住宅小区开发可行性研究报告 49页

'目录第一章项目总论11.1项目概要11.1.1项目名称11.1.2项目总体规划11.1.3项目开发单位11.1.4项目主管部门11.1.5项目拟建地点11.1.6项目周边环境11.1.7项目用地概况21.1.8报告编制说明21.1.9报告主要分析内容21.2项目背景31.2.1项目提出背景31.2.2开发投资方式31.2.3开发单位背景31.3主要技术经济指标4第二章投资环境分析52.1国家政治经济形势及有关政策52.2地区社会经济状况6第三章市场分析83.1市场趋势分析83.1.1房地产市场概况83.1.2经济适用房情况93.1.3商品房空置面积103.1.4商品房价格的趋势103.2市场需求分析113.3市场竞争分析12第四章项目SWOT分析和定位154.1项目定位154.1.1项目概况154.1.2项目规划理念154.1.3总体规划方案164.1.4项目建设场地164.2项目SWOT分析164.2.1X项目优势分析：164.2.2X项目劣势分析：174.2.3X项目机会分析：174.2.4X项目威胁分析：174.3项目工程规划184.3.1供水规划184.3.2供气规划1847 4.3.3供热规划184.3.4雨水、污水排放194.3.5供电规划194.3.6弱电系统19第五章项目实施进度215.1实施进度计划215.1.12013年度工程计划215.1.22014年度工程计划215.1.32015年度工作计划215.1.42016年度工作计划21第六章投资估算及资金筹措236.1投资估算范围236.2投资估算236.2.1土地购置费用236.2.2工程前期费用估算236.2.3建筑安装工程费用236.2.4基础设施建设费246.2.5开发建设投资估算246.2.6投资汇总246.3资金筹措计划256.3.1自有资金256.3.2银行信贷256.3.3房屋预售25第七章项目经济效益评价277.1项目财务评价277.1.1销售收入277.1.2损益和利润分配277.1.3财务指标277.2偿债能力分析297.2.1资金来源与运用表297.2.2借款还本付息表307.3经济效益评价结论30第八章风险分析318.1盈亏平衡分析318.2敏感性分析318.3定性分析318.3.1政策风险318.3.2经济风险328.3.3技术风险328.3.4市场风险338.4投资风险的控制338.4.1通过加快进度来回避风险338.4.2通过市场调查来降低风险3347 8.4.3通过加强管理来控制风险33第九章项目评价359.1结论359.2建议36附表37参考文献42致谢4247河南城建学院本科毕业论文第一章项目总论47 第一章项目总论1.1项目概要1.1.1项目名称本项目名称为X住宅小区1.1.2项目总体规划该项目X住宅小区项目总投资109819.30万元，占地面积21万平方米，总建筑面积40万平方米（其中公建面积约5万平方米），绿化面积近8.8万平方米，绿化率高达42%，住宅楼共40栋（6层24栋，20层10栋，30层16栋），总户数3000户，地下停车场、露天停车场共有车位2000个，平方米，容积率1.9。1.1.3项目开发单位本项目由X房地产开发集团有限公司开发，公司董事长为王浩，总经理为李国军，本项目由张枫经理负责。1.1.4项目主管部门本项目行政主管部门为大同市城区人民政府，大同市建委及其他房地产开发项目管理的有关部门，项目投资经营主体为X房地产开发有限公司。1.1.5项目拟建地点本项目建设用地为大同市城东，五爱村北段。该建设用地属大同市五爱村管辖。东连御河生态园北段，南接东小城商贸圈，西临古城东门，北望平成大桥。1.1.6项目周边环境本项目开发的地段位于大同市城中主轴线，项目西侧的魏都大道为城市主要干道，交通便捷，小区与魏都大道交叉口有雁北影剧院、雁北宾馆娱乐休闲一步到位。项目西边是御河生态园，环境优美，足不出户感受园林风景。项目南面是永康商贸城、服装大世界、义乌小商品市场、万圣商厦等大型商场，以及正在兴建的东小城，各种购场所应有尽有。47 项目周边生活设施配套齐全，教育资源丰富，医疗资源齐备，区域位置极其优越。1.1.7项目用地概况本项目建设用地面积为315亩，部分为耕地，部分为荒地，通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（砂砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。1.1.8报告编制说明本项目可行性研究由X地产开发公司及北京建筑设计院共同承担。可行性研究的依据为：大同市城区管委会2012年11月同经管委发[2012]108号文“关于同意X房地产公司建设X基建立项的批复”；大同市建设局“X住宅小区规划红线图”；X房地产公司提供的项目相关资料；X房地产公司2012年2月委托华北星工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。报告编制依据：（1）项目建议书及其批复文件（2）国家及大同市颁布的相关法律、法规、政策（3）大同市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要（4）大同市2010、2011年国民经济和社会发展统计公报（5）大同市城市总体规划大纲（2010—2020）（6）大同市的经济和社会发展规划（7）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额（8）《大同市市区基准地价》（9）大同市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料（10）X房地产开发有限公司单方签定的协议书（11）编制《报告》的委托合同（12）其他有关依据资料1.1.9报告主要分析内容投资开发项目的工程建设方案、开发总投资估算、市场调查结果及分析、投资效益分析等诸多方面研究，并得出此次投资开发项目是否可行的研究结论。47 1.2项目背景1.2.1项目提出背景近几年大同市委市政府全力打造了彩色生态城市，以改善人居条件为出发点，下大力气治理环境污染，狠抓生态环境建设，努力提升人居环境，高度重视御河生态园的发展，实施可持续发展策略。2012年，本项目为X房地产有限公司开发项目中的一项，围绕大同市“一轴双城”建设规划，响应市委市政府的政策号召，X房地产开发有限公司决定依托御河生态园开发X高档住宅小区。该项目已经完成土地征购，现在进入项目策划及前期工作。整个项目计划2013年初开工建设，四年内全部完成并交付使用。本项目依附于御河生态园而建，大同御河生态园占地面积达413000㎡，北起御河大桥北500m，南至迎宾大桥南500m，南北长5.5km，东西宽500m-800m，绿化扩展区包括规划布置4座公园，分别是行政中心公园、城北带状公园、城南公园、体育公园，总占地面积58.37h㎡。沿御河两岸，由水系、河面、绿带、高档住宅小区及生态经济林组合构成独特的河岸景观。依托御河大桥连接主城区内东关商贸区和御东区新建商贸区，形成商业购物繁华的市场景观。X小区地处大同市御河东路，坐拥御河风景区，毗邻大同市御河生态园。上风上水，拥有得天独厚的自然环境，人类渴望自然，城市呼唤绿色，园林绿化发展就应该以人为本，充分认识和确定人得主体地位和人与环境的双向互动关系，满足人们的休闲、游憩和观赏的需要，使园林、城市、人三者之间相互依存，融为一体，所以X是理想的宜居之地，更是置业规划成倍增值的财富之邸。1.2.2开发投资方式本项目由X房地产公司开发，独家筹措资金开发建设，投资方式全部为现金投入，资金筹措通过自有资金投入，银行贷款及商品房预售三条渠道解决。1.2.3开发单位背景山西X集团公司是大同市一家以房地产开发为纽带，集建筑施工、道路施工、物业管理、物资供应、商业贸易、热电联产为一体的综合性股份制企业。X集团公司始建于1996年，下属5个控股子公司：大同市X房地产开发有限责任公司、大同X47 热电有限责任公司、大同华祥物业管理有限责任公司、大同市万科隆物业管理有限责任公司、大同市永华置地有限责任公司，总注册资本13100万元，总资产12亿元。几年来公司开发、承建的单位工程累计建筑面积85万平方米，修建扩改道路工程168公里，取得了可喜的业绩。开发承建的主要工程有：大同市龙府花园住宅小区、福薇小区、建馨小区、怡景苑小区、凤凰嘉园小区、华盛苑小区、美丽新世界购物广场、“金色水岸·绿洲”小区、御华帝景小区、大同铝材厂机修、挤压车间及厂区建设、大同经济开发区道路工程、日处理10万吨污水处理厂总承包工程、大同市同泉里、黄花南北街、雁同东路、万城华府，绿洲·西城。新开南北路市政道路扩改工程。公司所开发的项目污染物排放全部达标，工程一次交验合格率达到100%，年度交付工程优良率75%，房屋年平均销售率85%，业主入住率达96%，顾客满意度达95%以上。在X集团公司十多年的发展过程中，始终以“用户至上、诚信为本”为集团一班注重工程质量、信守企业承诺的工作方针，企业没有发生过一起涉及施工质量延期交房以及产权办理、物业不到位，夸大宣传、面积分摊等方面投诉，签订各种合同履行率达100%.1.3主要技术经济指标主要经济技术指标见表1.1序号项目单位数值1总用地面积㎡21万2规划总建筑面积㎡40万3住宅建筑面积㎡35万4容积率1.95绿化率%42%6项目总投资万元109819.307财务净现值万元10646.418财务内部收益率%41.2%9静态投资回收期年2.8310销售收入万元147000.0011利润万元24609.90表1.1主要经济技术指标47 河南城建学院本科毕业论文第二章投资环境分析第二章投资环境分析2.1国家政治经济形势及有关政策2011年 1-12月累计，全国财政收入103740亿元，比上年增加20639亿元，增长24.8%。其中，中央本级收入51306亿元，比上年增加8818亿元，增长20.8%；地方本级收入52434亿元，比上年增加11821亿元，增长29.1%。财政收入中的税收收入89720亿元，增长22.6%；非税收入14020亿元，增长41.7%。2011年是“十二五”规划的开局之年，也是国际国内经济形势最为复杂多变的一年。我国国民经济总体保持了平稳快速增长的良好势头。经济平稳快速增长，居民就业和收入取得明显改善。GDP总额达到471564亿元，剔除物价上涨因素，同比增长9.2%。2011年城镇居民人均可支配收入与农村居民人均纯收入之比为3.13：1，较2010年有明显改善。2011年全年平均失业率为4.1%，保持在较低水平。2011年全年居民消费价格比上年上涨5.4%，7月份居民消费价格同比涨幅达到高点6.5%后，涨幅连续回落。需指出的是由于2011年物价总体涨幅较高，C PI指标在2012年的实际意义将有所下降，CPI不宜再作为2012年宏观经济分析和决策的关键因素。2011年工农业生产保持稳定，企业利润继续增长。第一产业增加值47712亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值220592亿元，增长10.6%；第三产业增加值203260亿元，增长8.9%。1-11月份，全国规模以上工业企业实现利润46638亿元，同比增长24.4%。固定资产投资保持较快增长，投资结构继续改善。全年固定资产投资(不含农户)301933亿元，比上年名义增长23.8%(扣除价格因素实际增长16.1%)。其中，国有及国有控股投资107486亿元，增长11.1%。第一产业投资6792亿元，比上年增长25.0%；第二产业投资132263亿元，增长27.3%；第三产业投资162877亿元，增长21.1%。从2011年47 河南城建学院本科毕业论文第二章投资环境分析全年经济财政走势看，经济增长逐步放缓，企业利润下滑，物价高位回落，特别是四季度后提高个人所得税起征点减收较多，汽车和房地产成交量下降相关税收减少，全国财政收入增长前高后低。一季度受经济增长较快、进口大幅增长以及部分2010年末收入在年初集中入库等因素带动，全国财政收入增长33.1%；二季度受经济增长较快、汇算清缴2010年企业所得税入库较多等因素带动，全国财政收入增长29.6%；三季度受经济增速趋缓、但物价处于年内高位等因素影响，全国财政收入增长25.9%；四季度受经济增长放缓、个人所得税改革、物价高位回落以及汽车和房地产成交量下降等因素影响，全国财政收入增长10%(其中中央财政收入扣除当季企业所得税退税增加因素后增长7%左右)。从2010年开始，我国进入到了一个不折不扣的房地产宏观调控年，期间不仅有“新国十条”、“929新政”等国家级调控政策的出台，更有国务院各部门及各地方政府跟进的部门规章及地方细则的推进实施。虽然国家对房地产市场似乎下了大力气，但房地产市场似乎完全不受影响。回顾2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，延续始于2010年以来的房地产调控政策，不但盯紧市场变化还持续加码调控。2011年1月26日出台的“新国八条”奠定了中央政府对房地产调控的基调。伴随着新“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限货”等政策也全面升级。2011年7月，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到46个。以上资料数据显示房地产开发呈回落态势，房地产行业“拐点”隐现。2011年全国房地产开发投资61740亿元，比上年名义增长27.9%，增速明显回落。从行业前景来看，2012年6、7月房地产价格将转入实质下降时期。2.2地区社会经济状况据统计，大同市地区生产总值从2005年的376.51亿元增加到2011年的694.33亿元，年均增长10.53%；财政总收入从61.99亿元增加到138.42亿元，年均增长17.43%；一般预算收入从20.42亿元增加到55.17亿元，年均增长21.99%；全社会固定资产投资从145.34亿元增加到576.71亿元，累计完成1812.13亿元，年均增长31.74%；社会消费品零售总额从132.9亿元增加到303.01亿元，年均增长17.92%。“十二五”期间，大同市委市政府要突出转型发展，拓宽快速提升大空间。确立转型发展、绿色崛起的战略，着力推进文化名城、旅游名都、生态名邑、经济强市“三名一强”建设步伐，重力突破支柱产业单一的发展困局，开辟多元化发展的广阔前景，综合实力和竞争力显著增强。2012年大同市要继续做好城市生态建设工作，实现“水”与“绿”的完美结合、“人”与“城”的和谐相处。御河蓄水绿化景观工程便是大同市“十二五”期间12项园林绿化景观工程之一。2011年大同市开工建设保障性住房面积546.34万平方米、56055套安置房，已竣工84.4万平方米47 河南城建学院本科毕业论文第二章投资环境分析、10120套。大同棚户区改造的经验得到中央肯定，国务院在大同召开了全国城市和国有工矿棚户区改造现场会议。一中新校、二中初中部、实验中学初中部工程基本完工。一医院、五医院、中医院、六医院、二医院放疗室、卫校等开工建设，三医院综合住院楼、医疗废物处理中心完工。发放救助资金5.6亿元。争取上级社会保障、就业补助资金6.99亿元。财政拨付费用13.94亿元，专项解决122户关闭破产企业36670名职工安置和善后问题。开展社会治安综合整治专项活动，强化安全生产管理，煤矿安全生产实现零死亡。2011年大同城市建设继续强力推进，为“三年大变样”目标实现奠定基础。政府将投资46.7亿元新建改造城市道路38条、桥梁28座、总长105.48公里。拆迁各类违规、不协调建筑达268万平方米。新增城市绿化面积701万平方米。新铺设城市供水管网87公里，新铺设城市天然气管网113公里。新增集中供热面积840万平方米，拆除191家296台燃煤锅炉，全年二级以上天气341天，比上年增加34天，综合污染指数下降35.2%，降幅位列全省第一。垃圾发电厂和东郊污水厂中水回用工程投入运营。城市数字化管理平台启动，机械化清扫面积达到60%以上，城市规划展示馆对外开放。实施9个城中村改造，建筑面积209.9万平方米。2011年末，大同市政府做出规划，要突出双城格局，打造中国特色城市大未来大同市政府要运用城市化与工业化是现代化的两个轮子，加快推进城市化步伐，建设特色化的古今双城，是大同迈向现代化的重大战略。在城市化进程中，大同不被平庸的浪潮所淹没，不为时代的进步所抛弃，最根本的在于创造自己的特色。有特色的城市，才拥有生命，拥有未来，拥有高贵的价值。大同特色的灵魂在于一轴双城、古今兼顾的独特布局。穿越历史尘埃的古城巍然特立，给我们自信的底气；彰显时代水平的新区脱颖而出，虽然国家大局方面对房地产行业实行的各种打压政策，但对于大同这样一个正在蓬勃发展，加快步伐建设的城市来说，房地产还是很有前景与市场的。而该项目X住宅小区地址正在这“一轴”之上，具有绝佳的地理优势，和环境优势，投资开发的必要性极大。 47 河南城建学院本科毕业论文第三章市场分析第三章市场分析3.1市场趋势分析3.1.1房地产市场概况2011年，大同市房地产开发投资继续保持平稳快速增长，施工规模进一步扩大，新开工步伐减缓，商品房销售持续回落。①房地产开发投资平稳快速增长，住宅投资仍占主体2011年大同市房地产开发投资完成110.0亿元，比上年同期增长48.1%，高于全市固定资产投资增速11.2个百分点。在房地产开发投资中，住宅投资完成86.5亿元，同比增长49.3%，高于房地产开发投资增速1.2个百分点，所占比重为78.6%；办公楼投资完成1.5亿元，同比增长454.5%，所占比重为1.4%；商业营业用房投资完成4.2亿元，同比下降5.0%，所占比重为3.8%；其他投资完成17.8亿元，同比增长52.8%，所占比重为16.2%。②项目建设进展顺利，施工规模扩大，新开工步伐减缓2011年，商品房建设规模进一步扩大，商品房施工面积1676.5万平方米，同比增长58.0%。其中：住宅施工面积1491.2万平方米，同比增长59.9%；办公楼施工面积16.9万平方米，同比增长30.2%；商业营业用房施工面积73.6万平方米，同比增长5.9%；其他房屋施工面积94.7万平方米，同比增长104.8%。受国家宏观调控政策的影响，全市房地产新开工建设步伐放缓。1-11月，全市商品房新开工面积397.9万平方米，同比下降13.3%。③房屋竣工面积进一步持续增长2011年，全市房屋竣工面积599.1万平方米，同比增长8倍多，其中：住宅竣工面积551.2万平方米，同比增长12倍多；其中：90平方米及以下住宅竣工面积518.0万平方米，同比增长33倍多；商业营业用房竣工面积11.4万平方米，同比下降17.9%；其他房屋竣工面积35.7万平方米，同比增长5倍多。④商品房销售总量及增速双双回落2011年1-11月，全市商品房销售面积为46.2万平方米，比上年同期下降2.4%，增速比上月回落4.4个百分点。其中，商品住宅销售面积为44.4万平方米，比上年同期增长4.1%，增速比上月高出4.8个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售面积17.6万平方米，比上年同期增长70.9%，增速比上月高出32.5个百分点，占商品住宅销售面积的比重为39.6%；140平方米以上住宅销售面积9.7万平方米47 河南城建学院本科毕业论文第三章市场分析，比上年同期下降11.7%，增速比上月回落6.0个百分点，占商品住宅销售面积的比重为21.8%。全市商品房销售额17.2亿元，比上年同期增长5.5%，增速比上月回落15.5个百分点。其中商品住宅销售额为16.1亿元，比上年同期增长19.9%，增速比上月高出4.5个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额5.8亿元，比上年同期增长90.5%，增速比上月高出39.2个百分点，占商品住宅销售额的比重为33.7%；140平方米以上住宅销售额4.0亿元，比上年同期下降17.1%，增速比上月回落8.7个百分点，占商品住宅销售额的比重为23.3%。⑤房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速，资金来源趋紧2011年，全市房地产企业本年到位资金147.8亿元，同比增长19.4%，增速高于上1.3个百分点，房地产开发企业资金来源增速低于完成投资增速28.7个百分点。若扣除上年末结余资金，本年全市房地产企业到位资金为73.5亿元，同比下降26.1%，其增速低于完成投资增速22%。其中，国内贷款6.0亿元，同比增长5.3%，增速低于上月4.6个百分点，所占比重4.1%；自筹资金36.6亿元，同比下降28.6%，增速低于上月0.2个百分点，所占比重为24.8%；其他资金31.0亿元，同比下降27.3%，增速低于上月5.8个百分点，所占比重为21.0%。3.1.2商品房空置面积截止2011年12月底，商品房空置一年以上面积为23万平方米，较2010年同比增长2.3%，与10月底相比增加了4.32万平方米，其中，商品住宅空置一年以上面积14.04万平方米，占商品房空置面积的46.12%；同比增长了28.32%；办公用房空置一年以上面积4.83万平方米，占商品房空置面积的16.66％；同比下降了37%；商业营业用房空置一年以上面积8.81万平方米，占商品房空置面积的32.58％；同比增长了3.16%；其他用房空置一年以上面积1.32万平方米，占商品房空置面积的4.55％，同比增长了7.3%。3.1.3商品房价格的趋势近年来，大同市的房屋需求量不断增加，房地产发展速度较快，从2005年到2011年七年的时间，大同市的商品房整体均价从2900元/㎡增长到近6000元/㎡，一些品质较好，位置优越的项目在未竣工交房的情况下基本销售售罄。（目前大同市品质较高的项目主要有格兰云天、巴黎华府、东方罗马城、御馨花都等）①在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成“扎堆”效应，带动地价上升。47 河南城建学院本科毕业论文第三章市场分析②需求量大从目前大同市房地产的消费市场来看，有84.6%的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款；还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。③购买力的增强，按揭的作用大同市市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少“持币观望”者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。④住宅品质的提高，也成为了房市升温因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。最终导致价格上扬。⑤竞争激烈由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻大同以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于大同市房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入大同。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使大同房地产市场的竞争更为激烈化。综上所述，根据大同市房地产场状况及X集团近几年来各小区，各种等级和功能房屋的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下：多层商品住宅销售价格:起价3200元/㎡最高价4200元/㎡高层商品住宅销售价格:起价4000元/㎡最高价5000元/㎡商业建筑销售价格:7000元/㎡3.2市场需求分析随着大同市的产业转型，全市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展稳中有进，尤其是市政府加大城市建设力度，进行大规模的旧城改造，极大地推动大同市当地产的蓬勃、健康的发展。大同市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩，城镇居民收入进一步增长，人民生活质量不断提高，给大同市房地产带来了前所未有的机遇，随着人们对居住条件要求越来越高，良好的居住环境，经济实用的户型结果，价格适中的住房，能够极大地刺激消费者的购买欲望。开发舒适、美观、具备以人为本功能的商品化规模化的住宅小区，具有广阔的前景。47 河南城建学院本科毕业论文第三章市场分析据调查2011年大同市在商品住宅销售中，90平米及以下住宅销售面积17.6万平方米，比上年同期增长70.9%，占商品住宅销售面积的比重为39.6%；140平方米以上住宅销售面积9.7万平米，比上年同期下降11.7%，增速比上月回落6.0个百分点，占商品住宅销售面积的比重为21.8%。在商品住宅销售中，90平米及以下住宅销售额5.8亿元，比上年同期增长90.5%，占商品住宅销售额的比重为33.7%；140平米以上住宅销售额4.0亿元，比上年同期下降17.1%，增速比上月回落8.7个百分点，占商品住宅销售额的比重为23.3%。随着房地产市场逐渐理性成熟，小户型商品房愈受广大客户青睐，小户型商品房市场前景好，因此X小区主打70—100平米小户型，占总比例70%。迎合市场需求，此时开发该项目还是很有价值的。3.3市场竞争分析2011年大同市房地产市场在售的项目有23个，经调查分析，御河生态园带的项目有12个，与X小区构成竞争的楼盘主要有4个，恒圆魏都、御河国际·公园华府、碧云天颐园、海晟财富官邸。表3.1恒圆魏都项目名称恒圆魏都开发时间2011年9月楼盘地址迎宾大桥南水泉湾开发商山西世纪恒圆房地产开发有限公司价格起价：3850元/㎡均价：3950元/㎡最高价：4500元/㎡建筑类型高层,多层主推户型72.59㎡、79.44㎡、97.64㎡、98.31㎡、117.19㎡占地面积66667平米建筑面积260000平米总户数1900停车位地上停车位1300个容积率3.5绿化率35%周边配套御河生态园、实验小学附小、华林商圈、直通大同六中、十中、322医院实验小学附小大同六中大同十中楼盘分析该项目地理位置不佳，导致楼盘价格偏低，户型90%都是中小户型，与本项目有较大的竞争力47 河南城建学院本科毕业论文第三章市场分析项目名称御河国际·公园华府开发时间2012年3月楼盘地址南三环与魏都大道交叉口开发商大同市安家房地产开发有限公司价格起价：3650元/㎡均价：3980元/㎡最高价：5500元/㎡建筑类型高层主推户型65.59㎡70.32㎡80.56㎡90.90㎡110.42㎡130.66㎡占地面积270400㎡建筑面积766332㎡总户数4820停车位地上600个地下3400个容积率2.50绿化率35%周边配套御河生态园大同一中、九中、十一中、智家堡学校、沃尔玛购物广场居然之家、王府井（规划中）、自建商业街等、自建双语幼儿园、建行、大同市四医院、社区诊所等休闲娱乐设施、九州国际餐厅楼盘分析该项目属于高档住宅社区，占地面积大，周边配套设施较齐全，但是地理位置离御河生态园较远，目前项目刚开始施工，生产周期较长，对本项目影响不大表3.2御河国际·公园华府项目名称海晟财富官邸开发时间2010年4月楼盘地址南环桥御河西岸开发商山西海晟房地产开发有限公司价格最低价：4300元/㎡均价：5500元/㎡最高价：6000元/㎡建筑类型高层主推户型93㎡118㎡136㎡146㎡171㎡占地面积160亩建筑面积400000平米总户数一期1700户停车位地上1500个容积率3.00绿化率40%周边配套御河生态园沃尔玛超市华林超市银行双语幼儿园城区十四校大同一中大同二中楼盘分析该项目没有小户型，都是高层住宅楼，价位较高，地理位置偏南，离繁华的市中心较远，无论小区环境还是周边环境与本项目相比都相差甚远表3.3海晟财富官邸47 河南城建学院本科毕业论文第三章市场分析表3.4碧水云天颐园项目名称碧水云天颐园开发时间2011年4月楼盘地址富康里东段开发商大同市国信房地产开发有限责任公司价格最低价：4100元/㎡均价：4380元/㎡最高价：5100元/㎡建筑类型高层,多层主推户型99.08平米、104.44平米、142.88平米、42平米、76平米占地面积70000㎡建筑面积140000㎡总户数1800户停车位地下停车位80个地上停车位300个容积率2.0绿化率35%周边配套御河生态园大同市四医院永泰航空广场门卫安防45小41小33小大同一中九中楼盘分析该楼盘主打中小户型，对本项目有一定的冲击力，但是该项目占地面积小，环境一般，所以影响力不会很大鉴于X房地产开发公司实力雄厚，信誉良好，再加上开发的地段位于大同市城中主轴线，项目周边生活设施配套齐全，教育资源丰富，医疗资源齐备。用地西侧的魏都大道为城市主要干道，交通便捷。东面紧邻大同市近期将启动的人工河工程的御河，生态环境极佳，区域位置极其优越。根据以上数据资料显示，相比较X小区项目整体设计规划合理，环境优越，地理位置佳，户型多，配套设施齐全，价格合理。因此该项目有很大的竞争力。47 河南城建学院本科毕业论文第四章项目SWOT分析和定位第四章项目SWOT分析和定位4.1项目定位4.1.1项目地块本项目建设用地为大同市城东，五爱村北段。该建设用地属大同市五爱村管辖。东连御河生态园北段，南接东小城商贸中心，西临古城东门（和阳南门），北望平成大桥。交通状况：31路36路32路201路38路附近学校：大同一中大同二中大同十二中北岳中学周边配套：御河生态园雁北影剧院雁北宾馆永康商贸城大同西亚医院双语幼儿园浩海国际酒店4.1.2项目建设场地本项目建设用地面积为315亩，部分为耕地，部分为荒地，通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（砂砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造10万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。4.2项目SWOT分析4.2.1X项目优势分析：①项目位于交通枢纽与黄金地段②周边政府部门，商业，金融，医疗，教育等配套齐全③道路的修建加强了与市区的连接，会对本项目有正面的影响④专业的物业管理⑤公平交易，没有内部操作⑥商业部分门面会随着以后本地小区建设及规划而升值⑦先天可开发素质较好，土地平整⑧空气清新，环境好，天然水景优势，提升项目品质⑨周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光47 河南城建学院本科毕业论文第四章项目SWOT分析和定位⑩项目所在的区域交通网络完善可达性高，极大提高本项目的交通便捷力4.2.2X项目劣势分析：①与该项目依托御河生态园有四个同期开发的楼盘形成了强烈的对比及竞争②临近主干道，部分临街住宅将受到噪音干扰③开发商开发经验不足，品牌知名度不高④外来打工人群的增多，导致区域人员复杂，对本项目的形象造成不利影响4.2.3X项目机会分析：①御河生态园区规划前景看好②御河东区建设快速推进，企业单位激增，住宅消费上升③外来人群的需求份额持续走高，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升④随着区域的升入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升⑤未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售⑥城东区房地产市场的快速发展，为投资提供了较高的投资回报率4.2.4X项目威胁分析：①整个市场房价在逐步上涨，而居民的收入没有明显看涨②融入上海建筑设计的结晶，采用独有的小高层电梯楼及复式楼③御河东区最高档的住宅小区，满足本地区精英阶层生活④价格较周边其他小区要稍高⑤本地区收入及购买力不高⑥居民对电梯楼及复式接受能力有限，而电梯户型总数较高从以上分析可以看出，优势机会，劣势机会以及优势威胁，如果策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。而劣势威胁中，除了一些不可抗拒的原因，如收入增长赶不上房价增长，增值税的影响，这已经不是我们所能改变的。但是想想全国各地都在这种影响下，房地产市场照样火爆，所以这些影响还不至于成为本项目的硬伤。其他几点我们现在无法改变，只能引导，就像大禹治水，只可疏不可堵。当洪峰呼啸的时候，我们没有能力让它屈服，但可以修条引水渠，把灾害降到最低。所以从理论上来看，只要方法做到位，X住宅小区项目是完全可以实行的。4.3项目工程规划47 河南城建学院本科毕业论文第四章项目SWOT分析和定位4.3.1项目规划理念如今人们都向往绿树成荫、高山流水，单纯的物质生活已经满足不了当今人们的生活需要。崇尚自然是一种达到物质和精神平衡的状态，这种平衡是高尚生活所追求的一种境界。本项目地理位置优越，紧邻御河生态园，御河生态园占地面积达413000㎡，北起御河大桥北500m，南至迎宾大桥南500m，南北长5.5km，东西宽500m-800m，绿化扩展区包括规划布置4座公园，分别是行政中心公园、城北带状公园、城南公园、体育公园，总占地面积58.37h㎡，这一优秀的亲水自然景观，为打造本项目成为一个集居住、购物、商务、休闲、餐饮、娱乐、文化于一体的区域标志性社区，提供了充分的条件。项目地处大同市城东，御河西区，人口密度大，打造市民广场，为市民提供一个休闲活动场，回馈城市空间。通过社区景观、文化、生活空间，营造和谐健康的社区氛围，使居民生活在和谐、友善、积极、上进、健康、乐观、豁达的氛围中，使生活更闲逸、更幸福、更健康。4.3.2总体规划方案X住宅小区项目总占地面积21万平方米，总建筑面积40万平方米（其中公建面积约5万平方米），总户数3000户，地下停车场、露天停车场共有车位2000个，绿化面积近8.8万平方米，容积率1.9。合理划分功能分区，组织好不同的交通流线，使建筑与景观资源相互融合，是整个规划设计的重点。在规划中，建筑以点式高层建筑为主，在用地东南角面向新兴北路设置一处中型集中商业区，其退后用地红线近40米形成尺度舒适的活动广场，既可作为商业推广宣传等活动的场所，也是居民公共交往与公共生活的绝佳场所。用地北侧布置30层的高层住宅，而东南部分和中部则布置6～20层的住宅，较小的体量为商业内街的行人营造更舒适亲切的空间尺度。小区景观节点独立于商业网络之外，营造出静谧的居住环境。滨水景观、小区景观节点组成贯穿小区的景观轴线，站在小区主入口，内部景观一览无余。设计中形成了商业和住宅相互依存但又各成体系、互不干扰的格局。整个小区的规划结构完整，建筑布局合理，充分利用土地，交通流线顺畅，小区居住品质良好。4.3.3供水规划在该项目南侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。在小区成环状布置，保障供水的安全性。室内给水直接由大同47 河南城建学院本科毕业论文第四章项目SWOT分析和定位市市政供水管网统一供水，采用分区供水方式。市政供水压力按0.3Mpa考虑。本工程给水系统采用分区供水方式，6层以下为低区，利用市政供水压力，由市政管网直接供给。7-30层采用生活变频泵组加压供给，分组团设置加压泵站及生活水池，水池采用独立结构体，设在用水负荷中心附近。生活用水量为：居住生活用水量标准为：300L/p·d户均人数为：3.5人/户住宅生活日用水量为：825.3m3/d商业及配套生活日用水量为：58.2m3/d绿化用水量为：14.0m3/d不可预见用水量：89.8m3/d总生活用水量：978.25m3/d4.3.4供气规划本项目以天然气作为居民生活燃料，由魏都大道引入了天然气高压线，建成天然气高中压调压站。通过天然气中压管向区内送气，地域内拟建规划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。4.3.5供热规划本项目采用冬季集中供暖，拟从魏都大道敷设的市政供热干线接入。4.3.6雨水、污水排放项目建设用地范围内的雨、污水排放采用分流制排放体制，分别排入市政污水和雨水管网。一层以上采用重力排水。设置单独雨水系统，在楼房屋面设计雨水斗，由雨水立管排到小区雨水管道，地面道路雨水经雨水收集排至小区雨水管道，最后排至小区附近市政雨水管道网。污水经化粪池处理后，最终排入市政污水管网，雨水经收集后排入御河生态园现有的DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。4.3.7供电规划本项目拟采用双路供电，一路从五爱村开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；另一路可由御鑫商贸城配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。47 河南城建学院本科毕业论文第四章项目SWOT分析和定位①电源及供电电压10KV电源采用环网供电，由市政10KV电网引来一路电源，经变电所变换成380/220V供住户使用。②用户电荷本建设项目用电负荷分别有一级负荷、二级负荷和三级负荷。采用单位面积功率法确定住宅和商业建筑的负荷：住宅按照25VA/㎡计，商业及配套建筑按80VA/㎡计，地下室按15VA/㎡计，加上其他用电，估算总安装容量为3350KVA。③变配电所根据现场地形建筑方案及供电半径，拟在负荷中心设置一座变电所（变电所采用4台1000KVA变压器），电源经变压器由10KV降为380/220V后，再由若干台低压配电屏配出，分别分给各用电负荷。在各变电所低压侧设置低压电容补偿装置，补偿后高压侧功率因数不低于0.90。4.3.8弱电系统本项目小区拟设置一座电信机房，提供小区住宅及商务等电话、有线电视和宽带网。①电话系统电话光缆从电信局引来，光纤机房设置在电信机房，经总交接箱分配至小区各分交接箱盒，再引至各用户，商业及公建按2线/100㎡，住宅每户按二门电话考虑，另考虑20%的预留，总计电话约6000门。②电视系统电视光纤从有线电视网引来，前端装置设置在电信机房，经信号转换分配后，用同轴电缆引至各用户，住宅每户可使用两个电视插座。③宽带网系统数据光缆从城市相关部门引来，光纤机房设置在电信机房，经总配线架分配至各楼层配线架后，再引至各用户。④消防报警及联动系统在首层设置消防控制室，火灾时启动相关消防设备进行灭火，向消防中心报警并控制切断非消防电源。⑤访客对讲系统在各住宅首层设置访客可视对讲装置，且进行连网控制。47 河南城建学院本科毕业论文第五章项目实施进度第五章项目实施进度5.1实施进度计划X住宅小区整个工程计划分四年(2013年1月—2016年12月)完成，室外工程及环境工程与建设工程同步进行、同步交工。2016年末做未售房屋销售工作及其它缮后工作。5.1.12013年度工程计划2013年度内将完成整个项目立项,前期手续审批,项目可行性研究,规划设计,部分开工地段工程地质勘察,开工地段土地整理,部分项目施工图设计、开工项目招投标及部分项目施工，按计划建成部分房屋并开始销售，室外配套项目同步施工。5.1.22014年度工程计划2014年度内按计划建成部分房屋并开始销售，室外配套项目同步施工。5.1.32015年度工作计划2015年度内按计划建成部分房屋并开始销售，室外配套项目同步施工。5.1.42016年度工作计划整个社区全部竣工并交付使用，销售尾房。各年度计划完成开发量见表5.1表5.1各年度计划完成开发量项目规模（㎡）2013年2014年2015年20161多层商品住宅150000400004000040000300002高层商品住宅200000300004000040000900003其余配套建筑5000020000100001000010000合计400000900009000090000130000详细进度计划见项目进度计划表5.247 河南城建学院本科毕业论文第六章投资估算及资金筹措第六章投资估算及资金筹措6.1投资估算范围本次投资估算范围按常规房地产开发项目投资范围估算，项目内的部分城市基础设施，如天然气调压站、换热机房的设备部分、通信中继站、高压电力开闭所等项目设施不列入投资估算范围。6.2投资估算投资估算成本包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费。6.2.1土地购置费用①拆迁安置费：项目用地范围内建筑物的拆迁安置费主要分为：居民安置费：每亩地补偿村委会20万元计算共计6300万人民币。其他费用：主要指拆迁安置管理费，按上述费用2%计算，共计126万人民币。②土地批租费：主要包括土地出让金、征地费和市土地转让费，共计30954.71万人民币。6.2.2工程前期费用估算前期工程费估算见表6.1表6.1前期工程费估算表单位：万元序号项目金额估算说明1234567规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费其他1800.00273.0050.0020.0030.00315.0032.00可研费按建安工程总造价的0.15%~0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%~3.5%计按工程概算投资额的0.3%~0.8%计合计2520.006.2.3建筑安装工程费用47 河南城建学院本科毕业论文第六章投资估算及资金筹措建筑安装工程费用估算见表6.2表6.2建筑安装工程费用估算表单位：万元项目建筑面积建筑工程费设备采购费用安装工程费费金额合计单价金额单价金额单价金额多层商品住宅150000933140009500.00高层商品住宅2000001400280002800.0028280.00其余配套建筑5000064032003200.00合计400000452002800.0048000.006.2.4基础设施建设费基础设施建设费估算见表6.3表6.3基础设施建设费估算表单位：万元序号项目建设费用接口费用合计1234567891011供电工程供水排污工程供气工程供暖工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程(含环卫)通讯工程智能化工程其他(有线工程)消防工程400.00175.00325.00420.00279.00212.33469.56200.00590.00110.00534.00464.331469.113146.67合计3159.895080.1182406.2.5开发建设投资估算开发建设投资估算见表6.46.4开发建设投资估算表单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计47 河南城建学院本科毕业论文第六章投资估算及资金筹措1234567891011土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费不可预见费37380.712520.008240.0048000.00003140.993822.002940.003751.904807.0437380.712520.008240.0048000.00003140.993822.002940.003751.904807.04合计109819.30109819.306.2.6投资汇总投资汇总见表6.5表6.5投资汇总表单位：万元序号项目金额（万元）估算说明1开发建设投资105997.33不包括融资费用1.1土地费用37380.712520.008240.0048000.003751.904807.043140.991.2工程前期费用1.3基础设施建设费1.4建筑安装工程费用1.5开发期税费1.6不可预见费1.7管理费2经营资金03项目总投资109819.303.1开发产品成本105997.33003822.003.2固定资产投资3.3经营资金3.4财务费用6.3资金筹措计划本项目直接投资总额为105997.33万元，计划通过银行信贷解决9000.00万元，通过企业自筹解决31799.20.00万元，其中2013年度筹款18120.00万元;2014年度再筹款13670.20万元,自筹资金共占投资比例为30.00%；其余是房屋预售及销售款项。本项目房屋预售及销售款项全部用于再投资直至项目完成。6.3.1自有资金筹措和利用自有资金31799.2047 河南城建学院本科毕业论文第六章投资估算及资金筹措万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。6.3.2银行信贷用银行贷款9000.00万元：贷款是实施该工程项目的重要资金来源，本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。6.3.3房屋销售房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于X处在商贸集中地区，估计将会有许多商户来购房，由于商户条件相对较好，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来筹集必要的资金。预计房屋预售金可达76500.00万元其中66370.00万元作为投资。表6.6计划销售量计算表单位：万元多层商品住宅高层商品住宅合计2013年度销售量100001000020000销售金额4000.004500.008500.002014年度销售量200002000040000销售金额8000.009000.0017000.002015年度销售量300003000060000销售金额12000.0013500.0091369.702016年度销售量300003000060000销售金额12000.0013500.0092600.00合计36000.0040500.0076500.00表6.7投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计20132014201520161项目总投资105997.3323668.6525815.5025815.5030697.6847 河南城建学院本科毕业论文第六章投资估算及资金筹措1.11.2开发建设投资经营资金150997.33023668.65025815.50025815.50030697.6802资金筹措107360.2034076.0050100.0040000.0048000.002.12.22.32.42.5自有资金借贷资金预售收入预租收入其他收入31799.209000.0066370.000.000.001812.006000.004410.000.000.0013670.203000.0015960.000.000.000.000.0021000.000.000.000.000.0025200.000.000.0047 河南城建学院本科毕业论文第七章项目经济效益评价第七章项目经济效益评价7.1项目财务评价7.1.1销售收入销售收入=可销售面积*售单价=350000*4200=147000（万元）表7.1销售收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计20132014201520161销售收入147000126004200042000504001.11.21.3可销售面积单位售价销售比例35000042001003000042008.5100000420028.6100000420028.6120000420034.32经营税金及税金附加80856932310231027722.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加7350514.5220.563044.118.92100147632100147632520176.475.67.1.2损益和利润分配开发利润=销售收入-总成本费用-营业税及附加=24609.90（万元）表7.2销售利润预测表（损益表）单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年2016年1销售收入147000.0012600.0042000.0042000.0050400.001.1销售收入147000.0012600.0042000.0042000.0050400.001.2出租收入2经营成本105997.339085.8630286.2030286.2036343.442.1销售成本105997.339085.8630286.2030286.2036343.443经营税费9628.50825.302751.002751.003301.203.1销售税费9628.50825.302751.002751.003301.203.1.1营业税及附加8085.00693.002310.002310.002772.003.1.2交易及印花税1453.50132.30441.00441.00529.204销售费用2940.00252.00840.00840.001008.005财务费用3822.00327.601092.001092.001310.406开发利润24609.902109.247030.807030.808436.967所得额2109.247030.807030.808436.968所得税8121.27696.052320.162320.162730.199税后利润16488.631413.194710.644710.645706.779.1应付利润3297.73282.64942.13942.131141.359.2未分配利润13190.901130.553768.513768.514565.4247 河南城建学院本科毕业论文第七章项目经济效益评价7.1.3财务指标①财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）表7.3总现金流量表单位：万元项目合计2013年2014年2015年2016年1现金流入1.1销售收入147000.0012600.0042000.0042000.0050400.00小计147000.0012600.0042000.0042000.0050400.002现金流出2.1固定资产投资2.2经营资金2.3开发总投资105997.3323668.6525815.5025815.5030697.682.4销售费用2940.00252.00840.00840.001008.002.4经营税费9628.50825.302751.002751.003301.202.6土地增值税2.7所得税8121.27696.052320.162320.162730.19小计126687.1025442.0031726.5031726.6637737.073净现金流量-12842.0010273.5010273.3412662.934累计净现金流量-12842.00-2568.507704.8420367.775折现系数（i=10%）1.0000.90910.82640.75136折现值-12842.009339.648489.909513.667累计折现值-12842.00-3502.364987.5414501.208折现系数（i=45%）1.0000.68970.47560.32809折现值-12842.007085.634886.001398.2410折现系数（i=50%）1.0000.66670.44440.296311折现值-12842.006849.344565.471263.11计算指标IRR=48.81%NPV（10%）=14501.20静态投资回收期=2.25动态投资回收期=2.41表7.4自有资金现金流量表单位：万元项目合计2013年2014年2015年2016年1现金流入1.1销售收入147000.0012600.0042000.0042000.0050400.00小计147000.0012600.0042000.0042000.0050400.002现金流出2.1自有资金31799.2018120.0013670.200.000.002.2收入用于投资66570.004410.0015960.0021000.0025200.002.3销售费用2940.00252.00840.00840.001008.002.4经营税费9628.50825.302751.002751.003301.202.5所得税8212.27696.052320.162320.162730.192.6贷款本金偿还9000.002023.382167.502321.872487.252.7贷款利息支付2170.20557.81413.69259.32939.38小计130249.1726884.5438122.5529492.3535666.0247 河南城建学院本科毕业论文第七章项目经济效益评价3净现金流量16750.83-14284.543877.4512507.6514733.984累计净现金流量-14254.54-10407.092100.5616834.545折现系数（i=10%）1.0000.90910.82640.75136折现值-14254.543524.9910336.3211069.647累计折现值-14254.54-10759.55-423.2310646.418折现系数（i=40%）1.0000.71430.51030.36549折现值-14254.542769.666414.805383.8010折现系数（i=45%）1.0000.68970.47560.328011折现值-14254.542674.285948.644832.75计算指标NPV(10%)=10646.41万元IRR=41.2%静态投资回收期=2.83年动态投资回收期=3.04年根据项目现金流量表可计算出财务净现值和财务内部收益率财务净现值（FNPV）=14501.20（万元）财务内部收益率(FIRR)=48.81%经过表中计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0,表明项目除了达到基准的收益率外，还能后的超过收益，具有财务上，经济上的可行性，项目财务内部收益率（FIRR）>10%，,且水平较高，表明项目具有盈利能力，故可行。②项目投资利润率投资利税率投资回收期项目总投资额为109819.33万元，总销售收入为147000.00万元，总销售利润额为24609.90万元.投资利润率＝平均利润总额/总投资额×100％＝22.41％销售利润率＝平均利润总额/销售收入×100％＝16.74％静态投资回收期＝2.25年动态投资回收期＝2.41年7.2偿债能力分析7.2.1资金来源与运用表资金来源与运用表见表7.5表7.5资金来源与运用表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年2016年1资金来源1.1销售收入147000.0012600.0042000.0042000.0050400.001.2自有资金31799.2012600.0042000.0042000.0050400.001.3银行贷款9000.006000.003000.00小计187799.236720.0058670.2042000.0042000.0047 河南城建学院本科毕业论文第七章项目经济效益评价2资金运用2.1开发成本105997.3323668.6525815.5025815.5030697.682.2经营税费9628.50825.302751.002751.003301.202.3销售费用2940.00252.00840.00840.001008.002.4财务费用3822.00327.601092.001092.001310.402.5应付利润3297.73282.64942.13942.131141.352.6各期还本付息11170.202581.192581.192581.192581.19小计144977.0328633.4336341.9836341.9842770.013=1-2归还垫支利润及净投资回收（盈余资金）42822.178086.5722328.225658.027629.9907.2.2借款还本付息表贷款与还本付息见表7.6表7.6贷款还本付息表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年2016年1贷款及还本付息1.1初期贷款本息累计0.003976.624809.122487.251.1.1本金0.003976.624809.122487.251.1.2利息0.000.000.000.001.2本期贷款9000.006000.003000.000.000.001.3本期应计利息2170.20557.81413.69259.32939.381.4本期本金归还2023.382167.502321.872487.251.5本期利息支付557.81413.69259.32939.381.6期末贷款利息累计3976.624809.122487.250本年年利率6.9%6.9%6.9%6.9%2偿还贷款本息的资金来源2.1投资回收2.2未分配利润13190.901130.553769.513768.514565.422.3其他7.3经济效益评价结论本房地产投资开发方案在财务方面、经济效益方面是完全可行的。47 河南城建学院本科毕业论文第八章风险分析第八章风险分析8.1盈亏平衡分析总销售收入S=PQ总成本C=F+VQ总利润B=S-C当总成本C=F+VQ时销售单价盈亏平衡点为：109819.30=350000*PP=3137.69（元）销售面积的盈亏平衡点为：Q。=F/(P-V)=37380.71/(4200-1715.42)=15.05万(平方米)8.2敏感性分析8.2.1敏感度分析表投资额、销售收入、销售成对财务净现值的敏感度分析：8.1敏感度分析表单位：万元变化NPV参数-20%-10%-5%0+5%+10%+20%投资17070.7515786.5515144.4514501.2013860.2513218.1511933.95销售收入-7649.793426.288964.3114501.2020040.3925578.4236654.49销售成本31185.6222844.0218673.1514501.2010325.536160.702180.92根据表计算可得：建设投资平均敏感度=-0.75%销售收入平均敏感度=32.33%销售成本平均敏感度=-3.65%可知净现值对销售收入的变化最为敏感8.3定性分析47 河南城建学院本科毕业论文第八章风险分析8.3.1政策风险2011年开始政府对房地产的调控一直没有放松手腕，政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。大同市属于二、三线城市，房地产受到限制的力度还没有那么明显，2011年大同市经济发展状况良好，2012年将延续较好的发展势头，大同市政府作出“十二五”规划，重点扶持愈合生态园这个城市中轴线，所以，目前项目是在良好的政治环境下开发的，受到国家限制政策影响可能性很小。8.3.2经济风险2011年大同市房地产开发投资完成110.0亿元，比上年同期增长48.1%，高于全市固定资产投资增速11.2个百分点。在房地产开发投资中，住宅投资完成86.5亿元，同比增长49.3%，高于房地产开发投资增速1.2个百分点，所占比重为78.6%；办公楼投资完成1.5亿元，同比增长454.5%，所占比重为1.4%；商业营业用房投资完成4.2亿元，同比下降5.0%，所占比重为3.8%；其他投资完成17.8亿元，同比增长52.8%，所占比重为16.2%。据调查2011年大同市在商品住宅销售中，90平米及以下住宅销售面积17.6万平方米，比上年同期增长70.9%，占商品住宅销售面积的比重为39.6%；140平方米以上住宅销售面积9.7万平米，比上年同期下降11.7%，增速比上月回落6.0个百分点，占商品住宅销售面积的比重为21.8%。在商品住宅销售中，90平米及以下住宅销售额5.8亿元，比上年同期增长90.5%，占商品住宅销售额的比重为33.7%；140平米以上住宅销售额4.0亿元，比上年同期下降17.1%，增速比上月回落8.7个百分点，占商品住宅销售额的比重为23.3%。随着房地产市场逐渐理性成熟，小户型商品房愈受广大客户青睐，小户型商品房市场前景好，因此X小区主打70—100平米小户型，占总比例70%。迎合市场需求，所以该项目的经济风险同样很低。8.3.3技术风险随着房地产市场的不段发展，房地产技术也在飞速的发展，X房地产公司立志要将X47 河南城建学院本科毕业论文第八章风险分析住宅小区项目打造成为一个集居住、购物、商务、休闲、餐饮、娱乐、文化于一体的区域标志性社区，要在大同地区影响巨大，成为公司的招牌项目。因此本项目不可避免的要运用高端的技术与方法，在建筑设计、结构设计、景观设计等方面都会遇到风险。为了打造精品项目，所以在项目招标方面也会有一定的风险，建筑生产力不足会给项目带来致命的打击。8.3.4市场风险随着大同市的产业转型，全市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展稳中有进，尤其是市政府加大城市建设力度，进行大规模的旧城改造，极大地推动大同市当地产的蓬勃、健康的发展。2012年大同市将继续大规模实施保障性安居工程，开工建设各类保障性住房600.61万平方米，97691套，新建项目年度计划完成投资72.35亿元。其中市本级74561套，466.56万平方米，年度计划完成投资56.6亿元;县区23130套，134.05万平方米，年度计划完成投资15.75亿元。目前，各项目正在办理规划、环保、可研、批复、立项、土地预审等前期手续，建设用地和资金已基本落实。本项目主打中小户型经济适用房，很受顾客亲睐，政府建设保障性安居工程对商品住宅会有一定的冲击，但是影响不会很大，商品房的主要消费人群占社会人口的大头，综合来看，本项目市场前景很好，风险很小。8.4投资风险的控制8.4.1通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。8.4.2通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。47 河南城建学院本科毕业论文第八章风险分析8.4.3通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。47 河南城建学院本科毕业论文第九章项目评价第九章项目评价9.1结论财务评价指标评价标准评价结果是否可行全部资金内部收益率＞10%48.81%可行全部资金静态投资回收期2.25年可行全部资金财务净现值＞014501.20万元可行自有资金内部收益率＞10%41.2%可行自有资金静态投资回收期2.83年可行自有资金财务净现值＞010646.4万元可行贷款偿还期4年可行通过上述计算分析得出如下结论：即本项目可行。在本次可行性研究当中，数据采集，成本核算，销售价格确定采用相对保守的标准和数据，以求得利润水平的真实性。在实际操作过程中，如采取科学和严谨的态度，其建设成本，资金投入量仍有下降的空间，从而获得更多的效益。本项目拥有较好的投资环境与机遇。国民经济、区域经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。项目在经济上具有较强的可行性。项目具有突出优势，拥有较好的周边环境（包括自然、社会、交通等环境），所处地块的发展前景较好。项目开发经营风险较小，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为大同市的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了大同市的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。从社会效益来说：项目建成后，可提供住宅3000套，将切实解决该区域内购房人群的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，商住结合使它将成为城市中轴线上又一个亮点，为大同市的人民提高了优越的住宅环境，使大同市人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表：使大同47 河南城建学院本科毕业论文第九章项目评价市人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小对环境的破坏。该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化大同市的市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。9.2建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。47 河南城建学院本科毕业论文附表附表附表1《前期工程费估算表》附表2《基础设施建设费估算表》附表3《建筑安装工程费用估算表》附表4《开发建设投资估算表》附表5《投资汇总表》附表6《销售收入与经营税金及附加估算表》附表7《计划销售量计算表》附表8《销售利润预测表（损益表）》附表9《总现金流量表》附表10《自有资金现金流量表》附表11《敏感度分析表》附表12《资金来源与运用表》附表13《贷款还本付息表》47 河南城建学院本科毕业论文附表附表1前期工程费估算表单位：万元序号项目金额估算说明1234567规划、设计、可研费水文、地质勘察费道路费供水费供电费土地平整费其他1800.00273.0050.0020.0030.00315.0032.00可研费按建安工程总造价的0.15%~0.2%计，住宅设计费按工程概算投资额的2.2%~3.5%计按工程概算投资额的0.3%~0.8%计附表2基础设施建设费估算表单位：万元序号项目建设费用接口费用合计1234567891011供电工程供水排污工程供气工程供暖工程小区道路工程路灯工程小区绿化工程(含环卫)通讯工程智能化工程其他(有线工程)消防工程400.00175.001325.001420.00279.00212.33469.56200.00590.00110.00534.00464.331469.111146.67附表3建筑安装工程费用估算表单位：万元项目建筑面积建筑工程费设备采购费用安装工程费费金额合计单价金额单价金额单价金额经济适用住房50000900.0045004500.00多层商品住宅10000095095009500.00高层商品住宅2000001400280002800.0028280.00其余配套建筑5000064032003200.00合计400000452002800.0048000.0047 河南城建学院本科毕业论文附表附表4开发建设投资估算表单位：万元序号项目开发产品成本固定资产投资合计123456789101112土地费用前期工程费用基础设施建设费建筑安装工程费公共配套设施建设费开发间接费管理费用财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费37380.712520.008240.0048000.00003140.993822.002940.003751.9004807.0437380.712520.008240.0048000.00003140.993822.002940.003751.9004807.04附表5投资汇总表单位：万元序号项目金额（万元）估算说明1开发建设投资105997.33不包括融资费用1.1土地费用37380.712520.008240.0048000.003751.904807.043140.991.2工程前期费用1.3基础设施建设费1.4建筑安装工程费用1.5开发期税费1.6不可预见费1.7管理费2经营资金03项目总投资109819.303.13.23.33.4开发产品成本固定资产投资经营资金财务费用105997.33003822.0047 河南城建学院本科毕业论文附表附表6销售收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号项目合计20132014201520161销售收入147000126004200042000504001.11.21.3可销售面积单位售价销售比例35000042003000042001000004200100000420012000042002经营税金及税金附加80856932310231027722.12.22.3营业税城市维护建设税教育费附加7350514.5220.563044.118.92100147632100147632520176.475.6附表7计划销售量计算表单位：万元经济适用住房多层商品住宅高层商品住宅合计2013年度销售量250004000040000120000销售金额5000.0012000.0016000.0039000.002014年度销售量500008000080000249000销售金额10000.0024000.0032000.0083500.002015年度销售量500008000080000251000销售金额10000.0024000.0032000.0087000.002016年度销售量500008000080000240000销售金额10000.0024000.0032000.0084000.00合计40000.00120000.0160000.0409500.047 河南城建学院本科毕业论文附表附表8销售利润预测表（损益表）单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年2016年1销售收入147000.0012600.0042000.0042000.0050400.001.1销售收入147000.0012600.0042000.0042000.0050400.001.2出租收入2经营成本105997.339085.8630286.2030286.2036343.442.1销售成本105997.339085.8630286.2030286.2036343.443经营税费9628.50825.302751.002751.003301.203.1销售税费9628.50825.302751.002751.003301.203.1.1营业税及附加8085.00693.002310.002310.002772.003.1.2交易及印花税1453.50132.30441.00441.00529.204销售费用2940.00252.00840.00840.001008.005财务费用3822.00327.601092.001092.001310.406开发利润24609.902109.247030.807030.808436.967所得额2109.247030.807030.808436.968所得税8121.27696.052320.162320.162730.199税后利润16488.631413.194710.644710.645706.779.1应付利润3297.73282.64942.13942.131141.359.2未分配利润13190.901130.553768.513768.514565.4247 河南城建学院本科毕业论文附表附表9总现金流量表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年2016年1现金流入1.1销售收入147000.0012600.0042000.0042000.0050400.00小计147000.0012600.0042000.0042000.0050400.002现金流出2.1固定资产投资2.2经营资金2.3开发总投资105997.3323668.6525815.5025815.5030697.682.4销售费用2940.00252.00840.00840.001008.002.4经营税费9628.50825.302751.002751.003301.202.6土地增值税所得税8121.27696.052320.162320.162730.19小计126687.1025442.0031726.5031726.6637737.07净现金流量-12842.0010273.5010273.3412662.93累计净现金流量-12842.00-2568.507704.8420367.77折现系数（i=10%）1.0000.90910.82640.7513折现值-12842.009339.648489.909513.66累计折现值-12842.00-3502.364987.5414501.20折现系数（i=45%）1.0000.68970.47560.3280折现值-12842.007085.634886.001398.24折现系数（i=50%）1.0000.66670.44440.2963折现值-12842.006849.344565.471263.11计算指标IRR=48.81%NPV（10%）=14501.20静态投资回收期=2.25动态投资回收期=2.4147 河南城建学院本科毕业论文附表附表10自有资金现金流量表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年2016年1现金流入1.1销售收入147000.0012600.0042000.0042000.0050400.00小计147000.0012600.0042000.0042000.0050400.002现金流出2.1自有资金31799.2018120.0013670.200.000.002.2预售收入用于产品投资66570.004410.0015960.0021000.0025200.002.3销售费用2940.00252.00840.00840.001008.002.4经营税费9628.50825.302751.002751.003301.202.5所得税8212.27696.052320.162320.162730.192.6贷款本金偿还9000.002023.382167.502321.872487.252.7贷款利息支付2170.20557.81413.69259.32939.38小计130249.1726884.5438122.5529492.3535666.023净现金流量16750.83-14284.543877.4512507.6514733.984累计净现金流量-14254.54-10407.092100.5616834.545折现系数（i=10%）1.0000.90910.82640.75136折现值-14254.543524.9910336.3211069.647累计折现值-14254.54-10759.55-423.2310646.418折现系数（i=40%）1.0000.71430.51030.36549折现值-14254.542769.666414.805383.8010折现系数（i=45%）1.0000.68970.47560.328011折现值-14254.542674.285948.644832.75计算指标NPV(10%)=10646.41万元IRR=41.2%静态投资回收期=2.83年动态投资回收期=3.04年附表11敏感度分析表单位：万元-20%-10%-5%0+5%+10%+20%投资17070.7515786.5515144.4514501.2013860.2513218.1511933.95销售收入-7649.793426.288964.3114501.2020040.3925578.4236654.49销售成本31185.6222844.0218673.1514501.2010325.536160.702180.9247 河南城建学院本科毕业论文附表附表12资金来源与运用表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年2016年1资金来源1.1销售收入147000.0012600.0042000.0042000.0050400.001.2自有资金31799.2012600.0042000.0042000.0050400.001.3银行贷款9000.006000.003000.00小计187799.236720.0058670.2042000.0042000.002资金运用2.1开发成本105997.3323668.6525815.5025815.5030697.682.2经营税费9628.50825.302751.002751.003301.202.3销售费用2940.00252.00840.00840.001008.002.4财务费用3822.00327.601092.001092.001310.402.5应付利润3297.73282.64942.13942.131141.352.6各期还本付息11170.202581.192581.192581.192581.19小计144977.0328633.4336341.9836341.9842770.013=1-2归还垫支利润及净投资回收（盈余资金）42822.178086.5722328.225658.027629.990附表13贷款还本付息表单位：万元序号项目合计2013年2014年2015年2016年1贷款及还本付息1.1初期贷款本息累计0.003976.624809.122487.251.1.1本金0.003976.624809.122487.251.1.2利息0.000.000.000.001.2本期贷款9000.006000.003000.000.000.001.3本期应计利息2170.20557.81413.69259.32939.381.4本期本金归还2023.382167.502321.872487.251.5本期利息支付557.81413.69259.32939.381.6期末贷款利息累计3976.624809.122487.250本年年利率6.9%6.9%6.9%6.9%2偿还贷款本息的资金来源2.1投资回收2.2未分配利润13190.901130.553769.513768.514565.4247 河南城建学院本科毕业论文附表2.3其他47 河南城建学院本科毕业论文参考文献参考文献［1］杨东.房地产开发项目全过程成本控制.[J].建筑经济,2010(8).［2］顾圣平.工程经济学.水利水电出版社.2010.［3］王世虎、李彪.工程管理模式在实施中的问题及对策分析.[M].南省建筑质量监督总站,2011.［4］石小娟.可行性研究报告投资估算若干问题研究[J].中国工程咨询，2009,1.30-31.［5］严军印.论建设项目可行性研究的可行性[J].探索与思考，2011,22-23.［6］蔡亮.某房地产项目可行性研究[A].安徽建筑出版社，2010.178-179.［7］王小平.财务评价在房地产投资可行性研究中的应用[J].科技信息，2010.[8]刘晓君主编工程经济学.北京：中国建筑工业出版社，2008.[9]国家发改委、建设部.北京：建设项目经济评价方法与参数,2006.8.[10]房地产统计年鉴2011.北京：中国统计局出版,2011.12.[11]柴强主编.房地产估价.北京：首都经济贸易大学出版社，2011.11.[12]丁烈云主编.房地产开发北京：中国建筑工业出版社，2008.12.[13]刘雷主编.物业管理.郑州：郑州大学出版社，2009.9.47 河南城建学院本科毕业论文致谢致谢四年的读书生活在这个季节即将划上一个句号，而于我的人生却只是一个逗号，我将面对又一次征程的开始。感谢我的爸爸妈妈，母爱无疆，父爱如山，养育之恩，无以回报，你们永远健康快乐是我最大的心愿。在此向刘雷老师致以衷心的谢意！向他无可挑剔的敬业精神、严谨认真的治学态度、深厚的专业修养和平易近人的待人方式表示深深的敬意！  在本文的撰写过程中，刘雷老师作为我的指导老师，他治学严谨，学识渊博，视野广阔，为我营造了一种良好的学术氛围。置身其间，耳濡目染，潜移默化，使我不仅接受了全新的思想观念，树立了明确的学术目标，领会了基本的思考方式，掌握了通用的研究方法，而且还明白了许多待人接物与为人处世的道理。其严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力，与无微不至、感人至深的人文关怀，令人如沐春风，倍感温馨。同时也感谢学院、系为我提供良好的做毕业设计的环境。在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚谢意！随着这篇本科毕业论文的最后落笔，我四年的大学生活也即将划上一个圆满的句号。回忆这四年生活的点点滴滴，从入学时对大学生活的无限憧憬到课堂上对各位老师学术学识的深沉沉湎，从奔波于教室的来去匆匆到课余生活的五彩缤纷，一切中的一切都是历历在目，让人倍感留恋，倍感珍惜。  四年河南城建学院的学习生活注定将成为我人生中的一段重要旅程。四年来，我的师长、我的领导、我的同学给予我的关心和帮助，使我终身收益，我真心地感谢他们。最后再一次感谢所有在毕业设计中曾经帮助过我的良师益友和同学，以及在设计中被我引用或参考的论著的作者。47 47'