地产开发项目可行性研报告 25页

'房地产开发项目可行性研究报告金玉鑫房地产开发有限公司2010年5月目录25 一、总论41．项目建设背景42．项目概况53．可行性研究报告编制依据54．可行性研究报告研究范围65.研究结论及建议66．主要经济技术指标6二、住宅市场分析与营销战略71、当前住宅市场现状72、呼和浩特市商品房现状与市场需求73．“精品住宅”的市场需求及发展83.1住宅市场趋向细分化83.2商品房市场进入品牌角逐时代83.3户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点93.4消费者对住宅质量和物业管理的关注93.5住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段104．营销战略104．1确定项目整体形象104．2“卖点”分析104．3营销推广策略114．4定价策略11三、项目选址及建设条件121．项目选址122．建设条件122.1位置优越122.2交通方便132.3建设厂区“五通”条件具备132.4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全132.5土地征用情况13四、建设规模及功能标准131．建筑面积和内容132.功能设施标准132.1建筑使用功能132.2设施标准142.3户型规划143.工程项目一览表14五、建设方案151．建设场地环境151.1地形151.2场地自然条件152．建筑方案设计152.1建筑方案总体构思163.2平面设计173.3立面设计174．结构设计174.1基础选型及处理1725 4.2上部结构175．公用设施方案185．1供水排水’185．2供电185．3供气195．4通风空调195．5弱电设计196．消防197．环境保护20六、项目实施进度安排20七、投资估算与资金筹措201．投资估算202．资金筹措21八、经济效益分析211．住宅销售价格212．销售进度及付款计划213．税费率224．盈利能力分析225．清偿能力分析226．资金平衡分析和资产负债分析237．敏感性分析238．主要经济指标23九、风险分析及对策241．市场风险分析242．经营管理风险分析253．金融财务风险分析25一、总论25 1．项目建设背景国内环境：中国房地产开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上的好景”。“中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。GDP增长的8.7个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献的。中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其它行业有如此广泛的行业推动力。1998年以来，中国房地产开发投资、竣工面积、销售面积始终保持了年均20%左右的增长。2003年中国住宅投资占GDP比例超过了美国，已经达到了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济的三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已持续了50多年。2020年，中国的城镇人口将达到10.2亿人，年均增长4%，城镇住宅存量面积将达到330亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”呼和浩特房地产市场：随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。人口城镇化，扩大了市场消费需求。呼和浩特是一座塞外名城，有着悠久的历史，是连贯东西南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，吸引了许多外地人来投资经商。近年来，相当一部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。为满足呼和浩特市市城市居民21世纪新的住房要求，创建新型城市住宅环境，我公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择呼和浩特回民区政府，三顺店西巷，奥威花园北原呼市影业地址，开发新兴“SOHO”公寓住宅，建设“呼市影业-新影都SOHO公寓”高品质住宅小区。由于该项目地址位于呼和浩特中山路城市中心商圈的次商圈，温州步行街街区北端尽头，具备了得天独厚的商住潜质，这为本项目的开发带来不可多得的商机。高品质的SOHO公寓在呼和浩特市数量屈指可数，符合呼和浩特市当地条件及市场需求的更是凤毛菱角，是房地产市场的一片蓝海。“呼市影业-新影都SOHO公寓”定位于高品质的现代商住小区，非常契合周边商业氛围和市场需求，市场升值空间很大。该项目初步方案设计已经开始进行，其它各项前期工作已相继开展。25 2．项目概况(1)项目名称：“呼市影业-新影都SOHO公寓”商住小区项目。(2)建设地点：呼和浩特市回民区三顺店西巷。(3)建设单位：金玉鑫房地产开发有限公司。(4)企业性质：私有。(5)经营范围：主营：房地产开发经营。兼营：建筑材料、装饰材料、室内外装饰。(6)公司类别：有限公司。(7)资质等级：城市综合开发二级。(8)工程概况：“呼市影业-新影都SOHO公寓”商住小区项目占地7072平方米，总建筑面积10608平方米，其中商铺面积1150平方米，酒店1730平方米，SOHO公寓2500平方米，写字楼900平方米，高层层住宅3828平方米，地下停车场500平方米。经估算，工程总投资5600万元，每平方米造价5279元。(9)资金来源：本项目建设资金完全由金玉鑫房地产开发有限公司自筹，不足投资通过预售房款解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为19.8％，财务净现值(Ic=15％)517万元，投资回收期2.0年。投资利润率11.8％，利税率13.2％，计算期内国家税收340万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。3．可行性研究报告编制依据（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《呼和浩特市城市拆迁管理条例》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》25 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》4．可行性研究报告研究范围本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5.研究结论及建议本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续可陆续办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势及当地周边的商业需求，根据对呼和浩特市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用呼和浩特影业公司用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会效益。6．主要经济技术指标“呼市影业-新影都SOHO公寓”商住小区主要经济技术指标见表3—1。表3-1“呼市影业-新影都SOHO公寓”商住小区项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米70722总建筑面积平方米106083建筑容积率1.54小区绿化率%40以上5高层住宅平方米/户A型100、B型806写字楼平方米42007商铺平方米21008酒店平方米94509SOHO公寓平方米/户A型40、B型6010地下停车库车位30平方米/车位4125.9平米11高层住宅元/平方米480012写字楼元/平方米780013商铺元/平方米1600014酒店元/平方米760015SOHO公寓元/平方米600016地下停车库车位元/位6000017建设投资万元560018每平方米建设投资元572925 19投资利润率%11.720全部投资财务内部收益率（税前）%11.721全部投资财务净现值（税前）万元32222全部投资投资回收期（税前）年2.0二、住宅市场分析与营销战略1、当前住宅市场现状进入2000年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：（1）商品房开发投资稳步回升。1992年房地产业超速发1993年下半年起宏观调控，至1995年以后，房地产开发投资一度出现增速减缓的趋势。1997年以后，商品房投资逐步增加，2009年，在国民生产总值增长的8.1%中，住宅建设的贡献率达到1个百分点以上。（2）在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。（3）住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。（4）房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。2、呼和浩特市商品房现状与市场需求呼和浩特市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积2008年达到了10．98平方米，位居全国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从呼和浩特市城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。再从每户住房总建筑面积来看，居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38．96％，60～80平方米的占33．8％，81～100平方米的占14．82％，101～120平方米的占8．02％，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2．82％和1．57％，有近87．58％的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米25 以上住房尸数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。3．“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着呼和浩特市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据呼和浩特市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅’’的表现为：3.1住宅市场趋向细分化随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，呼和浩特市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60％以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。3.2商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年呼和浩特市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。“佳园一期”住宅的成功开发和火爆销售，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：（1）先富者的市场潜力。呼和浩特25 市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。温州步行街一带，呼和浩特市较早开发的商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二，、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。(2)商业消费潜力。呼和浩特市是内蒙古自治区的国际性商贸旅游城市，发展商贸一直是呼和浩特市经济发展的重点之一。商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“呼市影业-新影都SOHO公寓”这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。(3)项目区位市场潜力。“呼市影业-新影都SOHO公寓”项目位于温州步行街北端，环境得天独厚，是开发高品质的精品商住小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。3.3户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注25 消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。3.5住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着呼和浩特市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，呼和浩特市居民购房除直接居住或自用外，有近15％是用于投资保值、增值或出租，这与呼和浩特市市民近几年生活水平很快提高不无关系。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5．1％上升到12％左右。其中中低收入的家庭为6％～10％，中高收入家庭为13％—16％，，富裕家庭占20％--30％，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。从以上分析可以看出，高品质开发已成为新趋势，“呼市影业-新影都SOHO公寓”市场定位在高品质商住，是有其市场需求依据的。4．营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略：4．1确定项目整体形象“呼市影业-新影都SOHO公寓”处于回民区商业区，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，开发一个精品商住小区。4．2“卖点”分析“呼市影业-新影都SOHO公寓”小区凭借其优越的地段位置和区位优势，销售的“卖点”主要是：(1)小区强调其商业地位和后现代的人文生活办公，带来前所未有的现代生活。包括建筑外形外观设计均体现这一现代元素，打造现代商住新理念。(2)配套设施要能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。(2)物业管理在的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。(3)设计引入“智能化”新概念，使住宅小区按“精品化”25 的标准档次规划设计和经营管理。除以上因素外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。4．3营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：(1)广告宣传策略。“呼市影业-新影都SOHO公寓”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。(2)促销策略。1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者；②收入较高或中、高收入的消费者；③驻呼和浩特市办事机构商用或商住；④其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性(销售对象)的举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；⑨售楼现场样板房促销；⑩其他促销手段。4．4定价策略(1)价格定位。1)根据呼和浩特市目前房地产屋源交易信息，市区中心一带，同类商品房销售价格见表3-2。表3-2楼盘销售价格情况表（2010年1、2月）25 序号名称房屋类型区位地段最低价(元／平方米)最高价(元／平方米)1奥威花园多层住宅市区中心步行街480058002金天地高档商住市区中心中山路248038803绝对城市高档住宅市区中心中山路450068004波士名人高档住宅市区中心中山路68009800从呼和浩特市2010年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在4480～4880元之间；公寓住宅每平方米6200-7900元之间；写字楼每平方米7200-8900元之间；酒店每平方米7600-7900元之间；商铺每平方米16000-35000元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。考虑上述因素，高层住宅价格每平方米定在4800～5800元之间，寓住宅每平方米6200-6900元之间；写字楼每平方米7200-8900元之间；酒店每平方米7600-7900元之间；商铺每平方米16000元，可研中分别取4800、6600、7800、7600、16000元，地下停车位每个60000元。(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠；②集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。三、项目选址及建设条件1．项目选址呼市影业-新影都SOHO公寓”项目建设地块位于回民区三顺店西巷，温州步行街北端，奥威休闲广场对面，中山路商业中心的第二商圈。2．建设条件2.1位置优越“呼市影业-新影都SOHO公寓”项目建设地块位于回民区三顺店西巷，温州步行街北端，市中心次商圈，商业氛围浓厚，与项目定位非常相符。2.2交通方便25 通道街、中山路为市区主干道，交通网络便利。公共汽车东、南、西、北四个方向均非常便利，步行至市中心只需5分钟，乘车到火车站10分钟，到呼和浩特市机场30分钟。2.3建设厂区“五通”条件具备市政设施中道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等均已完善。场地：需要拆迁、平整。2.4住宅小区商业及文化教育配套设施齐全该区域内商业、教育设施完备，交行、农行、建行在该区均设有营业网点，形成了良好的文化氛围。2.5土地征用情况开发土地以定点拆迁方式获得呼和浩特影业7072平方米土地，利用转让变更方式办理用地手续。四、建设规模及功能标准1．建筑面积和内容“呼市影业-新影都SOHO公寓”商住小区项目，初步规划总建筑面积10608平方米，其中住宅建筑面积3828平方米，酒店建筑面积1730平方米，地下停车库500平方米，公寓建筑面积2500平方米，写字楼建筑面积900平方米，商铺建筑面积1150平方米。2.功能设施标准2.1建筑使用功能根据项目地周边商业氛围及环境条件，项目定位为SOHO商住公寓小区，主要使用功能分为：酒店、写字楼（附带呼市影业办公场所）、SOHO公寓、商铺、高层住宅（部分用来安置呼市影业回迁户）、地下停车场。根据这一功能划分趋势，“呼市影业-新影都SOHO公寓”25 建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。2.2设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《内蒙古自治区城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修成。外墙：高级外墙涂料。(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、水池、休息厅、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。2.3户型规划根据“呼市影业-新影都SOHO公寓”区位环境和住宅市场需求，初步规划如下：高层住宅A户型：每户建筑面积100平方米。高层住宅B户型：每户建筑面积89平方米。SOHO公寓户型：A建筑面积40平方米。B建筑面积60平方米。商铺每户建筑面积120平方米。写字楼每户建筑面积210平方米。酒店9450平方米。以上户型在下一步单体设计时，还应根据消（费对象需求，综合考虑住宅使用功一能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空间（卧室（单双人间））、起居室(厅)、厨房、卫生间)的使用面积满足规定的要求。3.工程项目一览表依据初步规划方案，“呼市影业-新影都SOHO公寓”主要工程项目见表3-3表3-3主要工程量一览表序号项目名称说明1土建工程建筑面积10608㎡2给排水工程水箱、水池、水泵机房25 3普通消防系统住宅区4变配电工程(强电)配电房变配电设备5照明工程小区照明6通讯工程普通申话配线(端子接单元口)7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警，可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区10室外工程室外绿化及部分道路场地五、建设方案1．建设场地环境1.1地形建设场地现状为不规则矩形地块，见附图。1.2场地自然条件(1)地貌：场地位于A市盆地东北部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。(2)水文地质：场区内地下水位高程为996．60～997．76米，地下水埋深-1.82—-0.81米。根据场地水质分析结果资料，建筑场区范围内地下水的化学类型对建筑混凝土无腐蚀性，对钢筋混凝土结构中的钢筋无腐蚀性。(3)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按呼和浩特市地区标准，设防烈度要求为8度。(4)地基土工程地质评价：依据《岩土工程勘察规范》（GB50021—94)、《建筑地基基础设计规范》(GBJ7—89)、《建筑抗震设计规范》(GBJll—89)、《土的分类标准》(GBJl45—90)。地质物理力学性质一般或较好，周围场地内无不良地质现象。场地土类型属中软场地土，场地类别为Ⅲ类建筑场地。2．建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。25 表3-4“呼市影业-新影都SOHO公寓”项目建筑技术经济指标序号项目指标1总用地面积7072平方米2总建筑面积10608平方米3地下建筑面积(地下停车场)500平方米4地上建筑面积10108平方米其中：高层住宅3828平方米酒店1730平方米商铺1150平方米写字楼900平方米SOHO公寓25005建筑层数地上8～18层地下1层6建筑总高24—54米7建筑层高地上2．8—4米地下3．6米8建筑容积率1.59绿地率40％以上10停车地上100量地下200辆2.1建筑方案总体构思本案按照建筑功能分为5栋建筑（见附图），A、B、C、D、E五栋建筑：A座：9层钢筋混凝土框剪结构酒店，后楼C座为SOHO公寓楼，建筑朝向南，正对温州步行街，建成后，将成为温州步行街北端新地标，也为本案商住小区主楼。B座：8层建筑,1～2层商铺，3～6层写字楼，7～8公寓，部分写字楼用作原放映公司办公。25 C座D座：12层建筑，全部为高档SOHO公寓，其中C座与A座酒店连体，实行酒店式公寓管理。E座，18层建筑，全部为80～120平米住宅，部分用作原影业公司回迁安置。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的商住理念。3.2平面设计(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求(2)公用建筑。地下设一层车库，地下车库出人口均为小区南面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。物业管理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。3.3立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。4．结构设计根据地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：4.1基础选型及处理(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。4.2上部结构地上建筑物为框架和混合结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。5．公用设施方案25 可利用直接利用城市配套设施。5．1供水排水’水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，由预留口接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：(1)用水标准和用水量。住宅生活用水：140公升／人·日，K=1.4；初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。(2)给水。1)设300～500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防水泵2台。建设区内已有水泵房。2)在住宅屋顶设单元屋顶水箱(每单元一个)。3)城市自来水进水管不小于DNl50，设一组水表装置。(3)室内给水和消防给水系统。1)室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，1～3层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。(4)室内外排水。1)室内污水排放量按供水量的85％—90％估算，约173立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按A市地区暴雨强度公式计算。5．2供电(1)供配电系统。1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从厂内配电室增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。3)主要电力供应指标：设备容量2155kW，计算负荷1657kW，变压器总装机容量2134kV·A。目前厂内配电室变压器装机容量为2X315kV·A。4)计量方式：l0kV系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。25 (2)照明及电力设计。1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按5kW／户计算。2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB133—90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。5．3供气采用城市管道煤气供气方式。主要用气地为住宅区，煤气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月40—50立方米)，从预留口接人。5．4通风空调(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器（挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4～6次/小时（变配电房按10次/小时计算)。5．5弱电设计(1)小区通信线路由呼和浩特市市话网直接引入。(2)高级商住两用住宅设数据、语音用模块化插座。(3)数据语音均采用lOOMbid高速传输方式，用五类传输线。(4)小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。(5)小区CATV电视系统由呼和浩特市光纤电视网引入，每用户设2～3个电视用户盒。(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。6．消防(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。25 (2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。(3)小区室外按规范设消火栓。(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。(5)根据小区消防用水量设消防水池，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。7．环境保护本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理：、(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。(2)固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。(3)噪声：设备选型应尽量选用噪较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。六、项目实施进度安排本项目计划在两年(20-24个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：2010年6月：项目建议书批复。2010年7月：编制可行性研究报告并报批。2010年8月：建筑方案设计。2010年8月：综合管网设计。2010年9月施工图设计。2010年10月：报建、领取建设规划许可证。2010年10月：工程开工。2010年12月：完成投资25％，开始预售。2011年9月：主体工程完成。2011年12月工程验收。2012年1月：正式人住。七、投资估算与资金筹措1．投资估算根据本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见表3-6和附表3-1。25 表3-6“呼市影业-新影都SOHO公寓”单位：万元序号项目开发产品分期计划进度成本12341土地费用7507500002前期工程费2572570003基础设施建设费816250566.25004建筑安装工程费283412501000584.2505公共配套设施建设费15025755006开发间接费4312.512.512.55.757管理费用11325252538.258销售费用183251251258.259开发期税费52051.750010其他费用2127550011不可预见费18950313.75合计5600267019567973662．资金筹措本项目建设资金完全由建设单位自筹，金玉鑫房地产开发公司使用自有资金11000万元作为项目资本金；按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以从预售房款中解决，实行滚动开发，本项目需利用分期预售房款总计约10061万元。详见附表3-3。八、经济效益分析1．住宅销售价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，高层住宅价格每平方米定在4800元，寓住宅每平方米6600元；写字楼每平方米7800元；酒店每平方米7600元；商铺每平方米16000元，地下停车位每个60000元按50％即200个车位销售计。2．销售进度及付款计划本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见表3-7表。表3-7各类建筑销售计划表(％)项目合计12酒店905040写字楼905040公寓905040住宅90504025 商铺905040地下停车场905040所有业主均在两年内付清房款，签合同当年付40%，银行按揭办理完毕，房屋产权办理完毕后付清。考虑小区临时停车的需要和酒店公寓需要，50％的地下停车库车位，用于租赁，由小区物业公司经营和管理。投入经营后第一年60%出租率，每个停车位每月280元；第二年以后出租率为100％，第二年至第五年，停车位每月300元，五年以后每月400元。3．税费率本报告采用的各种税费率见表3—8。表3-8税费率表(％)税费项目税费率税费项目税费；营业税5土地增值税30、40、50超率累进城市维护建设税7公益金5教育费附加费3法定盈余公积金10企业所得税33任意盈余公积金8房产税(按租金)12不可预见费7.54．盈利能力分析项目在计算期内经营收入6100万元，可获利润总额600元，扣除所得税150万元、公益金60万元、公积金30万任意盈余公积金30万元后还有330万元可分配利润。商品房投资利润率=利润总额／总投资X100％=600／5600X100％=10．7％商品房资本金净利润率=税后利润／资本金X100％=330／3000X100％=11．0％5．清偿能力分析本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零。6．资金平衡分析和资产负债分析25 在项目计算期内，各期资金的来源与运用是平衡有余的。由于项目未借款，在适当安排应付利润的情况下，资产负债率可以一直保持为零，在项目计算期内，项目的资产负债结构是很好的。7．敏感性分析将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动10％，全部投资内部收益率将分别下降至6．3％和4．8%，净现值分别下降至—857万元和—927万元，均为负值；投资回收期则增加到3．5和3.7年，根据测算，敏感因素的变动均不应超过基本方案6％左右的范围，否则，项目收益风险较大。详见表3-9及图3-1。表3-9敏感性分析表序号项目变动幅度(％)内部收益率(％)净现值(万元)投资回收期(年)0基本方案19.85172．91开发产品投资+107.7—8673．5-1035.319012．72售房价格+1033.919612．7-106.5—9273．73预售款回笼进度+1021.16162．9-1017.02463．38．主要经济指标本项目的主要经济指标见表3—11。表3-11主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ11．11．2建设规模房地产开发产品总建筑面积商品房销售其中：高层住宅酒店SOHO公寓写字楼商铺地下停车场平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米1060810108382817302500900115025 Ⅱ123456789经济数据总投资资金筹措其中：资本金使用预售房款经营收人经营税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润土地增值税万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元5600560030003600330Ⅲ12345676财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率商品房资本金净利润率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)全部投资内部收益率(所得税后)全部投资投资回收期(所得税后)资本金内部收益率％％％％年％年％10．911．02．0九、风险分析及对策1．市场风险分析(1)从呼和浩特市目前商住市场来看，出现了住房供过于求的情况，据统计，目前已积压商品房达80万平方米。除了市场有效需求不足，改革滞后，福利分房与货币分房双轨并行，购房者举棋不定，房价超过消费者的承受能力等。本项目市场定位为中高档商住，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前呼和浩特市房价每平方米售价为3500--4500元之间(中低档商品房)，一套建筑面积65平方米的住房平均售价达19.75万元～23万元之间，相当于家庭年收入的7．2倍至9．6倍，难以形成有效需求。本项目销售房价是这一标准的近2倍，目前呼和浩特市先富者毕竟是少数，需求有限，销售有一定市场风险。(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在商住25 小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。2．经营管理风险分析(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。(2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低1％，将比基本方案增加净现值139万元，增长36．5％；反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。(3)做好物业管理和售后服务工作。25'