车苑•华庭营销策划简案.doc 29页

'车苑·华庭营销策划简案营销策划总体思路：总体原则：最好的策划是做第一，至少要做到项目区域范围内的唯一。根据项目的实际情况，在目前市场条件下及项目所在区域范围内的周边楼盘作为参考案例来分析：项目在周围竞争对手及周边区域范围内要想脱颖而出，产品本身必须要有自己的突出特色或者是较为强有力的突出性价比，而不仅仅只是宣传口号上的某种概念，更不是不着边际的宣传口号。（本策划方案，我方保证从项目案名、推广语的提出、平面设计等原创性项目均为原创，不涉及其它项目知识产群的问题。）市场分析29 总结：盐城市场主体回暖市场分析我方根据目前所掌握的资料，做一个笼统的判断，其基础来自于目前的销售数据以及在实际操作中的浅显的经验，避免市场分析状况笼统和不确切，不拘于一家楼盘的热销和滞销，单个案例的情况并不能代表本项目的今后实际销售状况，仅仅只能作为我方的一个参考。宏观：目前盐城整体市场商品房存量在180万平米左右，其中最近3个月较去年年底，销量有了大幅度的提升，一月份成交119555平米，二月份成交163542平米，三月份成交115921平米，即使保持一定的增长速度，在市场价格没有大幅下降的前提下，要想恢复到原先房产市场一片红火的情况，可能性几乎为零，再加上现在的市场几乎以刚性需求为主，消费者多了更多的理性，投资客户几乎消失，在一定的时间内，盐城市范围内房价上升空间几乎不存在，以现在的销售速度，即使没有新的楼盘上市，全部消化掉剩余房源，至少要15个月左右的时间。2009年盐城商品房销售统计：1月总计成交楼盘套数(含经济适用房)1005套2月总计成交楼盘套数(含经济适用房)1092套3月总计成交楼盘套数(含经济适用房)1232套区域：城西南区域我方主要选择长期的观察对象，特别是本项目的直接竞争对手依云香溪，其销售状况将会为我方提供直接的参考。1、依云香溪29 优惠政策:一次性付款9.7折,贷款9.8折，开盘期间在此基础上每套优惠1万元价格：均价3300元/平方米建筑类别：小高层户型面积：34平方米--120平方米作为本项目的最直接竞争对手，其销售的好会对本项目的销售具有一定的指导作用，其从2008年7月开盘至2009年1月份共销售其中的7号楼，至一月底尚有7套房子未销售。前后7个月的时间共销售90套左右的房子，其起售价也从3060/平方米下降到2960/平方米左右，加上折扣优惠期间的优惠1万元，其平均销售价格已下探至3100元/平方米左右。二期8号、9号楼于4月12号开盘，1天左右的时间，现场售楼处成交50套左右，其客户积累时间大约在3个月左右的时间，较上一期的销售有了一定的提高，但是销售速度依然缓慢。尤其值得我方注意的是凡是到过依云香溪的客户都认为车苑华庭是纯粹的拆迁安置房。2、西城逸品优惠政策:一次性付款9.6折，按揭9.8折价格：均价3880左右建筑类别：小高层户型面积：90平方米—200平方米29 优惠程度目前在有折扣的前提下，每套房子再优惠10000——15000元。3、中庚香城美地价格：均价3700左右建筑类别：小高层、高层户型面积：90平方米—160平方米目前优惠100元/平方米，从香城美地前期定价来看，目前价格有了大幅度的下调，从最初开盘前期对外报价4500元/平方米，到现在的实际销售均价3700元/平方米，价格的调整力度非常强劲，然而销售状况依然不见起色，目前政府安置的拆迁户在此购房，对拆迁户的实际报价是2500元/平方米，其余差价部分由政府补足。4、金大洋花园价格：均价3800左右目前金大洋花园1期已全部销售完毕，2期正在内部认购，具体状况不明。作为目前项目区域开发最早的楼盘，前期经过将近3年的时间，虽然1期销售状况良好，然而开发周期过长，无疑将会使开发公司财务成本大幅上升。产品定位——新城南和谐康居示范社区29 思考点：1、根据项目目前现有的资料、目前区域内的竞争楼盘状况，项目要想脱颖而出，必须要有自己的与众不同。2、我们建设项目的真正目的：经济效益与社会效益并存；我想这是每一个有良心的开发商共有的想法，如果只是单纯的追求经济效益的最大化，在产品定位的过程中，往往脱离了项目的实际状况，到最后留给市场的只是所谓的建筑垃圾，我方希望我们最后留给市场的是一座标杆、一种示范、一座可以世代传承的好房子——50年后依然精彩。3、房子与人一样都是有内涵的，一个人虽然外表英俊，如果没有内涵，那只能作为空洞的躯壳，房子依然如此。现在我们所看到的项目的一切只是硬件，而我们所营造的生活方式将是所谓的软件也就是人的内涵。我们将“软件”的理解也是看的着的，实际存在的东西，不是空洞的概念炒作。最好的策划是使产品定位做到市场第一，或者是市场唯一要使本项目做到市场第一有点困难，但是唯一大有可为做到唯一的方法就是项目要有自己的独特内涵1、上风上水之地：三面环水，前有出路、后有靠山；玉带缠腰、聚水为财，是风水布局极好的社区——29 本项目最大的优势就是三面环水，在水景的营造上，要注意水的实际应用，以前众多具有自然水景的项目，往往只注重对于小区内侧靠水的景观改造，而忽视对自然水系的改造，随着时间的推移水景往往变成水患，建议我方在三面环水种植具有净水和欣赏作用的荷花、睡莲作到内外统一，增加水景的景观含量。2、盐城首家社区私家公园的定位：超宽52米景观绿化带打造成社区私享园林，业主茶余饭后的小憩、健身，惬意的生活将大大增加今后人们的生活品位，并且社区私家公园的概念提出不是空穴来风，能够在盐城市场脱颖而出，至少在盐城目前是第一家。3、运动健康社区理念的提出：随着人们生活水平的提高，健康在人们的生活中的地位越来越得到重视，在超宽的52米景观绿化带范围内设置合适的锻炼设施，即使人们得到了锻炼，也是小区内的业主增加了相互接触的机会，避免现在众多高楼大厦里面即使门对门，也老死不相往来的状况，增加小区的整体和谐。4、泛会所概念的提出：我方认为会所不是高高在上的产品，更不是好看的花瓶，将社区居民的需求要放在第一位，不能单纯的作为项目的一个卖点，社区健身中心、棋牌中心、社区阅览室等项目的增加，既能增强业主之间的交流，又能增加会所的内涵。5、业主自管概念的提出：本项目最大的劣势就是项目内有大量的拆迁安置房，给人们的第一印象就是脏、乱、差、难管理，我们在给芜湖天和苑做策划的过程中也存在这种现象，有大量的农民杂居在小区内，后期建议开发公司聘用的物管公司主要聘用小区内部的闲散业主从事物业服务工作，后期取得了良好的效果，成为芜湖高档小区的代表。有了硬件和软件丰富的内涵，项目的产品定位才能成为有源之水29 新城南和谐康居示范社区形象定位：来自于对项目形象一定程度的提升，也是实实在在的存在1、四“心”的定位：来自于项目所处区域，以及今后将要成为未来城南新城的中心所在，因此提出；尊居城南：商业中心、行政中心、文教中心、居住中心2、产品本身内涵所具有的定位：魅力新城传世华庭值得珍藏一生的好房子50年后依然精彩尊居城南：商业中心、行政中心、文教中心、居住中心尊居未来城南：商业中心、行政中心、文教中心、居住中心上风上水之地：三面环水，前有出路、后有靠山；玉带缠腰、聚水为财，是风水布局极好的社区。魅力城南新中心：尊居未来城南新区正中心，毗邻两级政府行政中心，教育文化中心，仅靠为盐城第一产业——汽车产业配套的中国东方汽车广场，跟是盐城未来发展的中心所在，升值潜力无限。交通便捷：周围出行便捷9路、206路、208路环布小区四周。生活配套齐全：29 项目四周建设银行、农业银行、中国人民银行、市一中、新区医院、大型超市、农贸市场、东方汽车广场换项目四周，商业配套、生活配套齐全，生活条件成熟优越。盐城首家私家公园：超宽52米景观绿化带打造社区私享园林，茶余饭后的小憩、健身，惬意生活将从车苑华庭开始。29 目标客户定位市场需求主体从传统上看，市场需求主体主要有以下三类:l第一类是经营业主和其他高收入群体。主要购买市区地段较好，或者面积较大，环境及房型较好，3800元/平方米以上的房价一般能接受。l第二类是具有较高稳定收入的人员。包括国家公务员、企业经营管理人员、高收入行业职员等，这一群体形成了房地产市场最主要的消费群体，心理价位在2500-3500元/平方米。l第三类是中低收入家庭和住宅困难户。由于收入较低或无稳定的收入来源，选择地段偏远、面积较小的房型，心理价位在2000元/平方米以下。原则：目标客户的定位要结合实际的区域市场状况与推广策略：目标客户的选择要求要根据实际项目状况来制定，通常采用两种方法，一种是大而全、或者是小而精。大而全的方法采用传统的方法，将所有范围区域内客户（整个盐城范围内的潜在客户）利用大量的广告投入，利用市场的宣传力度，吸引到本项目产生购买，此种方法投入大，一般适合大型的开发项目，持续时间长的项目，概括起来就是广撒网、多纳粮。结合本项目的实际状况我方认为本项目比较适合小而精的选择方法、由点到面。因此我方将主要目标客户定位于下：1、项目所在区域盘黄镇的潜在购买群体、29 2、城西南所在新区的购买人群（主要是新区、开发区的企业和政府机关的工作人员）3、盐城市区范围内的刚性需求潜在消费群体（有多余资金个体工商户、有实际购房需求的未购房老城区住户）29 价格定位策略——没有卖不掉的产品、只有卖不掉的价格，能被市场接受的价格就是合适的价格。价格的定位原则：站在客户能接受的角度、开发公司利益最大化的角度在目前的市场状况下传统的低开高走的定价策略几乎在市场上没有项目采用，价格要想上调几乎没有可能，高开低走的现象几乎是目前盐城所有楼盘定价策略的缩影（前期对市场的期望过高，后期被迫被动降价，由于销售周期的拉长，公司背负较高的财务成本，又使宣传周期拉长，增加了项目的宣传推广费用，两相比较不如在推广初期定价时直接让利，让客户感觉物有所值，甚至物超所值——是市场产生抢购的唯一元素，能够在市场一定范围内将项目快速的消化）。结合项目周边的实际成交价格，项目的优劣比较。我方建议将项目价格定位在2500元/平方米——2700元/平方米，价格越高销售周期相应拉长，让客户感觉物有所值或者是物超所值，将项目快速的消化。优势1、价格的主动权掌握在自己手里，便于操控2、利于销售开始阶段迅速回流资金，积聚人气，有利于其它营销措施的执行3、低价入市，其中包含着升值空间，容易形成良好的口碑29 1、可根据市场反映灵活操控，加强对市场的应变（说明：在代理公司提交价格策略或定价建议时，由于存在销售溢价的分成问题，往往存在拼命压价的现象，我方本着项目的实际状况、现今的市场状况，从销售的实际需要出发，我方郑重承诺，如果我方有幸与贵司合作，在今后的销售过程中如果产生超过销售定价的前提，所有溢价部分归开发商所有）。29 推广销售策划方案项目推广概念定位推广概念提炼来自于对房地产这一特殊产品的理解：地段、产品、目标消费群体理解地段：地段的优势在哪里？未来的升值高档居住区真正的聚集地社区生活文化氛围交通优势理解产品：产品的特色在哪里？小区配套规划以人为本浓郁的文化底蕴、全新的居住空间理解客户：我能得到什么？未来区域的发展身份的体现、社区文化的象征1、项目的主体市场推广主题所有的推广主题概念应该来自于产品本身，我们只是对产品所具有的特性进行一定的概括与提升，而不是类似于目前充斥于房地产市场遍布的豪宅、至尊、绝版等词语空洞的说教，也不是为了竞标而写的大而全的长篇累牍，而是直接面对客户的实实在在的项目内涵的提炼。29 传世府邸车苑华庭魅力新城传世华庭值得珍藏一生的好房子50年后依然精彩项目推广整合营销策略（4、5、6、7项整合到整合传播过程中）传统媒体与新型营销方式的结合：传统的房地产营销方式无非集中于对于电视、报纸、道旗、公交车身、户外大牌、短信等常规手段的应用，售楼处人员只是坐在售楼处被动接待客户，随着市场的发展人们的关注度逐渐降低，只能作为广而告之的手段，不能作为项目销售过程中的唯一手段。人脉营销的运用：在前期客户接触过程中树立良好的项目形象，使项目在今后的推广中做到客户广泛传播，能够使前期客户带来后期客户，口授相传，在市场中形成良好的互动，此种方式客户成交比例相对较高。直销方式的运用：29 把业务人员的主动出击作为宣传的一种手段，是目前较为流行的一种方式，既起到了良好的传播效果，又使传统的坐等上门的方式变成主动出击，目的性较强、成本较低，相对于传统的大众传播平台费用十分廉价。整合传播策略引导期推广在公开期前期为了强化本项目给人的市场认同感，主要是对本项目的品牌形象进行强化刺激，引起潜在客户的兴趣，主要是对项目进行强力宣传。以传统媒体，配合以人员直销、小众媒体传播媒体计划：由于此阶段初具备销售条件，此阶段的推广主要以树立项目形象为主，为公开期做好充分的行销预热、吸引潜在客户的关注。媒体选择一）户外：1）部分选择户外大牌2）部分目标客户集中区域横幅3）沿世纪大道两侧道旗户外广告l注重项目的品牌宣传l视觉形式应强烈、富于冲击力，体现项目形象l尽量单纯简炼，不可过多罗列、堆砌二）电视：29 以保证本项目在销售前期，获得市场最大的关注度，使本项目在盐城成为路人皆知，不直接进行销售主题的报道，使潜在客户保持对本项目的好奇心、探究欲。三）平面媒体：《盐城晚报》或《盐阜大众报》可作为媒体选择，以增强本项目选择平面媒体针对性。预热期推广推广的目的：引爆市场，全方位地展示项目；立体轰炸，掀起客户订购热潮；为巩固延续订购业绩及调整下一步营销策略作充分准备。操作要点：由于此阶段为项目的预热集中引爆期段，要通过多种媒体的整合推广，将项目推向市场，以最快的速度，建立市场知名度，吸引目标客户群，促成预定。区域内户外广告及引导系统投放电视、报纸广告进行集中式投放充分调动目标客户群体在特定时间内聚集，促成内部定购直销方式的大量运用媒体选择一）户外户外大牌在开盘前15天更换内容，进行全面开盘预告二）电视：打消潜在客户观望的态势，29 引起目标客群对本项目的直接关注，从而促进订购。2）游动字幕项目促销广告盐都电视台全天多频道重复滚动播出三）平面媒体项目具体介绍，项目卖点广告开盘硬广告预知，开盘前3天连续报道四）人员直销规模：20人左右为了弥补大众传播的不足，可采用与中众传播相结合的形式。这种方式的性价比比任何传统媒体都高。根据时间安排，前期由项目区域开始，逐渐扩散到盐城市区，开盘期间集中轰炸。五）DM夹报数量：10万份七）短信数量：10万条0.15元——0.2元/条开盘前：促销广告、开盘预告八）横幅数量：150——200条在项目区域各主要路段，市区商业集中区域，集中悬挂29 开盘期推广目的：引爆市场，全方位地展示项目；实现销售高峰，强势去化；后期为巩固延续销售业绩及调整下一步营销策略作充分准备。操作要点：由于此阶段为项目的买点集中引爆期段，要通过多种媒体的整合推广，以最快的速度，吸引目标客户群，促成购买。报纸、电视广告进行集中式投放，通过公开发售引爆项目，务求使项目在短期内成为全城焦点，从而达到事半功倍之目的充分调动前期积累的客户群体在特定时间内聚集，以营造热销、旺销的场面开盘热销新闻炒作跟进将单位推出并在短期内尽量加以消化，使项目在本档期内达到整体推广计划的销售高峰，从而实现最大量的资金回收媒体选择1）电视：重点是对项目进行全面介绍，开盘预告、卖点介绍，引爆目标客群得购买欲望，在短时间内达到销售的高峰，后期针对剩余房源全面促销。2）游动字幕内容:29 开盘信息预告，开盘热卖炒作。盐都电视台全天多频道重复滚动播出3）平面媒体开盘促销广告、项目卖点广告4）人员直销规模：10人左右开盘期间10天左右时间主要是项目区域，后期逐渐扩散到盐城市区。5）DM夹报时间：3.20左右数量：10万份主题：项目开盘热销炒作、项目卖点介绍、促销政策介绍6）短信数量：10万条内容：前期开盘信息预告后期开盘热销新闻、促销政策介绍7）横幅数量：150——200条内容：盛大开盘、项目卖点、促销政策保障销售（持续销售期）29 根据实际的销售状况制定推广目的：有效利用延续广告效应和客户资源促进签约，保持成交量媒体选择：电视台、少量报纸人员直销代理公司优势29 如果说代理本项目的优势颇有点王婆卖瓜之嫌但我方有自己的特点1、主要团队成员有长期的一线操作经验。2、有自己成熟的一套销售模式，售楼处+区域直销3、安排公司自认为最精干的团队项目经理（营销总监）：马光良销售经理：殷玉明设计经理：杨勇市场媒介：孙龙燕主要成员简介：马光良营销总监年龄：33岁学历及职称：江苏大学艺术学院设计系∕国家级策划师资格∕从事房地产营销工作9年操作个案：策划项目多次获得销售冠军，其策划作品（天际大一）分别收录2004年、2005年中国房地产年鉴海润风景（南京）、万科金色家园（南京）、金陵王府（南京首家均价过万住宅）、置地广场（南京首家均价过万写字楼）、银城东苑（2004年南京销售冠军）、皇册家园（南京）、开宁钻石星城（南京）、万欣花园（南京）、江山万象城市（宿迁800亩超级大盘）、碧水云天（南京）、天和苑（芜湖）、义乌小商品城（马鞍山）、中国淮安国际商城（1500亩超级大盘，2005年淮安销售冠军）、高力国际汽配城、中国北方汽车贸易城（1200亩超级大盘，长春2006年销售冠军）、淮安市温州工业园（淮安）殷玉明销售经理年龄：32岁29 学历及职称：南京化工学院∕房地产经纪执业资格∕从事房地产营销工作10年操作个案（南京）：华盛园、庆盛园、金龙园、悦达新寓、枫雅居、天水雅居、兴隆综合楼操作个案（淮安）：淮安国际商城、丽都国际花园操作个案（徐州）：上海城操作个案（山东）：中和国际商城操作个案（六和）：华尔新苑杨勇设计部经理年龄：30岁学历及职称：南京艺术学院∕从事房地产平面设计工作7年设计作品（南京）：万欣花园、尊园、置地广场、万欣翠园、钻石星城、碧水云天、翠屏国际城、满庭芳设计作品（淮安）：中国淮安国际商城、丽都国际花园、淮安市温州工业园设计作品（宿迁）：江山万象城市广场、华东建材装饰城、金外滩国际设计作品（连云港）：云海花园设计作品（扬州）：金来阁、名仕华庭、鑫宝佳园设计作品（安徽）：鸿庆时代广场、领秀星城、百合雅苑、鸿庆福鑫公寓、高新水木年华、天和苑第七部分：29 1、建立双方的项目直接对接人员，负责双方的工作沟通2、制定固定的例会制度销售代理合同参考样本29 甲方：水绿盐渎置业有限公司乙方：本协议约定项目位于江苏省盐城市开创路2号（以下简称本物业），项目性质为住宅，总建筑面积约为5万平方米，本项目由盐城市水绿盐渎置业有限公司投资开发。为进一步发挥各自的优势，本着优势互补，共同发展的原则，甲、乙双方经友好协商，一致同意签署本房地产项目《销售代理合同》（以下简称本合同）。第一条：甲方同意于二○○九年　月　日起正式委托乙方为“水绿盐渎”项目的独家全权销售代理单位，委托期限壹年。第二条：甲方的责任及权利01、 负责保证本项目销售的合法性，申办有关销售之法律程序，同时向乙方提供有关本项目销售之法律批文副本资料，包括：A．盐城市商品房土地证、预（销）售许可证；B．开发商营业执照复印件；C．各楼层平面图、房屋立面图、鸟瞰图、室内厨卫设施表、装修装配标准；D．商品房预、销售合同、房屋订购书（提供样本）；E．与银行签订的按揭协议。F．上述证照、资料须经乙方确认无误并加注“销售专用”字样后盖章。29 02、负责售楼处用房的新建或租赁费用及装修办公设施等费用。03、销售过程中的宣传推广、广告发布及制作费用由甲方承担。04、 与乙方共同协商或调整并负责确定本项目销售进度、销售报价、付款方式、按揭办理、物业管理范围及收费标准等。05、 委派工作人员负责《商品房销售合同》的最后确认，负责接受客户各类款项等工作。所有房款及定金须由甲方派驻专门负责人员收取，甲方派驻人员必须配合乙方销售工作，且必须与乙方在售楼处的员工上下班时间一致。06、配合乙方销售，并在乙方工作人员陪同客户看房时提供帮助。07、按本协议的约定向乙方支付销售代理的佣金。第三条：乙方责任01、在签订本合同前，向甲方提供代理商的所需证件证明。02、在本项目的销售及招商代理过程中必须遵守中华人民共和国、江苏省及盐城市的有关法规，不得损害甲方品牌形象。03、承担对本项目全程代理工作的运作与实施，其中包括：（1）、负责对本项目的销售工作进行总体策划，包括市场、产品、形象定位，营销策划，广告传播，促销活动，按照甲方的要求进行销售。（2）、在现场组建售楼班子，负责本案的现场销售工作；本部设立项目专案组，负责销售的整体实施。29 （3）、在售楼处建成或房屋确定后，即进入销售前宣传阶段，待取得预（销）售许可证后，销售签约即进入实质性运作。负责协调好销售工作。（4）、负责计划、监督制作与销售有关的售楼书、推广宣传单、展览板、认购书、认购须知及其它一切有关销售之资料，以及有关的报刊、电视及电台等媒体广告的设计与制作跟进工作。（5）、代表甲方（委托代理人）以甲方名义签订本项目之销售的协议书、合同书，协助甲方统一收取客户的各有关款项。（6）、安排有关之售后跟进，如银行按揭、客户催款、产权办理等项工作，协助甲方向客户办理交房手续，提交详细客户统计分析、策划及销售方面之检查分析报告。04、各种销售及推广的计划及费用均需甲方书面同意后方可实施。05、承担销售人员的工资、奖金、福利及交通等费。第四条：销售价格及佣金事宜01、项目销售及招商价格：双方约定本项目销售均价为：2900元/㎡、地下车库暂定为1900元/㎡。以此基准价格为基础，经甲、乙双方确认，根据区位、朝向等做成一房一价表，作为本协议附件，与本协议具有同等法律效力，乙方销售底价不的低于此价格表标准。02、固定代理佣金：固定代理佣金的收取为销售房价总额的0.6%，销售过程中的宣传推广及制作费用由甲方承担，设计策划由乙方负责。03、销售价格超过超过规定部分的0%（百分之零）；全部归甲方所有（建议实际销售价格完全以甲方指定的价格为准）。29 04、销售任务：乙方须在签约期满时完成项目协议内总面积70％（百分之柒拾）的销售率。05、结算方式：销售佣金结算方式为月结，结付标准以客户正式签定购房合同并已支付首期款，其中销售首付款的金额不得低于该房总房款的银行规定的首付款。每月最后一天为结算日，每月成交单位有关之代理佣金，甲方须于次月5日前付清予乙方，收到款项后乙方应5日内开具有效发票。06、若甲方于委托期内自行销售给客户，则该甲方自行销售之单位计算在乙方之销售业绩之内，该部分之销售额按上述第四条第二款、第三款之佣金计算方法支付佣金予乙方。若乙方在销售中，未经甲方允许价格自行低于规定之标准时，其差额部分则由乙方补足（征得甲方同意的个案无需补足）。第五条、违约责任及合同终止01、委托期的延续或终止，须于委托期限完结前30天内由甲、乙双方代表协商书面决定。02、如由于甲方工程进度、销售手续等原因，造成乙方无法按时完成各项销售工作，则乙方有权单方面终止合同或重新协议拟定相关条款之补充协议，甲方应按已实际达成的销售，无条件结付全部乙方此前应得的佣金、加价提成，并承担相应违约责任。如因甲方原因导致客户退房，该套房屋仍视为乙方的代理业绩。03、在本合同规定的委托期内，乙方完成本合同所指的销售代理工作，且甲、乙双方之间结清一切代理费用后，本合同终止。29 04、若于本合同第一条规定的全程营销代理期内，甲、乙双方中任何一方违约，另一方有权提出终止合同，并要求违约方支付违约金计人民币20万元整，并承担由此引起的一切法律及经济责任。05、若甲、乙双方因履行本合同发生争议，协商不成并导致诉讼，则由本项目所在地法院解决有关司法管辖之问题。第六条、其它01、本协议涉及的项目案名及开发商名称（甲方）以最终正式文件为准。02、本协议所涉及的项目数据，以项目最终的测估为准并作相应调整。03、本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力。04、合同内容如有修改，经双方同意后，可另立补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。05、本协议经双方签署之日起生效。附件一：本项目可售房源表（甲方提供）附件二：本项目房产销售价格表（一房一价表甲方商定）附件三：本项目宣传推广费用预算表（双方协商，分阶段提供）甲方（盖章）：乙方（盖章）：29 代表人：　　　　　　　　　　　　代表人：2009年月日2009年月日29'