住宅小区可行性研究报告 57页

'第一章项目概况一、项目概况（一）项目名称：******住宅小区项目（二）建设单位：******X房地产开发有限责任公司单位法人：******（三）建设单位简介：******房地产开发有限责任公司成立于2006年11月8日，公司地址位于******新兴北路******号。法定代表人******，公司注册资本金为人民币壹佰万元，注册号为******，经营范围：房地产开发与经营；商品房销售。（四）建设性质：新建（五）建设地点：******新兴北路******号（六）项目建设内容及规模：拟建******住宅小区设有住宅楼、商业区、地下停车库等。规划建设用地面积为27957.48m2，实际建设用地面积23380.25㎡，道路建设用地面积4577.23m2。容积率为3.7，总建筑面积为105347.23m2，其中住宅建筑面积69742.15m2，商业及配套建筑面积16764.77m2，地下车库18427.99m2，架空层面积412.32m2。项目共建设9栋住宅楼房和6个商业区，其中4栋为32层的高层住宅楼，4栋为18层的高层住宅楼，1栋为10层的小高层住宅楼，并建地下人防工程和停车库。项目总投资15056.37万元。18 二、设计依据（一）有关法律法规《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）《中华人民共和国土地管理法》（2004.8）《中华人民共和国环境保护法》（1989年）《中华人民共和国环境影响评价法》（2002年）《中华人民共和国固体废物污染防治法（修订）》（2004年）《中华人民共和国环境噪音污染防治法》（1996年）《中华人民共和国水污染防治法（修订）》（2008年）《建设项目环境保护管理条例》（1998年）（二）有关规范、规程及标准《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)(2006版)《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)(2008年版)《建筑工程抗震设防分类标准》(GB50223-2008)《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）《民用建筑电气设计规范》(JGJl6-2008)《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）《广西居住建筑节能标准》18 《******市城市总体规划（2008-2025）》。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划（一）******自然概况******位于******中部，素有“桂中”之称。地理位置在东经108°24′～110°28′，北纬23°16′～24°29′之间。市域东西横距202.1公里，南北纵距134.3公里，总面积1.34万平方公里，总人口252.74万，境内壮、汉、瑶等10多个民族和睦相处，少数民族人口占74.8％。******是大西南出海通道重要枢纽，区位条件、交通条件、资源条件配合良好，有着较好的产业基础，将成为广西重要的以能源、特种冶金、建材等为主的重装备制造业基地。******市的建立是桂中发展史上新的里程碑，是桂中改革新的起点，有着重要的现实意义和深远的历史意义。合理划分桂中地区的行政区域，促进区域经济中心的形成和发展具有十分重要的意义。******市政府驻******内，位于桂中平原，湘桂走廊尾部。*****东西横距84km，南北纵距87.5km，土地面积为4364.2k㎡18 ，人口96.14万人。工业生产已形成规模经营，制糖、发电、冶炼、建材、造纸、煤炭开采已成为******主要工业支柱产业，主要企业有******冶炼厂、东塘集团迁江糖厂、桂中水泥厂、东江煤矿、八一铁合金厂等。2002年地级*****市成立以后，******发展较快，城市布局趋于合理，逐步形成以河西为主的工业开发区及开发区凤凰镇、迁江、小平阳、平阳镇等工业相对集中区。******城区交通运输比较发达。*****火车站有直达外省的上海、广州、武汉及区内南宁、柳州、桂林的旅客列车。国道322（南柳线）县境路段长34km，南柳高速公路通过区域。全市已形成以市区为中心，通向各限时、乡镇的公路网。水路交通以红水河为主，枯水期可航行120t级驳船，成为******内煤矿外运的一大通道。华侨投资区作为一个全新的城区，已纳入*****市总体规划，区域面积55平方公里；总人口1.498万人，同世界上34个国家、地区有着广泛的亲缘关系，海外侨胞5456人。按照规划，*****华侨投资区将建成商贸物流、金融保险、高新产业、旅游观光、科教文化、外向型工业为一体的现代化新城区，是*****市对外开放的窗口，项目附近区域没有大型的污染企业。*****市主要历史文物为“麒麟山人”古遗址，位于*****桥巩乡合隆村麒麟山卡母洞，于1958年公布为广西文物保护单位。该古遗址距项目约15km。本项目评价范围内没有需要特别保护的文物古迹。18 随着地级市*****市的设立，在*****市党委和政府的管理统筹下，全市经济快速发展，各级领导干部、专业人才大量引进。设市后大量引进的人才，对*****市的发展做出了应有的贡献，今后*****市的的快速发展也离不开这一大批优秀人才。居住，是职工基本的生活需求，为了稳定现有的队伍，进一步引进优秀人才，加速*****市的经济建设，建设本项目是非常必要的，同时也能改变*****市人民居住条件。本项目正是在这样的背景下被提出来的。本项目由广西*****市X房地产开发有限责任公司建设，销售采取面向社会销售方式实施。该项目建成后，有效的解决*****市人们及周边县市人们的住房需求，对整个*****市的社会经济发展具有重要的意义。从规划到建设都是为了满足*****市经济不断发展和随之而来的中心城区人口不断增加的需要。（二）产业政策分析房地产产业政策是房地产发展的指导性政策，对区域的房地产业进行宏观调控：房地产产业政策的运行包括政策制订、实施评价、反馈和调整5个阶段，必须尊循一定的的规律。在分析房地产业和产业政策特征的基础上，探讨我区房地产产业的内容、特征、基本逻辑、基本要求和发展趋势。18 近几年，我国房地产产业发展迅速，产品产出持续扩张，国家产业政策鼓励房地产产业向高技术产品方向发展。国务院也发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见，支持房地产开发企业积极应对市场变化；强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；加强房地产市场监测等等，以促进房地产市场的健康发展。******省房地产起步较晚，近几年投资处于稳定增长状态，同时总体上呈现出与经济发展相对应的快速增长特征。虽然增速有所下降，但是房地产开发投资额在全社会固定资产投资中所占比重有所上升。从商品住宅的投资类型结构看，商品住宅投资在投资总额中所占比重保持平衡，投资增带波动较小。居住面积的改善，再加上我区城镇化进程的加速—城市化年递增的比率大于1.1%，城镇人口的不断增加，以及每年GDP以高于10%的速度增长，这些因素必然会促使我区对房地产的需求持续增加。（三）*****市房地产市场分析及预测1、*****市房地产的发展及现状*****市是2002成立的新的地级市，房地产开发起步较晚，商品房小区配套设施不够完善，小区建设的环境品质不如人意，住宅商品房建设标准不高，在房屋的设计和建设过程中往往忽视采光，通风和建筑的美学效果，未能真正体现以人为本的理念。但随着中国·东盟自由贸易区的建立和“强市富民”方针的实施，全市经济发展迅猛，国民生产总值呈快速上升趋势，城市发展稳中有进，尤其是市政府加大城市建设力度，进行大规模的旧城改造，极大地推动*****市房地产的蓬勃发展，2009年*****市房地产业健康发展，完成增加值9.18 07亿元，比上年增长16.2%，商品房竣工面积43.77万平方米，增长18.3%，商品房销售面积51.56万平方米，增长31.4%，商品房销售额7.31亿元，增长21.7%。目前，*****市房地产市场运行具有如下特点：（1）房地产发展迅猛，投资额逐年递增，占全社会固定资产投资的比重基本保持了连年增长。（2）商品房供需两旺，空置率低。2002年以来，*****市商品房竣工面积和销售面积不断攀升，商品房销售仍是以预售房形式强售。2009年，*****市商品房年空置面积较低，空置2.85%，远低于10%～15%的国际警戒线，房地产市场泡沫成分较少。（3）*****住宅销售价格呈逐年上升趋势，价格走势稳中有升。（4）近年来，随着*****市房地产业的飞速发展，楼宇外形设计、颜色搭配和园区绿化设计等细部特征，已逐渐在*****市房地产市场上得到关注，随着广大消费者在消费时越来越理性和成熟，市民对生活质量的要求也越来越高，这也迫使开发商必须不断提高产品品质，以适应消费者由居住型和舒适型发展。2、*****市的市场需求预测18 *****市作为新兴的地级市，在市委、市政府领导及*****市人民的努力拼搏下，*****市的经济建设和社会发展取得了优异的成绩，城镇居民收入进一步增长，人民生活质量不断提高，人口不断增长，给*****市的房地产带来了前所未有的机遇，大部分消费群体都希望拥有属于自己的住房，不仅如此，随着人们对居住条件要求越来越高，良好的居住环境，，经济实用的户型结构，价格适中的住房，能够极大地刺激消费者的购买欲望。开发舒适、美观，具备以人为本功能的商品化规模化的住宅小区，具有广阔市场前景。（1）新建商品房供求结构情况2009年，*****市的房地产开发投资保持快速增长，商品房销售面积大幅增长，销售价格上扬较快，全市商品销售面积51.56万平方米，每平方米综合销售价格2650元，同比增长45.7%，究其原因是因为全市当前还处于城市建设发展初期，2008年同期基数小，房地产投资增幅大。（2）新建商品住宅购买对象情况随着*****市经济快速发展和花园城市建设步伐的加快，*****市市区的居住和投资环境不断改善，特别是区内其他地市的人士纷纷来该市就业和投资，外地居民购房的比重逐年上升。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上升。3、*****市商品房价格的趋势2001年以来，*****市商品房开发与上年相比，销售面积逐渐增长，房价稳中有升，交易价格曲线持续走高。5、*****市房地产发展的有利条件城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间，*****市现有人口250.15万人，其中城区人口约28万人。成立地级市以来，外地涌入*****市经商的人口不断增加，随着城乡居民可支配收入的提高，人们的居住观开始由“有房住”向“住得宽，环境好”的方向发展。18 从总体上看，*****市房地产市场的发展逐渐趋于理性并已开始进入最佳发展期。2011年，*****市房地产市场将会延续上年的发展势态。第三章建设用地分析一、场址选择该地块位于*****市新兴北路246号，用地四周建筑几乎均为建筑质量低劣的天地房民宅，环境不佳。但此地段由于老汽车站的存在，人口密集。用地南侧的新兴北路为城市主要干道，交通便捷。东侧为柳来路延伸区域，现状为土路，但随着城市道路的改造完善，交通便捷程度将进一步提升。项目北侧紧邻草鞋沟，拥有230米滨水带，滨水绿化面积超过8100平方米，可先做滨水景观设计，共同成为“草鞋沟景观整治”的重要组成部分。随着景观环境的改造，地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升。二、项目建设条件（一）地形、地貌、地质*****市位于广西中部，北纬23°19′-26°04′，东经108°18 24′-110°28′，北面环抱广西工业重镇柳州市，东北与湘西南交界，西北与黔东南接壤，东临桂林市、梧州市，西毗河池地区，南与南宁地区、贵港市相连，居于西南、华中各省与华南沿海的连接带上，是建设大西南出海通道不可缺的有机整体。*****市城区在*****境内，*****境内以石山峰林过渡到平原为主，北、西部多为岩溶峰林洼地，南部为峰林谷地，东部为孤峰平原及红水河沿岸阶地，是典型的岩溶溶蚀地貌。大部分地区地势在海拔200m以下，一般丘陵海拔在100m左右，河谷阶地海拔在70～100米。（二）气候*****市属南亚热带季风气候区，北回归线从南缘经过，具有典型的亚热带季风气候特征。其气候特点是气候温暖，雨量充沛，太阳辐射强、日照充足，雨热同季、干湿季节分明、无霜期长。全地区年均日照1325-1734小时，年平均气温在18度至21度左右，年降雨量1225-1942毫米之间，年均无霜期为332天，5～8月以东南或偏南风为，其余月份以北风或东北风为主，由于无霜期长对本项目施工有利，但夏季多暴雨，天气炎热给施工造成一些影响。（三）地震18 *****市地处较为稳定的华南地区，至今地震震级小于5.5级，本区域构造运动相对较为微弱，周边地区的地基相对稳定。据《中国地震烈度区划图》（GB18306-2001）柳江地震动峰加速分区小于0.05g，地震烈度为6度。根据《城市道路设计规范》（CJJ37-90）及《建筑抗震设计规范（GB50011-2001）可不考虑地震设防。根据场地地形、地貌和岩石土特征，对建筑抗震的影响综合评价，本拟建工程场地属于可进行抗震建设的一般场地。（四）给排水1、给水系统：商业与生活用水由*****市市政给水管道提供，整个小区分两路DN200引入，在小区成环状布置，保障供水的安全性。室内给水直接由*****市市政供水管网统一供水，采用分区供水方式。市政供水压力按0.3Mpa考虑。2、排水系统：项目建设用地范围内的雨、污水排放采用分流制排放体制，分别排入市政污水和雨水管网。一层以上采用重力排水。污水经化粪池处理后，最终排入市政污水管网，雨水经收集后排入市政雨水管网。供电负荷等级：一级负荷：疏散照明、消防水泵、消防控制室设备、消防电梯等；二级负荷：生活水泵、普通电梯；三级负荷：住宅用电、商铺用电。供电电源及电压等级：本工程采用10KV电源环网供电，由市政10KV电网引来一路电源，经变电所变换成380/220V供住户使用。（五）场地条件18 拟建场地四周地形平坦开阔、平缓，不存在滑坡、崩塌等不良地质作用；该场地属于覆盖型岩溶平原区，北临草鞋沟，南接新兴北路，西侧500米为维林大道，东侧临来华路。本项目场地相对较为平坦，有足够的场地供施工时堆放材料及搅拌物料，施工队伍的用地也很容易解决。（六）建材本项目所需的材料均可在本地解决，水泥可在柳州市、合山市、*****直接从厂家购入，钢材可由柳州钢铁厂直供，木材可通过本地木材公司或木材供应站购买。本地沙石资源丰富，可通过由当地企业组织人员开采供应。（七）通迅电信网络及移动通迅信号已覆盖项目区，项目建设所需出口信号可由本市信部门提供。第三章工程技术方案一、建筑设计方案18 建筑作为现代经济社会建筑业发展的一大主流，是经济发展的标志，它正在不断的改变着城市的经济结构与城市景观。（一）地块概况本项目用地使用性质为：城镇住宅兼批发零售用地。本地块位于新兴北路246号，南临新兴北路，东面50米为柳来路，西面500米为维林大道，周围民房低矮。该地块地势平坦规整，交通便利，紧邻*****市近期将启动的“引河入城”工程的景观河—草鞋沟，区域位置极其优越。（二）规划理念如今人们都向往绿树成荫、高山流水，单纯的物质生活已经满足不了当今人们的生活需要。崇尚自然是一种达到物质和精神平衡的状态，这种平衡是高尚生活所追求的一种境界。本项目地理位置优越，紧邻草鞋沟，拥有230米滨水带，滨水绿化面积超过8100平方米，这一优秀的亲水自然景观，为打造本项目成为一个集居住、购物、商务、休闲、餐饮、娱乐、文化于一体的区域标志性社区，提供了充分的条件。项目地处*****市老城区，人口密度大，打造市民广场，为市民提供一个休闲活动场，回馈城市空间。通过社区景观、文化、生活空间，营造和谐健康的社区氛围，使居民生活在和谐、友善、积极、上进、健康、乐观、豁达的氛围中，使生活更闲逸、更幸福、更健康。（三）总平规划18 合理划分功能分区，组织好不同的交通流线，使建筑与景观资源相互融合，是整个规划设计的重点。在规划中，建筑以点式高层建筑为主，在用地东南角面向新兴北路设置一处中型集中商业区，其退后用地红线近40米形成尺度舒适的活动广场，既可作为商业推广宣传等活动的场所，也是老城区市民公共交往与公共生活的绝佳场所。用地北侧布置32层的高层住宅，而东南部分和中部则布置10～18层的住宅，较小的体量为商业内街的行人营造更舒适亲切的空间尺度。小区景观节点独立于商业网络之外，营造出静谧的居住环境。滨水景观、小区景观节点组成贯穿小区的景观轴线，站在小区主入口，内部景观一览无余。设计中形成了商业和住宅相互依存但又各成体系、互不干扰的格局。整个小区的规划结构完整，建筑布局合理，充分利用土地，交通流线顺畅，小区居住品质良好。（四）交通规划本项目采用人车分流的交通流线方式。小区的主入口设置在临新兴北路民房的北侧，次入口设置在用地西侧，均具有一定的私密性。商业入口设置在新兴北路的临街面和用地东北角靠来华路的部分。尽量使住宅区入口和商业入口相对独立，闹中取静。基地内设环形消防车道，消防车可从新兴北路和用地北面进入小区内部，消防道路坡道均小于或等于8%。18 小区停车通过地上、地下结合，以便捷安全为原则进行设计，合理提供了足够的停车设施。车行流线环用地设置，并沿车行道设置三处地下车库出入口，出入口设计也充分考虑了管理方便，使用便捷等基本要求。（五）立面设计基地周边建筑老旧，本项目作为该区域旧城改造的试验田，为了激活老区活力，成为旧城区改造样板，立面风格力求做到差异化，设计感强，塑造区域标志。立面风格设计以简约欧式风格为蓝本，以简约的线条、明快清晰的颜色，既保留了古典欧式的典雅和豪华，又更适应了现代生活的休闲和舒适。追求深沉中显露尊贵、典雅中浸透豪华。简约欧式风格能够完整的体现出居住人对品质。典雅生活的追求，视生活为艺术的人生态度，是古典美的现代演绎。（五）户型设计本案规划中，住宅部分设计了一梯三户、一梯四户户型，酒店式公寓设计为一梯八户。其中住宅每户户型均结合景观方向和日照朝向，设置了朝南向或朝向小区景观的客厅和主卧室，使住户更有效的享受景观资源，同时又享有良好的通风和采光。户型设计中保证各户型都具备双阳台，以满足现代居家生活的各种需求。酒店式公寓设计四户东向及四户南向由开敞的外廊连接，采光及通风良好。在充分考虑住宅的均好性后，在细节上也进行了精心设计，公共空间，入口大堂、电梯厅的尺度、品质感、空间趣味性等。18 总体来说，户型平面布局紧凑，方正实用，采光方面基本上做到所有的功能用房全明设计，合理组织穿堂风，尽可能做到最好的通风、采光效果。建筑单体在满足建筑间距的前提下，尽量最大化地利用土地，并使得每户都有良好的景观视野（具体户型祥见标准户型表）。18 标准层户型表1#1、2单元3-30层标准户型（注：1、2层为商业，31及32层为复式）编号户型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积（1/2）阳台赠送（1/2）凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率D1三房二厅二卫96.72㎡119.37㎡16.04㎡4.88㎡3.15㎡8.01㎡396.85㎡81.02%B1二房二厅一卫64.05㎡79.05㎡7.52㎡3.65㎡3.87㎡2#、3#楼3-30层标准户型（注：1、2层为商业，31及32层为复式，3#与2#楼为左右镜像关系）编号户型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积（1/2）阳台赠送（1/2）凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率E1三房二厅二卫116.76㎡144.88㎡17.69㎡5.76㎡3.52㎡8.41㎡373.69㎡80.59%D5三房二厅二卫96.96㎡120.32㎡16.03㎡4.56㎡3.30㎡8.17㎡D6三房二厅二卫87.43㎡108.49㎡9.07㎡3.59㎡5.484#、5#楼3-16层标准户型（注：1、2层为商业，17及18层为复式）编号户型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积（1/2）阳台赠送（1/2）凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率D7三房二厅二卫97.69㎡119.18㎡15.04㎡4.04㎡3.15㎡7.85㎡345.02㎡81.97%D8三房二厅二卫87.43㎡106.66㎡9.06㎡3.69㎡5.48㎡18 6#楼3-18层标准户型（注：1、2层为商业）编号户型套内面积建筑面积标准层建筑面积实用率A1型一房一厅一卫30.04㎡38.63㎡358.42㎡77.76%A2型一房一厅一卫31.48㎡40.48㎡A3型一房一厅一卫42.90㎡55.17㎡A4型一房一厅一卫32.40㎡41.67㎡A5型一房一厅一卫31.48㎡40.48㎡A6型一房一厅一卫32.92㎡42.34㎡A7型一房一厅一卫46.00㎡59.16㎡7#楼3-16层标准户型（注：1、2层为商业，17及18层为复式）编号户型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积（1/2）阳台赠送（1/2）凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率D9三房二厅二卫96.69㎡116.44㎡16.37㎡4.85㎡3.15㎡8.37㎡387.15㎡83.04%B2二房二厅一卫64.05㎡77.13㎡7.52㎡3.65㎡3.87㎡8#楼3-8层标准户型（注：1、2层为商业，9及10层为复式）编号户型套内面积建筑面积总赠送面积入户花园赠送面积（1/2）阳台赠送（1/2）凸窗赠送面积标准层建筑面积实用率D10三房二厅二卫99.06㎡114.88㎡16.03㎡4.87㎡3.15㎡8.01㎡378.31㎡86.23%B3二房二厅一卫64.05㎡74.28㎡7.52㎡3.65㎡3.87㎡18 （五）主要技术经济指标技术经济指标建设用地面积23380.25m2总建筑面积105347.23m2建筑面积（计入容积率部分）86506.92m2A商业及配套建筑面积16764.77m2B住宅建筑面积69742.15m2建筑面积（不计入容积率部分）18840.31m2A地下车库面积18427.99m2B架空层面积412.32m2建筑占地面积8183.09m2建筑密度35.0%容积率3.7小区绿地面积7247.88m2绿地率31.0%机动车停车位514个A地面停车位35个B地下停车位479个非机动车停车位1424个建筑层数2-32层住宅总户数712户二、结构设计（一）概况本工程位于广西壮族自治区*****市。主要建筑为10、18、32层住宅、2层配套用房及带人防地下室车库等形式。人防等级暂定为核6级。建筑高度均小于100米。57 （二）设计依据：1、场地工程地质条件本工程暂无工程勘察资料，基础方案仅供参考。建议进行详细勘察工作，并严格按照国家现行《岩土工程勘察规范》规范办理。对不同建筑或建筑群提出详细的岩土工程资料和设计所需的岩土技术参数，作出详细的岩土工程分析评价并对场地的稳定性作出明确结论。对基础设计、地基处理、不良地质现象的防治及地基方案做出论证和建议。2、主要规范及规定建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；建筑结构载荷规范GB50009-2001(2006年版)；混凝土结构设计规范GB50010-2002；建筑抗震设计规范GB50011-2001(2008年版)；建筑基地基础设计规范GB50007-2002；砌体结构设计规范GB50003-2001；高层建筑混凝土结构技术规程JGJ3-2002；国家其他现行有关规范、规定。3、其他设计概况（1）设计主要条件设计使用年限建筑安全等级建筑耐火等级基本风压50年一遇基本风压100年一遇地面粗糙度50年二级一级0.3KN/㎡0.35KN/㎡B类基础设计等级抗震设防类别抗震设防烈度设计地震分组基础地震加速度建筑场地类别乙级丙类六度第一组0.05gⅡ类（暂定）57 （2）建筑楼面、屋面均布活荷载标准值KN/m序号荷载类别活荷载标准值分项系数准水久值系数1不上人屋面0.51.40.02上人屋面2.01.40.43停车库、车道（室内）4.01.30.64室外消防车道20.01.30.65商铺3.51.40.66住在、办公室2.01.40.47阳台2.51.40.5（3）墙体荷载加气混凝土土砌块，容重≦650kg/m3烧结普通砖，容重≦1800kg/m3（三）结构选型与布置对11、18、32层住宅，高宽比较小，在避免柱外露的原则下，采用剪力墙结构，较合理和经济，对2层配套用房，采用框架结构，对住宅下带人防地下室采用框架结构，楼板采用现浇方案。（四）抗震设计I、抗震等级根据建筑抗震设计规范，本工程属于丙类建筑。抗震等级如下：子项工程结构体系剪力墙抗震等级框架抗震等级底部加强部位非底部加强部位11层～18层剪力墙四级四级32层剪力墙三级三级配套建筑框架四级57 （五）地基基础待工程地质资料确定后，根据建筑物的结构特性及当地的工程习惯做法确定。（六）主要结构材料1、混凝土强度等级：（1）垫层：C15（2）构造柱、过梁等：C20（3）柱墙混凝土强度等级C25～C50（4）梁板混凝土强度等级C25～C35（5）地下室C35（6）人防构建材料强度综合调整系数1.52、钢材强度等级（1）钢筋：梁主筋优先采用HRB400级钢，节约钢材。板主筋优先CRB550级钢，节约钢材。钢筋牌号：直径径应用构建6、8101214～25梁HPB235HRB335HRB335HRB400板HRB400HRB400HRB400柱、剪力、墙HPB235HRB335HRB335HRB335人防、基础HPB235HRB335HRB335HRB335HRB400和HRB335级钢筋系指现行国家标准《钢筋混凝57 土用热轧带筋钢筋》GB1499中的HRB400和HRB335钢筋；HPB235级钢筋系指现行国家标准《钢筋混泥土用热轧光圆钢筋》GB13013中的Q235钢筋；CRB550级钢筋系指现行国家标准《冷轧带肋钢筋》GB13788中的CRB550级钢筋。（2）型钢、钢板、钢管：A3F（3）焊条：E43（HPB235级钢筋、A3F焊接）E50（HRB335、HRB400级钢筋焊接）（4）人防构建材料强度综合调整系数1.353、砌体隔墙采用加气混凝土砌块，容重≦650kg/m3。可减轻建筑自重，有效减小梁、柱、基础等构件的截面尺寸。砌体结构承重墙采用烧结普通砖（±0.000以下）、烧结多孔砖（±0.000以下），容重≤1800kg/m3。（七）其他应尽早进行拟建场地的详细地质勘探，施工图进行前，应对基础选型以及基础类型和柱网关系进行论证，选用经济合理基础形式进行施工图设计。三、给水排水设计（一）给水系统：商业与生活用水由*****市市政给水管道提供，整个小区分两路DN200引入，在小区成环状布置，保障供水的安全性57 。室内给水直接由*****市市政供水管网统一供水，采用分区供水方式。市政供水压力按0.3Mpa考虑。本工程给水系统采用分区供水方式，6层以下为低区，利用市政供水压力，由市政管网直接供给。7-32层采用生活变频泵组加压供给，分组团设置加压泵站及生活水池，水池采用独立结构体，设在用水负荷中心附近。生活用水量为：居住生活用水量标准为：300L/p·d户均人数为：3.5人/户住宅生活日用水量为：825.3m3/d商业及配套生活日用水量为：58.2m3/d绿化用水量为：14.0m3/d不可预见用水量：89.8m3/d总生活用水量：978.25m3/d（二）排水系统：项目建设用地范围内的雨、污水排放采用分流排放体制，分别排入市政污水和雨水管网。一层以上采用重力排水。污水经化粪池处理后，最终排入市政污水管网。设置单独雨水系统，在楼房屋面设计雨水斗，由雨水立管排到小区雨水管道，地面道路雨水经雨水收集排至小区雨水管道，最后排至小区附近市政雨水管道网。（三）管道材料选择及管道接口1、给水管道57 生活供水管材地上给水管采用塑料给水管，埋地部分采用塑钢复合给水管，生活热水系统采用PPR塑料给水管（热水专用）。2、雨、污水管道本工程雨污水排水管采用UPVC排水塑料管，排水横管采用UPVC塑料排水管，室外埋地部分采用离心排水铸铁管。四、电气工程本工程设置以下电气系统：10KV变配电设计、动力配电及控制、建筑照明、建筑防雷等强电系统；电话系统、有限电视系统、宽带网系统、消防报警及联动系统，访客对讲系统等弱电系统。（一）供配电1、电源及供电电压10KV电源采用环网供电，由市政10KV电网引来一路电源，经变电所变换成380/220V供住户使用。2、用户电荷本建设项目用电负荷分别有一级负荷、二级负荷和三级负荷。采用单位面积功率法确定住宅和商业建筑的负荷：住宅房按照25VA/㎡计，商业及配套建筑按80VA/㎡计，地下室按15VA/㎡计，加上其他用电，估算总安装容量为3350KVA。3、变配电所根据现场地形建筑方案及供电半径，拟在负荷中心设置一座变电所（变电所采用4台1000KVA变压器），电源经变压器由10KV降为57 380/220V后，再由若干台低压配电屏配出，分别分给各用电负荷。在各变电所低压侧设置低压电容补偿装置，补偿后高压侧功率因数不低于0.90。（二）自备电源在地下室靠近负荷中心处设置1座柴油发电机房，设置1台柴油发电机作为自启动应急电源，供本项目消防负荷及重要的一、二级负荷在市电停电时使用。采用1台600KW发电机供电。（三）接地及保护系统1、配电系统低压配电系统采用TN-S系统，所有电气设备外壳、插座接地端用专用PE线作接地保护。住宅内卫生间设局部等电位接地，变电所设总等电位接地。2、防雷接地系统经计算按二类防雷建筑设计防雷装置和防雷接地系统。避雷带，引下线和接地装置利用住宅楼砼柱内钢筋和桩基础内钢筋。同时对住宅楼采取防侧击雷和等电位的保护措施。（四）户内电气设计按照国家及当地住宅设计规范的相关要求进行户内电气设计。（五）弱电系统在小区设置一座电信机房，提供小区住宅及商务等电话、有线电视和宽带网。1、电话系统57 电话光缆从电信局引来，光纤机房设置在电信机房，经总交接箱分配至小区各分交接箱盒，再引至各用户，商业及公建按2线/100㎡，住宅每户按二门电话考虑，另考虑20%的预留，总计电话约2200门。2、电视系统电视光纤从有线电视网引来，前端装置设置在电信机房，经信号转换分配后，用同轴电缆引至各用户，住宅每户可使用两个电视插座。3、宽带网系统数据光缆从城市相关部门引来，光纤机房设置在电信机房，经总配线架分配至各楼层配线架后，再引至各用户。4、消防报警及联动系统在首层设置消防控制室，火灾时启动相关消防设备进行灭火，向消防中心报警并控制切断非消防电源。5、访客对讲系统在各住宅首层设置访客可视对讲装置，且进行连网控制。五、暖通设计（一）设计依据1、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）;2、《高层民用建筑防火设计规范》GB50045-95(2005年版)；3、《建筑设计防火设计规范》（GB50016-2006）;4、《住宅设计规范》（GB50096-2006）;5、《汽车库、停车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）;6、《人民防空地下室设计规范》（05SFK10）;57 7、建设单位设计方案招标书有关要求。（二）设计范围1、空调设计；2、通风设计；3、地下车库及防排烟设计。（三）设计参数1、室外计算参数夏季：室外空调计算干球温度：TW=34.5°C室外空调计算湿球温度：Ts=27.1°C室外平均风速：1.40m/s大气压力：993.03hpa2、下列房间及部位设通风排气设备，换气次数如下：序号房间名称排风量（次/h）补风量（次/h）1公共卫生间10／2电梯机房15／3地下车库654水泵房665软电机房15156发电机房10自然补风7配电室、变压器室2020（四）空调设计：57 1、根据本项目的规划、使用功能及特点，以系统设置合理、使用灵活运行管理方便为原则在集中商铺部分设置了VRV中央空调系统，建筑统一考虑室外机的位置。2、住宅楼和小型商铺的空间，由用户自行解决，建筑专业统一考虑室外机位置。3、消控中心采用分体空间。（五）通风设计1、地下车库及设备用房设机械通风系统。2、所有公共卫生间设有机械排风系统。3、电梯机房设有机械通风系统。（六）消防专篇防排烟设计说明1、对不满足自然排烟要求的防烟楼梯间、前室及合用前分别设加压送风系统。防烟楼梯间每两层设一个自垂式加压风口，合用前室每层设一个多叶加压送风口。2、对地下汽车库、经常有人停留或可燃物较多的设备用房均设排烟系统。3、对长度超过20m的内走道设机械排烟系统。4、防排烟系统均设就地和消防中心/手自动，并有起、停显示。运行记录定时在中央控制室打印，并记录所有事故及故障六、消防设计（一）设计依据1、建筑提供本工程红线范围内的平、剖面图；2、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)；57 3、《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2005)；4、《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)；5、《广西壮族自治区建设工程设计施工消防监督管理办法》。（二）设计内容室内外消火栓系统、自动喷水灭火系统、建筑灭火器设置。（三）消防系统1、水源本小区室外消防水源为市政管网，整个小区分两路DN200引入，在小区形成环状布置，保障供水的安全性。室外给水管道为生活、消防联合供水系统。2、消防用水量本小区由32层住宅建筑、18层商住楼及相应的配套建筑组成，室外消火栓用水量标准为30L/S,火灾延续时间2小时，消火栓用水量为216立方米，由市政管网直接供给。室内消防用水量标准为40L/S，消火栓用水量为288立方米，由地下贮水池供水；地下停车库及商业设置自动喷水灭火系统，火灾危险等级为中危险Ⅱ级。用水量标准为30L/S，火灾延续时间1小时，消火栓用水量为108立方米，由地下贮水池供水。3、水池及水箱57 在地下室设置消防水池及加压泵房。消防水池的有效容积396立方米，为本区的室内消火栓和自喷用水量。经水泵加压后的室内消火栓管网，在本小区室外形成环状布置，各栋单体室内消火栓再从环网上接出。在最高层建筑屋顶设18立方米消防水箱一个，为火灾初期十分钟内消防水量。4、室内外消火栓系统及自动喷水系统室外采用DN100型室外地下式消火栓，布置在室外给水干管上，消火栓距建筑物大于5米，距路边小于2米。住宅走廊、配套建筑各层及地下车库，均设置有室内消火栓，采用临时高压给水系统，竖向不分区，各个区消火栓系统在室外设SQS100型水泵接合器四套，泵的控制在泵房，消防值班室和每个消火栓箱的破玻按钮均可启动。地下车库及商业设自动喷水灭火系统，并设置独立的加压供水系统，水量存储存在消防水池中，泵的控制在泵房，消防值班室和报警阀压力开关均可启动喷水泵，在室外设水泵接合器三套。5、建筑灭火器配置本小区各栋建筑根据《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)的要求，设置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。6、消防管材及设备室内消防给水管道采用热浸镀锌钢管，丝扣、法兰或卡箍连接。57 第三章节能方案分析一、设计依据1、《建筑照明设计标准》GB500349-2004；2、《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；3、《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB7107-2002；4、《建筑幕墙物理性能分级》GB/T5225；5、《公共建筑节能设计规范》DB45/T392—2007；6、《广西壮族自治区居住建筑节能设计标准》DB45/221—2007；7、国家及当地相关的技术标准、规范和规定。二、建筑热工设计（一）公共建筑（会所、幼儿园等）建筑热工设计1、规定性指标（本工程属于夏热冬暖地区）（1）围护结构的传热系数K和外窗的遮阳系数屋面：K≤0.9W/（㎡·K）外墙（包括非透明幕墙）：K≤1.5W/（㎡·K）底层接触室外空气的架空或外挑楼板：K≤1.5W/（㎡·K）外窗（包括透明幕墙）：0.2＜窗墙面积比≤0.3，K≤4.7W/（㎡·K），遮阳系数Sc≤0.50；0.3＜窗墙面积比≤0.4，K≤3.5W/（㎡·K），遮阳系数Sc≤0.45；0.4＜窗墙面积比≤0.5，K≤3.0W/（㎡·K），遮阳系数Sc≤0.40；0.5＜窗墙面积比≤0.7，K≤57 3.0W/（㎡·K），遮阳系数Sc≤0.35；屋顶透明部分，K≤4.7W/（㎡·K），遮阳系数Sc≤0.35。（2）地下室外墙热阻限值地面≥1.0（㎡·K）/W地下室外墙（与土壤接触的墙）≥1.0（㎡·K）/W（3）窗墙面积比、屋顶透明部分面积和外窗可开启面积的规定①每个朝向的窗墙比≤0.7窗墙面积比小于0.4时，玻璃的可见光投射比≥0.4屋顶透明部分的面积≤屋顶总面积的20%外窗可开启面积≥窗面积的30%（4）外窗的气密性外窗的气密性≥4级，1.5≥q1＞0.5(m3/m·h)透明幕墙的气密性≥3级，可开启部分：2.5≥q1＞1.5(m3/m·h)固定部分：0.1≥q1＞0.05(m3/m·h)2、建筑围护结构节能技术措施（1）屋面屋面采用三级钢筋高性能混凝土结构楼板，保温层65厚EVB保温隔热材料，隔热材料采用自隔热混凝土砌块和页岩多孔空心砖，以满足屋面的传热系数要求。屋顶传热系数K=1/R0=0.305W/（㎡·K）。57 （2）外墙外墙采用200厚蒸压加气混凝土砌块，墙体传热系数：K=1/R0=1.47W/（㎡·K）（3）外窗铝合金窗选用普通铝合金，自身遮阳系数，传热系数：6.4W/（㎡·K），空气渗透性q1＞1.5m3/m·h；玻璃幕墙选用遮阳系数在0.2~0.24之间的镀膜玻璃。传热系数6.4W/（㎡·K）。（4）外窗可开启面积不小于窗总面积的30%透明外门的型材和玻璃要求与外窗相同，不透明外门采用保温门，内设15厚的保温棉。（5）根据建筑围护结构热工性能的权衡计算，该建筑已经达到了节能要求。（二）居住建筑（住宅部分）建筑热工设计1、规定性指标（本工程属于夏热冬暖地区）（1）围护结构的传热系数K和外窗的遮阳系数屋面：K≤0.9W/（㎡·K）外墙（包括非透明幕墙）：K≤1.5W/（㎡·K）底层接触室外空气的架空或外挑楼板：K≤1.5W/（㎡·K）外窗（包括透明幕墙）；0.2＜窗墙面积比≤0.3，K≤4.7W/（㎡·K），遮阳系数Sc≤0.500.3＜窗墙面积比≤0.4，K≤3.5W/（㎡·K），遮阳系数Sc≤0.4557 0.4＜窗墙面积比≤0.5，K≤3.0W/（㎡·K），遮阳系数Sc≤0.400.5＜窗墙面积比≤0.7，K≤3.0W/（㎡·K），遮阳系数Sc≤0.35屋顶透明部分，K≤4.7W/（㎡·K），遮阳系数Sc≤0.35（2）地下室外墙热阻限值地面≥1.0（㎡·K）/W地下室外墙（与土壤接触的墙）≥1.0（㎡·K）/W（3）窗墙面积比、屋顶透明部分面积和外窗可开启面积的规定①每个朝向的窗墙比≤0.7②窗墙面积比小于0.4时，玻璃的可见光投射比≥0.4③屋顶透明部分的面积≤屋顶总面积的20%外窗可开启面积≥窗面积的30%（4）外窗的气密性外窗的气密性≥4级，1.5≥q1＞0.5(m3/m·h)透明幕墙的气密性≥3级，可开启部分：2.5≥q1＞1.5(m3/m·h)固定部分：0.1≥q1＞0.05(m3/m·h)2、建筑围护结构节能技术措施（1）屋面屋面采用钢筋混凝土结构楼板，保温层65厚EVB保温隔热材料，以满足屋面的传热系数要求。屋顶传热系：K=1/R0=0.305W/（㎡·K）。57 （2）外墙外墙采用200厚加气混凝土，墙体传热系数：K=1/R0=1.47W/（㎡·K）（3）外窗铝合金窗选用普通铝合金，自身遮阳系数，传热系数：6.4W/（㎡·K），空气渗透性q1＞1.5m3/m·h；玻璃幕墙选用遮阳系数在0.2-0.24之间的镀膜玻璃。传热系数6.4W/（㎡·K）。（4）外窗可开启面积不小于窗总面积的30%透明外门的型材和玻璃要求与外窗相同，不透明外门采用保温门，内设15厚的保温棉。（5）根据建筑围护结构热工性能的权衡计算，该建筑已经达到了节能要求。三、给排水节能、节水措施1、选用节水型卫生洁具及配水件，坐便器采用容积为6L的冲洗水箱。2、水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间溢流排水。四、电气节能设计57 倡导绿色环保照明，照明控制采用单控、集控和总控三种模式相组合成灵活多变的控制方式，以满足各场所的控制要求，降低运行费用及方便操作和管理的目的达到节约能；选择合理的供配电方案，实施电网的经济运行技术，推广及采用先进的变、配电技术和设备，采用低能耗高效率设备及节能产品。减少中间过程的各种损耗，提高社会效益及经济效益。(1)配电中心尽量设于用电负荷中心，供电半径控制在200m以内，以降低系统传输损耗；(2)选用节能的电气设备，例如采用低损耗的SCB11型干式电力变压器，高效电子镇流器，节能荧光灯或其它高光效气体放电灯等；(3)采用控制器加强对用电设备的管理：走道采用声光控节能自熄开关，室外照明采用智能控制器，根据时间、室外环境亮度自动进行控制。五、暖通节能设计1、平时通风机采用高效率低噪声产品。混流(轴流)风机总效率大于或等于60%，离心风机总效率大于或等于70%。2、平时通风机的单位风量耗功率最大值为0.27<0.32(标准限值)。3、车库平时通风机采用定时启停控制。六、可再生能源广西的可再生能源在建筑中的利用范围主要是地热能、太阳能和水能。其中，浅层地热能和太阳能属于低品位能源，按照分级用能原则，最适合在建筑中应用。*****中亚热带向南亚热带过渡的季风气候区，故夏长冬短，雨热同季；日照时间长，年平均气温20℃，日照时数158257 小时，为采用太阳能提供了非常有利的条件。本项目在各栋住宅靠近顶层的住户采用太阳能热水供应系统，其余楼层住户考虑采用空气源热泵（或地源热泵）热水系统，以节约能源。第六章环境和生态影响分析一、项目周围环境条件状况本项目位于*****市新兴北路246号，附近是自建民宅。周边有学校、医院、项目所在地的交通到路大部分已经修好，小部分正在施工建设中。该用地地理位置优越、交通便利，是建设住宅小区的理想之地。（一）环境空气区域环境质量符合GB3095—1996《环境空气质量标准》二级标准。二、施工期主要污染源分析（一）环境空气1、扬尘57 施工场地产生的扬尘主要来源于场地平整、土方挖掘、建筑材料搬运与堆放、施工垃圾清理、人来车往等，属于无组织排放。类比同类工程，如未采取防尘措施，扬尘点源强浓度为11.03㎎/m3，20m、50m、100m外TSP浓度分别为2.89㎎/m3、1.15㎎/m3、0.47㎎/m3，预计施工场地200米外，大气环境TSP浓度可达标。2、汽车尾气施工现场各种工程机械和运输车辆排放的尾气对环境有一定的影响。尾气中主要污染物为CO、NOX、HC。3、室内装修室内空气污染主要来源于无机非金属建筑材料和装修材料。主要污染物为甲醛、总挥发性有机化合物（TVOC）及苯系物。装修初期甲醛浓度预计为0.3㎎/m3，随着时间推移，装修材料中含有的甲醛逐渐得到稀释扩散，室内甲醛浓度可符合相关标准。（二）废水施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工废水。施工人员平均每天计为60人，大部分为附近村民。住在工地的人员15人，不住工地人员45。住工地人员用水量以0.22m3／（人·d）计，用水量约3.3m3/d。不住工地人员用水量以0.１m3／（人·d）计，用水量约4.5m3/d。总用水量为7.8m3/d.排水量按用水量的85%计。则生活污水总排放量为6.6m3/d.类比同类型生活污水，其中的污染物浓度分别为：CODcr400㎎/L、BOD5200㎎/L、SS200㎎/L、NH3-N35㎎/L。施工废水包括结构阶段混凝土养护排水和各种车辆冲洗排水等，废水中含有的主要污染物为石油类和悬浮物。57 （三）噪声施工期间噪声主要来源于施工机械设备和现场运输车辆。1、机械噪声施工使用的主要工程机械设备有：推土机、装载机、卷杨机、强夯机、电钻、振动棒、挖掘机、电焊机、钢筋弯曲切割机等。项目各施工阶段主要噪声源及噪声值变化范围见下表。主要施工阶段噪声源及噪声值变化范围单位：dB(A)施工阶段主要噪声源噪声值变化范围土方阶段挖土机、挖掘机、装载机等80～105结构阶段钢筋弯曲切割机、振动棒、电焊、钻石机、强夯机、升降机等80～105装修阶段电钻、电锤、切割机等80～1052、运输噪声施工所需物料由罐车、货车运输。车辆运行时产生的噪声约为75～90dB(A)。各阶段不同运输车辆噪声值见下表。主要施工阶段运输车辆噪声值表单位：dB(A)施工阶段运输内容车辆类型噪声值土方阶段土方外运大型载重车90结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车80～85装修阶段各种装修材料轻型载重卡车75（四）固体废物施工人员的生活垃圾按1㎏/（人·d）计，常住工地人员为30人，生活垃圾产生量约为30㎏/d，收集后交由*****市环卫部门运至*****市垃圾焚烧发电厂焚烧发电。57 施工产生的各种建筑垃圾主要为施工渣土及损坏、废弃的各种建筑装修材料。根据《环境影响评价工程师职业资格登记培训教材（社会区域）》，建筑施工过程中单位建筑面积垃圾产生量为50～60㎏/㎡，本评价取55㎏/㎡，项目总建筑面积105347.23㎡，建筑垃圾产生量约为5794.1t。（五）水土流失根据类比同类工程，项目在施工期间，无水土保持措施的情况下预计水土流失量为2000t/kg.㎡·a，项目建设用地面积23380.25㎡，施工期约为二年，则水土流失量为196.42t。三、运营期主要污染源分析（一）环境空气1、汽车尾气运营期汽车尾气主要来源于进出小区地下停车场的车辆，其主要污染物为CO、NOx、HC。小区共有111各地下停车位。根据类比调查，单车排放因子为：CO为15～40㎎/d·辆、NOx为0.5～2.5㎎/d·辆、HC为5～20㎎/d·辆。在此取排放范围的中间值，求出本项目地下停车场尾气污染物排放量约为：CO为0.003㎏/d、NOx为0.0002㎏/d、HC为0.002㎏/d。2、厨房油烟厨房油烟主要来源于住户烹饪食物，其中含有有害物质，如3，4-苯并芘、焦油等。57 厨房油烟单户排放源强较小，且较为分散。住宅楼内预埋有排烟管通向楼顶，油烟集中排放。（二）废水项目运营期产生的废水包括商铺用水、生活污水不可预见的污水。商业及配套建筑面积16764.77㎡，用水量以0.006m3/(㎡·d)计，项目用水量约为100.59m3/d，排水量以用水量的85%计，其排水量约为85.5m3/d.项目建成后预计入住居民712户，以平均每户3.5人计，则入住总人口约2492人，生活用水量以0.22m3/(㎡·d)计，总用水量548.24m3/d，排水量以用水量的85%计，则生活污水排放量约为466.00m3/d.不可预见用水量以总用水量的15%计，（100.59+548.24）×15%=97.32m3/d，排水量以用水量的85%计，则不可预见用水的排放量约82.72m3/d。项目运营期间用水排水情况见下表:项目运营期间用水量及排水量表项目用水量（m3/d）排水量（m3/d）商业及配套建筑100.5985.5住户548.24466.00绿化14.0不可预见用水97.3282.72合计760.15634.22项目的生活污水经化粪池处理后达到GB8978-1996《污水综合排放标准》三级标准排入附近市政污水管网。处理前污水中污染物浓度分别为：CODcr400㎎/L、BOD5200㎎/L、SS200㎎/L、NH3-N57 35㎎/L，经过化粪池处理后污染物浓度分别为：CODcr200㎎/L、BOD5100㎎/L、SS100㎎/L、NH3-N25㎎/L。（三）噪音项目投入使用后。噪声主要来源于机动车、商业活动。机动车进出停车场地过程中会产生噪声，其噪声值约为80dB(A).项目商业区噪声值约为80～85dB(A)。（四）固体废物固体废物主要为生活垃圾、商铺的商品包装材料。项目建成后预计入住人口为2492人，以1㎏（人·d）计，生活垃圾产生量约为2492㎏/d。商品包装材料主要是纸类、塑料、模板等。本项目商业及配套建筑面积16764.77㎡，以0.09㎏/㎡·d计，则商品包装材料产生量约1508.82㎏/d。均可回收利用。四、通过对施工期运营期环境影响的分析，施工期运营期主要污染为噪声与扬尘机固体垃圾，为减少其环境污染，应做到：（一）现场施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染。同时车辆应限速行驶，混凝土搅拌等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响；57 （二）施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩时不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求；（三）施工中不产生超标准的空气污染，环保措施与工程进度做到“三同时”：环境治理设施应与项目的主题工程同时设计，同时施工，同时交付使用；（四）建筑垃圾及时清理，文明施工。地块周围竖立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁竖立屏障，减少施工机械的噪音；（五）建筑垃圾中的渣土、破损砖可用于小区内铺路，填坑，废弃钢材和装修材料可回收利用。项目产生的土石方块在取得市政部门同意是情况下，运至市政部门指定地点堆方。第七章投资概算及资金筹措本项目投资总额为15056.37万元人民币。其中工程费用13018.20万元，其余各项费用合计669.41万元，基本预备费1368.76万元。资金筹措方式为全部由企业自筹，无银行贷款。具体投资估算见《项目投资估算表》。57 项目投资估算表序号工程或费用名称估算造价（万元）技术经济指标备注建筑工程设备购置费安装工程其他费用合计单位数量单位价格　　(1)(2)(3)(4)(1+2+3+4)（元）1第一部分费用13150.09566.01140.5321.7413018.20m2　　　1.1高层住宅9970.79240.00250.53　9066.48m269742.151300.00含门卫及公厨1.2商铺及配套实施1225.80150.00300.68　1676.48m216764.771000.00　1.3绿化工程　　　21.7421.74m27247.8830.00　1.4道路68.66　　　68.66m24577.23150.00　1.5地上停车场42.04　　　42.04m23503.4120.00含车棚　地下停车库1842.80　　　1842.80m218428.01000.00　1.7供配电设施　48.2051.80　100.00　　　　1.8给排水设施70.5049.50　120.00　　　　1.8.1消防设施　57.3122.69　80.00　　　　2第二部分费用　　　669.41669.41　　　　2.2建设单位管理费　　　130.18130.18　　　<1>*1.0%2.3勘察费　　　52.0752.07　　　<1>*0.4%2.4设计费　　　130.18130.18　　　<1>*1.0%2.5前期工作费　　　78.1178.11　　　<1>*0.6%2.6施工图预算编制费　　　13.0213.02　　　<2.4>*10%2.7施工图审查费　　　14.5814.58　　　(<2.3>+<2.4>)*8%2.8竣工图编制费　　　10.4110.41　　　<2.4>*8%57 2.9招标代理服务费　　　30.7830.78　　　30.55+(<1>-10000)*0.01%2.10工程建设监理费　　　104.15104.15　　　<1>*0.8%2.11环评咨询费　　　10.0010.00　　　计价格〔2002〕125号2.12劳动安全卫生评审费　　　26.0426.04　　　<1>*0.2%2.13白蚁防治费　　　0.800.80　40002按总S*2元/m22.14场地准备费及临时设施费　　　26.0426.04　　　<1>*0.2%2.16工程保险费　　　39.0539.05　　　<1>*0.3%2.17办公及家具购置费　　　4.004.00　20　2000/人3预备费　　　1368.761368.76　　　（<1>+<2>）*10%4建设项目总投资　　　　15056.37　　　<1>+<2>+<3>57 第八章经济影响分析一、市场调查据我们调查房地产价格显示:2008年*****市住宅平均价格为1917.31元/㎡元，2009年上升至2568.56元/㎡，从2010年1月至今，*****市房价在稳步上升，目前开盘的几个项目均价都在3200元/㎡，*****投资区的均价也在3000元/㎡。目前*****市住宅市场供应上：住宅面积在100㎡以下的占总量的19%住宅面积在101㎡～120㎡的占总量的45%住宅面积在121㎡～140㎡占总量的20%住宅面积在141㎡～160㎡的占总量的10%住宅面积在161㎡以上占总量的6%从以上统计结果看，101㎡～120㎡的住宅面积目前是*****市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%承受总价格在21～30万之间的占30.5%承受总价格在31～40万的占24.50%承受总价格在41～50万的占8%承受总价格在50万以上的占4%57 以上调查结果显示，*****市购房者所能承受的价格在20～30万之间，比例占到总量的60%以上，可见是主要购买力的承受范围。二、产品供需预测根据城市总体规划，*****市城区现有人口19.3万人，城区面积19.53平方公里。到2012年，城区面积要达到35平方公里，人口达30万人左右。在不考虑有效购买力的情况下单从住房需求分析，*****市每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。三、竞争力分析鉴于本公司实力雄厚，信誉良好，再加上我们开发的地段位于*****市城中主城区，项目周边生活设施配套齐全，教育资源丰富，医疗资源齐备。用地南侧的新兴北路为城市主要干道，交通便捷。北面紧邻*****市近期将启动的“引河入城”工程的景观河—草鞋沟，区域位置极其优越。本项目将打造成为*****市最具特色的核心商业步行街区，为*****市市民提供一个集购物，居住、商务、休闲、餐饮、娱乐、文化等多种服务的“一站式”消费中心，以此激活老城区活力。据此，我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。四、项目建设周期57 本项目预计工期为二年，从2011年2月至2013年2月。具体如项目进度一览表：57 项目实施进度计划序号时间项目2011年201220132345678910111212345678910111212一项目前期工作1立项、勘察设计2三通一平、招投标、报建二工程施工1.1土建工程及配套工程施工三竣工验收、交付使用57 第九章风险分析一、风险分析（一）自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾风险、风暴风险、洪水风险、雪灾风险、气温风险。（二）政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。政策风险因素又可分为以下几类：政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策改革风险、环保政策变化风险、建筑安全条例变化风险、审批手续过程风险、法律风险。（三）经济风险57 经济风险因国民经济状况变化风素主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，包括：市场供求风险、财务风险、地价风险、融资风险、管理风险、工程招投标风险、国民经济状况变化风险。（四）技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步、技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失，包括：建筑材料改变和更新的风险、建筑施工技术和工艺革新的风险、建筑设计变动或计算失误的风险、设备故障或损坏的风险、建筑生产力因素短缺风险、施工事故风险、市场供求风险。（五）社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险、区域发展风险、公众干预风险、住客干预风险、治安风险。（六）内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误、决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、地点、类型风险选择、人、财、物组织管理风险等。二、投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施：57 （一）通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度、利用法律手段、来保证迁址工作的顺利进行、采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。（二）通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择、区位的选择、时机的选择、融资的选择、租售的选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。（三）通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。从投资开发来看，项目全过程的投资、进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用、提高收益水平，进而降低并控制风险。57 第十章社会效益分析一、项目对社会影响分析随着国民经济的发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心，它对拉动我国国民经济的增长起到了至关重要的作用随着人民生活水平的提高，人们对住房的需求不仅仅满足于有一个基本的居住条件，人们现在更加重视居住的质量，居住的环境（包括室外环境和室内环境），本小区的建房目标就是要建造适合人们居住生活的良好的环境。本小区的建设不但可以为大量*****市居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该地区的人文、自然环境带来了巨大的改善：本小区的绿化面积将达到35%，由于本小区地处各学校及医疗点附近将会吸引大批教师及各界精英前来居住。除此以外，由于该项目的建设，将会带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。同时，本项目还设置有商铺，可增加大批销售岗位，引进IT界人才。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。二、项目对所在地的互适性分析57 该项目开发完毕后，所在地人流、车流将有很大的增量，对交通和市场将有更高的要求。本地块位于新兴北路246号，南临新兴北路，东面50米为柳来路，西面500米为维林大道，周围的交通条件较好。建成后交通和市场环境应大体满足需求。三、社会评价结论总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用，对社会的发展有积极的作用。项目建设对社会的影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量的影响影响到小区的居住人员。提高人们的住房质量，提高了小区人民的生活水平无对居民就业的影响对*****市的下岗职工、设计院、施工单位、监理单位物业管理公司等产生积极的影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体的影响项目投资经营方、项目出售对象、管理方、政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民的生活质量。定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区、文化、教育、卫生的影响文化、教育、卫生方面范围广增添文化气氛、促进教育事业、形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施、社会服务质量和城市化进程的影响基础设施、社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无57 第十一章结论与建议一、结论本项目拥有较好的投资环境与机遇。国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。项目在经济上具有较强的可行性。项目具有突出优势，拥有较好的周边环境（包括自然、人文、交通等环境），所处地块的发展前景较好。项目开发经营风险较小，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为*****市的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了*****市的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。57 从社会效益来说：项目建成后，可提供住宅712套，将切实解决该区域内购房人群的生活及居住问题。由于本小区注重环境营造和公共设施的建设，商住结合使它将成为城中老城区内又一个亮点，为*****市的人民提高了优越的住宅环境，使*****市人民能够更好的生活和工作，同时在微观上体现了三个代表：使*****市人民能够更好的感受到经济发展给他们带来的直接好处，使人民感受到在党的旗帜下能够幸福的生活，能安居乐业。因此社会效益极为可观。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏。该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化*****市的市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。二、建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别要准备好抗风险资金，不可挪用。57'