停车场建设项目可行性研究报告 71页

'目录第一章总论1第一节概述1一、建设单位概况1二、项目建设背景1三、项目基本情况1第二节可行性研究报告的编制依据与研究范围1一、编制依据1二、研究范围1第三节研究结论与建议1一、研究结论1二、主要建议1第二章项目所在地概况、规划及建设条件1第一节项目所在地概况1一、X概况1二、X区概况1第二节X新城控制性详细规划1第三节建设条件1一、地理位置1二、场址自然条件1三、其它配套条件1第三章项目建设的必要性1一、项目建设是X新城发展的需要1二、项目建设是解决城市停车难问题的需要1三、项目建设是符合X新城规划建设的需要1四、项目建设是提高区域服务质量的需要1五、解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径1第四章项目需求分析与建设规模1VI 第一节项目需求分析1一、项目区位1二、交通需求预测1第二节项目建设规模1第五章工程建设方案1第一节停车场总体规划方案1一、江星路绿地及地下停车场1二、平门塘西绿地及地下停车场1三、斜河浜东绿地及地下停车场1四、平川路西停车场1第二节建筑结构设计1一、设计依据1二、建筑结构设计1第三节人防工程1一、设计依据1二、设计内容1第四节电气工程1一、设计依据1二、设计范围1三、供配电系统1四、照明系统1五、防雷接地系统1六、弱电系统1第五节给排水设计1一、设计依据1二、消防给水系统1三、排水系统1第六章环境影响与劳动安全卫生1第一节施工期与运营期污染源分析1VI 一、项目施工期污染源分析1二、项目运营期污染源分析1第二节环保措施1一、建筑本身采取的环境保护措施1二、施工期环境保护措施1三、运营期环境保护措施1第三节环境影响分析结论与建议1第四节劳动安全卫生1一、编制依据1二、主要危害因素分析1三、采取的安全措施1四、劳动卫生1第七章节能分析1第一节编制目的及依据1一、编制目的1二、编制依据1第二节能耗分析1一、能源品种分析1二、项目能耗指标1三、项目所在地能源供应情况1第三节节能措施1一、建筑节能措施1二、机电设备节能措施1三、照明系统节能措施1四、节水措施1五、管理措施1第八章组织结构与项目管理1第一节组织机构1一、企业组织机构1VI 二、项目管理组织1第二节项目管理1一、施工招投标制度1二、工程建设监理制度1三、质量控制1四、进度控制1五、投资控制1六、安全控制1七、合同管理1八、协调1九、竣工验收1第九章项目实施计划1第一节项目实施进度1一、项目实施进度安排原则1二、项目实施过程阶段划分1三、项目实施进度1第二节工程招标1一、招标依据1二、招标工作原则1三、招标项目概况1四、招标基本情况1五、招标的组织工作1六、招标计划1第十章投资估算和融资方案1第一节投资估算1一、编制依据1二、工程费用估算范围和内容1三、工程建设其他费用估算说明1四、预备费用1VI 五、建设期利息1六、总投资1第二节融资方案1一、项目总投资1二、项目资本金1三、债务资金1第十一章财务评价1第一节财务基础数据1一、项目计算期1二、营业收入、税金及附加算1三、总成本费用1第二节财务评价1一、盈利能力分析1二、清偿能力分析1三、敏感性分析1第十二章社会评价和风险分析1第一节社会评价1一、项目的社会效益和影响评价1二、项目与所在地互适性分析1三、社会评价结论1第二节风险分析1一、风险因素1二、控制风险的对策1VI 附表附表1建设投资估算表(概算法)附表2项目总投资使用计划与资金筹措表附表3营业收入、营业税金及附加估算表附表4总成本费用估算表附表5项目投资现金流量表附表6项目资本金现金流量表附表7利润与利润分配表附表8资产负债表附表9财务计划现金流量表附表10主要财务数据及评价指标表附图附图1X新城控制性详细规划图附件附件1企业营业执照附件2关于XX路绿地等四个停车场建设项目建议书的批复VI X第一章总论项目名称：XX路绿地等四个停车场建设项目建设单位：项目联系人：联系地址：联系电话：邮编：第一节概述一、建设单位概况本项目建设单位为X市城X有限公司，是经X市X区政府研究决定成立的有限公司，是具有独立法人资格的资产、资本经营公司。公司直属于X市X新城管委会，主要负责该项目建设及运营期间的所有事务。X市城X有限公司，注册资本10亿元，主要经营范围为城市建设项目投资，销售建筑材料、装潢材料等。X市城X有限公司的宗旨是贯彻X市委、市政府关于加快城市化进程及深化投融资体制改革的精神，按照城市规划、市政府的可持续发展战略决策，负责重大城建基础设施项目建设，通过建立和完善X市建设投融资体制，更好地发挥政府在资本运作和资产经营活动中的导向和调控作用，促进资本、资产跨地区、跨行业、跨部门、跨所有制的流动，提升资本运作和资产经营的层次、能级和效益，促进城市建设资金的合理配置和滚动增值，为加快X新城的城市化进程服务。二、项目建设背景自2003年X新城开发建设的全面启动以来，新城的各项事业呈现了蓬勃发展的势头，X新城政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“65 X先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把X新城打造为X最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。随着近年来XX新城经济的快速增长，私家车数量的增多，城市停车设施建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难的问题日益凸显。尤其在中心商务区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费的重要瓶颈之一。X新城政府为了配合新城的发展规划以及满足人们驾车出行的需求，杜绝停车难给城市发展带来的制约，进一步完善X新城的基础配套建设，实现X新城的和谐发展，使基础设施建设与城市发展同步而行、协调一致。三、项目基本情况(一)项目建设地点本项目包含四个地块的停车场建设工程。1、江星路绿地及地下停车场：位于XX路东、石曲街北。2、平门塘西绿地及地下停车场：位于平门塘与312国道交叉处西北角。3、斜河浜东绿地及地下停车场：位于江乾路与312国道交叉口西北角。4、平川路西停车场：位于X新城平川路北、善根小学西。(二)项目建设目标本项目是为配合X新城的发展规划，完善X新城的基础设施建设，杜绝停车难给城市发展带来的制约，保证X新城持续健康的发展。(三)项目建设内容与规模本项目的建设内容包含4个停车场工程的建设。1、江星路绿地及地下停车场：本项目占地面积9524平方米，规划为居住区级绿地，拟以培植花坛、草坪和乔、灌木为主，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等配套设施，总建筑面积约14000平方米。2、平门塘西绿地及地下停车场：本项目占地面积10638平方米，规划为广场用地，拟在地面种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等服务设施，总建筑面积约16000平方米。3、斜河浜东绿地及地下停车场：65 X本项目占地面积10506平方米，规划为绿地公园，拟在地面建绿化公园、种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等服务设施，总建筑面积约16000平方米。4、平川路西停车场：本项目占地面积7207平方米，规划为停车场用地，拟建设地上停车场及服务物管等配套设施。(四)项目建设期本项目按实施计划，建设期控制在2年内，其中前期策划与决策阶段及项目准备阶段约为6个月，项目具体施工阶段时间安排如下：1、江星路绿地及地下停车场：2012年9—2013年1月。2、平门塘西绿地及地下停车场：2013年2月—2013年6月。3、斜河浜东绿地及地下停车场：2013年7月—2013年11月。4、平川路西停车场：2013年11月—2014年1月。(五)项目总投资1、江星路绿地及地下停车场：本项目总投资为12300万元。2、平门塘西绿地及地下停车场：本项目总投资为15580万元。3、斜河浜东绿地及地下停车场：本项目总投资为11110万元。4、平川路西停车场：本项目总投资为4400万元。本项目总投资为43390万元，其中项目资本金14135.04万元，占项目总投资的比例为32.58%，由财政拨款解决；债务资金为长期银行借款，共计29254.92万元，包括长期贷款本金27300万元以及建设期利息1954.92万元，占项目总投资的67.42%。第二节可行性研究报告的编制依据与研究范围一、编制依据1、国家、江苏省和X市关于城市地下空间开发利用管理规定；2、X市地下空间总体规划布局；3、X市X新城地下空间规划；4、X市X新城控制性详细规划；5、X市发改委《关于XX路绿地等四个停车场建设项目建议书的批复》(苏发改中心[2012]59号)；6、X市规划设计研究院有限责任公司的《X市X65 X新城绿地地下停车厂规划方案》；7、国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南(试用版)》；8、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）；9、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；10、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年版）；11、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；12、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；13、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；14、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）；15、国家发改委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》第三版；16、建设单位提供的相关资料；17、建设单位与X市时代工程咨询设计管理有限公司签定的技术咨询合同书。二、研究范围1、项目所在地概况、规划及建设条件2、项目建设的必要性3、需求分析与建设规模4、工程建设方案5、环境影响与劳动安全卫生6、节能分析7、组织机构与项目管理8、项目实施计划9、投资估算和融资方案10、财务评价11、社会评价和风险分析65 X第三节研究结论与建议一、研究结论(一)项目建设的必要性本项目的建设是实现X新城发展的需求；是解决城市停车难问题的需要；是符合X新城规划建设的需要；是提高区域服务质量的需要，是解决城市发展与土地紧缺矛盾的需要，因此本项目的建设具有一定的必要性。(二)项目概况及建设条件本项目符合《X市X新城控制性详细规划》的要求；项目所在地有良好自然条件、配套条件，以及政府的高度重视及支持、当地坚实的经济实力等均是本项目建设的有利条件。项目场址建设环境良好，具备建设条件。(三)项目建设内容与规模本项目是为配合X新城的发展规划，完善X新城的基础设施建设，杜绝停车难给城市发展带来的制约，保证X新城持续健康的发展而建设的。具体建设包括4个停车场项目的建设，其中三个为地下两层停车场，建筑面积共计4.6万平方米，并拟在地上培植花坛、草坪和乔灌木等；一个为地下停车场，占地面积为7207平方米。(四)工程建设方案对本项目的工程建筑方案、结构工程、电气工程、给排水工程等进行了分析，符合相关设计规范及要求。(五)环境保护与节能本项目在建设过程中及建成后，通过实施废气污染防治措施、废水污染防治措施、噪声污染防治措施、固体废弃物防治措施，可以将对环境的不利影响降至可接受范围内。本项目将严格按照国家节能要求，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，并具体从建筑节能、设备节能等方面采取节能措施，项目环境保护及节能良好。(六)项目投资及财务分析本项目总投资为43390万元，其中建设投资为41435.04万元，建设期借款利息为1954.92万元。经测算，项目内部收益率为8.68%（ic=7.00%）65 X，投资回收期为（含建设期）8.68年，借款偿还期为（含建设期）7.28年，项目在财务上是可行的，并且具备一定的清偿能力。(七)项目社会评价本项目具有十分显著的社会效益，通过项目的实施不但能带动X新城的发展，还有利于土地资源的节约使用。同时，该项目的发展，能为社会提供巨大的就业机会，能带动周边区域的消费，扩大内需，进一步加快城市化水平进程。该项目的建设，为X新城的发展起到了积极的作用，使X地区的经济水平进一步提高。二、主要建议(一)建议建设单位继续做好本项目的前期工作，进一步优化设计，以节约投资，提高效益。(二)本项目债务资金共29254.92万元，包括长期贷款本金27300万元以及建设期利息1954.92万元，占项目总投资的67.42%。建议建设单位进一步落实筹措方案，加大财政拨款力度，保证建设资金及时足额到位。(三)在建设过程中，项目单位仍应加强与当地有关部门的联系，包括规划、园林旅游、交通、供水、排水、供电、供气等部门，多方征求相关职能单位对本项目建设的建议和意见，确保项目在操作过程中严格按照程序办事，从而保证整个项目建设的顺利实施。(四)在项目建设过程中，建议项目建设单位及上级主管部门加强组织领导，建立和落实有关制度，包括项目建设行政领导责任制、项目法人责任制、参建单位工程质量领导人责任制、工程质量终身责任制、招投标制度、工程合同管理制度等，建议项目建设资金设立专户存储、专款专用。65 X第二章项目所在地概况、规划及建设条件第一节项目所在地概况一、X概况(一)地理位置X市位于长江三角洲中部、江苏省南部，东临上海，南接浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北依长江，是中国重点风景旅游城市，江苏省第二大城市，也是经济最发达的城市之一，是全省重要的金融、文化、艺术、教育中心城市和交通枢纽城市。(二)行政区划和人口X市实行市管县体制，X市区包括吴中、相城、X、沧浪、金阊、X工业园区和X高新区七个区，下辖张家港、常熟、太仓、昆山、吴江5个县级市，这5个县级市的经济实力均列全国百强县（市）前五位。X市总面积为8488.42平方公里，其中市区1649.72平方公里，市区建成区面积为317.72平方公里，张家港面积为772.40平方公里，常熟1094.00平方公里，太仓620.00平方公里，昆山864.90平方公里，吴江1092.90平方公里。根据人口年报数据显示，截至2011年年末，全市户籍总人口642.3万人，比上年增加4.64万人，其中市区245.24万人，比上年增加2.72万人。2011年，全市户籍人口出生5.71万人，出生率为8.92‰，人口自然增长率为2.54‰。2011年，全市人口数量详细分布情况如下：市辖区245.24万人、张家港90.79万人、常熟106.72万人、太仓47.04万人、昆山72.36万人、吴江80.18万人。伴随着X经济的快速发展，以及我国户籍制度的改革，X将吸引更多的海内外人才。可以预测，X人口在今后一段时间内仍将保持增长的态势。(三)经济概况改革开放以来，X65 X坚持以经济建设为中心，大力实施科教兴市、经济国际化、可持续发展和城市化战略，积极推进体制和科技创新，国民经济保持了持续快速健康发展。2011年全市实现地区生产总值10716.99亿元，按可比价计算比上年增长12%；全市实现地方一般预算收入1100.9亿元，比上年增长22.2%；全年地方一般预算支出996.81亿元，比上年增长21.5%，其中用于社会保障与就业、科技、教育、文化、医疗卫生和环境保护等方面的财政投入为372.7亿元，比上年增长26.1%。全市各级财政用于民生方面的支出占财政支出的50.2%。全市完成社会固定资产投资4502.02亿元，比上年增长24.4%。投资结构继续优化，其中第一产业完成投资8.8亿元，增长5.7%；第二产业完成投资1891.90亿元，增长20.9%；第三产业完成投资2601.32亿元，增长27.2%，占全社会投资的比重达到57.8%，比上年提高1.3个百分点。2011年年末，城乡居民人民币储蓄存款余额5078.59亿元，比年初增加426.34亿元。农民人均纯收入17226元，比上年增长17.5%。市区居民人均可支配收入33243元，比上年增长13.8%。收入结构逐步优化，非工资性收入继续保持较快增长，市区居民人均经营性收入、财产性收入和转移性收入比上年分别增长14.5%、28.8%和11.6%。民生保障日益加强，发展成果惠及城乡。全市通过实行积极的就业政策，优化收入增长机制，增加转移性收入，努力增加居民收入。住房保障受益面扩大。全市2011年新建公共租赁房24549套，新建经济适用房2081套，限价商品住房12393套，新增廉租住房501套。市区完成123万平方米老住宅小区、14万平方米零星居民楼综合整治任务，解危修缮危旧住房235万平方米。实施城区居民家庭“改厕”工程7942户，改造城中村22个，完成3.28万户天然气置换工程。新增住房公积金缴存人数52.6万人，职工使用住房公积金116.17亿元。全市新建、改建城乡农贸市场89家，重要民生商品价格采集系统上线运行，肉菜流通追溯体系初步建成。二、X区概况X区得名于宋时X古名“X府”，位于X古城区东北隅，东沿东环路西侧与工业园区相连；南以相门塘、干将河与沧浪区为界；西以殷家荡西口、十字洋河、西护城河与金阊区为邻；北与相城区相接；总面积约22.5平方公里。X区户籍人口约23.2万人，流动人口约8.4万人，下辖观前、X路、苏锦、娄门、桃花坞、城北6个街道和X新城管委会，42个社区居委会。X区历来是X最重要的经济文化中心。进入21世纪以来，X65 X区率先提出了区域经济发展思路，紧抓市“退二进三”的历史机遇，以服务业发展为重点，以城市建设为突破口，加快转变产业结构，全力推动经济快速增长，综合实力有了显著提升，区域经济新活力不断迸发。2007年，全区实现地区生产总值83.95亿元、地方财政一般预算收入8.11亿元，分别同比增长15.16%、18.3%，其中实现三产增加值67.37亿元，同比增长19.2%。完成批发零售贸易业销售总额304.75亿元，同比增长19.8%，实现社会消费品零售总额123.62亿元，同比增长18.4%。X区正全面加快建设占地10平方公里的X新城，并着力将X新城打造成为“商务商贸之都、人居创业天堂”。X新城，位于X市X区北部。南接X古城，北依沪宁高速，东靠X工业园区，西邻X国家高新技术产业开发区，为X最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。图2-1-1X新城区位图X新城内京沪铁路、沪宁城际铁路、沪宁高速公路穿城而过，X火车站、汽车北站、轨道交通换乘站汇聚其中。依托得天独厚的地理区位优势，通过周边发达的高速公路、铁路、水路及航空网，X新城与国内各主要城市紧密相连。区域内道路网络采用“方格网”布局，一横两纵快速路系统和四横四纵主干道系统，共同构成X新城道路交通的主骨架，规划建设中的市域S2、S4轻轨线南北纵贯新城。四通八达的交通网络，便捷、大容量的交通系统奠定了X新城无可争议的交通枢纽地位。自开发建设全面启动以来，X65 X新城围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、先“基础”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设。第二节X新城控制性详细规划2011年X新城控制性详细规划进行了优化调整，以更好的指导X新城未来的建设，不断提高控规的科学性、权威性与可操作性，为下一步健康有序地开发提供依据和方向。图2-2-1X新城控制性详细规划调整优化《规划调整》主要包括总则，规划依据、原则、目标，规划范围、功能定位、人口容量，土地使用和建筑规划管理通则，六线控制，综合交通体系规划，河道整治规划，绿地系统规划，城市设计导引，地下空间组织，市政公用设施规划，综合防灾规划，地块划分及控制指标，更新时序及政策建议，附则共十五个部分。规划中确定了地下空间沿人民路和平泷路两条轴开发，中心商务区各地块之间通道地下通道连接。第三节建设条件一、地理位置本项目所包含的四个停车场工程均位于X新城内，具体地址如下：65 X1、江星路绿地及地下停车场：位于XX路东、石曲街北。2、平门塘西绿地及地下停车场：位于平门塘与312国道交叉处西北角。3、斜河浜东绿地及地下停车场：位于江乾路与312国道交叉口西北角。4、平川路西停车场：位于X新城平川路北、善根小学西。二、场址自然条件(一)地质地貌项目所在地地势西高东低，土质粘性，地耐力强，地质稳定。地面以下30米内土体具有多层结构类型，去除表层建筑地面覆盖层后，自上而下大体分布有六个地质层：表土层(硬壳层)、第一软土层、第一硬土层、第二软土层、第二硬土层、非粘土沙层。(二)水文X市区年平均水位2.82米，最高年平均水位3.27米(1954年)，最低年平均水位2.28米(1934年)；历史最高水位4.37米(1954年7月28日)，历史最低水位1.89米(1934年8月27日)。城内河道常年水位在2.2米至2.8米之间。地下水位受季节、运河水位涨落发生变化，也与排水情况有关。渗水层一般见于±0.01米至1.00米之间。本项目中三个地下停车场项目的建设过程中要注意工程的排水，以及地下建筑的防水工程。(三)气象X属亚热带湿润性季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。气温：年平均气温15.7℃，最高年平均气温17.3℃(2002年)，最低年平均气温14.9℃(1980年)；历史最高气温39.3℃(2007年7月28日)，历史最低气温-9.8℃(1958年1月16日)。风向风速：年平均风速3.4米/秒，年最大平均风速4.7米/秒(1970年、1971年、1972年)，年最小平均风速2.0米/秒(1952年)；最大风力等级8级。年常年主导风向为东南风(夏季居多)，其次为西北风(冬季)。降水量：年平均降水量1099.6毫米，年最大降水量1544.7毫米(1957年)，年最小降水量600.2毫米(1978年)；年最多降水日为154天(1980年)；日最大降水量343.1毫米(1962年9月6日)。年平均相对湿度为80.8%。雪：降雪次数平均1～3次/年，最大积雪厚度26厘米(1984年1月19日)。65 X霜：平均年无霜期321天，最早初霜期10月21日(1984年)，最迟终霜期4月18日(1962年)。(四)地震根据国家地震局1990年颁布的《中国地震烈度区划图》和2001年2月国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》，本项目一般构(建)筑物的抗震设防标准按6度设防，重要的构(建)筑物提高一度设防。三、其它配套条件X新城自开发建设以来就高效推进基础设施建设、不断完善公建配套设施。建设项目所在地区所需的给水、排水、供电等条件均能较好地满足。(一)给水、排水X新城内给水主干管东西向由312国道及北环路从白洋湾自来水厂接入，管径DN1000；南北向由苏虞张连接线及创新路、金光路从相城水厂接入，管径DN1400，两路输水干管在区内环通，形成联网供水。同时在主干道下布置DN600给水管形成环状管网，能够满足供水可靠性。项目所在地周围有市政雨污水次支管，项目产生的污水可通过污水专用管道收集后纳入市政污水管网进入娄江污水处理厂集中处理，道路上设雨水管，排入市政管网和河道，其中污水进入仅需在建设前办妥相关许可手续。(二)供电项目所在地区目前具备10KV的高压线及380/220V低压电缆的供电条件。本工程由市政电网引入10KV四路专用电源作为地下空间（商业）的主供电源，三个地下停车场各拟建设两个变电室，每层各一个，地上停车场设置一个变电室。经过变压降为380V/220V低压电源为整个停车场供电。(三)交通条件项目四个停车场工程均在城市道路旁，交通十分便利。项目设计时应注意考虑本项目对周围道路交通的影响。65 X第三章项目建设的必要性一、项目建设是X新城发展的需要自2003年X新城开发建设的全面启动以来，新城的各项事业呈现了蓬勃发展的势头，X新城政府围绕建设现代化商务商贸区的目标，按照先“地下”后“地上”、“先规划”后“开发”、先“框架”后“建筑”的建设原则，坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理”的开发理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把X新城打造为X最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。随着X新城的快速发展，城市基础配套设施的建设也要同步推进，杜绝配套设施不完善而给城市发展带来的制约问题，保证X新城持续健康的发展，真正成为X市重要的交通枢纽中心和市域次级的商务商贸中心。二、项目建设是解决城市停车难问题的需要近年来，随着X城市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，截至到2011年8月底，X全市机动车保有量已达到198万辆，其中私家车87.4万辆。平均每天上牌近400辆，年增长率高达20%左右，私家车数量突破百万大关已是指日可待。相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。尤其在中心商业商务区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停车难，已经成为我市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。通过本项目的实施，可以有效的解决城市停车难这一问题。三、项目建设是符合X新城规划建设的需要X新城的发展秉持着“先规划、后开发”的理念，加速推进各项基础、公建配套设施建设，致力于把X新城打造为X最重要的交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。根据《X市X新城控制性详细规划》的内容，对于本项目早有规划，启动本项目是为了适应X新城又快又好发展的迫切需求。65 X四、项目建设是提高区域服务质量的需要本项目的建设将有助于改善X新城地区交通和停车的环境，缓解区域内的停车位不足的问题，尤其是中心商业商务区一位难求的现象，从而大大提高了X新城的环境档次，改善了新城的停车和交通的状况，缓解X新城停车位不足的问题，大大提X新城区域的服务水平和服务质量，对于提升X新城的知名度和美誉度以及提高X新城的区域竞争力和影响力影响深远。五、解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径现代社会城市已经变得十分拥挤，土地不断被占用，空气污染在加剧，生态环境遭到破坏，以及战争与自然灾害等，这一切都构成了对人类自身生存的威胁。城市地面空间及上空被高层建筑和高架路挤占，给自然环境带来很大的威胁，开发地下空间将是城市可持续发展，解决城市土地紧缺的有效途径。耕地资源是一个国家最重要的战略资源之一，土地资源的可持续利用是我国实施可持续发展战略的基础。我国土地最多能供应17亿人口的粮食是以人均耕地基本维持目前水平为前提的，正规耕地资源极其有限并将继续减少的严峻现实，成为目前中国政府和人民关注的最重大和最迫切的问题之一。城市地下空间资源的开发利用，可保护现在耕地不被破坏，有利于减少环境污染，提高城市化水平。我国城市地下空间开发起步于20世纪60年代的人防工程，其主导思想是以防止战争空袭为目的，当时尚未认识到地下空间与城市用地及平时用地的利用关系，因而有相当多的工程没有同城市建设相结合。随着社会的发展与进步及城市化的程度不断的提高，地下空间开发的意义已被人们所认识，19世纪是“桥”的世纪，20世纪是“高层建筑”的世纪,21世纪是地下空间的世纪，因此，城市地下空间的开发利用是城市建设和发展不可缺少的组成部分，也只有这样才能保证城市空间的可持续发展。而城市地下空间开发利用的最终目的是为人类活动创造更美好、更有意义的生存环境，通过改善城市空间环境的质量来提高生活质量。本项目包含的四个停车场建设工程其中有三个是地下建设，对于解决土地资源紧缺与城市发展的矛盾起到了积极的作用。综上所述，本项目的建设是X65 X新城发展的需要，是解决城市停车难问题的需要，是符合X新城规划建设的需要，是提高区域服务质量的需要，是解决城市发展与土地紧缺矛盾的有效途径，项目的建设是很有必要的。65 X第四章项目需求分析与建设规模第一节项目需求分析一、项目区位本项目包含四个地块的停车场建设工程，具体建设地点如下。1、江星路绿地及地下停车场：位于XX路东、石曲街北。2、平门塘西绿地及地下停车场：位于平门塘与312国道交叉处西北角。3、斜河浜东绿地及地下停车场：位于江乾路与312国道交叉口西北角。4、平川路西停车场：位于X新城平川路北、善根小学西。本项目四个停车场工程均位于X新城内，所处区位位于X市中心城区北部，护城河以北，在构筑X城市中心中起着及其重要的作用，作为重要的城市副中心之一，交通枢纽、现代商务、生态居住三大城市功能的定位已经明确。根据《X市X新城控制性详细规划》，四个停车场地块周边的用地目前处于正在开发阶段，众多用地尚未建成，已建成用地与正在建设的用地目前已经按照规划进行实施。江星路地块北侧和西侧为教育用地，南侧及东侧为商业用地，其中南侧已规划为多层综合性商场（江星广场）。外围地区以居住用地为主。平门塘西地块周边的用地主要为金融业用地和商业用地。斜河浜东地块周边的用地主要包括商业用地、商住混合用地、商办混合用地以及科研设计用地。平川路西地块周边的用地主要包括教育用地、医院用地以及居住区用地。二、交通需求预测本项目属于公共停车场性质，吸引客流基本都是小汽车出行。由于各类建筑均严格按照了X市停车配建标准进行了配建，内部员工停车位及大部分访客停车位基本在其项目内解决。访客停车位不够的情况下，由外部公共停车场解决。因此，本停车场主要面向于周边地块项目的访客停车需求。根据停车场的服务半径分析，通常大城市的停车步行范围为100-300米。65 X根据《X市城市建设项目交通影响分析预测技术标准》的相关调查，商场顾客的购物时间约为70分钟，行政机关访客的办事时间约为40分钟，文化娱乐的办事时间参考商场顾客，约为70分钟，医院看病人员时间约为90分钟。再适当考虑目的地与出发地的距离，增加约10-15分钟左右的步行与缴费时间，在高峰时段，假设停车利用率达到80%的情况下，本项目停车设施发生吸引量如下表所示。表4-1-1江星路停车设施的吸引量与发生量停车目的停车比例（%）周转率吸引量（pcu/h）发生量（pcu/h）商业顾客600.7511256行政办公访客151.204522文化娱乐顾客150.752815居民100.50137合计100198101表4-1-2平门塘西停车设施的吸引量与发生量停车目的停车比例（%）周转率吸引量（pcu/h）发生量（pcu/h）商业顾客600.7512670行政办公访客151.205835文化娱乐顾客250.754128合计100238141表4-1-3斜河浜东停车设施的吸引量与发生量停车目的停车比例（%）周转率吸引量（pcu/h）发生量（pcu/h）商业顾客600.7512266行政办公访客151.205532文化娱乐顾客150.753825居民100.502317合计100238141表4-1-4平川路西停车设施的吸引量与发生量停车目的停车比例（%）周转率吸引量（pcu/h）发生量（pcu/h）医院看病人员350.06407行政办公访客301.2038765 X居民350.50407合计10011821第二节项目建设规模本项目包含4个停车场工程的建设，每个停车场的建设规模如下：(一)江星路绿地及地下停车场：本项目占地面积9524平方米，规划为居住区级绿地，拟以培植花坛、草坪和乔、灌木为主，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等配套设施，总建筑面积约14000平方米。主要技术经济指标如下表所示：表4-2-1江星路绿地及地下停车场规划的主要技术经济指标图工程名称XXX路绿地及地下停车场总占地面积（㎡）9524总建筑面积（㎡）约14000多其中地面一层地下一层地下二层用地面积（㎡）952495249524建筑面积（㎡）311.67015.657015.65绿地率（%）不小于70%停车位机动车停车位不少于350个非机动车停车位不少于停车场面积的2%无障碍停车位不少于5个(二)平门塘西绿地及地下停车场：本项目占地面积10638平方米，规划为广场用地，拟在地面种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等服务设施，总建筑面积约16000平方米。主要技术经济指标如下表所示：表4-2-2平门塘西绿地及地下停车场规划的主要技术经济指标图工程名称XX新城平门塘西绿地及地下停车场总占地面积（㎡）10638总建筑面积（㎡）约16000多其中地面一层地下一层地下二层用地面积（㎡）10638106381063865 X建筑面积（㎡）411.68011.238011.23绿地率（%）不小于70%停车位机动车停车位不少于390个非机动车停车位不少于停车场面积的2%无障碍停车位不少于8个(三)斜河浜东绿地及地下停车场：本项目占地面积10506平方米，规划为绿地公园，拟在地面建绿化公园、种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管、配电间等服务设施，总建筑面积约16000平方米。主要技术经济指标如下表所示：表4-2-3斜河浜东绿地及地下停车场规划的主要技术经济指标图工程名称XX新城斜河浜东绿地及地下停车场总占地面积（㎡）10506总建筑面积（㎡）约16000多其中地面一层地下一层地下二层用地面积（㎡）105061050610506建筑面积（㎡）411.68011.238011.23绿地率（%）不小于70%停车位机动车停车位不少于390个非机动车停车位不少于停车场面积的2%无障碍停车位不少于8个(四)平川路西停车场：本项目占地面积7207平方米，规划为停车场用地，拟建设地上停车场及服务物管等配套设施。主要技术经济指标如下表所示：表4-2-4平川路西停车场规划的主要技术经济指标图工程名称XX新城平川路西停车场总占地面积（㎡）7207停车位机动车停车位不少于170个非机动车停车位不少于停车场面积的2%65 X第五章工程建设方案第一节停车场总体规划方案一、江星路绿地及地下停车场江星路绿地及地下停车场位于XX路以东，石曲街以北，占地总面积9524平方米，本项目拟建地下两层停车场，总建筑面积约14000平方米，包括两层地下停车场及服务物管、配电间等配套设施。地块规划为居住区级绿地，以配置花坛、草坪和乔、灌木为主，也可适当布置一些体育设施、青少年活动中心等设施，并利用其地下空间配建停车场地。江星路绿地停车场位于绿地地下，停车场共设两个车行坡道、三部楼梯、一部电梯。车行坡道为双向车道，分别设于西北角和东南角，楼梯设于西北、东南和西南角，电梯设于东南角。地面除出入口外，其余设置景观绿地。地下一层设有双层机械式机动车和非机动车停车场，其中按双层机械式车位设置可停放约200个，单层停放约100个；非机动车停车场面积不少于停车场面积的2%，约为300平方米，可停放非机动车辆约180辆；地下二层全部为机动车停车场。停车场总共可停放机动车辆不少于350辆。地下车库普通车位按5.3*2.4米设计，机械式车位柱间距按7.6米设计，地下停车场内部通道宽度均大于5.5米，允许双向通行，设置于西侧江星路上的地下车库出入口的坡道宽8.1米，设置于南侧石曲街上的地下车库出入口坡道宽8.5米，均能双向通行。为了保证江星路的通行能力，建议地块西侧江星路上的出入口采取右进右出的交通组织；地块南侧石曲街上的出入口允许机动车左转进入；停车场出入口设置机动车限速、让行标志标线。二、平门塘西绿地及地下停车场平门塘西绿地及地下停车场位于X新城平门塘与312国道交叉处西北角，占地总面积10638平方米，本项目拟建地下两层停车场，总建筑面积约16000平方米，包括两层地下停车场及服务物管、配电间等配套设施。地块规划为65 X广场用地，以配置花坛、草坪和乔、灌木为主，也可适当布置一些体育设施、青少年活动中心等设施，并利用其地下空间配建停车场地。平门塘西绿地停车场位于绿地地下，停车场共设两个车行坡道、三部楼梯、一部电梯。车道为双向车道，分别设于东北角和西南角，楼梯设于东北、西南和西北角，电梯设于东北角。地面除出入口外，其余设置景观绿地。地下一层设有双层机械式机动车和非机动车停车场，其中按双层机械式车位设置可停放约260个，单层停放约130个；非机动车停车场面积不少于停车场面积的2%，约为320平方米，可停放非机动车辆约200辆；地下二层全部为机动车停车场。停车场总共可停放机动车辆不少于390辆。地下车库普通车位按5.3*2.4米设计，机械式车位柱间距按7.6米设计，地下停车场内部通道宽度均大于5.5米，允许双向通行，设置于东侧平门塘上的地下车库出入口的坡道宽8.5米，设置于南侧312国道上的地下车库出入口坡道宽8.5米，均能双向通行。为了保证312国道的通行能力，建议地块南侧312国道上的出入口采取右进右出的交通组织；地块东侧平门塘上的出入口允许机动车左转进入；停车场出入口设置机动车限速、让行标志标线。三、斜河浜东绿地及地下停车场斜河浜东绿地及地下停车场位于X新城江乾路与312国道交叉处西北角，占地总面积10506平方米，本项目拟建地下两层停车场，总建筑面积约16000平方米，包括两层地下停车场及服务物管、配电间等配套设施。地块规划为绿地公园用地，以配置花坛、草坪和乔、灌木为主，也可适当布置一些体育设施、青少年活动中心等设施，并利用其地下空间配建停车场地。斜河浜东绿地停车场位于绿地地下，停车场共设两个车行坡道、三部楼梯、一部电梯。车道为双向车道，分别设于东北角和西南角，楼梯设于东北、西南和西北角，电梯设于东北角。地面除出入口外，其余设置景观绿地。地下一层设有双层机械式机动车和非机动车停车场，其中按双层机械式车位设置可停放约260个，单层停放约130个；非机动车停车场面积不少于停车场面积的2%，约为320平方米，可停放非机动车辆约200辆；地下二层全部为机动车停车场。停车场总共可停放机动车辆不少于390辆。65 X地下车库普通车位按5.3*2.4米设计，机械式车位柱间距按7.6米设计，地下停车场内部通道宽度均大于5.5米，允许双向通行，设置于东侧江乾路上的地下车库出入口的坡道宽8.5米，设置于南侧312国道上的地下车库出入口坡道宽8.5米，均能双向通行。为了保证312国道的通行能力，建议地块南侧312国道上的出入口采取右进右出的交通组织；地块东侧江乾路上的出入口允许机动车左转进入；停车场出入口设置机动车限速、让行标志标线。四、平川路西停车场平川路西停车场位于X新城平川路北、善根小学西，占地总面积7207平方米，地块规划为停车场用地，拟建设地上停车场及服务物管、配电间等配套设施并配以一定的绿化。平川路西停车场共设两个出入口，分别位于西南角和东南角。停车场设有机动车停车位和非机动车停车位，其中非机动车停车场面积不少于停车场面积的2%，约为150平方米，可停放非机动车辆约90辆。停车场总共可停放机动车辆不少于170辆。停车场内部通道宽度大于5.5米，允许双向通行。地上停车场车位按5.3*2.4米设计，出入口通道宽度均大于8.5米，均能双向通行。为了保证平川路的通行能力，建议地块的出入口采取右进右出的交通组织；停车场出入口设置机动车限速、让行标志标线。第二节建筑结构设计一、设计依据(一)主要规范和标准1、《X市X新城控制性详细规划》2、《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）；3、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；4、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年版）；5、汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；65 X6、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；7、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；8、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）；9、《建筑结构可靠度设计统一标难》GB5006—200l；10、《建筑抗震设防分类标准》GB50223—2004；11、《建筑结构荷载规范》GB50009—2001；12、《建筑地基基础设计规范》GB50007—2002；13、《混凝土结构设计规范》GB500lO—2002；14、《钢结构设计规范》GBJ50017—2003；15、《建筑抗震设计规范》GB50011—2002；16、《地下工程防水技术规范》GB50108—2001；17、《纤维混凝土结构技术规程》CECS38：2004。(二)基本条件基本风压：0.45KN／㎡(n＝50)基本雪压：0.40KN／㎡(n＝50)年平均降水量：1076.2mm年平均最高气温：17℃年平均最低气温：15℃极端最高气温：41℃极端最低气温：-12℃主导风向：夏季东南风、冬季西北风最高洪水位：2.49m（黄海高程）地震设防烈度：6度二、建筑结构设计（一）江星路绿地及地下停车场1、建筑标高(1)一层地面标高：±0，000（相当于黄海高程2.400m）；(2)地下一层停车场地面标高：-5.400m；(3)地下二层停车场地面标高：-9.000m。65 X2、建筑层高(1)地下一层车库层高为5.40m，净高为4.40m；(2)地下二层车库层高为3.60m，净高为2.60m。3、主体(1)地下停车场采用框架结构，基础采用阀板结构。(2)机动车入口采用沥青路面，楼梯及非机动车坡道入口采用玻化石同质地砖地坪。地面构筑物根据景观要求进行深化。4、消防设计(1)本工程耐火等级为一级。(2)整个停车场共设3个出入口，停车场内部环形道路均不小于5.5米宽。(3)所有建筑变形缝内均采用不燃烧物填充密实。(4)地下汽车库按规范设置防火分区，防火分区内最远地点至安全疏散口距离不超过60米。5、防水设计(1)本工程防水等级为一级。(2)除特别说明外，地下室排水找坡坡向集水坑。(3)坡道上及地下车库内浅地沟，可承载车辆荷载。6、内部装修室内装修应采用防火防潮的材料，应满足防腐、抗震、环保及其他特殊功能的要求。（二）平门塘西绿地及地下停车场和斜河浜东绿地及地下停车场由于平门塘西绿地及地下停车场和斜河浜东绿地及地下停车场与江星路绿地及地下停车场的建设地址、条件、规模和内容相似，因此其建筑结构设计参考江星路绿地及地下停车场的建筑结构设计。（三）平川路西停车场平川路西停车场为地上停车，具体建设参照其规划。第三节人防工程65 X本节人防工程设计内容只针对江星路绿地地下停车场、平门塘西绿地地下停车场以及斜河浜东绿地地下停车场三个工程，由于平川路西停车场为地上停车场建设项目，故无需进行人防工程设计。一、设计依据1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；2、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001年版）；3、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）；4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；5、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；6、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）（2002年版）；7、《人民防空工程设计防火规范》（GB50098-98）（2001年版）；8、《人民防空工程设计规范》（GB50225-2005）二、设计内容(一)一般规定1、本工程防空地下室位于地下二层，设防面积约7016平方米。平时为地下汽车库，战时地下分为5个核6级常6级甲类二等人员掩蔽场所，防化丙级。具体实施方案需按人防主管部门批示要求设计。2、土建、水电暖等设备施工时应密切配合，与防空地下室无关的管道不宜穿过人防围护结构，上部建筑的水管、燃气管不得进入防空地下室。凡进入防空地下室的管道及其穿过的人防围护结构，均应采取防护密闭措施。3、人防地下室根据战时功能和防护要求划分为染毒区和清洁区。染毒区包括：扩散室、密闭通道、防毒通道、滤毒室和洗消间。4、本工程防空地下室每个防护单元设置不少于两个战时出入口。5、滤毒室与进风机房分室布置：滤毒室在染毒区，门设在密闭通道内，应为密闭门，进风机房设在清洁区。防空地下室战时主要出入口的防护密闭门外通道内，以及进风口的竖井、通道内均设洗消污水集水坑。(二)辅助房间1、人员掩蔽所临战构筑厕所设置在排风口附近，并单独设置局部排风设施。2、在进风口附近设置防化通信值班室，与配电间合并设置。65 X(三)柴油电站1、设置一个移动式柴油电站。电站与人员掩蔽所相连接，相应布置进、排风机位置和管井，发电机房设备由室外经楼梯间运输至机房。2、机房与室外出入口设一道防护密闭门。3、防护功能平战转换。第四节电气工程一、设计依据1、《民用建筑电气设计规范》JGJ／T16—922、《民用建筑照明设计规范》GBJ133—903、《建筑设计防火规范》GBJl6—87(2001年版)4、《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—985、《低压配电设计规范》GB50054—956、《10KV及以下变电所设计规范》GB50053—947、《供配电系统设计规范》B50052—958、《智能建筑设计标难》GB／T50314—20009、《消防安全疏散标志设音标推》DBJ01—611—200210、《人民防空地下室设计规范》GB50038—9411、《人民防空工程设计防火规范》GB50098—9812、《建筑工程设计文件编制深度规定》13、《建筑电气通用图集》92DQ—1—13二、设计范围1、供配电系统2、照明系统3、防雷接地系统4、弱电系统三、供配电系统(一)负荷等级65 X地下停车场工程的消防供电负荷和人防工程供电负荷等级为一级负荷，其余用电设备为二级负荷。(二)供电电源本工程由市政电网引入10KV两路专用电源作为主供电源，三个地下停车场拟建设两个变电室，每层各一个。平川路西地上停车场设置一个变电室。经过变压降为380V/220V低压电源为整个停车场供电。(三)智能化能源管理系统：采用智能化能源管理系统对变配电系统进行监测。在变配电室设监控管理站，监测计量电压、电流、功率因数、功率、频率、开关状态等各种运行参数，电能统计、分析和预测。(四)线路敷设电缆的选型采用低烟无卤的线缆。四、照明系统(一)地下停车场一般照明系统光源采用三基色荧光灯和稀土节能荧光灯，灯具带无功补偿；对某些突出部他的局部照明，可选用低压卤钨灯和小容量金属卤化物灯。光源的显色指数Ra≥80。停车场所照明采用智能化集中控制，一般附属房间的灯具就地控制。(二)地下停车场应急照明（安全照明）及引导标志照明系统地下停车场的停车场所、疏散楼梯间、通道、机房等部位均设应急照明，并可作为正常照明的一部分经常点亮。事故时，可由消防中心控制柜强制点亮。对主要出入口、通道及重要部份加装带蓄电池的灯具，电源停止供电后，其连续点亮时间应不小于30分钟。五、防雷接地系统1、加强防直击雷、防雷电波侵入和防雷电感应的措施。2、增加防雷击电磁脉冲的措施。3、增加等电位联结设计和辅助等电位联结设计。4、对于信息技术系统等重要系统，按照规定置防雷保护装置。65 X六、弱电系统(一)地下停车场设备监控系统工程内设置设备监控系统，对供配电系统以及照明系统等进行监控。(二)安全监控系统系统本工程中设置保安监控系统，在停车场内、各出入口、通道、楼梯间设置固定或云台式保安监控彩色摄像头。对整个停车场的营业状况、人流和车流状况、突发事件等进行监控并记录。(三)出／入口管理设计：停车场设置落杆式刷卡收费系统。(四)消防报警及联动控制系统1、按国家消防规范要求进行设计，本工程设置火灾自动报警系统及消防联动控制系统、消防广播与疏散事故照明。接受火灾报警，发出火灾声、光信号，播放事故广播和安全疏散指令等；控制消防水泵、固定灭火装置、防火卷帘门和防火门、通风空调系统、各种风道阀门、防烟排烟设施；消防专用通讯及119专线电话；电梯控制；非消防电源的切除与应急照明的启动等。2、消防控制室设在出口处。(五)紧急广播系统本工程中在停车场所、楼梯、通道和各个出入口以及主要设备机房设置背景音乐广播，平时作为背景音乐和事务性业务广播使用，在发生紧急情况或火灾时在控制中心进行紧急广播，用于进行人员的疏散指挥。扬声器功率不小于3w。在火灾时，应急广播机在相关区域播放疏散广播。应急广播的播放声压皱高于背景环境噪声15dB内设置扩声系统。第五节给排水设计一、设计依据1、《建筑给水排水设计规范》GB50015-20032、《室外给水设计规范》GB50013-20063、《室外排水设计规范》GB50014-20064、《建筑设计防火规范》GB50016-20065、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-200165 X6、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20057、《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005各相关专业提供的有关资料及业主提供的有关资料。二、消防给水系统(一)水源由该区域附近的市政管网分别引入两条DN200～300输水管线组成独立的双水源，供水压力≥0.25Mpa。其供水能力可以满足平时及发生火灾时所需消防水量要求。(二)消防给水系统1、平川路西地上停车场消火栓系统公共地面上的外部消火栓可以用于消防。2、三个地下停车场的消火栓系统地下停车场消火栓采用临时高压给水系统，平时消防用水由设于高层的消防水箱稳压，消防时由消防水泵供给。地下停车场室内消防给水管道呈环状布置，消防水泵两条出水管直接与地下停车场消防给水管网相连接。消防栓泵可以在消防泵房直接启动，也可由消防控制中心自动启动，各消防栓箱均设有启动灭火栓泵按钮。地下停车场内每个防火分区均设置一定数量的室内消火栓，以保证有两支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。消火栓一般设在走道、楼梯附近等明显易于取用的地点。3、三个地下停车场的自动喷水灭火系统地下停车场、楼梯和走道等均应设置自动喷水灭火系统，该系统基本上按建筑防火分区布置，由洒水喷头、水流指示器、湿式报警阀组、压力开关、末端试水装置及管道和加压设备等组成，属临时高压给水系统。三、排水系统1、地下停车场生活污水排水经排水管排至地下污水泵坑，经处理后排入市政污水管道。2、雨水排水工程采用雨水间接利用方式，即充分利用室外绿地，尽量将径流引入绿地，经土壤渗透净化后涵养地下水。65 X第六章环境影响与劳动安全卫生根据中华人民共和国环境保护法等有关法规，在本项目施工和运营过程中对产生的污染物应采取必要的措施，使之达到国家规定的标准，使项目对环境的影响降到最低程度。本项目环境保护工作接受当地环境保护部门的监督，采用的环境保护法规及标准为：《中华人民共和国水污染防治法实施细则》、《建设项目环境保护管理条例》、《环境空气质量标准》(GB3095-1996)、《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)、《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)、《污水排入城市下水道水质标准》(CJ3082-1999)、《轻型汽车污染物排放限值及测量方法(中国III、IV阶段)》(GB18352.3-2005)、《建筑施工场界噪声标准》(GB12523-90)、《社会生活环境噪声排放标准》(GB22337-2008)。第一节施工期与运营期污染源分析一、项目施工期污染源分析1、施工现场的各类机械设备和物料运输所产生的施工噪声；2、施工过程中由于物料搬运、汽车运输、土方工程所造成的扬尘；3、施工人员生产、生活过程中产生的废水；4、施工机械、运输车辆产生的废气；5、施工过程中产生的固体废弃物以及施工人员产生的生活垃圾。二、项目运营期污染源分析1、职工及顾客所产生的日常生活污水；2、职工及顾客所产生的固体废弃物；3、设备机房以及汽车进出等活动产生的噪声。第二节环保措施一、建筑本身采取的环境保护措施三个地下停车场65 X建筑材料应采用“绿色建材”，即采用清洁生产技术，使用相对少量的天然资源和能源、大量使用工业或城市固态废物生产的无毒害、无污染、无放射性，以及达到生命周期以后，可以回收利用，有利于环境保护和人体健康的材料。这些材料要保证地下停车场建筑建成后符合“民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2001”的规定。在建筑结构设计上，应尽量使用自然能源，如自然通风和自然光线等，应采取相应的措施以保证地下停车场内的声学要求，以及对民用建筑隔声的要求（民用建筑隔声设计规范GBJ118—88）。地下停车场内采用的照明系统应既有节能的功效，又能满足顾客的视觉要求，注意眩光的防范。二、施工期环境保护措施(一)噪声污染防治措施1、合理安排施工时段，合理布局施工场地，避免同时使用大量噪音的设备。2、尽量采用低噪声设备，减少夜间施工量，避免扰民。3、降低人为噪声影响，尽量少用哨子等指挥工具。4、对于位置固定的机械设备，尽量在室内进行操作，不能在操作间的，可适当建立临时声屏障。5、在施工工作面铺设草袋等，以减少车辆与路面摩擦产生的噪音。6、适当限制大型载重车的车速，尤其在噪音敏感区。(二)扬尘防治措施1、对易起尘的物料应加盖覆盖物，施工场地必须采取围挡、覆盖、地面硬化、简易绿化等有效措施防止扬尘。2、施工现场应定期洒水，在大风日加大洒水量和洒水次数，以防止浮尘的产生。3、运输车辆进入施工现场应低速行驶，出场应冲洗轮胎。(三)废水、废气、固体废弃物防治措施1、施工期间施工废水应注意收集，经沉淀池处理后排入下水道；生活污水均应排入城市下水管道，禁止以渗坑、渗井或漫流方式排放。2、现场工作的柴油机等设备的排气口应避免朝向道路等居民较多的方向。3、施工阶段应设立指定的渣土堆放点，由专人管理，设置专车每天收集施工人员的生活垃圾，集中密闭外运，严禁就地抛洒，无组织排放。65 X三、运营期环境保护措施(一)废气的防治措施通过加强地下停车场送风、排风系统等措施，可以有效的减少汽车尾气的排放和在特定空间的聚集。(二)废水的防治措施生活废水中的污水如冲厕废水、盥洗废水等经过化粪池发酵沉淀处理排入污水管网，最后进入北小河污水处理厂。(三)固体废弃物防治措施固体废弃物主要为地下停车场职工和顾客产生的生活垃圾，如废纸、废塑料瓶、金属易拉罐等。在公共区域应设置分类垃圾桶，便于垃圾的分类回收、分类运输、分类处置，最终达到无害化处理的目的。另外应从节约能源的角度，尽量减少一次性消耗品的使用，从源头上实现垃圾的减量。(四)噪声防治措施1、项目的动力设施均采用减震、消声措施，水泵、风机等均选用低噪声型，动力设备用房的要采取隔音、吸音处理，使场界噪声低于国家标准。2、应设置明显标记，禁止机动车辆鸣笛。3、做好停车场的绿化工程，以达到吸声、隔声的效果。第三节环境影响分析结论与建议本项目建设对环境的影响很小，对地方经济、人民生活质量的提高具有正面效应，可实现经济效益、社会效益和环境效益的统一，从环境影响分析，本项目建设具有环境可行性。拟建项目在具体的工程建设和日常运营管理中，应积极采取各项环保治理措施，主要做好以下几个方面的工作：(一)拟建项目具体实施中，须合理安排和组织各项工程的施工，避免工程交叉造成矛盾，在施工中要树立文明作风，严格按照X市容管理要求做好施工组织设计，加强施工现场管理，不能随意变更或取消某项工程，在重大方案的决定和改变上，必须符合环保部门的要求。(二)实施雨、污分流，彻底排除污水进入自然水体的可能性。地下停车场65 X卫生间生活污水通过单立管伸顶通气排水系统直接接入市政污水管。(三)在各功能区内显著位置设置生活垃圾收集箱，并联系环卫车辆定期收集，最后送至城市垃圾处理场处置。(四)项目建成后，道路、绿化植被等要加强环境卫生管理，安排人员负责卫生清扫或清理工作，对产生的各类垃圾要及时清运。(五)项目建设过程中，注重环保意识的教育，在项目工程场地树立醒目的环保标志、环保教育栏等。第四节劳动安全卫生四个停车场工程的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员和顾客的安全与健康。一、编制依据1、《中华人民共和国劳动保护法》2、《中华人民共和国安全生产法》3、《建筑安全生产监督管理规定》4、《建设项目(工程)劳动安全卫生监察规定》5、《建设项目（工程）劳动卫生监察规定》中华人民共和国劳动部令第3号。6、《饭店（餐厅）卫生标准》GB16153-1996。二、主要危害因素分析在项目建设及投入使用过程中存在一定危险因素及有害因素。危险因素主要有机械伤害、高处坠落、电气伤害等，有害因素主要有粉尘危害、噪声危害等。(一)危险因素分析1、机械伤害机械伤害主要有挤压，碰撞和撞击，接触(包括夹断、剪切、割伤和擦伤、卡住或缠住)等。在建筑施工安装及设备使用过程中，由于使用不当或意外故障可能导致对机械安装使用人员的伤害。2、坠落65 X在建筑施工过程中，因设备安装在不同平面上，有不同高度的操作平台、地沟、升降口、坑洞及护坎，如果没有防护措施或防护措施有缺陷，工人随时都有坠落摔伤的危险。3、电气伤害电气事故可分为触电事故、静电危害事故和电气系统故障危害事故等几种。触电事故又可分为电击和电伤两种情况，若强电源出现意外，可能引发人员电击或电伤。建筑设备系统管路可能存在着静电伤害。电气系统故障危害主要表现有：线路、开关、熔断器、插座插头、照明器具、电器等均可能成为引起火灾的火源；原本不带电的物体，因电气系统发生故障而异常带电，可导致触电事故的发生，如电气设备的金属外壳由于内部绝缘不良而带电等造成触电事故。(二)有害因素分析1、粉尘危害项目在建设过程中将产生施工粉尘(扬尘)，若浓度高于允许浓度，施工人员将直遭受粉尘的危害。2、噪声危害在施工及运营期间均存在不同程度的噪声污染，如混凝土浇注，汽车发动机工作及鸣笛，泵机、电梯等设备工作等。噪声能引起人听觉功能敏感度下降甚至造成耳聋，或引起神经衰弱、心血管疾病及消化系统等疾病，噪声还会影响信息交流，促使误操作发生率上升。三、采取的安全措施(一)施工期劳动安全根据项目建设的相关法律、法规，在施工过程中，建筑安装工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。65 X施工现场的安全管理人员、特种作业人员及其施工作业人员进行安全生产培训；建筑施工企业在编制施工组织设计时，应当根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，应当编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。专项安全施工组织设计，必须经企业上级管理部门批准后实施，并报市建筑安全生产监督机构备案。施工现场使用的安全防护用品、电气产品、安全设施、架设机具，以及机械设备等，必须符合规定的安全技术指标，达到安全性能要求。建筑安全生产监督机构应当对其进行检查，不符合安全标准的，不得投入使用。在电梯采购过程中，电梯生产企业按国家规定已办理过注册手续；所选电梯产品必须符合国家有关标准；生产企业负责电梯的安装、调试，安装后进行质量自检，待合格后由建设行政主管部门按有关标准组织验收。(二)运营期劳动安全1、机电设备和器材安全性能指标要符合国家标准。2、机电设备的选型、安装施工、验收必须严格按有关规范进行。电力配电线路采用三相四线制，用电设备全部装有接零系统，移动电器需加漏电保护器。3、对风机、水泵采取减震、消音措施，设置风机间和水泵间。4、加强对职工、服务人员的技能培训和安全教育，建立安全操作规程和安全管理制度，并按有关规定配齐安全防护用品。四、劳动卫生(一)地下停车场其内部装修和设备安装均按国家卫生防疫标准进行施工，并通过有关管理部门验收合格后投入运营。(二)地下停车场建筑通风量较大，进风口应远离污染源。(三)停车场内应保持清洁、整齐，清扫时应采取湿式作业，垃圾日产日清。(四)地下停车场内应有良好的通风排气装置，做到清洁无异味。(五)地下停车场内公共场所禁止吸烟。(六)加强卫生管理，建立完善的公共卫生管理制度。65 X第七章节能分析第一节编制目的及依据一、编制目的为了贯彻执行《中华人民共和国节约能源法》，充分有效地利用能源，提高能源利用率，保证城市建设与发展相协调，根据本项目的实际情况，重点考虑建筑物的型式、结构、采暖通风、采光照明、建筑材料和机电设备的选型，以及项目建成后的运营管理等方面的节能措施。二、编制依据1、《中华人民共和国节约能源法》（2007年主席令第七十七号）；2、《中华人民共和国可再生能源法》（2005年主席令第三十三号）；3、《中华人民共和国建筑法》（1997年主席令第91号）；4、《中华人民共和国民用建筑节能条例》（2008年国务院令第530号）；5、《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》(国发[2007]15号)；6、《X市固定资产投资项目节能评估和审查实施办法(试行)》(苏发改规发[2011]1号)；7、《江苏省建筑节能管理办法》（江苏省人民政府令第59号）；8、《X市民用建筑节能管理办法》（X市人民政府令第103号）；9、X市《建筑节能“十二五”专项规划》（苏住建科[2012]5号）10、《江苏省城市生活与公共用水定额》(苏建城〔2006〕452号)；11、《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)；12、《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2006)；13、《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)；14、《通风与空调工程施工质量验收规范》(GB50243-2002)；15、《建筑照明设计标准》(GB50034-2004)；16、《民用建筑电气设计规范》(JGJ/T16-2008)；17、国家和地方颁布的其他有关设计规范和用能标准。65 X第二节能耗分析一、能源品种分析项目建成使用后，主要使用的能源是电能(包括设备能耗以及照明系统能耗等)和生活用水。二、项目能耗指标依据《综合能耗计算通则》，企业实际消耗的能源是指一次性能源(原煤、原油、天然气等)、二次能源(如电力、热力、焦炭等国家统计制度规定的能源统计品种)和生产生活使用的耗能工质(水、氧气等)所消耗的能源。因此本项目综合能耗主要包括电力和生活中使用的水所耗费的能源。(一)分品种实物能耗分析根据项目建设单位提供的基础资料，各能源消耗分述如下：1、电本项目为停车场设施建设，电力消耗环节主要包括照明系统、机械车库及风机等。根据《工业与民用配电设计手册》(第三版)及类似项目建筑估算面积用电指标，采用需要系数法对项目负荷量进行计算，项目用电负荷见表7-2-1。表7-2-1停车场主要用电负荷计算表项目名称总装机功率(kW)需要系数(Kx)功率因数(cosφ)有功功率Pjs(kW)无功功率Qj(kvar)视在功率Sj(kVA)江星路停车场照明700.80.95657.1380机械车库720.750.85455.0977.14风机1500.750.8112.5114.77160.71平门塘西停车场照明800.80.96465.2991.43机械车库840.750.86364.2790风机1760.750.8132134.67188.57斜河浜东停车场照明800.80.96465.2991.429机械车库640.750.84848.9768.5765 X风机1760.750.8132134.67188.57平川路西停车场照明360.80.928.829.3841.143机械车库00.750.8000风机00.750.8000总计988754.3769.541077.57乘以同时系数K∑p=0.9和K∑q=0.97后合计678.87746.451008.99无功补偿523.32补偿后容量678.87223.13714.6变压器损耗△PT=0.01SC6.79△QT=0.05SC11.16高压侧0.95685.66234.29724.58项目总装机容量988kW，有功负荷为754.3kW，无功负荷769.54kvar，视在功率1077.57KVA，考虑同时系数、电容器补偿以及变压器损耗等因素后，本项目的视在功率为724.58KVA。根据《电力变压器经济运行》(GB/T13462-2008)标准中最佳经济运行区划分中的要求，变压器在75%负载运行为经济运行区上限，变压器的负载在60%～70%时，接近其运行时的最佳负荷，运行最节能。项目拟配备1台1000kVA的SCB10-1000变压器，项目运行负荷率为72.46%，符合节能要求。根据《工业与民用配电设计手册》采用需要系数法对项目年用电量进行核算。具体核算如下：Wn=an×Pjs×Tn式中：Wn——年电能消耗量(kWh)Pjs——有功功率(kW)an——年平均负荷系数Tn——年工作时间本项目的电能消耗计算如表7-1-2所示。65 X表7-1-2本项目的电能消耗计算表项目名称总装机功率(kW)有功功率Pjs(kW)负荷系数工作时间Tn(h)用电量Wn(万kWh)江星路停车场照明70560.7292011.45机械车库72540.7292011.04风机150112.50.7292023平门塘西停车场照明80640.7292013.08机械车库84630.7292012.88风机1761320.7292026.98斜河浜东停车场照明80640.7292013.08机械车库64480.729209.81风机1761320.7292026.98平川路西停车场照明3628.80.729205.89机械车库000.729200风机000.729200总计988754.3154.18变压器和线路损耗按照Wn的2%计算3.08总计157.26由上表可知：设备计算有功负荷为754.3kW，同时考虑变压器损耗及线路损耗，本项目年耗电量为157.26万kWh。2、水项目投运后，用水主要为停车库地面冲洗水、绿化用水和道路浇洒用水，未预见用水量按以上总用水量的10%计。项目用水量根据《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)计算，如表7-2-3所示。表7-2-3停车场年度总用水量工程名称序号用水名称最高日生活用水定额使用人数/面积/床位使用天数年用水量(万t/a)江星路停车场1停车库地面冲洗水2L/(m2·次)14000500.142绿化用水1.3L/(m2·d)95241200.1565 X小计（未预见用水量按10%计)0.32平门塘西停车场1停车库地面冲洗水2L/(m2·次)16000500.162绿化用水1.3L/(m2·d)106381200.17小计（未预见用水量按10%计)0.36斜河浜东停车场1停车库地面冲洗水2L/(m2·次)16000500.162绿化用水1.3L/(m2·d)105061200.16小计（未预见用水量按10%计)0.35平川路西停车场道路浇洒及绿化用水2.5L/(m2·次)72071200.22小计（未预见用水量按10%计)0.24合计1.272.综合能耗总量以《综合能耗计算通则》(GB/T2589-2008)等相关标准规范为依据，对该项目实际消耗的各种能源及耗能工质均按相应的能源等价值折算为一次能源(标准煤)，该项目生产涉及的各种能源实物消耗总量及综合能耗总量(折合标准煤)情况见表7-2-4。表7-2-4各种能源实物消耗及综合能耗情况序号用能品种全年能源消耗实物量折标煤系数能源折算值(折标准煤/t)单位数量单位数量65 X1电力万kW·h157.26kgce/kW·h0.1229(当量值)193.27kgce/kW·h0.33(等价值)518.962新鲜水万t1.27kgce/吨0.08570.113综合能耗193.38(当量值)519.07(等价值)综上所述，本项目正常年综合能耗总量约193.38吨标准煤。3、单位建筑面积能耗本项目单位建筑面积能耗如下表所示：本项目总建筑面积为4.6万平方米，则建筑面积单位电耗为34.19kWh/m2，单位面积综合能耗为42.04kgce/m2。三、项目所在地能源供应情况项目所在地X新城基础设施等市政设施正逐步完善，电力供应充足，供水条件良好，因此供电与供水均能满足本项目建设和建成后投入使用的需要。第三节节能措施项目强调集约原则，尊重自然，与自然协调，采用合理适用的技术进行建筑节能设计，结合使用需要，针对当地的气候运动被动式的设计策略，以改善建筑的室内外环境提高能源利用率，将建设运行的资源和不利因素降到最少，减少对环境的污染，体现绿色建筑设计理念。一、建筑节能措施建筑设计中要充分利用自然通风技术，减少风机能耗。在春秋季，主要依靠自然通风来维持室内舒适的环境。二、机电设备节能措施1、采用高效率变压器，提高设备运行效率。2、供电、供水系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中消耗。按要求配装能源计量仪表。3、设备及器材的选型一律采用符合国家现行技术标准的高效节能设备和器材。65 X4、机电设备的负荷率须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。三、照明系统节能措施1、根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。2、照明光源采用新型高效节能光源，如高压钠、碘钨灯、紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源及电子镇流器，降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。3、采用不产生眩光的高效节能灯具，提高照明质量，达到高效、舒适、安全的目的。4、选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的灯用电器件、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件，既经济运行又有益于环境和人的身心健康。四、节水措施停车场工程应充分利用市政提供的中水条件，利用雨水收集设施，在绿地浇灌等用水方面使用中水和雨水。五、管理措施1．建设单位对重点用能部位加强管理，对用能岗位的操作人员进行节能教育和节能技术培训。2．加强能源的计量管理，建立必要的能源考核制度。65 X第八章组织结构与项目管理第一节组织机构一、企业组织机构X市城X有限公司设有办公室、财务部、工程管理部、合约造价部、销售部。X市城X有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理负责公司日常经营管理工作，总经理的职权由公司章程规定。公司组织机构图如下：图8-1-1X市成本城市建设开发投资有限公司组织结构图二、项目管理组织为使项目顺利实施，X市城X有限公司将成立专门的项目管理组织（简称“项目组”），项目组就项目实施计划（工程进度、质量、预算执行情况等）对公司负责。65 X项目组设项目经理一名和成员若干人，由经验丰富的项目管理人员和专业技术人员组成（可以外聘），全面负责项目的实施。如果项目组由公司组建，在项目组履行项目管理职责时，采用项目经理负责制，确立项目经理作为实施项目的全权负责人，明确其职责权利。项目经理必须是具有丰富的建设管理经验的高级管理人员。项目经理的主要任务是，对公司负责，全面领导项目的实施，包括组织项目组成员和利用外部人力资源进行《项目任务计划书》的编制、工程进度控制、预算控制、法律与行政障碍的排除等。项目组成员是项目管理的执行者，对项目经理负责，其中必须含有建筑、给排水、电气等与项目实施内容相关的工程技术人员，以及项目总工程师、项目管理员、合同管理员等。第二节项目管理本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标，因此，建设管理的内容相应的包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。在项目建设期间各项工作由X市城X有限公司具体负责实施。在项目建设过程中，实施招投标制度、监理制度、工程合同管理制度等。一、施工招投标制度将本项目的工程适当分解后，把确定的施工任务发包。根据国家、省、市关于招投标的有关规定，本项目将采用委托招标与自行招标相结合的招标组织形式。委托招标时，项目建设单位将委托有相应资质的招标代理单位和有资质的标底编制单位。施工招标时，选择信誉好、技术力量强、管理规范、价格合理、工期适当、施工方案切实可行的单位施工。招标过程要严格按照规定程序操作，及时传递相关信息，并签订施工合同。二、工程建设监理制度根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目的实施过程中，实行建设监理制度，委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。65 X三、质量控制首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。四、进度控制首先编制或审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。其次建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴证，召开现场进度协调会等。最后当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。五、投资控制首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度。最后，审核信息制度，掌握国家调价范围和幅度。六、安全控制65 X根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑安全生产监督管理规定》、《江苏省建设管理条例》等国家、省、市有关法规，在施工过程中，建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。七、合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型、使用条款等。八、协调项目的开发过程需要处理与计划、土地、规划、建设、交通、消防、环保、水、电、通信、燃气、人防等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。九、竣工验收建设单位在接到施工单位的交工报告后应及时组织初验。初验合格后，由建设单位以及计划、财政、规划、建设、环保、消防、人防等其它部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。65 X第九章项目实施计划第一节项目实施进度一、项目实施进度安排原则本项目建设进度安排应遵循以下原则：(一)制订详细的总体进度计划和专业工程计划，分项实施。(二)项目涉及多项公用设施的建设，需与市政、电力、电信等部门共同组织实施。在项目建设时，必须做好与相关部门的施工协调工作，确保施工进度不受影响。(三)项目施工点多，具有不同专业施工同时进行的特点，必须切实合理规划，制订详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。(四)在项目实施过程中，认真做好项目进度报告，通过项目进度报告的进度信息，了解项目进度进展情况，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法，并对可能发生的问题尽早采取预防措施。(五)项目实施的前期各项准备工作要到位。二、项目实施过程阶段划分本项目实施过程可分为以下三个阶段：(一)项目前期策划与决策阶段：主要工作包括投资机会研究、可研报告的编制和项目评估及决策。(二)项目准备阶段：主要工作包括工程项目的初步设计和施工图设计，工程项目征地及建设条件的准备，设备、工程招标及承包商的选定、签订承包合同。(三)工程实施阶段：主要工作包括四个停车场工程的土建施工、设备安装、配套公用工程、室内外装修、景观绿化工程及竣工验收等。65 X三、项目实施进度本项目建设期控制在2年内，其中前期策划与决策阶段及项目准备阶段约为6个月，项目具体施工阶段时间安排如下：1、江星路绿地及地下停车场：2012年9—2013年1月。2、平门塘西绿地及地下停车场：2013年2月—2013年6月。3、斜河浜东绿地及地下停车场：2013年7月—2013年11月。4、平川路西停车场：2013年11月—2014年1月。具体实施进度计划详见下表。表9-1-1项目实施计划表序号工作内容1234567891011121项目前期策划与决策阶段2项目准备阶段3江星路绿地及地下停车场工程4平门塘西绿地及地下停车场工程4斜河浜东绿地及地下停车场工程5平川路西停车场注：本表中每个时间单位代表2个月。第二节工程招标一、招标依据1、《中华人民共和国招标投标法》（主席令[1999]21号）；2、《中华人民共和国招标投标法实施条例》（国务院令[2011]613号）；3、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（国家计委令[2001]9号）；4、《工程项目招标范围和规模标准规定》（国家计委令[2000]3号）；5、《工程建设项目自行招标试行办法》（国家计委令[2000]5号）；6、《工程建设项目施工招标投标办法》（七部委令[2003]30号）；65 X7、《江苏省工程建设项目招标范围和规模标准规定》（苏政发[2004]48号）；8、《评标委员会和评标方法暂行规定》（七部委令[2001]12号）。二、招标工作原则严格按照《中华人民共和国招标投标法》及X市的相关法律、法规、条例；本着公开、公平、公正的原则，开展招投标工作。(一)公开原则要求项目招投标具有高度的透明度，实行招标信息，招标程序公开，即开发招标通知，公开招标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。(二)公平原则要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。(三)公正原则要求评标时按事先公开的标准对待所有的投标人。(四)诚实信用原则招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。(五)独立原则招标人都应该是独立的法人单位，在招标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。(六)接受行政监督原则招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。三、招标项目概况(一)建设地点：X市X新城内。(二)项目性质：城市基础设施建设项目。(三)项目投资总额及投资范围：项目投资总额43390万元。65 X其中江星路绿地及地下停车场工程总投资为12300万元；平门塘西绿地及地下停车场工程总投资为15580万元；斜河浜东绿地及地下停车场工程总投资为11110万元；平川路西停车场工程总投资为4400万元。(四)项目资金来源：X区财政拨款以及银行贷款。四、招标基本情况(一)资质要求参加本项目的勘察设计、施工和监理的单位，必须具有国家建设主管部门颁发的有效资质证件。针对本项目为市政基础设施工程，要求其中勘察设计、监理、建筑、安装、园林绿化施工单位资质达到《中华人民共和国招标投标法》的资质要求。(二)招标范围和方式本项目的招标范围为：(1)勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在30万元人民币以上的；(2)施工单项合同估算价在100万元人民币以上或者建筑面积在2000平方米以上的；(3)重要设备和材料等货物的采购，单项合同估算价在50万元以上的。根据原国家计委2000年第5号令的规定，建设单位具备编制招标文件和组织评标能力的可自行招标。采取委托招标组织形式时，代理机构必须具有相应招标代理资质。采用自行招标组织形式时，在申请上报时，应按规定一并上报采取自行招标所需的书面材料。依照苏政发(2004)48号规定，必须进行招标的项目中，省、市人民政府确定的地方重点建设项目、全部使用国有资金投资或者国家融资的项目、国有资金投资占控股或主导地位的项目，应当公开招标。本项目建设单位为国有企业，资金全部为国有资金，因此本项目对各部分采用的招标方式见下表。工程进行招标时，按工程建设进度要求与施工现场条件，可将招标内容分类别、分专业合理划分标段进行招标。(三)招标文件编制建设单位根据工程的专业性质及施工管理需要，组织或委托相关单位进行招标文件的编制工作，招标文件应符合《中华人民共和国招标投标法》和国家、省市颁发的有关文件规定。65 X表9-2-1招标范围和方式项目招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑安装√√√绿化景观√√√设备采购√√√监理√√√五、招标的组织工作招标委员会的组成和招标工作的程序，必须遵循公平、公正、科学、择优的原则，必须严格遵守《中华人民共和国招标投标法》、《评标委员会和评标方法暂行规定》、《机电设备招标投标管理办法》及其他相关的法规和规定。六、招标计划建设单位根据工程项目的进展情况，有计划、有步骤地进行勘察、设计、建筑、安装、监理及重要设备、材料的招标工作。本着“公开、公平、公正”的原则，圆满完成整个项目的招标工作。65 X第十章投资估算和融资方案第一节投资估算一、编制依据(一)本工程估算工程量依据规划、实地考察及有关技术资料，按照建设部《全国市政工程投资估算指标》进行投资估算编制，并对主要材料、设备价格及人工工资进换算调整，以期更符合当地的价格水平。(二)根据现行文件的规定，在采用《全国市政工程投资估算指标》不足部分时，选用以下定额：1、《江苏省建筑、装饰工程计价表》（2004年版）；2、《江苏省市政工程计价表》（2004年版）；3、《江苏省安装工程计价表》（2004年版）；4、《江苏省建筑与装饰、安装、市政工程补充定额》（2007年版）；5、江苏省颁布的各有关计费规定；6、X现行材料、人工、机械的单价；7、中华人民共和国国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；8、国家计委和建设部联合颁发“工程勘察设计收费标准2002年修订本”；9、国家物价局、建设部《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格[2007]670号；10、其它相关文件、定额规范等；其它与投资估算相关的江苏省建设工程有关文件。二、工程费用估算范围和内容本项目包含四个停车场的建设工程，其中三个为地下停车场，拟建地下两层停车场及服务物管、配电间等配套设施，并在地上种植花坛、草坪和乔、灌木等；另一个为地上停车场，拟建地上停车场及服务物管等配套设施。投资估算内容主要包括停车场工程的土建工程、机电安装工程、装修工程等以及地上65 X景观、绿化工程等。工程费用估算表如下：表10-1-1工程费用估算表序号工程或费用单位工程量单价（元）总价（万元）一江星路绿地及停车场工程(一)地下停车场1土建工程㎡14000350049002装饰工程㎡140005007003机电工程㎡140006008404给排水工程㎡14000100140(二)地上景观绿化㎡952415001428.6(三)电梯工程台1500005二平门塘西绿地及停车场工程(一)地下停车场1土建工程㎡16000350056002装饰工程㎡160005008003机电工程㎡160006009604给排水工程㎡16000100160(二)地上景观绿化㎡1063815001595.7(三)电梯工程台1500005三斜河浜东绿地及停车场工程65 X(一)地下停车场1土建工程㎡16000350056002装饰工程㎡160005008003机电工程㎡160006009604给排水工程㎡16000100160(二)地上景观绿化㎡1050615001575.9(三)电梯工程台1500005四平川路西停车场(一)停车场土建工程720726001873.82(二)停车场绿化工程7207650468.46五合计28577.48三、工程建设其他费用估算说明1、土地取得费用按照2000元/m2计算，4个停车场工程总占地面积为37875平方米，计7575万元。2、建设单位管理费按财建[2002]394号，按照10001～50000万元以上档次计算，费率0.80%，计380.12万元。3、规划方案、技术咨询及可行性研究报告编制费取工程费用之和的0.50%估算，计142.89万元。4、环境评估费按国家相关政策取1.5元/m2估算，总计4.95万元。5、工程勘察测绘费取工程费用之和的0.40%估算，计114.31万元。6、施工图审查费按江苏省物价局苏价服[2004]26号估算，计11.5万元。7、抗震设计审查费按建筑面积×1.2元/m2估算，计5.52万元。8、工程标底编制费按《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980号估算，计14.18万元。9、65 X工程招标费按《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980号估算，计47.25万元。10、工程建设监理费按《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格[2007]670号估算，计688.20万元。11、白蚁防治费根据《关于降低新建房屋白蚁防治费收费标准的通知》苏价工[1996]422号、苏财综[96]156号、苏建综[1996]402号，按建筑面积×2.3元/m2估算，计10.58万元。12、防雷费根据《省物价局关于规范防雷减灾气象服务收费问题的通知》苏价服[2006]266号，按建筑面积×1.2元/m2估算，计5.52万元。13、墙改费根据《江苏省新型墙体材料专项基金征收使用管理实施办法》苏财企字[2008]28号，按建筑面积×10元/m2估算，计4.6万元。14、散装水泥专项资金预收费根据《江苏省散装水泥专项资金管理实施办法》苏财综[1999]69号，按建筑面积×2元/m2估算，计9.2万元。15.工程检测试验费按工程费用的0.22%估算，计62.87元。16、审计费按工程费用的0.25%估算，计71.44万元。17、工程排污费按工程费用的0.30%估算，计85.73万元。18、工程保险费按工程费用的0.25%估算，计71.44万元。19、基础设施配套费按建筑面积×105元/m2估算，计483万元。四、预备费用本项目基本预备费按第一、第二部分费用之和的8%估算，为3069.26万元；价格预备费按计投资(1999)134文规定，为零费率。五、建设期利息建设期利息按长期银行贷款利率7.05%计取。计划还款年限为8年。六、总投资综上所述，本项目工程费用28577.48万元，工程建设其它费用9788.30万元，预备费用3069.26，建设期利息1954.92，本工程项目投资总估算额为43389.97万元，项目总投资构成详见表10-1-2。表10-1-2总投资构成表65 X序号费用名称金额(万元)所占比例(%)1工程费用28577.4865.86%2工程建设其他费用9788.3022.56%3预备费3069.267.07%4建设期利息1954.924.51%5（1+2+3+4）项目总投资43389.97100.00第二节融资方案一、项目总投资项目总投资分为建设投资、建设期利息和流动资金三部分。本项目不考虑流动资金，因此，项目总投资为43389.97万元，其中建设投资为41435.04万元，建设期借款利息为1954.92万元。二、项目资本金项目资本金14135.04万元，占项目总投资的比例为32.58%。项目资本金由财政拨款解决。三、债务资金本项目债务资金为长期银行借款。本项目债务资金共29254.92万元，包括长期贷款本金27300万元以及建设期利息1954.92万元，占项目总投资的67.42%。65 X第十一章财务评价第一节财务基础数据一、项目计算期项目初步拟定计算期为15年，其中建设期2年，经营期13年。二、营业收入、税金及附加算(一)经营收入根据建设单位的初步运营设想，停车场建成后采用落杆式刷卡收费。根据对目前国内及X停车设施经营状况的分析及人们未来消费水平的预测，主要参考目前X市集中商务区停车场目前的经营状况，考虑我国经济的发展，人民生活水平的进一步提高，对本项目的经营收入进行具体分析。停车场自建成后就开始进行收费管理，其中江星路停车场自建设期的第二年年初开始收费经营，平门塘西停车场自建设期第二年的第5个月份开始收费经营，斜河浜东停车场自建设期第二年的第10个月份开始收费经营，平川路西停车场自经营期的第一年年初起开始进行收费经营。停车场营业时间为24小时，其中上午9:00—晚上21:00之间停车场机动车停车费按8元/小时，非机动车停车费按2元/小时收费。晚上21:00—次日9:00之间停车场利用率按50%考虑，且每小时按白天价格的一半收费，工作日为365天。江星路停车场按机动车位350个，非机动车位180个计算，平门塘西停车场和斜河浜东停车场都按机动车位390个，非机动车位200个计算，平川路西停车场按机动车位170个，非机动车位90个计算。本项目具体收入如下表所示：表11-1-1项目年度经营收入统计表（单位：万元）序号工程名称建设期经营期12345……15101730.11730.11730.11730.1……1730.165 X江星路停车场2平门塘西停车场01267.21927.21927.21927.2……1927.23斜河浜东停车场0475.21927.21927.21927.2……1927.24平川路西停车场00843.15843.15843.15……843.15合计03472.56427.656427.656427.65……6427.65(二)税金及附加进行停车场财务评价需计算的税费包括营业税、城市维护建设税、教育费附加企业所得税等。1、营业税：以年销售收入为税基，根据国家规定税率为5%；2、城市维护建设税：以营业税为税基，税率取7%；3、教育费附加：以营业税为费基，费率取3%；4、所得税：以企业经营的利润总额抵扣准予扣除项目的余额为税基，按照国家企业所得税法规定，企业所得税税率取25%。三、总成本费用依照目前类似停车场设施的经营管理经验数据，对其未来经营的费用和折旧摊销费用进行初步测算。(一)经营成本1、年修理费和维护费按1.0%计提；2、人均年工资福利32000元，三个地下停车场的劳动定员3人，地上停车场的劳动定员为2人，包括管理人员和道路养护人员；3、其他费用暂按10万元进行计算；(二)折旧摊销费房屋、建筑物等折旧期限按50年计，机器设备的折旧年限取15年，各类固定资产残值率均取5%，摊销费用按10年计。65 X第二节财务评价一、盈利能力分析盈利能力分析是项目财务评价的主要内容之一，是在编制现金流量表和损益表的基础上，计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标，其中财务内部收益率为项目的主要盈利指标。反映盈利能力的动态指标为财务内部收益率和财务净现值，静态指标为投资回收期。(一)反映盈利能力的动态指标1、财务内部收益率(FIRR)。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。将求得的财务内部收益率与设定的基准收益率ic进行比较，当FIRR≥ic时，即认为项目的盈利性能够满足要求。2、财务净现值(FNPV)。财务净现值是指按设定的折现率ic计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和，也是考察项目盈利能力的动态指标。它反映项目在满足了按设定折现率要求的盈利之外所获得的超额盈利的现值。财务净现值≥0，表明项目的盈利能力达到或超过了所设定的要求。3、本项目反映盈利能力的动态指标值本项目反映盈利能力的动态指标值见表11-2-1。表11-2-1盈利能力的动态指标值序号指标名称单位指标1财务内部收益率(税前)%12.642财务净现值(ic=7.00%，税前)万元16022.37(二)反映盈利能力的静态指标1、投资回收期(Pt)。投资回收期是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间，是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态评价指标。投资回收期可根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量由负值变为0时的时点，即为项目的投资回收期。投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。65 X投资回收期＝[累计净现金流量开始出现正值年份数]－1＋[上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量]2、总投资收益率(ROI)。总投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率，它是反映项目总投资的盈利水平。总投资收益率＝年平均息税前利润÷项目总投资×100%盈利能力的静态指标值见表11-2-2。表11-1-2盈利能力的静态指标表序号指标名称单位数据备注1项目投资回收期年8.68所得税前2总投资收益率%10.82二、清偿能力分析反映清偿能力的主要指标有借款偿还期、利息备付率和偿债背负率。项目偿还借款本金的资金来源于销售收入及出租收入。以项目正常运营的第1年为银行还款期限，经财务测算，本项目按最大还款能力计算的反映清偿能力的指标如下表，具有一定的偿还能力。表11-2-3清偿能力指标表序号指标名称单位数据备注1借款偿还期年7.28含建设期2利息备付率4.943偿债备付率1.19三、敏感性分析项目的财务效益分析是在设定的财务条件下进行的，为了考察项目适应各种因素变化的能力，本评价对影响项目财务的四种因素：产品产量（生产负荷）、产品价格、工资支出（含福利费）、建设投资在-15%～15%的范围内进行了敏感性分析。敏感性分析详见表11-2-4和图11-2-1。敏感性分析结果表明：项目投资财务内部收益率影响较大的是建设投资。65 X表11-2-4敏感性分析表变化因素变化率-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%基准折现率7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%7.00%产品产量(生产负荷)10.0811.0011.8212.6413.4614.2715.07产品价格10.0811.0011.8212.6413.4614.2715.07工资支出(含福利费)12.66%12.65%12.65%12.64%12.64%12.63%12.63%建设投资(不含利息)15.63%14.55%13.55%12.64%11.80%11.02%10.29%图11-2-1敏感性分析图65 X第十二章社会评价和风险分析第一节社会评价投资项目社会评价是从以人为本的原则出发，基本内容包括项目为实现社会发展目标所产生的社会效益与影响评价、项目与社会互相适应性分析和社会风险分析三大部分。一、项目的社会效益和影响评价本项目建成后的社会影响主要表现在：(一)项目的实施有利于解决城市停车难的问题。近年来，随着X城市经济的快速增长，汽车进家庭的步伐加快，城市机动车发展迅猛，截至到2011年8月底，X全市机动车保有量已达到198万辆，其中私家车87.4万辆。平均每天上牌近400辆，年增长率高达20%左右，私家车数量突破百万大关已是指日可待。相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难的问题日益凸显。尤其在中心商业商务区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。停车难，已经成为我市交通发展、汽车消费的瓶颈之一。本项目建成后可以有效的解决城市停车难这一问题。(二)项目的实施可以为社会提供更多就业机会。本项目建成后将为社会就业提供更多的机会，发挥更大的经济和社会效益。同时也可以帮助无业的贫困人员，给予他们通过自己劳动改善生活现状的机会，促进社会的和谐发展。(三)项目的实施可以完善X新城的基础设施建设。随着X新城的快速发展，城市基础配套设施的建设也要同步推进，杜绝配套设施不完善而给城市发展带来的制约问题，保证X新城持续健康的发展，真正成为X市重要的交通枢纽中心和市域次级的商务商贸中心。本项目是X新城基础设施建设的组成部分，建成后将对完善X新城的基础设施建设起到积极的作用。(四)项目的实施有助于提高X新城的区域竞争力。本项目的建设将有助于改善X新城地区交通和停车的环境，缓解区域内的停车位不足的问题，尤其是中心商业商务区一位难求的现象，从而大大提高了X新城的环境档次，改善了新城的停车和交通的状况，缓解X新城停车位不足的问题，大大提X65 X新城区域的服务水平和服务质量，对于提升X新城的知名度和美誉度以及提高X新城的区域竞争力和影响力影响深远。表12-1-1项目社会影响分析表序号社会影响因素影响范围、程度可能出现的后果措施建议1居民收入一般无无2居民生活水平与质量一般无无3居民就业大能促进就业无4不同利益群体一般无无5脆弱群体一般无无6地区文化、教育较小无无7地区基础设施、城市化进程大促进无8少数民族风俗习惯及宗教较小无无二、项目与所在地互适性分析该项目首先取得良好的政策环境，政府的态度及协作支持将有利于后期工作的进一步开展。X市的各类组织机构对该项目建设和运营的态度也会更加的关注，会在很大程度上对该项目予以支持和配合。另一方面，由于社会的进步以及就业机会的需求，当地的群众对项目建设也会鼎力支持，所以从外因方面看，项目能够很好的相互适应，并不会出现什么冲突，相互适应能力强。表12-1-2社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会影响因素适应程度可能出现的问题措施建议1不同利益群体适应无无2当地组织机构支持无无3当地技术文化条件适应无无三、社会评价结论综上可以看出，该项目的社会影响巨大，不但有利于解决城市停车难的问题，还可以为社会提供更多的就业机会，同时，该项目的发展，能够完善X新城的基础设施建设，并有助于提高X新城的区域竞争力。该项目的建设，为X新城的发展起到了积极的作用，使X地区的经济水平进一步提高。65 X第二节风险分析投资项目的风险是由于一些不确定因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成损失的可能性，项目风险贯穿于项目建设和经营的全过程。项目风险分析旨在识别拟建项目建设和运行中潜在的风险因素，分析风险程度，提出控制风险的对策，以达到降低风险损失的目的。本项目在实施中可能会遇到一系列风险，需对各种风险有足够的估计，以便采取相应的对策。一、风险因素1、资金风险项目建设投资资本金占总投资的32.58%，主要依靠X区财政解决，另外67.42%依靠银行贷款，有一定的市场风险，需要将建设资金尽快落实到位。2、工程风险本项目以土方、建筑、绿化为主，工程施工场所以地下为主，工程风险主要为工程地质条件发生重大变化以及气候条件异常，导致施工不能按计划进行，导致工期延长、工程量及投资增加。3、外部条件风险供电、供水、交通运输等外部协作配套条件发生变化，给建设和运营带来困难。4、管理风险本项目为交通干道地下施工，易对交通及周边居民生活造成影响，如果施工单位对施工管理不到位，对预防措施执行不到位，再缺乏相应的专业知识、专业人才，将会带来不必要的干扰因素，并可能影响项目的顺利实施。二、控制风险的对策针对以上风险和影响，建设单位应该积极采取以下措施，将风险和影响因素降低到最低程度。1、制定项目实施计划，及早安排资金的到位计划。2、65 X加强项目实施过程中工程管理和财务管理，严格控制建设投资。编制详细的资金使用计划，既保证工程进度，又降低财务费用。加强工程设计、概预算控制和决算审计等管理工作，降低工程投资。3、严格施工管理，制定预防措施，并落实专人负责，确保在施工期间不发生任何影响交通、居民生活的事件。65'