商业物流园可行性研究报告 57页

'目录前言第一章总论1.1项目建设背景………………………………………51.2项目概况……………………………………………101.3项目报告编制的依据………………………………12第二章项目商业市场环境分析2.1X市概况…………………………………………142.2大东区概况…………………………………………232.3周边楼盘及商业配套设施…………………………282.4建材家居市场调研…………………………………33第三章物流园区发展现状及趋势3.1物流园区的内涵……………………………………353.2物流园区的功能……………………………………373.3物流园区的发展历程和相关经验…………………373.4物流园区的建设发展模式…………………………393.5物流园区的开发、建设模式分析…………………403.6物流园区的发展政策分析…………………………413.72003年发展情况分析……………………………4156X 第四章规划设计条件、原则及设计方案4.1规划场地环境及周边环境…………………………444.2总体规划设计原则…………………………………454.3规划布局及业态分布………………………………454.4交通组织……………………………………………464.5景观设计……………………………………………464.6环境保护……………………………………………464.7规划指标、建筑技术经济指标……………………47第五章项目组织管理与保障措施5.1项目管理措施………………………………………485.1.1计划管理…………………………………………495.1.2工程管理…………………………………………495.1.3资金管理…………………………………………495.1.4信息管理…………………………………………505.2项目建设的保障措施………………………………505.2.1资金筹措的措施…………………………………505.2.2施工组织措施……………………………………50第六章　营销战略体系56X 6.1项目定位…………………………………………516.2商业组合形态的构想……………………………526.3走特色化的物流园区发展之路…………………536.4项目开发节奏……………………………………54第七章投资分析7.1项目投资估算……………………………………557.2项目盈利分析……………………………………577.3项目损益表及现金流表…………………………58第八章结论结论……………………………………………………59附件：附件1：项目前六期地块分布图56X 前言东北振兴X先行“振兴东北”是国家继“西部大开发”战略实施后的又一重要举措，旨在实现“两个东西经济互动的轮子”同时运转。东北亚经济中心的规划，将成为继“珠三角”、“长三角”、“京津冀北”地区之后的第四个经济增长极。X，各项产业蓬勃发展，正面临着前所未有的发展契机。如何抓住机遇、展示自我、率先吸引世界关注……？东北振兴，X先行！56X 第一章总论1.1项目发展背景1.2项目概况1.3项目报告编制的依据56X 1.1项目发展背景1.1.1“第四增长极”与“东北大振兴”随着国际经济形势的发展，东北将成为继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈和“京津冀北”地区之后的“国内经济第四增长极”。东北大振兴是世界经济政治形势发展的需要，也是新时期提高我国综合国力的需要，更是经济发展规律的客观要求。环渤海经济圈处于东北亚经济圈的中心地带，是中国欧亚大陆桥的东部起点之一，其经济总量约占全国的1/5，是我国最大的工业密集区。在环渤海地区5800公里的海岸线上，近20个大中城市遥相呼应，数千家大中型企业虎踞龙盘，包括大连、青岛、秦皇岛等重要港口在内的60多个大小港口星罗棋布。随着世界经济全球化加剧发展，环渤海经济圈的一体化正在深化。在国际经济一体化的重心不断向亚太转移的趋势下，环渤海经济圈与东北（亚）地区发展互动潜力将得到发挥，位于东北、胶东半岛、辽东的X、大连、天津、青岛等一大批城市，共同构成东北（亚）地区城市发展群，吸引国际投资目光。2003年，党的十六大提出振兴东北的发展战略，加快调整和改造“东北老工业基地”已成为与“西部大开发”齐肩并重的国策。1.1.2与时俱进的X56X X即是东北重工业城市的中心，又是“第四经济增长极”的核心城市，在全面推进振兴东北老工业基地的进程中，必然起到决定性作用。X市政府已提出“全国先进装备制造基地”的城市定位及发展“大X”的策略，形成全国看东北，东北看辽宁，辽宁看X的良好局面。发展规划：2002年国务院批准的《X市城市总体规划》，其理想模式为“一个中心城区、四个副城区、两个边缘组团、七个卫星城、二十个小城镇”。至此，中心城区建成区面积将由186平方公里扩展到440平方公里，城市规划范围将达到1220平方公里。关注重点：浑南新区——建设“北方浦东”：规划面积120.6平方公里，功能单元为“三区一城一带”。铁西新区——现代“工业园区”：目前铁西新区面积已达126平方公里，功能定位：建设以装备制造业为核心，集研发、制造、商贸、居住为一体的现代化工业园区。金廊工程——核心“发展战略”：规划总面积36.6平方公里，从北陵公园到浑河桥，平均宽度1至2公里，全长17公里。包括“一轴”、“四区”和“九节点”。关注重点——大东“商机平台”：作为未来城市经济发展的重点，大东区区域功能规划为“一城两带三区”。56X 1.1.3无限商机在大东总体战略规划构想：“一城两带三区”的战略构想搭建商机新平台；一城：X汽车城。以沈海现代工业示范区为依托，构建集汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等多种功能为一体的新兴汽车城。两带：科教文化旅游服务产业带及中部商业带。三区：小东商贸区、八王寺—吉祥—北海商住区、沈海现代综合物流园区。经济地位：大东区经济走势强劲，区内聚集了X金杯客车制造有限公司、X黎明航发集团、X华润压缩机有限公司、X三洋空调有限公司、X东芝电梯有限公司、X金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等众多优势企业。同时，还吸引了一大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中国）有限公司、美国泰克公司、日本丰田通商株氏会社、三洋电机有限公司和美国吉列公司等。目前，大东区作为X市最具竞争力的工业区的优势经济地位已确立。汽车产业：四大整车制造厂：X金杯客车制造有限公司、金客Ｍ１中华轿车厂、X金杯通用汽车制造有限公司、X宝马华晨汽车制造有限公司；三大汽车发动机制造厂：X航天三菱发动机有限公司、X新光华晨发动机有限公司、56X X航天新光集团；另有汽车改装厂４家以及汽车零部件生产厂28家，汽车贸易、维修服务企业20家，已形成了一个汽车产业集聚效应突出的城区。大东区正在规划一个集汽车生产及配送、汽车销售与服务及汽车文化社区为一体的汽车城，为汽车产业在大东区快速发展提供优质的发展环境。沈海现代工业示范区是X市人民政府最近批准在大东区设立的产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。2001年，沈海现代工业示范区内规模以上工业企业产值达到260亿元，占X市规模以上工业企业产值的32%，实现利税22亿元，占全市规模工业企业的48%。大东区经济战略地位确立，市场空间无可限量，具备发展各项业态的条件，有一定环境依托及形象基础。1.1.4物流业——国家综合国力的重要体现1997年东南亚爆发经济危机之后，人们在分析和总结东南亚各国和各地区的情况时发现，以物流产业为重要支柱产业的新加坡、香港有较强的抗御经济危机的能力。例如，1998年受金融风暴影响较大的马来西亚经济增长为－6．8％，泰国为－8．0％，东盟为－9．4％，与之相比较，香港情况较好，为－5．1％，而新加坡则实现了1．5％的正增长。从此，人们意识到物流对于国家的经济发展有着非常重要的意义，物流发展水平已成为一个国家综合国力的重要体现。物流业被视为未来企业发展的核心竞争力，物流领域更被人看作经济增长的“黑暗大陆”，是“降低成本的最后边界”，是降低资源消耗、提高劳动生产率之后的“第三利润源泉”56X 。在不少发达国家物流业都已发展为大规模的产业。如日本，在近20年内，物流业每增长2．6％，经济总量就增加1％。在美国，物流产业的规模已达到9000亿美元，几乎是高技术产业的两倍。经过多年的物流业的发展，在日、美两国已成就了不少行业巨子。美国的联邦快递，1995年营业额达到125亿美元；日本的佐川急便，1995年营业额达到57亿美元。目前我国物流业经营额超过5亿元的企业还未出现，与UPS、联邦快递等国外物流企业相比，国内物流企业所占市场份额少，服务功能少，高素质人才少。企业竞争能力弱，融资能力弱，货源不稳定且结构单一，缺乏网络组合。事实上，我国现阶段物流企业从网络、功能、管理、服务、业绩等方面综合评估，物流企业的发展现代物流是调整我国产业结构的迫切需要，是传统运输业的发展方向，是运输与生产最佳融合的渠道，更是改变传统揽货方式，取得增值效益的需要。巨大的市场需求呼唤东北地区及其它省市的现代化商品流通领域的长足发展。品牌观念仍未出现，国外称中国无纯粹的物流企业。1.2项目概况1.2.1项目概述1.2.1.1.项目名称：X光彩大东方商业物流园三期项目1.2.1.2.项目基本情况：项目位置：X市大东区东北大马路钢泉巷8号，南至园区辅助规划路，东临一期项目，北至园区东西向主规划路，西至园区南北向主规划路。总占地面积：48100平方米项目总建筑面积：95520平方米1.1.1.3.项目规划：56X 三期项目规划围绕项目整体建成“建材家居家具采购基地”的伟大目标构想展开，是规划中十二个专业城的另一主要组成部分。由三大建材城组成，作为整个园区高档精品橱柜、地板、陶瓷洁具专卖中心，是集零售和批发于一体的具有国际水准的专业建材城。1.3项目报告编制的依据1.3.1参照X市人民政府相关招商宣传手册；1.3.2参照X市人民政府“投资指南”材料；1.3.3参照X市人民政府及大东区政府规划；1.3.4参照X市相关官方网站对外公开内容；＊1.3.5参照东方置业公司与政府的相关报告。＊本报告中引用数据和信息如有出入，当以X市人民政府提供的数据、信息为准。56X 第二章项目商业市场环境分析2.1X市概况2.2大东区概况2.3周边楼盘及商业配套设施2.4汽车及建材家居市场调研56X 2.1X市概况2.1.1城市概况X是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。X现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口736.9万人，市区人口488.4万人。X是我国重要的工业基地之一，具有雄厚的物质基础和经济基础，城市规模居全国第四位，在全国经济发展中具有重要的地位。作为东北的中心城市，是全省的贸易、经济信息和科技文化的中心，同时与周围的鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市构成了辽宁中部城市群和经济集聚区，成为东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心。2.1.2位置与地貌X位于辽宁省中部，东西长115公里，南北长205公里。X市国土面积为12980平方公里，其中城区面积185公里。X地区以平原为主，地势平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在东北、东南部，属辽东丘陵的延伸部分。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东向本缓缓倾斜。2.1.3气候X属北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。全年气温在-29℃-36℃之间，平均气温8.3℃，全年降水量500毫米，无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。冬季漫长；春季回暖快，日照充足；夏季热而多雨，空气湿润；秋季短促，天高云淡，凉爽宜人。2.1.4经济地理位置56X X背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。在以X为中心的150公里的半径内，有中国著名的铜都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和煤炭基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市形成了世界上罕有的城市群。沟通世界的大连港，正在开发的营口新港和锦州港距X也不超过250公里。X作为中国东北地区最大的经济中心城市和通往中国长城以南地区的必经之路。长期的经济发展形成了密如蛛丝的航空、铁路、公路运输网络。X民航以桃仙机场为中心开辟了70条国内国际航线。X也是东北地区最大的铁路枢纽。X的公路也四通八达，开成了少有的高速公路网络。2.1.5人口概况X市现有总人口736.9万人，市区人口488.4万人。其中男性人口为377万人，占总人口的50.5%,女性人口363万人，占总人口的49.5%，性别比为101.9。总人口中非农业人口435.7万人，占总人口的63.2%，家业人口252.5万人，占总人口的36.6%；未落常住户口1.1万人，占总人口的0.2%。X居民年龄构成56X X居民教育程度构成2.1.6行政区域X市下设和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、新城子区、于洪区9个市区，辽中县、康平县、法库县、新民市4个县（市）。区、县（市）下设街道办事处112个，乡政府73个，镇政府68个。2.1.7交通条件X是联系东北地区和关内的交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路汇集X并通向四面八方。公路总里程5080公里，由X至北京、X至大连、X至抚顺、X至本溪、X至长春以及绕城高速公路和二环路构成的环绕X，连接海港、空港的“三环五射”高速公路网已经形成。民航从X过港航线有67条，通往国际及国内各大中城市。2.1.8X的城市基础设施——中心城区主要街路、铁路沿线、环路、出口路、街心、广场及公园的绿化面积和绿化水平逐年提高，建成区绿地率达28.2%。　　——交通快速干道系统初具规模。城市道路以构建快速干道系统为重点，以加强城市景观建设为突破口，相继完成了大二环快速路、东西快速干道、六路三桥、沈新和建大零公里公铁地道桥等城市重点交通工程的建设。56X 　　——城市公用设施持续改善，供水、供热、供电、供气等设施功能加强，服务质量不断提高。2003年，全市新铺设供水管网7.2公里，供水管网改造28.5公里，综合日供水能力161.6万立方米。全市供热面积10200万平方米。全年实际用电量131.2亿千瓦小时。其中，工业用电71.6亿千瓦小时，增长11.7％。煤气供气管道总长度2160公里。　　——房地产业健康发展，房地产开发与销售同步快速增长。2003年，全市房地产开发完成投资177.3亿元，比上年增长52.8％。全年商品房施工面积1738.8万平方米，增长40.4％；商品房竣工面积585.9万平方米，增长61.1％；商品房销售面积324.8万平方米，增长57.6％，其中商品住宅销售291.6万平方米，增长58.4％。　　——城市环境保护和治理城市整体环境进一步改善，环境质量实现历史性突破。全年共完成环境污染治理项目百余个，先后建设了东部满堂河、南部凌空、西部揽军等污水处理厂，完善了原有的北部污水处理厂。整治和恢复了浑河生态环境，城区段河水水质达到四类标准。城市污水日处理能力达到95万吨，污水处理率达到70.4％。改造和新建了老虎冲、大辛两个垃圾填埋场，全市日处理垃圾4484吨，生活垃圾无害化处理率达到100％。全年共拆除烟囱1113根、锅炉房403座，推广民用型煤4.5万户，并采取扬尘覆盖工程、机动车尾气污染防治等措施，烟尘控制区达标覆盖率达到100％，全年环境空气质量优良天数已达到298天，达到创模标准。全市噪声达标区覆盖率达到70％，自然保护区覆盖率达到13.52％，建成生态环保模范住宅小区35个。　　城市绿化实施森林城市战略，全面推进城市绿化建设。56X 2003年新增公共绿地面积482公顷，建成大东广场、德胜公园、方家栏公园、高官台生态园等一批绿地精品，改造了和平广场和中山广场。全年新建居住区绿地341公顷。继续开展环X生态森林圈建设工程，东北楔、西北楔绿化带建设稳步进行。全年植树428万株，铺草坪98.8公顷，新增绿地18.26平方公里。到2003年末，全市绿化覆盖率达33.16％，建成区园林绿地面积8384.6公顷，人均公共绿地面积8平方米。2.1.91996—2010年X城市总体规划X市的城市建设与发展遵循人口、经济、社会、环境和资源相协调的可持续发展战略。城市功能正由单一工业基地向多功能经济中心转变。现正在加速城市产业结构，加速传统产业的改造，积极发展高新技术产业，进一步完善城市功能，实现单一工业生产基础城市向现代化经济中心改变。具体如下：X城市规划区由中心城区、桃仙国际航空港副城及新城子副城组成，总面积1220平方公里。城市拓展形成中心城区“分散集团式”布局形式。中心城区东起X与抚顺市交界，西到新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，总面积1150平方公里。现状城市人口401万人。到2010年城市实际居住人口规模控制在472万人以内。中心城区是X56X 市主体，是政治、经济、文化集中体现区。中心城区规划布局结构为东南组团布局形式，以中部核心区为核心，周围分布东西南北四个副城及道义、汪家两个组团，为中心城区开辟良好的发展空间，使城市由单一中心结构向松散布局过渡。中部核心区以三环高速公路以内，重点发展第三产业，强化金融、商贸、文化、科技、信息中心职能；东部副城由棋盘山风景区及周围乡、镇组成。副城以中、高档为主，科研、旅游、办公设施为辅；西部副城以X经济技术开发区为主体，重点以发展工业为主，配置必要的生活区和公共服务设施；南部副城以苏家屯现状建成区为基础继续扩建，规划建设综合副城。北部副城以虎石台现状建成区为基础继续扩建，规划建设综合副城；道义组团以道义屯为基础重点安排重点乡镇企业和生活区，形成独立的生活和产业组团。新建居住区主要安排在浑南新区，大力开发浑南地区，使浑河变成内河。一环路内除棚户改造外，不再以住宅建设为主，核心区内，新建居住区主要安排在一环路以外，重点为浑河产业区，到2001年人均居住面积达到12平方米以上。东部副城、南部副城、道义组团作为远期发展用地。2.1.10X经济概况X城市发展现状X是国家“一五”时期重点投资建设的工业基地。经过几十年的发展，X的工业门类增加到184个，全市工业企业达5800多家，初步构建了汽车、机械、电子信息、化工、环保、制药产业为主的新兴产业群，奠定了雄厚的制造业基础，形成了较强的综合配套能力。X56X 具有雄厚的资产存量和规模优势。现拥有资产存量已达1000亿元，占全省的1/3，国内生产总值占全省的1/4。特别是改革开放以来，X不断加快国有企业战略性调整和改组步伐，加速传统企业与高新技术、国际经济接轨的融合。以亚洲国家和地区为主的引资结构正在被多元化引资格局所代替，一批世界500强企业和国际知名跨国公司投巨资驻足X。通过与国外客商合资合作，弥补了建设资金不足问题，引进了国外先进技术和先进管理，加速了产业结构调整的步伐，支柱产业群体不断壮大，骨干企业和主导产品显示出较强的市场竞争力。X做为东北地区最大的中心城市，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以X为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。X拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距X均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的X，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。l经济总体指标概述回顾X市近几年的宏观经济，可以看出X经济总量持续增长，综合经济实力显著增强。总结2002年整体的经济形势，X全市国内生产总值实现1400亿元，同比增长13.1％，是近年来增长最快的年份。固定资产投资完成402亿元，同比增长32.8％。财政收入实现105亿元，同比增长29.9％，连续两年保持30％左右的增长。土地出让金收入由2000年的7000万跃升至2001年的10亿，去年又达到15亿元，土地出让金已成为城市建设资金的主要来源。56X 从以上数字可以看出，X经济发展势头良好。这对于X经济的持续、健康、稳定的发展奠定了良好的基础。l社会消费情况概述X市大力引进连锁经营、物流配送、现代超市等新型商业形态。积极发展金融、旅游、房地产、信息等现代化产业。2002年，全市社会消费品零售总额预计实现695亿元，同比增长11.5%；各类市场成交额达到812亿元，金融机构存、贷款余额分别达到2190亿元和1820亿元，分别同比增长19.3%和19.1%。货币净回笼连续12年居全国之首。l人民生活水平概述X人民的生活水平不断提高，居民生活质量得到改善。截至去年12月末，X市城乡居民储蓄余额已达1214亿元，比2002年年初增长156亿元，增幅为14.74％，与2001年同期相比，这一增长率高过了2001年居民储蓄增长率4个百分点，居民储蓄持续呈升温之势。l市政规划概述两年来，全市城建累计投资89.3亿元。新增绿化面积17.7平房公里，城市绿化率跃升至29.1％。完成了市府大路等10条街路的标准化改造，对213条市区道路进行了全面整修，总面积达到751万平方米，使全市的道路完好率由过去的70％提高到90％。棚户区改造使5.7万户居民迁入新居，新增公交车1250辆。X宏观经济发展趋势X是国家“一五”时期重点投资建设的工业基地。经过几十年的发展，X56X 的工业门类增加到184个，全市工业企业达5800多家，初步构建了汽车、机械、电子信息、化工、环保、制药产业为主的新兴产业群，奠定了雄厚的制造业基础，形成了较强的综合配套能力。X具有雄厚的资产存量和规模优势。现拥有资产存量已达1000亿元，占全省的1/3，国内生产总值占全省的1/4。改革开放二十年来，X坚定不移地实施外向牵动战略，经济和社会持续、快速发展，初步形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放新格局。国民经济保持适度增长，经济总量进一步增大。初步统计。2002年全市实现国内生产总值1400.0亿元，比上年增长13.1%。其中第一产业实现增加值83.6亿元，增长8.0%；第二产业实现增加值615.2亿元，增长14.6%；第三产业实现增加值701.2亿元，增长12.5%。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.0%、43.9%和50.1%。财政收入快速增长。全年完成地方财政收入105.4亿元，比上年增长30.5%。全年地方财政支出达105.4亿元，增长24.2%。用于农业支出5.90亿元，增长15.9%；用于教育事业支出25.1亿元，增长16.8%。城市居民人均可支配收入达7023.7元。市场体系进一步完善，消费品市场成交额有所增长。2002年全市已有各类市场397个。各类市场贸易成交额达482亿元。县及县以下的社会消费品零售额增长7.5%。各种经济类型的消费品零售额普遍增长。其中国有经济零售额104.2亿元%；集体经济零售额36.1亿元；私营和个体经济零售额412.1亿元；股份制经济零售额46.2亿元；港澳台经济零售额10.4亿元；外商经济零售额12.9亿元，比上年翻一番。其它经济50.2亿元。出口总额14亿美元，增加12%。按行业分批发零售贸易业515.7亿元，餐饮业86.0亿元，制造业32.0亿元，其他行业61.5亿元。按商品用途分，吃260.2亿元；穿157.5亿元；用277.5亿元。56X 2002年,全市固定资产投资保持较快增长.全年全社会完成固定资产投资402.5亿元.其中国有经济投资166.7亿元;非国有经济投资235.8亿元.投资结构发生变化.全年城镇固定资产投资额达378.8亿元，更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长；基本建设投资95.1亿元；房地产投资继续增长，全年房地产开发完成投资781亿元，其他投资36.3亿元，住宅98.2亿元，房屋竣工面积53.4万平方米，竣工中住宅面积41.6万平方米。全年新增固定资产258.5亿元，完成投资额95.8亿元，占总投资额的23.8%。2.2大东区概况2.2.1大东区概况大东区位于X城区的东部和东北部，北、东和东南同东陵区为邻，西南和西同沈河区相连，西北同于洪区接壤。全区总面积为51.18平方公里，南北长8.2公里，东西宽6.3公里,是X市面积最大的城区.地处浑河冲积平原，地势北高南低，稍有倾斜，海拔高低差为21米。气候属于温带季风气候，冬寒时间较长少雪，夏热时间较短多雨，春秋两季气候变化迅速，春季多风，秋季晴朗。区位　　大东区所在的沈`阳地处辽宁中部城市群中心。以大东区为中心,以150公里为半径的范围内,分布着钢铁基地鞍山,煤炭基地抚顺,化纤基地辽阳,煤铁基地本溪,石油基地盘锦,煤粮基地铁岭,电力基地阜新等7座大型工商业城市,构成了经济联系特别紧密,市场容量巨大,发展前途十分广阔的辽宁中部城市群体。不仅可为工业企业提供取之不尽、用之不竭的矿产资源,而且还是一个购买力极强的产品销售市场,企业的产品,可以就地、就近销售。基础设施56X 　　区内基础设施完善、发达。沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的水、煤气等供应充足。工业用地上建筑、必要的专用设备在数量和质量上，居于X市前列。交通　　大东区所在地X是中国交通最发达地区之一,也是东北地区最大的交通枢纽,已形成陆海空立体交通网络。　　公路：以X为中心，X至北京、大连、哈尔滨、抚顺、丹东一环五射的高速公路网已经形成。　　铁路：X作为东北地区最大的铁路枢纽，铁路网密度居全国首位。连结山海关、大连、丹东、长春、哈尔滨等地6条铁路干线汇集X，并且与朝鲜、蒙古、俄罗斯直接相通。　　海运：从X出发，2小时可达营口港，4小时可达大连港，可与世界140多个国家和地区的港口通航。　　空运：X桃仙国际机场，是东北地区最大的枢纽机场。从沈海现代工业示范区出发，25分钟可抵桃仙国际机场。以桃仙国际机场为基地的北方航空公司，已开通国内外航线70多条，可直达中国香港特别行政区和国内各主要城市以及朝鲜、俄罗斯、日本、韩国等国。　　货运：X东站座落在大东区内，101条铁路专用线构成发达的货运网络。X一环路、大二环路横穿全区，X市东西快速干道1/3在大东区内。人力资源　　大东区的劳动力资源极为丰富，现有人口60万，其中56X 劳动人口近40万，40多所技工学校、职业学校，每年可培养出可塑性极强的技术工人7000多名。拥有各类专业技术人员11万余人，是X市科技人员最为集中、科技力量最强的园区之一。其它　　金融、保险、信息咨询、商贸服务、旅游、房地产开发等第三产业发展迅速，城区功能完善，可以满足多方面的需求。2.2.2大东区宏观状况综合评述近年来，大东区的经济走势强劲，各项事业蓬勃发展，集灿烂的历史文化积淀与现代都市气息于一体，以其深厚的工业基础，雄厚的科技实力、完善的基础设施、周到的服务体系、良好的投资环境吸引越来越多的海内外人士，成为他们事业成功、财源广进的热土。经济结构得到调整，新的经济增长点迅速发展，在经济总量中的比例已达到80%以上。餐饮娱乐业迅速发展，旅游业起步较快，小东商业街和吉祥商业街初步形成规模，新建扩建了邻街和商业网点110万平方米。大东区是当前X市最具竞争力的工业区。区内聚集了众多优势企业，如X金杯客车制造有限公司、X黎明航发集团、X华润压缩机有限公司、X三洋空调有限公司、X东芝电梯有限公司、X金杯通用汽车有限公司、沈海热电厂等。同时，还吸引了一大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司、德国宝马汽车公司、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛（中国）有限公司、美国泰克公司、日本丰田通商株氏会社、三洋电机有限公司和美国吉列公司等。大东区汽车产业已经形成一定规模。区内有四大整车制造厂－－X金杯客车制造有限公司、金客Ｍ１中华轿车厂、X金杯通用汽车制造有限公司、X宝马华晨汽车制造有限公司；三大汽车发动机制造厂－－X航天三菱发动机有限公司、X新光华晨发动机有限公司、X56X 航天新光集团；汽车改装厂４家以及汽车零部件生产厂２８家，汽车贸易、维修服务企业２０家，形成了一个汽车产业集聚效应突出的城区。大东区正在规划一个集汽车生产及配送、汽车销售与服务及汽车文化社区为一体的汽车城，为汽车产业在大东区快速发展提供优质的发展环境。沈海现代工业示范区是X市人民政府最近批准在大东区设立的产业开发区，占地15.87平方公里，汽车贸易园占地0.65平方公里，汽车物流园占地1.5平方公里。2001年，沈海现代工业示范区内规模以上工业企业产值达到260亿元，占X市规模以上工业企业产值的32%，实现利税22亿元，占全市规模工业企业的48%。其以现在的汽车制造、机械加工、电子信息技术制造、生物制药、新材料、环境保护、物流配送等企业为依托，重点发展汽车工业。大东区也将是X市最适合于居住的城区之一，南北两条运河流经全区，沿岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美，适合开发高档住宅区；特别是正在建设的大东广场，是X市最大的广场，广场周边地区适合建设金融、保险、高档写字楼等商贸服务设施。除此之外，区内还拥有大片闲置的工业、仓储及生活用地可供开发利用，房地产业发展潜力巨大。2.2.3大东区相关的规划建设“一城两带三区”商机开启新平台一城：X汽车城。以沈海现代工业示范区为依托，构建集汽车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等多种功能为一体的新兴汽车城。两带：(1)、科教文化旅游服务产业带。以X大学、X五中、大东广场、德胜公园、兵器公园、大东体育场为支撑的南北运河旅游文化休闲娱乐观光带56X (2)、中部商业带。以中街商贸区河北站金融商贸区为依托，以吉祥商业区、上园商业中心、东站商业中心为支撑的商业带。三区：(1)、小东商贸区。东中街停车场、津桥停车场、X广场、小商品大世界、小食品城、日汇大厦、冠信大厦、宝马汽车大厦、东北数码大厦。(2)、八王寺—吉祥—北海商住区。八王寺商住区、吉祥商住区、北海商住区、东站广场、大二台子居住区、四德里居住区、金晨白领居住区、老瓜堡居住区、小二台子居住区。(3)、沈海现代综合物流园区。干鲜果品批发市场、集装箱堆放场、日用工业品配送中心。大东区经济目标(1)完成国内生产总值398340万元，同比增长20％。(2)完成固定资产投资50000万元，同比增长66%。(3)社会消费品零售总额达到72000万元，同比增长20%。(4)实现外资调入6000万美元，同比增长20%；出口创汇2800万美元，同比。(5)增长7.7%，合同外资11400万美元，同比增长20%；出口供货值28000万元，同比增长12%。(6)完成财政收入50556万元，同比增长12%。社会事业发展目标（1）旧区改造建设。全年新开旧区改造面积40万平方米，积极向市里争取大小二台子等地区棚户区改造。56X （1）道路改造建设。整修改造联合路、东北大马路等15条一、二级街路，整修改造三、四级道路17万平方米。（2）森林城区建设。植树30万株，完成望花街、东望街两条出口路的绿化建设及小区庭院的绿化建设。（3）标志性景观工程建设。启动大东广场主体建设，力争年内主体竣工。启动德胜公园、芙蓉湖公园建设。　（4）社区建设。楼房社区办公用房面积全部达到80平方米以上，平均面积达到115平方米以上，达标社区达到70%以上，示范社区达到40%以上。（5）拆违治乱工程。按照市政府的统一要求，拆除区域内主要街路的违建、临建及占道商亭，积极推进占道市场退路进厅。2.3周边楼盘及商业配套设施2.3.1项目整体基本情况概述项目位于X市大东区沈海工业园区内,占地面积64.66万平方米,建筑面积122万平方米,四至分别为东二环路,东北大马路,东建街,联合路.周边地上建筑情况项目地块由东二环路,东北大马路,东建街,联合路围合，在大东属于老城区地段，其周边地上建筑物多为多层居民住宅区。周边景观分析自然景观：该地区周边现有自然景观较少.规划中的东站金融商贸区建成后将和本项目交相辉映,不仅形成大型自然景观带,更成为该区域的新型商业圈.56X 人文景观:该地区现无较突出的人文景观。自然环境分析空气：该地区并无大型工厂及锅炉房设施，人为环境污染较少，但该地区绿化面积小，所以总体上看地区空气质量一般。水：该地区无大型河流水系环境。没有较严重的水污染源。社会环境分析居民素质：本地区为老居住区，人口素质参差不齐，居民构成以当地长期居住居民为主。随着大东区招商引资引资力度的加大和周边新楼盘的开发，吸引了很多其它地区的人员过来居住使该地区的居民结构更加多元化。同时随着东方俪城保利花园等大型居民住宅区的完工,本地区的居民数量和层次将更有相当程度的提高.居民消费习惯：由于本地区商业机能不健全，在该地区居住的居民购物受到一定程度的局限,特别是近期大量商品房的交工使本地区的消费需求大幅成提升.社会治安:地区的治安良好.交通情况本项目的交通情况极佳,是通往抚顺、铁岭、长春、哈尔滨的交通要道,X的货运中心东站与项目紧邻.项目周边的二环路、东北大马路时X的交通枢纽,路网纵横交错,四通八达.现有城市配套情况（1）商业配套:项目周边无大型商业配套.部分中小型商业配套无法满足现有居民需求.（2）教育配套56X 小学：辽三小学、合作街小学、上园一校、上园二校、辽沈一校中学：五十中学（市重点中学）、111中学、二十八中学（市重点中学）、第五中学（省重点中学）、市实验高级中学（市重点）、博才中学（市重点）桃源高中（私立）大学：X大学、商学院（X大学已经收购）（3）医疗单位配套沈海医院、胸科医院、骨科医院、献血中心（4）金融配套小型中行，农行，邮政储蓄来满足居民日常储蓄存取款应用。2.3.2生活类超市主要客群分析目前在本项目周边3公里内没有生活类超市，且项目周边6个主要街道办事处所辖人口就高达30万人。具体为：二台子街道办事处：61453人文官街道办事处：53152人东站街道办事处：49826人辽沈街道办事处：54095人洮昌街道办事处：44093人珠林街道办事处：37370人目前本项目周边在建及待售的中高档楼盘近30个，合计约为45000户,近120000人.为项目提供了充足的客源支持。附：本案周边在售商品房列表项目名称项目位置占地面积建筑面积户数56X 北海嘉园大东区北海街20号3.59万㎡7.36万㎡600户智居园大东区吉祥一路56号1.3万㎡2.5万㎡200户开建康都大东区北大营东街4万㎡6.46万㎡720户卉盛家园大东区望花南街27号4.5万㎡7万㎡560户祥和家园X市大东区望花南街25号3.3万㎡5.1万㎡圣淘沙家园（一期）大东区望花街39号甲5.4万㎡11万㎡鸿彤园大东区和睦北三路十二号0.7万㎡1.5万㎡洪泽园大东区吉祥三路62号2.57万㎡6万㎡360户中房基安花园大东区东陵西路30号16万㎡24万㎡1000户欢乐人家东陵西路73号4万㎡5万㎡400户彤利·雅宁居大东区滂江街73号5.5万㎡10万㎡800户水岸雅居大东区小河沿路1号6万㎡10万㎡400户城建东逸花园大东区小河沿路21万㎡47万㎡4000户56X 天龙家园X市大东区小什字街39号15.07万㎡40万㎡4000户鹏利广场花园X中街鹏利广场7.3万㎡45万㎡莱茵河畔大东区北海街222号12万㎡30万㎡祥云居X市大东区临河路18号0.958万㎡1.6万㎡圆缘雅居大东区东北大马路169号8.3万㎡13.6万㎡中街北苑大东区大北街火神庙巷12号3.5万㎡9万㎡500户万科金色家园大东区八王寺街32号8.3万㎡16万㎡上东风华大东区老瓜堡20万㎡34万㎡3000户东方俪城大东区北海街35万㎡50万㎡5000户梧桐馨园大东区北大营东街4号2万㎡3.2万㎡280户凤凰园大东区合作街2万㎡5万㎡200户文华园大东区联合路145号7.5万㎡16万㎡845户辰宇新村大东区东站街6万㎡800户风和日丽大东区北海街500户久业家园大东区沈辽路4.8万㎡7.8万㎡384户如意明珠大东区东北大马路1.43万㎡2万㎡226户56X 保利花园新立堡地区100万㎡150万㎡15000户2.4建材家具市场调研建材家居家具市场：X市共有大小各类家具市场约30余家，其中主要家具专卖店15家，约占50%；综合家具市场约8家，约占23%。市场经营多采取场地出租经营方式的有24家，约占80%；其次是采取自己经营方式的有4家，约占13%。l以中国家具城、小东、万泉、港大家私为代表的传统家具市场，因成立时间早，地理位置优越，在中低端消费群中有一定的市场。其主要特点是：摊位式租赁经营，市场有较大的对外辐射功能。l以喜来居、曲美、北欧、腾派、塞斯为代表的家具市场新生力量，其经营主要特点是：店面装修较豪华、购物环境较好、商品档次较高，在中高端消费群中有一定的市场。l以莱德、轩琴为代表的家具自营模式，其主要特点是：与家具厂家形成战略合作，在店中展示商品并自主经营。是家具经销的新兴模式，具有一定的代表性。l以欧倍德、天津家世界、红星美凯龙、百利、海韵为代表的家具超市及综合市场，对X市的家具市场带来较大的冲击，代表未来家具市场的一种趋势。56X 第三章　物流园区发展现状及趋势3.1物流园区的内涵3.2物流园区的功能3.3物流园区的发展历程和相关经验3.4物流园区的建设发展模式3.5物流园区的开发、建设模式分析3.6物流园区的发展政策分析3.72003年发展情况分析56X 当今社会商业流通领域以逐渐成为一个国家的经济命脉，它控制着市场，决定着生产，影响着金融。中央主要领导早已指出：“消费通过流通决定生产，只有现代化的流通方式才能决定现代化的生产。”进一步阐明了新时期、新形式下消费、流通与生产之间的关系。国家主要领导也曾经对现代商业流通发展作出重要批示：“关键的问题是要加速发展我国自己的现代商业和物流业。现在不但有不少人还不认识社会主义市场经济体制下现代流通的重大作用，反而热衷于大肆发展那种带有集中市贸易性质的落后的各种各样的“商厦”、“商城”。再不猛醒，就难免面临“全军覆灭”的命运。吴仪总理指出“要在WTO规则的保护期内培育出我国自己的具有国际竞争力的大型商业流通企业，这是我国经济长足发展的必要保障”。由此可见，在全国范围内建立我国自己的物流体系对我国经济的长远发展具有深远的意义。3.1物流园区的内涵关于物流园区的内涵，目前国内尚无明确和统一的定义。借鉴日本开发建设物流团地、德国不来梅建设城市基础设施的大规模物流中心等的经验，物流园区的建设往往会涉及物流运作、交通运输组织、信息组织、产业整合、资源整合和城市功能开发与调整等综合性方面。当前，由于“物流”一词存在多重涵义理解的不确定性，而且有一定的专业局限性，特别是与普通消费者、对终端零售商的关联性不强，难以产生很强的沟通性，对项目的推广难免造成障碍。对物流概念的理解可以从狭义和广义方面进行解释：56X 狭义的物流：指物品从供应地向接收地的实体流动过程，根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、配送、流通加工、信息处理等基本功能有机结合。广义的物流：指从生产者到需求者之间，商品流动的全过程，既包括所有权的转移，即交易过程，也包括实体的物理性流动。实现“商流”、“物流”、“信息流”、“资金流”等的整体融合。从“X光彩大东方商业物流园”项目现有的条件以及规模、规划来看，该项目的“物流园”概念是“广义的物流”概念。3.2物流园区的功能一般认为，现代物流园区主要具有两大功能，即物流组织管理功能和依托物流服务的经济开发功能。3.2.1物流园区的物流组织与管理功能包括：货物运输、分拣包装、储存保管、集疏中转、市场信息、货物配载、业务受理等，而且多数情况下是通过不同节点将这些功能进行有机结合和集成而体现的，从而在园区形成了一个社会化的高效物流服务系统。它与传统的货物运输组织中心所不同的是组成园区的各个要素要具有高科技、高效率特征，尤其是大型的、综合性的物流园更是要求甚高。3.2.2园区的经济开发功能物流园区存在的很重要原因不是由于其在物流发展和运作本身的作用，而在于其经济开发功能。即体现在物流基础设施及经营所产生的经济开发上及既有设施及资源的整合功能。56X 3.3关于物流园区的发展历程和相关经验自1998年以来，发展现代物流的积极性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈现出良好势头，物流园区或物流基地正是在此种背景下出现并开始大力发展的。3.3.1物流园区的产生物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生的新兴物流管理方式，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。在我国，随着传统储运业向市场化及现代物流业方向的发展转变，国家有关主管部门开始制定了促进物流园区发展的宏观政策，一些发达地区和省份也纷纷开始筹建物流园区。3.3.2国内物流园区的发展概况由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效　应和宣传效应，我国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。目前基本形成了全国从南到北、从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以广州、深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。3.3.3国外物流园区的发展经验在西方物流较为发达的国家，物流园区也属于近10年发展起来新事物，因此，园区作为现代物流业发展的一个新趋势，目前仍处于迅速发展的过程之中，其建设的经营经验并不多且不是很成熟。在此仅以日本和德国为例。（1）日本的经验56X ：日本在西方经济发达国家中的物流园区建设历史稍长，建设较早的日本东京物流园区是以缓解城市交通压力为主要目的而兴建的，在建设中积累了一定的经验：重视规划；优惠的土地使用和政府投资政策；良好的市政设施配套及投资环境。（2）德国的经验：德国政府在物流园区的规划和建设上与日本存在一定区别，也是近几年国内较为推崇的园区发展经验。德国一般采取联邦政府统筹规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，入驻企业自主经营的发展模式：联邦政府统筹规划；州政府、市政府扶持建设；企业化经营管理；入驻园区企业自主经营。3.3.4物流园区的作用物流园区出现以后，对使用园区的企业乃至邻近城市都产生了巨大的经济和社会效益，主要表现在：减轻了物流对城市交通的压力；1.减小了物流对城市环境的不利影响；2.提高了物流经营的规模效益；3.满足了仓库建设大型化发展趋势的要求；4.满足了货物联运发展的需求。物流园区的出现极大地促进了日本、德国等经济发达国家物流业的快速发展，根据德国权威机构的研究，未来10年，既使在日本、德国这样运输业高度发达的国家，物流园区的建设仍将处于蓬勃发展时期。在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市已经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。3.4物流园区的建设发展模式56X 根据国内外与物流园区功能相同或相当的物流基础设施开发建设的经验，物流园区在发展模式上可能的选择将有4种，即经济开发区模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。1.物流园区的经济开发区模式，是将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。2.主体企业引导的物流园区开发模式，要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面具有大的改革步伐和创新，要求能从中心城市发展和区域经济发展的高度，培育物流园区发展所需要的实力企业和良好的市场环境。3.物流园区开发的工业地产商模式，是指将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其它物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。4.综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。而“X光彩大东方商业物流园”就属于综合运作模式。3.5物流园区的开发、建设模式分析通过分析，在具体涉及到某个物流园区时，存在具有不同特点的开发和建设模式。主要有以下几种模式：1.政府投资或政策支持下的开发和建设模式；56X 2.企业合资、合作的开发和建设模式。3.6物流园区的发展政策分析    　从目前国内已经出台的关于物流发展的政策看，关于物流园区的政策占有较为重要的地位，这些政策主要内容包括以下几个方面。1．用地优惠政策。2．财税优惠政策。其他与园区发展有关的政策：如用电优惠政策，融资优惠政策，行政监管支持等。3.72003年发展情况分析由于我国在现代物流发展中的统计体系尚未建立，要完整地分析某个领域的发展情况，存在相当大的难度。以下主要人功能和类型上进行分析：3.7.1物流园区功能分析通过对2003年近50个冠名为物流园区（基地）项目的分析，物流园区的功能大致涉及两大方面：1.经济中心城市（包括工业生产、商贸流通、港口等类型）的物流组织与管理基础功能，主要通过将包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等在内的适应城市物流组织与管理需要的物流基础设施进行集中规划建设而体现出来；2.依托基础功能的物流服务功能，主要作用是提供满足城市居民消费、企业就近生产、区域生产组织所需要的物流服务。56X 3.7.2物流园区类型分析主要有以下类型：区域物流组织型园区其功能是满足所在区域的物流组织与管理需要，这种类型的物流园区也是能够为大多数人接受的物流园区。如：深圳市积极建设的港口物流园区、陆路口岸物流园区、综合物流园区，上海正在建设的三大物流园区，青岛市规划建设的国际物流园区，广州规划建设的五大物流园区，京港合作开发的北京物流基地，以及厦门、南昌、泰兴、长春等城市规划或正在建设的物流园区等，均属于这种类型。商贸型物流园区商贸物流园区在功能上主要是为所在区域或特定商品的贸易活动创造集中交易和区域运输、城市配送服务条件，基本位于传统、优势商品集散地，对扩大交易规模和降低交易成本具有重要作用。国内目前具备商贸流通功能的物流园区主要有：湖南浏阳医药物流园区、深圳IT产品物流基地、深圳笋岗物流园区、广东西樵纺织品物流基地、广东韶关亿华商贸物流园、广东高州物流基地、武汉商贸物流基地、浙江传化物流基地、成都中汽西南汽配物流基地等。运输枢纽型物流园区物流园区作为物流相对集中的区域，从运输组织与服务的角度，可以实现规模化运输，反过来，规模化进行运输组织也就为物流组织与管理活动的集中创造了基础条件。因此，建设专门的运输枢纽型的物流园区，形成区域运输组织功能也是物流园区的重要类型之一。56X 这些物流园区的主要功能是提供港口服务、水运、空运、铁路运输和公路运输的组织与服务。属于运输枢纽型的物流园区包括：深圳航空物流园区、大连鑫码头物流基地、大连国际物流园区、北京空港物流园区、广东南海三山国际物流园区、上海洋山深水港物流园区、温州港物流园区、徐州香山物流园、南昌进出口物流园区等。综合型物流园区所谓综合物流园区是物流园区兼具区域物流组织、商贸流通、运输枢纽和为工业生产企业进行配套等多种功能，但这种综合不一定是所有功能的综合，往往是上述诸多功能的不同组合。2003年，全国规划或建设的具备综合功能的物流园区主要是：苏州现代综合物流园区、长沙新港物流园区、南京龙潭物流园区、合肥新站开发区物流园区、铜陵工业商贸物流园区、X沈海物流园区、江阴港口综合物流园区、旅顺羊头洼综合物流园区、广州汽车物流基地、厦门同安物流基地、万州物流园区、丹徒港口物流园区、南京王家湾物流中心、东莞常平物流园区、顺德保税物流基地、大连甘井子综合物流园区、哈尔滨龙运物流园区等。我们正在研究的“X光彩大东方商业物流园”项目无论在规模、功能还是产生的经济效益上都属于综合性物流园区。56X 第四章规划设计条件、原则及设计方案4.1规划场地环境及周边环境4.2总体规划设计原则4.3规划布局及业态分布4.4交通组织4.5景观设计4.6环境保护4.7规划指标建筑技术经济指标56X 4.1规划场地环境及周边环境项目三期位于“X光彩大东方商业物流园”东西向主规划路南侧。总占地面积：48100平方米项目总建筑面积：95520平方米4.2总体规划设计原则l以X市城市总规划为依据，以建设东北现代商业物流中心为目标，依据可持续发展原则，着眼于区域社会、经济、环境的均衡发展，形成布局合理、功能区划明确、环境优美的新园区；l在设计中，充分考虑用地范围内各功能的合理布置；l在交通功能上，尽量避免外部过境性交通对内部的干扰，强调内部自成体系、人车分流和地面集中布置；l在配套服务上，即考虑内部需要，又要与外围城市需要相联接；l强化城市景观和绿化空间环境设计；l在建筑造型上，力求现代、简洁明快的风格。4.3规划布局（见附件）4.4交通组织56X 充分认识到中国步入汽车时代所带来的冲击，尤其是X作为东北地区私车量增长最快的城市，对于城市交通与人们生活带来的巨大变化。本设计力求在有限的空间内，有效组织人、车、物三流的高效有序流动。突破X市有关商业建筑停车泊位的指标要求，本项目采用地面停车方式，前六期共有停车泊位3992个。4.5景观设计为充分发挥项目用地及其周围的环境优势，采用多种手法为环境增色、添彩。l本设计借鉴传统园林景观组织手法，力求使项目绿化与园区整体绿化、道路绿化有机融合。l在现代工业社会向信息社会转变过程中，如何在大型商业中心建设中既弘扬现代商业的开放、丰富、高效，又吸引传统商业亲切宜人的环境氛围，是当代商业中心面临的焦点问题之一。4.6环境保护4.6.1本项目建设施工期环境影响分析本项目主要是基础建设施工产生的固体废弃物；施工机械在施工操作时产生的机械噪声对周围居民的影响；施工人员生活排放的生活污水和建设排水对地下水的影响；施工期杨琛对环境空气的影响。4.6.2环境保护对策措施56X 1.对施工期设备噪声污染、残土垃圾处理等环境污染问题按市政府有关规定处理。2.建筑施工工地要推广清洁生产，采取防尘措施，各类施工机械达到标准，在作业过程中无扬尘产生。施工期噪声排放执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）二类标准，确保噪声值稳定达标，不影响周围居民生活。3.建设项目污染物排放达到以下标准：项目废水排入X市北部污水处理厂，执行国家《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级标准；施工建筑残土和建筑垃圾可运至需要单位填平场地，填坑或作为筑路用料，按指定地点集中贮存，定期排至城市垃圾排放厂。4.建筑项目外排放的生活垃圾，采用垃圾袋集中收集，日产日清，积极与环卫部门合作，由环卫部门统一清运，进行无害化处理。4.7规划指标建筑技术经济指标项目三期总体经济技术指标:Ⅲ期经济指标序号经济指标数据一总规划用地48100平方米二总建筑面积95520平方米2.1单体建材城面积30248平方米三容积率1.99四绿化率21%五建筑密度50%56X 第五章项目组织管理与保障措施5.1项目管理措施5.1.1计划管理5.1.2工程管理5.1.3资金管理5.1.4信息管理5.2项目建设的保障措施5.2.1资金筹措的措施5.2.2施工组织措施56X 5.1项目管理措施5.1.1计划管理按批准的项目实施计划,制定完成年度建设计划,具有科学性,合理性和可以实施的特点。(1)完成并落实项目实施过程中的总体及阶段计划实施；(2)制定项目计划管理程序中各环节的岗位职责和管理制度,定期向领导汇报计划的完成与实施计划；(3)对项目技术,生产,质量,安全,财务,材料,设备等专业工作及实施计划由各部门负责落实并报主管领导汇报；(4)批准后的各专业计划应及时协调并落实到设计,施工,监理等单位,及时对计划落实及修改意见向主管领导汇报；(5)计划修改应有主管领导的批准方可进行。5.1.2工程管理工程管理是建设项目的重要环节,工程管理的核心是建设工期与建设质量.建设工期是项目顺利实施,节约资金的主要环节,为此,应做好以下工作：1.根据基本建设管理程序和工程建设的有关法规及规定,制定切实的工作标准和制度.2.严格执行项目的建设进度计划.3.制定定期协调各生产,工程监理等单位工作制度.56X 5.1.3资金管理项目的资金管理是实施项目计划的主要组成部分,按照国家制定的建设专项资金专项专用的原则,做到管好项目用好资金。(1)确保项目建设资金的到位率.(2)严格执行国家的关于建设资金的规定和要求.(3)建设项目资金专款专用.(4)节约项目建设资金.5.1.4信息管理利用现代科技管理手段,及时掌握建筑市场的动态,新技术,新材料,新工艺的开发与应用.及时了解建筑材料,设备市场的价格,对项目建设中的技术、生产质量、财务、行政等管理实现网络化管理。5.2项目建设的保障措施5.2.1资金筹措的措施要保证项目建设按计划完成，首先要落实的就是资金计划筹措。（1）及时准确编报项目资金使用计划。（2）切实做好项目年度资金计划的落实工作。（3）项目资金计划落实后，及时划拨到专用基建帐户。5.2.2施工组织措施（1）根据项目实施计划，科学组织施工建设工作。（2）规范管理，合理报价，公平竞争的原则。（3）合理编制项目施工程序，优化施工措施。56X （1）基础设施工程建设施工一步到位，避免重复施工，节约建设资金。（2）项目施工组织措施及方案批准后应认真执行。制定项目施工组织的工作标准、岗位职责。第六章　营销战略体系6.1项目整体定位6.2商业组合形态的构想6.3走特色化的物流园区发展之路6.4项目前六期开发节奏56X 6.1项目整体定位主题词:Ø辐射东北的商品采购平台Ø东北建材及家居家具为主题的采购基地Ø以住宅产业化为主题而创建的住宅样板展示平台Ø以电子商务为纽带搭建真正的物流配送平台项目的推广意义:第一，为东北总代理商量身定做的东北总代理基地。从“总代理”们的实际经营需求出发，提供符合其特殊要求的经营场所和配套服务，降低其经营成本，形成规模集聚效应，致力打造“东北总代理的经营聚集的平台”，创造一种全新的商业地产的开发赢利模式，瞄准特定的目标群体，更容易在市场上形成核心竞争优势。打破传统的批发、零售的固有交易划分的局限性，从人的消费行为模式入手，以满足人们“目的性的采购”需求为主，创造全新的商业经营形态和交易模式，实现“交易成本的最低化”由生产厂家或总经销商直接面对采购者。•商品最丰富----足够的细分和集聚。细分对商品的种类、规格等进行充分的拣选和分类，划行归市，使采购行为更快捷；集聚某类商品货品最齐全，最大限制满足采购者的选择权。•价格最低廉----直接面对生产厂家或总经销商，批零不限，省略中间环节；位于城郊，地价成本、交通成本低廉，价格最实惠。•56X 消费群覆盖面广----个人、家庭、团体、经销商等目的性强的采购人群，有效消费比例高。第二，“以推进住宅产业现代化，把握城市经济新活力”为主题，响应建设部住宅产业化促进中心的号召，探讨我国住宅产业发展的新思路，以及如何适应全面建设小康社会的要求，引导住宅产业发展的新思维。强调可持续发展的理念，在推行住宅一次装修到位方针的同时，与供货商一起完成“搭建部品展示平台的设想”。与此同时，开展住宅领域的国际技术交流与合作，推进住宅产业现代化，已经成为国家引导住宅产业和住宅建设发展重要的方针政策。6.2商业组合形态:商业中心+不同功能的专卖城+电子商务信息中心6.3走特色化的物流园区发展之路集物流园功能、商业MALL功能、居住生活功能的城市新商圈l•业态选择与组合：体现物流园区功能以经营批发产品为主、零售为辅，具有特色、与X现有项目错位的业态组合；l•商业与物流相结合：体现中国首家物流园区商业MALL；•适当考虑居住性物业：满足在此工作和经营人员的需求，完善配套服务；同时住宅性地产与商业地产开发有机结合，可以很好地解决项目开发与经营的资金需求。56X 6.4项目前六期开发节奏6.4.1开发节奏制定原则：(1)先开发商业配套，后开发专业市场原则,用商业配套的人气带动专业市场的销售。(2)交错开发原则。先开发地块东西两侧达到市场预热目的，后启动中间区域带动整个大盘开发。6.4.2开发节奏表：期段范围占地面积建筑面积开发时间I期建材超市生活类超市等1039401412561年II期建材专业城1期682001020006个月III期建材专业城2期48100955206个月IV期建材专业城3期53000936006个月Ⅴ期建材专业城4期58400936006个月Ⅵ期商务综合楼16900413651年考虑流水作业，总工期约3年。56X 第七章投资分析7.1项目投资估算7.2项目经营收入7.3项目损益表及现金流表56X 7.1项目三期投资估算7.1.1项目总投资估算表总建筑面积：95520平方米Ⅲ期投资估算表单位：万元序号项目投资额备注1土地费用55271149元/平方米2前期工程费573包括勘、设、监，七通一平等。3基础设施建设费1051包括道路、停车坪、室外给排水、绿化、室外照明等4公共设施配套建设费621按《X市建筑工程费用》计算5建安工程费15283按《X市建筑工程费用》计算6管理费用576按1~5项和的2.5%提取7销售及推广费用1100按预计回报额的2.5%提取8不可预见费1237按1~7项和的5%提取9开发期税费1910200元/平方米10财务费用1200按复利，5.85%计算11开发项目总投资29078　56X 7.2项目经营收入：项目III期租赁收入表序号营销方式比例面积租金水平年租金小销售均价销售额小备注(㎡)（元/㎡天）计（万元）（万元）计（万元）一出租100%955201.0~3.06554　　租金均价1.88元/㎡天合计　　95520　6554　0　7.3项目三期损益表及现金流表7.3.1项目三期总体损益表序号年份项目合计12345678910<一>经营收入55132　2700655465546554655465546554655465541.1租房收入55132　270065546554655465546554655465546554<二>产品总投资290781907810000　　　　　　　　<三>经营费用5000500500500500500500500500500500<四>房屋折旧费3933　437437437437437437437437437<五>经营税金及附加9648　47211471147114711471147114711471147<七>利润总额7473　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　56X 7.3.2项目三期财务现金流量表单位：万元序号年份项目合计12345678910<一>现金流入55132　2700655465546554655465546554655465541.1租房收入55132　270065546554655465546554655465546554<二>现金流出476591957811409208420842084208420842084208420842.1产品总投资290781907810000　　　　　　　　2.2经营费用50005005005005005005005005005005002.3折旧费用3933　4374374374374374374374374372.4经营税金及附加9648　47211471147114711471147114711471147<三>净现金流量　-19578-870944704470447044704470447044704470<四>累计净现金流量7973-19078-27787-23317-18847-14377-9907-5437-96735037973投资净利润：7973万投资收益率：11.0%投资回收期：9.3年　56X 沈阳光彩大东方商业物流园项目二期建议书第八章结论由于该项目是集东北建材家居家具采购基地，汇集了众多品牌企业和众多人力密集型行业，有利于加大地方区域经济开发建设力度，有助于解决区域市场的就业问题，预计年平均可解决上万人的就业工作，所以该项目具有良好的社会效益。该项目三期预计开发期9个月；总投资额29078万，三期投资收益率11.0%；投资回收期9.3年。所以该项目具有良好的经济效益。同时该项目也是东方集团在东北区域的重点工程，我们会充分汇集公司的人力、物力、财力，使该项目高效有续的进行，成为东北具有极高知名度，美誉度，拥有良好社会效益和经济效益的综合性商业中心。-57-沈阳大东方置业有限公司营销策划部'