2010物业管理师答案 经营管理2.doc 31页

'姓名：单位：学号：密封线内不得答题2010年物业管理师执业资格考试考前辅导班课后练习题《物业经营管理》二特别说明：1、本练习题纯属课后练习，仅供学员参考，与考试无关。2、本练习题仅供2010年参加由成都市物业管理协会和四川银典房地产培训中心联系举办的物业管理师考前辅导班参训学员使用，为保障您的自身利益，请勿将本练习题外传或作其他用途。3、建议您在做此试卷时，选择闭卷形式，若在课后练习过程中有疑难问题请向班主任电话联系。4、本次练习题的答案将于7月26-30日在www.ydpx.net上下载中心栏目上公布，请随时关注该网站信息并请注意查看答案。5、7月29日-8月1日课程为《综合能力》，请务必提前通读全书两遍，在复习过程中有任何问题或建议请给班主任联系：13980083356周老师。6、祝您学习愉快！第31页　共31页 第一章物业经营管理概述一、单项选择题1、A、物业经营管理2、B、收益性物业3、B、甲、乙、丙4、C、市级购物中心5、D、10万㎡6、D、独立式别墅7、D、工业区中研究与发展用房8、D、购物中心9、A、业主10、B、改善租用物业的环境二、多项选择题1、A、物业管理B、设施管理C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理2、C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理3、A、写字楼B、零售商业物业C、工业物业D、出租型别墅和公寓4、A、自用写字楼B、出租写字楼C、自用、出租复合写字楼5、A、区域购物中心B、市级购物中心C、地区购物商场D、居住区商场6、A、复式公寓B、花园公寓C、单间公寓7、A、工业开发区B、工业园区C、科技园区D、高新技术产业园区8、A、收费标准不同C、服务内容不同D、建筑设计和装潢风格不同E、服务对象不同9、A、策划租户的组合及物色潜在租户B、制订及落实租务策略C、执行租务条件D、确保所管理的物业遵守国家法规10、A、投资策略B、现金流管理C、财务计划第31页　共31页 第二章房地产投资及其区位选择一、单项选择题1、A、财富最大化2、D、购买开发房地产3、B、短期投资4、A、住房抵押贷款5、B、406、B、457、D、房地产投资的适应性8、D、进入门槛低9、C、一般来说，房地产的投资风险会涉及变动和可能性，而变动又常常用标准方差来表示。因此标准方差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险就越大10、D、以固定利率借出一笔资金不会面临通货膨胀的风险二、多项选择题1、A、直接投资B、间接投资2、A、房的产企业债券和股票投资B、投资于房地产投资信托资金E、购买住房抵押支持证券3、A、位置固定性或不可移动性B、寿命周期长C、适应性D、专业管理依赖性4、A、规划设计B、工程管理E、项目融资5、第31页　共31页 A、相对较高的收益水平B、能够得到税收方面的好处C、易于获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀带来的影响6、A、投入资金的安全性B、期望收益的可能性C、投资项目的流动性D、资产管理的复杂性7、A、对市场所有的投资项目均产生影响的风险B、投资者无法控制的系统风险D、可以由投资者控制的个别风险E、仅对市场内个别项目产生影响的风险8、A、通货膨胀风险B、市场供求风险C、周期风险D、变现风险9、B、复苏与发展C、萧条D、繁荣E、危机与衰退10、A、持续时间较长的房地产价格下降B、交易量锐减C、新开发建设规模收缩D、给房地产投资者造成损失第三章房地产投资分析技术一、单项选择题第31页　共31页 1、A、物业管理2、D、出租或出售3、C、14％4、C、一定时期5、B、资金6、D、房地产购置和流动资金投入7、A、折旧8、D、一次9、C、最大10、B、有效毛收入＝潜在毛租金收入—空置和收租损失＋其他收入11、A、净运营收益＝有效毛收入—运营费用12、B、还本付息不是运营费用13、D、定期14、C、5％15、A、专项维修资金二、多项选择题1、A、实物形态D、货币形态2、A、销售收入B、出租收入3、B、租金E、成本4、A、有效毛收入B、运营费用5、第31页　共31页 B、经营税金及附加C、城镇土地使用税D、教育费附加E、企业所得税6、A、净运营收益＝有效毛收入－运营费用C、税前现金流＝净运营收益－抵押贷款还本付息D、有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租金损失＋其他收入7、A、投资利润率B、通货膨胀率C、风险因素8、C、名义利率D、实际利率9、A、个人储蓄存款C、国库券E、国债10、B、住房抵押贷款D、房地产开发第四章收益性物业价值评估一、单项选择题1、C、直接2、A、是否具有直接产生经济收益的能力3、A、不影响4、B、使用价值第31页　共31页 5、D、相对缺乏6、A、区位7、A距离8、B、服务价格9、C、交换价值10、A、投资价值＝市场价值二、多项选择题1、C、收益性物业D、非收益性物业2、。A、未来净收益的大小B、获得净收益期限的长短D、获得净收益的可靠性3、B、有用性C、稀缺性D、有效需要4、A、都是价格，用货币来表示C、都有波动，受供求因素的影响D、都是按质论价，优质高价，劣质低价5、A、物业的地理坐标位置B、物业与重要场所的距离D、物业的周围环境，景观等E、从其他地方到达该宗物业的可及性6、B、买卖C、租赁第31页　共31页 7、A、个性B、偏好C、讨价还价能力D、感情冲动8、B、经营费用不同C、税收状况不同D、投资者个人预期不同E、开发成本不同9、B、招标成交价C、拍卖成交价D、挂牌成交价10、A、货币B、面值第五章房地产市场与市场分析一、单项选择题1、C、国外房地产市场发展状况2、C、一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线3、B、向右4、A、居民对出租住宅需求的增加5、D、一条具有正斜率的向右下方倾斜的曲线6、C、开发商预计未来房价会大幅度上升7、A、国家的经济体制8、A、按地域范围划分9D、后勤管理市场第31页　共31页 10、A赠予11、B、中位数12、C、GDP13、D、供货方主体间的竞争不充分14、A、同质性15、C、耗时短二、多项选择题1、A、社会环境C、房地产法律制度环境D、国际环境E、政治环境2、A、收入的变化C、消费者对未来预期的变化D、政府政策的变化3、A、供给指标B、需求指标D、市场交易指标4、C、收入形态D、产品形态E、价值形态5、A、生产法C、收入法D、支出法第31页　共31页 6、A、宗教职业者B、现役军人C、个体户主D、私营业主7、B、房地产市场的需求具有广泛性和多样性C、房地产价格总体不易变动E、房地产市场交易程序复杂，交易费高8、A、实现房地产市场持续健康发展B、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间D、满足特殊群体的需求9、A、市场供求总量基本平衡B、供求结构基本合理C、市场价格基本稳定10、A、土地供应政策B、金融政策C、住房政策D、价格政策第六章租赁管理一、单项选择题第31页　共31页 1、D、房屋租赁关系因所有权的转让而终止2、A、企事业法人3、C、定期租赁4、D、两年以内5、B、五年及五年以上6、A、净租7、D、百分比租8、A、包租转租模式9、C、享有房屋所有权的10、A、同类型物业的市场供求关系11、C、成熟12、D、房屋租赁合同是不要式合同13、B、较高14、C、租金标准15、A、转租合同生效后，转租人不用再履行原租赁合同规定的承租人义务二、多项选择题1、B、房屋的占有权C、房屋的使用权D、房屋的部分收益权2、A、房屋的所有权B、房屋的最终收益权3、B、定期租赁C、自动廷期租赁4、A、包租转租模式B、出租代理模式第31页　共31页 E、转租模式5、A、申请B、审查6、A、房屋空间交付C、租金调整D、租户关系管理E、收取租金7、A、租期的长短与承租面积的大小B、租户的资源状况C、为租户提供服务的水平D、附属设施的收费水平8、C、所需面积大小D、需提供的特殊物业管理服务内容E、租户所经营的类型9、C、房屋租赁合同是诺成合同D、房屋租赁合同是有偿合同E、房屋租赁合同是双务合同10、A、房屋坐落、面积、装修及设施状况C、租赁用途及期限D、房屋的修缮责任E、租金及支付方式第七章成本管理第31页　共31页 一、单项选择题1A、管理费用2、C、间接费用3、D、管理费用4、C、劳动保险费5、B、奖金及职工福利费6、D、混合成本7、A、机会成本8、C、可免成本9、A、住房基金10、D、14％二、多项选择题1、A、直接从事物业管理活动等人员的工资B、固定资产折旧费及修理费D、低值易耗品摊销E、安保费2、B、技术开发费C、劳动保险费D、税金3、A、物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用D、物业管理企业对管理用房进行装饰装修，发生的支出计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用4、A、被没收的财产、支付的滞纳金、赔偿金B、企业的赞助、捐赠支出C、购置和建造固定资产和其他资产的支出D、对外投资支出第31页　共31页 5、A、福利基金C、工会基金D、教育基金6、B、月基本工资C、服装费D、社会保险费E、工服洗涤费7、A、办公用房租金B、节日装饰费E、法律费用8、B、传真机D、电焊机9、B、成本预算要以各项定额为基础C、成本预算要全面权衡，提高资金效益E、成本预算必须同其他预算相协调10、A、固定预算C、弹性预算D、滚动预算E、零基预算第八章合同与风险管理一、单项选择题1、A、公开2、D、前期物业服务合同有效期限由双方协议商定第31页　共31页 3、C、3个月内，最迟不迟于6个月4、A、物业服务合同有效期限由双方协议商定5、C、30％～50％6、B、物业服务合同的订立以法律为前提7、D、物业服务合同属于专项服务合同8、C、10％～25％9、A、30日10、D、合法11、B、内部招标12、D、公开招标13、A、邀请招标应用没有公开招标广泛14、C、成立招标领导小组15、B、获取招标信息16、A、详述物业管理的实施计划17、D、讨论确定物业管理费价格18、C、讨论确定投资项目管理总体思路D、现场考察19、B、投标资料管理、归档20、C、相关性二、多项选择题1、A、管理者责任B、物业经营管理服务报告的内容要求C、业主的目标D、成本分配与使用2、A、物业服务合同B、前期物业服务合同3、B、物业服务合同签订时间一般应在业主委员会成立3个月内，最迟不超过6个月第31页　共31页 D、前期物业服务合同的有效期限自签订之日起，到业主委员会成立后其选聘的物业管理企业签订物业服务合同时止E、物业服务合同的订立以当事人互相信任为前提4、B、物业服务合同是有偿的C、物业服务合同既是诺成性合同又是双务性合同D、物业服务合同是劳务合同E、物业服务合同是双务合同5、A、应遵循“宜细不宜粗”的原则B、不应有无偿无期限的承诺6、A、各委托项目的具体内容B、服务质量与标准C、管理和服务费用D、对物业管理企业的奖惩约定条款7、A、前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订C、前期物业服务合同具有过渡性D、前期物业服务合同是要式合同8、C、早期介入D、阶段性9、A、公开B、公平C、公正D、合理10、A、公开招标C、邀请招标D、议标11、B、标底要反映业主、使用人的经济承受能力和消费意向第31页　共31页 C、标底要与本物业的档次相协调D、标底要严格遵循国家及地方政府颁布的有关规定E、注意与物业管理市场的行情相协调12、A、物业各阶段提供的管理服务项目和机关费用B、各项内外部管理规章制度D、物业管理企业内部管理架构与机构设置E、各项管理指标的承诺13、C、成立投标小组D、制订投标工作计划和进度安排E、对手的优劣势分析14、B、讨论确定投标项目管理总体思路C、电脑投影资料准备15、A、对手动态与优劣势分析D、准时递交标书E、成立投标小组第九章财务管理与绩效评价一、单项选择题1、C、流动资产2、D、经营性现金流动3、A、经济关系4、B、职工财富最大化5、D、企业价值最大化6、A、能准确衡量企业的实际价值7、C、30万元8、A、购买企业办公设备第31页　共31页 9、D、股东财富最大化策略10、A、资产负债表11、C、利润表12、B、预测性13、A可行性分析14、D、年末15、B、财务报表分析二、多项选择题1、A、企业同其所有者之间的财务关系B、企业同其债权人、债务人之间的财务关系C、企业内部各单位之间的财务关系D、企业同国家政府机关之间的财务关系2、B、利润最大化D、资本利润最大化E、权益资本净利润最大化3、A、股票与债券的印刷费用C、融资费用D、借款利息4、B、筹资管理目标C、投资管理目标D、利润分配管理目标5、C、直接投资D、间接投资6、第31页　共31页 B、网络财务可以实时报告，便于企业进行在线管理，提高工作效率D、网络财务环境下，对于拥有许多下属机构的集团型企业来说，可以实现财务与业务的一体化7、A、资产负债表C、利润表D、现金流量表8、B、企业负债的水平及构成C、企业财务状况的变动信息D、企业拥有并可利用的经济资源9、A、企业一定时期的盈亏状况B、企业盈亏的原因及构成D、有助于评估企业的获得能力10、B、企业现金的来源与去向C、企业净现金流量的多少E、企业现金流量的构成11、C、会计报表附注D、财务情况说明12、A、资产负债表附表B、利润表附表13、第31页　共31页 B、全面分析D、专题分析14、B、财务报表分析D、专题分析15、A、纵向比较分析法C、动态分析法16、A、盈利能力B、资产运营能力C、偿债能力E、后续发展能力17、A、政府评价B、社会评价C、企业自我诊断评价D、业主评价18、B、评价指标C、评价标准D、评价方法19、B、特殊指标E、评议指标20、C、总资产周转率D、净资产报酬率E、净资产收益率第31页　共31页 第十章写字楼物业经营管理一、单项选择题1、C、线条、格局、色彩和装饰2、B、工作、生活3、A、出租4、B、物业管理5、C、为业主获取最大的利润6、A、完整性7、A、它与另外商业设施接近程度8、C、停车位少，公共交通方便D、停车位多，公共交通方便9、B、位置10、B、智能化11、B、主要租价12、C、租户类型13、A、3900～450014、A、有选择的设备自动消防系统15、A、常规二、多项选择题1、A、所处区位好，规模大B、多为现代化高层建筑C、功能齐全，配套设施完好D、多由专业物业管理企业管理2、A、经济B、金融C、贸易D、信易3、A、经济活动频繁B、交易量大C、信息快而多D、交易成功率高第31页　共31页 4、A、中央空调B、高速电梯D、高灵敏的系统化通讯5、A、前台服务B、大小会议室C、酒吧，商场D、餐厅，车库等6、B、档次高C、设备设施复杂E、管理要求高7、C、自用D、租售8、A、单纯形C、商住形D、综合形9、A、建筑设计形式B、物业外立面维护水平10、A、租金水平D、市场价值11、A、甲级写字楼第31页　共31页 B、5A级写字楼12、A、经营B、管理C、服务13、B、收益部分D、非收益部分14、A、规划筹建C、租赁销售D、物业管理15、B、基础管理C、房屋管理与维修养护D、共用设施管理16、A、物业发展目标B、租户管理C、租务市场管理D、建筑物管理17、A、吸引和发现可能的租户B、对租户进行评估C、对租户进行租约谈判E、签订租赁合同18、B、编制预算C、处理纳税和保险事宜第31页　共31页 D、处理财务档案管理19、A、预计的租金水平与实际租金水平的比较B、资本回报率与物业资本价值的比率C、空置水平D、财务内部收益率20、A、制订管理工作B、物业市场营销C、物业维修养护D、组织与控制第十一章零售商业物业经营管理一、单项选择题1、D、北京百货楼2、C、美国3、B、声誉4、A、最低租金5、B、百分比租金6、B、特点7、D、限制经营内容相似的租户8、A、策略9、A、树立品牌形象，参与市场竞争10、C、因项目而定11、C、公共能耗费12、B、相辅相成，互为补充13、B、规章制度14、D、以一平方米单位进行招租、承诺给予固定回报第31页　共31页 15、D、AC正确16、C、物业部17、C、190018、A、2100余19、B、销售额明显下降20、A、6二、多项选择题1、A、招商与承租组合B、零售技术C、物业管理D、营销2、A、策略与运行管理B、现场管理3、A、市场容量B、进出交通C、地点显著D、零售商业物业规模及内部设施4、A、中心地理论B、同类零售商聚集理论C、需求外部效应理论5、A、租金数量B、支付方式C、支付时间D、限制经营内容相似的租户6、第31页　共31页 A、树立品牌形象，参与市场竞争B、与开发商建立密切联系，考虑长线战略联盟C、必要的经济回报7、A、经营策略B、管理策略8、A、机构设置和人员编制B、费用测算和依据C、服务内容和服务标准D、规章制度和工作流程9、A、办公室B、财务室C、工程部D、安保部10、A、日常管理费用B、开办费用C、设施维护费D、公共能耗费11、A、来访投诉B、电话投诉C、来信投诉12、A、统一的店面管理及店面形象B、统一的员工管理C、统一的安全管理第31页　共31页 E、统一的物价质检管理13、A、管理模式风险B、产权与管理权相分离风险C、管理范围不确定风险D、垫款风险及突发事件风险14、A、防火安全B、治安保卫C、劳动安全D、媒体风险防范安全15、A、车场B、员工的服务条件C、照明E、公共区域广告16、A、商品选择，迎合需求B、商品留存，符合需求关系C、橱窗陈设，必须能吸引消费者满意，并能驻足观看D、商店内部陈设要有吸引力17、A、情境分析B、问题与机会分析D、策略和手段18、C、在物业建成投入运营之后E、现场管理是物业经营管理很重要的环节19、A、组织形式不同第31页　共31页 B、专业形式不同C、近分包形式不同20、C、门里记号物业D、门外大物业第十二章物业经营管理的未来发展一、单项选择题1、B、预定收益2、D、降低投资风险并实现收益最大化3、B、将在房地产投资管理中4、D、A或B5、B、制订投资准则6、B、减少非系统风险7、C、必要而重要的条件之一8、C、可以是一个部门，也可以是一个子公司9、A、物业资产管理的专业软件10、D、设备的分配管理二、多项选择题1、A、人力资源C、金融资源D、物资资源E、信息资源2、A、管理对象B、管理者D、管理方法第31页　共31页 3、A、与投资者沟通并制订组合投资的目标和投资准则B、制订并执行组合投资策略C、设计和调整房地产资产的资本结构D、负责资产的配置和衍生工具的应用4、C、微观分析D、产生分析E、行业分析5、A、计划B、分析C、选择D、监督与调整6、B、年终结算D、年度审计7、A、宏观经济因素B、市场微观因素C、政治因素8、A、定时C、选择D、多样化E、风险9、A、建筑物B、在建工程第31页　共31页 C、土地D、自然资源10、A、设定管理目标B、控制成本C、适时处置资产并获得收入D、进行多样化的物业投资11、B、财务C、管理人员职能D、购置或剥离物业资产12、A、专业人员管理环境和安全B、专业人员管理建筑设备的维护运行C、专业人员管理系统的改扩建D、专业人员管理能源的有效利用13、A、所有权费用B、服务的融合D、维护费用E、安保14、C、受过多方面技能的正规教育D、能够为实现公司目标来管理相关工作场所15、A、提高产品质量B、改善产品设计C、加速生产流程D、改进产品售后服务第31页　共31页 第31页　共31页'