XX大厦市场建设项目可行性研究报告 35页

'XX大厦市场建设项目可行性研究报告35 前言第一章项目背景分析一、经济背景二、立地环境第二章：苏州市房地产市场形势分析一、03年1季度房地产景气指数运行状况二、苏州市房地产供给形势分析三、苏州市房地产市场需求形势分析四、苏州市房地产市场空置状况分析五、目前苏州房地产市场存在问题分析六、小结第三章苏州市写字楼市场调查一、写字楼地理分布特征二、苏州市写字楼物业的发展沿革三、苏州市租售行情调查四、写字楼的行业统计分析五、主要写字楼配套情况六、小结第四章：小高层和高层住宅物业调查分析一、小高层和高层物业发展沿革及特点二、在售小高层、高层楼盘调查分析1、房型供应量分析2、户型面积配比分析3、价格分析4、相关配套比较表5、客源客层分析6、小结三、精装修酒店式公寓市场分析1、现有个案情况2、潜在竞争性个案3、市场分析4、小结35 第五章：市场存在的问题点和机会点第六章：“华亭大厦”项目SWOT分析第七章：项目重新定位及规划改造建议一、产品定位二、市场定位三、目标客户群定位四、规划改造建议附件一：写字楼个案调查表附件二：高层个案调查表前言宏观审视，微观洞查建立市场平台，了解市场状况尊重市场，以市场为导向确立市场可行性，锁定目标客源层做好产品规划，提高产品力度扬长避短，打击竟案缺失知己知彼，力求游刃有余第一章：项目背景分析一、经济背景35 苏州经济建设实现持续快速增长。2002年全市完成国内生产总值2080亿元，比上年增长14.5%；财政收入290.82亿元，比上年增长38.52%。完成进出口总额363.9亿美元，比上年增长53.8%；全年新增合同外资100.67亿美元，实际利用外资48.14亿美元，分别比上年增长144.6%和59.3%。全社会固定资产投资为810亿元，比上年增长43.4%。1、GDP运行状况（亿元）从GDP增长走势折线图上我们可以看出，从1997年至2002年，苏州的国内生产总值保持稳步快速增长，年平均增长率在13%左右，尤其是从2000年开始，增长更是强劲，年平均增长率达到15.23%，主要原因是随着苏州城建力度的加强、投资环境的不断改善，吸引了大量的外资进入。2、财政收入运行状况（亿元）从走势图上可以看出，财政收入绝对值呈现稳步增长，绝对值增长呈逐步加快的趋势。从2000年起，年增长率都在30%以上。35 3、全社会固定资产投资(亿元)由于近几年苏州市的城建步伐不断加快，固定资产投资额呈逐年上升趋势，绝对值增长幅度不断加快。固定资产投资增长率从2000年起，呈现强势增长，增幅不断扩大，距预算今年的投资额将达到1000亿元。4、实际外资利用（亿美元）从外资利用绝对增长和年增长走势都可以看出，苏州作为吸引外资最快的城市，实际利用外资增势强劲，随着城建力度的加强、投资环境的改善、园区东扩和新区西扩，外资利用走势会更强劲。5、产业结构35 随着苏州城市化步伐的加快，从各个产业所占比例有着较大的变化，第一产业逐渐减少，乡镇城市化步伐变化明显；第二产业呈现较大幅度增长，主要得力于苏州招商引资力度的逐渐加大，外资引入对产业结构的影响明显；第三产业比例呈现波动发展，与第二产业增幅有着必然的联系。总体来说，产业结构良好，预计，第一产业和第三产业的比例还会有一定的下降趋势，第二产业还会有较大的增长趋势。6、人民生活指标单位02年01年00年02年比01年增减%在岗职工平均工资元15819136701177815.7市区居民人均可支配收入元106171051592741.0市区居民人均消费支出元7686727070275.7城乡居民储蓄余额亿元1164.33936.948036.9724.3从反映市区人民生活水平的几个指标来看，在岗职工平均工资逐年上升，涨幅较大，平均涨幅在15.88%；人均可支配收入呈逐步上升趋势，但02年的涨幅呈现较大下滑趋势，主要原因是基数较大，但从绝对值增长来看，还是比较大的。随着可支配收入的增加，人均消费支出也呈现较大的增长，02年比01年增长5.7%。值得注意的是，居民储蓄余额也呈现较快增长，02年比01年增长24.3%，增幅远远高于收入的增幅，说明02年虽然一再降息，但拉动内需的效果并不明显，原因是未来家庭教育支出较大，居民消费管理比较理性。二、立地环境1、华亭大厦位置简图：石路商圈35 协和大厦金门路名人广场华银大厦阊邮政大厦金州大厦干将路地税局佳福保龄球馆都市E站地铁1号线出入口烟草大厦城市之邑胥华孚写字楼华联超市三香路道前街菜场华亭大厦工行大厦施乐花园苏州城市规划展示馆劳动路商业银行万年桥大街皇家贵宾俱乐部路农业银行写意空间泰让桥胥江河2、地理位置：华亭大厦位于阊胥路和劳动路的交界口，靠近三香路，连接华亭大厦的主干道是三香路和阊胥路。3、交通状况：三香路是东西走向的主干道，西连新区、东接城东。三香路今年完成了由四车道到六车道的扩容，改善了由来已久的糟糕路况。阊胥路是南北走向的一条主干道，机动四车道，车流量很大，北接石路商圈，向南延伸段过泰让桥为盘门路，连接城南。即将竣工的三香路阊胥路立交，将大大改善华亭大厦周边地区的交通状况。35 华亭大厦南侧的劳动路机动车道路宽不过8米，据了解，劳动路将会拓宽；劳动路南面的老式平房经营有烟杂店、水果店等，一部分已经开始拆迁，预计今年7月底开展全面的拆迁工作。如果劳动路拓宽工程如期进行，那么华亭大厦的交通状况将进一步改善。华亭大厦距离规划中的地铁1号线有600米左右的距离，是一个步行可以接受的距离，轨道交通也是华亭大厦的优势之一。地铁1号线东起园区管委会，西至天平山麓，是连接园区和新区的交通干线。4、公共建设及配套：华亭大厦隔阊胥路相望的高层建筑是工商银行苏州分行大厦。工行南面是施乐家园小区沿街住宅的底层店面，经营饮食和医药。华亭大厦东南面是在建的苏州市城市规划展示馆。苏州市城市规划展示馆是有苏州城市建设发展有限公司建设，由苏州市建筑设计研究院设计，由苏州二建承建，预计2004年底竣工。在建的城市规划展示馆为现代馆，建筑面积9894.11平方米，地下车库面积4000平方米，投资总额已达1亿元以上。附近有华联超市、菜市场、皇家贵宾俱乐部等。华亭大厦周边配套情况一览表配套类别名称娱乐设施佳福保龄球馆、胥城娱乐总汇、皇家贵宾俱乐部宾馆酒店雅都大酒店、德隆酒楼、胥城大酒店医疗卫生妇幼保健医院、苏州大学附属第二医院、苏州市第二人民医院学校苏州市第十六中学超市华联超市银行工商银行、商业银行、农行胥门分理处公园本案北侧拟建绿化广场农贸市场胥门农贸市场35 第二章：苏州市房地产市场形势分析一、03年1季度房地产景气指数运行状况（一）、综合景气指数运行状况分析：1、从整个走势上来看，景气综合指数呈稳步上升趋势，说明苏州房地产市场总体走势良好.2、2003年1季度房地产景气状况上升最快，景气值达128.01，比上季度增长11.5点，比去年同期提高22.5点，说明1季度房地产市场发展强劲，并继续呈现上扬趋势。3、从02年4季度开始，由于受到有关部门出台的一系列旨在规范房地产市场、鼓励购房消费信贷政策等利好因素的刺激，指数增势强劲，走势呈近似直线攀升。4、受央行最近出台的消费信贷新政策的影响，指数的走势可能有所下滑，这虽然能在一定程度上能从资金链上控制金融风险与房地产市场过热，但在一定程度上也可能挫败市场信心。（二）、综合指数成因分析指数名称指数值（%）与上年同期相比增减（点）与上季度相比增减（点）综合景气指数128.0122.511.50开发投资指数164.7450.9516.05资金来源指数155.0753.4345.05土地购置指数117.99-6.58-30.00土地开发指数105.242.1715.75空置面积指数109.855.230.72新开工面积指数108.754.77-6.95竣工面积指数116.4431.711.5035 销售价格指数129.1220.0720.69分析：从综合指数的8个分类指数来看，与去年同期相比景气水平7升1降、与上季度（2002年4季度）相比景气水平6升2降，综合景气运行状况明显好于去年。1、房地产开发投资分类指数：截至3月份，全市房地产开发投资完成34.28亿元，比上年同期增长147.86%，继续保持强劲的增长态势，这一指标也是拉动综合指数上升的主要力量。2、土地购置指数：截至3月份，该分类指数值为117.99点，比上年同期、上季度均有明显下降，说明土地购置指数有回落趋势，主要原因是受到国土资源局下发的“清理园区用地、加强供应调控”这一政策的影响。3、空置面积分类指数：截至3月份，该分类指数为109.85，呈现缓慢上升态势，但相对于施工面积分类指数的增幅而言，苏州商品房空置面积正逐月减少。1季度，全市商品房空置面积为106.08万平方米，比上年同期减少37.1%，这正是由于目前苏州房市相当火爆，消化了大量的空置面积。4、新开工面积分类指数：截至3月份，全市新开工各类商品房面积234.82万平方米，同比增长75.45%。该分类指数为108.75，比上季度回落6.95点，比去年同期略有提高，这也说明，苏州房地产业仍然有很强的发展后劲。5、竣工面积分类指数：自从2002年第2季度以来，该分类指数一直运行在高位，目前为116.44，比去年同期提高31.7点、比上季度提高11.5点，说明随着房地产投资进度的加快，商品房的供给呈快速增长趋势，现房紧张的状况将得到一定的缓解。6、商品房销售价格分类指数：1季度，全市商品房实际销售均价为2412元/平方米，其中住宅均价为2245元/平方米，分别比上年同期增长34.45%、32.37%。该分类指数的稳步上升，也有效的促进了综合景气指数的上升。但我们也应该看到，价格的大幅上扬，必然会缩小市场需求面，给楼市带来一定的风险，不利于房地产市场的健康良性发展。35 二、苏州市房地产供给形势分析（一）、苏州房地产市场住宅供应形势分析1、住宅市场供应总形势2002年，全市住宅施工面积为1238.06万平方米，比上年增长79.21%；新开工面积为846.58万平方米，比上年增长102.61%；竣工面积464.94万平方米，比上年增长20.37%。施工面积和新开工面积都有非常大的增长，涨幅都在79%以上，竣工面积的涨幅比较小，仅为20.37%，随着工程进度的进展和投资力度的加强，2003年现房供应量将大大增加，购房难的供求矛盾有望得到进一步的缓解。其中古城区住宅开发的施工面积为157.64万平方米，比上年增长56.27%，；新开工面积为95.84万平方米，比上年增长63.48%；竣工面积为59.83万平方米，比上年增长6.24%，可以看出，施工面积和新开工面积都有较大的增长，涨幅都在60%左右，但竣工面积的涨幅比较小，仅为6.24%。2、苏州房地产市场住宅供应特点①.房地产开发投资增长迅速2002年的苏州楼市在有关部门出台的一系列规范房地产市场、鼓励住房消费信贷政策的推动下，全市房地产开发、投资继续保持较高的增长幅度，全年房地产投资首次突破百亿元大关，达107.34亿元，其中住宅共完成投资额为86.14亿元，比上年增长53.5%。古城区共完成投资15.92亿元，占全市住宅总投资的18.48%，比上年增长36.41%，对推动苏州地区经济的发展起到了积极的作用。②.高档住宅供应量增长明显2002年，苏州市区高档住宅（高档公寓和别墅）共完成投资7.08亿元，比上年增长340.07%，施工面积为331109平方米，比上年增长167.66%；新开工面积为185785平方米，比上年增长182.41%；竣工面积为139245平方米，比上年增长95.11%；空置面积为18578平方米，比上年下降80.58%，但我们可看出，相对于施工面积和新开工面积的增长速度，“减空”效果不是很明显，这一供应结构的失调，必会给苏州房地产市场的健康良性发展带来一定程度上的影响。③.供应市场出现大盘化现象35 2002年的房地产在经历几年的发展逐渐进入大盘时代，楼盘大规模开发，比较明显的大规模楼盘有园区的都市花园、东湖大郡、湖左岸；古城区的嘉业阳光城；新区的新港名城花园等。大盘时代是市场竞争与选择的必然结果，必将为房地产市场的健康发展导入更多的成熟和理性。④.外来竞争激烈主要表现在“浙江帮”的大举进苏，在苏州的几次土地拍卖中可见端倪，如浙江嘉业国际以1.8亿元拿下了新庄约29万平方米的地块、5.9亿元拿下新区近25万平方米的地块；浙江南都集团与苏州建屋共同成立的南都建屋有限公司，以12.83亿元拿下位于园区二期内的玲珑湾地块。浙江开发商对苏州的资金输入、管理输入和人才输入，大大提高了苏州的房地产市场地位和竞争水平。（二）、苏州房地产市场写字楼（办公楼）供应形势分析2002年市区共完成写字楼投资7892万元，比上年增长27.15%。其中古城区共完成写字楼投资3596万元，比上年增长27.7%，增长迅速。全年市区写字楼施工面积112626平方米，比上年下降35.75%；新开工面积26809平方米，比上年增长62.9%，竣工面积16086平方米，比上年下降60.95%。其中，古城区写字楼施工面积68991平方米，比上年增长71.85%；新开工面积13220平方米，比上年增长15.86%，竣工面积11960平方米，比上年下降40.72%。可以看出，施工面积和新开工面积增长强劲，而竣工面积比上年有较大幅度的下降，说明大量的写字楼面积将在2003年上市营销，写字楼市场的竞争将空前激烈，给销售去化速度带来较大的障碍。三、苏州市房地产市场需求形势分析2002年苏州市房地产市场供销两旺，与房地产开发相呼应，商品房的销售也保持稳定的增长态势，销售单价一路飙升，预售形势更是火爆，其中市区预售面积是上年的一倍多，至2002年底全市空置房面积为127.39万平方米，比上年减少33.2%；其中市区为63.65万平方米，比上年减少47.35%。从对604名参加22届的群众就购房计划作的调查分析：2003年上半年占35.43%、下半年占23.51%，合计达58.94%，市场需求强劲；2004年内占20.53%，2005年内占20.53%，合计41.06%，未来市场需求也比较强劲。（一）、苏州市房地产市场住宅销售状况分析1、住宅销售形势火爆，个人购买力不断增强35 随着住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐渐被广大人民群众理解，加上住房消费信贷政策的支持，个人购买力不断增强，扩大了住宅的有效客源。2002年，全市住宅销售面积为479.91万平方米，比上年增加11.2%，其中预售面积为253.05万平方米，比上年增长91.9%，销售额为98.12亿元，比上年增长31.4%，销售状况良好。2、需求高涨、销售价格一路飙升从2001年下半年开始，苏州住宅市场需求不断高涨，成交量连创新高，价格也不断上扬，2002年苏州市区住宅销售平均单价为2460元/平方米，住宅预售平均单价已经超过3200元/平方米。（二）、苏州市房地产市场写字楼销售状况分析随着苏州城市建设步伐的加快，各种配套设施的不断完善，招商引资力度的加强，2002年，全市写字楼销售面积为3.91万平方米，比上年增加29.9%，其中预售面积为1.39万平方米，比上年增长348.4%，预售面积的增幅是销售面积增幅的11.65倍，可以预测：2003年的写字楼市场形势不容乐观。2002年，全市写字楼销售额为1.05亿元，比上年增长52.2%，相对于销售面积的增长幅度（29.9%），可以看出，销售额增长主要原因就是由价格大幅上升拉动的，而不是由市场需求拉动的。四、苏州市房地产市场空置状况分析（一）、苏州市房地产市场住宅空置状况分析至2002年底，全市住宅空置面积为74.52万平方米，比上年下降了40.6%，主要是市场需求强劲，销售情况火爆，消化了大量的空置面积。（二）、苏州市房地产市场写字楼空置状况分析至2002年底，市区写字楼空置面积为72702平方米，比上年下降14.25%。其中古城区的写字楼空置面积为32017平方米，比上年下降19.7%，虽然下降幅度明显，但相对于施工面积、新开工面积以及竣工面积的增长幅度（分别为71.85%、15.85%和40.72%），尤其是施工面积的大幅度增长，根据商品房开发周期一般为一年，今年结转的施工面积将很大，供求矛盾将进一步激化。五、目前苏州房地产市场存在问题分析（一）、供应结构严重失调35 目前，大部分的开发商受利益的驱使，把销售目标客源紧紧锁定在高收入人群身上，开发项目的套型面积越做越大，设施越来越奢华，越来越远离工薪阶层的总价承受力，从而造成高价房屋层出不穷，而小套型住房的市场供应越来越小。从对604名参加22届的群众就所需房型面积作的调查分析：60平方以下占4.64%；60~80平方米占27.15%；81~100平方米占35.60%；101~120平方米占22.02%；121~150平方米占9.77%；151平方米以上占0.83%。可以得出：60-100平方米的面积需求合计为62.75%，小户型市场需求旺盛。（二）、商品房开发结构不合理目前，苏州市区房地产市场开发的住宅基本上都是中高档，中低档住宅开发严重不足。楼盘均价基本上都在3500元/m2以上，某些区域更高，达到4300元/m2左右。房价的上涨幅度与居民收入增长幅度相差甚远，高不可攀的房价使得需求市场大幅缩水，持币观望态势严重。从23届房产展示会成交的房子来看，单价在每平方米3000元以下的仅为2套，3000元到4500元的占了大头、为139套，5000元以上的别墅有12套，据我们观察3000元以下的固然寥寥无几，实际上就是3500元以下的也为数很少，多数价位要在3800元以上，这从此次房交会成交商品房平均单价达到3993元便可看出。（三）、空置问题不容忽视虽然2002年旺盛的消费需求是空置房源进一步回落，但从结转的施工面积（住宅建设周期通常为一年）来看，今年的住宅竣工面积将大大增加，可能会由于供应结构矛盾和房价过高，而形成住宅“相对过剩”，从而使空置面积大幅上升。（四）、楼市中投资客过多人们的追涨心理加剧了房源的紧张，投资客成为主流，占购房者总数的1/3左右，尤以台湾、上海、浙江等地外来投资者出手大方，园区万杨香樟有半栋楼就是被一位上海客户买走的,一下子买了50多套。（五）、消费信贷政策的变化可能给楼市带来不良影响中国人民银行网站13日公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这是在不到一个月的时间里央行第二次要求适当限制大户型、大面积、高档商品房和别墅等项目的贷款。我市某银行的房贷专家认为，央行新规定的主要目的可能在于促进投资者理性购房，降低高价房和投资性购房的热度，扶持一般用房和中低价房，进而推动房产业稳健发展。“通知”对于以自住为目的的购房者来说，不会造成太大的影响；“通知”增大了那些原来靠银行贷款炒楼者的获利难度，这也将在很大程度上最终导致本市高价房价格的下滑。35 而对中低档楼盘而言，这反而是一个发展的良机。 六、小结1、写字楼的市场不容乐观，供应量大，需求较小，去化慢，投资风险较大2、住宅市场总体运行良好，只是结构存在较大矛盾，大户型房源供给量过大、销售去化速度较慢3、小户型需求强劲，销售去化较快第三章35 苏州市写字楼市场调查1、写字楼地理分布特征苏州的写字楼主要地理分布特征主要体现为共性和个性两个方面：共性（1）在CBD内，周边商业氛围浓郁。（2）周边交通条件好。（3）周边有较多空地供人员集散和停车。（4）周边有休闲娱乐设施。个性苏州写字楼典型区域主要分布于园区、新区及市区主要交通干道。（1）园区的代表性写字楼趋于高档，主要因为园区的地价较高。入住企业占第一位的是电子、机械等高科技企业，因为园区在定位时就是高科技园区，所以入住的企业以新加坡、欧美企业的高科技企业为主。主要分布在苏华路沿线，如国际大厦、世纪金融大厦；金鸡湖路沿线，如加城大厦、苏信大厦；中新路沿线，如贵都大厦、嘉实大厦。（2）新区的写字楼集中在狮山路、滨河路路口，如金狮大厦、华福大厦等。入住企业占第一位的是物流类企业，新区的生产型企业很多，企业的高效运作，依靠快速引进原料，产出成品，送抵市场，因此，企业就需要物流上的支持，所以金狮大厦入住企业中物流企业居多在情理之中。（3）市区的写字楼相对比较分散，行业区块也不明显，所以写字楼也没有太显现的行业特征，相对集中的区域在阊胥路（三香路和干将路路段）附近1公里的范围内，主要的写字楼是华孚写字楼、万盛大厦、嘉登大厦。2、苏州市写字楼物业的发展沿革写字楼俗称办公楼，最初的写字楼，是因商务活动的需要而相互邻近的一系列小型楼宇，它们各自独立又相互紧密联系。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的楼宇集中在一起向高层发展，把银行、律师行、会计师行、商业客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的喝咖啡、吃饭、休闲健身、合并使用公共服务功能等问题，又开始在写字楼中增加相应的功能设施。经过长时期的发展过程，使写字楼有了其特定的涵义及概念。计划经济时期，中国大陆地区传统生产方式中没有写字楼，只有行政管理的单位办公楼，它的管理是一种只对内进行行政管理的封闭式办公方式。35 写字楼在苏州如同在整个中国大陆地区一样，是近二十年来的新兴产物，随着苏州经济的发展，写字楼也有如雨后春笋般出现，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。写字楼在物业形式上讲，从最早的多层，到小高层和高层。从其相应的配套上讲，从简单装修到精美装修，从分散空调到中央空调。物业服务形式越来越多，集中公厕、咖啡厅、餐厅、商务中心、订票服务、银行、宽带网络、开放式大厅、公共会议大厅等。3、苏州市写字楼租售行情调查苏州部分写字楼租售情况一览表案名售价出售率租金（元/M2*月）物业管理费（元/M2*月）出租率备注高档园区国际大厦　　99租金已含（22）90%　世纪金融大厦830040%104租金已含（15）85%现有5层在售金狮大厦　　85租金已含96%只租不售中档国际经贸大厦4500　　70租金已含90%　加城大厦　　80租金已含（16）91%物业费含空调费综艺开元4750100%50　　售后代租华福大厦　　45租金已含（3.5）93%　协和大厦510045%406.210%售后代租商住两用东环大厦400020%404.280%　整层出售万盛大厦　　36租金已含55%　低档金洲大厦　　22租金已含60%　开发大厦　　28租金已含100%　华孚大厦　　24租金已含98%　嘉登大厦　　25租金已含97%商住两用从上表得出：（1）总体上讲，苏州市写字楼的出租情况较好，其良好的出租率有其客观原因：良好的区位优势；大厦内部配套齐全、装修精良。（2）华亭大厦周边虽有部分写字楼出租率较高，但开发大厦1986年就已经开始出租，华孚写字楼199735 年开始出租，另因其租金较低，面积分割灵活，因此，其出租率相对较高。而万盛大厦和金洲大厦出租率较低。可见该区域中、低档写字楼供应量仍较大，有过剩现象。苏州市写字楼市场行业分布现状一览表案名业态分布　行政办公金融业贸易物流制造业建筑业教育科研咨询服务业房地产能源化工生物医药电子电工总计高档国际大厦130000004300222金狮大厦00121250518281770中档加城大厦033465212712449国际经贸大厦1216752618130869东环大厦12702233111225低档华孚大厦00321308400223开发大厦006133412240742金洲大厦00206006000216总计157492628152081201743431635 从苏州市现有办公楼的行业分布上看，目标客层主要集中在咨询服务类、贸易、电子电工、制造业、物流等行业，对写字楼的需求主要集中在咨询服务、贸易等相关企业！5、苏州市写字楼配套情况：写字楼相关配套一览表配套案名停车位电梯数餐厅吸烟区通讯系统保安系统消防系统中央空调通信增强系统增强系统卫星电视系统园区国际大厦150个6有有有有有有有有35 世纪金融大厦150个7有有有有有有有有金狮大厦120个5有有有有有有有有国际经贸大厦90个5有有有有有有无无加城大厦116个3无有有有有有无无综艺开元50个4无有有有有有无无万盛大厦50个4无无无有有有无无金洲大厦30个3无无无无有无无无华福大厦60个2无无无无有无无无开发大厦30个2无无无无有有无无协和大厦25个5有无无有有有无无东环大厦约40个2无有无无有有无无华孚大厦无2无无无无有无无无嘉登大厦约30个2无无无无有无无无l中高档写字楼配套设施齐全，尤其在停车位、电梯数量与质量、安保监控系统、中央空调系统考虑周备。6、小结（1）总体上讲，苏州市投入使用的写字楼租售情况较好。（2）苏州市以制造型企业为主，从写字楼的入住企业来看，行业主要分布在物流、贸易、咨询商务等，商业、流通类企业不多，所以从苏州的发展来看，写字楼发展前景不容乐观。（3）从区域房产上讲，金阊区的规划是，着重发展仓储和物流，预计将兴建仓库和物流中心，其房价将不会有很大的上升，该地区的升值潜力不大。（4）苏州写字楼市场的供应量很大，就华亭大厦周边尚有空余的写字楼还是很多，如万盛大厦、金洲大厦，且规模较大。35 由此可见：本案定位为写字楼将面临较大风险35 第四章：小高层和高层住宅物业调查分析一、小高层和高层物业发展沿革及特点两年前苏州住宅商品房还以多层为主，但随着苏州经济的持续高涨，居民可支配收入的不断升高，居民开始寻求更高品质的居住条件，在这种需求的推动下，小高层和高层全面发展，成了市场供应的主体。小高层和高层的发展与土地拍卖有直接关系，地价翻了几翻，土地成了极其宝贵的资源。以苏州工业园区为例，该区域土地达到了每亩250万元。如果建普通住宅要达到每平方米7000元才能保本，这样的价格对一般购房户是难以接受的。有资料显示，在深圳、上海、北京、广州等地，小高层物业和高层已成为如今购房者消费的新时尚，因而十分地走俏。据调查，在各地的房地产市场中，小高层和高层的整体出售价不仅没有打折，反而还提高了5%，但我们也要看到，由于目前苏州小高层和高层的供应结构失调，形成需求强劲、去化速度相对较慢的怪现象。目前多层住宅仍是许多苏州市民的首选，多层的确避免了高层的许多不足，一梯两户，基本户户朝南，采光、通风均十分理想。但多层住宅窖率相对比较低，无疑会增加成本，拉高房价，稍微便宜一点的大多位于偏远的郊区，一般家庭难以承受。另外，多层住宅一般不带电梯，不适合老人和孩子上下楼。为节约用地，多层住宅在设计时要考虑面宽，造成小开间、大进深，忽略了人的需要。更由于地价问题，不少小区还容易牺牲绿地来换取面积，造成两栋楼间的间距往往会较为狭小，小区的视线及通透性受到影响。相对多层而言，小高层和高层物业都配有电梯，上下便利，管理现代化、房屋实用率高，物管费相应较低，安逸清静。此类物业一般所在的位置都属于黄金地段，周围有：学校、医院、市场、银行等配套设施都十分齐全，物业升值潜力大。35 当然高层住宅也存在通风、采光不良，私密性差，高容积率造成生活品质下降、住户的舒适性得不到满足等缺憾。另外，高层还存在开发周期长、造价高等缺点。35 二、在售小高层、高层楼盘调查分析1、房型供应量分析案名房型湖畔花园加城湖滨公寓天翔花园湖左岸万杨香樟星海人家总计套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例排名一房一厅一卫196.07%190.63二房二厅一卫196.07%4010.21%591.96二房二厅二卫4113.10%305.21%712.35③三房二厅二卫66368.63%21167.41%24061.22%28040%3448.58%46079.86%188862.58①四房二厅二卫21622.36%237.35%11228.57%42060%3245.71%305.21%83327.61②四房三厅三卫80.83%80.27五房二厅二卫569.72%561.86五房三厅二卫90.93%90.30五房三厅三卫60.62%60.20六房二厅二卫45.7140.13六房三厅二卫20.21%20.06六房三厅三卫606.21%601.99七房二厅三卫20.21%20.06合计966313392700705763017分析：■目前市场上供应量最多的户型为三房二厅二卫，占总供应量的62.58%。主要是这种房型比较适合核心家庭居住，但供应量过大，市场空间逐渐变小。■市场供应量排名第二的为四房二厅二卫，这个房源主要被二次置业，改善居住环境的家庭所消化，市场空间不错，但由于总价过高，使得该房型的去化速度较慢。★★★★★二房二厅二卫（包括二房二厅二卫）以下的房型供应量仅占总供应量的4.93%，且这些房型的面积一般在115平方米以下，因为总价低，为工薪阶层所接受，市场需求空间大，去化速度很快，往往一开盘即被抢购一空，这些房型也是目前市场供应的空隙点。35 2、户型面积配比分析面积分组套型数量比例累计比率60-80m2381.25%-------81-100m2300.99%2.44%101-110m2002.44%111-120m22096.93%9.37%121-130m2561.86%11.23%131-140m280526.68%37.91%141-150m253717.80%55.71%151-160m252517.40%73.11%161-170m21976.53%79.64%171-180m2762.52%82.16%181-190m21615.34%87.5%191-200m21264.18%91.68%201m2以上2578.52%100%合计3017100%从上面的面积分组统计资料可以看出：■市场上供应最多的面积在131-160m2之间，市场占有率为61.88%，总套数在1867套，市场供应趋于饱和，未来需求较小，目标客源面已经非常窄。■市场上供应的结构严重失调，房型面积过大，121m2以上的房源市场占有率为90.83%，相对于目前的居民收入而言，该面积以上的房子销售去化较慢。■161m2以上的房源供应市场占有率为44.49%，供应比例明显过大，从所调查的在售楼盘来看，销售完或者预定的房型面积90%都在160平方米以下，160平米以上的套型剩余供应量非常庞大，市场风险不容忽视。★★★★★120m2以下的市场供应占有率仅为9.37%，但由于面积小，所以总价相对较小，市场承接面宽。而且从对604名参加22届的群众就所需面积作的调查分析：60平方以下占4.64%；60~80平方米占27.15%；81~100平方米占35.60%；101~120平方米占22.02%；121~150平方米占9.77%；151平方米以上占0.83%，可以很简单的计算出，需要住房面积在120平方米以下的购房者占总数的89.41%，据此我们也可以得出结论：中小套型房源的市场需求非常强劲。3、价格分析案名价格范围（元/m2）均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价(万元)楼层差价（元/m2）物业收费（元/m2×月）湖畔花园3300-6500510018091.8050-2001.535 加城湖滨公寓/500013065.00/1.5天翔花园3750-4600400015060.00501.0春之交响3800-54004600183.6684.50501.5白领公寓5950-72007000220154.001003.0分析：★各楼盘均价都在4000元/m2以上■楼层差价在50-100元/m2★主力总价在60-150万元/套，市场承接能力差，销售去化慢。■同时也可以看出各个楼盘的主力户型面积趋于大户型，主力面积范围在130-220m2，供应结构明显脱离市场需求，楼市风险过大。从23届房交会上成交的160套房子来看，也可以很明显的反映出房价的结构，这次房交会成交商品房平均单价达到3993元，其中，单价在每平方米3000元以下的仅为2套；3000元到4500元的占了大头、为139套；5000元以上的别墅有12套。3000元以下的固然寥寥无几，实际上就是3500元以下的也为数很少，多数价位要在3800元以上。4、相关配套比较表案名配套湖畔花园加城湖滨天翔花园春之交响白领公寓星海人家湖左岸配套占有率中庭√√√√√√√100%停车场地上√14.29%停车场地下√√√√√√85.71%水景√√√√√71.43%GOLF√14.29%会所游泳池√√√42.86%视听室√√√√57.14%网球场√√28.57%便利店√14.29%健身房√√√√57.14%35 咖啡厅√√√√57.14%从比较表上可以看出：■中庭是绝大部分楼盘都选择设置的配套，因为这样能提高楼盘的总体形象，避免了小区整体布局呈兵营式而显得很单调。■绝大部分楼盘的停车场设置都选择地下停车场，主要是空间利用率高，同时也降低了人防成本，地面的绿化面积更好配置。■水景也是绝大部分楼盘都设置的配套，迎合了消费者的亲水情结。■目前会所绝大部分楼盘都设置（除了周边配套非常完善），会所给业主提供了生活上的配套，也给业主之间的交流提供了一个很好的平台。☆随着竞争的激烈，各个楼盘都在寻求差异化竞争，主要体现在配套设置上，出现了例如GOLF、游泳池等软件配套。5、客源客层分析目前楼市消费群最主要由以下四种：■首先是日益增多的外地来苏人员成为住房消费的生力军，仅引进人才这一群体，今年以来，苏州市已接收毕业生2.1万人，其中一半是外地生源，同时引进外地在职人员4000多人.他们都有住房需求。■城市建设力度的加大，截至02年底，拆迁办共颁发市区房五拆迁许可证89张，项目89个，已经拆迁结束项目80%。许可拆迁总建筑面积1304770.99平米，其中住宅754157.63平米；许可拆迁总户数为11460户，其中住宅8895户。这些动迁户都有住房需求，加大了购房队伍，大大增加了市场有效需求。■人们的追涨心理加剧了房源的紧张,投资客成为主流,尤以台湾,上海,浙江等地外来投资者出手大方,园区万杨香樟有半栋楼就是被一位上海客户买走的,一下子买了50多套。■中介公司介入炒作行列，某公司的中介信息栏目一共公布56套房源,有29套是全新毛坯房乃至期房。6、小结1、目前高层住宅去化较慢，主要是供应结构失调，总价偏离绝大部分消费者的承受力。35 2、120-160平米的房源供应相对消费能力明显过剩，市场风险大。3、160平米以上的房源市场目标客源面窄，去化速度非常慢。4、（★★★★★）120平米以下的房源供应短缺，而去化速度快、市场需求强劲，市场空隙明显。三、精装修酒店式公寓市场分析1、现有个案情况（表一）案名建筑面积（m2）规划户数（套）面积范围（m2）主力总价（万元）苏州凯悦2.3万36040-9020时代晶华3.4万25042-7225-40玄妙广场约1.2万17040-6024-36狮山丽晶约1.7万42029-4219石路中心广场约1.1万23632-7030合计9.714362、潜在竞争性个案（表二）自由之邑4.6万76040-70未开盘都市E站2.8万50035-5523（未开盘）合计7.4万1260//3、市场分析苏州的精装修公寓房的从2002年8月苏州凯悦的开盘到现在已经经历了近一年的时间，精装修酒店式公寓房的市场供应量也由360套增加到1400多套，这其中1000多套是在今年开盘的。虽然说时代晶华、狮山丽晶的销售状况很好，但是目前正在销售的石路中心广场精装修酒店式公寓房去化速度一般，虽然可能其产品本身有一定的缺陷，但是与精装修酒店式公寓消费市场的日见饱和可能也有一定的关系。作为一个非成熟市场，苏州的精装修酒店式公寓客源主要来自于投资者，这部分消费者的主要目标是租赁市场，但是目前苏州的高档物业租赁市场还没有形成，所以以后的投资客源在选择投资时必然会更加谨慎。在面对目前巨大市场供应量的同时，本案还面临着两个潜在竞争性个案的挑战。都市E站位于干将路阊胥路口，由苏州富达置业发展有限公司开发，规划户数为500户，市场定位为小户型精装修酒店式公寓，面积在35-55之间。该案将在今年8月份推出，目标定价为5000元/平方米。自由之邑位于阊胥路上，介于干将路、三香路之间，由建瑞房产有限公司开发，规划户数达760户，面积范围在40-70之间，其定位也是精装修酒店式公寓，同样将于8月推出。这两个竞争个案的出现将使苏州阊胥路沿线形成1200多套的精装修酒店式公寓，如此大的规模，市场去化肯定会相当困难，投资风险也必然加大。4、小结35 我们认为，基本饱和的精装修酒店式公寓市场和大量的潜在供应量将会使苏州精装修酒店式公寓市场的竞争空前激烈、市场去化能力进一步减弱，所以，对于本案，我们不建议设计精装修酒店式公寓这样的产品。35 第五章、市场存在的问题点与机会点苏州房地产市场自2002年进入快速增长期以来，发展势头迅猛。但是由于房地产市场缺乏自我调节功能和市场监管部门的有效管理，房地产市场在发展的过程中也出现了一些问题。在项目开发与市场定位的过程中，只有发现问题，抓住机会，才能使项目获得经济效益。所以，在项目分析的过程中，市场问题点与机会点的把握就犹为重要。目前，苏州房地产市场存在的主要问题有：1．住房供应上存在结构性的不合理近年来，由于苏州市民购房的面积逐年加大，使得开发商热衷于建造每套90平方米以上的大房，70平方米以下的小房来源偏少；主观上，一些房地产开发企业受利益驱使，把销售目标锁定在高收入者身上，开发项目一味追求大而全，面积越来越大，设施越来越奢华，开发结构越来越远离普通百姓所需，从而造成身边的高价房屋层出不穷，而普通大众所需的经济房却鲜有人开发，小套型住房的来源越来越少。2、商品房开发结构不合理苏州中低档住宅开发不足，居民购买力能够承受的普通住宅相比见缺。而在建的别墅、公寓以及价位在4000元/平方米以上的中高档住宅风起云涌，大有扩张之势。满足普通居民的购房需求是房地产市场健康发展不可忽视的一个因素，当前较高的房价，限制了普通居民购房的愿望，因而平抑非正常因素导致的过高房价，应该是社会的责任。3．大量带有投资性质购房者的出现，不利于市场的健康发展银行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余资金以储蓄的形式保管，在房地产市场异常火暴的今天，纷纷利用闲散资金投资房地产，希望获得较高的利润。由于这部分人的炒作，使得房地产市场有可能朝泡沫化方向发展，这将严重影响市场健康有序的发展。4．开发商“跟风”现象严重，产品同质化程度高小高层住宅好卖，纷纷开发小高层，精装修酒店式公寓销售火暴，又全面推出酒店式公寓。这种现象的频繁出现，就可能会导致市场产品严重同质化，市场竞争处于同一层次。最终的结果必然是；一方面存在大量市场空隙，另一方面造成繁荣假象，市场供应与需求不符，市场结构失衡。在这些问题存在的同时，我们也可以看到一些市场机会的存在：1．苏州房地产市场总体发展形势良好苏州的房地产市场虽然存在一些问题，但是随着苏州整体经济的进一步发展，苏州的房地产市场必将得到更好的发展，良好的发展前景仍然足以吸引任何房地产开发企业。2.小套型住宅市场存在较大空隙众多开发商把目标市场定位在高收入人群，针对中低收入人群的住房市场有效供给明显不足。但同时也正是这部分消费者才是市场的主体，所以，对小套型产品的开发将会吸引大量客源。依靠小户型产品的面积小、总价低吸引中低收入人群必然会收到良好效果。35 第六章、“华亭大厦”项目SWOT分析1．优势点分析l周边路网发达，有多路公交车辆经过，交通便利l周边有银行、学校、医院、大型超市等机构，配套设施完备l该区域为传统居住区，拥有成熟的居住环境l本案北侧将会有一景观绿化广场，可为居民提供休闲场所l产品现为弹性空间，可以自由分隔大小2．劣势点分析l产品本身分割后部分套型的采光、通风可能不足l紧邻两条交通干道，噪声较大l外墙立面陈旧，有待改善l公摊面积大，得房率低l土地使用权年限较短3．机会点分析l本案对面苏州城市规划展览馆的建设将有可能带动周边商业发展l三香路、劳动路的改造将有利于周边环境改善l如果本案定位于小套型公寓，市场承受力较强l市区内工厂将外迁，必然会给区域内的环境带来极大改善4．威胁点分析l酒店式公寓的大量开发，将分流部分目标客源l部分开发商已经认识到小套型住宅的市场空隙，未来竞争可能会更加激烈35 第七章项目定位及产品规划建议一、产品定位A、办公用房子市场：l苏州市以制造型企业为主，从写字楼的入住企业来看，行业主要分布在物流、贸易、咨询商务等，商业、流通类企业较少，所以从苏州的发展来看，写字楼发展前景不容乐观l从区域房产上讲，金阊区的规划是着重发展仓储和物流，预计将兴建仓库和物流中心，其房价将不会有很大的上升，该地区的升值潜力不大l苏州写字楼市场的供应量过大，就华亭大厦周边尚有众多空置的写字楼，如万盛大厦、金洲大厦，且规模较大由上述可见：本案定位为写字楼将面临较大的市场风险B、住宅用房子市场：l住宅市场总体运行良好，但产品结构存在较大的不合理性l大套型市场供应量过大，需求量趋于萎缩，销售速度明显减速l酒店式公寓前期市场火爆，引起众多开发商跟风现象严重，但随着购房者的行为越趋理性，现有销售楼盘的去化能力明显减弱l纵观市场目前针对小白领或工薪阶层的小套型公寓极少，这部分的市场存在巨大的发展空间。a酒店式公寓：l酒店式公寓市场基本饱和l大量潜在的供应量将会使苏州酒店式公寓市场的竞争空前激烈、市场去化能力进一步减弱，l酒店式公寓市场跟风现象严重，存在较大的不确定因素l再说酒店式公寓是一种过渡的产品，市场容量有限由此可见：本案不宜定位为酒店式公寓b大套型公寓：l同质楼盘众多，竞争激烈l从市场面上看，130-140㎡的房型销售状况一般，150㎡以上的房型销售压力明显增大；l本案建筑为单体独栋，没有多栋围合式的社区有竞争力由此可见：本案定位为大套型公寓的优势有待考验c小套型公寓：l众多开发商偏向于开发精装修酒店式公寓或大套型住宅小套型住宅市场存在明显空隙，市场前景乐观。通过上述的各个细分市场的研究，得出结论：本案定位为小套型公寓具体产品定位：※带精装修销售，装修方式提供菜单式装修方案二、市场定位：35 碧玉蓝天——空间是有限的，生活是无限的——情感生活，甜蜜小套房三、目标客户群定位：1、主要目标群：小白领、工薪阶层这部分群体有着总价承受力相对较低、年龄结构在25-35岁、中等收入的共同特征。2、次要目标群：拆迁户、旧城区改善居住环境群体近年市区拆迁力度较大，加上老住宅小区改善居住环境的需求，这部分群体也将成为本案的有力客源。3、其他群体：投资人群本地中小投资客及台湾、上海、浙江等地外来投资者购买出租或炒作已成为本地房产市场重要组成部分80㎡上下的二居室为主力产品100—105㎡的小三居室为辅助产品60㎡上下的一居室为次辅助产品（原则上尽可能不规划）35 四、产品规划改造建议：1、硬体建议：（1）、外墙：建议对外墙进行改造，具现代风格，以淡雅色调为主；（2）、大堂门厅：对大堂进行精装修，地面采用大理石，墙面采用60*60CM高级贴面砖，顶部作吊顶处理；（3）、楼梯间：地面采用瓷砖铺面、墙面采用环保涂料（4）、公共走道：镜面同质地砖地坪，水泥漆墙面，吊顶（5）、门窗：采用高级塑钢窗或彩铝及双层中空玻璃（6）、电梯厅堂：镜面同质地砖地坪，水泥漆墙面，吊顶2、楼宇智能化建议：（1）、小区周界采用红外线防越报警系统（2）、楼宇可视对讲系统（3）、楼宇智能监控系统（4）、物业管理智能化系统（5）、家庭内部防盗报警系统（6）、家庭内部设置烟感报警系统、煤气泄露报警系统3、物业管理建议：（1）、建筑物的维修养护（2）、建筑设备的管理与维修（3）、安全管理A、保安24小时值班巡逻B、大厦内部电梯、走廊、外部楼顶、停车场均安装闭路监控系统，保证大厦的各个角落24小时能在保安的控制之中4、清洁管理服务A、公共场所及设备的清洁维护。包括楼梯、走廊通道、电梯间等B、垃圾清运5、绿化服务6、智能化管理服务A、智能远程抄表，包括水、电、气等B、设大厦独立电视频道，及时发布相关信息，如：电力维修通知、社区活动及物业通讯等7、家务服务A、钟点保姆服务B、衣物代送洗服务35 35'