XX地块建设项目可行性研究报告 55页

'地块建设项目可行性研究报告 目录第一部分项目概况........................一、项目名称..........................二、项目地址三、土地产权状况及面积四、地上建筑物状况五、项目由来六、有关破产清理情况预计第二部分X房地产市场概况第三部分项目优势与劣势分析一、项目优势二、项目劣势第四部分项目运作方案一、项目运作主体二、项目运作方案（一）土地开发模式（二）房产开发模式第五部分项目规划方案一、项目规划设计要点二、项目技术经济指标（一）项目主要技术指标（二）住宅户数及车位数量第六部分项目开发方案 一、项目开发建设方案（一）对土地开发模式（二）对房产开发模式1、开发方案设想2、建设进度计划（1）土地整理及前期开发进度（2）一期开发进度（3）二期开发进度二、项目经营方案（1）租售比例（2）销售进度与价格1）住宅销售进度2）商业销售进度3）车位销售进度三、项目投资方案第七部分项目投资估算一、土地开发模式总投资估算（一）开发成本测算1、基准地价与出让金2、实际出让地价预估（1）土地出让金补差额估算（2）地价估算（3）土地增值额估算 （一）开发费用测算1、管理费用2、其他费用3、财务费用一、房产开发模式总投资估算（一）开发成本测算1、土地成本2、前期开发费3、设计费4、工程建安费5、基础设施费6、公建配套费7、运作期间费8、不可预见费（二）开发费用测算1、管理费用2、销售费用3、财务费用第八部分项目资金筹措一、土地开发模式投资方案二、房产开发模式投资方案（一）投资组合方式（二）资金运作方式 1、自有资金2、银行贷款3、销售收入再投入第九部分经济与社会效益分析一、地产开发模式经济效益分析(一)拍卖地价评估(二)财务评价(三)不确定风险1、破产启动费用不纳入成本情况2、土地出让金变动情况二、房产开发模式经济效益分析（一）销售单价的估算1、住宅销售单价的确定（1）用市场比较法确定销售价格的上限（2）用成本法确定销售价格的下限（3）建议销售单价2、商业销售单价的确定3、车位销售单价的确定（二）总销售收入的测算（三）总租赁与转售收入的测算1、商业租赁与转售收入的测算2、车位租赁与转售收入的测算（四）税金及附加 1、销售税金及附加2、租赁及转售税金及附加（一）成本费用估算（二）财务分析1、损益表与项目静态盈利能力分析2、现金流量表与项目动态盈利能力分析（1）全部投资现金流量表（2）自有资金现金流量表3、资金来源和运用与资金平衡能力分析（三）不确定分析1、盈亏平衡分析2、敏感性分析（1）单因素敏感性分析【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响〖1〗租金售价变化对财务净现值的影响〖2〗租金售价变化对财务内部收益率的影响【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响〖1〗成本变化对财务净现值的影响〖2〗成本变化对财务内部收益率的影响（2）多因素敏感性分析【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响〖1〗租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响〖2〗租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响 【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响〖1〗租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响〖2〗租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响〖1〗租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响〖2〗租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响3、本项目预计实际收益分析三、项目风险分析（一）空压厂破产清理风险（二）土地出让政策风险四、项目评估结论附表一、土地开发模式附表表一总投资与成本估算表表二　资金筹措表二、房产开发模式附表表一总投资与成本估算表表二详细投资计划与资金筹措表（按比例）表三详细投资计划与资金筹措表（按金额）表四总销售收入预测表 表五销售费用估算表表六商铺出租计划和出租收入估算表表七车位出租计划和出租收入估算表表八销售税金及附加表表九租赁及转售税金及附加表表十损益表表十一　全部投资现金流量表（年Ic=10%）表十二　自有资金现金流量表（年Ic=10%）表十三　资金来源与运用表表十四银行贷款还本付息结算表表十五银行贷款还本付息计算表表十六敏感性分析预测表16.1成本不变而租金售价变化对收益的影响16.2租金售价不变而成本变化对收益的影响16.3租金售价上升5%时成本变化对收益的影响16.4租金售价上升10%时成本变化对收益的影响16.5租金售价下降5%时成本变化对收益的影响16.6租金售价下降10%时成本变化对收益的影响表十七工程成本核算分类表17.1商业部分工程成本核算表17.2住宅部分工程成本核算表17.3配套项目部分工程成本核算表17.4地下停车场部分工程成本核算表 第一部分项目概况一、项目名称X空压机厂地块建设项目二、项目地址X空压机厂地块位于X市海椒市街13号，即二环路东四段以西，得胜上街以南，海椒市街以东，莲桂东路以北，临二环路东四段，地处东大街东延线牛市口黄金位置。三、土地产权状况及面积X空压机厂地块现系X牛市口商贸大市场所在地。该市场占地50余亩。其中工业划拨用地23,673.08平方米（约35.51亩），商业租赁用地10,145.98平方米（约15.22亩），租赁时间为2000年5月6日起至2010年5月5日止。后因X空压机厂和X华兴房地产公司联合开发住宅，占用了市场16亩左右，现余33亩左右。四、地上建筑物状况地上建筑物多为二至三层的牛市口商贸大市场，少部分为厂区。五、项目由来X空压机厂原系中国汽车工业总公司所属企业。由于经国务院总理办公会议决定，需对中国汽车工业总公司的业务和资产进行重组，中国汽车工业销售总公司和中国汽车工业物资总公司由上汽集团接收，并提出破产申请，在按规定程序报批后，按照《研究辽宁部分有色金属和煤炭企业关闭破产有关问题的会议纪要》的规定组织实施破产。破产费用缺口，经财政部核定后，由上汽集团负责解决。中国汽车工业总公司所属破产企业（含X空压机厂）实施破产所适用的政策和费用也执行上述规定。同时，国家经贸委根据国务院总理办公会议纪要精神，将X汽车配件总厂、X空压机厂两户企业自2002年1月1日起移交给四川省人民政府管理，中国汽车工业总公司持有两户企业的股权也实行无偿划转，两户企业的债权、债务仍由原法人主体承担。2002年7月25日四川省人民政府决定将X汽车配件总厂、X空压机厂两户企业下放至X市人民政府实行属地管理。现X市人民政府决定对X空压机厂实施关闭破产。但实施关闭破产大约需要1,200万元启动资金。破产后以土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。六、有关破产清理情况预计该地块系X牛市口商贸大市场所在地。该市场拥有一楼一底营业房485间，现有小食品、化工等各类商家200余户。另有茶楼4个，面积2, 787平方米，农贸市场1个，面积800平方米，娱乐城1个，面积1,500平方米，旅馆1个，面积1,500平方米，招待所1个，面积300平方米，生资市场1个，面积1200平方米，餐馆3个，面积800平方米。在破产清理时，该市场主要情况如下：1、农贸市场农贸市场系牛市口商贸大市场与莲新街道办事处联办，共有26间营业房及两条通道，清理时无赔偿无纠纷。2、旧家电区旧家电区系市场独立管辖，现有商家8户，清理时无赔偿无纠纷。3、化工交易区化工交易区现有商家40户，清理时无赔偿无纠纷。4、小食品区小食品区系市场独立管辖，现有商家45户，清理时无赔偿无纠纷。5、招待所招待所系X空压机厂下岗职工租赁市场原办公楼形成，清理时无赔偿无纠纷。6、聚缘茶房聚缘茶房原系X盐市口购物中心租赁市场场地建成，并分别于1998年以40万元转让给都荣工女士，获得18年左右的使用权，及于2000年移交给市场，出现“一女二嫁”情况。后经市场努力，市场同都荣工女士签订了租赁协议。聚缘茶房清理时可能有一定赔偿和纠纷。7、大众茶楼原系X盐市口购物中心租赁X空压机厂土地自行修建的营业房。1988年盐市口购物中心以向黄小龙借款30万元作为回报，以每月2,000元价格将市场一楼一底约500平方米的营业房租给他。后盐市口购物中心将茶楼底层归还给市场，二楼则由法院判给汇通银行。同时，市场与黄小龙重新签订了租赁合同。因此，大众茶楼清理时可能有一定赔偿和纠纷。8、都市农家乐都市农家乐原系X盐市口购物中心租赁X空压机厂土地自行修建而成。同样于2000年将底楼移交给市场，市场又将其租给侯锡惠女士。该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠纷。9、农业银行储蓄所农业银行储蓄所原系X盐市口购物中心租赁X空压机厂土地自行修建而成，一楼一底，面积240平方米。X盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其20年使用权。 同样盐市口购物中心于2000年将底楼移交给市场。2002年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做酒楼使用。该储蓄所清理时估计有一定纠纷，但能协商解决。10、市场二楼营业房市场二楼营业房原系X盐市口购物中心租赁X空压机厂土地自行修建而成，共2400平方米。1997年盐市口购物中心以该二楼及一楼小食品区营业房20年使用权作抵押，在市场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将一楼及二楼营业房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。因此，清理时会有一定的纠纷。11、化工区该化工区系X锦江区工商局与X空压机厂联建，并分割了88间营业房，将其全部出售给私人。因此，清理时会有一定的纠纷。12、生资市场该生资市场系东宝娱乐公司向X空压机厂一次性交纳300万元后获得了25年的使用权，并将其改造成红日娱乐城，面积5,750平方米。因此，清理时会有较大的赔偿。13、银丰酒楼该银丰酒楼原系市场以联办食堂名义让X盐市口购物中心承包经营，后X盐市口购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。其后黄又成将其抵押贷款，因无力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。因此，清理时有一定的纠纷。14、其他市场其他营业房跟上面的情况类似。清理时有一定的赔偿，但问题不大。综上所述，该市场清理时存在一些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。 第二部分X房地产市场概况略。 第三部分项目优势与劣势分析一、项目优势1、项目地处X主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具有较浓的商业氛围。目前东大街已整治一新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了X人民商场、北京华联、郁金香花园广场、东方时代商场、蓝光大厦、友谊广场等商业楼盘。商业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向一环路牛王庙及二环路牛市口递延。2、项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需6分钟左右的车程，而且东大街、二环路和海椒市街是X的主要公交干道，沿线分布了68路、85路、97路、112路、38路、47路、65路、51路、75路、91路、12路、114路、303A路、106路等公交线路。3、项目地块是X东面，乃至X二环路内不可多得的地块。由于历年的房产开发，X二环路以内已几乎没有可供开发的土地。该地块的开发不但切合了X市民二环路内的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。4、根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接X城东副中心。5、二环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。6、由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。7、项目二环路以外即为沙河、塔子山公园，项目南面即为望江公园、东湖市政公园，环境优美。二、项目劣势1、目前项目东面二环路外是X钢铁有限责任公司（即原X无缝钢管厂）。虽然X无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之一，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在一定程度上制约了项目向东的辐射力。2、东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。3、牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺面的投资行为。 第四部分项目运作方案一、项目运作主体为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发公司，在X锦江区注册，注册资金为3,000万元。在组织架构及人员的安排上，可以先跟X东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，一套人马，交叉作业，待以后投资开发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。二、项目运作方案根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具体为：（一）土地开发模式该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入1,200万的X空压机厂破产的启动费用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用（含土地出让金补差）后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收取划拨土地成交价款30%的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。（二）房产开发模式根据X目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将使北亚集团在X的投资步入良性循环和可持续发展的道路。 第五部分项目规划方案一、项目规划设计要点由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下：1、净用地面积：33亩。2、容积率：不大于2.8。3、建筑密度：不大于30%。4、建筑高度：不大于40米。5、绿地率：不小于30%。6、户型：80平方米、100平方米、120平方米、150平方米，各25%。7、商业占地上建筑面积比例为20%。8、其他按有关规定。二、项目技术经济指标（一）项目主要技术指标序号项目用地面积(平方米)建筑面积(平方米)建筑密度容积率备注1小区总用地面积22,0002地上建筑面积61,60030%2.8其中:商业6,16012,320住宅4,92849,280共计461户3地下建筑面积10,4264配套其中:社区服务站200200门卫室、垃圾站小区绿化及小品6,600全民健身场地150自行车棚440 （二）住宅户数及车位数量序号项目户数/面积机动车数量非机动车数量备注1住宅80平米15477231机动车每户0.5辆，非机动车每户1.5辆。100平米12386123机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。120平米10271102机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。150平米825782机动车每户0.7辆，非机动车每户1辆。小计4612915382商业12,32037924机动车、非机动车每100平米0.3、7.5辆。合计3281,462其中:地上部分66293地上机动车地下部分2621,169备注：可售机动车数量为262个。 第六部分项目开发方案一、项目开发建设方案（一）对土地开发模式只需对地块上的建筑物拆除，达到拍卖要求即可。（二）对房产开发模式1、开发方案设想为了更大程度地提高土地的利用价值，拟将小区开发为小高层组团。其中临二环路东四段与东大街东延线一侧开发为一至二幢首2层或3层为商业业态的小高层。考虑到本项目市场推广计划及小区建设的实际需要，拟将整个项目分两期进行开发。第一期首先完成样板楼展示工程、小区大部分基础设施、公建配套设施和南面组团。这样可以使首期买家享受到已成熟的配套设施。本期推出的楼盘价位不宜太高，以吸引买家，树立形象，为二期提高售价作好准备。第二期开发北面组团。2、建设进度计划本项目预计从2004年8月开始启动破产清理程序，工期约为3年零8个月。整个工程分两期进行。（1）土地整理及前期开发进度本项目地上建筑物清理及改变土地用途与土地转让时间预计为2004年8月至2005年7月。同时开展前期市场调查、项目开发和营销方案策划、初步可行性分析，规划、建筑、建筑施工设计，项目报建等工作。（2）一期开发进度一期开发南面组团，预计时间为2005年8月至2006年5月。（3）二期开发进度二期开发北面组团，预计时间为2006年6月至2007年3月。二、项目经营方案项目经营方案主要针对房产开发模式。根据目前X市房地产的实际情况，本项目的经营方案初步设想为：（1）租售比例预计项目至竣工投入使用时，住宅部分能实现100%的销售，商业、车位部分能销售30%。为方便计算，假设未销售的商业、车位的租赁期在项目建设经营期的第四年开始。五年后（即项目开始后的第8年）全部转售。（2）销售进度与价格 1）住宅销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年(即转售年)1销售比例100%15%60%25%2销售面积(平方米)49,2807,39229,56812,3202）商业销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年(即转售年)1销售比例100%15%15%70%2销售面积(平方米)12,3201848184886243）车位销售进度序号销售时间合计2004年2005年2006年2007年2011年(即转售年)1销售比例100%3.817%12.977%12.977%70.229%2销售个数(个)262103434184三、项目投资方案见项目第八部分《项目资金筹措》。 第七部分项目投资估算一、土地开发模式总投资估算（一）开发成本测算此模式下开发成本即为土地成本2,881.20万元。1、基准地价与出让金本地块属于工业用地Ⅱ级、住宅用地Ⅲ级、商业用地Ⅳ级。其基准地价和土地出让金分别是：序号土地用途及级别基准地价(万元/亩)出让金(万元/亩)市场最低出让地价(万元/亩)1工业用地Ⅱ级58.73011.74670.4762住宅用地Ⅲ级140.87028.174169.0443商业用地Ⅳ级151.00030.200181.2002、实际出让地价预估本地块为工业用地，出让时需改变土地用途为商住用地。为了便于计算及考虑到可能的规划情况，拟设定本地块的商业建筑面积与住宅建筑面积的比例为20%:80%。（1）土地出让金补差额估算若将该工业用地改为商住用地，每亩土地出让金补差额预计=（30.20万元/亩-11.746万元/亩）×20%+（28.174万元/亩-11.746万元/亩）×80%=16.8332万元/亩，则土地出让金补差额总预计=16.8332万元/亩×33亩=555.4956万元。（2）地价估算该地块出让时每亩地价预计=16.8332万元/亩+70.476万元/亩=87.3092万元/亩，则出让时地价预计=87.3092万元/亩×33亩=2,881.20万元。（3）土地增值额估算该地块实际每亩市场最低出让地价预估=181.20万元/亩×20%+169.044万元/亩×80%=171.475万元/亩。则该地块实际市场最低出让地价预估=171.475×33亩=5,658.682万元。因此，该地块每亩增值额=171.475万元/亩-87.3092万元/亩=84.1658万元；整个地块增值额=84.169万元×33亩=2,777.47万元。备注：以上是按X地区以前工业用地转让及土地用途改变的一般办法来计算出让金补差额的。（二）开发费用测算1、管理费用 管理费用按每月5万元计算，从2004年8月至2005年底，共计85万元。2、其他费用其他费用为破产启动费用1,200万元及其他可能尚需费用100万元，合计为1,300万元（备注：虽然1,200万元是先期垫付，后期土地拍卖后无偿返还的启动费用，但由于考虑到该笔费用具有不确定性，因此在实际测算时，将该笔费用纳入了成本）。3、财务费用假定公司自有资金为1,360万元左右，则资金缺口为2,881.20万元+85万元+1,300万元-1,360万元=2,906.20万元左右，需向银行申请流动资金贷款2,900万元，贷款6个月。利率假定为中国人民银行1至6个月贷款基准利率5.04%，则财务费用为73.08万元。若开发方案为土地开发模式，则总投资为4,339.28万元。具体见土地开发模式附表《总投资与成本估算表》。二、房产开发模式总投资估算（一）开发成本测算1、土地成本土地成本为2,881.20万元。2、前期开发费前期开发费预计为1,294.11万元。3、设计费设计费预计为185.18万元。4、工程建安费工程建安费预计为8,199.08万元。5、基础设施费基础设施费预计为103.16万元。6、公建配套费公建配套费预计为107.32万元。7、运作期间费运作期间费预计为327.87万元。8、不可预见费 不可预见费预计为409.49万元。以上8项合计为该项目开发成本13,507.41万元。（二）开发费用测算1、管理费用管理费用取开发成本1至6项的3%计算，合计为=12,770.05×3%=383.10万元。2、销售费用销售费用取销售收入的3%计算，合计为21,028.29×3%=630.85万元。具体见房产开发模式附表《销售费用估算表》。3、财务费用本项目的财务费用主要由利息费用构成，利息费用的计算参照建设部发布的经济评价标准按如下方法确定：假定贷款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后利息按全年计算，还款当年按年末偿还，照全年计息，即每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×贷款年利率根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。本项目假定按此一至三年期贷款基准利率计算，至项目开始第二年需贷款5,000万元，至项目开始第三年按年等额还本付息，至项目开始第四年还清贷款，利息合计为564.07万元。具体见房产开发模式附表《银行贷款还本付息结算表》、《银行贷款还本付息计算表》。本项目若采用房产开发模式，则总投资预计为16,385.43万元。具体见房产开发模式附表《总投资与成本估算表》。 第八部分项目资金筹措一、土地开发模式投资方案本项目若只进行土地整理，则总投资为4,339.28万元，整个建设经营期为1年半。本项目开发投资的资金来源有二个渠道：一是自有资金，二是银行贷款。资金运作方式如下：自有资金全部用于破产启动费用、管理费用、其他可能尚需的启动资金。此外还缺少的资金，则向银行贷款。即公司先以自有资金1,360万元启动项目至项目转让，改变土地用途，然后以银行贷款支付地价款至项目拍卖，以拍卖收入偿还银行贷款及利息。其启动资金使用计划如下：序号项目2004年2005年小计1管理费用(万元)25.0035.0060.002破产启动费用(万元)600.00600.001,200.003其他可能尚需的启动费用(万元)50.0050.00100.00合计(万元)675.00685.001,360.00二、房产开发模式投资方案（一）投资组合方式本项目总投资为13,507.41万元，整个建设经营期为8年。为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，使项目顺利开发，拟采取组合投资方案。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是预售收入再投入用于投资部分。资金运作方式如下：自有资金用于破产启动费用、其他土地整理可能尚需的启动费用、前期管理费用，有收入的第一年按销售收入的35%用于投资，第二年按销售收入的54%用于投资，第三年按销售收入的18%用于投资。此外还缺少的资金，则向银行贷款。（二）资金运作方式在项目的前期，公司先以部分自有资金支付企业破产启动费用、管理费用、前期工程费，至项目转让改变土地用途时，以银行贷款支付地价及当年的部分工程费用，当住宅楼可以预售时，以预售收入实现滚动开发，使整个项目投资完成。1、自有资金整个项目的自有资金为3,000万元，占总投资的18.31%，分四年投入。其投入计划如下：项目2004年2005年2006年2007年合计自有资金(万元)995.70717.80550.63735.873,000.00 2、银行贷款银行贷款计划共有一笔，共计贷款5,000.00万元，占总投资的30.51%。3、销售收入再投入销售收入再投入从项目有销售收入时开始，直到项目销售完毕。总销售收入再投入为8,385.43万元，占总投资的51.18%。其投入计划如下：项目2004年2005年2006年2007年合计销售收入再投入(万元)694.596,491.591,199.268,385.43第九部分经济与社会效益分析 一、地产开发模式经济效益分析(一)拍卖地价评估项目名称位置拍卖成交价(万元/亩)交易日期修正土地位置交易情况交易方式土地用途土地级别区域因数个别因数小计比准地价(万元/亩)锦江区二环路东四段工农院街283-1000-1000100/98289武侯区桂溪乡高攀村一组263-1-100-1-1-10100/95277备注：1、锦江区二环路东四段工农院街地块(二环路内侧)净用地面积为8.85亩，规划为住宅用地。其容积率不大于2.5，建筑密度不大于25%，建筑高度不大于40米，绿地率不小于30%，起拍价为净用地每亩160万，成交价为每亩283万。2、武侯区桂溪乡高攀村一组地块(二环路外侧)净用地面积为10.13亩，规划为住宅用地。其容积率不大于1.8，建筑密度不大于30%，建筑高度不大于24米，绿地率不小于30%，起拍价为净用地每亩140万，成交价为每亩263万。本项目地块的比准地价=(289万元+277万元)÷2=283万元。(二)财务评价序号项目名称金额1销售收入(万元)9,339.002总成本(万元)4,339.283土地出让金(万元)2,801.70土地改变用途时已补交部分(万元)555.50尚需补交部分(万元)2,246.204契税(万元)86.445利润总额(万元)2,667.086所得税(万元)880.147税后利润(万元)1,786.948投资净利润率41.18%备注：1、土地出让金按东调企业2003年底以后实施搬迁改造的地块拍卖销售收入的30%测算。其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出让金。2、契税按土地改变用途时转让价格(即2881.20万元)的3%计算。(三)不确定分析1、破产启动费用不纳入成本情况由于本项目成本测算中的破产启动费用1,200万元具有不确定性，在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的 土地出让金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。假如破产启动费用1,200万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。其财务费用为1,200万元×5.49%÷2=32.94万元，实际减少成本为1,200万元-32.94万元=1,167.06万元，亦即总成本为4,339.28万元-1,167.06万元=3,172.22万元，成本下降了1,167.06万元÷4,339.28万元=26.90%。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下：序号项目名称金额1销售收入(万元)9,339.002总成本(万元)3,172.223土地出让金(万元)2,801.70土地改变用途时已补交部分(万元)555.50尚需补交部分(万元)2,246.204契税(万元)86.445利润总额(万元)3,834.146所得税(万元)1,265.277税后利润(万元)2,568.878投资净利润率80.98%备注：1、土地出让金按东调企业2003年底以后实施搬迁改造的地块拍卖销售收入的30%测算。其中土地改变用途已补交部分土地出让金计入了成本，尚需补交部分是拍卖后实际发生的土地出让金。2、契税按土地改变用途时转让价格(即2881.20万元)的3%计算。2、土地出让金变动情况由于该地块属于破产企业土地处置，情况比较特殊，具体出让后，土地出让金的交纳目前尚不是很清楚，可能需要跟有关部门协商。倘若按东郊企业划拨用地有关政策，企业在2003年以后实施搬迁改造的，政府按成交价款的30%收取土地出让金，其余部分用于企业搬迁改造。此外，为了便于计算，以上土地出让金总额是按第二次转让地价款的30%计算的。二、房产开发模式经济效益分析（一）销售单价的估算1、住宅销售单价的确定（1）用市场比较法确定销售价格的上限 取本项目附近可类比楼盘予以分析，见表如下：表一本项目住宅价格市场比较法系数修正表序号项目名称标准价(元/平米)交易日期修正交通配套环境繁华程度开发商实力小计比准售价(元/平米)1蜀都花园3,100100/10000+100100/1013,0692海棠名居2,600100/100-10-1-1-1100/962,7083阳光水岸2,800100/100-20-1-1-1100/952,947表二本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表序号项目名称蜀都花园海棠名居阳光水岸1住宅比准价格(元/平方米)3,0692,7082,9472销售状况权重(销售率)80%50%10%140%3加权后的相对价格(元/平方米)245513542954,1044本项目住宅销售平均标准基价(元/平方米)2,932经比较计算，得到本项目住宅销售单价为每平方米2,932元。（2）用成本法确定销售价格的下限本项目住宅的销售成本单价为每平方米2,144.55元。（3）建议销售单价本项目住宅的销售单价建议为每平方米2,900元（2004年单价）。假定每年住宅的单价上涨7%，则本项目住宅的销售单价如下：项目2004年2005年2006年2007年2011年(转售)住宅销售价格(元/平方米)2,9003,1033,3203,5534,6572、商业销售单价的确定假定商业的销售单价为住宅销售单价的3倍，则本项目商业的销售单价如下：项目2004年2005年2006年2007年2011年(转售)商业销售价格(元/平方米)8,7009,3099,96110,65813,9703、车位销售单价的确定假定本项目目前的车位价格与蜀都花园车位的销售价格一致，且设定每年车位的单价上涨7%，则本项目车位的销售单价如下：项目2004年蜀都花园车位价格2005年2006年2007年2011年(转售)车位销售价格(万元/个)8.008.569.169.8012.85（二）总销售收入的测算根据上述住宅销售进度与价格预估，测算出本项目住宅的销售收入为16,487.77万元，商业的销售收入为3,810.30万元，车位的销售收入为730.22万元，总销售收入为21,028.29万元。具体见房产开发模式附表《总销售收入预测表》。 （三）总租赁与转售收入的测算1、商业租赁与转售收入测算假设本项目商业经营年限为无限期，则根据公式a=vr来求其租赁价格（其中设定r=12%）：2007年月租赁价格=（10,658×12%）÷（12×70%）=152元/平方米因此，建议本项目商业的租赁价格为月租金每平方米150元，且假设其月租金每三年上涨10%，则其租赁净收入、转售净收入分别为557.93万元、11,686.55万元，合计为12,244.48万元。具体见房产开发模式附表《商铺出租计划和出租收入估算表》。2、车位租赁与转售收入测算车位可出租的个数为250个，其中地下184个，地上66个。假设月租金收入每个预计为220元，三年一递增，递增比例为10%，则其租赁净收入、转售净收入分别为23.72万元、2,292.80万元，合计为2,316.52万元。具体见房产开发模式附表《车位出租计划和出租收入估算表》。商业与车位部分租赁收入合计为581.65万元，转售收入部分合计为13,979.35万元，租赁与转售收入总计为14,561.00万元。（四）税金及附加1、销售税金及附加本项目销售税金及附加合计为1,183.89万元。其中营业税按销售收入的5%计算，测算为1,051.41万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为73.60万元,教育附加费为营业税的3%，测算为31.54万元,交易印花税为销售收入的万分之三,测算为6.31万元,副食品调控基金按销售收入的1‰计算，测算为21.03万元。具体见房产开发模式附表《销售税金及附加表》。2、租赁及转售税金及附加本项目租赁税金及附加合计为102.43万元。其中营业税按租赁收入的5%计算，测算为29.08万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为2.04万元,教育附加费为营业税的3%，测算为0.87万元,交易印花税为租赁收入的万分之一,测算为0.06万元,副食品调控基金按租赁收入的1‰计算，测算为0.58万元,房产税按租赁收入的12%计算,测算为69.80万元。本项目转售税金及附加合计为787.04万元。其中营业税按转售收入的5%计算，测算为698.97万元，城市维护建设费为营业税的7%，测算为48.93万元,教育附加费为营业税的3%，测算为20.97万元,交易印花税为转售收入的万分之三,测算为4.19万元,副食品调控基金按转售收入的1‰计算，测算为13.98万元。具体见房产开发模式附表《租赁及转售税金及附加表》。 （五）成本费用估算本项目成本费用采用分摊形式。其分摊的总原则为把所有的总投资分摊到可售（可租）的面积中去，具体分摊细则为按计算投资的各项成本来分摊，各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊，若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积或销售额比例来分摊。租赁部分，商业按68年折旧，车位按70年折旧，假定剩余残值为2%，年折旧额分别为32.90万元和24.18万元。具体见房产开发模式附表《总投资与成本估算表》和《损益表》。（六）财务分析1、损益表与项目静态盈利能力分析本项目总收入为35,589.29万元，总成本费用为16,385.43万元，销售及租赁的税金及附加为2,073.36万元，则利润总额为17,130.50万元，所得税为5,653.06万元，净利润为11,477.43万元。具体见房产开发模式附表《损益表》。总体评价指标：年投资利润率=（利润总额／总投资／8）×100%=（17,130.50／16,385.43／8）×100%=13.07%年投资利税率=（利税总额／总投资／8）×100%=（24,856.92／16,385.43／8）×100%=18.96%自有资金年投资利润率=（利润总额／自有资金／8）×100%=（17,130.50／3,000／8）×100%=71.38%建设经营期各段评价指标：（1）建设期（2004年至2007年）部分的投资利润率=（利润总额／总投资）×100%=（7,536.57／12,307.83）×100%=61.23%投资利税率=（利税总额／总投资）×100%=（11,207.53／12,307.83）×100%=91.06%（2）租赁期（2007年至2011年）部分的年投资利润率=（利润总额／总投资／5）×100% =（193.79／285.43／5）×100%=13.58%年投资利税率=（利税总额／总投资）×100%=（360.17／285.43／5）×100%=25.24%（3）转售（2011年）部分的投资利润率=（利润总额／总投资）×100%=（9,400.13／3,792.17）×100%=247.88%投资利税率=（利税总额／总投资）×100%=（13,289.22／3,792.17）×100%=350.44%从本项目以上的几个静态指标来看，销售期，尤其是转售年的投资利润率很高，租赁期的投资利润率偏低，总体年平均投资利润率保持在13%以上，故从投资利润率角度分析来看是可行的。此外，从阶段性建设经营期来看，本项目从2004年启动至2007年竣工，只需在住宅部分实现100%销售，商业和车位部分实现30%的销售的情况下便能收回所有的投资，并能取得3,458.97的利润总额，因此本项目具有很好的经济效益。2、现金流量表与项目动态盈利能力分析（1）全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表见房产开发模式附表《全部投资现金流量表》。根据评价指标显示，本项目：税前全部投资财务净现值 (FNPV)=8,661.61万元税后全部投资财务净现值 (FNPV)=5,361.12万元税前全部投资财务内部收益率 (FIRR)=57.34%税后全部投资财务内部收益率 (FIRR)=38.97%税前全部投资静态回收期=3年零1.44个月税后全部投资静态回收期=3年零6.82个月由此可得，本项目全部投资税前和税后的财务净现值 (FNPV)均大于零，税前和税后的财务内部收益率 (FIRR)均大于期望收益率10%。故从全部投资动态盈利角度分析，本项目是可行的。（2）自有资金现金流量表本项目自有资金现金流量表见房产开发模式附表《自有资金现金流量表》。根据评价指标显示，本项目：税前自有资金财务净现值 (FNPV)=9,692.55万元税后自有资金财务净现值 (FNPV)=6,392.06万元税前自有资金财务内部收益率 (FIRR)=135% 税后自有资金财务内部收益率 (FIRR)=85%税前自有资金静态回收期=2年零0.16个月税后自有资金静态回收期=2年零3.31个月由此可得，本项目自有资金税前和税后的财务净现值 (FNPV)均大于零，税前和税后的财务内部收益率 (FIRR)均大于期望收益率10%。故从自有资金动态盈利角度分析，本项目是可行的。3、资金来源和运用与资金平衡能力分析资金来源和运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。资金来源和运用表见房产开发模式附表《资金来源和运用表》。从表中可以看出，本项目在启动投资后，每个月都有盈余资金。故从资金平衡能力角度分析，本项目满足要求。（七）不确定分析1、盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，销售价格如基准方案，则由计算可知，当住宅、商业、车位的销售率为47.8%时，全部投资利润为零，项目才能达到盈亏平衡，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率≤70%，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为47.8%，可见项目风险程度很低。2、敏感性分析从经济效益分析的评价指标和目前房产成本构成情况来看，在本项目各主要要素中，销售价格和成本费用最有可能发生波动变化。因此，本项目敏感性分析确定选销售价格和成本费用两个变动因素进行考察，针对全部投资，分别计算出上述两个因素各自在其他条件不变的情况下分别上下波动5%、10%时对财务净现值、财务内部收益率的影响。其敏感性分析见房产开发模式附表《敏感性分析预测表》。从敏感性分析表中可以看出，销售价格和成本费用的变化对财务净现值、财务内部收益率的有一定影响。（1）单因数敏感性分析【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响〖1〗租金售价变化对财务净现值的影响 当租金售价（备注：指本项目2004年的售价和2007年的租金，其后各年的售价和租金按基准方案递增，下同）下降5%、10%，将引起财务净现值分别下降12.87%、25.74%,分别为4,671.25万元、3,981.38万元，当租金售价下降到38.86%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。〖2〗租金售价变化对财务内部收益率的影响当租金售价下降5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.87%、21.30%,分别为34.73%、30.67%，当租金售价下降到38.86%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响〖1〗成本变化对财务净现值的影响 当成本上升5%、10%，将引起财务净现值分别下降8.17%、16.33%,分别为4,923.34万元、4,485.56万元，当成本上升到61.23%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。〖2〗成本变化对财务内部收益率的影响当成本上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.66%、19.97%,分别为34.82%、31.19%，但成本上升到61.23%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若租金售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。（2）多因数敏感性分析【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响〖1〗租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响 当租金售价上升5%时，若成本上升10%，将引起财务净现值下降3.49%,为5,173.83万元，当成本上升到68.99%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。〖2〗租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响当租金售价上升5%时，若成本上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降0.33%、10.50%,分别为38.84%、34.88%，当成本上升到68.99%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响〖1〗租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响当租金售价上升10%时，成本上升至15.7%，将开始引起财务净现值 下降,当成本上升到76.71%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。〖2〗租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响当租金售价上升10%时，若成本上升10%，将引起财务内部收益率下降0.66%,为38.71%，当成本上升到76.71%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响〖1〗租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响当租金售价下降5%时，若成本下降5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务净现值分别下降4.72%、12.87%、21.02%、29.17%，为5,108.23万元、4,671.25万元、4,234.27万元、3,797.28万元,当成本上升到53.45%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。〖2〗租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响当租金售价下降5%时，若成本保持不变或上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降10.87%、20.59%、29.10%,为34.73%、30.95%、27.63%，当成本上升到53.45 %时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响当租金售价下降10%时，若成本下降10%、5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务净现值下降9.46%、17.60%、25.74%、33.87%、42.01%,分别为4,853.75万元、4,417.56万元、3,981.38万元、3,545.20万元、3,109.01万元，当成本上升到45.64%时，其财务净现值等于零，达到临界点，此时，若成本再上升，则财务净现值小于零，出现亏损。〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响当租金售价下降10%时，若成本下降5%、保持不变或上升5%、10%，将引起财务内部收益率分别下降11.13%、21.30%、30.14%、37.90%,为34.63%、30.67%、27.22%、24.20%，当成本上升到45.64%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（Ic=10%），达到临界点，此时，若成本再上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。 3、本项目预计实际收益分析由于本项目成本测算中的破产启动费用1,200万元具有不确定性，在上述的投资分析中纳入了开发成本，实际上这笔费用是先期垫付给破产企业，待破产企业破产清理后，将其工业用地改变用途为商住用地后转让，然后以该土地出让收入去除政府收取的土地出让金剩余部分作为实际的破产费用，不足部分按有关规定由上汽集团负责解决，同时返还先期垫付的1,200万元破产启动费用。假如破产启动费用1,200万元分批次支付给破产企业，破产企业用这笔费用启动企业破产程序，然后在一年后返还了这笔费用。因此，这笔费用在实际运作中产生的成本是一年的利息。假定该笔费用在年中支付，按半年计息。根据中国人民银行2002年2月21日开始执行的利率，一至三年（含三年）的贷款年利率为5.49%。其财务费用为1,200万元×5.49%÷2=32.94万元，实际减少成本为1,200万元-32.94万元=1,167.06万元，亦即总成本为16,385.43万元-1,167.06万元=15,218.37万元，成本下降了1,167.06万元÷16,385.43万元=7.12%。经测算，在这种情况下，本项目财务指标如下：利润总额=18,297.56万元税后利润=12,259.36万元年投资利润率=15.03%年投资利税率=21.69%年资本金利润率=76.24%税前全部投资财务净现值 (FNPV)=9,545.39万元税后全部投资财务净现值 (FNPV)=5,984.74万元税前全部投资财务内部收益率 (FIRR)=69.23%税后全部投资财务内部收益率 (FIRR)=46.03%税前自有资金财务净现值 (FNPV)=10,576.33万元税后自有资金财务净现值 (FNPV)=7,015.68万元税前自有资金财务内部收益率 (FIRR)=186%税后自有资金财务内部收益率 (FIRR)=120% 三、项目风险分析（一）空压厂破产清理风险由于该企业及地块所属的牛市口商贸大市场内外关系复杂，在企业清理时存在一些赔偿和纠纷。（二）土地出让政策风险本地块属划拨工业用地。我方取得本项目用地采取的是与X空压机厂协定出让方式。但2004年3月31日，国土资源部有关文件规定，从即日起国土资源部、监察部将就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察，并要求各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。由此可以看出，该地块的协定出让方式将可能面临着被招标、拍卖或挂牌方式代替的风险。四、项目评估结论本项目财务风险很低，但有一定的政策风险。总体而言，本项目是可行的。就两种运作方案而言，因房产开发模式不仅能带来较好的经济效益，而且将使北亚集团在X的投资步入良性循环和可持续发展的道路。因此，建议本项目采用房产开发模式。 附表一、土地开发模式附表表一总投资与成本估算表单位：万元序号项目2004年2005年小计1土地成本2,881.202,881.202管理费用25.0060.0085.003其他费用650.00650.001,300.004财务费用75.6075.60合计675.003,666.804,341.80表二　资金筹措表单位：万元序号项目名称2004年2005年合计1总投资675.003,664.284,339.282资金筹措675.003,664.284,339.28自有资金675.00685.001,360.00银行贷款2,900.002,900.00销售收入79.2879.28 二、房产开发模式附表表一总投资与成本估算表序号项目合计(万元)得房成本(万元)备注商业住宅车位1开发成本13,507.412,832.538,509.052,165.83　　　　土地费用2,881.20511.032,044.14326.03　　　　前期开发费1,294.11221.38885.52187.21　　　　设计费185.1832.03128.1325.02　　　　工程建安费8,199.081,863.774,866.901,468.41　　　　基础设施费103.1617.6570.5814.93　　　　公建配套费107.3219.0476.1412.14　　　　运作期间费327.8774.53194.6158.73　　　　不可预见费409.4993.10243.0273.372开发费用2,878.02524.882,059.28293.85管理费用383.1079.95242.1461.01取开发成本1至6项的3%财务费用564.07100.05400.1963.83销售费用630.85114.31494.6321.91其他费用1,300.00230.58922.32147.113总投资16,385.433,357.4210,568.332,459.694每平方米得房成本(元/平方米)2,358.972,725.182,144.553,129.37 表二详细投资计划与资金筹措表（按比例）序号项目名称合计金额(万元)合计比例2004年2005年2006年2007年1总投资16,385.43100%6.08%39.13%42.98%11.81%开发成本13,507.41100%1.40%42.16%45.46%10.98%　　　　土地费用2,881.20100%100.00%　　　　前期开发费1,294.11100%10.00%90.00%　　　　设计费185.18100%10.00%90.00%　　　　工程建安费8,199.08100%15.00%70.00%15.00%　　　　基础设施费103.16100%30.00%60.00%10.00%　　　　公建配套费107.32100%80.00%20.00%　　　　运作期间费327.87100%30.00%40.00%30.00%　　　　不可预见费409.49100%10.00%30.00%30.00%30.00%开发费用2,878.02100%28.03%24.94%31.31%15.72%管理费用383.10100%7.00%33.00%50.00%10.00%财务费用564.07100%62.14%37.86%销售费用630.85100%11.31%56.92%31.76%其他费用1,300.0060%40%2资金筹措16,385.43100%6.08%39.13%42.98%11.81%自有资金3,000.00100%33.19%23.93%18.35%24.53%银行借款5,000.00100%100.00%销售收入再投入8,385.43100%8.28%77.42%14.30% 表三详细投资计划与资金筹措表（按金额）序号项目名称合计金额(万元)2004年2005年2006年2007年1总投资16,385.43995.706,412.397,042.221,935.13开发成本13,507.41188.885,694.596,141.101,482.85　　　　土地费用2,881.202,881.20　　　　前期开发费1,294.11129.411,164.70　　　　设计费185.1818.52166.66　　　　工程建安费8,199.081,229.865,739.351,229.86　　　　基础设施费103.1630.9561.8910.32　　　　公建配套费107.3285.8621.46　　　　运作期间费327.8798.36131.1598.36　　　　不可预见费409.4940.95122.85122.85122.85开发费用2,878.02806.82717.80901.12452.28管理费用383.1026.82126.42191.5538.31财务费用564.07350.49213.58销售费用630.8571.38359.08200.39其他费用1,300.00780.00520.00总投资合计16,385.43995.706,412.397,042.221,935.13总投资合计(不含利息,即建设投资)15,821.36995.706,412.396,691.731,721.552资金筹措16,385.43995.706,412.397,042.221,935.13自有资金3,000.00995.70717.80550.63735.87银行借款5,000.005,000.00销售收入再投入8,385.43694.596,491.591,199.26 表四总销售收入预测表序号项目细项合计2004年2005年2006年2007年1住宅销售比例100%15%60%25%销售面积(平方米)49,280.007,392.0029,568.0012,320.00销售收入(万元)16,487.772,293.749,817.204,376.832商业销售比例30%15%15%销售面积(平方米)3,696.001,848.001,848.00销售收入(万元)3,810.301,840.721,969.583车位销售比例29.771%3.817%12.977%12.977%销售个数(个)78.0010.0034.0034.00销售收入(万元)730.2285.60311.41333.214销售收入合计(万元)21,028.292,379.3411,969.336,679.62表五销售费用估算表序号项目名称计算依据小计2004年2005年2006年2007年1市场推广费(万元)销售收入的1%210.280.0023.79119.6966.802销售代理费(万元)销售收入的2%420.570.0047.59239.39133.59合计(万元)销售收入的3%630.850.0071.38359.08200.39 表六商铺出租计划和出租收入估算表序号项目名称小计(万元)建设经营期(年)200420052006200720082009201020111可出租面积(平方米)8,624.008,624.008,624.008,624.008,624.002平均月租金(元/平方米)150.00150.00150.001651653可能的毛租金收入(万元)672.67129.36129.36129.36142.30142.304出租率预估70%85%90%95%95%5有效年毛租金收入(万元)587.2990.55109.96116.42135.18135.186租赁费用(万元)29.364.535.505.826.766.767净租金收入(万元)557.9386.02104.46110.60128.42128.428转售单价(元/平方米)13,970.3013,970.309转售收入(万元)12,047.9912,047.9910转售费用(万元)361.44361.4411转售净收入(万元)11,686.5511,686.55净收入合计12,244.4886.02104.46110.60128.4211,814.97备注：假定租赁费用、转售费用分别为有效毛租金收入、转售收的5%、3%。表七车位出租计划和出租收入估算表序号项目名称小计(万元)建设经营期(年)200720082009201020111可出租个数(个)250.00250.00250.00250.00250.002平均月租金(元/个)220.00220.00220.00242.00242.003可能的毛租金收入(万元)28.605.505.505.506.056.054出租率预估70%85%90%95%95%5有效年毛租金收入(万元)24.973.854.684.955.755.756租赁费用(万元)1.250.190.230.250.290.297净租金收入(万元)23.723.664.444.705.465.468转售单价(万元/个)12.8512.859转售收入(万元)2,363.712,363.7110转售费用(万元)70.9170.9111转售净收入(万元)2,292.802,292.80合计2,316.523.664.444.705.462,298.26备注：假定租赁费用、转售费用分别为有效毛租金收入、转售收的5%、3%。 表八销售税金及附加表序号项目名称合计(万元)建设经营期2004年2005年2006年2007年1销售收入(万元)21,028.292,379.3411,969.336,679.622销售税金及附加小计(万元)1,183.89133.96673.87376.06营业税(万元)1,051.41118.97598.47333.98城市维护建设税(万元)73.608.3341.8923.38教育费附加(万元)31.543.5717.9510.02交易印花税(万元)6.310.713.592.00副食品调控基金(万元)21.032.3811.976.68表九租赁及转售税金及附加表单位:万元序号项目名称合计(不含转售)合计(含转售)建设经营期(年)200720082009201020112011(转售)1租赁(转售)收入581.6514,561.0089.68108.90115.31133.88133.8813,979.35商业租赁(转售)收入557.9312,244.4886.02104.46110.60128.42128.4211,686.55车位租赁(转售)收入23.722,316.523.664.444.705.465.462,292.802租赁税金及附加102.43889.4715.7919.1820.3123.5823.58787.04营业税29.08728.054.485.445.776.696.69698.97城市维护建设税2.0450.960.310.380.400.470.4748.93教育费附加0.8721.840.130.160.170.200.2020.97交易印花税0.064.250.010.010.010.010.014.19副食品调控基金0.5814.560.090.110.120.130.1313.98房产税69.8069.8010.7613.0713.8416.0716.07 表十损益表单位：万元序号项目名称合计建设经营期(年)200420052006200720082009201020112011(转售)1收入35,589.292,379.3411,969.336,769.30108.90115.31133.88133.8813,979.35销售收入21,028.292,379.3411,969.336,679.62住宅销售收入16,487.772,293.749,817.204,376.83商业销售收入3,810.301,840.721,969.58车位销售收入730.2285.60311.41333.21租赁收入581.6589.68108.90115.31133.88133.88商业租赁收入557.9386.02104.46110.60128.42128.42车位租赁收入23.723.664.444.705.465.46转售收入13,979.3513,979.35商业转售收入11,686.5511,686.55车位转售收入2,292.802,292.802总成本费用16,385.431,679.137,163.813,521.9857.0957.0957.0957.093,792.17销售住宅总成本分摊10,568.331,585.256,341.002,642.08销售商业总成本分摊1,007.22503.61503.61销售车位总成本分摊732.2793.88319.20319.20转售商业总成本分摊2,185.682,185.68转售车位总成本分摊1,606.501,606.50租赁商业物业折旧164.5132.9032.9032.9032.9032.90租赁车位物业折旧120.9224.1824.1824.1824.1824.183税金2,073.36133.96673.87391.8619.1820.3123.5823.58787.04销售税金及附加1,183.89133.96673.87376.06租赁税金及附加889.4715.7919.1820.3123.5823.58787.044利润总额17,130.50566.254,131.652,855.4732.6437.9153.2253.229,400.135所得税5,653.06186.861,363.45942.3010.7712.5117.5617.563,102.046税后利润11,477.43379.392,768.211,913.1621.8725.4035.6635.666,298.097盈余公积金1,147.7437.94276.82191.322.192.543.573.57629.818可分配利润10,329.69341.452,491.391,721.8519.6822.8632.0932.095,668.289可运用资金27,862.872,058.529,932.015,435.1478.9582.4992.7492.7410,090.26 表十一　全部投资现金流量表（年Ic=10%）单位：万元序号项目名称合计建设经营期(年)200420052006200720082009201020111现金流入35,589.292,379.3411,969.336,769.30108.90115.31133.8814,113.23销售收入21,028.292,379.3411,969.336,679.62租赁收入581.6589.68108.90115.31133.88133.88转售收入13,979.3513,979.352现金流出-23,547.79-995.70-6,733.21-8,729.05-3,055.71-29.95-32.82-41.14-3,930.22建设投资-15,821.36-995.70-6,412.39-6,691.73-1,721.55税金-2,073.36-133.96-673.87-391.86-19.18-20.31-23.58-810.61销售税金及附加-1,183.89-133.96-673.87-376.06租赁税金及附加-102.43-15.79-19.18-20.31-23.58-23.58转售税金及附加-787.04-787.04所得税-5,653.06-186.86-1,363.45-942.30-10.77-12.51-17.56-3,119.613税前净现金流量17,694.57-995.70-4,167.014,603.734,655.9089.7295.00110.3113,302.614税前净现金流量累计27,934.36-995.70-5,162.70-558.974,096.924,186.654,281.654,391.9517,694.575税前净现金流量现值8,661.61-905.18-3,443.813,458.853,180.0455.7153.6356.606,205.776税前净现金流量现值累计12,007.92-905.18-4,348.99-890.142,289.912,345.622,399.242,455.848,661.617税后净现金流量12,041.50-995.70-4,353.873,240.283,713.5978.9582.4992.7410,183.018税后净现金流量累计10,498.78-995.70-5,349.57-2,109.281,604.311,683.261,765.751,858.5012,041.509税后净现金流量现值5,361.12-905.18-3,598.242,434.472,536.4349.0246.5647.594,750.4510税后净现金流量现值累计41.32-905.18-4,503.42-2,068.94467.49516.51563.08610.675,361.1211评价指标税前税后FIRR57.34%38.97%FNPV(万元)8,661.615,361.12 表十二　自有资金现金流量表（年Ic=10%）单位：万元序号项目名称合计2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1现金流入35,589.292,379.3411,969.336,769.30108.90115.31133.8814,113.23销售收入21,028.292,379.3411,969.336,679.62租赁收入581.6589.68108.90115.31133.88133.88转售收入13,979.3513,979.352现金流出-22,602.57-995.70-1,599.25-11,187.70-5,659.47-10.77-12.51-17.56-3,119.61自有资金-3,000.00-995.70-717.80-550.63-735.87销售收入再投入-8,385.43-694.59-6,491.59-1,199.26贷款还本付息-5,564.07-2,782.04-2,782.04税金-2,073.36销售税金及附加-1,183.89-133.96-673.87-376.06租赁税金及附加-102.43-15.79-19.18-20.31-23.58-23.58转售税金及附加-787.04-787.04所得税-5,653.06-186.86-1,363.45-942.30-10.77-12.51-17.56-3,119.613税前净现金流量18,639.78-995.70966.952,145.082,052.14108.90115.31133.8814,113.234税前净现金流量累计37,096.75-995.70-28.752,116.334,168.474,277.374,392.674,526.5618,639.785税前净现金流量现值9,692.55-905.18799.131,611.631,401.6467.6265.0968.706,583.926税前净现金流量现值累计22,217.53-905.18-106.051,505.582,907.222,974.843,039.933,108.639,692.557税后净现金流量12,986.72-995.70780.09781.641,109.8398.13102.79116.3210,993.628税后净现金流量累计19,661.17-995.70-215.61566.031,675.861,773.991,876.781,993.1012,986.729税后净现金流量现值6,392.06-905.18644.70587.25758.0360.9358.0259.695,128.6110税后净现金流量现值累计10,250.93-905.18-260.48326.781,084.811,145.741,203.761,263.456,392.0611评价指标税前税后FIRR135%85%FNPV(万元)9,692.556,392.06 表十三　资金来源与运用表单位：万元序号项目合计200420052006200720082009201020111资金来源43,589.29995.708,097.1412,519.967,505.17108.90115.31133.8814,113.23自有资金3,000.00995.70717.80550.63735.87银行贷款5,000.005,000.00销售收入21,028.292,379.3411,969.336,679.62住宅销售收入16,487.772,293.749,817.204,376.83商业销售收入3,810.301,840.721,969.58车位销售收入730.2285.60311.41333.21租赁收入581.6589.68108.90115.31133.88133.88商业租赁售收入557.9386.02104.46110.60128.42128.42车位租赁收入23.723.664.444.705.465.46转售收入13,979.3513,979.35商业转售收入11,686.5511,686.55车位转售收入2,292.802,292.802资金运用24,111.86995.706,733.219,079.543,269.2929.9532.8241.143,930.22开发成本13,507.41188.885,694.596,141.101,482.85　　土地费用2,881.202,881.20　前期开发费1,294.11129.411,164.70　　设计费185.1818.52166.66　　工程建安费8,199.081,229.865,739.351,229.86　　基础设施费103.1630.9561.8910.32　　公建配套费107.3285.8621.46　　运作期间费327.8798.36131.1598.36　　不可预见费409.4940.95122.85122.85122.85开发费用2,878.02806.82717.80901.12452.28管理费用383.1026.82126.42191.5538.31财务费用564.07350.49213.58销售费用630.8571.38359.08200.39其他费用1,300.00780.00520.00偿还贷款本金5,000.002,431.552,568.45 销售税金及附加1,183.89133.96673.87376.06营业税1,051.41118.97598.47333.98城市维护建设税73.608.3341.8923.38教育费附加31.543.5717.9510.02交易印花税6.310.713.592.00副食品调控基金21.032.3811.976.68租赁及转售税金及附加889.4715.7919.1820.3123.58810.61营业税728.054.485.445.776.69705.66城市维护建设税50.960.310.380.400.4749.40教育费附加21.840.130.160.170.2021.17交易印花税4.250.010.010.010.014.21副食品调控基金14.560.090.110.120.1314.11房产税69.8010.7613.0713.8416.0716.07所得税5,653.06186.861,363.45942.3010.7712.5117.563,119.613盈余资金19,477.431,363.933,440.434,235.8878.9582.4992.7410,183.014盈余资金累计1,363.934,804.369,040.249,119.199,201.689,294.4319,477.43表十四银行贷款还本付息结算表序号项目名称合计2004年2005年2006年2007年1年初借款累计(万元)5,137.252,637.252本年借款(万元)5,000.005,000.003本年应计利息(万元)564.07137.25282.04144.794年底还本付息(万元)5,564.072,782.042,782.045年末借款累计(万元)5,137.252,637.250.00备注：年利率为5.49%。 表十五银行贷款还本付息计算表年份结余贷款与原始贷款之比结余贷款额(万元)还贷本息(万元)还贷利息(万元)还贷本金(万元)2005年1.005,000.002006年0.512,568.452,782.04350.492,431.552007年0.000.002,782.04213.582,568.45合计5,564.07564.075,000.00表十六敏感性分析预测表16.1成本不变而租金售价变化对收益的影响序号租金和售价变化系数-38.86%-10.00%-5.00%基准方案5.00%10.00%1税后财务净现值(FNPV)0.003,981.384,671.255,361.126,050.986,740.852财务净现值变化幅度-100.00%-25.74%-12.87%12.87%25.74%3税后财务内部收益率(FIRR)10.00%30.67%34.73%38.97%43.38%47.98%4财务内部收益率变化幅度-74.34%-21.30%-10.87%11.33%23.13%16.2租金售价不变而成本变化对收益的影响序号成本变化系数-10.00%-5.00%基准方案5.00%10.00%61.23%1税后财务净现值(FNPV)6,236.685,798.905,361.124,923.344,485.560.002财务净现值变化幅度16.33%8.17%-8.17%-16.33%-100.00%3税后财务内部收益率(FIRR)49.36%43.77%38.97%34.82%31.19%10.00%4财务内部收益率变化幅度26.65%12.31%-10.66%-19.97%-74.34%16.3租金售价上升5%时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数5.00%5.0005.00%5.00%5.00%5.00%成本变化系数-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%68.99%1税后财务净现值(FNPV)6,928.146,489.566,050.985,612.405,173.830.002财务净现值变化幅度29.23%21.05%12.87%4.69%-3.49%-100.00%3税后财务内部收益率(FIRR)54.76%48.64%43.38%38.84%34.88%10.00%4财务内部收益率变化幅度40.53%24.81%11.33%-0.33%-10.50%-74.34% 16.4租金售价上升10%时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%成本变化系数-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%76.71%1税后财务净现值(FNPV)7,619.607,180.236,740.856,301.475,862.100.002财务净现值变化幅度42.13%33.93%25.74%17.54%9.34%-100.00%3税后财务内部收益率(FIRR)60.40%53.71%47.98%43.03%38.71%10.00%4财务内部收益率变化幅度54.98%37.84%23.13%10.41%-0.66%-74.34%16.5租金售价下降5%时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数-5.00%-5.00%-5.00%-5.00%-5.00%-5.00%成本变化系数-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%53.45%1税后财务净现值(FNPV)5,545.215,108.234,671.254,234.273,797.280.002财务净现值变化幅度3.43%-4.72%-12.87%-21.02%-29.17%-100.00%3税后财务内部收益率(FIRR)44.18%39.10%34.73%30.95%27.63%10.00%4财务内部收益率变化幅度13.37%0.33%-10.87%-20.59%-29.10%-74.34%16.6租金售价下降10%时成本变化对收益的影响序号租金和售价变化系数-10.00%-10.00%-10.00%-10.00%-10.00%-10.00%成本变化系数-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%45.64%1税后财务净现值(FNPV)4,853.754,417.563,981.383,545.203,109.010.002财务净现值变化幅度-9.46%-17.60%-25.74%-33.87%-42.01%-100.00%3税后财务内部收益率(FIRR)39.23%34.63%30.67%27.22%24.20%10.00%4财务内部收益率变化幅度0.67%-11.13%-21.30%-30.14%-37.90%-74.34% 表十七工程成本核算分类表17.1商业部分工程成本核算表序号项目名称投资成本(元/m2)投资总额(万元)备注一前期开发费179.18220.75　1地质勘探1.181.45　2施工用水3.003.70　3施工用电5.006.16　4政府规费140.00172.48140元/m25办理开工手续费30.0036.96　二设计费26.0032.03　1方案设计费12.0014.78　2施工图设计费12.0014.78　3景观设计费2.002.46　三工程建安费1,511.471,862.14　1土建工程950.001,170.40　2外装修费20.0024.64　3设备安装工程费483.34595.48　3.1水电安装工程90.00110.88　3.2消防(防盗报警)系统70.0086.24　3.3通风空调工程260.00320.32　3.4综合布线10.0012.32　3.5电梯安装34.0841.99　3.6物管监控5.006.16　3.7配电设备10.0012.32　3.8柴油发电机组4.265.25　4室外工程58.1371.62　四市政配套费14.3017.62　1供电及增容7.208.87　2供水及增容7.108.75　五运作期间费60.4674.49　1开办及管理费45.3455.86建安费×3%2监理费15.1118.62工程建安费的1%六不可预见费75.5793.10建安费×5%七营业税及附加　0.00　八合计1,866.982,300.12　 编制说明：1、本核算建筑面积按12320m2测算；2、容积率按2.8考虑；3、建筑密度为30%；4、商业占地上建筑面积的20%考虑；5、地上按两层商业预估。17.2住宅部分工程成本核算表序号项目名称投资成本(元/m2)投资总额(万元)备注一前期开发费179.18883.00　1地质勘探1.185.82　2施工用水3.0014.78　3施工用电5.0024.64　4政府规费140.00689.92140元/m25办理开工手续费30.00147.84　二设计费26.00128.13　1方案设计费12.0059.14　2施工图设计费12.0059.14　3景观设计费2.009.86　三工程建安费986.284,860.38　1土建工程740.003,646.72　2外装修费15.0073.92　3设备安装工程费193.34952.80　3.1水电安装工程90.00443.52　3.2消防(防盗报警)系统40.00197.12　3.4综合布线10.0049.28　3.5电梯安装34.08167.97　3.6物管监控5.0024.64　3.7配电设备10.0049.28　3.8柴油发电机组4.2620.99　4室外工程37.93186.94　四市政配套费14.3070.47　1供电及增容7.2035.48　2供水及增容7.1034.99　五运作期间费39.45194.42　1开办及管理费29.59145.81建安费×3% 2监理费9.8648.60工程建安费的1%3财务管理费　0.00　六营销策划费　0.00　1包装及推广费　0.00　2销售及提成　0.00　3产权费税　0.00　七不可预见费49.31243.02建安费×5%八营业税及附加　0.00　十合计1,294.526,379.41　编制说明：1、本核算建筑面积按49280m2测算；2、容积率按2.8考虑；3、建筑密度为30%；5、地上10层住宅，共461户。17.3配套项目部分工程成本核算表序号项目名称占地面积(m2)建筑面积(m2)单位成本(元/m2)合计成本(万元)备注一社区服务站200.00200.00659.8013.20　1前期费用　　178.003.56　3工程建安费　　460.009.20　4市政配套费　　8.000.16　5运作期间费　　13.800.28　二小区绿化及小品6,600.00　150.0099.00　三全民健身场地150.00　320.004.80二环路以内四自行车棚440.00440.0080.003.52　五合计　　　120.52　六平均摊到总建筑面积　72,025.5016.73120.52　编制说明：1、本核算小区绿化率为30%；2、社区服务站包括门卫室、垃圾站。 17.4地下停车场部分工程成本核算表序号项目名称投资成本(元/m2)投资总额(万元)备注一前期开发费179.18186.80　1地质勘探1.181.23　2施工用水3.003.13　3施工用电5.005.21　4政府规费140.00145.96140元/m25办理开工手续费30.0031.28　二设计费24.0025.02　1方案设计费12.0012.51　2施工图设计费12.0012.51　三工程建安费1,407.481,467.37　1土建工程1,100.001,146.81　2设备安装工程费253.34264.12　2.1水电安装工程60.0062.55　2.2消防(防盗报警)系统50.0052.13　2.3通风工程80.0083.40　2.4综合布线10.0010.43　2.5电梯安装34.0835.53　2.6物管监控5.005.21　2.7配电设备10.0010.43　2.8柴油发电机组4.264.44　3室外工程54.1356.44　四市政配套费14.3014.91　1供电及增容7.207.51　2供水及增容7.107.40　五运作期间费56.3058.69　1开办及管理费42.2244.02建安费×3%2监理费14.0714.67工程建安费的1%六不可预见费70.3773.37建安费×5%七合计1,751.631,826.16　编制说明：1、本核算建筑面积按10425.5m2测算；2、地下一层，机动车停车位262个，自行车1169辆；3、机动车位按30m2/位，自行车位按1.5m2/辆。'