蓝湾新城-房地产营销策划.doc 25页

'蓝湾新城-房地产营销策划第1章平顶山市房地产市场投资环境分析1.1平顶山市经济社会发展情况分析1.1.1.1GDP/人均GDP年份200720082009201020112012人均GDP（元）169832000023050260003134130506由上图得出平顶山市2007年~2012年人均生产总值分析：2007年：人均生产总值达到16983元，比上年增长15.4%。2008年：人均生产总值突破20000元，达到21998元，比上年增长13.2%。2009年：人均生产总值达到23050元，比上年增长9.4%。2010年：人均生产总值达到26000元，比上年增长11%。11 2011年：人均生产总值达到31341元，比上年增长10.7%。2012年：人均生产总值达到30506元，比上年增长6.6%。1.1产业结构（单位：亿元）年份第一产业第二产业第三产业200788.5514.7218.32008101.4696.32702009105.4735.1284.22010114.7869.43282011135.61031.83722012145.8933.5422.6由上图得出平顶山市2007年~2012年产业结构分析：11 2007年：第一产业完成增加值88.5亿元，增长5.7%；第二产业完成增加值514.7亿元，增长18.1%；第三产业完成增加值218.3亿元，增长13.4%。三次产业结构由上年的10.9：61.7：27.4变化为10.8：62.6：26.6，第二产业比重比上年提高0.9个百分点，工业化建设进程有新的加快，保障和社会服务能力继续提高和完善。2008年：第一产业完成增加值101.4亿元，增长5.6%；第二产业完成增加值696.3亿元，增长15.1%；第三产业完成增加值270亿元，增长13.0%。一、二、三产业的结构由上年的9.8：62.7：27.5变化为9.5：65.2：25.3。2009年：第一产业完成增加值105.4亿元，增长4%；第二产业完成增加值735.1亿元，增长10.4%；第三产业完成增加值284.2亿元，增长11%。一、二、三产业的结构由上年的9.5：65.2：25.3变化为9.4：65.3：25.3。2010年：第一产业完成增加值114.7亿元，增长4.2%；第二产业完成增加值869.4亿元，增长12%；第三产业完成增加值328亿元，增长11.6%。一、二、三产业的结构由上年的9.3：65.2：25.5变化为8.7：66.3：25.0。2011年：第一产业完成增加值135.6亿元，增长3.6%；第二产业完成增加值1031.8亿元，增长12.9%；第三产业完成增加值372亿元，增长7.9%。一、二、三产业的结构由上年的8.8∶66.3∶24.9变化为8.8∶67∶24.2。2012年：第一产业完成增加值145.8亿元，增长4.2%；第二产业完成增加值933.5亿元，增长7.3%；第三产业完成增加值422.6亿元，增长6.8%。一、二、三产业的结构由上年的8.8：67.0：24.2变化为9.7：62.2：28.1。1.1.1固定资产投资年份200720082009201020112012社会固定资产投资（亿元）365.3421.1577.7712.9842.91034.811 由上图得出平顶山市2007年~2012年固定资产投资分析：11 2007年：固定资产投资平稳增长，结构渐趋合理，对经济增长的拉动作用进一步增强。全年完成全社会固定资产投资365.3亿元，比上年增长34%，其中城镇及城镇以上单位完成投资311.4亿元，增长32.1%，民间投资完成139.7亿元，占城镇投资的比重达44.9%；港澳台投资22.6亿元，增长43.3%。投资结构进一步改善。全年城镇及城镇以上单位完成工业投资161.6亿元，增长19.6%，完成交通运输邮电通信业投资45.5亿元，增长3.5%；水利、环境和公共设施管理业投资25.1亿元，增长47.3%；房地产业投资50.2亿元，增长117.4%；文化、体育和娱乐业投资2.1亿元，增长413.5%。2008年：全年完成全社会固定资产投资421.1亿元，比上年增长15.3%，其中城镇及城镇以上单位完成投资349.5亿元，增长12.2%，民间投资完成196.7亿元，增长40.8%；港澳台投资10.3亿元，下降54.6%。全年城镇及城镇以上单位完成工业投资212.2亿元，增长31.3%；完成交通运输邮电通信业投资23.4亿元，下降48.7%；水利、环境和公共设施管理业投资19.5亿元，下降22.4%；房地产业投资56.3亿元，增长12.1%；文化、体育和娱乐业投资3.3亿元，增长61.6%。2009年：全年完成全社会固定资产投资577.7亿元，比上年增长37.2%，其中城镇及城镇以上单位完成投资475.1亿元，增长35.9%，民间投资完成324.1亿元，增长64.7%；港澳台投资3.8亿元，下降63.0%。全年城镇及城镇以上单位完成工业投资280.4亿元，增长32.1%；完成交通运输邮电通信业投资23.9亿元，增长2.3%；水利、环境和公共设施管理业投资26.8亿元，增长37.5%；房地产业投资76.5亿元，增长35.8%；文化、体育和娱乐业投资3.3亿元，增长1.0%。2010年：全年完成全社会固定资产投资712.9亿元，比上年增长23.4%，其中城镇及城镇以上单位完成投资580.3亿元，增长22.2%，民间投资完成408.6亿元，增长26.1%。全年城镇及城镇以上单位完成工业投资341.5亿元，增长21.8%；完成交通运输邮电通信业投资24.4亿元，增长2.3%；水利、环境和公共设施管理业投资51亿元，增长90.6%；房地产业投资90.4亿元，增长18.1%；文化、体育和娱乐业投资4.2亿元，增长25.4%。2011年：全年完成全社会固定资产投资842.9亿元，比上年增长24.3%，其中500万元及以上固定资产投资完成815.2亿元，增长25.1%，民间投资完成639.1亿元，增长33.6%。全年工业投资完成341.5亿元，增长21.8%；交通运输邮电通信业投资30.6亿元，增长10.5%；水利、环境和公共设施管理业投资64.2亿元，增长19.4%；房地产业投资138亿元，增长34.7%；教育业投资11.9亿元，增长82.8%。2012年：全年完成全社会固定资产投资1034.8亿元，比上年增长22.7%，其中500万元及以上固定资产投资完成1005.0亿元，增长23.3%，民间投资完成843.6亿元，增长31.9%。全年工业投资完成585.5亿元，增长16.7%；五大支柱产业中除能源化工产业投资下降外，其他产业均呈现不同程度增长。装备制造业完成投资162.33亿元，同比增长64.7%；食品制造业完成投资55.88亿元，同比增长143.6%；建材业完成投资92.9亿元，同比增长23.5%；钢铁加工业完成投资37.23亿元，同比增长2.9%。11 1.1.1社会消费品零售总额年份200720082009201020112012社会消费品零售总额（亿元）199.1245.8295.9349.98410.7474.6由上图得出平顶山市2007年~2012年社会消费品零售总额分析：2007年：消费品市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额199.1亿元，比上年增长18.1%。分城乡看，市的消费品零售额126.8亿元，增长19.2%；县的消费品零售额35.5亿元，增长17.6%;县以下零售额36.8亿元，增长15.1%。分行业看，批发零售贸易业零售额160.2亿元，比上年增长16.7%；住宿和餐饮业零售额36.8亿元，增长30.5%。全年批发零售贸易业和住宿餐饮业实现增加值60.8亿元，增长10.3%。2008年：全年实现社会消费品零售总额245.8亿元，比上年增长23.5%，扣除物价因素实际增长16%。分城乡看，市的消费品零售额157.1亿元，增长23.9%；县的消费品零售额44.4亿元，增长25.1%;县以下零售额44.2亿元，增长20.3%。分行业看，批发零售贸易业零售额196.4亿元，比上年增长22.6%；住宿和餐饮业零售额47亿元，增长27.6%。全年批发零售贸易业和住宿餐饮业实现增加值73.96亿元，增长11.3%。2009年：全年实现社会消费品零售总额295.9亿元，比上年增长20.4%，扣除物价因素实际增长16%。分城乡看，市的消费品零售额188.6亿元，增长20.0%；县的消费品零售额54.5亿元，增长22.6%;县以下零售额52.8亿元，增长19.3%。分行业看，批发零售贸易业零售额236.9亿元，比上年增长20.7%；住宿和餐饮业零售额56.1亿元，增长19.5%。全年批发零售贸易业和住宿餐饮业实现增加值73.96亿元，增长11.3%。2010年：全年实现社会消费品零售总额349.98亿元，比上年增长19.4%。分城乡看，城镇实现消费品零售额308.23亿元，同比增长20.0%；乡村实现消费品零售额41.75亿元，增长15.7%。分行业看，批发零售贸易业零售额290.25亿元，比上年增长19.3%；住宿和餐饮业零售额59.72亿元，增长20.0%。全年批发零售贸易业和住宿餐饮业实现增加值105.7亿元，增长12.1%。11 2011年：全年实现社会消费品零售总额410.7亿元，比上年增长17.4%。分城乡看，城镇实现消费品零售额363.4亿元，同比增长17.5%；乡村实现消费品零售额47.3亿元，增长16.7%。分行业看，批发零售贸易业零售额339.4亿元，比上年增长17.4%；住宿和餐饮业零售额71.3亿元，增长17.0%。全年批发零售贸易业和住宿餐饮业实现增加值127.4亿元，增长8.5%。2012年：全年实现社会消费品零售总额474.6亿元，比上年增长15.5%。分城乡看，城镇实现消费品零售额420.1亿元，同比增长15.6%；乡村实现消费品零售额54.5亿元，增长15.4%。分行业看，批发零售贸易业零售额392.4亿元，比上年增长15.6%；住宿和餐饮业零售额82.2亿元，增长15.3%。全年批发零售贸易业和住宿餐饮业实现增加值140.3亿元，增长8.8%。1.1.5人口结构年份2007200820092012人口（万）498.5501.1503.7534.66由上图得出平顶山市2007年~2012年人口分析（其中2010年和2011年的人口总数不详）：2007年：人口控制工作卓有成效。全年人口自然增长率控制在5.5‰。到2007年末，全市总人口498.5万人，其中农业人口370.9万人，非农业人口127.6万人，城镇化率达38.8%，比上年提高1.8个百分点。2008年：全年人口自然增长率控制在5.2‰。到2008年末，全市总人口501.1万人，其中城镇人口201.4万人，农村人口299.7万人，城镇化率达40.2%，比上年提高1.45个百分点。11 2009年：全年人口自然增长率控制在5.1‰。到2009年末，全市总人口503.7万人，其中城镇人口210.5万人，农村人口293.2万人，城镇化率达41.8%，比上年提高1.6个百分点。2012年：2012年底全市总人口534.66万人，常住人口492.91万人，城镇化率44.97%。1.1.6人均可支配收入与消费支出年份200720082009201020112012人均可支配收入（元）117151153114721162081834820610由上图得出平顶山市2007年~2012年人均可支配收入与消费支出分析：2007年：城乡居民生活继续提高。2007年全市城镇居民人均可支配收入11715元，比上年增长18.4%；人均消费性支出8261元，增长17.1%。全市在岗职工平均工资20098元，增长22.2%；农民人均纯收入3733元，增长18.5%。年末城镇居民每百户拥有彩电124台，冰箱92台，空调器120台，洗衣机102台，家用电脑48台。每百户农民拥有彩电101台，冰箱29台，空调器23台，洗衣机91台，摩托车50辆。但居民收入差距依然较大，社会保障体系有待进一步健全。2008年：2008年全市城镇居民人均可支配收入13531元，扣除物价因素实际增长9.1%，人均消费性支出9555元，实际增长9.3%。；全市在岗职工平均工资25000元，扣除物价因素实际增长16.8%；农民人均纯收入4420元，实际增长11.2%。年末城镇居民每百户拥有彩电114台，冰箱82台，空调器93台，洗衣机97台，家用电脑41台。每百户农民拥有彩电102台，冰箱34台，空调器25台，洗衣机91台，摩托车52辆。2009年：2009年全市城镇居民人均可支配收入14721元，扣除物价因素实际增长10.1%，人均消费性支出10340元，实际增长9.5%。；全市在岗职工平均工资28435元，增长13.7%；农民人均纯收入4778元，增长8.1%。年末城镇居民每百户拥有彩电119台，冰箱87台，空调器102台，洗衣机98台，家用电脑48台，家用汽车3.4辆。每百户农民拥有彩电106台，冰箱37台，空调器29台，洗衣机94台，摩托车54辆。11 2010年：2010年全市城镇居民人均可支配收入16208元，同比增长10.1%，人均消费性支出11502元，增长11.2%；全市在岗职工平均工资31936元，增长12.3%；农民人均纯收入5504元，增长15.2%。年末城镇居民每百户拥有彩电120台，冰箱89台，空调器107台，洗衣机99台，家用电脑53台，家用汽车5.2辆。每百户农民拥有彩电97台，冰箱46台，空调器32台，洗衣机93台，摩托车55辆。2011年：2011年全市城镇居民人均可支配收入18348元，同比增长13.2%，人均消费性支出13192元，增长14.7%；全市在岗职工平均工资35810元，增长12.1%；农民人均纯收入6578元，增长19.5%。年末城镇居民每百户拥有彩电119台，冰箱95台，空调器144台，洗衣机101台，家用电脑84台，家用汽车13.2辆。每百户农民拥有彩电109.1台，冰箱66台，空调器47台，洗衣机96台，摩托车57.6辆。2012年：2012年全市城镇居民人均可支配收入20610元，扣除价格因素实际增长10%，人均消费性支出14917元，增长13.1%；农民人均纯收入7518元，扣除价格因素实际增长11.7%。年末城镇居民每百户拥有彩电121台，冰箱95台，空调器146台，洗衣机101台，家用电脑85台，家用汽车15.5辆。每百户农民拥有彩电106台，冰箱70台，空调器56台，洗衣机98台，摩托车50辆。1.1平顶山市城市发展规划分析1.1.1城市性质、职能、功能组织与发展目标平顶山市是河南省下属的一个地级市，中国煤炭工业城市。它担负着湖南、湖北、广东、广西、上海等省市生产，生活用煤的供应任务。是中南地区最大的煤炭基地又是河南省中部的经济重镇。平顶山拥有各类矿藏57种,其中煤、盐、铁储量最大,是中南地区最大的煤田、中国矿业协会授牌的“中国岩盐之都”、全国十大优质铁矿之一。平顶山市要达到“两个保持”的要求，即继续保持经济平稳较快发展，继续保持走在全省前列的发展态势。1.1.2城市空间布局与空间发展战略11 新华区老商业中心和行政、教育中心，目前仍是商业主要集中地带，人口居住密度大，人员流动性强。区内交通方便，高楼林立，居民消费水平高。区域北部是塌陷区，不能进行房地产开发，所以城市向西发展与新区进行连接。湛河区的老居住区，商业配套相对贫乏，交通比较方便，但区域环境老化，居住的多是本地居民和中等收入水平的家庭，区域内现多进行城中村改造，改造主要集中在西部和南部，目前西部比南部发展要迅速一些，人口密度较大。新城区城市发展方向，目前居住人口较少，生活配套少，但交通方便，行政单位已经入驻，南面白龟山水库，北靠香山、红石山，风水宝地，景色宜人，环境极佳。目前的居民主要以行政机关家属院和看中新区发展趋势或居住环境的富裕人士，居民收入水平在各区中最高。卫东区老工业区，居民主要以区内老企业的职工和老行政事业单位的职工及家属为主，因为是老居住区，所以生活配套相对丰富；目前工厂多向东南迁移。11 1.2.3城市近期、远期、远景发展规划平顶山市处于“中原城市群”金三角区域的核心地带，随着“中原崛起”发展战略的不断深化，平顶山市将会成为河南中南部的领军城市。2003年，平顶山市被河南省确定为中原城市群九个中心城市之一，被誉为中原之崛起城市。中原城市群的发展必将使平顶山、漯河、许昌三地市经济联动促进三地市经济合作性进一步加强，逐步向核心区域靠拢，城乡一体化的进程加快，必将给房地产行业带来前所未有的契机。平顶山市提出的发展方向为：“优化东区功能，改善老区环境，发展西部城市”战略。各行政分区的特点表现为：新华区是商业和老行政中心；湛河区是老居住区；新城区为新行政、商务、教育宜居区；卫东区为老工业区，目前以老居住区为主，工业多向东、东南迁移。一要进一步加快重点项目建设。二要进一步加快产业集聚区建设。三要进一步加快农业农村经济发展。四要进一步加快以文化旅游业为龙头的第三产业发展。五要进一步加快城镇化进程。六要进一步加快改革开放步伐。七要进一步加快落实“十大实事”。八要突出抓好安全生产和社会稳定工作。1.1小结综合以上主要指标，平顶山市目前经济持续快速增长、收入和消费水平快速提升、城市化进程加快，正处于房地产市场快速发展的黄金时期，外部经济、人口环境十分有利于房地产市场的发展。整体上看，平顶山市城市规划向西发展，新城区和老城区中的新华区是最具发展潜力的区域。新城区建设虽然在政府大力推动下快速发展，但新建项目大部分为住宅项目，城市功能和配套不足，现有的入住居民较少。老城区则加紧城市改造，规划有较多综合性商业项目（包括写字楼、商场、步行街等），城市的商务、零售、餐饮、休闲、娱乐、教育等功能主要还集中在老城区。未来几年内，新城区还不能形成完整的城市格局，难以取代老城区的商业中心地位。11 《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析第2章平顶山市房地产市场调研分析11.1平顶山市房地产市场发展概况1.1.1供求状况年份200720082009201020112012开发投资额（亿元）27.232.874.488.7102.865.2年份200720082009201020112012建筑面积637.5915.5806.2775.6954.11051.5竣工面积212.3288.9266.2270.7325.536025 《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析1.1.1价格走势年份200720082009201020112012销售价格走势图33.3-5.33.1425 《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析1.1.1近期房地产政策中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。仅2006年至2010年五年间，我国城镇房地产竣工面积总量为31.59亿平方米，年均竣工6.32亿平方米；其中住宅竣工面积总量为25.77亿平方米，年均竣工5.15亿平方米；房地产销售总量为39.69亿平方米，年均销售7.94亿平方米，其中住宅销售总量为35.77亿平方米，年均销售7.15亿平方米（我国近几年来房地产的销售面积都大于竣工面积，这与我国实行的预售制度有关）。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。中国城镇居民人均住房建筑面积已由1978年的6.7平方米提高到目前的30平方米，而且住房的品质、性能不断提高。“十一五”还解决了一批低收入和中等偏下收入家庭的住房困难问题。中国房地产业取得的成绩是显著的。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着这样那样的问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。  2010年，为遏制一些城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。特别是当年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现了积极的变化，房价同比涨幅持续回落，环比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制，住房用地供应明显增加，商品房供应有所增加，保障性安居工程进展顺利。但是，在通胀预期等多种原因的推动下，2010年11月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施限购的中心城市的住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。这些现象的出现，说明调控效果尚不巩固，距离群众期待还有一定距离。25 《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析2011年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。加强房地产市场调控，不仅有利于房地产市场自身平稳健康发展，也有利于宏观经济平稳运行和全面建设小康社会目标的实现。因此，为了继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投机投资性购房，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，国务院办公厅于1月26日印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国8条）。国家在2011年年初印发了“国8条”，说明了中央政府对巩固扩大房地产市场调控成果的决心。平顶山市房地产政策：《关于加强经济适用住房交易管理的通知》经适房签订购房合同5年后方可交易《通知》首次明确了我市经济适用住房交易的范围和条件。2007年11月以来，市区（含新华区、卫东区、湛河区、石龙区、高新区和新城区）范围内所有面向城市低收入住房困难家庭供应的经济适用住房进行100％产权过渡、产权转让、房屋退出和政府回购均按照本《通知》执行。　　自签订经济适用住房购房合同之日起满5年、业主按规定标准缴纳土地收益（含土地出让金）、住房增值收益、减免税费等相关价款（以下简称差价款）和超出保障标准部分的超标款，或者业主执行法院裁定、判决和调解，以及婚姻状况发生变化或亡故的，业主及相关当事人可以申请经济适用住房交易。　　2012年1月10日前下达计划的经济适用住房项目户型标准为建筑面积90平方米/套，此后下达计划项目的户型标准为建筑面积60平方米/套。超出保障标准部分的建筑面积须缴纳一定数额的超标款。符合经济适用住房保障条件的家庭（个人）享受货币补贴的普通商品住房按原款补缴（或退回）所享受的货币补贴后方可上市交易。　　经济适用住房办理完全产权过渡或交易时，业主须提供房屋所有权证、原购房合同、家庭成员身份证明以及其他有关资料，向市住房保障部门提出申请。经济适用住房上市交易时，须先行缴纳差价款和超标款。差价款按交易时市场评估价的8％缴纳、按市场评估价缴纳超标款，签订合同时未缴纳超标款的，按购买完全产权或上市交易时市场评估价缴纳。　　市住房保障部门会在受理经济适用住房交易申请后10个工作日内完成审核工作。审核同意后，申请人须到评估机构申请住房价格评估，市住房保障部门根据评估机构出具的评估结论计算并收取差价款和超标款；市房屋登记部门根据市住房保障部门出具的审核意见和缴款凭证办理房屋登记有关手续。2.2平顶山市房地产市场在售项目调研分析1.1.1项目概况序号项目名称开发商项目地址建设规模（项目占地）物业构成1建业桂园河南省建业住宅集团平顶山置业有限公司平顶山市育英路与龙翔大道交汇处北侧109.67亩住宅+底商2常绿大悦城平顶山市常绿隆华置业有限公司平顶山市新城区龙翔大道与崇文路交会处165亩住宅+底商25 《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析3龙凤盛世平顶山市汇合房地产开发有限公司建设路西段(建西生态园对面)20亩住宅+底商4华诚•蓝湾新城华诚荣邦地产有限公司新城区长安大道与未来路东南207亩住宅+底商5龙腾国际河南精忠房地产开发公司平顶山亚兴路与姚电大道交叉口50亩住宅+底商6康达·彩虹小区平顶山市康达房地产开发公司南环路与光明路交叉口向西300米路北100亩住宅7华诚•荣邦花园华诚荣邦地产股份有限公司矿工路与诚朴路交会处78亩住宅+底商序号项目名称开发分期项目特色项目状态1建业桂圆分三期开发建业品牌，生态型居住环境，配套设施集中，交通便捷一期已交房，二期售罄，三期2013年5月开盘2常绿大悦城分二期开发一级物业资质，配套设施齐全，内部设有顶级私人会所一期清盘中，二期2013年10月交房3龙凤盛世分二期开发生态、健康、自然元素融入其中一期在售4华诚•蓝湾新城分四期开发品牌地产,水景住宅,低密居所,科技住宅,观景居所一期二期已交房，三期2013年7月交房四期2013年年底交房5龙腾国际分两期开发小区人车分流，周围环境适宜一、二期在售6康达·彩虹小区分三期开发湛河较近，教育资源丰富一期二期在售三期在建7华诚•荣邦花园分两期开发距市区较近，教育、医疗体系完善一二期在售25 《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析1.1.1项目产品分析122.1序号产品类型产品建设规模主力户型（面积，占比）平均售价（元/㎡）产品特色1建业桂圆高层商品住宅26.8万平方米SOHO公寓46-60㎡2室2厅1卫85/86㎡3室2厅1卫122㎡3室2厅2卫142㎡4室2厅2卫172㎡4室2厅3卫206㎡5000元现代中式建筑风格，苏州园林式景观。建筑外立面以白、灰两色为主色调。2常绿大悦城高层商品住宅40万平方米1室1厅1卫38.22㎡2室1厅2卫81.08㎡2室2厅1卫91.19㎡4室2厅2卫155.194500元现代欧式风格，属中高端项目，中高端项目，空间功能自由组合3龙凤盛世高层商品住宅5.3平方米2室1厅1卫74.83m²2室2厅1卫99.05m²2室2厅1卫96.53m²3室2厅2卫124.88m²4400元中端项目现代简约风格4蓝湾新城高层商品住宅42万平方米41-200㎡10#楼王4800元，其他4200元中高端项目，卡其色外立面，现代简约风格5龙腾国际高层商品住宅3.33万平方米两室一厅三室一厅三室两厅60-150㎡4100元中高端项目，现代简约风格6康达·彩虹小区高层商品住宅40万平方米37㎡—58㎡一房92㎡二房130㎡三房4100元简欧建筑风格，外立面醒目，呈黄色和白色相结合25 《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析7华诚•荣邦花园高层商品住宅18万平方米66.49㎡一房86.94㎡/93.09㎡两房123.46㎡/128.54㎡三房130.53㎡/134.87㎡四房4500元现代简约风格，外立面为黄色和彩色中空玻璃相结合1.1.1项目客户分析序号建设项目客源地客户职业置业目的1建业桂圆新城区私营企业老板、公务员、教师改善性居住投资2常绿大悦城新华区私营企业老板、教师公务员改善性居住投资3龙凤盛世新城区个体户刚性需求4华诚•蓝湾新城新城区公务员企业职工居住兼投资5龙腾国际市区及周边企业老板企业职工居住兼投资6康达·彩虹小区市区公务员企业职工居住7华诚•荣邦花园市区公务员企业职工改善性居住投资1.1.2项目销售情况分析序号项目名称开盘日期推盘数量（套）销售均价销售率1建业桂圆2013年5月2655000元/㎡80%2常绿大悦城2012年10月26004600元/㎡62%25 《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析3龙凤盛世2012年4月2304400元/㎡65%4华诚•蓝湾新城2013年23604600元/㎡70%5龙腾国际2012年10月2604100元/㎡75%6康达·彩虹小区2012年4月4604100元/㎡70%7华诚•荣邦花园2012年3月14004500元/㎡75%1.1.1项目营销方案分析序号项目名称开盘销售活动广告（媒介方式、主题）优惠活动项目卖点1建业桂圆开盘一次付优惠7%，排号户外宣传页、户外广告、短信要约交五千抵一万五，VIP优惠卡，老客户带新客户建业品牌，生态型居住环境，配套设施集中，交通便捷2常绿大悦城排号，产品推广电视广告、宣传页、网络清盘特惠一级物业资质，配套设施齐全，内部设有顶级私人会所3龙凤盛世排号、预约户外广告，宣传页VIP办优惠生态、健康、自然元素融入其中4华诚•蓝湾新城排号、预约报纸、宣传页、网络团购品牌地产,水景住宅,低密居所,科技住宅,观景居所5龙腾国际排号、预约户外广告，宣传页老客户带新客户小区人车分流，周围环境适宜6康达·彩虹小区排号、预约户外广告，宣传页送面积湛河较近，教育资源丰富7华诚•荣邦花园排号、预约户外广告，宣传页老客户带新客户基础设施齐全，交通便利1.2小结25 《房地产营销策划》课程实习报告第2章平顶山市房地产市场调研分析平顶山作为三线城市，房地产市场发展处于起步阶段，整体市场规模较小，整体价格水平低，外地购房者在整体市场中所占的比例一直低于10％，不在限购城市之例（限贷不限购），自2010年以来的调控政策对当地市场的影响相对较小。近年来平顶山市的经济发展趋势强劲，住宅消费热情极大，这将会在未来几年作为区域房地产市场的主导。平顶山当地产市场呈现出“需求强劲，供需两旺，涨价势头迅猛,中低价位楼盘热销”的整体上升局面。经济快速平稳持续增长、平顶山新城区建设、城镇化进程、工业化进程加快，从能源消耗型向旅游度假型化工城的转化、中小城市对辖区各县市的辐射吸引，随着这些因素逐步发挥作用，可以看到，房地产市场的供需两旺势头将保持相当长一段时间。高层作为新型住宅形态，接受度上与其他形态产品有很强替代性。随着土地资源的日益稀缺，将会有更多的高层住宅入市，这已经是平顶山房产发展的一个必要产物。老城区内土地资源稀缺，随着平顶山中心城区的发展，老城区出现房源不足的局面，需求变小，供应减少，老城区的房价出现了一定程度的上涨，并且价格稍微偏高，而新区、湛河区，随着土地开发量的不断加大，周边楼盘价格基本相差不大，存在很强的竞争性。从整个平顶山市场来看，中心城区价格偏高，基本保持在5000——6000元/南面城区价格中等，基本保持在3900——4200元/㎡，东北城区价格稍微偏低。大型品质社区住宅形态绉型渐成。从平顶山整体市场来看，来自城市发展的需要和消费者的需求，大型品质社区相继出世，比如：春华国际茗都、豫基城等等，通过这些项目的销售情况，可以看得出平顶山地产市场正渐渐由中小楼盘向大型高档楼盘过渡。25 《房地产营销策划》课程实习报告第3章总结第3章总结通过这次调查我发现主要以新城区建设为主：规划分工明确，新城区成为发展重点。新老城衔接区东区东区中部中部新城区区通过以上项目对比分析，得出结论：1位置、环境等资源优势得天独厚，新城区发展造成高档区域形象；2规模大小参差不齐，规划理念与整体品质有待提高；3物业形态以高层和小高层为主；4产品销售以110-130平米三房最为良好;5多喜欢以平西湖水景为卖点，案名体现湾、水等字样；6经过一段时间的培育期，目前剩余房源销价均在3000-4100之间25 《房地产营销策划》课程实习报告第3章总结购买客源：1年龄在25-45岁之间，家庭组成两代三口或三代五口；2有一定经济基础的城市中产阶级，平时工作紧张，压力大，渴望悠闲闲适的居住生活模式来放松心情从事职业：行政机关公务员私企业主企业中高层管理者厂矿中上等收入职业县市在平经商者总体而言，平顶山房地产发展具有以下特点：1市场发展潜力巨大，具有较高上升空间2供需两旺态势明显，供需均逐年上涨3持续呈现上升态势25 《房地产营销策划》课程实习报告附件：平顶山市房地产市场在售项目调研表附件平顶山市房地产市场在售项目调研表序号项目名称开发分期项目特色项目状态1建业桂圆分三期开发建业品牌，生态型居住环境，配套设施集中，交通便捷一期已交房，二期售罄，三期2013年5月开盘2常绿大悦城分二期开发一级物业资质，配套设施齐全，内部设有顶级私人会所一期清盘中，二期2013年10月交房3龙凤盛世分二期开发生态、健康、自然元素融入其中一期在售4华诚•蓝湾新城分四期开发品牌地产,水景住宅,低密居所,科技住宅,观景居所一期二期已交房，三期2013年7月交房四期2013年年底交房5龙腾国际分两期开发小区人车分流，周围环境适宜一、二期在售6康达·彩虹小区分三期开发湛河较近，教育资源丰富一期二期在售三期在建7华诚•荣邦花园分两期开发距市区较近，教育、医疗体系完善一二期在售序号产品类型产品建设规模主力户型（面积，占比）平均售价（元/㎡）产品特色1建业桂圆高层商品住宅26.8万平方米SOHO公寓46-60㎡2室2厅1卫85/86㎡3室2厅1卫122㎡3室2厅2卫142㎡4室2厅2卫172㎡4室2厅3卫206㎡5000元现代中式建筑风格，苏州园林式景观。建筑外立面以白、灰两色为主色调。25 《房地产营销策划》课程实习报告附件：平顶山市房地产市场在售项目调研表2常绿大悦城高层商品住宅40万平方米1室1厅1卫38.22㎡2室1厅2卫81.08㎡2室2厅1卫91.19㎡4室2厅2卫155.194500元现代欧式风格，属中高端项目，中高端项目，空间功能自由组合3龙凤盛世高层商品住宅5.3平方米2室1厅1卫74.83m²2室2厅1卫99.05m²2室2厅1卫96.53m²3室2厅2卫124.88m²4400元中端项目现代简约风格4蓝湾新城高层商品住宅42万平方米41-200㎡10#楼王4800元，其他4200元中高端项目，卡其色外立面，现代简约风格5龙腾国际高层商品住宅3.33万平方米两室一厅三室一厅三室两厅60-150㎡4100元中高端项目，现代简约风格6康达·彩虹小区高层商品住宅40万平方米37㎡—58㎡一房92㎡二房130㎡三房4100元简欧建筑风格，外立面醒目，呈黄色和白色相结合7华诚•荣邦花园高层商品住宅18万平方米66.49㎡一房86.94㎡/93.09㎡两房123.46㎡/128.54㎡三房130.53㎡/134.87㎡四房4500元现代简约风格，外立面为黄色和彩色中空玻璃相结合25 《房地产营销策划》课程实习报告附件：平顶山市房地产市场在售项目调研表序号项目名称开盘销售活动广告（媒介方式、主题）优惠活动项目卖点1建业桂圆开盘一次付优惠7%，排号户外宣传页、户外广告、短信要约交五千抵一万五，VIP优惠卡，老客户带新客户建业品牌，生态型居住环境，配套设施集中，交通便捷2常绿大悦城排号，产品推广电视广告、宣传页、网络清盘特惠一级物业资质，配套设施齐全，内部设有顶级私人会所3龙凤盛世排号、预约户外广告，宣传页VIP办优惠生态、健康、自然元素融入其中4华诚•蓝湾新城排号、预约报纸、宣传页、网络团购品牌地产,水景住宅,低密居所,科技住宅,观景居所5龙腾国际排号、预约户外广告，宣传页老客户带新客户小区人车分流，周围环境适宜6康达·彩虹小区排号、预约户外广告，宣传页送面积湛河较近，教育资源丰富7华诚•荣邦花园排号、预约户外广告，宣传页老客户带新客户基础设施齐全，交通便利25'