世纪广场项目可行性研究报告 60页

'X新城·X世纪广场项目可行性研究报告开发商：X（X）房地产开发有限公司2010年11月3 目录第一部分X宏观经济与房地产市场形势一、宏观经济1二、X土地供给市场概况5三、X商品房市场10第二部分X新区定位分析一、X市城市发展规划11二、X区域发展规划13三、总体布局17四、发展定位22五、发展步骤23六、现状与规划23七、SWOT分析24八、区域规划布局25第三部分项目定位分析一、项目总体概况29二、项目所在区域的定位31三、项目定位32第四部分项目概念性设计一、设计思路343 二、项目概念性规化设计方案34三、项目各功能分区的特色35四、项目经济技术指标36五、开发建设规划37第五部分X团队及其开发经验X地产开发的成功经验39第六部分项目开发成本分析一、建筑面积分项指标43二、项目投资估算45三、项目经济效益50四、节能减排评价52五、建筑节能措施52六、环境效益评价54七、对区域经济贡献的综合评价55结语573 第一部分X宏观经济与房地产市场形势一、宏观经济（一）国内生产总值2009年，中国经济在政府一系列经济刺激计划下，迅速扭转了经济增速下滑的趋势，国民经济实现V形反弹，率先实现了国民经济的总体回升向好。全年国内生产总值达335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。分季度看，一季度增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。57/57 （一）X宏观经济数据据X市政府发布的2009年X国民经济运行情况，2009年X全年GDP逐季向好，主要经济指标逐季回升。全年实现生产总值（GDP）2719.10亿元，比上年增长14.5%。从产业分布看，其中第一产业增加值110.38亿元，增长6.3%；第二产业增加值1148.77亿元，增长14.4%；第三产业增加值1459.95亿元，增长15.1%。从全年走势来看，一季度增长10.5%，上半年增长13.3%，前三季度增长14.1%，经济运行呈现出一季度触底后逐季反弹、稳步回升的良好态势。（数据来源：X市统计局）1、X各区县城镇人均可支配收入各区县城镇居民人均可支配收入（2009年1-12月）区县名称绝对额（元） 比上年同期增长（%） 新城区1356518.9碑林区1435319.1莲湖区1426319.1灞桥区1307019.2未央区1258918.8雁塔区1517619.6阎良区1452519.4临潼区1026418.457/57 长安区1337118.6蓝田县901818.1周至县849718.1户 县1017518.2高陵县1016418.5（数据来源：X市统计局）从上表中数据不难看出，在国家扩大内需，刺激消费的推动下，国民经济逐渐复苏，X各区县可支配收入稳步增长。增长幅度最大的雁塔区，城镇居民收入净增长2575元，增长幅度最小的周至县，城镇居民收入净增长1307元，城镇居民生活水平显著提高。2、固定资产投资额各区县全社会固定资产投资（2009年1-12月）区县名称绝对额（亿元）比上年同期增长（%）新城区203.6634.6碑林区215.3828.6莲湖区268.0528.3灞桥区119.8739.2未央区323.3634.5雁塔区651.8626.5阎良区88.5235.657/57 临潼区82.2234.3长安区226.4133.2蓝田县51.5436.6周至县50.6934.2户 县84.2031.1高陵县134.3734.1（数据来源：X市统计局）2009年在国家“保增长、扩内需、调结构”的经济发展战略指导下，X市固定资产投资快速增长，工业生产加快升值，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收益逐渐好转，经济形势总体回升向好，城市建设和发展突飞猛进，城市化进程不断加快，房地产市场发展迅速。3、房地产投资金额统计据2009年统计数据显示1－12月，X市累计完成房地产开发投资569.04亿元，同比增长31.0%，实现商品房销售面积919.52万平方米，同比增长71.8%。2009年，陕西省商品房销售面积2086.97万平方米，增长37.7%，商品房销售额增长49.1%，受住房消费拉动，家具类、建筑装潢类零售额分别增长1.2倍和2.7倍。2009年房地产投资总额为57/57 1085.49亿元，同比增长38.6%，价格同比增长2.4%。陕西省房屋价格在全国仍位列较低，结合陕西省经济发展趋势及居民收入水平，2010年陕西省房地产价格仍会呈缓慢上升的趋势。二、X土地供给市场概况（一）X市土地市场概况2009年全国土地市场一片繁荣，在经济刺激计划和宽松的货币政策前提下，资金无忧的房地产企业纷纷加大土地储备进度，特别是具有国资背景的企业及上市企业。一线城市地王频出，造成拿地困难，众多企业战略转移，增大二三线城市土地储备。2009年的X土地市场也呈现出疯狂的状态，无论是挂牌供应量还是成交量较2008年都大幅上升。楼市回暖催生地王，在2009年各地房地产市场频繁上演地王的火爆场面。为了稳定楼市，促进房地产市场持续健康发展，国土部在节约集约用地的同时，加大了土地违法案件的查处力度，特别是严查“两高一资＂、产能过剩和低水平重复建设项目违法用地。在2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成。这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。（二）土地市场供销1、土地市场供应57/57 2009年X市新增土地196宗，新增土地面积597.35万平方米，比较2008年上涨20.00%。其中用于住宅用地的为109宗共413.25万平方米，同比2008年增长37.13%，占全年土地供应的69.18%，所占比重较2008年增长8.64%；商业用地为41宗共52.86万平方米，同比2008年大幅增长100.90%，占全年土地供应的8.85%，所占比重较2008年增长3.56%；综合用地为11宗为10.78万平方米，同比2008年下降9.84%，占全年土地供应的1.81%，所占比重较2008年下降0.60%；工业用地为32宗为115.81万平方米，同比2008年下降9.89%，占全年土地供应的19.39%，所占比重较2008年下降6.43%。从以上各供应土地的性质分类可以看出，2009年土地供应量明显上升，其中住宅、商业用地供应都有不同幅度的上升，就增幅而言，商业用地的供地增幅最为显著。2009年X57/57 市场国有土地供应分类如下图可以看出，住宅用地所占比例69.18%；其次为工业用地，占到19.39%；再次为商业用地，所占比重为8.85%。从供地宗数来看，住宅用地占到55.61%，其次为商业占到20.92%，再次为工业用地占到16.33%。2、土地成交面积2009年X市场土地成交面积560.81万平方米，同比57/57 2008年上涨37.19%。其中属于住宅用地的为85宗共426.3万平方米，同比2008年增长59.84%，占全年土地成交的76.01%，所占比重较2008年上升10.77%；商业用地为25宗共54.18万平方米，同比2008年上升261.45%，占全年土地成交的9.66%，所占比重较2008年上升5.99%；综合用地为23.64万平方米，同比2008年上升223.35%，占全年土地成交的4.21%，所占比重较2008年上升2.43%；工业用地为47.99万平方米，同比2008年下降57%，占全年土地成交的8.56%，所占比重较2008年下降19.21%。从以上各成交土地的性质分类可以看出，2009年国有土地除了工业用地的成交量降低其余成交量均大增幅涨；另外从各类土地成交所占比重看，除过工业用地比重下降外，其他各类型用地成交所占比重均有所上升。57/57 3、土地成交价格从2009年土地市场成交价格来看，住宅类用地单位面积成交均价为2599.43元/平方米，同比较2008年成交价格上升22.11%；商业类用地单位面积成交均价为1997.51元/平方米，同比较2008年成交价格下降46.29%；综合类用地单位面积成交均价为1783.62元/平方米，同比较2008年成交价格下降11.11%；工业类用地单位面积成交均价为451.85元/平方米，同比较2008年成交价格下降21.35%；教育科研类综合用地单位面积成交均价为784.22元/平方米，同比较2008年成交价格上升1.86%。57/57 三、X商品房市场（一）商品房新开工、施工、竣工面积统计2009年1-10月，房屋施工面积4828.95万平方米,同比增长49.5%。其中，新开工面积1148.56万平方米，同比增长46.4%；房屋竣工面积283.09万平方米，同比增长99.1%。伴随着市场的好转，房地产商加快了推盘速度，施工规模也迅速放大。（二）商品房销售面积统计2009年1-12月，X市房地产累计销售商品房面积919.52万平方米，同比增长71.8%，增幅比1-9月提高10.7个百分点；实现销售额398.00亿元，同比增长80.97%，增幅比1-9月提高8.9个百分点。其中商业营业用房销售27.97万平方米，同比增长144.9%。（三）各区域成交均价统计2009年X商品住宅需求得到大幅度的释放，09年底X市商品房备案均价达5264元/平方米，住宅均价5200元/平方米，整体市场价格走势明显趋高。X楼市需求膨胀、热点区域的开发（如曲江、浐灞、经开、大明宫等区域的发展）、部分开发商有伺机涨价、加上大户型及高端住宅对房价的带动、外来品牌对X市场的冲击等因素，整体拉动X房价上涨。第二部分57/57 X新区定位分析一、X市城市发展规划（一）国际化大都市发展定位确立从X总体规划的调整脉络中，可以明确高速发展结论。在国务院批准的第三轮《2004年——2020年、第四轮《2008年——2020年》中，X从重点发展的12个中心城市调整为优先发展的6个区域中心城市定位，要求“现代化城市”定性方向，但在定量方面城市化率仍保持低速年1%比率发展。到2020年，主城区控制在490平方公里、城市人口控制在529万人以内严格水平，即从2008年的354万人，城市化率46%，仅增加175万人，城市化率53%水平。2009年6月《关中——天水经济区发展规划》正式实施，X成为继北京、上海之后，全国第三个国务院交付要求发展成为国际化大都市的国家战略定位，尤其要发展成为国家重要的科技研发中心、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地、全国重要的高新技术产业和先进制造业基地，到2020年，都市区人口将发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里（二）城市超常规发展格局根据国际化大都市和X九宫局57/57 的空间特征，结合目前城市功能的空间布局，构建一个分工清晰、层次合理、功能互补、相互作用的有机整体，形成由中心城市和若干个片区共同组成的城市群，推动X国际化大都市科学、有序的发展。X已经不再是“南延、北进、西接、东拓”的流动发展战略，未来10年要求城市体量、城区人口总量、发展空间的成倍扩张的超常规提升战略，同时要求将城市率提升至80%以上。X为大跨度拉大城市骨架贯彻落实《关天规划》的重大举措，先后成立X国际港务区和X新区，形成“五区一港两基地”的城市战略格局。其中短时间内X新区将解决X与咸阳的融合，为连接渭河两岸结合部和西咸一体化打造重要支撑，已确定的X新区264平方公里的大手笔规划将占未来X国际化大都市主城区800平方公里的33%，不但成为大X的都市核心区，更重要的是成为引领关天经济区经济发展和历史文化提升的增长极。用20年时间最终完成国家赋予的现代文明与历史文化交相辉映的典范。届时，57/57 X国际化大都市远景目标将是通过南融北跨，东拓西接，打造成为山水城塬一体、渭河横贯城中的——龙虎之城。X国际化大都市建设带来的机遇。X新区是X国际化大都市建设的引领区和重要承载区。由于X古城区的发展空间限制，国际化大都市的许多功能（如大型体育赛事等）将放在X新区发展。二、X区域发展规划X新区总规划面积264平方公里，是X主城区的西拓重点发展区。（一）行政区划新区位于渭河之南，老西宝公路（G310）以北，东接X市西三环，西临规划中的西咸绕城新干线。总规划面积195平方公里，共辖三区一县２乡３镇６个街道办146个行政村，即X市未央区的六村堡街道办、三桥街道办；X57/57 市长安区的高桥乡、王寺街道办、斗门街道办和马王街道办；户县的渭丰乡和大王镇；咸阳市秦都区的钓台镇、沣东镇和陈杨寨街道办。新区内整建制的是X市长安区的高桥乡，咸阳市秦都区的钓台镇，沣东镇、陈杨寨街道办，其余乡、镇、街道办均为一部分村庄在新区内。托管范围57/57 经X新区管委会和未央区、长安区政府协商，由X新区整建制（保持各街道行政区划不变）托管未央区的六村堡街道、三桥街道以及长安区的王寺街道、高桥街道、斗门街道共计5个街道，264平方公里，对其行政区域内的党务、行政事务、经济发展和社会事务实行统一管理，并承担相应的责任。（二）人口及土地资源辖区总人口为259200人，其中农业人口207444人，、非农业人口51756人。土地总面积204.66km2，其中农用地126.84km2，建设用地73.58km2，未利用土地4.23km2。新区内有渭河、沣河、皂河、新河、涝浴河、沣惠渠等7条河流。（三）经济发展状况2008年的地区生产总值为62.8167亿元，人均生产总值26259元。辖区内现有国有企业9户，规模以上企业86个。（四）社会发展状况57/57 2008年，实现农民人均纯收入5517.5元。享受最低生活保障人数10800人；参加农村合作医疗人数241464人；参加基本养老保险33097人。辖区内共有幼儿园29个，入园儿童4259名，幼儿教师256名；小学64个，在校生16156名，教师1251名；中学10个，在校生9354名，教师1002名。（五）基础设施新区内铁路有陇海铁路，郑西铁路，西户铁路和规划中的西成高铁；高速公路有西宝高速，绕城高速和正在建设中的西宝高速复线；国道有310国道和312国道（世纪大道）。（六）市政道路及排水系统情况57/57 已建成的市政道路包括世纪大道、统一大道、崇文路、河南街路、康定路、钓台路、同文路等主干道路，西三环、西宝疏导线、西户公路、有天台1路至8路、丰景路、孙武路等小路。区域内有一座水厂，两处水源地，1个污水处理厂及两个雨水泵站。共有7座变电站，大部分已经满负荷。三、总体布局综合考虑新区布局现状、交通网络及经济发展基础等因素，“十二五”期间，形成“三带、三城、三区”的空间格局，如下图所示。三带、三城、三区空间布局图（一）三带三带是指渭河城市景观带、沣河城市景观带、周、秦、汉历史文化景观带。1、渭河城市景观带57/57 以渭河为轴线，以河堤建设、河道治理、生态绿化、景观打造为重点，积极开发渭河沿岸的历史文化资源，提升城市品位，改善人居环境，构建滨河生态长廊，打造X国际化大都市的生态屏障。1、沣河城市休闲功能带沣河景观带分成主题鲜明的四个段落，由北至南分别为——公共休闲、社区漫步、都市畅游和生态田园。公共休闲：毗邻湿地公园和体育场馆，以公众散布道、绿往和亲水平台互相穿插，形成丰富多变的亲水景观。社区漫步：绿树成荫的河边绿荫道结合舒缓的草坡岸地，给周边居民提供一个亲近自然的场所。都市畅游：结合重大公共设施，如会展、文化、车站，布置宽敞开放的主题广场，营造具有现代都市气息的临水开放空间。生态田园：保留原始生态岸线，以缓坡水岸和田园风光为特色，并与毗邻的田园种植区自然连接。2、周、秦、汉历史文化景观带：利用区内的阿房宫遗址、沣镐遗址、建章宫遗址等系列历史文脉，打造周秦汉历史文化景观带，彰显华夏历史文明。（二）三城三城是指关天新城、镐京新城和阿房新城。1、关天新城包含三个组团：科教产业组团、行政商务组团和生命科学组团，人口约30万。（1）科教产业组团57/57 依托X新区已经引入的陕西中医学院、陕西国际商贸学院、清华科技园等基础，打造一个以高新技术产业、科技孵化、教育培训、休闲、居住功能的片区。（2）行政商务组团聚集高端商务、总部经济、行政办公、国际社区等高端要素，形成X市的国际商务中心、国际商业和会展中心、行政文化中心、国际人口居住中心、传媒中心和文明中心。（3）生命科学组团利用X、咸阳、杨凌的生物医药和生命健康产业基础，打造以科技研发、企业孵化、总部办公、药品制造、物流配送、休闲居住等为主要功能的片区。2、镐京新城包含三个组团：镐京遗址组团、昆明湖休闲组团和现代产业组团，人口约20万。（1）镐京遗址组团依托周镐京遗址，打造周文化旅游组团。核心项目构成：周镐京遗址公园、周文化主题酒店、周文化主题公园、周文化主题商业公园等。（2）昆明湖休闲组团在昆明池和沣、镐京遗址处，恢复昆明湖万亩水面，再造沣河流域，形成X57/57 西部的大型遗址公园，打造成与东部曲江唐文化旅游区相呼应的昆明湖汉文化旅游区，形成以河流、水面、台塬、自然田园景观为特色，集休闲、旅游、居住、生态综合一体的高品质的休闲生态片区，成为X国际一流旅游目的地支撑。（3）现代产业组团以生态舒适的环境为基础，重点发展互联网络服务、物联网设备研发和应用等新一代信息技术产业，成为西部网络科技与应用融合的信息网络街区。3、阿房新城包含三个组团：阿房宫遗址组团、现代商贸组团和现代产业组团，人口约20万。（1）阿房宫遗址组团依托秦阿房宫遗址，打造秦文化旅游组团。核心项目构成：秦阿房宫遗址公园、秦文化主题酒店、秦文化主题公园、秦文化主题商业公园等。（2）现代商贸组团以现有的三桥车城为基础，以约3000亩的国际汽车城为核心打造以汽车交易、博览、文化体验为主的汽车主题生活区。（3）现代产业组团实施技术研发创新，改造制造业流程工艺，提升产品附加值，以数控机床、光机电一体化和装备制造等为突破，构建大X高端现代制造产业发展基地。（三）三区57/57 三区是指科技统筹示范区（人口约13万），奥体文化示范区（人口约15万），节能环保示范区（人口约12万）。1、科技统筹示范区在绕城高速以西，长安区斗门街办以北、沣河以东、西宝高速以南长安区王寺街办区域内，规划面积10平方公里，建设统筹科技资源改革示范特区。使得X的科技人员得以“解放”，科研院所的科技能量得以“释放”，科技设施得以“开放”，使得科技统筹示范区成为创业洼地，成为X统筹科技资源改革基地的重要承载区。（1）奥体文化示范区在沣河与渭河的交汇三角洲，规划面积10平方公里，以滨河湿地公园为核心，国际标准运动场馆、奥林匹克高尔夫运动公园、国际奥林匹克酒店、国际运动主体居住社区高度一体化的奥林匹克文化特色主题片区。建设一批国际一流、高水平、现代化的主体育场馆和五星级酒店、运动员村，举办各种大型国际性体育赛事，满足2017年陕西申办第十三届全国运动会，乃至国家申办亚运会等大型国内国际运动赛事的承办需要。（2）节能环保示范区以发展低碳经济为目标，结合X节能环保产业发展优势，构建以节能环保技术产品研发、制造物流和居住为一体的片区。57/57 四、发展定位（一）面向全国：建设成为统筹科技资源改革的示范基地；（二）立足关天：建设成为战略性新型产业和现代服务业的聚集区，成为经济增长极；（三）引领陕西：建设成为X国际化大都市的重要板块和引领区。五、发展步骤三年出形象、五年大变样、十年大跨越。（一）第一步：2010年——2015年完成区域骨干路网、基础设施、X河流治理、生态环境等城市功能要素，GDP达400亿元；（二）第二步：2015年——2020年初步完成城乡一体化，形成支柱产业引领现代服务体系，GDP达1000亿元;（三）第三步：2020年——2030年　　　　全区建成国际化特征明显的都市核心区，GDP达5000亿元。六、现状与规划（一）X区域基本现状57/57 １、现状：对外交通主要以西宝高速、西三环、绕城高速、紧邻世纪大道为主，以过境交通为特点，缺少南北有效联系，网络不完善；２、规划：传承历史文脉，延续X城市九宫格局和棋盘式路网，打通沿机场、X新区、泾渭新区、咸阳新区、高新区、梁家滩国际社区、秦岭的大X新南北线枢纽。３、公交沿世纪大道布局有地铁、轻轨、及BRT快速公交等综合多样系统，未来便利程度达到国际化水平。57/57 七、SWOT分析（一）S（优势）１、项目处于X新区东南向和南北向的十字中心点，距X咸阳机场、北客站、北货站的交通区位优势明显。２、三大理念即国际新区、生态园林、历史遗产围和项目，极具体验价值。（二）W（劣势）近5年内仍处于城乡结合部，仅有东西过境交通，配套功能更单一，大量兴建基础设施阶段。（三）O（机会）X、咸阳两端持续加强的辐射效应，地铁一号线、城际高铁、快速交通系统将带来各项投资人、财、物优选本项目链接三桥带。（四）T（威胁）X57/57 区域尚无大级别开发商和项目入场，具有地标性质大体量社区的出现将成为吸引房地产投资的首选。品牌落差极大，其他项目很难追赶，如何顺势利用好X新区三大特色，塑造历史文明与时代代言相结合，是项目形成新的品牌特色和价值升华的关键。八、区域规划布局（一）功能结构规划一轴、三点、三片区的结构。１、一轴：世纪大道是连接X、咸阳的城市空间、景观主轴和文化传承的交通动脉。２、功能：由商务办公、汽车展销、商业服务三大节点分别带领三大片区经济，极好的结合了来自X57/57 、外来、咸阳三种投资偏好对地理位置的安全选择，相互影响，最终融合为一体，由X新区的门户，晋升为核心。（二）区域定位依据用发展眼光看郊区城市化生活。１、郊区城市化随着城市化扩张进程与房地产市场的发展，居民的购物行为和生活取向在不断发生着阶段性的变化。“城市郊区化”的兴起曾经风起云涌。然而对于有车一族来说，郊区化居住生活是一种享受。但对于选择低价房二被迫郊区置业的工薪阶层而言着少了几分舒畅，每日上下班的辛劳、购物、消费等让人头痛不已，更别说节假日好友相聚等人际交往的无奈了。随着郊区人口的增多，居民对于各种消费需求的渴望和消费能力越来越急迫，由此开始了“郊区城市化”发展的历程，着是城市扩张与郊区发展的必然趋势。２、生活模式城市化随着“郊区城市化”进程的发展，郊区生活模式也随之而改变，X57/57 更加生活化、更具城市化活力而迈进。特别是随着消费客群的年轻化，对于完善的生活配套设施的需求也更加强烈，城市繁华、丰富、便捷的生活方式被渴求，休闲、娱乐、餐饮、购物、交际等使郊区生活逐渐变得更加城市化，更富有城市活力。３、X国际化未来几年后，X新区生态田园风光、历史文脉恢复，国际新区塑造将“郊区城市化”演绎的安逸和传奇。可以预测当本项目5年后全部建成高端形象时，而周围的环境空间会剧烈变成国家级历史遗址空间和成片固化的生态田园，达到“未来城的郊区”理想办公化社区。（三）地块概念规划　　　由高效办公、综合服务和品质居住共同组成风貌区，极好的顺应新的城市成长过程对功能综合化、规模大型化、空间复合化的全新高级地产组织追求。57/57 第三部分项目定位分析一、项目总体概况（一）项目区位概况项目位于X新区——三桥商街东部，建设中的世纪大道以南，东临西三环，西临武警路，总占地面积40公顷。57/57 （二）项目区位优势该项目位于三桥现代服务业核心区域，地理位置优越，交通四通八达，容易形成现代服务业产业聚合，凸显产业优势。（三）项目总体开发的指导思想X新区作为“推动西咸一体化的前沿阵地”和“关天经济区的重点发展区域”，立足创建“21世纪国际新城”的宏伟蓝图，实现“一年成名，三年成型，五年成势，十年成城”的目标。X世纪广场的总体开发应以此为总体方针，秉承X地产的开发理念，走“商业带动，产业聚集，低碳环保”的开发模式，使该区域成为高起点，商气浓厚，安居乐业的国际性多元化物业组合社区或现代服务业的聚集区。57/57 （四）项目愿景目标——综合一体的城市社区１、包含商业、金融、办公、居住、配套各方面功能发展完善和谐的区域，是一个别具一格、个性鲜明的城市新区。２、创建完备、先进的城市交通、市政、公共配套设施以适应未来城市发展的需要。３、保护、利用营造良好的生态环境，创造与自然环境和谐融合的城区，运用新理念、新技术实现低碳生活，成为低碳环保模范城区的典范。４、引进世界著名的商业中心（MALL）两个，使该区域成为三桥商街的核心商圈；５、引进世界顶级的品牌5—10家，使该区域成为三桥商街精品商场；６、建设五星酒店，5A级写字楼，使该区域与国际接轨成为理想的商务会所；７、构建现代服务业产业聚集区，培育和壮大现代服务业中的中小企业。二、项目所在区域的定位项目位于X新区三桥现代服务业综合节点的核心区，是联系X新区与X中心区的重要节点，同时也是X新区重要的门户空间形象展示区。因此在功能上定位应体现：（一）现代服务业功能，辐射周边区域，提升周边产业能级57/57 （一）在空间形象上通过序列的高层带与大尺度广场开设空间，塑造门户空间形象。三、项目定位依据X新区发展的战略构想和实施规划，我们以国际先进的HOPSCA的融合，交流、影响的规划理念，构筑“资源共享、聚合增值”的全新地产模式。集合了写字楼、星级酒店、购物广场、商业步行街、SOHO商务、总部经营、现代服务业中小企业孵化器、休闲娱乐、高档公寓、精品住宅、餐饮等资源，使各个业态相对独立而又影响互补。通过形态营造和功能整合，提升国际街区内公寓居民的生活质量，最终形成现代化、多功能、综合性等特征的居住街区，符合当前国际前言的综合性物业的开发方向。57/57 豪布斯卡（HOPSCA）国际街区指拥有现代化、多功能、综合性等特征的城市综合体，包括了酒店（HOTEL）、办公楼（OFFICE）、停车场（PARKING）、购物空间（SHOPPINGMALL）、娱乐空间（CONVENTION）、公寓（APARTMENT）等多项商业组合，该模式在欧美发达国家有许多成功的经验，是目前国际上先进的商业与居住混合模式之一。现代复合地产聚集街区，融合多种城市功能，极好的符合地块概念规划要求，全面提升X新区核心资源超前开发理念。打造开放、流动、聚集、可持续发展精神指导下的新一代共生建筑群。57/57 第四部分项目概念性设计一、设计思路（一）沿世纪大道布局商务建筑综合体组团，塑造150米高低标天际线；多主题购物广场，集中商业休闲餐饮汇聚，创意天地商务园，中小企业商务量身定做。（二）沿内环道布局X国际生活城，打造大规模康居精品住宅示范小区，同时兼顾旧城改造安置用房，区域和谐共生。二、项目概念性规化设计方案（一）项目鸟瞰图57/57 （二）项目功能定位（总平面图）●高端商业区●商务办公区●产业聚集区（产业公寓）●休闲娱乐区●配套住宅区57/57 三、项目各功能分区的特色●高端商业区（打造一站式购物）●商务办公区（实现与国际接轨）●产业聚集区（形成中小企业孵化，现代服务业聚集，办公生产居住一体化）●休闲娱乐区（互动游戏、营造时尚“街头公园”）●配套住宅区（以高端住宅为主）四、项目经济技术指标物业类别面积范围业态五星级酒店5万平方米皇冠假日酒店（五星级）配套商务楼6万平方米X国际广场购物中心8万平方米大型SHOPPINGMALL商业街区6万平方米休闲、购物一体商街产业公寓6万平方米精装公寓配套住宅80万平方米高尚住宅小区57/57 五、开发建设规划（总建筑面积132万㎡，X项目112万㎡）序号规划定位地上建筑定位地下建筑1组团一为商务建筑综合体，占地45亩，总建筑面积18万㎡国际甲级写字楼：150米高、40层、1栋6万㎡白金五星级酒店：60米高、16层，1栋2万㎡、豪华酒店式公寓：38米高、9层、4栋3万㎡商业文化展示裙楼：20米高、4层、1万㎡地下三层6万㎡，车位1000个，（40㎡/个）2组团二、三为多主题购物广场，占地60亩，总建筑面积18万㎡一站式购物中心：4层、2栋3万㎡餐饮娱乐中心：4层、1栋2.5万㎡康乐休闲中心：8层、2栋1.5万㎡风情步行商业街：2层，5万㎡地下二层6万㎡，车位1000个，商业2万㎡3组团四、五为创意天地商务园，占地40亩，总建筑面积16万㎡小心SOHO公寓式办公楼33层，2栋6万㎡小型总部经济商业办公楼15层，2栋，3万㎡商务精装服务式公寓15层，1栋2万㎡地下二层5万㎡，车位1200个，（35㎡/个）57/57 4组团六、七、八、九、十为X国际生活城，占地402亩，总建筑及面积80万㎡安置住宅组团：占地120亩，建筑面积17万㎡地下一层3万㎡X康居系列精品住宅示范小区：占地300亩，建筑面积50万㎡12层—18层—30层住宅；共计58栋楼；地下一层10万㎡，车位2000个，库房2万㎡（35㎡/个）第五部分X团队及其开发经验X房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国X集团控股的大型国有房地产企业，是其房地产业务的主要运作平台。中国X集团是系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，业已形成以房地产开发、军民品贸易、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为主业的“四轮驱动”发展格局。X57/57 地产为国家一级房地产开发资质企业，排名国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产超千亿元。X（X）房地产开发有限公司是X房地产（集团）股份有限公司在X的一家控股子公司。X将秉承“和者筑善”的企业价值观，坚持“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，依托专业化的操作团队和强大的品牌支撑，致力于为X人民打造零缺陷高质素产品，为业主提供优质、贴心的服务，实现X地产在X飞跃性的发展。我们计划用三年的时间，让X进入X市房地产业前五强。X地产开发的成功经验◆佛山——X南海水城作为生活圈内唯一一座与世界悠闲生活同步的购物中心，拥有佛山首个五星级影院、首个环保真冰溜冰场等，水城东西遇水而隔。东广场定位为集购物、餐饮、娱乐、美容为一体的封闭式购物广场，西岸则有佛山最具规模的河岸休闲第一街——X西街。57/57 X南海水城◆广州——X中环广场57/57 中环广场位于广州市环市东，毗邻广东国际大酒店、亚洲国际大酒店、广东电视塔、丽柏广场、友谊商城、花园酒店，是广州市中心、环市东路绝版多元旗舰物业。项目总占地面积2.5万平方米，29万平米城心旗舰物业，集高尚住宅、酒店式公寓、购物中心、写字楼四维一体，为国际级多元物业组合。57/57 X中环广场◆成都——X国际广场X国际广场为高端城市综合体，300米地标性项目将建成成都乃至整个西南的最高项目。项目业态多样，涵盖超甲级写字楼、高端商业、高端私人会所、X院线、精品餐饮等。57/57 第六部分项目开发成本分析57/57 一、建筑面积分项指标（一）安置住宅组团：总用地102亩折合6.83万㎡，其中美美家园42亩。三桥廉租房60亩，容积率2.5。总建筑面积20万㎡，其中地上173㎡、地下一层3万㎡；（二）X住宅组团：总用地300亩折合20万㎡，容积率2.5，总建筑面积60万㎡，其中地上建筑50万㎡，地下一层10万㎡，含一万㎡配套设施公A成本用房，2万㎡主体结构小空间库房，7万㎡地下车库及人防车库约2000个车位。（三）商务建筑综合体组团：总用地45亩折合3万㎡，容积率4.0。总建筑面积18万㎡。其中地上建筑12万㎡：²甲级写字楼6万㎡；²五星级酒店2万㎡；²酒店式公寓3万㎡；²商业裙房1万㎡；其中地下建筑6万㎡：²地下三层设备用房；²地下一层、二层车库及设备，约合1000个车位；（四）商业广场组团：总用地60亩折合4万m2，容积率3.0；总建筑面积18万m2。其中地上建筑12万m2：57/57 ²购物中心3万m2；²餐饮中心2.5万m2；²休闲中心1.5万m2；²步行街5万m2；其中地下建筑6万m2：²地下二层车库3万m2，约合1000个车位；²地下一层1万m2；²设备用房及半封闭商业街2万m2（一）创意天地商务园组团：总用地40亩，折合2.7万m2，　　容积率4.0，总建筑面积16万m2。其中地上建筑11万m2：²SOHO办公楼6万m2；²总部服务楼3万m2；²服务公寓楼2万m2其中地下建筑5万m2：²地下一层及二层设备公摊用房1万m2；²车房及约合4万m2，约合1200个车位。二、项目投资估算（一）土地成本１、土地面积：总工程地面积：411726m2(折合617亩)；其中：57/57 ²三桥廉积房用地:36550m2(折合55亩)²美美家园安置房用地：28580m2(折合43亩)²X项目用地：296815m2(折合445亩)²代征道路绿地用地：49781m2(折合74亩)2、地价：净用出让金及契契税：102，350.00万元(折合230万元/亩)3、楼面地价：102350万元/85万m2=1024.12(元/m2)（二）政府收取项目前期费用包括市政公用设施配套费、消防设施配套费、招投标交易管理费、工程定额测定费、施工图设计审查费、建筑业劳保统筹费、质量监督费、噪音排污费、节能押金、环境评估费等，按单价220元/m2，X项目总建筑面积112万元m2，合价24640万元。（三）项目前期配套工程费用包括绿地占用火警联网验线费、给排水、雨水、污水、市政道路借口费、高压送电费、变配电费、集中供暖管网接口费、天然气接口费、定验线费、自来水表接入费、有线电视接口费等。按单价130元/m2，合价14560万元。（四）建设工程前期费包括地址勘察、文物普探、方案概念费、建筑设计费、景观设计费、清单标的编制费、工程监理费、围墙场地费、防雷气泵检测费等。按单价100元/m2，合价11200万元。57/57 （五）建筑安装、装修工程费：1、精品住宅组团²地上毛坯房：50万m2×2000元/m2=100000万元；²地下建筑：10万m2×2300元/m2=23000万元；²合价：123000(万元)²单价：2050(元/m2)2、创意天地组团²地上毛坯房：11万m2×(2000+500)元/m2=27500万元；²地下建筑：5万m2×2600元/m2=13000万元；²合价：40500(万元)²单价：2531.3(元/m2)１、大空间购物广场²地上精装：14万m2×(900+500+1200)元/m2=36400(万元)；²地下建筑：4万m2×2100元/m2=8400(万元)；²合价：44800(万元)²单价：2488.9(元/m2)4、商务建筑综合体：²甲级写字楼地上精装：6万m2×(2700+1500)元/m2=25200(万元)；²白金五星酒店及裙楼：3万m2×(2700+2500)元/m2=15600(万元)；57/57 ²豪华酒店公寓楼：3万m2×(2000+800)元/m2=8400(万元)；²地下建筑：6万m2×12600元/m2=15600(万元)；²合价：64800(万元)²单价：3600(元/m2)（六）项目后期配套工程费用包括室外给排水管网工程费3000万元，室外强弱电缆工程费2500万元，室外景观环境工程12000万元，换热站设备2000万元，水泵房、中水处理工程费1500万元，供配电设施、发电机组费3600万元，室外热力管网工程费2000万元，监控及周界围均防范800万元等。合价：27400(万元)，单价：244.6(元/m2)（七）财务费用²土地利息：10.235亿元×5.49%×5年=28095（万元）²工程贷款：32.35亿元×70%×5.49%×3年=37296（万元）²合价：65391万元²单价：583.9元/㎡（八）不可预见费用²合价：32.35亿元×%1=3235（万元）²单价：28.9元/㎡（九）管理费用²合价：2000万元/年×6年=12000万元²总价：107.2元/㎡57/57 （十）营销费用1、精品住宅组团合价（50万×6000+2000个×15+2万×3000）×3%=10080（万元）²单价：201.6元/㎡2、创意天地组团合价（113×8000+1200个×15）×3%=3180（万元）²单价：198.8元/㎡3、大空间商业广场组团（2个月租金及策划、宣传费200元/㎡）²合价：14×200=2800（万元）²单价：155.6元/㎡4、甲级写字楼及酒店公寓合价9万㎡×1万元×3%=2700（万元）²单价：300元/㎡²五星级酒店及裙楼自营宣传费合价：3万㎡×200=600（万元）²地下车位自营700个，出售300个合价：300×18×3%=162（万元）²组团合价：3462（万元）²单价：192.3元/㎡（十一）项目总投资一览表序号内容合价（万元）1土地成本10235057/57 2政府收取项目前期费用246403项目前期配套费用145604建设工程前期费用112005建安及精装工程费用2731006项目后期配套工程费用274007财务费用653918不可预见费用32359管理费用1200010营销费用19522合计553398（十二）项目各组团投资一览表序号内容合价（万元）地上单价（元/㎡）地下单价（元/㎡）1精品住宅组团2801784870.323666.257/57 2创意天地商务组团795615348.824144.73多主题购物广场组团885135263.224059.14商务综合体组团105146综合6411.02写字楼：7118.72五星酒店：8018.72酒店式公寓：5718.725206.9合计（万元）553398三、项目经济效益销售型物业1、销售收入²精品住宅组团：336000（万元），60万㎡²创意天地组团：106000（万元），16万㎡²商务综合体：95400（万元），12万㎡2、营业税及教育附加、土地增值税预增537400×6.58%=35361（万元）3、土地使用税296815×5年×10=1484（万元）15/85×10×10×296815=524（万元）小计：2008（万元）4、银行按揭质押10%的资金需3年时间，造成利息损失费用：537400×50%×5.04%×3×10%=4063（万元）57/57 5、办理房产产籍产权预测、失策及交易管理112万㎡×6元/㎡=672（万元）6、以上税费合计：42104万元折合单价：478.5元/㎡7、项目投资盈利能力一览表序号内容精品住宅组团创意天地组团商务综合体组团销售物业总计1销售经营收入336000106000954005374002项目总投资28017879561754894352283税费合计2871076565264416304项目总成本30888887217807534768585税前营业利润271121878314647605426投资回报率9.68%23.61%19.40%13.91%7所得税677846963662151368税后净利润203341408710985454069净利润率6.58%16.15%13.60%9.52%8、留存不可售设施占用房产并且已经成本公摊面积共计3.8万㎡²精品住宅组团：1万㎡²创意天地组团：1万㎡²商务综合体组团：1.8万㎡57/57 设置情况一览表，其中经营型物业(24万m2)序号内容产品单A投资投资合价（万元）面积1商务综合组团白金五星级酒店8010.72160382商业裙楼8018.7280191地下车库（700个）5206.9260352.8地下公摊0.000.000.22多主题购物广场组团一站式购物中心5263.227367712+2餐饮娱乐中心康乐休闲中心风情步行商业街地下车库（1000个）4059.11623743合计面积：24万平米；总投资：140006万元；单价：5833.58元/平米。上述设置不发生营业税和土地增值税，土地供用税及办理产权费用已摊至可售部分，将以X固定资产形式留存下来。四、节能减排评价项目建设注重节能设计，采用节能设计标准和节能规范，应用新技术、新工艺、新设备、提高节能效果。项目建成后，通过采取一系列节能措施，通过合理利用，能使生活、办公环境大为改善，居住建筑节能达到65%的设计标准，公共建筑节能达到50%的设计标准。五、建筑节能措施（一）外墙节能采用外墙外保温技术，可以有效阻止室内外热量交换，保持良好的室内热环境，大幅度降低建筑物的耗热量。（二）门窗节能57/57 外门窗是住宅能耗散失的最薄弱部位，其能耗占住宅总能耗的比例较大，其中传热损失为1/3，冷风渗透为1/3，所以在保证日光、采光、通风、观景要求的条件下，尽量减小住宅外门窗洞口的面积，提高外门窗的气密性，减少冷风渗透，提高外门窗本身的保温性能，减少外门窗本身的传热量。（一）屋面节能屋面使用技术聚苯板等环保节能性材料，使屋面具备保温、隔热等节能效果。（四）材料节能使用给排水节能管材，建筑设备选用高效能型，采暖管道采用保温措施。（五）电气节能1、变配电站的合理布置根据小区供电容量及住宅单体分布合理设计供配电系统，做到尽量简单可靠，变配电所获厢式变电站尽量靠近负荷中心。这样可以减少配电半径，即减少供电电力电缆的一次投资，而且缩短配电半径有利于减少线路损耗。2、竖井的合理布置各层配电竖井、层配电箱也尽量设置在负荷中心，减少线路的长度，这样也有利于减少线路损耗。57/57 3、合理选择变压器容量及台数合理选择变压器容量及台数，可以让变压器的投入台数随季节性负荷变化灵活投入，从而减少部分变压器轻载而引起的不必要的电能浪费。4、尽量提高供配电系统的功率因数提高供配电系统的功率因数，可以减少线路的无功功率损耗，从而实现节能。其通常有下面两种方式：²在部分工程设备选择中选择功率因数较高的用电设备，比如同步电机。²配电设计中采用电容器进行节能型补偿。（六）给排水功能1、尽可能利用太阳能用作住宅热水加热。2、合理利用市政管网余压，采用分区给水方式。3、采用节水型卫生洁具，减少供水量，同时也减少供水能耗。六、环境效益评价本项目位于X新区的重点发展区域，随着X新区打造“现代服务集群、多元复合的现代城区”57/57 概念的逐步推进，本项目的建设也负担着美化城市形象的使命。因此，本项目除了将种植大面积的绿化美化城市环境之外，同时在建设过程中，大量的运用环保建材，推动本地段环保工作的开展。本项目崭新的现代建筑物，有效的美化了市容，更重要的是为改善人们的居住水平，创造出一个良好的生活环境。为达到上述的目标，该项目在规划中本着以人为本、注重生态的原则，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅的布局，力争创造一个宁静、亲切、安全的居住环境和开阔、方便的公共活动环境及自然优美的生活环境。由此可见，该项目建成后将具有；良好的环境效益。七、对区域经济贡献的综合评价该项目的实施，X地产的直接投入超过55亿，将给三桥街区带来的直接贡献如下：（一）率先投入的商业核心区，通过引进国际化的产业品牌，提升该区域的商业价值，间接投入将超过100亿。进一步拉动该地区消费增长；（二）建成的五星级酒店、5A级写字楼，将进一步提升该区域的商务环境，使区域经济与国际经济接轨；（三）通过互动式的休闲娱乐和科技文化景点的注入，提升该区域的消费升级和满足居民增长的科技文化需求；（四）通过建立现代服务业聚集区和现代服务业产业孵化器，全面提升现代服务业产业形象和产业的聚合效用对区域经济的拉动，培育和壮大X的现代服务业的总体水平和经济规模，为该区域社会就业提供有力保障；（五）完善的社区功能和各业态的完美组合，创造了社区各产业的相互融合和促进，形成空前的产业生态环境。57/57 结语通过深入而广泛的市场调研和项目开发可行性分析，我们认为57/57 “X新城·X世纪广场”项目是一个开发前景与效益良好的项目，如进行开发建设，须在后续开发过程中注意控制成本费用，在后续的销售过程中能够实现项目溢价，以降低投资的风险。57/57'