商务酒店可行性研究报告 45页

'商务酒店可行性研究报告目录第一章项目总论1.1项目背景1.2可行性研究结论第二章市场分析2.1项目投资环境分析2.2项目所在区--赛罕区市场分析2.3市场形势分析2.4本项目前景预测2.5项目评估2.6项目定位2.7方案评估意见2.8本项目经营管理模式第三章项目选址、建设条件及建设标准3.1项目的选址及用地3.2项目建设条件及配套资源第四章工程建设方案4.1本项目用房建设标准及依据4.2本项目总体规4.3结构设计方案4.4给、排水设计方案4.5电气设计方案4.6暖、通设计方案第五章消防、安全、环境保护34 5.1编制依据5.2环境保护5.3社会效益和影响分析第六章建设进度及项目实施方案6.1建设进度和计划安排6.2项目实施方案第七章项目投资估算、资金筹措及项目实施7.1投资估算7.2资金筹措第八章项目分析及评价8.1项目分析8.2项目评价第九章投资收益分析评价9.1本项目经营测算9.2本项目固定经营成本分析9.3酒店餐饮及客房经营收入的测定方法9.4客房及酒店餐饮年平均收益估算9.5客房及酒店餐饮项目现金流量表9.6项目不确定性分析第十章社会效益和影响分析10.1完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程10.2解决大量待业、失业人员的就业问题10.3增加财政税收第十一章可行性研究结论与建议11.1可行性研究结论34 11.2酒店餐饮及客房的经营管理建议各种附表：附表1项目投资估算汇总表附表2建筑安装工程投资估算表附表3工程建设其他费用投资估算表附表4建设期利息估算表附表5项目资金来源表附表6项目总投资使用计划与资金筹措表附表7客房经营收益估算表附表8商务经营租赁收益估算表（超市、办公室、会议室）附表9休闲娱乐服务经营收益估算表（餐饮）附表10经营收入估算表（年收入）附表11折旧及摊销表附表12经营使用外购燃料动力费用估算表（年费用）附表13经营成本估算表（年成本）附表14总成本费用估算表附表15利润和利润分配表附表16借款还本付息表附表17现金流量表（全部资金）附表18敏感性分析表34 前言X咨询有限公司接受X有限公司的委托对X商务酒店项目的可行性进行了研究。我公司经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下。第一章项目总论“X商务酒店”是X置业有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。X商务酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1项目背景X置业有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将X商务酒店改建成产权式酒店公寓。1.1.1项目名称X商务酒店1.1.2开发公司X置业有限公司1.1.3承担可行性研究工作的咨询公司X咨询有限公司1.1.4研究工作依据建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》；国家计委、建委1993年发布的《建设项目经济评价方法和参数》；国家发改委审定发行的《投资项目可行性研究指南》。34 《X市产业导向2006-2007》《房地产评估规范》1999《国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准》《X市住宅区公用设施专用基金管理规定》《X市主要经济指标》《X房地产市场分析》2008《X市旅游统计月报年报》以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建筑规模和内容X********商务酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体14层，总建筑面积：14500㎡（不包括地下1层），客房面积：10000㎡，主体占地面积3119.4平方米。1.2可行性研究结论经过对全国和X经济状况的研究分析，以及对2008-2009年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：项目的变更是必要的、可行的、合理的；在目前各种利好因素的作用下，近几年内X市产权式酒店市场是乐观的；产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；在2009-2010年将该项目投放市场的时机是可行的；考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；第二章市场分析34 2.1项目投资环境分析X商务酒店项目地处X市赛罕区；X市是X自治区的首府，是全区政治、经济、文化和对外开放的中心，是自治区重要的工业城市和交通、通讯枢纽。现已形成以轻工、纺织、食品、机械、化工、建材、炼油、发电为主，其他行业配套发展，门类齐全的工业体系。交通运输十分便利，公路、铁路、航空组成了四通八达的交通网络；邮电、光缆通讯可与世界180多个国家和地区直接联系。改革开放以来，X被国务院确定为国家历史名城和我国北方沿边开放地区重要的中心城市，是国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，是我国与蒙古、俄罗斯以及东欧各国贸易往来的重要窗口。经过50多年的建设，X已成为一座经济繁荣、民族团结、社会进步、科教发达、交通便利，具有鲜明民族特色和时代风貌的新型城市。X是一座历史文化名城，是华夏文明的发祥地之一，具有悠久的历史和塞外名城的神韵。X处于X“南粮北牧、东林西铁、遍地宝藏”丰富资源的中心地带，境内山川秀美、资源富集、物产丰富，煤炭、电力、天然气等资源丰富，是X自治区资源丰富区、重要旅游区和重点开发建设地区。《X市城市总体规划》（1996-2010年）确定了X市的城市性质是X自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。2010年城市人口规模110万人，城市建设用地114.4方公里。《X市城市总体规划》规定X市34 城市总体布局采取的是“集中组团式”布局形态。依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能。把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。X抓住国家实施西部大开发的良好机遇，把发展作为第一要务，坚持与时俱进。在加强生态建设和基础设施建设的同时，积极推进工业化、城市化和农牧业产业化进程，不断提高人民生活水平，促进了经济社会全面协调可持续发展。X充分发挥首府城市经济基础雄厚、科学技术发达、交通通讯便捷、服务功能完善的优势，加快工业化、城市化、信息化进程，努力促进首府经济跨越式发展和社会的全面进步。X坚持改革，促进发展，使各种潜在的资源优势变成现实的经济优势，经济建设和社会事业呈现出健康、快速、高效的发展势头。2008年，X地区生产总值达到1316.4亿元人民币，同比增长13.6%,完成地方财政总收入158.3亿元人民币,增长32.4%,城镇居民人均收入、农民人均收入分别达到20267元和7051元，同比分别增长19.8%和15.2%。2009年，全市实现地区生产总值1643.99亿元，按可比价格计算，比上年增长15.9%，增速较上年提高2.3个百分点。全年地方财政收入突破200亿，达201亿元，比上年增长26.9%。城市化水平47%。城镇居民人均可支配收入达22397元，比上年增长10.5%。农村居民人均纯收入7802元，比上年增长10.7%。在收入增长的同时，居民的消费水平不断提高，消费层次进一步提升。城镇居民人均消费性支出14752元，增长12.2%；农民人均生活消费性支出4823元，增长28.4%。2010年前三季度实现地区生产总值1207.8亿元，同比增长12.3%。而且2010年X市具有这样的优势：其一，经济增幅连续7年在全国27个省会城市中位居第一；其二，X城市化率平均高于全国5个百分点，X城市化率又高于自治区；呼市城市化的目标是扩大城市规模和城区面积，34 X市将成为吸收和消化周边地区农业人口的主要区域。X城市国民经济和社会发展取得巨大成就，工业、对外贸易、对外经济技术合作、交通、旅游、金融、保险业、教育、科技、文化、商业高速增长，乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等具有特色和核心竞争优势的支柱产业已经或正在形成，批发零售贸易和餐饮业快速增长势头迅猛，特别是房地产业呈建销两旺态势，房地产投资增长非常迅猛。X进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由2000年的83平方公里扩展为目前的149平方公里，拉开了城市的框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量；与此同时，引黄入呼、天然气入呼、“两河一库”、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力；加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了X作为区域中心城市的辐射力和带动力。同时，坚持“大中小”协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。X作为少数民族地区和沿边开放城市，享有中央赋予的特殊优惠政策。X市十分重视改善投资“软环境”，在贯彻执行国家有关政策法规的同时，X市人民政府陆续出台了多项地方性法规、行政规章及政策性文件，确保投资商合法投资权益的法律、政策环境已经基本形成。根据《X市城市总体规划》，X市在第三产业方面，重点发展物流、旅游、房地产、金融、科技教育、社区服务等行业。房地产业将34 按照城市各功能区的定位，借助外力在商贸流通、城市道路、基础设施建设、城中村改造等方面取得快速发展。同时加速产业重组，引导组建房企集团，建立以大开发商为主导的房地产行业结构，铸造呼市房地产企业的“品牌效应”。另一方面，适应居民住房需求多样化的要求，不断完善和发展城镇住房供应体系，加大经济实用住房的建设力度。高标准、高质量建设一批功能齐全、设施完善的商品住宅小区和一批标志性高层建筑。为强化X市作为X自治区首府和政治、经济、文化中心的地位，促进X市经济繁荣发展和城市现代化建设，X凯基置业有限公司投资建设“X凯基商务酒店”项目，是一个豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。X凯基商务酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理，成为城市标志性建筑，在追求自身经济利益的同时，也是适应了X市国民经济、社会发展和《X市城市总体规划》建设的需要。良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，尤其是赛罕区经济及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。2.2项目所在区--赛罕区市场分析赛罕区位于X市区的东南部，南部紧接X经济核心区，是X市重新区划后的一个新型城区，全区总面积1025.2平方公里，是首府面积最大的区面，全区总人口57.2万人，常住人口39.3万人。共有6个乡镇，5个街道办事处，124个行政村，59个社区居委会，是一个以蒙古族为主体，汉族占多数的多民族聚居地。2.2.1交通状况：34 赛罕区地理位置优越，交通便利，东距首都北京500公里，北距二连浩特内陆口岸490公里，西至草原钢城包头150公里，西南至天然气和煤炭储量丰富的鄂尔多斯市350公里，京包铁路，京包高速公路，110国道穿境而过，X白塔国际机场坐落境内，是沟通北京，连接西北，通往各省的重要通道。2.2.2服务设施文化娱乐、酒店服务、渡假旅游等方面的建设已日益完善。目前，全区颇具一定规模的超市和百货商场众多，拥有较大规模的宾馆、酒店多家，区内拥有多个公园及文化广场，网络有线电视信号覆盖全区范围，小区文化设施齐全，生活质量正日渐提高。2.2.3发展思路当今及今后的一个时期的发展思路是，积极融入首府“一核双圈”战略，稳步实施“142”发展战略，即建设一个中心，发展四个组团，打造两个卫星镇。2.2.4赛罕区投资导向项目A、发挥优势，建设菜奶基地B、筑巢引凤，发展高新工业C、全面布局，繁荣第三产业D、统筹推进，实现城乡一体E、改善民生，共享发展成果2.2.5经济发展成就在城市建设方面，近年来，赛罕区在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观统揽经济社会发展全局，以“奋力打造自治区第一区”为目标，以产业发展、城市建设和提高人民生活水平为核心，大力推进工业化、城市化和农牧业产业化进程，经济和社会各项事业又好又快发展，实现了城郊型经济向城市型经济的转变，现代时尚、充满活力的现代化首府新型城区正在逐步形成。34 赛罕区各项建设均取得了显著成绩，先后荣获“全国先进文化区（县）”、“全国科技进步示范区”、“全国双拥模范区”、“全国残疾人工作先进区”、“全国社会治安综合治理工作先进地区”等多项荣誉称号。2009年，全区地区生产总值达到260亿元，同比增长15.7%；财政总收入突破40亿元大关，达到40.9258亿元，比市政府下达任务超收3.858亿元，同比增长48%；城镇居民人均可支配收入达到24440元，同比增长13.4%；农民人均纯收入达到9688元，同比增长14%；固定资产投资完成145亿元，同比增长25%；引进国内资金92.3亿元，同比增长55.6%；引进外资4588万美元，同比增长115%；社会消费品零售总额达到95亿元，同比增长18.9%。2.3市场形势分析2.3.1旅游业的发展状况随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，X的旅游业步步升温，并朝着良性的方向发展，特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及X旅游综合环境的不断改善，使得X成为避暑旅游度假的目的地，他将越来越受到国内及国际的关注。与其同时，X也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是南部地区的人们对到X来避暑、度假充满热情，客观上造成了X的酒店经营服务具有较大的市场需求。234 008年我市旅游业，全市接待旅游人数645.1万人次，同比增长4%，实现旅游收入106.8亿元，同比增长15%；2009年我市旅游业：接待旅游人数为709.8万人次，同比增长12%；旅游业总收入123亿元，同比增长15.3%。以上统计资料则说明:X市旅游业在稳步发展，旅游业的稳步发展将会带动酒店业的发展。2.3.2市场供求分析从目前来看，X酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住星级酒店要提前一周预订，在黄金周根本就供不应求。根据旅游公司提供的资料，近两年来游客增长的速度远大于酒店接待能力；可见X的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大的市场。“X商务酒店”项目的建设完全是顺应了这一市场需求的。2.4本项目前景预测2.4.1市场定位“X商务酒店”项目的定位是：1．规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；使酒店的配套和运作最佳化。2．更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；3．招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准；体现与其它品牌酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，增强客户满意度，提升客户重复入住率；提高市场竞争力；4．增加康体和健康水疗设施；5．投资收益的最大化“X商务酒店”项目将是X市的四星级酒店之一。酒店的客房分布以标准房为主要户型，同时也是酒店入住率最高的客房。设计约174套客房，34 其中：标准客房118套，大床房40套，A套房5套，B套房8套，商务套房3套，安排不同布局方式的单元；1层有陕坝快餐厅、丽都超市；2层有上岛咖啡厅和欢乐牧场餐饮厅。充分显示了良好的酒店设施应该可以实现投资收益的最大化。酒店是旅游产业链中的重要环节，占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。高标准建设。“X商务酒店”项目充分利用周边的资源优势，将其建成X四星级酒店，在同类酒店中，从规模、风格和特色上将充分体现其硬件优势。建筑采用框架结构，户型以单间为主，配以部分双套间，以适用不同客户的需求。酒店的内外装修全部按准四星级酒店标准装修，配备四星级酒店必备的设施、用品。2.4.2前景预测近两年的统计资料说明:X市旅游业在稳步发展。酒店业作为在中国日益兴起的一种服务性行业，也正在以高速不断发展着。酒店经营市场持续向好，每年的5月-10月X市酒店客房开房率高达85%以上。中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的酒店机遇已经来临。这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成为投资四星或准四34 星级别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180—280元的价格客房档次比较欠缺，也是易被客人接受的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场吸引力。前一时期人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高级点，能够接受300—500元的价格，稍微敏感的，能够接受60—120元的价格，所以中间的120—280元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。所以本项目具有较好的市场前景。2.5项目评估在X酒店经营市场中，“X商务酒店”项目作为目前唯一的产权式酒店，具有很强的独特性、唯一性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。目前本项目面临资金和经营两大问题，项目的最佳出路必定是能同时解决和缓解这两大核心问题。根据项目目前情况，我们认为：该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求：1、在短期内能快速回笼大量资金2、能保持并促进对项目的高效经营管理根据本项目情况，我们认为有三种方案可供选择：整体出让34 抵押贷款产权式酒店（1）、酒店整体出让：概念：即寻找第三方受让人，以一定的价格将酒店的所有权与经营权同时转让的方式。优势：能快速回笼大量资金；不存在后续问题。劣势：大宗项目转让难以找到买家；丧失了对酒店的经营管理权；整体转让价格一般很低，无法根据市场价格销售，难以保证对前期投资的回收，将造成对国有资产的严重损失。小结：基于以上分析，酒店的整体转让虽然能一次性回笼较多资金，但会造成严重损失，而且不符合我们对酒店经营管理权的要求。因此，此种方式不符合我们对酒店最佳出路的要求。（2）、项目抵押贷款：概念：即按照一定的市场估价，将酒店所有权抵押给银行套取现金的方式。优势：能回笼部分资金；能保持对酒店的经营管理。劣势：抵押贷款额度较低，回笼资金少；将背负沉重利息负担；严重影响发展商社会形象和地位，对项目造成严重负面效应。小结：基于以上分析，抵押贷款虽然能保持对酒店的经营管理，但不符合我们对快速回笼大量资金的要求，且又会让发展商背负沉重利息负担。因此，此种方式仍然不符合我们对酒店最佳出路的要求。（3）、产权式酒店：概念：34 即将酒店的整体产权以客房为单位划分为独立小产权出售给业主，业主再以委托经营的形式在一定期限内将客房交由酒店管理方继续经营管理，并收取投资回报的方式。优势：能以市场价格快速回笼大量资金；能保持对酒店的经营管理；能促进酒店经营管理水平的提高。劣势：操作方式较为复杂；存在后续经营回报的风险。小结：基于以上分析，酒店的产权化销售不仅能一次性回笼大量资金，在很大程度上解决资金利息问题，而且能够满足我们对酒店经营管理权的要求，因此，此种方式符合对酒店最佳出路的要求。2.6项目定位“X商务酒店”项目为X凯基置业有限公司全资拥有，是为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高14层，总投资4913万元。“X商务酒店”项目是一家豪华商务旅游酒店。位于X市昭乌达路。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为：X市首个商务产权式酒店。2.7方案评估意见综合3.4.3项目评估三种方案的比较分析，我们认为：产权式酒店模式符合对本项目最佳出路的要求，对于酒店而言，具有四大战略性意义：快速回笼大量资金，缓解资金压力由市场决定价格，实现项目的增值产权自主分配，保证对项目的经营管理权促进酒店管理水平的全面提高，保证酒店的高效可持续发展34 2.8本项目经营管理模式本项目将采用酒店式模式进行日常的经营和管理，本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管理，以确保本项目的高效、高品质经营管理。酒店管理公司按照与业主的委托经营约定，对本项目进行酒店式标准化经营，保证在良好经营业绩的前提下不断增值，并维护和保障业主的经营收益。X酒店委托管理第一个时段签约期限为10年。第一委托时段期满后，酒店管理公司可与甲方重新确认不同类型的委托经营管理方式，并签署下一时段的委托经营管理合同书。综上所述，X商务酒店的建设有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置，此地块用于建设度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。这都是本项目面对的市场基础。从长远来看，在X地区经济和房地产市场的快速带动作用下，酒店业的发展将步入良性发展阶段，酒店业及相关产业将越发成熟。在此背景下，为适应时代发展的要求，X置业有限公司投资建设“X商务酒店”项目，能够实现公司所追求的自身经济利益。第三章项目选址、建设条件及建设标准3.1项目的选址及用地3.1.1项目选址X市赛罕区的核心位置，地处赛罕区满都海公园南部。酒店地处X农业大学旁，邻近X师范大学、满都海公园，环境幽雅，交通便利。设施舒适,性价比高。是客人观光旅游，商务洽谈的理想去处。酒店将拥有各式客房，内设冷暖中央空调、国际/国内长途电话、互联网络、卫星电视、迷你酒吧等。拥有先进的电子投影仪，电子字幕、电子白板、同步录音，可接洽各类会议。楼高14层，客房总数220间(套)。酒店毗邻满都海公园，步行可至X农业大学，交通便利。距离X34 农业大学300米，步行约3-5分钟；至X师范大学，步行约5分钟；距离满都海公园2公里，乘坐出租车约5分钟；距离新华广场4.5公里，乘坐出租车约10分钟；距离X白塔机场15公里，乘坐出租车约25分钟；距离X火车站6公里，乘坐出租车约15分钟。3.1.2项目规划总用地面积3119.4平方米，规划总建筑面积14500平方米。3.2项目建设条件及配套资源项目所在地基础设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施齐全。3.2.1供电X电力是内蒙西部网供，并同京、津、唐电网相连。每年除满足自治区外，向北京供电约90万千瓦，电力供应充足。目前东河已建成供配电压等级的输电线路和等级的变电站，形成了三级电压供电网，现有的供点电能力可以满足项目的用电要求。3.2.2供水X现有供水能力为21.1万立方米/日，最大供水能力23万立方米/日。共有水源井92眼，配水厂6座，清水池总容量1.9万立方米，输水管道25公里，配水管233.8公里，供应全市70平方公里范围内的生产和生活用水。目前引黄入呼供水，一期工程20万立方米/日可满足全市用水需要。因此本项目的供水完全有保障。3.2.3供热项目附近已建成保证几百万平方米供热的金桥热源厂，本项目的供热可就近接入。3.2.4供气X34 于2003年开始连片供应天然气，2006年供应能力达到4000立方米/日，项目周边主干道建设有天然气中压管道，可就近接入项目，对项目规划用气有保证。3.2.5交通项目地理位置优越,附近有公交总站，搭乘非常便利。项目道路进出有序，道路体量大，出入方便。3.2.6通讯X邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程控电话、移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。程控交换机总量达到30万门以上，现有资源完全可满足项目要求。第四章工程建设方案4.1本项目用房建设标准及依据本项目用房建设依据:根据国家相关规定，住宅及公建的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定。4.2本项目总体规划规划依据1、《中华人民共和国规划法》2、《城市居住规划设计规划》3、用地地形图4、X土地出让宗地简介4.2.1本项目规划指标主要技术经济指标表序号指标名称单位数量1规划总用地m23119.434 2总建筑面积（不包括地下1层）m2145003酒店客房建筑面积m2100004.2.2本项目规划布局规划布局应考虑商务配套、客房、餐饮组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体；建筑风格特色鲜明，具备地标感，群体建筑与空间层次在协调中求变。楼座布置上要力争寻求天际线的变化；本项目地块空间有限，因此要适当增加楼座的高度，降低建筑密度，以为居住景观打造留够充足的空间；4.2.3建筑外观设计主体建筑平面简洁，屋顶轻盈，造型新颖、朴实、大方、注重功能、形式、结构的统一，规划设计方案既能满足该建筑的各项使用要求，同时也符合X的城市规划，与周围建成的建筑相协调，创造一个有个性、新颖、具有地方性、时代性的建筑群落。本项目的建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征的建筑风格，色彩的构成，柔和淡雅，体现以下亮点：现代精神：无论是外在还是建筑的精神内涵都体现了现代人的快节奏，高效率，意气风发的生活实质。时尚视界：使人们从看到的第一眼就认同了它与时尚的同步，与现代生活的融洽，与市场现有建筑的明显区格。立面颜色的组成，强调稳重感和柔和感，局部引入一些明快的色彩，避免过于呆板；强调竖线条，窗格的划分对称；墙的转角处有线角、转角石等细节；34 高视点---抬眼望去，建筑的形象特点更注重的是从建筑型体与色彩中体现，在设计中不追求厚重，用简化的方式体现现代的意境。色彩---本项目的色彩选用了淡雅的基调，在整体的色调上跳跃着木色的柔和。4.3结构设计方案4.3.1结构设计主要参数基本风压设计使用年限建筑结构等级地基基础设计等级0.55KN/m250年二级乙级基本重压搞震设防类另建筑耐火等级建筑面地类别0.40KN/m2两类二级Ⅱ类标准冻深抗震设防烈度结构抗震等级地面粗糙度1.60m8度第一组（0.2g）二级C类4.3.2现行设计规范，规程《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223-2004)《建筑结构荷载规范》(GB50009-20012006年版)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)《建筑结构制图标准》(GB/T50105-2001)《砌体结构设计规范》(GB50003-2001)《房屋建筑制图统一标准》(GB/T50001-2001)《混凝土结构工程施工质量验收规范》(GB50204-2002)《建筑变型测量规程》(JGJ/T8-97)4.3.3主体工程34 本工程结构类别为框架结构，使用年限为50年，抗震设防烈度为八度。耐火等级：二级4.3.4门窗工程门窗玻璃的选用应遵照《建筑玻璃应用技术规程》JGJ1和3《建筑安全玻璃管理规定》及地方主管部门的有关规定；门窗安装应满足其强度、热工、声学及安全性能等技术要求。所有外墙的门窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水线；4.3.5屋面工程本工程的屋面防水等级为Ⅱ级，防水层合理使用年限为15年；4.3.6外装修工程外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行定样。4.3.7节能、保温为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95进行了节能设计（节能50%）。本建筑物座北朝南，屋面保温采用120聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内侧均作70厚挤塑聚苯板保温，栏板外侧贴30厚挤塑聚苯板，梁外侧贴30厚挤塑聚苯板。外保温合理使用年限为25年。外窗采用断桥铝合金中空玻璃，空气层厚度为12mm，厂家应保证玻璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。4.4给、排水设计方案供水水质要求达到国家现行的生活饮用水水质标准。4.4.1生活给水系统给水系统由市政自来水公司直接供给。本工程最高日用水量为655.05m3/天。34 1、生活用水：1.5立方米/人.天，日用水量为300立方米。2、消防用水，按1年为3次，一次灭火时间2小时，用水指标2立方米/S，则消防用水量为平均每天120立方米。未预见水量按10%计算。（300+120）*10%=42立方米日平均总用水量为:462立方米.4.4.2生活污水系统污水系统采用污废水合流制系统，污废水经排排水管收集后排至室外排水管网。4.5电气设计方案4.5.1主要标准及法规《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）《住宅设计规范》GB50096-19992003年版《全国民用建筑工程设计技术措施》-电气《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000《有线电视系统工程设计规范》（GB50200-94）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000版）其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。4.5.2设计范围低压配电系统照明系统综合布线系统防雷接地及总等电位联结系统34 1、本工程低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统。低压配电系统采用放射式和链式相结合的供电方式。消防，监视，应急照明，电梯第一、二级负荷需设置备用电源供电的设备，两路低压供电系统互为备用电源，2、导线选用及敷设：进户线选用VV22-10KV铜芯全塑铠装等截面电力电缆，进户处穿钢管保护。分支导线均选用BV-500V导线穿管沿墙或顶板敷设。如照明支路管内导线为5~6根时，穿PVC25，低于2.4m的壁灯均应接入PE线。3、照明系统的配电方式：本工程采用放射式和链式相结合的配电系统。对于用量较大的照明配电系统，采用放射式到各照明配电箱；应急照明采用自带蓄电池形式。4、电话进户采用HYV-2*0.5室内电缆，数据线采用光纤，电视进户采SYWV-75-9电缆，埋深均为距室外地坪-0.8m。5、管路敷设时宜沿最短路线并应减少弯曲和重叠交叉。管路超过30m（无弯曲时），20m（有一个弯曲时），15m（有二个弯曲时），8m（有三个弯曲时）加装中间接线盒。4.6暖、通设计方案4.6.1室内外采暖计算参数采暖室外计算温度：tw=-19℃；冬季室外风速1.64m/s。室内计算温度：序号房间名称计算温度序号房间名称计算温度1休闲娱乐服务厅、客房18℃3设淋浴的卫生间25℃2厨房、库房16℃4办公室、会议室18℃4.6.2采暖设计施工说明34 1、采暖系统采用低温热水系统，热负荷为：88.2kw，单位面积热指标为：37.8w/m2，设计供回水温度80/55℃。热力指标为60W/平方米2、本工程采暖形式为集中供热，热源通过就近的集中供暖管道接入。3、整个管道系统试验合格后方能通水供暖。4、施工安装及验收应按《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002），《建筑安装工程质量检验评定标准》JJ302-74）。第五章消防、安全、环境保护5.1编制依据——《环境空气质量标准》GB3095-1996——《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996——《污水综合排放标准》GB8978-1996——《地表水环境质量标准》GB3838-2002——《工业企业噪声控制设计规范》GBJ87-85——《工业企业厂界噪声标准及其测量标准》GB12348～12349-905.2环境保护实施资源与环境的可持续发展战略，以经济建设为中心，坚持经济建设、城市建设、环境建设同步规划、同步实施、同步发展。发展经济、保护环境、开发资源、治理污染，达到效益“三统一”，保护生态平衡，改善生活环境。本区的建设采用城市生态环境区与自然生态环境相辅相成的空间结构模式，保护现有的自然地区、自然林地，实现建设生态型园林城市的战略设想，促进城区城市经济效益、社会效益和环境效益统一。5.2.1环境保护措施34 随着新区的建设开发，城市的水污染、大气污染和噪声污染都会大幅度提高。因此必须在规划、设计阶段通过严格的环保措施来控制新区的污染。5.2.2环境影响评述5.2.2.1施工期间的污染项目施工期间的污染主要有噪声和粉尘两类。在施工期间有大批施工机械进入现场，对周围区域产生噪声污染。另一方面，由于大量使用水泥、砂石等建筑施工材料，粉尘污染也是不可避免的。5.4.2运行期间的污染项目建成后，此处为居民住宅区，因此主要的污染来自于居民的生活垃圾、污水排放、以及其他噪音等污染。5.2.3污染防治措施5.2.3.1施工期1、合理安排施工计划和施工方法，使动力机械设备适当分散放置在施工场地上。2、混凝土搅拌站，皮带机的机头等机械应安装消声器。3、做好现场施工人员的教育和劳动保护工作。4、材料场和材料运输行使路线尽量避开环境空气敏感点。5、对施工路面进行喷水，减少起尘量。第六章建设进度及项目实施方案6.1建设进度和计划安排6.1.1建设进度要求可研将本工程建设进度定为2年进行开发建设。2008年7月开工，2010年7月全部竣工交付使用。6.1.2计划安排设想工作安排大体分筹备期、施工期和运营期三个阶段。34 6.2项目实施方案6.2.1项目组织由X凯基置业有限公司成立建设领导小组,抽调专人负责项目建设的具体工作,以保证项目按时运营。6.2.2项目管理工程设计、工程监理、建筑安装施工等均按照国家规定的方法进行招标，签订设计、监理、建筑安装施工等合同，严格监督工程质量和检验设备质量，使工程保质保量按期交付使用。6.2.3项目招投标对工程设计、工程监理、建筑安装施工的招投标，将采取公开招标和邀请招标的方式。第七章项目投资估算、资金筹措及项目实施7.1投资估算7.1.1投资估算的依据⑴定额标准依据2004年X自治区建设厅颁发的《X自治区建筑工程消耗定额及基础价格》、《X自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》、《X自治区安装工程消耗定额及基础价格》及有关文件规定。⑵各单项工程估算参考相近工程技术经济指标，材料价格按X市2008年3季度地区材料价格估算。⑶取费标准依据2004年X自治区建设厅、X自治区财政厅颁发的《X自治区建设工程费用计算规则》，工程分别以定额直接费和人工费为取费基数。⑷工程其它费用参照国家建设部门发布的建标（1996）628号《建筑政工程可行性研究估算办法》及国家有关的相应规定计取。其中：34 ①建设单位管理费按财建2002（394号文件）规定计取，即按建筑安装工程费用的0.8%计取。②工程建设监理费按照国家发改委、建设部发改价格［2007］670号文件计取，即按建筑安装工程费用的0.9%计取。③工程招标服务收费按照国家计委［2002］1980号文件计取，即按建筑安装工程费用的0.3%的60%计取。④工程勘察设计费按照国家计委建设部发布的（2002年）《工程勘察设计收费标准》计取。其中:设计费按25元/m2,工程勘察费按照设计费的15%计取。⑤施工图审查费按建筑安装工程费用的0.25%计取。⑥施工图预算编制费按建筑安装工程费用的0.03%计取。⑦土地为划拨取得。⑧市政公共设施建设配套费等根据政府的相关文件计取。⑨工程基本预备费按上述费用的3%计取。7.1.2项目投资估算“X商务酒店”项目建设工程总投资4913.25万元，其中：建筑安装工程费用3814.96万元，工程建设其他费用669.86万元（其中：与未来企业生产有关的其他费用449.5万元），预备费用134.54万元，建设期利息193.89万元，铺底流动资金100.00万元。详见投资估算汇总表（附表7-1）、建筑安装工程投资估算表（附表7-2）、工程建设其他费用投资估算表（附表7-3）、建设期利息计算表（附表7-4）。项目投资估算汇总表表7-1估算书工程和费用名称单位总价(万元)各部分投资比例34 （%）编号1第一部分建筑安装工程费用万元3814.9677.652第二部分工程建设其他费用万元669.8613.633第三部分基本预备费万元134.542.744第四部分建设期利息万元193.893.955第五部分铺底流动资金万元100.002.04　总投资估算（1+2+3+4+5）万元4913.25100.00建筑安装工程投资估算表表7-2估算书工程和费用名称单位工程量单价(元)总价(万元)编号建筑安装工程费用　　　3814.961酒店大楼m21450025903755.501.1土建工程m21450011801711.001.2装修工程m21450010251486.251.3安装工程（水暖电、消防、电梯设备等）m214500385558.252配套附属工程　　　59.462.1院面硬化、亮化及供水、供电、供暖等外网工程m2235025359.4634 1建筑安装工程费用估算　　　3814.9634 工程建设其他费用投资估算表表7-3估算书工程和费用名称单位计算基数费率%总价(万元)编制依据编号　工程建设其他费用　　　669.86　1建设用地相关费用　　　23.40　1.1征地费土地划拨费用亩4.685.0023.40划拨取得1.2拆迁、安置、补偿等　　　　划拨取得1.3管线迁移及补偿费　　　　　2建设管理费等　　　126.67　2.1建设单位管理费万元3814.960.830.52建设部建财［2002］394号2.2工程质量监督费　　　　从2008年起不再收取2.3工程监理费万元3814.960.934.33国家发改委、建设部发改价格［2007］670号文件34 工程建设其他费用投资估算表（续表）表7-3估算书工程和费用名称单位计算基数费率%总价(万元)编制依据编号2.4工程招标服务收费万元3814.960.186.87国家计委［2002］1980号文件2.5工程保险费万元3814.960.311.44建设部建标［2007］164号文件2.6市政公用设施费m214500.003043.50　3工程勘察设计费　　　70.30　3.1工程勘察费m214500.003.755.44国家计委建设部发布的（2002年）《工程勘察设计收费标准》3.2工程设计费m214500.002536.25国家计委建设部发布的（2002年）《工程勘察设计收费标准》3.3施工图审查费万元3814.960.259.54根据国家相关规定结合实际情况计算3.4施工图预算编制费万元3814.960.031.14根据国家相关规定结合实际情况计算3.5环境影响咨询服务费万元3814.960.072.67国家发改委、环保局发改价格［2002］125号文件34 工程建设其他费用投资估算表（续表）表7-3估算书工程和费用名称单位计算基数费率%总价(万元)编制依据编号3.6劳动安全卫生评审费万元3814.960.13.81建设部建标［2007］164号文件3.7水资源建设、评价、保护费万元3814.960.311.44保监［2005］22号文件4与未来企业生产有关的其他费用　　　449.50　4.1餐饮、酒店开办费　　　449.50　4.1.1厨具、客房家具及电视等购置费m214500310449.50实际购置费用　工程建设其他费用投资估算　　　669.86　34 建设期利息估算表附表4单位:万元序号项目年限金额(万元)第1年利息(万元)第2年利息(万元)利息合计(万元)本金利息合计1建设期(年)2　　　　　2第1年借款额(万元)　1455.1045.25　45.251500.353第2年借款额(万元)　1778.45　148.63148.631927.09　合计　3233.5545.25148.63193.893427.4434 7.2资金筹措7.2.1资金来源项目总投资由项目的建筑安装工程费用、工程建设其他费用、与未来企业生产有关的其他费用、基本预备费、建设期利息、铺底流动资金组成，资金来源主要为自筹资金和银行融资。7.2.2资金来源构成项目资金来源构成情况如下表：建设期资金来源及筹措表项目资金(万元)比例自筹资金1385.8130.00%银行融资3233.5570.00%总投资（不含建设期利息及铺底流动资金）4619.36100.00%由建设期资金筹措表可知，建设期资金的筹措则不会影响工程进度的实施。第八章项目分析及评价8.1项目分析8.1.1项目技术经济指标酒店建筑面积：14500㎡（不包括地下1层）客房经营面积：10000㎡，休闲娱乐服务经营面积：1530㎡，丽都超市服务经营面积：540㎡，办公室使用面积：1620㎡，45 会议室使用面积：810㎡，酒店占地面积3119.4㎡。层数共14层（不包括地下1层）。地上1层：陕坝快餐厅、丽都超市；地上2层：上岛咖啡厅、欢乐牧场餐饮厅；地上3层：办公室；地上4~12层：酒店客房；地上13层：会议室；地上14层：办公室；设计约174套客房，其中：标准客房118套，大床房40套，A套房5套，B套房8套，商务套房3套，安排不同布局方式的单元。酒店配套设施构成：有线电视、互联网、中央空调等。8.1.2交通条件及周边配套分析1、位于X市赛罕区经济文化中心，各种基础设施配套完善；2、项目方圆500米内，高尚物业众多，集中了X市政府等行业机构；3、项目所在区域人流旺盛、商业氛围较浓，并且发展空间很大。8.1.3景观价值分析项目的景观资源丰富，坐拥X市中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，四周景色秀丽。结论：通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素认为：本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素（市场定位、酒店经营成本控制、营销策略等），在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。45 8.2项目评价X凯基商务酒店项目在X区域内，目前属于高级的酒店项目。由于该项目建设时机良好，预计经营压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看，X凯基商务酒店项目的拟建是一种科学理性的发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及深圳经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。第九章投资收益分析评价9.1本项目经营测算9.1.1客房经营测算（见附表9-1）客房经营测算见如下客房经营收益估算表客房经营收益估算表附表9-1客房种类及收支情况标准房大床房豪华合计45 商务套房套房客房数量（间）11840313174房间单价（元/间.天）230260480520　客房入住率（%）212239442478　实际客房日收入（元）70707070　实际客房月收入（元）174786698927435329457实际客房年收入（元）52434520092827821130603883697其他营业平均日净收入（元）为客人提供各项服务收费2760其他营业平均月净收入（元）为客人提供各项服务收费82800其他营业平均年净收入（元）为客人提供各项服务收费993600全部日收入合计（元）客房日收入+其他营业净收入32217全部月收入合计（元）客房日收入+其他营业净收入966497全部年收入合计（元）客房日收入+其他营业净收入115979629.2本项目固定经营成本分析9.2.1本地区酒店正常经营费用构成1、能源费用主要包括：水电、油耗及煤气等费用进行了实际测算客房和酒店共需支出153.98万元；详见《经营使用外购燃料动力费用估算表（年费用）》。2、员工费用45 主要是员工工资费用，经调查，客房服务人员人数按照36人考虑，酒店服务人员人数按照400人，按本地区酒店员工人均工资1500元/月的标准计算；厨师人员10人,厨师工资每人每月工资3000元；共需要支出172.8万元；详见经营成本估算表（年成本）。3、维修费用主要指客房和酒店日常维修的费用，每年约需21.6万元；详见经营成本估算表（年成本）。4、折旧及摊销费用折旧及摊销每年约需351.74万元；详见经营成本估算表（年成本）。6、管理费用管理费用主要是指管理人员工资等，每年约需48万；详见经营成本估算表（年成本）。7、各种税费主要指营业税支出，每年约需160.08万；详见经营收入估算表（年收入）。9.3酒店餐饮及客房经营收入的测定方法9.3.1定位理论依据1、由于项目周边没有类似的产权式酒店，故不能采取比较法定价；2、项目属于典型经营收益性管理，故可采取收益法。9.3.2收益法定义：预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式：V=[1－1/（1＋r）n]a/rV——项目折现总价n——项目的收益年限45 r——房地产资本化率，即项目投资回报率，一般取经验值8％；a——项目的年净收益9.3.3价格求取1、酒店经营年限一般为15年，故项目的收益年限n＝13，不含建设期2年；2、酒店在经营期间，年平均净收益作为本项目的年净收益a9.4客房及酒店餐饮年平均收益估算9.4.1酒店客房根据市场调研结果，我们可以设定年平均收益：项目酒店客房标准收益水平作保守估计日平均净收益＝32217*0.45=14497.45元/天（详细测算见经营收入估算表（年收入）附表5）入住率（参考目前区域酒店客房入住率作保守估计）＝70％总套数（根据现有客房数）＝174套年净收益a＝360天×日平均净收益＝360×14497.45=5219083元；（详细测算见客房经营收益估算表附表9-1）9.4.2酒店餐饮根据市场调研结果，我们可以设定年平均收益：项目餐饮正常收益水平作保守估计年平均净收益＝9678元/天年净收益a＝360天×年平均净收益＝360×9678=34840800元（详细测算见休闲娱乐服务经营收益估算表（餐饮）附表9-2）休闲娱乐服务经营收益估算表（餐饮）附表9-2休闲娱乐服务服务类数量45 收支情况陕坝快餐厅（4人桌）上岛咖啡厅（6人间）欢乐牧场餐饮厅（8人间）合计就餐情况分布（个）604030130就餐人数饱满率（%）555560　日平均就餐人数132132144408月平均就餐人数39603960432012240年平均就餐人数475204752051840146880平均每人就餐收入（元）308050160平均每人就餐成本（元）13.5045.0030.0088.50平均每人就餐净收益（元）16.5035.0020.0071.50就餐人员日预期收益（元）2178462028809678就餐人员月预期收益（元）6534013860086400290340就餐人员年预期收益（元）7840801663200103680034840809.5客房及酒店餐饮项目现金流量表9.5.1项目的累计净现值按照酒店经营年限一般为15年（含建设期2年），本项目的收益年限n＝13；项目投资回报率，一般取经验值8％；经计算,NPV(8%)=2403.37万元；9.5.2项目的动态回收期45 按照酒店经营年限一般为15年（含建设期2年），故项目的收益年限n＝13；项目投资回报率，一般取经验值8％；经计算,投资动态回收期:9.19年；9.5.3项目的内部收益率按照酒店经营年限一般为15年（含建设期2年），故项目的收益年限n＝13；项目投资回报率，一般取经验值8％；经计算,内部收益率IRR=15.68%。9.6项目不确定性分析本项目的经营收入、经营成本和建设投资三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，测算过程详见附表9-6：《敏感性分析表》。敏感性分析附表9-6因素变化测算结果敏感率%45 基本方案经营15年净收益折现总价(万元)2403.37内部收益率%15.68动态投资回收期（年）9.19当年净收益下降10%经营15年净收益折现总价(万元)1198.87内部收益率%12.03动态投资回收期（年）11.28当年经营成本提高10%经营15年净收益折现总价(万元)2034.82内部收益率%14.59动态投资回收期（年）9.72当年建设投资提高10%经营15年净收益折现总价(万元)1960.25内部收益率%13.86动态投资回收期（年）10.10经测算可知：本项目的经营收入、经营成本和建设投资三个因素分别变动对项目效益会产生影响。其中经营收入和建设投资对项目效益的影响较大，是关系到项目盈利能力大小的关键；项目经营经营成本在不利影响下，项目指标表现一般，说明项目抗风险能力一般。第十章社会效益和影响分析10.1完善城市功能，推动片区的房地产市场发展进程该项目建成后将进一步改善酒店的经营水平，提升区域形象，推动45 片区的房地产市场发展进程。10.2解决大量待业、失业人员的就业问题X商务酒店项目的建设过程和交付使用后经营期间都会给社会增加就业机会、减少待业人口，大酒店的建设过程能够解决部分农民工的就业问题；X凯基商务酒店项目竣工交付使用后在经营期间能够解决城市待业人员的工作，给农民工及失业和待业人员带来稳定的收入，改善地区经济结构、提高地区经济发展水平，故本项目对国家、对社会乃至对X地区能够起到一定的稳定影响。10.3增加财政税收该项目建成后在经营期间平均每年预计将为国家创造相关税利636.51万元。第十一章可行性研究结论与建议11.1可行性研究结论11.1.1项目投资收益评价根据收益法计算项目折现总价和投资回收期表可以反映，按照8%的项目投资回报率，该项目经营15年累计折现总价2403.37万元，对比项目总投资估算4913.25万元，故项目可行。11.1.2项目投资回收期评价根据收益法计算项目折现总价和投资回收期表可以反映，按照8%的项目投资回报率，该项目经营9.19年即可将项目总投资估算4913.25万元全部收回，故项目可行。11.1.3结论在宏观政策、经济、市场环境不发生重大变化的前提下，酒店餐饮及客房的经营在投入使用后的15年内能够保证盈利，确保投资回收；而且不仅具备赢利能力还具备品牌价值，本项目是可行的！45 11.2酒店餐饮及客房的经营管理建议1、根据调查，维持一个高级酒店的餐饮服务正常经营所需要的成本约占总营业额的50%—60%，客房经营所需成本一般占总成本的45%—55%；2、本项目维持高级酒店的餐饮服务计划相同于同行业标准，维持酒店的客房经营所需成本计划略高于行业平均水平，能源费用高出行业平均水平2个百分点，人员工资高出1.2个百分点，经营管理费用高出1个百分点，使总成本率计划维持到45%-55%；3、如何控制酒店经营运作成本已成为本项目的当务之急，在努力提高酒店入住率的同时，必须严格控制经营成本，逐渐将成本率锁定在行业平均水平范围，否则，将会对酒店的后续经营带来极大影响。45'