商业小区房地产开发可研报告 53页

'第一部分项目总论1项目概况1.1项目名称：****商住小区1.2建设单位：****房地产开发有限公司1.3项目地点：本项目选址于****霞阳镇****村。1.4项目单位基本情况：********房地产开发有限责任公司成立于200７年12月12日，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。公司设有办公室、工程部、开发部、财务部、售楼部等部门。现有员工20人，其中：工程师2人，助理工程师7人。经营办公地址：****霞阳镇霞阳路。公司注册资本：伍佰零壹万元人民币。该公司自成立以来，已开发房地产项目投资规模达48000平方米，投资近20000万元。根据公司2009年会计年报情况来看，该公司资产总额546万元，其中：固定资产44万元、流动资产502万元，全年实现经营收入500万元，利润42万元。资产负责率1.3％，流动比率72.9％，销售利润率16.67％。该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力一般，企业有一定盈利能力。1.5项目概况：1.5.1建设内容与建设规模小区规划占地区平方米，建筑占地平方米，总建筑面积平方米，绿化占地面积平方米。一次规划，一次建设。1.5.2进度计划本项目预计开发周期为14个月，即2010年7月动工，至2011年8月竣工。1.5.3投资规模与资金筹措1）项目估算总投资53 项目估算总投资万元。2）资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目所需建设资金由项目申报单位通过自有资金、商品房预售或银行按揭贷款等办法筹集。1.5.4主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1。表1-1主要经济技术指标序号项目指标指标值备注1总用地面积㎡2建筑占地面积㎡3总建筑面积㎡3.1住宅㎡3.2商业㎡4容积率总建筑面积/总用地面积5住宅户数户建筑密度%绿地率%估算总投资万元预计销售收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率%投资利税率%投资回收期年建设工期月1.6研究工作依据1）《****城总体规划2006－2015》；2）《****国民经济和社会发展“十一五”规划》；53 3）《投资项目可行性研究指南》（2002）；4）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）；5）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；6）《城市居住区规划设计规范》；7）《****城市拆迁管理条例》；8）《城市居住区公共服务设施设置规定》；9）《住宅设计规范》；10）《住宅建筑设计标准》；11）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；12）《城市道路绿化规划及设计规范》；13）《民用建筑设计防火规范》；14）其他相关文件。1.7项目提出的背景及理由本项目地块系********房地产开发有限责任公司从县国土局土地储备中心公开竞拍购得，地块原系商业用地。根据****规划办规划和有关部门批准了拟建项目。项目提出的理由是：①合理利用土地资源，改善旧城区环境；②完善小区建设，实现预期目标；③满足中、低收工薪阶层及农民进城缺房要求。2可行性研究结论2.1经济及市场分析****位于湘东南，地处罗霄山脉中部，株洲地区的最南端，东临江西省的井冈山市、遂川县，南接桂东、资兴，西连安仁，北界茶陵。“十一五”期间，全县以经济建设为中心，突出增加城乡居民收入和财政收入两大目标，大力推进“扶贫开发带动、基础设施建设带动、民营经济带动、旅游产业带动、生态县建设、科教兴县”的发展战略，成效显著。农业和农村经济平稳发展，粮食生产保持稳定增长态势，农业结构不断优化，形成了以小水果、笋竹的林果业，以茶叶、蔬菜为主的经作业，以生猪、酃县白鹅为主的畜牧业三大支柱产业。农村基础设施建设明显改善。全县累计通公路村202个，村通公路率达99%；累计通电话村达201个，村通电话率达95%；新建移动基站12个，开通15个乡镇移动通信；村通广播电视率达96%。工业发展迅速。实现工业总产值27.5亿元，增长25.8%53 ，其中规模以上工业总产值18.8亿元，增长34.3%。“1152”工程来势较好，全县规模以上企业增至56家,产值过亿元企业达3家。小水电开发有新发展。新投产电站11座，新增装机容量1.3万千瓦，全县总装机容量达19.93万千瓦。2009年，全县围绕“又好又快、进位争先”战略目标，坚持“保增长、强基础、调结构、保民生”和“目标不变、速度不减、标准不降”要求，干事创业，锐意进取，实现地区生产总值22.8亿元，增长15.6%；财政收入2.6亿元，增长27%；完成全社会固定资产投资24.7亿元，增长62.1%；社会消费品零售总额7.13亿元，增长22.2%。城镇居民人均可支配收入12574元，增长11.9%，农民人均纯收入6602元，增长10.3%。全县综合实力和人民生活迈上新的台阶。随着全球和区域经济一体化日趋明显，国际间、区域间生产要素流动和产业转移加快；我国进入了一个新的发展阶段，社会主义市场经济体制日益完善，经济结构战略性调整和城市化进程加快，为****加快发展提供了重大历史性机遇。未来一个时期，****将会由工业化初期向快速扩量增效的中期迈进，工业化的快速推进将促使县域经济和社会结构的根本转变。同时，****的城市框架正逐步拉开，城市功能日臻完善，正处在城市化加速攀升期，城市支撑能力的增强为汇聚各类发展要素提供了良好的载体，城镇空间的扩大为农村人口转移创造了更好的条件。由此看来，****正处在经济起飞的关键节点，并将进入一个持续高速增长阶段。“十一五”期间，****健全和完善房地产开发建设和管理服务体系，建立以商品房为主体，经济适用房、拆迁安置房和廉租房为重要组成的住房供应体系和保障体系，切实改善中低收入居民住房条件。积极发展健康住宅和绿色环保住宅，加快节能省地型住宅建设；积极推进房地产开发和物业管理的分业经营，提高物业管理水平均取得极大成效。全县围绕解放路、炎陵路、炎帝路、井冈路、内环线等城市主要道路的建设，开发房地产。至2009年，房地产业增加值为2005年的二倍以上。特别是2009年，****房地产市场十分活跃。在推进“东扩北展”，加快西城区、新城区建设战略的推动下，城市建成区面积突破区5.4平方公里。推进旧城改造，完成拆旧建新1.2万平方米，房地产开发面积、商品房销售面积分别增长7.3%和60.1%，全县住宅建设新开工面积30.28万平方米，竣工面积12.1万平方米，完成投资1.4853 亿元。小区物业管理市场化进程加快。信息资源开发利用、网络普及水平不断提高。围绕创建国家卫生城市，城市绿化速度加快。随着房地产的红火，城区住房均价不断攀升。2009年底，城区住房均价为1507元/平方米，预计2010年均价将达到1650元/平方米。根据****城市规划，十一五期末，城区计划建成经济适用住房0.4万套，拆迁安置住房0.85万套。十二五期末，城区人口要达到8万，城区面积达到8万平方公里，城市居民人均道路面积、住房面积全面达到小康标准，城市绿化覆盖率达到40%，城市人均公共绿地面积超过15平方米。城区供水设施建设完备，自来水普及率达到100%。未来****城区房地产业发展的重力是：围绕中心商务区建设，重点加快商务中心、高端商务住宅区、商贸商务设施建设，适应城市发展的要求；加快城区居住区建设，进一步加快不同层次的商品房、经济适用住房建设，适应中心城市人口快速增长的住房需求。加大城市基础设施建设、旧城改造、住宅开发和小城镇建设投入，着力培育“国际性的生态旅游城市”，增强城市的创造力、吸引力和辐射力。进一步提高城市建设水平，不断推进城市化进程，努力增强城市总体功能，实现城市建设一年一变化，三年明显变化，五年大变化的战略目标。结合旧城改造和新区开发，建设规模住宅小区，年均住宅竣工面积4万平方米。同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点，带动相关产业发展。2.2项目地块分析本项目基地位于于新城区繁华地段，紧临城市主干道----内环线和解放路，道路四通八达，交通便捷。项目地位离各种公共设施近，方便就医、上学和出行等活动。项目地南边200米为县城沿河风光带，是县城主要的休闲地带，东侧不到1500米为城区的商业中心，这些为小区提供了优越的外部环境。该地块在区位条件和商业条件等方面具有相当的优越性，是一处商业和居住开发价值极高的地块。建设规划用地面积平方米，建设占地面积平方米。规划主要经济技术指标：建筑总面积：m2其中：商业用房面积m2住宅面积m2车库面积m253 地杂屋间面积m2。2.3项目规划方案2.3.1规划依据：1《城市居住区规划设计规范》GB50180-932《湖南省城市规划管理技术规定》3规划基地地形图及界点坐标4****规划局提供的规划条件5国家及湖南省，****的其他有关规范规定。2.3.2选址概况及规划定性：1选址概况：本方案用地位于霞阳镇****村，东靠****村农贸市场，南临滨江御景小区，西边是规划中的商业用地，北对解放路。项目总用地面积平方米。二条城市主干道从项目地南北两侧经过。项目区域地势平坦，分布有大面积的农田，周边有商业、文化体育、医疗卫生等公共服务设施。2规划定性：地块主要用于新建住宅功能小区，新建商业住宅楼栋，建筑占地面积平方米，总建筑面积平方米。2.3.3规划设计宗旨及目标：立足项目用地环境，本着以人为本的思想，着重体现规划的超前性与合理性。从建筑空间布局，立面形象，内部空间的使用，景观的连贯性等因素综合考虑规划功能的划分，营造一种自然、生态、和谐的生活形态，为城市创造出新的景观形象。强调空间的丰富性及尺度的适宜性。突显健康、美好生活理念，增设健康、休闲、娱乐等配套设施，人们可以享受健康充实的闲暇生活。通过生活和交通一体的生活环境的再创造，人们可以享受到传统中国式的有魅力的人际关系。同时，也可以随时感受到炎陵的历史文化。2.3.4规划构思及特点：1规划概述功能：项目要功能是居民商住小区，该区面临城市主干道，设计上注意空间丰53 富变化，文化品位较高，努力创造一个舒适的内部休闲购物空间环境，丰富城市生活场所，形成一组城市地标性建筑群体。设计理念：以内街和周边建筑物组织建筑之间的关系并控制空间形态。设计中注意建筑和环境融为一体，主要是营造一个休闲商业街区。提供全方位的零售、服务、餐饮、休闲和娱乐等设施。道路交通：项目用地通过环路形式（路宽6M）联系着南北侧城市道路。用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。2总平面设计设计充分利用现有道路条件，确定地块的北侧为主出入口，北入口顺延垂直连接解放南路引入，在小区内形成高效的方形环道，同时通过中间景观形成的中心景观步行带，将入口及周边的组团有机的结合起来，构成合理而丰富的规划结构。3建筑设计住宅设计：地块户型设计以生活动线和外部环境景观为依据进行设计，使用时满足并优化生活和观景的要求。在起居室，卧室采用大面积景观窗或落地门窗，充分利用自然光线并将室外环境引入室内。设计中考虑到****的气候特点，朝向以南向为主，尽量避免西晒的酷热，重点考虑每户的通风以及阳台布置，增加空气对流。在住宅间距控制上按照《湖南省城市规划管理技术规定》的标准，多层住宅间距按南北主朝向为南侧建筑高度的1.50倍控制，并满足日照要求。保证住宅布局能够满足日照、通风、消防等建筑管理要求。公共建筑设计：本小区公建按照《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)小区级来配置，满足规范及规划要求。4道路与交通本地块路网结构由地块环建筑群的6米宽小区内环道路连接各个组团级道路而成。各邻里单位以3.5米~4米宽道路与之联系。枝状尽端步行道伸入每一个住宅组团，直达住宅大门。住宅后花园出口与公共绿地的步行道路连通，另成步行系统。结构清晰简洁，主入口分设南北二侧，同时可在西侧增设一步行入口，步行入口可定时开启以照顾西侧商业购物人流的需求。53 5绿化系统总体绿化设计基础理念为“美丽的大自然并不是天然的”，重点在于利用基地本身的条件，经过适宜的拆分重组，创造美好的视觉景观，发挥软硬绿化元素组织的不同效果，达成水天一色，天人合一的景致，远远超乎现阶段小区发展所强调的绿化面积的层次。植物绿化设计注重景观的轴线感，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有诗情画意的环境空间。地块通过中心景观高层错位斜向布置及底层架空处理，形成丰富的绿化景观的轴线，绿化与水景紧密结合，丰富了景观的空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。线性空间有收有放，为住者提供优美、高雅的游憩空间。小区植物绿化设计注重色彩及空间感受，时而开阔，时而隐蔽，于建筑群体间穿梭，创造具有高品质的环境空间。2.3.5建筑造型1建筑风格****城为山区小城市，为适应其与山水为邻的大环境，建筑风格以徽派建筑为主，采取开放式阳台，吸纳太阳光线，又起遮荫通风作用，一派度假休闲风情。2建筑色彩与风貌建筑风格利用简洁的现代建筑语言，加上色彩的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线，在统一中追求变化，创造丰富建筑风貌，更令整个建筑外貌明艳突出。单体设计不仅考虑其本身的风格面貌，亦兼顾到群体的风格，以便能互相融合。虽然各单体建筑采取相互融合的手法来处理以表达群体建筑统一的风格，但又利用不同的色彩处理使各单体有独立的风貌。单体主要利用大面积玻璃窗及精心设计的阳台，阳台做适当处理以提供趣味性的立面元素，并与大面积玻璃产生强烈的虚实对比。大面积玻璃窗及阳台除了带进大量清新空气及阳光外，还仿如将室外景观引入室内，成为室内不可或缺的一部分，使室内空间、景观更加丰富多彩。基于****城的温带气候，鲜明及偏冷的颜色应为正确选择，它们也帮助改善环境形态，鲜明颜色可将照射于外墙上的阳光反射到其它建筑群体上，使整个建筑群体外观鲜明光亮，清爽怡人。53 2.3.6消防规划设计说明小区共设一个主要出入口和一个人行出入口，满足小区出入口及消防间距要求，小区道路为环状，确保消防登高场地需要。各组团均设有给水管，并在组团内形成环路，保证消防两路供水，小区室外合理布置消火栓，消火栓间距小于120米。建筑单体消防设计按规范设计，地下车库考虑消火栓，喷淋系统及防排烟系统。2.3.7人防规划设计说明人防设计采用平战结合的形式，利用地下车库设置人防地下室，平时为地下车库，战时初步拟定为物资掩蔽室。人防出入口与车库出入口结合。人防面积满足人防要求。2.3.8环保环卫规划设计说明沿城市主要干道建筑物满足退红线要求，除局部布置小区地面停车场外，大面积绿化种植较高乔木类，以美化环境并改善车流、噪音及尾气对居民的影响。小区内主要道路及其四周绿地种植以乔木为主，以消弱噪声传播和加强防尘隔离。小区除道路、广场、入口地面为硬质铺地外，大面积设置草坪、花坛及小叶灌木，以利吸声防尘。小区各街坊分设垃圾收集点，单体设计要求垃圾袋装化，由专人负责运送。2.3.9卫生防疫设计说明大楼内水箱、水池采用不锈钢成品，以保证水质质量2.3.10通风采光设计充分考虑建筑的自然采光和通风的要求，绝大部分单元主要房间朝南，均能满足其有充分的日照时间。住宅的卧室、客厅窗地比>1/7，其它部分的房间窗地比>1/8日照对基地周围建筑无影响。2.3.11经济技术指标：用地平衡表编号用地性质用地面积（公顷）用地面积比例（%）1建筑用地2道路广场用地3公共绿地53 主要经济技术指标序号项目指标值指标备注1总用地面积㎡2建筑占地面积㎡3总建筑面积㎡3.1住宅㎡3.2商业㎡4容积率总建筑面积/总用地面积5住宅户数户建筑密度%绿地率%估算总投资万元预计销售收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率%投资利税率%投资回收期年建设工期月2.4投资估算与资金筹措本项目规划占地面积㎡。其中建筑占地面积㎡，建筑面积㎡。项目容积率2.03，建筑密度24.7％，绿地率35％，总平衡容积率2.11。2.4.1投资估算本项目建筑包括商业门面、住宅、车库和杂屋间等四项内容。根据建筑内容和规模，估算项目总投资为万元。具体投资估算见下表：53 投资估算表单位：万元序号项　　　　目估算金额备　　注1建安费用839.632前期工程费用73.47建安2％2.1图纸设计费69.97建筑面积40元/m22.2规划审图费3.53基础设施费72.623.1道路、水电、绿化72.624建设费用113.274.1管理费用64.734.2销售费用48.545间接费用333.575.1工程监理费25.19建安3％5.2招标代理服务费16.78建安2%5.3工程质量监督管理费1.68建安2‰5.4白蚁防治费3.5建筑面积2元/m25.5劳保基金6.36土地成本2.96%5.6防雷审核3.15建筑面积1.8元/m25.7环卫费2.62建筑面积1.5元/m25.8建筑规费213.93123.3元/m25.9房地产交易费8.755元/M25.10物业维修基金43.7325元/M25.11不可预见费25.19建安3%6土地成本498.57合计1931.132.4.2资金筹措：项目估算总投资万元。建设资金筹措方案采取企业自筹资金、房屋预售和银行贷款筹集，完全能满足一次开发的资金需求。2.5项目经济评价该项目建设期14个月，销售期为18个月（包括建设期），投资回收期18个月，投资净利润率34.27%，故该项目可行。3主要技术经济指标表：3.1建筑指标：53 项目指标备注总用地面积㎡根据坐标点闭合线测得建筑占地面积㎡总建筑面积%总建筑面积/总用地面积容积率绿地率%按＞0.5㎡/人计算机动车库辆按住宅＞0.4辆每户.公建＞50辆/万㎡非机动车停车辆按住宅＞2辆每户.公建＞500辆/万㎡3.2财务指标：项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地获得价款及税费1381.79开发前期准备费59.56主体建筑安装工程费1318.02配套设施费206.55开发间接费301.33开发成本合计3267.25管理费用65.35销售费用74.68财务费用179.20项目总投资3586.484项目存问题及建议：4.1项目施工期间，应合理安排工期，减少夜间施工，并注意建筑垃圾的及时清理。4.2该项目因紧连城市主干道，施工中在确保安全的同时，注意文明施工和环境、路面的整洁及过往行人、车辆的安全。4.3项目要规范化运作，细化管理。在建设期要加强对建设投资管理工作，控制工程总成本支出，缩短建设周期，尽可能避免和减少风险及不必要的资金浪费。4.4抓紧时间进行项目开发，赶在北部XXX及XX搬迁所形成的房地产开发销售前销售，可获得较好业绩。4.5实施差异战略，提高项目品位，进而提高人们的购买欲望，可以产生较好的社会影响。53 第二部分项目建设的理由及必要性1项目提出背景1.1所在区域商业发展情况本地块位于****新城区内，新城区是****新建设的政治、经济、文化中心。周边1KM范围内有汽车站、农贸市场、体育文化中心；检察院等政府机关；市政风光带、神农福地等公共休闲娱乐广场。该地块南临神农大道，北靠解放路，东连农贸市场，西接规划商业地带。1.2所在区域政策、经济及产业环境****现辖6镇7乡，一个县级经济技术开发区。全县总面积2030平方公里，总人口20万人，其中城区面积5.4平方公里，人口3.6万，城市建设用地4平方公里。城市采用一县双城式布局；新城区作为政治、经济、文化中心，集中发展地方商业和旅游；西城区作为开发区、保税工业区，是城市涉外、贸易窗口。****位于湖南省东南部，地处罗霄山脉中部，株洲地区的最南端，东临江西省的井冈山市、遂川县，南接桂东、资兴，西连安仁，北界茶陵。境内群山起伏，岭谷相间，山、丘、岗、坪交错。****属中亚热带季风湿润气候区，四季分明，昼夜温差大，冬无严寒，夏无酷暑。低温寒冷期短，春早回暖快。年平均气温在12.1至17.2°C之间，素有立体小气候之称。****是长株潭城市一体化的后花园，是新兴的旅游城市。****地处湘、赣、粤边界，区位和交通优势明显。“四高一铁”建设和通车将进一步加速****的运输和交通发展。九龙技术经济开发区和中小企业创业园的建设为沿海产业转移承接奠定了坚实基础，并将带动****的工业和其它行业的高速发展。****的对外贸易也将进一步拓展。优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投资环境，使****的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基础设施的投资力度，****也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此，我们认为，本项目的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。53 1.3项目发起人及发起缘由本项目的发起人是********房地产开发有限责任公司，公司成立于2007年。公司住址位于霞阳镇霞阳路****，注册资本为人民币1000万元，由自然人罗建平独资组建。公司主要经营范围：房地产开发、销售。根据县城总体规划要求，这一项目将吸取国内外房地产行业先进经营管理经验，高起点策划、高标准设计、高水平施工、高科技配置，在规划设计、平面布局、材料选配、产品细节上立足于以人为本的开发理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境。2项目发展概况2.1已调查研究项目及成果摸清项目周边地块拟建项目状况、土地成本、建设单位、工程建设周期、对项目的影响等等问题，对有关联的项目销售价格、销售策略进行仔细研究，为本项目大规模开发建设做好前期准备。2.2项目地块初勘及初测工作情况委托有资质的单位进行项目初勘及初测工作，并且已经完成初勘及初测，满足项目设计所需要的条件。3项目投资的必要性1、项目建设是完成****“十一五”规划目标的需要《****国民经济和社会发展第十一个五年规划》明确指出，要加快城市建设，突出抓好城市提质扩容，实现健康发展。近年来，****委、县政府十分重视城市建设的发展，对城市建设的风格选择、城市定位、功能布局和发展计划都作了总体规划，并且采取了一系列措施，逐步将规划付诸建设之中。近年来，****委、县政府拓开资金渠道，广开门路，鼓励各方资金，先后开展了旧城区改造、西城区延伸、东城区拓展等提质扩容工作，取得了巨大成效。城市固定资产投、居民生活环境和质量、城市基础设施等取得新的突破。本项目作为旧城区改造项目已列入****委、县政府今年的经济工作计划之中，因此，新上该项目是势在必行的，也是完成****“十一五”规划的重要措施之一。2、项目建设是促进****经济发展的需要近年来，****抢抓西部大开发，经济社会持续稳定发展。一方面，****53 以一园二点为主的聚集产业集群，以小水果、酃县白鹅产品加工为主的农产口加工产业集群效益初步显现，经济总量、财政收入稳定增长，新型工业化、基础设施建设和民生工程建设取得新的进展，旅游活动和商贸往来进一步活跃。另一方面，****外出务工人员成为农村人口创收的主要来源，极大地改善了农村人口的生活水平。越来越多的农村人口进城、农村人口的教育等直接刺激了住房、商业和其它行业的的快速发展。房地产的开发一是满足人们对住房改善的需要，同时也是城市建设和县域经济发展的需要。3、项目建设是促进****房地产市场建设的需要项目地段现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章，建筑物错落不齐，供电、给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设旅游城市和全国卫生的进程。同时，****正处在大开发、大建设、大发展关键时期，房地产业对全市经济社会发展具有重要带动作用，保持房地产业持续健康发展，可以全面促进地方经济繁荣。因此，对该地块的改造性建设在社会效益和经济发展上都是很有必要的。根据****城市总体规划要求，拟将该地块建设成为建筑布局合理、配套设施完善、环境优美的新型商住区，该社区将引进国内外先进的规划、建筑设计及物业管理理念，追求自然生态的社区生活与和谐的人居环境，为该地段居民提供一个良好的现代生活氛围，与周边环境形成一个有机整体。该项目的开发建设，是****进行新城区城中村改造的一个重要组成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容、改善城市面貌来讲，都是很有必要的。53 第三部分市场研究1区域国民经济、社会发展和城市建设概况1.1国民经济和社会发展现状随着国家西部大开发、中部崛起和湖南省实施湘西地区开发战略的不断深入，****委、县政府抢抓历史机遇，以经济建设为中心，突出增加城乡居民收入和财政收入两大目标，大力推进“扶贫开发带动、基础设施建设带动、民营经济带动、旅游产业带动、生态县建设、科教兴县”的发展战略，成效显著。农业和农村经济平稳发展，粮食生产保持稳定增长态势，农业结构不断优化，形成了以小水果、笋竹的林果业，以茶叶、蔬菜为主的经作业，以生猪、酃县白鹅为主的畜牧业三大支柱产业。农村基础设施建设明显改善。全县累计通公路村202个，村通公路率达99%；累计通电话村达201个，村通电话率达95%；新建移动基站12个，开通15个乡镇移动通信；村通广播电视率达96%。****工业发展迅速。实现工业总产值27.5亿元，增长25.8%，其中规模以上工业总产值18.8亿元，增长34.3%。“1152”工程来势较好，全县规模以上企业增至56家,产值过亿元企业达3家。启动中小企业创业园建设。九龙工业园集聚功能日益增强，被授予省综合性高技术产业基地，综合经济实力居全市五个县（市）园区第二位，完成工业总产值15.06亿元，上缴税收3314万元，分别增长48.8%、24.3%。新投产电站11座，新增装机容量1.3万千瓦，全县总装机容量达19.93万千瓦。2009年，****经济建设取得丰硕成果，各项社会事业蓬勃发展。全县深入贯彻落实科学发展观，围绕“又好又快、进位争先”战略目标，坚持“目标更明、速度更快、标准更高”要求，干事创业，攻坚破难，锐意进取，实现地区生产总值22.7亿元，增长16.8%；财政收入2.6亿元，增长26.9%，其中一般预算收入1.9亿元，增长38.8%；完成全社会固定资产投资24.7亿元，增长62.1%；社会消费品零售总额7.13亿元，增长22.2%。城镇居民人均可支配收入12574元，增长11.9%，农民人均纯收入6602元，增长10.3%。****国民经济和社会发展势头良好，但由于历史和地域等因素的限制，县域经济社会发展还存在着不足，主要表现在：全县的经济总量偏小，产业结构不平衡，第一产业效益不高,第三产业发展缓慢，节能降耗、减排治污任务艰巨，农民收入增速落后于GDP53 增长速度，社会就业有一定压力，企业自主创新能力和市场适应能力不强。表3-1****近年来主要经济指标发展概况表项目年份人口（万人）工业总产值（万元）农业总产值（万元）国内生产总值（万元）人均国内生产总值（元）200618.1094502603011386898059200718.261561617534717230410012200818.382183477379120387611396200918．522745757440322800412745注：资料来源于湖南统计信息网，****近年来国民经济和社会发展统计公报。从上表中可以看出，****工业总产值、GDP增长都较为迅速，特别是2006-2009年，工业总产值年均增长率达到43.66%，GDP年均增长率达到14.6%，农业总产值年均增长率也达到4.8%。****产业结构在经济发展中不断得到优化，实现了以第一产业为基础，第二产业为主导，第三产业快速发展的新模式，三大产业结构不断趋于合理，并向高级阶段迈进，2009年三大产业结构调整为21：42.4：36.6。投资结构进一步向城市建设、基础设施建设、工业园区和民生建设倾斜，以纺织、铸造生产为主的加工产业成为****经济的支柱产业，工业园区经济对GDP增长贡献进一步加大，2009年，九龙工业园区完成工业总产值150600万元，占全县工业总产值的54.85%，增长48.8%。改革开放以来，****的经济有了飞跃的发展。2009年，经济增长创近几年最好水平，完成地区生产总值22.8亿元，增长15.6%，一二三产分别增长5.1%、22.1%、13.7%，三次产业结构由23.9∶39.5∶36.6调整为21∶42.4∶36.6。完成财政总收入2.61亿元，增长27%，其中地方一般预算收入1.9亿元，增长38.8%。需求有效拉动经济增长，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额分别增长62.1%和22.2%，经济运行协调性明显增强。城市居民人均可支配收入11476元，农民人均纯收入2873元，分别增长14.7%和2.3%。建成经济适用房0.7万平方米，新开发住宅小套型比重70%以上。城乡居民人均住房面积分别达32平方米和38平方米，市区398户特困户享受廉租房政策保障。城市建设迈上新台阶，新城区建设全面展开，旧城改造日新月异。200953 年有约70%的土地正在开发和已确定开发。全年城区开发面积突破14万平方米，开发投资突破1.47亿元，城镇居民的住房条件有了很大改善，但由于多种原因，目前仍有相当一部分人居住在简易住房里，需改善住房条件的达30%左右。另外，****从事商业、贸易、餐饮业的临时居住人口达1多万人，并每年以5—8%的速度在增长，这些人大多租住在规划中的待改造地区，具有一定的购房需求潜力。近几年来，****大力发展旅游业，旅游消费已经成为该县新的经济增长点，在省内外具有一定的影响。****良好的投资环境和优越的地理位置，吸引了众多来连安居乐业的外来人口，为我市房地产业进一步发展拓宽了市场。1.2城市建设现状“十一五”期间，全县城市建设步伐加快，力度加大，成效明显。完成县域城镇体系规划、县城第五次总体规划修编、县城总体风貌设计、全县村庄布局规划和土地利用总体规划修编。完成城镇重点工程完成投资3.05亿元，九龙大道竣工通车，炎陵文化广场、湘山滨水景观、接龙桥景观、草坪河城市防洪工程、县府路、炎帝陵神农大道风貌改造、小街小巷改造全面完成。给水扩建一期工程基本完工。垃圾中转站、公厕、停车场、洗车场等基础设施不断完善。全面启动“五创”工作，创建国家卫生县城顺利通过省技术评估；中国旅游强县、省级文明县城、炎帝陵5A景区、神农谷4A景区创建工作深入推进。2房地产供需状况分析1）需求分析经初步估算，****城尚有约6万平方米的旧房、危房待拆迁改造。****城的住房拥挤户、无房户约占总住户的30%。而****城城市化进程的发展目标是到2025年城市人口增至8万人，人均居住面积达到40平方米以上。因此，可以预计****城每年的商品房总需求量在2-4万平方米。目前全县有房地产开发公司7家，具有三级开发资质的公司有3家。2009年全县商品房施工面积达13.7万平方米，其中住宅施工面积11.03万平方米。商品房竣工面积10.18万平方米，其中住宅竣工面积9.28万平方米。随着城市化进程不断加快，住宅功能不断完善，小区配套设施投资加大，预计市区商品住宅价格还将稳步增长。据初步调查，****商品住宅购买力如下53 ：一是老城改造的拆迁户；二是需改善居住条件的拥挤户；三是自然增长人口；四是流动人口（包括在乡镇工作的干部、职工、教师以及进城置业、子女教育等人员）。2）供给分析近五年****房地产开发销售情况年　份开工面积(万㎡)竣工面积(万㎡)已售面积(万㎡)空置面积(万㎡)20056.855.781.0220067.26.460.4200787.570.520088.47.66.90.7200930.2812.111.740.362010年****市场供给能力分析估算年　份供应总量(万㎡)已售面积(万㎡)空置面积(万㎡)销售率(％)20067.260.483200787187.520088.47.60.890200912.111.740.3697综上所述，2006年****商品房销售面积累计达到6万平方米，2006年销售率达到83％；2007年销售率达到87.5％，2008年达到90％，2009年达到97％，采取加权计算回归分析，大致得出2010年市场供给需求情况依然是求大于供。3）需求特点分析①消费者在购买住宅区域选择因素53 从上表可以看出，消费者在购买住宅区域时对其的交通、购物、价格比较敏感，其次就学和小区环境也受到普遍关注，因此在项目开发时要着重权衡上述因素；在既定价格时要遵循“物有所值，大众价格”的规律，在保证公司利润的前提下让利给消费者。还应增强项目配套功能，满足内部居民日常生活需求及提高居住环境质量。消费者对建筑的需求特征从上表可以看出，消费者购房的首要关注集中在对工程质量和室内户型，其次对通风采光，朝向的关注也有新的认识。对居住环境的生态、健康、环保的关注已在城市建设日益密集的局限下演变为对生态居家环境的强烈要求。②消费者购房户型面积选择53 从以上调查结果可以看出，选择四室二厅、三室二厅是消费者主要的选择取向。4）供求结论从上述房地产的供需状况估算表来看，****整个房地产市场发展基本平稳，供需基本平衡。进入2009年后，****房地产市场由于受到经济向好等多种积极因素的影响而发生较大波动，开发量剧增，同时需求量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。2009年，全县住宅建设新开工面积30.28万平方米，竣工面积12.1万平方米，完成投资1.48亿元。特别是商品房实现产销两旺：年竣工增长幅度较大，超出了其他城市房地产正常的发展水平。由此可见，****房地产市场发展迅猛，市场发展潜力巨大。3房地产价格走势分析2005年末，****商品房住宅均值697元/平方米；2006年末，商品房住宅均价820元/平方米，较上年上涨17.6%；2007年末，住宅均价上涨到1004元/平方米，2008年达到1245元/平方米，2009年达到1507元/平方米。按此增幅，预计2010年住宅均价达到1700元/平方米。本案价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同一档次的楼盘作为比较对象，进行比较预测。主要比较楼盘有滨江御景、****、中天花园小区、财富大厦小区等。2009年底，临近楼盘高层普通商品住宅价格在980元／㎡—1500元／㎡之间。本小区定位为中档楼盘，档次不低于上述楼盘，考虑****未来2—3年房屋价格仍将保持一定幅度的增长，推测项目住宅销售价格应在1300元／㎡—1700元／㎡之间。4房地产市场现状分析2009年下半年，****房地产市场呈现异常火爆，需两旺的可喜局面，市场上部分优质项目一度脱销。目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。从不同区域来看：东南部新城区处于城市规划发展方向，小区无论从规模、配套、环境、户型等方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好。滨江御景建设销售基本完毕，正泰尚品新城已经建成楼盘销售率达95%，均价达1500元/平方米，东山三期正全面建设，所有房屋均已被预定，中天花园、财富大厦正在炎热的销售之中。目前该53 项目建设开发恰逢其时。西区近两年供应量较东区、南区小，但由于城市东拓造成本区住房不是很受欢迎，但由于东部价格飞涨，与西部价格形成极大反差，故而销售形势很好。北区由于是老城区，总开发量不是很大，可开发地块稀少。已形成供给量不足。中心区可以出让的地块越来越少，今年该区总供应量也不大。房地产市场之所以出现上述情况，主要是以下几方面原因：1政府导向和东部市场的带动。按照政府关于城市总体规划布局要求，东区为城市行政、教育中心、商业和旅游功能区，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格的急剧上扬，进而又带动全县的房地产价格上涨；2旧城区拆迁改造力度的加大。据有关资料显示全县总拆迁户约1000户，而按照新的湖南省拆迁政策，大量拆迁户给予货币安置，这样极大的刺激了房地产需求市场；3房地产开发水平和营销水平的提高。近年来新建的小区，如：****、正泰尚品新城等，在景观、规划、配套设施和户型设计等方面下了很大功夫，较以前有了很大提高；再加上开发商大力度的推广使今年的房产形势一片大好。5房地产市场竞争状况分析与预测根据目前****房地产市场现状，可以看出：1****房地产市场在未来2-3年内，价格依然会走高，但涨幅会趋缓；开发量还会增加，但市场前景依然看好；2中、低价位住宅在未来三年内供不应求；3从区域上来看，未来两年内东部开发面积将会增加，特别是文化体育中心建设，行政办公搬迁，神农福地开发，直接刺激了新区商品房的建设。由于新区基础设施完善，环境优雅，新区的房价在未来两年还将上涨；西区、北区地价较低，中低收入阶层的客户群体较多，未来西部区域总体供应量低于需求量。随着城市经济与建设的发展，对老城区进行改造建设步伐的加快，考虑到该地块所处位置，将会形成以商业和居住开发价值很高的地块，其销售价格的前景令人乐观。6市场推销6.1推销方式及措施53 6.1.1目标客源预测：城市中产阶级从区域特征结合产品特征，本案客户群大致有以下几类：1)政务区的员工和公务员该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，年龄在30-45岁之间，因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度2)中心客源该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。该部分客源对价格因素考虑较多。同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响。3)私营业主在县城经商，很有可能是购置本案商铺的已购客户，对购置住房的地理位置无所谓，主要追求工作方便。具有一定的经济实力，大多选择按揭付款，但是在此居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。4)进城户这部分客源主要是因为孩子教育、工作升迁、进城置业，有一定的经济购买能力。6.1.2推销方式及措施现场设置售楼处，聘请资深营销公司进行全程策划：1)围绕主体概念全程策划推广；2)依托概念策划出独占性的行销卖点；3)推动现场的热卖气氛塑造；4)广告企划方案的有效性和独创性；5)市场策划的针对性和竞争性：6)产品概念塑造金字塔模型。53 第四部分项目选址与建设条件1项目选址本案选址位于****霞阳镇****村。项目用地大部分原为菜地和农田。该地块处于城南中心地带，交通便利。项目选址区无拆迁户，选址符合城市规划的总体交通要求，且具备水源、电源、消防、通信、疏散及排污等条件，是建设商品住宅的理想场地。2项目建设条件2.1项目场址项目选址于神农大道和解放路之间。东边是新建的农贸市场，南边是滨江御景住宅小区，西、北两边是规划中的商业用地。2.2工程地质****地处湖南省的东南端，罗霄山脉中段，井冈山西麓。县境内为丘陵山地，地层主要由沉积岩组成，变质岩不多，第四系松散堆积物不甚发育。项目选址区域原属农田和菜地，和周边的办公场地及商业用地属同一地质性状。2.3地震烈度根据《中国地震动参数区划图》(GBl8306-2001)，本工程建设场地地震动峰值加速度小于0.05g，地震动反应谱特征周期0.35s，地震动峰值加速度分区与地震动基本烈度对照小于Ⅵ度，可适当考虑抗震设防。2.4气候条件****属中亚热带季风湿润气候区。低温寒冷期短，春早回暖快。不同海拔和不同区域，气温差异明显，既具立体气候特征，又有小区气候差别。年平均气温在12.1至17.2°C之间，随海拔高度递减，故海拔1300余米的大院农场，有“小庐山”之称。年日照1500小时，平均太阳辐射86.6至105.1千卡/CM平均降雨量1761.5毫米，无霜期288天。四季分明，昼夜温差大，冬无严寒，夏无酷暑。2.5水文条件****境内河流在地势高差及山脉走向控制之下，形成蜿蜒曲折，急骤跌宕的水流态势。全县长度在5公里以上或集雨面积10平方公里以上的河流49条，总长782公里，为洣水之源。由八面山及其支脉控制的斜濑水，长92公里，流域面积77853 平方公里；由万洋山和八面山支脉控制的河漠水，长86.6公里，流域面积912平方公里，两水在三河汇合为洣水，长6公里，往北流入茶陵。发源于万洋山的沔水，长56公里，流域面积508平方公里，经十都、沔渡流入茶陵汇于洣水。此外还有东风河，长12.6公里，往西流入安仁县永乐河。2.6交通运输条件****境内道路四通八达，县城交通四通八达，城区交通工具便捷。本工程选址紧靠106国道，交通十分便利。2.7供电条件****已建成变电站两座，其中110kv变电站一座，35kv变电站二座，中小型水电站120余座，且都并入国家电网，供电质量好；现已开发装机10万KW，年发电量历地5亿Kwh以上，完全能够满足项目建设的建设需要。2.8供水条件****城内安装有自来水系统，能够满足县城生产、生活用水，且项目选址紧邻县城，能够确保正常施工用水。2.9通信条件****邮政、电信快速发展，项目选址在本县县城，移动、联通覆盖全境，因此，可为本项目建设提供便捷可靠的通信保障。2.10建筑材料石料：县城附近石灰石储量丰富，质量较好，可以作为建筑用石料，运距较短。砂、砾料：附近砂石质量较好，可就近购买。石灰：石灰厂较多，生产的石灰质量较好，可就近购买。水泥：长兴水泥厂相距不远，可直接购买。钢材：可以从建材市场购买或从生产厂家调运，供应方便。其它建筑材料：可从建材市场购买，满足供应。2.11土地获取方式及土地利用的合理性拟用土地原为农田和菜地，按照****城市规划，现已转为商业用地。随着该地段的商业、文化、教育、服务、居住等条件的日益改善，越来越多的投资者、消费者看好该地段的商住优势，形成强劲的投资和消费需求。拍卖土地，在选53 址上开发建设与社会经济发展相适应的商住小区，一方面有利于增加商业设施和住宅房源，满足消费者的需要；另一方面有利于土地资源的优化配置，发挥城南中心区土地资源的利用价值，以获得良好的经济和社会效益。公司通过土地市场公开竞拍获得该宗地的土地使用权，拟开发商业住宅小区。本项目的建设是促进****国民经济和社会发展，完善城乡交通设施建设，促进社会主义新农村建设和构建和谐炎陵的一项重要举措，得到****委、县政府及上级主管部门的大力支持，外部政策环境优良。53 第五部分建设规模与内容1建设规模项目规划用地面积㎡，规划总建筑面积㎡，其中，门面㎡，车库及杂屋间㎡，住宅楼面积㎡。2建设内容项目建设内容为住宅楼、商业用房、综合管理用房以及区内道路、绿化、围墙等附属工程。采取“一次规划、一次开发”的运作方案，开发建设商住楼和外部接入的水、电、气等工程。序号项目指标指标值备注1总用地面积㎡2建筑占地面积㎡3总建筑面积㎡3.1住宅㎡3.2商业㎡4容积率总建筑面积/总用地面积5住宅户数户6建筑密度%7绿地率%8估算总投资万元53 第六部分主要工程技术方案1工程技术方案1.1总平面布置1）规划设计理念（1）以县城总体规划为前提，注重项目与周边城市结构，以及居住区自身形态与周边现状之间的内在联系，延续和发展居住区富有个性的规划结构体系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。（2）以徽派建筑为风格特色，将整个小区设计成为富有层次的整体，构筑生态型的景观人居环境，并打造旅游都市的商业气息，丰富城市生活。（3）以人为本，在布局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。2）总平面布置小区主出入口设在解放路上，以精致的景观绿化相辅，提升本社区形象，使整个小区有机地联系，融为一体。3）交通组织根据用地特点和小区规模，设置两个出入口，其中主出入口设在解放路，另一个开向旁边次干道。小区内道路骨架清晰，充分体现交通、居住、景观三大功能。车行道路简明便捷，采用完全人车分流的交通组织方式，小区内部不受机动车干扰，为儿童、老人等提供了安全的地面活动场所，有利于集中绿地，水体环境的营造，大大提升了居住环境的质量。4）环境设计灵活运用空间表现手法，综合设计流线、景观和居住空间，在绿化景观上营造出丰富的空间结构感受。绿色空间在靠近居住区的一侧以自然流线形态为主，运用点线面的不同划分和布置，将小区变成绿色的空间，为居民提供一个良好的生态环境。1.2结构与基础1）结构53 根据建筑平面布置和使用功能的要求，综合楼建筑根据建设高度和层数不同拟采用框架结构或剪力墙结构，高层住宅拟采用现浇钢筋混凝土框架――剪力墙结构形式。本项目建议采用砖混结构。2基础）建设单位未能提供相关的地质资料，项目的基础类型待相关资料确定后选定。1.3供配电1）负荷等级本工程高层建筑、消防的用电负荷、高层、小高层客梯、生活给水泵和楼道照明等为二级负荷，其余的用电设备均为三级负荷。2）用电负荷根据小区住宅类型，原则上6KW／户的设计功率考虑，大户型则按8KW／户的设计功率考虑，公建按80W/平方米考虑。3）供配电系统供电电源：380V／220V电源从市政供电管网接入。4）住宅配电住宅电源从户外配电箱引入。每幢住宅的总电源进线断路器应具有漏电保护功能。每套住宅单相进线设置电源总断路器，并采用可同时断开相线和中性线的开关。住宅进户线不小于10㎜2，分支回路线不小于2.5㎜2。空调电源插座、厨房电源插座、卫生间电源插座、以及其它电源插座，设置独立回路及漏电保护。住宅的公共照明采用节能自息开关。电气线路采用符合安全和防火要求的暗敷方式配电。5）应急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口处设置疏散照明及其标志。采用蓄电池作为备用电源。6)户外供电及照明户外高压电缆、低压电缆沿电缆沟敷设，再穿管埋地暗敷引至用电点。小区户外照明采用造型优美的高压钠灯，以衬托优美的环境。7)夜景灯饰照明53 在庭园小径边，竖直安装园林小径灯，与建筑、树木相衬，使庭园显得幽静、舒适；在草坪边安装草坪灯，能使草坪有宽广的气氛，使人在草坪上散步休息时更加心旷神怡。8)防雷接地户外箱式变、配电均安装一组接地装置，接地电阻要求不大于4Ω，供变压器中性点接地和避雷器接地。区内主建筑物属第三类防雷建筑物，防直击雷的措施采用装设在建筑物上的避雷带组成的接闪器，利用建筑物混凝土内的钢筋做引下线和接地装置。9)弱电住宅的智能设计和设备选型应考虑技术的先进性、设备的标准化、网络的开放性、系统的可靠性及可扩性。每栋楼集中设置布线箱，对有线电视、通信、网络、安全监控等线路集中布线。电视、电话、网络管线必须到户。住宅设有有线电视系统，其设备和线路应满足双向有线电视传输的要求。在主卧室、起居室、书房应设有有线电视、电话插座。弱电系统配线采用穿管暗敷引至弱电设备和插座。1.4给排水1给水1)给水水源本项目供水水源为城市自来水。2)用水量正常时，区内用水主要是饮用、卫生间的生活用水和浇洒道路及绿化用水。根据有关规定，本项目日综合生活用水定额为350L／人·日，设计人数为3人／户，用水时间按24小时计算，时变系数为1.6。浇洒道路及绿化用水定额为2L／㎡·日。经估算，项目日综合生活用水量约为90m3／日，最大时生活用水量为120m3／小时。浇洒道路及绿化用水量约为10m3／日。不可预见用水量按上述用水量的10%计算，约为22m3／日。项目最大用水量约为152m3／日。3)给水系统（1）室外给水系统53 室外给水为生活、消防合一的低压制。给水从解放路市政给水管引入壹根DN100的给水管，在区内连成环网，室外消防用水取自室外给水管网。并根据消防规范设室外消火栓。（2）室内给水系统项目建筑1～6层由市政给水管直接供水。4)消防给水（1）消防用水量室外消防栓40L／s火灾延续时间2小时室内消火栓50L／s火灾延续时间2小时自动喷淋36L／s火灾延续时间1小时（2）室外消防室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓设于市政给水管引入的给水环网管上，并根据消防规范布置。（3）室内消防室内设消火系统及自动喷淋系统，自动喷淋按中危险Ⅱ级设计。设置场所为地下车库、商场、公建。本工程集中设一处消防泵房和消防水池。2排水1)排水量生活排水量为约120m3／日。生活污水水质受到污染，需经处理后方可排放。2)排水系统(1）室外排水本项目排水采用雨污分流制，雨水采用有组织排水，设计重现期为一年，雨水经室外雨水管汇集排入市政雨水管。室外粪便污水经粪池处理后排入市政污水管。(2）室内排水室内雨水与污水分流排水，排水系统设专用通气立管；生活污水和粪便污水分流，雨水采用有组织排水。1.5消防安全1建筑消防设计53 1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑周边城市道路系统，为消防扑救提供有利的交通应急条件。2）集中设置消防控制中心，可布置在管理用房首层。3）小区共设置二个应急消防疏散出口，并通过区内的机动车道相连。4）所有单体均接二类建筑进行消防设计，耐火等级二级。2消防给水根据《建筑设计防火规范》的规定，小区同时发生火灾的次数为1次，室外消防用水量为40L／s；室内消防用水量为50L／s，火灾延续时间为2小时。本工程消防总用水量为453.6m3／小时，777.6m3／次。消防给水水源为城市自来水。3电气消防在按规范要求必须设置火灾自动报警和联动控制装置的建筑物，均设置相应的报警和联动控制装置，当发生火灾时，联动启系统相关消防设施，扑救火灾；在不设消防报警控制系统的建筑物内，当发生火灾时，由建筑物消火栓按钮直接起动消防泵，扑救火灾。在有些建筑物的重要场所和功能房间、公共走道和楼梯间等处，均按规范要求设置应急照明。53 第七部分环保、节能与安全1环境保护1.1编制依据a）《污水综合排放标准》(GB8978-1996)；b）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-96）；c）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-1990）；d）《声环境质量标准》（GB3096-2008）；e）《地表水环境质量标准》（GH3838-2002）；f）《地下水质量标准》(GB/T14848-93)；g）《环境空气质量标准》(GB3095-1996)1.2环境现状项目区内地势平坦，场址的生态环境较好。用地靠近城市主干道，但又不直接临街，具有“闹中取静”的相对优势。用地周边基本上是办公区、住宅区和商业区，无工业污染源和其他危险品物流设施。1.3项目对环境的影响项目对环境的影响主要有以下几个方面：1）污染物主要是生活污水。2）垃圾站堆存的垃圾。3）在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。4）施工期间，作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和居民的环境产生一定的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对沿线人群的生活产生一定的影响。1.4环境治理及保护方案1）废水处理项目的排水采用雨、污分流排放体制。53 项目的生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082－1999的水质标准后，经小区内的排水管网排入城市污水排水系统。2）环境空气项目使用天然气、电作为生活能源，厨房分组设有统一的烟道，油烟废气从高出屋顶1m的排气筒排出，住宅楼内无其它集中式废气排放源，对空气影响小。3）噪声项目无锅炉等集中式供热设施，无集中式中央空调系统，故无高噪声设备，主要声源为生活噪声。4）项目建成的环境管理项目建成后，加强环境管理，维护好项目区域的绿化和美化工作，促进环境的良好发展。5）施工过程的环境保护（1）遵循“以人为本”的环保理念，保护城区生态环境城市环境越来越成为评价一个城市好坏的决定性因素之一，也将影响着城市的经济（如对旅游的影响）和居民的生活。环境保护的一个重要内容是系统布局方案中应避免或减少多余的车辆出行次数，集中进行车辆出行前的清洁处理，避免对城市景观的破坏，并将分散的运输集中起来，实现运输活动集中化，不仅有利于降低运输成本，而且有助于提高运输效率，节省资源，促进废弃物的集中处理，从而起到减少噪音、尾气对城市环境的污染，降低对城市环境的破坏或影响，尽量满足城市可持续发展的要求。（2）加强各阶段环保措施，确保环保意识的贯彻充分考虑项目区与居民区之间的合理距离、污染物排放与城市管网如何结合、项目区周边绿化设计等问题，提倡建设生态型小区。小区建成后会成为新的景观，小区的美化、景观、绿化设计从美学、景观等方面给予更多的考虑。小区内种植一些吸收二氧化碳能力较强的植物和滞尘植物，站场外围绿化带由高大树木、乔木和草地构成，场内绿化带以灌木和草地为主，配合高度适中的乔木。（3）工程施工时应避免夜间进行，以免影响周边居民的休息。（4）材料运输中，应采取封闭或遮盖措施，避免抛洒。道路及施工现场应配置洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并定时清扫路面，防止多次扬尘。53 （5）定期对各种施工机械、运输等设备进行维修，以减少噪声。（6）项目施工中产生的建筑垃圾可用于低洼处回填。6）水土保持（1）水土流失影响因素本项目在工程建设过程中的场地平整、道路修建等作业会不同程度的造成植被破坏和表土疏松，遇降雨时，易发生水土流失。（2）水土流失防治措施项目在施工过程中应认真贯彻实行《水土保持法及其实施条例》，严格按照水土保持的有关规范执行。工程实施前，应请具有编制水土保持方案资质证书的单位做好水土保持方案，报水利管理部门审批。施工中，根据实际情况，对临时性松散表土做适当压实，对较大坡面做防坡处理。项目竣工后，应尽量种植草皮、树木，恢复植被，有利于防止水土流失。2节能2.1建筑节能本项目在实施过程中，按照国家《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（建设部）和湖南省《居住建筑节能设计标准》以及有关部门关于节能的政策和管理规定要求执行。项目的主要节能措施如下：1）主体建筑采用新型节能墙体材料。2）屋面采用隔热架空层，以减轻夏天太阳辐射和冬天冰冻霜严寒侵入室内，减少无功损失，节约电能。3）拟采用新型的节能门窗，改善建筑热工性能。2.2电气节能电气节能是一项重要的技术政策，又是一种能源开发。其主要节能措施如下：1）变压器选用节能型产品；2）采用并联电容器进行无功补偿，提高用电设备的功率因素；53 3）照明配电采用合理的控制方式，照明灯采用光效高的节能灯，镇流器采用节能型电感镇流器；4）电缆导线布线时，尽量避免线路迂回或电能倒流，适当加大截面，以降低线路阻抗；5）设计时考虑稳定电压措施。2.3节水措施1.根据给水系统出流的实际情况，综合考虑到各种配水器具位置标高和保证安全供水等多种因素，对给水系统的压力做出合理限定，通过采用节水龙头或采取减压措施合理限定配水点的水压，防止给水系统超压出流造成的“隐形”水量浪费。2.尽可能采用变频调速泵供水，选用优质给水管材，避免因给水系统发生二次污染而需将受到污染的水排放和对供水系统进行清洗处理所造成的水量浪费。3.在可能条件下，充分利用各种排水如生活排水、盥洗废水、雨水等优质杂排水，减少自来水耗费。4.对生活用水和清洗水采用节水阀门，并采取有效措施避免跑、冒、滴、漏等现象。配水装置和卫生设备是水的最终使用单元，其节水性能的好坏，直接影响节水的成效，因此，应根据使用场所的实际情况，选择使用适用的节水器具，提高节水效益。5.各项具体工程的生活、消防给水系统的设备，宜选用高效节能的供水设备。3劳动安全3.1危害因素识别本项目安全危害因素主要是项目建设施工过程中的施工场所危险源、施工场所及周围地段危险源，意外危害发生后，可能造成人员死亡或重伤或重大物质损失。具体如下：1、基坑开挖、人工挖孔桩等施工降水，造成周围建筑物因地基不均匀沉降而倾斜、开裂，倒塌等意外。2、脚手架（包括落地架，悬挑架、爬架等）、模板和支撑、起重塔吊、物料提升机、施工电梯安装与运行，人工挖孔桩（井）、基坑（槽）施工，局部结构工程或临时建筑（工棚、围墙等）失稳，造成坍塌、倒塌意外；3、高度大于2米的作业面（包括高空、洞口、临边作业），因安全防护设施不符合或无防护设施、人员未配系防护绳（带）等造成人员踏空、滑倒、失稳等意外；53 4、焊接、金属切割、冲击钻孔等施工及各种施工电器设备的安全保护（如：漏电、绝缘、接地保护、一机一闸）不符合要求，造成人员触电、局部火灾等意外；5、工程材料、构件及设备的堆放与搬（吊）运等发生高空坠落、堆放散落、撞击人员等意外。3.2安全措施方案坚持“安全第一、预防为主”和“安全责任、重于泰山”的原则，严格贯彻执行《安全生产法》和《建设工程安全生产管理条例》等法律法规及管理部门的相关规定，加强安全生产管理工作，确保安全生产。1、实行安全生产责任制，与建筑承包商签订安全生产责任书，建筑工地安全和卫生措施的最终责任由主承包商承担；2、施工单位应任命有足够资格和经验的人员专职负责和促进安全和卫生工作；3、对工作场所可能出现的危险迅速加以防止,劳动组织上要考虑工人的安全和健康；使用安全和卫生的材料和产品；4、工作场所的安全，应在建筑工地规划和实施整洁措施，其中包括材料和设备的妥善存放及每隔适当时间清除废弃物与垃圾；5、在其他办法不能保护工人免从高处坠落的地方,安装并保持适当的安全网或安全挡布；或应提供并使用适当的安全带； 6、对建筑机械与设备的安全视情况进行逐类或逐件检验测试。7、每一脚手架及其组成部分应按其使用目的用适当和优质的材料制作，具有足够的规模和强度，并保持完好。8、起重机械和升降附属装置：按规定在初次使用之前，应对起重机械和升降附属装置进行检验测试。任何起重机械和升降附属装置均应安装得当，以便在任何活动部件与固定物体之间保持足够间隔，并保证起重机械的稳定性。在未安置适当的信号设施的情况下不得使用任何起重机械。9、按国家法律或条例规定的起重机械的驾驶员和操作人员应符合最低年龄的规定并经过适当培训，条件合格。10、运输机械、土方和材料搬运设备:应提供适当的信号和其他指挥装置，以防止车辆和土方搬运或材料转运设备运行时所造成的危险。车辆和设备倒退时应采取特别的预防措施确保安全。53 11、采取预防措施避免车辆和土方搬运和材料转动设备陷落到坑穴或水中。12、加强安全生产教育，牢固树立安全生产意识，真正做到安全第一。4消防安全4.1编制依据1.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）2.《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）4.2编制原则1.消防必须贯彻“预防为主、防消结合”的方针。2.本项目在同一时间内按一处着火点考虑。4.3消防措施1.区域内设置消防栓和灭火器，消防栓灭火器数量与间距按照****消防部门的要求布防。2.平面布置上，要考虑设置消防通道、消防龙头。3.电器、电线的布置与装饰物要有一段安全距离。4.地毯、窗帘尽量采用阻燃材料制成的。5.设计时留出消防通道出口。6.施工时，施工单位要严格按照设计要求施工队，不得擅自更改施工图。7.建成后，要建立安全巡视制度，制定安全规章，对职工进行安全教育。8.注意火警预防。设计好项目平面图，规划好消防设施，图中标明每一消防箱和消防龙头的位置。4.4消防方式本项目区域内均采用消防冷却水和干粉灭火器共同扑灭火灾，冷却水消防系统采用常高压给水消防系统。4.5消防器材本项目配备一定数量手提式干粉灭火器。4.6消防外协消防外援由建设方与当地消防部门协商解决。53 第八部分投资估算与资金筹措1投资估算1.1编制依据1）湖南省建筑工程概算定额（1999年）；2）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；3）国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》投资估算方法（2000年10月）；4）国家现行的政策法规及建设单位提供的有关数据；5）现行的市场价格信息资料。1.2估算范围本项目建设投资估算范围包括研究报告推荐的技术方案所包含的建设内容的建安工程费（不含装修费）、配套设备的购置及安装费用、项目管理费、工程建设其他费用以及工程预备费。1.3估算说明开发建设投资估算范围包括土地成本、建筑安装工程费、其他费用、不可预见费以及建设期利息等。1）图纸设计费用按建筑面积40元/m2计取；2）不可预见费用按建安费用3%计取；3）工程质量监督管理费按建安费用2‰计取；4）工程监理费按建安费用3%计取；5）招标代理费用按建安费用2%计取；6）基础设施费按水电、道路、绿化标准价计取；7）建筑规费按123.3元m2计取。1.4投资估算本项目建设估算总投资万元，其中土地成本万元，建安费用万元，其它费用万元，不可预见费用万元，建设期利息万元。项目建设总投资估算见投资估算表如下：53 投资估算表单位：万元序号项　　　　目估算金额备　　注1建安费用2前期工程费用2.1图纸设计费建筑面积40元/m22.2规划审图费3基础设施费3.1道路、水电、绿化4建设费用4.1管理费用销售收入的2%4.2销售费用销售收入的1.5%4.3.财务费用年利率的7.344%5间接费用5.1工程监理费建安3％5.2招标代理服务费建安2%5.3工程质量监督管理费建安2‰5.4白蚁防治费建筑面积2元/m25.5劳保基金土地成本2.96%5.6防雷审核建筑面积1.8元/m25.7环卫费建筑面积1.5元/m25.8建筑规费123.3元/m25.9房地产交易费5元/M25.10物业维修基金25元/M25.11不可预见费建安3%6土地成本合计2资金筹措本项目总投资所需建设资金按建设方提供的资金筹措意向，拟定由项目申报单位从自有资金、商品房预售或银行按揭贷款解决。3资金使用计划本项目计划2010年投入100万元，剩余部分资金2011年全部投入实施建设。53 第九部分开发进度1建设工期及计划安排根据项目建设内容、工程量及其他前期准备、协作条件的成熟度，项目建设期拟定为14个月，具体实施计划如下：总体进度：2010年07月至2011年08月1.1.前期工作用地手续：办理土地证2010年7月31日前完成；项目立项：可行性研究、环境评价报告书、地质灾害评估等于2010年8月31日前完成；设计：规划方案、初步设计、施工图设计、景观设计等于2010年10月31日前完成；三通一平：土地平整、用地测标、工程临时水电等于2010年10月31日前完成；施工手续：各期项目开工前2个月开始；招投标工作：各期项目开工前2个月开始。1.2营销策划方案规划方案批准后一个月，预计2010年9月31日前。1.3工程进度：2010年07月至2011年08月。具体见表9-1项目工程进度表。表9-1项目实施进度表序号年月名称20102011789101112123456781可研编制与报批2初步设计、审批3图纸设计及招标4土建及设备安装5竣工验收53 1.4配套2011年06月－2011年07月工资。1.5景观2011年07月－2011年08月。1.6销售2010年11月－2011年08月。2组织机构和人员配置2.1组织机构坚持“产权清晰、责权明确、政企分开、管理科学”的目标，下设办公室、财务科、保卫科、生产管理科等部门。机构设置按“需要、精干、多能、高效”的原则，以有利于生产、管理和提高工作效率为出发点。结合本项目特点，具体组织管理机构如图9-2。董事长高级管理层总经理保卫科办公室生产管理科财务科图9-2建设项目组织机构图53 第十部分财务分析1财务评价依据说明（1）本项目财务评价依据国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和国家建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》及国家现行有关的财税制度；（2）项目建设工期1年；（3）本项目计划于2010年2月开始销售，商品住宅当年销售完毕。（4）各功能用房销售价格参照周边楼盘情况设定；功能销售面积销售价住　　宅㎡1650元／㎡商业门面㎡8000元／㎡车库㎡1980元／㎡杂房㎡1550元／㎡（4）项目缴纳营业税取税率的5%；城市维护建设税税率为营业税的7%；教育附加费费率为营业税的3%。2成本估算2.1土地成本土地拍卖价万元，土地契税万元，合计土地成本万元。2.2开发成本（见下表）项目名称标准(元/㎡)数量(㎡）金额(万元)备注前期费用设计、规划、土地平整建安成本13181318元/m2基础设施350绿化、道路、管网建设费用财务费用179.2年利率7.34%管理费用65.35总销售额2％销售费用74.68总销售额1.5％间接费用――――开发成本3％总计万元详细开发成本如下：53 2.2.1前期费用：1952.6576万元2.2.1.1设计费：327851.8M2×40元/M2=1311.4072万元；2.2.1.2场地回填、平整：155072M2×25元/M2=387.68万元；2.2.1.3规划审图费：327851.8M2×2元/M2=65.57万元。2.2.2建安成本：43211.534万元门面、住宅、车库、杂屋32818.8M2×550元/M2=3117.78万元；2.2.3基础设施费：6771.9362万元2.2.3.1道路155072M2×7%×250元/M2=271.376万元；2.2.3.2供电327851.8M2×120元/M2=3934.2216万元；2.2.3.3供水、消防327851.8M2×50元/M2=1639.259万元；2.2.3.4绿化155072M2×35%×50元/M2=271.376万元；2.2.3.5小区智能化327851.8M2×20元/M2=655.70万元。2.2.4建设费用：4590.7905万元2.2.4.1管理费用107117.6063万元×2%=2142.35万元；2.2.4.2销售费用163229.2300万元×1.5%=2448.44万元；2.2.4.3财务费用400000000×2年×7.344%=5875.2万元。2.2.5间接费用：9879.2786万元2.2.5.1监理费43211.534万元×1%=432.1153万元；2.2.5.2招标代理费用43211.534万元×2%=864.2306万元；2.2.5.3房地产交易费327851.8M2×5元/M2=163.9259万元；2.2.5.4物业维修基金327851.8M2×25元/M2=819.6295万元；2.2.5.5建筑规费327851.8M2×122.3元/M2=4009.6275万元；2.2.5.6不可预见费43211.534万元×3%=1296.346万元；2.2.5.7劳保基金43211.534万元×2.96%=1279.06万元。2.3项目经营税费估算销售项目销售价格[万元]销售数量[m2]销售收入[万元]税金及附加（万元）住宅门面车库杂屋53 注：税金及附加取销售总销售额的7.55％。3销售收入估算根据地块经济技术指标，项目建筑总面积368966.3M2，其中：商业用房面积32818.8M2，住宅面积263522.8M2，车库面积22473.1M2，杂屋面积3610.1M2。销售项目销售价格[万元]销售数量[m2]销售收入[万元]收入合计[万元]住宅门面车库杂屋以上是在项目的各项经济指标不变的前提之下，当商业和住宅的销售价格分别达到以上各价格段时项目整体销售收入状况的模拟。4利润概算单位：万元总收入开发成本土地成本税金及附加利润利润率157509.3171375.445302.211891.9528939.7624.80%185733.971375.445302.214022.9155033.3947.17%项目总销售收入为万元，销售税金及附加为万元。5投资利润率概算投资利润率概算：33321.8262÷97238.3277=34.27%6项目盈亏平衡分析在销售价格一定的情况下，使得销售利润为0时，所达到的销售收入：销售收入-开发成本-土地成本-税金及附加=0单位：万元销售收入开发成本土地成本税金及附加利润利润率126206.1771375.445302.29528.5700在销售收入达到126206.17元的情况下，即销售收入达到全部销售总额77%时，项目盈亏平衡。7敏感性分析假设项目的销售收入为163229.25万元，利润为34227.84万元，成本利润率为29.34％时，销售价格和开发成本变动对项目利润率的影响。53 7.1变动因素一开发成本变动时对利润的影响指标基准方案开发成本变动（土地成本不变）-10%-5%5%10%销售收入（万元）163229.25163229.25163229.25163229.25163229.25利润（万元）34227.8441365.3837796.6130659.0727090.3成本利润率29.34％35.45%32.39%26.28%23.22%7.2变动因素二销售价格变动时对利润的影响指标基准方案销售价格变动-10%-5%5%10%销售收入（万元）163229.25146906.33155067.79171390.71179552.18利润（万元）34227.8419137.3026682.5741773.1149318.39成本利润率29.34％　16.40％22.87％　35.8％42.27％敏感性分析分析显示，项目的利润率受开发成本和销售价格的变动而发生变化。对比显示，项目对销售价格变动更为敏感：当开发成本下降5％以上时，利润率能够达到32.39％以上；当销售价格变动在5％以上时，利润率能够达到35.8％以上。8财务评价结论与建议8.1财务评价结论从财务评价看：项目经营计算期内实现营业收入312.04万元，营业税金及附加17.09万元，总成本费用69.55万元，企业所得税64.34万元，净利润174.85万元，投资利润率21.37%，投资利税率22.98%，。综上所述，项目经营期内财务状况较好，具有一定的盈利能力和抗风险能力，项目在财务上是可行的。8.2建议（1）从项目财务评价指标可以看出，项目在财务上可行。（2）控制开发建设投资，加强销售力度，以保证销售收入和利润目标的实现。53 第十一部分项目招投标1招投标原则根据《中华人民共和国招投标法》、国家发展计划委员会2001年第9号令《建设项目可行性研究报告增加招标内容以核准招标事项暂行规定》、湖南省发展计划委员会湘计招[2001]416号《湖南省工程建设项目自行招标试行办法》和《株洲市人民政府关于印发<株洲市招标投标管理办法>的通知》的要求，按照公开、公平、公正的原则，拟对本项目的勘察设计、建筑工程、设备购置安装工程、工程监理进行招投标，选择有资质的单位进行勘察设计、建筑安装、监理，保证项目建设的质量，采购符合要求的仪器设备，满足本项目的实际需要。招标通过委托招标的组织形式采取公开招标和邀请招标的方式进行（具体见下表）。序号招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中标候选人公示媒体招标估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察设计√√√电视、报刊2建安工程√√√电视、报刊3设备购安√√√电视、报刊4其他(含监理)√√√电视、报刊2投标、开标、评标和中标程序本项目建设质量要求高，根据建设项目分项规模和建设要求，凡是需公开招标的项目，在招投标过程中应遵守如下程序：1.本项目经上级部门批复同意后一个月内，建设单位在指定的媒介上发布有关招标公告。本可研报告建议采用《株洲日报》、《****政府公众信息网》。53 2.在招标文件开始发出日起30日内，具有承担招标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，项目发包单位应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，招标项目属于管道施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合投标。3.评标采用“合理定价评审抽取法”进行。4.中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，项目建设单位和中标人签订书面合同，中标人不得转让或拆分转让中标项目。3评标委员会的人员组成和资质要求针对采用公开招标的方式项目，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会一般在开标前24小时内组成，其名单在中标结果确定前应当保密。行政监督部门不得参与组建评标委员会。评标委员会由招标人或者其委托的招标代理机构的代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员人数为5人以上单数。其中专家成员应当依照有关规定从招标代理机构专家库内相关专家名单中采取随机抽取的方式确定，并不得少于成员总数的三分之二。53 第十二部分风险评价1投资风险分析通过前面的分析，项目投资风险主要来自于开发成本和销售价格两个方面。项目地块所处之地段决定了项目的土地成本较高，建安成本的上涨以及银行贷款利率的上调同时也造成开发成本和期间成本增加，因此开发成本的控制尤为重要。销售价格方面，****城区区域性房地产市场的状况短时间不会发生太大变化，但由于本项目在该区域内的资源稀缺、位置和环境等诸多因素，本项目相对于目前周边项目的销售价格将有很大提升空间。2风险评估风险评估采用专家评估法。主要因素的风险水平评估如下：2.1市场风险风险程度：较低随着长株潭一体化建设和炎陵的交通网络的不断完善，炎陵的旅游业的不断兴旺，打造长株洲后花园的目标也越来越近了，这些因素都将增加炎陵与外界的往来和物质文化交流，由此也将带来一个房地产大幅增长的过程。因此，从整个国民经济发展状况看，项目具有良好的市场需求环境。从项目本身看，本项目建成后将提供更加优质、舒适、安全的居住环境，满足城乡群众和长株潭人们的居住需求。可见，项目具有良好的市场发展前景。2.2技术风险风险程度：低。项目所需工程技术为成熟适用技术，现有技术能够满足本项目的建设要求。2.3工程风险风险程度：低。项目对地质条件无特殊的要求，经初步勘察，项目用地地质条件可以满足工程建设要求。项目的设计、施工已是成熟技术，因设计施工考虑不周而导致工程量增加、工期延长等问题的可能性不大。2.4资金风险风险程度：低。53 项目建设实施需要一定规模的资金。项目承建单位拥有较雄厚的资金实力，完全能够筹集到足够的建设资金。2.5外部协作及环境风险风险程度：低。项目所在地具有较好的基础设施条件，各施工工具和材料能够顺畅的运输到项目实施地点。同时项目建设得到当地政府的支持，符合当地城市规划，不会因政策及规划调整而影响项目建设进程。2.6社会风险风险程度：低。项目建设能够极大的改善****城市风貌，为满足不断增长的居住需求创造条件，同时项目建设能促进当地居民就业和收入水平的提高，并带动相关产业如餐饮、交通、运输等相关产业发展，对各相关利益群体的影响是积极的，得到当地部门和社会各界的大力支持和热切期盼，社会风险低。2.7经营管理风险风险程度：一般。项目按照高标准设计、高质量服务、高效率管理的原则，努力提高硬件设施和服务水平，减少经营成本，降低经营管理风险。3风险防范对策a)加强项目宣传，加深项目影响区域人们对项目区的印象，广开客源。b)加强与上级部门的联系衔接，确保申请资金按计划到位，以免延误计划工期。c)落实好各项前期工作，协调并处理好与周边群众的关系，并制订突发事故应急预案。d)强化建设组织和管理，对工程建设进行封闭式管理，尽量避免在夜间施工。e)加强安全生产管理。坚持“安全第一、预防为主”的方针，贯彻执行安全生产等法律法规的有关规定，把安全生产工作落实到各生产环节。f)建立人员培训机制，加强重点岗位安全培训和服务培训，树立干部职工安全生产意识和服务意识，提高服务水平。聘请专业管理公司人员负责车站日常管理和运营，最大限度的保证投资效益。53 第十三部分社会评价1项目对社会的影响分析1.1对就业的影响项目建设的就业效应主要体现在项目建设过程中带来的临时性就业岗位的增加，项目建设能为所在地居民创造大量的新的就业岗位。依据2008年湖南投入产出表，在批发零售贸易业、住宿餐饮业、金融业、公共管理和社会组织等大部分传统服务业占GDP的比重下降的情况下，房地产的比重却在不断地上升，城乡居民对住房的消费的比重在上升，也吸引越来越多的人们从事建筑行业建设，因此，项目建设对当地居民就业的影响也是积极的。1.2对不同利益群体的影响项目的利益相关群体主要包括：a)当地政府：****人民政府；b）项目承担机构，为项目建设和运营管理机构；c）项目所在地的居民；d）主管部门；e）建设施工单位及设备供应商；f）工程监理、审计等相关单位。上述不同利益群体中均为项目受益群体，尤其是当地政府、主管部门、承担机构及项目所在地居民对项目期望很高，认为项目实施能够极大地改善****城市面貌，促进当地经济社会快速发展，为居民创造更多的就业机会，增加财政收入。由于项目建设可以带动周边服务业的发展，有利于提高居民的收入，只要搞好项目补偿，就会得到项目区人们的理解和支持。1.3对城市基础设施和公共服务的影响项目建成后，将进一步加快****旧城区改造进程，改善****城市居民的居住环境，对所在地基础设施和公共服务的影响也是有利的。同时，本项目的建设，将使****城区住房破旧、缺乏规划、设施简陋等现象得以改变。2项目与社会的互适性分析2.1项目与国家和地方发展战略的互适性分析在上级政府的高度重视下，****各项事业取得了显著成绩效。****是省级级贫困县，地处属革命老区、贫困山区，加快****交通发展，既是经济社会发展的客观要求，又是****人民的迫切愿望。本项目为住房建设项目，是城市综合发展的基础设施和城市建设的重要组成部分，有利于促进****53 经济社会全面发展，有利于促进城乡人员、物资和信息交流，统筹城乡发展，其定位符合国家和地方发展战略。2.2项目与当地文化技术的互适性由于项目对当地居民就业、收入、基础设施条件、居民出行条件和环境的促进作用而受到当地群众的接受，项目无特殊的文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。2.3项目对社会效益的分析通过本项目的实施，将极大地改善****城市安居条件，改善城市形象和投资环境，从而提高****各优势产业吸引力，扩大产业规模，提高经济效益，这对促进落后地区经济发展，缩小我国地区间差异是非常有益的。可见，项目对社会公平具有积极的促进作用。3评价结论项目建设能够提升****城市形象，缓解城市人口住房紧张的矛盾，能够为当地居民带来大量的就业机会，提高当地居民收入水平。项目与当地文化、教育、卫生、技术具有良好的互适性，与各级政府、主管部门、施工单位、设备供应商、被征地农民等利益群体互适性良好，各相关利益群体均为项目受益群体。项目与国家、省和县发展战略具有一致性。项目地处我国中西部落后地区内，项目实施对协调我国区域发展、促进社会公平具有显著的积极作用。53 第十四部分问题和建议1问题本项目是面向全社会服务的公益性站场服务设施，对城市提质，改善居民安居环境都具有重大意义，项目建设十分必要。项目本身具有投资规模较大、经济和社会效益显著的特点，因此，项目的主要问题体现在资金筹措和办理建设手续等问题上。在项目建设及运营过程中，应得到各级政府、上级主管部门和各有关单位的大力支持与协助，以利项目尽快建成，及早发挥效用。2建议a）建议项目单位加强与各级各部门的联系衔接，尽快落实建设资金，确保项目建设顺利进行。b）建议项目建设单位加强内部管理，力争节约项目开发费用，确保项目顺利完工，尽早营销完毕，收回投资。c）建议项目单位围绕主体概念全程策划，并依托概念策划出独占性的行销卖点，推动现场的热卖气氛；推出有效性和独创性的广告企划方案，进行有针对性和竞争性的市场营销。53'