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'某房地产工程项目策划书---《项目策划书》编制的意义---项目策划书的编制是为了在项目开发的整体过程中，公司各职能部门和项目公司紧紧围绕项目开发进度目标进行提前沟通，在设计出图、合约分判、选材定样、分期销售等方面达成共识，以便在施工过程中进行有效地协调配合，从而确保项目顺利完成。项目策划书的编制为开发过程中的设计计划、合约招标计划、工程施工组织等提供依据；为进行报批报建策划提供依据；为优化施工方案，有效控制、节约成本提供依据，等等。项目策划书的编制使项目实施更好满足公司分期销售进度指标的要求，使工程早日竣工入伙，从而提高资金、资源的周转率。 一、项目概况（一）项目背景1、项目周边环境：项目位于钟楼经济开发区，毗邻大型青枫公园，东侧为茶花路、南侧为合欢路（建设中）、西侧为玫瑰路、北侧为香樟路，工程总占地面积：93700M2，总建筑面积：约223100M2。2、项目背景：项目所处地块称1#地块，已于2007年4月完成收地并围墙封闭，同期完成场地内所有地质勘察，形成《地质勘察报告》。目前，地块一期工程已经建设完毕，并入伙使用；3、项目现状：位于二期区域的28005M2集中地下车库和地下人防工程已完成土建工作量约70%；二、三期所有房号桩基工程已实施完毕；二、三期地块场地平整情况良好，满足施工要求；临电、临水接入和污水场外市政排放能满足施工要求；场内主要道路部分涉及到集中地下车库的回填，应为序进行施工中计划2009年8月底前全部完成，场内其他施工通道和施工场地硬化由总承包单位负责实施。§（二）、项目规划主要技术经济指标和主要配套公建设施规划控制表：1、地块规划主要技术经济指标：项目计划单位数值备注项目计量单位数值备注居住用地内居住总户数户1679建筑密度%21.99居住总人口人5373绿地率%≥35户均人口人/户3.2停车地下室停车辆993总建筑面积万M226.35室外地面停车辆152其中住宅建筑面积万M219.35非机动车停车辆3400按1.5M2辆计公建面积万M22.95户均停车率0.6用地面积万M29.372注：1、非机动车停车位于住宅楼下地下室内机动车停车位含商业停车位-85- 2、总建筑面积中含地下室建筑面积4.05万M2容积率2.38基底面积万M22.06套型建筑面积90平方米（含90平方米）以下住房总面积比量≥35%2、主要配套公建设施规划控制表：主要配套公建设施规划控制表项目千人指标(/千人)本地块配套指标(M2)安置去向权属建筑面积用地面积建筑面积用地面积中学530150028328016区外配套公益性公建小学445130023786947区外配套公益性公建幼托45078024054168区外配套公益性公建防保站15-202080107区内配套非营业性文化中心50-8575-106267401区外增建配套非营业性居委会用房90-10050481267区内配套非营业性社区服务中心90-10040-60481214区外增建配套非营业性物业管理用房90-100100-150481534区内配套非营业性供电开闭所100120534641区内配套公益性公建给水加压站40-6080-100214428区内配套公益性公建燃气调压站3.5m*4.5m6m*7m3.5m*4.5m6m*7m区内配套公益性公建派出所22-3216-2711886区外增建配套非营业性街道办事处22-3212-1811864区外增建配套非营业性垃圾转运站200-300200-30010691069区外增建配套公益性公建公厕4-69-132148区外增建配套公益性公建配置停车机动车住宅部分;0.6辆/户商业:0.5辆/100平米非机动车住宅部分;2辆/户商业:7.5辆/100平米人防新建十层以上(含十层)或者基础埋深3米以上的民用建筑,必须严格按照地面建筑底层建筑面积,修建满堂红防空地下室:九层以下(含九层)且基础埋深度不足3米的民用建筑,按地面总建筑面积的5%同步修建防空地下室.新建居住区,小区按不小于地面建筑面积的百分之三,统一规划建设防空地下室,面积不足一个防护单元的,按一个防护单元建设,或按地面建筑总面积每平方米规定费用向人民防空主管部门缴纳易地人民防空建设费.§（三）、二、三期各楼号建筑指标：-85- 1、二期工程由4栋单体高层建筑和一个集中地下车库/地下人防组成，其中：楼号层数地下室首层架空结构形式建筑面积（M2）12＃28非机动车车库有框架剪力墙21817.1013＃30非机动车车库有框架剪力墙10137.1514＃18人防地下室有框架剪力墙15821.4915＃30非机动车车库有框架剪力墙10137.15集中地下车库人防地下室2框架剪力墙280052、三期工程由4栋单体高层建筑、商业群房和一个独立地下车库组成，其中：楼号层数地下室结构形式建筑面积（M2）2＃24非机动车车库框架剪力墙157103＃18非机动车车库框架剪力墙110474＃21/24非机动车车库框架剪力墙147565＃21/24非机动车车库框架剪力墙17132商业群房2框架22292独立地下商业1框架剪力墙2850§（四）、项目发展模式：景瑞曦城二、三期项目沿用一期开发模式，实施项目化运作。项目建设中的日常项目管理、成本核算、配套报建等参照集团公司相关操作流程，由项目公司负责实施。§（五）、项目发展目标：1、项目盈利目标1）、售价-85- 本项目各物业目标售价为：n高层——4200元/平米n商业——7500元/平米n地下车位——5万元/个项目总销售额为6.48亿元。2）、成本控制水平——施工阶段成本目标增幅在3%以内2、社会形象目标1）、公司和项目品牌（1）通过本项目的成功运作，巩固“景瑞地产”品牌在常州市场的影响力，使其影响力由钟楼区扩散到常州整个行政地域。（2）使本项目成为常州市钟楼区中高档住宅小区的标杆，成为景瑞地产中高端住宅的主导可复制性产品。（3）通过本项目与公司其它项目的开发，使景瑞地产构筑“舒适之道”的使命深深植入长三角区域广大市民的心底。2）、政府部门、周边居民及业主满意度（1）政府部门处罚少于5次（2）周边居民未发生重大上访事件，投诉少于10次（3）业主投诉率少于5%（4）未发生重大安全事故，安全事故少于5次（5）获得常州市“金龙杯”优质工程奖（6）努力争取获得江苏省“扬子杯”优质工程奖（7）争取优质结构达到80%（8）确保市文明工地3、项目进度目标1）、二期-85- n开工——2009年9月（主体）n结构封顶——2010年8月n开盘——2009年4月n竣工验收——2011年9月n入伙——2011年9月2）、三期n开工——2009年11月n结构封顶——2010年9月n开盘——2009年7月n竣工验收——2011年9月n入伙——2011年9月4、项目建设的综合目标：1）、以项目化开发，创造项目赢利，完成集团公司指标计划要求。2）、以项目全过程开发，探索常州市和周边区域房地产开发市场状况，为集团公司后期市场拓展提供依据。3）、为集团公司开拓发展，打造培养建设团队。4）、以项目建设的成果，树立区域标杆楼盘的形象，为创建在常州和周边区域的企业品牌影响力提供坚实基础。5）、完成集团公司规模化和模式化的实践。二、项目组织架构本项目在一期的基础上延续实行项目管理制，即在项目总经理的领导下由项目公司协调、推动整个项目的实施，明确并统一项目发展目标，在公司其它各职能平台的支持、协助下确保项目顺利发展。强化项目管理制，以项目发展为主线，形成以行政人事、财务管理、工程项目管理、采购合约、市场营销、开发配套、设计管理等职能模块为主体的项目管理团队。-85- 项目组织架构和岗位职责如下：（一）集团公司/项目公司组织构架：集团项目公司职能部门（战略、市场、设计、财务成本、工程合约）总包施工单位监理公司配套专业分包施工单位指定专业分包施工单位甲供材料设备、甲指乙供材料设备供应商支持、规范监督管理监督管理管理、配合总经理王伟项目管理部客户服务财务管理部行政人事部市场营销部合约成本部设计管理部副经理潘阿明土建/水电工程师邢剑/高级客服专员王保建经理王海山会计张逸行政人事主管陈萍经理孙立志经理赵缘预决算工程师周琪/解龙香建筑师助理杨峥营销主管仇春霞总经理助理姚伟档案管理员杨莹行政人事专员孙心珠司机余健出纳杨燕营销专员宋伟总经理助理夏文超开发配套部开发配套主管王进/薛迎春-85- （二）项目公司工作职责及岗位职责岗位名称总经理岗位编号KCZJS-01所在部门常州景申置业有限公司直接上级集团副总裁直接下级总经理助理、各部门经理本职：负责整个项目由获取土地后至竣工交付过程中的项目运作、公司管理及各类内外部的组织协调工作，把控项目的品质、产品质量、项目开发进程和项目的成本控制，组织项目除总包及集团采购外的各类招投标工作。负责领导好整个项目公司团队实现集团公司制定的各类目标。-85- 职责与工作任务：职责一职责表述：负责组织项目开发总体工作计划的制定和落实工作任务组织参与市场部完成项目的前期策划及项目定位工作组织参与成本管理部完成项目成本控制目标和成本指标的制定负责组织编制项目开发总体工作计划负责将项目开发总体工作计划按部门进行分解，组织编制各分项工作计划负责组织编制项目的成本台帐、项目月报、资金预算计划等工作职责二职责表述：组织各类规划、设计（内外部）评审会组织参与各类设计（内部）评审会，满足项目定位和成本控制目标的要求及产品性价比最优化落实扩初、施工图设计任务，负责组织扩初、施工图设计评审会职责三职责表述：负责项目公司各项管理制度和流程的运行，提高项目管理能力工作任务负责项目公司各类流程和制度的落实并监督执行负责项目管理工作的规范性、高效性，不断提升项目运作和管理能力职责四职责表述：负责项目公司的团队建设，提高员工凝聚力，在项目公司中做好景瑞企业文化的建设工作任务负责组建高素质、高效率、符合景瑞企业文化的团队，使项目得以高效运行负责通过人力资源体系的有效运行，激励和激发员工的主观能动性，提高员工凝聚力职责五职责表述：负责协调好项目公司内外关系，确保项目开工、预售、融资、交房等主要节点按期实现工作任务负责支持、配合和协调与公司相关职能部门的工作确保项目在各政府部门和单位的支持下正常开展负责项目主要节点按项目开发总体工作计划的要求完成根据项目公司资金收支计划，负责组织项目公司内部营运资金余缺调配和营运资金缺口的筹融资工作职责六职责表述：按照制度和流程参与各类招投标工作，审核各类合同，负责各项资金支付的审核工作任务按照公司制度和流程，作为项目公司负责招标的各项招投标小组组长，组织参与项目各项招投标工作按照公司合同管理制度和授权制度，审核各类合同负责审核各项资金支付-85- 职责七职责表述：负责对项目实施全程成本管理，负责落实项目成本指标的执行，保证项目总体盈利目标的实现工作任务组织参与成本控制目标的编制以及成本计划的编制和分解工作负责对项目全程成本管理工作，负责落实项目各项成本指标的执行负责各项管理费用的支出和控制，保证项目总体盈利目标的实现职责八职责表述：负责项目经营收入按预算予以实现工作任务负责对营销公司的销售目标、销售价格及进度的审核负责督促营销公司按照销售目标、销售价格及进度实现预期经营收入目标组织配合好商业运营部的项目商业定位及招商工作岗位名称行政人事经理岗位编号XR-01所在部门行政人事部直接上级总经理直接下级行政人事专员、前台、司机本职：负责项目公司人力资源规划和人力资源各项政策、流程的执行，全面负责公司员工关系、人员招聘、人员选拔、薪酬福利、员工培训及职业发展等人力资源事务的管理；保证公司行政后勤工作的正常运转。职责与工作任务：职责一职责表述：负责按照总公司制定的人力资源管理体系在项目公司中予以执行工作任务根据项目公司发展计划进行目标市场、目标业务领域人力资源状况及法律法规的研究根据总公司制定的组织架构、薪资管理体系、绩效考核管理体系、员工职业发展及培训体系，并根据工作中的反馈情况适时进行调整根据公司文化特征及未来需求建立与之相适应的日常人力资源管理制度、工作流程。职责二职责表述：根据总公司制定的人力资源制度招聘员工参与所属公司员工的面试主管级以上员工汇同总公司进行面试职责三职责表述：全面负责人力资源管理的各项事务工作任务负责编制项目公司人力资源年度招聘计划、人员调整计划并组织实施，同时上报总公司-85- 负责编制项目公司人力资源年度培训及发展计划负责项目公司业绩考核的宣讲及培训，处理员工针对考核过程、结果的申诉负责编制项目公司年度福利计划，并上报总公司负责编制项目公司年度薪资调整方案，审批月度薪资发放代表项目公司与员工签订各种劳动合同，以及组织进行劳动争议的处理积极同一线员工进行沟通并负责建立领导人同员工的沟通机制，及时了解一线思想动态代表公司与外部相关劳动对口部门进行沟通和交流职责四职责表述：负责行政人事部内部的组织管理工作任务负责部门队伍建设，选拔、配备、培训、评价本部门人员负责部门内工作任务分工，合理安排人员负责控制部门预算，降低费用成本负责指导下属员工制定阶段工作计划，并督促执行职责五职责表述：负责公司行政管理工作任务根据总公司制定的项目公司行政制度、政策，在项目公司落实并监督执行负责部门内部日常工作的指导、管理、监督，提升工作质量职责六职责表述：负责公司后勤保障工作任务负责公司车辆管理和公司设备维护、维修负责公司办公地及员工宿舍的管理职责七职责表述：负责办公环境管理工作任务负责办公区装修、家具配制、清洁、美化负责员工办公座位统一调配、安排职责八职责表述：负责编制行政费用的年度预算、日常审核及成本分解工作任务负责编制年度行政预算负责授权范围内行政费用的日常审核和成本分解职责九职责表述：负责项目公司固定资产及低值易耗品的实物管理工作任务负责项目公司固定资产采购和管理负责低值易耗品管理职责十职责表述:负责项目公司内部档案、图书资料及印章的管理工作任务负责项目公司内部档案管理负责图书资料和印章的管理职职责表述:负责公司网络建设、管理-85- 责十一工作任务负责项目公司局域网和网站的建立、维护和管理负责项目公司办公自动化和信息化系统的建立和维护职责十二职责表述：负责各类对外联络及接待工作工作任务负责项目公司各类对外联络及各类会务组织安排负责各类接待工作岗位名称行政人事专员岗位编号XR-03所在部门行政人事部直接上级行政人事经理直接下级前台接待/清洁工本职：保证公司行政后勤工作的正常运转。职责与工作任务：职责一职责表述：协助上级进行项目公司的行政管理工作任务协助上级执行总公司制定的各项行政制度、政策负责直接下属日常工作的指导、管理、监督，提升工作质量和服务态度职责二职责表述：负责公司后勤保障工作任务负责公司设备维护、维修负责公司员工宿舍的管理职责三职责表述：协助进行办公环境管理工作任务协助进行办公环境清洁、美化负责员工办公座位统一调配、安排职责四职责表述：协助编写行政费用的年度预算工作任务协助编制年度行政预算协助进行成本控制管理职责五职责表述：协助进行公司固定资产及低值易耗品的实物管理工作任务协助进行公司固定资产采购和管理负责低值易耗品管理-85- 职责六职责表述:负责公司内部档案、图书资料及印章的管理工作任务负责公司内部档案管理负责图书资料和印章的管理职责七职责表述：协助进行各类会务及接待工作工作任务协助进行公司各类会务组织安排协助完成各类接待工作的组织安排职责八职责表述：协助行政人事经理的人员招聘工作及薪酬福利管理等相关工作工作任务协助招聘渠道（网站、报纸、招聘会、高校、猎头等）的选择、比较并出具建议协助编制项目公司人员相关薪酬、福利报表，协助进行年度薪酬调查职责九职责表述：按时完成上级各项交办任务工作任务按时完成直属上级各项交办任务按时完成其他上级各项交办任务岗位名称市场营销经理岗位编号SC-01所在部门市场营销部直接上级总经理直接下级市场营销主管、市场营销专员本职：负责异地公司市场部的各项营销管理工作，保证该部门的职责得到切实的履行职责与工作任务：职责一职责表述：配合集团公司市场部的营销管理工作工作任务根据项目的实际情况，整合各方资源，配合集团公司市场部制定项目营销定位与策划报告搜集房地产营销代理机构相关资料，掌握其历史代理楼盘情况和营销特长，建立相关数据库，为公司项目销售代理的选取提供参考借鉴负责区域市场各类相关信息的收集及分析，撰写专题报告上报总公司市场部、商业运营部职责二职责表述：负责部门职能工作工作任务参与营销代理的招投标并上报总公司审核批准参与营销合同的编制工作-85- 负责对营销代理公司上报的销售目标、销售价格及进度等计划进行初步审核并上报集团公司市场部，并及时获取集团公司市场部的意见和指令，监督营销代理公司的具体实施，实时反馈负责审核营销代理公司广告投放合同并监督实施负责搭建并维护重点区域的政府及土地方关系，建立完整的土地信息的收集、整理网络职责三职责表述：负责各职能部门间的沟通工作工作任务负责根据公司的销售要求和实际情况，沟通制定营销计划及实施方案负责部门策划工作与公司各相关部门之间的沟通与协调负责与公司各部门经理沟通、协调解决员工难以解决的问题，支持各部门的工作岗位名称市场营销主管岗位编号SC-02所在部门市场营销部直接上级市场营销部经理直接下级本职：配合市场部经理做好各项营销管理工作，负责收集整理市场及客户需求信息，根据实际情况对各项目公司的销售计划及执行情况、广告计划及执行情况进行信息收集整理分析，协助部门领导根据实际效果及时调整计划并实施；负责建立相关信息库职责与工作任务：职责一职责表述：协助部门经理根据项目营销定位与策略监督项目营销执行情况工作任务收集项目周边市场信息及客户需求信息监督营销道路公司对项目营销方案的执行负责撰写项目营销周、月报，协助部门经理完成项目营销总结职责二职责表述：负责监督实施广告计划，评估广告投放及效果工作任务负责收集日常的销售终端信息负责审查项目的广告发布的节奏及发布计划，并进行备案管理负责定期对广告发布的实施与广告发布的效果进行评估配合部门经理出具针对广告投放实现的销售效果及后期整改意见职责职责表述：负责部门内部各项内部资料库的建立-85- 三工作负责营销代理合同的制定任务负责收集整体各房地产代理公司的相关资料，掌握其历史代理楼盘情况及特长负责建立周报系统，定期反应公司各项目的营销进程及反馈效果负责完成分管科目的文档及历史记录的归档工作职责四职责表述：其他工作工作任务了解房地产市场情况、考察楼盘，总结经验，开拓营销思路，提高创新的理念与相关部门（公司）定期沟通，了解各个项目的进程及新的营销节点完成上级布置的其他工作岗位名称开发配套工程师（主管）岗位编号KF-02所在部门开发配套部直接上级开发配套部经理直接下级本职：配合开发配套部经理进行开发项目的前后期证照的申领、后期配套管理、竣工各专项验收及相关的管理工作职责与工作任务：职责一职责表述：配合开发配套部经理进行开发项目的前后期证照的申领，办理部分前后期手续工作任务负责开发项目各阶段的证照的资料准备，协助开发主管办理开发项目的前后期证照负责各类评审会的会务工作，配合开发主管办理开发项目在规划阶段的有关手续负责开发过程中所需的部分前后期手续的办理职责二职责表述：负责开发项目部分后期配套手续的申办，担任配套工程招标联系人的工作工作任务负责开发项目配套手续的资料准备，并负责办理部分后期配套手续负责项目现场的“三通一平”或“七通一平”的现场管理和配合工作作为配套工程招标联系人，负责配套招标的资料准备、标书发送及其它联络工作，并做好相应的招标记录及会议纪要职责三职责表述：配合开发配套部经理进行配套工程的控制管理及组织协调工作负责配套工程的合同管理，根据合同要求跟踪配套单位的具体实施情况并定期向开发主管汇报配合开发主管进行项目的各项对外协调工作，确保项目正常顺利开展职职责表述：配合开发配套部经理进行开发项目各项专项竣工验收-85- 责四工作任务负责除技防、电梯、消防、人防、总体竣工验收备案外的其它各项验收的资料准备及报送工作负责验收过程中各类联络、沟通和协调，及时发现问题、及时处理或汇报开发主管职责五职责表述：其他工作工作任务配合开发配套部经理进行项目与各政府部门、各配套单位的沟通协调，确保项目获得有关部门及单位的支持完成开发配套部经理及项目公司总经理交付的其他工作岗位名称项目管理部经理岗位编号XM-01所在部门项目管理部直接上级总经理直接下级土建工程师、安装工程师、档案管理员本职：负责项目现场的各项管理工作，包括总包及各分包项目的工程管理，含工程质量、进度、安全、成本控制及合同和信息管理、组织协调等工作，并组织工程项目的阶段性验收及组织相关的竣工验收工作(含技防、电梯、消防、人防、总体竣工验收备案等)，负责协调各政府部门、配套部门在项目现场范围内的各种协调工作，保证项目现场建设工程顺利进行职责与工作任务：职责一职责表述：负责现场项目的工程质量管理、进度管理、安全管理、成本控制等制度的建立和运行工作任务协助项目总经理编制工程项目的进度计划、成本控制分解目标、工程所需材料及设备采购计划及安全管理目标，在得到批准后采取措施落实实施负责监督总包及各分包工程的质量满足合同及有关规范、规定和标准的要求，建立并运行项目质量管理体系负责监督总包及各分包工程的进度及安全满足公司项目总体进度目标和安全目标的要求负责落实成本管理流程及相关措施的实施按照公司工作流程建立和监督现场管理制度，定期召开工程例会，并上报项目总经理；配合项目总经理定期召开项目例会负责监督监理单位按照监理合同行使监理职责职职责表述：配合项目公司总经理建立和运行总包及各分包单位的招投标和相应的合同管理工作-85- 责二工作任务配合项目总经理参与项目总分包工程及有关分包单位的施工招投标工作，审查施工单位资质、参加项目考察、参加评标参与审核总包合同及有关分包合同，负责落实涉及到签订三方合同的总包签字及认可负责工程的实施严格按照合同有关条款执行职责三职责表述：负责各总分包项目的施工组织设计、施工技术措施的审核及现场签证及有关核定单的工程量审核工作任务负责项目的施工组织设计、施工技术措施的审核负责在施工组织设计、施工技术措施发生变更时审核变更报告，并按程序上报公司负责现场签证及有关核定单的工程量审核并按照有关流程上报职责四职责表述：负责组织图纸交底、技术会审，负责现场对内对外的协调事务，完成项目开工前的准备工作，并配合开发经理对配套工程单位进场施工进行现场协调工作任务负责组织图纸交底、技术会审，并检查和监督施工执行情况负责项目现场的对外协调事务，包括质监站、安监站、材料质监站等部门的协调事务负责落实项目开工前临时设施的搭建、施工围墙的砌筑及其它施工准备工作配合开发经理对配套工程单位进场施工进行现场协调负责支持、配合和协调与公司其它职能部门的工作职责五职责表述：负责根据合同及现场进度审核总包及各分包单位工程款支付工作任务负责根据合同及现场进度审核总包及各分包单位工程款支付负责每月上报总分包工程的成本台帐、工程完成情况报告、下月资金预算计划等职责六职责表述：负责组织工程项目的阶段性验收及组织相关的竣工验收工作及完成上级领导交办工作工作任务工作任务负责组织工程项目的阶段性验收及组织相关的竣工验收工作(含技防、电梯、消防、人防)，并配合项目总经理完成总体竣工验收备案等工作负责在竣工后与物业公司的交接完成项目公司总经理交付的其他工作岗位名称土建工程师岗位编号XM-02所在部门项目管理部直接上级项目管理部经理直接下级-85- 本职：负责项目现场的总包及各分包项目的土建工程进行管理，含工程质量、进度、安全、成本控制及合同和信息管理、组织协调等工作职责与工作任务：职责一职责表述：负责对项目现场的总包及各分包项目的土建/装修工程的工程质量、进度、安全进行现场巡视及监督检查工作任务协助现场经理审核监督工程项目土建/装修工程进度计划、工程所需土建/装修材料计划及安全管理目标，在得到批准后采取措施落实实施负责监督总包及各分包工程的土建/装修质量满足合同及有关规范、规定和标准的要求，并严格按照质量管理体系进行实施负责监督总包及各分包工程的土建/装修进度及安全满足公司项目总体进度目标和安全目标的要求，负责土建/装修成本控制各环节的实施、审核及反馈根据项目成本指标，审核与安装相关的工程/材料采购的合同标的与成本指标的偏差，并负责审核与该合同有关的工程范围内的内容以及材料规格、等级、数量、标准与设计图纸一致负责监督监理单位的土建/装修工程师按照监理合同行使监理职责职责二职责表述：负责监督检查总包及各分包单位的土建/装修工程满足合同约定的质量、进度要求，做好相关合同的档案管理工作工作任务负责监督检查总包及各分包单位的土建/装修工程满足合同约定的质量、进度要求做好相关合同的档案管理工作，撰写施工日志职责三职责表述：负责对土建/装修项目的施工组织设计、施工技术措施进行初步审核及土建/装修现场签证及有关核定单的工程量初级审核工作任务负责对土建/装修项目的施工组织设计、施工技术措施进行初步审核负责对土建/装修项目的施工组织设计、施工技术措施发生变更时，对变更报告进行核查负责现场签证及有关核定单的工程量初级审核并按照有关流程上报现场经理职责四职责表述：负责对土建/装修图纸进行交底、技术会审，做好项目施工前的准备工作工作任务负责对土建/装修图纸进行交底、技术会审，并检查和监督施工执行情况配合现场经理落实项目开工前临时设施的搭建、施工围墙的砌筑及其它施工准备职责职责表述：审核上报的土建/装修工程的现场进度报告并制定工程进度计划-85- 五工作负责审核土建/装修工程的现场进度报告并对相关的工程款申请签署意见任务负责编写每月土建/装修工程完成情况报告及工程进度计划职责六职责表述：负责对土建/装修工程的单项验收，完成上级领导交办工作工作任务负责对土建/装修工程的单项验收，并配合现场经理进行总体竣工验收备案等工作负责项目竣工前土建/装修项目的内部检查，对此过程中发现的质量问题负责落实整改负责在竣工后就土建/装修项目与物业公司进行交接，对存在问题组织相关单位进行整改完成现场经理及项目总经理交付的其他工作岗位名称安装工程师岗位编号XM-03所在部门项目管理部直接上级项目管理部经理直接下级本职：负责对项目现场各类安装工程进行管理，含工程质量、进度、安全、成本控制及合同和信息管理、组织协调等工作职责与工作任务：职责一职责表述：负责对项目现场各类安装工程的工程质量、进度、成本、安全进行管理工作任务协助现场经理审核工程项目安装工程进度计划、工程所需安装材料及设备采购计划及安全管理目标，在得到批准后采取措施落实实施负责监督总包及各分包工程的安装质量满足合同及有关规范、规定和标准的要求负责监督总包及各分包工程的安装进度及安全满足公司项目总体进度目标和安全目标的要求根据项目成本指标，审核与安装相关的工程/材料采购的合同标的与成本指标的偏差，并负责审核与该合同有关的工程范围内的内容以及材料规格、等级、数量、标准与设计图纸一致负责监督监理单位的安装工程师按照监理合同行使监理职责职责职责表述：负责监督检查总包及各分包单位的安装工程满足合同约定的质量、进度要求，做好相关合同的档案管理工作-85- 二工作负责监督检查总包及各分包单位的安装工程满足合同约定的质量、进度要求任务做好相关合同的档案管理工作，撰写施工日志职责三职责表述：负责对安装项目的施工组织设计、施工技术措施进行初步审核及安装工程现场签证及有关核定单的工程量初级审核工作任务负责对安装项目的施工组织设计、施工技术措施进行初步审核负责对安装项目的施工组织设计、施工技术措施发生变更时，对变更报告进行核查负责现场签证及有关核定单的工程量初级审核并按照有关流程上报现场经理职责四职责表述：负责对安装图纸进行交底、技术会审，做好项目施工前的准备工作工作任务负责对安装图纸进行交底、技术会审，并检查和监督施工执行情况配合开发配套经理进行项目开工前临水临电的接驳负责对配套工程单位进场施工进行现场协调职责五职责表述：审核上报的安装工程的现场进度报告并制定工程进度计划工作任务负责审核安装工程的现场进度报告并对相关的工程款申请签署意见负责编写每月土安装工程完成情况报告及工程进度计划职责六职责表述：负责对安装工程的单项验收，完成上级领导交办工作工作任务负责工程项目相关的竣工验收工作(含技防、电梯、消防)负责项目竣工前的安装工程的内部检查，对存在问题进行落实整改负责在竣工后就安装项目与物业公司进行交接，做好各类设施已用量的审核工作完成项目管理部经理及项目公司总经理交付的其他工作岗位名称档案管理员岗位编号XM-04所在部门项目管理部直接上级项目管理部经理直接下级本职：遵守保密制度，负责公司档案和工程资料管理，遵守保密制度，确保档案机密和安全职责与工作任务：职责一职责表述：贯彻集团档案管理制度、负责完善公司档案管理制度工作任务贯彻执行、健全完善公司的各项档案管理制度。完善公司文件编号规则-85- 建立公司档案归档目录，规范各类归档文件的归档时间（区分公司极、部门级的档案）。规范公司收发文管理规范公司各类公文格式职责二职责表述：完成档案管理工作工作任务根据公司归档目录设立相应的预立卷。负责公司发文的立卷和归档工作负责办理各部门档案交存登记、传递、立卷、归档手续。负责外来文件的登记、传递、立卷和归档工作。本公司各种门类、各种载体档案的收集、整理、保管、鉴定和登记、统计等工作。负责已归档文件的整理、装订和保管。开展档案利用服务工作，编制多种检索工具迅速准确查调档案，编写档案资料。负责档案的借阅和利用，积极提供复制材料，办理借阅、复制登记手续。负责定期进行档案的安全检查工作，做好档案防护工作。职责三职责表述：提高公司档案管理工作的水平工作任务对公司各部门、项目公司内部文件的档案编号规则及档案管理制度备案。协助各部门建立部门级档案的归档目录和预立卷工作。开展业务交流活动，提高业务水平，加强保密意识。职责四职责表述：公司图书资料的管理工作任务负责图书资料信息的收集负责图书的购买负责图书的保管、借阅岗位名称采购合约部经理岗位编号CG-01所在部门采购合约部直接上级总经理直接下级预决算工程师本职：负责组织和建设工程采购、招投标及预决算三大系统，保证三大系统正常和有序地开展工作，使项目公司在工程建设成本上得到有效的控制；组织对工程技术和质量问题进行调查研究，使公司开发项目在始终保持高效的推进的同时获得高质量的产品。-85- 职责与工作任务：职责一职责表述：负责工程采购、招投标及合约管理职能块的工作组织和协调工作任务在项目建设过程中，及时调动部门各岗位，及时开展招标、采购、合约管理工作，为项目顺利推进提供支持。对招标、采购、合约的日常工作进行检查、督促，及时发现问题并组织解决。对招标、采购、合约管理中非偶然出现的问题进行分析，找出原因，并找出解决办法职责三职责表述：严格按照集团公司制定的招投标流程及制度开展项目的招投标工作，参与集团公司的集团采购工作工作任务组织项目公司负责各类招投标工作。负责审核项目公司负责各类招投标文件及合同的拟定，并上报集团公司备案。按照集团公司的制度及流程开展招投标工作。组织参加供应商考察。职责四职责表述：：建立、维护供应商、材料价格信息库，在工程招标、设计选型时提供相应的价格信息支持工作任务收集材料价格及供应商信息，建立档案库并定期更新；工程招标中对相应材料进行询价提供价格信息；审核各类材料的询价结果，确保其经济性及可行性职责四职责表述：处理项目开发过程中发生的相关问题工作任务解决核价中与施工单位发生的争议组织分析项目建设过程中出现的质量通病，提出经济合理的解决办法，提高产品品质。按照合同条款的要求对项目施工过程中各总分包的执行情况进行跟踪检查，及时向项目公司提出意见职责五职责表述：负责采购合约部的部门建设工作任务持续关注部门的工作能力，分析存在的问题，在相关部门的协助下及时进行改进广泛收集行业信息，结合公司特点，寻找部门竞争力提高的突破口。保持与下属员工的沟通交流，关注员工的绩效表现和职业需求，塑造团结进取的团队。预决算工程师岗位编号CG-02-85- 岗位名称所在部门采购合约部直接上级采购合约部经理直接下级本职：对所负责的工程项目实行全过程的工程造价控制，使项目的工程造价得到有效合理的控制。职责与工作任务：职责一职责表述：及时准确地完成所负责工程项目的预决算（内审）审核工作。工作任务负责对所属工程相关预决算（内审）资料有效性的复核工作负责对所属工程相关预决算（内审）基础数据计算的复核工作负责所属工程相关预决算（内审）的审核工作，并出具审核报告，遵照公司流程完成最终流转监督、检查所属工程相关预决算（内审）资料的归档工作职责二职责表述：参与工程招标、议标工作。工作任务负责对相关招标资料有效性和标底基础数据的复核工作负责编制招标标底及编制招标文件的商务条款及有关合同的专用条款负责审核招标单位标书中的工程预算或工程报价，并提出审核意见供招标领导小组决策参考监督、检查相关招标资料的归档工作职责三职责表述：配合所负责工程项目，及时完成对工程变更费用的审核工作。工作任务全面掌握施工合同条款，深入现场了解施工情况，为各项费用复核工作打好基础。收集和掌握技术变更，材料代换纪录，并随时做好造价测算，为领导决策提供可靠依据。负责认定所负责工程项目工程变更费用涉及工作内容有效性负责根据合同及相关资料对所负责工程项目工变更费用初审结果复核并出具书面审核意见监督、检查所负责工程工程变更审核费用资料的归档工作职责职责表述：配合所负责工程项目，及时完成工程施工过程中对进度款价值量的审核。-85- 四工作负责根据合同及审核完成的预算结果，出具书面意见并完成与乙方的有效确认。任务负责根据所负责工程项目提交工程形象进度，依据合同及相关资料，定期、及时完成程施工过程中对进度款价值量的审核负责根据审核结果出具书面意见及完成与乙方的有效确认后，编制所负责工程项目进度款价值量报表并及时提交所负责工程项目部负责所负责工程项目进度款价值量报表的归档工作职责五职责表述：配合、监控所负责工程项目的决算（外审）审核工作。工作任务负责对所属工程竣工结算资料有效性的复核工作配合审计部对决算（外审）审核工作的监控，并参与审核过程中的谈判事宜负责根据合同及竣工结算资料对所属工程相关决算（外审）初审报告复核工作负责决算（外审）项目的资料收集、整理及归档工作职责六职责表述：其他工作工作任务参与对阶段性设计成果的审查，提供造价控制建议。完成上级交办的其他工作任务岗位名称财务成本部经理岗位编号CC-01所在部门财务成本部直接上级总经理直接下级主办会计、出纳本职：根据集团公司制定的财务制度建立并完善项目公司财务会计工作体系，组织制订项目公司财务会计方面的内部控制制度并予贯彻实施，确保项目公司财务会计工作的高效和规范运作；根据批准的项目公司年度预算及总公司成本管理部下达的成本指标，对项目各项成本支出进行监控；负责组织项目公司内部营运资金余缺调配和营运资金缺口的筹融资工作职责与工作任务：职责一职责表述：制度建设和职能健全工作任务根据部门职能发展要求，及时组织调整并设置相应岗位，明确职责范围根据公司财务会计工作运行状况，企业内部财务管理和会计核算制度，促进规范财务会计各项工作职职责表述：全面预算管理及成本过程控制-85- 责二工作任务组织项目公司年度财务预算（草案）和其他财务计划的汇编工作，执行总公司及董事会通过的年度财务预算（方案）和其他财务计划，据以组织开展执行过程中的实时控制和分析工作及组织公司年度财务决算报告的编制工作根据项目公司资金收支计划，全面负责企业内部营运资金余缺调配和营运资金缺口的筹融资工作根据总公司下达的房地产项目成本计划指标，组织开展包括成本开支、成本核算、成本分析等在内的财务全过程控制工作职责三职责表述：财务报告及分析工作任务根据项目公司经济业务活动情况，组织开展全面或专题分析，提出合理化建议，为公司领导经营决策提供及时和准确的财务信息资料根据外部和内部对项目公司财务会计信息的不同需求，全面组织建立和健全公司完整的财务会计报告体系，审核项目公司半年度和年度财务会计报告、各项财务计划及财务分析报告，并经批准后对外提供会计数据和财务报告职责四职责表述：组织协调本部门内外部关系工作任务协调与项目公司财务会计有关的各种外部关系，为公司持续发展创造良好的外部环境协调本部门与项目公司各职能部门的关系，保证项目公司财务会计方面的规章制度顺利贯彻执行职责五职责表述：负责组织项目公司内部营运资金余缺调配和营运资金缺口的筹融资工作工作任务负责与金融单位的沟通，负责组织项目公司内部营运资金余缺调配和营运资金缺口的筹融资工作岗位名称主办会计岗位编号CC-02所在部门财务成本部直接上级财务成本部经理直接下级本职：负责项目公司具体会计核算实施工作，及时、准确提供项目公司的会计信息职责与工作任务：职责职责表述：会计核算-85- 一工作严格执行公司内部会计核算制度，按照财务部业务流程和财务单项管理规定认真从事所属企业会计核算工作任务按照《会计基础工作规范》的要求，对项目公司发生的经济业务事项，负责及时受、办理各项具体会计手续、进行会计核算，包括审核原始凭证，签署结算和核算意见，审核出纳填制的收、付款凭证，负责填制相应的转账凭证并予及时过账，月末准确按时完成会计电算化结账工作负责正确计提各项费用，并按时申报和缴纳所属企业的各种税费，并协助会计主管研究会计税收政策，并结合实际情况使用优惠政策，组织协调相关部门，有效实施按照《企业财务会计报告条例》的要求，负责定期编制企业的财务会计报告，及时、准确、完整地反映所属企业的财务状况、经营成果和现金流量职责二职责表述：清产核资工作任务负责房地产项目存量存货的日常核算管理，根据营销期末编报的存量存货明细清单定期按账簿核对实物，做到账实相符负责项目公司固定资产、低值易耗品的日常核算管理，按月正确计提各项固定资产折旧，协助行政人事部定期进行清产核资工作，做到账、卡、物三相符职责三职责表述：会计档案工作工作任务按照《会计档案管理办法》的要求，具体负责项目公司会计凭证、账薄、财务报告等会计核算专业材料的整理、装订、保管、归档等会计档案管理工作，定期备份及妥善保管电脑账套数据负责项目公司涉及经济业务签订的协议、合同及结算工作中往来函件的收集、存档，根据签订的经济业务协议、合同，编制目录，及时设置和登记付款明细台账，严格控制掌握协议、合同付款进度，定期与经办业务部门核对确认协议、合同付款执行情况负责公司法人代表章、发票专用章的保管与使用管理工作负责所属企业发票和收据的购买、保管、填开、核销等使用管理工作职责四职责表述：其他工作任务协肋财务经理开展所属企业年度财务预算（草案）和其他财务计划的初步汇编工作，并配合执行过程中的实时控制和分析根据公司下达的房地产项目成本计划指标，负责项目日常成本开支、成本核算的会计控制工作负责定期编报公司外部所需统计报表负责定期复核预（销）售统计表和代收代付款项统计情况表，及时督促营销部门催收客户欠款-85- 岗位名称出纳岗位编号CC-03所在部门财务成本部直接上级财务成本部经理直接下级本职：协助财务经理及主办会计做好会计核算的辅助工作及保障资金的运转安全、有序职责与工作任务：职责一职责表述：规范项目公司现金收支和银行往来的结算管理工作任务负责保管公司的库存现金、银行票据等各种有价证券负责保管分管的财务专用章、空白发票及收据，确保其安全和完整无缺严格按照国家有关现金管理结算制度、票据法、会计基础工作规和公司财务单项管理规定的要求，审核包括经济业务内容、单据和审批手续在内的原始凭证，经审核无误后，据以办理现金收付和银行结算手续负责按日序时的编制收付款凭证，按时逐日登记“现金日记账”和“银行存款日记账”，做到帐簿日清月结，经常复核，确保账证、账款、账账三相符月末及时编制银行存款余额调节表，找出未达帐款，并予以落实负责与银行联系、办理有关结算事项，发现问题及时解决，并向资金管理主管汇报每周一填制银行余额一览表，并抄送资金管理主管，控制掌握每日银行、现金余额，为资金使用效率提供保证负责会同项目售楼处做好房款回笼工作。负责房屋预（销）售合同（财务部所执复印件）的保管，及根据收付款凭证及时登记预（销）售收入统计表。根据收付款凭证及时登记房地产项目的代收代付款项情况统计表配合资金管理主管与银行方面进行衔接，配合制定合理的融资计划，进行融资资料的准备工作岗位名称设计管理部建筑师岗位编号SJ-02所在部门设计管理部直接上级设计管理部经理直接下级-85- 本职：在项目公司领导及部门领导下，积极主动的贯彻公司发展要求，从规划建筑设计、装修设计等方面负责对项目的专业化技术管理，同时对项目设计费用、发展成本进行合理化控制，并对项目全程策划、营销、现场施工予以全过程配合，确保公司开发项目的建筑品质，以提高公司整体形象，提高公司整体效益。职责与工作任务：职责一参与项目全程设计管理工作工作任务配合总公司设计部项目建筑师的相关工作负责组织设计管理部与项目公司相关部门的专业技术协调、设计会审、技术交底及设计变更多审核负责审查项目发展扩初后各阶段的图纸质量，优化设计职责二配合工作工作任务配合项目市场定位及营销策划的各类工作从设计角度全过程参与成本控制，配合采购合约部的相关工作配合项目报审工作配合其他项目的发展，参与讨论、审阅、建议等工作配合部门文员完成分管项目全套技术档案资料、往来文件的归档工作职责三设计公司合约管理负责按照合约要求审核设计服务达到预期的质量要求负责设计费用的申请支付和支付统计职责四市场考察及设计研发工作任务了解房地产市场情况、考察楼盘，总结经验，提高创新的理念专题研发和交流工作熟悉建筑材料，了解施工工艺，增强成本意识，协调配套专业，加速项目的发展岗位名称设计管理部景观（装饰）工程师岗位编号SJ-03所在部门设计管理部直接上级设计管理部经理直接下级本职：-85- 具体负责项目的景观（装饰）专业化管理工作，配合设计管理部经理高质量、高效率地完成项目的景观（装饰）设计管理工作。职责与工作任务：职责一负责分管项目景观设计管理工作工作任务负责制定项目景观工作进度、计划和阶段性工作重点负责分管项目的内部评审工作负责组织设计会审、专业技术协调、技术交底、材料封样负责制定并撰写：景观设计要求、设计概念和建造标准产品，以及设计单位考察报告、各类评审和会议纪要负责编制项目卖场及售楼处、示范单位的景观设计任务书和参考图集负责审查项目发展各阶段的图纸质量，优化设计负责督导项目现场实体样板的施工和施工过程中的景观设计效果的达成职责二配合工作工作任务全程营销思路的贯彻，配合营销策划售楼卖场的各类工作从设计角度全过程参与成本控制，配合工程采购及成本合约部门的相关工作配合部门文员完成分管项目景观档案资料、往来文件的归档工作职责三设计公司合约管理工作任务负责设计合约的拟定和修改负责按照合约要求审核设计服务达到预期的质量要求负责设计费用的审请支付和支付统计职责四市场考察及设计研发工作任务了解房地产市场景观发展情况、考察楼盘，总结经验，提高创新的理念专题研发和交流工作熟悉各类景观材料，了解施工工艺，增强成本意识，提高性价比岗位名称客户服务专员岗位编号KH-01所在部门客户服务部直接上级分管总助直接下级本职：-85- 在市场部客服主管的知道和项目分管领导的领导下，负责项目公司客户服务的业务和管理工作。职责与工作任务：职责一职责表述：处理客户投诉工作工作任务负责接待、处理所管辖区域内的住宅质量投诉组织、协调各有关职能部门及承包商（分包商），落实质量整改措施负责做好客户投诉处理的文件资料归档工作代表项目公司同客户进行协商、谈判，签订调解协议职责二职责表述：客户信息收集与反馈工作任务以客户服务月报等形式，对客户意见、案例等进行针对性提炼反馈负责做好客户投诉处理的文件资料归档工作职责三职责表述：其他工作工作任务组织或督促项目公司各相关部门落实交房准备工作完成上级领导交付的其他工作三、项目营销策划本项目一期已经成功开发，并在09年3月31前交付使用，就一期而言，是集团公司在常州树立的较为高档的形象。就品质而言，项目一期是区域市场的标杆，这为二三期的开发提供了有利的品牌形象和品质形象。项目二三期的开发，与一期的着重于品牌形象树立已经有所区别，我们从达成目标的角度来考虑，从而设定了常州项目二三期的发展目标——战略、品牌、产品、销售。（一）、战略目标：突破区域市场，纵览龙城1、从“城西品质标杆”到“龙城品质楼盘”2007年，景瑞地产在常州以“创造舒适家园”的理念高调推出城西首个高品质楼盘——景瑞曦城，到2009年3月底交付时，项目一期销售超过90%，并牢牢树立了项目在城西的标杆地位，品质标杆、价格标杆。二三期的开发，是在一期的基础上，必然要将一期的品质持续并加强，走出城西，走向全市，从城西标杆到全市的品质楼盘，对公司在常州的持续发展更是有着重要的战略意义。-85- 2、从区域市场到全市市场，从刚性需求到投资置业就项目一期的客户成交情况统计，以首次置业的刚性需求为主，在区域市场新推量不断增加的情况下，走出城西纵览全市，是必然的趋势。项目二三期不仅有公园优势，还有社区本身的景观优势，相对一期首次置业的自住和公园为吸引力的改善环境，二三期提供更多的投资可能性。（二）、品牌目标：创造舒适家园景瑞地产集团公司起源于上海，本项目是集团公司在常州的第一个项目，是集团公司立足长三角的重要一步，虽然一期取得了不错的效果，得到区域消费者的认同，但二三期是否能得到常州消费者的认同，是必须面对的一个问题。树立鲜明的品牌形象相对而将常州本土有一些当地知名的房地产品牌开发商，如新城、百兴、武房，新城更是万科的忠实学习者，品牌意识非常强，在市中心众多形式的户外媒体均有品牌的宣传。全国知名的房地产品牌开发商也均有进驻常州，如世茂、华润、绿地等也在常州其他区域有开发项目，要将“景瑞地产”的品牌深入常州，得到认同，必须持续的进行品牌的宣传投入。将景瑞地产“源自上海，覆盖全国”的品牌内涵渗透，得到常州消费者的认同。（三）、产品目标：做城西的标杆楼盘钟楼开发区是常州城西新建的一个经济开发区，区域内大部分项目是拆迁安置房，品质不高，景瑞曦城项目，定位于区域的高品质楼盘，在一期开发的基础上，对项目的空间、景观、建材、配套、价值5大体系进行优化，区位优势+景观优势+产品优势+开发商品牌优势，集众多优势为一体，致力于打造常州城西片区的标杆楼盘。1、景观优势二三期的产品，为了弥补缺少直接面对青枫公园的外来景观优势，在二期中央打造了22000米的中央台地景观，利用立体化的度假休闲坡地景观，打造城西独家。外有青枫公园，内有台地公园，打造城西双公园社区。2、产品优化外在优。新古典三段式石材立面，-85- 内在优。4.5米的挑空大堂；180度阔景阳台；人性化户型设计；赠送空中花园和飘窗；产品更优化，更超值。配套优。一期的成熟社区；二期的1250㎡中央会所；24000㎡休闲商业区。3、价值优化景瑞地产16年专业沉淀，深访千名客户，成就的经典之作。（四）、盈利目标：多重价值之下的利润回报项目通过规划设计、配套配置、营销策划、建设建造，当然加上项目本身的土地价值和增值，赋予项目一定的价值，然后通过销售，实现项目的价值，从而为项目发展带来社会和经济等的回报。这些集中在经济数值上，就是利润。我们如何实现项目的利润最大化？也是常州景瑞曦城项目在高成本的压力下，需要研究的课题。1、价值体系的认识（1）、土地价值重新认识景瑞曦城项目从定位伊始，就寻找了区域市场的空白点，通过差异化的策略，尽量规避与区域内的现有项目形成竞争，致力于最大程度的挖掘项目地块的最大化利益。n项目地块为紧邻青枫公园的地块，在钟楼经济开发区，此类土地资源是有限的，但项目二三期无法直接看到青枫公园景观。n钟楼经济开发区板块是常州市城西重点发展的区域，配套也在大力完善中，区域的发展前景无限。（2）、实力对手，进入准现房阶段，提升价格。区域内公园东侧的青枫公馆项目，是本项目现阶段最大的竞争对手，其项目规划为88㎡的两房和112-120㎡的三房，项目以高层为主，但在项目地块右侧，配以部分联排别墅，对项目的档次有不小的提升，在区域内一直以较高档的形象面市。现阶段，项目进入准现房阶段，销售量位于区域内领先地位，吸引了很多购房者的关注。对我项目形成很大的竞争，但青枫公馆项目目前销售过程中不断提升价格，为我项目的价格减压不少。对本项目二三期在销售中的提价也有一定的市场预热作用。2、产品价值的赋予（1）、市场定位赋予产品价值-85- 在一期的销售过程中，根据区域市场的需求情况，我们对项目的市场定位进行了调整，将二期的160㎡的豪华三房调整为市场需求量大的80-120㎡的两房和小三房，产品符合市场需求，才能快速去化产品，实现产品的价值。（2）、规划设计赋予产品价值公司利用一期实际销售中的情况，对二三期的设计进行优化，如，空调机位、外立面、飘窗、阳台等。使产品更适合现代人的居住理念。（3）、配套配置赋予产品价值本项目旨在打造区域市场的标杆楼盘，作为区域内的品质和价格标杆，本项目在配套配置上提升产品附加价值方面同样也力求做到最好。n22000㎡中央台地景观n1250㎡休闲会所n24000㎡休闲商业街（4）、营销包装赋予产品价值二三期的目标客群与一期有一定的区别，一期的大部分客户无论是首次置业还是改善型再次置业均是以自住为主，在区域市场存量日益增大，而需求维持平稳的情况下，项目必须吸引区域外的客户和投资为目的的客户，在这样的销售目的下，需对项目的升值潜力进行包装宣传，把项目二期的产品优势、环境优势、建筑优势、配套优势等进行充分宣传。从而增加项目的价值。3、价值的实现根据市场情况，营销将会通过节点控制的方式，以实现产品价值的最大化，具体在第五部分进度目标中论述，实施时将会根据当时的市场情况做调整。（五）、进度目标：销售指标和利润最大化之间的协调销售指标：常州景瑞曦城项目二三期力争在09年完成销售额1.083亿元；10年完成销售额1.54亿元；11年完成销售额2.37亿元。利润最大化：具有公园资源的产品，和交房周期的缩短，都会为产品增加新的附加值，所以，随着时间的推移，项目的销售价格有逐渐提升的空间，在销售过程中，将存量逐步推出市场，控制销售节点，会为项目带来更大的利润空间。1、在这两项考核体系下，排定以下营销节点：-85- 时间进度营销节点工程节点等要求/备注　二期预证取得　08年　二期市场试水　　09年3月初确定二期首推盘时间　　09年3月上旬二期企划方向的确定　　09年3月中旬二期物料准备　　09年3月销平、信封、纸杯的企划确定和制作　　09年3月二期模型制作　　09年3月项目地块的二期企划包装　　09年一季度二期产品优化　09年4月　二期模型调整　　09年5月二期加推部分房源　09年4月末　三期预证取得时间确定　09年5月　三期模型制作　　09年5月初三期与二期结合推广的推广方式确定　　09年5月初市区增加接待点　　09年5月配合市区接待点的户外确定　　09年5月7日三期企划方向确定　　09年5月三期与二期结合推广的推广节奏确定　　09年5月中旬项目地块的企划包装方案的制作　　09年5月底前售楼处企划包装方案的制作　　09年5月中旬三期物料准备　　09年6月初三期预增取得　-85- 　09年6月20日加推三期　　09年6月下旬市区接待点对外开放　　09年9月-09年11月二三期持续加推　　　　2、推盘计划及销售额概算景瑞曦城项目二三期，在09年开始销售，计划在09年一共加推6次，共推出482套，49286.13平米（预测面积暂未出，此数据有待根据设计图纸预测），总金额为1.87亿元，（根据年度均价目标3800元/平米预测），今年计划年度住宅销售金额为1.04亿元。2009年陆续推出3#、4#、5#、12#、16#的一部分高层公寓。推盘日期推盘范围推盘套数（套）推盘面积（平米）推盘单价全部销售额（亿元）年度销售额（万元/平米）（亿元）2009年3月28日12#乙02、03室526024.133800（目标均价）228916941.04亿（住宅部分，其中有一部分是一期余房销售）2009年6月20日5#+12#甲02室168162663800618108002009年7月18日16#乙3449413800187758002009年9月5日3#甲+4#乙126111723800424536002009年10月17日4#甲7672203800274360002009年11月14日12#乙01室263663380013919400（六）、卖场包装：现场进度要求和形象工程1、卖场包装的目的在合理利用资金的情况下，最大限度的营造一个舒适、有视觉冲击力、给客户无限遐想的展示环境，提高项目的附加值，为促进客户尽早落定提供有利的条件。-85- Ø外围包装有利于对项目的形象进行全面的展示，扩大项目的受众面；Ø对客户的参观路线进行有效的引导；Ø利用已初步完工的环境、建筑、绿化、小品及物业管理服务等优势，充分展示项目的特色卖点，打消客户疑虑，给其留下深刻的印象，制造购买冲动；Ø修饰或遮盖项目施工现场缺漏或不便展示的场景，尽量消除或弱化现场施工给客户带来的负面影响。2、卖场包装的整体风格卖场包装的风格与项目的建筑、环境、报广、电视等所有出街的风格必须统一，因此首先根据项目的定位及已有建筑风格等内容简单概括项目卖场包装的整体风格如下：产品概念：优质的生活“U”产品定位：开创常州U+生活产品的总精神：超越居住的境界推广名：U岭域U+概念：Ø户型优化：赠送面积更多，功能更合理Ø建筑优化：底层4.8米挑空Ø建材优化：保温材料、铝合金窗采光更好Ø景观优化：平面景观到立体景观Ø社区优化：一期成熟社区3、卖场包装的内容卖场包装涵盖的内容可以用“一硬一软”、“五点一线”概括：“一硬”指物质环境，包含了“五点一线”；“一软”指服务，指物业管理服务和销售管理服务；（1）、物质环境“五点”指：楼盘外围、楼盘门户、售楼处、示范单位/样板房/一期实景、施工现场；-85- a)楼盘外围：楼盘红线外至最远目标客户的时空集合，包括项目的大型广告路牌、高炮、跨街桥、霓虹灯，车体、站台广告，路杆旗等导视系统。b)楼盘门户：项目一期已经交付使用，项目紧邻青枫公园的东大门已经开放，楼盘门户包括该入口及入口周边的关键点，如地块围墙、基地看板、精神堡垒、沿路的绿化带、将来施工通道入口、停车场等。c)售楼处：二三期的销售中将会有现场售楼处和市区售楼处2个接待点，2个接待点的销售氛围、物料包装、销售动线的合理安排。d)示范单位/样板房/一期实景展示：三期不另外重装样板房，沿用一期同户型的样板房，共3间样板房，分别是85㎡的中间套2房，121㎡的小三房，140㎡的大三房带空中花园三种户型。一期实景的展示也非常重要。e)施工现场：施工现场在一期的北侧，如果施工现场给人以整齐、有序的景象，是客户感觉到对生活不存在干扰，并且以良好的施工管理侧面体现质量的保障。“一线”指：连接楼盘门户、示范单位/样板房、售楼处及施工现场等各点的人行路线。（2）、客户接待服务包装整体组织有序，体现客户的尊贵，项目展示的客户接待流线如下所示：保安引导停车场停车下客客户来访前往售楼处销售人员初步介绍，了解客户需求情况带领客户示范单位、一期实景-85- 返回售楼处，进行深度洽谈如未签约，则进行客户跟踪服务签约市区售楼处接待流程客户来访进入售楼处业务员介绍情况，简单了解客户需求带客户去现场售楼处带客户现场参观样板段等继续跟踪签约客户在售楼处和样板房时，物业保安和客服人员的服务也非常重要，物业将是今后业主入住之后的管家，物业能提供怎样的服务亦是客户非常关注的点之一，在购房过程中，物业的点滴都可能影响客户对物业服务的判断，进而影响客户的判断。（3）、售楼处选址及设计要求l选址原则售楼处作为卖场的核心和项目宣传的桥头堡，选址上须具有一定招揽性和标志性，并和样板房、示范园区形成一个连续、完整的卖场。l选址方案二三期的售楼处沿用一期的售楼处，位于项目地块的西北方向，星港大道路边，公交车站台距离约100米。-85- 在市区到达案场的必经路段勤业路增设市区接待点，配合二三期的对客源的要求，现已交付使用。（4）、样板房位置选取样板房的位置选取原则如下：Ø在能够保证展示效果的前提下，为减小样板区的范围，各套示范单位的位置相对宜集中；Ø景观资源相对比较好；Ø从售楼处到各样板房经过的路线交通组织应该顺畅。考虑到项目一期的户型和二三期相同，并符合上述条件，故沿用原有样板房，二、三期除代建会所外，暂无样板设置的计划。物业类型户型精装修非交房标准样板房楼栋楼层开放时间平层公寓85平米2房11＃1楼已开放121平米3房11＃1楼已开放140平米3房1＃6楼已开放（5）、卖场管理²物业管理展示：体现景瑞物管实力及景瑞物管服务宗旨，给客户以充分的信心。管理包括售楼处的客服、保安管理和项目一期中的管理。²当前的物管展示主要体现在保安、保洁、客服人员。²保安：每个岗亭都有值勤制服保安，售楼处、示范单位、小区巡更保安。²保洁：售楼处、示范单位、小区均安排保洁员²客服人员：售楼处安排客服人员²销售管理展示：以景瑞物业特有的体贴细微服务来打动客户。具体要求由销售管理办法确定。四、项目设计策划-85- 通过对一期项目完成情况的深入分析，及对二、三期后续目标所需达到市场认可度的预测，我部认为应该思考以下几个问题：——如何延续一期良好的品质部件，在成本与品质效果的矛盾中保证两者的平衡点。——对一期交付后小业主提出的使用问题（例如室外空调机位的安置，大线条的安全问题），进行针对性设计优化。——如何解决因二期建筑单体的设计变更，对规划指标的影响（例如小区车位的配置，变更后建筑单体对日照的影响）。——如何结合“景瑞之道”加强对产品持久力的研究，使创造出的产品有长久的生命力。（一）、发挥项目的规划设计及方案设计对施工图设计的指导作用规划设计及方案设计是以“市场定位”为基础，以营销为目标，通过调查和分析，针对性的提出能够贯穿特定项目开发全过程的发展概念，导引后续的规划、户型、立面、装修、景观绿化、卖场场景等设计，指导设计任务书的编制，并作为销售宣传的依据。因此，在二期实施的过程中，要充分发挥规划及方案对后期施工图的指导作用。1、存在的挑战和难点①二期、三期建造数量较一期多，体量均比一期大，外立面更加复杂需要对外立面精细管控的点更多；②二期13、15#楼变更，对地块内建筑日照的影响，特别是对6#楼、5#楼的影响，要进行规划和设计的双向消化；③解决因二期13、15#楼户型变更造成的项目车位配置增加的难度（已建成的地下车库与车位数量的矛盾）；④一期交付后小业主提出的问题，在二期的实施过程中落实妥善解决（主要集中于室外空调机位的安置，及建筑装饰线条的安全问题）；⑤二、三期景观效果，在设计方面不仅需要有对一期的延续，更需要有所提升。2、应对措施和方法①要求方案公司完成每幢楼的立面分色图，并对阳台、飘窗等特殊部位做节点祥图处理。②加强与日照分析中心的沟通，以保证规划审核通过。-85- ③建立与相关职能部门和专业企业的沟通，探讨机械停车方案的可行性。④完成对室外机位等的优化，并与集团讨论改进优化建筑线条的造型尺寸。⑤加强设计效果控制，从图纸与施工过程入手。（二）、在二、三期施工图的设计及后期施工配合中，设计部对项目存在的困难提出了相应的技术措施：1、规划及建筑户型设计方面：经过二期建筑单体的变更，对整体地块停车数量的要求产生了较大的影响，在地下车库面积不可能进行增加，地面车位数根据规划要求已饱和的情况下，尚需增加36个车位，是有较大难度的。拟建议考虑增加部分机械停车泊位。根据一期交付后，小业主的反馈情况，一期空调外机位的安放，将影响户型空间内局部空间的使用（特别是南北阳台，及空中花园的使用），对二、三期设计部已联合设计院对每个户型的空调外机位进行优化处理。调整后的设计考虑了外立面不受大的影响，仍保持一期的整体风格。对此，将结合施工图设计单位及方案设计单位，共同来解决这个问题。2、景观方面在景观处理方面，着意增添“柔”的气质在项目里。水是精品楼盘的必备元素。在水景方面，极尽全能去表达水的各种表情，有意去设置一系列表情，做到天人合一，柔美和谐。在一期景观中已有了四处水景，这四处水景都在每个区域起到了画龙点睛的作用，但由于一期地形的局限性，这四处水景均不是很大。而设计中二期台地中央景观地形的规整性、连续性有两处较大面积的水景，这两处水景的成败将关系到整个小区景观效果的好坏。因此，这两处水景可以说是整个二期景观的重中之重，设计部将从图纸及现场控制两方面同时加大力度，保证水景的一举成功。3、立面注重细部设计立面设计利用现代建筑设计手法，关注文化意境的塑造，将内涵凝敛于形体之内，在含蓄曲折的表达中，给人以更多地审美空间和趣味。-85- 造型设计上新古典主义风格的体现，根据『景瑞曦城』的总体布局、概念设计，建筑单体在造型上的特色主要体现在以下几个方面：1）比例（三段式）：建筑立面中造型单元母体元素——三段式（稳重基座+挺拔中部+丰富顶部）的比例控制反复恰当的体现，使建筑的立面呈现出特有的韵律感，不仅延续了古典主义高贵、典雅的风格，也体现出了城市时代气息，强化人的视觉感受。2）错落：规划整体：在沿街连续的立面设计中，随着建筑高度有序的增加，造型单元母体也随之抬升，给人一种强烈的升腾感觉，增加了建筑立面的动感。建筑个体：建筑群外低内高的错落有致，结合中间塔楼的不同造型，创造出丰富的建筑轮廓天际线，丰富了建筑群的群体形象，使建筑群与天空背景相互融合。商业街裙房的设置也摒弃了传统的整齐统一的做法，结合建筑群变化的建筑立面，通过门、窗、幕墙等元素的错落组合、横竖线条的反复穿插等，丰富了立面的形式。3）材质、色彩的变化：在秉承新古典主义风格的基础上，通过建筑外立面的深、浅颜色搭配，并结合玻璃、石材、钢等材质，通过造型单元母体的复合，使材质的组合呈现一定的韵律感，也使立面虚实对比的效果得到加强：由玻璃、不锈钢、石材等组成的幕墙、钢结构线条也随之不断的重复出现，展现了丰富立面。（三）、严格控制项目设计成果的质量严格控制项目设计成果的质量对于从设计环节控制成本具有非常重要的作用，因此，设计部拟采用以下措施确保设计成果质量：扩初及施工图设计阶段每周与施工图设计单位举行例会，讨论相应阶段的图纸问题。在施工图设计阶段要形成一个典型的强矩阵管理模式以加强中间过程质量的控制。该组织结构成员配置可由设计经理、工程项目经理，以及建筑、结构、设备等组成。在中间过程质量控制中，依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制，保证成果的质量。成果审查，即对成果图纸进行详尽的审查，提出整改意见，把错漏控制在设计阶段。（四）、现场配合的及时性和准确性-85- 由于二、三期的同时施工，并且体量较一期大了差不多有一倍，而实际的工期与一期的差别并不大，这就对后期施工中的工作量提出了更高的要求。由于后期施工会出现很多有突发性、时间紧的施工问题，必须在很短的时间内解决到位，这就对设计部的工作提出了更高的要求，对此设计部将会采取以下措施：1、前期施工图的认真审核，并对刚完成的图纸，请工程部及合约部先行审核，发现问题，立即协调设计院进行商议，并及时作出调整。2、在施工过程中发现的问题，必须在第一时间到现场看清楚，搞清问题发生的原因，结合项目管理部对发生问题的初步意见，落实处理，如需设计院出具设计变更的，及时协调设计院完成变更，或到现场解决问题。五、项目合约策划（一）、项目合约管理概述1、目的本项目合约策划的目的是为了预控、指导工程管理，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。2、合约分判总体思路本项目二、三期拟采用不完全总承包模式。为控制成本，可能有较多的专业分包单位和供货商，而主包单位需完成主体结构施工、内外粗装饰施工及强电工程的施工（根据以往项目经验：机电主分包并入土建总承包，可以减少很多因交接面问题引发的签证，且所有总承包单位均具备机电施工资质），并承担现场全面管理的责任。所有指定专业分包，需与我司及总包签订三方合同，明确相互关系和各自权利义务。鉴于以往存在总包单位在签订三方合同的工作中不予支持的情况，合约部将在项目土建总包合同中加入相应约束条款。定标原则按集团及公司制定的原则执行。为了降低成本，在发标时不明确定标单位数量。对于已出图工程合约价款形式采用总价包干，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用单价包干。除主包工程以外，专业工程（特别是机电安装系统）分项较多。具体而言，景瑞曦城二、三期-85- 在土建结构工程和装饰工程方面，即包括以下专业分包：桩基工程、深基坑围护及支撑、铝合金门窗工程、外墙石材涂料工程、外墙保温工程、室内精装饰工程、外总体硬景及绿化工程等；在机电安装方面则涉及弱电系统、电梯工程、通信系统、空调通风系统、泛光照明系统、消防系统等，其中尚有大量的甲供设备及物料。3、标段划分由于景瑞曦城二、三期开发时间紧迫，尤其是二期（目前已完成招标）需根据集团战略节点调整提前进行。在二期当初进行招标时，设计图纸尚未确定，图纸出图时间无法保证一次性确定总承包单位的需要，为保证项目按期开工，我们根据常州市规定及招标办规定分两个标段进行总承包工程招标（如下图）。三期招标时设计图纸已完成，根据常州市规定及招标办规定也分两个标段进行总承包工程招标（如下图）。项目其它分包按照不同的专业、不同的总包单位进行划分。注：景瑞曦城地块分期分标段图4、时间节点控制思路景瑞曦城二、三期-85- 项目工期较紧，对合约时间节点控制要求较高，同时合约分判计划又受到设计出图计划和工程进度计划的制约。因此，时间节点的控制原则是以工程发展进度计划为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。在工作开展之前与设计部、项目部和发展部等部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对合约时间节点计划进行动态调整，并要求严格执行。一旦出现部分工序的延误，要及时分析原因，寻找补救对策，尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。5、工程量清单编制原则鉴于景瑞曦城三期的特点和合约关系的复杂性，计划参照集团发布的各类分判工程参考清单范本格式，进行清单的编制。并根据PM系统的成本科目的要求对本项目主体工程的工程量按照地上、地下以及不同的物业类型对结构、建筑等进行分别计算，对专业分包的工程量按照集团规定的科目分类进行分类计算；景瑞曦城二期仍沿用一期费率招标，按实结算的模式。6、工程价款支付景瑞曦城二期项目价款按月形象进度支付、三期项目价款按里程碑支付，均不支付预付款。在施工过程中为了能够及时掌握建安成本实际变动情况，良好的控制建安成本，我们计划对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款在一个月内审定，款项在项目竣工后的竣工结算中支付。工程结算在无特殊情况下，主包工程在具备结算条件后六个月内完成结算工作，分包工程在具备结算条件后三个月内完成结算工作。7、不利因素分析及应对措施由于二、三期项目定位较高，工程技术性强、系统复杂、专业性强，加上工期较紧，对合约分判的速度和质量要求较高，在合约人员有限的情况下，如何快速、有效的运作将是面临的最大困难。对此，我们将对项目的合约安排在事前做出尽可能详尽的统筹计划，并调用合约部的主要业务力量按工程性质进行职责分摊，使责任到人。每周须召开合约协调例会，检讨本周工作，将本周内遇到的需要配合协调的问题在会议中进行及时沟通解决。本项目主要不利因素及应对措施如下：（1）当地条件特殊引发的分判工程：因当地村民的强势地位，有些工程必须由当地村民做。由此引发了譬如土方工程、-85- 临时道路、临时围墙等新的分判工程。措施：充分利用信息资源，向集团其它地区公司借鉴招标文件等相关资料、再根据具体情况进行调整；集思广益，通过部门间的沟通把工作向前推进，必要时召开专题会议。（2）市区特殊规定的责任划分市区项目开发在政府监管和收费方面存在诸多不同之处，包括建安税费、特种垃圾处理费、生活垃圾处理费、质监管理费等。这样在合约分判时就需要针对各种费用具体情况进行划分，建议针对建设单位收取且收费标准能够简单包干的建议由我司自行缴纳，譬如交易中心综合服务费（甲方承担30%）、质监管理费（建安合同的1.7‰）。对应该由建设单位缴纳，但金额较难包干，且与施工单位的管理密切相关的建议包给施工单位，譬如特种垃圾处理费。对明确由施工单位承担的相关费用则由其自行承担，但我司在招标过程中可适当提醒，譬如税收标准、生活垃圾处理费等。（3）会所的精装修：根据目前公司针对本项目的定位，二期中的会所部分将以精装修交房，由此将会带来较多的分判科目以及较多的交接面。如何处理好这些关系也是我们面临的一个新课题，特别需要注意总包单位与精装修单位间的交接关系，譬如厨卫顶棚总包可以简单刮糙，客厅、房间和厨房地面简单刮糙、找平即可，墙面抹灰完成即可，不必批白，并注意由此引起的高差变化以及毛坯房验收标准问题。措施：提前准备，从现在起广泛收集精装修分判的相关资料，如招标文件、分判商、价格信息等；湖滨一号46#楼精装修工程是我们身边最好的教科书，通过总结前面工作的得失为本项目提供一个现有参考；合理计划，根据工序的前后关系及分判周期的不同，对精装修所含各独立分判科目进行合理的计划，在保证项目发展的计划的前提下，尽可能使招标时间不过于集中。（二）招标分判1、分判概述计划是指导项目有序、有效实施的指导性文件，前述内容中对本项目的主要合约安排思路做了概述，下面将详述主要工程合约分判计划和时间计划，该计划根据项目发展总计划编制，并将在每月月底根据调整的项目发展总计划相应调整时间安排。景瑞曦城二、三期项目主要分判工程的的分判计划和招标时间节点计划分别见下表。-85- 景瑞曦城二、三期项目合约分判计划表（三）材料及设备采购1、物资采购计划二、三期项目物资采购计划（详见上张表格）2、材料设备采购一览表二、三期项目材料、设备供应方式明细表类别材料名称供应方式备注甲供乙供甲指乙供土建钢材ü商品砼ü防水ü水泥ü黄砂ü砌块ü安装给排水PVC排水管、管件ü镀锌管üHDPE双壁波纹排水管ü强电PVC电线管ü配电、照明箱ü开关、面板ü消防消火栓（带消防卷盘）ü消防分包压力表ü消防分包室内粗装修开关、插座、盖板ü地坪ü内粉、批腻子ü（四）建安成本控制计划1、建安成本控制目标-85- 在2009年3月，根据项目公司对一期的成本梳理，我们编制完成了《常州项目合约成本梳理稿》，由于二、三期还未进入开工阶段，绝大部分成本估算主要根据一期项目的执行情况、建筑市场价格等经验数据进行编制。《常州项目合约成本梳理稿》具体分项内容主要为基础工程、结构工程、门窗工程、粗装饰工程、公共部位精装饰工程、机电工程及总体工程。随着设计不断完善和深度加深，工程开发进度的实时推进，我们将对上述成本估算进行动态即时调整，在未有更新的设计图纸之前，该成本估算表即为二、三项目的成本控制指标。同时，该成本估算表也将分发各位领导、集团设计管理部及相关职能部门，以作决策参考或评审。2、建安成本控制重点建安成本控制分事前控制、事中控制和事后控制。土建工程和机电工程因专业差异，其重点也各不相同。（1）土建工程由于设计在结构方面相对比较固定，故主要的控制点应为精装修工程与景观工程。（2）机电工程住宅项目的机电所占比重较小，但是设备、材料的选择对成本变动的影响因素较大，此也是成本控制的要点。3、建安成本控制措施（1）控制目标通过采取必要的控制建安成本的措施，我们将成本控制目标定为：项目规划阶段成本增幅控制在4%以内。（2）控制手段为加强成本控制管理，建立有效的成本控制管理体系，我们拟从以下几方面着手进行：①事前控制n将成本目标分解并下发各有关职能部门，建立成本目标控制管理体系；n建立清晰的合约管理模式；n建立成本限额设计理念，做到在扩初阶段设计合理、完整；n选择优秀的施工单位；-85- n努力获取比市场更具竞争性的施工价格；n计划先行，时间安排妥当。②事中控制n加强各职能部门的沟通联系；n坚持成本归口管理，完善设计变更、现场签证的流程、手续；n加强经济评估活动，定期召开成本变动会议；n及时获取现场信息，加强反索赔工作；n提供每月设计变更、现场签证经济报告。事中控制是合约成本控制的重点。根据公司的相关制度和以往项目的经验，为切实控制**项目的建安成本，在设计变更及签证的处理过程中需注意以下几点问题：n熟悉合同内工作范围：有些签证涉及的内容是合同内的工作内容，但一些施工单位会以图纸中未明示或清单中未列出为由，要求甲方给予签证。其实该分部分项工程在合同条款或招标答疑中已经明确，而清单说明中已经包含，只是未更细化的列项。对于这一类的签证，虽说签证只证明签证实事，并不表示会对施工单位予以任何形式的经济补偿。但从合约工作严谨性来讲，此类签证是不应发生。对于这类签证的处理方法是：首先在合约交底时明确各分判单位的工作内容，其次是熟悉图纸及施工工艺，在项目主管工程师和地盘合约工程师审核的环节就把此类签证杜绝。n整改内容不应涉及签证：有一些是因为施工单位的施工质量问题，由项目要求其按规定要求进行整改（以工作联系单形式发出）。个别施工单位会以该联系单作为执行依据办理签证。对于这类签证的处理方法是：对于施工质量不符合要求的工序，可以采用整改通知的形式发给施工单位，并要求其限期整改。n可回收材料的处理：如按项目指令完成一些合同外的零星工程，如配合营销做的通道或广告围墙，又些施工单位在报签证时会把钢管、木方、脚手板等一些可回收的材料的费用全额计入签证。-85- 对于这类签证的处理方法是：在发指令时明确哪些材料是可回收，包括回收率，或要求施工单位在收到指令3天内与甲方确认材料回收率，否则按100%回收处理。另应注明使用期限，以便计算租赁周期。n门窗工程的作废问题：在门窗工程的结算过程中，经常会遇到因洞口尺寸不符造成门窗作废的签证。按门窗工程的条款：门窗工程加工下料前必须由施工单位进行复核洞口。但在具体实施的过程中可能存在：①按正常进度加工后出现设计变更、②因现场工期紧复核时土建洞口未形成、③根本就未复核洞口。对于这类签证的处理方法是：首先，合约向施工单位明确所有门窗加工前必须进行洞口的复核，若洞口未形成，复核的依据为复核当日的最终建筑图的门窗尺寸（包括涉及到的所有设计变更）。其次，项目部要及时把所有牵涉到门窗的设计变更发给门窗的厂家。最后，要让门窗施工单位明确加工周期（不可过长），除在加工周期内发生变更的责任由甲方承担（从进场之日向前推算加工周期）。另对于已经安装好的门窗因设计变更拆除的，签证时应注明框、扇、玻璃、五金等的安装情况，并明确废料由谁回收。n牵涉到三方责任的：以往的签证中好多涉及到三方责任关系的，如：因甲单位未完成合同内工作改由乙单位施工的；因甲单位的施工质量给乙单位带来损失的等对于这类签证的处理方法是：若因甲单位在规定的期限内无法完成部分工作时，应提前会知该单位，并责令其限期完成，否则将分判给其他单位施工。对于甲单位的施工质量给乙单位带来损失的应注明责任，确实因甲单位前道工序问题，还是因工期紧在不具备条件的情况下要求乙单位进场引起。以上是项目发展工程过程的几个有代表性的签证，处理好工程中的变更及签证需要项目部、合约部及相关部分的共同的合作、研究和探讨。②事后控制n严格按照合同文件审核工程结算文件；n建立项目完整的成本分析库。（五）人员配置由于常州项目的特殊性，二、三期在项目合约经理的直接领导下分别设置土建造价工程师和水电造价工程师各一名负责本项目，其中水电造价工程师兼职合约管理、物资采购工程师岗位。-85- （六）小结常州景瑞曦城二、三期项目专业性强、系统性高的特点，对我们的合约管理及成本控制工作提出了更加严格、更加规范的要求，在上述合约策划报告的纲领指导下，我们力争在项目合约管理中做到有序、有效、公平、公正，在营造一座真正优质的建筑产品同时并做好成本控制管理工作，全力维护及确保投资人的权益。六、项目配套报建策划围绕项目发展目标，本项目配套报建工作应合理策划、有序穿插进行，以保证项目顺利发展，同时为公司进一步熟悉和深入了解项目配套报建流程并建立维护良好的人脉关系。本项目是我司开发的景瑞曦城的二期项目，政府部门及配套部门与项目快速发展间的矛盾是我们面临的最大挑战。市区配套报建对应部门和工作流程比较复杂且具有一定递序和交叉，主要表现在：首先政府管理较细且部门设置较为齐备，同一个部门可能各分管一块，或各个部门对同一件事情都有一定的审批权，这就大大增加了我们工作协调的难度，同时需要各部门配合的综合事项协调难度较大，譬如规划局对于规划方案的规划指标、规划布局和车位及小区出入口设置就分属不同部门。其次，常州大部分政府部门工作作风尚未完全转变，部分部门或单位办事效率较低，工作流程也不太规范。然后，政府部门硬性配套报建收费项目众多，费用标准较高，对成本影响较大，譬如排污费、特种垃圾费、垃圾处理设施费、防雷审查费、质监管理费和档案保管费等等。（一）本项目配套报建工作的策略如下：n充分整合公司相关合作单位资源，建立和维护好已有的人脉关系，为开展工作创造条件。n提早并充分与政府各部门及其它尤其是同一区域的开发商沟通，深入和细致的了解配套报建工作流程和相关要求。n明确各阶段配套报建工作要点，争取做到充分准备、统筹安排、合理策划，使配套报建工作尽可能少的出现在项目发展关键线路上。（二）本项目各阶段报建工作要点如下：n-85- 规划方案阶段——紧紧围绕规划方案报建，一切工作以配合规划方案顺利报建通过为目标。具体为：提前完成方案的确定，上报市规划局批准后，进行规划方案及建筑方案的专家评审会，经专家评审通过确定建筑方案及规划方案的总平图和方案文本。n立项批复阶段——本阶段主要取得经发改委同意核准的项目批复。具体为：根据已批复的规划总平及设计要点，完成该项目的环境评估、交通评估、项目的可研报告等工作，报发改委进行审核批复。n规划许可证办理阶段——在取得项目批复及用地许可后，完成施工图、日照分析、消防审核、人防报建、园林绿化审核、公建配套项目计划申报、签订白蚁防治合同等工作。n施工许可证办理阶段——该阶段主要完成施工图审图、总包对外招投标手续、建管处备案、质检、安检备案、造价管理处备案等工作，施工现场做到“三通一平”及围墙按要求建造。n预售证办理阶段——该阶段工作包括项目面积预测、物价局预售价格审核、房管公共设施配套计划申报、物业管理落实申报等相关工作。（三）本项目各阶段配套工作要点如下：配套工作的重点主要在于控制成本和进度，成本方面的重头在于供电工程。n规划方案阶段——重点做好市政配套征询工作，为规划设计提供依据。同时做好项目临水、临电和临时排污等施工准备工作。n扩初设计阶段——重点就综合管网图进行专项征询及优化，以指导各专业单位管线设计。该阶段需重点做好供电方案已确定的情况下后续的电缆设计工作，力争优化区内电缆线路，以降低建设费用。n施工图设计阶段——雨、污水、供电、上水、燃气、有线电视、电信均需委托深化设计，将各专业施工图交施工图单位进行整合。该阶段各管线整合并与景观等其它专业施工图相核对，以便在前期解决管井位置、标高，室外箱体位置等常见问题。该阶段同时需就项目特点与各专业配套单位明确工作内容、工作界面、工序关系以及收费标准，这将直接影响到总包或其它工程分判内容和相关要求。n现场施工阶段——该阶段重点做好各配套单位现场施工协调工作，合理安排施工顺利，避免现场施工交叉影响和破坏。同时，考虑到垄断企业的特殊性，需跟踪-85- 监控其按图施工，避免其施工的随意性。期间还需做好工程量计量工作，为后续的合约结算创造条件。n竣工验收阶段——该阶段需督促专业配套单位按期完成竣工资料，及时进行结算工作，以便为合约部议价提供余地，否则因时间关系将无法进行合理议价，然后尽早安排各专项验收工作，为消防、电梯等竣工验收和项目入伙提供条件。七、项目施工组织策划（一）项目总平面图-85- （二）项目特点、难点、重点1、土方平衡：当前，二期集中地下车库和地下人防的土方开挖完成量约近80%，因此二、三期土方产出只包括前述项目之20%余量和各楼号地下室开挖工作量；而回填需求则包括集中地下车库和人防地下室外墙回填约70%的工作量和顶板回填均高700、各楼号地下室外墙回填、二三期场平用土和景观工程造坡用土等。通过土方平衡估算，并考虑了土方松散到压实后的富余，得出结论是，二三期工程实施时土方应有富余。因此，二三期土方考虑回填、区内整体环境及场地布置要求，没有大量外运，但介于场地条件限制，短途驳运临时堆放仍可能一定数量地发生（余土运至2#地块堆放）。关键问题是，先期已完成的二期集中地下车库和地下人防产出了松散土方约近15万立方，临时储在3#地块西南侧，呈土丘状。而常州当地很多工程都有土方富余，外运出土非常困难，而且费用较高，可能影响到3#地块的开发运作。因此，项目管理部正在抓紧协调沟通，争取找到合适契机，将上述土方外运处理完毕2、由于设计施工图细致程度不足造成施工管理难度增加。在一期工程实践中，发现很多过程矛盾和成品质量缺陷都是由于图纸设计精细度不够和设计缺漏等原因造成的，因此，在二三期工程开展时，应特别注意这方面技术力量的整合。项目管理部、设计部、监理单位、各施工单位都必须投入大量精力，对设计图纸进行讨论消化，重视设计交底的过程和成果。3、工程资金支付二、三期工程开工时间相近，工程资金支付需求量大，且在二三期开展的同时，资金方面还涉及一期各分项工程的后期工程款支付和其他相关开发费用，压力显而易见。因此，要求各级成本财务都要在预算和支付上作好充足的准备。4、施工现场整体布局和使用由于同期开发，相对狭小的场地对施工现场布局和不同阶段的布局调整造成很多限制，要求项目管理部充分协同各参建单位，规范使用场地，并作好平衡。5、总承包施工单位对于集团指定分包商的管理达不到预期要求。-85- 对于甲方指定分包的专业工种，在实施总包全覆盖管理方面，从一期实践结论看，距离预想的要求相差甚远，总包方一般不能在质量上给于把关、在过程中予以协同、在安全文明方面给于监管。造成的现状特别表现在施工交界作业面矛盾突出，交接验收扯皮现象普遍。而实际上甲方项目管理部成为了真正意义上的总包，需投入大量精力进行着这方面的协调，这也给甲方现场管理带来了新的任务，要求我们要有更高的专业分判能力和现场管理技能。6、当地配套专业施工单位，协调施工时难度大。当地专业配套施工单位，明显持有官方意识，施工组织协调能力不强，特别在各专业衔接部位矛盾更为突出，施工随意性大，给现场管理造成困难。（三）项目施工组织策划1、项目二、三期标段划分示意图、场内交通组织图、场布图（见图）二、三期标段划分示意图-85- 二、三期场内交通组织图-85- 二、三期各标段施工阶段场布图-85- 2、项目管理的组织构架监理组织架构图项目总监总监代表土建监理安装监理测量监理见证员安全员资料员总包施工单位组织架构项目经理项目工程师工程部质安部材供部预算部安装部装饰工程平面管理技术管理统一形象管标运行质量控制砼搅拌站安全监督材料供应设备采购材料堆放机械采购合同管理预算报价内部结算专业分包成本核算电气安装水暖消防质量控制土建队安装队装饰队其他分包队3、总承包商、分包商的工作范围总包：-85- 工程承包范围内建筑、结构、水电施工图中除下表中列出的甲方指定分包、甲供材料设备所列项目以外的工程内容及甲方分包所列项目中的预埋（留）件、暗配及构件（或设备、部件等）安装后的堵补等设计施工图的全部表述内容。以及竣工后的建筑垃圾及时清理、成品保护、竣工前和移交给物业公司前的外墙面砖的清洗、现场协调、现场配合验收、保修期内维修和保修、因质量问题引起的维修和更换、技术指导及技术培训等。指定分包：根据合同确定的承包范围。4、由甲方另行分包、甲供材料设备、指定品牌材料设备甲方专业分包工程序号项目名称结算方式（备注）1变配电高低压设备安装，供电接驳无（施工水电由总包提供，分包商挂表计量，费用由包向专业分包商收取。）；室内表后由总包施工2燃气工程无（同上）3电视安装工程无（同上）；室内管路排放由总包施工4电话、网络安装工程无（同上）；室内管路排放由总包施工5室外给水工程无（同上）；室内表后由总包施工6水泵工程无（同上）7小区市政照明无（同上）甲方指定分包工程序号项目名称配合管理费费率（不含设备费用）1桩基工程无2铝合金门窗、玻璃雨篷、单元门、空调百叶2％（暂定，见总包合同）3入户门2％（暂定，见总包合同）4防火门2％（暂定，见总包合同）5阳台栏杆工程2％（暂定，见总包合同）6外墙涂料工程2％（暂定，见总包合同）7外墙外保温系统2％；（暂定，见总包合同）外墙底粉由总包施工-85- 8电梯采购、安装安装费2％（暂定，见总包合同）9人防工程2％（暂定，见总包合同）10消防工程2％（暂定，见总包合同）11智能化系统工程无；室内管路排放由总包施工12VR标示系统无13小区健身设施无14样板楼装修工程无15建筑土方工程（只指三期，暂定）2％（暂定，见总包合同）16室外雨污水及市政道路工程无17景观绿化工程无18交通标设系统、停车位等无甲供材料设备（甲方指定材料设备品牌、参考价格）序号项目名称结算方式1外墙面砖、楼地面砖按实结算2配电箱同上3电表箱同上4信奶箱同上5样板楼内电器设备同上注：1、乙方应优先选用上述指定品牌的材料，如要采用上述品牌以外的产品时，须报甲方考察确定。并：当其他品牌获甲方认可时，其就该材料所作报价仍对乙方具有约束力，即乙方须以不高于该材料的报价去购买相同档次或更高档次的材料。2、甲方另行分包的工程，乙方如有相应施工资质，则可参与投标，在同等条件下，甲方优先考虑由乙方中标。3、所有甲方指定分包工程、甲指乙供材料，总包单位应参与招标（四）、工程进度管理策划1、项目总控制计划（1）、二期项目总控制计划开发进度：已取得四证。-85- 建设进度：主体基础完成：2009年10月25日主体结构封顶：2010年7月27日主体工程验收：2010年8月29日绿化景观工程：2011年8月19日配套/竣工验收：2011年7月1日/2011年9月14日项目结转：2011年9月15日首次销售开盘计划：2008年11月上旬（2）、三期项目总控制计划开发进度：最晚取得四证时间为2009年7月底前建设进度：计划整体开工时间为2009年11月10日基础完成：2010年1月3日结构封顶：2010年9月24日主体工程验收：2010年7月16日绿化景观工程：2011年8月19日配套和竣工验收：2011年7月1日/2011年9月14日项目结转：2011年9月15日首次销售开盘计划：2009年4月下旬2、工程施工进度节点计划二期进度计划节点控制一览：标号名称工期开始时间完成时间工作日1桩基工程施工1202008年1月1日2008年4月29日2地下车库1002009年5月18日2009年8月25日3主楼基础552009年9月1日2009年10月25日4主体结构全部封顶(以15#楼为计划模块)2702009年10月31日2010年7月27日5二次结构施工1692010年3月10日2010年8月26日-85- 6主体结构验收32010年8月27日2010年8月29日7室内装饰施工2602010年8月30日2011年5月16日8水、电安装施工2802010年8月30日2011年6月5日9外墙基层施工752010年8月30日2010年11月12日10外墙保温施工1302010年9月14日2011年1月21日11外墙饰面施工1602010年9月4日2011年2月10日12铝合金门窗施工1402010年9月9日2011年1月26日13外架全部拆除102011年2月11日2011年2月20日14屋面工程施工602010年11月20日2011年1月18日15电梯及设备安装工程2842010年9月30日2011年7月10日16室外雨污水管502011年2月21日2011年4月11日17配套施工1002011年3月23日2011年6月30日18景观施工902011年5月22日2011年8月19日19竣前验收52011年7月15日2011年7月20日20专项验收202011年7月1日2011年7月20日21配套验收202011年7月21日2011年8月9日22一房一验482011年7月18日2011年9月3日23竣工验收202011年8月20日2011年9月8日24竣工验收备案取证62011年9月9日2011年9月14日25项目结转12011年9月30日2011年9月30日26会所精装修802010年10月24日2011年1月11日27装修材料确定、成本核算502010年8月1日2011年9月19日28单位招投标、材料采购802011年1月11日2011年3月31日29施工准备102011年4月1日2011年4月10日30装修样板的实施及确认152011年4月11日2011年4月25日31内、外装饰施工902011年4月26日2011年7月24日32检查及整改152011年7月25日2011年8月8日-85- 三期进度计划节点控制一览：标号名称工期开始时间完成时间工作日1桩基工程施工1202008年1月1日2008年4月29日2主楼基础552009年11月10日2010年1月3日3主体结构全部封顶(以4#楼为计划模块)1922010年1月6日2010年7月16日4二次结构施工902010年5月18日2010年8月15日5主体结构验收32010年8月16日2010年8月18日6室内装饰施工1902010年8月19日2011年2月24日7水、电安装施工2002010年8月19日2011年3月6日8外墙基层施工702010年8月19日2010年10月27日9外墙保温施工1202010年9月3日2010年12月31日10外墙饰面施工1502010年8月24日2011年1月20日11铝合金门窗施工1402010年10月5日2011年2月21日12外架全部拆除102011年1月21日2011年1月30日13屋面工程施工802010年12月1日2011年2月18日14电梯及设备安装工程3102010年10月14日2011年8月19日15室外雨污水管502011年2月21日2011年4月11日16配套施工1002011年3月23日2011年6月30日17景观施工902011年5月22日2011年8月19日18竣前验收52011年8月20日2011年8月24日19专项验收202011年7月1日2011年7月20日20配套验收202011年7月21日2011年8月9日21一房一验902011年6月6日2011年9月3日22竣工验收202011年8月20日2011年9月8日23竣工验收备案取证62011年9月9日2011年9月14日24项目结转12011年9月30日2011年9月30日-85- 3、工程进度计划的特点（1）、二、三期工程均要跨09年、10年两个年度施工，涉及春节年假期间的无效工作时间约为60天；同时本地区有春秋两季农忙的习俗，造成工期损耗100天。（2）、在主体结构施工完成后，各指定专业分包介入施工，造成作业界面矛盾，给工期控制造成影响。（3）、专业配套施工单位的官本位意识和验收效率较低，在计划安排上可能要充分考虑，给于时间间隙。（4）、大型建筑腰线采用组合GRC构件，与外墙立面同时施工，可能影响整体落架进度。（5）、配套和绿化景观工程在两期项目上同时展开，作业面大，建筑层次丰富，要充分考虑施工单位的劳动力和设备的投入。4、工程进度控制措施（1）、总包施工进度计划审核◆施工合同签订后，项目开工前，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。◆监理公司审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，与以及《施工组织设计》中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送项目公司审核。◆项目公司着重审核总承包商《项目总施工进度计划》与《项目总控制计划》的各关键工期节点的符合性。对其中配合销售的工作应由具体的安排。◆对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的《项目总施工进度计划》将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的《项目总施工进度计划》组织施工，监理公司按此计划进行监督。（2）、施工过程中施工进度计划审核施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。（3）、总包施工协调管理◆-85- 对于甲方分包工程和甲方供货材料，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲方分包工程和甲方供货材料的影响，将其编制在内。◆施工过程中，总包应按时组织甲方分包工程和甲方供货材料的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。◆项目公司负责协调和监督总包和甲方分包工程、甲供材料供应商的关系。（4）、奖惩机制◆除了一般的奖惩制度外，在合同中、施工过程中根据需要，增加关键节点奖惩机制：配合销售工作、、主体封顶、外架拆除等。◆对于合同条款中明确约定的工期处罚条款严格按程序执行。◆当发现工程进度明显不能满足计划要求，并在短时间内无法作出有效调整，项目管理部有权力和责任对参建方进行相应经济处罚，包括扣押部分进度款或开具过程处罚决议书。（5）、甲方分包工程施工进度计划控制各分包商在进场前，项目公司对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，项目公司联合监理公司、审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。与总包签订总分包合同的分包商的进度计划应同时得到总包方签字确认。（6）、项目公司内部计划协调项目公司与成本管理部、设计管理部、市场管理部沟通，在充分考虑：总包、分包、甲供、限价及指定品牌材料清单、招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，根据《项目总控制计划》要求，编制切实可行的相关工作计划：◆《总施工进度计划》◆《项目招投标计划》、《招标考察计划》◆《分包队伍进场计划》◆《甲供材料进场计划》◆《样板确认计划》◆《出图计划》-85- 当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，项目公司组织召开工程协调会，在不影响公司《项目发展计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司《项目发展计划》关键目标的，应上报公司总经理层。项目公司将调整后的《项目总控制计划》下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和项目经理部审核。（7）、总包计划控制◆总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组织施工。◆每周监理例会，项目管理部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目管理部存档。◆每月总承包商提交《工程月报》，项目公司和监理公司负责审核上月工程完成情况，与上月施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总包查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，赶工效果应体现在下月施工进度计划中，以满足《项目总施工进度计划》，该方案报项目公司存档。（五）、工程质量及安全管理1、工程质量与安全管理目标（1）、工程质量管理目标◆二、三期工程各标段竣工验收要求工程质量一次性验收合格率为100%，确保无渗漏；◆根据二期总承包合同一、二标段均应达到“常州市建设工程优质”；三期暂无上述目标计划，建议在两标段各选择一栋楼创立“常州市建设工程优质”，并列入合同条款。◆控制入住后业主投诉率，把因工程质量整改造成的二次投诉率控制在5%以内。（2）、安全文明施工管理目标二、三期一标、二标均应按合同要求获得“常州市文明工地”称号，并争创“省文明工地”。（3）、工程质量与安全管理依据A.现行国家有关的规程、规范：◆《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002◆《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002◆《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002-85- ◆《钢结构工程施工质量验收规范》GB50205-2001◆《屋面工程施工质量验收规范》GB50207-2002◆《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002◆《建筑装饰工程施工质量验收规范》GB50210-2001◆《建筑给排水及暖通工程施工质量验收规范》GB50242-2002◆《建筑通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2002◆《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002◆《住宅装饰装修工程施工质量验收规范》GB50327-2001◆《建筑工程文件归档整理规范》GB/T50328-2001◆玻璃幕墙工程技术规范JGJ102-2003◆铝合金门GB/T8478-2003◆铝合金窗GB/T8479-2003◆建筑玻璃应用技术规程(JGJ113-2003)B.现行江苏省有关的标准、规定相关的设计及施工验收规范和标准。C.景瑞企业标准（略）当同一事件适用的国家法律、法规、规程、规范；地方规程、规定与企业标准三者之间有不一致时，以标准高者为适用条件（4）、质量与安全管理奖罚措施A．质量目标奖罚措施：违约处罚：如工程质量等级未达到合同要求，则：乙方按未能通过一次性验收合格部分所在单体的建筑面积（平方米）乘以100元/平方米向甲方支付罚金。若未能获得常州市建设工程优质结构，乙方向甲方支付50万元/幢的违约金；乙方按渗漏处数量（处）乘以300元／处向甲方支付违约金。同一渗漏点（处）经乙方维修后发生第二次渗漏，甲方有权委托第三方施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任乙方负责和承担，乙方每次每项还需向甲方支付违约金5000元。上述违约金及罚款并不能免除乙方所应承担之整改至验收合格及不再渗漏的-85- 费用和责任。B．文明施工的目标处罚措施◆施工场地要求：乙方承诺本工程工地达到“常州市文明工地”，并且达到合同附件1《景瑞·曦城二（三）期建设工程承包合同要求》中工地现场管理相关内容，符合甲方要求的《景瑞地产施工现场形象标识系标准》；◆违约责任：乙方未取得“常州市文明工地”乙方向甲方支付合同工程总价款的1%违约金。如不符合合同附件1《景瑞·曦城二（三）期建设工程承包合同要求》中工地现场管理相关内容，按相关约定支付罚款。）◆当施工方在工程文明管理方面明显达不到合同标准，且对建设方企业形象和销售环境造成不利影响的，建设方在发出整改要求后的相应时间内未得到有效整改，项目管理部有权力和责任对参建方进行相应经济处罚，包括扣押部分进度款或开具过程处罚决议书。2、质量与安全管理指导思想（1）、依靠监理的力量控制质量及安全◆监理单位是现场质量、进度、安全文明管理和施工单位间协调的主要责任单位，并协助项目公司进行成本控制，项目部依据监理合同（包括招标文件、投标书）、经批准的监理规划、现行的法规和规范，对监理单位进行有效管理和监控是一项特别重要的工作，是保证项目管理正常进行的重要保证。◆现场工程师要经常与监理人员进行有效沟通，使其了解公司的管理思路、工作方式，尽快与项目部合拍。◆现场工程师要树立监理单位的威信，充分发挥监理单位的作用，为监理单位开展工作创造良好的外部环境（2）、优选队伍，杜绝多层转包◆选择承包方时，要考察承包方的成本构成、管理组织架构是否适应我们的成本控制目标是有必要的。◆杜绝层层转包是我们选择承包商的重要指标。-85- ◆优选选择高效、重信誉、管理组织扁平化、管理成本低的工程公司。◆提高自身管理能力。在一个项目按专业分工、适当拆分分包，增加甲供比例，广泛进行社会资源的整合。◆每次投标的投标方应有足够合格的数量，保证每次投标的竞争性是很有必要的，中标率应控制在30％以内。（3）、强化过程监督◆承建商的质量保证体系、管理模式、管理水平、上级公司的支持等对工程质量影响很大。◆强调过程监管，加强对监理公司的管理，通过监理公司实施对承建商严格质量控制。◆建立月度和周检查制度，严格工序交接验收的确认。◆重点监管工程承包商的管理体系是否足够并有效运作，协调各方的关系，关注承建商的成本控制，评价供方的表现。（4）、沟通与支持沟通活动：与主要承建商，特别是其领导层建立正确的关系，工程应获得其公司层面的支持。管理与技术支持：◆设计交底：◆施工节点与细部交底；◆技术标准交底；◆施工工艺交底；◆施工组织与配合交底；◆质量控制点交底；◆施工样板交底；财务支持：目前，工程承包方的注册资金都很少，通常的承包模式都是：工程先干后付款，工程承包方的资金压力是很大的，同时妨碍工程承包方组织优秀的社会资源。我们应按合同（同时合同支付条款也不要太苛刻）及时支付。（5）、分户验收――把握竣工验收最后防线-85- 工程完工验收、分户竣工验收是最后防线，不放行任何不合格的产品，将从政府的抽样验收提高到100％的验收。3、工程质量管理措施（1）、图纸审查制度施工图出图前，由设计管理部组织，项目公司参加，对施工图纸进行详细的审查，重点检查其与设计指导书、设计任务书的符合性，施工做法的合理性，销售承诺的落实，对图纸上出现的问题，形成审查文件，转设计院修改后重新出图。开工前，由项目公司组织，总承包商、设计院、监理公司参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要。对设计图纸中容易忽略、容易出现错误的地方进行专项审查：◆±0.000绝对标高与周边场地标高的协调◆总图坐标封闭复核◆基础梁顶标高与室内外地面标高关系，底层凸窗、空调板的标示及节点索引◆结构梁的布置对住户室内和阳台上空的影响◆楼面（卫生间、阳台、露台、退台）降板标高、导墙、拦板、凸窗、空调板的标示及节点索引◆外圈梁底标高与外门窗顶标高的吻合性◆屋面排水坡度、防水节点、导墙高度计算复核◆统一技术条件：阳台反沿、厨房卫生间导墙、屋面女儿墙、降板高度、凸窗节点、老虎窗节点是否统一◆栏杆、扶手详图◆铝合金门窗规格、数量、分格设计的统一◆门庭、电梯厅、楼梯间地面铺贴图◆雨水管、空调孔洞、厨房、卫生间预留孔、预埋件定位标注◆开关、插座、灯具、配电箱、弱电箱定位◆室外景观、管线综合平衡设计（2）、施工单位质量保证体系-85- 总承包商在开工前，根据项目工程特点和合同规定的质量目标，编制《项目质量计划》，并上报项目公司和监理公司。项目公司协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。（3）、设备材料进场验收制度◆对于工程中甲供材料，甲指材料，施工前，项目公司必须进行实地考察，考察其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，并由相关部门进行封样。◆不论是甲供材料设备、还是承包商供应的材料设备，进场时，都由总包按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。◆未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。◆对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。（4）、样板引路制度◆样板引路是工程质量管理的重要手段，在本工程中，任何一分项工程，尤其是防水层、保温层、钢结构施工、转换层施工、铝合金门窗，都要由承包商先做样板（样板间、样板工艺等），然后报监理公司和项目公司进行验收，验收通过后，方可进行大面积施工。◆对于新材料，新设备、新工艺等，也要先做样板，报监理公司、项目管理部、设计部，通过试验和鉴定后，才可应用的工程上。编号类别内容组织部门确认部门A交楼样板每户型工程部设计部、营销部、监理、总包B施工工艺样板混凝土导墙监理公司工程部、总包空调侧板监理公司工程部、总包混凝土楼（屋）面收浆监理公司工程部、总包砌体沟缝监理公司工程部、总包穿墙管预埋监理公司工程部、总包钢板（丝）网安装监理公司工程部、总包内外墙抹灰监理公司工程部、总包内外墙涂料、面砖监理公司工程部、总包天棚监理公司工程部、总包楼地面粉刷、楼地面砖监理公司工程部、总包楼梯踏步监理公司工程部、总包-85- 铝合金塞缝、防水、打胶监理公司工程部、总包防水基层处理监理公司工程部、总包防水层监理公司工程部、总包C材料样板涂料、油漆设计部工程部、监理、总包地砖及排版设计部工程部、监理、总包铝合金门窗、配件设计部工程部、监理、总包外墙石材、面砖设计部工程部、监理、总包开关面板设计部工程部、监理、总包灯具设计部工程部、监理、总包金属构件设计部工程部、监理、总包（5）、项目质量管理要点根据本工程项目的设计特点，结合工程管理要求，拟将以下工程部位作为本工程的管理要点，施工中应加强管理：◆定位放线；◆桩基施工；◆地下室施工；◆外墙外保温体系施工；◆外墙立面装饰◆铝合金门窗安装；◆单元门、入户门安装；◆阳台栏杆、空调百叶安装；◆地下室、屋面防水施工；◆卫生间、阳台防水涂膜施工；◆样板间精装修；◆水暖电管线预留预埋；◆配电箱、配电柜安装；（6）、技术方案先行制度总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目公司审批，审批通过后，才能进行施工，未报施工方案的，一律不得施工。-85- 项目中拟审批的施工方案包括：◆施工组织设计◆测量方案◆桩基施工方案◆基坑支护施工方案◆地下防水施工方案◆混凝土施工方案◆钢筋施工方案◆模板施工方案◆砌筑施工方案◆脚手架施工方案◆屋面工程施工方案◆装修施工组织设计◆成品保护施工方案◆外墙外保温施工方案◆设备专业施工组织设计（7）、质量通病处理针对经常出现、易引起业主投诉的墙面开裂、厨厕间漏水、窗台渗漏水、出顶间外墙墙面开裂，以及防水设计不合理、空调洞倒水、门窗质量问题、结构施工洞和施工缝留设不合理、以及在施工中暴露出的管理问题，由项目公司组织、设计院、监理公司、承包商参加，召开专门的技术讨论会，制定有效的措施，有条件的可以作样板，以提高工程质量。（8）、日常质量管理◆项目公司协助监理公司，对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁站。◆每周监理例会，总承包商负责将上周的工程质量实施情况作总结汇报，就工程中出现的质量问题，监理公司协助总承包商分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后续工程在类似问题重复出现。-85- （9）、设计协调问题对于在设计中（包括铝合金门窗二次设计、样板间精装修、专业设计）应注意的问题，项目管理部配合设计部，以设计指导书的形式向有关设计单位提出要求，明确设计要求和节点做法，确保设计图纸的深度和质量。（10）、质量事故处理◆对严重的质量事故，由总承包商提出技术处理方案，经监理公司和项目公司认可并经设计单位复核认可后方可进行处理。对经处理的部位，应重新检查验收。◆对于一般的质量事故，由总承包商按技术处理方案处理后，重新检查验收。（11）、入住前质量检查和维修根据完工后内部检查的流程和方法，项目公司与物业公司一起，对主体空间尺寸、观感质量、门窗质量等进行详尽的检查，并对厨房和卫生间做渗水试验，对发现的问题及时要求总承包商进行维修，确保业主入住交接的顺利进行。（12）、成品保护措施◆铝合金门窗：运输时应妥善捆扎，幢与幢之间用非金属软质材料隔垫开，吊装时选择牢靠固定的着力点，防止窗体互相磨损、挤压、扭曲变形、损坏附件；进入施工现场后应在室内竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。禁止人员踩踏，不得在其上面安放脚手架，悬挂重物。在清洁时，保护胶纸要妥善剥离，注意不得划伤，刮花表面。门窗在安装过程中及验收前，采取可靠的保护措施不得污损。已安装的门窗框洞口不得作为运料通道。严禁在门窗框上、扇上安装脚手架、悬挂重物。外脚手架不得压在门窗框上，并严禁瞪踩窗框、窗扇或窗撑。应防止利器划伤门窗表面；防止电、热器和焊花烧伤或烫伤面层。门窗框的上槛及两侧用胶带纸、薄膜保护好，下槛用九夹板制成马蹄形盖板保护。在玻璃安装后，应在玻璃上贴上保护膜，并贴上明显提醒标志。◆入户门：-85- 运输时应放在托架上，并妥善捆扎，起吊时不得将抬杠插入框内抬运。进入施工现场后应进专门仓库保存，竖直排放，产品不能接触地面，底部用枕木垫高10厘米，室内保持清洁、干燥、通风。进入现场后安装前应测量其对角线的长度和平平整度，并采用可靠的保护措施。对选用门洞口作运输材料的出入口或进出频繁的门洞口，应在门框边加设防护板，以防碰伤撞坏框体；如果长期作上料口时应采取预留门洞开的方法，作后塞口。施工中严禁在门框上搭设脚手扳和悬挂重物。应防止利器划伤门窗表面；防止电、热器和焊花烧伤或烫伤面层。◆防水层基层砂浆必须进行养护，可用蓄水养护或用草包、纸袋覆盖后浇水养护。养护期间必须保持覆盖层材料湿润并禁止闲人上层面踏踩火灾说明继续施工。合理安排施工流向，避免过早上人走动。已铺贴的防水层，应及时采取措施保护，操作人员不得穿戴钉鞋作业。穿过地面、墙面等处的管道根部、地漏等不得碰损、变形，以免铺好后更换。地漏、排水、变形缝等处应保持畅通，施工中应采取保护措施，防止基层积水或污染而影响防水层的施工质量。◆地坪安装施工有铁爬梯或有钢管等铁制品等接触地坪时，必须事先垫好麻袋或夹板，以防划伤地面。粉刷施工手推车运输材料时，不得随意碰磕地坪，同时粉刷时应在墙面附近的地坪上垫好夹板或麻袋，防止砂浆污染地坪。◆电梯电梯安装完毕后内部及门框用夹板包裹，防止污染及损坏。调试运行后一般不作施工运输用除特别需要征得同意后方可使用。电梯在使用过程中派有证书的专人开启，并定期进行保养。◆装修样板房、样板展示区的维护样板展示区的水平围护，在样板景观区域周边部位种植密竹林和临时围档，以便与施工区域的有效分隔。-85- 定时定人做好样板展示区域的景观绿化的检查维护工作，对于季节性花草及时更换，保证良好的展示效果。样板展示区，样板房只设一个展示出入口，电梯厅处的其余入口均封闭处理。样板房的上部保护，样板房上层楼地坪均作防水处理，以防止上部结构施工用水对样板房吊顶和墙面造成污染和损坏。4、安全文明施工管理（1）、施工现场CI标识系统施工现场按公司CI形象设计要求做好标识，当公司无规定时，按常州市有关安全文明要求执行。施工现场CI标识系统要求在总包合同中注明，并由项目公司在总承包现场临建施工前进行交底。◆施工主入口大门施工现场大门形象标识必须严格按照（图片1）中的要求执行。◆施工主入口形象要求入口处设置工程概况牌、工程目标牌、项目组织架构牌、文明施工管理牌、安全及防火牌，工程现场平面布置图。大门口作硬地处理，车辆出入口位置设车辆冲洗装置和排水沟，保证带有泥土的车辆经冲洗后才能驶入城市街道。◆临时围墙设计围墙高度不小于2.5m（临市政道路处），内部围墙采用新彩钢板封闭（不小于2m）。在总包合同说明，现场临时围墙的包装宣传权归公司所有，施工现场围墙形象标识以（图片2）执行。◆项目部铭牌设计项目部铭牌上写公司标志和项目名称，悬挂于项目部入口的显眼处。◆项目公司上墙资料要求及会议室布置要求上墙的主要资料包括：项目概况、项目组织架构图、岗位职责、施工进度控制计划、形象进度示意图、形象进度、晴雨表、项目总平面图等。会议室内图牌形象标识必须严格按照以下规定执行：-85- 1、正前方墙面设“景瑞地产”横式标志组合，白底、红标、黑字，高度为700mm或视墙面面积尺寸大小适当调整。2、正后方墙面应布置总平面图（可用蓝图）、形象进度照片。3、两侧墙体可悬挂工程模型照片和公司代表性项目图片。4、图表、照片均应钉框装裱，并在右下方落款处书写“景瑞地产”横式标志组合，红标、黑字，尺寸自定。◆公司CI标志现场办公室形象标识材料和外部形象按（图片3）执行：1、材料：活动板房、现场临时建筑及附近现有房屋。2、外部形象：墙体为乳白色，屋面为蓝色房顶，普通门窗及框扇内外均为乳白色或蓝色；若为铝合金等较高档的门窗，可保持其本色；活动板房临街面山墙及主立面设“景瑞地产”横式标志组合，红标、黑字，字高700mm；并符合当地城管部门有关临时房屋相关要求。◆项目公司工作人员配备要求安全帽、制服：按照集团公司项目现场的管理要求，进入工地必须身着制服、佩戴安全帽，安全帽佩戴要求按（图片4）求执行。安全鞋：配备防水、防钉高帮安全鞋。胸卡：按公司管理要求，工作时间必须佩戴。◆现场道路、机械设备上标志设置现场临时施工道路采用硬地路基，砼路面，路旁有良好的排水设施，交通畅通，路面平整、清洁。塔吊：塔吊配重臂上双面设“景瑞地产”横式标志组合，两面书写顺序均为从左至右。每个字、标志制作成一块牌子。白底、红标、黑字，标与字、字与字之间的距离以及标识与字的尺寸视塔吊情况自行决定。此种形式的标志组合为非标准组合，仅为塔吊上使用。井架、龙门架物料提升机：正立面设一块1200mm×3540mm薄铁板的“景瑞地产”-85- 纵向标志组合，牢固绑扎于井架正立面顶部，左右居中；标志组合采用红底、白标、白字，标识与字同宽，宽度为600mm。项目临街面的井架、龙门架需设该形象标志，其余位置可不做；标志组合的间距，可视临街面长度及井架间距而定，每≥30m～50m增设形象标志一次，其间的井架不设该形象标志。同时使用塔吊和井架的项目也应按照上述标准执行（图片5）。-85- 图1图2-85- 图3-85- 图4-85- 图5（2）、施工过程管理工程开工前，项目公司协助监理公司对总承包商《施工组织设计》中的安全文明要求进行审核，检查其与公司CI形象标识系统符合性，是否满足常州市安全文明要求。-85- 监理公司负责施工现场的日常巡视工作，检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临时道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃圾是否分类存于固定的垃圾站、基坑边是否按规定作了安全防护、脚手架安全防护措是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专门的库房内。对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改，整改后报监理公司进行复查。监理公司对场地安全文明施工的检查，以周报形式报送项目公司；每月底组织一次对进场施工单位的检查、评比工作。（六）项目的沟通管理1、进场知会对于每一家进场作业的承建商、供应商，各主管工程师应在相关工作全面开始前，以书面形式签发《进场知会》，明确：项目公司的联系人、联系电话，与公司的对口工作部门，文件收发制度，会议制度，工作流程与表格格式等。2、周例会项目监理周例会定于每周4下午，由工程总监主持。3、工程月报项目公司每月5日前编制上月度项目工程月报，按时报送公司工程管理部。4、里程碑形象进度工程基础（土方开挖）开工、主体封顶、单体验收、销售开盘等为项目工程里程碑，各标段工程里程碑形象进度完成后2天内应编制《里程碑形象进度》，通报工程管理部。5、文件的收发、传阅文件的收发由专职资料员统一管理，并在项目公司和项目管理部内内形成传阅制度。6、文件的归档A册：公司管理规范：公司管理控制文件（A1）B册：合同文件：施工合同文件（B1）监理合同文件（B2）材料采购合同文件（B3）-85- 合同登记汇总表（B4）施工合同台帐（B5）C册：公司内部来往文件:发文：（C1）收文：（C2）D册：监理公司往来文件《监理人员登记表》及证明资料（D1）监理规划（D2）监理细则（D3）监理例会纪要（D4）监理备忘录及专题报告（D5）监理月报及审核意见（D6）发监理单位文件（D7）监理考核表（D8）E册：与施工单位来往文件施工组织设计（E1）施工方案（E2）工程联系单（E3）工程整改单（E4）工程验收单（E4）分户验收档案（E5）F册：设计变更和工程签证-85- 设计变更（F1）技术核定单（F2）工程签证（F3）工程指令单（F4）G册：计划管理总进度控制计划（G1）施工图纸交付计划（G2）甲供材料进场计划（G3）总进度计划（施工单位）（G4）月计划（施工单位）（G5）周计划（施工单位）（G6）H册：管理指导书项目管理策划书（H1）项目管理策划书（实施阶段）（H2）Ｉ册：材料设备管理封样登记一览表（I1）收（调）料单（I2）设备调试验收记录（I3）J册：进度款支付工程付款台帐（J1）扣款通知单（J2）奖/罚款通知单（J3）-85- K册：会议纪要公司每月例会纪要（K1）甲方召集专题会议纪要（K2）工程月报（K3）L册：后勤管理考勤表（L1）项目经理部固定资产登记表（L2）其他文件（L3）八、项目的风险与对策（一）进度控制风险与对策根据本工程特点，项目公司应做好以下工作：◆优选总包施工队伍，要求总包单位有足够的机械设备能力和劳动力配置。◆合理调整各单体工程的开挖计划。◆结合销售和对外开放、展示要求，建筑采用悬挑外架施工方法。◆雨、污水管施工先行施工◆协调公司各职能部门工作，落实招标采购计划、出图计划、样板确定计划。（二）质量控制风险与对策定位放线困难，地下室抗裂、防渗，屋面、墙面、卫生间抗渗漏，粉刷开裂、空鼓是本工程质量控制的重点。项目公司应充分发挥监理公司、总包单位及各分包单位的主动性，完善质量保证体系，强化过程监督、检查和工序验收，把好竣工验收最后一关。（三）成本控制风险与对策项目公司积极配合职能部门设计部、成本部，加强现场变更和签证管理。九、项目的总体协调（一）场地条件◆给水：场地周边市政给水网已经接通，施工临时用水DN100管已经接入红线内。-85- ◆排水：场地周边市政雨水、污水管网已经接通，施工场地排水需申请开口接入市政管网。◆供电：场地周边市政供电网已经接通，场地内现有500KW变压器一台。◆电信、网络：场地周边市政电信、网络网已经接通。◆有线电视：场地周边市政有线电视网已经接通。◆临时生活设施：由于二、三期施工场地狭小，排放施工场地已显得很局促，故利用有利条件，考虑在3#地块设置生活临时设施。◆施工道路开口：二、三期项目四个标段施工道路主出入口有三个设置在香樟路上，另一个设置在玫瑰路上，。其中1#出入口供三期一标段使用；2#出入口供二期二标段使用；3#出入口供三期二标段使用；4#出入口供二期一标段使用。（二）销售开放展示要求二、三期暂无销售展示要求。对于销售的支持主要表现在：1）维护一期既成的景观效果；2）争取在2011年7月底前完成会所装修并交付使用和展示。（三）扰民情况总包作业时间和施工噪音按照常州市安全文明有关规定执行，减少扰民现象。项目公司负与周边政府和派出所的联系和沟通，借助社会力量解决民扰现象，减少影响。（四）对外协调工作项目公司积极与市、区建管办、质量监督安全监督站、煤气公司、电力局、自来水公司、通信、有线电视等政府、行业部门的沟通，提前联络，各项配合工作按时完成，从而保证《项目总控制计划》的顺利实现。-85-'