2013年物业管理师考试《物业经营管理》章节习题 及答案.doc 123页

'第一章物业经营管理概述一、单项选择：1、物业经营管理的对象通常是()。A、物业资产管理公司B、物业管理企业c、收益性物业D、自用型物业2、物业经营管理强调为业主提供()服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。A、设施管理 B、运行管理c、价值管理 D、资产管理3、物业经营管理的内容不包括()。A、物业价值和经营绩效评估B、租赁管理 c、物业运行操作管理D、房地产开发4、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现()的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。A、物业各期成本最小化B、物业各期净收益最大化C、租户满意度最大化D、物业价值最大化5、国外通常将写字楼分为()个等级A、2B、3C、4D、56、()是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。A、居住物业B、收益性物业C、公共物业D、所有物业 7、关于区域购物中心，表述错误的是()。A、建筑规模10万平方以上以上B、有效商业服务半径可达到200KmC、是一个高效运作的统一体D、通常由一家大型百货公司为主要租户8、市级购物中心建筑面积一般在()。A、3万平以上B、l万一3万平之间 c、3000—10000之间 D、3000平以下9、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指()物业管理企业。A、管理型 B、专业型c、综合型D、委托型 10、别墅(vnla)是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。下列概念中，只有()具有别墅类产品的独有性。A、空中别墅B、叠拼别墅c、独栋别墅 D、双拼别墅答案:1-10题CCDBBBDAA11、一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为()。A、花园公寓B、错层公寓 c、复式公寓 D、单间公寓12、()是一种新型的房地产服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。A、房地产投资组合管理B、现场管理 C、房地产资产管理D、设施管理13、关于零售商业物业的表述，不正确的是()。A、零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群 B、为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务c、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺D、综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制14、设施管理的服务对象通常为()。A、科研教学设施B、政府办公楼c、医院设施D、拥有房地产的非房地产企业或机构15、资产管理公司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察()。A、这些资本开支是否符合财务会计原则B、这些资本开支是否符合《条例》的规定 C、这些资本开支是否能有效提升物业价值D、这些资本开支是否能降低物业管理成本16、资产管理公司通过()，来聘用、解聘和调配物业管理企业A、监控物业的运行绩效B、监控现场物业管理工作情况C、监控物业管理和物业运营的收益D、监控物业管理和物业运营的成本17、管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是()。A、专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任.在物业管理活动中处在总包的位置。B、管理型物业管理企业的工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等c、管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率.为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务D、在物业管理的某个环节提供专业管理服务.既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本.提高物业管理企业的劳动生产率和效益。18、根据资产组合理论，不正确的是()。 A、投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险B、“不要把鸡蛋放在一个篮子里”C、理性的投资者将选择风险最小的那个组合D、投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资之间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低19、关于物业维修和维护的开支，表述不正确的是()。A、在建筑物的经济寿命周期中，累积起来的维修成本可能大大超过初始投资B、业主会尽量寻找能够承担全部维修成本的租户 c、物业维修的开支依法应由实际使用物业的租户承担D、对于由业主承担维修责任的物业，机构投资者可能会因此拒绝参与投资20、物业经营管理常规工作内容包括租赁管理、现金流量管理、成本管理、维护和维修计划管理、()、设施设备管理和物业保险管理。A、日常维护和维修B、确定管理标准c、资产管理D、构建信息基础 21、物业经营管理战略性工作内容包括确定战略、确定管理标准、构建信息基础、()、进行资产组合。A、日常维护和维修B、成本管理C、决策分析D、物业保险管理答案:11-21题CDCDCAACCAC二、多项选择题：1、物业经营管理是()等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务A、物业管理B、房地产开发C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理E、设施管理2、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其()的需求。A、物业投资收益 B、企业发展战略c、主营业务发展目标D、物业维修养护E、延长物业的自然寿命3、物业经营管理的目标包括()。A、为业主或投资者创造利润和回报B、使物业在运行使用过程中能够保值增值c、在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求D、物业经营成本最小化E、保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力4、人们主要依照写字楼()等对其进行等级划分A、收益能力B、所处的位置C、楼宇设计和装修状况D、使用时间E、投资者类型5、对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有()。 A、利于选择优良租户B、利于优化零售商业的业态组合C、利于实现业主总体利益的最大化D、可使商业辐射区域覆盖整个城市E、能满足各种顾客层次的站式购物消费和一站式享受的需求6、物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有()。A、物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理B、传统物业管理强调为业主提供价值管理服务C、物业经营管理强调满足业主物业投资收益，企业发展战略及主营业务发展目标的需求D、写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报E、物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展7、工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括()等。A、工业厂房B、仓储用房c、高新技术产业用房 D、研究与发展用房E、写字楼8、酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括()等。A、写字楼B、高尔夫球场c、休闲度假村D、赛马场E、花园公寓9、设施管理的对象，主要是()等。A、高新技术企业用房B、医院设施c、科研教学设施D、政府办公楼E、甲级住宅楼10、物业经营管理内容的三个层次中，()以策略性管理为主。A、物业管理B、设施管理 C、运行管理D、房地产资产管理E、房地产投资组合管理1-10题答案:ACDEABCABCEABCABCABABCDABCDABCDDE11、对于收益性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行()工作。A、日常管理B、现场管理c、房地产资产管理D、企业管理E、房地产投资组合管理12、物业管理企业按工作内容可以分为()。A、管理型企业B、专业型企业c、委托型企业D、兼营型企业E、综合型企业 13、房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括()。A、负责管理物业管理企业和设施管理公司B、监督物业管理企业和设施管理公司的行为C、指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划D、使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化E、满足业主、租户和物业管理企业的要求14、一个资产管理公司通常负责几处不同的物业。资产管理一般按照()的分类原则来管理物业A、物业类型B、地理位置C、物业新旧程度D、物业产权类型E、物业运营成本15、房地产组合投资管理的内容包括()。A、理解和执行物业业主的投资目标B、评价物业管理企业和设施管理公司的表现c、审批资产管理公司提出的更新改造计划D、以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产E、在合适的时机购置和处置物业资产16、房地产投资的利润是通过()途径创造出来的 A、在极好的条件下从开发商手中购买物业B、通过物业管理保障物业始终处在正常的运行状态C、在合适的时机售出物业D、在极好的条件下从原业主手中购买物业E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业17、下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有()。A、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任B、通常以专业分包的形式获得物业管理业务c、也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务D、同时具备物业策略管理和物业运行管理能力E、由其提供专业管理服务，即能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本18、从管理的层次上，物业管理可以分为()。A、委托管理B、公司管理c、现场管理D、现场作业E、物业经营19、大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下()。 A、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理B、房地产组合投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司C、房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组台的整体风险D、为了实现投资者所拥有的房地产资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略E、房地产组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求20、物业经营管理中的战略性工作包括()。A、确定战略B、构建信息基础c、决策分析D、进行资产组合E、成本管理21、物业经营管理的常规工作内容包括()。A、现金流和成本管理B、日常维修和维护C、设施设备管理D、物业保险管理E、进行资产组合 11-21题答案:CEABEABCDABACDEAcDBcEBCDADEABcDABcD第二章房地产投资及其区位选择一、单项选择题1、房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物()。A、直接从事房地产开发经营活动的经济行为 B、间接地从事房地产开发经营活动的经济行为 c、直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为D、直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为2、投资者进行房地产投资的主要目的是()。A、获得作为房地产业主的荣誉B、降低其投资组合的总体风险c、抵消通货膨胀对其资产的影响D、使其财富最大化3、房地产区别与其他投资品最重要的特性是()。A、政策影响性B、专业管理依赖性c、相互影响性D、位置固定性或不可移动性4、由于房地产的不可移动性或受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与()相关，A、所投资的房地产类型B、投资决策的准确性C、进入房地产市场的时机选择 D、房地产所处的区位5、()是指在正常市场和运营状态下，房地产净收益大于零的持续时间。A、使用寿命B、自然寿命C、设计寿命D、经济寿命6、公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自助冼表房，这表明出租人考虑了房地产投资的()。A、适应性B、差异性C、长期性D、政策性7、国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命一般是()年。A、40B、50C、60D、708、()是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。 A、房地产债券投资B、房地产间接投资c、房地产开发投资D、房地产转业投资9、()的出现，使得投资者可以把资金投入到专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。A、房地产开发企业的债券B、房地产投资企业的股票c、房地产投资信托基金D、房地产抵押支持证券10、以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是()。A、房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润B、房地产开发投资通常属于长期投资c、房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给D、房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资1-10题答案：CDDDD11、以下关于房地产置业投资的表述，不正确的是()。 A、房地产置业投资以获取物业所有权和使用权为目的B、其对象可以是市场上的增量房地产或存量房地产C、其目的是自用D、投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售.并获取转售收益。12、房地产投资企业通过资本市场融资时.房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为()。A、MBS投资者B、RELTs投资者c、房地产直接投资者D、房地产间接投资者13、关于房地产投资信托基金(REITs)的表述，不正确的是()。A、REITs是购买、开发、管理和出售房地产资产的专业房地产投资管理者B、REITs只将少量收入分配给投资者c、REITs本身起一个投资代理作用D、REITs是投资者间接投资房地产的重要工具。14、与初始投入的资金相比，投资完成后，收回资金的购买力降低给投资者带来的风险称为()A、通货膨胀风险B、或然损失风险c、变现风险D、个别风险15、关于周期风险的表述，不正确的是()。 A、是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险B、是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险 C、美国房地产市场的周期大约为18-20年，香港为7—8年D、房地产市场从繁荣阶段进入萧条阶段时，抗风险能力较弱的房地产投资者常常面临破产16、住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的()转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到等措资金分散房地产金融风险等目的。A、住宅开发抵押贷款债权B、个人住房抵押贷款债权c、经济适用住房抵押贷款债权D、住房公积金抵押贷款债权17、以下关于住房抵押贷款证券化的表述，不正确的是()。A、专门设立的特殊目的公司向银行购买其所扭亏为盈的个人住房抵押贷款债权B、公司将其购买的债权汇集重组成抵押贷款债权集合C、通过政府、银行、保险公司或担保公司等为债权集合提供担保，公司将债权转化为信用等级较高的证券，并出售给投资者D、购买住房抵押支持证券属于房地产直接投资18、急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险称为()。 A、个别风险B、利率风险C、系统风险D、变现风险19、房地产投资之利在于：相对较高的收益水平;能够得到税收方面的好处;易于获得金融机构的支持，();能够提高投资者的资信等级。A、变现性能较好B、投资收回周期短C、对专门知识及经验的要求不高D、能够抵消通货膨胀的影响20、从房地产投资的角度来说，风险()。A、是获得预期收益的不确定性B、是无法估计获取得预期收益的可能性c、是未获得预期收益可能性的大小 D、实际收益与预期收益的差别21、投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，称为()。A、收益现金流风险B、个别风险c、比较风险D、时间风险11-21题答案：CDBABBDDDCC二、多项选择： 1、房地产投资的特性除位置固定性或不可移动性、寿命周期长，还包括()等。A、各异性B、消费性C、政策影响性D、相互影响性E、专业依赖性2、以下有关房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有()。A、直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作B、间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场C、直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式D、开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益E、间接投资者不直接参与房地产经营管理工作3、房地产间接投资的具体形式包括()。A、置业投资B、购买房地产开发、投资企业的债券c、购买REITsD、购买房地产开发、投资企业的股票E、购买MBS4、关于房地产间接投资的下列表述.正确的有()A、从购买土地使用权开始B、从购置房地产开始c、以获取物业所有权或使用权为目的D、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为E、不需直接参与房地产经营管理工作 5、按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为()。A、权益型B、抵押型c、质押型D、保证型E、混合型6、房地产投资的优点有()。A、收益水平相对较高B、能够得到税收方面的好处c、容易获得金融机构的支持D、能抵消通货膨胀的影响E、是种非流动性资产7、房地产投资之弊在于()。A、流动性差B、投资数额巨大c、投资建设期长D、投资回收期长E、需要专门的知识和经验8、下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有()。A、系统风险是指市场供求风险B、较之个别风险，系统风险不易判断和控制c、或然损失风险属个别风险D、周期风险属于个别风险E、持有期风险属于个别风险9、投资者在进行房地产投资决策时，应()。A、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平 B、根据风险管理的能力选择投资方向C、根据风险周期变化的特点把握投资时机D、避免机会成本E、尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险10、仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括()。A、购买力风险B、比较风险c、收益现金流风险D、或然损失风险E、是境风险、持有期风险1-10题答案：ACDEABCEBCDEcdeABEABCDABDEBEABCEBcE11、狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的()。A、宏观位置B、中观、微观位置C、社会环境D、竞争位置E、经济环境12、避免政策风险的有效方法，包括选择()的项目进行投资。A、政府鼓励B、有收益保证C、有税收优惠政策D、国有资产参股项目 E、灰色区域项目13、下列选项中，属于未来经营费用风险的有()。A、建筑物功能过时所带来的风险B、建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用C、未来不可预见的法律费用D、实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大E、资本价值随着收益率的变化而变化14、房地产投资的风险主要体现在()。A、投入资金的安全性B、期望收益的可靠性c、投资项目的变现性D、资产管理的复杂性E、投资项目的复杂性15、房地产市场的周期可以分为以下()阶段。A、雏形B、复苏与发展C、繁荣D、危机与衰退E、销匿16、对房地产投资中“区位”含义的理解应包括()。A、地理位置B、在城市社会经济活动中的位置c、在整体市场供求关系中的位置D、在未来城市发展建设中的位置 E、相对重要性不变的位置17、居住物业的投资区位选择时要考虑的主要园素有()A、市政公用和公建配套设施的完备程度B、公共交通便捷程度C、环境因素D、居民人口与收入E、政府控制环境污染的政策18、选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有()。A、当地提供主要原材料的可能性B、技术人才和劳动力供给的可能性c、易接近性D、周围土地利用情况和环境E、与其他商业设施接近的程度19、零售物业的投资区位选择时要进行()。A、商业辐射区域分析B、消费者行为、偏好及购买能力分析c、项目的易接近性或交通通达程度分析D、竞争性物业的竞争条件分析 E、市政公用设施的完备程度分析20、工业物业项目区位选择的特殊要求包括()。A、消费者行为、偏好及购买能力分析B、交通运输能否方便地连接原材料供应地和产品销售市场c、技术人才和劳动力供给的可能性D、水、电等资源供给的充足程度E、控制环境污染的政策 11-20题答案：ABABCABCABCDBCDABCDABCDCDEABCDBCDE第四章收益性物业价值评估一、单项选择题：1、物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和()等构成。A、契税B、土地占用税c、土地增值税D、土地出让金 2、物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于()。A、前期工程费B、基础设施建设费c、建筑安装工程费D、公共配套设施建设费3、在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入()A、管理费用B、投资利息 c、开发成本D、开发利润4、()是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。A、理论价格B、总价格C、市场价格D、单位价格5、成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是()。 A、卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限B、在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价C、当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功 D、最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间6、物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点()价格或价值进行测算和判定。A、市场B、正常 C、理论 D、客观合理7、在评估一宗物业的客观合理价格或价值时.一般要求同时采用()种以上估价方法。A、1B、2C、3D、48、()是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A、市场法B、成本法 C、收益法 D、趋势法9、()是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。A、市场法B、成本法 C、折旧法D、收益法10、()是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬或资本化率价格或价值的方法。A、趋热法B、成本法 c、收益法 D、市场法ABBCDDBABC11、运用市场法估价的步骤不包括()。A、搜集交易实例B、对可比实例成交价格进行处理c、选取可比实例D、求取积算价格 12、()特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业的估价，如公用、公益物业以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。A、市场化B、成本法 c、折旧法D、收益法13、在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用()估价。A、市场法B、成本法 C、折旧法D、收益法14、运用成本法估价的步骤不包括()。A、搜集有关物业开发建设的成本、税费等资料 B、测算重新购建价格C、测算折旧D、求取比准价格15、收益法的原理基础表明，物业当前的价值通常是基于()。A、历史价格B、开发建设它所花费的成本C、过去的市场状况D、市场参与者对其未来所能带来的收益的预期 16、关于物业价格与一般物品的价格相同之处.不正确的是()A、都容易受单个消费者的个别因素影响B、都是价格，用货币来表示C、都有波动，受供求因素的影响 D、都是按质论价：优质高价，劣质低价17、关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是()A、人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值B、物没有使用价值就不会有交换价值c、交换价值是使用价值的前提D、交换价值通常用货币来衡量18、一般而言，物业的()可以反映物业价格水平的高低。A、保留价B、总价格c、起价D、单位价格19、将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是()A、现房价格B、期房价格 C、实际价格D、名义价格20、关于商品房销售价格的表述，不正确的是()。A、起价指所销售的商品房的最低价格B、保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格c、成交价是商品房买卖双方的实际交易价格D、均价是所销售商品房的平均价格DBBDDACDCB21、《最高法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的()”。A、90%B、60%C、70%D、80%22、()是指以物业价值为基础确定的租金。A、市场租金B、商品租金 C、福利租金D、成本租金 23、()又称分成租垒，零售商业用房通常采用这种租金。A、成本租金B、日租金 c、按建筑面积计算的租金 D、定率租金24、一项资产在取得时实际发生的成本.会计核算中要求将其作为资产的入帐价值的是()。A、原始价值B、折余价值 c、账面净值D、账面价值25、一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额是()。A、原始价值B、历史成本c、市场价值D、账面价值26、下列表述中，不正确的是()。A、原始价值是始终不变的B、账面价值是随着时间的流逝而不断减少的 c、市场价值是随着时间的流逝而上下波动的D、物业的市场价值总是随着时间的流逝而不断增加 27、下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是()。A、未来净收益越大，物业的价值就越高B、可获得净收益期限越长，物业的价值就越高 c、获得净收益越可靠，物业的价值就越高D、影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划28、物业价格影响因素的表述，不正确的是()。A、预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨B、增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降c、城市规划规定用途不妥，会使物业价格下降D、急于购买某物业，会抬高其价格29、收益法可分为报酬资本化法和()。A、直接资本化法B、收益还原法 C、假设开发法D、现金流量折现法30、()是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值方法。A、直接资本化法B、收益还原法  C、假设开发法D、报酬资本化法DBDADDDBAD31、某百货商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用()，计算出物业的收益价格。A、收益期限为无限年且净收益每年不变的公式B、收益期限为有限年且净收益每年不变的公式c、净收益在前若干年有变化的公式D、收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式32、()是物业的某种年收益与其价格的比率。A、收益乘数B、资本化率c、有效毛收入乘数D、净收益乘数33、用收益法估价出租型物业时，物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额，下列有关求取净收益需要扣除费用的表述，不正确的是()。A、出租人负责担的水费、电费等应从租赁收入中扣除B、由出租人提供家具设备的，应扣除它的折旧费 c、物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目  D、租约约定一切费用均由出租人负担的，则应将这些费用全部扣除34、报酬率可分为包含无风险报酬率和()两大部分。A、投资风险补偿报酬率B、缺乏流动性补偿报酬率c、管理负担补偿报酬率D、风险报酬率35、关于物业状况调整的表述，不正确的是()。A、物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格B、物业状况调整包括区位状况调整C、物业状况调整包括物业市场状况调整D、可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整36、关于重置价格和重建价格的下列表述中，不正确的是()。A、重置价格又称重置成本B、重置价格通常要比重建价格高c、一般建筑物适用重置价格 D、有特殊保护价值的建筑物适用重建价格37、下列关于估价上建筑物折旧的表述.不正确的是()。A、其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额B、功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进行功能折旧C、建筑物在实体上的老化所造成的建筑的价值损失要进行物质折旧D、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失38、一个高档住宅区附近兴建了一座工厂，该居住区的物业价值下降，这是一种()。A、自然折旧B、物质折旧C、功能折旧D、经济折旧39、()是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间。A、自然寿命B、有效年龄 c、经济寿命D、实际年龄40、下列关于建筑物的有效年龄的表述，不正确的是()。A、是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数B、建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是剩余经济寿命 c、当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当D、是指估价时点时的建筑物状况和效用所显的年龄CBCDC  BADCA41、某宗物业的正常成交价格为2500元平，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为()。[卖方实际得价=成交价*(1-卖方应交税率);买方实际付价=成交价*(1+买方应交税率)]A、2800元平2200元平B、2325元平2675元平c、2325元平2625元/平 D、2675元平2325元平42、某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。该宗物业的正常成交价格为()元/平米A、2325B、2500C、2626D、2800 43、某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。该宗物业的正常成交价格为()元/平米A、2325B、2500C、2626D、280044、某期房尚有1年时间才可投入使用.与其类似的现房价格为3300元/平出租的年末净收益为330元/平。假设折现率为10%风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为()元/平[P83]A、2200B、2580 C、2934D、247545、某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年;预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元;该宗物业的报酬率为8.5%该物业的收益价格为()万元。[P112]A、90.02B、91.52 C、94.12D、95.0246、某宗物业预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类物业的报酬率为8.5%该宗物业的收益价格为()万元。[P112]A、90.02B、91.52 C、94.12D、95.0247、某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来前5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6-38每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%。该宗物业的收益价格为()万元。[P113]A、300.86B、400.86 C、900.86D、1000.8648、某旧住宅，测算其重置价格为40元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为1万元，因户型设施不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。该旧住宅的现值为()万元。A、39B、37 C、33D、3049、某建筑物的建筑面积100平方，单位建筑面积的重置价格为500元/平，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率5%，采用直线法计算其折旧额。则其现值为()元。A、15888B、15887 C、34187C36173[P110] CBBCB  CADC二、多项选择题 1、物业价格构成中包括了()。A、土地取得成本B、开发成本C、投资利息D、物业折旧E、开发利润2、关于投资价值与市场价值论述，正确的有()。A、投资价值是指某物业对于一个典型的投资者的价值B、投资者评估的物业投资价值大于或等于该物业市场价值，是其进行投资的基本条件c、市场价值是指某个特定的投资者基于个人意愿，对某物业所评估出的价值 D、评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提E、在某一时点.投资价值是惟一的3、物业估价的基本方法包括()。A、市场法B、成本法 C、收益法 D、趋势法E、折旧法 4、下列物业的评估中，适宜用市场比较法的有()。A、物业开发用地B、普通商品住宅C、教堂D、学校E、标准厂房5、下列物业项目中不适用收益法进行估价的有()。A、行政办公楼B、学校 C、公园D、影剧院E、加油站6、运用收益法估价的步骤一般包括()。A、搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料、B、预测估价对象的未来收益C、求取报酬率或资本化率、收益乘数D、选用适宜的收益法公式计算出收益价格E、减去折旧求取物业价格7、物业价格不同于一般物品价格的特征包括()。 A、物业价格受区位的影响很大B、物业价格实质上是物业权益的价格C、物业价格受供求因素的影响D、物业价格形成的时间较长E、物业价格受交易者个别因素的影响8、《城市物业开发经营管理条例》第30条规定：“物业开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定：但是.享受国家优惠政策的居民住宅价格应当实行()。”A、政府指导价B、市场调节价C、保护价D、政府定价E、最高限价9、物业价格影响因素的表述，正确的有()。A、人口数量与物业价格正相关B、对保有物业课税会导致物业价格上升c、城市中、低收入水平的居民的收入增加，会促使物业价格下降D、房价水平主要取决于地价水平E、综合来看，物业价格与税负相关10、下列关于毛租金乘数法的表述，正确的有()。A、毛租金乘数法的计算公式是“物业价值=毛租金×毛租金乘数” B、毛租金乘数是方便易行，在市场上较容易获得物业的价格和租金资料c、毛租金乘数法不能避免由于多层次测算可能产生的各种误差的累计D、毛租金乘数是一个比较客观的数值E、毛租金乘数，又称为“租售比价” ABCEBDABCABEABCABCDABDEADAEABDE11、关于报酬率的表述.正确的有()。A、从全社会来看，报酬率与投资风险正相关B、两宗物业的净收益相等，获取净收益风险大的物业要求的报酬率高C、两宗物业的净收益相等，获取净收益风险小的物业的价值低D、估价时选用的报酬率，应等同于与估价物业获取净收益具有同等风险投资的报酬率E、求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法12、运用市场法估价时，选取可比实例应符合的基本要求包括()。A、可比实例物业应是估价对象物业的类似物业B、可比实例的成交日期应与估价时点相同C、可比实例的交易类型应与估价目的吻合D、可比实例的成交价格应为正常市场价格E、对一宗物业进行估价，一般应选取1—3个可比实例13、运用市场法估价时.建立价格可比基础包括如下()方面的工作。A、统一付款方式B、统一采用人民币C、统一货币单位D、统一采用平方米E、统一采用单价 14、下列关于税费负担和正常成交价的表述，正确的有()。A、按照税法规定，卖方缴纳营业税及附加、土地增值税B、按照税法规定，契税、印花税都由买方缴纳c、买卖双方各自缴纳自己应缴纳的税费下的价格是正常成交价格D、正常成交价格中包含应由卖方缴纳的税费E、正常成交价格中包含应由买方缴纳的税费15、关于市场比较法的表述，正确的有()。A、运用此法估价，首先要拥有大量真实的交易实例，用以从中选取可比实例B、要建立价格可比基础，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上来c、进行交易情况修正之后，可比实例的实际成交价格就变成了理论价格D、经过交易日期调整之后，可比实例的成交价格就变成了在估价时点的价格E、经过物业状况调整之后，可比实例的价格就变成了估价对象物业状况下的价格16、关于重新构建价格的表述，正确的有()。A、重新购建价格是估价时点时的价格B、重新购建价格是客观的价格C、重新构建价格是重新购建的实际成本 D、建筑物的重新购建价格中已扣除建筑物的折旧E、土地的重新购建价格是其在估价时点状况下的价格17、年限折旧法是根据建筑物的()来求取建筑物折旧的方法。A、经济寿命B、有效年龄C、剩余自然寿命D、自然寿命E、实际年龄ABDEACAcEAcDABDEABEAB 第五章房地产市场与市场分析一、单项选择题1、一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、()、资金和运行机制等因素构成的一个系统。A、内容B、价格c、管理机制D、环境2、总量结构是从()出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。A、房地产市场整体 B、经济发展阶段出发C、房地产市场发育情况D、各地房地产市场均衡发展3、财务收支计划通常以()的形式体现，这是业主非常关注的内容。A、收入计划B、支出计划c、收益估算D、预算计划4、下列不属于市场供给特点的是()。A、缺乏弹性B、非同质性C、互补性D、主体间竞争的不充分性5、房地产市场分析首先要就影响房地产市场的()进行分析。A、宏观因素B、供求关系C、相关因素D、微观因素6、下列关于长期计划的说法，正确的是()。A、属于战术层次的计划B、通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期 C、通常以3—5年为周期D、通常以物业的剩余使用寿命为限7、一般来说.物业检查的频率取决于()。A、物业服务费的多少B、业主对物业质量要求的程度C、物业管理企业的资质等级D、相关行政部门的有关规定8、在物业管理中最常用的预算是()。A、年度运营预算B、资本支出预算C、长期预算D、短期预算9、不属于需求分析具体内容的是()。A、人口和家庭分析B、就业分析 c、竞争对手分析D、收入分析10、不属于区域宏观市场环境分析主要资料来源的是()。A、国家及地方政府编制的统计年鉴B、各行业协会正式出版的信息c、行业协会内部的信息D、新闻媒体及网络发布的信息BADCADBACC11、邻里分析，就是对目标物业所处的()加以研究，摸清周围的物业为什么能把人流和商业机会吸引到它那里去。A、城市特点B、邻里范围C、周边环境D、人口密度12、不属于物业管理预算量化目标的是()。A、详细的预期收益估算 B、物业质量要求C、运营费用D、允许的空置率水平13、物业管理企业和业主沟通的模式和频率主要取决于()。A、业主的态度B、物业管理人员的态度C、业主和物业管理人员之间的关系D、物业服务水平14、将房地产市场划分为三级市场时，其中三级市场是指()。A、土地使用权出让市场B、土地转让市场C、新建商品房租售市场D、存量房地产交易市场15、吸纳率分析是()的内容。A、供给分析 B、需求分析c、竞争分析D、市场占有率分析16、介于战术层次和策略层次之间的物业管理计划是()。A、年度计划B、短期计划C、中短期计划D、长期计划17、()的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供求平衡，影响到消费与积累的比例关系。A、商品零售物价B、家庭人口规模C、商品房价格指数D、就业分布18、下列属于市场交易指标的是()。A、空置量与空置率 B、吸纳量与吸纳率C、平均建设周期D、国内生产总值19、分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划是()的内容。A、供给分析B、需求分析C、竞争分析D、市场占有率分析BBADBCABA二、多项选择题1、邻里分析的内容有()。A、邻里所在区域宏观市场环境分析B、评估邻里的经济状况和消费水平c、考察邻里物业的实体状况D、搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息 E、考察邻里范围内是否会出现新的竞争对手2、商品住宅需求的影响因素主要有()。A、收入的变化B、政府的税收政策c、国际市场住宅价格D、对未来的预期E、政府的住房政策3、下列属于房地产市场结构构成的有()。A、建筑结构B、总量结构C、区域结构D、产品结构E、分销结构4、下列指标中属于供给指标的有()。A、存量B、新竣工量 C、空置率D、吸纳率E、商品零售价格指数5、房地产市场供给的特点主要有()。A、平衡性B、缺乏弹性C、非同质性D、高度垄断性E、财务收支计划6、建筑物管理计划的内容，包括如下()。A、建筑物维护的标准B、建筑物管理策略c、租金方案D、物业检查计划E、财务收支计划7、政府干预房地产市场的政策目标通常包括()。A、实现房地产市场持续健康发展 B、使存量房地产资源得到最有效的使用C、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间D、严格控制土地使用权的出让和转让E、满足特殊群体的需要8、目前，我国城市住宅的供给主要以下哪几种类型()。A、廉价房B、廉租房C、经济适用住房D、合作建房E、市场价商品住宅9、出租策略包括()。A、确定租期长短B、确定独立出租单元大小C、租户类型的匹配策略D、管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择E、物业经营管理费用的收取10、房地产市场需求分析时一般从以下哪几个方面进行()。A、需求预测B、市场占有率分析 C、竞争分析D、吸纳率分析E、市场租户对产品功能需求BCDEABDEBCDABCBCDABDABCEBCEABcDADE11、编制物业经营管理计划的基础工作内容主要有()。A、区域宏观市场环境分析B、房地产市场分析c、邻里分析D、构造物业经营管理方案E、物业现状分析12、物业管理计划的表现形式有()。A、近期计划B、远期计划c、年度计划D、中短期计划E、长期计划13、物业管理计划的主要内容有()。 A、建筑物管理计划B、租赁计划C、财务收支计划D、物业运行绩效评估与业主沟通计划E、企业盈利和发展计划14、房地产市场供求分析主要从以下哪几个方面进行()。A、供给分析B、城市规划分析C、需求分析D、竞争分析E、市场占有率分析15、吸纳率分析的具体内容包括()。A、分析建设和运营中的主要物业项目B、预估市场吸纳计划C、预估吸纳周期内的需求D、对竞争性物业进行评价E、市场吸纳和空置的现状与趋势 16、市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的()。A、市场占有率B、租约期间长度c、出租进度D、租赁价格E、达到稳定出租率水平所需要的时间17、业主依靠物业管理企业的及时沟通来了解其物业的表现情况，最常用的沟通手段有()。A、物业管理企业内部刊物B、定期的年度或季度表现报告c、定期的管理会议D、通过电话或现场会议形式的定期私人接触E、社区文化活动BCECDEABCDACDEBCEACDEBCD第六章租赁管理一、单项选择题1、房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有()的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。A、所有权 B、使用权C、占有权D、收益权2、按房屋所有权的性质划分，物业租赁可分为()。A、居住用房租赁和非居住用房租赁B、定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁C、公房租赁和私房租赁D、国内租赁和涉外租赁3、()是物业管理中最常见的租赁形式。A、居住用房租赁B、自动延期租赁C、公房租赁D、定期租赁4、中短期租赁的租期一般为()。A、2年以内 B、3—4年c、5年或5年以上D、20年5、下列哪项不是物业使用过程中所发生的主要费用()。A、税费B、物业管理费C、承租单元内部的能源使用费D、功能折旧费6、下列不是常见的物业租赁管理模式的是()。A、居间模式B、包租转租模式c、出租代理模式D、委托管理模式7、房屋租赁合同签订后，要到当地房地产行政主管部门()。A、注册 B、审核C、登记备案D、批准8、租赁关系会因双方中的一方死亡而自动终止的是()。A、意愿租赁B、私房租赁C、定期租赁D、长期租赁9、吸引租户的主要策略的不包括()。A、强调租金低廉B、宣传手段C、租约条款优惠D、现场看楼10、净租通常在()中采用。A、短期租赁 B、中短期租赁C、定期租赁D、长期租赁11、物业租赁管理模式中，()模式业主不负责物业的租赁。A、包租转租和委托管理B、出租代理和委托管理C、包租转租和出租代理D、包租转租、委托管理和出租代理12、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。A、物业出租经营成本B、业主希望的投资回报率c、物业自身的状况D、同类型物业的市场供求关系13、租用房屋从事生产、经营活动，修缮责任由()承担。A、出租方 B、承租方C、转租方D、双方当事人在合同中约定14、租赁管理的客户对象是()。A、出租方B、房地产中介机构C、业主D、租用物业的租户ACDBDACAADCDDD二、多项选择题1、关于自动延期租赁的表述，正确的有()。A、除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约B、租约按周、月、年的周期延续，中止通知应与周期对应C、租赁关系在双方中的一方死去时终止D、又称周期性租赁E、该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效 2、下列关于物业租金支付的说法正确的有()。A、有毛租金和净租金之分B、净租通常在短期租赁中采用c、百分比租金常用于零售商业物业D、毛租的承租人在使用物业的过程中，除毛租金外，还要缴纳税费等其他费用E、净租的租赁时间可达10年以上3、下列属于委托管理模式特点的有()。A、业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金B、业主不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险C、物业管理企业风险较大D、业主负责物业租赁的所有活动，承担全部市场风险，也获取全部租金收入E、物业管理企业只负责物业管理和服务，只要没有失职行为就不承担风险4、承租人的权利包括()。A、可以不经出租人同意就转租的权利B、有按照租约所列的房屋规定的用途使用房屋的权利c、有要求保障居住安全的权利 D、有对物业管理状况进行监督、建议的权利E、经出租人同意有转租获利的权利5、属于房屋不得出租情形的有()。A、未依法取得《房屋所有权证》的B、权属有争议的c、共有房屋取得共有人同意的D、己抵押，未经抵押权人同意的E、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的6、租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括()。A、房屋空间交付B、制定租赁方案与策略c、租户选择D、租金确定E、租约谈判与签约管理7、租约执行中，租赁管理的主要工作内容包括()。A、房屋空间交付B、收取租金c、租金调整 D、租户关系管理E、租金确定8、租约期满时，租赁管理工作则主要集中在()。A、收取租金B、房屋空间交付c、租金结算D、租约续期E、房屋空间收回管理9、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有()。A、确定可出租面积和租赁方式B、编制租赁经营预算C、定位目标市场D、确定租金方案E、明确广告策略10、如果采用净租金的形式，业主需要明确的事项有()。A、承租人要支付哪些费用B、哪些费用属于代收代缴费用c、哪些费用是按租户所承租的面积占整个物业中可出租面积的比例来收取D、所有的经营费用要从其所收取的租金中全额支付E、哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度 ABDEACEDEBCDEABDEBCDEABCDCDEBCDABCE11、市场营销人员通常从哪几个方面来宣传其推广的物业()。A、价格优势B、物业本身的素质c、优越的地理位置D、实用性E、良好的声誉12、关于转租，下列说法正确的有()。A、房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为B、转租必须征得房屋出租人同意c、在符合法律、法规规定的条件下，转租不必征得房屋出租人同意D、转租合同不必办理登记备案手续E、转租期间.原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同仍然具有原来的效力13、属于租赁合同变更的情形有()A、因租赁一方当事人更名B、因出租房屋附属物的增减 C、因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途D、租金的增减或支付方式的改变E、承租人擅自拆改承租房屋的结构或改变承租房屋使用用途的14、租赁合同自然终止的情况包括()。A、无正当理由.拖欠房屋租金6个月以上的B、租赁合同到期c、符合法律规定或者合同约定的解除合同条款的D、因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的E、当事人协商一致的15、关于租赁合同人为终止的原因的表述，正确的有()A、将承租的公房转借他人的B、将承租的房屋擅自转租的c、将承租的房屋擅自转让的D、承租人利用承租的房屋进行违法活动的E、当事人协商一致的16、物业租赁合同的主要条款包括()。A、租金标准及支付方式B、租赁用途c、租赁期限 D、房屋的修缮责任E、物业抵押与出售条款17、出租人的义务包括()。A、有按合同约定提供房屋给承租人使用的义务B、有保障承租人合法使用房屋的义务C、有保障承租人居住安全的义务D、有爱护使用、妥善保管房屋的义务E、有接受租户监督，不断改进工作的义务18、CRM是一种手段，这是根本目的是()。A、降低运营成本B、提高企业销售收入C、提高客户满意度D、加强产品流通E、提高员工生产力19、在租赁管理中实施CRM主要涉及到()方面的工作A、建立详细的租户档案 B、租赁期内的服务C、租金缴交的管理D、竞争对手分析E、个性化服务ABDEABABCDBCDEABCDABCDABCEABcEABCE第七章成本管理一、单项选择题：1、下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用()。A、直接人工费 B、间接费用 c、直接材料费 D、管理费用2、物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入()。A、营业成本 B、管理费用C、营业成本或管理费用 D、递延资产3、物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入()。A、营业成本B、管理费用 c、营业成本或管理费用D、递延资产5、物业管理成本按照()进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因.从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。A、按照经济性质分类B、按照经济用途划分c、按照与业务量关系划分D、按照计划依据不同划分6、()不受已往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。A、固定预算B、弹性预算C、零基预算  D、滚动预算和概率预算7、非比例变动成本是指所发生的费用随业务量而呈同向趋势变化的项目，它不包括()。A、原材料购买成本B、辅助材料 C、燃料D、动力8、()是成本控制的中心环节。A、事先控制B、事中控制C、事后控制D、前馈性控制9、属于指令性成本的是()。A、目标成本B、定额成本 c、计划成本  D、实际成本10、服务量增至边际成本()边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量。A、大于B、等于 C、小于D、不等于11、()是最具综合性的成本控制中心服务质量评价指标。A、绿化率B、物业增值率 c、业主满意率 D、维修及时率12、()是指一项成本仅与某一方案有关，当该方案被取消时，此项成本亦可免除。A、估计成本B、沉没成本 C、可缓成本 D、可免成本13、加班费按人均月加班2-3天，再乘以日平均工资计算，日平均工资按每月()个工作日计算。A、22B、26C、28D、3014、下列哪项不是人工费包括的费用()。A、社会保险费B、加班费C、通信费D、工服洗涤费15、某物业管理企业，共有保安25人，保安人员人身保险费100元/人·月，房租费60元/人·月.保安系统费100元/人·月，保安用房30元/人·月.该物业管理企业的保安费的月总支出为()元。A、7250B、290C、3480D、500016、某物业管理企业，年工资总额369600元，则福利基金为()元。A、7392B、73920C、51744D、554417、固定资产平均折旧年限一般为()年。 A、3B、5 C、8D、1018、成本预算以()为基础。A、其他预算B、各项定额c、技术经济措施D、资金使用收益19、()是传统的预算编制方法，特别适合于那些经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的物业管理企业采用。A、固定预算B、弹性预算 c、零基预算D、滚动预算和概率预算20、()就是根据业务量的多少，列出几个不同水平的费用预算，根据企业的具体情况，可以每隔一定的比例列出一个不同水平的预算。A、固定预算B、弹性预算C、零基预算D、滚动预算和概率预算DACBCABCBBDACACBBAB二、多顶选择题1、关于间接费用，说法正确的有()。 A、包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。B、包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费等。c、包括固定资产折旧费及修理费D、包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料E、包括低值易耗品摊销及其他费用等2、物业管理企业的财务费用包括()。A、利息净支出B、汇兑净损失c、金融机构手续费D、公司筹资发生的其他财务费用E、税金3、按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有()。A、购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出B、对外投资支出c、物业管理企业支付的管理用房有偿使用费 D、支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金E、企业的赞助、损赠支出4、下列说法正确的有()。A、固定成本应从增加业务量和减少费用的绝对额入手 B、降低变动成本应从降低单位业务量的消耗入手C、半固定成本是指无产量时也有支出，而生产时成本又会按一定比率增加D、固定成本随着业务量的变动而变动E、变动成本总额与业务量的变动关系不大5、按照成本计算依据的不同，成本可分为()等。A、可免成本B、目标成本C、定额成本D、沉没成本E、可缓成本6、关于边际成本，表述正确的有()。A、边际成本大于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量B、可用以判断增减服务量在经济上是否合算c、当增加一个单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是不合算的D、服务量增至边际成本等于边际收入时，为企业获得其最大利润的服务量E、边际成本小于边际收入时的服务量，为企业可能获得其最大利润的服务量7、成本控制的原则有()。A、全面控制原则B、讲求经济效益原则C、常规管理原则 D、责权利相结合原则E、例外管理原则8、关于人工费中的福利费的表述，正确的有()。A、福利费包括福利基金、工会基金B、福利基金按工资总额的14%计算c、福利基金按工资总额的4%计算D、教育经费按工资总额的1.5%计算E、工会基金按工资总额的2%计算9、考核物业管理企业成本制中心服务质量的定量指标，主要有()。A、重大事故发生率B、房屋完好率C、物业增值率D、成本(费用)降低率E、保洁率10、共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费主要包括()。A、维修保养费B、装修费C、节日装饰费 D、康乐设施费E、能源费11、固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括()。A、交通工具B、通信设备C、办公设备D、劳保用品E、工程维修设备12、关于成本估算的表述，正确的有()。A、成本估算服务于物业管理招投标阶段确定服务费用报价B、成本估算亦可服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作c、成本估算是物业管理企业财务预算的一个重要组成部分D、成本估算是成本水平结果的系统化E、成本估算是成本决策结果的系统化13、成本预算编制的基本要求有()。A、成本预算必须同其他预算相协调B、成本预算要以成本计划为基础c、成本预算应有相应的技术经济措施保证D、成本预算要全面权衡，提高员工工作效率 E、成本预算既要符合实际，又要适当留有余地14、物业管理企业编制成本预算的方法主要有()。A、固定预算B、资金预算c、弹性预算D、零基预算E、滚动预算和概率预算BCEABCDABDEABCBCBDABDEABDEABCEABDEABCEABACEACDE第八章合同与风险管理一、单项选择题1、不属于前期物业服务合同特征的是()。A、由建设单位和物业管理企业签订B、前期物业服务合同具有过渡性C、前期物业服务合同是要式合同D、前期物业服务合同期限的确定性2、前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，()与物业管理企业签订的约束物业管理前期活动行为规范的合同。A、业主委员会B、物业建设单位 c、物业设计单位D、居委会3、物业交付业主前，物业服务费由()承担：物业交付业主后,由(B)承担。A、物业管理企业：业主B、建设单位：业主C、施工单位;建设单位D、业主;建设单位4、一般来说，不属于风险成本包括的主要内容是()。A、防范、分散或转移风险的费用B、风险所带来的损失及处理费用C、风险的技术成本D、风险的社会成本5、按风险影响的程度和范围来划分，风险可分为()。A、纯粹风险与投机风险B、财产风险、责任风险及人身风险c、自然风险、社会风险和技术风险D、基本风险与特殊风险6、《前期物业管理招投标管理暂行办法》第三十八条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起()日内按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。 A、15B、20C、30D、457、物业管理中涉及的财产保险主要是()。A、企业信用保险B、企业财产保险C、火灾保险D、责任保险8、不属于传统的火灾保险的是()。A、火灾B、闪电C、空中飞行物坠落D、爆炸9、火灾保险费率的计算方法有分类法()两种。A、分层法B、分部法C、分项法D、表定法10、风险的()是保险人能够经营保险的基础。A、负面性B、可测性c、不确定性D、可控性 DBBCDCCCDB11、雇主责任保险的扩展包括附加医药费保险和()A、附加医疗费保险B、附加雇员个人财产保险C、附加第三者责任险D、附加公众责任保险12、()是投标工作中最重要的内容，直接影响到投标能否成功，必须给予认真的对待。A、投标书的编制 B、报送投标书 c、参加开标及答辩会 D、资格审查13、对雇员在保单有效期内，从事保单所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成()人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。A、投保人B、被保险人 C、第三者 D、雇员 14、公众责任保险，是一种()保险，它承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的。A、有形财产B、无形财产C、固定资产 D、动产15、()承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，由被保险人的侵权行为导致的依往应由被保险人承担的对第三者的民事赔偿责任。A、公众责任保险 B、附加第三者责任险 C、物业综合险D、雇主责任保险16、()是目前广泛采用的招标方式。A、公开招标B、无限竞争性公开招标 C、邀请招标D、协议招标CACBAC 二、多项选择题：1、风险控制的手段有()。A、调整B、回避 c、自担或保留D、预防与控制 E、转移2、物业服务合同的法律特征有()。A、物业服务合同是实践合同B、物业服务合同是诺成合同C、物业服务合同是双务合同D、物业服务合同是有偿合同E、物业服务合同是代理合同3、风险管理的整个过程可以由()步骤组成。A、风险识别 B、风险评估 C、风险处理D、风险控制E、风险调整4、物业服务合同签订时要注意的要点有()。A、招投标原则B、“宜粗不宜细”的原则C、最好不约定合同期限D、实事求是留有余地E、明确界定违约责任与处理方式5、决定参与投标的关键因素有()。A、项目委托方具有经济实力B、项目类型符合企业确定的目标客户c、常规预测盈利D、项目风险在企业承受范围内E、本企业具备人力资源支持体系6、关于公开招标，说法正确的有()。 A、凡符合投标基本条件又有兴趣的物业管理企业均可申请投标B、一般适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业c、一般向3-5家物业管理企业公开发出招标通知D、是目前广泛采用的招标方式E、竟标单位较多，工作量大，时间长7、属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同的是()。A、建设施工合同B、售房合同C、收益性物业的租赁合同D、水电供应合同E、专项维修工程承包合同8、物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同有()。A、设备采购及安装合同B、垃圾清运C、环境卫生承包D、治安保卫管理承包E、绿化管理或工程承包9、除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保()。A、物业内寄售的货物 B、金银珠宝C、物业设备D、票据E、物业公共部位10、火灾保险的除外责任包括()。A、保险标的自身变化、自身发热所致的损失B、由于地震等自然灾害以及暴乱、罢工等政治风险所致的损失c、直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染所致的损失D、使用不当引发的火灾所致的损失E、投保人的故意行为所致的损失11、物业管理企业不购买物业保险的情况有()。A、风险是不可预见的B、风险是可以避免的C、风险是可以忍受而保留的D、机动车辆的第三者责任险E、风险是可以采取种种措施进行预防和抑制的12、雇主责任保险除外责任的范围包括()。A、罢工、暴动所致的被雇人员伤残、死亡和疾病 B、被雇人员由于疾病以及因这些痪病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡c、投保人所雇佣的员工在保险有效期内，从事与保险单所载明的，与投保人业务有关的受雇工作时.遭受意外而至受伤D、由于被雇人员酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡E、投保人的故意行为造成重大过失13、关于公众责任保险表述正确的有()。A、被保险人所有的机动车辆引起的损害事故属于公众责任保险的范围B、为被保险人服务的雇员受到的伤害属于公众责任保险的范围c、公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔D、公共责任保险的被保险人依法应承担对第三者人身伤害不包括受害人的精神伤害E、公共责任保险直接保险的对象是被保险人，受害人可以向被保险人索赔，也可以直接向保险人索赔BCDEBCDABDEDEBCDEABEABDBCDEABDABcEBCEABDECD第九章财务管理与绩效评价一、单项选择题：1、物业管理绩效评价是以()作为具体评价对象A、物业管理企业的盈利能力 B、资产运营水平C、偿债能力D、物业管理企业2、某企业由会计报表可知，资产总计期初、期末数分别是1221100和1163150;负债合计期初、期末数分别是451100和373150，净利润为130000，则该企业净资产收益率为()。[净利润/〔(年初净资产+年末净资产)/2〕*100%]A、16.67%B、10.65%C、11.18%D、36.84%3、()是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。A、向物业业主、租户提交的物业管理报告B、向高层次管理者提供的物业管理报告C、向投资者或董事会提交的物业管理报告D、年度物业管理报告4、不属于物业管理报告构成内容的是()。A、工作总结B、满意度调查C、财务报告 D、未来工作计划5、向()提供的物业管理报告中的财务报告一般只需要列举物业管理费用的收支情况以及相关分析。A、企业投资人或董事会B、业主和租户C、上级行政主管部门D、商层管理者6、()是资金运动的起点.是决定物业管理企业生存发展的重要环节。A、资金筹集B、资金运用C、资金耗费D、资金收回和分配7、总资产报酬率指标的计算公式为()。A、利息总额/资产总额×100%B、税前利息/平均资产总额×100%c、税前利润总额/平均资产总额×100%D、税后利润/平均资产总额×100% 8、企业价值是()。A、企业账面资产的总价值B、企业全部财产的市场价值c、企业有形资产价值D、企业无形资产价值9、()更能揭示企业市场认可的价值，因此应该成为企业较为合理的财务管理总体目标。A、利润最大化B、资本利润率最大化C、每股利润堆大化D、企业价值最大化10、不属于筹资成本的是()。A、融资费用B、股票与债券的印刷费用C、借款利息D、由于筹资原因不能及时偿还的债务DAABBACBDD11、不属于财务管理具体目标的是()。 A、绩效考核目标B、筹资管理目标C、投资管理目标D、利润分配管理目标12、不属于财务管理基本内容的是()。A、筹资决策B、投资决策C、经营管理决策D、利润分配决策13、根据分析的主体不同，财务报告分析可分为()。A、内部分析和外部分析B、全面分析和专题分析c、趋势分析、现状分析和潜力分析D、财务报表分析和内部报表分析14、最好的利润分配决策是使()的决策。A、利润最大化B、资本利润率最大化C、每股利润最大化D、企业价值最大化 15、在定量指标评价标准中，较低值及以上的标准系数为()。A、1B、0.8C、0.6D、0.416、()是评价工作的基本准绳和前提，也是客观评判评价对象优劣的具体参照物和衡量尺度。A、评价指标B、评价标准C、评价方法D、评价结果17、()以最终得分和“PR”加注评价类型及评价级别表示A、初步评价结果 B、基本评价结果C、定性评价结果D、综合评价结果18、评价结果五种类型优(A)、良(B)、中(c)、低(D)、差(E)的当中，低的资格界限是()。A、50-—70分(含50分)B、50-—60分(含60分) C、40-一50分(含50分) D、40一50分(含40分)19、编写评价报告正文时，要求语言简洁规范，思路清晰，字数要控制在()字左右。A、1000字B、200O字 C、3000字D、5000字20、关于编写物业管理报告应当注意的基本要求，说法正确的是()。A、突出重点、兼顾一般B、注重时效、真实可靠 c、报告清楚、文字简练D、以上都是CAADDBDDCD21、()是会计核算的最终产品，是物业管理企业向信息使用者提供财务信息的基本形式。A、主表B、附表 c、会计报表 D、文字报告22、一套完整的会计报表由()组成。A、会计报表和文字报告B、主表和附表C、会计报表附注和财务情况说明书 D、《企业会计制度》规定的和企业内部管理需要的报告23、经营亏损挂帐比率能够深入反映企业资产经营管理中存在问题，该指标为()是最佳状态。A、100B、80C、50D、024、综合分析判断法，由不少于()名评议人员.依据评价参考标准判定指标达到的等级。A、3B、5 C、8D、1025、某企业由会计报表可知，主营业务收入净额为870000元：资产总额期初1221100元，期未1163150元：则总资产周转率指标值为()。[总资产周转率(次)=主营业务收入净额/平均资产总额X100%]A、0.7298B、0.7125 C、0.7489D、2.740526、某企业主营业务收入870000元;流动资产期初余额为520100元;其末余额为529150元;则该企业流动资产周转率为()。A、1.673B、1.681C、1.658D、1.64227、某企业流动资产年末数为529150元，存货年末数为312600元，流动负债年末数为168150元，则该企业速动比率为()。[速动比率=速动资产/流动负债。速动资产是指流动资产扣除存货之后的余额]A、3.152B、1.693C、2.288D、1.28828、不良资产比率指标的计算公式为()。A、不良资产比率=年初不良资产总额/年末资产总额×100%B、不良资产比率=年末不良资产总额/年末资产总额×100%c、不良资产比率=年末不良资产总额年初资产总额×100%D、不良资产比率=年末不良资产总额/上年资产总额×100%CBDBACDB二、多项选择题1、物业管理绩效评价以()等四个方面的内容作为评价重点。A、物业管理企业的盈利能力 B、资产运营水平C、偿债能力D、物业管理企业E、后续发展能力2、按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有(ACDE)。A、政府评价B、新闻媒体评价C、社会评价D、企业集团内部评价E、企业自我诊断评价3、政府评价依据不同的需要具体分为例行评价和特定评价，特定评价的主要对象包括()A、国家控股重要企业B、列入试点的企业集团C、承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业D、领导班子换届或主要领导变动的企业E、发生重大损失或造成严重社会影响的企业 4、按照物业经营管理者提交报告的期间(报告期)不同可以把物业管理报告分为()A、月度物业管理报告B、半季度物业管理报告C、季度物业管理报告D、半年度物业管理报告E、年度物业管理报告5、物业经营管理工作总结就是管理企业向()提交的、反映本企业过去一定日期内进行或开展物业经营管理工作情况的回顾性总结。A、业主B、租户c、上级行政主管部门D、高层管理者 E、企业投资人或董事会6、资金运用包括()。A、资金的投放B、支付罚款 C、各项资产的使用D、补偿物业经营管理耗费E、缴纳各种税金7、企业同其债务人之间的财务关系主要包括()。A、物业管理企业应付而未付给所有者的利润B、物业管理企业与业主、租户之间发生的，要求其按期交纳管理服务费的关系c、物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的关系D、物业管理企业在开展多种经营中向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系E、企业内部各单位之间的资金结算关系8、网络财务相对于传统的财务管理手段与方法而言，优势主要表现在()。A、企业事务可“进行远程处理”B、企业的事务可以进行现场处理c、财务系统能和其他各业务部门管理系统做到无疑缝连接D、使用电子单据和电子货币提高工作效率和资金运用效率E、企业的一切活动均可以实时报告，便于企业进行在线管理9、企业绩效评价的计分方法分为()。 A、基本指标计分方法B、修正指标计分方法C、评议指标计分方法D、偏差指标计分方法E、定量和定性相结合计分方法10、向业主、租户提交的物业管理报告的重点是()。A、物业管理企业收取了多少管理费用B、物业管理费用具体用在什么地方c、物业管理企业未来的管理工作打算D、企业的盈利E、本期物业经营管理工作完成的情况11、向企业高层管理者提交的物业管理报告的重点是()。A、物业管理企业收取了多少管理费用B、物业管理费用具体用在什么地方c、物业管理企业未末的管理工作打算 D、企业的盈利E、本期物业经营管理工作完成的情况12、财务报告分析准备阶段主要工作有()。A、基本因素分析B、明确财务报告分析目的C、确立财务报告分析标准D、制定财务报告分析计划E、搜索整理财务报告分析资料ABCEACDECDEACDEABDEACBcDACDEABCEABcDEBCDE第十章写字楼物业经营管理一、单项选择题1、收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的()。A、经营目标B、服务目标C、管理目标D、微观目标 2、物业所有人与使用人满意率最大化是写字楼物业管理()。A、经营目标B、服务目标c、管理目标D、微观目标3、物业资产保值率和升值率最大化是写字楼物业管理的()。A、经营目标B、服务目标c、管理目标D、微观目标4、从管理的角度讲，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好()A、与客户关系维护工作B、与行政管理部门的协调工作c、与开发商、施工企业的合作D、房屋与设备维护工作 5、()是风险管理的基础。A、风险回避B、风险识别C、风险转移D、风险承担6、可出租面积是()。A、单元内建筑面积+外墙B、出租单元内建筑面积+分摊公用建筑面积c、单元间分隔墙+分摊公用建筑面积D、出租单元内使用面积+分摊公用建筑面积7、写字楼出租过程中，物业管理师常要计划R/U系数，它是()，A、可出租面积/出租单元内建筑面积B、出租单元内建筑面积/可出租面积c、可出租面积/出租单元内使用面积D、出租单元内使用面积/可出租面积 8、写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般()基础租金。A、等于B、低于C、高于D、不确定9、属于写字楼物业管理风险特点的是()。A、全员性B、全期性C、确定性D、动态性10、()是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。A、价格B、环境C、品牌D、服务11、普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为()。A、50%—60%B、60%一70%C、70%—80%D、80%—90%12、()是物业的市场定位。 A、物业发展目标B、物业管理目标C、租户管理D、租务市场管理13、普通租售型商务写字楼整体有效使用率一般为()。A、50%—60%B、60%一70%C、70%—80%D、80%—90%14、()己日益成为现代化写字楼物业安全的首要问题。A、工程安全B、人员安全c、治安安全D、应急预案15、()是高层写字楼最重要的消防武器。 A、完善的消防设备B、训练有素的消防人员C、紧急预窠D、自动消防系统16、写字楼物业治安的主要任务是()。A、引导和监督B、疏导和防范C、监督和控制D、疏导和控制ABCDBBACCCCABADD二、多项选择题1、租售型写字楼的空间，属于收益部分(专用部分)的有()。A、物业管理用房B、租赁仓库C、店铺 D、停车场E、设备机房2、写字楼安全管理主要包括()。A、工程安全B、消防安全c、人员安全D、应急预案E、治安安全3、风险应对策略一般应包括()。A、风险回避B、风险识别c、风险转移D、风险承担E、风险减轻4、在确定租金时，一般应根据()确定一个基础租金。 A、当地房地产市场状况B、物业发展定位C、承租人的接受能力D、业主希望达到的投资收益率目标E、其可接受的最低租金水平5、在一定的市场条件，某宗写字楼物业的整体租金水平主要取决于()。A、当地房地产市场状况B、物业本身的状况C、物业所处的位置D、业主希望达到的投资收益率目标E、其可接受的最低租金水平6、出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑()。A、租户的规模B、租户的素质c、租户的组织构架 D、租户的偏好与品位E、需要安装的设备和财务支付能力7、租约中租金调整一般是基于()。A、市场价格B、零售物价指数c、消费价格指数D、其他租赁双方商定调整比率E、政府指导价8、写字楼物业经营管理的绩效评价的主要指标有()。A、服务满意度B、客户满意度C、物业品牌化D、物业经济指标E、物业技术指标9、在写字楼满意度中，属于感生服务的有()。A、全与缺之分(服务制度 )B、快与慢之分(服务效率)C、明与暗之分(服务标准)D、热与冷之分(服务态度)E、好与坏之分(服务质量)10、写字楼物业租赁经营绩效的主要指标包括()。A、租金价格水平B、出租经营成本C、毛租金乘数D、净租金收入占毛租金收入的比率E、写字楼物业投资收益率BCDABDEACDEDEBCACDEBCDACDBDEABDE[NT:PAGE]11、写字楼物业管理绩效的主要指标包括()。A、出租率B、租金价格水平C、租金拖欠和坏账情况D、租约续签、退签等E、净租金收入占毛租金收入的比率12、合同服务与超值服务的区别主要有()。 A、合同服务是强制性、必须提供的服务B、超值服务是非强制性的、适当提供的服务c、合同服务是原则性的.必须保证D、超值服务是灵活性的，机动掌握E、超值服务是有偿服务.是等价交换13、租务市场管理包括()。A、吸引和发现可能的租户B、制定有效的租金收取政策c、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判D、租户履行租约义务的监督E、服务费管理14、租赁期间管理包括()。A、吸引和发现可能的租户B、租户履行租约义务的监督C、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判D、制定有效的租金收取政策E、服务费管理 15、写字楼租户选择要考虑的主要因素有()。A、租户组合与位置分配B、租户的商业信誉和财务状况C、物业的周边环境D、所需面积大小E、需要提供的物业管理服务16、写字楼物业管理企业的选择标准主要有()。A、能否令业主满意B、资质等级C、专业服务水平D、向业主提供信息的能力E、管理计划17、按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为()A、自用型写字楼B、单纯型写字楼c、商住型写字楼 D、租售型写字楼E、综合型写字楼ACDABCDACBDEBDEACDEBCE第十一章零售商业物业经营管理一、单项选择题：1、零售商业物业引入很多不同类型的零售店入住，其理论依据是()。A、集聚效应理论B、零求外部效应理论c、同类零售店聚集理论D、中心地理论2、在零售商业物业内还同时会聚集着很多出售同种或者类似商品的零售店，其理论依据是()。A、中心地理论B、集聚效应理论C、同类零售店聚集理论D、需求外部效应理论 3、()是指消费者被零售商业物业中知名度高，信誉好的主力店吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店。A、需求外部效应理论B、集聚效应理论C、同类零售店聚集理论D、中心地理论4、()是零售商业物业经营管理的核心内容。A、现场管理B、代收代缴C、策略与运行管理D、主力商5、()是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。A、声誉B、租户组织与位置分配c、财务能力D、企业实力 6、()的类型决定了每一零售商业物业的租户组合形式。A、主要租户B、租户组台c、经营产品D、潜在客户7、()是业主获取的，与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。A、物业管理费B、百分比租金c、基础租金D、代收代缴费用8、租户和业主之间可能要协商个()作为计算百分比租金的基础A、净租金B、盈亏平衡点c、基础租金D、人为平衡点9、租金调整对于主要租户一般每()年调整一次，次要租户可每年调整一次。A、4B、5C、6D、7 10、零售商业物业管理模式中，()模式是目前风险最低的。A、成立子公司B、委托专业公司C、成立分公司D、企业职能部门管理DCACAACDBA二、多项选择题;1、零售商业物业运作相关于是理论的具体应用产生()策略。A、需求内部效应B、非同类零售商聚集c、租户组合应实现多样化D、引入主力店以带来大量客流E、空间安排实现相互促进效应2、经营零售业的经营成本不仅包括租金、公共设备设施使用费和建筑物内营业空间的维护费用，还包括()和广告费用等支出。A、组合租金收入B、存货和流动资金占用利息C、职员工资D、货架及收款设备折旧E、商店设计 3、零售商业物业租户选择时应考虑的因素()。A、租户管理B、声誉C、财务能力D、租户组织与位置分配E、租户需要的服务4、租户位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的()和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润最大化。A、效益外溢B、效益转移C、比较D、多目标E、满足目的性5、零售商业物业管理中的风险类型有：()和产权与管理权相分离风险。A、管理模式风险B、管理范围不确定风险C、垫款风险D、突发事件风险E、投资风险 6、策略与运行管理包括：()、租金和租约的确定及调整等。A、现场管理B、市场需求分析c、选址分析D、经营业态和租户的选择及更替E、租售组合7、现场管理则是在物业建成投入运营之后，对物业的()以及为租户提供日常的管理和服务。A、清洁卫生B、设备运行C、特约服务D、安全保卫E、公共空间的维护8、按照管理层面的不同，零售商业物业的经营管理可以分为()两个层次。A、策略与运行管理B、现场管理C、日常管理D、特约服务 E、设备运行9、零售物业商业物业管理中租赁管理主要包括：()三个工作内容。A、租金确定与调整B、租约制定C、租户选择D、租户管理E、租约解除CDEBcDEBcDEABcDABCDBcDADEABABC第十二章 物业经营管理的未来发展一、单项选择题1、通常，一个企业占有或拥有的资产面积达到约()时，就应该编制物业资产管理清单：A、60000平B、50000平C、55000平D、45000平2、()是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。A、企业资产B、企业物业资产c、企业不动资产D、企业流动资产3、()是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。A、生命周期成本B、生命周期资产c、经济周期成本D、经济周期资产 4、银行货币资金运动的()是不良物业资产形成的根本原因。A、变化B、中断c、减弱D、增强5、()是不良物业资产形成的原始起因。A、房地产经济泡沫B、企业投资失败C、经济周期变化D、企业财务坏账二、多项选择题1、物业资产清单应包括物业()、用途、一般描述、使用年限、设备改建、设备新建等内容。A、市场状况B、区位C、规模D、获取费用E、重置价值2、可持续发展的物业管理具备的要素包括：控制空气质量，提高大气洁净度;加强雨水、污水的排放、处理和再利用：垃圾分类处理和()等。A、配套程度B、注重采用新型建材饰材和自然能源C、提高物业管理信息化水平D、建立生态绿化系统.美化住区环境E、控制噪声3、企业物业资产管理的工作内容包括：()及进行多样化的物业投资;结合企业主营业务选择物业占用形式;建立合理的物业资产管理机构;明确物业管理师的责任;审慎选择物业资产管理顾问。A、编制企业物业资产清单B、建立合理的组织机构C、设定管理目标D、控制成本E、适时处置资产并获得收入4、物业管理信息系统的特征为：功能覆盖物业管理的所有环节，与其他软件相配合实现物业管理的办公自动化;采用方便灵活的输入方法及()。 A、便于采集企业物业资产信息B、高效的查询与输出手段c、与其他软件有良好的兼容能力D、具有与外界交流信息的网络系统E、辅助管理人员的日常工作5、将()分开考虑，主要是为了在降低物业资产费用的同时保护企业主营业务活动。A、企业业务B、业务方向C、物业资产占用形式D、物业资产数量E、物业资产使用情况6、垃圾处理必须遵循“()”的原则.充分利用技术优势，对垃圾进行综合利用、资源利用。A、轻便化B、无害化C、分类型D、减量化E、资源化答案：一、单项选择题BBABC二、多项选择题BCDEBCDEACDEBCDEACBDE'