仓储物流建设项目仓储物流可行性研究报告 47页

'XX仓储物流建设项目可行性研究报告目录第一章总论31.1项目概况31.2项目承担单位基本情况31.3项目所处区域经济社会状况41.4项目提出的理由及过程41.5项目建设依据51.6建设目标及定位51.7主要建设内容及规模61.8资金投入及效益情况6第二章需求分析及拟建规模82.1现状分析82.2需求分析102.3建设定位及目标102.4建设规模拟定13第三章建设项目商业模式133.1项目商业模式133.2服务范围143.3物流流程143.3物流设备16第四章场址选择及建设条件184.1建设地址184.2土地权属及占地面积184.3地形地貌条件184.4周边建筑物与环境条件194.5工程地质及气象条件194.6公用设施依托条件204.7项目施工条件20第五章总平面布置及主要建设内容205.1总平面布置205.2功能划分设计方案225.3用地合理性分析25第六章给排水、供电及辅助设施266.1给排水266.2供电276.3信息工程286.4环保措施28第七章消防、安全与卫生297.1总图防火设计297.2安保监控307.3卫生307.4避雷与防火31472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告7.5生产场所安全317.6特种设备安全317.7职业病防治317.8安全保障327.9安全卫生机构32第八章环境保护328.1场址环境现状328.2主要依据338.3主要污染源及环境保护措施33第九章节能措施349.1节能349.2节水34第十章实施进度计划3510.1建设工期3510.2实施进度35第十一章组织管理机构及定员3611.1组织管理机构3711.2劳动定员3711.3劳动工资3811.4工程项目管理39第十二章投资估算及资金筹措3912.1估算依据3912.2投资估算40第十三章经济分析4213.1经营费用估算4213.2收入、税金及附加估算4313.3利润总额及分配4513.4盈利能力分析4513.5偿还投资能力分析4513.6不确定性分析4613.7项目财务评价46第十四章综合评价47第十五章结论及建议48附件：附表8份附图2份472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目概况（1）项目名称：XX仓储物流建设项目（2）项目承担单位：（3）项目法人代表：（4）建设性质：新建（4）建设地点：处于XX市路段，距离，处于路旁。1.2项目承担单位基本情况XX公司于年在XX注册登记，注册资金万元，注册地址：XX……，法定代表人：……。公司现有职工人，拥有建筑面积平方米的宾馆，固定资产多万元。以提供……………………为主要业务形式的公司，目前年营业收入达万元。在长期的服务过程中，公司积累了丰富的经验，先后与……家客户建立了长期稳定的合作关系，并赢得了众多客户的赞誉与好评。在公司浓郁的文化氛围和现代化经营理念引导下，已初步成为一支具有奋斗精神、朝气蓬勃的优秀团队。公司职员具有年轻化、知识化、专业化的特点，勇于进取、注重创新，具有很强的市场开拓能力和服务观念。1.3项目所处区域经济社会状况项目地处XX市公里。XX市是……（市县情简介）472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告1.4项目提出的理由及过程XX市是XX市政治、经济、文化、信息中心，是XX省的大门，北上……公里、东至……公里，境，随着中国一东盟自由贸易区、泛珠三角贸易区的建立和大湄公河次区域经济合作框架的形成，使XX的区位优势更加突出。近几年来，随着工业化进程的加快，XX市、市提出了“工业强市”、“工业强市”战略，加快发展特色经济，大力发展现代物流业。进入21世纪，全球经济一体化的进程明显加快，特别是在“十二五”期间，物流业将迎来良好发展机遇。从XX市来看，近年来工业经济快速发展，全社会商品零售额逐年增长，成为全市拉动经济发展的主导力量，但与工业经济、社会商品零售额不断增长密切相关的现代物流业，还处于一个发展的初期阶段，特别是作为XX工业发展龙头的XX产业园区及大中型超市、连锁店、专业市场商品零售额增长，企业对物流服务的需求剧增，制造业降低物流成本是提高市场竞争力的重要方面，建设规模化、规范化的仓储物流，将为各中小企业提供方便、快捷的物流服务，有效减少企业物流成本，提高效益，营造更好投资发展环境，促进产业聚集。因此，建设一个上规模、设备先进、管理规范化仓储物流项目是十分必要的。为此，项目承担单位在认真分析当前流通设施建设经营现状及今后发展趋势，提出了通过购置场地，建设上规模、上档次、设施齐全、功能完善的现代物流设施。1.5项目建设依据（1）根据《XX市国民经济和社会发展第十二个五年计划》提出的“472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告加快城镇建设步伐，提高城市化水平，加快发展批发、贸易、物流业，建立起与社会主义市场经济体制相适应的连接城乡及国内外市场的商品购销网络体系”。（2）《XX市流通服务设施建设规划》；（3）《XX市物流业发展“十二五”规划》；（4）《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划》；（5）《建设单位提供的有关资料》。1.6建设目标及定位根据XX市土地利用总体规划，依托项目所处地的区位优势，计划用1—2年的时间建成集仓储物流、冷藏、加工、商务信息服务等功能为一体的中型仓储物流项目，使之成为XX市（乃至）滇东南地区区域物流中心的重要组成部分。1.7主要建设内容及规模本项目按年货运物流量万吨，工程划分为散货堆场、仓储区、停车场、冷藏配送、综合信息服务区、加工包装区6个功能区，规划用地面积XX平方米（亩），建构筑物占地面积……平方米、总建筑面积……平方米、场地及道路占地……平方米、绿化面积……平方米、绿化率2%、容积率1.17。主要建设内容及规模如下：（1）雨棚散货堆场……平方米；（2）立体物流仓储建筑面积……平方米；（3）停车场占地面积……平方米；（4）物流信息业务用房840平方米；（5）标准通用厂房建筑面积2400平方米；472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告（8）物流信息运送设备。1.8资金投入及效益情况项目总投资……万元，其中建筑安装工程费……万元、工程建设其他费用……万元、预备费……万元。由项目承担单位全部自筹解决。项目建成后，预计年可实现营业收入……万元，利润总额……万元，每年可向国家提供税收……万元，项目投资利润率……%、投资利税率……%，内部收益率……%，全部投资回收期……年，具有一定的经济效益。同时，可解决……多人的就业问题，可带动当地商品零售、饮食等相关行业的发展，对扩大城镇就业，促进第三产业的发展起到了促进作用。结论及建议：该项目具有一定的经济及较好社会效益，特别对XX构建“区域物流中心”、扩大商品流通起着重要的作用，建议有关部门批准实施，并根据国家有关规定和精神，在政策上给予优惠，使项目尽快建成。主要技术经济指标单位:万元序号名称单位指标备注1规划用地占地面积ｍ²2建构物筑占地面积ｍ²3总建筑面积ｍ²4场地及道路占地ｍ²5绿化面积ｍ²6绿地率%7建筑容积率%8总投资万元8.1建筑安装工程费万元含设备费8.2工程建设其他费用万元8.3预备费万元472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告9建设期年10资金筹措10.1自筹及引资万元11营业收入万元13年平均12营业税金及附加万元13年平均13经营费用万元13年平均14所得税万元13年平均15利润总额万元13年平均16投资利润率%17投资利税率%18财务内部收益率%19财务净现值万元ic=8%时20投资回收期年21盈亏平衡点万元利用率42%第二章需求分析及拟建规模2.1现状分析472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告物流是物品从供应地向接收地的实体流动过程，是运输、储存、装卸、包装、流通加工、配送、信息处理等几个基本功能的有机结合。物资流通是支持社会扩大再生产的血脉，是一个跨行业、多部门、各种运动形式交集的活动。这些活动要求有一个有效的、完备的物流基础条件的支撑，这个基础条件即为物流平台。它涉及铁道、水运、公路、仓库、场站、管理体制、信息水平等相关因素。物流系统是由物流的各项功能和物流形态组成。物流形态是由线(LINE)、手段(CARRIER)和节点(NODE)组成。线是指公路、铁路、空路、海路等；手段是指汽车、火车、船舶、飞机等运输工具；节点则是指车站、集散中心、仓库、港口、机场等设施。随着经济的发展，消费对生产、流通的需求越来越多样化。如何有效的利用点与线的关系，加快流通节点建设，特别是物流基地、物流中心、配送中心的设计、建设、管理，发挥好运输、保管、装卸、包装、流通加工合理配置，减少货物流流通成本，提高企业经济效益，合理规划建设流通节点，有利于促进地方经济的发展。在“十一五”期间，XX市现代物流业发展的基础条件基本形成，当地把矿、林桨纸作为重点培育的支柱产业，促进了全市经济社会快速发展，初步建立起具有地方特色的经济体系，经济总量水平不断提高。从今后发展趋势看，随着“十二五”规划的实施，国家加大西部地区及边远贫困地区的投入力度，XX市抓住机遇，加快发展烤烟、畜牧业、矿业等优势产业，加快发展商贸物流业，特别是在未来的几年内，参与“两大区域合作”，承接东部地区产业转移，将带动人流、物流的快速增长，全市经济将保持持续、快速发展，预计在今后几年内，全市内国内生产总值、城镇居民收入、社会消费品零售总额将分别增长10%、7%、10.2%以上，人流、物流的增加势必带动车流的增加，为现代物流业发展创造了有利条件。目前，全市国有及国有控股流通企业XX多户，占全市流通企业总数的%以上，集体控股企业XX多户，占总全市流通企业总户数的XX%，个体私营流通企业达XX多户，占全市流通企业总户数的XX%左右。这些物流企业472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告在经营理念上有了很大变化，更加突出专业性、品牌化，连锁超市正在兴起。目前，全市拥有连锁企业上规模户，超市个。全市拥有各类商品市场个，市场交易总额达23多亿元以上。随着优势产业的快速发展，货物运输总量迅速增大。全市载货汽车实有数多万辆，货为构建现代区域物流中心提供了发展空间。目前，轻工产品、日用品、保鲜食品已成为XX市较大的货运物品，主要方式为公路运输，货运企业营运规模小，货物运输车辆运载吨位低，缺乏承担大规模和大批量货物运输的营运企业及运载车辆，但XX市仓储物流企业存在规模小，在现有已建成物流设施中，也存在的利用率低，流通信息、交易手段落后状况，特别缺少为大中型资源加工型企业、大型超市及专业市场提供配套服务的现代化、专业化、信息化物流设施和专业技术人才。因此，建设设施完善、功能齐全的现代物流项目是很有必要的。2.2需求分析据不完全统计，全市从事物流和货物托运的公司或单位超过XX个，年消费商品运输量超过XX万吨，原材料及各类产品运输周转量超过也XX万吨。经过几十年的发展，XX市工业经济综合实力不断增强，工业生产稳定增长，在冶金、电力、生物制药、建材等方面已经形成了一定的规模。预计到2015年，全市年物流量将超过XX万吨。因此，建设集仓储物流、冷藏配送、商务信息服务等功能为一体的仓储物流具有良好的市场前景。2.3建设定位及目标XX仓储物流建设项目重点以轻工、日用品、保鲜食品的储存、包装加工及配送为主。既要为大中型商场、专业市场、超市等提供物流配套服务，又要使之成为472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告发展通道经济的物流重要节点，发挥特色生物资源、食品加工产业基地物流、资金流、信息流的集散优势。该项目建设包括几大具体工程：（1）集货服务。将市内、省内、省外、国内、国外的物资向XX聚集，形成较大规模的运输单位，优化社会供应链，降低总的物流成本。（2）运输与配送服务。发展多式联运，提供多种运输方式，培植高效、快捷、经济实惠的运输系统，合理配置运输资源，为国民经济建设服务。运输指长距离的物料搬运方式，发展运输与配送服务业可以惠及市内外所有相关的企业。配送则服务于……等地企业，配送业务的开展，将为这些企业提供各种生产资料、生产工具以及备品备件的配送，有效地降低相关企业的生产成本。运输与配送功能将整合XX市的现有运输力量，形成规模运输团队，借助“通边达海立体交通网”的形成，打造全方位的物流运输体系。（3）冷藏储存服务。储存在物流系统中起着缓存、调节和平衡的作用，是物流中心的核心功能。储存的目的是克服产品生产与消费者在时间上的差异，使产品产生时间效益。（4）装卸搬运服务。物流中心的规模经济，必然带来许多装卸搬运活动，包括装货、卸货、移送、拣选、分类、堆垛、入库、出库等作业，作业内容复杂，发生次数频繁，又是劳动密集型、耗费人力的作业，在详细设计时，尽量采用自动化物流技术，力图实现装卸搬运作业的合理化，但依然会产生许多劳动岗位，以解决普通劳动力的转移问题。472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告（5）流通加工服务。流通加工发生在产品从生产厂商到消费者流动过程中，为了运输，生产厂商可以采用方便实惠的包装方式，而为了满足用户需要，维护产品质量和实现物流效率化，促进商品销售，需要流通加工这种辅助作业。不同的产品，针对不同的需求实际，会需要相应的流通加工环节。流通加工服务是物流中心较为明显的增值服务。（6）包装服务。物流是产品、半成品或原材料，在搬运、运输以前都要进行包装捆扎或装入适当的容器，以保正其在整个物流活动过程中能够顺利实现各种作业转换。包装不仅具有保护货物、便于促销的作用，包装与运输配合，可以减少货损，便于运输装卸。运输或仓储将采用大包装，而销售配送时，大多采用小包装。（7）物流信息服务。物流信息服务是现代物流系统的核心功能，包括两个方面的内容：一是针对物流系统内部的物流信息进行处理，包括从各种物流业务中衍生出来的信息的处理，如运输业务信息处理、仓储管理信息处理、订单处理等，这些伴随物流活动而产生的大量信息的收集、加工、传递等处理将成为决策的依据，对整个物流活动起着指挥、协调作用。二是物流系统与外部系统的交换信息处理，以及公共物流门户信息港的建设等，如物料在途运输跟踪、物流信息的发布和接收等。物流信息服务体系的建立，是有效降低物流成本的重要手段。除了以上七个方面的服务之外，项目还具有聚集产业的功能服务，为进入各大产业园区472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告的企业提供物流服务，保证这些企业轻装前进，做大做强自己的主营业务。另外，还具有脱贫解困、增进开放，搞活流通的，逐步拓展国际物流等功能。项目拟选建设地点位于XX市，公路旁，利用该地段较好的区位优势，立足于高起点、高标准，使之达到国家有关商业流通设施标准和功能。结合XX土地利用总体规划依托项目所处地段的区位优势，项目建设定位为：集仓储物流、冷冻、加工、商务信息服务等功能为一体的中型物流中心。使之成为XX市重要的物流中心（之一），为过境货物的安全储备。同时，借助……通道，立足发展多式联运，充分发挥通道经济的发展优势，创造优势产业集群的基础条件。2.4建设规模拟定结合建设项目定位及项目所处的区位，根据今后的发展趋势预测，本项目近期按年货运物流量XX万吨进行建设。建设标准为中型仓储物流项目。第三章建设项目商业模式3.1项目商业模式项目建成后商业运行模式：采取自营（或租赁）的方式。凡进入项目区内储存、经营的产品，需遵守以下要求：（1）有关生产厂家的检验、说明及合格证书等。（2）相应管理人员应计录品名、数量、质量、货主等信息。（3）各类商品应在专门的场地储存、分拣、包装。3.2服务范围本项目提供的服务内容为：472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告（1）临近市县：XX市各县（市）、乡镇；XX全省各市县镇；广西、广东省的大中型企业、经济开发区；（2）东盟国家：部分制造企业和贸易企业；（3）泛珠三角经济区、中部地区、西部地区及全国、省内与XX贸易往来频繁的地区和企业；（一）商品仓储为经营者提供良好的营业场所（二）为经营者和广大消费者创造良好的经营和管理服务环境。内设有以下管理、服务机构：1、管理人员办公室；2、服务人员办公室。（三）公用基础设施建设项目的道路、通讯、给排水、绿化等按满足客户需要布置。（四）停车场满足客户部分大中型车辆的停车需求。（五）仓储及物流设施（六）安全、环保、绿化和卫生由保安全面负责进入项目区内的货物提供安全保卫措施，并配有专职清洁卫生队伍。3.3物流流程（1）XX仓储物流与相关交通设施的物流流程总图472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告物流流程总图沿海地区相邻市县镇XX市公路货运XX全省铁路货运集货堆场国内地区水路货运生产加工冷藏配送区国外地区国际物流仓储公路货运其它分流铁路货运沿海地区水路货运相邻市县镇国际物流XX市XX全省国内地区国外地区（2）库内货物流程到货御货验收分类码放储存保管出库配货装车发货（3）运输配送物流流程XX仓储物流配送包括商业配送、生产企业配送，主要针对市内各大商场、专业市场、轻工企业、食品加工及其它企业472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告提供物流配套服务。A、为市内各大专业市场运输配送物流服务模式配送冷藏卖场零售商铁路商业网加工仓储公路货主包装散货堆场B、为新型有色加工基地各大企业运输配送物流服务模式物流订单物流信息加工企业物流配送信息平台生产厂1供应商供应商1生产厂1生产资料配送中心供应商1生产厂n零配件配送中心供应商n生产工具配送中心3.3物流设备该项目的设备包括仓储运输设备、冷冻设备、信息网络设备。主要设备如下：物流信息设备明细表序号系统子项硬/软件内容数量单价（万元）总价（万元）　　　合计　　279一电子结算系统硬件服务器（小型机）2255020KVA/8小时UPS11010客户机及外设10110软件数据库11515电子结算系统11515小计　　100472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告二电子监控系统硬件摄像机、硬盘录像机及配套设施12020布线、安装、调试155小计　　25三LED硬件LED显示屏(以18m2为例)13030触摸屏计算机122软件触摸屏和LED发布软件166小计　　38四综合管理系统硬件服务器2510客户机100.55扫描仪20.20.4传真机20.30.6激光打印机20.51软件数据库22.55综合管理系统12525小计　　47五信息基础平台硬件网络中心12020防火墙11515软件网络管理及安全11212小计　　47六数据交换软件数据交换软件11212七信息系统培训费　　10主要设备明细表序号名称单位数量金额(万元)备注一运输设备辆二仓储设备11.5t叉车台2货架套32t吊车台三冷冻机组套四变压器台含配电设备五其它设备等套库内设备等合计472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告第四章场址选择及建设条件4.1建设地址建设地点位于XX市公路旁，场地的西面是……，东面……。该建设用地交通方便，具有较好的区位优势。本项目规划地面积XX平方米（XX亩）。4.2土地权属及占地面积规划建设用地为XX市　　所属，建设项目通过批准实施后，项目业主单位按照有关政策规定，办理有关土地征用手续。本项目规划地面积　　平方米（　　亩）。4.3地形地貌条件拟建场地未做地质勘察报告，从实地踏勘和周边情况分析，该区域无溶洞、滑坡、泥石流、膨胀土等不良地质现象。场地相对稳定，适宜建筑。项目立项后应尽快进行地质勘察工作，具体情况应以地质勘察报告为准。场址现状为荒山、荒地，从现场条件看，用地条件较好。4.4周边建筑物与环境条件目前项目所处区域处于开发阶段实施阶段，处于文砚二级公路12米宽道路旁。根据XX市总体规划，拟选场址用地性质为加工、仓储用地，项目建设符合规划要求。本项目的实施场址所处地段车流量大、交通便捷，联系方便。4.5工程地质及气象条件472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告1、工程地质条件目前项目拟选场址尚未讲行工程地质勘探，根据周边建筑经验以及工程地质条件初步判断，由于项目用地范围内建筑物大多为低层建筑，建设场地工程地质条件可满足项目建设需要。按国家地震局和建设部1992年颁布的《中国地震列度区划图》划分，XX属于6度烈度区。2、气象条件XX市属亚热带低纬季风气候，日照充足，雨量充足、立体气候明显。年平均气温：16.5°C，最高气温：3８°C，最低气温：１－２°C极端最低温度：-6.7℃，年平均降雨量：1264mm，年均相对湿度：83%年均无霜期：　　天。年均日照数：1500—1600小时主导风向：西南风4.6公用设施依托条件（1）供电。项目实施地点属电网覆盖范围，项目用电有保障。本项目用电可就近接入，能保证正常供电。（2）供水。本项目主要是生产、生活和消防用水，今后可从东山乡供水池接入，或者自建提水设施。4.7项目施工条件472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告项目实施地，距全市生产规模最大的水泥厂较近，建筑材料可直接运到施工现场，施工场地宽敞，施工砂、石等建材可就近购买，运距较短，项目施工条件较好。第五章总平面布置及主要建设内容5.1总平面布置本项目按物流量　　万吨/年计，规划用地面积　　平方米（　　亩）。该项目由雨棚散货堆场、仓储区、停车场、综合信息服务区、冷藏库区、加工包装区6个部分构成。沿　　　公路　　米范围内不建永久性建筑物，并设主出入口，沿规划用地依次布置综合信息服务区、仓储区、冷藏库、生产加工区（标准厂房、货物包装车间等）。雨棚散货堆场布置于规划用地的中部，处于　　米宽环形消防通道之中，大中型运货车辆来自XX……可直接进入雨棚散货堆场御货，在规划用地范围XX公路一面不设围墙、围栏，增强主出入口面的开阔度。便于人流、物流的汇集与疏散，较好地体现了商务仓储、加工、冷藏储存等功能。区内选择适宜的树（草）种，按规划形成绿化地带。物流线组织分为互不干扰的流线，（物流）也可从沿公路进入各功能区中，6个功能区呈环状联系又自成一体。物流线路由散货堆场进入、经过加工、冷藏、储存直至配送。（附平面布置图）472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告用地平衡表（经济指标一览表）序号功能分区名称占地面积（平方米）建筑面积（平方米）(占地比例%)一总占地面积（一）建筑占地面积1.1立体物流仓库1.2物流信息业务管理用房1.3冷藏储存库1.4通用厂房1.5包装车间1.6检修车间1.7配电室1.8厕所1.9雨棚散货堆场（二）构筑物占地面积2.1停车场2.2水池（三）道路及场地（四）绿地面积二建筑物、构筑物占地面积三投资强度四容积率五建筑系数（%）六绿地率（%）注：一、总占地面积=（一）+（二）+（三）+（四）：即建筑物占地面积+构筑物占地面积+道路及停车占地面积+绿地面积；二、建筑物、构筑物占地面积=（一）+（二）：即建筑物占地面积+构筑物占地面积；三、投资强度=项目固定资产总投资/项目总占地面积（万元/公顷）；四、容积率=总建筑面积/项目总占地面积；五、建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+露天堆场占地面积）÷厂区占地面积×100%；六、绿地率=绿地面积/项目总用地面积；5.2功能划分设计方案从今后长远发展看，随着XX立体交通网的形成，区位优势显现，扩大与越南等东盟国家贸易往来，XX将成为重要的物资集散地和中转站。本项目以轻工、日用品、保鲜食品的储存、包装加工及配送。总平面布置方案应突出加工、冷藏、仓储物流设施建设等内容。（一）散货堆场472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告先期主要为轻工、日用品、保鲜食品的储存，本项目按各类货物量为　　　　万吨/年。仓库、堆场容量按下式计算：E=QhKBKKr/Tykαk×tdc式中：E—仓库或堆场所需容量Qh——年货运量，其中10万吨入库，40万吨入场KBK——不平衡系数，取为1.2Kr——货物最大入仓库或堆场百分比，取100%Tyk——仓库或堆场年运营天，取350天tdc——货物在库、场平均堆存期，其他12天，轻工产品、日用品、冷藏食品货等8天则所需库（场）总容量为：E=QhKBKKr/Tykαk×tdc=50×1.2/350×20=3.43万吨A、散货堆场所需堆场容量为：E=（QhKBKKr/Tykαk）×tdc=[（40×1.2×100%）/350]×10=1.4万吨所需堆场面积为：A=14000000/[1.2×2152]=5421.31平方米（理论计算）。结合项目地形，本项目取堆场占地面积6000平方米。472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告（二）仓储（1）仓储容量确定按年40万吨入库量计算E=QhKBKKr/Tykαk×tdc=40×1.2×12/350=1.66万吨根据入驻企业及产品的情况，以上指标会有所改变，具体按实际发生计算。仓储区占地面积5729.6.2平方米，由4幢仓库构成，总建筑面积20608平方米。内设管理室，2层，层高为8米，内部作防水、防潮处理，仓库地面要求平坦、不起尘、坚固。仓库作业区和储存区的照明为50---100LX。仓库的储存形式根据货物品种的具体情况可分为：（1）货架储存（适用品种繁多数量少的小件物品）；（2）堆垛储存（适用大批量品种少和不怕压的包装货物，以及不规则件和长大件）；（3）平托盘堆叠储存（适用品种少批量大和不怕压的规则货物，为加速出入库时所采用）；（4）柱式托盘堆叠储存（适用品种大批量大和不怕压的规则货物，为加速出入库时所采用）；设有电动卷帘门、电动工业提升门及收卸货升降平台、建筑类型：轻钢结构框架、钢结构屋面、彩钢板外墙。（三）停车场占地面积1000平方米，停车净面积900平方米，可停靠472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告30—40辆大中型车辆停车。（四）综合信息服务区物流信息业务管理用房289平方米，建筑面积840平方米，4层砖混结构。（五）生产加工区主要由标准厂房、包装车间、检修车间构成，总建筑面积2768平方米。标准通用厂房主要作为对外租售厂房。结构形式为单层钢筋混凝土柱厂房，2层，层高8米，厂房跨度24米。（六）冷藏库新建冷库1座，2层框架结构，层高4.8米，建筑面积4200平方米，保鲜库冷藏室设16格，经常出入的大门及留洞上设空气幕，车间入口设消毒池。冷库保温工程部分，保鲜库顶板、周边墙体采用200mm单面彩钢聚苯板，中间隔墙采用200mm双面彩钢聚苯板。地面为地面泡沫150mm聚苯板。公称容积14400立方米。5.3用地合理性分析据国家的相关规定仓储物流型企业分大、在、小三种类型。大型企业标准：以入流量吨/天计算，大于5000吨/天，土地使用标准为26平方米/吨；中型仓储物流企业分为两种类型：包含以下两种情况，以入流量大于3000-5000吨/天，每吨土地使用标准为31-21平方米；入流量大于1000-3000吨/天，每吨使用土地为39-31平方米；小型仓储物流企业入流量小于等于1000吨/天，土地使用标准为每吨45-39平方米。依据以上标准得出，该项目入流量1666.66吨/天，472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告每吨使用土地为21平方米，属为中型仓储物流企业，地符合国家建设用地指标的要求。主要建设内容一览表序号名称单位占地面积数量单价金额（万元）结构形式层数备注　合计　34663.30　　2331.96　　　1雨棚散货堆场m²6000.0012000.00150.00180.00混疑土1层高8米,2仓储区m²5729.6020608.00　927.36　　　2.1立体物流仓库m²5729.6020608.00450.00927.36轻钢结构框架21288平方米/幢、共4幢,层高8米,3停车场m²1000.00　110.0011.00混疑土　　5信息综合服务区m²289.00840.00　63.00　　　5.1物流信息业务管理用房m²289.00840.00750.0063.00砖混3含水电、电话、电视综合布线6冷藏储存区m²2100.004200.00　315.00　　　6.1冷藏储存库m²2100.004200.00750.00315.00砖混2　7生产加工区m²2584.002768.00　114.48　　　7.1通用厂房m²2400.002400.00350.0084.00轻钢结构框架22幢、每幢1200平方米,层高5米7.2包装车间m²144.00288.00850.0024.48框架2　7.3检修车间m²40.0080.00750.006.00砖混2　8其它工程　200.00175.00　19.13　　　8.1配电室m²25.0025.00750.001.88砖混　　8.2厕所m²75.00150.00750.0011.25砖混2　8.3水池m³100.00400.00　6.00　　　9给排水工程　　　　14.02　　　9.1给水　　　　5.75　　　9.1.1DN400m　500.0070.003.50　　　9.1.2DN200m　450.0050.002.25　　　9.2排水　　　　8.27　　　9.2.1污水管d300m　600.0060.003.60　　　9.2.2雨水管d400m　400.0070.002.80　　　9.2.3区内路面雨水口个　82.00130.001.07　　　9.2.4检查井座　　　　　　　9.2.5消防栓DN60个　20.00400.000.80　　　10路灯照明架　30.00550.001.65　　　11土石方工程m³　227040.0023.00522.19　　　12场地及道路m²16067.43　100.00160.67　　　13绿化m²693.27　50.003.47　　　472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告第六章给排水、供电及辅助设施6.1给排水（1）供水。物流中心生产、生活用水由场外给水总管引入，但需增设一套净水设备，作为生活用水。本项目设置一套给水系统，生活给水系统和生产—消防给水系统，生活用水由区内储水水池供给。管道系统布置：生活给水系统采用枝状管网供，生活用水从生活水池引接。生产消防给水系统采用环状管网，生产和消防用水从总供水池引接。（2）排水本工程采用雨污分流排水体制。即雨水采用雨水管道收集后直接排入水；生产废水（主要清洗用水）、生活污水及被污染的雨水排入污水处理站，经处理达标排放。①散货堆场设独立的污水处理站。综合信息服务区内的业务的生活污水进入化粪池处理后排放；②生产加工区污水排至散货堆场污水处理站处理。③物质交易区、运输配送区和仓储区雨水分别排入地下排水沟；散货堆场面及时清扫，避免被污染雨水排入水体。最大日用水量表472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告名称水量散货堆场仓储区停车场运输配送区综合信息服务区生产加工区备注生活用水量(m³／d)------20生产用水量(m³／d)201817.5----306.2供电①供电电源：电源拟由附近高压输电线引入二回路供电线路，供电电压10千伏，频率为50HZ，低压配电电压为380／220V，采用三相四线中性直接接地系统。变配电所设置：本工程拟建变配电室一座，负责6个功能区用电。②用电负荷及供配电：划分为散货堆场、仓储区、停车场、冷藏、综合信息服务区、生产加工区6个功能区。主要用电负荷为起重机、皮机等装卸机械设备以及包装机、辅助动力设备和中心照明用电，③本项目散货堆场灯、停车场、运输配送区采用高杆灯进行大面积照明，路灯金属杆灯路灯进行照明，两者均采用高压钠灯照明灯具，其它生产辅助建筑物也采用合适的照明灯具。中心照明的照度值不低于国家规范规定的值。经估算，本项目用电量为746KW，折算容量932.5KVA，本项目用电可从附近变压器引入。项目按国家有关规定进行强电、弱电设计。同时，增加多媒体网络系统，所有电气设备按相关规程安装，达到安全用电要求。用电量估算表（日）472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告序号名称建筑面积用电量w/m2总量（KW）耗用小时（每天）年耗电(万度)备注1雨棚散货堆场8900.0025.00222.505.0033.38　2立体物流仓库20608.0015.00309.125.0046.37　3配送中心业务用房15000.0015.00225.005.0033.75　4商务服务用房1920.0015.0028.805.004.32　5物流信息业务用房840.0015.0012.6024.009.07　6管理用房1120.0015.0016.80　0.00设备用电7交易市场建筑2100.0015.0031.5024.0022.68设备用电　合计　　846.3268.00149.57　注：参照国家有关民用建筑用电量估算标准，设备用电参照类似项目，总量为846KW，年电量149.57万度。6.3信息工程信息工程的主要建设内容有：物流中心计算机网络系统、生产加工区和仓储区的工业电视、保安监控系统，仓储区、散货堆场的火灾自动报警系统，信息中心的有线广播系统和公共信息显示系统等。尽量体现物流及信息流工程、客户管理、活动管理，对客户资料的全方位、多层次管理。6.4环保措施除尘：散货堆场的除尘采用洒水防尘的方式。在仓储货物皮带转接点易于扬尘处设置喷雾喷嘴洒水抑尘。皮带机头部设置料位控制装置自动洒水装置，并考虑现场手动开、闭控制洒水。洒水强度：37t／h工作水压：0.25Mpa散货、矿石堆场采用摇臂喷头洒水防尘。在堆场四周设置摇臂喷头，分按顺序自动控制洒水。瞬时水量：116.88m³／h最大日水量：140m³／d工作水压：0.6Mpa472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告(6)其他主要包括：a、仓储区皮带机输送控制系统和堆场洒水除尘系统b、仓储物流计算机网络系统c、物流工业电视和保安监控系统d、仓储区的火灾自动报警系统e、信息中心的有线广播系统和公共信息显示系统f、电源和防雷、接地第七章消防、安全与卫生7.1总图防火设计（1）按《建筑设计防火规范》（GB）J16-87）及《建筑灭火器配置设计规范》进行消防设计。本项目从储水池引入二路DN200管，在用地范围内构成环网供生活与消防用。按防火规范要求，在仓储区均匀布置室外消防栓。（2）消防。物流中心生产一一消防给水管道系统按一次消防最大用水量设计。消防设备消火栓采用地上式室外消火栓，布置间距≤120m。仓储、物资交易建筑物设有室内消火栓、水枪、小型灭火器消防设备。在仓库、标准厂房建筑内设有小型灭火器等消防设备外，加强配备推式干粉灭火器。并设置沙池。（3）火灾报警系统。项目按规范要求设计火灾自动报警控制系统，火灾自动报警控制系统采用总线制火灾自动报警装置控制器。在仓库、标准厂房内等处设感烟探测器。472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告7.2安保监控在停车、仓储区场主要出入口及内部、各主要通道、仓储等重要场地设置电视摄像机及巡更点、巡更点采用显示屏监视并经过录像机录制。在值班室监控中心集中监视，电视信号可在多媒体电脑上显示。7.3卫生项目建成后，应坚持卫生思想教育，提高员工的卫生意识，并采取以下措施，确保项目的卫生。（1）项目供水水质应符合《生活饮用水卫生标准》GB5749—85的规定。（2）项目废水必须按照《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082—1999的要求进行达标处理后排放。（3）建立健全卫生、清扫制度，并监督实施。设专职环卫人员，负责项目区内环境卫生。7.4避雷与防火使项目投产后，既符合劳动安全卫生要求，又能更好地创造经济效益，保护员工的安全健康，避免发生职业危害和伤亡事故，本项目要遵守国家的有关规定和标准，采取较有效的防护措施来保障安全生产。（1）高原避雷防雷设计，由电气或土建专业计算设计，建筑物要有防雷击装置；高压、低压电气设备均要安装接地系统。接地电阻必须符合相关要求。（2）要配备一定的消防栓和电气防火灭火器，以备必要时使用。472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告（3）采用防腐耐高温电缆电线来保障供电安全。7.5生产场所安全（1）楼梯、平台和设备的危险部位，分别建立安全防护栏杆，防护网和防护罩。有关场所和操作岗位设置安全标志，安全信号或安全指示。（2）每个生产岗位，通道畅通，一旦发生事故，可确保员工及时安全撤离现场。（3）员工必须按岗位要求穿戴好劳动保护用品上岗。7.6特种设备安全（1）本项目皮带输送机按特种设备安全监察条例和有关规范选型、安装、检测、报审。（2）使用特种设备必须严格按操作规程进行操作，操作人员必须持证上岗和按规定报审。7.7职业病防治（1）试用合格的员工，对员工要进行相应体检、备案。（2）对冷藏仓库岗位，设计要有相应处理措施，另外对操作人员要配发相应劳保用品，以防职业危害。对不按要求穿戴劳保用品的员工进行检查督促，尽可能预防职业病的危害。（3）为员工创造一个安全、卫生、舒适的工作环境。7.8安全保障（1）企业为已签定劳动合同的所有员工办理工伤保险手续，交纳相关费用，解决员工的后顾之忧。（2）设计中的安全措施，实行同时设计，同时施工，同时投入使用的“三同时”管理办法。472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告7.9安全卫生机构企业成立安全环保领导小组或安全生产委员会，各功能区实行安全责任制，成立兼职的安全生产安全督察员，及时处理、制止安全隐患，报告有关安全问题。安全工作要建立安全网络，公司和厂要有应急预案，对重大安全工作常抓不懈，做到生产必须安全，安全促进生产，使企业能在安全的氛围中创造更好的经济效益和社会效益，使员工的经济收入能随着经营的发展逐步得到提高。第八章环境保护8.1场址环境现状建设地点位于XX，距XX市区　　公里左右，处于　　公路旁，西面是　　公路。场址现状为荒山地，山上有少部分灌木，周边附近无污染源，生态环境较好。8.2主要依据（一）环境质量标准（1）GB3095-1996《环境空气质量标准》；（2）GHZ1-1999《地表水环境质量标准》，执行Ⅳ类标准；（3）GB3838-2002《城市区域环境噪声标准》；（4）GB/T14848-93《地下水质量标准》，执行Ⅳ类标准；（二）排放标准（1）GB8979-1996《污水综合排放标准》；（2）GB12523-90《建筑施工场界噪声标准》；8.3主要污染源及环境保护措施472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告（一）主要污染源项目建设期主要污染源为施工噪音及灰尘、建筑材料运输过程的泄漏、开挖土方及建筑垃圾等。项目运营期主要污染源为洗车和生活污水、机动车辆产生的噪音、客户、货物包装、办公室等生活固体垃圾及机动车尾气排放。（二）环境保护措施项目建设期，按照施工组织要求提出的措施和方法，严格落实安全文明施工管理办法，尽量减少对周围环境的影响。本项目在施工过程中，机械设备噪声及施工中粉尘对周围人群和环境会造成污染。因此，施工中对产生噪声较大的机械设备加隔声装置，对粉尘拟采用喷水除尘，增设项目施工防栏网等，实行封闭施工，使之符合环保规定的要求。项目运营期，整个物流中心采用雨污分流制。生活污废水经化粪池处理后才排放，雨水经进入项目区下水道。生产加工区污水是清洗用水，排至散货堆场污水处理站处理。散货堆场面及时清扫，避免被污染雨水排入水体，防止二次污染。固体废物采取统一收集后送往垃圾处理厂。同时，在规划用地范围内植树种草，对于美化环境，净化空气，为物流中心创造一个良好的环境。结合项目建设，选择适宜的树（草）种，按规划形成绿化区。规划绿化面积为　　平方米。472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告本项目为商业仓储流通设施建设，无工业性质污染，也无有害物质排放，项目本身不会对所在地区造成环境污染。项目施工期间将会产生一定灰尘和噪音，对环境只产生阶段性影响。项目建设不会对周围环境造成影响。第九章节能措施9.1节能对项目使用的所有用电设备以节能为主，做好各功能区的电表分装，核定消耗定额，进行量化管理，计入各功能区费用成本，注意节约用电；除公共路灯外，对走廊、楼梯间、厕所等的照明用灯全部安装声光控制开关装置，处处节能降耗。9.2节水在房顶设置屋缘集水槽，收集雨水，蓄入地面水池，作为绿化、洗车和消防补助用水；对各用水区分设水表，核定消耗定额，计入各区成本；加强供水管、闸管理，避免跑、冒、滴、漏。1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。2、在屋顶上设置高位蓄水池，利用夜间用水低谷期随时将高位蓄水池压满。确保市场用水、生活用水和消防用水。平时使用管网自来水。不用高位水池蓄积水。3、在经营过程中均注意节约用水，按照的核定用水指标，进行分区装表和分区控制。同时，为减少水的用量，应充分应用雨水，由屋面往地面接DN110PPR下水管，并在地面上适当位置设置蓄水池，将屋面雨水收集到地面蓄水池，作为清洁卫生和绿化用水。减少自来水的消耗量，降低水耗成本。第十章实施进度计划472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告10.1建设工期该项目主要建设内容有散货堆场、仓储、停车场、信息管理服务、冷藏库、生产加工标准厂房等，投资规模较大，尤其仓库、道路设施所占投资比例较大。首先进行水、电、场地等基础设施及后勤服务设施建设。其次，进行信息综合服务、生产加工区、绿化等设施建设，也可根据资金落实情况，按一次性规划设计，分年度实施。整个项目实施进度计划包括项目前期和建设期，建设期为1-2年。10.2实施进度200８年9月，完成项目可行性研究编制及备案工作；200８年10月至11月，作好项目初步设计、施工图设计及设备订购；200８年12月，开展土地征用；20０９年1月至12月，实施散货堆场、仓储、停车场、标准厂房、给排水工程、路灯照明、土石方工程、场地及道路等。进度计划表472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告序号时间项目200８2012201368101212345678910101212345671前期工作1.1可行性研究1.2征地1.3初步施工设计2工程施工2.1散货堆场2.2仓储2.5综合服务区2.6冷藏库2.7生产加工区2.10给排水工程2.11路灯照明2.12土石方工程2.13厕所2.14场地及道路2.15绿化2.16竣工验收第十一章组织管理机构及定员11.1组织管理机构本项目由XX公司承担，在上级主管部门的指导下，按照国家的有关规定，承担对建设项目筹划、融资、建设经营及收回投资等全部责任。组织管理机构主要按照项目建成后的经营管理特点，本项目下设散货堆场、仓储、停车场、商务信息服务、生产加工、冷藏6个功能区。管理机构及经营部门如下：管理机构示意图董事会472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告总经理副经理副经理经理室经营管理室办公室财务室冷藏库存区信息服务区生产加工区散货堆场办公室仓储区11.2劳动定员（一）主要配置依据（1）本项目提出的建设规模及内容（2）按项目建成后的经营特点（二）定员(2)劳动定员：按项目经营服务内容及岗位设置，本项目定员83人，其中管理人员11人、员工72人。（附劳动定员表）机构定员表序号部门人数备注生产人员技术人员管理人员服务人员合计　合计72011083　1管理部门0011011　1.1经理室　　4　4　472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告1.2经营管理部　　3　3　1.3办公室　　2　2　1.4财务部　　2　2　2部门7200072　1散货堆场6　　　6　2仓储区12　　　12　3停车场10　　　10　4冷藏储存区6　　　6　5信息管理服务区18　　　18　6生产加工区20　　　20生产人员工资及附加:108.35万元管理人员工资及附加:18.06万元11.3劳动工资项目建成后，实行基本工资加效益工资制度，效益工资总额与产品质量、产量、经营状况挂钩。根据职工对公司的实际贡献实行年终奖励。项目建成后，管理人员平均基本工资额按每月1200元/人计，附加费按工资总额的14%计，年工资及附加18.06万元，计入管理费用。一般人员工资每人每月1100元，附加费按工资总额的14％计，年工资及附加总额为108.35万元。11.4工程项目管理（1）为确保项目的顺利实施，达到预期目标，项目建设实行法人制，对项目的建设经营负总责,抽调或借用工程咨询、设计、工程预算、施工管理等专业人员组成工程建设办公室，在董事长、总经理的领导下，负责工程建设项目的策划阶段、实施阶段的日常工作的开展。472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告（2）项目的勘察设计、施工等各个环节均按照国家有关规定，需选择具有相应实力的单位承担。严把工程进度、工程质量、工程造价关。严格工程建设项目竣工验收制度、工程建设项目质量负责制。（3）在建设过程中，建设单位要做好基本建设财务管理的基础工作，按规定设置独立的财务管理机构或指定专人负责，建立健全财务管理制度，做好原始记录，及时掌握工程进度，按工程进度拨付资金。第十二章投资估算及资金筹措12.1估算依据（1）《建设项目经济评价方法与参数》（2）《全国统一建筑工程预算定额（XX省价目表）》及现行费用；（3）《全国统一安装工程预算定额（XX省价目表）》及现行费用；（4）《XX省建筑工程、建筑装饰工程消耗量定额》（5）《给排水工程概预算与经济评价手册》（6）《市政工程预算定额（XX省价目表）》及现行费用；（7）《工程设计收费标准》（2002年）；（8）《工程监理收费标准》（9）《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》（1999年）；（10）XX省XX地区工程建设材料设备价格信息；（11）土地购置及折迁移根据项目单位提供的数据进行；（12）预备费按一、二部类费用之和，取3%；472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告12.2投资估算本项目投资范围包括雨棚散货堆场、仓储、停车场、物流信息业务管理用房、冷藏储存库、、加工标准厂房等土建工程及部分设备投资费用，场内道路、消防、室外工程、给排水及土地使用、勘察设计费、建设单位管理费等其它费用、不可预见费等，总投资3239.39万元。其中投资构成如下：（投资估算汇总表附后）（一）建筑安装工程费用（1）雨棚散货堆场　万元（2）仓储区　万元（3）停车场　万元（4）物流信息/业务管理用房　万元（6）生产加工区　万元（7）其它工程　万元（10）给排水工程　万元（11）路灯照明　万元（12）土石方工程　万元（13）场地及道路　万元（14）绿化　万元（二）工程建设其他费用主要包括土地使用费、建设单位管理费、勘察设计费、前期工作及设计费等，投资　　　万元。工程建设其他费用估算表单位：万元472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告序号名称计算依据估算金额备注合计　　一土地费用二建设单位管理费　1建设单位开办经费建安费×1%2建设单位临时设施费　建安费×0.5%3工程监理费　建安费×0.8%4城市基础设施建设费　　5市政设施配套费　三勘察设计费　　1前期工作及设计费建安费×2%2方案费3勘察费4施工图预算编制费5工程定额编制管理费　（三）预备费。基本预备费按工程费用与其他费用的3%计，合　　万元。（四）总投资及资金筹措本项目建设总投资由工程费用、其他费用、预备费用、建设期利息构成，投资　　万元，由项目业主全部自筹解决。（五）分年度投入计划总投资　　万元，其中工程费用　　万元、工程建设其他费用　　万元、预备费　　万元。分年度投入计划如下：建设期第一年投入　　万元，开展征地等前期工作，实施散货堆场、仓储、停车场、给排水工程、路灯照明、土石方工程、场地及道路等。（附总投资及资金使用计划表）资金筹措与资金使用计划表单位:万元序号年份项目建设期经营期合计备注1234472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告生产负荷(%)1项目总投资1.1建设投资1.2建设期利息1.3流动资金2资金筹措2.1贷款2.2自有资金第十三章经济分析13.1经营费用估算(一)计算依据（1）本项目根据委托方提供的基础数据；（2）项目建设期1年；（3）营业税5%、所得税25%；（4）结合本项目经营内容实际，参照类似项目收费标准；（5）电价0.36元/度，水价3元/吨；（6）根据《固定资产分类折旧年限表》，非生产用房折旧年限为30-45年。综合考虑该项目实际，按经营计算期10年计算；机械设备折旧期10年，建筑物30年；（7）维修费按折旧费的40%计；（8）无形及递延资产摊销。土地使用权按10年内摊销完毕；勘察设计、前期工作费等其他费用按5年摊销；（9）管理费用主要包括企业经费、工会经费（按工资总额2.5%），管理人员的工资及职工保险等，年53.72万元。1、管理机构人员工资及附加18.06万元472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告2、工会费3.16万元3、“5险一金”14.4万元4、企业经费按18.06万元计。经计算：项目建成投入使用后，计算期内年运营总费用为5179.43万元，年均398.42万元。（各年经营总费用估算表附后）13.2收入、税金及附加估算（一）收入估算本项目总收入包括雨棚散货堆场及冷藏食品、轻工日用品储存收入、生产加工区厂房对外出租收入、停车场收入。正常经营年收入1604.46万元。（附收入估算表）（1）散货堆场、货物储存收入。雨棚散货堆场建筑面积12000平方米（层高8米），物流仓库建筑面积分别为20608平方米，主要是为市内各大商家、超市代储存货物、冷藏各类保鲜食品，以缓解旺季带来的货物断销状态，同时为各大商家减少淡季带来储存难等问题，调剂市场供应，以降低流通成本。本项目所处路段按每年有500万吨各类货物经过，假设有过往货物10%在仓储物流区内进行转运和集散，其转运量为50万吨/年，根据轻工、食品等货物价值估算，按每吨获取物流收入150--200元计，转运和集散价值为0.75-----1亿元，按8%的收益计算，年可增收600----800万元。（2）停车场收入。占地面积1000平方米，停车净面积900平方米，大中型停车位按规25—30平方米计，可停靠30—40辆大中型车辆停车。472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告场租金预计每车次15元，按每车位循环3次计，年收入：3×40×365×15元/车.次=65.7万元。（3）生产加工区标准厂房、包装车间对外出租收入。标准厂房、包装车间厂房总建筑面积2688平方米，主要是为各大商家代加工或向加工企业出租加工场地，以减少新建加工企业项目辅助设施一次性投资。按物流厂房0.80元/平方米/天，年收入：2688×0.8×360=77.41万元。年收入估算汇总表单位：万元序号名称金额备注合计923.111散货堆场、货物储存收入780.002停车场收入65.703生产厂房对外出租收入77.41（二）销售税金及附加项目年营业税金及附加按国家税法规定计算，营业税税率5%，城市建设维护费按增值税的5%计，教育附加费按增值税的3%，正常年营业税金49.85万元，城市建设维护税2.31万元，教育费附加为1.38万元。（附销售收入、税金及附加估算表）13.3利润总额及分配项目建成投入使用后，所得税按25%计算，盈余公积金按税后利润的10%，公益金按税后利润的5%提取。提取盈余公积金、公益金后的税后利润全部用于偿还建设投资。13.4盈利能力分析根据现金流量表，计算得出财务内部收益率（IRR）11.8%，财务净现值(ｉｃ=8%)673.5万元，全部投资回收期8.5年。在项目计算期15年内能按时收回全部投资。472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告由损益表和固定资产投资估算表计算出：投资利润率14.66%投资利税率16.20%13.5偿还投资能力分析在偿还投资期间，项目的折旧费、摊销费全部用于还建设投资，税后利润用于还建设投资。从建设期算起，到第9年可还清建设投资。从资金来源与运用表计算出，到第9年累计盈余资金为497.51万元，项目出现盈余资金，开始有积累。13.6不确定性分析（1）盈亏平衡分析经营期正常年经营费用398.42万元（年均），其中固定成本345.27万元，可变成本53.15万元，年营业收入923.11万元，税金及附加49.85万元，运营盈亏平衡点的利用率为：BEP=345.27/（923.116-53.15-49.85）×100%=42%盈亏平衡时的营业收入为：923.11×42%=387.66万元。由盈亏平衡分析得出：当经营利用率达42%，即销售收入为387.66万元时，项目达到盈亏平衡。（2）敏感性分析在项目建成投入使用后，影响项目内部收益率的因素主要是投资总额、收入、经营成本，现对这三个因素作增加10%和降低10%的变化对内部收益率的影响分析。敏感性分析表472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告项目基本方案投资营业收入经营成本+10%-10%+10%-10%+10%-10%内部收益率（%）11.87.4613.3813.849.5515.847.3比基本方案增减-4.341.582.04-2.554.04-4.5计算结果表明，营业收入对内部收益率的影响最大，其次是经营成本，固定资产投资对内部收益率的影响最小。13.7项目财务评价该项目财务内部收益率为11.8%，投资利润率14.66%，投资利税率16.20%，高于服务行业平均收益水平。当ic=8%时，财务净现值为673.5万元，从财务角度看是可行的，具有一定的效益。投资回收期7.5年，在15年的计算期内，具有投资回收能力及偿还投资能力。从财务分析的角度看，只要在建设及经营过程中，加强项目投资控制，提高服务和管理水平，该项目是可行的。从以上计算分析得出：该项目属于投入大、风险小项目。第十四章综合评价（一）该项目是在国家实施　　开发战略，扩大内需，加快流通基础设施建设，扩大就业，促进第三产业的发展的背景下提出的，符合国家、省关于搞活流通、扩大就业、加快流通基础设施建设步伐，属国家鼓励投资方向。同时，也符合当地提出的构建一个物流中心的总体思路。（二）项目实施地处　　公路旁472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告，建设条件良好，过往车流量大，建设条件良好，辐射面广。今后，随着XX参与　　合作中深入开展，XX市将成为XX参与两大区域经济合作的前沿和辐射最直接地区，人流、物流快速增长，发挥XX市前沿和辐射直接的区位优势，建设XX市通边达海人流物流大通道，加快建设与商品流通相适应的基础设施是十分必要和紧迫的。（三）该项目建成后，具有通过　　口岸与　　进行商品交易的潜力，同时，可通过　　铁路辐射　　等地，加快与沿海地区的商品贸易往来，对加大本地生物、矿产等优势资源的开发力度，加快脱贫步伐起到积极的作用。（四）项目总投资　　万元。项目建成后，预计年可实现营业收入　　万元，利润总额　　万元，每年可向国家提供税收　　万元，具有一定的经济效益。项目投资利润率16.78%、投资利税率18.38%，全部投资回收期　　年（含建设期），内部收益率11.8%，财务净现值673.5万元（IC=8%），一系列指标说明，项目具有一定盈利能力，风险较小。（五）项目建成后，在仓储物流区内进行转运和集散，其转运量为50万吨/年，采用汽车运输，使用载重量平均为10吨的车辆进行运输，则配载车次超过5万辆，带动了全市交通运输业的发展。每辆车配备配备司机2人，在XX境内停留一天，停留人次超过25万人次，按消费100元/人计，物流配套服务市场容量近2500万元，带动了商品零售、饮食等相关行业的发展，对扩大城镇就业，促进第三产业的发展起到了积极的作用。同时，项目建成后，对承接大西南地区乃至全国各种货物转运，使成为XX市仍至滇东南片区重要物流节点，有利于降低物流成本，472011．9 XX仓储物流建设项目可行性研究报告扩大流通，提高效益。综上所述，该项目具有一定经济效益，社会效益显著，建设条件好，辐射面广。第十五章结论及建议（一）该项目是集停车、加工、冷藏、仓储物流、商务信息等服务为一体的现代化物流设施。项目的建设，对发挥XX的区位优势，改善投资环境起到重要作用。（二）该项目具有一定的经济及较好社会效益，特别对XX发展特色经济、扩大商品流通起着重要的作用，项目所需各项配套设施条件均可解决，为项目建设创造了有利条件。建议有关部门批准实施，并根据国家有关规定和精神，在政策上给予优惠，使项目尽快建成。472011．9'