公租房建设项目建设可行性研究报告 58页

'目录第一章项目总论1二、项目业主简介2三、研究内容3四、主要编制依据3五、项目主要技术经济指标3六、研究结论4第二章项目建设背景与必要性6一、项目建设背景6二、项目建设必要性8第三章项目选址与建设条件11一、项目选址11二、项目建设条件11第四章建设规模及内容15一、确定规模的依据和原则15二、建设规模及内容15第五章工程方案16一、设计依据16二、总平面设计16三、建筑设计19四、结构设计20五、给排水、消防设计22六、电气设计24七、电信设计26八、防火设计2655 第六章环境保护与绿化27一、设计原则27二、设计依据27三、主要污染来源及防治措施27四、绿化30第七章节能设计31一、设计概述及要求31二、建筑和建筑热工节能设计31三、给排水31四、电气节能32第八章建筑消防设计34一、工程概述34二、总图消防34三、建筑消防34四、结构防火34五、消防给水34六、消防电气35第九章防灾减灾37一、总图37二、建筑37三、结构37四、地质灾害防范37五、地震防治37六、电气安全37第十章项目实施进度及招投标方案38一、工程建设进度3855 二、招投标方案38第十一章投资估算及资金筹措41一、投资估算范围41二、投资估算依据41三、项目投资估算41四、资金筹措44第十二章项目财务分析45一、评价依据45二、基础数据45三、总成本估算46四、销售收入估算46五、财务评价报表编制48六、财务指标计算结果与分析48七、不确定性分析49八、财务评价结论50第十三章经济及社会效益分析51一、社会影响分析51二、资源环境影响分析51三、互适性分析53四、社会效益53五、经济效益分析53第十四章结论与建议55一、结论55二、建议5555 A市公租房建设项目可行性研究报告第一章项目总论一、项目基本概况（一）项目名称：A市公租房建设项目（二）项目性质：新建（三）项目业主：（四）建设地址：A市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区（五）工程建设规模及主要建设内容本项目规划总用地面积62亩，总建筑面积102250m2，其中：公租房1636套，建筑面积81800m2，配套附属用房建筑面积20450㎡；项目主要建设内容包括：集体宿舍、家属宿舍、管理用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。（六）项目总投资本项目总投资为11920万元，其中：工程费用10532万元，土地费用595万元，工程建设其他费用171万元，基本预备费316万元，建设期利息306万元。（七）项目资金筹措项目总投资11920万元，其中自筹2920万元，占总投资的25.5%，融资贷款9000万元，占75.5%。（八）建设期限：该项目建设工期1年，2011年6月至2012年555 A市公租房建设项目可行性研究报告月。二、项目业主简介A市城市建设投资有限公司成立于2005年9月14日，是一家由A市人民政府直管的国有独资公司，公司经营范围为从事土地收购储备、开发经营、政府公共资源或产品的特许经营；城市基础设施、公用事业、基础产业的建设、营运；市域内企业产业及项目的融资、投资、委贷、咨询与评估服务。公司注册住所A市BBB号，注册资本B亿元，公司股东是A市国有资产经营有限公司，出资B亿元，占总本的100%。公司法定代表人、董事长由A市政府副市长BBBB兼任，总经理由A市政府办公室副主任BBBB兼任，公司现有员工BB人。公司下设办公室、资产经营部、融资财务部、工程项目部、土地收储中心等五个内设机构。公司现有员工26人，其中具有中级及其以上专业技术职称的有BB人，其中工程师6人。该公司管理层是一个朝气蓬勃、积极向上的团队，不但在投融资及工程建设方面具有丰富的阅历和经验，而且牢固树立了市场经济观念，对市场经济具有敏锐的观察力和准确的判断力。公司员工均具有丰富的实践经验，在实际工作中，业务娴熟，思路敏捷，应变能力强，具有强烈的创新开拓意识和敬业精神。该公司自成立以来，严格按照现代企业制度的要求，遵循“诚信、规范、拓展、效益”的经营理念，努力实践“创新、拼搏、团结、奉献”的企业精神，以大别山革命试验区大发展为契机，以政府主体投资带动社会投入，努力为A市经济社会发展作出贡献。与此同时，公司价值也得到了大幅提升。55 A市公租房建设项目可行性研究报告三、研究内容可行性研究内容涉及项目建设的必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。四、主要编制依据（一）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（二）《关于改善农民工居住条件的指导意见》；（三）《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）；（四）《A市住房建设规划（2011～2015年）》；（五）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（六）业主提供的相关数据、资料；（七）其他相关法律、法规、规范及标准。五、项目主要技术经济指标表1-1项目主要技术经济指标序号项目计量单位设计数值备注一建设规模　　　1规划总用地面积㎡4133462亩2总建筑面积㎡102250　2.1公租房建筑面积㎡81800　2.2附属用房建筑面积㎡202453户数和套数1636　55 A市公租房建设项目可行性研究报告4居住人数人4908　5建筑物占地面积㎡15730　6绿化面积㎡11821　7容积率　2.47　8建筑密度%38　9绿地率%28.6　二项目总投资万元11920　1建安工程费用万元10532　2土地费用万元595　3工程建设其他费用万元171　4基本预备费万元316　5建设期利息万元306三资金筹措方式　　　1贷款资金万元9000　2业主自筹万元2920　六、研究结论本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）相关指导精神，也符合A市住房建设规划，其建设对于缓解A市城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。本项目拟建地点位于金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区等四个地点，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了A市经济发展水平的要求，并适当考虑了55 A市公租房建设项目可行性研究报告未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。55 A市公租房建设项目可行性研究报告第二章项目建设背景与必要性一、项目建设背景近年来，随着公租房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善，而进城务工人员由于是一个非正式、非固定、收人低廉、无城市户口、无城市居民待遇和社会保障的群体，他们的住房需求一直处于被漠视的状态。城市中高涨的商品房价格远远超出了他们的承受能力，而国家的经济适用房、公租房等优惠政策又只针对城市居民，这些进城务工人员被排除在住房改革制度之外，即没能在城市住房分配制度的改革中获益，也很难有机会获得经济适用房和住房公积金。只能选择住在环境比较差的企业集体宿舍或租住民房。随着一些员工逐步进入婚恋、安家、生育子女的人生阶段，各种社会矛盾更是层出不穷。住房问题是重要的民生问题，据国家统计局城市农民工生活质量调查显示，改善住房条件是当前在外务工经商的农民工最迫切的愿望。安居才能乐业，居住问题不解决，其它问题如子女教育、社会保障、业余精神文化生活等都无从谈起。住房是城市归属感的主要来源之一，进城务工人员住房问题在很大程度上影响农民工的留城意愿。在城市拥有或租用比较固定并可以满足一定生活标准的住房，农民工才有可能摆脱“过客”心态、产生在城市长期生活的预期，进而更努力工作，从长计议生活其他方面如带眷属迁移、子女教育等，并不断学习城市文明和行为方式，最终真正融入城市。因此，可以说住房问题是55 A市公租房建设项目可行性研究报告城市流动人口在城市生活遇到的最基本、最严峻的问题之一。为了解决城市中等偏低收入家庭的住房困难,改善外来务工人员的居住条件，2008年建设部、发改委、财政部、劳动和社会保障部和国土资源部五部委印发《关于改善农民工居住条件的指导意见》，意见中提出：有条件的地方，可以比照经济适用住房建设的相关优惠政策，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。农民工集中的开发区和工业园区，应按照集约用地的原则，集中建设农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供或由农民工直接承租，但不得按商品住房出售或出租。2010年，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）精神，为加快发展公共租赁住房建设，经国务院同意，国家发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号），强调各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障，并将加大对公共租赁住房的投入，中央以适当方式给予资金补助。对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。2010年，国民经济快速增长。A55 A市公租房建设项目可行性研究报告市实现地区生产总值114亿元，同比增长14%。投资高位运行，完成全社会固定资产投资112.15亿元，增长34.96%。消费规模扩大，完成社会消费品零售总额54.5亿元，增长15.4%。发展质效提高，完成全口径财政收入12.43亿元，增长41%，地方一般预算收入4.7亿元，增长16.7%；城镇居民人均可支配收入12802元，增长13.5%；农民人均纯收入3988元，同比增加242元。近年来，A市委、市政府认真贯彻执行党的十七大精神和科学发展观，全力加快推进新型工业化和农业产业化进程，大力推行招商引资和项目建设，在对外招商上给予了“三个放开”的优惠政策，吸引较多的外来投资者。目前，全市共引进招商项目100多个，解决了城乡大量就业和从业人员，城镇居民逐年呈上升趋势，有力促进了A市国民经济和社会各项事业的全面发展，A市城市化进程建设得到稳步发展。A市信用环境不断优化，已被省政府授予最佳信用县市。为了解决进城务工人员的住房问题，保障进城务工人员的合法权益，提高和改善他们的生活质量，进一步构建和谐社会，本项目的建设迫在眉睫。二、项目建设必要性（一）项目建设是解决进城务工人员住房问题，实践科学发展观和促进城市和谐发展的必然要求科学发展观的核心内容和第一要义是“以人为本”。以人为本，就是要把满足人的全面需求和促进人的全面发展作为经济社会发展的根本出发点和落脚点，围绕人们的生存、享受和发展的需求，提供充足的物质文化产品和服务，推动经济和社会的全面发展。然而进城务工人员在城市居住条件恶劣，基本生存权利得不到保障。由于难以获得合适住房，长期分居的家庭模式成为进城务工人员家庭的一种居住常态，留守儿童的成长环境堪忧，留守老人赡养问题日益突出。这种“妻离子散”有违人性的家庭居住模式显然与“以人为本”55 A市公租房建设项目可行性研究报告的发展理念背道而驰。另外，进城务工人员在城市边缘地带聚居的模式，加深了与城市社会的隔离，对流入地城市缺乏认同感和归属感，甚至处于对立状态，成为城市社会的不安定因素，农民工犯罪率居高不下。本项目为A市2011年至2012年公租房建设项目，其面对的主要对象一是经济开发区工业园区、鼓楼工业园区、龙池工业园区等新入就业人员，二是外地务工人员，全部是为“夹心层”人群提供的保障性住房，房间里设有床铺、桌子，开通电话、有线电视、自来水，且租金较便宜，生活十分便利，以满足过度城市化阶段进城务工人员对住房的基本要求。因此，本项目建设是健全A市住房保障制度，构建和谐社会的需要。（二）本项目建设是A市政府以人为本，解决民生问题，维持社会长治久安的重要战略措施。保障和改善民生，是我党根本宗旨的集中体现，是邓小平理论、“三个代表”重要思想和科学发展观的核心内容，是构建和谐社会的基础，是扩大内需、转变发展方式的持久动力。近几年来，解决低收入人群住房问题作为解决民生的头等大事来抓，A市主城区努力建立市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房体系，实现城镇住房“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。本项目建设A市公租房项目，首先是利国，其建设减少了因为房价虚高，导致人民无力购房和政府产生的尖锐矛盾；其次是利民，让农村进城务工人员能够通过租赁而有块安居之所，真正体现了立党为公、执政为民的思想理念。不仅有利于解决农村进城务工人员的住房困难问题，同时也能引导人民群众长期以来55 A市公租房建设项目可行性研究报告“重买轻租”的土地房屋的传统观念、消费观念的改变，有助于推进房地产市场走上理性的发展道路，进入良性发展的轨道。（三）项目建设是实现当地经济可持续发展的需要在“十二五”计划中，国家特别强调：促进国民经济当前发展的同时，还要保持国民经济的可持续发展。因此，必须把经济发展的可持续性当成一个区域经济发展的重要目标。通过本项目的建设，一方面可以有效地刺激当地建筑行业的发展，为社会创造大量的就业机会。另一方面还关注到了社会关心的民生问题，解决了进城务工人员的住房困难问题，满足“夹心层”居民的住房需求，保持了住房供求总量的基本平衡、结构的基本合理、价格的基本稳定，促进了住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，可充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，实现经济的可持续发展，项目建设实现了当地经济可持续发展的需要。55 A市公租房建设项目可行性研究报告第三章项目选址与建设条件一、项目选址该项目建设选址位于A市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区等四个地点，符合A市建设用地规划，项目总占地面积62亩，紧邻城市道路，区域位置优越，交通便利。二、项目建设条件（一）自然条件（1）气温历年平均气温16.8℃极端最高气温41.3℃（1943年8月10日）极端最低气温-18.1℃（1977年1月30日）（2）降雨历年平均降雨量1164.40mm最大年降雨量2009.30mm（1954年）最小年降雨量683.00nn（1978年）最大日降水量245.70mm（1969年7月14日）最大月降水量332.6mm（1959年6月）最大小时降水强度69.60mm（1975年7月5日）10分钟最大降水强度26.50mm（1974年6月23日）1991年6月30日—7月10日连续11天共降水925.00mm（3）蒸发量55 A市公租房建设项目可行性研究报告历年平均蒸发量1400.00mm。（4）风向风速主导风向：北风或东北风夏季主导风向：东风（二）水文条件区内地下水类型可分为第四系构散岩类孔隙水及碎屑岩类孔隙裂隙水。第四系土层的孔隙潜水，主要分布于人工填土层中。经地面调查，区内未见井、泉点出露，表明其地下水较为贫乏。项目地水文地质条件简单。（三）工程地质条件项目建设地位于A市，A市地处东径114°40′—115°28′，北纬30°52′—31°36′，东、北、西山脉相连，地势东北高、西南低，形成全市“四山地、三丘陵、三平原”的地貌特点，山地溪流密布，汇成举水和巴水两水系，由北向南汇入长江。城区地势自西向东倾斜，东部平坦，西部多丘陵山地，地面高程一般在52—80m之间（黄海高程），城区地貌属新生代第四纪近代河流冲积平原，牛坡山一带属白垩纪（第三纪）红砂岩丘陵，圭质分别属潮土类，红砂泥土。工程地质条件较好，未发现不良地质现象，适宜做拟建项目的场地；未发现人防地道、枯井、洞穴。项目施工场地都实现了“五通一平”。四周道路畅通，施工用电、用水辅助设施齐全，施工场地开阔，有很好的施工环境和施工条件。55 A市公租房建设项目可行性研究报告但在基槽开挖前应做进一步查实后方可施工。（四）防洪、防潮、排涝设施条件1、防洪条件本工程地形起伏不大，设计高程符合防洪条件。2、防潮条件本工程选址能够满足防潮要求。3、排涝条件工程地址有0.50—1.00m高差，其排涝效果良好。总之，防洪、防潮、排涝设施条件是能够满足建设需要的。（五）地震据《中国地震动参数区划图》GB18306-2001和《建筑抗震设计规范》GB50011-2001附录A，项目地抗震设防烈度为7度，地震动峰值加速度为0.05g。（六）交通条件本项目所在地紧邻城市道路，交通十分方便，可以节省大量运输费用。（七）基础及配套设施条件该项目所在区域内供水、供电以及相关配套设施完善，能够满足项目的实施以及以后的正常运营。（八）施工条件本项目实施55 A市公租房建设项目可行性研究报告有着极其优越的施工条件。一是施工场地环境较好，道路交通、用电、用水等基础设施和能源供应由统一规划、统筹解决；二是交通方便，施工材料、设备等可以运至现场，能节约运输费用；三是人力资源丰富，劳动力便宜，有利于降低施工工资成本；四是建筑材料来源广泛，供应充足，一些材料可就地取材。55 A市公租房建设项目可行性研究报告第四章建设规模及内容一、确定规模的依据和原则（一）确定规模的依据1、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保[2010]87号）；2、《关于改善农民工居住条件的指导意见》；3、《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2005）；4、A市城市总体规划。（二）确定规模的原则1、项目建设符合A市城市发展规划。2、符合当地经济、社会发展水平和工程有关规范、标准的要求。二、建设规模及内容本项目规划总用地面积62亩，总建筑面积102250m2，其中：公租房1636套，建筑面积81800m2，配套附属用房建筑面积20450㎡；项目主要建设内容包括：集体宿舍、家属宿舍、管理用房和辅助配套等建安工程及土石方、场区道路绿化、电力、消防、环保、照明、给排水等其他配套设施。55 A市公租房建设项目可行性研究报告第五章工程方案一、设计依据(一)业主提供的1：500地形图、及用地红线图；(二)业主提供的方案设计任务书；(三)《A市城市规划管理条例》；(四)《民用建筑设计通则》(GB50352—2005)；(五)《宿舍建筑设计规范》(JGJ36-2005J480-2005)；(六)《住宅设计规范规范》(GB50386—2005)；(七)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)；(八)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)；(九)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)；(十)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；(十一)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)；(十二)国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例。二、总平面设计（一）地块概述本项目地处A市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区等四个地点，用地地形规则，区域位置优越，交通便利。项目建设用地面积62亩，现有地势经平场设计后地势平坦。55 A市公租房建设项目可行性研究报告在总平面设计中主要把握以下三点：整体布局规整，具有现代风尚；与周围建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时代便捷、高效、互动的结构理念。公租房工程采用围合式布局，充分考虑“建筑—人—环境”三者之间的相互渗透，力争创造出一个安静舒适的有机居住环境。（二）总平面布置1、规划目标营建优美的人文社区，在考虑社会效益，环境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的公租房理念。2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。小区建筑利用地形合理布局，沿用地红线布置住宅、小区内按南北向布置6层住宅，建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。一层设计为餐厅，结合小区入口合理布局，由此构成以下几个特点：（1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；小区环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间。（2）小区内交通自呈体系，在小区车道沿外围环形布置，使区内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰；（3）小区住宅所有住户都朝向良好，自成一体的景观体系及合理的布局，使得每户都有良好的景观效果。55 A市公租房建设项目可行性研究报告（4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰。（三）竖向设计竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计。现有场地经平场设计后地势平坦。建筑室内设计标高均略高于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、地形标高0.3—0.9米。场地雨水由西向东南、由西向西北汇集，经收集后排入区内雨水口，再排入城市排水管网。（四）交通组织和道路系统设计交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅，安全高效。设计结合周边城市道路共设置出入口，出入口的位置均满足规划对距离道路交叉口规定的要求。各个小区设置次要出入口，主要供小区业主车行及消防进出使用，主要出入口为主要人行出入口，同时供小区发生火灾时的消防车行使用；小区内的主要道路呈环形布置，宽度4米，转弯半径9.0米，方便汽车使用的同时，也满足消防车的通行需要。（五）绿化设计55 A市公租房建设项目可行性研究报告区内的绿化在有限的空间内精心布置，点、线、面结合，同时注重高低搭配。绿地主要集中在中庭、主、次出入口和北面宅间公共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强的乔木。区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声的影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车辆对居住的影响。（六）总图主要技术经济指标序号指标名称指标单位备注一建设目标与规模　　　1规划用地面积41334m262亩2建设用地面积15730m28.59亩3总建筑面积102250m2其中　公租房建筑面积81800m2附属用房建筑面积20245m24建筑密度38%≤40%5容积率2.47　≤36绿地率28.6%7总户数1636户8居住人数4908人　三、建筑设计（一）设计原则1、“以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据各建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全的各种不同要求，追求建筑适用空间的自然通风、自然采光及自然视野的各种非人工效果，构建舒适的建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调的、有现代感及空间感、有丰富文化内涵的建筑单体及建筑群体。55 A市公租房建设项目可行性研究报告2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保”的设计思想。3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统、居住传统。（二）建筑平面设计1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑的使用功能，确定建筑物的平面布局、层数与高度。2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。（三）立面设计立面设计力求和区内整体立面相吻合,通过立面线条组合及屋顶局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美的居住环境，体现建筑的层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新为主。（四）剖面设计剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。设计为底框结构，一层设计为附属商业用房，其余五层或六层均为宿舍，一层层高4.5米，宿舍层高2.8-3.0米。四、结构设计（一）结构概述55 A市公租房建设项目可行性研究报告在本次设计中，按国家现行的有关结构设计规范，本着安全经济的设计原则，在满足规范的前提下，尽量兼顾使用功能要求，精心设计，力求做到安全可靠，经济合理。根据现行有关设计规范，本工程建筑结构安全等级为二级,结构设计基准期及合理使用年限为50年。（二）设计依据本工程采用的主要标准及有关法规、资料建筑专业提供的建筑平、立、剖面图；《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）。（三）设计荷载(1)风荷载：基本风压取0.4KN/m2(2)楼面使用荷载标准值住宅：2.0KN/m2阳台：2.5KN/m2楼梯：3.5KN/m2卫生间：2.5KN/m2屋面：2.0KN/m2（四）结构设计55 A市公租房建设项目可行性研究报告(1)基础设计：工程地质勘察正在进行中待《岩土工程勘察报告》正式出来后,再决定其基础型式.(2)上部结构：采用底框结构(3)结构材料：强度等级：梁,柱,板C20钢材、钢筋：图中“φ、Φ”分别表示热轧HPB235、HRB335级钢筋。钢板：3号钢焊条：E42；E50墙体：二层以下采用MU15页岩砖，M7.5混合砂浆砌筑240厚墙,二层以上采用MU10页岩砖，M5混合砂浆砌筑240厚墙.五、给排水、消防设计（一）设计依据1、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2010）2、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）3、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）5、《建筑灭火器配置于规范》（GB50140-2005）；6、业主提供的关于本工程的设计任务书、设计要求和有关资料。（二）设计范围1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统由设计院设计。2、本工程水表井与城市给水管的连接管段和最末一座检查井与城市污水管及雨水管的连接管等，由城市有关部门负责设计。3、本设计包括55 A市公租房建设项目可行性研究报告建筑相关的室内外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水。（三）设计给排水标准1、排水270L/人.天2、室外消防用水量Q=20L/s;室内消防用水量Q=5l/s。3、住宅给水300L/人.天4、灭火器配置基准为中危险级，每具灭火器最小配置级别为4B,采用干粉灭火器。（四）管件、管材及器材１、室内给水管采用PVC-U塑料给水管。２、室内排水管采用UPVC工程塑料排水管。3、消防管道采用钢管（DN80），焊接或法兰连接，室内消火栓：SN65;室外消火栓：SS-100-16;水泵接合器：SQ-100（地上式）;灭火器:MFZ-8。（五）管道敷设给水管和排水管在室内一律采用明装，分别利用管卡或管箍固定，室外给排水管道一律埋地敷设。（六）给排水系统1、给水及消防在室外采用共用水系统，采用城市管网压力下直接供水，室内给水网为枝状布置，单向供水。2、排水采用雨水和生活污水分流制，雨水排入市政雨水总管，生活污水经生化池处理后排入市政污水总管。55 A市公租房建设项目可行性研究报告3、消防系统在室内采用环网，并在屋顶设置检验消火栓，其栓口（最不利点）静水压P≥0.07MP。室内消火栓系统利用水泵接合器增压。在距离室外消火栓15~40米处设置室外水泵结合器。4、雨排水：建筑物四周作明沟（盖板）直接排入城市污水管。六、电气设计（一）设计依据1、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；2、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）3、《低压配电设计规范》（GB50054-95）；4、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）；5、《供配电系统设计规范》(GB50052-95)；6、《建筑电气设计技术规范》(JG16－83)。（二）设计范围１、低压配电系统设计２、室内照明设计３、防雷接地设计（三）设计标准１、本设计为三级负荷。采用小区变压器室或城市低压供电网（380/220）引入。2、总负荷:700KW，基本设计参数：门市Kx=0.8,cosφ=0.8；住宅Kx=0.7，cosφ=0.65。（四）设计内容55 A市公租房建设项目可行性研究报告1、引入线：各栋建筑进线均采用XV29型橡皮绝缘电力电缆（380/220V）穿水煤气钢管埋地引入。2、本建筑均按普通照明设计。采用三相五线制树干式供电（380V/220V)。TN-N-C系统。照明灯具为白炽灯及荧光灯。3、住宅室内照明线路一律采用穿塑料线槽明敷设，门市照明灯具布置二次装修定,门市干线穿阻燃电线管暗敷设.4、所有室内照明线路均采用500V铜芯聚氯乙烯绝缘线。5、防雷设计本建筑防雷属第三类防雷的民用建筑物，采用防雷,电气共用接地系统，并预留电气接地。利用柱内的主钢筋作防雷引下线,要求所有防雷引下线的柱内主筋,必须在进入基础沉台处和沉台内主筋相焊接.用作引下线的柱内的主筋,每组至少有二根(Φ16园钢)作通长焊接,确保电气通路。做等电位连接及电源线的过压保护，建筑金属管材，金属窗,突出物等金属构件作等电位连接，总等电位联结电阻R≤1欧。作法参图集02D501-2.人行道,建筑出入口的接地线局部埋深1.2m,并在接地线上敷设50厚的沥青层，其宽度超过接2m.所有低压架空线在进出线处,装设避雷器与绝缘子,金具连在一起接到电气设备的接地装置上，架空金属管道及在进出处接到防雷或电气设备的接地装置上或独自接地，对电缆进出线.在进出端将电缆的金属外皮,金属线槽,钢管等与电气设备接地相连，联合电阻R≤1欧。55 A市公租房建设项目可行性研究报告七、电信设计（一）电信用户直接进入公用网，不设用户交换机。（二）电信线路一律采用管道电缆埋地管材采用PVC波绞管。（三）电视系统由城区CATV网覆盖，CATV电缆不单独占用管线走廊，以专用管孔与电信管道共用管线走廊。八、防火设计属多层民用建筑，耐火等级为二级，本设计以相关规范为依据进行防火设计。（一）该建筑与相临建筑之间距离满足防火要求。（二）建筑四周设有消防车道。（三）建筑主体结构为砖混结构，墙为页岩砖，楼盖为现浇板，均为非燃烧体,进户门为乙级防火门。（四）消防给水设计详见给排水说明。55 A市公租房建设项目可行性研究报告第六章环境保护与绿化一、设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。二、设计依据（一）《中华人民共和国环境保护法》；（二）《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）；（三）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；（四）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；（五）《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）；（六）国务院令第253号《建设项目环境保护管理条例》；（七）国务院国发（1996）31号《国务院关于环境保护若干问题的决定》；三、主要污染来源及防治措施（一）项目施工期污染源分析及环境保护措施1、污染源分析（1）空气污染源分析55 A市公租房建设项目可行性研究报告施工期对环境空气产生影响主要有各类燃油动力机械进行场地清理平整、挖方、运输等作业是产生含有CO、NO2的废气；土石方开挖、出渣装卸、散装水泥作业、汽车运输作业等产生的扬尘。（2）地表水污染源分析施工期间，由于进行各种土石方开挖、平整等工作，致使土地表面松散，下雨时，雨水夹带泥土等形成水土流失。土建施工期间，工程对地表水环境的影响，主要来自大雨或暴雨天气条件下地表开挖造成的水土流失和堆积物流失产生的影响。工程施工期对地表环境可能产生的影响主要表现为：附近水沟中夹带的泥砂量增多，悬浮物浓度增大。生活污水无序排放将会对施工场地环境及其附近的水沟产生污染，环境卫生状况下降。（3）噪声污染源分析施工期主要噪声来自施工机械挖掘机、推土机、载重汽车、混凝土搅拌机、振捣器、重型碾压机、起重及卷场设备等的使用。施工期噪声可造成施工区域局部超标。（4）固废物污染源分析施工期的固废主要有施工人员产生的生活垃圾和各种建筑垃圾等。2、施工期环保措施（1）严格执行A市建筑施工管理有关法规。（2）合理布置施工方案，严格组织，精心施工，加强施工现场的文明管理，杜绝野蛮施工。55 A市公租房建设项目可行性研究报告（3）应合理安排施工时间，夜间禁止使用高噪声机械设备，作业避开夜间和休息时间，杜绝深夜施工噪声扰民。（4）施工时应严格做好扬尘防护管理工作，遇到干燥气候时，适当散水避免机械车辆运营时产生扬尘；施工原料堆场增加防扬尘、防雨淋、防渗漏设施，最大限度减少粉尘向空气扩散；避免水泥、石灰、粉煤灰等物质被雨淋后进入环境；避免有毒有害物质渗透污染地下水。（5）生活垃圾统一收集后由市政环卫部门清运到城市生活垃圾处理场处理；建设过程中产生的建筑垃圾主要有开挖土地产生的土方、建材损耗产生的垃圾、装修产生的建筑垃圾等，包括砂土、石块、水泥、碎木料、锯木屑、废金属、钢筋、铁丝等杂物，部分可用于填路材料，部分可以回收利用，其他的统一收集后清运到城市生活垃圾处理场处理。（二）项目投入使用后污染源分析及环境保护措施公租房项目建成后产生的污染源主要为生活污水和生活垃圾以及食堂油烟废气等，治理措施如下：1、污水处理场地内采用雨污分流制，建筑物内主要为生活污水及厨房污水，商业市场废水经隔油池处理后排入建筑室外的污水管，与生活污水一起排入污水处理装置，经生化处理达标后再排入城市下水道，餐饮污水设隔油沉砂池。2、废气治理55 A市公租房建设项目可行性研究报告餐饮油烟采用专用排烟道高空排放。3、生活垃圾建筑各层设置垃圾堆放处，在用地内设一个垃圾收集点，由物管人员定时收集送入垃圾收集站，每天再运至城市垃圾处理场（站）处理。4、设计中所选用的设备均选用低噪声设备，并采取相应的减震措施。5、建筑和装饰材料严格按国家规定的标准选用不散发污染物的材料。四、绿化绿化是达到自然净化的根本措施，加强建设不仅是为了美观，更重要的是为了净化空气，减少城市噪声污染，绿化形成点—线—面的绿化体系：在场地内道路旁及其它空地设置地面绿化用地，绿地里种植花草、灌本及乔木。55 A市公租房建设项目可行性研究报告第七章节能设计一、设计概述及要求A市属夏热冬冷地区，为贯彻执行国家节约能源，环境保护的法规和政策，改善建筑室内热环境，提高空调的能源利用效率，依据DB50/5024-DBJ50-052-2006《居住建筑节能设计标准》，并结合当前市场建筑节能新技术、新材料，对本工程住宅进行节能设计。二、建筑和建筑热工节能设计（一）建筑规划1、项目位置紧临城市道路，建筑在满足朝向要求的前提下，力争顺应自然地形布置，居住建筑均能与山体之间有机结合，通风采光良好。2、采用200厚烧结页岩空心砖，外保温材料采用聚苯颗粒保温砂浆或挤塑板。3、屋顶隔热层采用挤塑泡沫隔热保温板。4、使用符合节能规范要求的外墙门窗产品。5、用地内尽可能设置绿化，减少硬化地面。三、给排水（一）节能措施1、55 A市公租房建设项目可行性研究报告室内给水尽量利用市政给水管网压力，室内高区区生活给水系统采用无负压管网增压设备加压，充分利用城市管网压力，其生活泵采用变频调速水泵，由所需负荷自动调节水泵转速，以达到节能的目的。2、消防泵选用的恒压水泵均为消防专用产品，具有稳压和防止超压的功能,配套电机效率高，节省运行电耗。（二）节水措施1、选用节水型卫生洁具并符合《节水型生活用水器具》GJG164-2002的要求。2、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。3、给水系统采用竖向分区方式以控制最不利处用水器具的出流水头，不仅可节约用水而且增加使用舒适感。入户水管水压大于0.35MPa者设减压阀。4、给水管道均采用塑料类管材，过水能力强，沿途损失小，节省能耗。四、电气节能设计中所有电气设备均选用高效节能型电气设备。（一）照明照明设计优先考虑充分利用自然光，并在此基础上布置照明灯具。过道、楼梯间等公共场所采用节能灯，吸顶灯光源为2U系列节能灯，住宅过道、楼梯间照明灯采用带声光控功能的节能自熄开关自动控制。疏散、出口指示光源为LED；所有灯具功率因数不小于0.9。室外照明路灯包括景观灯具等功率大灯具配补偿电容，功率因数补偿到0.9以上，减少了无功损耗。55 A市公租房建设项目可行性研究报告设计严格按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）中对场所照度的规定值控制，照度设计参照以下数值：楼梯间照度30Lx，前室照度75Lx，门厅照度100LX，住宅照度100LX；并严格按照照度要求控制各场所照明功率密度值。（二）变压器选用变压器应尽可能伸入负荷中心，靠近用电负荷，10/0.4kV变压器低压侧设电容补偿，使低压母线功率因数大于0.9，10/0.4kV变压器选用SCB10低损耗变压器。设计变压器负荷率控制在70～85％之间，综合费用低。（三）电缆的选用电缆的选用在满足了供电负荷的电流大小的基础上，参照根据TOC计算方法计算出的经济电流范围表作校核，大部分电缆尤其是大截面的电缆供电的设备的电流符合经济电流范围。4、供配电系统低压做无功补偿，补偿功率因数到0.9以上。10/0.4KV变压器尽可能靠近用电负荷。55 A市公租房建设项目可行性研究报告第八章建筑消防设计一、工程概述本工程总建筑面积102250m2，住宅楼为二级，建筑物主要承重构件，如：梁，板，柱，墙体，楼梯均能符合规定的燃烧性能和耐火极限。本工程按照《民用建筑设计防火规范》（2005版）设计。二、总图消防在总图布局方面，建筑的间距保证有足够的且符合防火规范的防火间距，建筑有足够的扑救面，且符合防火规范要求的补救面长度。内部道路与城市道路形成环形，主扑救面道路宽度为7m，坡度作为主扑救面使用的均≤5%，场区内设环形消防车道。消防车道转弯半径R=12m。三、建筑消防（一）防火分区：住宅每栋楼每层为一个防火分区，每层面积小于650平方米,设一部封闭楼梯。（二）消防及弱电控制室：建筑面积20㎡，直通室外。四、结构防火建筑内的防火墙采用页岩空心砖，设备用房的墙体均采用页岩空心砖砌筑，其它内外墙体采用页岩空心砖。五、消防给水（一）用水量：室内按小于50米的二类高层住宅楼设计，室外消防以II类车库计。55 A市公租房建设项目可行性研究报告室外：20L/S；室内：10L/S；自动喷洒：30L/S。（二）室内消防给水系统室内消火栓系统由加压泵提供，在建筑每层设置消火栓系统；（三）化学消防在变配电房，发电机房，储油间设置热气溶胶灭火系统。六、消防电气（一）系统组成及保护等级确定根据小区建筑性质，二类高层确定为二级消防保护等级。消防系统采用控制中心形式。消防中心对整个小区火警进行监视。该系统由火灾探测器、事故广播、声光报警器、手动报警器、火警电话、联动设备等组成。（二）设备选择及设置设备用房分别设感温、感烟探测器；在上述各处走廊及出口设手动报警按钮、火警电话、声光报警器等。（三）消防联动及控制要求当场区任意一处发生火灾时，消防控制室接受火警信号，并经确认后，联动相关设备：启动消火栓泵，送、排烟风机；关闭失火区防火卷帘门；打开送风口、排烟口；切断火灾区非消防电源；接通事故广播、声光报警器、疏散标志灯。重要消防设备除采用总线模块联动外，另设多线直接手动控制。（四）消防设施电源供给及接地55 A市公租房建设项目可行性研究报告消防设施由变电所及发电机配电屏分别提供电源，采用双电源末级配电箱自动切换供电，报警系统另配备UPS后备电源。消防系统接地与小区其它接地共用接地体，接地电阻R<4Ω。（五）应急、疏散照明住宅公共走廊、楼梯间设自带电源的应急照明灯，在疏散通道、出入口及楼梯间设自带电源的疏散指示灯。疏散照明由消防中心控制。应急、疏散照明电源供电时间不少于60min。55 A市公租房建设项目可行性研究报告第九章防灾减灾一、总图该地块地势落差不大，项目地块所在区主要为砂质泥岩及砂岩构成，上部耕作层0.6m～2.6m、强风化带0.7m～3.1m，中风化带岩石新鲜、质硬、节理裂隙不发育，结构、层理清晰，岩心完整，不易形成泥石流等山体自然灾害，且地块周边未有存在安全隐患的加油站及气站等。二、建筑建筑主要是防火安全，详见建筑消防设计专篇。三、结构根据地质钻探报告显示该场地适宜建筑。四、地质灾害防范根据地质评估报告显示无地质灾害，场地不是禁建区和慎建区，根据总体设计无高切坡、深开挖。五、地震防治本项目地震烈度按7度设防进行相关设计。六、电气安全（一）防雷、接地：本项目为二类防雷建筑，保护接地采用TN-S。（二）公用电气设备：采用新型的电气安全产品，不仅能在极早期发现电气安全隐患所在，并以多级告警的方面指示其严重程度，提醒电气维护人员及时排查问题。55 A市公租房建设项目可行性研究报告第十章项目实施进度及招投标方案一、工程建设进度（一）建设工期根据同行业类似项目建设的实际经验以及新建工程的具体特点，确定本项目建设期限为2011年6月至2012年5月，共计12个月。（二）项目实施进度计划如下：1、2011年6月－2011年7月，完成项目的立项、勘察、可行性报告编制及审批；2、2011年8月上旬，完成初步设计；3、2011年8月下旬，完成施工图设计，施工招标及开工准备工作；4、2011年10月上旬，完成场地平整及基础工程；5、2011年10月中旬－2012年4月，完成主体建筑工程及环境、道路工程；7、2012年5月底，完成工程验收，正式投入使用。二、招投标方案本项目应严格执行国家基本建设程序和招投标制度，力创优良工程。（一）项目管理机构可研报告批准后，项目承办单位立即组建筹备班子，设立工程管理部具体负责项目实施的各项工作，并由项目总负责人直接负责，常设固定工作人员10人，并根据工作需要聘请相关工程技术人员。（二）招投标方案根据《中华人民共和国招投标法》、国家发改委第3号令以及A市有关工程招标文件的规定，项目建设拟进行招投标。初步方案如下：1、招标形式55 A市公租房建设项目可行性研究报告由承办单位按国家招标法及有关规定采用公开招标形式确定施工单位，采用邀标形式确定勘察设计单位、监理单位。2、勘察、设计、施工、监理单位资质要求勘察及设计单位资质：甲级施工单位资质：三级及以上监理单位资质：甲级3、招标信息发布公开招标公告及其他需公告的信息将在政府指定的媒体上公开发布。4、招投标工作组织由承办单位自行组织或委托具有乙级及以上资质的招标代理机构组织实施项目的分阶段招标工作，要求按相关规定组织完成编标、公告、资审、评标等工作。设计阶段参加投标的设计单位不少于3家，施工阶段参加投标的施工单位不少于5家、监理单位不得少于3家。55 A市公租房建设项目可行性研究报告各阶段招标方式核准表建设项目名称：A市公租建设项目形式项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、测量√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其他√合计情况说明：根据招投标法，结合本工程的特点，招标范围、招标方式及组织形式拟定如下：勘察、测量、设计及监理工作拟采取自行组织邀请招标；设备和材料采购拟采取委托组织国内公开招标；建筑工程及安装工程施工拟采取委托组织国内公开招标。年月日55 A市租房建设项目可行性研究报告第十一章投资估算及资金筹措一、投资估算范围投资估算范围为项目从筹建至竣工验收，按设计规定的全部土建工程、设备及工器具购置、安装工程、工程建设其他费、预备费等工程所需的全部费用。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（二）项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；（三）工程量根据方案设计估算；（四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价（价格为到厂价）；（五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用近期《黄冈市工程造价信息》公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）；（六）相关费用按国家及A市有关规定计算；（七）业主提供的相关资料。三、项目投资估算（一）建设投资项目总投资为11920万元，其中：工程费用10532万元，土地费用595万元，工程建设其他费用171万元，基本预备费316万元，建设期利息306万元。55 A市租房建设项目可行性研究报告1、建筑工程（1）土建根据近期同类工程的造价资料进行测算。（2）公用配套设施由各公用专业按工艺要求，结合工艺布置和项目的实际情况，根据有关的估算指标编制。（3）设备基础费根据相关的估算指标进行测算。2、设备及安装工程（1）设备原价按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。（2）设备运杂费、安装费根据相关的估算指标进行测算。3、其他费用根据国家有关规定和当地实际情况估算：(1)建设单位管理费：按工程费用的1%计取。(2)可研编制费：按工程费用的1.5‰计取。(3)工程勘察设计费：按工程费用的1.75‰计取。(4)监理费：按工程费用的2.5‰计取。(5)施工图审费：按工程费用的0.5‰计取。4、预备费：基本预备费计算基础为固定资产费用、无形资产费用与其他资产费用之和的3%。55 A市租房建设项目可行性研究报告5、建设期贷款利率按5年期贷款利率6.68%计。（二）建设期借款利息本项目无银行借款，故建设期借款利息为306万元。（三）流动资金该项目不涉及流动资金，故项目铺底流动资金为0万元。（四）项目总投资经上述计算，项目总投资为11920万元，其中：工程费用10532万元，土地费用595万元，工程建设其他费用171万元，基本预备费316万元，建设期利息306万元。项目建设总投资估算表项目名称:A市公租房建设项目序号工程名称建设工程量单位单位价格(元)建筑工程费（万元）安装工程费（万元）其它费用（万元）估算合计（万元）比例%1工程费用　　　8129240301053288.35%1.1主体工程102250m27507669　　7669　1.2装饰工程102250m2160　1636　1636　1.3公用工程102250m275　767　767　1.4附属设施102250m345460　　460　2工程建设其他费用　　　　　1717666.43%2.1土地费用62亩　　　595595　2.2建设单位管理费　　　　　105105　2.3可研编制费　　　　　1616　2.4勘察设计费　　　　　1818　2.5工程监理费　　　　　2626　2.6施工图审查费　　　　　55　3预备费　　　　　3163162.65%3.1基本预备费　　　　　316316　3.2涨价预备费　　　　　　0　4建设期利息　　　　　3063062.57%5建设投资合计　　　　　　11920100%55 A市租房建设项目可行性研究报告（五）有关问题说明1、其它费用参照国家和A市有关规定计取，若与实际不符，可按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。四、资金筹措项目总投资11920万元，其中申请银行贷款资金9000万元，业主自筹资金2920万元。55 A市租房建设项目可行性研究报告第十二章项目财务分析一、评价依据1.国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资[2006]1325号）2.国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知（计办投资[2002]15号）3.国家和有关部门颁布的有关财会等方面的政策、法规4.项目单位提供的相关资料二、基础数据1.建设规模本项目共建设公租房32654套，总建筑面积2254831平方米，包括住宅和配套公建。2.财务基础数据（1）建设期1年（2）运营期29年（3）房屋折旧年限50年（4）无形、递延资产摊销年限5年（5）基准收益率6%（6）所得税率25%（7）营业税5%55 A市租房建设项目可行性研究报告三、总成本估算1.总成本估算说明（1）项目建成后，主要的费用为管理费用，管理费用按每年35万元估算，每5年增长8%。（2）根据国家有关财务制度规定并结合本项目的实际，固定资产折旧采用直线法，分类计算折旧，无形资产和其它资产按规定年限摊销。本项目各类固定资产折旧年限、净残值率以及无形资产和其它资产的摊销年限如下表所示：表折旧摊销基础数据序号资产类别折旧、摊销年限（年）净残值率（%）一固定资产1房屋及建筑物50二无形资产5—三其它资产5—2.总成本费用估算结果根据上述原则和依据并结合市场具体情况进行估算，本项目运营期内平均总成本为565万元。详见总成本费用估算表。四、销售收入估算1.公租房租赁收入（1）公租房市场分析根据国家统计局A市调查队2010年作A市房屋租金情况调查情况，2010年A市城区住房市场租金如下表所示：地区类别市场平均租金范围55 A市租房建设项目可行性研究报告一类8.2新建街、陵园路周边二类7.4将军路、建设路、杜鹃大道三类6.1金桥大道、北环路、经济开发区四类5火车站、河东开发区麻市城区住房平均市场租金为（8.2+7.4+6.1+5）/4=6.67元/m2/月根据A市房屋租金情况调查报告，公共租赁住房租金与市场租金的差价率为0.75。因而：公租房平均租金=市场平均租金×差价率公租房平均租金=6.67×0.75=5元/m2/月（2）项目公租房租赁收入根据市场分析，2010年A市公租房平均价格5元/m2/月，本项目公租房全面建成投入使用后为2012年6月，平均每套公租房按5元/m2/月收取租金，其后租金按每五年上涨5%的趋势进行调整。根据进度安排，第二年有1636套房屋竣工，公租房可以全部进入公租房市场，出租率按100%估算，则第二年公租房租赁收入为81800×5×12/10000=491万元。2.配套商业用房租金（1）商业用房出租价格分析根据A市城区商业用房租金（2010年数据），抽样如下表：地区细分情况月租金元／㎡A市城区步行街110融辉路100工业路80将军路50金桥大道40开发区3055 A市租房建设项目可行性研究报告样本容量：6，样本均值：68.3元/月/㎡。上表表明2010年A市城区商业用房租金均值为68.3元/月/㎡，考虑公租房项目位于经济开发区，以经济开发区为基数计算商业用房出租收入。（2）项目商业用房租赁收入根据进度安排，配套商业用房20245㎡，配套商业用房租金按每5年上涨5%考虑，2012年租金为20245×30×12/10000=729万元，则当年租金收入为729万元。其余年份租金收入计算方法同第2年，考虑每5年租金上涨5%。五、财务评价报表编制财务评价的主要报表有：项目建设总投资估算表（附表1）项目总投资使用计划与资金筹措表（附表2）销售收入及销售税金估算表（附表3）项目成本费用估算表（附表4）固定资产折旧、无形与递延资产摊销费估算表（附表5）项目损益分析表（附表6）项目现金流量分析表（附表7）项目还本付息表（附表8）六、财务指标计算结果与分析1.盈利能力分析通过计算，本项目项目投资财务内部收益率4.2％，项目投资财务净现值-2471万元（Ic=6%），项目投资回收期为19.43年（含建设期），能够在较短时间收回投资，运营期内年平均税后利润743万元，平均投资利润率为6.2355 A市租房建设项目可行性研究报告%，以上数据说明项目具有一定的盈利能力。详细财务评价指标见下表。财务评价指标表序号项　　　目单位经济指标备注1总投资万元11920　（1）建设投资万元11614　（2）建设期利息万元306　（3）流动资金万元0.00　2总成本万元/年565运营期平均（1）固定成本万元/年523运营期平均（2）变动成本万元/年42运营期平均3销售收入万元/年1385运营期平均4利润总额万元/年553运营期平均5所得税万元/年186运营期平均6净利润万元/年743运营期平均二财务评价指标　　　7总投资收益率　6.23%运营期平均8项目投资财务净现值（Ic=6%）万元-2471所得税后9财务内部收益率　　4.2%　10项目投资回收期年19.43　11借款偿还期年20　12盈亏平衡点　78.96%2.偿债能力分析本项目长期借款资金为9000万元，从借款还本付息表可以看出，本项目还款资金来源相对充足，本项目安排从第2年开始还款，按照先少后多还款，分19年还清，从利息备付率和偿债备付率来看，两者均大于1，说明偿债能力良好，详见附表8项目还本付息表。七、不确定性分析55 A市租房建设项目可行性研究报告盈亏平衡分析是在一定的市场前提下，研究项目费用与收益的平衡关系的方法。项目盈利与亏损的转折点，即为盈亏平衡点。依据本项目销售收入、成本费用等计算参数，测算项目的盈亏平衡点，结果如下：BEP(生产能力利用率）=[年总固定成本/（年销售收入-年总可变成本-年销售税金与附加）]×100%＝78.96%（运营期平均）即在其它条件不变的情况下，本项目平均年收入需要达到预测平均年收入的78.96%％，企业才不会发生亏损。产量安全盈余较小，但该项目为公租房项目，收益相对稳定，预测收入也相对保守，因此该指标不能说明项目风险一定很大，仅可作为盈利能力参考指标。八、财务评价结论综上所述，本项目具有一定的盈利能力、清偿能力和抗风险能力，项目的经济效益较好，在财务上基本可行。55 A市租房建设项目可行性研究报告第十三章经济及社会效益分析一、社会影响分析（一）该项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响不断提高广大人民群众的物质和文化生活水平，是经济发展的出发点和归宿，也是扩大内需、保证经济持续增长的动力。《A市国民经济和社会发展第十二个五年（2011—2015年）规划纲要》提出：“十一五”时期要把不断提高人民生活水平，作为一切工作的出发点和落脚点，力争在提高人民生活质量、改善居住环境、创造发展机会等方面迈出更大步伐，使社会发展综合水平迈向新的台阶，让人民生活得更加方便、健康和幸福。通过本项目的建设，有利于解决项目所在区低收入者买不起房，住不起房的社会现状，进而提高该地区居民的生活水平和生活质量。（二）该项目对所在地区居民就业的影响项目的建设、运营将对当地居民产生正面和负面的影响。正面影响主要来源于项目的实施后将会增加新的就业机会，将加快当地的工业、服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人数。负面影响主要在于施工期间对环境有暂时的不利影响，以及部分搬迁居民暂时的生活困难和居住不便，但负面影响期短。综合来看，项目的运营所带来的积极因素要远大于负面影响。（三）项目对所在地区不同利益群体的影响项目的建设与实施会使项目影响区大部分企业和老百姓直接或间接受益，这些群体普遍对项目的实施持希望和欢迎的态度。二、资源环境影响分析（一）施工废水对水质的影响55 A市租房建设项目可行性研究报告施工期产生废水主要源于砂石料冲洗、混凝土拌和、养护。混凝土系统产生的生产废水量较大且相对集中，水中悬浮物含量和PH值较高，因此预计施工期生产废水对水质有一定不利影响。施工期，施工人员排放的生活污水对地面水带来一定影响，但排放量少且分散，污染负荷低，对沿线水质造成的影响不明显。（二）施工对空气质量的影响工程区大气环境质量较差，与交通和市民居住集中有关。在工程建设期将增加施工机械、车辆尾气、粉尘的污染，影响局部地区的空气质量。但由于工程分段施工，施工增加的污染负荷物有限和不集中，因此，对空气质量不会产生显著影响。（三）对声环境的影响施工过程中，大量现代化工程机械的使用，会带来噪声污染问题。从本工程采用的机械设备分析，搅拌站、搅拌车、混凝土泵车、推土机、挖掘机等，最大声源强度可达90dB（A）左右。从施工沿线情况看，居民距离施工现场距离较远，受施工噪声影响不大。（四）对水土流失的影响工程实施方案设计充分考虑了区域水土保持问题，避免因洪水直接淘蚀而造成的危岩滑坡崩塌，并起到阻挡土地资源流失的作用。同时，结合工程建设清除区域固体废弃物，使项目区原有水土流失现象得以有效治理。工程对水土流失的不利影响表现在施工期，尤以施工中的基础开挖、填方取土影响最大；其次，在工程施工期的土地占用、临时运输道路、施工材料的堆存等将占用或破坏部分人工植被和天然植被，造成轻微的水土流失；第三，施工弃土土质疏散，易被降雨和地表径流冲刷流失，若管理不善，易引起水土流失，淤塞沟渠和河道，因此，在施工期间必须做好水土保持工作。55 A市租房建设项目可行性研究报告三、互适性分析本工程是完善A市社会保障制度，保障城镇困难群众基本生活的重大项目，项目实施社会意义重大。就当地的居民而言，对国家大政方针十分支持，普遍持欢迎态度。本工程的实施中会涉及多个部门、单位，需要各部门和单位的积极配合与参与，这些部门也是项目的直接或间接受益者，它们普遍对本工程的建设和运营持支持和配合态度。四、社会效益公共租赁住房建设有利于促进我国住房保障体系的完善，其是有效解决我国城镇“夹心层”住房问题的重要途径。在当前构建和谐社会的大背景下，公租房项目的建设对于保障我国逐步庞大的弱势群体，尤其是“夹心层”群众的居住权利，实现社会公平，具有非常重要的现实意义。公共租赁住房建设项目作为社会公益性建设项目，社会效益较大。目前中国房地产市场正处在发展前期，市场的资源配置作用尚不能充分体现，在这个阶段，政府是住房保障的主导力量。公共租赁住房建设的目的就是为了尽快增加住房的供给，政府发挥土地、资本等资源优势，直接建造公共租赁住房提供给低收入居民，用较短的时间使住房供应总量上升，解决社会低收入家庭的居住需求问题，并可以在一定程度上缓解房价过快上涨。因此，该项目建设是一项关系民生、构建和谐的惠民工程，项目的实施有利于解决困难群众、弱势群体、低收入阶层的“住房难”问题，有利于落实“以人为本”和“执政为民”的执政理念，将带来良好的社会效益。五、经济效益分析55 A市租房建设项目可行性研究报告项目实施后将会增加新的就业机会，有力的加快当地工业、服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人数，社会效益明显。55 A市公租房建设项目可行性研究报告第十四章结论与建议一、结论本项目的建设符合国家加快实施公共租赁住房建设的相关政策举措，符合国家发布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保[2010]87号）相关指导精神，也符合A市住房建设规划，其建设对于缓解A市城区低收入人群的住房需求问题以及在一定程度上缓解因房价过快上涨带给低收入家庭的影响具有较大的推动作用，有利于和谐社会的构建。本项目拟建地点位于A市金龙大道、经济开发区、龙池工业园区、鼓楼工业集中区等四个地点，建设地址的确定是在相关专家实地调研和系统论证的基础上得出的，充分考虑了人口布局及数量、地理交通等因素，结合了A市经济发展水平的要求，并适当考虑了未来发展的需要，较为科学合理。且项目资金来源有保障，可充分保证本项目建设。二、建议（一）鉴于本项目具有良好的社会效益，建议相关部门给予资金支持，使其早日建成，发挥效益。（二）在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，同时符合环境保护要求。（三）在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同时尽量降低投资，促使工程保质保量的完成。55'