别墅酒店可行性研究报告 87页

'XX房地产开发有限公司“澳海·望洲府”房地产项目可行性研究报告2015年12月87 目录1、总论51.1项目及单位概况51.2项目建设背景171.3建设规模与产品方案171.3.1建设规模171.3.2产品方案181.3.3配套设备191.3.4智能化系统191.4规划设计要求202、建设用地现状及开发条件202.1地理位置地块解析202.2开发的客观因素及条件213、市场分析与预测233.1经济社会基本情况233.2房产市场前景展望293.3客户定位313.3.1项目的市场定位313.3.2项目的营销战略40四、建筑设计说明524.1设计理念与构思524.2建筑单体设计5487 4.2.1住宅部分544.2.2无障碍设计544.2.3交通流线设计554.2.4结构设计说明554.3建筑立面造型574.4消防设计574.4.1消防电源及配电574.4.2应急照明及疏散指示584.4.3火灾自动报警及联动控制系统584.5建筑节能设计说明584.5.1主要设计规范584.5.2建筑节能584.5.3给水排水594.5.4通风594.5.5电气604.5.6日照、环境保护、防疫605、项目组织及实施计划615.1项目实施进度与计划615.2项目招投标626、环境影响评价636.1项目环境条件调查636.2．项目建成后环境影响分析6487 6.2.1大气污染源分析646.2.2水污染源分析647.投资估算及资金筹措647.1资金估算647.2收入估算667.3资金的渠道与方式667.3.1筹措和利用自有资金677.3.2银行贷款677.3.3房屋预售687.3.4总公司支持688、财务评价688.1财务分析688.2财务指标：698.3投资风险的控制698.4财务评价结论709.社会评价709.1项目对社会影响分析709.2社会评价结论7010、研究结论与建议7110.1推荐方案的总体描述7110.2推荐方案的优缺点描述7110.2.1优点7187 10.2.2存在问题7210.3总结与建议7210.3.1总结7210.3.2建议7287 1、总论1.1项目及单位概况一、基本情况X澳海控股有限公司，成立于2007年8月，公司性质为有限责任公司，注册资本60000万元，法定代表人喻祖洪，公司注册地浙江省X市上城区延安路9号3033室，经营范围为实业投资。公司成立以来，在湖南长沙、锦州、重庆、沈阳、银川、长春 、抚顺、怀化等地进行房地产开发建设，业务遍及全国10多个主要城市。目前拥有员工2000多名。二、公司的建立起源澳海控股公司法人代表喻祖洪，公司创始人，浙江大学毕业，同时具有工程师和土地评估师两个职称，目前从事房地产开发及相关行业已有18年丰富经验，全面负责公司的经营管理工作。他于1998年3月注册成立了浙江三江房地产开发有限公司，注册资金贰仟万元，开始涉足房地产行业。凭借对市场的敏锐判断和过硬的产品质量，16年来三江房产从“康乐新居”到“鸣翠蓝湾”到“澳海•澜庭”系列，一直引领着当地房地产市场。公司在不断扩大本地房地产业规模的同时，还积极的走一条全方位发展的道路，从2000年便开始走出X走出浙江面向全国。为了适应公司发展需要，于2007年创立“澳海”品牌，成立X澳海控股有限公司。目前下辖20多家控股子公司，并参股多家公司。三、公司发展理念与规划87 公司在不断开拓房地产市场的同时还积极开展其他房地产相关业务，从自有房产自营酒店到园林施工、苗圃基地、建筑及市政施工、建筑设计、房产营销、智能电子监控、物业管理等等，我们一直走着一条以房地产开发为主，其他产业为附的全方位有重点的发展模式，不仅为企业多方积累资金同时也为我们的企业培养了多方面的管理和技术人才，在日益激烈的市场竞争中处于领先地位，由于多地区的发展我们可以从下属企业中吸收不同的先进的管理和技术经验，为建立现代合本企业最大利益的发展方式。在多年的经营中，澳海坚持实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于二三线城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。事实证明，澳海不仅做到了使广大业主“居者有其屋”，公司本身也赢得了长足的发展。在大力发展住宅产业的同时，澳海还开始涉足商业地产、旅游地产、酒店、农业开发等多个领域的市场研究与开拓。位于宁夏银川集旅游、地产、酒店为一体的大型项目“西夏风情园”已开工建设，其中一期部分已于今年7月份正式开园迎客，吸引了大批游客前来观光；位于江西上饶余干县的集种植、养殖、农业观光为一体的大型农业开发项目已投入运作，项目一期预计开发8000亩。澳海始终秉承“诚信、务实、开拓、创新”的核心价值观和“创造客户服务客户”的企业宗旨立足专业化发展。经过不断的发展目前已形成别墅、类别墅、多层公寓、高层公寓、写字楼、城市综合体等广为市场接受的高品质产品系列。在日常的经营中，澳海始终遵循“诚信经营”的理念，努力将自己打造成为行业的排头兵。一、公司开发项目情况介绍公司累计已开发完工房地产面积约500万平方米,工程合格率100%，优良率90%以上。完工部分项目有富阳“康乐新居”、“海景楼”、“三江商厦”、“文教西苑”、“三江花园”、“三江鸣翠蓝湾”、“三江鸣翠桃源”、“新桃源”、银川“鸣翠春天”、银川“澳海-清河坊”、长沙“三江花中城”、重庆涪陵的“杭富品山水”、沈阳“西湖印象”、长春“澳海•东方1号”等。公司目前拥有在建项目约600万平米，在建项目主要为“澜庭”和“澜郡”系列，有长春“澳海•澜庭”、长春“澳海•澜郡”、长春“澳海澜苑”、长春“梦想城”、重庆南马山项目“澳海.水岸蓝山”、沈阳“澳海·西湖印象”、沈阳“澳海澜庭”、沈阳“澳海澜郡”、银川“澳海•澜庭”、长沙“澳海•澜庭”、长沙“月亮湾”、锦州“澳海•澜庭”、怀化“澳海•澜庭”、苏州“胥江湾”、X“87 澳海•澜庭”、银川“西夏风情园”等。部分完工项目情况简介：1、1998年,在X富阳市建造“康乐新居”、“三江商厦”、“文教西苑”等项目。总建筑面积约28万平米，已售罄。2、1999年，在X富阳市开发“三江花园”，建筑面积约20万平方米，已售罄。3、2000年，开发嘉善嘉河花苑.该项目位于嘉兴市嘉善县，建筑面积约16万平方米，已售罄。4、2001年，开发X富阳“好望城”项目，建筑面积约8万平方，已售罄。5、2002年，开发“金华·江南明珠”，建筑面积16万余平方，已售罄。6、2003年，开发别墅与公寓项目“鸣翠桃源”，项目位于富阳市鹿山新区的富春江北岸，总建筑面积40余万方，已售罄。7、2004年，开发别墅排屋项目“鸣翠蓝湾”，该项目位于X富市银湖开发区，小区规划建筑面积40多万方，已售罄。8、2004年开发银川的“鸣翠春天”小区，总建筑面积约18万方，交付使用。9、2006年，开发长沙“花中城”楼盘净用地面积约114亩，由28栋纯板式住宅以及超市、会馆等附属设施组成，总建筑面积约20多万万，住宅已售罄，商铺未售在出租，销售收入8个亿。10、2007年12月，开发“新桃源”项目，总占地面积69832平方米，总开发建筑面积约13万平方米，该项目已于2007年12月开工建设，2010年6月完工结束。11、2007年，开发长春“澳海·东方1号”。该项目总占地129400平方米，总可售建筑面积约35万平方米，项目已交付使用。12、2009年9月，由沈阳澳海房地产开发有限公司开发“澳海•西湖印象”87 项目，该项目占地158亩，建筑可售面积25万平方米。于2010年4月开工，目前已实现交付。13、2009年开发的银川“清河坊”，占地面积7万方，建筑面积18万方，项目已交付使用。14、2010年，开发X富阳“文教路综合楼”项目，该项目位于富阳市城区文教路，总规划开发建筑面积约4万平方米，已售罄。15、2011年6月，成功拍下长春市高新区编号为92-24-4地块，总占地面积约为125,000平方米,由长春澳海房地产开发有限公司投资11个亿建设长春“澳海澜庭”小区，总建筑面积为32万平方米。目前已基本售罄。16、2008年6月，开发重庆“澳海水岸蓝山”项目。澳海水岸蓝山位于涪陵区城西桥南路777号（广电大楼旁），迎宾大道沿线，距离滨江大道仅600余米。项目离尘不离城，坐落于南马山之上，北临长江，南望群山。周边学校、医疗、生活配套完善。总建筑面积约26万平方米，于南马山原生坡地之上，构筑简约、雅致的新古典主义建筑群落，涪陵少有的超低密度、超高绿化率舒适社区。目前已基本售罄。在建项目情况简介：1、重庆奉节“澳海澜庭”。2011年11月，在重庆奉节举牌拍下总占地面积为96218平方米，建筑面积可达34万方的住宅及商业性质用地，将建成奉节具有地标性质的时尚新型小区。项目位于奉节县未来主要发展区域——西部新城核心区块胡家坝社区，众多休闲、生活设施环绕项目四周。匠心独运于新古典主义建筑风格与艺术园林风情，挥就高层、商业两位一体，有机融合的区域综合住区典范。项目截止到2015年6月底，预售面积12万多方，预售收入5.2个亿。87 重庆“澳海•澜庭”2、怀化“澳海澜庭”项目位于怀化市府新城板块，距市政府约1.5公里，市民服务中心、市政府新区公交配套齐全，约77万平方米精粹规划，与近2500亩岩门冲公园联袂成片；融合约15万方商业配套、多层花园洋房、高层精品公寓等多种业态，打造城市菁英聚集地标；让自然的悠闲和建筑元素有效的结合，打造城市花园建筑范本。项目预计总投资22.8亿，预计总销售收入31亿元。目前项目正在热销中。怀化“澳海•澜庭”3、锦州“澳海•澜庭”87 。锦州澳海澜庭地处龙栖湾开发区核心区域，与2013世界园艺博览会仅一桥之隔，距离市府广场20公里，约30分钟的车程。项目占地约400亩，建筑面积40万平方米，其中住宅面积35万多方，商业面积4万多方，总居住用户达到5290户，项目预计总投资11亿，预计总销售收入20亿元；规划建设有联体别墅、花园洋房、高层，小区配套完善，澳海澜庭坐拥辽宁“五点一线”稀缺海岸资源，是龙栖湾新区景观附加值最高、地段位置最佳、最低密宜居的奢华海景社区。截止到2015年6月底，预售面积3000多方，预售收入700多万元。锦州“澳海•澜庭”4、沈阳“澳海•澜庭”。2012年7月，沈阳澳海成功拍下位于沈阳经济技术开发区中央大街25号地块，项目位于中央大街以东，十三号路以南，八号街以西，南十三号路以北。该项目地块面积为98061平米，容积率2.0，绿化率35%，规划建筑面积22万方，预计总投资9.8亿，预计总销售收入14亿元。小区北临沈阳世纪高尔夫球场，西靠熙湖公园，附近还有沈阳化工学院、沈阳工业大学等知名学府，人文荟萃、环境优美、视野宽阔。截止到2015年6月底，一期已全部完工交房。二期多层基本完工；高层及32-35#商业楼主体已经封顶，砌筑工程基本完成，装饰装修工程施工中；36-38#商业楼主体施工中。已售面积14万多方，已售收入7.6个亿。87 沈阳“澳海•澜庭”5、沈阳“澳海澜郡”。2013年1月，沈阳澳海澜庭房地产开发有限公司成功拍下位于沈阳市经济技术开发区沈辽西路地块，打造“澳海澜郡”项目。项目占地为49965.89平米，规划建筑面积为111530平方米，预计总投资4亿，预计总销售收入7.3亿元。项目位于铁西经济技术开发区核心区域，一府两院所在地。项目紧靠中央大街繁华主干道，毗邻地铁一号线，交通便利；熙湖公园与项目仅一街之隔，更有6所中小学坐落于项目周边，让孩子的教育一步到位。约20万方精粹规划，花园洋房、高层与沿街商铺相互交映，建筑面积约40-95㎡精致花园洋房，定义洋房新标准，圆普通人的洋房梦想。截止到2015年6月底，一期多层主体已完工，配套建设施工中，预售收入9500多万，已售面积2.5万方。沈阳“澳海•澜郡”87 6、长春“澳海澜郡”。澳海澜郡项目位于长春市高新北区中科大街与光机路交汇处，占地面积约22万平方米，建筑面积约40万平方米，预计总投资19.1亿，预计总销售收入26.3亿元。产品为高层、花园洋房、叠排，以花园洋房和叠排产品为主，项目紧邻欧亚商超，毗邻百万平米奥体公园、长春北湖国家湿地公园、万寿寺佛教文化园、长东北城市森林公园，集合欧亚商超、大学城、长东北高科技中心等资源优势。截止到2015年6月底，项目一期已经交房，预售面积5万方，预售收入3个亿。长春“澳海•澜郡”7、长春“澳海澜苑”。澳海澜苑地处长春市高新技术开发区，位于超强街以西，丙十二路以北，超强西街以东，总占地面积102433平方米，总建筑面积约为16万平方米。预计总投资7亿，预计总销售收入12.5亿元。项目紧邻长春信息学院、吉林师范大学，附近拥有知名中小：北京师范大学附属中小及高新区二实验和长春市二实验，周边小区众多，未来配套齐全。截止到2015年6月底，预售面积8万方，预售收入4.8个亿。87 长春“澳海•澜苑”8、抚顺“澳海澜庭”。由抚顺澳海房地产开发有限公司打造的抚顺“澳海澜庭”项目位于抚顺城东三期，东临颐城街，北接抚顺城路，南倚裕城路，西沿永城街，与抚顺市政府仅2分钟车程。项目占地204585平米，总建筑面积约70余万平方米，项目预计总投资26.5亿，预计总销售收入40亿元；建有30余栋高层住宅，内置社区幼儿园；根据区域发展需要，规划有17万平方米的大型商业项目，购物、美食、娱乐、休闲一网打尽，引领城东新区消费品位。项目分两期开发，一期分两个标段，一期工程总用地面积7万多方，规划总建筑面积24万多方，其中住宅建筑面积20万多方，截止到2015年6月，一期工程项目住宅已销售17万多方，去化率达到93%，销售收入6.9个亿。抚顺“澳海•澜庭”87 9、银川“澳海澜庭”。由子公司银川先泽房地产开发有限公司建设的银川“澳海澜庭”项目，占地面积182890平米，规划建筑面积31万方，项目预计总投资12.6亿，预计总销售收入18.5亿元。项目位于银川市西夏区，紧邻北京西路北侧，东边是宁夏石化家属院。周边规划有西夏风情园（各种特色农庄、酒庄、周边果园林立），住在澳海澜庭您可以想象是把家放在果园中，四季飘香其乐无穷。浪漫的法式建筑风格排屋，和新古典简约风格的高层建筑布局合理错落有致，小区内部绿化、园林景观设计独特时尚，水系环绕，户户都可观景，引领西夏区居住品质。项目于2011年年底开始销售，截止到2015年6月底，预售面积20多万方，预售收入8个亿。银川“澳海•澜庭”10、富阳“澳海澜庭”。2004年10月，挂牌取得X富阳新登镇一宗面积120亩的土地该地块打造“三江·澳海澜庭”别墅项目，项目位于富阳西郊（昌东），距离富阳城区13公里左右，占地近78000方，总建筑面积近10万方，小区规划有联体别墅、山景公寓。整个小区分三期滚动开发。澳海澜庭的建筑风格较为丰富，其最大的特点就是“清溪、坡地、林荫、静院”，以生态环境著称，整个小区的环境营造以“生态、精致”为原则，实现“步移景异、人在画中”的效果。预计总投资4.5亿，预计总销售收入10.2亿元。目前项目已开始销售。87 富阳“澳海•澜庭”11、长春“澳海澜庭”。项目地处长春市高新技术产业开发区，位于硅谷大街以东，丙十一街以南，超强西街以西，丙十一路以北。总占地面积约12.48万平方米，总建筑面积约24.9余万平方米，项目预计总投资11亿，预计总销售收入16亿元。由住宅和商业构成，住宅部分包括高层6栋，多层30栋，商业部分将打造成集超市、娱乐、餐饮、购物与一体的大型商业综合体。项目于2012年开始销售。长春“澳海•澜庭”12、长春“澳海梦想城”。澳海梦想城作为澳海地产布局长春以来的第五盘，坐落于高新北区与经开北区交会之地，项目临近北湖，与吉林省首批以湿地为主题的北湖湿地公园，仅有一街之隔，尽享北湖生态鲜氧生活。项目总建筑面积约为26万平米，整体规划为高层、小高层、多层建筑，作为低密度高品质的生活社区，提供给业主更优质的生活，更便捷的交通。87 项目预计总投资10.5亿，预计总销售收入15亿元。澳海梦想城13、苏州“胥江湾”。苏州项目位于苏州吴中区胥口镇核心，东欣路西侧，腾胥路以北；毗邻胥口连接太湖旅游度假区和苏州城区的东西向主干道---孙武路。项目占地面积约11万平方米，总建面积约18万平方米，其中地上部分约13万平方米。整个社区建筑设计坚持美国赖特草原住宅的讲究以及对环境的尊重，不但具有美国文化的精神，更是一种现代住宅的典范。产品规划以多层电梯洋房、小高层与MINI墅为主。整个社区营造天然静谧、关爱分享的主题式生活公园，也将开创苏州城西住宅新地标。 项目预计总投资10.8亿，预计总销售收入15.5亿元。截止到2015年6月，项目已经预售4万多方，销售收入3.4个亿元。苏州“胥江湾”14、沈阳“七号公馆”。2015年6月由沈阳澳海房地产开发有限公司成功拍下沈阳经济技术开发区编号为JK2015-43地块，总占地面积约为37537.61平方米,项目位于沈阳经济开发区开发大路9号，容积率2%，绿化率35%。87 五、公司在长沙开发历程及项目介绍：公司于2006年开始进驻长沙，由湖南三江房产开发的“三江·花中城”项目，位于长沙市重点发展的黄金地区——雨花区体育新城。在长沙市“西文东市”的整体规划格局下，体育新城聚集了高桥大市场、上河国际街区、黎托商圈等黄金商业资源，吸引了众多大规模、高潜力的投资，并将因武广高铁、长沙地铁、京珠高速、机场高速在这里汇集而成为新的交通枢纽。同时，作为市重点规划的新城区，大型体育设施、公园和文化中心的落成，必将会让体育新城成为长沙市现代宜居的新坐标。三江·花中城项目坐落于体育新城的核心地带，东临古曲路，南倚湖南广益实验中学，西邻圭塘河（隔河相望为华雅国际大酒店和华雅高尔夫球场），北靠石坝路。公交发达，121、147、156、159、160、603、601、802路等多条公交线路都在小区附近设有站点。楼盘净用地面积约114亩，由28栋纯板式住宅以及超市、会馆等附属设施组成，总建筑面积约25万平方米，项目已于2009年陆续实现交付入住。“三江花中城”区位图87 “三江花中城”效果图2010年8月份，公司成功竞得望土网挂【2010】07号土地，开发长沙“澳海•澜庭”项目和“澳海•月亮湾”项目。项目位于长沙市府北滨水新城银星路999号，处于大河西先导核心板块，是望城区迅速融入长沙主城区的桥头堡。项目总占地面积约500亩，建筑面积达100万平米，容积率3.0，建成后同时可容纳居住约9000户家庭，小区规划有花园洋房、电梯高层、高端商务中心、特色商业街区、主题商业裙楼，是滨水新城板块内高品质的复合型社区。项目所在区域是政府重点投资开发的滨水新城核心区。东南面有政府斥资3亿元打造的体育文化公园，西面黄金大道对接河西南北城市主干道雷锋大道，北面为银星路，直接连接金星路与月亮岛风景区。潇湘大道、金星大道、雷锋大道、银星路、普瑞大道三横两纵城市路网布局，无缝对接城心繁华商圈。项目距离长沙市市政府只约10分钟车程，拥有得天独厚的地理位置，南面坐享6000亩的原生态谷山森林公园，让小区业主足不出户即可体验大自然的无限美好；区域内教育配套十分完善，周边师大附中、星城实验小学、普瑞砂子塘小学（在建）、长郡中学等名校给业主小孩一个优良的教育环境；区域内的商业配套日趋完善，项目自身配有近5万平商业街区，可以在家门口满足业主日常的生活和购物需求。区域内规划有在建的40万平大型商业中心，而华中地区规模最大、国际名品最多的世界顶尖级国际假日购物公园——奥特莱斯购物公园亦落户在滨水新城片区。87 长沙“澳海•澜庭”区位图长沙“澳海•澜庭”效果图87 长沙“澳海•澜庭”效果图项目于2013年3月开始销售，自开盘销售以来，在周边区域一直保持销售领先。澳海澜庭在区域内乃至长沙市内都属于热销楼盘，得其原因，有一下几个方面：1.澳海澜庭位于城市副中心，其丰富的自然环境资源，便利的交通配套打造10分钟生活圈、紧邻名校，投资潜力大，周边生活配套丰富，满足业主日常需求。2.区域内稀缺花园洋房，南北通透采光好，户型方正0浪费，产品过硬，深受消费者青睐。六、社会公益回馈彰显责任，真诚寄予奉献。澳海心系慈善，澳海地产持续践行企业社会责任，近年来，澳海在扶贫赈灾，捐资助学，襄助公益等方面，处处都有澳海作为企业公民，勇于担当的身影。2014年，澳海控股1000万捐资设立教育基金2013年，千万元助学富阳中学教育集团2013年，心系抗洪一线抚顺澳海捐款50万元。2010年，捐资600万元回馈社会助慈善。2010年，捐款100万助推涪陵教育发展。2010年，澳海·清河坊捐助十八小学教育发展。87 2008年，为四川地震灾区人民捐款100万元。七、品牌荣誉：公司荣誉：1.浙江三江房地产开发有限公司在2004年“诚信承诺社会监督”活动中，被评为诚信企业2.浙江三江房地产开发有限公司获富阳市2005年度“走出去”先进企业3.浙江三江房地产开发有限公司2005年度企业信用等级AAA级4.浙江三江房地产开发有限公司2006年度现代服务业发展先进企业5.浙江三江房地产开发有限公司党支部2006年度先进党支部6.浙江三江房地产开发有限公司2006年度房地产开发诚信企业7.浙江三江房地产开发有限公司2006年度企业信用等级AAA级8.2007年度富阳市第三届消费者信得过单位9.浙江三江房地产开发有限公司2007年度企业信用等级AAA级10.浙江三江房地产开发有限公司2008年度企业信用等级AAA级11.浙江三江房地产开发有限公司获2008浙江省工商企业信用AA级守合同重信用单位12.浙江三江房地产开发有限公司获2008年度富阳市现代服务业发展先进单位13.浙江三江房地产开发有限公司获2009年度房地产开发诚信企业14.浙江三江房地产开发有限公司获2011年度房地产开发诚信企业15.重庆澳海获涪陵区2010年度“消费者信得过企业”16.重庆澳海获涪陵区2011年度“优秀房地产开发企业”17.重庆澳海获2010-2011年度“优秀私营企业”18.锦州澳海2012年由经济区工作委员会颁发“先进党支部”光荣称号87 19.长春澳海获2008年“吉林名企”称号20.长春澳海获2010年度“优秀企业”21.沈阳澳海2010年8月获辽沈地产15年功勋纪念：责任地产品牌企业22.沈阳澳海2011年1月获“2010沈阳地产锋锐大奖”23.沈阳澳海2011年1月获“2010年度铁西新区纳税百强企业”24.沈阳澳海2011年3月获“2010沈阳百强地产企业诚信联盟会员单位”25.沈阳澳海2011年12月获“沈阳市好房子理事会第一届常务理事单位”26.银川先泽房产2009年获“最佳组织奖”27.银川先泽房产2010年3月获“诚信企业”28.银川先泽房产2010年6月获“2008-2009年度守合同、重信用企业”29.银川先泽房产2011年12月获“自治区2009-2010年度纳税信用单位A级”30.银川先泽房产获“2011年度宁夏房地产价值企业发展潜力奖”31.银川先泽房产2012年4月获“房地产开发诚信企业”32.湖南三江获2007年“长沙房地产开发信用等级评定银牌单位”33.湖南三江获2008、2009年“长沙房地产开发信用等级评定金牌单位”部分项目荣誉：1、“三江·鸣翠桃源”：2003年被确认“中国（浙江）山景园林地产成功开发的典范”收录至《中国房地产业发展大全》；荣获2003浙江首届著名景观楼盘竞赛活动最佳山景排屋。2、“三江·鸣翠蓝湾”：荣获2003年浙江省首届著名景观楼盘竞赛活动著名景观楼盘综合大奖3、澳海·水岸蓝山：2010中国重庆房博会“铂金品质楼盘”荣誉称号重庆市房地产开发协会授予2011年度“最佳户型设计”楼盘4、抚顺澳海澜庭：抚顺2011年楼盘网络盛典，获“最具营销传播力品牌楼盘”87 5、长春澳海澜庭：1998-2008长春地产十年风云榜“创新节能示范楼盘”2008年“最佳景观设计示范楼盘”2008年度中国地产星光榜“最值得市民期待的楼盘”2009年度房地产总评榜“中国十大宜居生态社区”第五届中国长春地产网络人气榜“年度百姓最满意楼盘”第六届中国长春地产网络人气榜“年度百姓最满意楼盘”2009年《房地产报》“读者推崇的区域领导力楼盘”2010年城市推动力“最适宜居住楼盘”2010年中国·长春地产网络人气榜“最具网络人气楼盘”2010年长春楼市风云榜“十大热销楼盘”2010年楼市风云榜“十大热销楼盘”2010年纪念长春建城210周年—“长春钻石楼盘”2011“长春年度网络人气楼盘”搜狐焦点“长春最佳口碑楼盘”2011年住交会吉林赛区组委会：“吉林名盘”2011年上半年“最受大众推崇楼盘”6、沈阳澳海西湖印象：2010年2月影响沈阳2010年度沈阳房地产：最具区域经济推动力楼盘2010年10月2010年秋季房交会“百姓眼中好房子”评选活动：建筑品质奖2010年12月2010第五届沈阳地产奥斯卡颁奖盛典：推动区域品质楼盘2011年1月2010沈阳最具品质楼盘2011年1月第七届中国（沈阳）房地产网络人气榜：2010-2011最具人气升值潜力楼盘2011年12月2011年度最具区域推动力楼盘87 2011年12月建筑风格典范楼盘2011年12月榜样楼盘7、鸣翠春天：2007年3月，鸣翠春天推荐为07年度3.15消费和谐·诚信上榜楼盘2007年7月，鸣翠春天花园荣获07年宁夏银川房地产交易博览会参展优秀楼盘2007年12月，鸣翠春天荣获“宜居改变银川”房地产十年巡礼地标楼盘2011年1月，宁夏2010消费者最认可品质楼盘8、湖南三江花中城：2007最佳生态环境楼盘2007年度十大名盘2007年最值得期待的十大楼盘2007-2008年度湖湘地产最具影响力国际人居楼盘2008长沙房地产开发十年典范楼盘2008、2009年度中国湖南网络最具人气楼盘2009中国长沙十大人气社区9、澳海澜庭&澳海月亮湾2013年度长沙市房地产开发企业诚信评定金牌单位2013年第九届地产奥斯卡长沙房地产公园楼盘代表作2014年度十佳热销楼盘2014年中国湖南房地产网络排行榜最具性价比楼盘2014年第十一届（长沙）房地产网络人气榜长沙最具人气楼盘2014年最佳人居环境楼盘2014年长沙最具影响力城市宜居大盘2014年度长沙市房地产开发企业诚信评定金牌单位87 组织结构图：湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司杭州澳海控股有限公司项目分公司业务分公司富阳紫太商住有限公司重庆杭富房地产开发有限公司湖南澳海房地产开发有限公司银川先泽房地产开发有限公司湖南三江房地产开发有限公司沈阳澳海房地产开发有限公司富阳市同瀚智能电子有限公司杭州同翰建筑设计有限公司杭州新海建设工程实业有限公司杭州三江物业管理有限公司富阳市新海园林养殖有限公司富阳市三江大酒店有限公司长春澳海房地产开发有限公司重庆澳海房地产开发有限公司湖南澳海月亮湾房地产开发有限公司87 ▽主要技术经济指标（表格4）澳海·望洲府地块技术经济指标一览表项目单位数值总用地面积m2160921净用地面积m2137605地上总建筑面积m2412900其中住宅建筑面积㎡372960微型别墅面积m2229504+1叠墅面积m2291205+1洋房面积m228250高层面积m2285400商业建筑面积m238000配套用房建筑面积m21000商业（及配套）比例9.68%容积率3.0建筑占地面积㎡42530建筑密度30.91%绿地率30%87 项目SWOT分析1）项目优势（S）△地理位置/升值潜力项目位于大河西先导区、政府规划发展的湘江新区核心区地块，地铁2b线延伸至本区域，长株潭城际铁轨直达，长沙货运枢纽—火车北站正在建设中，加上奥特莱斯商业中心、金桥国际商业集群等区域内利好因素，具有良好的升值空间。△特色商业奥特莱斯中高档购物商业中心、金桥国际商业集群△自然环境宗地内原生态植被保存完好，地块东侧紧邻马桥河景观带。△教育配套项目用地周边有桂芳、桐岭等十多所小学和黄金、星城、高塘岭等十多所初级中学，而且北有重点高中望城一中，南有雷峰中学，东有长郡中学、师大附中，项目周边北有电子信息学院、银行干校，东有长沙医学院、湖南商学院北津分院，南有中南工大、湖南大学、湖南师大等十多所大专院校。2）项目劣势（W）△地理位置项目在长沙三环外，当前隶属望城区管制，公交出行、自驾出行均不太方便。△配套项目附近均为在开发区域，周边除了教育配套外尚无太多成型商业配套、商业服务网点较少。△区域市场规模项目周围人居稀少，区域内购买力明显不足，而望城亦是各镇独立发展，且多镇与长沙内相连，购买力分散且在各镇已消耗大部。△项目规划与周边各个在开发项目相比，宗地面积较小，项目建筑规模属中等水平，且容积率高于周边项目，在规划设计上如何体现优势为一大课题。3）项目机会（O）△市场形势87 2015年上半年住宅供应量最大的是岳麓区，共批准预售180.40万方；成交量最大的也是岳麓区，共成交住宅252.75万方；其次是雨花区和望城区；住宅成交价格与去年同期相比望城区仍然保持上涨态势；总体表现为西拓南延。相比2014年区域购房比例，岳麓区、望城区有所增加，8090后年轻群体高学历，注重追求品质生活，大河西宜居生活环境得到认可和喜好。△区域优势河西先导开发区、湘江新区核心区、长株潭城际铁轨△项目共赢地块附近各个项目相继运作提升了地块受关注度。各项目通过产品互补、产品竞争优化、区域炒作达到区域内各项目共赢。4）项目威胁（T）△项目竞争地块附近有多种物业形态并存的局面让我们压缩了我们推陈出新的空间，很难在推盘之初通过推出区域市场内稀缺产品来占据主动的机会。且周边多为大型社区，多为外地实力开发商，如绿地集团、中航集团、裕田中国等。自身配套丰富他们不仅抢占区域内第一桶金，也将在后续的竞争中夺得先机。△市场反应根据地块3容积率要求，我们将成为周边最高容积率的商品房小区，做什么样的产品能市场所追捧是一大难题。优势解析——本地块最大优势为教育配套及大型商业配套的未来发展驱动力。在小区及户型设计方面可借鉴我桃源、蓝湾设计经验、借势人文教育、地铁价值宣传推广，衍生、放大项目价值点。劣势解析——通过对于地块景观、自然资源及项目所推崇的生活理念，区域内宜居环境、优质教育等优势宣传放大，弱化地块内交通不便劣势，项目通过自建部分配套以弥补一部分配套不足现状。在项目启动之初可参考配套先行、招商先行理念。机会解析——长沙城市建设不断发展，城区面积将不断延升，长沙河西先导区发展及项目附近规划有地铁线，高铁线，城际铁路等，地块内交通连接三环、城际高速等交通要道，都是区域将来发展机遇。威胁解析——87 因为周边项目体量大，区域市场内供应充足、竞争激烈，所以项目定位失误、产品结构设计失当将可能造成产品积压滞销的严重后果。产品差异化、推盘节点、营销策略及侧重点均对项目操盘成功与否相当关键。1.2项目建设背景“澳海·望洲府”位于湖南省长沙市望城区星城镇普瑞大道上，隶属河西先导开发区核心板块、同属政府规划湘江新区板块。地块紧邻马桥河。在当前长沙市房地产格局中属望城板块，该板块客户主要以望城县及板块周边刚需客户以及长沙周边城市的部分投资型、改善型客户为主。目前由于金星北片区与岳麓区市府板块逐渐接轨，而县城板块可谓偏安一隅，发展缓慢。随着金星北板块的价格持续走高，金星北片区受到的客户重视越来越高，片区市场大盘扎堆，片区建设日新月异。虽然目前配套交通尚未形成气候，但是由于价格较低，片区大盘较多，可预知未来发展前景较好，所以目前客户群体也仍旧以刚需客户为主，因而截流了相当部分的长沙导流客户。目前地块周边主要项目有：金桥国际商业集群、中航山水蓝天、晟通城、绿地香树花城、奥莱小镇等。目前客户群体主要为望城区域刚需客户为主，各项目销售情况一般。但是金桥国际商业集群，作为集商品交易、会展博览、仓储物流、电子商务、金融后援、总部基地、休闲、娱乐、旅游度假及相关生活配套于一体超大型金融商贸物流综合体。金桥国际城14年底首次开盘为金桥国际市场集群家居建材城部分50-60㎡商铺（一楼均价10000元/㎡，二楼均价7000元/㎡）。从每月数据对比来看，其商铺销售业绩比较稳定，发展状况良好，从目前发展状况来看，金桥国际带动区域发展的能力是比较强的，根据当前良好预期，金桥国际将会给项目所在区域带来大量的人流，因而区域发展前景较好。3、建设规模与产品方案建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证必选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃烧供应方案及投资估算的依据。87 1.3.1建设规模“澳海·望洲府项目规划总用地约160921平方米，总建筑面积约412900平方米，其中住宅372960平方米，商业及其它38000平方米，物管用房1000平方米。绿化覆盖率30%，小区内设配套休闲、娱乐文化中心、商业网点等设施。本小区为一商住小区，整个小区有73栋房子,住宅有高层和花园洋房、别墅等多种建筑形态，商业有底商和独立商务楼两种建筑形态。1.3.2产品方案本地块采用组团布置，各组团的区域由小区内的水系、道路自然分割而成。住宅形式分为三种类型：别墅、花园洋房和高层公寓住宅。综合考虑周边用地环境，高层公寓主要布置在地块的北部以及西面，花园洋房位于地块中部以及南面，别墅主要布置在地块中部和东面。高层公寓区域和花园洋房、别墅三者分而不离，尽享尊贵与奢华，同时又兼顾小区的和谐，营造了一个轻松平等的交往空间。小区主要出入口设置在地块北侧道路上，并在地块东侧、西侧和南侧道路上设置了三个小区次入口，入口处设置了较为开阔的广场空间，并向城市打开，以供人流的集散。入口处的景观大道与中心区块景观形成景观轴，在景观中心形成放大的中央景观花园，园区穿过小径就能达到中心景观区域。主要步行道与整个住区的生态绿化融合，有机的绿化形态结合步行系统如同纽带将住区各个功能空间串联起来。服务用房位于小区的入口附近，同时与小区商业部分紧密相连，方便了居民生活。沿街商业主要设置在地块北面和西面以及南面，其中东北角还设计了大型的集中商业，致力于打造高档、高雅、有品位的商业组群。平面整体布局采用围而不合、相互渗透的手法，通过多条景观通廊与各个景观视点互通，使尽可能多的内部和外部景观进入生活空间。组团通过布置花园和阳台与环境相互渗透，使空间充满了流动性，打造以生态景观为核心的规划模式，通过景观的营造构筑高品位的居住社区。1、开敞的公共空间：小区中大尺度的公共空间是居民使用最多的户外场所，非常利于小区内居民的相互交流，为营造一种良好的邻里交流氛围创造了条件。2、组团式空间布局：87 每个组团由数个绿化空间组成。组团内部空间在场所的界定上属于半私密空间，提供了从小区公共空间到半私密的组团空间的良好过渡。3、高度控制：高层控制在34层和18层，花园洋房为5+1层，别墅为4+1叠墅和3层微墅。高层顶部线脚的处理使得整个小区有着丰富的屋顶天际线。4、均好的环境品质：组团式的景观保证了组团内部的优美景色，再加上小区中心大面积的中央水景、绿化，就能达到较好的环境品质，使每个住户有良好的景观，尽享怡人生活。1.3.3配套设备 a 、电梯：配置中高档名牌电梯。  b 、电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，包装后可立即使用。   c 、电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。   d 、煤气：煤气管道安装到厨房。   e 、给水：变频式供水系统，每户独立水表。f、排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。1.3.4智能化系统a 、 安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可是对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。b 、“一卡通”智能系统：IC卡门紧、小区内停车、消费“一卡通”。c 、信息服务系统：小区局域网（可接入internet）、背景音乐、视频点播等。d 、道路系统：道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中心、四个组团串在一起，形成“树枝状”道路系统。e 、小区建筑小品：入口：区内设报案。入口处有宽广的地下停车场。指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。87 庭院灯：保证居民区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居住区地形有高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。宣传栏：设在人流集中的必经之地。大小高度适宜，便以观看。垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。广场：社交游憩公共场所，辐射游乐设施。 1.4规划设计要求项目单位数量居住户数户3472居住人数人10416户均人口人31.地上总建筑面积①商业面积②高层公寓③花园洋房④别墅⑤物管及其他2.地下人防面积㎡412900①38000②285400③28250④52070⑤10002.12630容积率3.0绿地率%30车位个41322、建设用地现状及开发条件2.1地理位置地块解析宗地块位于普瑞西路上，隶属河西先导开发区核心板块、同属政府规划湘江新区板块。地块紧邻马桥河。地块与在建金桥国际市场集群隔路相望。宗地均近梯形。87 ▽项目概况及规模本项目位于湖南省长沙市望城区，普瑞西路与马桥河路交叉口东南角，净用地面积137605平方米，用地性质为二类居住用地。2.2开发的客观因素及条件长沙市望城区地处长沙东北部，湘江下游两岸。东临长沙县，南接岳麓区，西至宁乡，北连湘阴、汨罗市，京广铁路、石长铁路、长常高速、319国道以及正在规划建设的京珠高速西线等穿境而过，交通便捷快速，紧邻长沙城区，距离长沙黄花国际机场50公里路程。望城是雷锋的故乡，被江泽民同志誉为“希望之城”，是历史文化名城长沙近郊一座正在崛起的新城。87 望城是省会长沙的卫星城，具备了经济和社会加速发展的区位优势和条件，主动融入大河西先导区建设，在长株潭“两型社会”建设中发挥作用。 望城县经济发展具有良好的政策优势、区位优势、比较优势。在金融危机的大背景下，望城县化危为机，紧紧抓住长株潭“两型社会”建设带来的机遇和要素市场变化带来的机遇，紧紧抓住中央宏观调控政策带来的机遇，结合自身特点，立足“两型社会”建设，发展“两型”产业，尤其重点发展文化创意产业、城需型产业、再制造产业。随着望城全境纳入大河西先导区，越来越多的战略投资商开始抢滩进驻这块发展的热土，望城投资的洼地效应越来越凸显，望城也越来越具活力。望城区地形图87 3.市场分析与预测3.1经济社会基本情况长沙城市与区域规划发展态势总体规划方向l城镇体系--1个中心城市+2个副中心城市+若干个建制镇《总规》将规划空间层次分为市域、规划区、都市区、中心城区，其中市域包括芙蓉区、开福区、天心区、雨花区、岳麓区、望城区、长沙县、宁乡县和浏阳市，总面积1.18万平方公里;规划区总面积4960平方公里;都市区总面积1930平方公里;中心城区总面积1142平方公里。l空间结构--一轴两带多中心、一主两次五组团《总规》提出，长沙未来沿多条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市空间结构。“一轴”为湘江发展轴，“两带”为北部发展廊带和南部发展廊带，“多中心”是一个城市主中心、两个城市副中心、五个组团中心;“一主”指城市主体，“两次”指岳麓片区、星马片区，“五组团”指暮云组团、金霞组团、坪浦组团、空港组团、黄黎组团。l文化保护--历史城区整体风貌重点保护l生态绿地--规划14个森林公园l城市交通--构成“井字+环形”快速路系统87 近年来城市基础建设突飞猛进2014年省下达我市保障性安居工程建设任务22768套。截至14年底，全市实际开工项目95个27591套，开工率为省任务的121.18%，提前超额完成了目标任务。其中城市棚改项目开工53个改造16485户（安置房建设和综合整治新开工12164套132.63万平方米、货币安置4321户），公共租赁住房项目开工40个新建10210套，廉租住房项目开工2个新建896套。完成发放廉租住房租赁补贴总户数8048户，其中内五区4595户、四县（市）3453户。造绿大行动启动近一年，长沙市城市绿化提质战果显著：铺排绿色城市建设项目282个，先后对韶山路、营盘路、南湖路、岳麓大道、潇湘路、芙蓉北路和劳动东路等城市主干道进行绿化提质改造，打造了一批林荫道、精管道，建成绿色示范社区44个、社区公园55个，新增城郊绿化242.93万平方米。可以说，“城在林中、路在绿中、人在景中”的绿色城市新画卷在长沙市已见雏形。87 棚改项目公租房项目廉租房年度仸务数53402实际启劢数53402年度仸务套数147008741767实际开工套数1648510210896开工率124%117%117%建成率109.56%96.77%100%基本建设项目：(一)安居工程：三角洲整体开发项目、东牌楼旧城改造项目、南湖片区•北部（金外滩）棚改、中山西路棚户区改造（湘江明珠）、桐梓坡大板房改造、金谷赤岗冲棚户区改造等项目建设为重点（二）畅通工程重点实施长株潭城际轨道交通、武广铁路客运专线、四个过江通道、十条主干道、五座桥梁、“一区四片”路网和内五区路网建设项目等。（三）文化工程两馆一厅、长沙市青少年宫等续建项目建设，湘江客运中心、长沙文化产业园、先导区湖南文化艺术产业示范基地等项目的建设（四）重大片区建设87 重大片区：“一区、一廊及其他片区”“一区”为当前正在申报国家级新区的湘江新区；“一廊”即“长沙东部开放型经济走廊”，由高铁新城、长沙空港城（长沙临空综合保税区）及金霞经开区组成，是长沙市根据国家对外开放全新格局及对湖南“一带一部”（即东部沿海地区和中西部地区过渡带、长江开放经济带和沿海开放经济带结合部）的全新定位，依托长沙临铁、临空、临港优势构建的中国中部对外开放发展经济新区；“其他片区”为省店新区、隆平新区等长沙新共现代服务业集聚区。重点产业：以工程机械与汽车及零部件、电子信息、新材料、生物医药、文化旅游、食品加工等为代表的传统产业及其重点项目。以移动互联网与电子商务、工业机器人、现代物流、现代金融、节能环保、北斗导航等为代表的新共重点产业及其相关项目。轨道交通与过江隧道等重点交通工程，将会快速提升城市化率•长沙市轨道交通工程：长沙市轨道交通集团公司开出时间表：地铁1号线2016年通车，地铁3号线2018年通车，长沙地铁4号线2019年通车，地铁5号线2020年通车。　　•地铁2号线已于2014年5月正式运营，•地铁4号线一期工程计划2014年年底前正式开工建设,2019年竣工通车。长沙4号线87 一期工程起自望城区普瑞大道,经银杉路、潇湘中路、溁银路、望月湖、麓山南路、阜埠河路、南湖路、黄土岭路、赤黄路、劳动路、黎圫路、长沙火车南站、光达至桂花大道站止。线路全长33.7公里,全部为地下线,设地下车站24座。设车辆段、停车场各一处。与地铁2号线共享西湖公园、体育公园两座主变电站,与地铁1、2、3、5号线共享地铁2号线杜花路控制中心。•地铁4号线工程穿越了长沙市望城区、岳麓区、天心区、雨花区和长沙县。•过江通道：2011年，营盘路湘江隧道开放迎客；2012年，福元路湘江大桥对外通车；2013年，湘府路湘江大桥和南湖路湘江隧道正式通车；2014年，地铁2号线正式通车。据《长沙市城市总体规划(2003-2020)(2014年修订)》公示，到2020年，长沙中心城区城市人口将控制在629万人以内，城市建设用地控制在629平方公里以内，规划有14座过江通道。•项目所处河西新城是长沙未来5～10年重点发展区域之一，市政府的西迁大力促进了河西的发展。长沙向西中，人居向西、工业向西、商贸向西的进程正在加速。2014年6月9日，大河西先导区更名为湘江新区，这片总面积1200平方公里的土地被寄予更多的期待。•沿多条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市空间结构。87 •一轴：湘江发展轴•两带：北部发展廊带和南部发展廊带•多中心：一个城市主中心、两个城市副中心、五个组团中心•一主:城市主体•两次：岳麓片区、星马片区•五组团：暮云组团、金霞组团、坪浦组团、空港组团、黄黎组团区域市场解析我项目处望城普瑞大道与马桥河路交界东南侧，该区域处于国家建设湘江新区核心区位置，湘江新区是全国第12个、中部第1个国家级新区。努力建设高端制造研发转化基地和创新创意产业集聚区，产城融合、城乡一体的新型城镇化示范区，全国两型社会建设引领区，长江经济带内陆开放高地。政府目标力争到2020年把湘江新区建设成为“两型社会”综合配套改革的示范区（区单位地区生产总值综合能耗跻身于全国省会城市先进行列）、高新产业的集聚区（科技进步对经济增长的贡献率达70%以上，高新技术产业总产值达4000亿元以上）、城乡统筹的样板区（城乡居民人均可支配收入分别达60000元和40000元以上）、生态宜居的新城区（建成区面积达200平方公里，常住人口150万人左右）、支撑发展的增长极（先导区核心区实现地区生产总值达3000亿元，地方财政收入达300亿元）。从政府政策导向方面，该区域是具有长期成长的可能性的。另外交通配套的逐步完善，是一个区域快速成长的重要条件，新地块所处区域虽位长沙西北部，在长沙逐渐成为全国交通枢纽的大环境下，政府在交通建设方面投入也越来越大，于2010年长株潭城际线直达新地块所处区域，长沙火车站以北段预计2017年竣工，对促进该地区商业发展具有巨大影响力。在当前长沙市房地产格局中属望城板块，该板块客户主要以望城县及板块周边刚需客户以及长沙周边城市的部分投资型、改善型客户为主。目前由于金星北片区与岳麓区市府板块逐渐接轨，而县城板块可谓偏安一隅，发展缓慢。随着金星北板块的价格持续走高，金星北片区受到的客户重视越来越高，片区市场大盘扎堆，片区建设日新月异。虽然目前配套交通尚未形成气候，但是由于价格较低，片区大盘较多，可预知未来发展前景较好，所以目前客户群体也仍旧以刚需客户为主，因而截流了相当部分的长沙导流客户。87 目前地块周边主要项目有：金桥国际商业集群、中航山水蓝天、晟通城、绿地香树花城、奥莱小镇等。目前客户群体主要为望城区域刚需客户为主，各项目销售情况一般。但是金桥国际商业集群，作为集商品交易、会展博览、仓储物流、电子商务、金融后援、总部基地、休闲、娱乐、旅游度假及相关生活配套于一体超大型金融商贸物流综合体。金桥国际城14年底首次开盘为金桥国际市场集群家居建材城部分50-60㎡商铺（一楼均价10000元/㎡，二楼均价7000元/㎡）。从每月数据对比来看，其商铺销售业绩比较稳定，发展状况良好，从目前发展状况来看，金桥国际带动区域发展的能力是比较强的，根据当前良好预期，金桥国际将会给项目所在区域带来大量的人流，因而区域发展前景较好。长沙销售及价格情况2013年度销售情况2013年成交量（万方）2013年供应量（万方）2013年成交均价（元/平米）开福区165.84170.237468天心区141.85142.656716雨花区275.47253.326716望城区164.17257.144202芙蓉区8252.846872岳麓区347.17403.8363702014年度销售情况2014年成交量（万方）2014年供应量（万方）2014年成交均价（元/平米）开福区135.54159.136722天心区98.64163.456399雨花区204.65310.936399望城区163.27209.764210芙蓉区56.4571.856782岳麓区294.04585.9663702015年度1-7月份销售情况2015年成交量（万方）2015年供应量（万方）2015年成交均价（元/平米）开福区102.2377.37682987 天心区53.62107.876403雨花区130.69184.005737望城区49.3389.304174芙蓉区29.0423.766411岳麓区133.74140.715575根据2014年各区成交量来看，岳麓区，市场潜力巨大。区域内各项目分布态势与基本情况项目附近大盘云集，供应充足。表格3名称建面（万平米）容积率主力户型所占比例均价正荣财富中心703.8975-105平米/复试4600，平层4000。中航山水蓝天（二期）23.953.083-110平米/3600绿地香树花城703.072-120平米/3600奥莱小镇114别墅0.56，洋房1.470-88平米小高层，219-316联排/高层3500，洋房4500，别墅6500-7500富基世纪公园1233.2103-116平米56%毛坯4200，精装4700。新城国际花都1203.562-90平米82%3800龙湖湘风星城651.4976-139平米4300-4700龙湖湘风原著160-300平米10000-13000金地自在城551.273-120平米4300金地三千府970.54111-164洋房260-280联排338-1100独栋洋房5500，联排7500，独栋1200087 中粮·自然天城1387-160平米4500中粮·北纬28°234-1680平米联排7000，独栋9000-100003.2房产市场前景展望▽2015年前11月，全国房地产开发投资8.77万亿元，同比增长1.3%，增速比前10个月继续回落了0.7个百分点。www.hibor.com.cn（慧博投研资讯）房地产开发投资增速单月下降了5.1%。房地产开发企业土地购置面积同比下降了33.1%，土地成交价款同比下降了26.0%。前11个月，全国房屋新开工面积14.1亿平米，同比下降14.7%，降幅比前10个月继续扩大。在资金持续放水，热销不断持续的背景下，全市场投资增速进一步走低。与此同时，商品房销售表现仍然不错。前11月，商品房销售面积10.9亿平方米，同比增长7.4%，增速比前10月提高了0.2个百分点；商品房销售额则达到7.5万亿元，同比增长高达15.6%，同比增速提高了0.7个百分点。商品房销售额单月同比增速超过了20%。—区域市场▽区域市场内大盘云集（详见区域市场解析）——竞争解读▽本项目面临两类型竞争，一类型是河西市府板块、麓南板块、梅溪湖板块。此类型竞争主要着力点位各板块杠杆价值点，我们可以通过区域合作营销模式提升区域关注度，放大区域价值点。但主要归于政府规划与区域前景▽另一类型则是区域内竞争。在本区域内大盘云集，虽然可以在营销上达到共赢，但存量多于已供应量，在原本就客户量有限的情况下，本区域内竞争将呈现白热化。▽在项目经营前期，首置与投资客户是本项目的主力消费群体，这与周边其他项目首批房源上市差不多。我司计划在2016年5月起，按高举高打营销思路做高项目品位，一期以叠墅、联排作为主力产品，2016年10月推出临湖高层产品，以实现持续畅销。后期我们将在做好市场调研与客户分析的同时，适时调整产品战略保持市场主导地位。▽客户选择本案，主要是基于对于本区域的价值认可及对于本案产品的高度认可，所以我们要打造经典，高规格的项目规划、特色园林、高附加值的差异化产品。87 3.3客户定位3.3.1项目的市场定位一．项目价值体系及项目定位▽区域价值成长价值最具成长潜力的区域之一u长沙河西先导开发区核心板块u国家级湘江新区核心区u长株潭城际铁路u渝长厦高铁规划价值全新的规划蓝图◆区域内土地存量大带来的规划空间灵活，可塑性强；高起点规划，高标准配套以及政府打造意愿强烈——湘江新区◆七星级酒店、综合旅游娱乐设施、高端别墅、月亮岛文旅新城◆未来货运枢纽——火车西站◆500亩河西商业巨擘——奥特莱斯商业中心◆1500万方金桥国际商业集群交通价值最自由的交通网络，未来价值明显◆该位于普瑞大道，与长沙市绕城高速公路、长常高速公路、新长沙火车站等省市重要公路、铁路、航运枢纽形成一个便利的交通网络。◆水运有湘江流域东侧白沙洲湘江深水码头，四季通航，千吨级的船泊可由此通江达海。另一方面，配合长沙市的路网功能，现时项目往来长株谭等地方都在1小时路程范围之内。大拉近了武广与中心城区的距离◆长株潭城轨、地铁2B号线、地铁10号线开发价值u当前区域内存有较大的土地空间，在开发、新开发楼盘规模一般都在50万方以上u87 巨大的土地增量空间、大规模的开发群、最具特色与成长潜力的商圈月亮岛旅游休闲商圈、火车西站商圈、奥特莱斯商业、金桥国际商业集群，区域内在未来5-10年将是商业高速成长期，且因为其独具特色必然备受关注。同样巨大的土地开发带来的人口增长也加速本区域商业前行。▽项目价值项目交通价值——长沙地铁2号线、地铁10号线、长株潭城轨、渝长厦高铁——普瑞大道、望城大道、金星北路、雷锋大道、京珠西高速、绕城高速、长常高速、渝长沪高速——355、W207公交线路相继开通▽项目地块价值▲环境基地内部自然生态环境保持完好，现状用地地势较为平坦，宗地内存在自然的水系—马桥河。▲资源——金桥国际商业集群——马桥河风光带▽项目规划价值Ø在满足地块容积率的前提下以高层建筑为主的格局，增加绿地面积，同时高层视野开阔，直接眺望未来的马桥河风光带，提升物业景观性。Ø地块采用组团布置，各组团的区域由小区内的水系、道路自然分割而成。各住宅组团亦通过围合，营造安静平和的庭院空间，形成丰富的空间层次，提升项目品质。Ø设计经典的外立面、具一定的昭示性。Ø3.8万平商业及独立的商业裙楼规划，提升项目在区域内的商业向心力与聚焦力。87 区域价值商业项目价值外在美内在美地块价值规划价值产品环境资源根据项目价值，结合得天独厚环境资源，将项目打造成一个集高档住宅与商业裙楼的城市化中高端社区。▽综合价值体系的核心价值点1、城市规划动力——河西先导核心区——湘江新区核心区——长沙西金桥枢纽站；2、区域配套力量——金桥国际商业集群；3、规划档次力量——精品微墅+花园洋房+全景高层综合性社区；4、产品区隔力量——区域内经济别墅、花园洋房加高层园林社区，外观马桥河风光带+内临水系的低碳生态园林。▽基于项目价值体系的项目定位——出入悠闲的低碳人居，城市生活家！二．区域市场解读与我项目产品结构建议Ø周边项目产品配比情况与去化率正荣财富中心产品类型55-9090-120121-145145以上面积区间/105-118128-143/体量/401392/比例（%）/50%50%/87 去化率（%）/32%41%/■说明：正荣财富中心于2014年3月正式开盘，在售的产品主要以106-130平米的复试和105-143平米的普通高层为主，复式产品是周边市场的差异化产品，但均价在4500元/平米，相比周边楼盘价格较高，去化率较低。山水蓝天二期产品类型55-9090-120121-145145以上面积区间/93-120127-136164-256体量/3892547比例（%）/60%39%0.10%去化率（%）/25%34%100%■说明：山水蓝天二期项目于2014年上半年面市，主要在售5栋电梯高层，面积以93-120平米左右的3+1刚需户型为主打，项目还单独拿出一栋房源作为精装房出售，精装价格在4300元/平米左右，性价比较高，但由于项目所处位置偏离主干道较远，周边配套设施少，销量比较低迷，去化率较低。绿地香树花城产品类型55-9090-120121-145145以上面积区间/78-107128/体量/47368/比例（%）/87%13%/去化率（%）/35%23%/87 ■说明：该项目自2014年开盘至今已有一年半左右的时间，在售的房源只有2栋和13栋，一直未推出新楼栋，面积以78平米的两房和87、92平米的三房为主，户型设计为纯板式结构，通风采光较好，但由于项目所处位置偏离主干道较远，周边购买力不足，配套设施少，去化率较低。奥莱小镇产品类型55-9090-120121-145145以上面积区间86108-115123-134219-330体量104179186231比例（%）15%25%26%34%去化率（%）30%33%37%55%■说明：奥莱小镇项目是由电梯高层、小高层、电梯洋房和联排别墅组成的综合性社区，西面依托政府规划的马桥河风光带，东侧紧邻河西南北主干道雷锋大道，南侧为项目自带的500亩环球奥特莱斯购物公园，周边的各项目配套设施较周边其它楼盘，相对优势更大，且产品系较多，客户选择性较大，但是项目整体的档次和品质不高，别墅的销量很差，推出进度很慢，高层的均价在3300-3500元/平米，价格比较优惠，销量较周边楼盘略好。富基世纪公园产品类型60以内61-9091-120121-145面积区间45-5979-84103-116124-138体量（套）194711285326比例（%）10%20%56%14%去化率（%）/83%57%49%■说明：87 富基世纪公园项目我们在其产品结构上可以看出，其主力户型面积在79-120平区间。从产品去化情况可以看出，该项目能在区域市场内迅速获得一定市场空间，主要还是消化的也是此类产品。新城国际花都产品类型55-9090-120121-145145以上面积区间62-9093-103//体量45811018//比例（%）82%18%//去化率（%）85%26%//龙湖湘风星城产品类型70-8080-9090-100100-120面积区间76、7988、8494、97114体量（套）330264198198比例（%）33%27%20%20%去化率（%）44%90%90%89%■说明：龙湖湘风星城是龙湖的高层产品，从以上表格数据可知：项目规划76和79平米两房产品居多，占户型配比近1/3。然而该户型由于居室面积紧凑、采光通风性不佳导致销售遇冷。多次采取别墅绑定和低价促销等营销方式去化库存。84㎡88㎡97㎡等三房设计布局周正而得到市场青睐，该项目高层产品户型最大不过114平，无四房设计，说明产品定位为刚需。从成交客户群体来看，婚房和首次置业居多。龙湖湘风原著87 产品类型150以下150-180180-250250-350350以上总计面积区间/158-161181-200265/体量（套）/53318412/729比例（%）/73%25%2%/去化率（%）/86%84%41%/■说明：龙湖湘风原著自2013年10月开盘，该项目以160平米的中户和180平米的边户为主，面积交周边别墅楼盘相比，面积较小，总价较低，且公司在房产市场树立了良好的口碑，该产品系在整个片区内去化情况较好。金地自在城产品类型70-8080-9090-100100-110110-120面积区间73/90-98105-110118体量（套）528/594165297比例（%）33%/37.5%10.5%19%去化率（%）15%/13%21%20%■说明：金地自在城位于雷峰大道与银星路交汇处西南角，和龙湖相似的是高层推广主题依托别墅环境和配套所带来的优势。而与龙湖户型配比上比较，100平以上户型在金地自在城占比近3成。项目高层2013年10月开盘。98㎡和107㎡市场反响较好。87 产品类型200-300300-400400-500500-600600以上面积区间267327-384463515600-1081体量（套）441486211比例（%）21.00%70%3.00%1%5%去化率（%）82%55%17%50%63%金地三千府■说明：该项目主要以327-384平米的独栋别墅和267平米的6联排为主，该项目启动较早，小区环境和配套设施已经呈现，紧靠雷锋大道，交通相对较便利，距离长沙重要的交通枢纽---汽车西站，车程距离大概20分钟，产品的总体去化情况较好。产品类型60以内61-9091-120121-145145以上面积区间/87120163-189/体量（套）/31631270/比例（%）/45%45%10%/去化率（%）/10%13%13%/中粮自然天成■说明：中粮自然天成为中粮的高层产品，该项目主要以87平米的三房和120平米的4为主，依附别墅产品，以环境为市场推广手段，价格与片区其它楼盘相较，价格偏高，整体的去化情况一般。中粮北纬28度产品类型240-499500-599600-799800-1100面积区间245-360511-538638873-1037体量（套）492212820比例（%）87%4%5%4%去化率（%）38%90%25%60%■说明：87 中粮北纬28度项目依托原生态水域观音岩水库，为小区提供天然的居家环境，以独揽山、湖、岛、高尔夫全居住资源质素，打造高端别墅楼盘，户型以245-360联排别墅为主，赠送面积较大，每月的销量较稳定，整体去化率较好。基于周边项目销售情况与市场调查对澳海·望洲府产品规划建议：区域市场内主要以高层住宅产品为主，有一定数量花园洋房和别墅。高层产品从一居室到5居室均有，当前销售产品主要为二房、三房，主力户型面积在80-110平之间。花园洋房户型面积在80-140平区间，花园洋房销售情况较好。别墅产品从150-1000以上的产品均有，主力面积在200-300平区间，多数别墅楼盘此区段产品去化量均为最高。考虑到项目容积率要求，花园洋房+高层规划能在较高容积率基础上提高项目品位，且利用环境资源规划部分高价值轻别墅，从而达到项目效益最大化目标。■建议我项目洋房产品面积在80-140平左右，相关设计融入马桥河景观概念、退台、半地下空间等元素。■洋房各栋花园洋房排列错落有致、提升水系的辐射范围。■联排叠排别墅产品，面积在140-200平左右，产品做到有天有地，增强居住舒适度。□建议我高层产品主要以80-120平中小户型为主。户型设计上融入空中花园、多阳台、转角飘窗、落地窗等概念，通过面积赠送（符合相关政策限制）、放大景观点等增加产品附加值、提升产品竞争力。□高层建筑错开排列，提升马桥河景观与小区园林的辐射范围，同时提升各栋采光系数、通风系数。且让建筑富有生气。Ø澳海·望洲府产品户型配比建议：类型面积比套数比87 80平米以内8.48%10.81%80-9024.55%27.83%90-10027.95%28.51%100-11022.04%20.43%110-1209.32%7.92%120-1907.66%4.46%Ø规划主力户型面积区间在80-110平区间，符合首次置业、房改置业主流需求；Ø两房户型面积应控制在90平以下，让主力客户群（首次置业群体、房改置业）获得房贷、契税优惠等政策倾斜；Ø争取做一批90平以内三房，此类产品深受首次置业与投资客追捧；Ø建议三房最大面积不超过120平，保持此类产品的较低总价，较低置业门槛，在同期小面积房源消化情况下，可以减少部分小面积客户流失；二．市场洞察、目标客户分析▽销售面积30万方、销售金额12亿▽实现高层3400均价元/平以上，联排5800元/平均价以上，叠排5000元/平均价以上。实际销售周期（2016年9月～2019年6月底）在三年时间里，我们需要达到30万方销售量，对于销售速度、销售节奏的把握有了更高要求。我们除了要达到以上销售目标外，还需要实现如下战略目标▲形成品牌效应：通过前期系列营销宣传推广活动，要求达到在河西市场内形成高知晓度、高美誉度，在全长沙市乃至周边地区形成较高知晓度。通过项目品位宣传成就品牌力，通过品牌影响力促进销售▲客户：我们不单要实现产品大卖，同时要通过建立诸如“万科会”客户关系管理体系，赢得一批追随我公司品牌的忠诚客户▲价格：遵循“低开高走”的定价原则，我们一期上市产品通过高性价比抢的市场空间同时，通过对产品价值的深层发掘宣传，取得区域市场内的定价主动权。争取做高溢价产品。高层价格解读：87 客户心理价格3300元/平营销目标价格（产品实际价值）3500元/平价值目标3600元/平3.3.2项目的营销战略一．营销推广策略▲核心策略——实现销售目标，赢得客户信赖，取得市场主动权1、项目策略——做区域价值的代表作，以高品质洋房带动高层，做健康城市生活理念的提倡者2、客户策略——紧抓刚需客户群体，通过推广渠道的整合，抓住精准客户！3、渠道策略——深挖附近主流客户群，以岳麓区、望城区为主，辐射长沙其它区域（高新区企业、高校教师、市政机关、地方公务员），扩展河东及周边地区客户，同时大力拓展地州市客户群体，以益阳、常德、岳阳等湘北城市群为主，在客户扩展上下足功夫。▲营销主题：城市低碳人居河西先导核心++87 恬适悠闲的低碳人居——城市、生活、家▲产品主形象高层形象全景公寓别墅形象轻别墅高品质主形象低碳人居▲营销推广策略与节奏阶段1.日常推广2.别墅一期开盘3.高层一期开盘开盘4.再次加推策略实施公交车身、站牌、公交报站、网络、报纸、杂志等2016年9月别墅第一期开盘6~7月强势推广2015年10月高层第二期开盘9月强势推广加推高层（2017年3月）策略目标巩固产品价值87 加深项目百万方洋房社区形象实现开盘销售80%巩固项目价值、传播产品价值▲传播策略实施——线上传播渠道选择渠道类型必备指数实施策略户外★★★★★五一商圈、荣湾镇商圈、金星路沿线、东塘商圈——户外大牌、公交站牌、道旗广告、公交线路网络★★★★★搜房、焦点、好房子、0731、新浪房产网、腾讯蓝房网——硬广投放、软文支持、活动组织报纸★★★晨报、晚报、三湘都市报电视★★★市台——第一房产、现代房产、新闻频道房产栏目、经贸频道房产栏目。广告合作、活动合作杂志★★房产相关杂志、河西先导价值宣传相关刊物——硬广、软文s——线下立体营销配合线上营销，线下宜全面出击，线下推广直接针对目标客户群，具体实施节点可根据竞品推出情况及重大工程节点进行调整，本着务实、高效原则既要起到高端调性的传播，把握客户盘点进度，更要实现客户截流。主要营销节点如下:▽行销、大客户扩展、团购扩展▽项目启动新闻发布会▽项目咨询电话、咨询点公布87 ▽项目市内营销中心开放▽项目产品信息发布▽项目重大新闻发布（助学/新增配套/招商信息）▽项目VIP招募信息发布▽项目样板区开放参观邀请▽项目开盘信息二．展示策略1、项目展示安排结合以上论据，加上本区域远离市中心，如果要争取河东客户群，单纯在市内做户外广告，实际营销效果受到一定局限。考虑到前期蓄客及项目品牌营销的需要，建议在项目前期在市内设置一个营销中心。通过对营销中心包装、不仅可以强化品牌力度，同时可以为项目前期蓄客起到关键作用。所以建议项目营销展示策略分以下几个部分：87 推广导客各媒体强势推广各外展点蓄客与各媒体的电商合作展点带客电商带客市内营销接待中心使用周期：建议一个季度一评估，及时对外展点进行调整市内营销接待中心选址要求：人流量大、周围居住区集中、最好是商业中心或娱乐休闲中心、满足城市CBD属性板块。▽市内营销接待中心候选区域1：支撑点——湖南大剧院、通城国际大酒店、图书馆、友谊商城、韶山北路繁华路段，周围居民密集，人流量较大，离老省直结构、省直大院近。有米兰春天、星城映像等多个项目前期营销接待中心▽市内营销接待中心候选区域2、387 支撑点——贺龙体育馆、田汉大剧院、红太阳演艺中心、琴岛演艺中心、周围写字楼酒店林立，居民密集，人流量大。曾有标志浪费满屋、托斯卡纳、茂华国际湘、优山美地等项目在附近做过营销中心。▽市内营销接待中心候选区域4芙蓉北居民密集区，附近有酒店、商场，直接通过银盆岭大桥过河到项目交通便捷。有莱茵城在此区域做个市内营销接待中心。▽市内营销接待中心候选区域587 周边居民密集，三一大道、车站北路等路网发达，有一定人流。▽市内营销接待中心候选区域6长沙CBD地段，写字楼酒店林立，周边商业（黄兴商圈）发达、居民密集、人流多、路网（五一大道、芙蓉中路）发达。有恒大华府等项目在此区域设置营销中心。▽市内营销接待中心候选区域7人流量较大，周边为老城区，居民密集，有一定购买力。直接过湘江一桥到项目。87 ■提升物业服务水平（概要）——保洁服务：着装统一、大方得体工作装、持健康证，佩戴工作证上岗；保证销售区域干净整洁（地面、销售模型、窗台、样板区、销售中心前坪……）。样板区专人服务、鞋套及时清洁。微笑服务文明用语。规范礼仪培训。——安防服务：着装统一、英气工作装、持健康证、无犯罪证明，佩戴工作证上岗；保证销售区域秩序，保证停车区域停车有序、出入畅通，保证停车区域车辆安全、车内财物安全，销售区域销售道具、销售部配饰、绿化防损……停车区域专人引导停车、按星级酒店规格培训上岗。——迎宾服务：着装统一、庄重、形象气质佳，持健康证、无犯罪证明，佩戴工作证上岗；对所有销售中心来宾敬礼、提供开门、收放雨伞等服务。微笑服务，了解相关销售说辞。协助维护销售区域秩序、卫生。按星级酒店门童服务水平培训上岗。——服务人员：着装统一、气质、形象佳，持健康证、无犯罪证明，佩戴工作证上岗，为客户提供茶水、果品服务，清洁洽谈区域，引导客户参观样板区。按高档会所服务人员水平培训上岗▽人员配置项目人数/备注保洁1名保安2名（形象岗）财务2楼财务室87 销售员若干B.市内营销接待中心人员配置▽硬件要求▽人员安排项目人数/备注保洁1名服务员2名保安2名（形象岗）销售员若干C.现场营销接待中心人员配置▽硬件要求——独立停车坪——营销中心样板房展示▽人员配置项目人数/备注保洁3名保安2名（形象岗）2名（引导停车）财务现场财务2名服务员3名销售员若干1、模型制作▽类型：项目模型、单体模型、周边价值展示区▽功能要求：——项目模型要求客户具有参与感，沙盘中项目楼体具有升降、分合等功能能让客户看到项目的整体面貌，在沙盘的旁边有操做台。能将不同组团、楼栋分别亮灯，能体现项目的水系、中心景观、组团园林特色、山景等。——单体模型重点体现项目户型特色、优势——周边价值展示区则必须体现区域内规划价值、项目价值尺寸要求：87 项目模型比例由设计部与销售部共同确定。兼顾考虑市内销售中心与现场销售中心面积，考虑是否做两组，一组适合运输、移动的小尺寸模型，这组模型可用于市内销售中心及房交会、行销推介会等外场展示用，一组根据现场销售中心面积量身定做。品质要求：与项目建筑风格一致，体现低碳城市生活、环境、创新。1、楼书、宣传单页/折页略2、电子楼书——概念、关键价值点传播概念传播及认同：在“低碳人居”价值点提炼基础上，用富于感性的语言讲本项目价值点与客户进行沟通，配合原生态想象图/实景图与繁华都市感的图片；同时可增加体现居住在此区域后的生活，对以后的生活场景进行描述，例如在山体公园健身、在小区会所会见朋友，商业中心购物等。应用范围▽电子楼书在项目售楼处循环播放▽在样板房的电视上循环播放▽在样板房的电子相框上循环播放三．推售安排1、推售原则▲多批次推出，避免供应过剩——项目体量相对较大，不宜一次性推出，应分部多次推盘▲联排先行，搭配出售——最先推出傍水联排，后期以全产品线搭配推售。▲挤压推售，拉高价值——对于A类产品如纯板式户型、中心景观房可选择在第二批次与同属性的B类产品，形成挤压效应，实现塔式产品价值的拉升；▲利润流与现金流平衡，后期合理溢价——根据市场情况，留下合理溢价空间，造成热卖景象。87 ▲展示条件满足加推要求——推售前，能够实现下一批次加推产品的展示；相关物料配合到位，为客户心理价格提高预期奠定基础。2、工程节点（略）3、推售节奏安排（略）二．蓄客安排1、扩客思路建立项目客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客户关系的维护，建立诸如“万科会”的客户管理体系——澳海会。客户渠道内部渠道电商渠道推广导客渠道▽内部渠道——老带新——朋友介绍——项目联动（公司内部消化）——关系户——行销带客——展点带客▽外部渠道——周边散客拦截——政府企事业单位扩展——市内客户吸引——异地客户拓展▽营销吸引——户外、网络、电视、报纸、短信87 ——展会——各营销节点客户截流、圈层营销1、扩客策略1)行销扩客、政府企事业单位团购2)市内扩客3)散客拦截4)异地营销扩客附：客户分布图——市内客户群体分布——周边地缘客户群体分布87 四、建筑设计说明4.1　设计理念与构思本项目设计从以人为本的角度出发，注重人与自然、人与建筑、人与人之间的联系。充分体现地方文化特色、同时吸取国外的先进设计理念，使其具有西式新古典建筑简洁、质朴和庄严感的同时，又不失地区文化内涵。在进行设计时，将环境与建筑充分结合以产生丰富的空间变化和不同寻常的景观魅力。精细、安定、恒久是我们的基本设计思路。精细，空间的优化 对居住空间的精细化要求，不仅是简单的空间使用率、舒适度的提高，更是根据城市高端人群的居住生活、价值品位、身份认同的需要以及城市的文化建设重新设计的有效空间。安定，与日俱增的归属感即通过整体营造理念以及四新技术等运用，营造出真正的归属感和安定感。在建筑布局上，根据项目具体的地形、区位、景观朝向、户型配比等要求，因地制宜，强调轴线关系和空间围合，体现较强的仪式感和层次感，组团内结合景观设计营造宜人的邻里交往尺度，从而大大提高居住者的舒适度和身份感。恒久，城市生活的时间丰富性在用材和立面设计上，选择具有经典特征的建筑风格，这是对人类关于优秀作品普遍审美观念的认同，也是希望将时间浓缩到经典建筑上以便给单一个人以更丰富的人群共同经验，经典也正反映了人群经验的集成。这使得虽然是在短时间内建成的建筑群，融合于不同的自然环境和城市文脉之中，传达着历史与经典的意蕴，让总体建筑印象和建筑与景观的局部给人以历久弥新的时间感。表达城市建筑与不断发展的城市文化相结合，营造出真正的“城市住宅”，体现出城市是人类文明的结晶。努力为居民创造良好的交流平台和舒适的邻里空间，全方位打造一个适合居住的小区。87 根据规划依据、区位条件和功能定位的要求，遵照以人为本，科学为用的设计理念，注重功能布局、内外环境、因地制宜，在布局上注意现实性和超前性，科学性和可操作性的统一，力求营造一个高标准、高品位、布局合理、设施完善、交通便捷、环境优美的现代化的居住小区。空间形态：序列与围合在规划设计中，注重轴线与轴线穿插起来的空间序列与形态：主入口—景观步道—中心景观水系—占据制高点高层住宅—景观节点—花园洋房—景观节点，高层建筑位于地块西侧和北侧，对花园洋房形成半围合的空间序列，统领整体空间。结合中心景观水系周边建筑，营造宜人的活动空间；各住宅组团亦通过围合，营造安静平和的庭院空间，形成丰富的空间层次。景观层次中心公共绿地——以自然景观水系为主，并在社区中心放大形成核心景观空间，强调园景和建筑间的相互呼应，并成为连接社区与城市的绿化视廊，使之成为城市生活的一道靓丽的风景线。组团绿地——强调邻里交往活动场所，注重人与自然的和谐关系。每个组团形成一定尺度的绿化空间，与公共绿地相互渗透，形成其空间上的拓展，并营造各具特色的绿化景观空间。宅间绿地——营造小尺度的精致绿化空间，辅以老人与儿童休闲、游戏空间，强调邻里文化与日常生活。精制生活广场——形成丰富的城市空间，创造了宜人的购物场所，丰富了业主的生活。4.2、建筑单体设计4.2.1　住宅部分87 本案建筑风格在追求高尚住区的尊贵气度的同时，兼顾与城市风貌的结合。沿街商业采用大开间布局，并且形成城市街道界面的韵律感，质感涂料配合深色金属饰件在典雅含蓄中体现出来丰富细腻。高层住宅采用水平韵律中穿插竖向要素的体量组织方式，虚实结合，构建舒适宁静又不失生动的建筑表情。建筑精致的材料组合、层层线脚的勾勒，既凸显了居住的情趣与品味，又丰富了城市的天际轮廓。4.2.2无障碍设计在小区无障碍设计中包括通行无障碍、操作无障碍以及信息无障碍等方面。公共建筑、高层住宅建筑入口均按照规范设置无障碍设施。单元门、候梯厅、电梯轿厢均按无障碍规范设置。4.2.3交通流线设计本工程将停车集中考虑在地下室，地上交通实行“人车分流”的组织模式，分别在小区入口处设置地下车库入口，机动车不进入小区，直接进入车库，不仅有效的保证住户的安全，和居住环境，而且整体提升小区的档次。小区内部设置的消防车道，平时只借步行，以及特殊情况下的使用，环卫消防车道同时也是小区的景观大道，将小区的各个广场主要活动场地连成一体，有效的直达多个居住单元。地下车库停车遵循就近原则，既根据相邻地上住户数的多少而设置本区域地下车位的密度，而对于低层区的住户，则是达到了“直接停车到户”的高标准，并可适当分隔以保持其相对独立性。本项目小区路均为消防车道，路面宽4.0米，道路坡度控制在5％以下，局部地段不超过8％，入户支路坡度控制在5%以下。4.2.4结构设计说明a、小区内高层公寓为剪力墙结构，耐火等级均为二级，抗震设防烈度为6度；地下人防战时功能为核6级常6级二等人员掩蔽所，平时功能为汽车库。建筑结构的设计使用年限和安全等级：结构的安全等级：二级设计使用年限：50年抗震设防类别：丙类地基基础设计等级：33F高层公寓为甲级。87 b、自然条件⑴基本风压：0.35kN/m2基本雪压：0.45kN/m2⑵抗震设防的有关参数：抗震设防烈度：6度设计基本地震加速度值：0.05g设计地震分组：第一组场地土类别：二类场地场地的工程地质条件初步设计依据的相关岩土工程勘察报告。地基基础设计方案本工程拟采用桩基础设计方案。c、荷载⑴屋面及楼面均布活荷载标准值屋面：不上人屋面：0.5KN/㎡上人屋面：2.0KN/㎡楼面：2.0KN/㎡起居厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、物业值班、办公、管理用房：2.0KN/㎡走廊、楼梯：2.5KN/㎡消防疏散楼梯：3.5KN/㎡阳台：2.5KN/㎡水箱及其重大设备按实际荷载计算。其它未列项见国家现行标准、规范、规程。⑵建筑隔墙恒荷载标准值（包括墙体双面抹灰各20厚）100厚墙（KP1型页岩多孔砖）2.5KN/㎡200厚墙（KP1型页岩多孔砖）3.5KN/㎡⑶人防地下室等效静荷载标准值顶板：65KN/㎡外墙：40KN/㎡底板：50KN/㎡87 门框墙：240KN/㎡d、抗侧力结构体系⑴本小区的高层结构体系为剪力墙结构。⑵高层剪力墙结构在两主轴方向均布置剪力墙，形成双向抗侧力体系，剪力墙布置在建筑物周边、楼梯间、电梯间，侧向刚度应下大上小，变化均匀。地下车库的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减小楼板的跨度和厚度。e、主要结构材料⑴钢筋种类：HPB235、HRB335、HRB400、CRB550钢材：型钢、钢板Q235标准构件：按标准图集的要求⑵混凝土：混凝土强度等级：C25~C40⑶砌体±0.000以下墙采用（KP1型）MU10烧结普通砖,M7.5水泥砂浆砌筑。±0.000以上内外墙，楼梯间墙、分户墙及100厚隔墙均采用（KP1型）MU10烧结多孔砖，M5混合砂浆砌筑。4.3、建筑立面造型造型设计上结合独特的自然景观环境，基本以法式新古典风情营造富有特色的人居环境。建筑的细节、比例都与新古典主义建筑风格相接近；对于不同种类的住宅，均考虑了其特点来进行立面设计，这样在趋于统一的前提下创造了局部微妙的变化，突出不同住宅的个性所在。通过错落有序的建筑体形、开敞的观景平台，创造了与环境有机融合的建筑群体，有力的呼应了基地环境所具有的特质。立面选材上采用自然原始的木材、瓷砖和涂料。色彩则以暖色为基础，通过墙体材料的对比，达到稳重质朴的效果，形成与谷山相映的建筑群体景观。4.4、消防设计本小区内共设四个小区出入口以及两个消防通道兼人行出入口以及一个人行通道。1、沿街商业长度超过150米，因此在银星路和黄金大道上设置了穿过商铺的消防通道兼人行出入口。87 1、地块本身在四周自然形成的环形消防车道外，地块内部每栋建筑均设置与小区道路相连通的6米宽的带状消防登高场地，以保证每幢高层建筑均有一个长边的消防登高面。3、各住宅间距均满足消防要求。4、消防灭火设施：室外消火栓以120米间距布置，设置高位水池，保证消防水压。5、在门卫室旁设置消防控制室。4.4.1　消防电源及配电本建筑其消防用电为一级负荷。采用两个独立10kV回路电源环网供电，。在电话及计算机网络机房、消防控制室（保安监控室）、应急照明等，设置设备自带蓄电池。消防设备采用双回路供电，并在末端自动切换。至消防设备电源采用耐火电缆或电线，火灾自动报警系统的信号传输线路、消防广播线路和消防电话线路采用阻燃电缆或电线，均沿桥架或穿金属钢管暗敷在难燃结构体内30MM敷设，管线明敷设时须涂防火涂料，桥架采用防火桥架。4.4.2　应急照明及疏散指示消防控制室、变配电所、电话及计算机网络机房、消防水泵房、排烟机房、地下室等处设置应急疏散照明；地下室、安全出口、前厅、楼梯间等处设置应急疏散指示灯。所有应急灯应急时间不小于30min。4.4.3　火灾自动报警及联动控制系统a、本工程为二级保护对象，按集中报警系统设计。小区3#楼设置消防控制室，内设一套火灾报警及联动控制柜。b、在地下室的适当部位设光电感烟探测器、感温探测器、火灾应急广播及必要的联动控制模块，在主要出入口、疏散楼梯口等场所设手动报警按钮（带电话插口）。在消防水泵房、变配电室所、防排烟机房、主要值班室等场所设消防专用电话。c、消防控制室设置向当地公安消防部门报警的外线电话。87 4.5、建筑节能设计说明4.5.1　主要设计规范《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26–2008）4.5.2　建筑节能首先在布局上，尽量减少东西向房间的布置，且主要房间均避开冬季主导风向。建筑平面尽可能规整，以控制体型系数＜0.4，根据需要控制外门窗面积，以保证合理的窗墙比（＞０.25且≤0.30）采用断桥铝合金单柜双玻外门窗，以降低传热系数（K＜3.2）。屋顶选用挤塑聚苯板40厚作保温隔热层（K≤1.0、D≥3.0），烧结页岩砖砌块外墙外加聚合物(25)保温浆料，以满足外墙保温隔热要求。4.5.3、给水排水4.5.3.1给水a.给水系统：给水系统分区上充分考虑市政给水压力。水泵选型使扬程在高效段内，电机选用低能耗电机；生活加压给水设备采用无负压供水系统。b.室外给水系统：本工程基地地形为平原地带，布置建筑物的基地高差较大，室外消火栓压力不足，设计采用消防水池+水泵的供水方案，泵房内设消防专用泵供水，以保证全区范围内任何一点室外消火栓的水量和水压要求。在室外管网上设置足够的地上式室外消火栓，消火栓间距不大于120m，保护半径不大于150m。c.生活加压给水设备采用无负压供水系统。小便器采用感应式冲洗阀、延时自闭式冲洗阀门，蹲式大便器采用自闭式冲洗阀、延时自闭式冲洗阀，坐式大便器采用建设部推荐的节水型（6L）坐便器。4.5.3.2排水本设计拟将生活污、废水由小区污水管收集，经化粪池处理后通过小区主管排入小区北侧的市政污水干管；本工程区域内的雨水排入北侧雨水管网。4.5.3.3管材选用87 室外：室外给水管采用给水PE管。室外排水管采用UPVC加筋管。室内：给水管采用优质塑料给水管。室内雨、排水管采用UPVC排水管；管径大于400mm者采用HDPE双壁缠绕管。4.5.4、通风a.维护结构热工设计符合规范要求。b.所有设备按节能产品选用。c.通风系统风机的单位风量耗功率限值符合规范要求。d.空调机组在额定性能工况和规定条件下的性能系数（COP）满足规范要求。e.空调系统采用自动控制，可根据室外气候和室内负荷变化，自动调节冷热量，以节省能源。f.对所需保温的管道（例如空调风管及冷凝水管等）选用导热系数低、性价比合理的保温材料，以降低能耗。对设备及管道保冷选用橡塑海棉材料，其为闭孔结构，氧指数≥32，λ≤0.039W/m·k（0℃）。4.5.5、电气节约电能措施要满足使用和保证电能质量，采用节电设计方案和新型产品，提高电气设备使用效率，以节约能源，本设计采用的节能措施如下：1、本工程设计变配电房的变压器采用高效低耗的SCB10干式变压器。2、在变电所内低压侧采用自动补偿装置，补偿后功率因数达到0.9以上。3、地下室、管理办公用房等灯具采用高效、节能型T5荧光灯,要求荧光灯，气体放电灯单灯就地补偿,补偿后功率因数大于0.9。4、主照明电源线路尽量采用三相供电，以减少电压损失，并尽量保持三相照明负荷平衡。5、公共楼梯和电梯前室等灯具采用节能自熄开关，以达到节能要求。6、照明节能指标的控制：起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间的照明功率密度值(LPD)为6；普通物业办公LPD为10；一般商店LPD为11；地下车库LPD为5。87 4.5.6日照、环境保护、防疫4.5.6.1、总平面与建筑a、设计上充分考虑优化生态环境与美化环境相结合，并在绿地内适当位置设置小品、雕塑，进一步美化环境，保证环境的清洁、文明、安静。b、住宅组团垃圾收运采用集中袋装收集，一天一清。c、地下室汽车尾气，发电机房排烟，厨房油烟、暗卫生间的排气均收集进行高空排放。4.5.6.2、给水排水a、给水支管的水流速度采用措施不超过1.0m/s，防止水流噪音的产生。b、泵组采用隔振基础，进水管、出水管设置曲挠橡胶接头和弹性吊、支架，减少噪音及振动传递。水泵出水管止回阀采用静音式止回阀，减少噪音和防止水锤。c、工程污水经化粪池处理后排入城市污水管道，防止对城市污水管道造成淤塞。4.5.6.3、通风a.地下车库的机动车尾气经收集后由两个竖直井道由高空排放。住宅厨房油烟气均设竖井自屋顶排放；b.水泵房、配电房、通风机房均设置地下室，各类机电设备选用低噪声型号产品；c.水泵均设橡胶减震块，进出口水管均装可曲线软接头；d.各送、排风机前后均接软接头；风管上设置消声器。e.对所有噪声的机房，建筑构造上均作噪声处理，加吸声材料及隔声门；f.水泵房、变配电房等设备机房均设单独控制室，根据卫生要求送新风；g.排水采用废、污分流方式。生活污废水排入市政排污管网；h.设垃圾收集点n处，分别位于m楼西北角和x楼西南角，靠近道路，定时由环卫部门收集、出运；i.住宅户型平面设计通风良好，各功能用房的窗地比满足规范要求，设有指定的空调机位置，公寓之间的日照间距满足大寒连续满窗日照两小时要求（详见日照分析图）。居住单元做到明卫、明厨设计。87 5、项目组织及实施计划5.1项目实施进度与计划本项目一期实施进度安排如下：项目前期手续申报、完善2015年12月土建施工2016年1月工程竣工2017年6月本项目在为了控制风险的情况下，宜采用分期开发策略，现在本项目准备进行二期开发。二期开发为4栋高层，总建筑面积约118130.85平方米，其中住宅为100882.9平方米，商铺面积1610.78平方米，社区用房315.48平方米，地下面积15321.69平方米，开工时间为2016年1月，2017年6月前逐步竣工交付。工程设计等级为一级，耐火等级为一、二级，设计使用年限为50年。经济技术指标如下：一期计量单位方案所占比重总用地面积㎡24874.72居住户数户1036总建筑面积㎡118130.85按地上地下部分划分1)地上建筑面积㎡102809.162)地下建筑面积㎡15321.695.2项目招投标根据国家发展计划委员会第九号令《工程建设项目可行性研究报告增加招投标内容和核准招标事项暂行规定》的有关要求，和《中华人民共和国招投标法》的有关规定，组织进行招投标活动。本项目的招标范围为：勘察、设计、施工、监理以及重要的设备、材料采购等。招标方式为公开招标，经保证工程质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。87 　招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√　　√　　　√　　　设计√　√　　　√　　　建设工程√　　√√　　　安装工程√　　　√　√　　　　监理√　　√　√　　　　配套设施√　　√　　√　　　　重要材料√　　√　　√　　　　6、环境影响评价6.1．项目环境条件调查澳海月亮湾提出“绿色生态社区”的概念。在当前的房地产开发过程中，讲究园艺设计，提倡健康住宅已是大势所趋，但目前国内的景观设计多采用喷泉、广场等“硬质景观”，较少采用有生命力的活生生的“软质景观”，只注重视觉效果，而没有营造整体气氛，”形成了层次分明的景观体系，同时设计师还十分注意尺度感，通过小型景质将人的视线从高大的建筑物上转移，从而减少了人的压抑感。30%的绿化率保证了周围良好的环境，建成后注重人文环境和智能化控制，污染较少。自然景观优越、空气清新、湿度适宜，夏季凉爽，远离闹市区的喧嚣，绿地面积率大。远离重工业区，工业污染小。通过对施工期环境影响的分析，施工期主要污染为噪声与扬尘，为减少其环境污染，应做到：①87 现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁，湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶；混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；②施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；③施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”，环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；④建筑垃圾及时清理，文明施工；地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪音。6.2．项目建成后环境影响分析作为房地产开发项目，基本无工艺废气和生产废水排放，因此污染源分析主要是燃料燃烧废气、生活污水和生活垃圾。6.2.1.大气污染源分析a、地下车库废气澳海·望洲府建有约1947个停车位的停车场，车库内的废气排放高度为6.5米，排气量约4800立方米/h。b、天然气燃烧废气居民住宅采暖和炊事采用天然气，最大燃气量为1.8立方米/h，平均燃气量为1.4立方米/h，3198户居民共用天然气4477.2立方米/h。6.2.2.水污染源分析拟建项目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水350L估算，居住人口8250人，生活耗水量每天2200.9立方米。污水类型包括洗浴、洗衣排水，冲厕排水和厨房污水。87 7.投资估算及资金筹措7.1资金估算本项目投资总额37036.53万元，主要是土地费用、前期费用、基础设施费、建筑安装工程费，期间费用等。详见附图。序号项目名称总投资1开发建设投资37036.531.1土地费用5685.021.2前期工程费用2517.08规划、设计、可研费439.9水文、地质勘察费99.98道路费47.25供水费59.07供电费70.88行政及规定性收费18001.3基础设施建设费2256.3供电工程826.92供水工程295.33供气工程236.26排污工程118.13小区道路工程141.76路灯工程94.5环卫工程70.88小区绿化工程472.521.4建筑安装工程费19695.561.5公共配套设施建设费30087 1.6开发间接费用18481.7管理费用743.071.8财务费用4621.9销售费用916.671.1开发期税费1294.651.11其他费用306.731.12不可预见费1011.45项目总投资37036.537.2收入估算为了使企业产品在市场有竞争力，除提高产品质量与生产效益之外，需要产品有一个合理的价格。价格定价按开发的地理位置、市场环境及产品品质而定。经测算项目销售收入124080.8万元。序号项目合计2016年9-12月2017年1-6月2017年7-12月2018年1-6月2018年7-12月2019年1-6月一经营收入124080.815554.425371.633628.826155.615225.88144.61销售收入124080.815554.425371.633628.826155.615225.88144.61.1住宅108880.815554.423331.631108.823331.611665.83888.61.2商铺152000.0020402520282435604256详见附图87 7.3资金的渠道与方式1、望洲府产品销售周期为2016年9月——2019年6月2、望洲府产品预计销售额124080.8万元（￥1240808000元）澳海望洲府的建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。根据项目投资计划和项目销售计划，制定项目的融资计划，包括项目融资计划。目前项目投资总预算39036.53万元。 7.3.1筹措和利用自有资金利用自有资金15336.53万元，预计资金滚动收入3700万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司还可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。计划向银行申请开发贷款20000.00万元，期限2年。7.3.2银行贷款贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以土地和在建工程作抵押。从工程所在地银行获得较多的当地货币贷款。7.3.3房屋预售房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，俗称“卖楼花”，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足87 ，由于澳海月亮湾处在金星北部生活区，为高层公寓和花园洋房，周边有非常多的购房者，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。7.3.4总公司支持总公司会根据本项目的资金周转情况，给予支持8、财务评价8.1财务分析本项目完成后，预计销售收入为45833.67万元，扣除成本37036.53万元，营业税金及附加2566.69万元，土地增值税687.51万元，所得税1385.74万元后，预计可创净利润为4157.2万元。详见附图：序号项目合计1产品销售收入45833.672经营成本37036.533经营税金及附加2566.694土地增值税687.515利润总额（1-2-3-4）5542.946税前弥补亏损0.007应纳税所得额（5-6）5542.948所得税1385.749税后利润（5-8）4157.287 8.2财务指标：a销售利润率=（税前利润÷销售总额）×100%=（5542.94万元÷45833.67万元）×100%=12.09%b成本利润率=（税前利润÷投资总额）×100%=（5542.94万元÷37036.53万元）×100%=14.97%c投资回收期＝3年(视销售情况)8.3．投资风险的控制房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：a.通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。b.通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。c.通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。87 8.4．财务评价结论本房地产投资开发方案在财务方面是完全可行的9.社会评价9.1．项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室内环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但为金星北片区居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。9.2．社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展，对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展。87 10、研究结论与建议10.1．推荐方案的总体描述通过研究本区域的经济发展趋势,调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。10.2推荐方案的优缺点描述10.2.1.优点a、项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。b、项目在经济上具有较强的可行性*项目总建筑面积：160921平方米*项目总投资:39036.53万元*项目净利润：4357.2万元；上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果c、项目具有突出优势*在附近区域与澳海月亮湾的竞争对手较少*澳海望洲府小区的定位属中、高档次，在同一供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大*公司的资金具有优势*项目拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境）*项目所处地块的发展前景较好d、项目开发经营风险较小本项目属于大面积、大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。87 10.2.2存在问题a、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。b、项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。c、房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。d、本项目目前周边配套还未完善，有待发展。10.3总结与建议10.3.1总结从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，销售前景看好。该方案采取了期房预售，按揭、分期付款等措施，可以加快资金的周转，提高利润回报。从社会效益来说：澳海月亮湾建成后，将提供约3500人口的居住，有利于龙栖湾新区的建设。而且本小区以建设高档小区为市场定位，注重环境营造和住宅品质的建设，它将成为湖南市的又一个亮点。从环境效益来说，该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，全新的建筑造型，绿色的居住概念，功能完善，公共服务设施、交通、商业等在龙栖湾区政府大力支持下都在不断建设中。这里无疑又会成为湖南市的又一风景，为更多城市人提供又一雅致居所。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。10.3.2建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。（1）实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。（2）公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。87 （3）要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。（4）项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。（5）注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。湖南三江房地产开发有限公司2015年12月87'