房产中介有限公司创业策划书.doc 94页

'青年之家房产中介有限公司创业计划房产中介有限公司创业策划书第一部分执行总结1.1创意概述学长的购房梦25岁的崔某是我们的学长，毕业后在无锡一家房产中介工作，每天打交道的房产价值动辄数百万元，而他自己的“蜗居”不到15平方米。学长也希望在他辛勤工作的这座城市，能拥有一处属于自己的房子，尽管短期内这个目标“可望不可及”。学长是江苏徐州人，5年前来到无锡上学，毕业后就留在了无锡。现在与4位同学一起租住在新区一间不到80平方米的住房，月租金近四百元。学长说：“小区里形形色色的人都有，也很杂乱，但租金相对便宜，上班也方便。”94 青年之家房产中介有限公司创业计划“每天接触客户，买房的人蛮多，自己跟房子打交道却买不起，心里还是有点难受”，学长说。理想中自己的房子，“不会有多大，坐公交差不多1小时内能到市中心就行，毕竟在无锡租房、买房都很贵。”学长的今年，就是我们的明天。高房价对每一位刚刚踏上社会的青年白领们来说是一道巨大的鸿沟。基于对未来的恐惧，我们团队萌生了成立“青年之家”房产中介的创业梦想。★市场定位——青年市场我们通过市场调研，了解了毕业初期的青年白领们对房子的需求情况，问卷调查结果显示，目前大学生对买房的概念不高，限于经济实力，普遍处于租房的状态。针对这一情况我们进行市场渗透策略，用系列营销手段帮助消费者转变观念。由于青年人未来成家对房子的刚性需求，所以其潜在消费市场较大。我们定位青年市场，是对房产市场的拓宽，有利于推动房产中介产业的发展。1.2公司简介无锡“青年之家”房产中介有限公司是一家拟议中的公司,它由无锡商业职业技术学院机电工程学院的5名同学共同创办。本公司面向广大青年人群，开拓优质、实惠房源，以帮助青年成家为己任，打造无锡青年之“大家”。公司主要业务包括：免费登记房源信息，房屋租赁介绍，房屋租赁托管，二手房买卖信息查询，委托房屋买卖，二手房评估，抵押，贷款，代办购房按揭贷款，代办房屋上市，产权过户手续，代办房改房，安居房上市手续，商品房代理，代办各类房产手续等等。上世纪90年代以来，随着房地产的兴起，房产中介行业蓬勃发展。在房地产开发经营和消费的供求市场上，房产中介越来越广泛和深入地为交易主体提供各项经纪服务。尤其是在二手房交易领域，房产中介对活跃市场、促进繁荣、满足人民群众多样化需求的作用更为凸显。94 青年之家房产中介有限公司创业计划然而，值得警醒的是，在高交易量的背后，因房产中介违法、违规经营而引发的房屋类居间合同纠纷，正呈现出高发、复杂、矛盾多元的态势，严重干扰了无锡二手房交易市场的正常秩序。房产中介不规范经营行为具有多种表现形式，如对不允许上市交易的房屋违规代理挂牌出售、为交易双方规避法律出谋划策、吃差价、乱收费等，下面重点对两种常见的房产中介不规范经营行为进行介绍和解析，以使读者充分了解房产中介不规范经营行为的危害，防止自己买了无法买到手的假房。在目前无锡房产市场火爆、卖方占市场绝对主导的形势下，一些房地产中介为争夺紧俏房源，常常在未取得客户独家代理授权的情况下，即排除对方选择其他中介的权利；或在客户仅作意向出售登记，尚未正式与买方达成协议的情况下，即进行网签操作，从而起到阻碍出卖人另行委托其他中介公司再进行代理出售的目的；或实际控制性价比高的房源仅供房地产投资客买卖；或恶意“抢单”引发打架斗殴；或为打压竞争对手，雇佣网络写手编造或宣扬对手的负面新闻大肆进行炒作；或捏造散布涨价信息；或与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格等。房产中介的不规范行为具有极强的破坏性，对于国家宏观调控的落实、市场交易的诚信安全进行等都构成极大的阻碍，且严重侵犯了房屋买卖主体的合法权益，使得刚刚踏上社会的青年朋友们拥有“家”的梦想难上添难。“青年之家”正是致力于帮助青年朋友，特别是处于创业初期的青年白领们实现梦想的房产中介有限公司。没有比家好的地方，我们愿意和社会各界青年朋友们，一起共创美好家园。1.3产品及服务简介我公司的主要产品是为创业初期的青年白领量身定制、经济实惠的个性化优质房源。客户可以根据自身的实际情况，如果经济实力、位置要求、房型期望、面积需要等，自主选择不同类型、不同区域、不同大小的房源。在我公司，或购买、或租赁，总能满足客户的个性要求。“我们不生产水，我们只是大自然的搬运工”，这是农夫山泉的经典广告词。与此相似，青年之家房产中介有限公司不制造房子，但我们是优质房源的“搬运工”94 青年之家房产中介有限公司创业计划，我们的产品来源于我们精心准备的类型不同、款式多样的丰富房源和我们热情周到、体贴细致的服务。我们不是纯粹的商业机构，虽然经济对我们同样重要，但我们有着与所有的青年朋友们一样的经历，我们知道青年的想法，我们了解青年的需求，我们体会青年的感受，帮助青年实现住房梦是我们青年之家房产中介有限公司义不容辞的责任，也是我们青年之家房产中介有限公司运营的终极目标。青年之家房产中介有限公司秉持“理解青年，服务青年”的理念，力图拓展适合青年住房的优质房源，通过个性、经济、实惠的房源，带动起一种全新的结交新友、介绍自我的模式。精致的房源、优质的服务、难忘的体验，能够倡导一种积极的交友意识，鼓励青年人勇于面对现实和困难，有利于青年人树立健康而阳光的心态，扩大交际网、提高自信心、激发创造性，为更好地走入社会、与更多的社会人士交往奠定基础。1.4市场概述市场的供求变化就像经济决策的晴雨表，每一次细微的变化都会对公司的生产销售和最后获得的经济效益产生决策性的作用。我们不难发现有些公司提供的产品/服务在市场上特别抢手。而有些企业的产品/服务，尽管投入了大量的人力、物力和财力，却仍然无人问津，也有一些产品/服务在刚刚面市的时候被受宠爱。但随着时间的推移却越来越被市场冷落。这其中有许多复杂的原因，但有一点不可否认，就是能否把握市场需求变化的脉搏，紧跟市场跳动的节拍是一个企业成败兴衰的关键。所以，一名成功的企业家一定要随时随地地细心考察市场的需求与供给之间的微妙波动，从而把握企业自身的主攻方向，使自己在市场经济的大潮中立于不败之地。供需问题同样也决定了房屋租赁市场的兴衰，故在此有必要对中国的租赁市场特别是无锡的房屋租赁市场的供需状况进行研究。首先，从居民目前的财产处置心理来看，出租是较为理想的方式。目前，由于家庭收入来源的不确定性和教育、医疗、住房等家庭支出的增多，居民对家庭财产的处置心理是“求稳”和“获利”两种，也就是主要考虑财产的安全性和盈利性，而对于住房这一重大家庭财产来说，对其安全性的考虑则是首要的。而出租房屋则是“安全”与“获利”的最佳结合，这种出租方式，既保留了房屋的产权，又能每月收取“租金”；既考虑了长远利益，又兼顾了眼前利益。因此，房屋出租将被很多人视为“最合算”的方式。其二，94 青年之家房产中介有限公司创业计划目前住房三级市场的交易规范性程度来看，出租较为有利。目前，由于我国住房三级市场尚不规范，许多政策规定明显滞后，一些中介服务机构尚存在不少问题，许多人对旧房出售尚存在一些顾虑：如房屋评估机构的公证性、交易手续的繁简、中介机构的可信程度、交易税费的多少、房主的可靠程度等等。而出租虽然也要办理租赁手续和缴纳税费，但房屋毕竟还在自己手里，感到不合算，即可收回。因此，一些对出售房屋有顾虑的居民往往选择出租。其三，从房屋未来升值潜力来看，升值大的以出租为宜。那些好地段、好环境、好房型的住宅，将来有较大升值潜力，可以暂时不考虑出售，此时此地，若售房的原因不是急需用钱/其他的而是想买新房改变自己居住条件的家庭，会考虑先将旧房出租，月租金可用于支付购买新房的抵押贷款，待旧房的价位达到满意价位时再出售。其四，对于那些经济条件比较富裕的家庭，一则通过出租可以将房屋作为家庭的长线投资品种来考虑，以收取固定的房屋租金收益；二则通过出售可以更新换代住房，以满足家庭消费心理需求与实际能力的平衡，选择购买那些环境配套好、管理完善、功能齐全的“换代新房”。其五，以无锡市人均收入30853元为参照数字，按目前经济适用房的平均价格考虑，假定买房消费占收入的65%，余下35%作为最低生活必须，则买一套30余万元的房，加上住房补贴，也要熬上近十五年。如果申请贷款，则平均月还款能力只有约900元，远达不到眼下银行最低的月还贷款约1100元（以借款20万元，按揭30年计算）的要求，银行根本不可能给予贷款。这样看来，要这些收入水平较低的人购买住房是不现实的，这些人中的部分将通过房屋租赁来解决改善住房的问题。其六，无锡市现有近千万的流动人口，由于在无锡从事各类工作，他们之中的绝大部分需要租用住房来解决暂住的问题。其七，越来越多地出现在现代城市人群结构中的单亲家庭（据统计，单亲母亲约占已婚妇女的10%）及日益增多的老龄群体中的“空巢家庭”，对租赁住房也有着一定的需求。最后，从世界上某些发达国家看，美国的住房私有化率为63%；英国为67%；这说明，即使是在这些发达国家，租房居住者群体的比例也有30%以上。香港有片的廉租房区，新加坡的公有住房也占着相当的比例。由此来看中国也应会存在一定比例的租房群体。94 青年之家房产中介有限公司创业计划市场存在着对提供房屋租赁中介服务的公司的需求，而且可以确信这种需求在未来将越来越大；但提供有关服务的公司也面临激烈的竞争。1.5投资与财务公司地址设在无锡市新区，，享受“三免三减”的税收优惠政策。青年之家房产中介有限公司成立之初共需要资金100万元，其中“青年之家”创业小组自筹资金60万元，风险投资17万元，银行贷款23万。这些资金中用于固定资产投资20万元，租赁商铺及装修30万元，筹办费用15万元，流动资金18万元。根据财务分析及预算分析，本公司有着出色的盈利能力，预计五年中公司的年平均销售净利率均在30%以上，并保持上升的势头。按照目前相应期限国债利率为贴现率（12%）计算，投资回收期约为4年。另外，财务敏感性分析告诉我们，即使在风险波动较大的情况下，此项目仍然具有很高的投资利润率。风险资金可以选择在第7撤出，采用股票公开上市、股权转让、公司股份回购等方式。1.6公司选址1.6.1区域选择“太湖明珠”无锡，江苏省南部的一个地级市，位于长江三角洲平原腹地，太湖流域的交通中枢，北倚长江，南濒太湖，东接苏州，西连常州，京杭大运河从中穿过。无锡自古就是中国著名的鱼米之乡、中国四大米市之一，同时也是一座繁华的现代化城市，中国民族工业的发源地之一，素有布码头、钱码头、小上海之称。无锡地处太湖之滨，风景绝美秀丽，历史千年悠长，是在江南蒙蒙烟雨中孕育出的一颗璀璨的太湖明珠，具有丰富而优越的自然风光和厚重而悠长的历史文化。2012年中国城市GDP排名前十，“2012中国十佳优质生活城市排行”无锡名列第4位。94 青年之家房产中介有限公司创业计划1.6.2公司定址无锡新区无锡新区是无锡市最重要的经济增长极、改革开放的重要窗口和参与国际竞争的产业高地。无锡国家高新技术开发区成立于1992年，1995年在高新区的基础上正式成立无锡新区。经过近20年的不断发展，无锡新区如今已成为国家级高新技术开发区行列中的排头兵。无锡新区目前下辖无锡高新技术产业开发区、太湖国际科技园、空港产业园、中国工业博览园、中国吴文化博览园、国际生活社区等六大功能区以及旺庄、江溪、硕放、梅村、鸿山、新安等六条街道，行政管理区域从最初的5.4平方公里发展到如今的220平方公里，常住人口60余万人。94 青年之家房产中介有限公司创业计划17年来，在新区人不懈努力下，无锡新区实现了跨越式的发展，全区经济、政治和文化建设取得了巨大的成就。1－9月份，全区GDP总量达到580亿元，同比增长12.8%；财政总收入完成128.1亿元，同比增长6.88%。无锡新区以占全市6%的人口、土地，创造了占全市16%以上的地区生产总值和地方一般预算收入、25%的规模以上工业产值、40%的服务外包产值和到位外资、45%的高新技术产业增加值、60%的进出口总额、90%的高新技术产品出口。在江苏省开发区综合排名中，无锡新区稳居第二位，是江苏省唯一国家火炬计划实施20周年先进开发区，江苏省唯一进入中央命名的海外高层次人才创新创业基地，目前正在全省开发区中率先启动部省市合作共建国家创新型园区。在全国54个国家级高新区排名中，无锡新区也处于先进行列。★区域经济的快速发展必然会吸引众多的有志青年来此创业，这些人群将是我公司的潜在客户。94 青年之家房产中介有限公司创业计划第二部分项目背景2.1宏观背景2.1.1创业意识的深化2009年，在一次会议上，华旗资讯创始人冯军如此说到：前人讲“30年河东，30年河西”很对，我们国家基本上每30年就是一个周期，1919年代表自醒，1949年代表自立，1979年代表自强，2009年代表自信。的确，2008年中国首次成功举办奥运会，让中国的国家形象变得更自信；2009年应对金融危机，中国率先复苏，让中国人对自己的经济实力变得更自信。虽然世界经济形势动荡不安，但自信是保证中国得以超越的基础和成功的开始。百年以来，逢“9”往往孕育着重大变化，而接下来的“0”则意味着要迈上新台阶。对于有志在这个大时代建立自己事业的创业者们，机会无处不在：大环境的稳定发展，人才和资金等资源的集聚，技术进步和城市化等力量的推动，都让这片土地成为全球热点。我们已经看到，在TMT、清洁能源、文化创意、先进制造、现代服务、高效农业等许多领域，全世界的优秀科技人才和管理人才正在向中国汇聚，就如同二战时期的美国；而随着教育的大力投入，普通人才的数量和质量仍在提升。从更基本的人口统计变化看，到2019年，中国迎来劳动人口的巅峰期，老龄化虽在加剧，但人口红利还会维持大约10年左右。在资本方面，中国是目前世界主要经济大国中利率较高的国家，加上人民币升值等因素，资本还将源源不断流入。本土资本市场的改革步伐这几年明显加快，全流通、创业板、产权交易市场和有可能在2010年推出的股指期货，都将促进多层次资本市场形成，为企业的融资创造更好条件。而技术进步和不可扭转的城市化进程则会促进整体经济的转型，从劳动力密集型向知识和资金密集转型，从生产大国向消费大国转型，可以预期的是，这种强劲动能将推动中国持续增长20年。94 青年之家房产中介有限公司创业计划随着人才和资金的集聚，经济转型将为企业带来大量机会，无论是TMT、创意文化这些轻型产业，还是设备制造、农业、生物医药等链条长、整合周期较慢的重型产业，2010年以及未来的5年，都会经历一个产业链从完善到成熟再到商业价值爆发的阶段。在这样一个伟大进程中，我们有理由相信，创业将变得更快速、更普遍，最终成为一种常态，创业精神将深入整个国家。2.1.2大学生创业形势分析①中国大学生中不乏成功创业者根据《GEM全球创业观察2002中国报告》，尽管中国具有较高素质的大学生创业比例很低，不到毕业生总数的1%，这和发达国家的差距是巨大的。但正因为差距巨大，大学生创业的发展空间必然是巨大的，前景也是极其光明的。事实上，近年来，已有一些创业的大学生取得了辉煌的创业业绩。例如：以下案例★案例1：靠自己的智慧和勇气把握住商机“不是我已经念过大学，就不能去做什么什么了，自己先把自己的手脚捆住，让机遇从手边白白溜走。”26岁的刘泉正为他的国联股份上市在北京和香港之间飞来飞去。5年前，还是中国人民大学大四学生的刘泉他的校友钱晓钧，一个丢了到手的一家著名跨国公司的offer，一个放弃了国家部委的体面工作，用学生证注册了自己的公司。②我国大学生创业失败个案研究应该看到，大学生创业已逐步成为社会的热点，开始有部分大学生放弃宝贵的学业尝试创业，不少高校积极鼓励和支持学生创业，各级政府也制定了一系列相应政策，积极鼓励、扶持和帮助学生创业，国家在政策上正为大学生创业铺路。但大学生创业态势不容乐观。综观大学生坎坷艰辛创业之路，总体说来，成功者少，失败者众。★案例4：“视美乐”的失败清华大学视美乐公司的“多媒体超大屏幕投影电视”的创业曾获首届全国大学生科技创业大赛一等奖，并以此得到了上海第一百货公司250万元的风险投资。然而第二年视美乐公司并没有得到上海一百曾经许诺过的高达5000余万元的二期投资，最终公司将其技术以3000万元的价格卖给了澳柯玛集团。94 青年之家房产中介有限公司创业计划总体说来，大学生创业失败可以归纳为经验不足、准备不够、抵抗风险能力不强和缺乏发展思路等。③当今大学生远未迸发出预期创业热情早在上世纪末，国际教育界就曾做过这样的预测：就世界范围而言，21世纪有50％的中专生和大学生要走自主创业之路。★创业者：渴望全社会的关注和支持大学生创业难固然有其先天不足，但社会和家庭的不信任、学校创业教育的空白、相关政策的完善和落实情况、银行贷款难等问题也是制约大学生创业的重要因素。联合国国际劳工组织高级项目官员邓宝山指出，创办微型和小型企业(创办大型企业对大多数青年来说不现实)需要具备的三个要素——知识技能、资金、社会化的服务体系，往往也是创业者遇到的困难。④大学生创业形势对本团队创业准备的启示有专家们认为，大学生创业面临几道坎，只有对大学生在校期间进行系统的创业教育、创业训练，培养他们的创业意识、创业素质和创业能力，为他们创设克服这些创业障碍的基础和条件，才能为日后的创业成功铺平道路。大学生创业面临的主要障碍包括：（1）意识障碍（2）创新障碍（3）知识障碍（4）资金障碍（5）心态障碍（6）经验障碍。从大学生创业计划大赛的举办目的上来看，94 青年之家房产中介有限公司创业计划一方面使学生将创业理论知识和创业实践相结合；另一方面改变了学生传统的就业观念，把“创业”看做与“就业”并行的第二条出路。如清华大学诞生了“易得方舟”、“视美乐”等学生公司。各高等院校主动增加投人和改善软硬环境，把举办大学生创业计划大赛作为学生成才的大事来抓，让学生在创业计划的设计过程中得到极大的锻炼。如学会搜寻相关资料、综合运用各种知识开展创业交流活动。还可主动与企业联姻、牵线搭桥，通过创办诸如“创业星期六”活动，让企业家与学生开展对话，让学生的创业活动与企业之间形成良好的互动。这些对比那些走在裸创之路上的大学生们有很大的优势，既有利于提高学生的创业积极性，又有利于使学生的创业成果尽快产业化。因此，举办大学生创业计划大赛至少有四个好处：(1)催生大学生创业公司；(2)使创业理念根植大学生心中；(3)让社会更加关注大学生的培养和发展；(4)促使大学更加重视学生创新创业能力的培养。这些都是对本创业团队参与本次创业计划大赛和形成本次创业设想的启示，也许我们的创业计划还很稚嫩，也许我们的创业计划根本就不值得一提，但我们坚信，只要团队成员拥有一个共同的梦想，一起参与、一起努力，在参与的过程中收获经验，这比形式上的获奖更重要。2.2产业背景2.2.1房产中介行业发展状况随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。与此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。目前，国内房地产中介发展呈现以下重要趋势：（1）塑造客户对自身服务的信任和忠诚塑造客户对自身服务的信任和忠诚塑造客户对自身服务的信任和忠诚塑造客户对自身服务的信任和忠诚，树立中介品树立中介品树立中介品树立中介品牌。客户对中介商的不信任是目前中介商发展主要障碍，谁能够通过对客户的优质服务赢得客户的信任和忠诚，谁就赢得了市场。94 青年之家房产中介有限公司创业计划品牌的竞争是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中占有一席之地。从中国加入WTO，以及市场化改革的推进，消费者的品牌意识在逐步的加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手段，是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。当前，房地产产品众多，房地产经纪企业众多，市场竞争日趋白热化，一批具有实力、规模、运作规范的房地产经纪企业为巩固市场，提高市场占有率，注重增强企业竞争力，通过各种手段，塑造服务品牌，建立起独特的服务机制，真正视客户为上帝，以真诚的服务，在客户心中树立起威信，在竞争中脱颖而出，成为名牌企业。而一些专业水平差、人员素质低、操作不规范的经纪企业将被市场无情淘汰。谁拥有品牌，谁就拥有客户，拥有市场占有率。房地产经纪业的发展过程，就是一个成长的过程，就是其自身形象及服务品牌不断塑造、不断锤炼的过程。品牌是一种无形资产，其价值是不可低估的，在房地产中介企业的资本扩张中越来越受到重视。国内许多中介商采取这一策略开拓了中介市场，如：上海的上房置换，北京的我爱我家等。上房置换在上海已经有200家连锁店，品牌宣传已向长春、昆明、四川等地扩展；我爱我家也有47家，其品牌宣传已经进入江苏等地。并已经取得了一定的业绩。将来的房地产中介业更重视品牌，品牌作用越来越突出。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额，中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。（2）不断地培训经纪人提供专业而规范的服务。消费者要买房租房，之所以找中介商代理，是相信中介可以提供最专业的服务，两方面的含义：一是从业人员要有专业基础知识，二是其要有专业化操作水平，消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询。从业人员素质低，是目前我国大多数房地产经纪企业存在的一大问题，也是致使该行业自身形象难以树立以及难以普遍为社会所认同的一个重要原因。此外，我国对房地产经纪人的培训十分不完备，因此，经纪人提供的服务难以达到专业水准。随着我国房地产市场逐步发育、完善，对房地产经纪企业的服务内容、质量和水平提出了更高的要求，如开展房地产投资分析、房地产营销策划、法律咨询、营销顾问、房地产市场调查以及外立面、户型设计等等。谁能够不断地为经纪人提供专业培训，谁就能够在未来的中介服务中为客户提供专业化的服务，使客户高度满意，从而吸引客户和保留客户，确立自身的竞争优势。（3）不断的创新业务，与专业的其他服务相连接提供全面和增值的服务。客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、手续办理、抵押贷款、抵押担保、装饰装修、绿化、建材、搬家等多方面的服务，目前的中介商能够提供的服务还很不全面，而谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全面的服务；同时不断地创新服务方式，贴近客户，从而降低消费者的交易成本，谁就能够吸引客户，赢得客户，提高知名度，从而确定自身的竞争优势。（4）创新中介组织管理。94 青年之家房产中介有限公司创业计划未来企业的竞争是管理的竞争。不断地提高中介服务的管理水平是中介商需要考虑的主要问题之一。中介商能否为客户提供简便的服务流程，快捷、规范化、专业化的优质服务有赖于中介商的管理水平；此外，经纪人是中介商的宝贵财富，是创造利润的关键。在目前有经验的经纪人较少、中介业经纪人的流失率较高的情况下，制定相应的佣金制度和管理制度，不断地激励经纪人努力工作，提高经纪人的业务能力并保留经纪人，是取得竞争优势的重要方式。（5）模块化连锁经营。由于房地产中介业的进入壁垒相对较低，从而使大多数的公司的规模小，实力弱。由此造成的信息量和信息流通的范围极其有限，成交率不高，经济效率低下。必须统一领导，统一规范，统一服务标准，有利于提高服务质量，树立品牌，发挥品牌效应；可以扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力。（6）加入知名的房地产中介特许经营体系。加入知名的房地产中介特许经营体系，可以直接享受知名品牌带来的客户，利用成熟的有竞争力的运营操作系统为客户提供便捷、高效的服务，同时特许体系通过持续的支持，不断提高中介店的管理水平以及经纪人的服务水平，帮助中介店降低投资成本，规避市场风险，确定自身的竞争优势。这将是许多中介企业发展的大趋势。2.2.2房产中介行业发展危机（1）从业者危机——无执业资质，少了“紧箍咒”“出租房地产经纪人证书，价格面议，不加金”、“本人诚意求租房产经纪人证书5本，供注册公司之用”……房地产论坛上有很多这样的求租执业证书帖子，记者拨通相关联系电话后，出租方和求租方都十分“爽快”，一名拥有执业证书的女士告知，她的证书已出借，正准备删除网上信息；另一名求租者则说，他的房产中介万事俱备只缺5张执业证书，因此愿每月出500元租证书，签3至5年合同。业内人士透露，经纪人条例虽已明确规定中介人员必须持证上岗，但有证照的经纪人依然比例不高。一些中介人员坦言，他们学历不高，但入行多年照样熟悉楼盘信息和客户需求，虽然考不出门槛颇高的证书，也不影响接业务。94 青年之家房产中介有限公司创业计划某知名房产中介公司持证经纪人张先生则不这么认为：“证书是对从业行为的一种约束。”他说，从业人员如违反职业操守，将会面临处罚甚至会被吊销从业资格证书。那些无证上岗的中介人员，正是因缺少这道“紧箍咒”，才会不择手段进行房产推销。同时，无论是购房者还是卖房者，倘若接受无证书经纪人提供的中介服务，出了问题将难以维权。（2）行业准入危机——“加盟店”等门槛低开张易一个沿街面小房子，里面两张桌子、一部电话，一名经理外加一名伙计……走访中，这样“简陋”的房产中介在楼盘密集的市中心为数不少，这些店多是一些知名中介的“加盟店”或“夫妻店”。他们只需找持证房产经纪人到相关部门办理营业执照、税务登记等手续，就可以开一家小店。记者发现，这些小中介所用的居间合同也存在“猫腻”，一些条款明显有利于中介方。有客户反映，协议往往对上下家需要缴纳的中介费用规定得很明确，却没有写清万一交易不成功中介所应承担的责任，中介人员花言巧语让客户早些签字，出现问题后却恶脸相向；双方客户到房产交易中心办理过户手续时，整个交易尚未完成，中介就会要求付清全部费用，否则以不刷交易登记卡、无法办理过户相要挟。“客户明知小中介靠不住，但还是经不住各种‘钓鱼’招数。”业内人士分析，小中介由于店面小、不投入宣传费，反而更擅长“钓”客户。虹口区一家中介老板表示，他们有时公开的房源手头根本就不存在，但吸引购房者或租房者走进店门总是好事。有时生意不好时，他们只能通过印刷小广告塞进门缝，或到业主家敲门等主动招徕方式，一些客户图方便就会把业务交给他们。（3）客户信任危机——客户存误解，矛盾致“双输”房产推销让市民感到烦心的同时，中介也因客户的不信任而苦恼。许多房产中介回应，不少针对他们的投诉是被“冤枉”的，一些客户在接受服务时要求一些附加服务，得不到满足便不肯付钱或跳开中介“跑单”，为此引来不少官司。一些房产中介纠纷因事前双方误解产生，客户败诉的案例很多，同时房产中介也赔上时间成本，很划不来。在上海最近一期案例中，江小姐曾通过房产中介将一套房屋出租给外籍人士，并支付了一笔中介费。前不久，江小姐经这家中介公司续签租赁合同，由于江小姐不同意再次支付中介费，被房产中介告上法庭。法院最终判决江小姐支付费用。法官分析说，房产中介的每一次行为都是以赢利为目的的，客户也要善于保护自己的权益，比如续租房屋完全可以不通过中介自行洽谈。客户若心存疑虑，应当事先充分了解、签订规范的合同来约束双方行为，不要让信任危机造成“双输”局面。94 青年之家房产中介有限公司创业计划第三部分市场机会3.1市场调研为了了解现在房产市场的行情和中介行业的发展状况，掌握青年市场对房产中介的认知情况和对“青年之家房产中介有限公司”经营模式的接受程度，“青年之家”创业团队有针对性地进行了市场调研。调研方法分为自填问卷、实地走访、电话访问三个部分，分别针对消费者、房源供应者、其他中介公司搜集信息，对当今专门针对青年白领消费群市场的供应链、销售模式、市场价格、消费者预期进行了解，掌握了该市场的第一手资料。3.1.1问卷调查报告★调查说明“青年之家”创业团队的问卷调查在无锡新区企业集中区域进行，选择该区域调研的原因在于：1、无锡新区企业的青年员工是青年之家房产中介有限公司第一期战略计划的主要目标市场；2、公司在创立初期需要将实体店开设于无锡新区。★调查人群本次调查，把调查对象定义为：大学毕业后在无锡工作的青年白领，年龄在35岁以下，包括非制造性车间工人和非农业型企业的员工，其中涵盖许多以技能为主的灰领。本次调查涉及各行各业，涵盖金融银行机构、教育、出版、制造业、IT、广告传媒、政府机关、贸易等领域，职业包括银行职员、公务员、教师、行政文秘、IT行业工程师等。★调查目的1、最真实地掌握当前青年白领对房产的需求状况和他们对于房产购置的预期，了解房产中介的市场前景；2、了解青年白领对房产中介的具体看法，对我公司拟定的发展策略的认知情况和购房、租房的消费意愿和心理价位，为公司进行市场分析和市场战略计划提供依据。★调查分析94 青年之家房产中介有限公司创业计划（1）房价收入比并不理想调查结果显示，80%左右的青年白领第一年收入在1.2-2.4万元之间；三年后随着工作经验的增长，薪资水平逐步提高。但是95%以上年收入仍然分布在1.2-4.8万元区间，且2-3万元的占绝大多数；五年后，依然存在70%以上的青年白领，年收入在5万元以下。即使工作十年，近80%的青年白领的收入仍然不高，半数以上仍然徘徊在6万元左右。近年来全国房价收入比情况（数据来源：国家统计局网站）青年白领的收入如此。那么房价与之收入的比例如何呢？根据无锡易居房地产研究院监测的最新数据，以2008年4月底前一周为例，无锡市外环以内三个环区商品住宅的成交均价已达到1.3062万元/平方米。以购买一套90平方米的小户型为例，总价根据日前闭幕的无锡一二手房展会上的均价水平假设为120万元。首付三成贷款购房，首付36万元，剩余款项申请公积金贷款加商业贷款各半，20年按揭还款，优惠利率，那么平均每月需还款约6000元。假设该购房对象为一对收入接近的青年白领夫妻，如果他们的年收入在第五、第十年分别都在4万、6万元左右，收入50%用于购房，50%用来支付家庭生活费，则需要7年以上的时间才有能力首付房价。付完首付后，如果双方继续完成月供的话，在物价持续上涨的情况下，以一个人的收入维持家庭开支捉襟见肘，必然导致生活质量下降，同时还得考虑家庭抚养小孩、赡养父母、医疗教育等各种费用。所有这一切还未排除失业的潜在危险。受调查的青年白领中只有三成的人表示有能力完成。94 青年之家房产中介有限公司创业计划每10万元人民币贷款月偿还金额统计表（2）工作7年以上才有能力首付本次调查显示，在目前高位房价下，以90平方米的房子为例，工作5年的青年白领夫妇以自己的收入有能力购房付首付的比例不足一成，需要工作7年以上才有能力首付。八成左右的青年白领表示，在没有家庭支持的情况下，购房是十分困难的事情。目前世界上不少中等发达国家居民收入水平大大高于我国，而住房价格却比我国低。我国人均收入排列世界200多个国家的第170多位，而住房价格有的甚至比发达国家还要高。根据上述每套房120万元的总价，据初步测算，目前工作十年的无锡青年白领家庭的房价收入比已达到11∶1，他们在工作和技能尚未定型的状态下，要时刻承受高房价带来的经济压力。而世界银行专家提出的房价收入比国际标准为4-6∶1。（3）一部分人租房也很困难对于一部分青年白领来讲，他们不仅无力买房，即便是租房也很困难，租金有的占工资收入的三分之一左右，甚至一半。随着无锡旧城改造，大量中小套型旧（公）住房被拆除，代之而起的中大套型是商品住房，这一切导致可供青年白领租赁的中小套型房源奇缺。同时中小套型住房租金也在快速拉升。从上世纪90年代末开始，无锡住房价格和租金不断上扬。据无锡易居房地产研究院统计，2007年2月以来上海商品住宅成交均价已提高到万元以上。租金随之水涨船高。中小套型住房奇缺又导致租金加速上升。随着物价的持续上涨，可以预见在未来的5-10年间无锡94 青年之家房产中介有限公司创业计划城市住房租金还将持续上升。在持续飙升的高房价和高租金下，合租往往是许多青年白领无奈的选择。（4）青年白领人数急剧递增据有关部门的统计数据显示，无锡目前外来青年常住人口20到35岁的有236.52万，并以每年10万人的速度在增长。其中一些高学历的大专以上人数占30万。上述总量中，拥有自己住房的比例不足5%。无锡本地青年20岁到35岁的有270万人，其中自己拥有住房的总量不足30%，超过70%的人和父母合住。有一定能力的青年人，能够承受的房价也是40到60万元之间的总价。这四五百万的青年中相当比例为青年白领。来自无锡市教委的最新统计，2008年无锡高校共有毕业生14.9万人，比2007年增加0.6万人。这些刚毕业的大学生绝大部分即将加入青年白领的行列。这意味着青年白领的人数在急剧递增，“夹心层”范围在不断扩大，对住房的需求量也急剧增加。青年白领置业在某种程度上也存在自身的难题。对于他们，社会角色往往还没定型，落脚的城市还存在变数，收入情况的不稳定更影响他们的贷款，这一项项都是其难以安身的现实原因。问题根源复杂，但最主要的恐怕还是政策保障方面的缺失。3.1.2实地考察“青年之家”创业团队以购房或租房身份对无锡地区的部分房产中介进行了实地考察:时下，随着一系列保障性住房政策的出台，廉租房和经济适用房等规划建设轰轰烈烈。低收入群体的住房问题有望逐步得到解决。然而，知识型青年群体，特别是工作5到10年甚至时间更长的青年白领，他们的住房问题却鲜有针对性的政策出台。保障性住房、市场化的商品房，与这些青年白领擦肩而过。他们成为政策面辐射不到的群体。既不符合买经济适用房的条件，也无力购买商品房，他们被戏称为“夹心层”。94 青年之家房产中介有限公司创业计划之前虽有白领公寓一说，却始终没有下文。作为一个特殊的群体，撇开住房问题，人们一提到他们，总是抱之以羡慕的眼神。他们收入不算低，社会地位也高。但真实的情况往往是，少数走上成功创业之路的青年白领的熠熠光环，淹没了普通白领阶层生活的艰辛。其实，他们有自己的诸多苦衷。对于大部分青年白领来讲，在很长的一段时期内，住房问题仍然是一道难以跨越的坎。★住房问题被边缘化（1）政策不完善近年来，政府出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》提出：“中低收入家庭购买经济适用房”，“使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应”。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》更进一步指出：“经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭”。由此，经济适用房仅仅是低收入人群的“晚餐”。但作为“夹心层”的一大群体——工作5到10年的青年白领，既享受不到社会保障房又买不起商品房，他们又一次游离在政策视野之外。没有房子，背着行囊到处移居，这可以说是目前很多青年白领生存状况的真实写照。无锡最新统计数据表明，截至2008年1月底，在全市可享受廉租住房保障的为3.0885万户，其中实物配租为408户。按照无锡享受廉租房制度试点的做法，人群为连续6个月人均收入低于500元的家庭或人均居住面积还低于7平方米，可享受廉租房的待遇，但实物配租资源匮乏，大部分多是通过租金补贴形式来实现。值得注意的是，青年白领按照社会地位和收入情况来看，又不属于保障范围，他们享受不到廉租房的待遇。（2）诱发系列社会问题本次实地调查显示，在受访的青年白领中，65%以上的人对房产前景持悲观态度，近25.9%的人持乐观态度，10.1%的人持观望及无所谓态度；90%左右的人表示房产过热，房价太高，以目前的收入和房价的水平在5年内根本不具备置业的能力，3.7%的人由于无锡房价太高，欲离开无锡到其他城市发展，5.2%的人对房价持不置可否的态度，只有一小部分人认为房价合理，与经济发展密切相关。94 青年之家房产中介有限公司创业计划由于青年白领的住房缺乏保障，由此诱发了一系列社会问题。诸如青年白领婚姻问题。他们的结婚年龄普遍往后推，中国现在普遍的青年初婚年龄是26.5岁，而无锡是28.5岁。同时婚姻的严肃性也受到巨大挑战，住房问题的矛盾有的直接影响了家庭婚姻的延续。另外由于住房保障薄弱，青年白领一方面无法得到合适的住房，另一方面要面对高高在上的市场房价和媒体铺天盖地炫富的楼盘广告，对市场只有发出无奈的叹息，尊严缺失、心理失衡容易引发心理问题。有的为了改变现状，甚至走上了犯罪的歧路。网上有青年白领发了帖子：“多建20平方米的小房子，让无力买房和租房的人有一片栖身之地。多建筒子楼吧，好歹有个安身之地”。这是一种无助而又急切的呼唤。青年将成为社会发展的中坚力量，民族未来的希望，他们的住房问题应当引起社会的关注。关注青年白领住房问题，利在当今，功在千秋。3.1.3校内访问校内的同学也是我们公司今后的服务对象，对他们的想法我们也提前进行了解。并为此做了相应的问卷调查，调查表如下：姓名要求房屋面积房租金房价是否合租毕业季时，许多大学生即将走出社会，除了面临找工作的问题，找房子也会成为一大重点。据我们调查显示，大学毕业生租房经济承受范围在500元／月以下的占42.3%；500元至800元的占35.6%；800元以上的占22.1%。94 青年之家房产中介有限公司创业计划这份调查也让我们“青年之家”创业团队对这房屋中介行业更是充满了信心。更发现了我校这个巨大的商业市场。3.2营销环境3.2.1公司的宏观环境青年之家房产中介有限公司能够从宏观环境中识别出尚未满足的需求和趋势，并且能够做出相应的反应从而达到赢利的目的。★政策环境①无锡鼓励大学生自主创业的政策为进一步加大创业带动就业扶持力度，营造良好政策环境，激发全社会创业热情，启动新一轮全民创业工程，近期我市出台了一系列创业优惠扶持政策。而在诸多优惠政策中，有不少都是面向大学生创业群体，扶持力度也颇为“给力”，具体政策如下：◆优惠政策一：租金补贴对大学生、本市户籍城乡各类劳动者入驻创业孵化基地创业或大学生、本市就业困难人员租用场地创业，领取营业执照并稳定经营1年以上的，3年内可按每户每年据实给予租金补贴，每年补贴标准上限为5000元。具有博士、硕士、学士学位的全日制普通高校应届毕业生与本市市区企业签订劳动合同或在锡自主创业，并在外租房居住的，可领取大学生租房补贴，具体标准为：给予博士每人每月800元、硕士每人每月600元、学士每人每月500元，连续领取租房补贴期限暂定为2年。94 青年之家房产中介有限公司创业计划◆优惠政策二：开业补贴大学生（指高校毕业生、在锡高校毕业学年在校生）、本市户籍登记失业人员以及在本市进行失业登记的非本市户籍失业人员，在锡自主创业并领取营业执照，凭纳税证明可申请享受一次性开业补贴，补贴标准为6000元。开业补贴3年内不得重复享受。◆优惠政策三：创业带动就业补贴对大学生、本市失业人员以及在本市进行失业登记的非本市户籍失业人员在锡创业后，吸纳高校毕业生或本市失业人员就业，与其签订1年以上劳动合同并实际缴纳1年以上社会保险费的，3年内可按每年每新增带动1人就业给予3000元的创业带动就业补贴，但累计最高不超过10万元。◆优惠政策一：信贷扶持大学生及本市户籍城乡各类劳动者在锡从事个体经营或创办企业，可按规定申请不超过10万元的小额担保贷款，经营规模较大的可提高到30万元。②规范房产中介产业的政策住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠指出即将出台的《房地产经纪管理办法》主要依据五项制度对行业进行规范这五项制度包括：◆公司制度强化公司规模证照方面的监管提高行业准入门槛。◆收费制度所租售的房屋明码标价严禁吃差价禁止中介机构直接炒卖房屋或当二房东群租。◆签名制度对于每笔交易房产经纪需签下自己的名字以保证其对所租售的房屋负责。◆告知制度对交易涉及的相关政策尤其是最新变化从业人员有义务告知买卖双方。◆资金监管制度通过在银行设立保证金账户确保二手房交易资金不被挪作他用或被携款潜逃。★经济环境面对全球范围内的金融海啸，危险和机遇总相伴相生，94 青年之家房产中介有限公司创业计划青年之家房产中介有限公司面临着国内消费水平下降、人工成本增加等因素，为公司的发展带来了一些问题，然而面对这种局面，房价的暴涨仍为本公司带来了不少的利益。★社会-文化环境决定消费者口味和偏好的因素是社会所形成的信仰、价值观和生活准则。在社会主义市场经济进一步发展进步的今天，突出创意、提高交际能力成为人们普遍认同的价值观。胡锦涛总书记在党的十七大上的报告指出：“以改革创新精神全面推进党的建设新的伟大工程。”不断深化改革、推进创新是人们所认可的发展方式。在青年人群中，有更加突出创意的一个亚文化（subcultures），这一文化主要表现为近年创意型产品在青年人群中销量直线上升。青年之家房产中介有限公司具有创意的服务、创新的经营模式，符合了社会文化需求，具有较强发展潜力。3.3应对竞争3.3.1竞争力量分析马克尔·波特（MichaelPorter）识别了决定市场或细分市场长期内在吸引力的五种力量：行业竞争者、潜在进入者、替代者、购买者以及供应商。这些力量所形成的威胁如下：★激烈的细分市场竞争的威胁从青年之家房产中介公94 青年之家房产中介有限公司创业计划司的市场定位和经营模式上来看，现有的细分市场竞争者主要是经营房产中介企业以及近年新出现的网络房产中介设计定制的网站。★新进入者的威胁最具吸引力的是进入壁垒高、退出壁垒低的市场。如果进入和退出的壁垒都高的话，潜在利润也比较高，但是公司面临的风险也比较大，因为业绩差的公司会留在市场上并死战到底。如果进入和退出壁垒都低的话，公司能够轻易进入和退出，回报率稳定且低下。最差的情形是进入壁垒低但退出壁垒高，即公司在形式好时能够进入、但在形式差时很难退出。结果就是所有公司长期产能过剩和收入缩减。（比如航空业，受宏观经济环境影响明显）房产中介行业是进入和退出壁垒都较低的行业。其具有设备简易、成本少、政策支持的行业，同时其回收率高能够轻易退出。该行业单位赢利空间大，凭借其大额需求，能够获得较高利润。由于进入较易，青年之家房产中介有限公司创立后会有类似的公司设立以抢占市场。因此，青年之家房产中介公司作为创意超市房产中介的创立者应该打造品牌战略，做好市场细分，用高质的服务取得竞争优势。★购买者议价能力增长的威胁青年之家房产中介有限公司将目标市场定位为追求时尚、具有创新意识的以大学生为代表的青年群体，其市场特点主要表现为购买意愿强烈，购买力较弱但需求量大。总体来说，该目标市场没有拥有强大的或不断增长的议价能力。青年之家房产中介在消费者购买成本中比重较小；其服务具有创意性，能与一般房产中介区分开来，同时，青年之家房产中介公司打造出独创的商业模式，是难以效法的，因此，青年之家与同类公司具有较大差异，同时使得消费者的成本降低。所以，购买者的议价能力较弱，形成的威胁很小。3.3.2竞争的优劣势在经济、社会、科技等诸多方面迅速发展的今天，特别是世界经济全球化、一体化过程的加快，全球信息网络的建立和消费需求的多样化，青年之家房产中介公司所处的宏观环境更加开放和复杂。正因为如此，环境分析作为一种日益重要的企业职能，将被青年之家公司运用在公司的发展过程中，以提升公司面临各种机会和威胁的应对能力。青年之家94 青年之家房产中介有限公司创业计划公司及时做出环境分析后，需要结合具体的实际对自己的优势与劣势进行检查和评估。公司将具体针对当期的营销、财务、制造和组织能力做出分析，其每一要素都要按照特强、稍强、中等、稍弱或特弱划分等级。由于公司是一个整体，并且由于竞争优势来源的广泛性，所以，我们在做优劣势分析时必须从整个价值链的每个环节上，将企业与竞争对手做详细的对比。如服务是否新颖，经营渠道是否畅通，以及价格是否具有竞争性等。我们要力主在多个维度上如服务创意、渠道通畅、价格合理等进行突破，与同类产品相比具有综合的竞争力。青年之家公司在维持竞争优势、保持行业领导者地位的过程中，必须深刻认识自身的资源和能力，采取适当的措施，因为当我们在某些方面取得竞争优势时，势必会吸引到竞争对手的注意，出现效仿行为。公司在初期要经过一段时期的努力，建立起某种竞争优势；然后在很长的时期内要就处于维持这种竞争优势的态势，应对竞争对手的各种反应。3.3.3应对竞争力量★建立青年群体的中高端房产中介市场青年之家房产中介有限公司创业计划书面对激烈的细分市场竞争，青年之家房产中介有限公司突出品牌的独创性，明确青年人市场为服务对象，提供高度整合的服务策略。同时为你提供房屋买卖、租赁、评估、过户等一条龙服务。★创立品牌，领跑市场房产中介行业属于低进入壁垒与低退出壁垒的行业，由于其进入门槛较低，青年之家公司将面临较大的新进入者的威胁。在这一背景下，青年之家公司坚持品牌战略，力争市场领先者，用优质的服务和真诚的态度赢得顾客的忠诚度，通过市场份额的扩大，避免单位销售收入少的劣势，达到巩固市场与扩大营业额的双收目的。3.3.4竞争战略★市场领导者竞争战略我们根据企业在目标市场中所扮演的角色分为领导者、挑战者、跟随者和市场利基者。其市场份额占有情况如图：94 青年之家房产中介有限公司创业计划所以在面对新兴企业的进入，争夺市场份额的竞争日趋激烈化。青年之家公司必须采取适当的策略和方法维持自己的优势，保住自己的领先地位。★扩大市场需求量市场整体需求量的上升会使市场领先者获利最多。由于市场领先者所占有的市场份额是一定的，因此整体市场的向外扩张将会使得市场领先者占有的份额相应得到扩张。青年之家公司将在确定市场领先者地位后优先发展新客户或者通过营销策略使得现有顾客量增加。对于新顾客的扩张上，青年之家公司采取市场渗透战略和地理扩张战略，激活潜在市场，打开新兴营销渠道。运用市场渗透战略，通过扩大经营规模、提高产品质量和服务质量、针对不同的青年人细分市场的特点及时调整服务方法、拓宽销售渠道、降低成本。其战略核心体现在两个方面：开辟新市场，实现渗透、向现有市场提供新产品实现渗透。在市场渗透的同时，公司把实体店的经营地域范围扩大，根据需求情况向其他大学校园市场进驻，将房产中介交流理念向大学生推广，为开发新客户提供极大帮助。该市场具有很强的带动性，消费者的增加能够为青年之家的发展起到很好的宣传作用。★提高市场占有率青年之家房产中介有限公司作为市场领先者实施这一战略是设法通过提高企业的市场占有率来增加收益、保持自身成长和市场主导地位。在品牌战略、创新战略保份额的基础上，公司将继续扩大市场占有率。对于青年之家房产中介有限公司来说，实施积极地市场扩张策略将会增加成本和支出。成本增加主要集中在人力成本上，投资的增加主要用于广告费用的增加。然而，通过扩张手段所取得的额外市场占有率带来的经济效益将会弥补成本的增加，并且带来长远的收益。公司将会做出财务分析，经过计算获取最优的市场份额比例，使公司的盈利能力最大化。94 青年之家房产中介有限公司创业计划3.3.5Swot模型分析★机遇与威胁分析在青年之家房产中介有限公司的战略规划计划过程中，我们运用SWOT分析工具对公司的市场机会做出客观而全面的分析和评价。用SWOT分析我公司的优势（strength）、劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁（threats）。我们运用SWOT分析工具的过程实际上是将对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析组织的优劣势、面临的机会和威胁的过程。我们对青年之家房产中介有限公司优劣势的分析主要是着眼于企业自身的实力以及与竞争对手的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对企业的可能影响上。在分析时，我们把所有的内部因素（即优劣势）集中在一起，然后用外部的力量来对这些因素进行评估。◆机会与威胁分析（OT）在经济、社会、科技等诸多方面迅速发展的今天，特别是世界经济全球化、一体化过程的加快，全球信息网络的建立和消费需求的多样化，青年之家房产中介有限公司所处的宏观环境更加开放和复杂。正因为如此，环境分析作为一种日益重要的企业职能，将被青年之家房产中介有限公司运用在公司的发展过程中，以提升公司面临各种机会和威胁的应对能力。环境发展趋势分为两大类：一类表示环境威胁，另一类表示环境机会。环境机会就是对公司行为富有吸引力的领域，在这一领域中，该公司将拥有竞争优势。环境威胁指的是环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战，如果不采取果断的战略行为，这种不利趋势将导致公司的竞争地位受到削弱。SWOT-O机会Opportunitiesa、鼓励大学生自主创业的政策支持。b、房产中介相关政策出台，规范了房产中介行业发展。c、80后、90后逐渐成为青年市场主体，对房产产品需求旺盛。SWOT-T威胁Threatsa、传统房产中介企业控制着大部分产品供应渠道。b、宏观经济形势较为低迷。市场需求相对较小，利润空间呈整体缩减态势。c、同类或相似商业模式和新企业的出现，对公司构成威胁，争夺市场份额。94 青年之家房产中介有限公司创业计划◆优势与劣势分析（SW）青年之家房产中介有限公司及时做出环境分析后，需要结合具体的实际对自己的优势与劣势进行检查和评估。公司将具体针对当期的营销、财务、制造和组织能力做出分析，其每一要素都要按照特强、稍强、中等、稍弱或特弱划分等级。由于公司是一个整体，并且由于竞争优势来源的广泛性，所以，我们在做优劣势分析时必须从整个价值链的每个环节上，将企业与竞争对手做详细的对比。如产品是否新颖，房源质量是否过硬，销售渠道是否畅通，以及价格是否具有竞争性等。我们要力主在多个维度上如房源范围、服务范围、产品价格等进行突破，与同类行业相比具有综合的竞争力。青年之家房产中介有限公司在维持竞争优势、保持行业领导者地位的过程中，必须深刻认识自身的资源和能力，采取适当的措施，因为当我们在某些方面取得竞争优势时，势必会吸引到竞争对手的注意，出现效仿行为。公司在初期要经过一段时期的努力，建立起某种竞争优势；然后在很长的时期内要就处于维持这种竞争优势的态势，应对竞争对手的各种反应。SWOT-S优势Strengthsa、产品具有针对性，经营模式也有较强的针对性，有较强吸引力。b、密切与创业初期的青年白领建立联系，拥有强大的群众基础。c、在新区青年白领密切地开业，利于获得抢占市场的先机，成为行业领导者。SWOT-W劣势Weaknessesa、中高端产品价格较高。b、企业融资金额较少，营销宣传投入巨大，创建初期盈利能力较弱。c、营销策略，品牌知名度较低。94 青年之家房产中介有限公司创业计划第四部分公司文化简介4.1公司职责4.1.1项目准备期职责1、服从销售部整体工作安排，接受专案组人员编排决定。2、专案培训工作。按时参加销售部或公司组织的案前培训，无故不得缺席。协助专案组进行前期准备工作，积极参与实地观测与市场调查。3、参加专案组上岗考核,考核通过后正式编入项目销售专案小组。4、协助专案组进行入场准备，按时进场，迅速适应环境并开展日常工作。4.1.2项目销售期职责1、完成计划销售任务，发挥工作能动性，自主地克服困难完成各阶段及总体项目销售任务，注意销售数量与质量之间的关系，追求销售量高质优的目标。2、遵守现场操作流程，以规范行为完成集中引导，促进成交。销售代表在现场应严格按照既定的现场操作流程开展工作，有条理有秩序地进行从楼盘介绍到订购成交的各个环节。3、客户跟踪服务，销售代表应对累积潜在客户进行随时跟踪回访，并正确详细记录于客户接洽表内，以主动出击的精神，争取有效客户，促进销售。销售代表有责任对已成交客户进行售后服务工作，根据客户订购条款内容、特殊情况与专案组其他成员共同完成合同签定、催款、特殊事项协调等售后收尾工作，并确保工作的时效与质量。销售代表有责任对流失客户进行统计与分析,并从中发现自身的操作问题,自主的加以改进,不断提高销售技能与销售质量。4、钻研业务,努力学习案场其他人员的销售特点,提高自身业务水准。5、维护专案组团结，发挥团队合作精神，增强互相之间的销售配合，积极进行业务技能的交流，共同进步，以公司利益为最高目标。6、与专案组外其他部门或单位取得良好沟通，步调一致，顾全大局，协同解决问题。7、销售代表的一切销售行为均须符合公司总的业务指令精神，并接受现场销售主管的指示监督，安排与调配。94 青年之家房产中介有限公司创业计划4.1.3项目收尾期职责1、结合公司工作重心的转移，服从部门工作岗位调整安排。2、协助整个专案组进行收尾撤案工作。进行客户遗留问题处理，于撤案前进行合理解决。协助进行现场财、物、档案整理，并安全转移至公司。3、完成项目销售个人总结。4.2公司宗旨本公司的宗旨是，利用自己的资源满足客户的需求。1、优质服务，悉心维护。2、专业经营，诚信服务，客户至上。3、企业为本,服务至上。4.3公司价值观94 青年之家房产中介有限公司创业计划4.3.1以创新为根本依托于创意的青年之家房产中介有限公司，将创造性思维放在公司价值观之首，提出“不断创新，永不停歇”的口号，让公司的全体员工始终保持积极地创新意识，不断将产品推陈出新，依照时空的变迁和消费需求的变化适时做出更新与创造。创新的意识与创新的技术将是青年之家房产中介有限公司持续发展、开阔市场、扩大规模的不竭动力。4.3.2以服务为主体目前有个别几家房屋中介机构从业人员，由于缺乏房地产业务知识和服务意识，在买卖双方自愿达成交易意向后，只知道收取中介服务费，对于善后如何协助办理房地产过户程序却全然不知，并错误地认为这不是他们所尽的义务和责任，引起购房者的极度不满。房地产中介，是房地产开发经营与消费的供求市场中，为交易物体提供评估、交易、代理、咨询等服务的行业机构，并不是单一地为消费者介绍房源、撮合成交，便可以撒手不管，名正言顺地收取买卖双方的中介服务费，这对购房户是一种极其不负责的态度。在当今市场经济社会，如果连最基本的服务意识和行为规范也含糊不清，那怎能取得消费者的信任，迟早要在激烈的市场竞争当中被淘汰。因此，青年之家房产中介有限公司将以“增强服务意识，提高服务质量”为公司的主体价值观。4.3.3以人才为枝干青年之家房产中介有限公司的创新性是以人才保障为根本，人才的持续性补给和新技术的不断开发和运用，是青年之家房产中介有限公司发展的动力。青年之家房产中介有限公司秉持尊重人才的理念，在人才的吸收、培训、晋升环节给予员工最大的优惠和最多的福利，争取让员工以积极的态度、高涨的热情、平和的心态为公司服务，为不断创新、深化贡献自己的力量。94 青年之家房产中介有限公司创业计划第五部分经营模式5.1房产租赁经营模式5.1.1途家（房主）托管途家的模式是在业主持有物业的情况下，采取的一种比较灵活的酒店公寓经营模式。业主与途家签约后，可以随时收回房屋自住，也可以随时交回托管。托管期间，业主的房屋将会被放在专有的旅游度假平台上供各地的游客选择。房屋正常经营管理期间产生的相关费用由途家承担，具体费用为:智能门锁更换费、水费、电费、燃气费、宽带费、有线电视费、清洁打扫费、布草洗涤费、市场营销推广费、营业易耗品消耗和服务人员成本费及其他经营活动产生的费用。业主承担费用为:床上用品、房屋装修、整改费用、经营所需的基本物品配置费用、有线电视初装费、宽带初装费、物业管理费、非因乙方原因或客人不正当使用造成家具、电器损坏或更换电器及配件等维修费用及物业房产等政府税费及滞纳金及罚款。★案例：余先生两年前用自己手中的余钱在不限购的从化温泉镇购买了一套SPA小公寓，想着供自己和家人度假兼投资之用。不过他发现除了每年的寒假到从化泡温泉的次数比较多之外，其余很多时间房屋空置。而更麻烦的是房屋空置一段时间后，每次入住都要费九牛二虎之力清洁，房屋空置期间的保养也比较差。最近，他听说将房屋在空置的时间交给途家当酒店来经营，自己有需要再收回住几天，跃跃欲试。优点：灵活自由，业主需自住或招待客人时就将物业收回，闲时则可以将物业出租，获得一定的收益。郊区旅游景点附近的房子作为常租出租率不高，而作为酒店经营，日租金比较高，每年峰谷消长，还是可以获得一定的收益。房屋得到维护保养，物业也比较保值。缺点：在业主跟途家签订协议后，即使房屋没有成功出租，由于途家对房屋进行了管理和日常维护，因此业主需要交纳一定的托管费用。除此之外，在房屋出租后，租金收入则一般采取业主和途家五五分成的做法。业主宜在将房屋托管前先考察一下周边酒店、旅馆的入住率和房费的水平，做一个综合的权衡。另外，途家进行托管的物业一般也都选在旅游资源丰富、旅游景点附近的物业，例如广州从化的温泉镇、肇庆鼎湖山附近等，并且房屋必须是五年内的次新房。适合人群：适合有物业在旅游度假区的业主，并且单位必须是五年内的次新房。94 青年之家房产中介有限公司创业计划注意事项：房屋要交付托管，硬件和软件方面必须按照一定的要求进行布置和配备。5.1.2房屋管家包租房屋管家的模式，其实也细分为两种做法。其一是“包租”的形式。经营房屋管家的机构，规定每年除去一定的时间留作招租工作期外，其余时间无论房屋出租与否，业主均可如期收到合同约定的租金。其二则是托管的形式。在房屋出租期间，托管的房屋每月扣去月租金的10%（自带租户8%）作为托管费外。★案例：马小姐也是跟曾小姐一样有一套小房子出租，但由于工作忙，无暇打理，听说有一种房屋管家可以帮忙出租房屋，一年可以收10-11个月的租金，不用再打理出租房屋的签约甚至缴纳水电费等琐事，因此她就与网上的一家房屋管家进行了联系。优点：这种模式美其名曰“房屋银行”，业主只要将房屋交给专业的机构打理，付出一定的报酬，就可以比较省事地出租房屋。等于付钱请人帮忙租房。适合人群：平时工作比较忙，无暇打理出租屋或者经常出差的业主。注意事项：即使是将房屋交给房屋管家，业主也要经常了解一下房屋的出租情况上述两种模式需和本公司签订相应合同（见附录1）5.1.3传统中介放盘房屋的出租、房客的挑选等，都是业主自己参与，可以将房子租给自己放心的人。房屋出租后，所有的租金收入归业主所有，不用跟其他人分成。房屋的租金业主也可以自主根据市场价浮动。★案例：曾小姐在结婚前就用自己工作几年的积蓄在天河区购买了一套一房一厅的小单位。由于结婚后居住夫家的房子，因此她便将自己的小房出租。房子由于靠近高校，因此一直以来求租的人比较多，不过由于房子比较小，“拎包入住”的年轻人流动大，租客也换得比较频繁。每次上一任房客退租就会不停接到很多中介打来的咨询电话，要带新租客看房等，必须应付一些琐碎的事情。适合人群：平时比较多闲暇时间，出租屋与自己的居住地距离比较近的业主。94 青年之家房产中介有限公司创业计划注意事项：房屋出租，必须到居委会登记备案并纳税。此模式需和本公司签订相应合同（见附录2）5.2房屋买卖经营模式5.2.1房产买卖房地产交易的典型类型，房地产交易是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房产买卖不仅包含了房产占有的转移，也包括了房产处分权的转移。包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。我公司在房产买卖上将以私有房产为主。★注意事项一：买卖的对象是房产的所有权在民商事法律理论中，买卖是一种极为广泛和较为重要的民事法律行为，是当事人约定一方转移财产所有权于他方，他方支付价款的行为。出让财产所有权的人称为出卖人，依约支付价款并取得约定之物的所有权的人称为买受人。我国《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。房产买卖就是房产所有权人将房屋所有权及其与之相关的土地使用权转移给买受人，买受人依约支付房产价金的行为。94 青年之家房产中介有限公司创业计划需要在此申明的是房产交易市场包括买卖、租赁、抵押、信托等交易行为，租赁是处分其使用权的行为，抵押是一种担保物权的设定行为，信托是让渡处分权而保留受益支配权的行为。区分这几种行为在法律上的概念是很重要的。在房地产交易市场上，有人就鱼目混珠将使用权转让混同于买卖，俗称“买使用权的房屋”，极易引起法律上的“重大误解”而影响交易安全。切记买卖的标的物是“所有权”，是包含占有、使用、受益、处分在内的所有权，而不是租赁关系中的不包含处分权的承租权。★注意事项二：出卖人须有处分权《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物应当属于出卖人所有，或者出卖人有权处分。在房产这个特定的买卖中，与种类物买卖不同，特定物具有唯一性，而可替代性有限，种类物则不具备唯一性而具备替代性，特定物的主人往往具有唯一性，这是物权的一物一权主义原则决定的。虽然房产这个特定物的主人们之间可能存在共有关系，但所有权只能有一个。作为买方来说，只能对房产的主人及其代理人谈买卖房产的事宜，如果买方所签买卖合同的对方不是买方所买房产的所有权人或其代理人，那么这个合同将可能是一个无效的合同，还可能是侵犯房产所有权人权益的行为。出卖人须有处分权，包括以下几种情况：一种是出卖人本身就是房产所有权人，并且其所有权并没有受到如优先购买权、共有权、抵押权等对处分权的限制；第二种是出卖人是待售房产的实际权利人，但这个房产因为没有或尚不具备初始登记的条件，根据相关法律法规的规定，取得了预售的合法许可，也可以作为有权处分的出卖人，主要指正在开发楼盘或未竣工楼盘的房地产开发商；第三种是前两种出卖人所委托授权的代理人或行纪人。其间本公司会让买卖双反签订一份合同（见附录3）5.2.2房产互换房产互换业务是我公司房屋买卖经营模式中一项特色项目。在我公司的组织过程中，94 青年之家房产中介有限公司创业计划房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，按照有关政策和程序，以房产交换为主，货币补偿为辅的以物易物的一种交易行为。公司将在交易完成后，双方各收房产总价的1%为手续费。我公司在房产互换业务中主要包括三项内容：★业务一：使用权房屋之间的互换关键在于产权人是否同意，如公房互换必须由国家经营出租单位同意办理。其次，超面积或明显收益一方按自愿协商原则对另一方进行补偿。★业务二：房屋所有权与使用权之间的互换关键在于分清所有权性质。房屋所有权变更一方按照正常买卖程序到房地产管理单位办理交易过户手续，正常纳税，使用权不折抵价格。使用权需变更一方到该房屋所有权人处申请变更，并需经该所有权人同意才能成交。★业务三：房屋所有权之间的交换在这里关键是掌握交换价值对等与否。按照我国管理法规，交换产权房屋如经评估审定，价格相等则免交契税。如若交换产权房屋双方价值不等，根据国家有关契税条例，交换双方房屋价值差额，即价值高房屋价格减去价值低房屋价格，应该上交契税及其他有关税收。房地产互换不是简单的户权人或使用人名字的互换，只有掌握了有关法规，才利于互换双方的谈判，使双方能够真正按需各得其房。5.3房产收购经营模式94 青年之家房产中介有限公司创业计划房产收购经营模式是我公司远期发展的经营模式之一，在经历创业初期的艰难之后，当公司发展到一定规模时，房产收购经营模式将成为公司主营模式之一。具体来说，房产收购是指房产、土地使用权的交易，既包括对房地产公司的房地产和开发项目的收购，也包括对一般企业的已建房屋建筑物、土地使用权、在建工程的收购；既包括整体收购，也包括部分收购。从方式上来说，主要包括股权收购、资产收购和项目收购三种方式。5.3.1股权收购以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的收购，通过持有目标公司的股权而间接的持有房地产项目。在收购原股东的全部或部分股权，达成协议后签订《股权转让协议》，然后到工商部门办理相关的变更登记。具体来说，由我公司（为增资方）与目标公司（原股东）签订增资协议，对增资额和增资后各方所占股权比例作出约定，然后由会计师出具《验资报告》，并到工商部门办理变更登记。★优势1：税赋低廉，有利于降低收购的总体价格★优势2：在法律程序上，操作相对简单◆风险1：目标公司可能有预期盈利较好的项目，也有可能存在一些前景不佳的项目，如果在收购前不能进行有效剥离，需要一并收购的话，不仅将导致收购成本的增加，也会造成后期的盈利效果不佳。◆风险2：被收购企业的税务义务以及由此产生的法律责任将由本公司承继。94 青年之家房产中介有限公司创业计划5.3.2资产收购以目标公司的资产为标的进行收购，是我公司购买目标公司实质经营性资产的交易。收购的资产既包括有形资产，也包括无形资产。最终目的是通过收购目标公司的实质性经营性资产来控制房地产项目。★优势1：我公司在收购目标公司资产时，首先对目标公司资产进行逐项的核对，进行清产核资和评估，可以避免被收购方转嫁“或有负债”。★优势2：如果在收购活动中，部分股东想继续保留手中持有的股权，我公司可以采取资产收购的方式避开股东的阻扰。◆风险1：我公司不能承继目标公司的税收优惠。◆风险2：通常情况下，我公司采取资产收购的方式需缴纳包括契税、印花税等较高的税费。5.3.3项目收购主要收购目标公司已经过有关部门批准立项，获得某一地块的土地使用权，并在土地上进行部分投资但尚未竣工的建设项目。在形式上，我公司主要采取项目转让的方式进行收购。94 青年之家房产中介有限公司创业计划★优势1：产权转让清晰，可操作性较强，法律规定明确，只要符合法定条件，即可进行转让。◆风险1：高额的税费，增加了收购成本，作为收购方，我公司应缴纳的税种基本与资产收购的方式相同。◆风险2：手续办理较为繁琐。94 青年之家房产中介有限公司创业计划第六部分市场营销6.1辨认市场细分选择目标市场6.1.1市场细分随着消费市场的丰富、广告媒体和分销渠道的多元化，微观营销特别是细分营销越来越成为市场营销的一把利器。细分营销使公司能够创造出针对目标受众的更适合他们的产品或服务和价格，更能容易地选择出更好的分销渠道和传播渠道，更好地分析出在相同细分市场上的竞争环境。由于个人在不同的生命阶段对于消费品的关注和需求不同，为了更好的了解消费者、赢得消费者，我们将生命阶段划分自我探索阶段（28岁以前）、创业阶段（29-40岁）、稳定阶段（41-60岁）。根据消费者的生命阶段特征和其对房产需求的态度不同，我们对现阶段的市场细分分析如下：创业阶段稳定阶段开拓阶段细分识别以刚参加工作的青年白领为主要人群，这一群人极具个性，消费意识与需求强烈。个人及事业走向成熟的阶段，房产需求随着生活品质的逐渐提高而越来越强烈。事业基本稳定的基础上，开始考虑事业拓展，房产消费不再满足于生活需求，而作为一种投资活动。细分吸引市场增长潜力大；现阶段针对这一人群的房产市场竞争密度小，该市场的吸引力良好。市场有一定的增长空间；与同行企业构成竞争对手，竞争密度较大，市场吸引力相对较小。这一人群对个性化或投资潜力大的房产消费需求大，但相对数量较少，市场吸引力有限。细分概况潜在客户群大，竞争密度小。有一定市场，但面对的竞争压力大市场有限定位主要消费人群次要消费人群零散的消费者6.1.2目标市场选择通过对细分市场的评估和选择，我们决定采取有选择的专门化这一目标市场模式，将创业阶段人群作为主要目标市场，同时稳定阶段人群这一市场。94 青年之家房产中介有限公司创业计划6.1.3营销目标6.1.4品牌标识公司名称和标识介绍（一）公司名称介绍青年之家就是以青年人为主要服务对象的房产中介公司。本公司是为了让更多的大学生不用再为租房难、买房难的问题而烦恼，为其提供方便。又为了感到亲切感，所以叫做：青年之家房产中介有限公司。（二）公司标识介绍★营销传播通过媒体广告、公共关系、贸易与人员促销、消费者促销、直接营销、内部员工沟通等沟通渠道广泛传播我们的产品和品牌。★营销调查在营销活动前中后测试品牌知晓度，研究顾客满意和确定未来市场发展的机会。★产品管理注重新房产市场的开发，实现产品市场的差异化。★顾客关系管理建立建议和投诉制度，通过免费电话、网站、电子信箱等多种渠道为顾客投诉和提出建议提供方便，形成良好的双向沟通；定期展开顾客满意度调查，直接了解顾客满意程度；提高企业内部的沟通、奖励机制，力图不断扩展房产市场和服务，提高顾客价值。94 青年之家房产中介有限公司创业计划6.2营销战略6.2.1定位策略如果一家公司的产品或服务与其他公司的产品或服务雷同，它将难以获胜。我公司将进行明确的公司定位，并在发展中不断思考新的增值的特征和利益，以赢得有多种选择的消费者的注意和兴趣。6.2.2定位陈述对于那些处于创业初期，但又有房产需求的年轻人，他们需要最实惠的产品。我公司立足创业初期的青年白领消费人群市场，广拓产品范围，相对于其他竞争产品更能够展现优惠与实惠。6.2.3品牌策略通过广告、促销、标识包装等手段建立公司品牌，将“青年之家”名称塑造成为年轻人喜爱的品牌形象，传递“青年之家”帮助年轻人实现“家”的梦想的品牌价值。通过获取品牌权益稳定并扩大市场份额，在竞争中占据优势。6.3营销方案根据消费者对公司产品和品牌的知晓度、接受度、认同度的不同以及产品生命周期的特点，我公司将分三个阶段进行营销：产品导入阶段，扩大品牌知晓度；产品成长阶段，提升产品及品牌接受度与认可度；产品成熟阶段，塑造品牌忠诚度，拓展消费群体和消费区域，为品牌二次腾飞做准备。6.3.1第一阶段★传播受众无锡市新区企业集中区域的众多青年白领。★传播目标扩大品牌知晓度，使“青年之家”品牌在青年人中得到广泛的认识，提高目标人群对于“青年之家房产中介公司”的经营理念和主打产品的了解和接纳程度，吸引年轻人尝试“青年之家”的产品和服务，使产品达成销售。★营销战略◆充分利用市场开拓者优势。通过改进方法、挖掘合理房源、建立品牌形象等方式扩大规模，提高品牌进入壁垒，充分利用市场开拓者优势；94 青年之家房产中介有限公司创业计划◆大量开展品牌和产品传播，以广告与宣传为主建立合理有效的营销组合。针对年轻人的生活娱乐特点，我公司将通过多种渠道展开营销。针对创业初期的青年白领消费人群，营销将围绕“年轻个性家”三大中心词，利用宣传册、海报、标记和标识等广告手段让受众了解我们的产品和品牌；同时，进行奖励和赠品、赠券等形式促进销售，吸引潜在消费者进店参观，实现产品销售。◆建立良好的公共关系。创造公众能够迅速辨认的视觉形象，如企业标识、制服等；建立良好的媒体关系，特别是受年轻人喜爱的报刊杂志与网络媒体；与学生社团建立合作关系，使“浩宇”品牌融入年轻人的日常生活，形成“属于年轻人的独特品牌”这一形象。◆营销费用。初期为了充分扩大品牌知晓度，将按照达到营销任务所需的费用来决定营销预算。◆合理定价。这一阶段将采取市场渗透定价政策，通过扩大销售量抢占市场份额，减低产品的成本扩大知晓度与接纳度，阻止现实的和潜在的竞争者。◆建立公司网站和消费者俱乐部，实行会员制，加强与消费者的沟通。◆营销评估。利用调查问卷等方式对企业知晓度、满意度进行调查，以衡量和评价营销工作。6.3.2第二阶段★传播受众无锡市各区企业集中区域的众多青年白领★传播目标提高品牌接纳度和认同度，广泛传播品牌核心价值。在第一阶段扩大品牌知晓度的基础上，第二阶段的营销将致力于提高品牌的接纳度和认同度，使青年之家公司在顾客中树立口碑；同时，品牌价值的传递将更深一层，不仅仅要在年轻人中继续推广品牌视觉形象，还要赋予品牌人性化形象，使“青年之家”具有锐意开拓、热情洒脱的青年人的形象★营销战略◆保证市场领导者地位，积极应对竞争。94 青年之家房产中介有限公司创业计划在第一阶段营销完成后，公司将针对营销绩效、消费者反应对前期的营销工作进行反思总结，改善营销方式；不断改进和开发产品，改善管理和服务；◆建立营销传播组合，达到提高品牌接纳度和认同度的目的。投放第二批产品广告，进一步强化品牌形象；提高人员促销的在营销中的地位，增强消费者对产品和品牌的信任感；利用网络等新媒体进行宣传。◆提升公共形象，进一步优化公共关系。通过安排周年庆祝、文化赞助等时间吸引公众对公司及其产品的注意，在更广泛的人群中扩大知晓度；赞助设计比赛、高校毕业季系列活动及与年轻人相关的慈善事业，推广公司品牌，打造富于社会责任感的企业形象，提高公众信誉。◆营销预算。依然目标任务法制作营销预算，约所需总费用为10000元/月。◆定价策略。随着产品的不断丰富，对产品实行差别定价。6.3.3第三阶段★目标受众处于创业阶段的青年白领+职业发展稳定阶段人士★传播目标扩大市场，赋予品牌二次生命。第三阶段28岁以下的年轻人市场已经基本成熟，市场占有率较为稳定。这一阶段的营销重点在于针对29—40岁以上处于职业发展稳定阶段的人群进行新产品的营销宣传，打造“高品质、高品位”的品牌形象，拓宽销售市场。★营销战略◆开发新的产品线，填补市场空缺。在前期推出的产品进入成熟期后，我公司将针对29—40岁以上处于职业发展稳定阶段的人群注重品质与生活质量的消费特点，赋予品牌新的形象特征，以满足新的消费群体的需求。◆针对职业发展稳定阶段消费人群设计新的营销组合。通过杂志访谈、网站广告、人员销售等形式吸引潜在消费者。◆公共关系方面。寻求合作，做大做强。公司经过前两个阶段的发展，形成了一定规模的消费群，为公司与外界寻求合作奠定了基础。公司具备了一定的市场及文化影响力，可以与同地区或跨地区的大规模房产中介公司合作，强化公司的影响力和品牌形象。94 青年之家房产中介有限公司创业计划◆定价策略。对于29—40岁以上处于职业发展稳定阶段的客户群，公司将采取心理定价政策。产品具有“高品质—高价格”的特征。提升品牌接纳度和认可度；应对市场调整营销负责任的企业形象。扩大品牌知晓度广告为主的营销组合；灵活的促销手段年轻积极的公众形象。提升原有市场的顾客品牌忠诚度开拓新市场；有针对性的营销寻求合作，做大做强。6.4销售预测根据公司的市场调研结果和营销预期，我们对产品销售量与销售收入做出如下预测：第一年公司的目标市场为无锡市新区企业集中区域，根据市场潜在消费者数量与预期营销绩效，预计第一年能够达到20/月的销售量。随着品牌知名度和接纳度的不断提高，预计销售量会持续增长，之后每年的销售量增长率分别为5%、8%、10%、和18%。（见下表）销售量预测（单位：套）年份第一年第二年第三年第四年第五年预计销售量（套）24025226026428494 青年之家房产中介有限公司创业计划6.5营销策略6.5.1渠道选择原则（1）渠道受众率营销渠道的选择上，其影响的范围可以明确显示出该渠道的直接效益。（2）同类行业或竞争者所采用的渠道出来考虑自身的需求外，还要考虑同类行业或竞争对手所采取的营销渠道。6.5.2电视媒体营销主要目标消费群体对于经济接受能力较强，对于家庭生活较为注重，同时我们可针对各阶层的家庭进行广告诉求，只要在电视媒体上对主要目标消费群体进行详细的广告诉求，就会对其购买决策施加直接影响。★电视频道选择：无锡新闻综合频道、无锡都市资讯频道、无锡经济娱乐频道等。★频道栏目选择：无锡市民对新闻60分、今日看点、第一看点等新闻栏目欢迎度较高，因此，可选择这些栏目为我公司的电视媒体营销的主要载体。94 青年之家房产中介有限公司创业计划电视宣传片模拟图6.5.3报纸媒体营销报纸广告是覆盖面广的地域性媒介，其所覆盖的地域本身即是市场，在区域内生活的人们关注的问题及兴趣爱好有相同之处。其广告内容保罗万象，可以满足不同的兴趣爱好，选择报纸媒体进行我公司的营销渠道，可以在一定程度上吸引有需求的消费者。★报刊选择：无锡日报、无锡商报、江南晚报等。★报刊栏目选择：整版的广告栏目94 青年之家房产中介有限公司创业计划无锡“江南晚报”广告宣传模拟图94 青年之家房产中介有限公司创业计划第七部分质量管理7.1质量管理体系公司将推行全面质量管理（TQM），以顾客为中心，以全员参与为基础，充分考虑顾客要求，将文化至上、标准化设计联系起来，控制项目全过程影响质量的因素，在最经济的水平上把组织研制质量、维持质量和提高质量的活动构为一体，提供给顾客满意的产品和服务。为了实现这一目标，公司将对市场调研、服务设计、营销开拓等所有影响服务质量的过程进行全方位控制。营销部全权负责项目的质量管理工作。公司全面质量管理的内容包括设计过程、市场调查过程、营销过程的产品与服务质量。7.1.1设计过程质量管理的内容★通过研究设计，并结合用户需求，提供安全实用的服务；★组织营销、销管、售后服务等部门联合对项目进行审查和验证，确定适合的设计方案；★保证技术方案的质量；★做好标准化的审查工作。7.1.2生产过程质量管理的内容★按设计方案制定所需人员与设备；★按照青年之家房产中介有限公司创业企划书实施。7.1.3销售过程质量管理的内容★坚持以顾客为中心的销售理念，坚持弘扬传统文化的销售精髓；★以我们的销售理念和销售精髓培训销售人员，以国家三包标准规范销售。94 青年之家房产中介有限公司创业计划7.2公司管理理念94 青年之家房产中介有限公司创业计划94 青年之家房产中介有限公司创业计划第八部分财务分析在充分的市场调研基础上我们完成了市场分析和战略分析，基于市场扩充方向的需要和战略计划的需要我们拟定了青年之家房产中介有限责任公司的财务报告，旨在通过严谨的财务分析对公司的经验状况和盈利能力做出分析，使得公司具有一定的风险回避能力和经营运作能力，同时，财务分析能够及时反应出公司的战略计划是否具有科学性和持续发展的潜力，能够帮助我们在公司创办之前，用量化的指标分析战略构想的优劣，为我们做出及时的修改和优化奠定基础。我们从公司的融资、资本使用开始，将公司的战略阶段与五年期发展过程相结合，公司五年内的投资、收入、成本、费用、利润等方面做出预测和计算，进一步证实了青年之家房产中介有限公司具有优秀的盈利能力，具体分析如下：8.1投资分析8.1.1．资金来源与股本结构综合考虑了青年之家房产中介有限公司的整体发展战略，以及设立初期的实际情况后，为了达到预计的经营目标，同时保证公司稳定运行，拥有一定的抵御风险能力，我公司拟定注册资本为100万元人民币。在充分权衡了房产中介的行业特点以及公司创立成员的经济状况后，我们决定公司的注册资本由以下部分构成：★自筹资金：公司在创业初期由团队成员自筹资金60万，充足的自筹资金，能够保证队员对公司的控制权，同时提供足够的货币资金，以备公司拓展业务。★银行贷款：公司将会在合理的资产负债率(30%—50%)下，根据公司的具体投资需求向金融机构进行借款。初步拟向银行长期贷款15万元，期限为5年，年利率5.76%；短期借款8万,期限为一年,年利率为5.31%。总资产负债率为23.0%。★吸引投资：通过吸引其他投资者注入资金17万元人民币，扩充初始资金的融入，分担公司风险，保证了公司初期的持续经营和部分资金的灵活调度周转。青年之家创业团队在保持对公司的控股和经营管理基础权上与其他股东积极沟通，建立良好合作机制和相互信任关系，另外，在我们以保持股份良好的流通性、保证决策的科学公平性、促进股东之间的良好合作性为基本目标。下表为公司建立设立初期股本结构：94 青年之家房产中介有限公司创业计划8.1.2．资金用途和使用计划按照公司的总体发展战略，在公司的建立初期，为了避免设备投入的重复，节约运营成本，我们在无锡新区成立青年之家房产中介有限公司直营店。根据公司的实际需要，我们将资金分为两部分使用，一部分用于公司的建立及运营，另一部分用于公司产品（房源）的投资。在用于公司的建立及运营的建立资金方面，分为两个时期：公司成立初期（公司成立初期一个月），投入60万，主要用于公司创办、店铺租赁、店面装修、固定资产的购置、部分资金的预付、房屋和日常运营、流动资本预留等项目。公司创立时期（公司成立1到3年），投入资金主要用于公司持续经营、市场开拓、广告宣传等。在用于公司产品（房源）的投资方面，公司将大部分资金用于创立初期的房源开发投资，并预留一部分用于垫付房产过户等手续费。第一期投入资金分为四部分,用于固定资产购置,相关财务费用,预付及待摊费用等。★公司成立费用项目数量单价(元)/个费用申领《营业执照》112001200经营许可证1800800申领《企业法人营业执照》1500500注册商标115001500总计300094 青年之家房产中介有限公司创业计划★固定资产购置费用项目金额（元）房屋租赁费400000室内装修30480装饰用品2400经营设备66650总计499530固定资产购置明细表固定资产购置明细表(一)：装修部分基础装修项目单价需求数量总价地砖铺贴20/平米3006000贴墙纸50/平米28014000多乐士漆30/升1203600玻璃门220/套4880玻璃墙200/平米306000基础装修总计30480特色装饰费用装饰用品单价数量总价墙面画2003600工艺摆设3020600木质隔断20061200总计2400装修费用总计32880细分明细表（1）94 青年之家房产中介有限公司创业计划固定资产购置明细表(二)：经营用品经营用品单价需求数量总价办公电脑3000618000Mac笔记本电脑7000214000桌椅250205000环形展台55031650时尚沙发200048000打印、复印设备8000216000扫描设备200024000基础装修总计66650细分明细表（2）★预付及待摊费用项目预付时间金额水电费一年20000营销费一年100000总计1200008.1.3.投资收益预测我们在充分的市场调研基础上对目标市场创造收益的能力进行了分析，在市场位置、消费者心理预期、产品满意度等方面做出了细致的研究，充分考虑青年白领消费市场特点，并且我们实地调研了多家房产中介公司，了解到房产中介行业目前的经营状况与盈利能力，在整合了以上调研结果后，我们对青年之家房产中介公司做出了如下的投资收益预测。94 青年之家房产中介有限公司创业计划类型月成交量成交总额收费比例盈利额房产交易6套30000005%150000房产互换420000002%40000房产租赁20套30000月/月一个月租金30000合计220000每月盈利额预测表我们参考调研新区人流量，问卷数据统计等，预估了每月房产交易和租赁的成交数量。第一年我们预计收入为264万元，并且以后四年，我们预测按照5%，8%，10%，18%的增长率增长。94 青年之家房产中介有限公司创业计划8.2财务分析8.2.1损益表（投入第一年）编制单位：无锡青年之家房产中介有限公司2013年度单位：万元项目本年累计数一、主要业务收入180减：主要业务成本30二、主要业务利润150加：其他业务利润67.2减：营业费用10管理费用6三、营业利润201.2加：营业外收入减：营业外支出149.2四、利润总额52减：所得税8五：净利润448.2.2人员工资表编制单位：无锡青年之家房产中介有限公司2013年度单位：万元职务名称固定工资/年年终奖董事长（1名）15000010000部门经理(4名)40000032000各部门职员（20）80000010000094 青年之家房产中介有限公司创业计划8.3财务总结由于青年之家房产中介有限公司只是拟定中的公司，并没有实际发生经济业务和经济事项，其融资金额是我们通过计算和调研做出的大致估计，成本、收入表是我们在市场调研的基础上通过计算得到。在报表的细节部分仍存在需要改进的地方，我们相信在公司创办之后，在经营过程中我们能够及时对财务计划进行修改和补充。94 青年之家房产中介有限公司创业计划第九部分组织体系9.1公司组织结构组织结构是企业资源和权力分配的载体，它在人的能动行为下，通过信息传递，承载着企业的业务流动，推动或者阻碍企业使命的进程。由于组织结构在企业中的基础地位和关键作用，企业所有战略意义上的变革，都必须首先在组织结构上开始。酷梨公司的组织结构设立，以追求有效、合理地把公司成员组织起来，实现共同目标而协同努力为原则，力图避免部门冗余，减少营运成本。9.2公司性质青年之家房产中介有限公司设立人数在20人左右，注册资本约100万左右，其中，非股东首次出资额仅占总资本的23.0%，根据《公司法》关于有限公司的设立条件的相关条款可知，青年之家房产中介系有限责任公司。公司应履行法律规定的有限责任公司的相关权利和义务，应做到：每个股东以其认缴的出资额对公司承担有限责任，公司以其全部资产对其债务承担责任；股东出资份额通过出资证明书证明；公司不发行股票，不公开进行募股；各股东不随意转让出资；公司的财务信息可以不对外公开。9.3公司组织结构介绍9.3.1公司创立初期组织结构在青年之家房产中介有限公司创业初期，由于市场规模、市场容量较小，组织结构应采用简介的直线式管理结构，通过对下属的直接管理来缩减公司运营成本，同时针对各个市场不同的具体情况进行微度调整。这种结构控制跨度较大，组织层次少，能够使管理者对公司人员集中控制，提高决策效率。我们在初期将提升市场适应能力，及时应变，不断开发新客户，为今后的发展奠定坚实的基础。结构图如下：94 青年之家房产中介有限公司创业计划在创业初期，组建公司的成员由于出资比重大，是董事会的主要成员，对公司的具体工作和产品开发具有丰富经验，为了节约管理成本、提高工作效率，董事会成员将直接分管各个部门的工作，为各部门的运作提供指导性意见。9.3.2发展中期公司组织结构在创立初期（1到3年）的发展基础上，公司已经初具规模，拥有一定量的固定顾客，市场范围得到了拓宽，产品流量大幅增加，在无锡其他地区相继开设分店，呈点面结合的方式向外扩张。这时将重新进行组织结构调整，通过增加管理层次，细分职能部门来适应公司市场的扩张和新品开发的需求。同时，公司的营销战略也随之改变，营销渠道的多元化是该时期的显著特点；公司的物流管理和人力资源管理也对前期的组织结构提出了严峻考验。因此，在我们综合了各方因素的基础上，对公司的组织结构做出调整，发展中期的组织结构图如下：94 青年之家房产中介有限公司创业计划董事会总经理监事会总经理行政系统业务系统办公室策划部财务部人事部销售部销管部市场拓展部以下是青年之家公司部门职责划分表：部门类别部门名称部门职责行政系统办公室行政办公行政事务总经理指示的督办投资监控计划、统计、考核工商、法律事务制度建设财务部财务管理资金管理投资管理预算管理税务协调94 青年之家房产中介有限公司创业计划研发部服务创新人事部人事管理薪酬福利教育培训企划部战略规划企业文化、形象宣传业务系统销售部和销管部营销策划促销活动的组织、安排销售及销售配套工作销售服务物流管理市场拓展部市场研究市场拓展部开拓新客户业务拓展★董事会董事会既是公司的权力机构、又是执行机构，由9人组成。董事会成员将包括风险投资商派出的代表、技术拥有者、“青年之家”创业小组成员的代表等。董事会设董事长1人，副董事长1人，董事长为公司的法定代表人。董事会负责执行股东会的决议，决定公司的经营计划和投资方案，并决定总经理的人选。★总经理公司总经理由董事会聘任，负责公司的日常经营管理工作，组织实施公司年度经营计划和投资方案，制定公司基本管理制度，提请聘任或解聘公司副总经理及部门经理。总经理应德才兼备，既具有创新精神，又具有协调能力。若其不能胜任此工作，董事会有权将其解聘。★副总经理公司行政班子的组成人员，由总经理提名，董事会聘任，是总经理的助手，是董事会授权的企业某个领域的负责人。副总经理协助总经理制定并实施企业战略、经营计划等政策方略，实现公司的经营管理目标及发展目标。★办公室公司办公室主要负责制定公司行政管理制度；协助公司领导及各职能部门处理日常工作；协调各部门之间的关系。并进一步制定公司制度建设。★财务部94 青年之家房产中介有限公司创业计划财务部负责公司的账务处理，编制报表，纳税申报，定期向总经理提交财务报告，分析财务状况并提出建议。★研发部研发不同服务项目，以适应不同用户的需要。研究开发新的服务项目，使公司始终保持领先的优势。★人事部人力资源部主要负责人员的招聘、引进、培训、考核，建立有效的激励机制，最大限度地调动起全体员工的积极性。搞好岗位轮换和人员晋升工作，向总经理推荐各方面的人才。★企划部企划部负责公司品牌推广、企划工作，建立和发展公司的企业文化、产品文化、市场文化和管理文化；负责公司对外形象的建立与宣传，建立公司与上级部门的交流，建立公司与行业媒体的交流，建立公司与相关协会的交流，配合完成日常推广宣传工作。★采购部采购部负责制定采购计划，审核采购需求，决定合适的采购方式；分配、选择和维护潜在供应资源；利用评分制或预定标准来衡量供应商的绩效；检查供应商提供的样品，对产品进行测试；根据需要采取相应的应急行动或进行后续跟踪，解决与供应商在合约上产生的分歧以及支付条款问题。★销售部市场部主要负责市场调研、市场开拓、搜集反馈意见等。市场部应制定可行的营销策略，管理各地区的合作伙伴。联系门市部门，及时收集一线的销售资料。★销管部销管部直接关系着企业营销部门的售前、售中和售后服务工作，对企业的销量起着至关重要的作用，是整个企业的信息资源中心；提供完备的售前、售中和售后服务，是衔接业务人员和企业客户的关键一环。★市场拓展部市场拓展部负责进行市场研究，开拓新市场、新的业务方向和业务方式，维持并发展原有的客户关系。94 青年之家房产中介有限公司创业计划第十部分风险管理10.1风险管理的必要性及重要性对于任何一个企业而言，风险的存在是客观的，因为所面临的外部环境和内部环境都存在诸多不定因素。风险的发生可能带来损失，造成不利后果，而其发生的可能性及其后果的严重程度都与发生的条件息息相关。企业在经营管理中，特别是正处于创业阶段的企业，刚起步时需要将许多风险因素纳入考虑范围，全面估计风险威胁，以免受到不必要的损失或遭受严重打击。风险管理正是确定、评估、控制组织内因业务活动而需承受的所有风险，让企业能直接利用最直接有效的途径实现企业目标及使命。我们团队在创业之初进行风险分析，不仅表明团队具有很强的风险意识，同时，也为该项目日后的发展做好充足的准备。这种风险分析是持续的，将伴随该项目的发展同步跟进，并依据外部环境的变化作出调整。1、在金融危机洗礼后的当下市场，风险管理愈发成为国际热点。在一些发达国家，风险管理不仅在理论上发展迅速，而且很多企业都已认识到风险管理的重要性，越来越多地将风险管理应用到企业管理的各个方面。尤其是在诸如安然、世通等事件发生后，风险管理更加为各国所重视。在我国，虽然社会主义市场经济的发展步伐逐渐加快，但风险管理理论的发展及应用相对滞后，有相当一部分企业普遍存在风险管理意识不足，缺乏风险策略、风险管理较为被动、缺少风险管理专业人才，以及风险管理技术、资金不足等问题。因而有效的风险管理已是大势所趋。2、风险管理，为企业应对困难做出充分准备。其可以通过估计风险严重程度、评估风险发生可能性、及作出何种行动，提前为企业构建应急机制，避免当危机发生时，企业手足无措。3、风险管理，达到与企业整体经营战略相结合的风险最优化，把风险管理纳入企业战略执行的层面之上，将企业成长与风险相联，设置与企业成长及回报目标相一致的风险承受度，从而使企业将战略目标的波动控制在一定的范围内，支持企业战略目标实现并随时调整战略目标，保障企业稳健经营。4、风险管理通过使所有利益相关人了解企业风险现状，保障各利益相关人实现共同利益最大化。94 青年之家房产中介有限公司创业计划5、风险管理可对风险要素进行预先评估，利于企业进行合理的资源整合，实现资源优化配置，节省成本，达到盈利最大化。基于上述分析，风险管理具有重要意义，不容忽视。因而我们将在创业策划中进行较为详尽的分析，形成我们自身主动、整体、全面的风险管理，以保证公司的长足发展。10.2风险评估10.2.1风险辨识即识别企业所面临的风险，并将风险归类：风险内容风险描述风险类别政治因素经济、政治、文化等宏观环境变化带来的影响。如国家颁布的政策、房价波动导致场地费用增加、市场变化及产品可替代性对公司经营损益造成的影响等等环境风险法律和监管环境房屋中介带来房价涨幅等一系列的风险环境风险市场竞争由于炒房热，这也让更多的人打开了房产中介的市场环境风险客户需求由于房源紧缺而不能满足顾客要求环境风险劳动力专业设计人才不足或雇佣价格过高，劳动力成本大幅提升环境风险股东关系股东撤资等风险环境风险资金充足性融资渠道发生困难环境风险公司治理公司治理结构问题，特别是风险投资商可能要求对企业的部分控制权，从而出现公司治理问题流程风险组织结构组织架构不健全，授权不清从而造成经营混乱的风险流程风险94 青年之家房产中介有限公司创业计划企业合作与其他公司的进行合作时（包括共同进行新服务研发，以至日后可能的并购等）可能遭遇的风险流程风险发展能力是否能发展、创新，推出新的项目以满足市场或者新技术发展流程风险客户满意度消费者对房屋的需求不足可能导致项目失败流程风险服务定价服务定价不合理可能导致滞销或盈利不足等风险流程风险人力资源人力资源竞争力不足可能导致公司创新能力不足流程风险商标品牌品牌的影响力没有树立，市场占有率不高流程风险财务管理包含如下四个类型的风险。特别是在公司创立初期，成本较高，需要大量的前期投入流程风险筹资风险债务危机，甚至破产流程风险投资风险投资失误导致风险流程风险现金流量风险资金收付、存货控制等方面管理不善流程风险收益分配风险平衡投资者与债权人等方面收益可能对经营管理活动不利流程风险信息管理网络设计信息的使用与管理流程风险10.3风险规避10.3.1存在的风险规避办法1、避免风险：94 青年之家房产中介有限公司创业计划分为完全避免和部分避免两种。完全避免需要完全放弃风险所带来的盈利机会。部分避免取决于一些成本因素和非经济因素。2、控制风险：一是控制风险因素，减少发生；二是控制风险发生的频率，降低损害程度。这要求作出一系列预测，例如价格预测，债务人信用度预测等等。3、分散风险：指多角经营，多方投资，多方筹资，吸引多方供应商，争取多方客户。4、承担风险：发生在经济单位既不能承担风险又不能控制风险的情况下，根据事先是否有预测分为无计划的单纯自留和有计划的自我保险两种。无计划的单纯自留主要指对为预测到的风险造成损失的承担方式；有计划的自我保险主要指对以预测到的风险造成损失的承担方式。5、转移风险：通过一系列方式将风险转移，例如购买保险或通过合同规定等。6、集中风险：主要指企业通过自身集中保险金以应对风险。7、风险监控：建立全面的公司监控体制。10.3.2具体风险规避办法风险内容风险等级（低、中、较高、高）风险类别风险规避办法政治因素较高环境风险承担风险法律和监管环境中环境风险控制风险市场竞争教高环境风险承担风险客户需求中环境风险控制、转移风险劳动力高环境风险分散风险股东关系高环境风险控制风险资金充足性中环境风险承担风险公司治理中流程风险控制风险组织结构中流程风险控制风险企业合作高流程风险控制风险、转移风险发展能力较高流程风险承担风险客户满意度中流程风险控制风险94 青年之家房产中介有限公司创业计划服务定价教高流程风险控制风险人力资源中流程风险承担风险商标品牌高流程风险控制风险财务管理高流程风险承担风险筹资风险较高流程风险控制、转移风险投资风险较高流程风险分散风险现金流量风险较高流程风险控制风险收益分配风险较高流程风险承担风险信息管理高流程风险控制风险10.4公司的风险管理实施方案总思路：形成公司主动、全面、系统的风险管理2004年，美国Treadway委员会下属赞助委员会（COSO）在内部控制框架概念的基础上，提出了企业风险管理（EnterpriseRiskManagement，ERM）的概念，使内部控制的研究发展到一个新的阶段。提出的企业风险管理由内部环境、目标设定、事项识别、风险评估、风险反应、控制活动、信息和交流以及监督等8个方面组成。这8个方面内容较为全面，对我们团队的风险管理具有很强的借鉴意义。10.4.1内部环境★要素简述内部环境风险具体包括风险管理哲学、风险偏好、董事会、诚实度和道德价值观、组织结构、胜任能力、人力资源政策与实务、权责分配。★公司具体方案1、建立健全公司完善的组织架构，权责明晰；2、董事会应当建立并维持有效的内部控制系统以实现风险管理；3、建立全员参与的风险管理模式，将风险管理渗入公司经营的各个环节；10.4.2目标设定★要素简述94 青年之家房产中介有限公司创业计划企业风险管理要求管理层设定目标，选择的目标需要能够支持组织的使命并与组织使命相一致，并与其风险偏好相一致。★公司具体方案1、明确公司战略目标、经营目标及报告目标；2、组织应当遵循相关的法律规章，包括完整的公司章程及相关规章制度；3、协调风险偏好和战略。管理层在评估不同的战略、确定相关目标、建立相关风险的管理机制时，充分考虑组织的风险偏好；10.4.3事项识别★要素简述即识别那些影响组织目标实现的内外部事项，并区分为风险和机会。机会将被考虑进管理层的战略或目标设定过程中。★公司具体方案1、通过考虑潜在事项，识别并抓住机会，在选择风险规避方式时，充分考虑机会成本；2、定期对风险管理过程和内部控制进行评估，并对发现的缺陷和不足加以报告，风险管理是一个过程，不可能一蹴而就，需要不断找出缺陷并采取补救措施。10.4.4风险评估★要素简述对风险加以分析，考虑其发生的可能性以及影响，并作为确定这些风险应如何加以管理的基础。应当对固有风险和残存风险加以评估。★公司具体方案该项内容的具体分析见上。10.4.5风险反应★要素简述管理层应在不同的风险应对（包括回避、接受、降低、分担风险）中做出选择。★公司具体方案94 青年之家房产中介有限公司创业计划风险反应建立在风险分析的全面度之上，因而不断提高公司管理层决策力和执行力，引入第三方，加强培训等都不失为好的方法。总之，管理层素质要不断提升。10.4.6控制活动★要素简述应建立相关的政策和程序，以确保风险应对策略得到有效的执行。★公司具体方案1、公司内部风险控制体系不断完善，以减少经营意外与损失，减少意外事项及相关的成本；2、保证各项工作流程得以落实，提高工作效率；3、快速推进其他系列产品的开发，通过多角化经营，分散风险；4、充分利用各项媒介宣传方式，提高产品知名度，宣传企业文化，最大程度地降低应需求不足造成的市场风险；5、提高资本运作程度，加快资金周转，减少资本风险。10.4.7信息和交流★要素简述风险辨别、评估、反应和控制活动在组织的各个水平层次上产生有关风险的信息。★公司具体方案1、按照特定的格式和时间框架来识别、捕捉相关信息并加以传递沟通，从而使人们可以履行其职责。有效的沟通，包括向下、向上以及平行交互沟通。使得下层了解公司的风险管理战略和政策、措施，并有顺畅的向上沟通风险管理和内部控制情况的渠道，上层要及时向员工及外部了解企业面临的重大风险及其管理情况，同层之间也需要进行完整的信息沟通；2、建立公司内部信息平台，及时更新发布消息，保证信息交流顺畅；94 青年之家房产中介有限公司创业计划3、强调风险管理和内部控制信息的对外披露，通过信息披露，外部投资者可以对企业面临的机会和风险以及企业风险控制的业绩作出评价，从而做出相关决策；对董事会和管理层来讲，对外披露风险管理和内部控制相关的信息，可以促使企业完善相关制度以加强风险控制。10.4.8监督★要素简述整个企业风险管理都应当加以监控并根据需要做出调整。★公司具体方案1、通过运用先进信息技术的风险管理数据库来加强风险监控；2、建立结合公司特色的风险监督体系；3、建立完善的市场反馈体系，及时把握市场动态。10.5风险资本退出我们深知，一个诚信经营的企业必须对其投资者负责，为最大程度地保证投资者的权益，我们承诺以下风险资本退出方式：10.5.1公开上市发行IPO是风险资本最理想的退出渠道，其投资收益也较其它方式高。无论风险投资公司还是风险企业的管理层都比较欢迎IPO退出方式。此方式中可采取直接上市或买壳上市的方法。依据青年之家的发展战略，创业初期，青年之家以有限公司的形式存在，便于灵活经营。而当公司日益发展壮大后，便可考虑公开上市，扩大公司影响力，撤出风险资本。10.5.2兼并与收购考虑到风险投资家在IPO后尚需一段时间才能完全从风险企业中退出，那些不愿意受到IPO种种约束的风险投资家们可以选择以其它方式退出。兼并收购便是其中之一。兼并收购分两种，即一般收购和“第二期收购”。一般收购主要指公司的收购与兼并：“第二期收购”指由另一家风险投资公司收购。而这里，我们更倾向于一般收购。94 青年之家房产中介有限公司创业计划10.5.3风险企业买进把拥有的股份转卖给风险企业是风险资本退出的另外一条途径。股份转卖给风险企业家，此时所卖价款可能比通过IPO少，但费用也少，时间短，便于操作。风险企业可以个人资信作保，也可以即将收购的公司资产作担保，向银行或其它金融机构借人资金，将股份买回，风险投资者则成功撤出，将资金投向更有前途的项目。10.5.4股权回购这种方式既可以节省交易成本，又有利于保持公司经营管理政策的前后一致性。基于对市场前景的信心，同时也为了形成有效的内部激励机制，我们认为在合适的时机可以回购风险投资者的股份，用以在企业内部推行股票期权计划，通过股权关系稳定企业的员工队伍。或者也可在管理层中收购股份，但可能存在收益不如上市高的问题。10.5.5破产清理一旦确认公司发展长期不见收益，风险投资人一般会选择果断撤出，这种退出的方式是虽然痛苦。但又是必须的。因为对于任何一个项目来说，都有失败的可能。对于失败的项目来说，破产清算是退出投资的唯一途径。作为风险资金的一种方式，破产清算的结果与投资方式有很紧密的关系。风险投资一般采取优先股的方式，在破产得到偿还时地位先于普通股，后于债权。当然这是双方都不愿看到和应极力避免的，通过我们的风险分析也确实发现存在诸多风险，但预见到这些风险的存在，我们将会采取多方面且有力的措施，保证双方利益的最大化。10.6危机处理基于以上，公司当前面临的风险可能在未来发展中出现以下危机，为提前做好危机处理准备，现分析如下：10.6.1劳动纠纷的危机94 青年之家房产中介有限公司创业计划劳动关系在我们企业中必然存在，针对我们自身的特殊情况，这里的劳动纠纷已经不仅仅体现在劳动报酬、劳动保护的问题上，它还有一个最大的问题是保密协议的纠纷，同上类似分析，这涉及到专利知识产权的保护问题以及人员变动对公司创新设计的保密。基于此，必须要建立完备的考评、激励机制，制定详细的保密计划，很好应对纠纷。10.6.2重大决策失误的危机对于任何一个公司而言，出现决策失误是必然的，但是，如果在关系公司得失成败、生死存亡的重大问题上发生失误，将会给公司带来不可估量的损失。在这种紧迫的要求下，本公司致力于建立科学、完整、有效的决策程序。通过信息收集、调研预测、方案选择、分析论证、组织实施等多个环节，同时充分考量外部环境的变化，力争做出较为科学的决策，避免重大决策失误。10.6.3财务危机财务危机不可回避，企业在经营过程中，很容易由于各种原因导致资金流动不畅，资金链断缺等问题。尤其在公司壮大的过程中，很容易出现规模过度扩张，存货积压，债务链复杂化等财务危机的发生征兆，此时需要有严格的财务监督机制，并定期核算相关指标，进行公司资产整顿。94 青年之家房产中介有限公司创业计划附录附录1：途家房屋经营托管合同甲方（托管方）：联系电话：身份证号码：邮编：住所：乙方（受委托方）：营业执照号码：组织机构代码证号码：法定代表人：联系电话：地址：根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规之规定，经甲、乙双方充分协商，依平等自愿、等价有偿的原则，就乙方为甲方提供房屋（含附属设施）经营托管服务事项达成如下协议，以兹共同遵照执行。第一条托管房屋及附属资产简况1、托管房屋位于路小区号楼单元号房，房型为房厅厨卫，其产权证号（或经三亚市商品房预售网上登记备案的《商品房买卖合同》编号）为，产权证所登记的产权人为，建筑面积为平方米。2、托管房屋需按照四星级酒店客房标准装修，并至少应包括下列附属设施：（1）电器类：电视机、机顶盒、冰箱、空调、洗衣机、组合式厨房设备、热水器、电热水壶、消毒柜。（2）家具类：沙发、茶几、餐桌、餐椅子、电视柜、衣柜、阳台休闲茶几和椅子、睡床、床垫、床头柜。（3）其他类：床上用品、窗帘等。94 青年之家房产中介有限公司创业计划3、上述附属设施的详细清单，在甲方交付托管房屋时，由双方清点后签字盖章确认，经双方签字盖章确认的房屋附属设施清单作为本合同的附件，是本合同不可分割的组成部分。若交付时房间没有达到乙方要求的星级酒店客房标准或附属设施达不到以上要求，甲方必须按照乙方的标准配备进行配齐或委托乙方代为配置（需另行签署代购委托书），由此产生的相关费用均由甲方承担。第二条房屋用途该房屋用途为：度假式公寓出租经营。第三条经营托管权限1、乙方具有排他的经营管理权限，自主制定经营和管理模式；2、乙方根据市场需求自主制定房屋租赁价格或打折促销策略；3、乙方自主成立管理服务团队，团队人员与甲方无关；4、其他乙方应享有的经营托管房屋之权利。第四条经营托管期限1、本次经营托管服务的期限自年月日起至年月日止。2、甲方应在年月日前将符合约定条件的托管房屋交付给乙方。代理期限届满后，如甲方有意继续托管或委托出租房屋的，同等条件下乙方享有优先权。3、甲乙双方如提前终止合作，必须提前一个月书面通知对方，并且在托管房屋没有客人预定订单的前提下，如甲方提出解除托管合同协议时，该托管房屋有客人预订，甲方需等所有预订客人入住退房后，方可解除协议；反之，在预订客人还没入住的前提下，甲方强行解除托管协议的，甲方需赔偿因此给乙方造成的所有损失。第五条租金收入分成及其支付1、经双方同意，对托管房屋所获得的租金收入，按甲方享有50%，乙方享有50%的比例分配。本款所述“租金收入”是指托管房屋的实际营业收入扣除合作商佣金和营业税费之后的收入。除营业税费之外的教育费附加税、城市维护建设税、所得税等各项税金按双方租金收入分成比例各自承担。2、对国家税法规定应当由甲方缴纳的有关税费，由乙方依法代扣代缴后将租金余款和相关完税凭证交付给甲方。3、上述租金收入以货币资金方式支付，甲方每次收款后应即出具合法有效的房屋租赁发票给乙方。（发票可由乙方代甲方到地方税务局办理，开具发票的相关凭证乙方会给到甲方，同时开具发票需缴纳的相关的税费，从甲方的收益中扣除。）4、甲方应得的租金收入分成款在扣除相关需要代缴的费用后，于每月的三十日94 青年之家房产中介有限公司创业计划之前，由乙方按月支付到甲方指定的银行帐户（账号见附件），同时，乙方以短信、电子邮件或电话的方式，告知甲方。甲方自收到通知之日起三日内确认回复；若自乙方发出之日起七日内，甲方未回复的，则视为甲方已经确认。如遇国家法定节假日和休息日的顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出；最后一期租金收入分成款则应在租赁代理期限届满后三十个工作日内结清。第六条相关费用的负担1、乙方承担托管期限内费用如下：a.水费b.电费c.燃气费d.宽带月费e.有线电视月费f.布草清洁、洗涤费用g.营业易耗品消耗h.托管房屋广告费用i.服务人力成本j.其他经营活动产生的费用k．安装智能门锁费用上述费用双方另有约定由甲方承担的除外。2、甲方承担托管期限内的费用如下：a.装修、整改费用b.经营物业所需的基本配置费用c.非因乙方原因或非客人不正当使用造成家具，电器损坏或更换电器及配件等维修费用d.物业管理费e.有线电视初装费f.宽带初装费g.物业房产等政府税费及滞纳金、罚款h.其他非经营活动产生的费用94 青年之家房产中介有限公司创业计划3、交付托管房屋时，甲方应当负责结清该房屋以前发生的物业费、电费、水费、天然气费、有线电视和宽带等所有相关费用。交付托管房屋之前，若因此产生纠纷，均由甲方负责解决，有此产生的责任也均有甲方承担，与乙方无关。若因此而对托管房屋的出租产生影响，则甲方应赔偿因此而给乙方造成的直接和间接损失。4、经营托管期间，乙方为更有利于出租，甲方同意乙方对托管房屋进行装修改造。现阶段主要的改装如下：经营托管期间，乙方在不损坏甲方入户门的前提下，可换装智能密码门锁，费用由乙方承担。经营托管期结束（乙方经营满600间夜，不含业主自住的时间），如果甲方未提出要求，则乙方可以不用更换；如甲方要求，则乙方将取出门锁中的电子芯片，并负责换装全新机械锁芯交付甲方，费用由乙方承担；托管期满，如甲方需要乙方继续提供管家服务的，可保留门锁系统以便管理。如托管期时间（乙方经营期，不含业主自主的时间）未达到600间夜，甲方提出退出托管，并要求更换回机械门锁的，更换费用由甲方承担；如甲方不需要更换回原来的机械门锁的，需按智能门锁的折旧来承担门锁的费用。（2）在征得小区物业公司或有关管理部门的同意以及不损坏原有线路的前提下安装节能取电系统。（3）其他：第七条房屋及附属设施的维护1、经营托管期间，因附属设施自然折旧或质量问题以及小区建筑、物业管理、托管房屋装修等原因造成的损坏，由甲方承担；经营托管过程中因乙方使用不当或管理不当造成的意外损坏和丢失，由乙方承担。2、乙方负责托管房屋的日常简单维护和维修，凡有大的维修，乙方需通知甲方，经甲房同意授权修理后，乙方即可修理；如遇紧急状况，影响承租人入住，或因甲方的原因，无法联系甲方，乙方可自行采取方案处理，事后只需告知甲方即可；但单次维修费在200元以下，乙方可自行维修，并及时将维修情况告知甲方，相关费用由甲方承担，并在业主收益中相应扣除。3、房屋托管经营期间，造成的重大被盗、火灾及人身伤害等事故，乙方应及时告知甲方，并负责先行处置，承担全部责任和经济损失，乙方赔偿后享有向甲方追偿的权利或要求甲方配合乙方向相关单位或相关个人追偿的权力。94 青年之家房产中介有限公司创业计划4、为保证托管房屋的入住率及品质，托管房屋在托管达到600间夜以上(除业主自住天数以外，含600间夜）之后，应对托管房屋的墙面进行全面的粉刷翻新，相关费用由甲方，并在业主收益中相应扣除。此外，乙方亦可根据托管房屋的实际情况，在征得甲方同意的情况下，对墙面进行全面粉刷、油漆等大维护，该费用由甲方承担，由乙方直接从甲方收益中扣除。第八条关于甲方及其亲友的免费入住权1、甲方行使免费入住权时，应当提前30日以电子邮件、传真或其他书面方式通知乙方。如行使免费入住权时间占用春节假期的，甲方应当提前60日以电子邮件、传真或其他书面方式通知乙方。届时乙方应优先安排甲方交付期经营托管的房屋，若甲方提出入住申请时，其房屋已被预订的，乙方须向甲方出示托管房屋已被预定的相关凭证，并根据乙方所代理、经营管理的其他托管房屋情况就近进行调剂安排。非前款之情形，甲方要求乙方安排其他房屋，乙方可以配合协助，但由此产生的租金、水、电、天然气、有线电视和宽带费等所有相关费用均有甲方承担。2、甲方及甲方的亲友入住托管房屋，无需支付住宿费用，但是自住期间产生的水、电、天然气、有线电视和宽带等相关费用均由甲方承担。3、甲方行使免费入住权时，若仍需乙方提供卫生打扫等其他服务，则按服务项目收取费用。（详见附加服务项目收费标准）第九条双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务1、甲方有权按约定及时收取租金收入分成款，除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付的。2、按本合同第八条的约定甲方享有免费入住权。3、甲方应按约定及时将托管房屋交付给乙方，并保证在整个托管期内托管资产无使用纠纷，交付时附属资产能正常使用。4、经营托管期间，如果托管房屋所在小区统一改装基础设施（包括但不限于供水、供电、供气设备及管道改造等），由此所发生的改装费和设施设备添置费，均由甲方承担。甲方不得拒绝改装，以免影响乙方对托管房屋的租赁业务开展，否则甲方应承担由此给乙方造成的一切损失。5、在经营托管期内，甲方有权抽查房屋及附属设施的保养和使用情况，但需提前至少七日告知乙方，且未征得乙方的书面同意甲方不得擅自增减室内物品及设施。如遇有承租人入住期间，甲方不能行使该权利。6、甲方应保证其对托管房屋拥有合法有效的所有权，并保证在整个经营托管期内，乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理出租94 青年之家房产中介有限公司创业计划托管房屋，不受非法干涉、侵犯。因甲方原因而发生的托管房屋的产权、债务等各类纠纷，均由甲方负责处理，并确保乙方及承租人不因此而遭受不利影响，否则应承担赔偿责任。7、甲方保证不将本合同项下房屋委托乙方之外的第三方托管、代理等，否则应承担因此而给乙方造成的直接和间接损失。8、因乙方重大过错导致托管房屋受到严重损坏的，甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿因过错而所造成的损失。9、甲方将其与租赁经营无关的私人物品，留存在托管房屋内的应由乙方封存或自行上锁，但不得影响正常租赁业务，否则应承担由此而给乙方造成的损失。另外，未经双方确认的甲方留存的私人物品之遗失、损坏等损失，由甲方自行承担。10、经营托管期内甲方处分托管房屋时，应当提前三十天书面通知乙方。本款所称“处分”包括但不限于出售、转让、赠送、继承、抵押等行为。但这些处分行为必须不得损害乙方及其承租人的利益，否则甲方应当赔偿乙方及其承租人由此受到的直接和间接损失。11、经营期间，甲方须按时缴纳托管房屋的物业管理费用，保证物业能够正常经营。如甲方不按时缴纳物业费的，乙方可以先行代缴，再从甲方的经营收益中扣除。12、经营期间，如因于物业公司的干涉等因素，影响到乙方对该房屋的正常经营，甲方应及时与物业公司沟通、协调，保证乙方能够正常的经营。13、甲方还依法享有及承担本合同其他条款及日后所签署的相关补充协议所约定的、甲方应享有的其他权利及应承担的其他义务。（二）乙方的权利和义务1、经营托管期内，乙方有权利按本合同的约定对托管房屋享有单独占有、使用和独立自主管理经营的权利，且不受甲方及他人的非法干涉和侵犯。2、经营托管期内，乙方对托管房屋享有唯一、排他性代理权和经营权，双方不得将托管房屋整体转租第三方（不包括乙方关联公司）经营，亦不可重复委托第三方（不包括乙方关联公司）代理。3、乙方必须在办妥各项正规审批手续的前提下依法经营，乙方有权独立自主地利用托管资产开展经营活动。4、经营托管期内甲方处分托管房屋时，应当提前三十天书面通知乙方。本款所称“处分”包括但不限于出售、转让、赠送、继承、抵押等行为。5、因不可归责于乙方的事由，致使托管房屋毁损、灭失的，乙方有权直接减少相应金额的租金收入分成款或解除本合同6、托管资产在以下情形下发生毁损的，不应归责于乙方：94 青年之家房产中介有限公司创业计划（1）乙方按照约定的方法使用租赁资产的；（2）乙方按托管资产说明书所标明的方法使用托管资产的；（3）乙方按托管资产通常的使用方法使用托管资产的；（4）托管资产发生的正常损耗、老化、破损、折旧等。7、乙方应当在扣除相关费用后按约定及时、足额向甲方支付租金收入分成款，并在托管期满后10日内将托管资产交还甲方。8、托管房屋仅用于经营出租使用，乙方有责任和义务对承租人进行严格管理，以免承租人利用托管房屋从事违法活动。9、乙方应当妥善管理托管房屋，因乙方没有尽到管理义务而致使托管房屋毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。10、经营期间乙方应该做到公开、透明，如实地向甲方汇报托管房屋的经营情况，随时接受甲方的监督、抽查。11、乙方还依法享有及承担本合同其他条款及日后所签署的相关补充协议所约定的、乙方应享有的其他权利及应承担的其他义务。第十条通知1、本合同项下的通知按如下地址进行：甲方：住所：固定电话：移动电话：电子邮箱：乙方：地址：固定电话：移动电话：电子邮箱：2、本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件，回复及其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号/速递邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方地址或另一方书面通知更改后的地址。如以挂号/速递邮寄的方式且不能确定具体送达日期的，在投邮后（以寄出的邮戳日期为准）第七日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则以另一方签收时视为送达。94 青年之家房产中介有限公司创业计划3、联络方式发生变更的，任何一方应及时书面通知对方。在被通知方收到有关通知之前，被通知方根据变更前的联络方式所做出的联络应视为有效。4、双方之间的通知除书面形式外，电子邮件也视为书面通知，自发出之日起三日内视为送达。第十一条保密条款本合同各方保证，除非依据有关法律、法规的规定应向有关政府主管部门办理有关批准、备案的手续；或为履行在本合同项下的义务或声明与保证须向第三人披露；或经本合同另一方事先书面同意，本合同任何一方对本合同项下之事务均负有保密义务（除已在公共渠道获得的信息外），否则保守秘密一方有权要求泄露秘密一方赔偿由此造成的经济损失。本条款不因本合同的终止而失效。第十二条违约责任1、本合同生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，以及其承诺或保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金5000元人民币。2、除另有约定外，本合同项下的违约金为5000元人民币。违约方支付违约金后，还应当依法承担继续履行、采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金收入分成款超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权提出解除合同。4、无特殊原因且未经乙方同意，甲方迟延支付房屋超过15日的，从第16天起应向乙方支付违约金每天100元。超过30日，乙方有权单方面解除合同。5、如甲方单方要求退出与乙方合作的，需等托管房所有预定客人入住退房后，方可解除合同；否则，因甲方单方退出托管给乙方造成的损失，甲方应承担赔偿乙方已为托管房屋投入的全部费用以及因此造成的损失费用。第十三条不可抗力1、由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任。本合同项下之“不可抗力”指以下事实：本合同各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本合同不能履行的自然灾害、战争等。2、如发生不可抗力事件，协议各方应当立即互相协商，以寻求公平的解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度；如因不可抗力而须解除本合同的，则各方应根据协议履行的具体情况，由各方友好协商解决并处理好善后事宜。94 青年之家房产中介有限公司创业计划3、由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同。第十五条解决争议的方式1、因履行本合同所发生的一切争议，双方应通过友好协商解决；协商不成时，任何一方均可向托管房屋所在地人民法院提起诉讼。2、在诉讼过程中，除各方有争议且正在进行诉讼的部分外，对无争议的其他义务各方均应继续履行。第十六条合同生效1、本合同经甲乙双方签字盖章后生效。本合同及附件一式两份，甲、乙双方各执壹份。2、本合同生效后，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。以下附件（标“必须”）作为本合同不可分割之组成部分，具有与合同正文同等之效力：1、托管房屋的房产证或商品房买卖合同复印件(含小区和公寓的平面图)及当地房产交易中信出具的产权所属证明；（必须）2、甲方身份证复印件；（必须）3、托管房屋附属设施清单；（必须）4、水、电、气表读数确认记录单；（必须）5、家电购买凭据复印件及保修单；6、有线电视用户手册及机顶盒卡；7、托管房屋的房卡、门禁卡、购电卡、购水卡、购气卡等小区配备的相关卡；8、电话及宽带业务登记表；9、甲方信息登记卡（含用于收益转账的业主银行账户资料）；10、乙方营业执照、组织机构代码证复印件；（必须）11、乙方法人身份证、经办人身份证复印件及授权委托书；12、缴纳物业费（签署托管协议之日起一年内物业费）收据复印件。（需要）甲方（签名）：乙方（盖章）：签署日期：年月日签署日期：年月日94 青年之家房产中介有限公司创业计划签署地点：附录2：房屋租赁合同编号：　　本合同当事人　　出租方（以下简称甲方）：　　承租方（以下简称乙方）：　　根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。　　第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。　　第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况　　1、甲方出租给乙方的房屋位于（省、市）(区、县)；门牌号为　　2、出租房屋面积共　平方米（建筑面积/使用面积/套内面积）。　　3、该房屋现有装修及设施、设备情况详见合同附件。　　该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。　　第三条甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明）、身份证明（营业执照）等文件，乙方应提供身份证明文件。双方验证后可复印对方文件备存。所有复印件仅供本次租赁使用。　　第四条租赁期限、用途　　1、该房屋租赁期共　　个月。自　年　月　日起至　年　月　日止。　　2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为　　　使用。　　3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。　　乙方如要求续租，则必须在租赁期满个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。　　第五条租金及支付方式94 青年之家房产中介有限公司创业计划　　1、该房屋每月租金为　　元（大写　万　仟　佰　拾　元整）。租金总额为　　元（大写　万　仟　佰　拾　元整）。　　2、房屋租金支付方式如下：　　甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。　　第六条租赁期间相关费用及税金　　1、甲方应承担的费用：　　（1）租赁期间，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。　　（2）。　　2、乙方交纳以下费用：　　（1）乙方应按时交纳自行负担的费用。　　（2）甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。　　第七条房屋修缮与使用　　1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。　　甲方提出进行维修须提前　日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。　　乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。　　对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。　　2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。　　乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：　　（1）依附于房屋的装修归甲方所有。　　（2）要求乙方恢复原状。　　（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。94 青年之家房产中介有限公司创业计划　　第八条房屋的转让与转租　　1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。　　2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。　　3、甲方出售房屋，须在　　个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。　　第九条合同的变更、解除与终止　　1、双方可以协商变更或终止本合同。　　2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：　（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住。　（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。　　3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；　（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。　（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。　（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。　（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。　（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。　（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。　（7）拖欠房租累计　　个月以上。　　4、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满个月前书面通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。　　5、租赁期满合同自然终止。　　6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。　　第十条房屋交付及收回的验收　　1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。94 青年之家房产中介有限公司创业计划　　2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于日内向对方主张。　　3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。　　4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。　　第十一条甲方违约责任处理规定　　1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。　　2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金　　倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。　　3、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。　　4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。　　5、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，甲方应赔偿乙方损失。　　第十二条乙方违约责任　　1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。　（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；　（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；　（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；　（4）拖欠房租累计个月以上的。　　2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的%支付甲方滞纳金。　　3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。94 青年之家房产中介有限公司创业计划　　4、乙方如逾期支付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的倍支付滞纳金。　　5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。　　第十三条免责条件　　1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。　　2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。　　3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。　　4、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。　　第十四条本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。　　第十五条争议解决　　本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第　　种方式解决（以下两种方式只能选择一种）：　　1、提请仲裁委员会仲裁。　　2、依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。　　第十六条其他约定事项　　1、　　2、　　第十七条本合同自双方签（章）后生效。　　第十八条本合同及附件一式　　份，由甲、乙双方各执　　份。具有同等法律效力。甲方：乙方：身份证号（或营业执照号）：身份证号：电话：电话：94 青年之家房产中介有限公司创业计划传真：传真：地址：邮政编码：房产证号：房地产经纪机构资质证书号码：签约代表：签约日期：年　月　日　　　签约日期：　年　月　日签约地点：签约地点：　　设施、设备清单　　本《设施清单》为　　（甲方）同　　（乙方）所签订的编号为房屋租赁合同的附件。　　甲方向乙方提供以下设施、设备：　　一、燃气管道[]煤气罐[]　　二、暖气管道[]　　三、热水管道[]　　四、燃气热水器[]　型号：　　　　电热水器[]　　型号：　　五、空调[]　　型号及数量：　　六、家具[]　　型号及数量：　　七、电器[]　　型号及数量：　　八、水表现数：电表现数：燃气表现数：　　九、装修状况：　　十、其它设施、设备：　　甲方：　　　　　　　　乙方：94 青年之家房产中介有限公司创业计划　　　　　　　　　　　　　　　　　　签约日期：年　月　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　签约地点：　　使用说明：　　1、《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本为中国消费者协会委托北京汇佳律师事务所拟定，为建议使用。　　2、凡承诺使用《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本的经营者，有义务应消费者的要求使用。　　3、选择“争议解决”方式中提请仲裁方式时，应填写所选择仲裁机构的法定名称。　　4、《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》推荐文本中相关条款，在符合国家法律规定的前提下，考虑消费者与经营者双方的合法权益，结合实际需要可能做出修改。94 青年之家房产中介有限公司创业计划附录3：房屋买卖合同合同号：售房人：（以下简称甲方）身份证号码：购房人：（以下简称乙方）身份证号码：中介方：无锡公司（以下简称丙方）甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和无锡市相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将座落在区的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：所有权人：产权证号：土地证号：房型：总面积：楼层：总层数：使用性质：附属设施：乙方对甲方所出售的房屋情况已充分了解，并自愿购买上述房屋。第二条：成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为：（人民币）￥元，（小写）；佰_拾_万_仟__佰拾__元整（大写）。上述转让的房屋只计总价，不论面积，面积差额由乙方实地勘查后自行负责或以测绘处测量为准。该房屋产权过户的相关费用由承担，（该房屋产权过户费用的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方商定的实际成交价）。该房屋配套设施过户的相关费用由承担。第三条：信息服务费及支付双方协商甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳信息服务费(人民币)万仟佰拾元整（大写）；乙方须向丙方交纳信息服务费(人民币)万仟佰拾元整（大写）。如信息服务费低于1000元，按照1000元支付。第四条：付款约定（本条各款项均不计利息）1、乙方向甲方的交款约定：乙方于年月日交付定金(人民币)拾万仟佰拾元整（大写）94 青年之家房产中介有限公司创业计划2、乙方向丙方的交款约定：（1）乙方于年月日交付房款(人民币)拾万仟佰拾元整（大写）；（2）房款佰拾万仟元整乙方委托丙方代办年期商业贷款。乙方按约定交清全款后，甲乙双方按丙方要求在证件齐全日内开始办理该房屋的过户手续。2、丙方对甲方的付款约定：待该房屋过户手续办理完毕且房屋所有权证及土地证下发四个工作日后的第一个周四支付给甲方房款甲、乙双方确认该房屋费用交接清楚,迁户完毕且物业交割完毕、三方结件单签署完毕四个工作日后的第一个周四结清余款。第五条：相关事宜1、合同签署完毕，甲方须将房屋所有权证及国有土地使用证交丙方保管。双方协商，但要写明具体时间双方协商，但要写明具体时间2、若乙方需要贷款并请丙方为其承担他项权办理之前担保责任，则以丙方指定评估机构评估的价格作为乙方贷款和丙方承担担保责任的依据，办理贷款的相关费用由乙方自行负担。3、丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须提供相应的合法证件。4、甲方承诺于日前腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于乙方；并于日前办理完毕户口迁移手续。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜。第六条：违约责任1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决，如导致合同无法履行或乙方无法取得产权证，甲方应于十日内退还乙方已支付甲方的全部购房款并承担一切后果及违约责任。2、甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、甲方认可乙方贷款方式付款时：94 青年之家房产中介有限公司创业计划（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的各种费用不予退还。（2）合同填写的具体贷款金额以银行核定为准，且乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠。如因乙方原因造成贷款不能正常下发，乙方承担相应责任及经济损失。（3）乙方须按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房房款总额的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的信息服务费一律不予退还。5、甲、乙双方在办理该房屋过户时，应积极配合。如果甲、乙任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按约定时间办理过户手续，那么每逾期一天按已付购房款的万分之三向对方赔偿损失。6、如甲方未按约定时间交付该房屋和迁移户口，那么每逾期一天按乙方已付购房款的万分之三向对方支付违约金。违约金自本合同约定期限之第二日起算至实际交付之日止。7、如乙方未按约定时间付款的，那么每逾期一天按逾期应付款的万分之三向对方赔偿损失。违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。第七条：免责条款如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条：约定其它事宜（如有相应情况应对照以下相关条款填写）第九条：其它1、本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决。协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。甲方（签章）：乙方（签章）：丙方（签章）：经手人：经手人：经手人：联系地址：联系地址：签约连锁店：94 青年之家房产中介有限公司创业计划联系电话：联系电话：联系电话：签约日期：年月日94'