XX大道地块项目可研报告 26页

'中华大道地块项目投资可行性研究报告一、宗地状况：宗地在X市地图中的具体位置如下：（右下红色圆点）新三贤路华路路环北道大滨湍商业中心1、自然特性该地块位于高新技术开发区东南部，北临规划建设中的海河大道（还未打通到宗地），东临中华大道(年底通行)，南临炫歌大道，西邻已建成的郭吴村自建居住小区。该地块呈东西宽100米南北长700米的矩形分布，地面平整，共7.31公顷，109余亩，其中规划绿地面积为1.5716公顷，本次出让面积为7.31公顷（含绿地面积1.5716公顷），宗地周遍已建有安彩小区、企业家公寓、安钢家属区、X师院家属院、郭吴村家园等多个居住小区，中华大道与黄河大道年底建成通行后，周遍将形成良好的居住氛围。2、项目宗地产权历史变迁及现状资料26 该项目原为郭吴村民集体所有制的耕地，后被X市高新技术开发区征收后作为高新区建设储备用地。土地无权属纠纷。宗地地块平整，无需任何拆迁，地貌情况良好，已达到随时可动工建设的条件。（宗地现状图片）玉米地即为宗地地块现状3、交通通达条件地块位于高新技术开发区东南部，三面临X市重点道路，北临规划建设中的海河大道（还未打通），东临中华大道（目前正在施工建设中，预计年底可完工通行），南临炫歌大道，东经长江大道距京珠高速入口3公里，经过2006年高新技术开发区1513工程道路道路改造建设后，宗地周遍交通方便，经海河大道、中华大道10分钟内即可以到达市中心。海河大道：东西走向，东接中华大道，往西横穿整个X高新技术开发区，直到107国道，双向6车道50米标准建设，为高新区形象道路。中华大道：南北走向，南接南环路，北接人民大道，双向六车道50米宽标准建设，为X市政府形象大道。炫歌大道：东西走向，东接中华大道，规划中贯穿高新技术开发区，西接107国道，双向6车道50米标准建设，为高新区主干大道。南环路（长江大道）：东西走向，双向六车道50米宽标准建设，宗地经打通后的中华大道可直接上长江大道，5分钟内到达京珠高速入口。4、环境条件高新技术区的企业厂矿建设规划在西南方向，因此在项目地块周围的规划建设中没有直接的工业厂矿和污染源，宗地西侧和南侧为郭吴村民安置小区、安钢小区、X26 师院、民营企业家公寓和规划中的高新技术开发区商业、文化、休闲、娱乐中心区；西南侧隔路相望为已建成的安彩400亩居住小区，中华路东侧为中高档居住小区的规划用地，环境综合评估较好。（周遍道路及小区图片）企业家公寓安钢家园规划建设的海河大道宗地西南侧的安彩家园炫歌大道规划建设中的中华路宗地四望图片如下：26 宗地南望宗地北望宗地东望宗地西望5、项目所处城市区位优劣势，公共配套与生活服务设施完备情况宗地所处区域为X市近期重点发展区域，随着海河大道和中华路的陆续打通，该区域将具有较大的发展潜力，未来将是居民心目中理想的居住区域；但目前项目周边的小区由于还未交工入住，周边的商业、教育、医疗等生活配套设施尚不够完善，但随着高新技术开发区中心区域的规划建设（在宗地西南方向500米处）和周边居住小区的陆续交工入住，这里在未来2—3年内将形成良好的居住氛围。目前宗地往西沿海河大道1.5公里内分布有X师范学院、工商银行高新区分行、建设银行高新区分行、高新区公安局分局、文峰区法院、X市五中、兰亭艺术学校（小学）、开发区高中、X大学、棉花研究所等政府企事业单位及市政公共配套。周遍学校简介：X市五中：西距宗地约1.5公里，X市五中是X市教育局今年申报的普通中学实验室建设示范校之一。该校128亩，投资近7000万元，与X26 大学比邻而居，校园内高楼林立，设施齐全，环境优雅，是一所面向新世纪的现代化学校。近年来，该校多次受到省、市表彰，目前是省教育厅命名的河南省教育科研基地、河南省中小学管理先进学校、河南省陶行知教育思想先进集体。该校是仪器设备配备部颁标准1类学校。现有36个教学班，在校生2160人。2001年，新建现代化实验楼一座，建筑总面积1827平方米,内有标准化物理实验室、化学实验室各2个，生物实验室1个，，准备室5个，仪器室5个，另有体艺室8个，计算机室2个、语音室2个。还投资25万元建设天文台一座。该校准备再装备两个标准化物理实验室、两个标准化生物实验室、一个标准化化学准备室，使学校教育技术装备和实验教学工作再上一个大的台阶。X市高新区高中：西距宗地约1.5公里，目前在建中。规模较大。X师范学院：西距宗地约0.5公里，学校占地面积1637亩，规划占地面积2567亩，建筑面积52万平方米，建有文科教学楼、理科教学楼、综合教学楼、多媒体教学楼、艺术教学楼、理化实验楼、科技馆和全程计算机管理的图书馆，馆藏图书96.1万册。拥有各类实验室74个，实验设备先进、仪器齐全，贵重仪器设备价值5350万元。拥有多个现代化多媒体教室、网络化计算机中心机房、语音室及外语调频发射台等。学院分三个校区，主校区黄河大道校区占地1305亩，预留700亩，规划规模25000人。文明大道校区是人文管理学院，占地300亩，规划规模6000人。中华路校区担负继续教育和各种培训任务，占地近百亩，规划规模2500人。学院现有教职工1181人，专任教师848人，其中教授36人，副教授238人，博士21人，硕士148人。近年来，学院共有33位教师被评为全国和河南省优秀教师、模范教师，省级骨干教师，14人获得曾宪梓全国师范院校教师奖。学院聘请国内外著名大学和科研机构的76位专家学者为兼职教授。X工学院：西距宗地约1.5公里，X工学院始建于1983年，是一所以工科为主，多学科协调发展的公办全日制普通本科院校。学院现占地1303亩，校舍建筑面积39.4万平方米，全日制普通本、专科在校生10425名，教职工839人，仪器设备总值5476万元，图书馆藏书65余万册，电子图书21.2万种，中外文期刊1600种，加入了4个文献期刊数据库检索系统，建有局域网和电子阅览室。学院现设有50多个专业，涉及工学、理学、经济学、法学、文学、管理学、农学等7个学科门类。兰亭艺术学校（小学）：西距宗地800米。为一全日制私立小学，经过多年的发展，得到了众多学生家长的认可。26 X师范学院X大学X市五中文峰区区法院6、城市规划方面的因素（1）规划设计标准出让宗地为居住、绿化用地地块编号土地位置规划指标出让年限土地状况面积（公顷）规划用途容积率绿化率A中华路西侧，黄河大道南侧1.9038公顷（含绿地0.5038）居住、绿地小于2.5居住大于40%，绿地大于80%70现状B1.718公顷（含绿地0.2780）C1.6983公顷（含绿地0.2720）26 D1.9878公顷（含绿地0.5178）（2）地块周边现状与规划宗地四周分布着四个居住小区，其中南侧隔炫歌大道为560亩安彩住宅小区，其中一期400亩即将建成、安彩小区西侧为企业家公寓，宗地西侧紧邻依次为郭吴村居住小区、安钢住宅小区。宗地东侧为规划中的居住用地，目前还未挂牌出让。宗地四周情况：（小区图片）炫歌大道560亩安彩家园（一期即将建成）南部：宗地南临炫歌大道，西南与560亩安彩家园隔路相望宗地东部为规划中的建设用地宗地东临修建中的中华路东部：东临中华路，道路宽约50米，为X市形象道路，目前正在修建中，年底通车。26 宗地西北侧的郭吴村宗地西侧的郭吴村村建居住小区西部：紧邻郭吴自然村和郭吴村村建居住小区规划建设中的海河大道中段海河大道路北的郭吴村社区服务中心北部：宗地北临规划中的海河大道（目前还未修通到宗地）7、市政基础设施条件给水工程规划：目前主干管已经到达宗地。排水工程规划：均已规划设计到宗地周遍。电力工程规划：道路照明间距20——30米。主力电网已到达宗地周边。电信工程规划：目前网通线路已经进入新区，在新区管委会已经投入使用，可随时根据需要接入。燃气工程规划：均已规划设计到宗地周遍。热力工程规划：均已规划设计到开发区，但目前未建造到宗地。26 8、土地获取成本（1）竞买获取土地的方式：该土地无任何权属问题，通过挂牌方式出让该地块。（2）提交申请时间（截止）：2006年9月21日16时；竞买保证金4000万元、土地竞买起始价约为36.7万元/亩。宗地综合素质评价。综合该宗地现场勘踏情况分析，该地块虽然目前周边交通情况及基础设施情况还未到位，但随着开发区1513工程的逐步开展，中华大道及黄河大道的逐步开通及安彩小区、企业家公寓、安钢小区的交房入住，宗地周边将形成较为成熟的居住环境。综合该宗地的面积考虑其开发周期为2—3年，届时各项政府基础设施及配套都会到位。目前该地块起拍价为4000万元，合36.7万/亩，和东区70万/亩左右的地价相比较低，同时该宗地三面临市政形象及重点道路（中华大道、黄河大道、炫歌大道），在商业物业的开发上又具有较大的开发潜力，随着X城市的东移南扩，该地块周遍将形成新的居住区，目前在高新技术开发区的整体规划中，地块西侧800米规划建设为X市的副城市中心区，规划建设有宾馆、大型商场、写字楼、高档公寓、医院等设施。3—5年后该区域有望形成X高新区新的居住、生活、商业副中心。综合以上分析，该宗地综合素质良好。二、土地权属状况项目宗地原为村民集体耕地，开发区征用后规划为开发区居民住宅用地挂牌公开出让，地块没有权属争议。三、拿地方式及法律事务评估该宗地通过挂牌方式出让。符合现行法律法规，竞买保证金4000万元，合36.7万元/亩，基本符合目前该区域的土地的评估价值。四、市场状况（一）城市基本情况X为中国七大古都之一，位于河南省最北部，面积7413平方公里，人口500万。与晋、冀、鲁三省接壤，全市地势西高东低，呈阶梯状分布，在国家加快中西部地区发展过程中，具有承东启西，连南贯北的区位优势。境内西部有煤炭、铁矿石、大理石等矿产资源,东部是全国优质粮棉油生产基地之一。X交通便利，京广铁路、107国道、京珠高速公路纵贯全境，南距郑州国际机场200公里，北距首都北京500公里；X26 能源充足，其中天然气年输入量1.5亿立方米，规划中的南水北调工程将纵贯X全境。X经济实力较强，已形成钢铁、电子、机械、医药、化工、食品等支柱产业和工业生产体系。X钢铁公司和X彩玻公司已进入全国500家最大工业企业。2005年全市总面积7413平方公里，其中市辖区面积247平方公里，建成区面积71平方公里。全市总人口535万人，其中市建成区人口724万人。2005年全市国内生总值达368.64亿元，居全省第10位，城乡居民储蓄存款余额达302.96亿元，居全省第4位。X市是河南省重点工业城市，目前已经形成了以冶金、电子、化工、电力、机械、纺织、医药、烟草为主的工业体系。全市总人口525万人，其中市建成区人口74万人。20065年全市国内生总值达368.64亿元，居全省第8位，城乡居民储蓄存款余额达302.96亿元，居全省第4位。2、城市发展总体规划及项目所在区域城市功能、区域建设发展规划。X市高新技术产业开发区位于城市东南郊区，1992年8月4日正式成立，2003年4月X市区划调整后，高新区由原规划的24.1平方公里扩大到30.1平方公里，辖区范围北起文昌大道，南到规划中的外环路，西起京广铁路，东到规划中的光明路（原规划为外环路）。高新技术开发区是X城市建设的重点，开发区辖18个行政村，有市民约10万人，2005年，在全省11个开发区中，X开发区的主要经济指标增长率综合指数排名第一，经济总量在9个省级开发区中排名第三。目前该区已进驻企业227家，个体工商企业1506家，进区企业累计总投资85.58亿元。其中高新技术项目72个，总投资额28.79亿元，批准设立三资企业29 家，形成了以文昌大道、彰德路开发区段为轴线的物流长廊，2006年开发区1.9亿元用于改造开发区5条道路、新建13条道路（路段），开发区城区已经呈现出美丽的宜居环境；安钢150万吨冷轧板、安彩PDP、钻石飞机、鑫盛机床等大项目的建设，荷兰益科公司的碳氢制冷剂项目、上海标五高强度紧固件项目、凯地公司的特种电磁铁项目、宏源型钢的扩建项目、旺旺集团的糖果项目等一批准备“落地”建设项目，将掀起开发区经济建设新高潮。上述项目预计总投资136.7亿元，将新增产值150亿元至180亿元，因此高新技术开发区发展潜力巨大。随着工商企业的进驻和发展，市政道路的修建和基础配套设施的逐步完善，目前高新区高尚人居环境已初步呈现，随着东南新区规划的实施及开发区1315工程的不断完善,开发区将形成以银杏大街和黄河大道为中心,通往市区和外地的交通枢纽，无异为我们项目商业的发展增加了无限的商机，同时以银杏大街与黄河大道为中心，十数个高档、宜居小区也相继建成入住，开发区新的居住、休闲、购物中心区将逐步形成。整体上看，今后一段，开发区的建设速度势必加快，结合区域产业结构看，未来该区域将是X市工业企业集中、文化气息浓厚、商业贸易发达的区域。26 3、政治环境评估2006年，市委以“三个代表”重要思想和党的十六大、十六届四中全会精神为指针，确立了全面建设小康社会的基本思路。坚持“四路并进”，整体推进经济社会协调健康发展。全年GDP突破450亿元，增长14％；财政一般预算收入完成23亿元，增长30％。狠抓招商引资和城镇化建设，大力发展县域经济、非公经济，取得了显著成绩。市委、市政府确立了紧紧围绕把X市建成豫北区域性中心城市的目标，加强城市规划、建设和管理，拉大框架，完善功能，充分发挥历史文化名城优势，全面开展"一申四创"工作，促进X市的文化、旅游、城市建设和管理水平的提高。力争把X建成豫北地区最大的购物中心、贸易中心、文化中心和区域经济中心。使社会进步提高到新的水平，城市建设在周边城市中居于领先地位，环境对周边城市有吸引力，发展对周边城市有辐射力，方方面面对周边城市有竞争力，成为人流、物流、金融流聚集的区域经济地带。从而进一步提高X市在国内国际的知名度，在周边和同等规模的城市群中，具有自己独有的优势。省委在制定全面建设小康社会规划过程中，要求X市在发展速度和改革开放方面走在全省前列，在中原崛起中发挥先锋作用，提前1-2年实现全面建设小康社会的奋斗目标。因此在今后10年内，X将为工商企业的发展创造一个良好稳定的政治环境。（二）房地产市场状况1、房地产市场发展概况近几年，X市房地产市场发展平稳，2006年1月至6月，共完成房地产头7.37亿元，施工面积193.23万平方米，其中新开工面积59.69万平方米，分别比去年同期增长了40%、31.11%和22.09%。今年上半年，全市销售商品房面积34.7万平方米，相当于2003年全年的销售量，实现销售收入6.11亿元，分别比去年同期的21.27万平方米和3.25亿元增长63.14和88%。目前市场主要呈现如下特征：（1）房地产开发投资稳中有升，开发规模继续缓速扩大，西开工、竣工面积比例适中，产出基本平衡，销售面积和销售额同步增长，市场需求较为旺盛。同时经济适用住房建设稳步增长，销售形式良好。上半年市区经济适用住房建设施工面积为42.69万平米，站总施工面积的22%，同比增长21.23%；销售面积13.85万平方米，占总销售面积的39.91%，满足了一大批中低收入家庭的住房需求。26 （2）商品房平均价格略有上涨，市场反映平稳。今年上半年住宅平均价格为1860元/平米，比2005年的1629元/平米增长6.75%，但较2005年19.92%的增幅下降了66.11%，营业房平均价格为7265元/平米，与2005年底的6361元/平米增长14.21%，经济适用房平均价格为1100元/平米，与2005年底的1075元/平米增长2.3%。（3）老城区开发用地有效供应不足，土地供应以拆迁改造为主，出让价格较高，且规模偏小，无法实现规模开发，小区建设品质受到严重限制。市场开发的重点区域在东区和西区，X市委、市政府建设豫北区域性中心城市和宜居城市政策，“东进、西调、南控、北抑”的城市总体规划原则，决定了大盘发展方向和布局。（4）2006年，X房地产开发进入了一个集中爆发的阶段，X楼市的大盘时代应运而生，在东区，30万平米的京林中央公园、上海城房置业26万平迷的香格里拉城市花园，丛台房地产公司开发占地500亩，开发面积达50万平方米的新世纪花园项目，在西区，则有贞元集团30万平米的枫林水郡和大华集团的大华金商都综合项目等，另外还有三角湖公园、滨河花园、蓝湾假日、万润园等中小型项目，市场竞争逐渐开始激烈。（5）众多外地开发商的加入和大型楼盘的陆续开发，大大增加了市场风险，且新增加的这些楼盘大都定位为中高档，销售价格集中在2300—2600元之间，甚至会更高，这将会使市场竞争更加激烈，潜在风险不断加大，尤其是5个大盘的集中入市，将近150万平方米的中高档房开发规模很有可能会打破X市房地产市场供需的平衡。（6）随着众多外地开发商的进入和大盘的陆续开发，集约化、立体化运营城市地产的理念深入人心，高起点的规划设计、高标准的建设施工、高水平的管理，都使X房地产市场的开发水平上到了一个新的层次。新规划小区在建筑规划、园林景观、物业管理等方面都有了很大的提高。（7）由于新增加的几个大盘大都位于东区，土地价格相对较高，产品定位也大多为大户型和中高档次，这就增加了这一层次产品竞争的激烈程度。但同时也给高水平建设、中低价位的产品留出了相当大的市场空间。（8）2006年X市经济适用房项目计划共有四个项目，总建筑面积25.97万平米，2700余套，这些经济适用房项目的价格拉低了整个房地产市场的平均价格，因此上半年X是商品房的实际销售价格应在1739元/平米之上。2、在售商品住宅销售价格、销售进度情况X现有商品住宅包括多层、小高层、别墅三类。各类商品住宅销售价格情况如下：多层销售均价集中在1600—2600元/平方米，但东区销售价格普遍较高，如京林中央公园的销售均价在2600元/平方，参考这一价格，即将上市销售的几个大盘销售价格也将在2600元/平方左右。小高层住宅销售均价2200—2600元/平方米，如朝阳花园小高层销售均价2600元/平方。销售进度方面，一般到项目竣工时，销售率能达到70％左右。小高层销售形势较差，销售周期较长，如朝阳花园，多层已经销售完毕，而小高层目前销售率仅为60％左右；多层产品销售较好，京林·26 中央公园一期300多套房源，经过半年的推广，目前销售已达到85%左右，其他几个大盘项目正处于前期推广期和内部认购期，如香格里拉花园，这些新盘大多将在今年年底、明年年初才能入市正式销售。在售项目介绍：1、京林花园开发商北京京林房地产开发有限公司销售商北京伟业项目位置中华路与灯塔路交叉口占地面积13500多万平方米地价60万总建筑面积28万平米总套数共1300多套，一期318套绿化率40%容积率2.1建筑形态住宅，多层，高层建筑结构多层砖混，高层框架结构户型两房两厅、三房两厅、四房两厅、叠加别墅面积105平米，130—160平米，160—190平米，350平米价格一层2750元/平米二层2800元/平米三层2900元/平米四层2800元/平米五层2700元/平米6层2600元/平米付款方式一次性和按揭周边配套设施市政大楼，易园，市第六人民医院、外国语中学、市体育馆小区配套设施水电气三通、休闲座椅，规划建设有独立商业设施，为小区业主提供商业服务建筑标准外墙：面砖和涂料屋顶：混合砂浆；地面：水泥砂浆；门：进户门为高档防盗门；室内所有房间无门框及门；窗：彩铝塑钢窗；厨房：防水、水泥砂浆；内墙、顶棚：水泥砂浆；26 卫生间：防水、水泥砂浆阳台：不封闭宽带、有线电视、电话线入户施工状况正在施工楼盘推出日期2006.4推出一期销售形势截止目前，一期销售率达到90%，二期还未推出消费群体私营企业主、个体工商户、企事业单位中高层领导等高收入群体物业收费暂时未确定售楼热线59999992、枫林水郡开发商贞元房地产销售商贞元房地产项目位置文峰大道西段占地面积283亩地价？（还未完成土地购买手续）总建筑面积30万平米总套数共1000多套，由于总体规划仍在调整，具体套数未定绿化率40%容积率1.2建筑形态多层住宅建筑结构多层砖混户型两房两厅、三房两厅、四房两厅面积90平米，135平米，156平米价格一层1920元/平米二层1960元/平米三层2020元/平米四层1880元/平米五层1680元/平米6层1390元/平米付款方式一次性、分期和按揭周边配套设施西客站小区配套设施水电气三通、暖气，规划有商业配套建筑标准外墙：面砖和涂料26 屋顶：混合砂浆；地面：水泥砂浆；门：进户门为高档防盗门；室内所有房间无门框及门；窗：单框单玻塑钢窗；厨房：防水、水泥砂浆；内墙、顶棚：水泥砂浆；卫生间：防水、水泥砂浆阳台：封闭宽带、有线电视、电话线入户施工状况一期已封顶，预计2007年年初交房楼盘推出日期2006.3推出一期销售形势截止目前，一期销售率达到60%消费群体安钢中基层员工、企事业单位中基层员工物业收费暂时未确定售楼热线31566663、滨河国际花园开发商X市蓝景森置业有限公司销售商北京保兴利地产服务机构项目位置滨河路与盘庚街交叉口占地面积60亩地价90万总建筑面积7万多平米总套数共300多套绿化率40%容积率1.8建筑形态商住混合建筑结构框架结构户型三房两厅、四房两厅面积155平米，160平米，180平米，232平米，243平米价格一层2200元/平米二层2250元/平米三层2300元/平米四层2350元/平米五层2400元/平米以上每层差价50元。26 付款方式一次性和按揭小区配套设施水电气三通、休闲座椅，暖气初装费80元/平方建筑标准外墙：面砖和涂料屋顶：混合砂浆；地面：水泥砂浆；门：进户门为高档防盗门；室内所有房间无门框及门；窗：塑钢窗；厨房：防水、水泥砂浆；内墙、顶棚：水泥砂浆；卫生间：防水、水泥砂浆阳台：不封闭宽带、有线电视、电话线入户施工状况正在施工，2007.8月交房楼盘推出日期2006.4销售形势仍处于内部认购阶段消费群体周边老居民，企事业单位一般员工，中等收入市民物业收费暂时未确定售楼热线2946666、29488884、朝阳花园开发商太行房地产开发有限公司销售商太行房地产开发有限公司项目位置中华路中段，东区公园对面占地面积50亩地价50万总建筑面积5.2万平米总套数350套绿化率41%容积率1.6建筑形态住宅，多层，小高层建筑结构多层砖混，小高层框架结构户型三房两厅、四房两厅、复式面积130—180平米，260—300平米价多层：一层2300元/平米26 格二层2320元/平米三层2390元/平米四层2200元/平米五层1980元/平米六层1690元/平米小高层：一层2430元/平米，往上每层差价在30元左右，顶层2790元/平米付款方式一次性和按揭周边配套设施市政大楼，易园，市第六人民医院、外国语中学、市体育馆小区配套设施沿街配备商业，有购物健身场所建筑标准外墙：面砖和涂料屋顶：混合砂浆；地面：水泥砂浆；门：进户门为高档防盗门；室内所有房间无门框及门；窗：塑钢窗；厨房：防水、水泥砂浆；内墙、顶棚：水泥砂浆；卫生间：防水、水泥砂浆阳台：不封闭宽带、有线电视、电话线入户小高层楼梯间花岗岩地面，单元门对讲施工状况正在施工，2006年12月交房楼盘推出日期2005.3销售形势截止目前多层销售率达95%，小高层销售在70%左右消费群体私营企业主、个体工商户、企事业单位中层领导物业收费暂时未确定售楼热线29339995、三角湖公园开发商X市君安住宅开发有限公司销售商X市君安住宅开发有限公司项目位置市三角湖公园西50米占地面积38亩地价65万总建筑面积4.3万平米总套数405套26 绿化率40%容积率1.8建筑形态多层、小高层住宅，商住混合建筑结构多层砖混，小高层框架结构户型三房两厅、四房两厅面积115—189平米，13种户型面积价格二层2313元/平米三层2328元/平米四层2338元/平米五层2398元/平米六层2398元/平米7—10层2423元/平密底层商铺9800—16800元/平米付款方式一次性和按揭小区配套设施水电气三通、休闲座椅，规划建设有底层商业设施，为小区业主提供商业服务建筑标准外墙：面砖和涂料屋顶：混合砂浆；地面：水泥砂浆；门：进户门为高档防盗门；室内所有房间无门框及门；窗：塑钢窗、双层玻璃；厨房：防水、水泥砂浆；内墙、顶棚：水泥砂浆；卫生间：防水、水泥砂浆阳台：不封闭宽带、有线电视、电话线入户小高层楼梯间花岗岩地面，单元门对讲施工状况10楼盘推出日期2005.4推出销售形势截止目前，一期销售率在50%左右消费群体私营企业主、个体工商户、企事业单位中高层领导等高收入群体物业收费多层0.3元/平方/月，小高层0.8元/平方/月售楼热线2580888，25812586、蓝湾假日26 开发商X市东远房地产开发有限公司销售商X市东远房地产开发有限公司项目位置开发区海河大道中占地面积80亩地价35万/亩总建筑面积6.5万余平米总套数一期300余套绿化率40%容积率1.31建筑形态多层住宅建筑结构多层砖混户型两房两厅、三房两厅、四房两厅面积100平米，150—160平米，180平米，250—320平米价格一层2400元/平米二层2200元/平米三层2260元/平米四层2180元/平米五层2060元/平米六层1960元/平米付款方式一次性、分期和按揭周边配套设施开发区高中、五中、建设银行开发区分行、开发区二小等小区配套设施水电气三通、暖气，规划有商业配套建筑标准外墙：面砖和涂料屋顶：混合砂浆；地面：水泥砂浆；门：进户门为高档防盗门；室内所有房间无门框及门；窗：双玻塑钢窗；厨房：防水、水泥砂浆；内墙、顶棚：水泥砂浆；卫生间：防水、水泥砂浆阳台：封闭宽带、有线电视、电话线入户施工状况已封顶楼盘推出日期一期于2005年10月推出，二期日期未定销售形势截止目前，销售率达到70%左右26 消费群体企事业单位中基层员工、中等收入市民、个体户物业收费暂时未确定售楼热线25990003、客户需求调研（1）各阶层居住现状分析大型国有企业和政府市直机关主要靠福利分房、集资建房或通过购买经济适用住房解决居住问题。市区内收入一般的个体户和部分效益较好的企业职工是市区内普通多层住宅的主力客户。高端消费群体一般都有2—3套住房，家庭结构为2—3代，有购买高档住宅的趋势，对住房的环境、面积和配套有较高的要求。高档商品房的客户主要包括郊县私营企业主、市区内经营餐饮、服装、汽车运输的私营企业主、大型企业如安钢、安彩的业务人员及合作单位经营者、大中型国有企事业单位高层领导、行政事业单位主管领导等。中小企业的中等收入员工及企事业单位的基层员工目前购房压力比较大，很多是与父母一起居住。（2）目标客户群体构成分析根据X市产业构成和现有业主资料，可以初步确定中、高档商品住宅的客户群体主要包括：私营企业主（1）经营餐饮、服装、建材、装饰的私营企业主。（2）从事水泥、建筑、钢材钢材产业上下游衍生产业的企业主，桂花居现有业主260余户，70%以上为私营企业主或个体工商户。（3）服务型企业及国有大中型企业的中高层领导。行政、事业、金融单位中高层领导有相当一部分该类领导通过参股企业方式，拥有较高的灰色收入；还有一类是夫妻双方一人从政，一人经商，这类“官商”家庭也拥有较高收入。但根据目前X房地产市场的竞争状况来分析，我们的客户群体除了这一部分高收入群体外，产品的主要客户群体为一般有住房需求的中等收入市民，项目的产品定位和产品设计也将以此为中心进行设计。26 （3）目标客户群对住宅的需求分析从商品住宅购房者构成情况看，本市购房者占90%左右，周遍县镇购房者占10%左右。购房者主要由在X市经商的个体工商户、私营企业主、效益较好的大型国有企业（安彩集团、安钢集团员工、市区及辖县行政机关领导、市区及辖县国有企事业单位领导组成，购房的主要目是居住。针对X目前的市场发展现状和客户需求分析，我们的项目定位主要取向为两个人群。户型、面积及总价职业构成在保证产品使用功能的情况下，以90平米的小三房和90平米的两房产品为主，总价控制在20万左右，可以让真正需要居住房子的年轻人实现购买好房子的梦想。25—35岁的青年人第一次置业，主要职业为大型企业的中基层员工，有改善居住需求的个体工商户，企事业单位的一般员工，市民中从事自由职业的中低收入者等。联排别墅260平方米左右，单套总价可以达到65万左右；叠加别墅或四层纯复式楼单套200—250平方米，单套总价45—60万。经济实力较强的个体工商户，主要包括从事煤炭经营和运输的个体工商户，从事餐饮、服装等行业经营的个体工商户大中型国有企业单位中高层领导家庭资产100万元以上（4）目标消费群体对宗地认识的分析及宗地开发思路从第一个项目积累的现有业主分析来看，高新区的居住环境与居住价值已经得到了大多数市民的认同，随着高新区居住环境的进一步改善和众多小区的陆续交工入住，高新区将形成良好的人居氛围。虽然目前情况下，在市民心目中，高新技术开发区的居住价值稍差于东区，但如果我们能在产品的规划设计上有所创新，开发出与东区目前在售产品有较大差异的产品来实现对不同客户群体的差异化营销，以中高档次的产品销售给中间需求层次的第一次置业需求的客户，就可以在一定程度上避免与东区、西区几个即将推出项目产品的直面竞争，从而实现经营上的成功和既定的利润目标。宗地所在区位生活、文化氛围浓厚，西距规划建设1300多亩、25000余人的X师范学院不到500米，同时在宗地西500米处高新区已开始规划建设生活、商务中心，因此该区域未来3—5年内将形成良好的居住与生活氛围，宗地具有良好的发展前景。五、产品研究构思与初步规划设计要点1、项目宗地SWOT分析，包括：26 优势（S）（1）宗地位于高新技术开发区规划建设中的城市副中心区东侧，目前高新区路网已经基本建成，相比老城区来看，居住生态环境优美，交通便利，距老城区约10分钟车程，到东区也非常便利，是未来东区和南区发展结合后的中心位置，前景发展良好。非常适宜建设中高档宜居住宅小区。（2）地块位于X市高新技术开发区规划规划的新行政、文化、商业中心区附近，周边1公里内规划有众多学校，如X师范院、X大学、X市重点中学五中、银杏幼儿园、开发区高级中学、银行、商业、医院等各类配套设施，配套设施齐全，文化氛围浓厚，未来生活居住方便；（3）响应政府房地产调控号召，70%以上为90平米以下户型，可以得到政府支持，还可以争取比老城区更为优惠的政策，在可控的范围内实现项目的快进快出。（4）土地成本40万元/亩（初步意向），与老城区和东区相比土地价格较低，而且采用跟土地方合作的方式，项目运作前期资金压力不大。（5）高新技术开发区是市政府城市建设的重点发展方向，也是社会关注的焦点，比较容易得开发区政府的大力支持与认可，有助于提高企业的知名度与品牌美誉度。以不同于其他项目大户型高价位的定位提高建业的品牌美誉度，也是实现胡总“让河南人民都住上好房子”的企业承诺，而不再仅仅是给富裕阶层盖房子。（6）目前市场上中小型户型社区还不多，我们快速进入可以在实现与其他项目差异化竞争优势的基础上实现经营目标。（7）宗地三面临市政重点道路，具有较大的商业物业开发潜力。劣势（W）（1）在市民的认知中，该宗地的位置稍微偏僻些，虽然未来规划为高新技术开发区的核心位置，但目前人气还不是太足，项目前期公共配套的成熟度比较低，尤其是生活配套还不是很完备，需要一定的时间发展，市场需要进一步的培植。（2）公交线路到达宗地的还比较少，如果定位为普通大众造的好房子，市民出行交通方式需要在相距项目运作时加以考虑。机会（0）（1）目前市场上产品定位为中高档建造质量与中低价位、中小户型的产品，适合普通市民购买的社区还是一个市场空白，我们可以避免与市场上现有几个大盘的直面竞争。（2）新城区是政府城市化建设的重点发展方向，进入新区发展符合政府对企业的期望；26 （3）我们有在高新技术开发区开发成功第一个项目的实践经验，也积累了很大一批老业主和老客户，培养了一大批忠诚客户，建业品质已经得到了当地市场的认可，所有这一切都有利于企业在X市场持续性发展。（4）高新技术开发区和东区一样是政府大力支持发展的区域，积极参与新区开发建设不但能得到X市政府的大力支持，还可以得到开发区政府的强力支持。威胁（T）本项目威胁主要来自外部政治风险和市场风险，具体来自以下几个方面：（1）新城区比较容易受到国家宏观调控和政府领导换届等因素的影响，在新区开发有一定的风险。（2）受政府财政收入和国家宏观调控的影响，新区的开发建设进度尤其是市政配套等建设会存在着延缓的可能，对项目的开发是一个最直接的威胁。（3）位置处于开发区的边缘位置，虽然周边已经有很多土地处于开发中，路网也已经基本修建到位，但市场的认知仍需要有一个过程。（4）众多新楼盘近期入市，市场镜子压力较大，项目必须有较强的创新性，才能引起市场关注。2、规划设计的可行性分析目前X房地产市场竞争已逐步激烈，年底到明年初有众多新楼盘入市，而且体量巨大，未来一至两年内新入市的面积达到150万平米，且大部分规划建设为高档住宅，这就将进一步加剧高档住宅这一市场竞争的激烈程度。而且国家目前进一步加强了对房地产市场的宏观调控，国十五条两个70%的实行也将对房地产市场产生重大的影响。针对这样的市场情况，该地块应以建设中档住宅为主，在保证高品质的条件下主要进攻中端市场，尤其是要考虑要以低总价来实现进攻市场的目的，以与目前市场上其他楼盘实现错位竞争，同时如果能与政府相关部门协调在一定范围内对宗地原有规划建设指标做一定调整（原规划建设指标没有商业，但如果我们能通过与政府相关部门的协调充分利用宗地三面临形象大道的优势开发商业房），就可以通过住宅产品与商业物业产品的相互弥补大大降低项目的操作风险，提高项目的利润空间。3、规划设计的初步概念目标客户群体构成及消费心态根据本宗地的素质特点和对市场与客户群体的深入分析，可以界定本项目的主力客户群是市区内经济实力较强的个体工商户、效益较好的企事业单位中基层员工及其他中等收入者，他们家庭收入在3000—6000元/月，具有较高的文化水平，对好的产品有较强的鉴别能力，向往有品质的生活。26 概念定位根据本项目目标客户群体构成及消费心态，可以确定本项目概念定位应为X市具有区位、人文、景观价值的中档价位的高品质人文住宅社区。产品定位以低密度多层、小高层住宅为主导的高品质景观社区，并考虑提高地块的商业功能，突出产品档次。功能定位以中档中小型户型为主，高档大户型为辅，为处于不同人生阶段的社会精英人士打造一个具有高档品质的社区。地位定位在建业·桂花居行业领袖地位的基础上，把该项目的定位降低到中端，以为城市社会精英打造高品质、高性价比的中档高品位社区为项目行业定位，以引领城市新贵族的居住生活为行业地位定位。价格定位根据目标客户的调查以及宗地初步的成本估算，价格定位应为中端，价格可初步定位在叠加复式2900元/平米、多层2200元/平米、小高层2350元/平米、两层商业5000元/平米。4、销售策略该项目由于整体开发体量并不是很大，故而在实际运作过程中可以实行一期开发、集中销售，以产品品质取胜，占领中小户型市场。5、价格策略由于开发面积不大，因此在价格策略上，可以实行低开高走，多批次小批量推出、频繁提价的策略进行，这样可以制造项目热销的现象，给市场以紧迫感，最终也保证项目利润的实现，为集团的上市贡献一定的业绩。6、项目总体规划设计要点与初步方案（一）设计原则市场至上：一切出发点基于当地市场的竞争、需求及市场接受程度之上。差异化：针对目前针对目前X市房地产竞争的的现状，寻找差异化，尽可能与目前已上市销售的楼盘展开错位竞争。超前、品质：在产品设计上根据当地市场户型、景观、风格，做到适度超前、突出品质，以实现以高品质产品攻打中端市场、占领市场的战略目的。经济性：设计过程中，在保证质量要求的前提下要尽量降低成本，满足集团提出低成本要求。26 （二）产品类别1、以多层（六层以下）为主，部分点缀叠加别墅（联排别墅）及景观小高层（小高层比例可根据开发、销售情况再定）。2、主要户型是三房为主，少量二房、四房、叠加复式（联排别墅）；建议各户型面积在考虑总价的情况下尽量微型化：两房70—90平米、小三房在保证功能的前提下控制在90平米、四房120--140平米、别墅在250—270平米。（三）总平面布局尽量考虑小区远距离景观效果。突破传统横排布局，总规布局应尽量丰富、灵活、错落有致；考虑到控制建筑成本、提高容积率、整合景观用地面积等因素，应在平面布局时，在不减少容积率的情况下，尽量减少建筑密度。考虑采光、观景因素，建议楼体摆布均应南北朝向，南北楼体高度采用由低到高布局，并前后错开。道路规划在进入小区即实行人车分流，使车辆行驶对小区居民生活影响降到最低，楼体尽量考虑南北入户等围合式组团设计，组团分区分明，实现每栋楼的景观均好性。另可考虑庭院式的建筑规划与景观布置，在市场推广时也可因产品方面的创新实现有效的市场传播，加强与竞争对手之间的差异性。（四）建筑风格1、简洁、有质感的新古典主义风格，立面尽量满足规划要点中红色坡屋顶构造，古朴、大方要求。2、突出单元入口、顶部、窗、阳台、空调隔板、道路、上下水道管道口、大门造型风格等细部处理。（五）景观景观应根据产品特点体现精致、实用、艺术、文化品位，重视细部处理，注重景观的整体性及可参与性。产品方案一：产品方案二：六、项目开发计划26 一、项目开发时间节点9月下旬获取土地并进行初步产品策划及项目地位→10月底完成规划设计→07.1月完成施工图设计（同时开始形象宣传）→3月正式引爆市场并开始认筹→07.5月开盘并公开选房。七、投资收益测算见附表九、综述本宗地面积不大，周边居住环境较好；三面临X高新技术开发区主要交通道路，交通条件极其便利；属于X市未来几年的居住开发热点地区。就地块位置而言是X市土地市场上仅次于东区的住宅宗地。综合该宗地现场勘踏情况分析，该地块虽然目前周边交通情况及基础设施情况还未到位，但随着开发区1513工程的逐步开展，中华大道及黄河大道的逐步开通及安彩小区、企业家公寓、安钢小区的交房入住，宗地周边将形成较为成熟的居住环境。目前该地块起拍价为4000万元，合36.7万/亩，和东区70万/亩左右的地价相比较低，随着X城市的东移南扩，该地块周遍将形成新的居住区，目前在高新技术开发区的整理规划中，地块西侧800米规划建设为X市的副城市中心区，规划建设有宾馆、大型商场、写字楼、高档公寓、医院等设施。综合以上分析，该地块具有较大的开发价值，X公司建议参与该地块的竟买。26'