住宅小区建设项目可行性研究报告 95页

'住宅小区建设项目可行性研究报告-8- 目录第一章总论11.1建设单位概况11.2项目提出的理由与过程31.3项目建设的必要性41.4可行性研究报告编制原则和依据41.4.1可行性研究报告编制原则51.4.2可行性研究报告编制依据51.4.3可行性研究报告研究范围61.5项目概况61.5.1项目拟建地点61.5.2建设规模61.5.3项目总投资情况61.5.4主要技术经济指标6第二章需求分析和建设规模82.1XX市房地产市场现状82.1.1XX市房地产发展及消费能力分析82.1.2房地产市场消费基础的分析92.1.3目前市场的开发结构112.2XX市房地产市场供需预测122.3XX市房地产价格预测152.4项目竞争力分析162.4.1项目优势162.4.2项目劣势172.4.3项目机会172.4.4项目威胁182.4.5项目市场定位18-8- 2.4.6营销策略192.5建设规模19第三章场址和项目建设条件203.1场址203.1.1场址位置203.1.2场地现状203.1.3城市规划及区域性规划要求203.1.4周边建筑物及环境条件203.1.5场地工程地质情况213.2项目建设条件233.2.1自然条件233.2.2社会经济环境243.2.3政策环境253.2.4人口环境263.2.5基础设施条件273.2.6市政条件28第四章建设方案304.1编制依据304.2规划设计主题304.3规划设计方案314.3.1总体规划314.3.2总平面布置及功能布局314.3.3交通设计324.3.4景观设计324.3.5日照间距324.3.6总平面雨水排水与回收利用方式334.3.7总平面设计指标334.4建筑方案33-8- 4.4.1建筑方案描述334.4.2建筑功能344.4.3建筑结构344.4.4建筑材料及设施35第五章配套工程建设方案385.1电力工程385.1.1编制依据385.1.2编制目的385.1.3方案系统设置385.1.4供配电系统395.1.5照明设计405.1.6防雷、接地及电气安全415.2智能化系统（弱电）435.2.1编制依据435.2.2编制目的435.2.3系统设置435.2.4系统说明435.2.5有线电视系统445.2.6安全防范系统455.2.7室外线路465.3给水排水485.3.1设计依据485.3.2工程概况、设计范围495.3.3给水系统505.3.4生活热水系统525.3.5排水系统525.3.6消防设计：（见消防篇）535.3.7管材选型53-8- 5.4采暖、通风与空气调节545.4.1设计依据545.4.2工程概况、设计范围545.4.3室内外设计标准参数：555.4.4采暖：555.4.5通风及防排烟565.4.6消声、隔振措施565.5热力565.5.1设计依据565.5.2工程概况及设计范围575.5.3热源575.5.4换热站57第六章环境影响评价506.1环境现状506.2项目建设与运营对环境影响506.2.1施工阶段环境影响分析516.2.2运行阶段的环境影响分析526.3环境保护措施526.3.1项目实施阶段的环境保护措施526.3.2项目运行阶段的治理与保护措施546.4环境影响评价结论55第七章劳动安全、卫生防护567.1劳动安全567.1.1概述567.1.2施工中主要安全措施567.1.3运行使用中主要安全措施567.2卫生防护措施57第八章消防58-8- 8.1编制原则588.2编制依据588.3消防措施588.3.1建筑专业消防设计588.3.2电气专业防火598.3.3消防给水系统618.3.4防排烟系统：638.3.5火灾自动报警和联动控制系统638.3.6消防教育和管理64第九章节能节水669.1节能措施与能耗指标分析669.1.1节能要求：669.1.2节能措施：669.1.3节能指标分析679.2节水措施与水环境系统的建设目标689.2.1节水措施689.2.2水环境系统的建设目标68第十章组织机构与人力资源配置6910.1组织机构6910.1.1项目法人组建方案6910.2人力资源配置70第十一章项目招投标要求及内容7111.1编制依据7111.2招标方案71第十二章项目实施计划74第十三章投资估算7513.1项目投资估算7513.1.1编制依据75-8- 13.1.2编制范围7513.1.3投资构成7613.2投资计划76第十四章社会效益分析7914.1环境效益分析7914.2社会效益分析79第十五章结论与建议8015.1结论8015.2建议80附件：-8- 1、总平面图2、建筑平面图、立面图3、建设投资估算表-8- 第一章总论项目名称：XX市XX汽车博览园住宅小区建设项目建设单位：XX市天骏房地产开发有限责任公司项目建设地址：XX市XX镇可研编制单位：资质证书编号：证书等级：乙级发证机关：国家发展和改革委员会1.1建设单位概况本项目由XX市天骏实业有限责任公司全资子公司XX市天骏房地产开发有限责任公司（以下简称天骏房地产）组织开发。XX市天骏实业有限责任公司成立于2009年2月，公司注册资本10000万元，是一家集土地一级开发、商业地产、车辆销售、商铺租赁、路桥施工、园林绿化和物业管理为一体的大型企业。XX市天骏实业有限责任公司是一家规模较大的民营企业。公司注册资本1亿元，主要从事土地开发、商业地产开发、汽车物流、销售、维修等产业为主导的多元化股份制企业。公司旗下全面开发建设的“天骏（塔拉壕）国际汽车博览园”是XX79 市政府规划的市区四大产业园区之一，是市政府2009年重点工程。园区本着“高起点、高规格、高标准”建设，打造成中国西部最大的集汽车贸易、汽车修配、汽车物流、汽车展览、汽车检测、工程机械展销、车辆与机械相关服务人员培养培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的大型综合服务平台。“天骏（塔拉壕）国际汽车产业园”规划有汽车销售区（包括世界名车区）、二手车交易区、工程机械交易区、汽车维修区、汽车物流服务区、试乘试驾区、车辆检测区、汽车博览区、汽车文化及信息区和综合服务区等九大区域。项目完成后将成为辐射中国西北地区规模较大、功能较全、档次较高、服务设施较好、商家较多的产业平台。公司旗下开发建设的XX汽车博览园（二期）是XX市、区两级政府的重点园区，该项目立足XX，辐射晋、陕、蒙、甘、宁等周边地区，项目总占地约10平方公里，总投资100多亿元，集汽车贸易、修配、物流、展览、检测、工程机械展销、车辆与机械相关服务人员培训、信息与技术咨询服务、汽车文化综合展示服务为一体的中国北方地区规模最大的汽车综合贸易服务新园区。XX市天骏实业有限公司将在园区内建设多个汽车专业市场。目前园区内正在建设的有天骏国际汽车城修配基地，以及陆续开工建设的天骏国际汽车城卡车贸易修配广场、工程机械集散中心和博览园信息物流港等多个专业园区。天骏国际汽车城修配基地已于2009年3月开工建设，首期工程将于2009年底竣工并具备商户入驻条件。这些专业园区将建设成我国汽车服务贸易区的典范，力求成为服务XX，立足周边，辐射中国北方地区，规模大、功能全、品位高的汽车服务贸易平台！XX市天骏房地产开发有限责任公司成立于2009年5月，是XX79 市天骏实业有限公司的全资子公司。公司注册资本6000万元，是从事地产开发、房屋经营和租赁为主的房地产公司，公司已取得房地产开发暂定资质。公司正在开发建设的XX汽车博览园二期是XX市、区两级政府的重点项目。XX市天骏房地产开发有限责任公司目前拥有各类专业职称的工程师15名。随着公司经营规模不断壮大，公司将致力于打造精品工程，树立一座座丰碑。为业主提供卓越的品质，高档的服务，依法经营，规范管理，以行业旗舰为目标打造中国地产新航母！1.2项目提出的理由与过程XX境内地下有储藏丰厚的煤炭资源和矿产资源，目前，已经发现的具有工业开采价值的重要矿产资源有12类35种，是我国煤炭和天然气的重要产地。进入新世纪以来，全球性的能源恐慌为XX营造了得天独厚的发展空间，丰富的煤炭资源成为XX的城市发展的强力助推器。随着国家西部大开发的实施，XX的煤炭、电力、天然气、化工、毛纺等支柱产业得到长足发展，经济建设与城市建设的速度不断加快。近两年，XX市经济的快速发展，GDP水平大幅提升，带动了城市居民收入的增长，促使当地形成了大量的高收入人群，为市民未来购房置业打下经济基础。经普访调研分析，鉴于未来市民改善居住环境、拆迁、人口自然增长等因素，考虑在未来3年内置业者居多，粗略估计将带来近600万平米的刚性需求。目前，东胜老城区拆迁改建工作顺利的进行，市政及生活配套设施日渐完备，随着城市环境的改善，项目所在的东胜中心城区将成为XX市最适宜居住的区域之一，且由于土地日渐稀缺，房地产开发受到政府严格控制，因此该区域物业升值潜力极大。天骏房地产开发有限责任公司作为XX市房地产行业的佼佼者，79 企业品牌及以开发项目良好，已成功开发了诸多优质楼盘，在市场及客户中建立了良好的口碑，拥有一定的影响力及号召力。在此背景下，该公司经过慎密的市场调查分析，决定在东胜区塔拉壕镇开发建设XX汽车博览园商住小区项目建设。1.3项目建设的必要性1、XX市天骏商住小区项目的建设符合XX市XX汽车博览园区城市总体发展规划的要求，与XX市XX汽车博览园区发展程度相适应，全面推进房地产的发展，使其成为房地产的一个新的分水岭，满足XX市XX汽车博览园区经济性住房市场的需求。2、XX市天骏商住小区项目整体规划不仅体现生态性、经济性和文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求,利用建造技术为人们提供舒适、环保、清新自然并充满生机和活力的居住空间和居住环境，提升XX汽车城商住小区的功能档次，提高当地居民的居住水平。3、XX市天骏商住小区项目的建设将带动本地段发展，拉动人民群众消费，为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。4、项目将建筑与环境景观紧密的结合，整体规划建立一种场所感的生活氛围，突出“以人为本”的理念。组团空间体现亲切宜人、疏密有致的特点,创造了自然、休憩的社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得市场的认可。项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时，也必将为开发企业带来良好的经济效益。1.4可行性研究报告编制原则和依据1.4.1可行性研究报告编制原则79 1、本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件、经济和工程技术方案的可行性。2、建筑物建设既要经济实用，又要美观、新颖，充分体现人与自然环境的和谐统一。3、规划布局考虑到远期与近期结合、充分发挥土地及建筑设施的综合效益。4、场区内规划明确功能分区，以规范管理。5、场区内公用建筑具有一定的开放性，实现资源共享。1.4.2可行性研究报告编制依据1、《内蒙古自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》2、《XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》3、《中华人民共和国城市规划法》4、《中华人民共和国建筑法》5、《中华人民共和国环境保护法》6、《中华人民共和国节约能源法》7、《自动喷水灭火系统施工及验收规范》8、国家颁发的各种相关技术标准和规范9、国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)10、国家计委2002年1月颁布的《投资项目可行性研究指南(试用版)》11、建设单位提供的其他基础资料1.4.3可行性研究报告研究范围79 按照国家对编制可行性研究报告的有关要求，结合本项目的特点，可行性研究范围确定为项目建设背景、市场分析与预测、项目工程建设方案、环境保护、消防和节能、项目实施进度、项目管理、投资估算、资金筹措及经济评价等内容。1.5项目概况1.5.1项目拟建地点XX市XX汽车博览园天骏商住小区项目建设场地位于XX市东胜区塔拉壕镇，距市区6公里，109国道、包府公路、绕城线沿园区而过，区位优势和交通优势明显。1.5.2建设规模本报告设计XX市天骏商住小区建设项目（A、B、C、D四个区），规划总用地面积363311.95m2，总占地面积241120.5m2，总建筑面积426600m2。其中A区占地面积54327.15m2，建筑面积99400m2（其中高层住宅建筑面积69600m2，商业建筑面积29800m2，）；B区占地面积59629.8m2，建筑面积111000m2（其中高层住宅建筑面积77900m2，商业建筑面积33100m2，）；C区占地面积71235.6m2，建筑面积121100m2；D区占地面积55927.95m2，建筑面积95100m2。1.5.3项目总投资情况XX市天骏商住小区项目估算总投资95913.79亿元。1.5.4主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注1规划总用地面积㎡363311.952总建筑面积㎡42660079 3商业建筑面积㎡629004住宅建筑面积㎡3637005容积率1.776建筑密度%26%7绿化率%34%8总投资万元95913.7979 第二章需求分析和建设规模2.1XX市房地产市场现状2.1.1XX市房地产发展及消费能力分析XX地区2006年房价为平均每2500元/平方米左右，2007年高达3500元/平方米，房价持续走高，一路飚升。2006年XX市城镇居民年人均可支配收入为1.3万元，按家庭人口3人/户计算，XX年家庭可支配收入近4万元。这一消费水平不仅在内蒙古地区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较高水平。以下为部分地区人均收入对比图表：呼市包头XX北京天津重庆大连人均可支配收入（元）12150132181300017653126391024411994家庭年均可支配收入（元）36450396543900052959379173073235982商品房销售均价（元/㎡）39443365350011352544326975433商品房单套均价（按120㎡/套计算）4732804038003360001362240653160323640651960房价与年家庭可支配收入比值12.9810.1810.7725.7217.2310.5318.12按现各地区房价与家庭年均可支配收入计算，XX的人均购房压力较小，通过这一比较，我们可以得到两方面的信息：1、XX的人均消费能力高于其他一般城市；79 2、XX的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比，有比较大的上升空间。2.1.2房地产市场消费基础的分析1、人口增加导致的刚性需求XX东胜市现有常住人口30万人，预计在今后4年即2007—2010年城市人口达到60万人，其中，东胜城区将达到50万人规模，XX镇达到10万人口规模。如果这一规划能够实现，按照目前人均35平方米住宅面积的比例计算，由于人口增加导致的住宅直接消费面积即为1050万平方米。东胜市现有住房895.9万平方米，2006年开工尚未完工的建筑面积为144万平方米，4年内年均新增200万平方米左右的可销售面积才能满足市场中的基本需求。随着东胜地区、城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶段。但XX整体城市的规模毕竟有限，城市的集客手段仍然比较单一，因此，从长期市场环境看，城市的可持续发展潜力有限。2、城市化对地产市场的影响不可否认，东胜区城区人口的急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的一个重要的因素。目前，XX市的城市化进程正以肉眼看得到的速度飞快的进行着。以政府为首的东胜城区的旧城改造城市拆迁工程是导致2006年东胜市房地产市场供求关系失衡、住宅刚性需求上升、房屋销售价格急剧攀升的重要因素之一。79 2006年东胜城区拆迁量为1710户，拆迁建筑面积21.65万平方米，占当年商品住宅销售面积的27.3%，即使这样，也仅是按一比一的换算比例换算的需求量，如果按5人/户（考虑到老城区拆迁的分户需求）、人均35平方米的需求量计算，实际由于拆迁导致的住宅需求将达到30万平方米左右，会占到当年商品房实际成交量的三分之一。通过这一组数字，可以看出由于拆迁规模的扩大，导致住房被动的刚性需求急剧上升。3、流动人口对地产市场的影响发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能力。在内蒙境域内，XX市绝对属于经济增长最快地区。2000年东胜城区仅有10万余人，到时隔6年后的2006年，仅东胜市户籍人口即达到23.2万人，年均增长人口2.2万，年均增长比例为将近20%。目前，东胜市常住人口30.6万人，加上流动人口近40万人。人口的集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为东胜地区房价的持续走高提供了有力的支持。4、以改善现有居住条件为目的的消费需求经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取售旧换新、售小换大的方式来改善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同的是，传统“安居乐业”的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入购房。79 5、非理性消费需求对于房地产市场的影响土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素，配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促使住房需求不断释放。目前XX的房地产市场是稳定的、繁荣的，目前的市场需求是在多方面的因素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还是市场中的主要力量。而且，根据现在XX市的即定发展战略，目前的市场格局还将在未来几年中继续持续一段时间。2.1.3目前市场的开发结构2006年，XX市房地产业开发量达到450万平方米，与包头市基本持平，是呼和浩特市的70%。其中普通商品房开发占总开发量的70%左右，经济适用房占20%左右，廉租房仅占总开发量0.5%。80平方米以下住宅仅占住宅总供应量的1.6%，80——120平方米的住宅占住宅供应量的63.5%，120平方米以上的住宅占住宅供应量的34.9%。在预售方面，80平方米以下的住宅预售率为100%，80——120平方米的住宅预售率达到80.5%，120平方米以上住宅预售率达到55.5%。以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。具体表现在：1、产品类型发展不均衡。即：非住宅类产品与住宅类产品开发比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例严重失调；79 2、户型配比不合理。从现有可售商品住宅看，80平方米以上户型占绝对主力。从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同一个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大、销售周期会相应拉长、销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。我们虽然不能得出80平方米以下的小户型市场需求巨大的分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目前的供应不能满足市场的需求。2.2XX市房地产市场供需预测1、居住人口结构分析“十五”期间，XX市城镇人口增加20万人。“九五”期末XX市城镇建成面积为68.8平方公里，到“十五”末为142平方公里。随着XX生活水平的不断提高和城市化进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来XX务工经商人员的增多，将产生大量的住宅需求。主城区人口分布变化呈以下特点：（1）东胜区人口最多，铁西区人口增长率最快，XX镇最具发展潜力。老城区及老工业区人口下降，其他区人口平稳增长。随着城市中心的转移和新区的开发建设，东胜区的人口开始下降，居民开始从人口拥挤、土地紧张的东胜区向新区迁居；铁西和XX镇将是人口的主要迁入区。79 （2）人口密度与人口变动大致相同，东胜老城区人口密度仍是最高。近两年内，天骄路板块的人口密度增长率最高，其次是铁西区，而康巴什新区刚开始投入建设不久，医疗、教育、金融、娱乐等基础设施才刚起步，还不完善，人口增长率较低，但是发展潜力最大。人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密的联系。东胜区的人居状况即将处于饱和状态，而相比之下，铁西区、康巴什新区、伊旗的人口密度较小，其房地产发展潜力相对较大。近两三年内，铁西区会有长足发展，离东胜区购物中心商务区与中心商圈距离较近，交通方便，相对满足XX人居家、购物的现代需求。XX镇随着基础设施的完善，将形成自身的中心商务区与中心商圈，吸引XX人前往置业投资。（3）人口文化程度调查显示，目前XX市主城区人口的文化程度比XX市总体人口文化程度高，这与城市的区域经济发展成正比。然而，与国内同等经济规模的城市相比，XX主城区家庭中具有高学历的人口比重较小，文化程度普遍偏低。又据调查了解，XX各经济单位近年来普遍重视文化程度的普及与提高，成人教育较为普及，这一定程度地提高了XX从业人员的文化教育水平。此外，XX市人口的文化水平总体上来说也在不断的提高，有助于消费市场的引导。2、居住结构分析XX的市民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，XX人乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了１/２，其次是公车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，拥有私家车或者经常乘坐计程车。在区域居住结构里面，东胜区是传统的行政和商业区，也是原来XX人心目中的“高尚居住区域”79 ，铁西、康巴什新区是新兴的城区，区政府迁往铁西区与市政府迁往康巴什新区标志着行政区的转移，预示着这两个新区将来的发展速度将超过东胜区，而成为新的行政区和商业区。随着铁西和康巴什新区交通和基础设施的改善以及全市性优秀住宅小区的建设，在居住结构中铁西和康巴什新区的比重已有很大提高，XX人选择的居住区也将偏向这两个城区，逐步形成东胜区、铁西区、康巴什新区三分天下的格局。3、XX市房地产行业未来发展方向XX市的房地产水平目前还处于初级阶段，发展水平较全国其它发达城市还很低。纵观这两年XX市的房地产发展情况，可以看出虽然房价增长很快，但价位相对较低；没有出现高品质的产品，产品形式也相对单一,没有出现高档社区，房屋仅起到提供居住的作用，社区内涵较少还未上升到文化的高度；营销手段也很初级仅是在简单地卖房子，因此XX市房地产行业的发展空间还很大，未来产品将朝高端方向发展。4、XX市房地产行业供给及需求情况XX市房地产行业目前处于需求比较旺盛，供应相对短缺的阶段。东胜现状作为市域的政治中心、经济中心、文化教育中心、信息中心。随着城市行政管理、经济管理职能向XX镇转移；东胜远期将成为区域传统商业贸易服务中心，重点为居住及都市型工业，产业以羊绒纺织、生物制药等新技术产业为主。未来发展趋势是，东胜区将在旧城改造的基础上出现高端产品，新区将出现低密度，反映生态理念的高尚社区。今后东胜区的需求依然会很旺盛，XX镇和伊旗的房地产发展会随着新区的建设和发展情况而发展。另外，东胜区土地供应受限，在供给小于需求的情况下，将有一部分购房人群被分流到新区。2.3XX市房地产价格预测2006年至2007年是XX79 房地产市场价格变化最大的一个时间段。市区内的房价也在这一时期完成了从平均1000——2000元/平方米到平均2000——4000元/平方米的过度。至今，还有很多XX人没有从这个现实中清醒过来。就象股市一样，股价的急剧变化或者有业绩支撑、或者有看涨预期、或者有人为炒做，楼市也是一样。在前面的篇幅中，我们已经从技术角度列举了拉动房价的几个主要因素，即：城市扩容、城市化进程、改善现有居住环境、非理性消费及外来人口等几个因素综合作用，致使现有需求极大的超出供给，进而造成房价的上涨。但这仅是技术方面的因素，放诸四海皆可行，人为的因素在房地产价格的上涨过程中起到了至关重要的作用。1、管理部门的统计数据缺失严重。没有及时的信息披露，没有管理部门的权威机构言论，消费者无法获得正确的消费引导；2、代理商。XX的规模项目不多，大部分知名项目或高端项目全部集中在几家代理公司手中，如大国机构。这些代理公司大部分为外埠公司，这些公司在操作项目时尤其是在市场信息闭塞的地区操作项目时，习惯性的套用原驻地的市场价格走势对本地项目的价格进行调整，而这些项目在本地又能起到排头兵的作用。因此，现在市场上会出现开发商严重惜售的市场状况。大家都在等:呼市的公司在看呼市的价格走势，北京的公司在看北京的价格走势，深圳的公司在看深圳的价格走势，大家都在看全国的价格走势，本地的公司看代理公司的价格走势。这样，势必就造成目前市场上价格随时涨，销售不放量的市场环境。79 购房者对东胜区未来的高档物业房价，预期的心理承受能力还存在一定的心理障碍。在没有详细了解项目情况，固守东胜区普通住宅销售价格的条件下，3000元/平方米价位的接受力最强；但我们也可以看出，不少客户也能接受高档社区3500--4500的价位，甚至更高价位，产品、服务、附加值决定了项目的竞争优势。在这种市场环境下，开发商的操作空间比较灵活，“快速掠取”、“利益最大化”的操作原则皆有实际操作的空间。唯一要注意的就是，XX的房地产市场自主性不强。结合全国的地产走势看，短期内市场的价格仍有很大的上涨空间。对于区域市场有如下特点：1、区域市场内，有较强的消费能力；2、由于整体规划原因，市场有效需求量巨大，短期内市场会持续繁荣；3、目前市场有效供应量仍然不足，供求关系的矛盾不会在短期内解决；4、多方面因素支撑，短期内市场价格快速上涨的趋势不会改变。2.4项目竞争力分析2.4.1项目优势1、位置：地处东胜区塔拉壕镇，距市区6公里2、交通：紧邻西源路，文明路，路网四通八达小区位于东胜区塔拉壕镇，距市区6公里，109国道、包府公路、绕城线沿园区而过，区位优势和交通优势明显。3、产品：中高档商品房在东胜区塔拉壕镇目前房地产开发的基础上，XX市天骏商住小区将给日益发展起来的消费群体提供经济、舒适、优质的居住环境以及良好的小区配套设施，使消费者用有限的资源得到高价值的体现。4、服务：知名物业管理公司，为业主提供全面专业服务79 目前XX市物业服务质量参差不齐，缺少国内知名物业公司进驻，以本地公司为主，管理模式滞后，服务类别单一，服务专业化程度不高，建议本案通过引进国内知名物业管理公司，为业主提供全面专业的物业服务，创造本案营销的又一亮点。2.4.2项目劣势1、本案受销售市场的波动影响较大，在项目开始实施时应密切关注销售市场动向，对可能出现的波动应提前做出防范。2、在项目实施过程中，从控制工程成本投入、节约各项开支、提高销售率等方面制定相应措施，以提高项目的抗风险能力。2.4.3项目机会1、XX市已形成了能源、化工、旅游等在国内外颇具影响的优势和资源垄断产业，产业发展迅速，城市竞争力高幅提升，促进本地经济水平持续上涨的同时，亦吸引了大量外省市资金进入，衍生出众多优质的高收入人群，促进了高端的市场需求。XX市XX汽车博览园住宅小区位于东胜区塔拉壕镇市区6公里，全镇总面积600平方公里。2008年全镇税收收入完成6亿元，全社会固定资产投资继续保持良好的发展势头，全年完成投资41亿元。2、近两年，XX市东胜区塔拉壕镇经济的快速发展，GDP水平大幅提升，带动了城市居民收入的增长。市民消费欲望高涨，市场需求旺盛，为市民未来消费打下经济基础。2.4.4项目威胁项目处于规划阶段，对未来发展形式的不可预见性使本项目存在一定的风险。79 （1）加强区域市场调研分析工作。（2）把握国家宏观政策及市场发展趋势。（3）深入研究、重点分析。（4）针对项目做出及时有效调整。2.4.5项目市场定位1、项目产品定位原则适应市场需求，体现区域价值，带动开发商品牌的提升，开发出区域内代表性的高品质产品，从项目产品本身特性、开发商品牌未来发展方向及目标客户的消费需求等角度综合考虑定位。2、项目主题定位及项目产品定位明朗、清秀、典雅的“新古典”风格的设计手法，配合三段式的立面造型，树立中心宜居的城市想象。3、定位支撑：（1）规模——42.66万多平米规模高尚品质优质生活XX市天骏商住小区成就核心区域的大生活，大规模，高品质带动区域核心的升级换代，带动城镇消费的发展方向。（2）建筑——高品质新古典的风格设计高品质的建筑形态设计，既显品质，又便于营造良好的居住生活、娱乐环境;建筑整体明朗清秀，典雅大气，结合当地人文特点，给人以高品质的归属感;建筑本体形态与行业特征的结合，产生新的建筑个性。（3）绿化——景观系统的人性化本规划以79 步行绿化主轴为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合步行系统规划，有机联系各组群绿地，使各个组群绿化连为一体增强户外空间连续性。采用核与轴、点线面相结合的手法形成小区中心绿地系统，从而使绿地更均匀的接近居民。2.4.6营销策略1、根据市场调查结论，本项目的民族建筑特色与现代化的建筑手段完美结合、人性化设计特征最被消费者认可，亦是今后项目推广的重点。2、从被访者对项目的认知途径的评价来看，报纸、熟人介绍和招商处是当地消费者获取商厦信息的主要渠道。调查结果有助于我们在营销通路上选择何种广告媒体作为告知渠道，更为准确向消费者传达我们的信息。3、营销中通过产品本身条件、项目位置、销售价格、市场机遇、宣传推广、服务六方面综合作用，更好地实现销售目标。2.5建设规模本工程总规划用地面积363311.95㎡，总建筑面积426600㎡，其中住宅建筑面积363700㎡，商业建筑面积62900㎡。79 第三章场址和项目建设条件3.1场址3.1.1场址位置XXXX汽车博览园住宅小区建设项目建设场地位于东胜区塔拉壕汽车产业园（XX镇）国道109路快速道路北，西面紧邻润兴西街，东面紧邻润兴东街；北面紧邻团中路，北面紧邻南外环路；项目规划总用地面积544.9679亩。3.1.2场地现状建设基地南北长约700米，东西长约510米，用地范围内地势东南较西北约低7米。项目周未无名胜古迹、自然保护区等特殊环境。土地使用性质为商业和住宅用地，场地基础设施完善，基本达到七通一平条件。XX市天骏实业有限责任公司已通过挂牌方式取得项目土地使用权。3.1.3城市规划及区域性规划要求本项目场址符合《XX市城市总体规划》（在编）和《XX市XX组团控制性详细规划》（在编），项目按XX市东胜区规划局《XX市塔拉壕汽车产业园二期城市设计》规划方案有关规定，按照XX市东胜区塔拉壕汽车产业园住宅小区的城市规划功能分区要求进行设计。规划部门已批准项目的选址意见。3.1.4周边建筑物及环境条件本项目位于XX塔拉壕镇，场地北侧为团结中路，南侧为南外环路，西侧为润兴西街，东侧为润兴东街，交通便利。基地创造良好的居住环境，同时与自然环境的融合，通过设计广场绿化，79 将绿化、中心绿地、宅间绿地和沿街绿地相结合，使之成为统一绿化系统。小区绿地采用核与轴、点线面相结合的手法形成小区中心绿地，从而使绿地更均匀地接近居民。改善建筑以及城市环境，体现以人为本的设计理念。3.1.5场地工程地质情况基地现状地形属于丘陵地貌，四周高，中间低。整体地形较为平缓，平均坡度为1.7%左右，南北两侧局部最大坡度为6.2%左右，属于城市适宜建设用地。A.工程地质：①1表土主要为素填土，土黄色，松散，干燥，主要组成为风成细砂堆积为主，中等冻胀性。厚度较小埋深一般为0米，厚度0.8～0.9米。②1表层以下主要为细砂、②2－1粉砂～细砂、②2－2细砂和②2－3粉质粘土，分布均匀，强冻胀性，埋深一般为0～10.1米。细砂层下面为②3－1中砂～粗砂、②3－1砾石；③3－1细砂岩，③3－2冲洪积，中密～密实，饱和。成分多为石英砂、石英岩，分布均匀埋深在11.7—21.6米。本项目建筑为带地下室结构建筑物，设计地下室埋深8.0米，根据勘察资料和建筑载荷分析，地基承载力基本值在250KPa，天然持力层可选在②2－2细砂层作为直接持力层。单元层②2－1、②2－2、②2－3、②3－1、②3－2、③3－1、③3－2、承载及形变特性均可满足建筑需求，可以作为天然持力层。项目建设场地没有建筑物，场地经人工平整后地形较为平坦。根据勘探土地地质资料，场地土层均由第四纪全新世洪积沉积层和中新更世湖相沉积层组成。地震烈度为7度区，场地类别为Ⅱ类。79 B.水文地质：场地区域水文地质单元属河间平原相对富水区。东、西乌兰木伦河三面环绕，仅北依丘陵山，地势相对较高。东西乌兰木伦河构成地区区域侵蚀基准面。大气降水、地表水及地下水均向乌兰木伦河汇集排泄。区内地下水补给以大气降水和乌兰木伦河潜流为主，地下水由南及西南方向顺下游乌兰木伦河谷迳流，潜流、蒸发及人工开采是地下水的主要排泄途径。区内地下水按其赋存与分布特征可分为以下三种类型：⑴松散岩类孔隙潜水：含水岩组为细砂、中砂—粗砂及砾石层，渗透性中等～强，含水层厚度一般为10～16米，潜水位埋深一般5.0～7.5米，富水性较好，富水性特征税含水层厚度变化而变化，单井涌水量一般300～600m3/d,水位及水量随季节性动态变化明显，水化学类型以HCO3—Ca·Na型为主，矿化度小于1g/L，水质良好。⑵碎屑岩类孔隙～裂隙潜水：含水岩组为K1zh2细砂岩，表面全～强风化层渗透性中等～弱，中等～微风化岩层渗透性弱～微，含水层厚度一般80～100米，潜水位埋深一般28～32米，单井涌水量150m3/d，水位及水量随季节性动态变化明显，水化学类型为HCO3—Ca·Na型为主，矿化度小于1g/L,水质良好。⑶碎屑岩类孔隙～裂缝承压水：含水层为K1zh2细砂岩,渗透性微～极微，无明显的、连续的隔水顶板存在，含水层厚度一般150～200米，含水层顶板埋深一般180～200米，承压水位－20～－30米，单井涌水量200～300m3/d。水位及水量随季节性变化一般，水化学类型为HCO3—Ca·Na型为主，矿化度小于1g/L,水质良好。场地在勘探孔深度范围内均见地下水。场地地下水为第四系松散岩类孔隙潜水，地下水埋深5.6～6.4米，水位标高1291.446～1291.871米79 。因场地地层中部普遍发育有较薄的粉质粘土层，渗透性弱～微，分布较连续，构成局部隔水层。该地下潜水主要接受大气降水及邻近乌兰木伦水库库区侧渗补给，水位及水量受季节影响变化较大，水位变幅＋1.5～－3.5米，即历史最高地下水埋深4.1～4.9米。地下水属HCO3-Ca.Mg型水，对混凝土无侵蚀性。根据《建筑抗震设计规范》附录A.0.4条，确定勘察场地抗震设防烈度为7度。加速度值为0.10g（第三组）。根据《建筑抗震设计规范》有关规定，判定拟建场区地基土为中硬场地土，建筑场地类别为二类。本场地属建筑抗震有利地段。最大冻土深度为1460mm。3.2项目建设条件拟建项目为经济型建筑，交通、通讯等外部条件良好。项目建设符合总体规划要求。项目建成后可达到经济、舒适、环境优雅的居住效果。在工程建设中应充分利用场地特点，通过独特的设计，达到降低工程造价，并与周边环境协调，同时满足各建筑物的功能需要。3.2.1自然条件1、地理位置XX市位于内蒙古自治区西南，地处古老神奇的XX高原腹地，是自治区呼（呼和浩特）—包（包头）—鄂（XX）“金三角”经济区的重要一角。XX市地处黄河与万里长城的环抱之中,“三面黄河一面城”。东、西、北三面临河,在河"几"字形湾内，南接长城，东、南、西与晋、陕、宁接壤，北与呼和浩特、包头市隔河相望构成“金三角”。东西长约400公里，南北宽约340公里，总面积8.67万平方公里。2、气候79 XX市西高东低，地貌主要分为东部的丘陵沟壑区、西部的高平原区、北部的库布其沙漠区、南部的毛乌素沙漠区、中部的波状高原区和北部黄河南岸的平原区。海拔在850米至2149米之间。属典型的温带大陆性气候。年平均气温为6.3℃，极端最高温度为36.6℃，极端最低温度为-31.4℃。全年初霜日多在9月下旬，无霜期约l54天。冻土深度为l.46m。降水多集中在7～8月份，年平均降雨日数为67.8天，年平均降雨量为349.7mm，年蒸发量为2471.1mm。常年主导风向为西北风，年平均风速3.4m/s，年平均大风日数约20天左右，主要出现在冬、春两季，年平均沙暴日数的l7～23天，3～5月份平均为11天，约占全年沙暴日数的48%，其中在1959年沙暴日数最多达72天。3.2.2社会经济环境XX，汉语意为“众多宫殿”。全市辖东胜区、准格尔旗、达拉特旗、伊金霍洛旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗8个旗区，总面积8.7万平方公里，总人口约150万，是以蒙古族为主体，汉族占多数的地级市。XX市域近中远期总人口规划分别为158万、168万、172万，市域城镇等级规模规划为一市三区（中心城市XX市，由东胜区、康巴什新区和阿勒腾席热镇三区）和成吉思汗陵旅游特区组成。1995年至2006年间，在国家继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加大对西部地区投入力度的推动下，XX市经济发展快速平稳。“十五”期间，XX市各项经济建设指标连续保持两位数增长速度。5年累计创造GDP总量是前51年的两倍；全市8个旗县区的财政收入都已过亿元。2008年，XX79 市GDP约为1560亿元，人均GDP近104698元，财政收入达到265亿元，比上年增长50.8%，居内蒙古自治区盟市之首；城镇居民人均可支配收入和农牧民人均纯收入分别达到1.94万元和7052元。增长势头良好的经济，为房地产业提供了良好的外部环境。展望未来，全市经济增长仍将保持快速、稳健势头,从而为住房消费发展创造了有利条件。3.2.3政策环境XX市委、政府工作以科学发展观统领全局，正确处理改革、发展和稳定的关系，适应宏观调控，突破瓶颈制约，发展循环经济，培育壮大优势特色产业集群，加快建设能源重化工基地；深入推进社会事业发展和精神文明、政治文明建设，努力构建和谐社会，促进经济社会快速、健康、协调发展。以城市核心区和产业重镇建设为重点，加快城镇化进程，在重点地区和重点项目上重点突破，整体提升城市化水平。进一步加大东胜区、康巴什新区、铁西区、阿镇的基础设施和重点工程建设力度，构建城市核心区，拉大城市发展空间，增强人口承载和产业集聚能力，为尽快实施政府搬迁创造条件；加快旗府所在地和产业重镇建设，突出提升树林召、薛家湾、成陵旅游区、乌兰木伦、蒙西、棋盘井、乌审召、巴拉贡、上海庙等城镇的建设档次和水平，使XX整体城市面貌有明显改观。规划建设沿黄河工业新区，为煤电、化工等大项目的摆布实施创造条件。强化城镇产业支撑，根据工业经济、重大项目、重点企业和工业园区的服务需求，配套跟进服务项目，大力发展二、三产业，扩大就业容量。结合苏木乡镇机构改革，优化乡镇布局，逐步向资源禀赋好、产业基础强、发展潜力大的地区集中。79 把经营城市的理念贯穿于城镇规划、建设、管理的全过程，通过政府引导、市场运作，建立和完善国有土地收购储备和招标拍卖制度，增强政府对土地市场的调控能力，为城镇建设集聚资金。放宽城镇公用事业市场准入，吸引更多的社会资金投入城镇建设。3.2.4人口环境 XX地区是内蒙甚至全国近几年发展速度最快的城市之一,XX依托资源优势,在最近几年经济发展速度上已经赶上并超过了呼包二市,但随着经济的发展人力资源的匮乏已经凸现出来,目前XX在整个内蒙地区拥有高等教育程度的人口低于全区平均水平,高中和中专的受教育人口也远远低于全区平均水平,在科技人员的绝对数量上也严重不足,这以上的一切都说明XX地区目前人力资源水平低下,整体素质不高,这些都将会成为影响XX经济发展的瓶颈因素。XX人也深刻地认识到这一点,好多XX当地人都把自己的子女尽量送到呼包二市或者其它地区去学习,甚至在子女读到初中、高中时就将子女送到外地读书,这也充分说明虽然XX人现在的整体素质不高,但他们对文化的要求却更加渴望,因此在我们项目的配套过程中应该将教育的元素作为重点考虑,此举必然可以吸引更多当地人的关注。“十五”计划以来，XX市不断推进地区社会经济全面、健康、快速发展。工业化速度加快、城镇化水平提高、农牧业产业化经营稳步推进。同时人口转移步伐也随之加快，2000年以来XX市累计转移农村牧区人口20多万人，有效地带动了农村牧区社会经济的全面协调发展，促进了农牧民收入的增加。3.2.5基础设施条件79 1、交通运输东胜境内交通便捷、运输发达。城区距包头机场96公里，距呼和浩特市248公里，距北京市800公里，距西安800公里，距兰州850公里，距太原585公里，距宁夏437公里，距规划建设的XX机场公有15公里。109、210国道包（头）东（胜）高速公路纵横贯穿市区，包（头）神（木）铁路、包（头）府谷公路沿市而过，公铁交通干道与全国公铁路网相连通。呼（市）—准（格尔）铁路、大（同）—准（格尔）铁路、准（格尔）—东（胜煤田）、东（胜）—乌（海）正在开工建设和扩能改造。随着东胜路网逐步完善，铁路现代化水平将不断提高，东胜的经济将持续、快速、健康发展，东胜必将成为内蒙古中西部交通运输的枢纽。本工程位于东胜区XX镇，西距东胜区城区12km，厂址四周均为草原，远离居民区。原料运输距离短、能耗低。与东胜——包头公路相通，交通运输十分方便。厂址位置选择是经济合理的。2、邮电通信XX市经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。呼西光缆贯通，网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。市区通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。3、水、电、气等供应情况本项目水、电、气供给由东胜区塔拉壕汽车产业园区公共设施提供。79 变配电房设备均采有成套设备，具有占地面积小，经济技术性能指标优越等特点。二座配电房采用电缆环网供电方式，以提高供电的可靠性。各变配电房采用放射式向各用电单元配电，各用电单元内配电采用树干式和放射式结合的方式配电，低压配电半径不超过300米。天然气供应来XX市天然气公司供应，由用户调压装备调压。供水由产业园区市政供水管网提供。3.2.6市政条件1、给水工程本项目主要为生活用水，水源采用市政自来水，由市政给水管网接入两根DN150mm的管道，给水可满足项目需要。2、污水采用污、废合流的排水方式，污废水经室外化粪池（餐饮业厨房排水经隔油池）初步处理后排至市政排水管网。3、雨水根据建筑要求采用内排或外排方式，雨水以蓄留回渗为主，大雨时来不及回渗的雨水经室外雨水管收集排至市政雨水管网。4、供电要求有两路独立的10kV电源，两路电源互为备用，每路能承担全部负荷。5、供暖建议优先采用步行街市政热力管网作为一级热源，根据服务的环境保障系统的不同，换热站将要求提供下列系统不同参数的热水：散热器采暖系统——95/70℃；空调及通风进风预热系统——95/70℃；空调再热系统——65/55℃。6、燃气79 燃气气源为天然气，采用城市集中供气，是公共建筑餐饮服务主要使用的基础能源。7、通信及有线电视通信及有线电视信号已具备接入条件。从地质和市政总体情况看，该项目区位优势明显，上水、下水、雨水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。79 第四章建设方案4.1编制依据本项目编制执行现行国家、建设部建筑设计规范、标准及当地有关标准、规定。主要的规范、标准包括但不限于：《民用建筑设计通则》GB50352-2005《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《住宅建筑设计规范》GB50096-1999(2003年版)《住宅建筑规范》GB50368-2005《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95及其他相关规范4.2规划设计主题1、以人为本，融合自然本项目将建筑与环境景观紧密结合，体现出精神上的生活氛围。从微观到宏观的过渡，使得建筑的本身与周围景观的设计相辅相成，浑然一体。规划设计突出“以人为核心”的原则，着重对周边环境79 、住宅建设、人的关系进行了潜移默化的修饰。将设计重点着眼与居民对居住环境、居住类型和物业管理三方面的需求，同时使居住小区满足住宅的居住性、安全性、耐久性和经济性。规划的用地布局及空间组以人的需求为依据，充分考虑人的可达性、便捷性及舒适性，做到以人为本，为人服务，在满足日照、采光、通风的基础上着重进行绿地系统规划。2、彰显条状的空间序列以条形的住宅建筑形体为原型，在统一中寻求变化。将建筑空间向周边开敞，形成内部连续完整的建筑立面以及连续顺畅的居住建筑界面。4.3规划设计方案4.3.1总体规划1、整体规划结合场地现状，使各类要素交织在一起共同作用的有机体系。2、在基地内，绿化系统强调城市景观节点，同时兼顾周边环境的要求，充分满足住宅的居住性、安全性、耐久性和经济性，营造具有特色的城市广场与和谐的休闲环境。3、景观轴与景观节点相互映衬，相辅相成，将中心绿地、宅间绿地、沿街绿地相结合，使之成为统一的绿化系统，做到居住与休憩为一体的高品质住宅。4.3.2总平面布置及功能布局总平面呈长方形，在周边路网的贯通下，以及小区系统性绿化的映衬下，通过与整个城市景观轴线形成呼应，使小区的建设及居住环境更胜一筹。整个小区分为A、B、C、D四个区。79 每个小区通过道路和绿化带分割和联系，各个小区内通过栋与栋之间建筑小品上的相互连接，加之小区广场的充分融合，更体现了小区卓越的构思、深度的设计，以及“人与自然”的美妙配合。4.3.3交通设计结合地形特点与空间布局，加强各组团相互贯连。道路设计与住宅区域相结合，强调对景与转折。以形成步移景移的空间变化，共同创造良好的内外步空间景观。整体道路交通系统以车行系统和步行系统为框架，同时，宅间道路与步行道路有机结合，使二者自成体系。规划注意协调机动车、自行车、人行三种交通方式的关系，小区通过周边式环状道路和步行轴有效地将汽车交通和步行交通分离开。依据居民出行方向及外围城市道路状况设置小区出入口。4.3.4景观设计本规划以步行绿化主轴为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合步行系统规划，有机联系各组群绿地，使各个组群绿化连为一体，增强户外空间连续性。将绿化、中心绿地、宅间绿地和沿街绿地相结合，使之成为统一绿化系统。绿化环境设计在强调组团空间个性化塑的同时，更为注意整体意境。小区绿地采用核与轴、点线面相结合的手法形成小区中心绿地即宅间绿地二级绿化系统，从而使绿地更均匀的接近居民。尤其A、B区的商住楼前景观是商业景观和居住景观的完美的结合。4.3.5日照间距根据内蒙古79 的气候特色，建筑朝向主要采用正南北的布置方式，为了协调建筑与道路及景观的关系，部分建筑在朝向上按一定角度合理变化。经过日照时间的计算，小区内住宅完全符合当地的日照时间要求，且南北垂直间距不小于30米。4.3.6总平面雨水排水与回收利用方式场地内部道路最小纵坡为0.3％，横坡为1.5％，主要道路采用双坡，次要道路及消防车道采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，道路结构拟采用混凝土路面做法。4.3.7总平面设计指标序号名称数量单位备注1规划用地面积24.1ha2总建筑面积42.66万m²其中：地上建筑面积39.515万m²地下建筑面积3.145万m²3建筑密度26%4建筑容积率1.775绿地率34%6规划机动车停车数量2630辆其中地上停车800辆地下停车1830辆9机动车停车指标1.5辆/户4.4建筑方案4.4.1建筑方案描述1、户型及单体平面设计户型设计总体上尊重当地气候特点及生活习惯，功能空间分布合理，动静分区明确，房间方正，阳光充足，充分考虑人的生活行为轨迹，做到79 干湿分离。注重细节，细部处理，空调洗衣机全部预留到位。2、建筑造型设计采用明朗、清秀、典雅的“新古典”风格的设计手法，配合三段式的立面造型，给予组团宜居的形象定位。外立面以暖色调为主，底层基座采用深灰色仿石砖，墙身为浅驼色涂料，外墙局部以深色铸铁花式和乳白线条加以点缀装饰。注重细部设计与处理，包括空调位置的合理设计与美化，阳台的线角与玻璃及实墙的细化处理，凸窗及平窗的做法细节均进行深入设计，以求建筑更加符和当代人的审美要求。4.4.2建筑功能居住区在设计上追求高新技术的广泛应用，并充分考虑最终使用者的需要。在建筑结构、电梯选配、空调系统、自动控制系统、车流、人流设计等方面，采用了先进的设计和设备。这种种设计保证了舒适和节能，体现了对效率的追求、对人的关怀。4.4.3建筑结构1、编制依据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑结构荷载规范》GB5009-2001及其它相关规范79 2、结构设计方案住宅主体采用框架剪力墙结构，基础采用伐板基础；多层住宅主体采用砖混结构，基础采用墙下毛石条形基础；高层住宅主体采用剪力墙结构，基础采用伐板基础。4.4.4建筑材料及设施1、墙体材料外墙体：高层：200厚钢筋混凝土墙多层：370厚烧结多孔砖内隔墙：高层：200，150厚陶粒混凝土砌块墙，100厚陶粒混凝土条板。多层：120厚烧结多孔砖。2、门窗与幕墙门窗材料与技术性能要求住宅部分：窗采用中空玻璃塑钢窗，内平开。户门采用钢质三防门，需达到防盗，防火，保温，隔声要求。户内居室门采用木夹板门，卫生间门采用带百叶木夹板门，厨房门采用带百叶玻璃木夹板门。楼梯间门采用钢质乙级防火门，管井门采用钢质丙级防火门。单元门采用双层中空玻璃塑钢门，内侧单元门设门禁。说明：外窗选用双层中空玻璃塑钢窗，门窗79 的传热系数需控制在2.9W/(m2.K)以内。气密性，水密性需满足当地节能标准。3、外装修设计外墙立面选材中包括质感强烈的石材，与部分涂料墙面和通透玻璃构成质感对比涂料为主，颜色以规划效果图为基础，选用较明亮的色系。4、防水防潮工程设计地下室防水地下室防水等级为二级。采用刚性防水和柔性防水相结合的形式，即设计抗渗等级为S6的防水混凝土，外加双层1.5厚单面自粘型橡胶沥青防水卷材。屋面防水屋面防水等级为二级，防水年限15年。采用单面自粘型橡胶沥青防水卷材，厚度1.5+1.5mm。排水方式采用有组织外排水。室内各部位防水卫生间，水箱间，生活水泵房，设置了洗衣机的阳台等有水房间地面防水采用单组份环保型聚氨酯涂膜1.5MM厚。墙体防潮无地下室建筑物墙体在首层室内地坪下约0.06m处做20厚水泥砂浆内掺3%防水剂的墙身防潮层。5、无障碍设施各区中有不少于2%的户型将来可以根据业主的要求改造为无障碍住宅。79 79 第五章配套工程建设方案5.1电力工程5.1.1编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料，水暖等专业对用电控制的要求；现行有关建筑电气标准、规程规范。5.1.2编制目的主要是为解决本工程建成后对电力供配方面的需求，同时采用新技术和新设备，使用电更加安全可靠。5.1.3方案系统设置根据住宅小区规模和电力负荷规范标准，框算出小区供电总功率，确定每栋楼供电电源的引入。其低压配电系统设计、电气负荷计算、变压器的台数及容量的确定、主要设备材料的选择以及室内外供电线路敷设方式的确定、照明系统设计原则的确定、防雷及接地系统等电气安全设计原则的确定等。1、供电电源本小区电源由市政提供，供电电压10kV，具体引入方式由当地供电部门负责，地区变电站裕量可以满足本工程用电。区内用电设备供电电压为380/220伏。规划小区考虑到供电半径，同时为提高供电质量和经济指标、充分发挥电缆线路的供电能力，采用箱形分布式较为合理。2、电气负荷计算住宅部分共2600户，考虑到今后的发展及不同户型，79 每户分别按5kW至8kW计算；动力及设备机房负荷265kW，总计15865kW。同时系数取0.3，计算有功功率为4759kW，自然功率因数COSФ=0.75，视在功率为3500kVA，补偿后功率因数COSФ≥0.9。设6台630kVA变压器。本区总建筑面积426600平方米，负荷密度为11.15W/m²。3、负荷等级本小区用电负荷按其性质可分为:二级负荷：二类高层建筑的消防设备（消防泵、消防电梯、加压送风机、应急照明及疏散指示标志等）；地下车库的消防设备（排烟风机、应急照明及疏散指示标志等）；生活泵房。三级负荷:除二级负荷外的其他负荷。5.1.4供配电系统根据负荷计算结果，在小区内共设置六台室外箱式变电站。依据其供电区域，每组箱变（2~3台）形成一个10kV环网。室外箱式变电站均由一组高压环网柜、六台630kVA干式变压器、六组低压柜组成。引入住宅楼内的低压电缆一般采用直埋或穿钢管敷设方式。电缆由箱变引出后至各楼用电的∏接箱，采用树干式和放射式供电。为了保证供电的可靠性，每座独立住宅之间敷设联络电缆，构成开环供电方式。高层住宅地下层设本楼配电室，内放供本楼用照明、动力∏接箱、配电柜，∏接箱79 电源由其附近箱变引来。对于有二级负荷的建筑，由另一箱变引来一路动力进线，本建筑光柜、动力柜互投，为二级负荷供电。对于一、二级消防负荷及其它重要负荷采用双电源末端配电箱内自动切换配电。电表采用磁卡表。户箱放在户内隔墙上，箱底距地1.8米。竖向干管及层表箱至户箱管均为焊接钢管。从各末端配电箱引出的支线均为绝缘导线穿JDG管或阻燃PVC管在顶板或吊顶、墙、地板及地面垫层内暗敷设。所有住宅户内照明、插座线路均选用2.5平方电线，照明与插座回路分开，厨房、卫生间、空调及普通插座分别设置供电回路。所有电缆、电线均采用铜质，保护钢管均采用焊接钢管，户内采用JDG管或阻燃PVC管。5.1.5照明设计照明电压一般为220V，对于高度低于2.4m的区域的照明灯具，将采用接地保护。照度标准依据国标<<建筑照明设计标准>>(GB50034-2004)。主要场所照度标准如下：一般设备用房100～150lx大厅100lx或依装修而定住宅依装修而定楼梯间、走廊50~100lx在高层住宅楼内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所：消防值班室、重要机房、走廊、楼梯间、电梯前室等；设置疏散照明的场所：走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min。79 5.1.6防雷、接地及电气安全根据国标《建筑物防雷设计规范》中的分类标准，本工程多层住宅楼按照当年雷击次数N>=0.06年/次时属第三类防雷建筑物，高层住宅属第二类防雷建筑物，原则上应利用建筑物的金属构件及钢筋混凝土结构中的钢筋作为防雷接地装置。在屋顶女儿墙上装设Ф12mm镀锌圆钢避雷带作为接闪器，采用结构柱内四根主钢筋作为引下线，基础内钢筋网作为接地体。所有高出屋面的各种金属构件均需与避雷带焊接连通，避雷带和主钢筋可靠焊接，引下线和基础地梁钢筋焊接为一体。建筑物四角的引下线距地坪0.5米处做测试卡。防雷接地、保护接地和工作接地共用同一接地装置即建筑物的基础接地体。要求接地体的接地电阻不大于1.0Ω，当接地电阻达不到要求时，应在室外补设人工接地极。低压配电系统接地采用TN-C-S系统，在入户电缆∏接箱处做重复接地。每栋楼均做总等电位联结，把所有进、出建筑物的各种金属管道、金属构件、电缆金属外皮、接地干线、用电设备金属外壳等均应与总等电位联结端子箱可靠连接。在重要机房内做局部等电位联结。住户卫生间内也应做局部等电位联结。为防雷电电磁脉冲进、出本工程建筑物的正常带电导体均应安装电涌保护器（SPD）；为用电人身安全，小区每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能，住宅内插座回路均装设漏电保护装置。79 本工程高低压配电线路均采用铠装电缆直埋敷设。小区室外照明采用庭院灯，路灯控制在小区物业值班室内，路灯配线选用YJVV22-0.6/1kV5×16铠装电力电缆直埋敷设。移民小区主要电气设备一览表序号名称规格型号单位数量备注1电缆∏接箱台142照明配电柜(光力柜)GHK168-ML,L台93动力配电柜(光力柜)GHK168-ML,L台164照明配电箱500x600x200台2600动力配电箱500x600x200台9双电源自投配电箱600x800x200台50户箱400x350x100台26005低压电力电缆NHYJV-0.6/1V-5x25m1600NHYJV-0.6/1V-3x95+2x50m60YJV-0.6/1V-4x95+1x50m100YJV-0.6/1V-4x70+1x35m100YJV-0.6/1V-4x50+2x25m100YJV-0.6/1V-3x70+2x35m1006塑料绝缘电线BV-0.45/0.75-95m10000BV-0.45/0.75-70m4000BV-0.45/0.75-10m1000079 BV-0.45/0.75-2.5m1200007焊接钢管Φ100m4000Φ80m3000Φ2510008PVC管Φ16m400005.2智能化系统（弱电）5.2.1编制依据目前总体规划图，建设方提供的有关资料；水暖等专业规划对安防控制要求；现行有关国家和地方标准、规程规范。5.2.2编制目的主要是为解决本工程建成后对电力、电信、网络、电视、安全、管理控制等方面的需求。5.2.3系统设置为建成一座具有需求信息传递快捷便利且具有一定的舒适、安全、节能的住宅小区，宜设置以下弱电系统设计：1、综合布线系统（支持通信系统、计算机网络系统）；2、有线电视系统；3、安全防范系统；4、公共广播系统；5、火灾自动报警及消防联动控制系统；5.2.4系统说明79 综合布线系统支持以下系统：通信系统、计算机网络系统1、系统设计综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管网引来。小区内设置一座弱电机房作为市政管网接入点。其用电单独计量。宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至各楼，在每栋楼设有光电转换交接箱（带单模光口与有线电视光纤经过光调制解调器分频统一送至各层户箱），由交接箱采用光纤、HPVV型电话电缆引到各层，由各楼层配线箱采用5类非屏蔽双绞线、3类非屏蔽双绞线直接引至户用弱电综合箱分配至终端。单元门内箱管系统仍按2电话+1网络/户。2、信息插座的数量、规格及安装位置：入户网络、电话分支线采用5类非屏蔽双绞线、RVS电话线。在每户住宅内设置弱电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布线箱，再分至各房间。在起居室、所有卧室、卫生间内设置电话插座；在起居室、次卧室均设置一个网络插座。信息插座规格为RJ45，可采用墙内嵌入式。5.2.5有线电视系统1、系统设计电视系统采用独立前端系统模式，传输方式采用750MHZ邻频系统，分配网络采用分配-分支方式。系统出口电平60~75dB。2、信号源79 在屋顶设2套4.5m及1套3.2m卫星电视接收天线，将有线、卫星电视信号接收解码、调制后注入有线电视系统，通过电缆引至本楼地下一层该小区弱电光端机房，用电单独计量。通过光缆引至本小区其它建筑物内。3、设备选择设备和部件的输入、输出标称阻抗、电缆的标称特性阻抗均为75欧姆。光接收机、宽带放大器等频率应达到860MHZ，分配器、分支器、系统输出口应为5~1000MHZ。电视系统传输干线采用单模光纤穿焊接钢管经过光分配器箱，由单元门内箱管系统仍按传输干线采用SYWV-75-9型电缆，分支线采用SYWV-75-5型电缆。在起居室及所有卧室设置电视插座。5.2.6安全防范系统1、楼宇对讲系统：在每单元楼门设有楼宇对讲系统在首层住宅入口处设置对讲主机。户内分机（带紧急按钮）设在每户门的入口处，可控制楼门的开启。对讲主机采用联网型，管理主机设在小区物业管理中心，可与各门口主机、户内分机通话，住户按下分机的呼叫键，即可与管理主机进行相互通话。也可以通过单元光电转换光调制解调器把对讲信号送至用户弱电箱，光电双向转换器配出户内对讲器信号。楼内首层竖井弱电箱系统要共接接线箱。本系统用电由本楼公用照明计量，小区建成后可由监控中心系统统一供电。住宅单元楼宇对讲主机要有3~5分钟备用电源，在停电时可以自动打开楼门电动锁，利于逃生。同时加设消防报警自动打开楼门电动锁功能。2、小区安防视频监控、周界防越报警系统79 在小区周边设置红外报警系统，主机设在值班室，并可与监控系统联动。在小区主要出入口、干道交叉口、楼区道路入口等处设有摄像机进行监控及记录，监视器及控制主机放置在值班室。闭路电视监控系统采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传输、集中监视、图象记录以及联动控制的系统。小区安防中心设立在值班室，值勤人员可以通过电视监控系统全方位的实时了解各区域动向情。当有突发事件发生时，有利于迅速观察现场并采取行动，还能集中监视事态发展及指挥行动。通过安装监控也能有效地起到震慑作用，预防事件的发生，并可通过录像带为事后破案提供有利线索，提高了技防装备水平与管理档次。5.2.7室外线路本工程弱电室外线路均采用穿PVC管及手（人）孔井敷设方式。区、区域干线采用单模集束光纤穿PC波纹¢80孔管组块，组成弱电干、支线体系，便于管理、施工、敷设及增减或改造容量的变化。区块、地域干线波纹管块组为：PC-(6x¢80)*3。支线波纹管块组为：PC-(4x¢80)*2移民小区主要弱电设备一览表序号名称规格型号单位数量备注一有线电视系统1微波电视信号接收传输设备台12卫星电视接收传输设备台12电视放大器箱台503分支分配器箱台40079 4电视插座个22005同轴电缆SYWV-75-9m2700SYWV-75-5m300006焊接钢管Φ32m10007PVC管Φ20m17000二电话及宽带系统1电话交换机2500门台12光端分配器台173网络电视光混合分配器台174数模转换器个7205网络机柜带单模光口台176家居综合布线箱台5587电话插座个22006网络插座个22007电话电缆HYVV-30x2x0.5m3000HYVV-20x2x0.5m2000HYVV-10x2x0.5m10008电话线RVS-2x0.2m3000095类非屏蔽双绞线箱300305米/箱10焊接钢管Φ50m450011JDG管Φ20m45000三可视对讲系统11对讲管理主机套179 2对讲主机个203对讲分机个8504控制线RVV-4x1.0m23005焊接钢管Φ20m2300四火灾报警系统1　火灾自动报警控制器全总线智能型套12智能型感烟探测器　个2503智能型感温探测器　个2504手动报警按钮个1505火警声光报警器个3006固定消防电话机个327监视控制模块个1008监视模块个2009火灾报警总线RVS-2x1.0米3000010焊接钢管Φ20m15000五室外工程1弱电手孔井个802室外电话交接箱2400对个13　单模光纤m200004PVC管Φ80m55005.3给水排水5.3.1设计依据79 《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）《自动喷火灭火系统设计规范》（GB50084-2001）2005年版《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）及其他相关规范5.3.2工程概况、设计范围本设计范围划分为XX市天骏商住小区住宅、给水排水可研阶段设计。有压管网的敷设标高原则上按照小区地形竖向设计确定。重力自流管网布置，基本按照小区内地形的设计坡向布置管道流向，主要满足自流排水要求，小区总排水原则设计采用自流方式，局部反坡排水可排水泵加压提升方式实施排放。小区给水水源由市政给水管网提供，设计接入2根DN200给水管。小区室外主干给水管道呈环状管网布置，管径DN200mm，直埋敷设。考虑小区内实施消防需求，在消防区域内的给水管网上设置若干室外消火栓设备。79 小区排水采用污（废）水分流制排水方式。各用户生活污水排出后经化粪池（饭店厨房采用隔油池）处理后汇集，统一排入到城市市政污水排水管网。高层住宅排放的另类生活废水（主要是空调及洗涤排水）集中收集后，排放到小区外的市政管网中进行综合处理。小区内雨水由道路路面及雨水口设施汇集，经雨水排水系统有组织排入市政雨水管网。室外各类管道材料选择，按其输送介质种类、压力需求及敷设条件等确定。供水管道可采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温钢管或球墨铸铁给水管材料；压力较低管道可采用给水塑料管材；排水管道大部分采用PE型双壁波纹排水管材料。压力较高且管径大于DN70以上供水管类，采用无缝钢管材质，较小管径可采用焊接钢管材质，焊接连接，局部采用法兰连接。排水管道采用密封胶圈连接。小区内设计内容包括：生活给水系统；直饮水供水系统；消防供水系统；局部消防喷淋给水系统等。5.3.3给水系统1、生活用水量本工程最大日用水量为900m3/d,最大小时用水量112.5m3/h。2、消防用水量以地下车库为主要消防区域，消防用水量为：室内消火栓用水10L/s2h室外消火栓用水20L/s2h自动喷淋水用水30L/s1h3、水源79 由市政自来水管网接入2根DN200给水管，提供小区用水，小区内室外主要供水区域或主干道路设置的供水管道呈环状管网布置，管径DN200mm，其他供水区域可采用枝状供水管网形式。4、生活给水系统由于小区内建筑格式差异，楼层高低不一，如统一使用市政供水条件，可能会造成部分建筑物因其供水压力不均衡，尤其是部分高层建筑，可能供水困难，为保证给小区用户提供一个稳定的用水条件，本项工程的给水系统根据供水建筑物供水量、供水高度及水压要求，设计选择分区供水形式，具体分区范围考虑为：高层建筑的六层及六层以下其他建筑设为低位供水区，包括地下车库采用无负压给水形式（主要考虑消防需求），本区供水压力尽可能利用市政管网现有水压条件。高层建筑的七～十一层以上设为中位供水区，十一层以上设为高位供水区。中、高位供水区均由专用供水泵房内的变频生活供水增压设备供水，供水泵房提供和保证小区内生活用水和消防用水之需求。泵房内建设主要设备及设施配置有：变频生活消防供水增压设备一套，供水能力为60～200m3/h，供水压力0.5～1.0MPa，供水设备基本型号SLS100-315B，电机功率2×45kw，水泵设备采用自动变频控制方式，主泵一用一备，配稳压小泵及气压罐；消防喷淋水泵一套，供水能力为100m3/h，供水压力1.0～1.25MPa，供水设备基本型号SLS80-315B，电机功率2×3079 kw，水泵设备采用工频控制方式，主泵一用一备，另外为解决高层建筑配置高位消防水箱之困难，在泵房内另设置一套DLC气体顶压应急消防气压给水设备，设备基本型号DLC1.0/30-18；稳压泵2台，50DL12-12.5×9，N=11kW；储气瓶40只，B=401；气压水罐QW2400-1.6，容积V=18m3，稳压压力1.0～1.1MPa消防压力1.0MPa。泵房外设调节水池一座，储水容积约250m3,主要考虑一次消防水储备量，其中本区生活用水周转期约4.2h，待工程最终规模时，生活用水周转期约2.2h，对水质不会产生二次污染的影响，为确保水质优良，水池内壁采用不锈钢板镶嵌。附表5-1用水量表5.3.4生活热水系统生活热水由住宅自设燃气热水器提供，本项不作设计。5.3.5排水系统1、污水排水系统小区内排水采用污、废分流制排放。利用小区设计地形坡度条件，形成重力自流排水，根据市政排水管网接口处高程，尽量作到小区内排水自流排入市政排水管网。2、小区内地下车库排水及各水池排水，设潜水排污泵设备提升后排入小区排水系统。排水泵设备控制可采用水位控制器。3、住宅建筑底层卫生间排水管道系统采取单独排放。4、废水收集小区住宅及商业建筑内产生的废（污）水基本按水质用途可分为：可利用废水，一般包括空调器冷却排水、洗浴洗涤排水、地面冲洗及水池排水等；非利用污水，一般包括便器冲洗排水、厨房洗涤排水等。79 前者可利用的废水经集中收集，排放到中水处理站进行处理后再利用，而非利用污水可经化粪池设施净化处理后直接排放。5、雨水小区地面雨水由雨水口收集经雨水管道系统有组织排入市政雨水管网。5.3.6消防设计：（见消防篇）5.3.7管材选型1、室外生活给水管主管道材料选用钢衬塑管或球墨铸铁给水管，如采用管道浅埋敷设，可选用直埋式保温钢管，户内冷（热）水管采用PE给水管。2、直饮水给水管选用薄壁不锈钢管，卡压连接。3、室内消防水、喷淋水管道采用热浸镀锌钢管；管径DN≥100mm，采用卡箍式刚性管接头连接；管径DN＜100mm，采用螺纹连接。4、室内排水管材料采用UPVC螺旋排水管，粘接。压力排水管采用热浸镀锌钢管。5、室外雨、污水排水管材料采用高密度聚乙烯(HDPE)双壁波纹管，消防给水管采用球墨给水铸铁管或钢管，胶圈接口或焊接。移民小区给排水工程主要设施、设备与材料序号名称型号及规格单位数量备注1生活消防水泵房13.8×6.0（m）其中：水泵间地下-3.5m；地上4.5m；值班控制室地上4.5m座1钢筋砼及砖混结构2V=250m3座1钢筋砼结构79 生活消防水池地下-3.5m3给水加压设备SLS100-315B（主泵一用一备，N=2×45kW,配小泵）套1配压力表、阀门等配件及控制柜4喷淋消防设备SLS80-315B（主泵一用一备，N=2×30kW,配小泵及气压罐）套1同上5DLC气体顶压应急消防气压给水设备DLC1.0/30-18稳压泵2台50DL12-12.5×9，N=11kW，气瓶40只，B=401气压水罐QW2400-1.6，容积V=18m3，稳压压力1.0～1.1MPa消防压力1.0MPa套1可取代高位消防水箱配控制柜LEC-2DPL-115.4采暖、通风与空气调节5.4.1设计依据《采暖通风及空气调节设计规范》(GB50019-2003)《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）《建筑设计防火规范》GB50016-2006《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）及其他相关规范5.4.2工程概况、设计范围采暖热源由市政从小区外引入的130/70℃的高温热水作为一次热媒，经小区换热站交换成85/60℃的二次热媒，供小区住宅集中采暖供热系统使用，同时再从换热站直接引130/70℃79 的高温热水，供小区内地下车库热空气幕和送风的空气加热器使用。热力管道材料采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温钢管，直埋敷设。本设计范围XX市天骏商住小区的采暖、通风与空调的可研设计内容。5.4.3室内外设计标准参数：工程所在地气候条件分区属于严寒B区。本项目所在地冬季室外设计温度极低（-19～-22℃），夏季室外设计温度不高（28～30℃）。因此，冬季供热是本项目需要着重考虑的问题。5.4.4采暖：1、对土建围护结构的热工要求：K值（传热系数）外墙：K≤0.52W/(m2•k)屋面：K≤0.50W/(m2•k)外窗：K≤2.90W/(m2•k)底面接触室外空气的架空或外挑楼板：K≤0.47W/(m2•k)非采暖房间与采暖房间的隔墙活楼板：K≤0.80W/(m2•k)2、室内采暖设计参数见表房间名称厨房卧室室浴厕室内设计温度℃1620253、采暖热源、热媒及其参数根据服务的环境保障系统的不同，换热站将要求提供下列系统不同参数的热水：散热器采暖系统——85/60℃；4、系统设计采用一次泵定流量系统，以质调节作为主要控制手段，分散设置小范围的热交换设备以满足系统水温、压力要求。79 5、保温材料在未采暖房间、吊顶、管井及地沟内布置的采暖管道，保温材料采用离心玻璃棉管壳保温，不燃A级，导热系数为0.032-0.038W/m•k。管径≥DN200以上管道，保温层厚度δ≮50mm，管径＜DN200以下管道，保温层厚度δ≮40mm。5.4.5通风及防排烟1、地下车库、机械及机电房间、库房、卫生间等设置机械通风系统。通风系统与空调系统的设置满足全楼风平衡的要求。2、地下车库采用排风兼排烟系统,提高设备利用率。平常用空调通风系统在穿越防火分区及机房等处均设置防火阀。所有无外窗的疏散楼梯、消防前室及合用前室等,均设置机械加压送风。面积大于50m2的地下室无外窗房间、长度超过20m的内走道以及由消防部门确定的或由甲方指定的特殊(或功能重要)的房间,设置机械排烟系统。5.4.6消声、隔振措施1、风机、水泵等均考虑设隔振基础或减振吊架；2、水泵与水管相连接处均为柔性联接；3、风机与风管连接处为不燃材料的软连接。5.5热力5.5.1设计依据《工业金属管道工程施工及验收规范》（GB50235-97）《城镇直埋供热管工程技术规程》（CJ/T81-981）《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002）79 《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93(2002年版)）5.5.2工程概况及设计范围本工程为XX市天骏商住小区热力可研设计5.5.3热源优先采用步行街市政热力管网作为一级热源。统一规划一级热源供应可节约用地、减少管理成本，提高管理自动化程度，减少大气污染。一级热源应当能够提供高温热水或蒸汽，满足用户各种不同系统的换热要求。5.5.4换热站各开发商为一级热源的用户，各自独立建设热交换站，满足各自项目的需求。根据服务的环境保障系统的不同，换热站将要求提供下列系统不同参数的热水：散热器采暖系统——85/60℃。79 第六章环境影响评价6.1环境现状XX市XX汽车博览园区，地处内蒙古自治区XX市XX汽车博览园区高原东南部，毛乌素沙地东北边缘，东与准格尔煤田相连，南与陕西省神木县接壤，与XX市市府所在地康巴什新区隔河相望，多属丘陵沟壑和半流动沙质地带。地势西高东低，海拔1200—1500米之间。属中温带干旱和半干旱的过渡地带。年平均气温5.7℃，年降水量380毫米，无霜期128天。XX市XX汽车博览园区是内蒙古自治区重点旅游旗（县）之一，自古文物古迹荟萃，旅游资源得天独厚；有全国重点文物保护单位、全国旅游胜地“四十佳”之一的成吉思汗陵园，有全区保存最完整的王府——郡王府，有距今4000年历史仰韶文化晚期至早商时期的“朱开沟文化”遗址，有保存完好的战国秦长城遗址，有充分体现佛教文化的吉祥福慧寺、公尼召、石灰庙、新庙等众多寺庙，有红碱淖、阿拉善湾、转龙湾、红海子等秀美的水域风光，有开发潜力巨大的神东煤海工业生态旅游资源，有道劳岱汉代古墓群，有世界珍稀动物遗鸥保护区、古城堡、古树化石、大仙洞等一大批自然人文景观。这些独特的旅游资源为XX市XX汽车博览园区旅游业总体发展奠定了坚实的基础。本项目场址位于XX市东胜区XX镇汽车博览园区，项目场地地势西南高东北低，适合本项目建设。6.2项目建设与运营对环境影响本建设项目为住宅79 工程项目。建设项目对环境的影响主要分为两个部分，即施工阶段对环境的影响及运行阶段对环境的影响。6.2.1施工阶段环境影响分析本项目在施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要表现为噪声、扬尘、固体废渣和废水。1、原环境本项目施工面积大，在施工中挖填土方等将在一定程度上造成原有地表植被及人文环境的破坏。2、噪声施工噪声对环境影响较大。施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、推土机、运输车辆、搅拌机、振动棒等运转而产生的噪声。3、扬尘项目在施工过程中产生尘土，尤其在气候干燥、风力较大的季节，尘土飞扬、污染空气，严重影响当地大气环境。4、废水项目施工期间污水主要为生活污水和施工产生的污水。生活污水主要为清洗用水和冲厕水，施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工污水和生活污水集中收集后经简易沉淀处理后排至园区外排水管网。5、固体废渣项目施工期间固体废物主要为施工产生的废渣土和施工队伍的生活垃圾。生活垃圾拟用垃圾桶（或袋）收集后由环卫人员定期运送到垃圾场处理，对施工中的弃土、淤泥及废渣等及时清运到指定位置。6.2.2运行阶段的环境影响分析79 本工程投入使用后，作为人群较为密集的住宅小区，对环境只有一般性影响，其影响主要表现在以下几个方面：1、噪声主要是水泵等设施产生的噪声，但多局限于室内，对周围环境影响较低。2、污水主要是含有机物的厨房污水和卫生间污水，对环境无特殊影响，废水可经排水管及化粪池、隔油池进入市政排水管网。3、固体废弃物主要为生活垃圾，预计每日派出生活垃圾1.5吨左右。4、废气主要是餐饮厨房排放的烟气和小汽车排放的汽车尾气。6.3环境保护措施根据环境保护法要求，在基本建设中遵守“三同时”原则，即环境保护工程与建设工程同时设计、同时施工、同时投入使用。因该项目对环境只有一般性影响，故提出如下具体环保措施及环境工程内容。6.3.1项目实施阶段的环境保护措施1、环境管理工程建设中加强项目环境管理，注意文明施工，是减少施工环境污染的最有力措施。在施工中应统筹规划，搞好土方平衡，尽可能减少因土方搬运而造成植被的破坏。2、施工期噪声防治措施79 施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机、振捣棒等施工机械及施工现场的运输车辆等。防治措施有：（1）选用低噪声设备和工作方式；（2）可固定的机械设备如空压机、电锯等安置在施工场地临时房间内，降低噪声对外环境的影响，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等；（3）加强对施工人员的监督和管理，减少不必要的人为噪声。夜间禁止施工和喧哗等。如夜间确需施工则需向当地环保主管部门办理相关的手续。3、扬尘影响防治措施项目施工期间对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自于运输车辆。为减少施工现场的扬尘污染，在施工过程中采取以下措施：（1）施工现场每天定期洒水，防止浮沉产生；在大风天加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽车行驶扬尘；（2）施工方案中必须有防止泄漏易撒污染环境的具体措施，多尘物料采用帆布覆盖，避免露天堆放或运输；施工现场合理布局，对易起尘物料实行库存或加盖毡布，运输车辆配备密闭装置、不得超载、对易起尘物料加盖篷布、控制车速、减少卸料落差等内容；（3）工地出口处要设置冲洗车轮的设施，建立撒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作；（4）建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程废土；（5）建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护，建筑工地四周围栏必须齐全。6.3.2项目运行阶段的治理与保护措施79 1、烟尘控制小区内采用管道天然气作为生活燃料，从而避免燃烧原煤所产生的烟尘给环境带来的污染。2、垃圾与固体废物控制小区运行后，人群相对集中，物业清洁人员定时上门收集垃圾（垃圾袋装化）并第一时间运至区间垃圾中转站。3、污水控制项目投入使用后产生的污废水主要是生活污水。生活污水直接进入排水管道经化粪池排入排水管网。本项目产生的污废水不会对周围环境造成影响。4、噪声治理建筑物下水采用环保消音材料；变配电箱设施与居民楼分离设置；入户门采用防盗隔音门；窗户采用环保双层中空玻璃；小区内车辆限速及禁止鸣笛标志、减速带安装。从设计到管理上均实现安静小区。创造安静的居住生活空间。5、居住区生态环境建设在施工中破坏的环境，可在自身的环境建设中得以补偿，规划平均绿化率40%，可以形成宜于居住的城市生态小环境，因此社区自身的环境建设成为本项目的重点内容，通过全面规划、合理布局、现代化管理，使其能有效服务于社区内人员生活和工作。6.4环境影响评价结论拟建项目符合国家政策、XX市XX市XX汽车博览园区阿勒腾席热镇功能区划，对所排放的污染物采取了有效的污染控制措施，79 项目的建设不会对当地环境质量造成较大影响。只要拟建项目在实施过程中严格按照“三同时”原则进行设计、施工和运行，落实设计和环评中提出的各项污染防治措施，可以满足环境功能，污染防治和环境建设措施可行，则从环境保护的角度分析评价，项目的建设是可行的。79 第七章劳动安全、卫生防护7.1劳动安全7.1.1概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、购物人员、服务人员的身体健康，维护正常的工作、购物秩序。7.1.2施工中主要安全措施1、严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。2、严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。3、针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。4、施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。7.1.3运行使用中主要安全措施1、本项目在建成后一定要严格地组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审和试运行，做到操作人员安全操作。2、严格按照国家的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作。79 3、各种大型用电设备做接零保护。4、各类设备机械转动部位设防护罩。5、地沟、地坑等均须加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。6、建筑物顶设防雷保护装置。7.2卫生防护措施1、项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，管理单位积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。2、制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。3、建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。79 第八章消防8.1编制原则本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。8.2编制依据《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)（2005版）《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《建筑灭火器配置规范》(GB50140-2005)《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97《住宅建筑规范》GB50368-2005及其他相关规范8.3消防措施8.3.1建筑专业消防设计1、耐火等级的设定建筑物按《建筑设计防火规范》耐火等级为二级，地下层耐火等级一级。2、防火间距高层建筑之间（耐火等级为一、二级）间距均大于13m，距周围其它建筑间距大于9m，满足防火规范要求。多层建筑间距大于30m。3、消防车道79 场地有两处与外部市政路的连接点，采用外环路加尽端式宅前路的道路系统。环路路面宽7m，宅前路路面宽4m，兼作消防车道。在高层建筑物的一长边设有消防车道，车道宽度大于4m，上空无障碍物，距建筑外墙的距离大于5m。沿高层建筑物的另一长边设有硬质绿地，消防时可供消防车通行。4、建筑内部主要建筑构件按规范规定设计。建筑物内装修材料的选材按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95的要求进行。8.3.2电气专业防火1、强电消防本工程高层为二类高层建筑，因此，本建筑用电负荷按其性质可分为:二级负荷：二类高层建筑的消防设备（消防电梯、加压送风机、应急照明及疏散指示标志等）；生活泵房。三级负荷:除二级负荷的其他负荷。对于有二级负荷的建筑，由不同环网上的两台箱变各引1路电源。对于二级消防负荷及其它重要负荷采用双电源末端配电箱内自动切换配电。所有二级负荷的配电线路均采用耐火电缆、导线。暗敷时，其水泥保护厚度不小于30mm，明敷或在吊顶内敷设时，应刷防火涂料。设置应急照明的场所：消防控制室、电梯机房、走廊、楼梯间、电梯前室等；设置疏散照明的场所：走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min。2、消防弱电本工程在高层住宅及多层住宅79 内设有火灾自动报警系统，在消防电梯前室、消防电梯机房等处设置感烟探测器、手动报警按钮及消防电话，在疏散楼梯间及消防电梯前室设有报警装置。消防区域报警控制器设在弱电间管理室。消防区域报警控制器可以接收各种火灾报警信号（包括感烟探测器、手动报警按钮、消火栓按钮等），并显示报警部位及发出声光报警，系统收到报警信号后可自动或手动启动各种相应的消防设备。控制加压送风口开启、启动加压送风机；接通火灾应急照明；控制电梯归零；启动相关区域的报警装置。消火栓按钮向消防区域报警控制器发出信号，消防区域报警控制器能自动、手动控制消防水泵的启停，并显示消火栓泵的工作、故障状态，显示启泵按钮的位置。消火栓按钮也可直接启动消火栓泵。消防控制室可以对消火栓泵、加压送风机等通过模块进行自动控制，还可以在联动控制台上通过硬线进行手动控制，并接收其反馈信号。消防控制室安装有消防专用电话交换机，此系统可群呼和点对点对讲。在消防泵房、消防电梯机房等处均装设火警专用电话分机，手动报警按钮处均设有消防电话插孔。消防控制室并设置专用火警外线电话。在办公楼还设有消防广播，消防控制室在有火灾紧急情况时，可把平时作为背景音乐的广播切换成紧急广播，消防报警传输线、联动控制线、通讯线路采用阻燃导线沿金属线槽或穿焊接钢管敷设，在楼板内暗敷时保护层厚度不小于3cm，在竖井或吊顶内敷设时在金属管、金属线槽表面涂三道防火涂料79 8.3.3消防给水系统1、消防水量：本工程消防系统按同一时间内发生一次火灾设计。消防用水量标准及一次灭火用水量见下表消防系统用水量标准火灾延续时间备注室外消火栓系统20L/s2h室内消火栓系统10L/s2h自动喷洒系统30L/s1h2、室外消防水系统由城市市政自来水管网，接入2根DN200给水管,提供住宅小区生活及消防用水。小区内给水管网成环状设置，管径DN200mm。在小区室外给水管网，根据规范消防要求，设置地下式消火栓设施。3、室内消防水系统（1）小区内高层住宅建筑内均要求设置室内消防水管道和消火栓设施。（2）由消防泵房提供消防用水，主要设备及设施配置有：变频生活消防供水增压设备一套，供水能力为60～200m3/h，供水压力0.5～1.0MPa，水泵设备采用自动变频控制方式，主泵一用一备，配稳压小泵及气压罐；消防喷淋水泵一套，供水能力为100m3/h，供水压力1.0～1.25MPa，水泵设备采用工频控制方式，主泵一用一备，替代高层建筑高位消防水箱，而设置一套DLC气体顶压应急消防气压给水设备，稳压泵2台，储气瓶40只，气压水罐容积V=18m3，稳压压力1.0～1.1Mpa，消防压力1.0MPa。79 消防水池储水容积约250m3,满足一次消防水调节储备量。（3）小区内，消防水专用管道原则设置为环状管网，部分区域可采用枝状管道系统。室内消防设施包括：消火栓箱，箱内配置有DN65mm消火栓；Φ19mm直流水枪；DN65mm×25m水龙带；消防水泵启动按钮；自救式消防卷盘（内径为19mm长度为25m的输水胶管；喷嘴口径为6mm的小口径水枪；卷盘等），消火栓箱下部配置3kg手提式磷酸铵盐干粉灭火器。其中地下车库内还配备泡沫或干粉灭火器设备。（4）每个高层住宅室外设消防水泵接合器1套。（5）消火栓箱内消防水泵启动按钮直接启动消防泵房内消防水泵设备。3、自动喷水灭火系统（1）部分商业建筑按照轻危险级设计。（2）消防喷淋供水由消防泵房提供。（3）报警阀前的自动喷洒管道为环状布置。设四套报警阀（地下车库三套预作用报警阀，高层住宅一套湿式报警阀），根据防火分区设水流指示器，报警阀上压力开关向消防控制室报警，并同时启动自动喷水泵，水流指示器向消防控制室报警。每套报警阀控制喷头数不超过800个。（4）喷头布置：喷头的布置应满足以下要求：同一根配水支管上，直立型、下垂型喷头的间距及相邻配水支管上的喷头的间距不宜小于2.40m。喷头距灯和风口的距离不宜小于0.4m。当粱.通风管道.排管.桥架等障碍物宽度大于1.2米时,其下方应增设喷头。自喷系统室外设消防水泵接合器2套。79 5、管道材料消防水管采用热浸镀锌钢管；DN≥100mm采用沟槽式刚性接头连接；DN＜100mm采用螺纹连接。8.3.4防排烟系统：1、部分高层住宅楼如不能满足自然排烟的防烟楼梯间和合用前室，设机械加压送风系统，合用前室的加压送风机设于屋顶上。地下层的加压送风机设在地下一层的送风机房，通过窗井取风，送至地下层楼梯间。2、合用前室加压送风口为常闭电动（兼手动）多叶送风口，发生火灾时，消防控制室打开着火层及其相邻上下两层送风口，同时启动加压送风机。楼梯间加压送风口为常闭自垂百叶送风口。3、空调、通风系统风管在穿越机房、防火分区处或重要的火灾危险性大的房间隔墙和楼板处，均设置70℃防火阀；所有管道穿防火墙处均采用岩棉封堵。4、管材：风管采用镀锌钢板，钢板厚度须满足相关规范要求。8.3.5火灾自动报警和联动控制系统本工程在高层住宅的9层以上每2层楼内设有火灾自动报警系统，在消防电梯前室、消防电梯机房等处设置感烟探测器、手动报警按钮及消防电话，在疏散楼梯间及消防电梯前室设有报警装置。消防区域报警控制器设在弱电间值班室。79 消防区域报警控制器可以接收各种火灾报警信号（包括感烟探测器、手动报警按钮、消火栓按钮等），并显示报警部位及时发出声光报警，系统收到报警信号后可自动或手动启动各种相应的消防设备。控制加压送风口开启、启动加压送风机；接通火灾应急照明；控制电梯归零；启动相关区域的报警装置。消火栓按钮向消防区域报警控制器发出信号，消防区域报警控制器能自动、手动控制消防水泵的启停，并显示消火栓泵的工作、故障状态，显示启泵按钮的位置。消火栓按钮也可直接启动消火栓泵。消防控制室可以对消防水泵、加压送风机等通过模块进行自动控制，还可以在联动控制台上通过硬线进行手动控制，并接收其反馈信号。消防控制室安装有消防专用电话交换机，此系统可群呼和点对点对讲。在消防泵房、消防电梯机房等处均装设火警专用电话分机，手动报警按钮处均设有消防电话插孔。消防控制室并设置专用火警外线电话。在办公楼还设有消防广播，消防控制室在有火灾紧急情况时，可把平时作为背景音乐的广播切换成紧急广播。消防报警传输线、联动控制线、通讯线路采用阻燃导线沿金属线槽或穿焊接钢管敷设，在楼板内暗敷时保护层厚度不小于3cm，在竖井或吊顶内敷设时在金属管、金属线槽表面涂三道防火涂料。8.3.6消防教育和管理(1)要经常加强对物业管理人员及居民的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。(2)对小区内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。79 第九章节能节水9.1节能措施与能耗指标分析9.1.1节能要求：本设计依据《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。XX市XX汽车博览园区地区气候参数：年均气温6.2℃。最高极端气温36.6℃，最低极端气温-31.4℃。9.1.2节能措施：建筑工程节能是一项综合性的项目，本工程节能考虑如下方面：1、建筑物的平面布置、朝向、体型上充分吸收阳光，地形兼顾周围环境，做到布局合理，可有益于入住人员身体健康，又可节省电能。2、建筑物的窗户、玻璃、屋顶及外墙都应采用符合节能保温的新型建筑材料，以利节能。外墙系统：采用外保温的方式。保温材料采用K≤0.65W/(m2·k)、60厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS），不占用室内空间且保温性更好。内墙系统：内墙采用轻钢龙骨加石膏板的结构，隔声性强，内隔墙的隔噪数值为40分贝，分户墙隔噪系数为52分贝．大大高于其他材料的分户墙结构。外窗系统：外窗选用双层中空玻璃塑钢窗，门窗的传热系数需控制在2.9W/(m2·k)以内。气密性，水密性需满足当地节能标准。屋面系统：屋顶采用加厚保温层措施，K≤0.60W/(m2·k)底面接触室外空气的架空或外挑楼板：K≤1.5W/(m2•k)79 户门：K≤1.5W/(m2•k)与不采暖楼梯间相邻的隔墙：K≤0.94W/(m2•k)不采暖地下室与首层采暖房间相邻的顶板：K≤0.55W/(m2•k)3、室内未采暖房间、吊顶、管井、地沟内的采暖管道均采用离心玻璃棉管壳保温，不燃A级。室内外直埋热力管道均采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温管,具有良好的保温性能。4、在工程中尽可能选用节能用电设备，以提高用电效率，采用节能灯等。在设备的选型上选用高效节能设备。小区箱变尽量接近负荷中心，采用节能变压器，采用有自动调节装置的低压电力电容器（采用低压静电电容器补偿），以提高功率因数，减少线路等电能损耗，荧光灯均采用电子镇流器。电气设备采用节能、环保型的产品。小区道路照明可选用小功率高压钠灯，采用减光和半夜关部分灯作为节能措施。5、太阳能节能设计随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，对能源的需求量日益高涨，能源问题已经成为制约经济持续发展的瓶颈，并开始威胁到国家安全。民用建筑是能耗的大户，充分利用太阳能，将促进我国建筑节能工作走上开源节流之路，以创造舒适、环保的人居环境。在本工程中将采用整体式太阳能热水系通，投资成本较低。另外，小区内也将采用太阳能草地灯和路灯，与普通灯具交替使用，起到辅助照明的作用。9.1.3节能指标分析79 1、平均体型系数：0.34，小于0.4。2、外墙窗墙比：南墙0.34北墙0.25东墙0.05西墙0.05，均小于0.7。3、屋面保温、外墙、外门窗等的维护结构的传热系数均按节能住宅的要求设计。9.2节水措施与水环境系统的建设目标9.2.1节水措施1、采用优良节水用具，防止跑冒滴漏。2、绿化采用微喷浇洒方式。3、公用饮水采用自律净化喷式装置。4、收集地下车库上方高层住宅的废水，加压送到小区集中的中水处理站，处理后加压供应室外中水管网，供绿化及浇洒道路。5、蹲式大便器采用一次冲洗水量为6L的节水型产品。6、种用水龙头均采用陶瓷密封芯片节水型龙头。结合小区的实际，设立节水宣传牌和实时监测牌，采用群众喜闻乐见的形式，引导群众积极参与，自己教育自己，使群众都认识到节水的意义。园区内的住房如发生漏水或设备故障，接到报修要有记录，修完要有清单。管理部门要做到及时为居民解决问题，以免造成用水浪费。验收时，以查看记录为主。9.2.2水环境系统的建设目标水环境系统的建设目标应符合以下两个基本要求：一是小区的整体节水量应能达到30％，二是各类水质必须符合国家标准。79 第十章组织机构与人力资源配置10.1组织机构10.1.1项目法人组建方案由天骏房地产开发有限责任公司设立XX市天骏商住小区项目经理部，专门负责本项目的工程实施和管理。经理部下设4个职能部门，由相关部门领导进行工程指导和协调工作。XX市天骏商住小区项目经理部组织机构表表10-1序号部门岗位人数1总经理1人2常务副总经理1人3工程副总经理1人4营销部经理1人5客服2人6市调、媒体专员1人7工程部经理助理1人8技术员3人9资料员1人10财务部财务主管1人11会计1人12出纳1人13综合管理部办公室主任1人14人事专员1人15行政专员1人16合计18人XX市天骏商住小区项目经理部的主要职责及要求包括：1、严格项目管理，整个项目建设要严格执行项目法人制、招投标制、工程监理制、工程合同制，确保项目质量、工期、进度、安全目标的实现。79 2、合理分配调度资金，确保项目资金的及时足额到位。3、组建有销售经验的销售团队，制定科学的销售方案，销售人员应当经过专业培训，并制定相应合理的销售提成激励机制，保证项目经营开发目标的实现。10.2人力资源配置项目管理机构定员18人，包括：总经理1人，常务副总经理1人，工程副总经理1人，其它工作人员15人。项目建设项目部成员由天骏房地产开发有限责任公司抽调各类专业技术及管理人员组成。79 第十一章项目招投标要求及内容11.1编制依据1、《中华人民共和国招投标法》。2、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会令第3号）。3、2001年内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》。4、《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准事项暂行规定》（国家发展改革委员会2001年第9号令）11.2招标方案本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程设计、监理、施工、专业设备及材料采购等内容进行招标。1、招标范围本工程招标主要包括勘察设计、工程施工及设备材料采购。2、招标组织形式招标工作小组由建设单位委托具有法人资格的招标代理机构负责组成。3、招标方式采用公开招标的方式。即在国家或地方指定的报刊、信息网或其它媒体公告。4、工程分包79 根据项目自身特点建议对消防工程、绿化工程、电梯设备采购及安装等进行专业分包。5、设计阶段是决定建设工程价值和使用价值的主要阶段，也是影响投资的关键阶段，设计方案的优劣对建设项目的成败有着至关重要的影响，因此，选择优秀的设计单位，达到建设项目能够采用先进的技术和工艺，降低工程造价，缩短建设周期和提高投资效益的目的是建设项目实施的重要工作。设计招标主要对投标人设计方案的优劣、经济效益、设计进度、设计资历和合理的报价综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。施工招标要根据本工程的特点，通过对市内外投标人的水平、资质、技术力量及业务能力、进度、质量、投资的情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。设备采购要对投标人的商业信誉、加工制造能力、报价、交货期限和方式、安装调试、保修、人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家。招标基本情况见下表招标基本情况表79 招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建筑及一般设备安装工程√√√其它设备√√√单项合同达到80万元设备重要材料√√√单项合同达到80万元材料79 第十二章项目实施计划根据本项目确定的规模及施工计划，项目建设周期确定为3年，采取统一规划，分期建设和规范实施。工程建设具体实施进度安排如下：项目实施进度表时间项目2009年2010年2011年第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度前期工作资金筹措工程设计土建施工设备采购、安装竣工验收79 第十三章投资估算13.1项目投资估算13.1.1编制依据◆内蒙古自治区现行标准定额和取费标准；◆国家计委建设部《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）；◆国家计委关于印发《建设顶目前期工作咨询收费暂行规定》的通知计价［1999］1283号；◆《招标代理服务收费管理暂行办法》国家计委价格［2002］1980号◆财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知财建〔2002〕394号◆《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格[2007]670号◆参照XX市XX汽车博览园区市类似工程投资指标；◆有关建筑设备的市场询价资料；◆其他现行工程造价资料；13.1.2编制范围本项目包括内容如下：1.土建工程、装饰工程、消防系统、给排水工程、电气工程、电气工程、采暖工程、综合布线、有线电视系统、楼宇对讲系统、消防报警系统、电话及网络系统、防雷接地系统等工程费用。2.其他工程包括绿化费、设计费、七通一平费等。79 3.建设工程其他费用：包括建设单位管理费用、工程勘察费、临时设施费、工程监理费、工程保险费、前期工程咨询费、招标代理服务费、施工图预算编制费、竣工图编制费、施工图审查费等。4.基本预备费以工程费与工程建设其他费用之和为基数，按5％计取。13.1.3投资构成本项目总建筑面积为426600平方米，建设投资为95913.79万元人民币。其中建筑工程费57504.80万元；安装工程费为9608.40万元；工程建设其他费用为20013.88万元；基本预备费为6970.17万元。详见：建设投资估算表13.2投资计划项目建设期三年，建设投资在建设期第一年投入30%，第二年投入40%，第三年投入40%。13.2资金筹措建设单位筹集建设投资的35%，65%申请银行贷款。79 第十四章财务评价14.1项目的租售计划通过市场预测，高层销售均价按5500元/平米计算,低层住宅销售均价按3000元/平米计算。14.2成本、费用和各项税收结合本项目的实际情况，依据相关法规、规定、政策拟定以下成本、费用和税收水平。14.2.1销售费用销售费用按照市场惯例，包括代理、广告、律师等费用以销售收入的0.8%计算。14.2.2营业税及附加营业税，城市维护建设税，教育费附加综合税率为3.41%。14.2.3所得税所得税率按照25%计取。14.3投资利润根据本报告拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关工作表格（详见附表）计算分析，整个项目开发期累计税后利润35139.73万元。项目总投资收益率达到48.85%。14.4财务评价指标通过全部投资现金流量表分析可得如下指标（所得税前）：79 财务内部收益率=13.74%财务净现值（i=10%）=9269.80万元。经过收支预测和财务分析得出项目全部投资内部收益率大于基准收益率（10％）,且项目全部投资财务净现值为正数,则本项目在财务效益评价下是可行的。14.5敏感性分析考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，可研分别对建设投资、销售收入作了不利的单因素变化时对项目盈利能力的影响分析，详见表：“敏感性分析表”。序号项目基本方案销售收入下降10%建设投资上升10%数据数据较基本方案数据较基本方案1税后内部收益率%13.74%11.34%-2.40%11.56%-2.17%2税后投资回收期（年）9269.843238.74-6031.14176.27-5093.63税后财务净现值（万元）4.574.760.194.740.17由该表分析得知，建设投资上升10％、销售价格下降10%的单因素变化时，财务内部收益率均高于基准收益率（10％），项目仍具有一定盈利能力，说明该项目风险水平较低，抗风险能力较强。14.6财务评价结论通过以上财务分析，该项目的内部收益率高于行业基准收益率，盈利能力和清偿能力指标符合该行业的要求，具备一定的抗风险能力，从财务角度分析，项目可行。79 第十五章社会效益分析15.1环境效益分析本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑设计理念超前，建筑形态行云如水、曲线流畅、造型优美、新颖时尚、线条和细部处理简约明快，独具一格，符合当前住宅设计总体潮流。XX市天骏商住小区周边绿化、建筑小品布局合理巧妙，错落有致，营造出一个良好的消费氛围。项目建成后可以改变当地设施简陋、环境恶劣的现状，形成一个环境优美、配套设施齐全。它对改善周边环境，提升区域生活环境质量等将会有显著的环境效益。15.2社会效益分析项目建成后，可以满足住房市场需求，提高人民生活质量，为居民提供一个高雅、舒适的居住环境，通过项目开发可以提高该地区消费档次，提升地价，带动周边地区房地产、商品销售、休闲、城市交通等产业的全面发展。项目的建设还有利于改善XX市东胜区XX汽车博览园区塔拉壕镇的形象和投资环境，促进城镇总体规划早日实现，社会效益巨大。79 第十六章结论与建议16.1结论项目的建设用地已通过招、拍、挂方式取得，并符合规划城市规划要求；场地注位置优越，自然及社会环境质量好，项目建设条件基本落实；项目建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进、适用和可靠;造价合理，经济技术指标优越；项目的财务效益、社会效益、环境效益显著，在财务上可行，经济上合理，且投资风险较低。因此，项目的实施是可行的。16.2建议1、加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。2、落实好项目资金，确保工程建设顺利进行。3、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。4、积极做好市场营销工作，确保资金回收及效益目标的实现。79'