毕业论文基于收入分配功能的我国房地产税制建设研究(1).doc 30页

'编号南京航空航天大学金城学院毕业论文题目基于收入分配功能的我国房地产税制建设研究学生姓名学号系部专业班级指导教师二〇一四年六月 南京航空航天大学金城学院本科毕业论文诚信承诺书本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目：基于收入分配功能的我国房地产税制建设研究）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知，除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。作者签名：学号：年月日 毕业（论文）报告纸基于收入分配功能的我国房地产税制建设研究摘要中国房地产税收制度改革是房地产行业发展的客观要求，也是税收制度改革的重要内容。在国民经济中，房地产既是重要的生产资料，也是必要的生活资料。大力发展房地产业，提供更好更多的房地产商品，不仅对于经济的发展还是对社会的进步，均有十分重要的意义。但随着房地产市场的建立和发展，现行的以土地无偿使用的房地产税收制度日趋暴露其缺陷，必须进行改革。同时从建国至今，我国的税收制度基本局限性于流转税的改革，而财产税（诸如：房地产税）改革缓慢，不利于发挥税收对房地产资源配置和财富的分配的调节作用，也不利于建立地方税体系和更好地发挥地方政府的作用。为了改变这种现状，必须进行房地产税收制度改革。本文首先分析我国房地产税收的现状以及上海、重庆两市的房产税改革试点情况，并从实践层面论证房地产税制改革的必要性。其次，文章分析了英国、美国、日本等国家在开征房地产税方面的经验，以便我国学习和借鉴。最后，提出我国房地产税制改革的方案构想。第一，应抛弃“头痛医头脚痛医脚”的错误做法，既要关注房地产税的财政收入、宏观调控等功能，更要留意其合理调节居民收入分配的功能；第二，结合我国房产税收改革试点，提出税制改革方案；第三，完善房地产登记制度、评估制度和税收管理权限的设定等，推动我国房地产税制改革的进程。关键词：房地产税，收入分配功能，税制构建iii 毕业（论文）报告纸AConstructiveCaseStudyonChina’sRealEstateTaxSystemBasedonitsIncomeDistributionFunctionAbstractObjectivelyspeaking,thedevelopmentofRealEstateIndustryinChinarequiresareformoftherealestatetaxsystem,whichisalsoanimportantcomponentofthegeneraltaxsystemreform.InNationalEconomy,realestateisnotonlyakeyfactorincapitalgoods,butalsoinconsumptiongoods.Theboostofrealestateindustrytoprovidebettergoodsprovestohaveessentialinfluenceonboththegrowthofthemarketeconomyandthedevelopmentofthesociety.However,withtheestablishmentandexpansionoftherealestatemarket,thecurrentrealestatetaxsystem,namelytheonethatprovidesuseofthelandforfree,isexposedtoundesirablerisksandreadyforareform.Meanwhile,eversincethefoundingofthisnation,China’staxsystemreformislimitedtothereformofturnovertax.Propertytaxsuchasrealestatetaxishavingaveryslowprogressonthepathofreform.Thisnotonlyjeopardizesthebufferingeffectthattaxissupposedtohaveonthedistributionofrealestateresourcesaswellasfortune,butalsoimperilsthelocalgovernmentsonimprovingthelocaltaxsystemsindifferentregions.Inordertochangetheunsatisfactorystatusquo,areformofthecurrentrealestatetaxsystemisamust.ThispaperstartswithanalyzingthecurrentsituationsofChina’srealestatetaxsystemandtwocasestudiesofShanghaiandChongqingontheirattemptstoreformtherealestatetaxsystem.ThislaysthefoundationforthenecessityforarealestatereforminChina.Moreover.thewriterdiscussesthepracticalityofthistaxreform,borrowingtheexperiencefromBritain,AmericaandJapanfollowingtheirprecedentsofsuccessfulrealestatetaxsystems.Finally,thewriterenvisionsapracticalproposaltomakethisreformactuallyhappeninChina,withthreekeypoints:first,weshoulddismisstheconventionalthoughtoftakingstop-gapmeasures,withequalattentiononrealestatetax’stwomainfunctions—controloverthemacro-economyandadjustmenttoincomedistribution.Second,trytoincorporatetheexperiencefromthetrailblazercitiesthathavealreadydonethepilotreformswiththenationalreformplan.Third,advancethereformprocessbyimprovingtherealestateregistration,evaluationandadministrationsystems.Keywords:realestatetax;thefunctionofdistributingincome;constructionofanewtaxsystemiii 毕业（论文）报告纸目录摘要iAbstractii第一章绪论-1-1.1研究背景-1-1.2研究意义-1-1.3文献综述-2-1.4研究内容及方法-4-第二章房地产税功能的理论分析-5-2.1税收的功能-5-2.2房地产税的内涵-6-2.3房地产税制功能概述-7-2.4我国现行房地产税的状况-8-第三章我国房产税改革试点效果分析-12-3.1沪渝两市房产税方案简介-12-3.2沪渝两市房产税方案比较-13-3.3沪渝两市方案的效果分析-14-第四章国外在房地产税收入分配方面的经验借鉴-16-4.1国外房产地税借鉴-16-4.2经验总结-17-第五章对我国房地产税税制建设的建议-20-5.1我国房地产税制改革思考-20-5.2房地产税基本构架设计-21-5.3完善其他相关配套制度-23-参考文献-25-致谢词-26-iii 毕业设计（论文）报告纸第一章绪论1.1研究背景在2014年党中央召开的十八届三中全会上，讨论并通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。《决定》指出：“要逐步提高直接税比重，完善税收制度，深化税收制度改革，加快房地产税立法并适时推进改革。”房地产税制改革作为一项综合性改革，成为了社会各界关注的焦点，如何发挥好房地产税的作用将成为政府经济工作中十分重要的问题。1.2研究意义1.2.1社会意义我国改革开放至今已有三十多年，在这期间国家的工业化、信息化、城镇化等指标都有着显著的提升，与此同时居民对于住房的需求也开始急速扩张。促使房地产行业在短短几十年中，一跃成为我国经济的支柱产业，不论占GDP的比重还是在税收收入上，都是不容忽视的组成部分。但是在繁荣的背后，也接连浮现出了不少问题，例如：（1）房地产市场触顶迹象明显，中国70个大中城市新建住宅在2014年第一季度销售价格不论在同比和环比上，涨幅均呈现下降趋势。房地产行业在信贷紧缩、自住房供应等多方面问题的影响下，如何保持健康发展是值得各方关注的。（2）高房价已严重影响到了城镇居民的生活质量。房屋作为生活居住的必需品，普通居民现今实在难以承受超出合理范围多倍的房价。在公认的评价体系下，房价与收入的比值在3～6倍是较为合理的范围，但如今全国大中城市的比值，普遍超过了合理区间。其中北京、广州、南京、杭州和西安这样的一、二线城市，房价收入比率甚至超过了10倍，引发了一些不必要的社会矛盾。房地产税制改革的目标之一就是缓解社会矛盾，使税制更加合理化。（3）随着我国经济飞速发展，人民生活日益改善，社会贫富差距也在逐年拉大，这严重阻碍了我国建成和谐社会的目标。基尼系数是呈现财富集中度的主要指标，分值在0.3～0.4之间显示居民之间收入处于相对合理的水平，在0.4～0.5区间表明居民收入差距较大，而分值如果在0.6以上则表示社会贫富悬殊。-25- 毕业设计（论文）报告纸数据显示我国的基尼系数正逼近0.5，收入水平正逐步拉大，已接近红线的边缘，如处理不当将会引发一系列的社会问题，所以政府要着力调节收入分配和财富分布格局。因为理论上房地产税基本不能转嫁，其税负一般由房产所有者直接承担，所以能够对存量财产进行有效调控，强化房产地税作用地发挥，成为政府调控居民收入差距的重要途径之一。1.2.2经济意义如今房地产所产生的丰厚利润，不断诱使人们将剩余资金投入到房地产行业获得更多的财富，实际上限制了对其他生产实体领域的资本投资，这对于国家乃至世界的经济运行都是潜在的巨大威胁，而这一倾向在中国尤其严重。因此，为了避免资金过度地流入房地产行业，对开征房地产税是社会主义市场经济中调节房价、保障经济健康平稳发展的又一手段。1.2.3政策意义近年来政府多次出台如“国五条”、“国十条”等政策法规打压房价，但结果却是“打压一次，房价就涨一次”。保障性住房的失效，廉租房制度所起作用也不明显；新开发的楼盘空置率高，炒房现象依旧不减；让民众对于房地产税制改革，产生了不同的看法。因此如何转变房地产市场目前的发展模式、着力解决房地产业在发展过程中的突出问题，成为意义重大且影响深远的现实课题。我国现行的分税制体制，使得中央在一定程度上强化了对整体经济的调控，但由于财政税收体制尚不完善，加之地方政府对GDP指标过度重视，致使各级政府纷纷通过高价拍卖土地，逐步从“税收财政”走上了“土地财政”。从而提高了房产开发环节的成本，也间接地推高了地方的房价，最终损害了城乡居民的利益。为了改变“土地财政”的局面，不仅要求政府修改和完善当前的征用办法、条例及土地制度，更要改革和健全地方财税体系，最终达到“税收财政”回归的目的，因此房地产税制改革也被寄予了厚望。1.3文献综述国内外专家学者对房地产税制改革进行了大量的研究与总结。国外文献主要是针对房地产税在社会财富再分配的作用进行研讨。国内文献主要针对国外房地产税制和我国房地产税的改革方向进行分析研究，取精华，弃糟粕。1.3.1国外文献综述-25- 毕业设计（论文）报告纸如何建立一个公平、高效，能体现房地产税分配功能的税制，是近年来西方税收中的一个重要研究领域。财产税具有累进（退）性是房地产税收收入分配效应的主要理论，也是争论的热点。（1）迪克·内泽尔（DickNetzer，1966）是持财产税累退论的代表人物，他根据对理论和实证的结合研究，得出累退性质是房地产税的一大特征。他发现低收入家庭在住房方面的年均消费总支出占家庭总收入的比重，比高收入家庭的比重还要高。由此可视为房地产税对收入分布总体而言是累退的【1】。（2）财产税累进论代表：亨瑞·艾伦（HenryAaron，1975）则持相反的观点。认为房地产税对于收入是有累进性的，即占有的财富（如房产）越多，其承担的税负也会越重。在税收实践中，国家向富人征收的税负，会通过转移支付等方式将财富再分配到穷人的手中，从而达到调节收入分配的作用【2】。对于上述理论的分歧，主要原因有以下几点：①财产税的性质假设不同，累退论把财产税定义成消费税，累进论则将其归为资本税；②资本供给弹性的假设不同；③分析方法不一致，累退论集中于局部均衡分析，而累进论运用的是一般均衡分析法。除去上述两种理论分析外，一些西方的经济学家还从实证角度分析研究了房地产税的累积性，但并没有得到统一的结论。1.3.2国内文献综述对如何体现出房地产税的税收功能，我国的专家学者同样进行了大量的科学研究。李绍荣、耿莹（2005）运用Cobb-Douglas函数模型，计量出了我国税收结构对经济的总体规模及其要素的产出效率，结果表明在中国现行的流转税、所得税、财产税、资源税和行为税五大税类中，所得税和财产税履行着调节社会公平的职能。但从税收实践角度看，这两类税收恰好起着相反的作用效果，主要是由于税收制度的不健全以及改革滞后于经济发展。同时目前财产税地征缴仅仅涵盖了房产税、城镇土地使用税等，遗产税、赠与税尚未开征，大大削减财产税在调节收入差距方面的作用【3】。国务院发展研究中心课题组（2006）指出，我国房地产税制改革有三个目的：①在持有阶段调高房屋的保有成本，从而做到打压房价的作用；②运用房地产税调节居民收入水平；③为地方政府提供稳定的财政来源。高培勇（2006）指出不应指望房地产税可以起到降低房价的作用，而要把注意力集中于减小居民收入差异与补充财产税制上【4】。-25- 毕业设计（论文）报告纸陈小安（2011）把房产税看作特殊的财产税，并形容所得税与房产税是反比关系，因此调节收入时要以所得税为主，辅之以房产税，这样才能更好地发挥税收分配作用【5】。郭家华（2011）认为各级地方政府在房地产税征收时，根据当地的经济发展水平、居民平均收入等因素，确定合适的免征额标准，同一城市的不同地区也可以实行不同的免征额，以达到调节收入分配的作用【6】。1.4研究内容及方法本文通过对房地产税收的内涵和功能的阐述，从以下三个部分进一步探讨我国房地产税制改革。首先，剖析我国房地产税收的状况以及现有房产税改革的进展情况，然后从实践角度对改进房地产税收制度的必要性和紧迫性进行论证。其次，一些发达国家开征房地产税已有百年，有许多的经验和教训可以借鉴。这给我国开征房地产税提供了学习和参照。本文第四章还着重分析了英国、美国、日本等国家在房地产税收入分配方面的成功样例。最后，着眼于我国房地产市场的实际情况，提出改革我国房地产税制的方案构思。（1）应抛弃处理问题不从全局考虑，不究其根本的错误做法，也不指望房地产税“包治百病”。既要关注房地产税的财政收入、宏观调控、实现税收效率公平等功能，更要注意其在调控居民收入分配、引导消费和配置住房用地资源等方面发挥的积极作用，科学合理地制定房地产税制的原则和目标；（2）结合我国现行房产税收改革试点，提出税制改革方案；（3）房地产登记制度、评估制度和税收管理权限的设定等相关配套制度也必须建立完善起来，从而推动我国房产地税制改革的进程。本文将运用比较分析法、实证分析法和价值分析法，综合分析我国现有房产税改革试点的状况和不足，并汲取国外征收房地产税的成功经验与方法，提出房地产税制改革的设想。-25- 毕业设计（论文）报告纸第二章房地产税功能的理论分析2.1税收的功能税收是国家为向社会提供公共品，倚仗其行政权力，依照法定准则，向社会无偿地、强制地征收而获得的财政收入【7】。而税收的功能在不同的历史阶段，发挥的作用也有所差异，我们可以从以下几方面看出现阶段税收的功能：2.1.1国家调控经济的重要杠杆之一在宏观经济中税收是总供给的一个组成部分，而且还直接或间接地影响总需求的消费、投资等因素，所以税收应同财政支出、货币等政策手段相互协调、配合使用，共同促进国民经济健康持续发展。（1）调节收入分配的功能由市场调节的分配机制并不能完全体现公平分配，不可避免地会造成收入分配上的差距，不仅要处理好企业的眼前利益与长远利益之间的平衡关系；又要处理好投资者利益关系，达到缩小收入差距的目的。（2）配置资源的功能现行市场机制具有自动调节、优化资源配置的功能，但市场配置资源也有其局限性，不时出现托拉斯、通货膨胀（紧缩）、搭便车等一系列市场失灵现象。这需要通过税收规整外部效应，对商品的价格实施间接的调控，从而调节行业的生产，使资源配置更为有效。（3）调节需求总量的功能税收能自动调节社会总需求，对国民经济的运行起到内在稳定的作用。根据经济情况变化，制定适应的税收政策：如需求拉上型，导致通货膨胀，则要求国家应提高税率、扩大税基、削减优惠、增加税收，从而降低总需求，以期减少通货膨胀、稳定物价的目标；若为成本推进型，那么控制通货膨胀应通过调整税率结构，降低对生产投入要素征税，控制物价，促进国民经济的稳定发展。2.1.2国家组织财政收入的主要形式和工具税收收入居于国家财政收入主体地位，是财政收入重要的来源。由于税收收入具有广泛来源，并且有法律保障，所以税收受不确定因素影响较小，保证了财政收入的持续性-25- 毕业设计（论文）报告纸和稳定性，为我国现代化建设提供了财力支持。2.1.3维护国家政权的功能国家依靠税收履行社会公共职能。如果国家无法行使征税权，那么国家机器就不能正常地运转。因此国家倚仗自己的权利对利益分配进行调节，体现了国家鼓励（管制）的方向，进而达到政权的稳固、社会的安定。2.1.4影响经济活动的功能税收对国民经济的作用是通过劳动供给、储蓄、投资、技术进步等方面间接施加影响的。同时还加强税收监督，督促和保证纳税人依法履行纳税义务，使国家机器始终保持高效、平稳、有序地运转。2.2房地产税的内涵2.2.1房地产税的定义房地产税是以房地产或与房地产相关行为和收益为征收对象的税种，是房产在交易、持有、转让过程当中，房地产开发商和消费者需要缴纳的税种。在现行的房地产税制体系中，可以将其看成对房产和地产分开纳税。而将来的房地产税改革，理应将地产和房产的税收合二为一进行征收，因为这两者是不可割裂的结合体，它们之间存在着有机、客观的联系，主要包含如下几个方面：(1)实物状态上看，地产与房产存在于同一空间，是不可分离的；(2)从价格构成上看，不管是租赁价格还是交易价格都把地产价格包涵在房产价格内；(3)从权属关系看，地产所有权和房产所有权是紧密联系在一起的【9】。2.2.2房地产税制基本体系表2.1我国房地产税制中主要税种和要素的设置税类税种课税环节计税依据税率房地产财产税房产税房地产保有环节自用房产余值1.2%出租房租金12%城镇土地使用税土地购置环节；房地产保有环节土地面积0.6～30元耕地占用税土地购置环节实际占用耕地面积12.5～45元房地产所得税土地增值税房地产交易环节土地增值额30%～60%房地产其他税契税土地购置环节；房地产交易环节房地产交易价格3%～5%注：上表数据来源于国家税务总局官方网站（http//www.chinatax.gov.cn）。-25- 毕业设计（论文）报告纸我国房地产税收制度随着经济制度的转变而转变，国民经济的发展和税收制度的改革，在六十多年间发生了不小的变化，目前我国现行房地产税种设置及主要税制要素，如表2.1。在我国现行房地产税体系中，专门针对房地产征收的税种有：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税（以下简称“五税”）。房产税：就是想利用其的税收杠杆，强化对房产的管理，并使房产的利用率逐步提高，在房产持有人或出租人的分配收入中显现公平。由于房产税税负不易转嫁的特点，有利于调节纳税人的收入分配，体现量能负担的原则，从而拉近贫富之间的距离【8】。城镇土地使用税：有利于更加集约、高效地利用土地，平衡国家、集体与土地使用者之间的利益关系，在调节土地级差收入以及增加地方财政方面，都起到了不小的作用。耕地占用税：是农地转用环节中的唯一税种，其作用有三：①保护耕地、遏制土地不合理利用；②组织财政收入为国家三农事业募集资金；③监督占地行为，完善耕地保护制度。土地增值税：国家通过土地增值部分课税，调节部分社会内部在房地产交易所获的高额收入，一定程度上抑制了土地投机行为，使得土地资源得到更加高效地利用。契税：实施契税有利于社会财富的分配调节，也便于国家强化土地和房屋地管控，更加详尽地掌控城镇房地产实际占用情况。2.3房地产税制功能概述2.3.1有利于调节居民收入和财富分配房地产税可以有效调控居民收入差别和处理财富不公的社会现象，主要从以下方面显现：①可以体现税负公平。持有房产的多少是衡量个人财产多寡、纳税能力强弱的重要指标之一，为此应采用差别税率，对不同经济实力的人征收不同的税，这样可以有效的缩小居民之间收入差距；②由于房地产税税负难以转嫁，若开征房地产税一般税负会最终落在持房者的身上，有利于发挥房地产税的作用；③是个人所得税的有效补充，使税收可以在收入与财产两个层面共同作用，弥补现行财产税在调节贫富差距方面的空白，更加充分地发挥在调节收入分配方面的作用，建立和完善了税制体系，改善优化了分配环节中不公平状况【9】。2.3.2有利于健全地方税制体系房地产税一般作为地方税税种，应将征收所得用于改善居住环境，实现城市的可持续发展。根据美国国家统计局公布的2000～2007年数据显示，美国房地产业在这八年里-25- 毕业设计（论文）报告纸，中等价位的房产价格增长了48%，这得益于美国将房地产税收专款专用，用于为社会提供公共服务，以改善人民的治安、教学、居住环境等，也使得房屋本身也会随着大环境的改善而升值。与此同时，美国房地产税收在此期间并没有减少，相反同期增幅竟然高达62%。说明这种“取之于民、用之于民、专款专用”的税收方式是可以良性循环的，这对健全我国房地产税收体系有借鉴意义。2.3.3促进土地集约使用，优化房地产资源配置若以房地产价值为计税依据开征房地产税，一方面使得土地价值与纳税人所缴纳的税负直接联系，促使投资者持有土地愈发慎重，这有利于土地的集约使用。另一方面会逐渐提升房产的持有成本，在一定程度上抑制了房产投机者的囤积居奇行为，使房地产资源更加优化合理地配置。2.3.4对房价的控制有一定的作用，引导居民合理住房消费从目前房地产的市场近况来看，刚性需求一直是客观存在的，但也有不少投资需求和投机现象的存在。不少家庭拥有多套房产以此用来投机投资，使得许多楼盘的空置率很高。在楼市普遍大涨的预期下，不少房产是待价而沽。造成这一现象的主要原因是房产的持有成本过低，房价上升空间潜力巨大，也滋生了人为操纵房价现象的存在。为了减少人为操纵房价的现象的发生，还原一个真实反映供求关系的市场，使房价趋于合理，引导居民合理的住房消费，将自有住房以外的房产纳入房地产税收体系是必要的。2.4我国现行房地产税的状况近年来，随着我国的房价不断攀升，国家不断加强对楼市的调控力度。因此房产税的试点方案出台，被社会寄予厚望，同时也赋予了过多的功能和作用，诸如能否调控减缓不断上涨的房价、可否降低房地产的投资性需求等。2.4.1从对收入分配调节的影响效果来看我国现行房地产税并未有效调节居民财产收入之间的差距。目前我国的房地产税并不是统一税种，而是根据房产、地产性质，分别对土地和建筑物设置不同的税种。使得税种与税种之间各自为政、无法统一，不仅形成不了向心力，还与现今经济社会地发展不相适应，滞后于市场经济的体制要求，造成房地产税收难以发挥其调节居民收入、筹集财政资金、缩小财富差距等功能。-25- 毕业设计（论文）报告纸2.4.2从财政收入的影响效果上看如表2.2所示，从实践状况来看，现行房地产税虽然使财政收入略有裨益，但对税收制度整体的影响效果不大。而实际试行的房产税试点，仅仅针对目前税制里的房产税进行改革，尚未包含其他税种。由下表可见，房产税占地方财政收入的比例和占“五税”的比例都比较小，着实难以发挥收入调节功能。表2.22001～2012年我国房产税等税种税收情况单位：亿元年份房产税契税耕地占用税土地增值税城镇土地使用税“五税”合计地方财政收入房产税占地方收入之比（%）房产税占“五税”之比（%）2001228.6157.138.310.366.2500.57803.32.9345.672002282.4239.157.320.576.8676.18515.03.3241.772003323.9358.189.937.391.6900.89850.03.235.962004366.3540.1120.175.1106.21207.811893.43.0830.332005435.9735.1141.9140.3137.41590.615100.82.8927.402006515.2867.7171.1231.3176.91962.218303.62.8126.262007575.51206.3185.1403.1385.52755.523572.62.4420.892008680.31307.5314.4537.4816.93656.528649.82.3718.612009803.71735.1633.1719.6920.94812.432602.62.4716.702010894.12464.9888.61106.61004.06358.240613.02.2014.0620111102.42763.61071.82062.51222.38222.652547.12.1013.4120121372.52874.01620.72719.11541.710128.061078.32.2513.55注：根据2001～2013年中国税务年鉴、中国统计年鉴中相关数据计算得出。二十一世纪以来，房地产“五税”的税收收入也步入了“繁荣时期”，以年均30%的增速快速发展。其主要原因就是在十几年里，我国的房地产市场异常火热，房地产投资开发额和销售额屡创新高，致使与房地产业密切相关的“五税”的税收所得也水涨船高了起来。但站在财政收入整体上看，近十几年虽然房地产税收所得在地方税收的占比逐渐提高，但其所占的比重仍旧偏低。始终在在百分之二十之间徘徊，在地方税收体系中一直处于“小兄弟”的地位。环顾世界其他国家，我国房地产税收占地方税收体系的比重，不仅远低于发达国家的平均水平，甚至低于不少发展中国家。像发达国家的地方税收有一半来自于房地产税所得，而与中国国情类似的巴西、南非的金砖国家，房地产税在它们的地方税收中超过了25%。由此看来，我国房地产税收收入规模不仅小，而且组织收入能力也不强，无法充分满足地方政府的财政需求【10】。2.4.3从对房地产市场造成的影响上看开征房地产税后会在一段时间内出现，房产的投资需求和消费需求双双下降。-25- 毕业设计（论文）报告纸以上海和重庆房产税的试点为例，改革出发点就是调控增量房，使投资性住房成本增加，导致投资投机性需求下降。开征房地产税使得房产所有人，在保有阶段增加持有成本，一部分人会考虑将手上的房屋出租。由供求关系可知，出租房的增多势必会迫使房屋的租金下降，由此能吸引不少购房观望者转向租房，从而导致社会的总购房需求呈下降的趋势。从市场角度看，能在短期内促使房价止涨回跌，且成效明显。但从长远角度看，在市场对政策经过一段时间地消化后，房价整体又会呈止跌上扬趋势。注：上表数据引自上海市住房保障和房屋管理局资料。图2.1上海市房产税试点以来的房价走势图2.1是上海市房产税试点四年多来房价的走势情况。这基本符合上段所述，我们可以看出在2012年间上海的房地产市场曾出现短暂的下降。但从2013年开始，上海楼市又呈现出总体上涨趋势。注：上表数据引自重庆市国土资源和房屋管理局资料。图2.2重庆市房产税试点以来的房价走势-25- 毕业设计（论文）报告纸从图2.2可见，重庆市的新房在房产税试点后一直处在平稳运行过程中，而其二手房则一路上涨。就目前大多数业已交纳房产税的上海、重庆家庭来说，其家庭每年的税收成本基本在数千元左右。但从涨幅很大的房地产市场来看，这些税费成本会直接被房价红利所弥补，同时投机者很容易将税负转嫁给下一个购房者，也难以撼动投资人涌入楼市的热情。从根本上起不到房产税“劫富济贫”的目的，也达不到调控房价的初衷。综上所述可见，我国房地产税对调节收入分配、增加地方税收收入和调控房地产市场、完善税收体制等方面，未能取得良好效果。这主要是由于税收征管制度不合理、产权监管力度不到位、房地产现值评估未落实等实际状况共同造成的。对此，我们在发现目前房地产税所发挥得效果不如人意的同时，更要及时进行总结，为下一步改革的深入推进提供借鉴和帮助。-25- 毕业设计（论文）报告纸第三章我国房产税改革试点效果分析上海市和重庆市的房产税试点吹响了房地产税制改革的号角，迈开了非常有意义的一步。但是社会各界对上海和重庆试点褒贬不一。不论此次试点城市改革成功与否，都将留下完整而又珍贵的资料，可以从中吸取经验教训，不断地进行改革探索。3.1沪渝两市房产税方案简介表3.1上海和重庆的房产税实施细则对比表基本要素重庆市上海市试点范围渝中、江北等主城9个区上海市17个市辖区和1个县征税对象①个人拥有的独栋商品住宅，存量、新增均要征税；②新购的高档住房；③在本地无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上住房。只针对本市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房，和非上海居民家庭在上海新购住房。纳税人一般为应税住房产权所有人一般为应税住房产权所有人计税依据房产税按应税住房的交易价格计算缴纳。条件成熟时，以房产评估价值作计税依据。参照应税住房的房地产市场价格确定评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格为计税依据。税率水平三档两类累进税率：①独栋商品住宅和高档住房成交单价，在前两年主城9区新建商品房成交建筑面积均价3倍以下的，执行0.5%；3～4倍的，执行1%；4倍以上的，执行1.2%；②对在重庆无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上，执行0.5%。差别化税率，暂定为0.6%。但对应税住房按每平米价格低于上年度新建商品房平均售价2倍（含2倍）的税率，暂时减为0.4%。减免标准一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平米，新购高档住房为100平米。上海户籍家庭：可享受人均60平米的免税面积。非上海户籍家庭暂时免征条件：①属于人才引进且是家庭唯一住房的；②持有居住证满三年，在上海工作生活且是家庭唯一住房的。税收用途用于公共租赁房的建设和维护用于保障性住房建设等方面支出注：资料来源于《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。这次两市房产税的试点方案，大致能体现出：①以新房为主要课税对象；②根据征税对象，采用不同的税率；③有较为宽松的税收优惠；④有效遏制投机炒房的四大基本特征，与试点方案核心思想与发展方向基本相同。但因两市的区域社会经济特点、经济发展水平以及房地产市场状况等方面的差异，两市具体实施细则和调控措施都有明显的-25- 毕业设计（论文）报告纸不同，使得在房产税的要素设置上各有侧重。3.2沪渝两市房产税方案比较3.2.1试点方案的征税范围比较（1）地域范围比较重庆试点方案仅将主城九区纳入房产税征税范围并不包含郊县，并且未阐明是否包括主城区域的集体土地上的住房。市辖县大批公有土地上的商品房被排除在试点方案之外。上海的全市行政区域（包含郊县），全部纳入房产税征税范围。在征收工作中尽管只征对公有土地上的商品房，实际上也没有明确是否涵盖本市行政区域里面的集体土地上的住宅，是有一些含糊的之处的。（2）对象范围比较重庆方案的核心思想主要有两点：①对于个人所持有的独栋商品住房都需缴纳房产税；②此次房产税的试点改革，没有将高档住房和普通存量住宅纳入征收范围，而是选择了回避，只是做了在条件适宜时纳入征缴范围的说明。上海的方案排除了存量房，仅限于增量住宅。换句话说就是上海居民不论拥有多少房产，只要在试点方案出台之前，都不需要纳税。这种税制设计违背了税收公平原则，使“先富起来”的已购房居民与新购房居民的税负不等，还使纳税人的税负不能正确反映其支付能力，与调节收入分配目标的本意南辕北辙。3.2.2试点方案的征税依据比较重庆征收房产税的是以“房产交易价”而非“房产评估值”为标准，其主要原因想利用试点这一机会，打压处于高位的重庆房价，但从现实效果来看并不令人满意。此外重庆在方案中列入“今后条件许可时，要以‘房产评估值’作为征税依据”的伏笔，但规定只是进行了简要地说明，未免显得有些简单。与重庆的出发点一样，上海也是把房屋的交易价格作为课税依据，想借此打击目前的高房价。并且拟定了比重庆版更加详尽的征税依据，十分明确地表明要以“房产评估值”为将来的计税依据。我们不难得出结论，目前上海、重庆两市以房产的交易价格为计税依据的试点方案，是不符合财产税特征的，而“房产评估值”模式是将来改革的方向。3.2.3试点方案的征税税率比较重庆对高档住房和独栋商品住宅，按三档两类累进税率进行征缴。-25- 毕业设计（论文）报告纸同时规定，无户籍、无企业、无工作的个人新购两套及两套以上的普通住房，按0.5%税率计征。从中看出重庆对房产征缴得税率还是比较低的，使得增加房产所有者的持有成本，效果不太明显。上海规定适用税率暂定为0.6%，并运用了一个小的价格杠杆：即对每平方米市场交易价格，低于上海市上一年度平均销售价格2倍的新建商品房，暂按0.4%的税率减计征收。这个价格杠杆虽然幅度不大，但仍体现了对不同购房者的税负能力进行了差别对待。将不同应税房产的市场交易价格的差异性进行了考虑，也显示出了“负担能力小的少纳税，负担能力大的多纳税”的思想，这与税负能力的公平性要求相吻合。3.2.4试点方案的税收优惠比较我国尚有一半人口属于农业人口，所以农民问题仍然是我国发展过程中关注的重点。为此，重庆方案里将农民在自家宅基地上自建的住房列为暂免征收的做法，是十分必要的。上海相较于重庆，在税收优惠方面地制定，则具体、科学的多。新购两套及两套以上住房的，人均免税60平方米；与无住房的成年子女共同居住的，可一起计入免税面积；上海市引进的特殊人才，在新购住房且属于唯一住房时，可暂免缴纳房产税。（详见《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》）3.3沪渝两市方案的效果分析3.3.1社会收入分配的调节作用没有得到实现由于征缴范围较窄，限制了房产税在调节收入分配方面功效地发挥。此次两市试点仅局限于将居民个人房产纳入房产税征税范围，并未把经营性住房纳入其中，这就使得房产税的二次分配功能仅在居民间得到显现，但对居民初次收入分配效果不太明显。此外上海、重庆两市将高档住房列为房产税主要征收对象，但所征税率并不高，加之尚未对存量房进行课税。这使得在目前出现了房产税改革前就拥有大量住房的持有者无需缴纳房产税；在房价依旧普遍看涨的预期下，一部分人习惯把房产作为保值、增值的手段，继续持有多套房屋。在这种情形下，试点方案在实际推行过程中，对社会财富的调节和再分配作用难以达到预期目标。3.3.2对地方财政收入的影响有限因为试点城市尚未将存量房和普通住房全部纳入征缴范围，并且有较多的税收减免优惠政策，导致现实征缴范围比较狭窄，对总的税收收入影响有限。如：上海、重庆两市在试点第二年，房产税税收收入分别为24.6亿元和1亿元，可以看出房产税在两地财政收入的贡献率，-25- 毕业设计（论文）报告纸可谓是九牛一毛，相较于土地出让金，更是相距甚远。此外，由于将交易价格作为计税依据而不是市场价值，使得房产税的财产税特征在试点过程中得不到充分显现。3.3.3对房地产市场的调控效果未能达到预期根据国家统计局2014年第一季度数据显示，上海、重庆的新建商品住宅价格同比指数分别为115.5和107.3，可以看出房价仍然居高不下。从长远角度来看，上海、重庆最高房产税税率分别是0.6%和1.2%，这不仅低于近年来CPI和房价的涨增幅度，而且对投资投机者的打压，效果也是微乎其微，显现出目前的房产税试点过程中对平抑房价作用和影响力相对有限。-25- 毕业设计（论文）报告纸第四章国外在房地产税收入分配方面的经验借鉴房地产税功能定位不外乎有三种选择:政策型、财政型和混合型。简言之，政策型以调节功能为主，财政型以筹资功能为主，混合型兼顾调节功能和筹资功能。而在开征房地产税的两百多个国家和地区里，多数国家选择政策型或混合型，将调节收入分配作为房地产税的主要征收目标。4.1国外房产地税借鉴4.1.1政策型国家英国房地产税的制定，充分体现公平性原则。政府将所有的住房按房价的高低分为八个等级，并将住房的年代、面积、位置等因素综合考虑，以此确定不同的纳税标准。房价最贵的H档，所需缴纳的房地产税税金，是房价最低的A档的3倍多。以海德公园一号为例，这个被誉为“世界最昂贵的住宅”坐落于伦敦市中心，每平方米要价6.45万英镑，若买下一套公寓则需要花费两千多万英镑。每年要交纳三十多万英镑的房地产税，这足以在伦敦市内买下一套普通住房。英国政府不仅对豪宅课以重税，对那些拥有两处以上房产的人也不手软。一些地方政府一直酝酿，要对多套住房加倍计征。比如在德文郡共有一万四千多套属于两套及两套以上住房的住房者，若是实施加倍计征，地方政府可以每年增收两千多万英镑，如果专门用于处理失业者的住房和低收入家庭，那么社会效应绝对是正面的。德国作为高福利的国家，将房产作为一种准公共品来看待，提供了大量的保障性住房。所以在德国近六成居民不会主动购买房产，而是选择租赁住房。居民一旦拥有自己的非保障性住房，不管房产价值高低都必须交纳房地产税。政府一般也会将房地产税收收入用于公共性保障住房的建设，从而起到了调节收入分配的作用。法国在房地产税制度地设计中，也十分关注其发挥调节收入分配的作用：①对提供公共服务的房产免征房地产税；②对老人、残疾人以及低收入群体免征房地产税；③将房地产税收入的基本用于教育、医疗卫生等公共服务事业。4.1.2混合型国家日本在房产的购买、持有和转让等环节建立了一套比较高效可行的税制体系，不仅为地方政府提供了稳定的税源，还兼顾了税收公平，调节了收入分配。其按-25- 毕业设计（论文）报告纸房屋的市场价值作为房地产税计税依据，每三年进行一次现值评估。为了不对低收入家庭在经济上造成较大负担，日本对单价低于某一额度的房屋免征房地产税，还把房地产税收收入直接用于低收入群体的租房补助。值得一提的是，在日本继承税和赠与税采用10%～50%的六档累进税率制，要继承房产需交纳相当可观的税金。例如继承价值1000万日元的房产，交纳继承税率为10％；如果房产价值超过3亿日元，继承税率将上升到50％。这是一种罕见的强有力的“劫富济贫”的富人税，有利于在第三次收入分配中起到积极效果。世界上有的国家像美国，就采用房地产税来调节收入分配，而且对收入低的群体实行相对宽松的税收政策，如：低估房产价值来减低税基；对收入低的人群在购房时执行抵扣个人所得税；对私人房企为低收入人群建造或出租廉租房，可在十年内每年抵扣联邦所得税等等。政府的房地产税所得，通常主要用于地方公共基础设施建设以及提供医疗、教育、文化等服务性事业，以提升公共服务水平，这样也就减轻了中低收入群体的经济负担，同时也起到缩小收入分配差距。4.2经验总结世界各国房地产税涉及到的税种各异，贯穿了房产的取得、持有和转让等各个阶段。但由于各国经济状况、房地产市场的发展水平各异，因而各国不论在房地产税的课税体系上，还是税制要素设计上都存在一定的差异。但各国的房地产税从整体看还是具有共通之处的。（1）房地产税调节收入分配的功能世界上不少国家为了减轻中低收入人群的课税负担，在制定房地产税税收政策时，就充分考虑到这部分人群的税收减免，并且利用所征税款来补贴他们的购房或租房支出。不但如此，房地产税收所得还为其地方政府提供了公共服务的资金来源，在当地兴办教育、医疗、文化等事业，提升公共服务水平，这不仅可提高普通百姓的收入，减轻居民负担，还有助于减少或消除贫困。由此可以看出，这些国家房地产税的调配政策，都发挥了重要的收入分配调节功能。（2）房地产税与住房供应体系形成互补像美、法等西方国家，主要倚仗市场自行调控，作为主要调节房价和住房供需状况的手段，并采取倾向普通居民税收政策，将中低端房产纳入减免税收范围内，确保基本的住房需求。将住房视为准公共品的德国，供应了大量不需要缴纳房地产税的保障性住房让人居住，-25- 毕业设计（论文）报告纸实现了“均贫富”；英国则按相应的等级征收房地产税，调节市场供求的高端别墅或豪华洋房。这对今后我国的房地产税制建设提供了条思路：要形成“政府＋市场”的住房供应体制，注重保障性住房建设，既有助于满足中低收入阶层的住房需求，又有利于避免因为房价过高致使社会财富由穷人向富人集聚的现象产生。（3）税基广泛利于发挥收入分配功能在一些国家，例如：新加坡房地产税对土地、房屋、公寓等都要征税，有很广泛的征税范围。因为不同类型的房产都可以作为财富的一种表现形式，所有对大多数的不动产征税，可以对收入进行更宽泛地分配调节。（4）房地产税收制度完备且以保有税类为主各国在房地产的课征制度中，基本都涵盖了房产的取得、持有和转让这三个阶段。但总体来说，是更加重视对房地产保有税类的征收，即在税制结构上“重保有，轻流通”。该阶段的房地产税征收范围较为宽泛，征税对象明晰，税率设计恰当，税基稳定，受经济波动影响小，能提供稳定的税收来源，所以在房地产持有环节的税收收入占国家税收的比重较高。（5）房地产税计税依据明确表4.1部分国家房地产税计税依据国家计税依据美国绝大数州政府采用市场价值澳大利亚、德国市场价值、年租值加拿大、日本、英国、墨西哥、巴西市场价值或年租值匈牙利、波兰、俄罗斯、肯尼亚面积或市场价值乌克兰面积、自行估值泰国、突尼斯、几内亚年租值智利面积、建筑折旧及成本注：摘自《房地产税改革的经济效应》（郭宏宝，2013）房地产税的计税依据主要包括三种形式：从价计税、从租计税和从量计税。由于房地产税属于地方税，各国以及同一国家不同地区在计税依据的确定上都不完全相同。（6）税率形式灵活、税率水平合理表4.2部分国家房地产税税率类型税率国家和地区比例税率美国、加拿大、日本、英国、丹麦、南非、马来西亚、阿根廷超额累进税率韩国、泰国、牙买加、朝鲜、哥伦比亚、巴拿马、巴基斯坦定额税率波兰、乌克兰、阿尔及利亚、斯洛伐克、匈牙利注：摘自《房地产税改革的经济效应》（郭宏宝，2013）各国制定了灵活多样的税率设计。-25- 毕业设计（论文）报告纸美、德、日等老牌发达国家，一般按照比例税率对房地产课税；部分发展中国家征收房地产税则选用累进税率；中欧、东欧、社会经济转型国家由于多实行从量计征形式，因而税率多采用定额税率。（7）房地产税在中央财税体系中所占比重不高，是地方政府收入的重要来源各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税等，税种设置覆盖了房产的取得、持有、转让和收益各个阶段。对于实行比较完善的分税制国家，房地产税收基本归属地方所有，是地方政府提供公共服务的主要收入来源。注：参考《中国房地产税收制度改革研究》（李晶，2012）图4.12009年主要国家房地产税占地方税收比例情况(8)房地产税法完善，均建有房产登记制度和财产评估制度由于税收具有强制性，只有通过立法才能获得国家的授权，也才可能征税。因此，世界各国普遍注重房地产税立法，几乎都制定了内容详细、切实可行的房地产税税法体系。此外，多数的发达国家和少部分发展国家还建立了完善的房产登记制度，来加强对房地产税的征收和管理。如日本，财产所有权转移在土地登记处备份产权证明文件，地方税务机构可以从土地登记处收集信息，从而基本可以杜绝“房嫂”“房姐”现象的出现。综上所述，发挥房地产税收入调节分配功能应注意的是：①房地产税收收入应用于对中低收入群体的住房支出、公共服务提供等转移支付；②房地产税税制设计要与国家住房供应体系需要相符合，把居民住房保障与收入分配调节结合起来；③税制设计还要与当经济发展水平相一致，并把课税范围进一步扩大；④加快房地产税的立法工作，在制定法律过程中应充分考虑到房地产税调节收入分配功能地有效发挥。总体而言，其所发挥作用的大小既取决于政府的制度设计，也受现实经济发展环境的影响，这要求我们在推进时及时的总结经验，使制度更加完善有效。-25- 毕业设计（论文）报告纸第五章对我国房地产税税制建设的建议5.1我国房地产税制改革思考5.1.1房地产税的首要功能定位我国房地产税最重要的课税意义，应该在于调节收入分配方面。调节收入分配是房地产税收中非常重要的功能。一般来说，房地产税、个人所得税及遗产税通常被认为是最具调节收入分配功能的税种。但遗产税由于涉及到每个人的利益，短时间内开征的可能性不太大，至今仍停滞在理论研究层面。专门为调节收入分配而设立的个人所得税，在其功效的发挥上也遇到了不小的阻碍。最主要的一点在于我国隐性收入在真实收入所占的比重较高，并且隐性收入是游离于征税体系之外，致使收入完整性很难满足。王小鲁(2010)的研究表明，2008年全国居民隐性收入为9.26亿元，相对于2008年我国14万亿的居民收入总额来说，隐性收入占真实收入的39.81%；其中高收入家庭占18.8%，最高收入家庭占62.5%；如果加上这种隐形收入，2008年前10%的最高收入家庭人均可支配收入，实际为139000元而非43613.75元。在如此规模庞大的隐性收入下，个人所得税调节收入的作用并不显著，如果税制设置不当反而还会出现逆向调节的情形【11】。相对遗产税及个人所得税而言，房地产税在调节收入分配方面的作用则非常明显。高收入阶层通常具有一项显著特征：即拥有多套房产或高价值住宅。与此同时，由于房产是有账可徇的，所以房地产税并不容易逃匿。因此，对这种特定房产的财富存量，征收房地产税能够降低高收入阶层的可支配收入，从而发挥调节收入差距的作用。5.1.2改革的指导目标针对房地产税收在促进国民经济发展、保障财政收入、调节宏观经济所起到的重要作用，房地产税制改革的指导目标应是：建立健全我国房地产税收体系、优化资源配置，调节社会收入分配，达到税收公平。（1）建立健全我国房地产税收体系自1998年政府出台的住房制度改革以来，不少先前有房的高收入群体，通过商品房的买卖转手得到了丰厚的收益，一套城镇商品房动辄就需百万元以上，房产的多寡已逐渐成为衡量个人财富的主要指标-25- 毕业设计（论文）报告纸。而那些原本就买不起房的中低收入群体，面对犹如脱缰野马般的房价只能“望房兴叹”了。这就造成了富人愈富、穷人愈穷，贫富差距逐渐扩大的局面，严重影响社会的稳定团结。因此构建我国房地产税体系的首要目标就是改革房地产税、调整税负、完善税种结构，为地方政府提供的稳定税源并满足基本公共服务的需求，实现和谐社会。（2）优化资源配置鉴于实体经济资金过多流向房地产市场，部分城市房屋空置率居高不下，导致了社会资源的极大浪费，同时也是这些房地产保有阶段税负成了“漏网之鱼”，使得地方财政收入减少。要改变这种状况，首先要在一定程度上调节收入分配的差距，将房地产税制设计为对购置多套房产或高档住房者采用累进税率课以重税。对普通居民住房者实施优惠税率或减免税。其次盘活现有的存量房：要求政府降低房地产交易阶段的税负促进流通率；加大保有阶段税收负担，间接促使持房者提高房屋的使用率。最后，为了使房地产资源得到合理利用和优化配置：应规定开发商如果未来房产空置，除了承担财务利息外还要缴纳房地产税，迫使开发商加大促销力度；购房者为了避免以后有税收负担，更加倾向于购买经济性住宅，让税收功能落实到位。（3）调节社会收入分配房地产税是一个特殊的税种，同时也具有直接税与间接税双重特性。房地产税开征后，卖房者会将房地产税负转嫁给买方，使得房价攀升。所以把房产作为固定资本看待，将会在房产资本投入和其他资本投入之间产生替代效应，从而在调节收入分配和有效配置资源两个方面起到重要作用。例如国家利用部分税收资金开发建设廉价房，租、售给低收入人群，让这些人住有其屋。另外，由于税收具有调节收入分配的作用，开征房地产税无疑能起到平衡收入，提高房产使用效益等方面产生非常积极的作用。5.2房地产税基本构架设计5.2.1房产税设计（1）房产税纳税人设计纳税人是房地产税的缴纳者，应根据公平、便利、可行的原则设定为：土地使用权、房屋所有权的个人，未成年人由其法定监护人代缴；房产出典的，承典人为纳税人；房产产权明确的，由房产使用人或代管人缴税；房产产权共有的，共有各方均为纳税人。（2）房产税征税范围设计-25- 毕业设计（论文）报告纸首先，房产税的征税范围应从城镇扩大到农村，这是打破城乡二元制的必由之路。现如今农村地区，特别是中西部及山区经济实力依然落后，农民的收入水平相对偏低，负担能力有限，可以根据各地实际情况，因地制宜地制定一些辅助性减免税收政策，比如对农村家庭用房免税等。其次，房产税的征税范围应包括所有类型和用途的房产，均应纳入征税范围，但实施时要注意分门别类、划分等级地进行差别课税。兼顾到各个家庭居住的现实问题，可以拟定面积减免标准，在减免范围内的部分，可以通过给予税收优惠照顾。（3）税率设计目前我国房产税对普通居民开征是一种从无到有的过程，对公众进行宣传促使其接受本来就是一个首要的难题，采用比例税率是一个较为适宜的选择，克服了定额税率不易调节收入分配和累进税率复杂、实施成本高的弊端。并且即使在比例税率下，持有较高的房产阶层缴纳的房产税也高于普通房产所有者，已经体现了一定的税收公平，有利于促进房产税改革的顺利推进。（4）计税依据地设计统一将房产现值作为房产税的计税依据。因为房产现值能最大限度地实现公平原则，其优势在于将房产所处地段、交易数据等多方面的因素纳入评估公式中，在评估规范化基础上实现评估值与市场值的较小偏差。更多地体现出对公平的关注。房产现值可由各级地方政府指定的权威财产评估机构，依据市场现状每3～5年评估一次。值得注意的是，评估的内容仅限于房产的价值，不应将土地的价值包含其中。对于用于出租的房产，同样要以房产现值为计税依据，这是房产税的性质所决定的。5.2.2其他相关税种设计（1）合并契税和印花税契税和印花税都是将房屋权属、转移土地作为征税的对象，由此产生了重复征税问题。就房产交易而言，不仅要缴纳房产价格的3％～5％的契税，还需按0.5％交纳印花税，这明显加重了纳税人的税负。此外，从印花税的收入规模很小的角度看，即使完全取消印花税也对财政收入无根本性的影响，因此，建议将印花税中涉及房产相关的应税行为归并到契税中，统一征收契税。（2）实行分类与综合相结合的个人所得税鉴于我国所得税的征收管理水平较低，可以通过逐步扩大综合征收的范围，向“以-25- 毕业设计（论文）报告纸综合征收为主、分类征收为辅”的综合征收模式转变。对于劳动性质的收入可以按超额累进税率进行综合课税，像财产转让（如：房产）等非劳动性质所得，应归为比例税率实行分类征收，这样既体现了税收公平原则，又对不同性质的所得进行了区分，使个人所得税也进入税制改革的范畴。（3）开征遗产税与赠与税从目前已经实施了遗产税的国家可以看出，通过开征遗产税，各国财产基尼系数都发生了比较显著的变化，可见遗产税起到了一定的均富作用【12】。遗产税作为一种既有财产，对继承人来说遗产是一种不劳而获的财富，应按照“多得者多纳税、少得者少纳税”的原则征收遗产税，也就是说遗产税本质上是一种“富人税”。如今房产作为财产的一种重要形式，开征遗产税能有效抑制“富二代”挥霍浪费和奢靡之风的形成，充分发挥遗产税均富上的调节作用。为了防止人们以赠与或类似赠与的方式逃避缴纳遗产税，应同时开征赠与税，实现税收的第三次分配，最终建成和完善房地产税收体系，实现房地产税制改革目标。5.3完善其他相关配套制度5.3.1建立和完善不动产登记制度房地产税的征收有赖于完善的房屋产权和地籍管理体系，这是有效征管房地产税的前提和基础。各级地方政府应拟定切实可行的房屋产权登记和土地等级信息管理制度，相关部门应建立房屋权属及面积台账、土地台账等房地产档案，通过数字化联网管理，进行网上实时存、读档。为住建部、税务局等国家机关，掌握并提供多方位的房产税税源信息。2014年4月，国土资源部正式发布了不动产登记时间表，文件指出“要在在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前不动产统一登记体系基本形成，不动产登记信息管理基础平台投入运行”。这说明了中央对不动产登记制度正在逐步推进并逐渐落到实处【13】。5.3.2建立和完善房地产评估制度（1）改变目前房地产评估机构多头管理的状况，组建统一的房地产评估机构，尽快组织起一支具有富有实践经验的、精通房地产估价理论的房地产估价师队伍。等到条件成熟的时候，税务部门应当领导建成房地产的评估机构和健全的评估制度。（2）完善评估手段，统一评估标准，制定评估制度和具体的操作规范-25- 毕业设计（论文）报告纸，为准确确定房地产税的税收计税依据提供保证。（3）确立纳税人争议处理机制。目前我国的法治观念尚需加强，对房地产的价值评估会有一定的主观随意性。当纳税人对评估方法、程序和结果等表示怀疑时，要有对应机制来处理，以便消除双方的隔阂，与纳税人达成共识，切实保障纳税人的合法权益。5.4.3房地产税收管理权限的设定由于我国疆域广阔，各地区经济发展水平也不一致，且开征房产税触及的方面也很多，要以细致的管理作风去面对复杂的征收状况。因此，在房产税税收管理权限的设定问题上，中央应适当下放房产税的管理权限，此可由全国人大制定房产税的基本税法，由省级立法机关或政府制定具体实施细则，给予地方一定的决定权。这样既保证了中央政府对房地产市场宏观调控的权力，又有利于各地因地制宜、灵活处理税收问题，还能充分调动地方政府的积极性。总之，房地产税制改革和完善，触动面极广、利益链条多、调整过程长，我们要有“壮士断腕的勇气”去大刀阔斧的改革，为我国房地产税收体系的建立；为国家的税收事业、为人民的幸福生活提供稳定有效的制度保障。-25- 毕业设计（论文）报告纸参考文献[1]DickNetzer.EconomiesofthePropertyTax[M].WashingtonD.C.:TheBrookingInstitution，1966[2]HenryJ.Aaron.WhoPaysthePropertyTax[M].WashingtonD.C.:TheBrookingInstitution，1975[3]李绍荣.耿莹.税收结构与经济增长[J].经济研究，2005,（5）:119～126[4]高培勇.面向“十一五”得若干重大财税问题盘点[J].财贸经济，2006，（2）:34～41[5]陈小安.房产税的功能、作用与制度设计框架[J].税务研究，2011，（4）：30～35[6]郭家华.房地产景气周期的国际比较[J].金融与经济，2011，（5）：26～29[7]胡怡建.税收学（第三版）[M].上海：上海财经大学出版社，2011.3[8]陈少英.中国税法问题研究[M].中国物价出版社，2000[9]周承娟.邵培德.关于开征物业税的研究[J].生产力研究，2009，（13）：55～72[10]姜涛.刘晶.浅析我国房地产税收制度存在的问题及对策[J].商业经济，2009（2）：31～41[11]王小鲁．灰色收入与国民收入分配［J］.比较，2010（3）:1～29[12]世界银行历史资料库.http://data.worldbank.org.cn/[13]国土资源部.国土资源部发布不动产统一登记时间表[N].人民日报，2014.4[14]Feldstein.TheSurprisingIncidenceofaTaxonPureRent[M].JournalofPoliticalEconomy，1977，（85）：349～360[15]Calve.TheIncidenceofaTaxonPureRent[M].JournalofPoliticalEconomy，1977，（87）：869～874[16]於鼎丞.两岸税制比较[M].北京：中国税务出版社，2009.382～392[17]李晶.中国房地产税收制度改革研究[M].大连：东北财经大学出版社，2012.179～271[18]蔡昌.郭宏宇.中国财税研究2011-2012[M].上海：立信会计出版社，2011.46～61[19]蔡昌.郭宏宇.中国财税研究2012-2013[M].上海：立信会计出版社，2012.70～73[20]郭宏宝.房地产税改革的经济效应[M].北京：中国社会科学出版社，2013.142～154[21]徐滇庆.房地产税[M].北京：机械工业出版社，2013.189～201[22]智勐.近年来税收若干问题探索[M].北京：中国税务出版社，2012.182～204[23]姚冰.基于国际比较的房产税功能定位与思考[J].经济视野，2013，（9）：187～189[24]李乃康.易文华.王林.我国房地产税收制度改革研究——基于发达国家的经验[J].房地产市场，2013，（5）：4～11[25]魏雅华.我们为什么要对存量房征收房产税[J].市场聚焦，2012，（12）：19～22[26]唐在富.中国房地产税改革：定位、现状、方向与建议[J].财政金融，2012.1:88～92[27]唐在富.中国土地财政基本理论研究——土地财政的起源、本质、风险与未来[J].经济经纬，2012，（2）：140～145[28]陈晓梅.对于房地产税改革的再思考[J].时代金融，2012，（7）:48～49[29]刘淑娟.居民负税能力与房地产税改革[J].前沿，2012，（11）:113～115[30]王巧璐.税制宽容视角下房地产税种的简化整合[J].中国市场，2013，（9）：50～51[30]代蕾.胡允哲.我国房地产税制改革的思考[J].新财经，2013，（7）：164～165[31]魏雅华.中国应尽快实现用房地产税替代土地财政[J].改革开放，2013，（4）：16～18-25-'