，可以通过合理的防治措施降低甚至消除其影响程度；同时“古城华韵”生态区域面积大，自然恢复功能较强。本项目在社会、经济、环境三方面均具有可行性，可顺利启动建设。3 第二章项目建设背景分析1.项目建设背景分析1.1旅游业市场现状及发展趋势1.1.1.国际旅游市场现状及发展趋势根根据联合国世界旅游组织统计数据(见图一)，可见国际旅游人数将持续增长，预计2009年全世界的旅游人数将同比增长5%左右。在未来十年，中国将会成为世界旅游业的第二大市场。生态旅游、“非主线旅游”将变得越来越流行，40%的国际游客将前往发展中国家。越来越多的人会关注气候变化和环境变化，汇率浮动及金融危机将对旅游产生一定的影响，但总的来说不会影响国际游客数量。图一国际游客趋势图根据世界旅游组织数据统计，欧洲旅游市场依旧是国际游客的主要目的地，而中东地区、亚太地区和非洲地区的国际旅游人数增长较为明显。亚太地区目前旅游业发展得最好，已成为国际游客的主要目的地之一，预计2009年亚太地区将继续引领世界旅游业的增长。1.1.2.中国旅游市场现状及发展趋势根据《中国旅游统计年鉴》相关数据显示，我国入境过夜旅游者人数在1988年达到1000万人次，从1989到1996年用了七年的时间增加1000万人次达到2000万人次，另一个1000万人次花了6年时间于2002年达到3000万人次，到2006年达到近5000（4991）万人次，2006年,全年共接待入境过夜游客4991万人次,实现国际旅游外汇收入339.49亿美元，分别比上年增长3.9%和15.9%。2007年入境过夜旅游人数达5472万人次，同比增长9.6%；旅游外汇收入达419亿美元，同比增长23.5%。尤其是外国人入境市场增幅较为明显，同比增长17.56%。55 第二章项目建设背景分析进入21世纪后，除2003年受非典影响游客人数和收入下降外，总体来看我国入境旅游形势较好，各种旅游数据呈加速增长的趋势。人数收入间隔5年达到近5000万间隔7年达到2000万人次间隔9年达到1000万人次间隔6年达到3000万人次图二入境过夜旅游者人数和外汇收1978—2007）根据2007年来华旅游人数统计，我国入境外国旅游客源市场格局较往年没有较大改变，东亚和东南亚市场仍然是中国最大的入境客源市场，代表国家是韩国、日本，以及新、马、泰、菲律宾等国，其次为美洲的美国和欧洲的俄罗斯及英、法、德三国，大洋洲的澳大利亚，和中国周边国家例如蒙古、印尼和印度。港澳台地区到中国内陆游客中，香港仍列首位。根据中国国家旅游局2007年中国地方接待情况数据统计，可以看出我国入境旅游目的地呈集中分布趋势，集中在沿渤海湾地区，代表地方为北京、山东、辽宁；长江三角洲地区，代表地方为上海、江苏、浙江；珠江三角洲地区，代表地方为广东、福建；西南部地区，代表地方为云南、广西、陕西和四川。经济发展程度和进入便利程度成为了入境旅游者选择目的地的首要因素。中国西南部地区受经济和交通因素的限制，位于前三个首选目的地区域之后，但凭借显著的自然人文优势也成为中国入境旅游的热点区域。根据国家旅游局统计数字显示（见图三），从1993年开始，我国国内旅游发展迅速，每年出游人数和旅游收入均基本保持两位数的增幅。到2006年全国国内旅游人数达13.94亿人次，比上年增长15.0%。其中：城镇居民5.76亿人次，农村居民8.18亿人次。2006年全国国内旅游收入6229.74亿元人民币，比上年增长17.9%。其中：城镇居民旅游消费4414.74亿元，农村居民旅游消费1815.00亿元。55 第二章项目建设背景分析（表一）2007年中国入境客源统计（中国国家旅游局）国家或地区　数量同比增长合计TOTAL1318732875.55香港同胞HONGKONG779489085.47澳门同胞MACAU23186830-5.01台湾同胞TAIWAN46278814.86外国人FOREIGNERS2610966817.56亚洲小计ASIA1607032918.20日本JAPAN39774796.18韩国KOREA477675221.73朝鲜KOREA,D.P.REP.1136743.25蒙古MONGOLIA6819528.04菲律宾PHILIPPINES83300918.30泰国THAILAND6116153.32新加坡SINGAPORE92202111.37印尼INDONESIA47710910.18马来西亚MALAYSIA106196516.64其他OTHERS261475329.79美洲小计AMERICA272103413.10美国U.S.A190122111.16加拿大CANADA57722015.52墨西哥MEXICO4622421.47其他OTHERS19636924.42欧洲小计EUROPE620728717.74英国U.K.6050949.50德国GERMANY55666311.21法国FRANCE46339215.22意大利ITALY21521210.18俄罗斯RUSSIA300386724.90瑞士SWITZERLAND6459411.61瑞典SWEDEN14513811.98其他OTHERS9592488.31大洋洲小计OCEANIA72845314.08澳大利亚AUSTRALIA60736412.88新西兰NEWZEALAND10873232.09其他OTHERS12357-31.99非洲小计AFRICA37914129.05其他国家OTHERS3424-20.2455 第二章项目建设背景分析图三：国内旅游人数和旅游收入（1984—2006）资料来源：根据《中国旅游统计年鉴》、《中国旅游业50年》等相关数据整理根据图表（图四）显示从1998年至2002年国内旅游人次数增长率、旅游收入增长率和人均花费增长率三项指标比较稳定，2003年由于受非典影响，下降明显，而2004年是呈现的报复性增长，05年增长趋缓，恢复到正常增长率水平。图四：国内旅游人次增长率、收入增长率和人均花费增长率费（1）（2）（3）（4）（5）（6）源：根据历年《中国旅游统计年鉴》和国家旅游局官方网站1.1.1.四川旅游市场现状及发展趋势55 第二章项目建设背景分析根据四川省旅游局公布的旅游统计数据分析，四川的入境旅游和国内旅游市场总体上保持快速增长的趋势。2007年我省接待入境游客170.89万人次，外汇收入51242.84万美元，分别比去年增长21.8％和29.6％，在全国各省市入境旅游接待排名上，接待人次排名在2007年上升到11名，但外汇收入情况在2007年下降到16名。我省入境旅游人均停留时间远低于国家平均水平，经旅行社组织的入境游客停留时间相对较长。入境旅游人均天花费略高于国家标准，花费构成依次为长途交通、住宿、餐饮、购物、娱乐、景区游览及其他。其中，阿坝州的入境旅游者在长途交通和娱乐上的花费（主要为歌舞晚会）最高，景区游览费用仅次于乐山，在住宿、餐饮和购物上的花费较低于四川其他旅游区域。四川主要外国入境客源市场为东亚的日本、韩国；东南亚的新加坡、泰国、马来西亚；美洲的美国；欧洲的英国、德国、法国。韩国市场2007年增长率最大（82.5%），欧洲国家（英国、法国）的增长速度也超过了其他区域，大洋洲澳大利亚的入境游客增长率也超过50%.数据说明四川的入境旅游结构逐渐多元化，向更合理的游客结构发展。表二：2007年1-11月四川入境旅游前12位客源地统计表客源地名次人数（人次）同比增长（％）台湾13714945.4日本226997035.4香港317514538.4韩国412870982.5美国510051036.3新加坡674257-2.7泰国760718-16.4英国84699067.2法国93670953.9马来西亚1035370-22.8德国113012221.1澳门122934427.02007我省共组织接待国内游客18569.69万人次，比去年增长12.0％，国内旅游收入1179.90亿元，增长24.3％。根据省旅游局的统计，四川省国内旅游人次花费波动不大，并且平均人次花费较低，花费项目依次为住宿、交通、餐饮、购物、景区游览、娱乐和其他。从国内客源市场看，根据旅行社接待国内游客的相关统计数据，2007年1-11月接待的广东省游客居国内省外游客首位，共32.15万人次，同比增长92.4％，同时增幅较大的还有云南、广西、海南和山东等省，增幅都达到35％以上。2007年1-11月，累计接待北京游客27.83万人次，同比下降15.4％。55 第二章项目建设背景分析1.1婚庆产业发展现状与前景分析1.1.1.中国新婚消费需求分析随着我国国民经济的快速增长，城乡居民生活水平的日益提高，人民群众对生活质素的不断提高，以及人们对现代社会时尚追求，使得大众生活中婚庆习俗在不断产生变化，从而诞生了有一定规模符合我国国情的婚庆市场，通过这一市场不断完善和扩大，必定使中国婚庆文化走向更个性化和时尚化，这已成为当今社会的又一流行趋势。新婚消费需求现状：全国结婚产业调查统计中心2006年3月发布的《中国结婚产业发展调查报告》显示，我国最近5年来平均每年全国有811.36万对新人登记结婚，其中仅城镇新人在婚礼上的消费就达4183亿元人民币。目前全国每年结婚新人近1000万对。新婚人群愿意把积蓄的31%用于婚庆有关的消费。在新婚消费方面，88.4%的新人需要拍摄婚纱照；49.14%的新人计划请婚庆公司为他们举办婚礼；78.74%的新人准备到酒楼举办婚宴；36.83%的新人要为新娘购买婚纱；67.66%的新人安排蜜月旅游。在结婚人群保持稳定的基础上，目前婚庆消费总额还在不断增长。婚庆这一朝阳产业已显示出巨大的发展前景。婚庆消费总额的不断增长，为从事婚庆产业的上下游企业带来了巨大商机。新婚消费结构：55 第二章项目建设背景分析统计显示，全国每对新人消费结构为：影楼婚纱照3526元，结婚珠宝首饰5659元，婚纱礼服2008元，婚庆礼仪7464元，喜宴水平（不含酒水）1030元/桌，新居装修5.6289万元，蜜月旅游9304元，家用电器16533元，家具17263元；则这些新婚消费已达138646元。数据加权统计表明，如果不算购买新居和家用轿车的话，我国城镇居民的新婚消费主要是新居装修（44.75%）、新居用品（含电器和家具，26.86%）及婚庆宴请（12.89%），占总消费的84.50%，其中新居装修和新居用品属于长期受益性消费。其它消费项目中，蜜月旅游、珠宝首饰、婚礼庆典、婚纱摄影、婚纱礼服等真正结婚消费不足15.5%，仅1.9480万元，与国外消费的比例仍属较小，增长空间较大，而且其中珠宝首饰仍可属于保值性投入。在结婚消费项目选择上，2006-2007年新人对仅结婚才需要的主要服务和产品选择中，其首选为婚纱摄影（85.6%的新人需要拍摄婚纱照）；其次为婚宴服务（78.74%的新人准备到酒楼举办婚宴）；然后依次为婚礼服务、蜜月旅游和购买婚纱，即56.2%的新人计划请婚庆公司为他们举办婚礼；46.4%的新人将安排蜜月旅游；36.6%的新人要为新娘购买婚纱。区域经济水平及其结婚消费差异分析：在一项对婚礼费用的调查中发现，在城市举办婚礼的平均费用为62620元，这里不包含新婚房屋装修、家电家具购买等，在新婚时，对房屋新居装修的费用平均为56998元，购买家用电器平均16680元，家具为17494元。而农村的则在16100元。有88.4%的新人认为结婚时要拍婚纱照，78.7%认为要在酒楼举行宴席。城市举行婚礼的各项费用支出比例序号各项支出费用(元)各项占比(%)1婚宴341200.542买首饰120000.193服装60000.104乐队司仪38000.065拍婚纱照30000.056其他20000.037租用车辆17000.03 合计626201.00农村举行婚礼的各项费用支出比例序号各项支出费用(元)各项占比(%)1宴请60000.372首饰30000.193衣服30000.194拍婚纱照15000.095烟酒糖茶10000.066其他10000.067婚礼用车6000.04 合计161001.0结婚消费需求的发展趋势：尽管全国许多机构都先后对结婚消费进行过调查，但缺乏全国性的连续调查和报道。为此，这方面的数据零星、不系统。我们力求从宏观上加以描述。55 第二章项目建设背景分析（1）结婚消费项目增加，62.9％的新人表示要举行婚庆，婚庆的档次也有较大提升，婚礼现场的灯光、音乐、司仪等标准也节节攀升婚车档次一溜排的宝马、凯迪拉克等高档婚车在大街上也能看见；对婚宴气氛和质量提出更高的要求；（2）结婚消费范围不断扩大，新娘婚纱从以往租用型，变成了挑新款买回家，婚礼现场的灯光、音乐、司仪等标准也节节攀升；（3）现代人的婚礼正由“物质型”向“精神型”转变，新郎新娘越来越多地关注文化层面，更加追求时尚、健康、文明，个性化、时尚化越来越强化；（4）结婚年龄愈来愈大，结婚人数将逐渐下降，在2008年迎来一个新高峰；婚纱照整体市场规模略有扩大，但增长的原因主要是因为新婚夫妇数量上的增加;（5）我国的新婚消费集中在节假日，传统观念对结婚择日仍有影响;（6）经济发展较快的城市里，婚礼出现了新的变化，婚礼的形式、内容、地点变得多样化、个性化；（7）婚庆从“攀比风”、“炫耀风”到流行“婚事应该从简”的观念，目前随着社会经济的发展，又转换成在经济承担能力之内的婚庆行为，得到认可。1.1.1.中国婚庆产业发展现状与前景分析婚庆产业及婚庆产业链定义：婚庆产业，又叫婚庆消费产业，是为处于家庭生命周期中的新婚阶段（包括婚前准备、婚礼庆典、婚后蜜月等时期）的新婚人群提供系列产品和全面服务的各种行业的集合，是传统意义上仅注重婚庆典礼的婚庆行业的延伸与扩充。●婚庆产业链属于以产品与服务结合的需求拉动型产业链，而且有多种产品与服务。婚庆产业的核心活动是新建家庭，其产业链主要是围绕着婚前准备、婚礼庆典及婚后蜜月三个不同阶段形成●婚庆产业链在一定的地理区域内，以新人消费需求为导向，所有企业部分或完全围绕新婚消费主题，以产品、服务为纽带结成的一种具有价值增值功能的战略关系网链。婚庆产业市场容量：根据国家民政局的统计数据，全国2006年因婚礼当日而产生的消费接近3000亿元,到2008年将上升到5000亿元。婚庆市场是一个有着巨大商机的市场，涉及到相关的几十大类品种的产品，如服装、摄影器材、餐饮、旅游、珠宝、礼品、服务等等，婚庆市场前景乐观。55 第二章项目建设背景分析新中国建国以来最大的生育高峰期即20世纪80年代中后期出生的人群将于2007至2012年左右进入婚龄。预计婚庆消费额有望在此基础上再翻一番。毫无疑问，婚庆经济，已成为中国经济最引人注目的增长点！中国的婚庆产业将迎来一个前所未有的市场高峰期！不少商家已经觊觎婚宴市场这一蛋糕了。婚庆产业结构：婚庆产业正逐渐成长为一个新的朝阳产业，婚庆消费市场的婚纱礼服、婚纱摄影、婚礼服务、婚宴、珠宝首饰等行业的发展日趋成熟，并与新婚消费的其他行业如家电、家具、床上用品、室内装修、房地产、汽车、银行保险等40多个关联行业，逐步形成令人瞩目的婚庆产业链，充满了巨大潜在商机。在婚庆产业快速发展的过程中，相关企业也越来越注重品牌服务和规模经营，婚庆的高层次服务也在增多，整个行业都在为满足当代青年多元化、时尚化、个性化、追求浪漫服务的需求而努力，婚庆产业大的产业链正在逐步形成。（1）婚礼服务婚庆作为一个新兴行业，在全国已到了火爆的程度。婚礼服务行业分工细化，服务范围扩大并日益丰富，已经包括了婚礼咨询、婚礼策划、婚礼化妆、MV设计拍摄、婚车出租等方面，从简单的服务进入全面提升阶段，向文化层次发展，注重服务和多样性、个性化。不过，目前婚礼服务行业尚无标准，缺少行业规范行为，行业整体还处于起步阶段。全国只有上海、河南和无锡成立了婚庆协会，其余地区婚庆行业仍处于各自为战的状态。正是因为素质不高、缺少创新，造成了整个行业的大范围低价低质的恶性竞争。（2）婚纱摄影随着我国经济的快速增长,居民生活水平的不断提高。婚纱摄影也越来越得到广大青年的普遍关注和热忱参与。据民政部相关资料统计，中国每年大约有1000万对新人喜结良缘，仅城镇新人在婚礼上的消费就达4183亿元人民币，其中婚纱摄影在整个婚庆支出的比例约为15%。55 第二章项目建设背景分析全国结婚产业调查中心2006年3月发布的《中国结婚产业发展调查报告》显示，中国约有45万家婚纱影楼、摄影公司、图片社和摄影工作室，相关行业的人员近500万，中国婚纱摄影业已成为当今最具前景的产业之一，且竞争与机遇同在在婚庆消费中，婚纱摄影是婚庆经济的亮点之一。与婚宴、喜糖等婚庆项目相比，婚纱摄影的利润空间还是比较大的，利润率大约在30%-40%。2007年10月19日，据商务部披露的最新统计，2006年全国大型婚纱摄影企业的营业额在2000万元以上，中型企业为800-2000万元，有的特大型企业年营业额达到5000万元以上。全国目前各类人像摄影企业已达45万多家，从业人员600多万人，年营业额900多亿元。目前婚纱摄影市场的特点如下：A．婚纱照整体市场规模略有扩大，但增长的原因主要是因为新婚夫妇数量上的增加。B．城乡的拍照率和拍照花费差距较大。价格原因在城市已经不是新婚夫妇拒绝婚纱照的主要原因；郊区和农村新婚夫妇不拍婚纱照的原因除了价格因素外，还因为本地婚纱照的质量较差；C．影楼的知名度也是新婚夫妇选择影楼比较看重的因素；D．中小城市的影楼经营还不太规范，自己拥有冲印车间的影楼还不多。用于促销方面的措施和费用也比较少（3）婚纱礼服：在90年代以前，婚纱礼服价格高昂，婚纱消费基本上都以租借为主，近年来随着婚纱售价的下调以及对婚纱卫生和个性化的要求，引发了买婚纱的热潮，婚纱礼服的消费量猛增。目前，婚纱“以买代租”的消费时尚已经为多数新婚人群所接受。在很多新婚人群中，租用婚纱的价格为人民币180元/次~600元/次（视婚纱的新旧程度而定），高档的就要上千元，其实买一件新婚纱的费用也不过如此，而且对新人来说还有永久的纪念价值，因此大部分消费者都倾向于购买婚纱礼服。旧婚纱的消毒处理无法保证，许多新人为了避免交叉感染，也选择了“以买代租”的消费模式。世界８０％以上的婚纱品牌都是在中国国内加工贴牌的，由于事前签有协议，这些婚纱是不会在国内销售的。目前中国婚纱礼服业中，具有一定规模、档次和效益的婚纱礼服生产企业主要集中在广东潮州、中山、深圳、广州、江苏苏州、福建厦门和泉州等地，他们主要从事贸易加工。现在中国的婚纱批发市场已形成广州、苏州两大集散地，国内从事婚纱礼服生产销售的经营体超过1500家，从业人员超过3万人。曾经名噪东南亚的广州婚纱一条街，近年受苏州婚纱街冲击，影响式微。目前，国内的婚纱仿冒品过多、质量普遍较差，而品牌货又太贵，这些因素给中国的婚纱消费者带来了困惑。（4）婚宴服务：55 第二章项目建设背景分析近年来，结婚的高峰年引发了婚宴市场的火暴。根据各大城市的报纸报道统计，从2005年以来，北京、上海、广州、深圳、成都等各大饭店的全年婚宴就大多提前排满。目前我国已经形成了“五一”“十一”两个大的婚宴市场消费旺季。婚宴利润相对比较高，即使酒店免费提供一系列新人蜜月套房、喜庆蛋糕、鲜花等优惠，婚宴的利润率也达30%～40%，大部分酒店50%以上的利润来自承办婚宴。与此同时，婚宴的档次也明显提升，这两年喜宴投资花费有明显上涨之势，据酒店业内人士介绍，婚宴消费30桌以下已是少数，大部分在50-80桌之间，有的则超过百桌。我国婚庆产业发展现状：随着婚庆市场的快速发展，现已经形成了“五一”“十一”两个大的婚庆市场消费旺季，各地的婚纱摄影、婚礼服务、婚宴场所、蜜月旅游等企业早在每年的2、3月份和7、8月份就开始为这两大结婚旺季策划筹备。（1）产业链逐步形成：我国结婚产业在婚礼服务、婚纱摄影、婚纱礼服生产、婚宴服务四大行业龙头企业带动下，76个关联行业相互连接，逐步形成了以结婚消费产品和服务为核心的行业集群。婚庆消费市场的婚纱礼服、婚纱摄影、婚礼服务、婚宴、珠宝首饰等行业的发展日趋成熟，并与新婚消费的其他行业如家电、家具、床上用品、室内装修、房地产、汽车、银行保险等40多个关联行业，逐步形成令人瞩目的婚庆产业链，充满了巨大潜在商机。（2）总量规模：随着婚庆市场的快速发展，现已经形成了“五一”“十一”两个大的婚庆市场消费旺季，各地的婚纱摄影、婚礼服务、婚宴场所、蜜月旅游等企业早在每年的2、3月份和7、8月份就开始为这两大结婚旺季策划筹备。各种婚纱摄影、婚礼服务的企业数量持续增加，市场供给总量有所扩大。依据中国婚博会对相关行业专家的调研，全国婚纱影楼平均每年以10%的速度增加，影楼婚纱销量每年至少以20%的速度递增；（3）企业规模：55 第二章项目建设背景分析中国结婚产业的主要行业企业的规模较小，从业经营者水平参差不齐，从从业平均人数来看，全国各城市的婚庆企业的平均从业人员均很少，婚礼策划企业平均每家从业人员10人左右，婚纱摄影企业平均每家40-60人，一些婚庆公司甚至只有一间办公室四处到处联系分项服务。尽管婚纱礼服生产企业具有大中型企业，但除中国潮州、厦门等大型生产基地外，手工定制和家庭作坊式的小型企业还是占大多数。为了对行业从业人员进行规范，提升从业者的专业素质，2004年4月底，中国社会工作协会婚庆行业委员会出台一项政策：从2004年开始在国内婚庆行业推行婚庆策划人、主持人持证上岗制度。中国社会工作协会婚庆行业委员会出台一项政策，规定2004年五一前夕开始在国内婚庆行业推行婚庆策划人、主持人持证上岗制度。（4）区域市场结构：婚庆行业消费的区域性特点非常明确，婚庆产业的区域性特点也很明确，在全国各地区都有自己知名的婚庆策划公司、婚纱摄影公司，在当地市场已经形成了一定的知名度和良好的口碑。区域分布上，结婚产业各行业的企业产品销售和服务区域性很强，很少出现跨地区经营的大型连锁企业。服务企业主要集中在北京、上海等相对发达城市，生产企业主要集中在沿海及发达的大中城市，在小城市的分布较少。（5）地域性的行业品牌正在形成：由于结婚产业是一个新兴的服务行业，除原来相关行业的迁移品牌外，真正全国性结婚产业品牌各地尚未形成，但一批在当地市场份额大、具有竞争优势的行业领先企业，正在逐渐形成行业品牌，优势企业主导的行业整合将提升市场集中度和行业整体盈利水平。近年来在北京、上海、广洲、深圳等新婚消费能力很强的地区，已经出现了连锁经营的服务企业，这涉及到婚纱礼服、婚纱摄影、婚礼服务等方面。例如色色摄影、金夫人摄影等知名影楼早就实现了全国连锁、本地分区布点的格局。（6）全国缺少婚庆“一条龙”服务的专业市场：市场呈高度分散局面，全国婚纱市场呈广州、上海、苏州三角鼎力局面，但其他各地婚庆产品主要参杂在服装、礼品、小商品市场内，高档产品，珠宝、服装等主要到百货商场、专卖店采购，婚庆公司、摄影公司、鲜花专卖店散居在城市的各角落，市场呈高度分散局面，目前没有真正意义做到婚庆服务“一条龙”服务市场。55 第二章项目建设背景分析（7）新市场建设热开始升温：我国婚庆用品批发市场起步较晚，与消费需求一定的差距，近年来北京、上海、苏州等地在政府的政策导向下开始新建各类婚庆用品批发市场的建设，新市场建设热开始升温，新建婚庆市场多数以摄影器材和婚纱礼物为主题，面积基本在2万平米以下，以中小型市场为主。我国婚庆产业存在的问题：快速发展的婚庆产业也存在着一定的问题。中国婚庆产业品牌成长还处在蹒跚学步阶段。市场的良莠不齐、诚信缺失，使许多新人对新婚消费充满不信任。因此，从行业规律看，婚庆市场洗牌在即，亟须出现强势品牌来提升服务质量。婚庆行业要把握好市场脉搏，提升文化内涵，开发出符合市场的商品。对于日益壮大的婚庆市场，相关部门应加强管理，如对婚庆公司从审批注册到管理，从等级到价位，都应该有一套相应的规定和措施，并且严格把关，规范运作。要树立品牌意识，增强整个产业链的吸引力，树立行业整体信誉形象。（1）产品服务同质化，不能满足个性化需求;（2）前景看好但混乱无序，产业服务不规范，“红色投诉”居高不下，诚信问题严重（3）婚庆公司良莠不齐，鱼龙混杂现象影响行业发展，（4）高端新婚消费市场不成熟，缺乏为高收入新婚人群量身定做的产品和服务（5）行业标准欠缺，行业管理力不从心（6）资源配置效率低下，产业资源亟待整合，旺季之后婚庆行业面临洗牌　　(7)缺乏符合产业发展的企业营销模式(8)从业人员素质偏低，各种职业培训不够发达我国婚庆产业的发展趋势:（1）行业分工细化，服务范围不断扩大，提供的新婚消费产品和服务更加丰富；（2）服务质量将不断提升，更注重服务档次和内容，有系统的职业取向序列；（3）各类婚庆服务公司合纵连横、行业内与企业间“强强联合”、资源整合,共赢发展趋势（4）婚庆产业“掘金”行业不断扩充，新婚消费蛋糕持续增大（5）各地区婚庆协会不断成立，将大力提倡贴心服务、诚信服务55 第二章项目建设背景分析（6）政府更加重视婚庆文化，制定和完善新婚消费行业规范，整治行业市场（7）企业更加注重创建婚庆产业知名品牌，打造核心竞争力，提高全行业经营管理水平（8）网络等现代科技手段在婚庆产业中将发挥更大的宣传和销售作用55 第三章项目资源条件评价1.项目资源条件评价1.1项目区位、交通条件评价项目交通条件优越：古城镇古城村位于成都市的西北面，处于郫县的最北端，距郫县县城9公里，距成都市20公里，东与新都龙安镇相邻，西与郫县唐元镇接攘，南与郫县三道堰毗邻，北与新都利济镇隔河相望。沙西线与郫彭公路贯穿全境，交通十分便利，其余县、镇、村级道路全为沥青路面，分别贯通全镇，使全镇四通八达，基本实现村村通。古城镇按照“西蜀古城”总体规划，特色古镇建设初具规模。先后被确定为全国重点镇、四川省小城镇建设试点镇、川西民俗文化旅游城、古典影视建筑城、四川最大的优质奶牛繁育基地。成都平原有名的“草编、竹编、棕编”之乡，“古城柚”种植基地，优质水稻制种基地。区位优势日益凸显。项目交通区位图55 第三章项目资源条件评价1.1地质条件评价1.1.1.项目水文条件郫县“地壤膏腴，江流清白”（《郫县志》明代版）。县域土地表层除横山子为老冲积黄泥层外，平坝地区皆为近代河流岷江新冲积灰色细泥沙层，灰色潮土性水稻土是具有代表性的土壤。境内地表水和地下水丰富，水质优良。1.1.2.项目地质条件郫县地区地质状况良好。郫县处于成都平原稳定的扬子台地板块上。《郫县志》记载：大地地层结构由下至上分为中生界朱罗系、白垩系和新生界第三系、第四系、表层等五层。第三、四层岩性简单，为完整的白垩系基底。大地表层属于新生界第四系全新统，皆为岷江新冲积灰色水稻土细沙泥层，厚度0.5-1.5米。一、二层以砂和砾石为主，中间透镜体，孔隙大，地下水资源极其丰富。地质专家一致认为，此地质结构对地震波起着“天然减震器”的重要作用。据相关文献资料记载：郫县有历史记载的三千多年来，未发生过灾害性地震。自1970年省地震局在郫县设置监测台点，配备测震仪器监测的几十年，共测到郫县发生地震42次，其中2.0—2.5级地震仅5次，1.0—1.9级地震20次，其余为0.9级以下。最大一次地震为1971年11月26日发生在友爱乡的2.5级地震。这些地震均未造成破坏性后果，对大多数地震，郫县城乡居民毫无感觉。尽管2008年汶川发生了5·12大地震，但是郫县经受住了这次大地震的考验，证明郫县这个区域具有较高的安全性，郫县仍然美丽、魅力无限。 1986—2005年20年中，郫县洪涝、寒潮、冰雹、大风等自然灾害分别为13、36、10、46次，但均未造成灾难性破坏。查证其他周边地区文献资料相比较，郫县自然灾害发生的频率和影响程度均较小。1.2项目自然资源评价郫县气候宜人。县内属亚热带季风性湿润气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛。年平均气温16°C，一月平均气温5°C，八月平均26°C左右。细雨如丝，烟雾迷濛，适宜各种作物生长，更适宜人们安居乐业。得天独厚的自然环境和祖先后辈的辛勤创业，郫县向以物产丰饶著称。它曾经是川西的粮仓，全国粮、油、肉生产基地。据《元和郡县志》等记载，在唐代，郫筒酒和丝绸制品已成为贡品，成为皇帝奖赏功臣的主要礼品。至今，远扬诗坛的郫筒酒，不可或缺的川菜之魂的郫县豆瓣，堪称蜀绣始祖的郫县女红，仍然是郫县工艺三绝。满仓满罐的粮油，四季常青、四季常新的各色各类蔬菜，更能细细地品尝出川西民间风味。55 第三章项目资源条件评价1.1项目人文历史资源评价古城镇古名“马镇”，又称“马街”，相传为三国时期，蜀汉丞相诸葛亮大将魏延屯兵牧马之处。民国三十年(1941年)，开始在此建立乡级行政机构，因乡政府驻地附近有古城遗址，故命名古城乡。2000年4月经四川省人民政府批准撤乡设置古城镇。古城历经千年，风光依然，境内一马平川，河道蜿蜒纵横、农田翠绿、竹林掩映、四季宜人，特别是“古城遗址”的发掘，更彰显西蜀古城的历史文化内涵和底蕴。2000年10月“古城遗址”被国务院批准为国家文物重点保护单位。遗址位于郫县县城北约8公里的三道堰镇古城村和梓路村，处于成都平原的腹心地带，海拔约565米，遗址呈长方形，地面存有一圈较完整的工筑城墙，中部存有大房址。城墙长约620米，宽约490米，面积约30.4平方米。是成都平原多处史前城址中保存最为完好的一处遗址。1996年古城遗址与成都平原其他史前城址被评为全国十大考古发现之一。1997年大规模考古发掘中还发现了全国同时期最大的礼仪性建筑遗迹，引起了文物考古和史学界的极大关注。古城遗址丰富的遗迹种类和文化遗物的出土，对了解夏商时代三星堆（古城）文化的渊源提供了直接证据，对于全面揭示四川盆地新石器时代及青铜时代考古文化面貌，起到了承上启下的关键性作用。对研究古代社会的演进、文化交流、中华文明起源和古代宗教及社会分化等方面也具有突出的价值。1.2项目基础设施条件评价1.2.1.供水设施该项目境内地下水丰富，水质优良。能确保景区日接待上万人的生活和娱乐用水。1.2.2.供电设施古城镇有变电站，目前能保障整个项目用电。55 第三章项目资源条件评价1.1.1.天然气供应输送天然气的管道现已接至古城镇。1.1.2.通讯设施郫县古城镇古城村一带，程控电话和移动电话全部开通。水、电、气、通讯等基础设施的不断改善，为发展旅游经济奠定了基础。但目前接待服务设施较差，周边类似农家乐的旅游接待中心也处于刚刚开发状态，所以在开发此旅游项目的同时，应不断完善其相应配套设施。1.2项目资源条件总体评价综合项目区域资源评价和古城镇旅游发展态势分析，该项目资源评价基本结论如下：（1）项目区位交通条件较为优越，随着成都市西部健康休闲商务新城的开发与建设，这种优势将进一步显现。（2）本项目所在地区旅游自然资源较丰富，既有优美的自然风光、多样的自然生态，又有众多的历史人文遗存，具有数量大、类型多、品位高等特点。（3）本项目具备深厚的文化底蕴，而文化是一个项目的灵魂，既有千年古城文化又有中西婚庆文化，围绕这两个文化提炼项目的主题可谓最佳的选择。55 第四章项目形象定位1.项目形象定位1.1城郊旅游开发六大模式城郊旅游开发主要有观光农业、森林公园、风景名胜区、旅游度假区、主题公园、体育旅游等六种模式。但现实中的旅游项目往往是以某一模式为核心，采用多种模式相结合的策略进行开发，以防产品的单一性造成客户群的过分狭窄而影响项目的可持续经营。1.1.1.森林公园模式森林公园是以良好的森林景观和生态环境为主体，融合自然景观与人文景观，利用森林的多种功能，以开展森林旅游为宗旨，为人们提供具有一定规模的度假、休闲、保健疗养、科学教育、文化娱乐的场所。南山幽静古道开发条件：地形多变，山峦起伏，森林茂密，景色秀丽，环境优良，气候舒适典型案例：缙云山国家自然保护区(国家AAAA级旅游区)、南山植物园(国家AAAA级旅游区)、万盛黑山谷生态旅游区(国家AAAA级旅游区)、青龙湖森林公园(市级)1.1.2.风景名胜区模式风景名胜区的开发是以优美的自然景观及丰富的历史文化景观为基础条件，以开发、利用、保护风景名胜资源为基本任务，以此满足人们旅游休闲、陶冶性情的需要。风景名胜区往往需要对景区进行调整和改造，以增加景观生态系统的多样性和良性运转。55 第四章项目形象定位大足石刻万盛石林开发条件：优美的自然景观，完好的生态环境，深厚的历史文化积淀典型案例：九寨沟风景名胜区(国家AAAAA级旅游区)、峨眉山风景名胜区(国家AAAA级旅游区)、丰都名山旅游风景区(国家AAAA级旅游区)1.1.1.旅游度假区模式旅游度假区应是一个融合度假旅游、观光旅游、会议旅游、商务旅游等多种旅游类型的综合性旅游区。度假区的服务项目必须多样化，以满足不同类型不同层次旅游者的需要。海兰云天旅游度假区开发条件：有一定的自然风景，生态环境保持较好，区位交通条件优越典型案例：璧山白云湖旅游区、九龙坡“海兰云天”旅游度假区55 第四章项目形象定位1.1.1.主题公园模式主题公园亦称微缩公园，是指按照一定历史实物、历史文献记载，本身景观在某一地方、一定范围内按照一定的比例缩小或放大的公园，且必须具有一个及以上的专题。通过对某一主题的集中体现，创造出一个既具有公园游赏娱乐功能，又具有特殊的园林环境特征的休闲娱乐空间。公园主题应具有鲜明、浓厚的文化色彩，是集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。深圳民俗文化村开发条件：与大城市或城市群距离近，交通条件优越，无突出的自然人文景观，主题选择具有创造性典型案例：深圳世界之窗、锦绣中华、中华民俗文化村1.1.2.体育旅游模式体育旅游是以体育资源和一定的体育设施为条件，以旅游商品的形式，为旅游者在旅行游览过程中提供融健身、娱乐、休闲交际等各种服务于一体的经营性项目群。如攀岩、登山、自行车、漂流、钓鱼、游艇、划船、森林抢险、野营、军事教育等都是比较常见的体育旅游项目。开发条件：拥有适合体育冒险运动的独特资源，有一定的可通达性典型案例：双溪飘流(2005中国最佳飘流胜地)、万泉河飘流1.1.3.观光农业模式55 第四章项目形象定位观光农业是将农业与旅游相结合的一项新型旅游产品。围绕农业生产，以观光游览、休闲度假、环境保护等为主题，创造一系列具有良性生态环境和特别氛围的旅游活动，形成融主题性、特色性、文化性、参与性于一体，食、住、游、购、娱等综合服务功能齐全的“生态型”旅游产品。该模式可对美化城郊环境，促进经济发展（农业、旅游业），实现小城镇旅游的可持续发展起到重要作用。开发条件：气候及土地条件适合种植相关农作物，生态环境保持良好，有较好的区位交通条件。典型案例：重庆市渝北区鹿山农业观光园(国家AA级旅游区)1.1成都市及周边旅游项目解析众所周知，四川省旅游资源丰富，而成都又是最大的旅游集散中心。四川的旅游区涵盖了所有旅游开发模式。成都众多的著名旅游景区及本案周边新兴旅游区的开发，对本项目形成了重重包围之势，如不能准确定位，便很难突出重围。但若充分利用项目自身资源优势，采用差异化的定位路线，创造新的旅游理念和旅游消费模式，合理引导旅游消费市场，必将有效化解威胁，并创造巨大的经济及社会效益。1.2项目综合诊断与分析流程首先，依据项目自身资源条件，采用差异化的定位策略，确定出项目的开发模式：主体公园模式（涵盖观光农业、婚庆文化、休闲度假、商务会议）55 第四章项目形象定位婚庆主题公园【婚庆旅游】【观光农业】【商务会议】【休闲度假】【高级私人会所】自然风景资源区位交通条件(沙西线，郫彭线)人文历史积淀古城文化、婚庆文化123(差异化定位策略)本项目模式定位图1.1形象定位结论在成都周边众多旅游项目都包含有婚庆的部分内容，但目前尚未有一个具有一条龙服务模式婚庆产业链。本项目以主题公园为主要开发模式，结合旅游度假区及观光农业的开发，形成新型生态观光农业及婚庆文化休闲度假区。就整个西南地区而言，目前尚无以“婚庆文化”为主的主题公园，而此项目作为西南首家婚庆主题公园，如能抢占市场空白，必将在同类旅游项目的竞争中赢得先机。推荐项目名称：“古城华韵”生态观光农业及婚庆文化休闲旅游度假区“情人岛”婚庆主题公园项目推广口号及宣传标语：情人岛为您缔造幸福的开始！。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。55 第五章项目概念规划1.项目概念规划1.1项目总体规划1.1.1.规划原则（1）坚持“立足古城、服务成都、走向全国”的项目规划理念；（2）严格遵从《四川省国民经济和社会发展总体规划》、《成都市旅游发展总体规划》、《郫县社会经济发展总体规划》及《郫县旅游业发展规划》；（3）坚持以资源为基础，市场为导向，政府为主导，企业为主体的原则，实现项目的经济效益与社会效益的均衡增长；（4）坚持近期、中期、远期有重点、分阶段开发建设模式，并坚持区域间互相合作、协同发展，进一步提升“古城华韵”的品牌价值。1.1.2.规划期限近期：2008-2009　　项目投资启动期（2009年底完成一期建设）中期：2010-2015　　项目快速增长期（2011年底完成二期建设）远期：2015-2028　　项目持续发展期1.1.3.规划目标（1）近期目标古城华韵一期开发建设完工，项目具备对外开放营业条件。2009年底一期开发主要完成项目重要基础基础设施建设及婚庆文化休闲区的景观与配套设施建设。（2）中期目标古城华韵二期开发建设完工，2009年项目对外试营业，2010年项目全面对外开放。2010-2011年二期开发将完成整个景区的建设。项目试营业期间，年接待游客量达20万人次，年总收入达3400万元人民币；项目全面营业期间，年接待游客量达40万人次，年总收入达6000万元人民币。（3）远期目标项目远期运营将经历巩固、稳定及衰落三个阶段。2018-2021年项目年接待游客量将达到100万人次的最高水平，此后游客量将呈逐年递减趋势，至2029年项目进入新的寿命周期。项目远期运营的13年，平均年游客接待量达60万人次，年总收入达6000万元人民币。55 第五章项目概念规划1.1项目功能分区1.1.1.项目功能分区原则（1）天人合一原则在进行项目规划时，应充分重视“天人合一”的易学思维，努力保护生态环境，实现项目开发与环境自然的有机协调与融和，保障项目的可持续发展方向。同时应保证整个项目形成一个有机统一的整体。（2）主导因素原则古城华韵拥有“古城文化”、“婚庆文化”、“竹编、草编、棕编”等众多的旅游资源。由于项目形象定位时将“婚庆文化”定为项目的主题元素，对整个项目起着主导性的作用，因此需要将其作为项目规划的重要依据。（3）核式组团原则由于主题公园是一个集婚庆文化、观光农业、休闲度假、商务会议、私家会所等为一体的多功能的综合体，因此在规划中应将整个项目采用组团式分区。1.1.2.项目功能分区方案古城华韵婚庆主体公园可划分为四大版块：“婚庆文化版块”——公园生命力之所在；“商业休闲版块”——公园的人气来源；“生态景观板块”——炒作的一大亮点。“蜜月度假板块”——公园的利润中心。1.2项目开发建设方案1.2.1.婚庆文化板块婚庆文化是古城华韵婚庆主题公园的核心内容，是古城华韵持久生命力之所在。本项目的文化内涵主要以中、西婚庆文化为背景。1）婚庆中心规模：3000平米形式：招商或自营经营内容：接待、主持各种婚庆仪式项目的运作要点：婚庆形式设置多样。如传统中式、西式、特色少数民族仪式，金婚、银婚，水路、陆路迎娶等多种形式，供消费者选择。婚庆项目推广方式：A、制作《古城华韵55 第五章项目概念规划婚庆手册》，图文并茂，全面介绍婚庆中心提供的各种仪式、各项服务。并制作带古城独特韵味的资料架，消费优惠卡。B、和各大婚纱影楼合作。合作方式：放置《古城华韵婚庆手册》于影楼内醒目位置，供消费者自由领取。影楼向顾客推荐古城婚庆中心，并和古城合作完成婚礼的全过程。回报：双方协商给予影楼一定比例的分成。情人岛为影楼提供该景区作为影楼外景拍摄基地。情人岛为到此举行婚礼的消费者推荐影楼为其提供婚纱摄影。C、和婚庆中心合作。合作方式：放置《古城华韵婚庆手册》于各婚庆中心内醒目位置，供顾客自由领取。婚庆中心向顾客推荐古城华韵婚庆主体公园，并和古城华韵合作完成婚礼的全过程。回报：双方协商给予婚庆中心一定比例的分成。我们婚庆的特色也是婚庆中心吸引客户的一个亮点。D、和民政厅合作：放置《古城华韵婚庆手册》于民政厅内醒目位置，供前来办理结婚证的夫妇自由领取。并向其推荐古城华韵婚庆服务项目。回报：古城根据其推荐顾客的消费情况给予一定返点，或赠送消费折扣卷。E、和装饰城、家具商合作。一般人先装修、购买家具后结婚。因此，在装饰城、家具城购物的人群就是我们婚庆中心的潜在客户。合作方式：放置《古城华韵婚庆手册》于装饰城、家具城门口醒目位置，供顾客自由领取。发放古城华韵婚庆中心优惠卡。（也作为他们的促销手段）回报：装饰城、家具城可将他们的宣传资料放于古城华韵招商处，供购房者自由领取。古城华韵蜜月酒店还可以使用相应公司的家具，并提供体验参观，买家具可以到古城华韵蜜月酒店先体验，然后提供相应家具厂商，供其购买。F、为中、老年人提供的金婚、银婚服务。2）婚纱摄影馆婚纱摄影馆是情人岛婚庆服务的核心内容之一，投入小、回报大、见效快。形式：招商或自营经营内容：婚纱摄影、婚纱租赁1.1.1.商业休闲板块1）特色商业街l风味小吃一条街规模：690平米55 第五章项目概念规划形式：招商经营内容：各种特色小吃。l手工艺品街/酒吧一条街规模：1500平米形式：招商经营内容：成都的传统手工制品——蜀绣、蜀锦、竹帘画、漆器、剪纸、泥塑、刺绣、挑花、木雕、古董、古玩、古书、古画、工艺品配以多家情趣酒吧等。l购物超市规模：2000平米形式：招商经营内容：旅游定点购物场所；生态购物超市2）、川菜酒楼规模：约3000平米形式：招商经营内容：特色川菜（名师主橱）、火锅、小吃。装修风格：川西传统酒楼，古色古香，酒幡飘摇，掉脚楼依水而建。并将巴蜀酒文化作为室内的主氛围，在酒楼中展示出来。3）、保健休闲中心规模：3000平米经营内容：中型有水休闲中心、桑拿、浴脚中心。1.1.1.生态景观板块1）微缩景观：以四川著名的九寨沟、黄龙、蜀南竹海、花湖等自然景观为原型，将其精华部分收入情人岛内，成为新的旅游亮点，同时也成为婚纱外景拍摄基地。2）花卉种植园：以种植玫瑰、百合、满天星等婚庆主要用花品种，一方面解决部分婚庆用花，一方面为情人岛添置一道亮丽的风景线。同时也作为外景拍摄基地之一。55 第五章项目概念规划1.1.1.蜜月度假板块1）蜜月酒店规模：200个床位形式：自营经营内容：客房装修风格：与家具厂商合作，装修出不同风格的居家环境，让每一位客人感受到幸福之家的味道。在销售上采取网上预售制，并将每一间房的装修图片进行展示。2）度假别墅规模：20幢形式：自营或招商经营内容：客房建筑风格：欧式建筑风格。1.2游憩模式设计针对不同旅游群体进行量身定做，分别设计商务会议、观光游览、休闲度假三种游憩模式。1.2.1.商务会议模式该模式面向商务会议顾客群体，主要突出商务办公，根据商务会议日程的长短设计不同模式。1.2.2.观光游览模式该模式面向短暂的观光游览顾客群体，通常为一至二日游。1.2.3.休闲度假模式该模式主要面向有休闲度假需求的个体旅游、团体旅游、家庭旅游。根据休闲度假的具体情况，主要可分为两日游和三日游。1.3项目概念规划图55 第五章项目概念规划55 第五章项目概念规划55 第五章项目概念规划55 第六章项目环境影响评价1.项目环境影响评价1.1环境现状本项目大气质量、地表水质量、土壤质量、空气细菌含量均达到国家较高标准，环境现状良好。1.2项目施工与运营对环境的影响1.2.1.项目施工对环境的影响建设地址现状多为林地和熟地，工程建设不可避免会对植被等自然生态系统造成破坏。施工期间对环境造成影响的建设工程主要有道路、给排水管道安装、电力线缆杆架设、电缆沟铺砌等基础设施建设工程以及商业街、宾馆等游娱接待设施建设工程。此外，施工队伍的日常生活也将带来一定的生活垃圾与生活废水。1.2.2.项目运营对环境的影响（1）游客及工作人员产生的生活垃圾、生活污水；（2）锅炉、厨房等生活设施产生粉尘、废气污染；1.3环境保护与防治措施旅游区的命脉是自然生态环境和旅游环境资源，无节制和无规划的开发建设，势必造成环境质量下降，导致资源衰竭，进而影响旅游区发展。因此，旅游区的环境保护是项目成功的重要前提，项目开发必须清醒认识景区环境保护工作的重要性，注重开发工程中的环境保护，确保开发与保护相结合，促进生态环境良性循环，实现景区的可持续发展。1.3.1.旅游环境保护措施减少破坏性开发，坚持在保护的前提下进行建设，坚持建设与保护同时设计、同时施工、同时使用的“三同时”原则。（1）水土流失防治（2）废气污染防治（3）噪声污染防治合理安排施工时间，对噪声较大的建设项目应尽量避开游人高峰期；除必须连续作业的工程项目，一般不安排夜间施工，以免过分影响55 第六章项目环境影响评价游客休息；石方工程爆破应固定放炮时间，并先行出具安民告示。（1）施工垃圾、废水污染防治在项目施工承包合同中应有不得造成环境污染的内容，施工队伍的固体垃圾应作掩埋处理，生活废水须处理后才能排放。（2）生活垃圾污染处理在游人集中地带，按规定设置垃圾箱，垃圾台，及时清理。严禁乱堆乱倒，制订卫生管理制度及处罚管理办法，配备专人负责清扫和管理环境卫生，监督，教育游人自觉遵守卫生管理制度，用过废弃物要装入自备或景区发给垃圾袋，带到指定地点集中处理。（3）生活污水处理（4）粉尘处理加强道路的洒水养护，对易产生扬尘的材料加蓬贮存，集中堆放，袋装运输，以减少对空气环境的污染。景区内接待服务设施、取暖、餐饮用锅炉、烟囱，应按环保部门要求，安装过滤器，达到规定的废气排放标准、排尘浓度标准。。1.1.1.环保设施建设（1）垃圾筒按规定沿道路每300－500m设一垃圾筒，垃圾筒的设计要与周围环境相协调。（2）厕所古城华韵布置室外公厕两座。（3）污水处理设施两套1.2环境影响评价结论古城华韵婚庆主题公园主要的开发建设用地为建筑物、景点和道路用地，三项用地合计不到总用地的10%，而绿化和水体占总用地面积90%以上，基本上保证了自然风貌。对比相似旅游项目，消耗及排放量都不大，且有相应的设施保证。由此可见，项目建设及运营不会对旅游区生态环境造成不可恢复的损失，对于存在的某些负面环境影响，可以通过合理的防治措施以及景区强大的自然恢复功能降低甚至消除。55 第七章项目投资估算与资金筹措1.项目投资估算与资金筹措1.1投资估算1.1.1.投资估算依据本项目投资估算系按国家计委批准的《投资项目可行性研究指南》（试用版）和现行森林开发、旅游项目建设等方面的有关规定进行编制，是建立在市场预测、规划设计、工程建设方案等前述章节的基础上进行的。主要依据有：1)《投资项目可行性研究指南》（试用版）2)《全国统一建筑工程基础定额成都市基价表》3)《全国统一安装工程预算定额》4)《四川省安装工程单位基价表》5)《四川省装饰工程价定额》6)《四川省仿古建筑及园林工程预算定额》7)《四川建设工程费用定额》8)《四川安装工程费用定额》9)《公路工程估算指标》10)建筑材料根据当地市场价估算11)相关设备参照市场最新询价资料估算12)其他地方规范、指标1.1.2.投资估算范围（1）基础设施费用基础设施是指道路、给排水工程、供电工程等。基础设施费用包括基础设施建筑成本费用、安装工程费用及装饰工程费用。（2）旅游设施建设费用旅游设施费用包括建筑工程费、安装工程费、装饰工程费、设备购置费等。（3）工程建设其他费用1)前期工作及勘察设计费2)建设单位管理费3)工程建设监理费4)工程质量监督费5)人员培训费55 第七章项目投资估算与资金筹措1)办公家具购置费2)移民安置补偿费3)不可预见费（1）预备费用1)基本预备费用2)涨价预备费用（2）建设期贷款利息（3）流动资金1.1.1.估算结果项目总建设投资11000万元。1.1.2.有关说明景观打造：2000万人民币基础设施及管网、道路1000万人民币商业区建设：2000万人民币婚庆中心建设：1000万人民币餐饮及休闲设施建设：2000万人民币蜜月酒店及度假别墅：4000万人民币1.2项目资金筹措1.2.1.资金来源渠道市场资料显示，旅游项目目前的融资模式比较单一，主要是申请银行贷款，工业、房地产业等行业常用的融资方式如基金、信托、证券化、上市等在旅游项目中很少被使用。本项目所耗资金的来源主要为以下几种渠道：业主自筹资金、银行贷款。在项目的后期扩建开发过程中，旅游信托有可能成为本项目的融资模式。1.2.2.资金筹措及使用计划资金筹措及使用计划项目资金来源及使用单位：万元主要投资方向2008年2009年2010年2011年业主自筹10005000500500基础设施建设银行贷款2000500旅游设施建设借调资金1000500旅游设施建设合计1000800010001000旅游设施建设55 第八章项目财务预测及评价1.项目财务预测及评价1.1财务预测1.1.1.财务评价基础数据与参数选取（1）评价依据Ø国家计委颁布的《建设项目经济评价方法与参数》Ø财政部制定的《旅游、饮食服务企业财务制度》Ø国家和重庆市有关财经政策和税收规定Ø景区建设方案及经营设想（2）项目计算期本项目启动建设期为2年。2008年10月动工，2009年12月启动期全面建成；拓展建设期（20010—2011）为2年，2010年初开始，到2011年底结束。经营期为20年（3）项目运营负荷根据市场预测，本项目的游客数量将经历发展阶段、巩固阶段、稳定阶段、衰退阶段。其中稳定阶段的游客数量将达到40万人。（4）基准收益率目前国家未公布旅游开发项目的基准收益率，根据经验，本项目基准收益率取9%。1.1.2.经营收入估算经营收入主要包括婚纱摄影收入、婚礼策划收入、婚宴收入、蜜月度假收入、租赁收入、餐饮收入、旅游产品收入、休闲旅游收入等。每年的具体收入见收入预测表1.1.3.运营成本（1）外购原材料餐饮、旅游商品原材料按收入的40%计算；娱乐设施耗材按收入的10%计算。（2）燃料、动力根据景区用电用煤消费定额，电、煤价格按郫县当地价格计取。水为自取水，不计费。（3）工资及福利职工工资及福利平均为15000元/年。年职工工资及福利支出为450万元。（4）修理费各种设施、设备修理费按固定资产原值的2.0%进行估算，年修理费为220万元。（5）折旧费55 第八章项目财务预测及评价固定资产折旧期于经营期相同，项目采用平均年限法计算折旧费。折旧年限为20年，残值率为5%。年折旧费550万元。（1）摊销费采取无形及递延合并摊销，摊销年限为16年，残值率为5%。年摊销费用60万元。（2）财务费用项目贷款利息，按7%的贷款利率计取。（3）其它费用Ø旅游营销、促销费用按平均每年150万元计算。Ø其他管理费用管理费用指企业行政管理部门为管理、组织经营活动而发生的各项费用。主要包括公司日常经费、接待费、差旅费、环保治理费、员工突出成绩奖励费、高级管理人员年终分红等，年估算费用为250万元。1.1.1.税金Ø营业税：按国家有关规定，本项目按营业收入的5%计算；Ø城市维护建设税：按营业税的7%计算；Ø教育费附加：按营业税的3%计算；Ø交通费附加：按营业税的5%计算；Ø所得税：从项目运营至2012年，旅游企业可不上交企业所得税按。2012后，企业所得税按25%计算。1.1.2.财务评价报表Ø营业收入、营业税金及附加估算表Ø总成本费用估算表Ø损益表Ø财务现金流量表（全部资金）Ø财务现金流量表（自有资金）Ø借款还本付息计算表1.1.3.财务评价指标（1）盈利能力分析Ø项目财务内部收益率10.5%，大于基准收益率9%。Ø自有资金财务内部收益率12.19%，大于基准收益率9%Ø项目静态投资回收期11.3年，小于计算期22年。Ø动态投资回收期17.4年。Ø资本金年利润率7.94%，大于贷款利率7%。Ø投资利润率4.54%，投资利润率2.96%。Ø固定资产利税率5.20%，固定资产利润率3.39%。55 第八章项目财务预测及评价Ø项目财务净现值万元，自有资金财务净现值1762.85，均大于0。Ø投资回收期15.47年，含启动建设期二年，拓展建设期4年。以上数据表明项目有较强的盈利能力。项目静态投资回收期达11年之久；在基准收益率仅为9%的情况下，财务净现值仅为1984.84万元。55 第八章项目财务预测及评价经营收入预测汇总表序号建设分期启动建设期拓展建设期正式营业期发展阶段巩固阶段停滞阶段衰落阶段年份项目小计202821一婚纱产业收入1婚礼策划收入2婚宴收入3婚纱礼服收入4蜜月度假收入5婚纱摄影收入二旅游商品收入1纪念品2日用品三租赁收入四休闲度假收入1客房收入2康体收入3餐厅收入4娱乐收入七合计运营成本预测汇总表55 第八章项目财务预测及评价序号建设分期启动建设期拓展建设期正式营业期发展阶段巩固阶段停滞阶段衰落阶段年份项目小计一外购原来料餐饮原材料旅游商品原材料旅游设施耗材二燃料动力160.00160.00160.00160.00电费120.00120.00120.00120.00交通设备油费40.0040.0040.0040.00三工资及福利262.50262.50262.50262.50四修理费575.97575.97575.97575.97五折旧费977.65977.65977.65977.65六摊销费60.0060.0060.0060.00七财务费用204.01153.01102.0051.00八其他费用400.00400.00400.00400.00营销、促销费用150.00150.00150.00150.00其他管理费用250.00250.00250.00250.00九合计3411.373286.623169.243058.51十经营成本利润表55 第八章项目财务预测及评价序号年份项目建设启动期拓展建设期经营期一营业收入二总成本费用三营业税金及附加利润总额四所得税五税后利润营业税金及附加估算表序号年份项目建设期拓展建设期经营期一营业税二城市维护建设税三教育附加费四交通附加费六合计55 第八章项目财务预测及评价全部财务现金流量表序号年份项目启动建设期拓展期正常营业期20082009200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025202620271现金流入1.1营业收入1.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出2.1建设投资（不含建设期利息）2.2流动资金2.3经营成本2.4营业税金及附加3净现金流量4累计净现金流量55 第八章项目财务预测及评价自有资金财务现金流量表序号年份项目启动建设期拓展期正常营业期1现金流入1.1营业收入1.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出2.1资本金2.2借款本金偿还2.3借款利息支付2.4经营成本2.5营业税金及附加2.6所得税3净现金流量4累计净现金流量借款还本付息表序号年份项目1年初累计借款2本年新增借款3本年应计利息累计应计利息4本年应还本金5本年营还利息55 第八章项目财务预测及评价（1）敏感性分析所谓敏感性分析就是考察每个影响因素的变动对其最终结果产生的影响的大小，分为单因素分析和多因素分析两种。现对建设总投资和营业收入这两个因素分别进行单因素敏感性分析：在建设投资、营业收入两个不确定因素变化的情况下，分别对项目财务内部收益率、投资回收期进行分析，结果如表16-2所示。敏感性分析表序号项目项目内部收益率（%）资本金内部收益率（%）静态投资回收期（年）动态投资回收期（年）A基准方案B建设总投资B1﹢10%B2-10%C营业收入C1﹢10%C2-10%建设投资平均敏感度营业收入平均敏感度建设投资平均敏感度营业收入平均敏感度从敏感性分析结果可以看出，相对于建设规模而言，营业收入是最为敏感的因素。当营业收入下降10%时，项目内部收益率为7.8%，小于基准收益率9%，说明项目抗风险的能力不是很强，这需要开发商不断开拓市场，重管理、抓质量，提高景区产品的竞争能力，以保证景区接待规模和游客消费水平，保证收入水平。1.1经济运作分析项目的最终目标是盈利，是为了创造良好的经济效益，产生一定的社会效益。旅游项目的核心竞争力是景点和娱乐休闲设施，其修建直接影响项目的收入。本项目占地150亩，景点及旅游休闲设施的投资巨大，建设期较长，隐含着较大的经济风险。为了降低项目投资与建设期所隐含的经济风险，实现财务的滚动运作，项目实行分期开发，具体实施如下：首先是基础设施建设。主要包括道路、供电、供水、排水等配套设施的建设。同时，为了缓减项目的资金压力，先修建能产生经济效益的项目，如婚庆中心。55 第八章项目财务预测及评价在此阶段，建设资金主要来源于自筹资金、银行贷款以及政府借调资金，投入的资金约占项目总投资的一半。其次是完善蜜月度假区的开发建设并对其他功能区的进行开发建设，建设所需资金主要来源于自有资金和一定的银行贷款，此时项目进入建设与经营并行期，会出现一定的现金流入，但由于投入较大，净现金流量仍为负值；项目没有利润，免征所得税，不过计提的折旧和摊销费可以用来偿还启动建设期的贷款利息。景区全面开发完成后，项目进入正式营业期，此时应注重对项目的营销推广和日常管理，经营收入稳定增长，偿还贷款本息以后还有一定的赢利。项目经济运作分析表项目主要任务现金流分析资金投入风险分析建设期基础设施建设，主要包括道路、供电、供水、排水等大量现金流出，没有现金流入自筹资金、银行贷款，可能包括政府借调资金融资风险较大建设与经营并行期完善凤文化主题区，并全面开发其他功能区现金流出较多，有少量现金流入计提的折旧和摊销费弥补银行的贷款利息融资风险渐小，资金回收风险渐大经营前期内部日常管理和市场营销营业净现金流量较小，主要用于偿还银行贷款本息流动资金可以适量靠短期银行贷款维持，进行营销推广资金回收风险较大、市场风险渐大经营中期项目正常稳定营业，日常运作和维护是主要工作净现金流量较大且稳定，进一步银行贷款本息日常开支和维护费用是主要资金流出资金回收风险、市场风险小经营后期项目老化，更新工作较繁重净现金流量小，且可能出现负值依公司战略而定：若想退出，则无需投入；若想继续经营，则必须转型，开发旅游新模式。市场风险最大，资金回收风险次之55 第九章项目社会评价1.项目社会评价1.1项目社会影响分析1.1.1.带动当地市场的繁荣，推动城市经济的发展古城华韵项目建设总投资11000万元，所用的绝大部分建筑材料和部分设备、家具等将可由本地区供应，这可增加当地相关市场需求，极大地刺激消费，促进市场繁荣。同时，项目的运营可为国家上交大量税金，预计运营期累计可上交营业税近6000万元，累计上交所得税近7263万元。项目建设与运营都将对郫县经济发展起到良好的推动作用，有助于区域经济的快速发展。此外，项目的运营还可间接促进区域经济发展。由于旅游业具有高度的关联性与带动性，项目的运营可间接带动该地区餐饮、“三编”等其他三产业的发展，对其产生极大的促进作用，从而为郫县带来巨大的经济效益。1.1.2.提供就业岗位，保证社会稳定旅游业是一项劳动密集型产业，旅游项目的开发可为社会提供大量就业岗位。初步预测，古城华韵项目的实施可为当地直接增加300个就业岗位，保证了项目与当地居民的互适性，为项目的开发打下了群众基础。旅游业具有高带动性，它的发展可间接带动郫县古城镇运输业、零售业、加工制造业、餐饮业、手工艺等其他三产业的发展。根据目前国内旅游业直接就业岗位与间接就业岗位1：5的经验数据，初步预测项目实施后可为社会提供间接就业岗位5000个，总计提供就业岗位6000个，这为解决郫县农村富余劳动力问题作出巨大贡献，有利于社会稳定和社会经济的发展。1.1.3.增加居民收入，提高居民生活水平旅游业是一项富民产业，旅游项目的开发对提升当地居民的生活水平有巨大作用。璧山县农村人口众多，农民人均收入很低、收入来源少。项目实施后，将有大量农村富余劳动力可从事旅游及其相关的行业，其经济收入将会得到大幅提高。保守估计，本项目直接从业人员年经济收入将会提高三倍以上，间接从业人员收入将会提高两倍以上，可较大地改变当地部分人民的生活状况和质量。1.1.4.加快城镇化建设的进程旅游业的发展可为城镇化提供强有力的产业支撑。“古城华韵”旅游项目的开发运营将为璧山县旅游业带来新的增长动力，将成为璧山县旅游业的支柱项目之一。预计项目运营年收入5100万元，这将极大地推动郫县55 第九章项目社会评价旅游产业的发展。同时，项目的开发运营必定会产生一定的人口凝聚效应，使当地人口向中心集聚，推动农村剩余劳动力向非农产业的转移，促进乡村人口转化为城镇人口，进而加速城镇化建设的进程。1.1.1.项目实施有助于弘扬地区传统文化，提升城市形象“古城华韵”项目的开发建设充分考虑了地区文化，融合婚庆文化，精心打造西南首家婚庆文化主题休闲度假区。这表明项目的建设可成为展示、弘扬郫县地方特色文化的窗口，项目的发展可将“新成都人生活港“的城市形象推向全市、推向全国、推向全球，进而实现提升城市形象，打造城市品牌战略目标。1.2项目与所在地互适性分析1.2.1.不同利益群体对项目的态度及参与程度当地农民收入低、生活质量差，脱贫致富的愿望非常强烈。“古城华韵”项目的实施可提供大量就业岗位，提高人民生活水平，帮助当地老百姓致富脱贫，社会效益良好，当地广大人民群众非常支持，参与程度高。1.2.2.各级组织对项目的态度及支持程度郫县政府大力支持古城镇旅游业的发展，为市郊一圈制定了特色旅游的发展路线。同时，古城镇政府也非常重视旅游业的发展，为旅游开发出台了一系列优惠政策。这表明各级组织对项目的支持程度较高，为本项目的建设提供了良好的基础条件。1.2.3.地区文化状况对本项目的适应程度“古城华韵”项目所在地为汉族聚居地，宗教信仰、民风民俗一致，地区文化状况对本项目适应较高。1.3社会评价结论从前述分析可知，“古城华韵”项目的实施可对促进就业、加快城镇化、提高人们生活水平、带动城市经济发展等方面发挥巨大作用，广大人民群众、地方的各级政府都很支持，与地区互适性强，应予大力支持，争取早日实施发挥效益。55 第十一章项目组织管理与人力资源配置1.项目组织管理与人力资源配置1.1组织管理架构1.1.1.项目法人组建方案按照国家有关法规组建有限责任公司，成立“旅游开发有限公司”。绵阳名门房地产开发有限公司负责项目前期工作，组织招商引资，吸纳各种社会资金，筹集项目所需资本金。公司设立董事会，董事由公司各大股东担任，董事长由董事会推选。1.1.2.管理机构组织方案董事会决定景区建设及经营的一切重大事宜并监督景区管理机构的经营和管理工作。古城华韵日常经营管理实行总经理负责制，总经理直管总经理办公室和财务室。下设两名副经理，分别管理工程部、市场营销部、接待部、客房部、餐饮部、娱乐部、人事部、保卫安全部、旅游商品部。各部门设立部门经理。1.2人力资源配置1.2.1.公司定员公司定员：300人管理人员：30人工作人员：270人总经理：1人，负责管理公司一切大小事务，直接向董事会负责。副总经理：2人，分管各部门，直接向总经理负责。总经理办公室：3人，协助总经理工作。财务部：4人，负责公司财务工作，由总经理直管。工程部：20人，负责景区建设与维护、设备管理。市场营销部：7人，负责市场开发工作。接待部：20人，负责游客接待工作。客房部：20人，负责游客住宿安排。餐饮部：30人，负责游客饮食安排。娱乐部：30人，负责管理娱乐设施，组织开展各种游娱活动。旅游商品部：20人，负责管理、经营旅游商品与地方小吃。人事部：3人，负责景区人事安排。保卫安全部：15人，负责景区安全。55 第十一章项目组织管理与人力资源配置1.1.1.员工来源及招聘方案管理人员：管理人员素质是项目经营成败的关键。高级管理人员，总经理、副总经理、部门经理必须是具备高素质的管理人才，有经验、熟悉旅游业务，以成都为主面向全国进行公开招聘。一般管理人员可向各大专院校招聘管理、旅游等专业的毕业生，也可面向社会招聘。普通员工：外聘30名各种旅游活动的专业技术人员，其余以招聘当地农民为主。1.1.2.员工培训计划管理人员培训：管理人员送往国内具有培训经验的大、中型宾馆或国内效益良好的同类型景区进行培训。普通员工培训：当地居民文化素质较低，必须进行旅游就业培训，一是由市内旅游培训机构组织培训，二是由景区管理人员组织自行培训。55 第十一章项目风险管理1.项目风险管理项目风险管理是指对风险进行识别、评价、分析，并再次基础上采用最经济的方法有效处理风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。1.1项目风险识别1.1.1.政治风险政治风险是指投资项目面临的政治或政策环境条件的变化带来的风险。目前我国经济保持稳定健康增长，人民物质和文化生活水平大大提高，国家的政治环境十分稳定；同时，旅游业是我国大力提倡发展的朝阳产业，旅游项目的开发受国家产业政策的支持，项目的政策环境良好，因此本项目政治风险较小。1.1.2.市场风险市场风险指旅游投资项目建成投入使用后对市场的适应情况。由于旅游投资项目自最开始时的市场分析到建成后进入市场，有一段较长的时间差，当初的市场分析是否符合现在的情况、目前市场竞争状况、旅游者需求的变化等都会对旅游投资项目的市场前景造成影响。古城华韵项目主要有婚庆文化、农业观光、商务会议、度假休闲等旅游产品，其开发是建立在专业的市场分析的基础上的，具有一定的超前性。“古城华韵”项目运营起始年为2009年，运营期为20年。随着经济发展、人均收入和消费水平的提高，成都市恩格尔指标必然大幅度下降，旅游消费比重将持续增大；“古城华韵”是西南地区首家以婚庆为主题的生态休闲度假旅游区，差异性强，能较好满足市场需求。因此，项目的市场风险较小。1.1.3.社会风险社会风险来源于当地居民对项目的态度、旅游业的整体发展水平以及基础设施建设等。根据项目社会评价的分析，“古城华韵”项目的政府支持力度大，在当地居民中的认同度高，具有良好的可入性，因此项目社会风险较小。1.1.4.生态风险生态风险是指一个种群、生态系统或整个景观的正常功能受外界胁迫，从而在目前和将来减小该系统内部某些要素或其本身的健康、生产力、遗传结构、经济价值和美学价值的一种状况。“古城华韵”项目的建设遵循因地制宜的基本原则，充分利用古城镇生态资源进行“绿色”开发，很好地保持了原有的生态系统，对动植物的物种和生态环境不构成威胁，生态风险小。55 第十一章项目风险管理1.1.1.财务风险财务风险是旅游项目风险主要风险之一，主要包括融资风险和资金回收风资风险。融资风险指项目融资、负债经营带来的风险。古城华韵项目的自有资金不足，银行贷款的授信额度和时间均未能确定，且其他融资渠道较少，因此资金缺口大，融资风险比较大。资金回收风险指项目的资金回收期的大小，通过项目的现金流量分析可知，项目在投入运营后能获得稳定收益但资金回收期不长，资金回收风险较小。1.1.2.突发性风险突发性风险是指出乎意料的紧急事件所带来的风险，该类风险发生的时间、地点、方式、持续时间均难以预测，通常表现为战争、暴动、疫病、自然灾害等突发事件。我国旅游业碰到的突发性风险主要是疾病（如非典型性肺炎、禽流感等疾病灾害）和自然灾害（如南方发大水、北方地区沙尘暴、西部泥石流灾害、高山地区雪崩等）。该类风险宏观性强、覆盖面广且难以识别和规避，对具体项目来说具有极强的不可控性，往往不过多考虑。1.2项目风险衡量通过对项目主要风险的风险类型、风险内容、威胁等级进行识别和评价，最终衡量风险级别。项目的风险级别下表所示：“古城华韵”项目风险衡量表风险风险类型发生概率威胁等级风险程度政治风险系统风险0.51级0.5社会风险半系统风险0.52级1生态风险半系统风险0.52级1市场风险半系统风险0.84级3.2财务风险资金回收风险非系统风险0.74级2.8融资风险非系统风险0.75级3.5突发性风险系统风险不确定5级不考虑1.3项目风险控制项目风险控制是在风险识别和衡量的基础上，针对项目存在的各种风险因素，采取各种方法有效的控制、减少或消除风险，主要包括回避、预防、分散等方法。通过项目风险识别、衡量，项目融资风险是影响项目整体风险的最大因素，其次是项目收益风险和旅游市场风险。本项目拟采取相应防范和降低风险措施。55 第十一章项目风险管理1.1.1.财务风险控制（1）融资风险预防落实资金到位：与银行方应尽快接洽，早日在授信额度和贷款时间上达成一致意见，签订书面意向协议；招商引资，拓宽融资渠道，积极争取各种社会资本介入。建立“资金实时监控系统”：制定投资量及进度计划并严格执行，建立“资金实时监控系统”，随时关注项目资金的投入量。保证资金链条畅通无阻，避免出现断裂现象，降低由于某个资金环节失控造成的项目整体陷入瘫痪的财务风险。应急措施，有备无患：项目开发过程中某些不可预见的意外情况可能加大项目财务风险，此时应急融资措施尤为重要。（2）资金回收风险分散古城华韵项目的资金回收风险较小，但必须注重需求管理和收益管理。古城华韵将是新那地区首家以婚庆作为主题的特色生态旅游点，瞄准了市场空白点，进行差异化市场战略，因此项目运作必须强化该需求管理，为消费者提供更具特色的产品，满足各种市场需求。同时，还应注重对收益的控制，加速资金回笼，减少由于资金占用而增加财务成本的风险。1.1.2.市场风险分散市场风险虽是半系统风险，但不确定性大、威胁等级高，其风险程度仅次于项目融资风险。其风险控制方式主要是分散，实行主题文化营造、产品多样化经营。必须重视规划，挖掘出凤湖仙山旅游资源特色，增强旅游产品竞争力；加大促销力度，积极开拓市场，保证景区接待规模；注重科学管理，以此为降低运营成本的主要手段；强化服务，开发附加值较高的旅游产品，增加旅游收入。1.1.3.其他风险规避政治风险和突发性风险属系统风险，可控性差，不考虑风险控制；社会风险、生态风险属半系统风险，威胁等级低，只需加强沟通、注重拉动社区发展和保持原生态、注重“绿色”开发就可以规避风险。综上，项目运作的风险频发、威胁大且爆发力强，应随时注意进行项目风险的识别、评价、衡量和控制，构建良好的风险管理机制，为古城华韵项目的安全、稳健、顺利开发提供保障。55'