国际农产品物流园项目可行性研究报告 82页

'国际农产品物流园项目可行性研究报告49 目录第一章总论11.1项目及其承办单位11.2承办单位概况11.3可行性研究工作依据21.4项目概况41.5结论与建议5第二章项目建设的必要性分析62.1项目建设背景62.2项目建设必要性13第三章市场分析与建设规模183.1我国现代农产品物流发展现状183.2泛珠九省农产品流通现状203.3XX地区农产品流通现状213.4XX市农产品物流需求分析223.5建设项目市场预测25第四章项目选址及建设条件274.1项目选址274.2项目用地区位分析274.3项目用地概况28第五章工程技术方案345.1项目用地功能分区345.2各功能区生产技术方案365.3总平面布置及工程结构方案395.4园区交通组织方案415.5公用与辅助工程41第六章环境保护、劳动安全与卫生456.1环境保护456.2劳动保护与安全卫生47第七章节能507.1编制依据507.2能耗分析507.3节能措施507.4节水51第八章组织机构及定员528.1管理体制及组织机构528.2机构定员5349 8.3人员培训53第九章项目实施计划进度及工程招投标559.1建设周期559.2项目实施计划进度设想559.3工程招标56第十章投资估算与资金筹措5710.1投资估算5710.2资金筹措与使用计划58第十一章项目财务分析5911.1编制说明5911.2财务分析5911.3不确定分析62第十二章社会效益分析6312.1项目对社会影响分析6312.2项目与所在地互适性分析65第十三章风险分析与对策6713.1项目面临的主要风险6713.2风险程度分析6913.3风险防范措施69第十四章结论与建议7214.1结论7214.2建议7349 第一章总论1.1项目及其承办单位项目名称：XX国际农产品物流园承办单位：XX市农产品股份有限公司法人代表：拟建地点：XX市龙岗区1.2承办单位概况XX市农产品股份有限公司是国家农业产业化经营重点龙头企业，XX市“菜篮子”重点工程，是我国农产品批发市场领域首家上市公司。公司自1989年成立以来，以资本运营和管理创新为主要手段，从最初517万元的注册资本发展成为今天总资产40亿元、净资产近15亿元的上市公司。近几年公司连续五次入选“中国最具发展潜力的上市公司50强”。公司以投资管理农产品批发市场为核心业务，集农产品生产加工、进出口贸易、物流配送及电子商务等相关业务于一体，成长为大型现代化农产品物流企业集团。XX市农产品股份公司是目前国内唯一一家从事农产品批发市场网络化经营的大型农产品流通企业，在农产品批发市场的运营管理方面积累了丰富的经验。多年来，公司致力于农产品批发市场主营核心业务的拓展，先后在XX、北京、上海、南昌、西安、成都、长沙、昆明、合肥、山东寿光、广西柳州、南宁等11个省市自治区的13个城市投资管理了16家大型农产品批发市场，初步构筑起全国性批发市场网络体系的雏形。2006年，公司下属各大农产品批发市场的农副产品交易量1512万吨，交易额达528亿元。通过充分挖掘批发市场的物流功能，既带动了无数农民脱贫致富，同时，保障了各大中心城市的“菜篮子”稳定安全供应。XX市农产品股份有限公司批发市场网络体系成员一览表序号企业名称1XX布吉农产品中心批发市场2XX市福田农产品批发市场有限公司49 3XX市布吉海鲜批发市场有限公司4南昌XX农产品中心批发市场有限公司5上海农产品中心批发市场经营管理有限公司6山东寿光蔬菜批发市场有限公司7长沙马王堆农产品股份有限公司8西安摩尔农产品有限责任公司9成都农产品中心批发市场有限责任公司10惠州农产品物流配送中心有限公司11XX市南山农产品批发配送有限公司12合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司13广西糖网食糖批发市场有限责任公司14云南鲲鹏农产品电子商务批发市场有限公司15北京京深海鲜批发市场有限公司16广西大宗茧丝批发市场有限公司1.3可行性研究工作依据1.3.1编制依据1.2002年12月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局联合发布《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。2.2004年2月XX市政协第一号建议案《关于加快XX都市农业发展的建议案》提出，面对人民群众生活水平不断提高的需求以及非典、禽流感等疫情的威胁，应充分发挥XX作为实验区和现有经济科技的优势，加快XX都市农业的规划和建设，把XX建成都市农业的创新示范区。3．2006年4月，XX市人民政府印发的《XX市商业网点规划（2006-2010）》对XX市农副产品批发市场的规划中提到：规划期内，在特区外建设两个大型综合农产品批发市场，作为全市的一级农产品批发市场；将XX市布吉农产品中心批发市场和XX市福田农产品批发市场逐渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置换的方式退出特区；在特区外规划新建一家二级综合农产品批发市场，主要面向蔬菜配送企业、批发商和农贸市场摊贩。49 4.企业自身发展的需要。根据《XX市农产品股份有限公司五年发展战略规划》（2006－2010），公司确立了以农产品批发市场为核心业务，构建全国性农产品批发市场网络体系，建设国际一流的农产品流通企业的奋斗目标。由于公司早期的布吉农批与福田农批市场周边已成为人口密度较高、交通比较拥堵的通关要道或者居民区，已经影响了城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展。因此，为满足深港两地居民对农产品消费的需求，公司需要重新布局在XX地区农产品批发市场业务，整合深港两地农产品物流业务资源，巩固公司在XX乃至华南地区的竞争优势。所以在XX规划建设新的现代化一级农产品物流枢纽中心是公司落实五年发展战略规划的重大举措。5.2006年4月，XX市规划局出具的《关于XX市农产品股份有限公司XX国际农产品物流园项目选址意见书》。6．2007年6，XX市规划局下达的《项目建设用地规划许可证》。1.3.2编制原则1.认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；2.选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3.总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4.充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5.严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6.认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。1.3.3编制范围本项目书研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。49 1.4项目概况1.4.1项目目标定位XX市国际农产品物流园将成为XX农产品一级流通中心，近期最急需发展的功能主要为农产品配送、加工、仓储和大宗交易；现在的布吉与福田以及其它较大的区级农批市场未来将主要向以交易功能为主的销地型二级农批市场的方向发展；国际农产品物流园、布吉与福田等农批市场以及其它小型农贸集市和连锁超市将共同构建起XX农产品流通的三级体系。1.4.2项目建设的宗旨依托平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流通行业的优势地位，把项目建设成为华南地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品现代物流枢纽中心。为XX、香港及珠三角地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。1.4.3项目建设内容项目用地面积30.3万平方米，建设内容主要包括：蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。1.4.4项目技术经济指标本项目的综合技术经济指标如下表所示：序号指标名称单位指标值备注1总用地面积平方米30.3万2总建筑面积平方米82.2万3建设总工期月364建筑密度—42%5容积率—2.716绿化率—20%7水电负荷7.1用电负荷千瓦183627.2用水负荷立方米/日34008项目总投资万元1837339主要经济指标静态投资回收期年7.2税后投资内部收益率—18%49 税后财务净现值万元1287511.5结论与建议XX国际农产品物流园项目符合国家产业政策和XX市产业总体规划，已被列入XX市“十一五”重点规划项目。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进XX市、香港及珠三角地区现代农产品流通业的发展，保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于巩固公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，XX国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析第二章项目建设的必要性分析2.1项目建设背景2.1.1XX市人口基数及农产品需求日益增长XX是一个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。1.人口基数大2006年XX市总人口已超过1200万，“十五”期间年均增长率为7.8%，照此增长速度，XX市未来人口增长预测如图2-1。图2-1深圳市人口预测按人均年食品消费支出5000元，计算未来各年全市食品消费额2010年将达850亿元，2020年将达到1200亿元。由此可见，XX农产品市场潜力巨大。2.XX市人均收入水平较高，增长较快（表2-1）；工作人口比例大2005年末全市从业人员576.26万人，在校学生105万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等对农产品需求巨大。表2-12005年XX市主要经济发展指标一览表指标XX数据年增长率人口827.75万人＋3.4%本地生产总值（GDP）4,950.91亿元＋15.6%人均GDP60,801元＋12.1%居民人均可支配收入21,494.40元＋9%49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析城镇居民人均消费性支出15,911.88元＋12%人均月食品消费支出516.11元＋4.5%恩格尔系数33.4％＋5.7%资料来源：2006年广东省统计年鉴（广州市统计局2006-03-20）3.XX市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究XX市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜（主、副食品）的完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等均保持一定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。2.1.2快速发展的XX城市建设与特区内外交通条件的变化1.由于XX特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加,XX特区内交通阻塞问题日益严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在特区外建设大型的农产品物流中心，以确保农产品的流通，成为大势所趋。随着XX特区经济的快速发展,人们生活水平的日益提高,私家车的普及率越来越高,特区内交通不堪重负,人们每天在路上花费大量的时间,XX对特区内的交通逐步实施限制，对农产品运输造成极大影响。目前，XX特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策：每天0时至24时禁止大货车驶入特区内主要路段、区域和广场，包括北环路和泥岗路的大部分路段；XX市对特区内小型、大型货车实施限制，由于布吉、福田、南山三个市场地处特区内，市场发展受到制约。近期政府颁布的特区内对大、小货车实施了限制的条令，对于需要24小时经营的大型农产品批发市场，给进入市场采购的客户带来了越来越多的不便。城市建设的高速发展对布吉、福田市场造成极大冲击。XX经过20多年的快速发展，城市功能区域也随之快速转变。原来位处边缘地带的布吉、福田批发市场，如今已处于高档住宅区或高级商业区的包围中，城市总体规划和发展的要求，对农产品物流中心的布局已提出了新的要求。按照XX市城市规划研究所的研究报告，在未来数年内，要将批发市场等车流人流量巨大的物流中心逐步迁至特区外重新规划。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析2004、2005年的市人大和政协会议分别已经出现提案，要求搬迁布吉和福田农产品批发市场，以缓解布吉、梅林关口交通并完善城市功能布局，虽然未获得落实，但随着城市建设的不断发展和交通限制的不断加大，这种呼声将可能越来越大，作为战略布局的需要，必须在特区外加快规划建设大型农产品物流中心。2.XX特区外交通路网的逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好的基础条件按照XX的总体交通规划，市政府提出在XX市建成“七横十三纵”路网体系。截至2005底，全市的公路总里程已达到1579公里，其中高速路244公里，一级公路588公里。根据规划，“十一五”期间，XX市将投资1000多亿元新建改造道路,基本建成“七横十三纵”的快速路网。快速路网的建设，为在特区外建设国际农产品物流园项目提供了更为有利的交通条件。目前，已建成南坪快速一期、清平高速一期、盐排高速、龙大高速，还有许多道路在投资建设规划中，主要包括：①深盐二通道，全长11.34公里,工程总投资约17亿元人民币（建设中）；②西明大道：西丽-公明（规划中）；③福龙大道：福田-龙华，全长14.38公里,总投资21.08亿元人民币（建设中）；④玉平大道：玉龙坑-平湖（建设中）；⑤东平大道：东湖-平湖（规划中）；⑥盐龙大道：盐田-龙岗（规划中）；⑦华观大道：龙华-观澜（规划中）；⑧盐坝高速路：盐田-坝光（规划中）；⑨龙岭大道：龙华-东莞大岭山（规划中）；⑩梧桐山二隧道：罗湖-盐田（规划中）。2.1.3深港同城化带来农产品需求增加与质量提高XX市2005年底公布了《XX2030城市发展策略》。在未来25年的功能定位中，XX明确表达了与香港共同发展国际都会的合作愿望。它提出，在区域发展策略方面，XX将加强与香港在各个领域密切合作，形成“同城化”的发展形势。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析深港同城化的不断发展，使得以香港为中心的东南亚农产品市场也成为我们市场的主要客户。由于香港收入水平普遍较高，对农产品消费量较大，质量要求较严格，本项目符合广大港人的要求，将为香港地区提供高质量的农产品供给服务，保障香港农产品安全稳定供应。香港地区生鲜果蔬等的市场潜力巨大，尤其是对名特优新产品、无污染绿色食品需求量大，香港市场是一个近乎纯进口的农产品消费市场，这些农产品大部分通过XX进入。同时，果蔬类生鲜农产品是食品安全质量问题的多发品种，也是香港市民与政府最为关注最迫切需要解决的问题，因此果蔬产品是项目认证产品配送中心的重点经营品种。借助深港同城化的政策优势，把握时机，扩大本项目的辐射范围，既可满足保障香港农产品供应的政治需要，也能为本项目带来高额收益。2.1.4农产品安全保障的需求日益提高1.《农产品质量安全法》的颁布农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。（1）农产品品种繁多。既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。（2）农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在30天以上，不同于工业品生产。（3）影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。（4）49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。因此，出台《农产品质量安全法》，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。2.农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题。这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象仍时有发生。（1）香港“毒菜事件”2006年4月17日，绿色和平组织揭发香港两大超市内出售含有非法农药及农药残余超标的蔬菜，即“香港毒菜事件”，再次引起香港市民和政府对香港农产品安全问题的高度重视；香港689万市民的蔬菜消费70%以上靠内地供应，每天供港的果蔬当中，有50%从XX布吉市场采购，其它部分从东莞石碣、惠州、广州、梅州及省外地区采购，货物来源的分散为食品安全质量的监控造成了困难，而通过XX海关供应香港量达到内地供应量的80%，因此加强深港在食品安全监控方面的紧密合作具有十分的紧迫性和重大的意义，只有在一个集中的场所统一监控供港农产品的安全质量，并通过技术手段从产地到供港海关乃至香港零售终端实行全程监控，有效防范不合格农产品进入供港农产品通道，才能杜绝再一次发生毒菜事件。（2）2005年4月底至5月，东莞、韶关、阳江、梅州、XX等地发生了5起由蔬菜瓜果引起的食物中毒，且多发生在集体饭堂，总发病人数达400多人。专家指出，为防止蔬菜瓜果种植中的农药源头污染，应切实规范农药的使用和保管，严禁采摘刚喷洒过农药的蔬菜瓜果，严禁蔬菜瓜果与农药混装运送。广东省卫生监督所提醒市民食用蔬果前遵循“一洗二浸三烫四炒”的处理原则。（3）肯德基苏丹红事件2005年2月，肯德基公司相关食品卷入“49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析苏丹红（1号）”事件，该色素对人体具有致癌性。（4）鲮鱼罐头孔雀石绿事件2005年11月，香港环卫署爆出在几大品牌鲮鱼罐头中检出孔雀石绿致癌物质，受此影响，广东省输港鲮鱼罐头出口急剧下降。（5）上海数百人瘦肉精中毒2006年9月，上海数百人瘦肉精中毒，300多人次到医院就诊，其中有180余人是在单位食堂就餐时吃过猪肉引起中毒。上海市食品药品监督管理局有关负责人表示，对于此次事件中的瘦肉精猪肉顺利入沪，海盐屠宰场必须要负主要责任，而监管部门也必须要加强对这些屠宰场的监督和抽检。3.改善食品流通安全已成为燃眉之急（1）健全法律法规、加强宣传指导出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。通过广泛宣传、实施《农药管理条例》、《农药合理使用准则》及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。（2）杜绝污染源头保障农产品质量安全，必须从源头抓起。通过立法等措施，尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产基地的环境监测。（3）加强市场流通监管49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析加强食品流通、消费和畜禽屠宰行业管理，积极推进落实准入制度，实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销毁公布制度。充分发挥新闻媒体作用，形成有效的社会论监督机制。（4）推进市场认证贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快推进绿色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索票、检测、认定、认证等市场准入制度。（5）加强市场检测加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制度，建立健全市场生产质量安全例行监测制度。（6）完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯系统（7）发挥行业协会作用充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。2.1.5XX现有农产品运销系统相对滞后上世纪九十年代末，布吉市场作为XX、华南地区最大的农产品枢纽中心，货物可辐射到珠三角各个城市，甚至粤东地区，是当之无愧的一级批发市场。但现在的布吉市场由于受规模和场地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象，其货物基本上只限在本市销售，部分转口香港，宝安龙岗两区采购商倾向从广州、东莞等地采购，布吉市场的货物也有相当一部分来自广州及东莞市场。同时，由于香港对农产品的安全问题十分重视，希望在离其较近的XX能够有一个大型的农产品物流中心，以确保其农产品供应和食品安全的保障。而到目前为止，XX市尚未建设新的现代化的农产品物流中心。XX市作为珠三角地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足深港两地日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析另外，相对其它行业，XX农产品运销系统的发展颇为缓慢，农产品市场准入制度、农产品可追溯制度的建立和实施等全程监控水平较低，近年来连续爆发的食品安全事故凸现了农产品产销全程监控的必要性和紧迫性。2005年以来，XX农产品价格已普遍上涨20%左右，特别是水果的供应已不能充分满足XX市的需求，而且随着XX市经济和生活水平的不断提高，对农产品初加工和深加工的产品需求也不断提高。XX农产品运销系统的现状已远不能满足人们日益增长的对农产品足量、平价、安全、绿色供应的需求。XX农产品运销系统亟待改造升级，以达到与城市社会经济同步发展，均衡和谐的局面。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设是保障深港两地“菜篮子”供应的需要目前，公司在XX地区拥有布吉、福田、南山三个市场，承担着XX地区居民的“菜篮子”供应，仅布吉市场经营的蔬菜、水果、粮油和土特产品分别占XX市民消费量的85%、90%、40%和65%以上。同时，公司下属在深市场还担负着供应香港农产品消费的任务，日供港蔬菜达300至500车。但目前，这三个市场场地资源有限，已极度饱和，远不能满足深港两地日益增长的农产品消费需求。随着深港两地经济发展，XX城市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。公司现有布吉、福田、南山三个批发市场因地理区位和自身经营特点，难以满足城市发展和居民消费的需求。并且，伴随着CEPA即《内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排》的政策实施，深港同城化的推进，政策、交通、经济合作等外部条件的进一步优化，香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等企业为了降低农产品采配成本，迫切希望把其农产品采配中心前移到XX。但多年来XX市尚未规划建设新的现代化的农产品物流中心。因此，在XX规划建设现代化的农产品物流中心是满足深港两地“菜篮子”供应的现实需求。2.2.2项目建设是保障深港两地农产品食品安全的需要49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品食品安全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对食用农产品的基本诉求。但是，食用农产品农药残留超标、畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标，以及瘦肉精、注水肉、苏丹红、甲醛等食品安全事件时有发生，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费信心。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。XX国际农产品物流园项目建设目标是立足深港、流通华南、面向全国、辐射世界，成为华南地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心。项目通过建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控。该项目确保农产品流通环节质量安全的具体举措包括：一、建立园区内食用农产品长效检测机制，即建立质量安全检测中心、质量技术监督站等由政府机构主导成立的质量安全保障执行机构，在政府配套法规的支持下，将食品农产品安全监督管理工作前移到园区内；二、建立市场准入制，即利用电子信息技术如统一电子结算，建立产品可追溯系统，配以长效检测机制和园区内的经营管理，建立市场准入制度；三、建立供港食用农产品配送中心，即与XX出入境检验检疫局、香港食环署等单位合作，在园区内建立供港食用农产品配送中心，建立一套符合CIQ监管要求的供港食用农产品供应链管理平台，形成供港食用农产品安全标准，并在公司系统内的农产品批发市场推行该标准，构筑批发市场网络的农产品质量安全保障体系。因此，项目建设将极大地保障深港两地农产品食品的安全，具有重大的战略意义和政治意义。2.2.3项目建设是实施公司战略规划的需要2006年公司制定未来五年发展战略规划，即加快“归核化”发展战略的实施步伐，创新农产品批发市场运营模式，构筑完善的全国性农产品批发市场网络体系，把公司建成具有核心竞争力、可持续发展的企业。而XX国际农产品物流园项目的建设，将是完善公司全国性批发市场网络体系的核心内容，为公司提升批发市场网络体系的内涵和质量，奠定坚实的基础。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析由于公司现有的布吉、福田两大市场已经营了十几年，场地资源严重不足，场内交通拥挤，停车位紧张，阻滞了货物流转速度，市场基建设施渐趋老化，高负荷运转，原有的规划设计无法满足现代农产品物流业的发展。随着XX城市功能重新定位，政府部门加强了对城市规划、建设、交通、环境等方面的管理，而公司在深现有的农产品批发市场因地理区位和自身经营特点，难以满足城市发展的需求，对市场业务发展和经营管理造成重大影响。因此，通过整合公司在XX地区的农产品批发市场业务和相关资源，以大宗农产品物流及农产品加工配送和交易、农产品进出口展销贸易等为主要经营业务，以深港两地乃至泛珠三角地区的农产品储存、加工、配送、中转、集散为重点，以农产品进出口、无公害检验检疫、农产品价格信息形成与发布、农产品展览展销、农产品网上交易、农产品拍卖交易等为配套，规划建设现代化的农产品物流中心，并在服务创新、质量安全、品牌效应、交易模式、业务增长和价值创造等各方面建设成为中国农产品流通企业的标杆项目，巩固公司在XX地区，乃至珠三角地区农产品批发市场业务领先地位。因此，项目建设是实施公司发展战略规划的需要。2.2.4项目建设是XX市社会经济发展的需要物流产业发展有助于降低全社会的物流成本，优化配置物流领域中的各种资源，提高国民经济运行效率。在欧美等发达国家，随着企业物流管理水平的提高和专业化物流服务的快速发展，物流成本也出现了快速下降的趋势，并为企业和社会经济带来了可观的直接利润和经济效益。如美国物流成本占其GDP的比例由70年代的13.7%下降到1989年的11.1%，而1995年进一步下降到9.5%。我国农业产业化程度较低，农产品的流通成本较高，农产品的国际竞争力较弱，无法与国外先进的产业化农业抗衡，急需建立起我国现代化的农产品物流配送体系。在我国“十五”规划发展纲要中提出要“大力促进农业产业化经营，扶持龙头企业，推广‘公司加农户’、‘订单农业’等多种形式，发展农产品加工、储运、保鲜等产业，提高农业的后续效益”。现代化大型农产品物流配送中心将成为提高我国农业后续效益新的经济增长点。XX市政府提出“大力发展以港口运输和商贸为主的物流业，加快区域性物流中心建设”49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析的发展目标，并将物流业确定为新世纪XX经济发展的三大支柱产业之一，加快XX物流园区的配套货运通道建设，重点规划兴建西部港区、东部港区、笋岗-清水河、龙华、平湖、航空港等物流园区，鼓励物流企业依据物流园区进行配送中心建设。XX市地理位置优越，基础设施比较完善，进出口态势良好，人口素质较高，企业界实力强大，这为建设本项目提供了得天独厚的自然条件，同时，项目建设有助于推动珠三角乃至国内农产品流通业的发展，为XX创造就业机会，节省物流成本，优化社会资源配置，符合XX市社会经济发展的需要，将为XX率先实现现代化作出积极的贡献。2.2.5项目建设有助于提高我国农产品流通的国际竞争力在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现代化大型农产品物流配送中心为基地，转变我国目前的农产品出口贸易方式，可以极大地降低农产品物流成本，提高我国农产品的国际竞争力。XX毗邻港澳台和东南亚地区，地理位置优越，拥有一批熟悉农产品进出口贸易的有实力的经营主体。随着CEPA、东盟农产品零关税、中国对于台湾水果进入大陆市场的零关税政策等经济措施的进一步落实，许多跨国的连锁零售企业如沃尔玛、家乐福、吉之岛，以及香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等都希望在XX设立农产品采购中心。因此，为了抢占迅速增长的农产品物流市场，需要尽快建设现代化农产品物流配送中心，应对日趋激烈的市场竞争。2.2.6项目建设将带动中国农业产业结构的调整，有利于“三农”问题的解决“三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农产品物流园项目的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上“放心米、放心菜、放心肉、放心水产品”，同时由于农产品物流配送业和批发交易的发展，可进一步形成可靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种植方向、时间、品种等，从而推动农业产业化的进程。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析加工配送平台建设是本项目的重要组成部分之一。农产品加工业作为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人民生活才能蒸蒸日上。农产品加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅关系到扩张农业的中间需求，而且直接关系到满足最终消费的需求，对农业生产、批发、零售、消费和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发达地区防止农业萎缩的一个重要途径，是维持我国农业可持续发展的关键。目前我国农业经济的特点是分散化、小生产化，农产品商品标准化工作还很不完善，珠三角地区也不例外。项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬商品批量生产、批量加工和批量销售，引导本区域乃至全国农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。这样不仅可以有效地提高初级农产品的附加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品市场接轨，以保持农业经济的稳定性，为“三农”问题解决做出应有的社会贡献。综上所述，项目的建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联区域经济的发展，符合本公司战略发展规划和国家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。项目建设十分必要。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第三章市场分析与建设规模第三章市场分析与建设规模3.1我国现代农产品物流发展现状效率低下的农产品物流正成为我国农产品流通业和农业产业化发展的巨大障碍。发展现代农产品物流，提高农业综合效益，已成为当前农业流通领域亟待解决的重点问题。1.我国农产品物流整体发展水平低下经过多年改革发展，我国农产品物流体系逐步完善，农产品流通的多重循环格局初步形成。但由于我国传统的农产品流通体制环节过多，以常温物流或自然物流形式为主，各环节运输条件较差，农产品在流通过程中损失很大。数据表明，我国水果、蔬菜在采摘、运输、储存等环节上的损失率为25％－30％，我国每年至少有1.8亿吨果蔬腐烂掉，而发达国家果蔬损失率则在5％以下；我国粮食损失占总产量的12％－15％，相当于8000万人口的年消费量。此外，农产品市场建设、物流主体培育等方面也存在诸多问题，严重困扰着我国现代农产品物流业的发展。农产品物流专业化和社会化水平低下。我国名副其实的农产品第三方物流企业屈指可数，社会上对发展现代农产品物流的认知和认同度至今较低。尽管物流主体呈现多元化趋势，但目前物流规模普遍偏小，竞争力不强，自营物流还占绝大部分，第三方物流发展比较缓慢。农产品物流基础设施落后和效率低下。与发达国家相比，我国农产品批发市场的建设、农产品仓储、交通运输条件和工具、信息网络平台等公共和准公共设施仍然落后，导致农产品流通成本高，流通效率低下。重复建设现象严重以及管理水平低下。据统计，目前我国有各类农产品批发市场5000多家，但具备一定规模的市场数量有限，批发市场管理缺乏相关法律法规约束，标准化程度不高，农产品检疫监测手段不完善，给食品安全带来隐患。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第三章市场分析与建设规模农产品物流各环节信息化程度低下。我国农户对于农产品生产信息的获得主要还是依靠传统方式，来自当地市场、政府部门、传播媒体及网络的很少。当前，许多农产品市场没有配备信息设备，相关物流信息网络系统还处于空白，在物流服务企业中，仅有39％拥有物流信息系统。农产品市场体系功能难以有效发挥。当前占据农产品流通主导地位的批发市场大都只是为交易双方提供交易场地，档次低、功能单一、交易手段单一、服务与管理落后等。农产品物流专业化和标准化程度较低。各种运输方式之间装备标准不统一，物流器具标准不配套，托盘标准化没有推行，包装标准与运输标准不配套，物流包装标准与物流设施标准之间缺乏有效的衔接。此外，我国农产品质量卫生标准和市场内部的检验检测体系尚未建立，进入流通的农产品质量偏低，缺少检验手段和食用安全保证。2.我国农产品现行物流模式及利弊分析当前我国农产品物流主要有四种模式，即：直销型、契约型、联盟型以及第三方物流模式，各有利弊，都不能形成目前我国农产品物流的主导模式。直销型物流模式是由农户或农产品基地自营配送，将农产品送到批发市场或用户手中。这种形式适用于流通范围较小、流通数量较少的状况，在目前大流通的格局下，已经不适应经济社会发展的需要。契约型物流模式有四种形式，即“农户＋运销企业”“农户＋加工企业”“公司十农户十保险”以及“公司十合作社”。这些模式克服了加工企业、大型连锁超市和农贸市场批发商原料来源不稳定的问题，为农户销售产品找到了相对稳定的渠道，也提高了对产品质量的控制力度。但弊端是农户同企业谈判中始终处于弱势地位，农民利益容易受到侵害，违约现象频发；企业直接面对分散的农户，市场交易费用高，配送成本居高不下。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第三章市场分析与建设规模联盟型物流模式是农产品批发市场、农产品生产者、批发商、零售商、运输商、加工保鲜企业通过利益联结和优势互补形成战略联盟。这种模式能够带动各方积极参与，节省了交易成本，各参与方在合作与竞争中发挥自身优势，专业化分工明显，提高了交易效率，也为物流主体建立了公共交易平台，使交易双方有更多可选择性。但缺陷在于，由于处于一个战略联盟下，随着交易量的扩大，管理效率比较低，而且中间批发商仍然会对直接生产者和消费者进行信息封锁。第三方物流模式是随着市场化程度的提高，出现的专门从事农产品储运和流通加工的中间组织。它们不从事任何直接的农产品生产和销售活动，专门承担连接农产品从生产到流通的系统服务。这种模式促进了流通与生产的分工合作，降低了流通成本，提高了流通效率，有利于实现物流标准，成为我国农产品物流发展的方向，但目前还处于起步阶段，涉及范围非常有限，而且这种模式对管理人员的素质要求非常高。3.2泛珠九省区农产品流通现状2005年，泛珠九省区限额以上食品饮料烟草批发零售交易额（不含港澳）达2420亿元（若含港澳可达到3300亿元），占全国的32％。其中，批发贸易占80％以上，零售占17.8％。XX布吉农产品中心批发市场是全国最大的农产品综合市场，2006年交易额达到160亿元；黄沙水产市场年交易额超过70亿元；江南蔬菜市场是全国最大蔬菜批发市场，2006年交易额达52.6亿元；广州嘉禾市场是全国第二大肉食禽蛋市场，每年生猪批发交易量达到380万头，年交易额突破30亿元。尽管泛珠省区的农产品交易量很大，但亿元以上农产品市场数量明显少于长三角地区的浙、苏、沪，市场集中度较低，区域内部农产品流通发育水平差距要明显大于长三角地区。从贸易方式及发展趋势看，泛珠的农产品贸易呈现出农产品的新兴业态快于传统业态、批发贸易发展快于零售贸易、农产品专业市场发展快于农产品综合市场、大客户销售增长快于普通客户销售增长、区域间贸易增长快于区域内贸易增长等六大趋势。3.3XX地区农产品流通现状XX经过多年的发展，现已初步形成了较为完善的农产品流通体系，迄今己建成一个国家级农批市场---布吉农产品中心批发市场（简称“布吉农批市场”49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第三章市场分析与建设规模）和多个规模较大的市、区级农批市场，包括福田、南山等综合型农批市场，以及罗芳、盐田、蛇口、南澳水产品批发市场、鸿发家禽批发市场等专业型批发市场。图3-2深圳农业物流发展现状分布于XX全市的各级农批市场，在形成XX市农产品流通格局、保障本地食品供应和价格稳定、满足香港和珠三角等其它国内地区的农产品需求、促进农产品进出口等方面发挥了重要作用。首先，XX市农批市场是XX市民的“菜篮子”。就布吉农批市场而言，该市场交易的蔬菜、水果、粮油，分别占XX市民消费量的85%、90%和40%以上。其次，XX的农批市场保证了港澳地区的农产品需求。据统计，香港蔬菜和水果需求量的40%是由XX供应的。另外，XX的农批市场在全国农产品流通中也居于十分重要的地位，其货源地除来自广东其它城市及周边省份以外，还包括北京、山东、河南、东北等地，而销地则主要满足XX本地和香港需求，也有部分运到内地其它省市。由以上可见，XX市农批市场对保障深港两地农产品的足量供应具有关键作用，但是由于XX早期的布吉农批、福田农批、南山农批三大综合性农批市场周边现已成为人口密度较高、交通比较拥堵的通关要道、居民区或商业区，已经影响了周边城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展。三大综合市场由于受规模和场地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发展速度缓慢，并呈现衰退迹象。XX市作为珠三角地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足深港两地日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。2005年以来，XX农产品价格已普遍上涨20%左右，特别是水果的供应已不能充分满足XX市的需求，而且随着XX市经济和生活水平的不断提高，随着深港两地城市人口容量的不断增长，对农产品足量、平价、安全、绿色供应的需求也将不断升级，XX农产品流通系统的现状已远不能满足人们未来的需求，因此，规划建设新的现代化的农产品流通中心是保障深港两地农产品安全足量供应的迫切需求。3.4XX市农产品物流需求分析根据XX市农产品物流活动的空间，其物流需求主要可以分为两大类：国内物流需求和国际物流需求。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第三章市场分析与建设规模3.4.1国内农产品物流需求国内物流需求又包括XX市内的物流需求和XX市与周边地区产生的物流需求。１.XX市内的农产品物流配送需求XX市内的农产品物流需求主要表现为XX市的各企事业单位、机关团体、一般居民等对社会化农产品物流服务和公共物流设施的需求。2005年末全市从业人员576.26万人，在校学生105万，而且数量在近两年不断增长，由此可见，全市工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等对农产品物流需求巨大。构成市内农产品物流需求大户的XX市内连锁超市近年来以年均20%－30%的速度递增，在商业零售业中正由主导地位向主体地位转移。2002年XX市连锁商业销售额占全市社会消费品零售总额的36%，2005年达到50%，其中经超市销售的生鲜农产品市场份额也已经达到50%。与此同时，XX市内农产品物流配送业发展则刚刚起步，还多属于一些企业的内部经营行为或者一些配送大户的个体行为，尚未形成独立的产业部门；配送中心的规模都还比较小，配送效率比较低。一些大、中型零售企业由于连锁发展的需要，虽然大多自建或租用仓储设施，自建内部配送中心，如万佳、沃尔玛等，但是自建生鲜农产品配送中心的屈指可数。据不完全统计，零售企业的独立仓储配送量约占其商品销售总量的30％。可以预见到随着XX市大力推动连锁经营的发展,XX市连锁经营范围将逐步扩大。随着商贸企业追求物流外包行为的增加，连锁经营要求集中进货、集中配送,未来对配送中心的需求将日趋旺盛。加上XX物流业迅速发展中物流服务的不断提升，配送效率的提高，XX市内的农产品物流需求将会大大增加。２.XX市与周边地区产生的物流需求（1）XX市与香港产生的物流需求香港是一个典型的工商业社会，农业比重极低，占GDP不到5%，由此可见，香港消费的农产品绝大部分需要进口，长期以来，内地输港农产品在香港农产品市场所占份额巨大，但部分品类所占份额较小：果菜香港每天需进口鲜果1700吨，其中内地占21.5%；香港的蔬菜进口则主要依靠内地（65%），海外进口占35%；49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第三章市场分析与建设规模香港人以大米为主食，其中内地只占到3%；香港的肉类主要来自美国、澳大利亚、新西兰等国家的进口产品，内地销港肉品主要由五丰行（生畜为主）和广南集团（家禽为主）独家代理，所占市场份额也有限。综上所述，内地所占香港的农产品市场份额并不理想，随着《农产品质量安全法》的出台，内地的农产品质量必将出现较大的改善，相信未来内地输港农产品的市场份额将出现较大的增长，其中XX作为输港农产品的主要中转地，供港农产品物流需求将出现显著增长。（2）XX市与周边珠三角地区产生的物流需求珠江三角洲位于广东省的中南部，面向南中国海，为珠江出口处，毗邻港澳，是广东社会经济发展的先行地区，素有“鱼米之乡”之称。1994年广东省委、省政府正式宣布建立的珠江三角洲经济区，范围包括广州、XX、珠海、东莞、中山、佛山、江门共7个省辖市，以及惠州市区和所属惠阳、惠东、博罗三县，肇庆市的端州区、鼎湖区和四会、高要两县，面积4.16万平方公里，人口2262余万人。它是我国第一个打破行政区划，按照经济区划原则建立的经济区，成为广东乃至全国商品经济最活跃和最具有发展潜力的地区之一。改革开放以来，珠江三角洲地区因开放程度大、经济发展快、收入水平高而成为全国改革开放的一个样板。以2006年珠江三角洲的主要综合经济指标为例，人口约占广东省30%的珠江三角洲，其主要经济指标占广东省的份额均是人口比重的2－3倍以上，是广东省实力最强、经济最发达的地区。据政府统计数据，2005年XX市一、二、三产业的比重为：0.57%、59.53%、39.90%，由此可见，第一产业所占比重非常小；再由2003年经济增长贡献度看，第二产业对经济增长贡献份额高达74.52%，第三产业为25.85%，第一产业贡献度几乎为零。因此，XX市偏低农业产值和巨大的农产品消费市场存在着明显的矛盾，因此，XX是一个典型的依靠外部供应的农产品销地市场。珠三角不仅是广东省，而且是全国甚至东南亚重要的“菜篮子”、“米袋子”，其承载着对XX地区的农产品供应，也必将产生可观的农产品物流需求。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第三章市场分析与建设规模3.4.2国际农产品物流需求XX地处世界三大航线中亚洲至北美洲、欧洲和地中海航线的交汇点,而且与居于国际航运中心地位的香港紧密相连。XX在国际贸易中的重要地位决定了国际物流是XX农产品物流的重要组成部分。广东省仅次于山东为我国农产品进出口大省，2005年，广东省各类农产品进出口总量为1301万吨，进、出口总量分别占64.2%、35.8%；进出口总额为448亿元，进、出口总额分别占59.2%、40.8%。XX作为广东省农产品进出口重要港口，在其进出口总额中占有较大的比重，见表3-1。由此可见，XX特殊的地理位置决定了其巨大的农产品进出口物流需求。表3-1XX占广东省各类农产品进出口比重品种项目出口进口数量（万吨）价值（亿元）数量（万吨）价值（亿元）05年05年05年05年1.蔬菜XX77.526.62.50.31广东省86.731.5111.4XX所占比例89%84%23%22%2.水果XX339.418.513广东省37.411.335.226XX所占比例88%83%53%50%3.水产品XX10.211.84.32.8广东省25.9467.35.6XX所占比例39%26%59%50%4.冻肉XX1518.77.95.6广东省17211919XX所占比例88%89%42%29%总计XX36411619672广东省466183835265XX所占比例78%63%23%27%49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第三章市场分析与建设规模3.5建设项目市场预测早在20世纪末，根据我国传统饮食和现代科学，我国营养学家就提出了《中国居民膳食指南》，并建立与之相配套的平衡膳食结构。按照平衡膳食结构，各类食物在饮食中的地位见表3-2。表3-2我国国民平衡膳食食品消费量每天全年谷类食物300－500克109.5公斤蔬菜400－500克146.0公斤水果100－200克36.5公斤鱼虾类50克18.25公斤禽肉类50－100克36.5公斤蛋类25－50克18.25公斤奶类及奶制品100克36.5公斤豆类及豆制品50克18.25公斤油脂类25克9.125公斤XX市居民人均收入水平较高，高价值、高品质的农产品消费力较强，饮食结构相对合理。依据上面表格中所列的我国平衡膳食结构标准，结合XX市饮食特点，对XX市的果蔬、肉鱼等生鲜农产品需求量进行预测，见表3-3。表3-3XX市各类生鲜农产品需求总量预测表项目每天每年蔬菜人均量(公斤)0.3110总量（万吨）0.3378123.2水果人均量(公斤)0.13750总量（万吨）0.153656.1水产品人均量(公斤)0.0518.25总量（万吨）0.0560520.63肉类人均量(公斤)0.136.5总量（万吨）0.112140.9注：XX市人口总量按1121万人计本项目除了主要辐射深、港两地，还将辐射部分珠三角二级城市，项目辐射市场规模预测见表3-4，其中,珠三角二级城市辐射量取所占深、港市场总额的20%来测算。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第三章市场分析与建设规模表3-4项目市场规模预测品种XX市场香港市场XX周边市场项目预计总交易量总量(万吨)　项目预计所占份额项目预计辐射量(万吨)总量(万吨)　项目预计所占份额项目预计辐射量　项目预计辐射量　(万吨)　蔬菜123.285%104.765.460%39.228.8172.7水果56.190%50.4958.720%11.712.474.6肉类40.950%20.4525.320%5.15.130.7注：香港市场数据来源于香港渔农署49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第四章项目选址及建设条件第四章项目选址及建设条件4.1项目选址国际农产品物流园项目选址确定于龙岗区平湖镇白泥坑村，丹平路以东总用地面积约30.3万平米，是XX横岗镇、布吉镇、平湖镇以及东莞雁田的交汇处，地理位置优越，周边交通状况发达，有机荷高速、水官高速、丹平快速干线、南坪快速干线、深惠线、平盐铁路、广深铁路、厦深铁路等干线穿汇其间（如图4-1所示）。图4-1XX国际农产品物流园项目地理位置图4.2项目用地区位分析49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第四章项目选址及建设条件项目用地位于XX市龙岗区平湖街道白泥坑地区，即中部物流组团内华南物流园所在的物流核心片区、布吉中心区和横岗中心区所在的综合配套区之间的位置，是XX横岗镇、布吉镇、平湖镇以及东莞凤岗镇的交汇处。用地周边交通状况较为发达，处于几条城市主干道的围合区内，其北面为机荷高速公路，南面为水官高速公路，东面为盐排高速公路，西面为规划中的平安大道，另外还有深惠线、平盐铁路、广深铁路、厦深铁路等干线穿汇其间。项目位于XX平湖物流基地内，平湖物流园为XX市政府规划建设的八大物流园区之一。物流基地距香港特别行政区仅25km、距XX市区15km。北面和东北面与东莞市接壤，西北与宝安区接壤，是XX至东莞、宝安至龙岗区的交汇站，区位条件得天独厚。平湖物流基地处于珠江三角洲辐射圈的“中心级”，在以园区为中心，以50公里为半径，划出第一层经济辐射圈，包括XX、东莞、惠州、香港等地；以120公里为半径，划出第二层经济辐射圈，包括广州、珠海、中山、江门等珠江三角洲大部分地区，第三层经济辐射圈就可覆盖到华南地区，通过铁路延伸至整个泛珠江三角洲。图2-2中部物流组团功能结构图4.3项目用地概况4.3.1项目用地概况4.3.1.1用地地籍概况XX市国土资源和房产管理局接到XX市农产品股份有限公司《关于XX市国际农产品物流园用地预审的申请》后，在审查意见中提到在该物流园用地范围内有95023平方米尚未完善转地补偿的有关手续，且约有32000平方米地上已建原村集体工业区；另约有农用地162354平方米，其中林地157021平方米，园地5333平方米（含基本农田约24平方米）；其余为城市建设用地。选址范围内未完善转地手续的95023平方米土地（含已建成工业厂房的32000平方米），须与原农村集体组织继受单位协商，达成可行的转地补偿及拆迁安置方案，在项目用地上报市政府审批时，一并上报。该项目选址涉及占用林地157021平方米，请XX市农产品股份有限公司按照《关于加强我区林地管理的通知》的要求向林业主管部门申办《使用林地审核同意书》。XX市规划局于2007年3月颁发了建设用地方案图。规划用地总面积约30.3万平方米，分为南北两个地块，北地块红线编号2007-00B-0008，面积2.77万平方米，南地块方案号2007-00B-0009，面积27.54万平方米（图4-2）。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第四章项目选址及建设条件图4-2用地地籍现状图4.3.1.2用地现状概述ABCD基地内地势南高北低，常年主导风向为东南向。现状建有四块工业用地，另有两块已推平用地，剩余用地均为林地。工业用地面积约为6.25万平方米，其中地块A约为3.2万平方米，地块B约为2.5万平方米；地块C面积为0.4万平方米。地块D约为0.15万平方米。经查证，该四个地块均属尚未完善转地补偿手续的用地。表4-1现状用地汇总表现状用地汇总表用地代码用地性质用地面积(万平方米)百分比(%)M1一类工业用地6.2520.61E4林地15.9752.65E9发展备用地8.11图2-5土地利用现状图26.74合计30.33100.00ABCD图4-3用地利用现状图49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第四章项目选址及建设条件4.3.2交通条件4.3.2.1平湖物流园区交通条件平湖流园区具备港口、公路、铁路等多种对外交通运输方式，将重点发展水陆联运、公铁联运等多式联运体系，构筑现代化综合立体交通运输平台。1．港口：两条支线铁路与盐田港和西部港群紧密相联，平盐铁路全长26公里，平南铁路全长48公里。可快速接驳世界各地港口航线。2．铁路：日编组能力为8000车次的平湖南铁路编组站位于基地中心，京九线、广九线穿基地而过，南接香港，北连中原和欧亚大陆桥。全长26公里的平盐铁路和全长48公里的平南铁路在基地内与京九、京广线接轨，直通盐田国际中转港和蛇口集装箱港。3．公路：平蛇、深惠、机荷高速、水官高速、清平快速、梅观高速在基地周围形成了纵横交错、四通八达的公路网络。园区内配套道路完备：目前，平湖街区的道路由高速公路、镇间主干公路及镇内道路形成四纵三横的交通骨架。四条纵向主干道，自西向东为平新路、丹平路、新厦大道、凤凰大道。三条横向主干道，由北向南为平龙路、富安大道、机荷高速公路。其中平龙路是龙岗与宝安两区的交通要道，并且承担了东莞中东部至宝安大部分过境车流。平湖大街至丹平公路一线集中了平湖、布吉与XX市区的主要车流。4.3.2.2项目用地交通条件国际农产品物流园地处白泥坑地块，用地面积约30.3万平方米，占有较好的地理位置（如图4-4所示）。1.物流园位于铁路集装箱中心站、丹平路以东、南北分别是水官和机荷高速公路，是平湖与布吉的结合部位，距离街道中心各相距约5公里。2.正在规划建设中的平安大道，如图所示，穿过项目用地东部一角，平安大道拟采用双向六车道，全长12.5公里，东至沙湾路（横岗安良），西至龙平路，穿越水官、盐坝、机荷高速，建成后将成为物流园的重要交通要道之一。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第四章项目选址及建设条件3.由白泥坑至罗湖中心区、福田中心区、布吉农批市场和福田农批市场的最短路径分别约为14.9公里、23.2公里、11.0公里和21.6公里，以货柜车在高速公路和城市快速路上行驶的平均车速每小时60公里计算，车程均在半小时以内。因此，在白泥坑地块发展农产品物流配送对于XX和香港各需求点，以及连接布吉和福田两大农批市场都相当便利。4.白泥坑向外30公里的范围可覆盖XX市和香港50％左右的区域以及东莞的部分地区。图4-4XX国际农产品物流园交通图4.3.3周边物流环境项目未来持续发展离不开项目周边物流产业发展的推动，现对项目周边物流环境进行详细的分析。1.华南国际工业原料城于2002年12月成立的华南国际工业原料城（XX）有限公司是一家大型的现代商贸物流产业集团公司，由香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团和京晖国际五大财团共同投资兴建。华南城位于龙岗平湖物流园区，总用地面积100万平方米，总建筑面积约220万平方米。是集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模工业原材料交易中心，也是集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城。华南国际工业原料城总投资规模约26亿元，首期投资12亿元，交易区面积50万平方米，有标准商铺3200家，入驻商家2000家左右。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第四章项目选址及建设条件国际农产品物流园与华南城相距按路程计大约8公里，有公交直接从白泥坑站到华南城，为这两个物流园未来很好的互补奠定了基础，国际农产品物流园建成后将加大与华南城的合作，形成优势互补，一起形成辐射整个华南的大物流中心（如图4-5）。图4-5华南国际工业原料城和国际农产品物流园位置图2.XX集装箱中心站XX集装箱中心站位于XX市龙岗区平湖镇，平湖南编组站东侧，白泥坑村和丹平路西侧，与建设中的广深四号线相邻（如图4-6）。图4-6XX集装箱中心站地理位置图XX集装箱中心站是全国规划建设的18个铁路集装箱中心站之一，与其他中心站一起构成我国铁路集装箱网络主骨架，对于促进全国铁路集装箱运输发展具有重有意义，集装箱中心站的建设也是使XX成为铁路重要枢纽的基础项目之一。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第四章项目选址及建设条件集装箱中心站、作业站及办理站构成了我国铁路集装箱运输的网络系统。中心站是集装箱运输的基础和龙头，它的建设对于减少集装箱车辆的集结改编时间，提高作业效率，开展多式联运，加快货物送达速度，降低运输成本，具有重要意义。XX集装箱中心站将成为XX地区货运中心，带动周边地区的物流产业发展，带动区域经济和聚集人流、物流和资金流。为国际农产品物流园的货物流通提供极大的便利，相互促进，共同繁荣，加快XX物流业的发展。3.白泥坑村与平湖街道周边国际农产品物流园位于平湖镇白泥坑村，丹平路以东，面积约30.3万平方米，是XX横岗镇、布吉镇、平湖镇以及东莞雁田的交汇处，地理位置优越，周边交通状况发达。项目用地周边有不少物流公司、批发市场以及蔬菜加工网点。主要包括：（1）鹏程物流货运公司、飞鹏物流公司公司位于丹平路以东、丹竹头汽车站旁，主要从事货物运输，代理接货。市场经过几年培育，成熟度高、出租率90％以上，周边有加油站、维修站、汽车站和餐厅等配套设施。该片区距公司用地约1.5公里，有利条件是近深惠路、有汽车站，物流基础好。从市内搬迁的老客户较多。（2）XX市宝鼎威物流公司公司地址位于布吉李朗大道（康桥花园后面），主要以全国货运、公路、铁路货运代办、配载、报送、仓储服务。出租率80％，现三期正在招商，停车场较大，一个大门进出便于管理。（3）平湖白泥坑周边的蔬菜加工点在平湖白泥坑用地周边自然形成了20多家蔬菜加工点。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案第五章工程技术方案5.1项目用地功能分区5.1.1指导思想本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据农产品物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性大型农产品物流中心。5.1.2功能分区园区整体规划结构主要以交易、加工配送片区为核心，配套仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地、绿化用地、道路用地。交易、加工、仓储用地：交易用地，指为各品类农产品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助作业的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各品类农产品为主的仓库建筑用地。配套服务用地：指为园区的日常生活、生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能。道路用地：指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。表4-1规划功能分区用地汇总绿化用地：指为园区配套建设的园区绿地、小游园用地，以及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。其中49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案交易用地内又细分为水果、蔬菜批发交易区、冻品批发交易区、干货（副食）批发交易区四大片区；加工配送用地又可细分为农产品加工配送、认证农产品加工配送、农产品精深加工三大片区；仓储用地又可细分为常温仓储区、冷冻、冷藏仓储区。通过环形内部交通体系、外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。同时在各交易、加工配送、仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约高效的现代物流仓储园区。图3-3农产品流通多级体系示意图农产品物流园应成为农产品流通的一级中心，承担起将农产品由产地批发商向销地批发商和零售商流动的过程，园区各功能区主要功能包括配送、加工、交易、仓储、综合服务等。其中:配送功能——主要包括进出口产品配送和第三方物流配送；加工功能——主要包括进出口产品和果蔬、肉鱼类产品的粗深加工等；交易功能——主要包括进出口农产品交易以及大宗农产品交易；仓储功能——主要包括保税仓、大宗农产品存储等；综合服务功能——主要包括食品安全检验检疫、出口报关、农产品展销、办公、生活等。5.1.3用地布局结合园区发展需求与现状特点，在满足功能需求、交通顺畅、集约高效以及空间特色的基础上，做出以下地块划分：01号地块内部功能布局配套办公大楼和食品安全中心。主要功能及设施有检验检疫中心、食品安全控制中心、综合办公区以及相配套的停车场、公共厕所等。主要车行入口设于地块南面；主要车行出口设于地块东面。主要人行出入口在车行出入口旁设置，地块内部设计环形消防通道。图4-2片区与地块索引图02号地块内部功能布局交易、加工中心及其配套。主要功能及设施有果蔬交易、加工区、干货（副食）交易区、冻品交易区、客户服务中心、电子商务中心、电子结算中心，以及相配套的停车场、公共厕所等。主要车行入口设于西面平安大道和北面与01号地块相对的位置；主要车行出口设于地块北面与03相邻的位置。主要人行出入口在车行出入口旁设置，地块内部设计环形消防通道。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案03号地块内部功能布局配套居住办公大楼、配套市政设施和仓储配送中心。主要功能及设施有仓储配送区、海关行政办公、客服中心、动力中心、检验检疫中心、员工休息室、员工食堂、职工宿舍、司机休息室、设备维修机房、污水处理站、垃圾站、公厕、停车场等。主要车行入口在地块北面中间位置设置，主要车行出口设于地块北面与02相邻的位置。主要人行出入口在车行出入口旁设置，地块内部设计环形消防通道。图5-1项目用地片区布局图5.2各功能区生产技术方案5.2.1生产工艺流程1．果蔬批发交易区货物流程果蔬批发交易区货物流程相似，可分为：进货流程（图5-2）、采购流程（图5-3）。货车进场是否需注册货主（批发商）刷卡称重按重量收取佣金货车进档位否是办理IC卡图5-2果蔬批发交易区进货流程49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案客户进入市场采购车停放区采购商选购商品对手交易装货上车场内运输图5-3果蔬批发交易区采购流程2．干货、冻品批发交易区货物流程Ø来货车进场——运至附近仓库——登记入库；Ø买家进场——档位看货、询价、侃价——商定价格——配货称货（计件）——交现金（赊账）——档位工人送货至车辆停放处、装货上车——批发完成。3．加工配送区货物流程物流园批发区（或物流园外）来货——运至加工档位——卸货进档——加工——加工完成，装货上车——往外配送。4．认证农产品加工配送区货物流程直接疏港（港车）加工+贴标注册菜场或注册收购站仅加工仅贴标直接输港报关、封车，输港抽检信息中心检测中心抽检抽检抽检5．仓储区货物流程49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案（1）低温库工艺流程检测——分拣——包装——速冻——冷藏——配送（2）常温库工艺流程检测——分拣——包装——入库——配送5.2.2货源供应方案本物流园的货源来自全国乃至世界各地，其中认证农产品加工中心的货源均来自全国各地的注册基地、注册采购点或者注册包装厂。5.2.3主要设备及生产控制系统5.2.3.1本项目有以下主要设备1.运输设备：各类适合保鲜、冷藏的汽车、集装箱车等；2.冷冻、冷藏设备；3.输送设备：各类输送机、铲车及叉车等；4.包装及检重设备：主要包括包装机、自动称及选别机等；5.食品安全检测装置及仪器设备；6.监控设备；7.消防设备；8.计算机控制系统。5.2.3.2生产及控制系统1.进出货物采用机械化、自动化的运输、传送作业系统；2.货物来源和分配采用电子商务信息管理；包括货物查询系统、验货系统、仓储系统、分拣系统、运输系统、配送系统在内的信息管理系统。3.货物的识别、保管采用自动化条码识别系统与物流中心自动化控制系统，建立上、中、下游共同条码与物流中心自动化等系统，促进上、中、下游咨讯流通。4.商品保管的温度、湿度及风速采用自动化控制系统。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案5.3总平面布置及工程结构方案5.3.1总平面布置1.总用地面积30.3万平方米2.建筑占地面积12.5万平方米（不含绿化、道路、停车场、广场等)3.总建筑面积82.2万平方米根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下:1)蔬菜批发区建筑面积58500平方米；2)水果批发区建筑面积65000平方米；3)土特产干货、副食品批发区建筑面积123500平方米（设想建于蔬菜、水果批发区之上）；4)冻品批发区建筑面积90000平方米；5)农产品加工配送区建筑面积60000平方米；6)认证农产品加工配送区建筑面积60000平方米；7)果蔬精深加工中心建筑面积59450平方米；8)肉鱼精深加工中心建筑面积59450平方米；9)国际农产品储运代理中心建筑面积60000平方米；10)仓储区建筑面积60000平方米；11)生活服务区建筑面积22658平方米；12)综合服务大楼建筑面积31508平方米。4.绿化面积16.4万平方米,绿化率20％；道路及停车场占地10.7万平方米5.建筑密度42％6.容积率2.715.3.2工程结构方案1．蔬菜批发区建筑层数：1-2层建筑面积：58500平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构2．水果批发区建筑层数：1-2层建筑面积：65000平方米49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构3．土特产干货、副食品批发区（建于蔬菜、水果批发区之上）建筑层数：1-2层建筑面积：123500平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构4．冻品批发区建筑层数：1-3层建筑面积：90000平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构5．农产品加工配送区（建于冻品交易区之上）建筑层数：1-8层建筑面积：60000平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构6．认证农产品加工配送区建筑层数：1-8层建筑面积：60000平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构7．果蔬精深加工中心建筑层数：1-12层建筑面积：59450平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构8．肉鱼精深加工中心建筑层数：1-12层建筑面积：59450平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构9．国际农产品储运代理中心建筑层数：1-22层建筑面积：60000平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构10．仓储区建筑层数：1-6层建筑面积：60000平方米49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构11．生活服务区建筑层数：1-26层建筑面积：22658平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构12．综合服务大楼建筑层数：1-26层建筑面积：31508平方米结构形式：钢筋混凝土框架(剪)结构5.4园区交通组织方案5.4.1规划原则1．基地与周边主要交通形成便捷联系。根据周边交通状况较为发达的有利条件，项目在考虑外部交通时采用合理规划，充分利用的原则。2．基地内部流线清晰、便捷高效、易于装卸，做到人车分流、客货分流，仓储区、加工区、生活辅助区等相互独立，互不干扰。5.4.2园区交通组织货运交通组织——对外货运主要依靠平安大道、横东岭路、丹平路衔接水官高速、机荷高速路形成的集疏运系统。规划区内部货运系统主要由园区环形通道构成，货运通道设置集中的装卸货界面，提高装卸效率，并减少对园区内部交通的干扰。人行交通组织——人行主要出入口设在平安大道与城市支路交叉口两侧和城市支路中部。02号地块内南北两侧结合建筑设二层人行廊道，将人流直接引向二层售货区，实现一层货车装卸货物，二层人流自由穿梭的立体分层结构。5.5公用与辅助工程5.5.1动力中心1.供配电49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案本项目属二级负荷，采用双回路10KV电源供电，由区外的110kV平湖变电站提供。图4-13电力工程规划图电力负荷预测采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，各类型建筑用电指标如下：负荷预测指标表:建筑性质负荷预测指标需要系数仓储、仓储深加工区60～70瓦/平方米0.6仓储配送区60瓦/平方米0.6客服、商务中心、行政办公50瓦/平方米0.5生活配套40瓦/平方米0.5设备机房50瓦/平方米0.6按照上述指标，则本片区计算负荷为18362千瓦。1.供水水源来自市政自来水公司供水管网，水质、水量能满足中心的生产、生活用水要求。本项目的建筑物大部分为低层建筑，可由管网直接供水。用水主要为生产用水，员工的办公、生活用水、制冷系统用水等。图4-10给水工程规划图（1）用水量预测①用水量标准依据《XX市城市规划标准与准则》确定。未预见及渗漏水量按15%计。规划区为仓储用地，用水量按建筑面积计算，指标取3.5升/平方米.日。②预测规划区最高日用水量为3400立方米/日，日变化系数Kd=1.18，时变化系数Kh=1.29。③消防用水量：本区域内同时发生火灾次数为一次，一次灭火用水量为30升/秒。（2）给水工程规划①给水管网按最高日最大时流量计算,按最高日最大时流量加消防用水量或事故水量（为设计水量的70％）校核管径。②规划区用水来自周边DN200～DN500规划市政给水管道。③沿规划区道路布置DN200的环状配水管网，并与周边道路上的市政给水管道连接成环状管网，以确保供水的安全性。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案④在规划区内规划一定数量的室外消火栓，每个室外消火栓的间距不大于120米。1.排水本项目的排水严格按照雨污分流的原则实施。（1）雨水工程规划①雨水流量按下式计算Q=q•F•ψ式中：Q—规划雨水流量（升/秒）q—暴雨强度（升/秒.公顷）F—汇水面积（公顷）ψ—径流系数②暴雨强度计算公式：设计暴雨重现期采用一年，暴雨强度公式为：式中：q—设计暴雨强度（升/秒.公顷）t—降雨历时（分钟）t=t1+mt2t1—地面集水时间（分钟），按距离长短、地形坡度和地面铺盖情况取定m—延缓系数，暗管取m=2t2—管内雨水流行时间（分钟）③地面集水时间采用10分钟;径流系数采用综合径流系数0.65。④规划区内沿道路规划d600～d1200的雨水管道，区内雨水就近接入上层次规划市政雨水管道。（2）污水工程规划①污水量预测仓储用地按用水量的95％计算，道路用地不计算污水量。预测平均日污水量为2700立方米/日，总变化系数Kz=1.87。②管网规划49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案沿规划区道路布置d400污水管道，区内污水排入上层次规划确定的d400市政污水管道，最终排入埔地吓污水处理厂进行处理。埔地吓污水处理厂规划规模为5.0万立方米/日。③规划区污水排入城市污水系统的水质应符合《污水排水城市下水道水质标准》(CJ3082)的要求。5.5.2机修库机修库的任务主要承担中心内的各种生产设备、配送车辆及装卸机械的小修和零件修理，机修库可根据实际情况配备一般的通用设备和修理机具。5.5.3消防1.消防设施本项目的建筑物的室外消防给水管网、消火拴等按“建筑设计防火规范（GBJ16-87）（1997年版）”的规定设置；建筑物内按规定设有消防给水管及留有室内消火栓借口。消防设施主要有室内消火栓、火灾自动探测报警系统、化学灭火器装置、室内有关消防器材的配备及防烟系统等，以水消防为主，化学消防为辅，控制室、配电室配置二氧化碳（CO2）类灭火装置系统。2.防烟、排烟系统一旦发生火灾，烟气危害性很大，本工程在防烟、排烟方面采取以下措施：(1)在建筑设计时充分考虑自然通风和排烟的要求；(2)对长度超过20m的内走道，面积超过100m2，且经常有人停留或放有可燃性物体较多的房间、库房，无直接自然通风时，设置机械排烟。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境保护、劳动安全与卫生第六章环境保护、劳动安全与卫生6.1环境保护6.1.1环境质量标准及排放标准6.1.1.1环境质量标准1.《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅳ类标准；2.《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准；3.《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）二类区标准；4.《XX市城市区域环境噪声标准适用区域划分》；5.《XX市环境空气质量功能划分》；6.《XX市饮用水源保护区划分》。6.1.1.2污染物排放标准1.《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；2.《广东省大气污染物排放标准》（DB44/27-2001）新扩改二级标准。3.整个区域布置的项目均无重型污染，环境状况较好。6.1.2拟建项目产生的主要污染物项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、噪声、废气、固体废弃物等。6.1.2.1污水1.生产污水本项目设有污水处理站，采用序批式活性污泥法（SBR工艺）。生产污水分别经粗、细格栅隔渣、隔油、沉淀、调节，然后经SBR系统处理至达标后排放，污泥脱水后外运填埋处理。2.地面清洗水地面清洗面积约55000平方米，日排地面清洗水约：100立方米。3.生活污水生活污水主要是当班员工的生活用水，日排生活污水约500立方米。6.1.2.2废气49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境保护、劳动安全与卫生项目投产后，产生的废气主要是厨房烹调过程中产生的废气和汽车尾气。6.1.2.3噪声噪声主要是加工、制冷过程中设备和高压水泵产生的噪声。6.1.2.4固体废弃物固体废弃物主要是果皮、菜叶、腐烂果蔬、肉类海鲜类废弃物、各种包装废弃物、生活垃圾及检修库的废弃材料等。6.1.3污染治理措施6.1.3.1污水1.清洗污水设污水处理站，果蔬清洗污水经隔渣、沉淀后排入污水处理站处理。2.洗车污水洗车污水含有少量油污和泥沙，经隔油、沉淀后排入污水处理站处理。3.地面清洗水地面清洗水经隔渣、沉淀后排入污水处理站。4.生活污水生活污水采用三级厌氧工艺处理后排入污水处理站。6.1.3.2废气1.职工饭堂烹调过程中产生的油烟，拟采用集气罩收集，经油烟水膜滤清器净化处理后高空排放。2.由于进入本中心的车辆较多，对于长期进入中心的车辆应要求其安装汽车尾气净化装置。6.1.3.3噪声机器、设备产生的噪声拟分别采用减振、隔声、消声、吸声等措施治理。6.1.3.4固体废弃物在物流园内建设有机肥厂和废弃物处理站。将物流园的固体废弃物分类收集，富含有机质的废弃物送到有机肥厂加工成有机肥，其余废弃物在废弃物处理站分门别类进行处理。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境保护、劳动安全与卫生我们将废弃物分类为：果蔬类废弃物、肉类海鲜类废弃物、生活垃圾、危险废弃物、废弃金属、废弃塑料等。处理方式如下：1．果蔬类废弃物和肉类海鲜类废弃物等富含有机质的废弃物，送到有机肥厂加工成有机肥。2．将生活垃圾分类，对于有回收再利用价值的废弃物（如纸张、玻璃、低板包装物、饮料瓶罐、餐盒等）交由社会废品收购站回收，对于有机类垃圾运到有机肥厂，其余生活垃圾由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处理。3．危险废弃物（如废旧电池、废旧日光灯管等）收集到专门容器和场地，由专业公司负责对其定期清运及无害化处理。4．废弃金属、废弃塑料等，有回收再利用价值的交由社会废品收购站回收，其余的由环卫部门负责运到垃圾处理场进行处理。6.1.4结论综上所述，本项目建成投产后，产生的污染物主要有污水、噪声、废气、固体废弃物等。由于项目的污染程度较轻，且有较完善的防治措施。因此，项目在建设过程及建成投产后，如能严格执行建设项目“三同时”的有关规定，落实污染治理措施，则对项目所在地区的环境质量不会造成太大影响，本项目在环保治理方面是可行的。6.2劳动保护与安全卫生6.2.1劳动保护1.管理人员和生产岗位职工安全教育管理人员、企业新职工、上岗前必须进行厂级、车间级、班组三级完全教育。三级完全教育时间不得少于40学时。企业新职工按规定通过三级完全教育并经考核合格方可上岗。从事特种作业的人员必须经过专门的安全知识与安全操作技能培训，并经过考核，取得特种作业资格方可上岗工作。企业在实施新工艺、新技术或使用新设备、新材料时，必须对有关人员进行相应的有针对性的安全教育。2.落实企业安全教育责任49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境保护、劳动安全与卫生企业法定代表人或总经理对本企业安全教育工作负责。企业安全卫生管理部门负责组织实施安全教育工作。企业安全教育工作应纳入本单位培训教育年度计划和中长期计划，所需人员、资金和物资应予保证。3.制订企业安全管理制度安全管理制度是企业安全规章制度的重要组成部分，是企业安全管理的基础，是实现安全生产的基本保障。企业安全管理制度要根据国家规定和待业标准及本单位实际来制订。4.制订安全操作规程安全操作规程是规定工人在生产操作时必须遵守的程序和注意事项的技术文件。制定安全操作规程应根据生产工艺、机械设备的特性和参考安全操作经验及事故教训。5.执行国家规定的工时制度国务院新工时制度规定：各企业及个体经济组织的职工，从1995年5月1日起执行每日工作8小时，每周工作40小时的新工时制度。6.女职工劳动保护严格的按照1988年7月21日国务院发布《女职工劳动保护规定》的条例对女职工的劳动进行保护。6.2.2卫生条件食品仓储配送过程中应当符合的最基本的卫生要求：(1)保持内外环境整洁，采取消除苍蝇、老鼠、蟑螂和其他有害昆虫及其孳生条件的措施，与有毒有害场所保持规定的距离；(2)应当有相应的消毒、更衣、采光、照明、通风、防腐、防尘、防蝇、防鼠、洗涤、污水排放、存放垃圾和废弃物的设施；(3)贮存和运输装卸食品的容器包装、工具、设备和条件必须安全、无害，保持清洁，防止食品污染；(4)仓库管理人员应当经常保持个人卫生，穿戴清洁的工作衣帽，全体工作人员每年至少进行一次体检；(5)使用的洗涤剂、消毒剂应当对人体安全、无害。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第六章环境保护、劳动安全与卫生6.2.3防火、防盗、防传染措施1.防火措施(1)建立防火档案，确定消防安全重点部位，设置防火标志，实行严格管理；(2)实行每日防火巡查，并建立巡查记录；(3)对职工进行消防安全培训；(4)制定灭火和应急疏散方案，定期组织消防演练；(5)执行上级有关防火安全规定和文件，组织实施各项消防安全制度；(6)制订岗位防火责任制和安全操作规程，定期检查执行情况；(7)划分防火责任区，指定区域防火负责人，配置必要的消防器材，落实防范措施；(8)对职工进行消防安全教育，普及消防知识，新职工、临时工要做好上岗位前的防火安全教育；(9)组织专职、义务消防队，定期开展消防训练、消防演习，不断提高防火灭火技能；(10)组织职工和警消人员进行护库值班、值宿、夜间巡逻检查。仓库领导必须按规定参加值班、值宿。2.防盗措施(1)建立一个智能化的保安系统；(2)定期组织防盗宣传教育；(3)加强保安人员的防盗培训；(4)划分防盗片区，落实责任；(5)加强对盗窃常发地如成品区的保安力量；(6)不定期组织司法工作者到加工中心进行法律宣传教育。49 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第七章节能第七章节能加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策、建设节约型和谐社会的一项重要措施，也是国民经济和社会发展一项长远战略方针和紧迫任务。合理利用能源、提高能源利用效率，从源头上杜绝能源的浪费，以及促进产业结构调整和产业升级具有重要意义，绿色、环保、节能、安全、健康已成为各行各业发展的新趋势。因此，本项目的节能工作必须严格执行国家和地方的有关法律法规。7.1编制依据1.《中华人民共和国节能法》中华人民共和国主席令第90号；2.《国务院关于加强节能工作的决定》；3.《民用建筑节能管理规定》建设部令第143号；4.国家发展改委文件《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》发改投资〔2006〕2787号；5.广东省经济贸易委员会文件《转发国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》粤经贸技改〔2007〕29号；6.《公共建筑节能设计标准》。7.2能耗分析本项目的能耗主要是供电的能耗，包括动力、空调、通风系统、照明系统、电声系统等，其中机械设备、空调、照明占能耗的比例较大。其次是用水的能耗，包括生产用水，员工的办公、生活用水、制冷系统用水等。7.3节能措施本项目的节能主要是设备节能和建筑节能，节能措施主要如下：⒈73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第七章节能严格执行有关建筑节能强制性标准，在设计上采用合理的窗墙比，以利于自然通风和采光，在不影响建筑物结构和项目使用要求的前提下尽量采用新型建筑材料和保温、防火材料。2.采用最佳总体平面布置和合理的车流和物流，减少车辆在配送中心迂回。3.根据实际情况选用节能型中央空调，场区内空调制冷设备将采用太阳能技术，极大节约能源。4.选用高效、长寿、节能的光源和灯具（如节能、高压水银灯、高压钠灯、金属卤素灯）及多组合控制开关，分区、分功能控制，按实际需要进行开关。5.实行营运管理计算机化，提高客运效率。6.加强用电设备的维护和管理，防止污染，以提高供电效率，降低能耗。7.4节水1.提倡科学合理节水，尽量选用节水型配套设备和卫生洁具，在项目设计阶段，应对选用的用水器材和排水设施进行认真审查，在工程建设期间，对使用不符合节水规定器材的工程不予验收。2.建立完善的节水规章制度，实施节水目标责任制，节约设备用水和生活用水，严禁跑、冒、滴、漏和长流水等一切浪费水的现象。3.合理利用水资源，空调冷却用水应循环使用，绿化用水、场地清洗水等可充分利用处理后的回收水，尽量提高水资源的循环利用效率。73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第八章组织机构及定员第八章组织机构及定员8.1管理体制及组织机构该项目是大型的农产品物流配送、第三方物流、仓储中心，根据物流中心管理的特点，组织结构如图8-1所示。董事长总经理副总经理副总经理信息/结算中心检验检疫中心客户服务中心计财部人力资源部交易管理部仓储管理部加工中心管理部供港加工配送管理部装卸搬运部图8-1项目组织结构图总经理办公室安保部工程动力中心73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第八章组织机构及定员8.2机构定员本项目具体编制详见表8-1表8-1项目定员一览表序号部门管理人员一般员工合计1公司领导442总经理办公室310133人力资源部3474计财部2685客户服务中心310136检验检疫中心910197信息/结算中心320238工程动力中心510159交易管理部6202610仓储管理部6202611加工中心管理部6121812供港加工配送管理部6101613装卸搬运部620020614安保部6100106合计684325008.3人员培训1.职前培训一般而言，对新员工都应进行统一的职前培训，包括：(1)一般性的职前培训。主要目的是让新员工了解公司的概况，如组织架构、运作系统、经营理念、发展规划和员工的权利义务等。(2)专业技术培训。主要是对新员工上岗前的岗位操作技术的培训，目的是让新员工能够尽快适应新的业务工作。2.在职培训73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第八章组织机构及定员主要是针对员工在岗位工作中所需学识技能的欠缺部分予以补充。3.非在职培训是指员工暂时离开现职，脱产到有关学术机构、学校或组织参加为期较长的培训。配送中心的采购、检验、加工、仓储、配送等除了采用先进的装备、合理的布局之外，还要做到人流、物流、车流的畅顺，必须提高管理人员的综合素质，加强指挥、协调。因此，各职能部门的有关人员必须经培训、实习，做到持证上岗。73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第九章项目实施计划进度及工程招投标第九章项目实施计划进度及工程招投标9.1建设周期XX国际农产品物流园工程建设周期为36个月。即2008年3月至2011年3月，2011年6月正式投入营运。本工程建设分期建设，共分为以下几个阶段：u前期工作阶段：2007年7月～2007年10月u地质勘探及设计阶段：2007年11月～2008年2月u工程土建施工、安装及调试阶段：2008年3月～2011年3月9.2项目实施计划进度设想为确保本工程在2011年3月完成，本项目采取滚动开发的方式，提高项目整体开发效率，进度规划设想详见表9-1。表9-1项目建设期滚动开发进度表主要建设内容开发进度2008.3-2009.3蔬菜批发区100%水果批发区100%仓储区100%认证农产品加工配送区100%生活服务区50%2009.3-2010.3副食品干货区100%冻品批发区100%农产品加工配送区100%果蔬精深加工中心100%综合服务大楼50%国际农产品储运代理中心50%生活服务区25%2010.3-2011.3国际农产品储运代理中心50%肉鱼精深加工中心100%综合服务大楼50%　生活服务区25%73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第九章项目实施计划进度及工程招投标9.3工程招标按照国务院办公厅国办发[2000]34号文件，考虑到本项目的筹办单位为非专业单位，所以在设计、采购、监理等招标工作中，均委托XX市建设工程交易中心进行招标。如有需要，筹办单位拟聘请有资质的中介部门进行预决算跟踪。招标基本情况表招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围招标估算金额(万元)投标单位资质等级要求拟划分标段(个)委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标设计¨¨¨甲级2安装工程¨¨¨一级多监理¨¨¨甲级1重要设备¨¨¨一级多重要材料¨¨¨一级多情况说明：建设项目单位盖章2007年月日73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十章投资估算与资金筹措第十章投资估算与资金筹措10.1投资估算10.1.1投资估算编制说明及依据1.《投资项目经济咨询评估指南》中国国际工程咨询公司1998年编2.XX市近期工程造价信息3.有关的各项资料10.1.2建设投资估算编制说明1.本投资估算的主要基础数据由XX农产品股份有限公司提供；2.本项目投资估算包括建设投资，流动资金和建设期利息。建设投资估算包括设计规模和设计方案提出的全部建筑、构筑物工程和供电、照明、给排水、消防、空调通风、环保、绿化等公用工程和辅助工程以及工程建设其它费用等；3.主要设备包括检验检疫设备、计量设备、消防设备、监控设备及信息系统设备等；4.建设单位管理费是指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转、竣工验收交付使用及后评估等全过程管理所需费用；5.勘察设计费是指为本建设项目提供项目建议书、可行性研究报告及设计文件等所需费用；6.工程建设监理费按照工程费用的0.55%计；7.工程保险费按工程费用的0.45%计；8.预备费用按工程费和工程建设其它费用之和的8%计；9.建设投资经估算总额约为人民币183733万元，见财务分析辅助报表1—项目建设投资估算表。10.1.3建设期利息该项目不发生长短期借款，故不计建设期利息。10.1.4流动资金估算73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十章投资估算与资金筹措本项目采用滚动开发方式，鉴于本项目招商特点，本项目各阶段建设期间即可开展招商工作，在建成运营前即可获得一定收入，由于本项目建设期运营所占流动资金较少，因此本项目各建设期间可以不考虑流动资金的投入。根据同等规模农产品物流园正常运营流动资金占用情况，本项目达产后年正常运营所需流动资金为600万元。10.1.5总投资由以上估算，本项目总投资183733万元，其中建设投资183733万元，无流动资金投入。10.2资金筹措与使用计划10.2.1资金筹措本项目总投资经估算为183733万元，其中1.3亿来自于公司配股资金，剩余部分资金采取非公开定向增发股票的融资方式筹集，因此，项目投资总额均为项目资本金，本项目不存在债务资金（本项目财务分析以此方案测算）。10.2.2资金筹措备选方案如果本项目以上定向增发股票的融资方式不能顺利实施，则本项目拟采取银行贷款或者转让部分股权引进战略投资者的方式来筹集资金，以保证项目顺利实施。10.2.3资金运用本项目建设期为36个月，根据建设内容及开发进度，以12个月为一个投资周期，则各阶段建设投资分期投入的比例分别为40%、40%、20%。详见财务分析辅助报表2—项目总投资使用计划与资金筹措表。73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十一章项目财务分析第十一章项目财务分析11.1编制说明11.1.1遵循的有关法规1.企业财务通则；2.营业税及其他有关税务法规；3.建设项目经济评价方法与参数；4.投资项目经济评估指南；5.其他有关法规文件及相关资料。11.1.2基础数据和说明1.本项目按一次建成投入运营进行各项财务指标计算；项目的建设期为3年，从建设期第一年开始投入运营，运营期按17年计，项目分析计算期为20年；2.分析过程不考虑物价变化因素的影响；3.项目经营收入、原材料、燃料动力等主要成本数据由XX农产品股份有限公司提供。11.2财务分析11.2.1运营收入估算表11-1项目正常运营期间年营业收入估算表功能分区收费模式租金收费标准建筑面积(平方米)年租金收入(万元)佣金率年交易额(万元)年佣金收入(万元)年收入总额(万元)1．蔬菜批发区租金+佣金80元/平·月5850056160.50%282900141470292．水果批发区租金+佣金80元/平·月6500062400.50%459200228685263．干货区租金40元/平·月123500592859284．冻品区租金100元/平·月9000010800108005．加工配送区租金45元/平·月60000324032406．佣金1.20%3000003600360073广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十一章项目财务分析认证农产品加工配送区7．果蔬、肉鱼精深加工中心租金30元/平·月118900428042808.生活服务区租金20元/平·月226585445449.国际农产品储运代理中心租金20元/平·月600001440144010．仓储区租金15元/平·月600001080108011.综合服务大楼租金20元/平·月31508756756合计:47223注:1.蔬菜批发区、水果批发区交易量按XX、香港两地需求量的50%设计，蔬菜均价按3.0元/公斤计，水果均价按8.0元/公斤计;2.蔬菜、水果深、港两地年需求量的50%经估算分别为94.3万吨、57.4万吨;3.认证农产品加工配送区交易额取2005年XX口岸每年蔬菜、水果进出口总额的70%、30%估算;4.XX口岸2005年蔬菜、水果进出口总额分别为18.8亿元、11.2亿元。表11-2项目建设期间营业收入估算表（单位：万元）序号区域2008年2009年2010年佣金租金佣金租金佣金租金1蔬菜批发区4241685848337099039312水果批发区686187213723744182943683干货区177841504冻品区324075605加工配送区97222686认证农产品加工配送区216025207果蔬精深加工中心14988肉鱼精深加工中心4499国际农产品储运代理中心36010仓储区3241080108011综合服务大楼18912生活服务区13613小计1110388143801418453392598914合计4991185643132811.2.2总成本估算1．外购燃料、动力费用73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十一章项目财务分析本项目的燃料动力费主要包括所有使用的水费和电费，参照类似企业的消耗水平，每平方米占地面积一年消耗33.7元的水电费，水电费估算为1020万元。2．工资福利费用本项目统一管理定员为500人，人均年工资福利费按4.8万计，则年工资福利费共计2400万元。3．其他福利费用其他福利费用取工资福利的13%。4．其他管理费用企业其他办公、宣传等管理费用取工资和福利的20%。5．维修费维修费按折旧费的5%计算。6.折旧与摊销费用估算建筑安装工程折旧年限按20年计,残值率取5%；机器设备及其他固定资产折旧按10年计，残值率取5%；其他待摊投资均按二十年计入折旧估算表，详见财务分析辅助报表4—固定资产折旧及其他费用摊销估算表。7.根据以上基础数据和资料，对项目年总成本进行估算，详见财务分析辅助表3—总成本费用估算表。11.2.3财务盈利能力分析本项目财务基准收益率取行业基准收益率8%。全部投资现金流量预测表见附表1-1，由表中结果可见：所得税后项目内部收益率为18%，全部投资财务净现值为128751万元，全部投资回收期为7.2年。由附表1-2“利润与利润分配表”，项目总投资利润率为16.7%，项目资本金净利润率为14.2%。从财务指标可以看出，项目各项财务指标处于较理想状态，项目赢利能力较好。11.2.4财务生存能力分析财务计划现金流量表见附表1-3，由财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出，从经营活动、投资活动和筹资活动全部净现金流量来看，计算期内各年现金流入均大于现金流出，因此，项目具备财务生存能力。73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十一章项目财务分析11.3不确定分析11.3.1敏感性分析和临界点分析影响本项目效益的主要因素为建设投资、营业收入，对各敏感因素的分析结果详见表11-3。表11-3敏感性分析表序号不确定因素变化率（%）内部收益率（%）敏感度系数临界点(%)基本方案181建设投资-2023-1.3950.0-1020-1.111016-1.112015-0.832营业收入-20131.39-36.3-10151.6710211.6720231.39由上表可知，对项目效益影响最大的因素依次为营业收入、建设投资，当项目建设投资增加50%，营业收入减少36.3%时，项目达到效益临界点。11.3.2盈亏平衡分析BEP生产能力利用率=年固定成本/（年营业收入-年可变成本-年营业税金及附加）=0.297。根据上述公式求得项目在经营期内的盈亏平衡点率为29.7%，表明项目对产出品数量变化适应能力和抗风险能力较强。73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析第十二章社会效益分析12.1项目对社会影响分析12.1.1项目所在地概况拟建项目位于XX市。XX是一座美丽的海滨城市，地理位置优越，是内地惟一与香港接壤的城市，是香港与内地的重要通道。全市总面积1948.69平方公里，其中经济特区391.71平方公里。XX东临大鹏湾，西连珠江口，南与香港接壤，北与东莞、惠州市为邻。地势东南高，西北低，多为低丘陵地，间以平缓的台地，西部沿海一带是滨海平原。主要河流XX河全长35公里。年平均降雨量1933毫米。XX属亚热带海洋性气候，年平均气温22.4℃。XX市辖6个县级建制区，即特区内的罗湖、福田、南山、盐田区和特区外的宝安、龙岗区，市政府驻福田区。特区内已于1992年完成了农村向城市、农民向居民的“两个转变”。据XX市统计局统计，2006年全市常住人口是846.43万，包括196.83万的户籍人口和649.6万的非户籍人口。12.1.2项目建设对社会的影响通过项目建设，会产生的影响如下1.社会效益（1）项目的建成将成功构建XX地区农产品安全防控体系，完善XX市“菜篮子”工程战略布局；有效保障深、港两地的农产品安全稳定供应，确保XX一级农产品区域物流中心的地位，并实现跨越式发展。（2）随着经济的发展和人们生活水平的提高，食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析本项目建设以保障食品安全供应为宗旨，通过建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控，有效保障深港两地乃至珠三角地区农产品的安全供应，并通过示范效应，推动全国农产品流通产业食品安全体系的建设。（3）项目的建设提供了农产品集中交易的场所，以市场为纽带，把产地与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，使农产品商品化，把资源优势转换为产品优势、市场优势和经济优势，最终实现产品的有效供给。同时，农产品通过集中交易，提高了农产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通费用，提高了鲜活程度。不仅较好地解决了“卖难”问题，而且有效地增加了农民的收入，对平抑区域物价也具有关键作用。（4）本项目率先实现农产品物流管理的现代化、自动化和信息化，将成为我国农产品物流配送乃至整个农产品流通产业的示范基地，从而对我国农产品流通产业的发展起到重大的推动作用。项目的建设和成功的运用，可以为全国农产品物流配送的业务提供一个技术进步，现代化管理的示范推广基地，它将为政府加强“菜篮子”工程建设，提供强有力的保障。由此可见，项目建设具有重大的战略意义和政治意义，社会效益明显。2．负面影响（1）项目对周边环境的影响通过对项目的环保分析，项目建设期间和营运过程中，产生污水、废气、固体废物和噪声等污染物，但经采取相应的环保措施处理后，对周围环境不会造成明显影响。（2）项目对外围城市交通的影响73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析本项目建成后日吞吐量预计将达到685万公斤，按货柜车载重量20吨计算，平均每小时将带来1427辆的车流量，节假日高峰时段的车流量更可翻一番，达到2500辆/小时左右。平安大道规划建设标准为宽50米的双向四车道，按有关道路通行能力标准测算其设计通行能力应为2941～3460辆/小时，虽然大于农产品物流园日后可能带来的最高车流量，但考虑平安大道本身承担的市政交通流量，农产品物流园建成之后将对该条道路的交通状况带来较大影响。因此，建议拓宽项目地块周围的道路，尤其是白泥坑北面工业用地周围的道路，从而将平安大道上的一部分交通压力疏解到丹平路上。丹平路现状虽较饱和，但已规划拓宽为六车道。不过，由于农产品物流园的作业高峰时间为夜间10点至早上7点，这样在交通运输的时间段上可与日常的市政交通高峰错开，这对于农产品物流园在该地块的选址是一个较为有利的条件。另外，由于大批量的农产品配送将主要由农产品物流园直接运往全市各大需求点，这对于改善布吉农批和梅林一带的交通状况将起到一定作用。3．综合影响通过以上分析，对项目的社会影响作出评价，得出项目社会影响分析表，如表12-1。表12-1项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围、程度可能出现的结果措施建议1对居民收入的影响有一定影响提高当地农民的收入　2对居民生活水平与生活质量的影响有一定影响　　3对居民就业的影响有一定影响增加当地就业机会　4对不同利益群体的影响较小项目建设和运营时产生的污染物可能会对周边环境带来影响确保文明施工，加大环保力度5对弱势群体的影响无直接影响　　6对地区文化、教育、卫生的影响有一定影响　　7对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响有较大影响推动了基础设施建设，社会服务容量增大　12.2项目与所在地互适性分析XX国际农产品物流园项目作为深港两地城市功能重要的组成部分，是与人民生活息息相关的“菜篮子”工程，已于2007年2月被XX市重大项目协调领导小组办公室列入“XX市二OO七年度重大前期项目”，并已列入XX市“十一五”73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十二章社会效益分析规划重点项目。规划建设现代化现代化农产品物流园，重新布局公司在XX地区批发市场业务，是落实公司发展战略的重大举措，为公司的“二次创业”奠定良好基础。本项目选址条件优越，外部依托方面有明显优势，水、电、交通、通信等配套设施齐全。由此可见，项目建设符合当地产业政策和城市规划，能够与所在地的经济环境、社会环境、人文条件相适应。73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十三章风险分析与对策第十三章风险分析与对策XX国际农产品物流园项目的建设和运营是一个庞大而复杂的系统工程，项目对农产品公司未来的发展至关重要，对华南地区农产品运销体系的提升与发展也具有重大意义。项目发展前景广阔，发展潜力巨大。同时，由于项目建设过程中存在一些不确定因素，因此，项目的建设也同样存在一定的风险，下面把项目可能存在的风险以及相应的对策进行分析综述。13.1项目面临的主要风险经分析，本项目的风险因素有：1.市场风险市场风险主要指项目市场需求预测的不确定性带来的风险，市场风险是本项目面临的最大风险，是项目成败的关键。本项目市场风险主要有两个方面（1）行业内竞争。XX市及周边地区农产品批发市场分布密集，其中有部分市场具备很强的竞争力，辐射范围又基本以珠三角地区为主，泛XX地区的农产品批发市场竞争已相当激烈，物流园项目的建设将使竞争加剧。在如此激烈的环境中谋求生存与发展，存在一定的风险。（2）行业间竞争。近年来，超市的发展非常迅速，特别是经济发达地区，超市的销售总额已占据整个社会零售总额相当高的比例，农副产品在超市中也占据着非常重要的位置；一些产品绕过中间环节，从产地（厂家）直接进入直销店销售；部分农产品加工配送大户直接从产地来货，绕过批发市场直接送到采购商手中。以上模式将对农批市场在农产品流通的优势地位产生较大的冲击。2.技术风险技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。同时，未来的物业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗、高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。另外，73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十三章风险分析与对策随着科学技术的发展，生产工艺也在日益完善，特别是技术更新速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌现。这样，会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。3.工程风险工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。4.资金风险本项目投资额度大，在建设周期内建材涨价等因素可能会造成项目开发成本上升。5.政策风险由于XX国际农产品物流园项目是“菜篮子”和“民心工程”，由国家政府部门进行政策扶植，物流园项目的开发，不可避免的受政策因素的影响，有些影响可能是负面的。如国家检验检疫局2007年1月发布的关于供港蔬菜检验的政策，就会极大影响物流园认证农产品加工配送区的运作模式和效益。6.外部协作风险外部协作条件风险主要是供电、交通、给排水、通讯、消防等市政基础配套设施是否具备和完善，如果上述条件不具备，将会大大增加项目的投资，延误项目工期，对项目的建设和实施带来不利。7.社会风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现的问题。物流园项目处于平湖街道白泥坑村内，项目用地原为该村所有。项目的施工可能会给项目所在区域内的居住区造成一定的影响，对当地居民带来短暂的不便。8.环境风险环境影响方面的风险主要指项目在工程建设期对周围的水资源、自然环境等产生的负面影响；运营期生产加工过程中，会产生加工、运输机械噪声以及一定量固体废料和液体废水对周围的水资源、自然环境等产生的负面影响。致使项目不能顺利进行或要追加大量投资才能顺利完成。73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十三章风险分析与对策13.2风险程度分析项目在建设和运营过程中的风险因素和风险程度分析见表13-1。表13-1风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度备注灾难性严重较大一般1市场风险√2技术风险√3工程风险√4资金风险√5政策风险√6外部协作风险√7社会风险√8环境风险√13.3风险防范措施1.市场风险针对市场风险采取以下两方面的措施：（1）通过一流的规划、一流的设计、一流的管理建设一个现代化的、先进的、高效的农产品物流园，通过整合公司在XX地区所掌控的批发市场业务和相关资源，引进大批实力雄厚的经营者，共同打造一艘农产品流通的绿色巨舰，确立竞争优势，筑高区域性的行业进入成本，立足深港，辐射华南，面向国际。（2）运用公司在批发市场行业丰富经营管理经验，为物流园区内经营者和采购商提供更加高效、廉价、个性化的、高附加值的服务。完善服务配套功能，延伸产业链条，如储藏服务、信息服务、检验服务、通关服务、配送服务等，提高整个供应链节点的服务功能，提升竞争力。2.技术风险73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十三章风险分析与对策项目通过引进权威物流专家组、著名设计院进行规划设计，保证项目建设的高技术性、可扩展性和体现决策的前瞻性。项目的规划、设计、施工、监理等技术性工作可考虑采取外包方式，在风险处置方面通过合同的方式将风险转嫁给合约方；同时，强化公司内部相应技术力量来协助和监督设计、施工监理等，减少技术风险。3.工程风险在项目实施阶段应对项目现状情况进行全面的现场勘察和实验，以便为项目设计提供可靠的基础数据，以降低项目建设的工程风险。加强工程项目的过程管理，邀请具有一定资质的咨询公司进行过程管理，与施工方、监理方协调好，加强对工期进度的控制。4.资金风险面对资金方面的风险，在前期工作阶段，充分考虑可能增加的各种费用，在遵循节约原则的基础上尽量打足投资。在项目开工前就需要有完整的资金保障计划，同时，开设专款专用帐户，确保项目的建设资金能及时到位，不被挪作他用。5.政策风险研究政府态度、社会发展趋势、人民群众生活需求，顺应大势，同时加强与政府相关部门沟通，获取更多政策支持。6.外部协作风险国际农产品物流园项目选址确定于龙岗区平湖镇白泥坑村，目前各项目配套设施和条件比较完善。7．社会风险做好项目建设必要性的宣传工作，积极、及时地按国家和地方政府的政策规定做好征地补偿工作，化解前进中碰到的困难，顺利推进项目规划和建设。8．环境风险在项目建设期间，应严禁高噪声设备在休息时间作业，必要时对噪声采取消声和隔声的措施；运营期间，对产生的污水垃圾等污染物采取相应的环保措施处理。综上所述，XX国际农产品物流园项目在建设及运营过程中可能出现的风险主要有市场风险、技术风险、工程风险、资金风险、政策风险、73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十三章风险分析与对策外部协作风险、社会风险和环境风险。由于各项风险的风险程度均不大，不会对项目造成实质性影响。加上采取及时和有效的措施，是可以将上述风险降至最低。73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十四章结论与建议第十四章结论与建议14.1结论1.项目将整合公司在XX地区的农产品批发市场业务和相关资源，以大宗农产品物流及农产品加工配送和交易、农产品进出口展销贸易等为主要经营业务，以深港两地乃至泛珠三角地区的农产品集散、储存、加工、配送、中转为重点，以农产品进出口、无公害检验检疫、农产品价格信息形成与发布、农产品展览展销、农产品网上交易、农产品拍卖交易等为配套，规划建设现代化的农产品物流中心，并在服务创新、质量安全、品牌效应、交易模式、业务增长和价值创造等各方面建设成为中国农产品流通企业的标杆项目，巩固公司在XX地区，乃至珠三角地区农产品批发市场业务领先地位，并将完善公司全国性批发市场网络体系，为公司提升批发市场网络体系的内涵和质量，奠定坚实的基础。2.项目将立足深港、流通华南、面向全国、辐射世界，建设成为华南地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心，是深港地区城市功能重要组成部分，将完善公司在XX地区“菜篮子”工程战略布局，有效保障深港两地1800多万人的食用农产品稳定供应。因此，项目建设具有重大的战略意义和政治意义。3.通过在农产品物流园区内建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控，构建XX地区农产品安全防控体系，有效保障深港两地乃至珠三角地区农产品的安全供应，并通过示范效应，推动全国农产品流通产业食品安全体系的建设。4.项目的建设和成功运营，提供了农产品集中交易的场所和服务，以市场为纽带，把产地与市场连接起来，再通过市场的辐射带动作用，促进农产品的商品化，把资源优势转换为产品优势、市场优势和经济优势，最终实现产品的有效供给。同时，农产品通过集中交易，提高了农产品物流配送的效率，大大节约了物流成本，降低了流通费用，提高了鲜活程度。不仅较好地解决了“卖难”73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第十四章结论与建议问题，而且有效地增加了农民的收入，对平抑区域物价也具有关键作用。5.本项目率先实现农产品物流管理的现代化、自动化和信息化，将成为我国农产品物流配送乃至整个农产品流通产业的示范基地，从而对我国农产品流通产业的发展起到重大的推动作用。项目的建设和成功的运用，可以为全国农产品物流配送的业务提供一个技术进步，现代化管理的示范推广基地，它将为政府加强“菜篮子”工程建设，提供强有力的保障。6.项目总投资183,733万元，建设周期36个月，投资财务净现值128,751万元，财务内部收益率为18%，投资回收期7.2年。整个项目建设投资、建设周期和投资回报比较协调、合理。通过三年建设，可实现投产，建设项目全部投产后，达产能力快捷，通过7.2年的营运可收回投资，体现了“菜篮子”工程风险小，利润长期稳定的特点。XX国际农产品物流园项目符合国家产业政策和XX市产业总体规划，已被列入XX市“十一五”重点规划项目。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，具有巨大的社会效益和经济效益。因此，XX国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。14.2建议1．和同类项目相比，本项目具有较高的容积率要求，如何更好的协调项目规划设计和实际使用要求之间的关系将是本项目的难点。因此，后续工作中，应该加强对本项目总平面布置及工程方案的研究，尤其对项目各功能分区规划、园区交通组织进行更加深入的分析。2．本项目投资额较大，工程量大，在下一步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细的测算，在确保工程进度的基础上，提高资金使用效率。73广州市国际工程咨询公司 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告附表1-1财务分析报表1-项目投资现金流量表（单位：万元）序号项目计算期　　200820092010201120122013201420152016-1720182019-2620271现金流入　　　　　　　　　　　　1.1营业收入4,99118,56431,32837,77847,22347,22347,22347,22347,22347,22347,22347,2231.2回收固定资产余值　　　　　　　　　205　7,6491.3回收流动资金　　　　　　　　　　　6002现金流出　　　　　　　　　　　　2.1建设投资73,49373,49336,747　　　　　　　　　2.2流动资金　　　　　　　　　　　　2.3经营成本4841,8873,0923,7844,6264,6264,6264,6264,6264,6264,6064,6062.4税费附加2609651,6291,9642,4562,4562,4562,4562,4562,4562,4562,4562.4.1营业税2509281,5661,8892,3612,3612,3612,3612,3612,3612,3612,3612.4.2城市维护建设税29161924242424242424242.4.3教育费附加728475771717171717171713所得税前净现金流量(69,246)(57,781)(10,140)32,03040,14140,14140,14140,14140,14140,34640,16148,4104累计所得税前净现金流量(69,246)(127,027)(137,167)(105,137)(64,996)(24,855)15,28755,428　　　　5调整所得税2481,5512,7303,3634,5804,5804,5804,5804,5804,5804,6414,6416所得税后净现金流量(69,494)(59,332)(12,870)28,66735,56135,56135,56135,56135,56135,76635,52043,7697累计所得税后净现金流量(69,494)(128,826)(141,696)(113,029)(77,468)(41,907)(6,345)29,216　　　　计算指标：所得税前：所得税后：项目投资财务内部收益率（税前）=21%；项目投资财务内部收益率（税后）=18%项目投资财务净现值（i=8%）=164,911；项目投资财务净现值（i=8%）=128,751项目投资回收期=6.6；项目投资回收期=7.2注：计算期2008年实际指2008.3-2009.3，2009年实际指2009.3-2010.3，以下年份依次类推，以下分析表格同上。79 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告附表1-2财务分析报表2—利润与利润分配表（单位：万元）序号项目20082009201020112012-182019-271营业收入4,99118,56431,32837,77847,22347,2232税费附加2609651,6291,9642,4562,4563总成本费用3,0777,26011,49813,39514,23713,8284营业外净支出　　　　　　5利润总额1,65410,33918,20122,41930,53030,9396弥补以前年度亏损　　　　　　7应纳税所得额1,65410,33918,20122,41930,53030,9398所得税2481,5512,7303,3634,5804,6419净利润1,4068,78815,47119,05625,95126,29810期初未分配利润　　　　　　11可供分配利润1,4068,78815,47119,05625,95126,29812提取法定盈余公积金1418791,5471,9062,5952,63013可供投资者分配的利润1,2657,90913,92417,15123,35523,66814应付优先股股利　　　　　　15提取任意法定盈余公积金　　　　　　16应付普通股股利　　　　　　17未分配利润1,2657,90913,92417,15123,35523,668附：息税前利润1,65410,33918,20122,41930,53030,939息税折旧摊销前利润4,24715,71226,60732,03040,14140,16179 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告附表1-3财务分析报表3-财务计划现金流量表（单位：万元）序号项目计算期20082009201020112012-182019-271经营活动净现金流量3,99914,16123,87728,66735,56135,5201.1现金流入　　　　　　1.1.1营业收入4,99118,56431,32837,77847,22347,2231.1.2补贴收入　　　　　　1.1.3其他流入　　　　　　1.2现金流出　　　　　　1.2.1经营成本4841,8873,0923,7844,6264,6061.2.2营业税金及附加2609651,6291,9642,4562,4561.2.3所得税2481,5512,7303,3634,5804,6411.2.4其他流出　　　　　　2投资活动净现金流量(73,493)(73,493)(36,747)　　　2.1现金流入　　　　　　2.2现金流出　　　　　　2.2.1建设投资73,49373,49336,747　　　2.2.2流动资金　　　　　　2.2.3其他流出　　　　　　3筹资活动净现金流量73,49373,49336,747　　　3.1现金流入　　　　　　3.1.1资本金73,49373,49336,747　　　3.1.2建设投资借款　　　　　　3.1.3流动资金借款　　　　　　3.1.4债券　　　　　　3.1.5短期借款　　　　　　3.1.6其他流入　　　　　　3.2现金流出　　　　　　3.2.1各种利息支出　　　　　　3.2.2偿还债务本金　　　　　　3.2.3应付利润　　　　　　3.2.4其他流出　　　　　　4净现金流量3,99914,16123,87728,66735,56135,52079 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告附表2-1财务分析辅助报表1—项目建设投资估算表序号工程项目　　估算价值备注　费用名称建筑面积数量单价合计　　　平方米　元/平方米万元　　一工程费用　　　139,379　(一)经营设施　　　　　1蔬菜批发区58,500　1,6009,360　2水果批发区65,000　1,60010,400　3干货批发区123,500　1,60019,760　4冻品区90,000　1,70015,300　5认证农产品加工区60,000　1,6009,600　6加工配送区60,000　1,70010,200　7果蔬精深加工中心59,450　2,00011,890　8肉鱼精深加工中心59,450　2,00011,8909国际农产品代理储运中心60,000　2,00012,000　10仓储区60,000　1,6009,600　11综合服务大楼31,508　2,0006,302　12生活配套区22,658　2,0004,532　(二）经营辅助及公用配套工程　　　　　1配套设施　　　2,145　2污水处理　　　1,200　3主配电　　　1,000　4垃圾处理、公厕等　　　200　5公共清洁用水　　　250　6其他　　　150　（三）场区总平面设施　　　　　1场区内道路　　　2,300　2场区内给排水　　　600　3场区内绿化　　　300　4围墙及大门工程　　　400　二设备投资　　　4,100　1检验检疫设备　　　800　2监控设备　　　600　3计量设备　　　200　4消防设备　　　500　5管理信息系统　　　200　6交易信息系统　　　1,200　7其他　　　600三工程建设其他费用　　　26,644　1土地使用费　　　22,000　2建设单位管理费　　　750　3勘察设计费用　　　1,800　79 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告4工程监理费　　　767　5工程保险费　　　627　6其他　　　700　四基本预备费　　　13,609　合计　　　183,733　附表2-2财务分析辅助报表2—项目总投资使用计划与资金筹措表（单位：万元）序号项目合计计算期2008200920101总投资183,73373,49373,49336,7471.1建设投资183,73373,49373,49336,7471.2建设期利息0　　　1.3流动资金0　　　2资金筹措　　　　2.1项目资本金183,73373,49373,49336,7472.1.1用于建设投资183,73373,49373,49336,7472.1.2用于流动资金02.2债务资金02.2.1用于建设资金02.2.2用于流动资金02.2.3用于建设期利息0附表2-3财务分析辅助报表3—总成本费用估算表（单位：万元）序号项目生产负荷10%40%65%80%100%100%　　　年份20082009201020112012-182019-271水电　1024086638161,0201,0202工资和福利　2409601,5601,9202,4002,4003其他福利　311252032503123124维修费　632023544144143945其他管理费用　481923123844804806经营成本　4841,8873,0923,7844,6264,6067折旧费(含摊销）　2,5935,3738,4069,6119,6119,2228总成本　3,0777,26011,49813,39514,23713,828附表2-4财务分析辅助报表4—固定资产折旧及其他费用摊销估算表（单位：万元）序号固定资产原值折旧年限2008200920102011-1720182019-2620271建筑工程152,98879 深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告　折旧费208723,6526,6857,8907,8907,8907,890　净值7,6492设备及安装4,100　折旧费10389389389389389　净值2053其他费用摊销26,644201,3321,3321,3321,3321,3321,3321,332　净值4折旧摊销费2,5935,3738,4069,6119,6119,2229,222　净值2057,649附表2-5财务分析辅助报表5—营业收入、税金估算表（单位：万元）序号项目计算期　　　　20082009201020112012-271营业收入(万元）4,99118,56431,32847,223*0.8=37,77847,2231.1交易额佣金收入　　　　　1.1.1蔬菜批发区4248489901,4141.1.2水果批发区6861,3721,8292,2861.1.3认证农产品加工配送中心2,1602,5203,6001.2租金收入1.2.1蔬菜批发区1,6853,3703,9315,6161.2.2水果批发区1,8723,7444,3686,2401.2.3干货区1,7784,1505,9281.2.4冻品区3,2407,56010,8001.2.5加工配送区9722,2683,2401.2.6仓储区3241,0801,0801,0801.2.7国际农产品储运代理中心3601,4401.2.8综合服务大楼1897561.2.9生活服务区1365441.2.10果蔬精深加工中心1,4982,1401.2.11肉鱼精深加工中心4492,1402税费及附加（万元）2609651,6291,9642,4562.1营业税2509281,5661,8892,3612.2城市维护建设税291619242.3教育附加税72847577179'