新区高山片区危旧房改造项目可行性研究报告 60页

'***高山片区危旧房改造项目可行性研究报告***高山片区危旧房改造项目可行性研究报告 目录1.总论11.1项目概况11.2编制依据11.3主要技术经济指标21.4主要结论32.项目背景53.项目建设必要性84.建设条件104.1基础设施条件104.2自然条件104.3场地工程地质条件114.4软环境条件155.建设方案165.1方案依据及原则165.2总平面布置175.3建筑方案215.4给排水工程235.5强电工程265.6弱电工程285.7暖通工程295.8燃气工程305.9人防工程305.10管线综合345.11电力线路迁移工程345.12临时设施工程356.劳动安全卫生37 7.节能388.环境污染防治与防灾减灾408.1施工期环境防护措施408.2项目运营期环保措施428.3防火428.4防腐438.5抗震439.项目组织与实施计划449.1项目组织449.2项目管理449.3建设工期和进度安排4510.投资估算及资金筹措4610.1投资估算依据及说明4610.2投资估算4610.3资金筹措及使用计划4811.还贷计划4912.经济评价5012.1评价依据及说明5012.2成本估算5012.3收入估算5112.4盈利能力分析5112.5全部投资现金流量分析5212.6评价结论5213.社会影响评价5413.1社会效益评价5413.2互适性分析5414.结论与建议5614.1结论5614.2建议56 附图：1、项目地理位置图2、项目总平面图3、项目红线图附件：1、企业法人营业执照；2、《泉州市人民政府关于下达中心城市2010年度城市建设项目任务的通知》（泉政文[2010]114号）；3、《市政府第70次市长办公会议纪要》（2010年8月）；4、《泉州市人民政府关于***高山片区危旧房改造项目用地批复》（泉政地[2010]74号）；5、《泉州市鲤城区人民政府关于确定泉州***高山片区危旧房改造项目业主单位的通知》（泉鲤政文[2010]42号）；6、《泉州市鲤城区发展和改革局关于泉州***高山片区危旧房改造项目的批复》（泉鲤发改审[2010]14号）；7、《泉州市房地产管理局关于泉州***高山片区危旧房项目房屋拆迁公告》（泉房拆[2010]4号）；8、项目建设用地规划许可证；9、《泉州市城乡规划局关于***高山片区危旧房改造项目规划设计指导意见的函》（泉规函[2010]362号）；10、建设项目用地预审意见书；11、泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的土地权属及地类证明；12、《泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的批复》（泉国土资[2010]151号）； ***高山片区危旧房改造项目可行性研究报告1.总论1.1项目概况（1）项目名称：***高山片区危旧房改造项目（2）承办单位：泉州市城市综合开发公司（3）项目性质：改建（4）项目负责人：李斯阳（5）项目选址：本项目位于笋江路的北侧，东临兴贤北路，范围涵盖金龙街道石崎社区、高山社区和江南街道锦美社区。（6）建设内容及规模：本项目总用地面积267亩，将该片区村建危旧房拆除后对土地进行平整，分四个地块进行开发建设，其中本项目主要建设A、B地块共152.5亩用于安置拆迁户，并配套完善城市基础设施；A1地块26亩用地将以招拍挂形式出让用于平衡资金；C地块则为江南公园用地。（7）投资总额及筹措：项目总投资估算为135204.56万元，其中建安工程费用96039.24万元，工程其他费用19216.84万元，基本预备费9220.49万元，建设期贷款利息10728万元。本项目建设资金中申请银行贷款90000万元，业主自筹资金45204.56万元，资本金比例为33.43%。（8）建设期限：4年1.2编制依据（1）《泉州市城市总体规划》（2008-2020年）；（2）《泉州市人民政府关于下达中心城市2010年度城市建设项目任务的通知》（泉政文[2010]114号）；56 （3）《市政府第70次市长办公会议纪要》（2010年8月）；（4）《泉州市人民政府关于***高山片区危旧房改造项目用地批复》（泉政地[2010]74号）；（5）《泉州市鲤城区人民政府关于确定泉州***高山片区危旧房改造项目业主单位的通知》（泉鲤政文[2010]42号）；（6）《泉州市鲤城区发展和改革局关于泉州***高山片区危旧房改造项目的批复》（泉鲤发改审[2010]14号）；（7）《泉州市房地产管理局关于泉州***高山片区危旧房项目房屋拆迁公告》（泉房拆[2010]4号）；（8）泉州***高山片区危旧房改造项目房屋拆迁计划；（9）泉州***高山片区危旧房改造项目房屋拆迁补偿安置方案；（10）项目建设用地规划许可证；（11）《泉州市城乡规划局关于***高山片区危旧房改造项目规划设计指导意见的函》（泉规函[2010]362号）；（12）建设项目用地预审意见书；（13）泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的土地权属及地类证明；（14）《泉州市国土资源局关于***高山片区危旧房改造项目用地的批复》（泉国土资[2010]151号）；（15）项目红线图；（16）国家和福建省有关规范和标准；（17）开发建设相关基础资料和其它相关文件；（18）编制项目可行性研究报告的委托书。1.3主要技术经济指标56 主要技术经济指标表表1-1序号项目名称单位指标备注一规划用地面积m2178000约267亩二总建筑面积m2430565.4A+B地块1计容建筑面积m23247451.1住宅建筑面积m22640401.2商业建筑面积m2573301.3公建建筑面积m233752不计容建筑面积m2105820.42.1架空层m298702.2地下室m295950.4三建筑占地面积m211375四建筑密度%11.2五容积率-3.2六绿地面积m230516七道路及广场面积m259775八入户数户2312九地面停车位个910十地下停车位个2225十一总投资万元135204.561工程费用万元96039.242工程建设其它费用万元19216.843预备费万元9220.494建设期利息万元10728银行贷款90000万元十二财务指标1内部收益率%9.91io=8%2净现值万元4758.1io=8%3投资回收期年4.74含建设期1.4主要结论（1）本项目建设符合鲤城***56 的规划要求，是解决高山片区困难群众住房问题，改善市民居住条件的重大举措，项目实施在一定程度上缓解了城市建设与土地资源紧缺的矛盾，为城市的发展提供了用地保障，对调整经济结构、提高土地利用效率有着现实意义。项目有利于提升城市形象，改善城市品质，扩大城区规模，加快城市化进程，为构建和谐社会做出了贡献。（2）项目总投资135204.6万元，总建筑面积430565.4m2，可安置拆迁户555户。项目资金平衡来源为土地拍卖和房屋销售收入。经计算，项目内部收益率9.91%大于房地产开发项目基准收益率8%，净现值4758.1万元大于零，投资回收期4.74年（含建设期）。（3）建设本项目还可为社会提供一定的劳务就业岗位，增加务工人员的劳务收入；项目建成后还留有一定的物业管理服务岗位，为提高社会劳动就业率作贡献。综上所述，项目具有良好社会经济效益，项目建设符合***城市规划要求，建设条件完备，建设方案合理，因此，项目建设是必要及可行的。56 2.项目背景2010年是“十一五”规划的关键之年，也是精心谋划“十二五”发展的重要一年。泉州市城市建设工作紧密围绕市委、市政府“项目带动、转变提升、和谐进步、奋力发展”的工作思路，以构建“产业型宜居城市”的工作目标，进一步深化、拓展、提升“项目建设年”活动，进一步完善老城区市政基础设施，加快发展新区市政配套设施，确保泉州市经济平稳较快发展。改善人民群众居住条件，解决人民群众住房困难是党中央关注民生、重视民生、保障民生、改善民生的一项重要内容。破旧不堪、参差不齐的旧城区肯定会影响城市的形象，摇摇欲坠的危房更是严重威胁人们生命财产的安全。高山片区因为大部分房屋建成较早，历史久远，存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题，与鲤城区发展及整个城市的现代化有较大距离，对该片区进行危旧房改造，通过科学的规划和合理的布局来提升城市的形象和品位，改善居民的生活环境和居住条件，提高城市的综合竞争力，势在必行且刻不容缓。2010年泉州市政府第70次市长办公会议同意了***高山片区危旧房改造项目的建设，并提出了具体实施中要符合城市总体规划要求，坚持高标准规划设计，坚持依法依规，积极稳妥，努力把工程建设成为精品工程、廉政工程的要求。2.1项目区概况高山片区危旧房改造项目位于泉州市鲤城区***。自省委、省政府提出并全面实施海峡西岸经济区发展战略以来，鲤城区立足实际积极对接融入，始终以科学发展观为统领，把鲤城的发展置于海西和泉州产业港口城市建设大局中去思谋、去推进，有效实现了小空间里的大发展。全区上下风正气顺、人和业兴，建设海峡西岸经济区已成为大家的共识，形成了先行先试的浓厚发展氛围。56 ***是为加快鲤城现代化建设，为保护历史文化名城，呼应建设大泉州的需要的一个重大战略决策，该战略与泉州市城市建设西拓战略实现了有效对接。2002年底，鲤城区将区行政中心由老城区迁往***，***建设全面启动，2003年完成***镇村改制，在中心市区率先结束农村行政建制的历史。经过几年的建设，***旧貌换新颜。如今，一座宜居新城矗立在晋江南岸，与文化古城遥相呼应，实现了古城新区比翼齐飞。新区“三纵四横”道路网络初步形成，投资环境进一步改善，防洪排涝排污安全保障体系基本构就。侨乡旧货市场、江南商贸物流中心等一批商贸载体先后建成和投建，进一步提升了城市综合服务功能。新区中小学改扩建及升级达标工程、江南医院、老年人休养中心和江南、笋江、金柄公园等项目相继投建和完工，进一步改善人民群众生产生活条件。笋江花园城、江南经济适用房、江南雅园限价房等项目的开发建设以及“城中村”改造的逐步推进，引发了美化环境、聚集人气、促进税源增长、推动城市经济发展的综合效应。同时，***作为鲤城区的行政服务中心，在构建城市框架时，强调以项目建设带动城市发展。在配套设施建设方面，鲤城区将加快发展现代化服务业，发展以信息咨询为重点的各种中介服务机构，做强社区服务业；加快新区房地产开发，把房地产业作为新区建设的重头戏来抓，建设10万平方米经济适用房，以此带动、吸引各种所有制房地产商到***开发建设，重点开发江滨两岸商住区、江南居住小区、浮桥商业街改造、笋江路、池峰路片区改造等，起步区的开发面积达到100万平方米；以及开发特色旅游业，新建扩建江滨公园、苏夫人生态旅游公园、江滨商贸文化旅游繁荣带等景点，进一步提升历史文化名城的形象和品位，把鲤城区建设成为泉州市乃至福建省的经营城市示范区。2.2项目承办单位概况56 泉州***高山片区危旧房改造项目由泉州市城市综合开发公司负责开发建设，该公司是1984年成立的泉州市国有三级房地产开发企业，隶属鲤城区建设局，主营城市土地综合开发，承建和委托建筑房屋、商品房出售。现有注册资金3000万元，在册干部、职工38人，其中具备各种专业技术职称人员22人。按照城市规划要求，公司先后开发建设了前坂、希夷、团结、霞淮、庄厝埕、东大路华友、临江、团结新村等现代公寓、花苑，完成了后坂、汀州廉价房及涂门街东、中段旧城改造、笋江花园城等项目建设，累计房地产开发建设面积30多万平方米，工程合格率100%，在泉州城市规划建设过程中，公司发挥了十分重要的推动作用，各类项目取得了较好的社会经济效益，因此公司具备开发建设高山片区危旧房改造项目的经济、技术、实力。56 3.项目建设必要性危旧房改造是改善民生、提升城市品质的大事。鲤城区***是泉州市的南大门，定位为鲤城区新的行政服务中心、新型工业中心和现代经贸中心，为进一步实施城市跨江发展战略，就必须高起点、高标准建设***，按照加速推进新区的“三化三转变”发展思路，应着力推进“城中村”、“城中厂”和社区改造，进行村庄和土地整理，做大做优街道社区，壮大社区经济。因此，作为市委市政府2010年的重点项目，***高山片区危旧房改造项目的实施是十分必要的。3.1是改善该片区居民生活居住条件的需要项目区除了大片废旧办公楼，厂房外，还有大量的自建房，由于年代久远，危破房、人口老龄化、基础设施落后、空挂户多，一些矛盾日益浮现和突出，如果不加以重视解决，将会严重影响居民的生活居住条件。高山片区危旧房改造项目通过对危旧房进行拆迁改造，规划布置若干个高密度住宅区，合理规划，使旧城区的空间得到有效的梳理，改善该片区居民生活居住条件，提高城市环境质量。3.2是完善***基础配套设施的需要***定位为鲤城区新的行政服务中心、新型工业中心和现代经贸中心，原有基础设施比较落后，虽经几年建设，商业、文化等设施尚落后于其他镇区，不利于人才的引进和社区及企业的发展。因此进行统一规划、合理改造，建设一批配套性的住宅、公园、市政设施，将利于新区完善公共配套设施，有利于新区的长久发展，有利于吸引外来人才的入住，增强***的综合竞争力，是加快鲤城区产业结构调整，促进经济增长方式转变的重要工程，符合***的规划要求。3.3是提高土地利用率的需要56 目前，项目区内含有大量危机厂房、住宅、办公楼，布局不合理，土地利用率低，造成土地资源的浪费。该项目的建设将原有的区域进行合理的布局规划，不仅可以拉动周边地区的经济，还可很好的提高该片区的土地利用率，使土地得到最好的开发利用。3.4是美化城市建设的需要***高山片区危旧房改造项目将建设一些外观新颖、气势恢宏的建筑物，并在片区中规划地块建设江南公园，构建一个适合居住的新型小区。该项目的建设将强化市容环境整治，美化优化人居环境，提升***乃至整个城市的整体形象，为现代化工贸旅游城市增添一道靓丽的风景线。3.5是构建和谐社会新社区的需要***作为鲤城区心脏地带，“三线五区”和“五大工程”等许多重点工程将在此规划建设，危旧房改造任务十分繁重。由此而引发的一些村落民居和旧的企业用房的拆迁安置问题完全要靠新规划的小区来解决。因此在着力推进“城中村”、“城中厂”和社区改造，进行村庄和土地整理、做大做优社区街道的同时，建设统一规划、户型合理、作价便宜、功能配套、环境优美、基础设施完善的小区，能够让拆迁户满意，愉快接受安置也是构建和谐社会新社区的需要。因此，***高山片区危旧房改造项目的建设是市委市政府及鲤城区委、区政府的当务之急。56 4.建设条件4.1基础设施条件1、交通：目前泉州市已形成公路、铁路、水运、航空配套的立体交通体系，投资环境日臻完善，国道324、省道308从***内穿过，新区以此为依托，对外交通十分便利。高山片区规划范围东临兴贤路，南至笋江路，规划中的繁荣大道和林荫大道穿过该区，交通便利，可以满足各种施工机械、运输车辆进出施工现场的需要。2、供水：江南片区现有自来水厂4座，总供水能力约20万吨/日，并与市区供水管道连网，可以满足施工时生活生产的需要，同时，部分施工用水还可直接抽取附近沟渠水解决。3、供电：目前片区内有110KV变电站3座，电网改造已基本完成，电力供应充足，可以保证施工所需用电。4、通信：泉州市无线通讯已实现无盲区覆盖，可以满足工程建设通信需求。5、建筑材料：本工程所需沙石、水泥、钢筋砼排水管材等主要材料均可在当地市场上采购，其中本地的石料、砂资源丰富，可以就地取材，而钢材、水泥等主要来自本市和省内其它地市厂家。4.2自然条件项目所在地鲤城区属南亚热带海洋季风气候，气温高，日照充足、蒸发量大。1、气温：鲤城区气温分布为南高北低，年平均气温17.5℃-20.7℃，常年最冷月为2月，月平均气温10℃-12.2℃，最热月为7月，月平均气温24.5℃-28.6℃。境内年极端最高气温出现在7-8月，通常在35℃-38℃。56 2、降水：鲤城区多年平均降水量为1200-1550毫米，降水量年际变化较大。一年中降水变化规律为上半年1-6月递增，7月减少，8月再增，9月后递减。全年大致有4个降水期，春雨季（3-4月）阴雨连绵，雨量少，强度弱，平均雨量249.3毫米，占全年20.1%；梅雨季（5-6月）雨区广，雨量多，时间长，强度较大，雨量集中，平均雨量409毫米，占全年33%；秋冬少雨季（10月至翌年2月），受冷高压控制，雨量明显减少，平均雨量仅201.8毫米，占全年16.3%。全年降雨日数（日雨量≥0.1毫米）的平均值为120.5天，一年中5-6月雨日最多，平均14天左右；10-12月最少，平均为4.1-5.1天。3、湿度：年平均相对湿度为76%，年际变化不大，最大80%，最小73%。一年中以4-7月湿度最大，在80%以上，6月达84%，10-12月最小，在68%-69%之间，其余月份在70%-80%之间。4、风：鲤城区属典型季风区，风向随季节有规律变化。10月至翌年3月以偏北风为主，东北偏东风频率在23%-27%；4-5月份以偏北风为主，东北偏东风频率仅为17%-18%，而偏南风频率已升至15%左右；6-8月以偏南风为主，其中6-7月西南偏南风频率17%-20%；8月东南偏南风频率9%；9月偏北风又开始增多，频率为15%。历年平均风速3.2米/秒，一年中10月至翌年3月风速较大，平均为3.5-4.0米/秒，最大风速出现在10-11月，达4米/秒；5-8月风速较小，为2.6-2.8米/秒，4月和9月平均风速分别为3.1米/秒和3.2米/秒。4.3场地工程地质条件56 1、场地地形地貌拟建场地较为杂乱，多为危旧民房和部分厂房，部分地段为杂地，局部分布水池，水沟等，场地内地势较不平坦，基本呈北高南低。场地地貌属海岸平原地貌。2、岩土层结构及其特征（1）杂填土①（Q4ml）：灰黄、灰色、杂色，松散—稍密状，干—稍湿—湿，以碎石、碎砖、粘性土等建筑垃圾为主，局部含有少量生活垃圾，均质较差，回填时间约3—5年，未完成自重固结，工程性能差，大部分地段分布，层厚0.40—3.60m。（2）粉质粘土②（Q4al+pl）：灰、灰黄色，湿—很湿，可塑—软塑状，主要由粘粒、粉粒组成，局部含少量细砂，稍有光滑，干强度高，韧性中等，无摇震反应，工程性能一般，全场分布，层厚1.40—5.30m。（3）淤泥③（Q4m）：灰、深灰，呈饱和，流塑状，局部软塑状，主要由粘粒、粉粒组成，含少量腐植质，味嗅，局部及该层底部夹混泥沙，个别钻孔该层表现为淤泥夹砂，光滑—稍有光滑，韧性中等，干强度中等，无微摇震反应，工程性能差，少部分地段缺失，层厚0.70—6.10m。（4）中细砂④（Q4al+pl）：灰色、灰黄色，松散—稍密状—中密，饱和，主要由石英中细砂为主，局部含少量角砾，含泥15%左右，该层于钻孔ZK75深度10.40—12.30m夹淤泥质粘土，胶结差，分选性差，级配差，均匀性一般，全场分布，厚度2.6—13.10m。（5）含砾中砂⑤（Q4al+pl）：灰黄、灰白色，稍密—中实状，饱和，主要由石英中砂组成，砾石含量约10—56 15%，砾石呈圆形、亚圆形，局部含少量小卵石，该层底部或局部表现为粗砂或砾砂，胶结差，分选性差，级配差，大部分地段分布，层厚为0.90—9.60m。（6）卵石⑥（Q4al+pl）：灰黄、褐黄色，中密—密实状，饱和，卵石含量约50—65%，主要一般粒径为2—8cm，最大粒径大于10cm，成分为火山岩、花岗岩，磨圆度一般，充填砾石、粗砂，泥质胶结，胶结一般，主要地段均有分布，层厚为2.70—7.80m。（7）全风化花岗岩⑦(γ53)：灰白、灰黄、褐黄色，由石英、长石等矿物成分组成，其中长石等矿物已风化，粗粒结构，散体状构造，节理裂隙极发育，芯样呈土状，标贯修正击数大于30击，岩体完整程度极破碎，为极软岩，岩体质量基本等级为V级，未发现有洞穴、临空面、软弱岩层等，工程性能较好，主楼地段大部分钻孔分布，层厚0.40—3.60m。（8）强风化花岗岩⑧1、⑧2(γ53)：灰黄、灰白、褐黄色等，主要矿物成份石英、长石等，粗粒结构，组织结构已大部分破坏，其强度大体上随深度加深而渐强，散体—碎块状构造，强风化花岗岩⑧1呈散体状，强风化花岗岩⑧2呈碎块状，节理、裂隙极发育，采取率约为60—90%，岩体完整程度为极破碎，属软岩—较软岩，岩体基本质量等级为V级，未发现有洞穴、临空面、软弱夹层等，工程性能好，主楼地段均有分布，强风化花岗岩⑧1厚度6.10—13.80m，强风化花岗岩⑧2揭露厚度12.71—19.93m。（9）中风化花岗岩⑨(γ53)：灰白色，中粗粒结构，块状构造，矿物成份主要由长石、石英和云母等矿物组成，裂隙发育一般，裂隙处见有铁质氧化浸染，岩芯呈块状—柱状，采取率90%，RQD=80%，属较硬岩，岩体基本质量等级为III—IV级，完整性为较破碎—56 较完整，岩体中未发现软弱夹层、临空面、洞穴等。仅钻孔ZK11有揭露，未揭穿，揭露厚度5.76m。3、水文地质条件概括（1）地下水埋藏条件与类型杂填土①呈松散状，渗透性一般，赋水性一般，主要赋存上层滞水；粉质粘土②、淤泥③渗透性弱，赋水性较小，属弱透水性土层，为相对隔水层，主要赋存空隙水；中细砂④、含砾中砂⑤、卵石⑥渗透性强，赋水性大，属强透水性土层，为场地地下水主要赋存层，具有承压性；全风化花岗岩⑦及其以下地层渗透性一般，主要赋存裂隙水。综合评价该场地地下水属承压水类型。中细砂④、含砾中砂⑤、卵石⑥水力联系紧密，其余各岩土层间水力联系一般。含水层上游侧向补给为其主要补给来源，其次为大气降水，侧向排泄于下游含水层，水位随季节降雨量水位的变化而变化，幅度约1.00—2.00米，据调查，拟建场地近期年最高水位标高为5.50米。（2）地下水的腐蚀性评价依照国际《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）2009版，并结合周边环境及地质条件，按Ⅱ类环境强透水层干湿交替及长期浸水条件进行判定，地下水对混凝土结构具微腐蚀性；对钢筋混凝土结构中钢筋具微腐蚀性。4、场地地震效应及基础分析根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）第4.1.156 条，拟建场地存在较厚的软弱土和饱和液化砂土，属对建筑抗震不利地段。拟建建筑物重要性等级为二级，抗震设防类别属丙类，根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）及闽建设厅[2003]037号、[2002]10号文件有关规定，拟建场地位于泉州市鲤城笋江路北侧，抗震设防烈度为7度，设计地震分组为第二组，设计地震动峰值加速度值为0.10g，拟建场地为Ⅱ类建筑场地，特征周期为0.45s。本项目商住、办公及安置房多为高层建筑，楼层在15-32层，部分沿街店面为1-3层，荷载大，要求建筑物基础的平均沉降量不大于200mm，建筑物的整体倾斜不大于0.003。根据场地各岩土工程性能分析与评价，天然浅基不能满足拟建建筑物的荷载和变形要求，必须采用桩基。4.4软环境条件***是鲤城区城市规划的重要组成部分，加快***的建设是区委、区政府实施“跨江发展”战略部署的重要举措。为此，区委区政府主要领导多次率各有关部门召开有关***规划建设问题现场办公会议，研究处理包括拆迁小区规划建设的有关问题。有区委区政府的大力支持以及各部门的协调配合，本项目将能较快较好的实施完成。同时项目规划建设范围内的拆迁户百姓民众也充分理解，积极配合有关部门进村入户测量，核准拆迁面积；区政府要求在房屋动迁过程中要依法依规，对群众的损失要按规定赔偿到位，为小区的规划建设创造了良好的条件。56 5.建设方案5.1方案依据及原则5.1.1主要依据及说明（1）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002版）（2）《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）（3）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）（4）《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）（5）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）（6）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）（7）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）（8）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（9）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（10）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）（11）《***控制性详细规划》（12）《高山片区概念性城市设计方案》（13）国家及福建省其它有关规范及标准（14）业主提供的有关资料5.1.2规划原则（1）舒适性原则居住小区要有完善的住宅、公共服务设施、道路及公共绿地；住宅建筑功能完善，服务设施项目齐全，设备先进；要有宜人的居住环境。（2）便利性原则56 居民日常生活方便，如购物、上学、出行等。要求居住小区的用地布局要合理，公共建筑与住宅有方便的联系。各项公共服务设施的规模和布局恰当，以方便居民使用。住宅区的道路系统和道路断面形式合理，步行和车行互不干扰，有足够的停车场。（3）生态性原则居住小区内应有完善的给水、雨水和污水排放、垃圾收集系统。区内空气新鲜清洁，无有害气体和烟尘污染，日照充足，通风良好，无噪声，公共绿地面积大。（4）安全性原则对防止火灾、地震、交通、防卫有周密的考虑，创造安全的居住环境。（5）美观性原则居住小区应有赏心悦目、富有特色的景观，空间层次有序而富有变化，绿化与建筑交织，色调和谐统一。5.2总平面布置5.2.1项目选址高山片区危旧房改造项目位于***笋江路北侧，东至兴贤路（与“福隆星城”项目用地相邻），南至笋江路（与规划的***城市综合体项目隔路相望），西侧和北侧为规划的18米城市支路，项目总用地约267亩。由于规划的繁荣大道及林荫大道由北至南从项目地块中穿过，将项目地块分隔成A、A1、B、C四个地块，A、A1地块位于繁荣大道西侧，B地块位于林荫大道东侧，C地块位于中部作为规划的江南公园项目用地。项目位于***56 主干道的笋江路北侧，且未来规划的繁荣大道及林荫大道都将穿过项目规划范围，项目区位条件优越，交通便捷，项目附近已经建成笋江花园城、福隆星城等居住小区，项目周边无工业项目，整体环境较好。考虑到异地安置将给拆迁群众在生活和工作上都带来诸多不便，无固定生活来源的被拆迁户在新住地将面临就业难题，易造成异地拆迁动员难的局面，因此项目方案采用“就近安置，集中建设”的原则进行安置，在***高山片区危旧房改造项目的规划范围内选址建设是合理可行的。项目地块是***规划的一部分，根据《***控制性详细规划》和《高山片区概念性城市设计方案》的要求，旨在建设***环境、空间优美、结构功能合理的居住小区示范，为***不断发展创造更新的模式。5.2.2总体布局及技术经济指标项目建设用地征用总占地面积178000平方米（约267亩），A地块规划用地面积22333平方米（规划安置用地），A1地块规划用地面积17333平方米（规划招拍挂用地），B地块规划用地面积79333平方米（规划安置区项目用地），C地块规划用地面积22333平方米（规划为江南公园用地），项目规划范围内现状以村建民房为主，环境基础设施陈旧。本项目拟建设A、B地块以安置拆迁居民为主，A1地块作为招拍挂地块出让所得以平衡项目资金。项目从规划道路条件及地块功能需要出发，因势利导，以江南公园为中心轴线开发主景观轴，主景观轴以横向的控件开合大小，竖向变化丰富的跌落式住宅为基础，充满休闲性、娱乐性的各色功能性景观为补充，顺建筑围合空间形式变化而建。主要技术指标如下：56 A地块主要技术指标表表5-1项目单位数量A地块占地面积m222333总建筑面积m2101463.4计容建筑面积m267130其中住宅建筑面积m260500商业m25130公建m21500不计容建筑面积m234333.4其中架空层m21870地下室m232463.4容积率-3.0建筑占地面积m23300建筑密度%14.78绿地面积m26700绿地率%30.00总户数户469地面停车位位253地下停车位位397B地块主要技术指标表表5-2项目单位数量B地块占地面积m279333总建筑面积m2329102计容建筑面积m2257615其中住宅建筑面积m2203540商业m252200公建m21875不计容建筑面积m271487其中架空层m28000地下室m263487容积率-3.2建筑占地面积m28075建筑密度%10.18绿地面积m223816绿地率%30.02总户数户1843地面停车位位657地下停车位位182856 5.2.3交通组织（1）广场沿主景观轴分布，与小区主要出入口相结合，除了满足空间功能和环境塑造外，还充分考虑到建筑形式，并对小区的绿化景观加以引导，为居民提供一个休憩、活动的空间。（2）小区出入口根据居住小区与外围道路的关系，A地块在北侧规划支路设置主要出入口，在笋江路一侧设置次出入口，B地块在北侧规划支路设置主要出入口，在兴贤路及地块西北侧规划支路设置次出入口。（3）小区道路道路系统由机动车道及步行道路组成。道路系统的布置原则为保证不同的交通流向互不干扰，提高内部交通实效、安全。道路骨架与空间模式相一致，内部辅以形式较自由的步行系统。（4）小区停车A地块结合超市规划布置一个社会停车场，方便群众停车。小区内机动车停车主要采取地下车库停车、地面临时停车场停车相结合的策略。同时，结合主要道路路边布置部分停车位，局部道路边拓宽临时车位。停车场出入口均靠近小区出入口以方便车辆出入。停车场内车辆流线尽量以单向环路以避免车辆流线交叉。（5）小区交通准则小区遵循步行优先的原则，机动车在所有道路交叉口都必须限速行驶，道路上设置路拱石、小拱桥以减缓车速，局部主要交通路段设绿化步行道，进行人车适度分流。56 5.2.4景观绿化在景观组织上，充分利用周边资源，提升规划用地的景观价值。根据规划条件的红线退让形成的绿化带和周边的人文自然景观形成围绕居住小区的城市公共开放绿地空间。根据观景的要求，在视线设置上采用通透的视线廊直达主体景观，使主体景观面一览无余；在建筑布局上，住宅楼的排布在保证基本朝向的前提下，尽量面朝主体景观面。各个组团绿地和中心绿地通过建筑的透空和错位布局使其相互联系渗透，形成小区层次丰富的整体绿化体系。对于区内绿化带景观的组织，设计力图创造富有自身特色的优越居住环境，充分利用地形地貌营造居住景观。绿化总体格局以一线二点统领，即主要围绕主轴线，引入江南花园景观。道路轴线以几何形态草坪，植草砖为主，两侧种植高大常绿乔木，形成中心景观走廊；强化小区主题，围绕核心绿化，以自然植被为主，形成茂密的树林，成为小区的绿肺，并成为清幽的活动空间；此外，在各组团内部均围合形成各具特色的绿色空间。5.3建筑方案项目小区建筑为高层住宅建筑群，地下一层为6级人防地下室。5.3.1结构形式（1）设计荷载店面：3.5kn/m2住宅、厨房、厕所：2.0kn/m2阳台：2.5kn/m2屋面：按上人屋面取2.0kn/m256 （2）风荷载基本风压：W0=0.8kn/m2；地面粗糙度：B类；风载体型系数：1.4（3）抗震设防建筑抗震设防类别为乙类，所在地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度0.10g,设计地震分组为第二组。该场地类别为Ⅱ类。结构抗震等级：高层框架剪力墙一级、框架二级、附属建筑框架二级。（4）结构选型基础根据地质报告提供的参数进行设计。本工程拟采用钻孔灌注桩基础。建筑抗侧力体系采用现浇钢筋混凝土框架-剪力墙结构体系，电梯间、楼梯间部位设置钢筋混凝土剪力墙；楼屋盖结构采用现浇主次梁楼盖结构体系，楼板厚度一般为120mm；楼梯采用现浇板式楼梯。5.3.2建筑单体项目是由多栋高层住宅组合而成的住宅小区，地面以下一层，地面上结构楼层15～32层不等。地面1～3层部分作为商铺，其他部分作为住宅入口门厅，活动中心、物业管理、消控中心等配套用房。标准层均为单元式住宅。每户面积由50m2/户～140m2/户，设独立阳台，且做到各室、厅、厨房均可直接自然采光通风。建筑总体上呈现清新优雅的建筑风格，在比例关系上借鉴古典三段式手法，划分为基层、中部和上部；在色彩上，以暖色的基调、局部以浅色饰面和不同的材质搭配，营造了一个温馨宜人的居住氛围。56 建筑南北向最小间距按泉州城市规划管理技术规定严格控制，位置高低及距离远近符合人的舒适观赏距离。5.4给排水工程5.4.1给水系统（1）水源项目给水水源接自市政给水管网。供水压力：0.35～0.25Mpa（2）用水量预测小区规划入户数2312户，按每户平均2.5人计，则规划总人数预计为5780人。根据《城市给水工程规划规范》，各项用水指标及用水量预测如下表：给水量预测表表5-3序号项目名称规模用水指标用水量（m3/d）1住宅综合用水5780人250l/d·人14452商业公建等用水60705m20.8万m3/（km2·d）485.53道路、绿地用水按1+2用水量的10%1934未预见用水量总用水量15％318.55最高日总用水量2442预测最高日用水量约为2442m3/d。（3）给水方式低区：各幢楼的地下一层、地上一层至四层，均由市政管网直接供给；高区：各幢楼五层以上，设置自动变频装置进行供水；绿化用水由市政给水管网直接供给。56 5.4.2排水系统排水分为生活污水和雨水系统，采用雨污分流制。（1）雨水工程①雨水量预测暴雨强度公式：q＝1742.815(1+0.5851gP)/（t+6.065）0.637（升/秒.公顷）重现期P＝1年；t1＝5min②雨水系统雨水管应充分利用现状地形条件，通过重力自流排放，屋顶雨水由雨水管收集后，有组织排至建筑底层，与道路雨水汇集后分别就近排入排水干渠或市政雨水管。（2）污水工程①排水标淮及排水量排水标准参照给水。除道路浇洒及绿化用水外，其余排水量为给水量的90%。工程日污水排放量约2024m3/d。②污水系统生活污水须经排水管道集中至地埋式环保型污水处理设备集中处理后接市政污水管网。地下车库的地面冲洗水，由排污泵排至室外污水管网。5.4.3消火栓给水系统工程以二类高层住宅楼为主。消防系统不分区，成环网供水，环网与屋面水箱、消防水泵接合器、加压泵出水管连接。（1）水源56 分两路引自市政给水管网，室外设有室外消火栓，地下室设置消防水池及加压泵房。（2）消防用水量预测同一时间火灾次数为一次，火灾延续时间3小时计，室外消火栓用水量30L／s，室内消火栓用水量40L／s（以区域内消防用水量最大1栋计）（3）室外消防与生活合用常低压消防系统，室外消火栓间距小于100米，保护半径小于120米（4）室内消防室内消火栓的布置保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。超压楼层室内消火栓栓口为减压稳压。屋顶设有消防专用水箱型屋顶设有稳压设备一套，保证最不利点消火栓出水压力≥0.07Mpa。5.4.4自动喷水灭火系统工程按中危Ⅰ、Ⅱ级设计（1）设置场所：地下室（2）设计参数地下设备用房按中危险级Ⅱ级设计，设计喷水强度8.0L/分·平方米，最大作用面积160平方米，持续供水时间为1小时。（3）系统设置系统设置一套湿式报警阀，报警阀前后设有信号闸阀，系统报警阀阀前水源接屋顶水箱出水管、消防水泵接合器、系统加压泵出水管。5.4.5管材及敷设综述给水主干管管径≥56 DN100采用给水HDPE管及专用配件，承插接口，给水支管管径＜DN100采用给水PP-R管及专用配件，热熔粘接。消防给水管采用内外壁镀锌钢管及配件，管径≤DN100采用螺纹连接，管径＞DN100采用沟槽式连接。排水立管采用UPVC螺旋管及消音管件，排水横支管及排水出户管采用UPVC管，承插接，所有排水管件均采用顺水管件。所有水泵的进出水管均采用钢塑复合管，法兰接口。人防地下室给排水管采用内外壁热镀锌钢管，螺纹连接，并作防腐处理。5.5强电工程5.5.1负荷等级工程各单体工程属高层建筑，设有人防地下室，均为二类建筑。各工程消防设备用电、事故照明为二级负荷；其他一般性电气负荷为三级负荷。二级负荷采用双回路电源供电。5.5.2负荷预测本项目建筑物以住宅、商业、公建配套为主，由市电网引来二路环网10KV电源，并设1座10KV开闭所，经负荷估算，A区和B区总用电负荷约为5300KW。用电负荷预测表表5-4序号项目名称规模（m2）用电指标（w/m2）同时系数负荷预测（kW）1住宅267415400.353743.82商业57330500.61719.93地下室95950.4100.8767.64道路广场597750.1519合计0.855304.256 5.5.3供电电源变压器采用SC型环氧树脂浇注干式变压器，各单体配电电压为低压380/220V，功率因数采用低压侧集中补偿方式，各住户按一户一表计量。5.5.4配电方式高压系统的电缆室外采用电缆沟敷设方式，室内采用电缆桥架吊装敷设方式。低压配电系统以放射供电为主，局部采用树干式配电，主干线在电缆竖井内采用分支电缆或电缆配线，水平辐射的分支线采用BV型导线穿UPVC塑料管暗敷设。5.5.5自动柴油发电机组为确保各消防供电的可靠性，于人防区内设置柴油机组（平战结合）做备用电源，消防负荷与重要负荷不同时运行，当市电停电时，柴油机组供给重要负荷，而市电停电又有消防要求时，在消防信号作用下，自动切断重要负荷及其他非消防设备的用电电源，双电源在末端自动切换，并设电气及机械互锁，防止双电源并列运行。消防设备及重要设备用房的配电采用耐火电缆或阻燃电线放射式双电源供电，末端自动切换，电源均引自变配电室低压配电屏或应急配电屏。5.5.6防雷接地项目所在地年雷暴日数为54.1d/a，均按二类防雷建筑物设计，并设计防直接雷、侧击雷、雷电波侵入等各项防雷措施。工程保安系统采用TN-S或TN-C-S系统。各工程防雷、保护接地及弱电接地共用同一接地体。56 一切用电设备的非带金属部分、插座接地孔及低于2.4M的灯具金属外壳均需可靠接地，为保证安全用电，所有插座回路均设有漏电保护开关。工程设总等电位联结，带淋浴各卫生间作局部等电位联结。5.5.7道路照明道路及特殊地点应有照明措施，以提高道路通行能力，减少交通事故及犯罪活动，并对美化区域环境产生良好效果。道路照明力求安全可靠，经济合理、节能，满足照度、亮度、均匀度及眩光抑制的有关要求。（1）布灯方式及照度标准根据区内道路等级及断面形式，路灯布置采用单侧布置方式，平均照度为5LX，平均亮度为0.3cd/m，灯型为半截光型。（2）路灯控制方式道路照明采用光电与定时联合控制方式，兼有半夜减灯装置，光电和定时联合控制可根据室外日光照度和时间，来操作照明回路的断路器。半夜减灯装置可根据设定时间在半夜零点以后切除部分照明回路，以节约能源。（3）设备选型供电设备选用低损耗变压器，高性能开关设备，照明灯具采用寿命长、光效高、透光好的高压钠灯光源配以截光型灯具，功率250W-400W。（4）电缆敷设照明电缆采用四芯铠装电缆，电缆截面与允许压降应能满足最远灯的启动，可采用直埋方式，沿人行道边缘或绿化带敷设，埋深不少于0.7m，有条件可沿电缆沟敷设，电缆过路时穿钢管保护。5.6弱电工程5.6.1电视、电话、宽带系统每套住宅、会所等均设置电话、电视、宽带网插座。56 必要公共场所设置投币或IC卡电话，由电信局提供配套电话进线，电话系统布线采用综合布线系统。电话、宽带室外线路采用光纤，室内线路选用超五类非屏蔽绞线，电视线选用SYWV-75-5/7/9同轴电缆。有线电视与电话室外线路并列敷设。5.6.2可视对讲系统工程各梯位均设置可视对讲系统，住宅每户设置一个可视对讲机，对讲主机均设在一层，每个单元设置一个对讲主机并连通至保安值班室。5.6.3安防监控系统设置安防监控中心，由摄像机、监控器、编码器解码器、录像机及矩阵开关组成电视监视系统，主要监视对象为出入口等区域，外部周界采用红外周界报警系统。5.6.4消防系统高层建筑设有火灾自动报警消防联动控制系统、消防广播消防电话系统。各系统的主要控制设备设于消控中心内，统一管理和指挥，对各消防联动控制设备有相应的控制和显示功能，对火灾应急照明、非消防电源、消防广播等做出相应的操作。消防报警和控制线路当采用暗敷设时，采用金属管保护，在吊顶明装敷设时，采用封闭式金属线槽或金属管保护，外刷防火材料。5.7暖通工程5.7.1通风系统地下汽车库采用机械排风系统，换气次数为6次/小时；地下室其它设备用房也采用机械送、排风系统，风机选用低噪音柜式风机，换气次数按照有关规范执行。5.7.2防排烟系统56 地下汽车库设置机械排烟系统及送风系统，和平时排风系统共用；住宅内防烟楼梯间靠外墙布置，自然排烟；前室或合用前室采用天压送风的防烟方式。5.7.3环保及消防措施工程的通风设备均为加设减振措施，风管段加设消声设备，减低噪声。管道及保温材料采用不燃或阻燃材料。在风道穿越防火墙、楼板或竖向风道之支风道上等均设置防火阀。车库废气均高空排放，以减少对环境的污染。5.8燃气工程目前泉州居民主要使用液化气瓶。由于福建省省各地LNG项目已进入实施阶段，今后小区生活以LNG为气源，采用管道供气将成为必然选择。为避免今后建设燃气管道时因挖填而造成路面结构的破坏，项目燃气管道可沿道路管道沟布置，为今后燃气经营公司接入燃气管道提供方便。在住宅楼内，每个厨房位置各设一根燃气立管，由下向上供气。每个厨房各设一个燃气表、燃气调节阀，并设一个燃气接口以便软管连接至燃气灶。5.9人防工程5.9.1建筑方案人防地下室设于地下一层，为平战结合人防地下室，平时为地下车库，建筑面积95950m2，人防抗力等级为甲类核6级，战时为二等人员掩蔽所，共设四个防护单元。该人防地下室每个防护单元的防护设备和内部系统均自成系统，设有扩散室、滤毒室、风机房、简易消洗间等，内部设备有男女卫厕，生活水池等均为战时设置。地下室平时停车库和战时人防工程防护功能转移说明：56 （1）人防工程平时兼用作停车库在战时转移为六级二等人员掩蔽所，战时使用的土建及设备暂时不施工安装，但应预埋必要的预埋件，管线战时将穿越临空墙（板）处，平时使用的防火卷帘门、风管等拆除，并将留下的墙（板）洞口按图纸要求进行临战封在规定时限内进行所需的土建及设备的施工及安装。（2）防护功能平战转移要求转换措施应在规定转移时限内完成；预埋件预留孔等应在主体工程施工中一次就位，预制构件应随工程施工同步做好，在适当位置保管存放。下列项目必须在主体工程施工时同步进行或安装：防护密闭门、密闭门、战时封堵预埋框、通风口防护设施；战时使用的给水管（安装至闷板处）、排水管、防爆波地漏；战时风机控制箱、人防值班室插座箱、平战结合柴油发电机；电动脚踏两用风机、过滤吸收器、油网除尘器；滤毒室及风机房内通风管、手动密闭阀门、气密性测量管、超压测压装置；穿越围护结构，密闭墙的管道（平时应采取密闭处理）。该人防地下室设柴油电站一个，平时为柴油发电机房。5.9.2结构方案人防工程结构设计荷载如下：地下室顶板等效静荷载标准值采用60KN/m2地下室外墙等效静荷载标准值采用55KN/m2地下室底板等效静荷载标准值采用25KN/m2地下室临空墙等效静荷载标准值采用160KN/m25.9.3给排水设计本工程地下室接平战结构考虑，平时作车库，战时为人员隐蔽库，甲类核6级人防设计，防护单元设生活饮用水池、洗涤水箱、洗消龙头、淋浴龙头和污水集水井等。（1）给水56 水源：人防给水源泉引自市政给水总管并在防护区内侧设置防爆波阀。给水标准：战时人防生活用水量按4升/人·日，储水时间7天，饮用水4升/人·日，储水时间15天。给水装置：各单元设生活水箱及饮用水箱，水箱均为SMC水箱（02S101）供战时给水要求。（2）排水排水：扩散室（活门室）滤毒室、防毒通道、简易洗消间设防爆池漏，均接至防护密闭门外集水井工事内的排水口排入集水井的管口上安装1.0Mpa的防阀门。工事内的排水口采用钢质管堵（自制），阀门及排水口平时采用黄油密闭包孔，并保证每年一次维修。防爆地漏平需用与地漏尺寸相应的钢板盖住，上面再加封10-20mm水泥砂浆。战时旱厕设污水集水桶，由人工向外清倒污水，工事口部的建筑洗消，由城市防空专业队伍解决。（3）管道敷设所有穿过人防侧壁等围护结构的管道均设套管（套管管径＜75mm）及刚性翼环，除消防系统外，其余管道战时均可切断焊牢封死，所有管道均不穿过人防地下室顶板、变配电室地下水池顶板。所有通向工事外总后管道，在工事的内侧均应设有工作压力为≥1.0Mpa的防爆阀门；核击警报时关闭，防爆阀门平时应作明显的启闭标志；防爆阀中心距墙或顶板内侧的距离不宜大于300mm。5.9.4电气设计56 本工程防空地下室的应急照明，警报设备按一级负荷供电，正常照明、风机、水泵按二级负荷供电，其它按三级负荷供电，电源正常时从低压配电系统引接，战时由人防区域电源引接，人防配电箱设双电源切换装置。人防照明与平时照明结合使用，战时由人防区域电源引接，人防配电箱设双电源切换装置。人防地下室配线管均采用镀锌钢管，穿越围护结构，防护密切隔墙，密闭隔墙时应采用热镀锌钢管，并采取防护密闭或密闭处理。风机室、人防值班室及战时主要出入口最里一道密闭的内侧，设显示三种通风方式的音响、灯光信号，主要出入口防护密闭门的外侧设有防护能力的呼叫音响按钮，音响装置设在值班室。战时从人防区域电源引入的PEN线应作重复接地，所有人防电气设备外露可导电部分应可靠接地。战时不使用的电缆，电缆应在3天转换时限内全部接地。防空地下室中战时不使用的电气设备应在3天转移时限内全部接地，战时使用的电子、电气设备应在30天转换时限内加装氧化锌避雷器。5.9.5通风设计工程地下室一层为车库，战时设4个六级人防人员掩蔽单元，每个掩蔽单元分别设清洁式、滤毒式、隔绝式三种通风方式。口部内人防通风设备应按人防主管部门要求平时安装到位。进风系统设消波装置（活门+扩散室），过滤吸收器，配置电动脚踏两用风机，排风系统设消波装置、自动排气活门。清洁式通风采用机械进风，超压排风。滤毒通风时，工程内部保持30～50Pa的正压，防毒通道换气次数>40次/h；各防护单元隔绝防护时间＞3h；各防护单元换气次数、隔绝密闭时间、最小防毒通道换气次数别行计算。染毒区的连接风管采用3mm钢板制作，焊接接缝并有0.5%的坡度向扩散室，通风机后的风管采用钢板制作；测量工事用测压管采用DN15镀锌钢管，预埋在板内；所有需要预埋的套管必须与土建同步进行；人防区内，战时卸下风管，管井侧壁接口必须进行防护密闭封堵。56 5.10管线综合室外管线主要有给水管、雨水管、污水管、燃气管四种管线及电力、电信二种通道。管线综合应遵循以下一般原则：（1）地下管线的平面布置应与主要建筑线和道路中心线相平行和垂直。（2）与道路平行的管线应首先埋设在车行道外的地方（人行道或慢车道），否则只应将埋设较深、挖掘维修较少的管线布置在车行道下。（3）管线自建筑物向道路中心线敷设顺序为：电力通道－电信通道－给水管－雨水管－污水管。（4）电力电缆沟与电信管道原则上应各在道路的一侧，且电力电缆不宜与给水管同一侧。（5）管线布置应遵守新建让已建、有压让无压、小管让大管、可弯曲管让不可弯曲管等原则。（6）竖向布置由上往下一般依次为：电力、电信、给水、雨水、污水等管道。道路下的直埋管线的最小覆土深度应不小于0.7m。（7）各种管线之间水平或垂直净距应遵守有关规范。见表5-5。地下管线交叉时最小垂直净距表表5-5序号管道名称净距(m)管道名称123456给水管排水管电信电缆电力电缆沟渠(基础底)燃气管1给水管0.100.250.500.500.50-2排水管0.250.150.050.500.50-3电信0.150.150.250.500.500.504电力电缆0.500.500.500.500.500.505燃气管0.150.15--0.500.155.11电力线路迁移工程56 项目规划范围内涉及部分电力线路迁移，按相关规定，35kv及以上架空电力线路与规划道路交叉跨越不满足跨越高度要求、跨越杆（塔）位于道路用地界内，原则上采用自立型铁塔升高、外移方式迁改；升高、外移后的电力线路跨越档导线支持方式应采用双挂点、双固定或耐张型方式，跨越档内的导线不允许有接头；导线最大弧垂按导线温度70℃计算。10kv及以下电力线路与规划道路交叉跨越可采用电力电缆穿保护管（热镀锌直缝钢管）用地埋方式过道。电缆采用交联聚乙烯绝缘钢带铠装铜芯电力电缆，电缆截面应留有发展裕量或符合当地电网发展要求。5.12临时设施工程5.12.1封闭管理设施1、施工现场周围连续设置高度2.5m的围挡。围挡材料采用铁质挡板材料，做到坚固、平稳、整洁、美观。2、施工现场进出口应设置大门，门头设置企业标志，并设置灯箱。3、施工现场应制定门卫管理制度，进出口设置警卫室，由专职门卫人员值班。4、施工现场的大门进出口应设置“八牌三图”，适当位置设置宣传栏、读报栏、黑板报和安全标语。5、施工现场应针对作业条件在危险部位规范、整齐地悬挂统一内容和样式的安全标志牌。5.12.2施工场地设施1、施工现场的道路、钢筋加工场地、木加工场地、混凝土搅拌场地、砂石料堆放场地，采用混凝土硬化地面。2、施工现场要有循环干道。道路上不得堆放构件、材料，保持经常畅通。56 3、施工现场的道路、作业场地、脚手架和塔吊等基础设排水设施，形成排水网络，保证排水畅通。并设沉淀池，施工废水及雨水经过沉淀后方可排入城市排水系统。5.12.3其它设施施工现场设置生产性临时设施、物资储存设施、办公和生活临时建筑（临时宿舍、食堂、厕所等）。生活区、办公区应与施工区有明显的分界，并设置坚固美观的导向牌。56 6.劳动安全卫生按照“安全第一、预防为主”的方针将劳动保护、安全防护的措施贯彻到各专业设计中，严格执行国家劳动安全卫生的法律、法规和规程、标准，采取措施，防止伤亡事故和职业危害。既做到安全可靠、保障健康，又做到技术先进、经济合理，并遵循下述原则：1、严格按照《安全生产法》、《劳动法》、《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》等有关规范和标准进行设计，工人作业环境满足《工业企业设计卫生标准》（GBZ1-2002）和《工作场所有害因素职业接触限值》（GBZ2-2007）等有关国家标准的要求。劳动安全卫生防护措施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。2、做好施工人员的劳动安全卫生教育和培训工作，并设置劳动安全卫生管理机构或配备专（兼）职劳动安全卫生技术人员，负责组织、监督、检查、推动本项目的劳动安全卫生工作。建筑工人必须穿戴劳动安全防护用品作业，外露机械设备应设置安全防护罩；建筑及变配电间均应设有避雷装置；楼梯、平台设防护栏杆。配备必要的劳动安全卫生抢救药品、器材，定期检查和更换，防止失效。3、建筑施工现场的运输道路、机械安装、供水、排水、供电系统、材料堆放、脚手架、工作平台、住宿工棚、食堂和厕所等临时设施，必须符合劳动安全和劳动卫生的要求。施工现场除建有公共厕所、垃圾处理等卫生设施外，还设有专职的卫生监管队伍，加强管理，定期清扫，定期消毒，确保工地食品卫生及环境卫生。56 7.节能高山片区危旧房改造项目在规划设计过程中要严格遵循国家《民用建筑节能管理规定》的原则和省建设厅颁发的《福建省居住建筑节能设计标准实施细则》，严格执行节能设计标准，提高用能效率。在设备及器材选型方面，应根据技术先进、安全适用、经济合理以及保护环境等原则确定，尽量做到在不增加投资或少增加投资的前提下，取得较为显著的节能效果。7.1建筑节能1、建筑设计应采用综合考虑建筑物的通风、遮阳、自然采光等建筑围护结构优化集成节能技术，以减少电气照明的能耗、减少机械通风、空调的能耗。2、利用新型材料和复合材料，如墙体采用岩棉、玻璃棉、聚苯乙烯塑料、聚胺酯泡沫塑料及聚乙烯塑料等新型高效保温绝热材料以及复合墙体，降低外墙传热系数，提高屋面、围护结构的保温、隔热性能，使用浅色环保耐候性涂料，有效反射夏季炎热阳光辐射。3、采取增加窗玻璃层数、窗上加贴透明聚酯膜、加装门窗密封条、使用低辐射玻璃、封装玻璃和绝热性能好的塑料窗等措施，改善门窗绝热性能，有效阻挡室内空气与室外空气的热传导。4、充分利用本地区常年日照时间长的特点，大力推广应用太阳能集热技术，既节约能源，又可净化环境。7.2给排水节能56 1、合理利用市政管网压力，采用分区供水方式，可以减少二次加压能耗。六层以下采用室外管网压力供水，七层以上采用变频泵压力供水，这样即不浪费市政管网余压又不至于使低楼层管网压力过高，造成能耗及水量浪费。2、及时排除管网泄漏现象，采用感应式出水阀装置及节水型开关、洁具等设备。3、尽可能利用太阳能用作住宅热水加热。7.3电气节能1、利用电容器实现无功功率补偿，补偿后功率因数可达0.9以上，以减少无功功率损耗，改善电网的供电质量。2、合理配置设备和灯具的数量及位置，照明系统尽量采用高效电光源，室外照明采用光电自动控制开关或光电定时开关控制。3、机电设备布置注意考虑供电电源靠近负荷。合理设计电缆走向以减少电缆长度，从而减少线损。合理选用变压器容量,以降低变压器的空载损耗及负载损耗。4、使用高效率、低能耗的节能机电产品。56 8.环境污染防治与防灾减灾本工程施工期、运营期将对周围环境产生一定程度和范围的噪声和环境空气的影响，在落实设计和本报告提出的环保措施后，本工程对环境的影响可以得到部分控制和减缓，工程建设对环境的影响是可以接受的。8.1施工期环境防护措施1、大气环境施工期大气污染源主要是施工开挖回填、运输车辆及施工机械运作产生的扬尘，扬尘影响范围主要在工地围墙外150m内。为有效控制施工期对周边居民区及市政公路的影响，建议采取以下措施：控制车辆在市区的行驶速度，施工机械车辆安装尾气净化装置，并加强管理和维修保养;主要运输道路做好洒水降尘工作，尽可能减少车辆行驶的动力起尘；土方、水泥及其它易飞扬的细颗粒建筑材料应密闭存放或采取覆盖措施；从事土方、渣土和施工运输的车辆应采取密闭式运输等防止扬尘措施，禁止运输车辆超载，避免沙土泄露。2、水环境施工期主要水污染源包括生活污水和生产废水。生活污水来自食堂污水、淋浴水、卫生清洁水等，主要含有有机物、动植物油和悬浮物；生产废水主要来源于施工机械的清洗和养护及混凝土搅拌、施工时产生的污水等，主要污染物为悬浮物。修建简易沉淀池，施工机械检修冲洗废水经隔油沉淀处理后用于喷洒道路及施工场地；对施工过程中用来人工搅拌混凝土的场地进行硬化。56 3、声环境施工期的主要噪声源为各种施工机械设备和运输工具。施工机械噪声一般在80dB以上，夜间施工噪声影响范围在施工现场周围约200m。道路交通噪声对离车道较远的区域（距车道中心20m以外）声环境基本无影响。施工期噪声应严格按照《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）进行控制，施工工地边界设立消声屏障；保持运输车辆技术性能良好，部件紧固；合理安排运输线路，调度运输时间，行车噪声必须符合GB1495-79《机动车辆允许噪声》标准；加强对施工队伍的管理，提倡文明施工，充分利用噪声的指向性合理布置声源位置，使噪声指向对安静要求不高的地区；采用先进快速施工工艺，以缩短工期，减少施工噪声影响时间。4、固体废物施工期产生的固体废物主要为如砂石料、石灰块、水泥块等建筑垃圾和多余的土石方以及生活垃圾。对建筑垃圾、建筑装饰废料进行分类处理，对废木材、金属、玻璃及砖瓦等可以回收利用的部分，应积极进行综合利用，对不能利用的建筑垃圾送至当地环卫部门集中统一处理；施工垃圾集中堆放，设置临时堆放场，并对堆放场所进行硬化，且以蓬布等遮盖，周围挖截流沟，定时清运，项目建成后及时进行绿化，截流沟废水汇至简易沉淀池处理后排放；施工人员的生活垃圾收集到指定的垃圾箱(筒)内，由当地环卫部门统一及时处理；在固体废物清运过程中施工单位应注意保护周围环境，规范运输，不得随意洒落，也不得随意倾倒建筑垃圾，以免对周围环境造成影响。56 8.2项目运营期环保措施1、废水项目设计方案应实行雨污分流，小区内雨水由雨水管网收集，统一排入临近市政雨水管，生活废水应采取有效的管网集流措施，生化处理后排入市政污水管网。小区废水排放量按用水量的90%进行计算，为2024m3/d。外排废水参照有关环境规范执行。2、噪声噪声排放执行GBl2348—2008Ⅱ类标准，即昼间≤60分贝，夜间≤50分贝。3、固体废物本项目建成入住后的固体废物主要是小区内居民的生活垃圾，依照我国生活污染物排放系数，取K=0.8kg/人·天，按居住人数加商住人数10811人计，日产生活垃圾量为8648.8kg/d。生活垃圾应分类管理，垃圾容器、废物箱应采用封闭式设计，不得配置任何敞开制垃圾桶垃圾箱之类的收集容器。项目的物业管理部门应注意及时清运生活垃圾，避免垃圾堆放孳生蚊蝇，影响居住环境。生活垃圾收集后由环卫部门定期清理，运至垃圾处理场进行无害化处理，避免造成二次污染。8.3防火本项目区对楼间消防通道、地面防火设施以及消防水池、室内消火栓、自动喷淋系统、火灾报警系统等均要严格按照《高层民用建筑设计防火规范》进行设计。56 同时，要做到环状管网供水，并设置高层建筑小区集中的消防加压泵站，保证高层消防用水的水压。项目建成后，要建立防火管理制度，落实防火责任人，同时要组织落实住户制定防火公约，互相监督实施，增强自身的防护能力。8.4防腐建设项目位于泉州市鲤城区***，地下水位较高，对钢砼具弱腐蚀性，设计时应严格按照有关规范要求对地下水位以下的钢筋结构、钢结构、钢管道等采取防护措施。8.5抗震根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）本项目场地地震基本烈度为7度，地震动峰值加速度为0.10g，特征周期0.45s，因此，小区高层建筑群均要以此作为抗震设计依据，其中关系到供水、供电、通讯、医疗服务设施等生命线工程设施要提高一级设防。56 9.项目组织与实施计划9.1项目组织本项目由泉州市城市综合开发公司负责筹建，负责具体实施工作。根据组织机构设置，按照精简、高效的原则和劳动定额的要求，本项目筹备组按15人编制，设置工程组，综合组，财务组。9.2项目管理1、公司应制定工作方案、实施方案、监督方案，严格实行项目管理责任制，执行“三定”目标（定工程任务、定竣工期限、定质量标准）。2、加强项目资金管理，实行“三专”，即项目专人负责，资金专户使用，账目专项设立，严格按项目实施进度拨款。项目实施过程中要严格执行财经制度，项目管理机构和建设单位的资金使用情况要接受上级主管部门和审计部门的监督和审计，对违反财经纪律的要按有关规定予以严肃处理。3、项目实施实行“五统一”，即统一规划、统一设计、统一筹资、统一施工、统一验收。4、工程一律采取公开招标投标，应严格依照《中华人民共和国招标投标法》、《福建省招标投标管理办法》和泉州市建委《关于进一步规范建设工程招标投标行为的通知》，进行工程招标投标活动，最大限度减少工程造价。招标基本情况表表9-1名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√土建工程√√√监理√√√主要设备√√√56 9.3建设工期和进度安排该项目建设工期为4年。具体建设进度安排见表9-2。项目建设实施计划进度表表9-2时间项目第一年第二年第三年第四年36912369123691236912项目前期工作招投标设计土地平整基础开挖主体工程施工室外道路及管线广场及绿化竣工验收56 10.投资估算及资金筹措本项目总用地面积约178000m2,在配套完善市政设施的基础上将建设成为一个环境优美、功能齐全、设施便利，集居住、商业和社区服务为一体的小区。项目估算范围主要包括***高山片区危旧房改造项目A、B用地范围内（不含A1地块）的住宅及商业服务用房工程、小区配套工程及工程其它费用。项目建设期4年。10.1投资估算依据及说明（1）参照泉州市在建工程造价水平，结合项目实际，估算建设投资;（2）土地来源为行政划拨；（3）建设单位管理费按照财政部财建[2002]394号计取；（4）勘察设计费按照国家计委计价格[2002]10号计取；（5）施工图设计审查费按闽价房[2007]99号计取；（6）城市基础设施配套费按闽政[2002]53号计取；（7）工程监理费按照发改价格[2007]670号计取；（8）招标代理服务费按国家发改委计价格［2002］1980号计取；（9）环境影响评价费按闽价[2005]费567号计取；（10）预备费费率按8%计取。10.2投资估算项目总投资估算为135204.56万元，其中建安工程费用96039.24万元，工程其他费用19216.84万元，基本预备费9220.49万元，建设期贷款利息10728万元。项目总投资估算见表10-1。56 工程总投资估算表表10-1序号项目名称单位数量综合单价（元/单位）或费率费用（万元）占总投资比例一建安工程费用96039.2471.04%（一）土建工程85487.271高层住宅m2264040180047527.202商铺m25733014008026.203公建建筑m233751200405.004架空层m29870500493.505地下室m295950300028785.126桩基础m211375220250.25（二）设备及安装工程7857.471电梯部703000002100.002给排水及消防m2324745401298.983电力照明m2324745702273.224火灾自动报警系统m232474520649.495可视对讲系统户2578400103.126安防监控系统项13000000300.007防雷接地m2324745264.958燃气工程m226404015396.069通风工程m29595070671.65（三）其他工程2694.501道路及广场铺地m2597752001195.502绿化景观m23051680244.133土方工程m38495830254.874电力线路迁移工程项17000000700.005临时设施项13000000300.00二工程建设其他费用19216.8414.21%1征地补偿费200.002拆迁补偿费7800.003勘察设计费2307.594建设单位管理费663.205招标代理费用73.576施工图审查费34.767工程监理费1427.258工程造价咨询服务费691.489工程保险费288.1210白蚁防治费38.1611供配电设施工程建设费m2324745882857.7612环境影响评价费35.0056 13城市基础设施配套费2799.9513.1住宅m2257415.0802059.3213.2商业及配套m267330.0110740.63三基本预备费8%9220.496.82%固定资产投资小计124476.56四建设期利息10728.007.93%五总投资135204.56100.00%10.3资金筹措及使用计划项目建设资金来源到以下方面：（1）申请银行贷款90000万元。（2）业主自筹资金45204.56万元，资本金比例为33.43%。资金筹措及使用计划见表10-2。资金筹措及使用计划表表10-2单位：万元序号项目合计建设期第一年第二年第三年第四年一总投资135204.5638118.0232125.6933922.9931037.861建安工程费用96039.2424000.0024000.0024000.0024039.242工程建设其他费用19216.8411142.403809.074265.363基本预备费9220.492305.122305.122305.122305.124建设期利息10728.00670.502011.503352.504693.50二资金筹措135204.5638118.0232125.6933922.9931037.861银行贷款90000.0022500.0022500.0022500.0022500.002业主自筹45204.5615618.029625.6911422.998537.8656 11.还贷计划（1）本项目拟向银行申请贷款90000万元，期限为5年，其中宽限期4年，还款期1年。（2）还款资金来源为土地拍卖和房屋销售收入。（3）还款方式为等额还本利息照付。年利率按央行中长期（三至五年）贷款年利率5.96%计。项目贷款期利息总额为16092万元，详细还款计划见下表。还贷计划表表11-1单位：万元序号项目名称合计计算期（年）12345一银行贷款　　　　　　1期初借款余额0.022500.045000.067500.090000.02当期借款90000.022500.022500.022500.022500.03当期还本付息106092.0670.52011.53352.54693.595364.03.1其中：还本90000.090000.03.2付息16092.0670.52011.53352.54693.55364.0二还本付息资金来源1自有资金付息2682.0670.52011.52税前利润付息13410.03352.54693.55364.03税前利润还本90000.090000.056 12.经济评价12.1评价依据及说明（1）国家发改委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）《房地产开发项目经济评价方法》（建标【2000】205号）（3）《中华人民共和国营业税暂行条例》；（4）《中华人民共和国企业所得税法》和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发200931号）；（5）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；（6）城市维护建设税按7%，教育费附加按3%。（7）项目财务评价期限按贷款期限，计算期为5年，项目基准收益率按社会折现率8%计；12.2成本估算12.2.1开发成本工程总投资计为开发成本，本项目工程总投资135204.6万元。12.2.2运营成本项目建成后发生的成本包括房屋销售的税费、开发企业办公管理费用、人员工资福利费用及项目融资的财务费用。（1）工资福利费：项目组按15人编制，人均年工资福利4.0万元计，年需60.0万元。（2）管理费用：管理费用主要为企业的办公费、宣传费、交通费等，按50万元/年计入成本。56 （3）财务费用：企业在筹集资金等财务活动中发生的费用，本项目将运营期利息支出作为财务费用。12.3收入估算（1）收入主要来源于A1地块国有土地使用权出让和A、B地块的商住用房及地下车库销售。（2）参照2010年鲤城江南国有建设用地使用权实际成交价格（2010-12号地块及2010-19号地块），本项目土地出让价格按370万元/亩计算，A1地块面积17333m2（26亩），地块于计算期第3年出让，总出让收入为9620万元。（3）本项目A、B地块共建设住宅面积254040(其中约200000m2用于高山片区555户改造居民的产权调换，剩余54040m2可用于出售弥补项目投资),以及商业面积67330m2和地下车库面积95950.4m2（2700个车位）。产权调换及销售于计算期第5年实施。销售估算如下表：开发及销售计划表表12-1序号项目名称单位规模价格（元/m2)金额（万元）1产权调换m2200000--2住宅销售m2540405000270203商业用房销售m267330200001346604地下车位销售个270080000216005合计　　　18328012.4盈利能力分析经分析，本项目土地出让和房屋销售完成后可实现利润8869.3万元。项目损益表如下：利润估算表表12-2单位：万元序号项目名称金额1总收入192900.01.1土地出让收入9620.01.2房屋销售收入183280.056 2营业税及附加7436.33总成本费用140678.64安置房视同销售土地增值税2832.85安置房视同销售所得税33083.16税后利润8869.312.5全部投资现金流量分析全部投资现金流量表不分投资资金来源，考察项目全部投资的盈利能力。全部投资现金流量表表12-3单位：万元序号项目名称合计计算期（年）123451现金流入192900.00.00.09620.00.0183280.01.1土地出让收入9620.0　　9620.00.00.01.2房屋销售收入183280.0　　0.00.0183280.01.3回收固定资产余值0.0　　　　　1.4回收流动资金0.0　　　　　2现金流出145583.638118.032125.733923.031037.910379.12.1建设投资135204.638118.032125.733923.031037.9　2.2流动资金0.0　　　　　2.3经营成本110.0　　　　110.02.4营业税及附加7436.3　　　　7436.32.5土地增值税2832.8　　　　2832.82.6维持运营投资0.0　　　　　3所得税前净现金流量47316.4-38118.0-32125.7-24303.0-31037.9172900.94累计所得税前净现金流量　-38118.0-70243.7-94546.7-125584.647316.45调整所得税14075.5　　　-29524.143599.66所得税后净现金流量33240.9-38118.0-32125.7-24303.0-1513.7129301.37累计所得税后净现金流量　-38118.0-70243.7-94546.7-96060.433240.9通过对全部财务现金流量表的分析，可得出以下财务指标：内部收益率：IRR=9.91%（I0=8%）净现值:NPV=4758.1万元（I0=8%）投资回收期：4.74年（含建设期）12.6评价结论56 由以上分析可知，本项目建设后，销售收入可平衡开发成本，项目内部收益率9.91%大于房地产开发项目基准收益率8%，净现值4758.1万元大于零，投资回收期4.74年（含建设期），从财务角度分析项目可实现保本微利。56 13.社会影响评价13.1社会效益评价1、本项目作为危旧房改造工程，可安置555户家庭，解决被拆迁户的住房问题，促进地区安定发展。它的建设不仅具有重要的示范作用，也是***能否全面顺利发展的关键，更是城市化进程中，对农民安置，生活习惯，就业问题，居住环境的一种探索。2、项目建成后有利于改善周边风貌，促进***的发展，随着本项目的建设及周围相似地块的开发，又能提升城市形象和品味。土地的位置，基础设施的完备程度，周围的环境质量状况等对土地的价值起到决定性的影响，随着本项目和周围一大批小区及基础设施的建成将促进地价上涨，经济发展，城市繁荣。3、项目的实施提高了城市土地利用率，对合理配置城市空间资源、完善城市功能、充分发挥城市的“聚集效应”和“规模效应”起着重要作用。4、本项目建设结合国家小康住宅小区的标准，配套建设有幼儿园、会所、商业场所等相应设施，不但可提升区内居民的生活品位，还可促进区域文化教育发展。项目建设及运营都可以带来一定的就业岗位,项目运营期的商业配套、社区服务及物业管理可增加约350个就业岗位。因此，从社会效益角度分析，本项目的建设是必要和可行的。13.2互适性分析1、本项目为改造项目，其建设有利于提高项目区内居民居住条件，符合被拆迁户的利益，因此受到周边区域群众的支持。项目本身用地需涉及部分群众的搬迁，因此也存在城建部门与被拆迁人户之间的利益冲突的不利因素。56 2、本项目的建设符合新城区规划。在项目建设运营期间，当地交通、电力、通信、供水等基础设施条件，钢材、水泥等物料供应方面，粮食、蔬菜、肉类等生活供应方面，都能给予一定的保障。3、现项目所在区的技术、生产状况能适应本项目的建设和发展，可带动周边地区的发展，对于形成良好的投资环境具有十分积极的作用。综上,本项目总的影响是有利的，社会效益是显著的，项目可行，对项目的不利影响，亦可通过让当地居民参与协商并兼顾各相关群体的利益，合理优化土地利用等措施，使项目社会效益最大化。56 14.结论与建议14.1结论1、泉州***高山片区危旧房改造工程的建设符合鲤城***城市总体规划的要求。2、泉州***高山片区危旧房改造项目将打造具有生态环境的新型都市居住小区，预计可安置555户动迁户，改善原本条件落后并存在安全隐患的居住环境，有效利用土地资源，在一定程度上缓解了土地紧张问题，为城市建设提供了用地保障。3、本项目的实施，以完善的功能配套设施和优美的环境，将为被安置的村民提供一个温馨、舒适的居住场所，建成和谐的家园，确实体现开拓性和民生性。本项目建设完工后不但可以提高生活水平，也有利于扩大城区规模，加快城市边沿的城市化进程，为构建和谐社会作出了贡献。4、项目建设条件具备，必要性充分，建设方案合理可行，社会效益显著，请上级主管部门给予审批扶持。14.2建议1、本项目涉及的部门及群众范围较大，需要有严密的组织协调，制定的征地、补偿安置实施方案要具有开拓性，除严格执行现行的相关法律、法规以外，还应体现以人为本的思想，充分保障当地居民的合法权益。2、小区规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，优选规划设计方案，合理确定户型面积和户型比例，完善小区配套功能建设，建成安置示范小区。3、本项目在设计与施工时应注意与周边市政道路、管线等基础设施的衔接。4、为使本项目建设能顺利进行，项目承建单位应重视对投资造价的控制，同时抓紧建设资金的落实工作，使项目能够尽早实施。56'