某大道基础设施建设工程可行性研究报告 73页

'某某区某大道基础建设工程项目可行性研究报告二OO九年四月72 第一章概述1.1项目名称某某区某大道基础设施建设工程1.2建设地点1.3项目建设单位名称：某区某市政建设开发有限公司1.4建设单位简介某市某区某市政建设开发有限公司成立于二OO八年十月，位于某市某区五星街6号，是为某区人民政府投资组建的国有独资有限责任公司，有独立的法人资产，享有法人财产权。公司实行“自主经营、独立核算、自负盈亏”，并以其全部资产对其承担责任。享有由出资人投资和公司负债形成的全部法人财产权，依法享受民事权利和承担民事责任，具有独立法人资格。公司经营范围：（1）城市基础设施建设项目投资、筹资、融资工作和经营性建设项目的投资业务及经营业务；（2）行使政府投资市政工程建设项目业主职责；（3）管理和经营政府授权的国有资产。公司注册资本：10000万元人民币。出资形式为货币资金3000万元，国有土地使用权7000万元。1.5编制依据及范围1.5.1编制依据1、《某市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；72 2．《某市城市总体规划2003-2020》；3、《中华人民共和国城乡规划法》；4、《中国地震烈度区划图》；5、《建筑结构荷载规划GBJ-87》；6、《混凝土结构设计规范GBJ-89》；7、《某省建设工程清单计价规范GB50500-2003》及《某省建设工程工程量清单计价定额》;8、《全国市政工程投资估算指标》及类似工程技术经济指标。9、《公路基本建设工程概算、预算编制办法》各项费用计算方法及标准。10、其它相关附件。1.5.2研究范围本建议书对项目建设的项目概况、必要性、建设地址、建设内容及规模、项目建设管理、环境保护、招标方案、项目总投资估算及资金筹措、财务评价、风险分析等进行研究，工程投资的估算依据国家有关定额标准及相关政策，财务分析按国家现行的财税政策、《建设项目经济评价方法与参数》等执行，并提出可行性研究的结论意见，供有关部门和项目建设单位决策。1.6项目建设内容及规模本项目建设位置由杨森花园段起至白塔片区止，道路全长约6.4公里，双向四车道，配套设施建设及打捆建设项目72 涉及建设占地面积平方公里。主要内容包括城市拆迁、土石方工程、钢筋混凝土桥梁工程、新建改建道路、雨污排水、人行道路、路灯及其他园林、绿化等景观配套工程等。1.7项目施工进度安排预计建设工期为两年，即2009年8月-2011年8月1.8项目总投资及资金1、总投资某区某大道基础设施建设工程总投入39703.104万元元2、资金筹措方案（1）自筹20703.104万元，占总投资的52.14%。通过区政府纳入区财政预算投入解决。（2）申请银行借款1900万元，占总投资的47.86%，贷款年限为6年。由某市某区某市政建设开发有限公司作为贷款主体，区政府承诺，由区财政纳入统一管理。（3）资金使用计划本项目建设期2年，其资金使用和筹措计划按工程进度分2年逐步到位，满足建设要求。1.9项目运作模式本项目属于某区基础设施建设，由某市某区某市政建设开发有限公司对本项目片72 区基础设施实行统一建设、对项目区土地实行统一规划、统一拆迁、统一管理。具体运作模式是根据规划建设的需要，将本项目基础建设过程中涉及的土地经过征用、拆迁、整理后，作为城市公共设施、房地产开发和城市道路、绿化等建设用地。坚持基础先行、滚动发展的原则，先行实施区域内的道路和桥梁建设工程，完善市政基础设施，进一步彰显地理环境和交通设施优势，提升地价和优化开发建设前景；采取先易后难，逐步推进的办法，拆迁一片，开发一片，有计划、有步骤地实施全面开发，破解拆迁和市政建设资金不足的难题，实现房屋开发和市政建设相铺相成的目的。1.9.1还款来源某区有充足的资金确保按期还贷，除白塔、岔马路片区房地产开发和开发企业税收收入作为偿还银行贷款本息的第一来源外，某区财政将归还银行贷款纳入财政预算，以确保贷款按期偿还作为保障。1.9.2结论本项目的实施是某区建设发展的需要，项目的实施已提到了某市委、市政府工作的重要议程，成为某区现阶段发展建设的重要工程。本项目属某区基础设施建设工程，对整个某区的开发及交通坏境配套、后续建设实施具有重要意义，故本项目是必要的而且紧迫的，资金辞行措是可靠的，且项目建设经过反复论证，实施方案是合理可行的，应加快建设步伐，争取早日取得效益。72 第二章项目区位概况2.1某某市某区基本情况座落天府之国东部的某市是中国改革开放和现代化建设的总设计师邓小平的故乡，幅员面积25平方公里，东部和南部与重庆市接壤，西部和北部与遂宁市、南充市、达州市相邻。这里物产丰富，交通条件便利，总人口460万人，城市人口20余万，主城区距全国爱国主义教育基地邓小平故里8公里，是一个中等山水园林城市、优秀旅游城市。改革开放的强劲东风铸就了这座新兴城市的崛起。某在区域城市群中的定位——★川东地区性中心城市★重庆都市圈卫星城★适宜居住的山水园林旅游城市和自然生态环保城市★爱国主义教育基地某东部，是某市下辖区级行政单位。某区地处某盆地东部、华蓥山中段西麓，与大竹、邻水、华蓥、岳池、渠县、蓬安等6县（市）相邻。区内地形地貌复杂，山地、丘陵、平坝交错，以丘陵为主。总人口120万人，非农业人口17.94万。72 全区辖43个乡镇、6个街道办事处、844个行政村、50个居委会；幅员1536平方公里。全区GDP:47.2亿(2003年)，位列某省的41位人均GDP:3369元(2003年)　位列某省的106位。地方财政收入1.22亿元(2003年)，位列某省111位。某区人居环境好，是中国优秀旅游城市、中国园林城市、全国综合治理工作优秀城市、省级卫生城市、省级双拥模范城市。城市基础设施完善，水电气供给网络畅通，有日供水能力10万吨的现代化制水厂、日供天然气20万立方米的供气站，现代通讯网络覆盖全区，信息交流快捷无阻，餐饮娱乐设施齐备，有星级宾馆11家，其中五星级酒店1家，四星级酒店3家。近年来，某区抓住纪念邓小平同志诞辰100周年的历史机遇，众志成城，顽强拼搏，锐意进取，实现了经济社会跨越式发展。“十五”期间，全区生产总值年均增长14.3%，由2000年的32.36亿元增长到2005年的70.08亿元；全社会固定资产投资累计完成143.1亿元，年均增长24.8%；2005年地方财政一般预算收入实现13433万元，比2000年同口径增加7579万元。城乡面貌明显改观。五年来，城市面积拓展近10平方公里，城市交通、绿化、亮化及水电气等配套设施全面提升，城市综合功能不断完善，小城镇拓展10平方公里，建成农民新村57个，农村建房420余万平方米，乡乡通水泥路、村村通公路，发展环境全面优化。招商引资成效明显。五年累计引进项目352个，到位资金32.6亿元，利用外资1090万美元，出口创汇953万美元。工业实现集群发展。工业经济效益稳步提升，2005年规模以上企业实现增加值13.37亿元、总产值32.9亿元，销售收入33.5亿元、利润72 1.9亿元，分别增长31.5%、41.9%、40.4%、22.73%，爱众集团、光前集团、恒立铸业集团、华强冶金、永灵金属制造、超臣实业、巨泰油脂公司等一批经济社会效益良好的企业正茁壮成长。奎阁工业集中区、新桥能源化工工业集中区建设快速推进，前锋工业集中区按照“科学规划、分步实施、项目落地、基础跟进”的思路，于今年初在省级试点小城镇前锋镇规划3平方公里区域启动。前锋工业集中区按企业性质以企业簇群的方式布局，在北面Ⅰ类工业区形成电子信息、电器机械、生物药业等高精技术企业簇群；在南面Ⅱ类工业区形成新材料、建材、农产品深加工等能源资源企业簇群。现前锋工业集中区水、电、气、邮、讯等基础设施配套良好，日供水量可达5万吨、日供气量可达10万立方米。某协力制药某项目、重庆某力帆汽车·摩托车配件加工区、宁波丽达动力机械有限公司仪表项目落户前锋工业集中区，广（安）前（锋）工业走廊初具规模。人民生活不断改善。到2005年底，全区城乡居民储蓄余额达77亿元；城镇居民可支配收入达7748元；农民人均纯收入达2860元，比2000年增加1003元；社会商品零售总额达24.72亿元，是2000年的1.73倍。“十一五”期间，某区委、区政府规划了“跨三步、翻三番，率先全面建成西部小康区”（2020年达到当年全国平均水平）的宏伟蓝图，提出全区生产总值年均增长12%以上，至2010年达到112.8亿元，人均GDP达到9000元以上的目标，并确定了“突出特色，发挥优势，加速工业化、农业产业化和城镇化进程，促进产业互动和城乡经济相融”72 的发展思路，着力实施“工业兴区”战略，做大煤电建冶、食品和机械加工等强势产业链，培育壮大盐化工、天然气化工、医药等新兴工业；构建现代农业，建立一批“优质、安全、高效”农产品生产和输出基地，重点形成果、药、茶、竹、蚕、粮、畜七大产加销链条；培育壮大旅游业，精心打造“小平故里行、渠江水上游”品牌，切实把旅游业培育成为一大支柱产业。以“开放某、开发热土”为主题，深入开展“致富思源、共建某，扶贫济困、共奔小康”活动，增强对外交流与合作实效，大力发展外向型经济。2.2地理区位某市位于某省东部，有“川东门户”之称。其东、南两部份与重庆市的垫江县、长寿县、渝北区、合川市接壤；西部与遂宁市蓬溪县和南充市嘉陵区、高坪区相邻；北部与南充市的蓬安县和达州市的渠县、大竹县为界。地理坐标约为东径105°56-107°18，北纬30°01-30°50之间。东西宽130公里，南北长90公里，幅员面积6344平方公里，辖某、岳池、武胜、华蓥、邻水五个区、县（市）。某72 地势东高西低，以丘陵地形为主，其东南跨华蓥山中一低山系；中部和西部为连绵起伏的丘陵，期间为嘉陵区、渠江汇流穿越。以华蓥山为界可将全市分为两大地貌单元；西部为浅丘平坝区，东部为深丘平行岭谷。全市海拔最高处是华蓥山最高峰高登山，标高1704米，海拔最低位于御临河峡谷，只有184米。全市中丘、浅丘面积1091平方公里，占全市幅员面积的64.66%；深丘1270平方公里，占23.23%，平坝面积509平方公里，占8.3%。2.3历史沿革某历史悠久，有记载的文明可追溯到3000多年前，巴文化士壤深厚。宋开宝二年，取“广土安辑”之意设某郡，元朝改为某府，明洪武四年改为某州，从宋开宝二年至民国二年，历朝历代在某设置郡、州、府，建制的历史有944年。解放后，某隶属南充。1993年7月国务院批准成立某地区，1998年撤销某地区设置某市。这里英才辈出，培育了以安丙为代表的历史名人，培育了数学家何鲁为代表的一大批学者专家，最值得骄傲的是这里还是中国改革开放和现代化建设总设计师邓小平同志的故乡。某久远的历史沉积了丰盛的文化遗存，全市有国家级文物保护单位1处，省级文物保护单位3处，县级文物保护单位87处，上册馆藏文物1400多件。2.4某白塔片区现状概况与分析1、自然环境（1）区位项目位于某区某市市东，该区西北临渠江，东至广前公路连接线，南至A线道路，紧靠某区城市中心，距某火车站45公里，交通便利，依山傍水，环境优美。（2）气象和水文某区属亚热带湿润季风气候区，冬暖春早，夏长秋短，冬春雨雪少，夏秋闷热，盛夏炎热，四季分明，气候温和，水热兼优，湿度大，雨量充沛。多年平均气温16～18℃，最高气温41.2℃，防暑降温期为7～9月，最低气温45℃72 ，取暖期为12月至次年12月；最高气压为979.2毫帕，最低气压为976.9毫帕；年平均雾日31.5～78.5天，日照时数1356.9小时；风少且风速小（17米/秒）；最大风力七级；多年平均相对湿度80～85%，多年年平均降水量1075～1260mm，年最大降水量2373.3mm（1983年），最小降水量594.5mm（1969年），一年中降水量多集中在5～10月，占全年降水量的80%，月平均降水量220～260mm，最高可达577～773mm，降水强度大的季节与降水集中季节相同，多在6～9月，年蒸发量与降水量数值相近，年蒸发强度1052～1351.6mm，其中6～9月蒸发强度占年蒸发量的42.8～46.9%，降水强度大（2004.9.5，达188.20mm），暴雨时有发生，是许多地质灾害的诱发因素。根据以上各种气象要素特征，结合白塔片区内地形起伏不大，排水条件良好，各种不良地质现象较少等特点，判定该区气象条件适宜各种工程建设。某片区内水系发育，主要河流为渠江及其支流，渠江为渠江水系一级支流，流域面积11165km2。白塔片区位于渠江东岸，区内渠江干流长度为8.05km，最大流量11800m3/s，最小流量12.63m3/s，多年平均径流量105.69亿m3。区内发育数条横贯全区的由东向西的小溪流（最大溪流为西溪河），流量动态变化大，主要受大气降水补给。（3）地质构造及地震某区位于新华夏某沉降带的东部边缘部分，东面紧接川东带。从区域地质条件上看，白塔片区72 地块位于华蓥山褶断带的北段下盘，华蓥山褶断带北东段的构造运动一直比较微弱，其最西侧断层距离白塔片区超过9公里，所以可以认为白塔片区在区域构造上是稳定的，无大的不良地质现象，工程地质条件良好，适宜开发建设。从地震条件来看，某所在的川中褶带区基座最差异运动微弱，是整体完整的地块。历史地震资料表明，该区历史上从未发生过5级以上的破坏性地震，故白塔片区在地震条件上是稳定的。2、社会经济环境某城区分老城和新区两部分。老城属某区委、区政府所在地，新城是某市委、市政府所在地。新区设施齐备、环境优美。老区因地势原因，城市品味、档次均不如新区。为让老城区靓起来，为优秀旅游城市增光添彩，某区委区政府计划大手笔地对老城区进行改造，其中，某大道是这次改造的重点。某大道地处渠江西岸。打造某大道，将带动城市发展，促进城市升级，某大道沿线也将成为某未来主要标志性城市空间，成为西部最高的城市大道。为高起点规划某大道，某区建设局实施了网上招商，并请国际国内知名公司实地考察。经过多次修改评审，一个天蓝、草绿、水清的某大道高档次设计方案日臻完善，并于近日敲定付诸实施。某大道起于杨森花园，止于白塔仓库，全长6公里。设计方案为：以渠江为中心和聚焦点，以某72 水绿化景观带为纽带，串联白塔风光带、西溪峡景观带、渠江公园、东门码头、奎阁桥头广场、花园等节点，使整个某大道沿线的公共空间相互连接。设计最大的特点是：为公共设计与居住建筑的空间布置提供了全方位水景的可行性，大大提高了亲水景观的视野和基地的区位独特个性。空间结构：“一带三区六节点”。即某景观带及生活居住区、商业综合服务区、旅游核心区，以及花园、奎阁桥头、东门码头、渠江公园、西溪峡、白塔风光带6个节点。某大道可开发的重点为白塔片区房地产开发、浓洄古镇房屋改造、东门口片区景观建设和岔路片区房地产开发。3、土地利用现状项目内土地涉及国有土地和集体土地。土地利用比较复杂，集中区内用地除已批准的项目用地正在开发的外，城市用地多为居住用地，其它大部分用地均为农用耕地及山体。4、已具备建设条件（1）距离襄渝铁路某站约45公里。主要公路有某路已建成段，是某市域的重要景观走廊，已建某路紧邻白塔、岔马路片区用地，纵贯整个某区。（2）市政基础设施现状①水：北侧有渠江自东向西流过，其丰富的水资源为项目的用水提供了有力支撑。②电：某区代市镇有240万千瓦某火力发电厂一座，72 四九滩电站一座。③气：某作为天然气的主产区，白塔片区内将规划建设配气站，并铺设至白塔片区内各企业。第三章项目建设的必要性分析3.1项目背景3.1.1、某是小平故里，某的建设发展一直倍受各级领导的关注。各级政府逐步加大了对某的关心支持力度，投入了大量的人力、物力、财力助推新某经济的发展。白塔片区基础设施项目的配套实施，也是某“十一五”规划加快基础设施建设、落实科学发展观的重要内容。3.1.2某市的规划和建设指导思想以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕省委九届四次全会“加快发展、科学发展、又好又快发展”的总体取向和城乡发展一体化目标，坚持“以工业化带动农业产业化，推动城镇化”的总体思路不动摇，促进一二三产业互动、城乡经济共融，大力实施新型城镇化“12355”72 战略，探索建立以城带乡、以工促农长效机制，走中小城市和小城镇协调发展的城镇化道路，逐步构建与市域经济相适应的规范有序、分工明确、布局合理、协调发展的城乡网络体系。本着“规划高起点，建设高标准，管理高效能”的要求，以增强综合承载能力为重点，着力抓体系建设、优化发展布局，重点抓中心建设、提升辐射能力，统筹抓城乡建设、改善城乡环境，突出抓功能建设、完善配套设施，统筹城乡发展，实现公众普遍受益。3.1.3城市发展目标某城市以建设精品城市为目标，突出邓小平故里特色，营造健康宜居空间，建设山水园林城市，提高城市综合竞争力。1、把握地区发展趋势，开创新兴产业，增强城市活力。某市城市总体规划要依据重庆和三峡经济区发展的要求，从某组合城市的角度出发，注重研究某与区域内的其它城市之间的协调统筹规划，尤其是某中心城区和辅城前锋、代市、华蓥、岳池等城市之间的关系。2、充分利用自然环境，建设山水园林城市，营造城市特色风貌。规划充分利用某城区的地理位置和山水环境等自然条件，突出城市的特色和风貌，正确处理好城市人工环境和自然环境的关系，融城市于自然环境之中，以创造适宜的人居环境、具有良好生态和环境的园林式城市为目标。3、突出某72 城市知名度，完善中心城市功能，建设精品城市。规划注重经济和产业的变化对城市发展的作用。树立工业立市的指导思想，大力发展第二产业，同时积极发展商贸流通业、旅游业等第三产业，合理调整现有城区内的各项产业布局，确定合理的城市用地布局和功能分区，为各项产业的发展提供支持。4、坚持可持续发展理念，顺应城市动态开发规律，有序推进城市建设。从远景规划入手，合理确定城区的未来发展空间和发展规模。在此基础上，考虑到城市在不同阶段的动态发展，确定规划近期和规划远期的城市合理规模和城市形态。3.2项目建设必要性3.2.1、项目符合某区实施新型城镇化建设的战略目标某新型城镇化“12355”战略，即：到2012年建成1座城区人口40万以上的中心城市（某主城区），建成2座城区人口10万以上的中心辅助城市（华蓥市区、前锋—代市工业集中区），建成3座城区人口15万以上的组团城市（岳池、武胜、邻水县城），建成5座城镇人口5万以上的小城镇（花桥镇、烈面镇、石垭镇、丰禾镇、罗渡镇），打造全国生态园林城市、文明城市、卫生城市、最佳旅游城市、环保模范城市5大“名片”。全市城镇化率年均增长2.5个百分点，城市建成区面积达105平方公里以上，乡镇建成区面积达60平方公里以上，城镇面貌一年有新变化，三年有新突破，五年上新台阶。全市城镇综合承载能力、集聚能力、辐射能力明显增强，城镇空间和功能布局明显优化，城镇体系明显健全，与全省及全国城镇化水平的差距明显缩小。目前，某城市总体规划确定某市区城市的扩展方向为“东拓西优，加强东西联系，控制南北成片，保持组团形态”72 。即面向南部的重庆大都市，依托区域交通条件的变化，城市向现有城区的东部和西部发展；在城区南部预留区域性的交通走廊，保持城市的组团形态布局。渠江右岸某大道沿线区域的规划建设是某城市“东拓”以及建立渠江绿轴为中心的组团式城市结构的重要环节。3.2.2.有利于加快城乡一体化建设。遵循统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，从积极培育新的经济增长极出发，综合考虑交通区位、历史基础、空间布局、示范带动等因素，加快推进主城区、周边片区协调发展，形成城乡建设与经济社会发展相协调、人与自然和谐相处的“一主、二辅、三组团、多节点”的一体化发展格局。3.2.3项目的实施有利于改善居住和交通条件本项目通过配套建设片区的基础设施，必须促进区域内的房地产建设的深入开展。目前该区域内居住条件较差，老、旧、危房较多，大多为上世纪60、70年代修建，道路狭窄，布局凌乱，基础设施无法满足居民日益增长的生活需要。该区域绝大部分农民未通自来水和天然气、生活配套设施差。通过建设白塔片区项目，完善水、电、气、道路等排污等配套基础设施，彻底改善农民生活质量，促进社会经济全面协调和可持续发展。3.2.4、有利于保护生态环境片区建设有利于保护生态环境，提高生活质量，实现片区的产业结构调整。72 由于该区域排雨、污系统落后，生产、生活污水直接排入渠江，导致渠江流域河水污染。片区建设，将在全区域内形成完善的排雨、污水管网，使生态环境得到很好的保护。片区建设的必要性不仅体现在以上几个方面，其重要性还体现在加速城市化进程、改善某市的投资环境和招商引资条件，发展外向型经济。促进当地居民增收、实现经济增长。对社会发展拉动作用显著的客观需要。因此，某路的基础设施建设是非常必要的。72 第四章建设内容及规模渠江右岸某大道沿线的功能进行定位为：旅、居、休三位一体的人性化城市滨水公共空间。具体分为以下节点：4.1杨森花园最早为明代户部尚书王德完私家花园，民国40年由国民革命军二十军军长杨森重建。规划在原有公园基础上进行扩建，将公园北部居民迁出，拆除原有老旧与乱搭建进行一步完善公园的内部设施。公园内部增加川军抗日纪念园等，并且考虑将江水引入园内，增加水上娱乐设施及修建人工瀑布。（图为花园规划平面图）72 4.24.3建设路口至奎阁大桥段一、岔路片区介绍本段位于某市渠江西侧。净用地355.6亩，包括住宅用地、商业用地、文化娱乐用地以及规划绿地等。本地块北高南低，被洪洲大道划分为两个较完整部分，北部地势起伏，高差较大；南部地势相对平坦。用地范围四面临路，西侧近邻环城北路，交通便捷、区位优势明显，为建设大型居住区提供了可能性。东边靠近著名的渠江城市绿化带，环境优美，这一巨大的绿肺，使得本区域空气清新，堪称生态城北。72 基于以上各方面因素，岔路片区的规划设计定位为：1）通过项目建设，为城市提供一个新的增长点，发展一个新的区域，带动该区域居住片区发展，并逐渐形成饱满的有层次的城市空间形态。2）项目的规划建设以生态为原则，以渠江景观的大面积绿化为外围依托，以小区自身的环境景观创造为立足之本，营造一个优美的生态居住环境。3）规划建设坚持以人为本的原则，充分考虑社区居民和休闲群体的日常需求和生活感受。包括住宅、商业、酒店和社区会所等综合开发，商住用地建设的开发以低密度、高容积率为主导，建筑按照不超过100米的高设计。为满足规划停车位的要求，基地采用整体开挖，设地下一层地下室。区域总用地面积355600平方米，规划总建筑面积856960平方米，其中住宅建筑面积为748620平方米。高层住宅建筑结构抗震按7度设防。规划绿地、商业以及幼儿园的合理布置规划绿地——因本地块周围大部分均为居住用地，东临渠江景观带，且有规划道路垂直通达本地块，在这三个方面容易聚集人流。考虑到规划绿地的布置需同时兼顾城市需要以及本居住区的环境打造，位置不宜太偏，所以将它布置在东侧与大桥连接处，一来处于相对中心的位置，二来容易聚集人气。商业——72 考虑到本地块西临环城北路，人车流量大，同时规划道路路口被加大放宽，容易聚集商气的现状特点，将商业布置在了下方地块的左上角，并且以商业步行通道的方式将两个商业区建筑相连，可起到聚集人流、盘活商业的作用。幼儿园——因为地块被洪洲大道划分为两个部分，为了保证幼儿就近入学的交通安全性，因此分别在两个部分中设置幼儿园。二、景观设计景观设计规划，以建筑总体规划为前提，在其基础上通过景观的设计布局完善建筑与外部空间的关系，营造出自然、舒适的生活环境空间。除突出建筑空间的规划，同时借用建筑外部空间，引入到社区内部，统一内外景观，使社区内环境相协调，成为一体，从而令社区融合到自然景观中。72 为配合建筑简约、庄重典雅的现代设计风格，景观整体规划以充满动感的设计手法为主，而对细部设计以及材料的运用，则充分运用拟人化的处理方式，创建各种景观表情，满足住户对住区规划及景观环境的需求，使空间的划分以及其使用功能便于住户使用。主题景观的设计，以自然生态化公园为主题，植树成林，堆土成岭，穿插不景景观、穿梭于社区内街道的水景观、多个开放式绿化空间等等，以及充满诗意的细部景观处理等，将会以不同的设计手法体现在本项目的细部景观元素设计中。点式休闲草地均匀分布于庭院内，满足了全民健身场地需求。人行道多以弧型线条为主，为住户提供便捷的回家路线的同时，欣赏道路两边随之而变化的大小空间，有效地增强了空间延伸感。另外，由于空间的大小有所不同，增加了景观设置的灵活性，为住户提供丰富多彩的景观效果。休憩小花园设计简洁，以舒适自然为主，用材、尺度均具人性化，让人感觉温馨可亲。地面铺装以天然石材为主，条形石材铺在草坪上，边界接口依条石的长短自然形成凹凸的曲线条。在草坪或石条上放置座椅，周边种植以观花小乔木以供观赏，大型的常绿树为小花园的闲坐区提供绿荫。1、生态湿地景观区72 湿地公园位于渠江大桥右岸桥头，占地面积约8公顷，设计参照杭州西溪湿地实例，尊重场所精神，在现状地形地貌的基础上，开挖大小和形状各异的水塘，储存雨水和潮水，种植芦苇等湿地植物于水塘和岸边，同时设置亲水木栈道和观景平台，将其打造成观江景和湿地景观为一体的公园形式。（图为生态湿地景观区效果图）2、过渡区--近代文化景观区：该区位于某大道中部，从新平街至东门码头段。规划以某近代的民俗文化和红色文化等为题材，通过小品、浮雕、仿川东风格茶楼等诉说某近代的民俗和历史。72 （图为文化景观区雕塑小品）三、道路规划及交通设计考虑到本片区为一大型居住社区的特点，通过弧线形道路的形式以及景观节点的设置，既形成了景观视线通廊，又使其通而不畅，可自然限制车速。另外，以人车分流为原则，车行道尽量沿地块边界布置，并通过与主干道衔接形成组团环路。在道路设计上，区内主要车行道路宽为6米，车库出入口布置在区内道路两侧。结合消防车要求，4米宽的宅前路以硬质铺地配合景观要素设置。人行入口则作为景观主入口进行重点设计，通过广场、开放绿地及景观视觉通道等车法提升入口的视觉感受。防洪堤工程拆迁工程将岔路片区分为13个地块，并分为6期进行折迁，规划于2010年6月底全部折迁工作完成。4.4建设路至思源中学段某大道道路及绿化改造72 路面调整：某大道由六车道改造为四车道首先，某市提出了将渠江右岸某大道沿线打造成西部一流的滨水景观的目标，而实际情况是现有的某绿化带渠江公园上游的宽度大部分不超过8米，而需要重点打造的东门码头地段绿化带宽度只有4到5米，只能容纳下步行道的宽度，制约了景观的打造。第二，现阶段某72 大道六车道的使用率过低，近期四车道设计完全可以满足交通流量，远期交通流量增大可以拉通厚街与渠江北路分流部分交通压力。靠右车道现主要是做为停车使用，而靠左车道为非机动车道，而关于停车的问题现阶段可以在取消爱众广场后，将城墙街、东门广场两段道路划为临时停车路段。第三，洪州大道隧道与奎阁大桥投入使用后某城区的广前路、洪州大道、广渝高速等几条主干道将形成一条高效的环路系统，某大道的过境交通流量将进一步降低。某大道将进一步演化为生活干道，而某市城市总体规划中也是将某大道定位为城市次干道。排水、排污附属工程爱众广场改建对老城区内部的交通疏理，拉通渠江北路与厚街，分流某大道的车流量，取消爱众广场,将人民路延长至某大道浓洄古镇72 以做大旅游产业为目标，利用本区域紧靠城市中心区，交通便利的特点。将老街、南园片区、兴国寺统一规划为浓洄古镇旅游项目与渠江公园、思源广场、某中学等共同形式具有一定规模的某城区的旅游核心景点，提升旅游开发价值与知名度。由于古镇内部现有建筑以危房为主，将产生严重安全隐患，拟以拆除重建为主。质量好的古镇内部的建筑以保留修复原有建筑为主。修建主要入口文化广场、游客服务中心、公共停车场等，内部建筑使用以商业为主，打造传统商业特色的老字号街区。渠江公园从研究思源广场的思想主题入手，思源广场的主题思想是“72 饮水思源”，宝鼎基座的水体是源头之水，代表着“昨天”先辈为我们今天打下的坚实基础，广场中心水景的音乐喷泉，暗喻着我们“今天”的幸福生活。因此我们根据地块的地形特征，将建筑的平面构图设计成一对腾飞的翅膀，隐喻我们正在党中央的带领下走向更美好的是“明天”！建筑外形设计上，我们采用大胆超前的手法，同时局部又结合川东民居的风格，设置退台式屋顶花园，其上可设置酒吧茶座等，建筑顶部设置屋顶花园种植花草树木等与背景山体融为一体,沿街墙体立面可设置反映某地方文化特色的浮雕景墙。建筑结构共分5层，高度控制在21米以下，一层为架空层，可作停车场及其它用途，二层平台与渠江公园观景平台连接形成一个整体开放空间。东门码头景观建设项目项目概况：东门码头位于某老城区的东门口外，是某72 过去对外联系的重要口岸。1919年，少年邓小平就是从这里踏上了去法国的求学之旅，从此开始了波澜壮阔的革命生涯。再现东门码头的繁荣景象，打造具有历史纪念意义的东门码头景观，既是某人民永远纪念小平同志的需要，也是某开发旅游资源，发展壮大旅游产业的重要举措。开发效果：再现世纪伟人邓小平少年出洋求学、追求苦命真理的意境。规划布局：东门码头景观建设，主要工程包括堤岸线上的近1000平方米观光主阁楼及两侧两个副阁楼的建设、防洪堤上的大型浮雕石刻制作、现有码头向下延伸建设等，整个工程预算投资为1000万元。某大桥至白塔大桥段建设项目白塔片区基础设施工程简介白塔片区范围为：北以渠江为界，东以高速公路连接线为界，西以西溪河为界，南以与接凌云路道路为界。总占地面积72.65万平方米，其中开发用地38.73万平方米（折580.95亩,其中桃花溪已出让土地15.69亩，消防特勤中队划拨土地30亩，另须拿54亩用于征地拆迁安置房建设，则实际可拍卖的开发用地为，建设总用地面积226.6亩（不含市政道路用地），道路用地13.22万平方米，公园、绿化及广场用地20.7万平方米。1、片区内某大道道路建设，72 需要挖土方量约35万立方米，填方约30万立方米，道路铺设、管网、绿化、路灯配套安装和施工。2、建设排水管网16km，行道树栽植1840棵。3、建渠江防洪堤925米，西溪河防洪堤1320米。4、建某大桥一座。5、该片区共需拆迁安置房屋73000平方米，其中征地拆迁35000平方米，城市房屋拆迁38000平方米(据地形图量算情况)，同时进行场地平整。6、白塔公园白塔公园建设白塔公园位于大桥南头，地形为一块三面临水的长条形地带，与奎阁、思源广场遥相呼应，视线开阔，景观效果极佳。该景点主要围绕具有某深厚历史文化代表意义的白塔展开主题，作为规划区城南入口标致性景点进行设计。公园定位为展现某历史文化特色的生态型休闲公园，以大面积绿化为主，打造某城区的绿色桥头堡。以白塔为主景，辅以必要的市民娱乐空间及设施，亭、台、楼、阁等。蓝天碧云，绿树苍葱，更显生机与活力，展现某社会各方面发展的勃勃生机。对公园周边地块进行适当的商业开发，沿街开发仿古商业街，以提供休闲娱乐、餐饮、茶馆等为主。打造某的市民休闲娱乐中心。住宅以低密度高档住宅与多层相结合的方式为主。72 某大桥工程建设内容某某大桥建设工程项目，桥梁全长198.66米，桥梁宽25米，上部结构为后张法预应力空心板，下部结构为柱式桥墩、轻型桥台、扩大基础、钻孔灌注桩基础。主要内容包括土石方、钢筋混凝土桥墩、桥面工程（路基、路面、雨污排水、人行道路、路灯）及其他配套工程等。某白塔片区已由区政府着手进行土地的征用及房屋拆迁工作。已由区国土资源局负责对片区内的存量土地进行招、拍、挂。某大桥自筹资金部分已到位，已完成调查摸底、勘察设计及规划、招标等前期工作。白塔景观带（1500逝去的记忆--白塔凌云景观区:72 白塔风光带位于基地东南端，规划以某十六景之首的白塔凌云为主要思路，将公园定位为展现某历史文化特色的生态型休闲公园，合理配植公园绿化，打造某城区的绿色桥头堡。公园设计以白塔为主景，配以仿古商业步行街，辅以必要的市民娱乐空间及设施，亭、台、楼、阁等。同时，设置小买部、公共卫生间等服务配套设施，形成一个功能比较完备的江滨文化公园。过渡区--巴濮余韵景观区：（图为巴濮余韵景观区景观区建设平面图）1、观景凉亭2、公厕3、某名人园4、浮雕景墙5、巴濮文化广场6、观瀑广场7、景观柱阵8、入口广场9、西溪河10、风雨连廊11、蒋氏牌坊12、平桥72 （图为西溪峡景观带效果图）巴濮余韵景观带位于白塔景区至新平街段，包括西溪峡景观带。该区以巴文化和濮文化为题材进行设计，西溪峡景观带以平桥观瀑为设计主题，重点打造和平桥桥头绿地，以和平桥、蒋氏牌坊及西溪河瀑布群为主景。第五章项目建设管理5.1项目特点及难点某区某路建设项目是一项规模大，涉及面广，投资大的建设工程，其工程特点是：1、涉及建设项目多，子项繁杂2、施工对交通干扰较大，要求可行的交通组织协调措施3、工期紧、制约工期的不可预见因素多4、拆迁任务重，人为较干扰多72 5、绿化工程、景观工程要求高5.2项目建设管理任务市上将某路纳入某区组织开发，本项目建设管理主要任务是：由某区某市政建设开发有限公司做好项目建设全过程的合同管理和组织协调工作，做好项目的工期控制、投资控制、质量控制工作，确保各项目标的实现。具体包括以下工作：5.2.1编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划，审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求。5.2.2采用国内公开招标确定工程拆迁代理单位、道路、桥梁及管网承建商、材料供应商、签订代理拆迁服务、施工及供货合同。5.2.3采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。5.2.4审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5.2.5检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。5.2.6检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。5.2.7作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。5.2.8根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。72 5.2.9组织竣工验收5.2.10组织工程审计5.2.11审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。5.3项目投资管理项目的投资控制着重点是在设计阶段和施工控标，通过优化设计控制工程造价，通过招标确定投资控制目标。施工阶段主要是采取有效措施随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实施费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实施支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造价控制目标的实现。5.4项目质量管理工程质量必须达到国家现行规范要求，并经验收合格，质量管理内容主要为以下几个方面：1、审查监理、施工单位的资格的先是保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；72 7、督促、检查工程材料是否符合要求。5.5工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实施进度的有关数据，同时进行现场实地检查。5.6合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资，进度质量的基本依据，由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术性强，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的《合同管理办法》，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责，合同承办的职责，对合同的订立，审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章有循。72 市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资，进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。5.7协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间，环节与环节间，以及建设项目与周围环境存在着相互联系，相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出，因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调，排除障碍，解决矛盾，以保证实施建设项目的各项预期目标。5.8安全和文明施工本项目施工安全管理的好坏直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度，必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理，监理，施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求，工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好完全检查，对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。72 第三，要做好文明施工，采取有效措施做好施工降噪、防尘和便民工作。5.9资金管理项目建设资金应在指定银行设专用帐户，专款专用，制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设第六章招标方案6.1工程概况本项目建设已由某区发改局核准为公开招标。某中和工程项目管理有限责任公司委托代理本工程的施工、监理招标事宜。6.2招标范围1、项目招标范围本项目招标范围包括：勘测、设计、建安工程施工、工程监理等。主要内容有土石方、桥梁、道路、防洪堤、管网、园林绿化等。2、招标基本情况规模以上的工程项目衽全部招标，招标方式采用公开招标。规模以下的采取比选等方式选择施工单位。3、资质等级对建设项目的勘测、设计及工程监理承标方的资质等级要求达到国家乙级资质。对规划设计及重要房屋的设计及所有工程监理承包方要求指定项目主要技术负责人。72 对工程施工方的资质要求是：为保证工程质量和满足进度要求，选择二级以上资质的施工队伍承担工程施工，并要求项目经理具有相关资历和水平。第七章工程实施进度计划本项目建设工期两年，即2009年8月至2011年8月。7.1前期工作7.2建设进度安排72 第八章环境保护与节能8.1概况基础设施建设项目旨在加快城乡一体化进程，解决交通、雨污水截流，改善某区人居环境、发展区域经济等项任务，为确保工程的正常施工和运行安全，我们把工程建设对环境的负面影响减至最小作为研究的目的。8.2环境影响评价8.2.1主要环境影响分析1、不利影响本工程区范围内工程开挖、取土、采石、运输以及施工临时占用土地会引起局部的生态环境，对局部的生态环境有影响。本工程的天然建筑材料土、石碴、条石、块石等主要颁布在施工区的上下游地段，其料场的开挖及石碴料的堆放，对当土植被、动物、景观将直接造成破坏影响，并可能破坏边坡稳定，加重工程区水土流失。此外，除用于碾回填部分外，其余弃碴必须妥善落实，应做出合理规划。72 施工期对废（污）水、扬尘、噪声、卫生、交通等均会带来一定影响。综上所述，拟建工程施工期的影响暂时的，在施工结束后，影响区域的各环境要素基本都可以得以恢复。只要认真制定和落实工程施工期应采取环保对策措施，工程施工期的环境影响问题可以得到消除或有效控制。8.2.2工程新建的有利影响（1）区域交通的改善，将对区域而已和民展产生导向性影响，改变原来分散居住，配套设施落后，杂乱的状况，使居住环境得到显著改善。（2）随着工程沿线和规划区的绿地增加，区域生态环境将得到改善。同时对土地资源利用、居住环境质量、卫生生态环境等均是有利的。（3）营造良好环境，促进招商引资本项目工程实施后，片区环境质量将大大改观，必将为该区域的招商引资带来新的契机8.2.3环境影响评价72 本工程建成后，对改善地表水环境质量控制项目建设区的水土流失，提高绿化率，以及改善整个区域生态环境质量具有积极作用，其经济效益、社会效益和环境效益显著，其有利影响是显著、长久的，不利影响是局部、临时性的。工程所在地自然、社会环境条件较好，无大的环境制约因素。工程兴建带来的不利影响通过采取切实可行的措施，可预以有效减免或消防。只要全面落实环境影响评价和工程设计提出的环保对策措施，严格执行“三同时”制度，确保工程污染物达标排放，并有效控制生态破坏，本建设工程项目从环境保护角度分析是可行的。8.3环境保护措施8.3.1在工程项目建设中，道路建设弃土、截污干管的基础等土石碴土，除将用于回填外，需要在施工设计和工程施工中，选好临时堆放碴场，妥善挡护，并应因地制宜做好种林种草工作。8.3.2工程所用的条石和块石，无论在当地、外地开采，都要注意防护，并对料场作好生态恢复建设。8.3.3环境保护（主要是水土保持）投资应列入估算，由建设业主统一筹划管理，在工程建设期间完成上列各项水保任务。8.3.4施工噪音，需合理安排施工时间，以免对居民生产生活带来影响。8.4节能减排节能减排是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措；是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择；是推进经济结构调整，转变增长方式的必由之路；是提高人民生活质量维护中华民族长远利益的必然要求。在项目建前、建中和建后要做好节能减排工作。8.4.1发挥业主主导作用某72 区要建立健全节能减排工作责任制和问责制，一级抓一级，层层抓落实，形成强有力的工作格局。要强化政策措施的执行力，加强对施工单位节能减排工作进展情况的考核和监督，坚决遏制施工单位高耗能、高污染的行为。8.4.2强化企业主体责任施工单位必须严格遵守节能和环保法律法规及标准，落实目标责任，强化管理措施，自觉节能减排。8.4.3建立强有力的节能减排领导协调机制为加强对节能减排工作的组织领导，某区应成立专门的节能减排领导协调小组，负责施工单位的节能减排工作，同时在项目建设期间，将节能减排工作落到实处。第九章投资估算9.1投资估算依据72 1、建设部1996年颁发试行的《全国市政工程投资估算指标》及类似工程技术经济指标。2、《公路基本建设工程概算、预算编制办法》各项费用计算方法及标准。3、建筑工程主要材料价格及人工费按某市现行价格标准进行调整。4、其他费用根据建设部建标（1996）628号文件的有关规定和某市有关资料计算。5、规划、勘察费用，项目前期经费，建设管理等费用的估算由于项目不同而取值也有所不同，详见各表说明。由于工期只有二年，只考虑基本预备费，不考虑涨价预备费，基本预备费取费详见各表说明。7、银行借款按长期贷款考虑，年利率按2008年11月央行降息后，执行的6.1%计，当年贷款利息由政府当年偿还，不计入总投资。8、固定资产投资估算表中的所有数据均以整数（万元）计。9.2项目投资估算9.2.1费用子项目一．建筑安装工程费建筑安装工程费包括主要工程费、其他工程费、其他直接费、现场经费、间接费、综合利税费。72 1.直接费即主要工程的工、料、机费，由人工费、材料费、机械使用费组成。人工费、材料费以综合指标的人工工日数及各种材料数量乘以工程所在地的人工费单价、材料预算单价计算。工程所在地的人工费单价和材料预算单价按《某省建设工程清单计价规范GB50500-2003》及《某省建设工程工程量清单计价定额》、《公路基本建设工程概算、预算编制办法》的规定计算，并根据材料预算价格的规格取定表计算指标材料综合价格。 2.其他工程费以直接费为基数按《指标》附录一规定的百分率计算。3.其他直接费、现场经费与间接费综合费用的计算公式如下：综合费用=指标直接费Х（1+其他工程费率）Х其他直接费、现场经费与间接费综合费率综合费率是以省会地点和省、自治区、直辖市直属施工企业施工为对象测算的，如与建设项目实际有较大出入时，可以进行调整。4.综合利税费指施工技术装备费、计划利润和税金之和，以直接费、其他工程费、其他直接费、现场经费与间接费综合费用之和为基数，按综合利税率10%计算。二、设备、工具、器具购置费及工程建设其他费用路线工程和独立桥梁工程的设备、工具、器具购置费以及工程建设其他费用中的拆迁赔偿费、研究试验费、勘察设计费、供电贴费按本办法72 附录规定的费率，以第一部分建筑安装工程费总为基数计算。建设单位管理费（含工程质量监督费、工程监理费、定额编制管理费、设计文件审查费）按《公路基本建设工程概算、预算编制办法》的规定费率均以“指标建筑安装工程费”总额为基数计算。征用土地费按附录规定的亩数以工程所在地的价格计算，如建设项目的亩数有较大出入进坷以帛换。大型专用机械设备购置费、固定资产投资方向调节税、建设期贷款利息均按《公路基本建设工程概算、预算编制办法》的规定计算。三、预留费用工程造价增涨预留费、预备费以第一二、三部分费用之和（扣除大型专用机械设备购置费、固定资产投资方向调节税、建设期贷款利息）的11%计算。9.3资金投入计划表按照某区各片区建设情况，预计建设总投入83935.41万元，其中某路预计资金总投入为39703.104万元。资金投入计划表序号项目数量单价总计（万元）备注（一）基础设施建设投入　　25858.2　其中①市政道路建设费265720m350元/m29300.2　72 2其中某大道建设费66360m2350元/m22322.6　其它大道建设费199360m2350元/m26977.6　②防洪堤建设费1996m1.5万/m2994　③公园绿化及广场建设费　　13564　其中东门码头840m211900元/m21000　白塔风光带13.28ha300万/ha3984A2#地块西溪河景观带3.26ha300万/ha978B4#地块某风光带16.41ha300万/ha4923J1#地块岔路片区公共绿地2.98ha300万/ha867H11#地块花园6.04ha300万/ha1812　（二）拆迁投入费　　11154.28　（三）公共设施费用公共厕所、停车场　　800　（四）基本预备费　5%1890.624　建设投入总计　　　39703.104　72 资金筹措1、资金筹措方案（1）自筹20703.104万元，占总投资的52.14%。通过区政府纳入区财政预算投入解决。（2）申请银行借款1900万元，占总投资的47.86%申请银行借款1900万元，为长期贷款，贷款利率为6.1%，建设期年利息为115.9万元，自筹资金通过市政府纳入市财政预算投入解决。2、银行借款由某市某区某市政建设开发有限公司作为贷款主体，市政府承诺，市财政纳入统一管理。第十章收益评价10.1项目收益情况72 10.1.2土地收益分析目前，广发房地产市场均价为80万元/亩，容积率平均为2.0，折合进入房价为600元/m2。建筑成本约为600元/m2（指建材、人员和机械等建筑施工费用）。各种税费为330元/m2。由此计算。开发企业利润为500元/m2。扣除资金利息因素，开发企业利润维持在投资的30%左右，处在一个较为科学合理的空间。土地支持政策是以出让等方式依法取得土地使用权的大宗地块，符合地城市规划的可分宗办理国有土地使用权证。对新出让的经营性房地产用地，首付比例为50%，按规定缴清出让金的给予总额5%的奖励。新开工的普通商品房项目、城市基础设施配套费按不同标准的低限额收取，并免征印花税、减收契税和企业所得税，提前办理商品房预售许可证，对购买商品房的给予一定的购房补贴和信贷支持。受金融危机影响，当前某房地产市场进入一个相对稳定的低位徘徊阶段。一是开发企业资金困难，对土地需求量不大，对已购置土地开发积极性不高，年均新开发建设商品房的数量较前几年呈明显的下降。二是对消费者来说，普遍持等待观望心理，都希望房价下跃，不肯立即出手购房。三是城市居民普遍拥有了较为满意的住房，特别是上班族和个体经营户，群体性的购买力下降。相对而言，某房价较周边的地级市南充、达州存在明显偏低，南充均价为4000元/m2，达州为3000元/m2，而某72 为2000元/m2。由此推论，再加上房地产开发成本因素和利润空间较为合理，可以断言，某的房价根本就不可能下跌。从开发商方面反馈的信息也是要坚决维持而不能通过降低促销。随着某城市建设的深入推进和经济社会的快迅发展，某的房地产市场必将迎来新的发展阶段。主要原因：一是某城市化水平明显偏低，在近期内需要快速推升。现某实际城市人口仅25万人，城市化率为23%，较全省37%，全国46%相差太大。市上已决心在2012年增长至40%。年均将增加城市人口3万人已上，年增住房需求量在100万平方米以上。二是农村人口呈现出成规模向城市转移，一些外出务工人员，受沿海产业内迁或关停影响，纷纷回乡创业安家，增大了消费群体。三是一些原外出务工人员，按年龄计算，其孩子进入上学期，希望在城市就读，转而在城区购房安家。四是前锋、代市、新桥工业园区即将建成投产，将吸引大量工人就业，工人中将有一部分在城区安家。随着需求量的增大，城区房地产市场将逐步升温，预计到2012年，某的房地产市场将呈理性发展，随着住宅质量和环境改善，房价将由现在的2000元/m2，逐步增长至3000元/m2。10.1.2主要片区项目开发情况1、岔路片区东起渠江，西至交警支队，南起四九滩电站，北至杨森花园，合围总面积50公顷，项目内待拆迁房屋面积8.8万平方米，规划容积率为1.8-4.5，建筑密度为25-35%，规划建筑面积为116.7万平方米，其中：住宅96.1万平方米、公共建筑20.6万平方米，计划总投资21亿元。72 项目地处某城北、小平故居、奎阁三大重要城市组团的结合部，是某城市总体规划中重点打造的北出口。该项目外部有广花、广前两条重要省级公路和东环线旅游观光公路连接广大农村，内部有洪洲大道和环城大道垂直相贯。该项目滨临渠江，地势由东南向西北逐步提升，形成了自然的临江远眺风光。独特的区位优势、便利的交通条件，优美的自然环境，造就了该项目开发建设的广阔前景。开发效果：将本项目打造成集住宅、安置房、商业、酒店、社区会所、学校于一体的综合性品质生活社区。72 开发特点：该项目规划以商住用地为主，配套规划了公共绿地、道路、学校等市政设施建设用地。该项目确定的开发建设用地，坡度均小于25%，适于建设大型居住社区。设计采用梯级开发的布局模式，尽量减少土石方开挖量，建筑以多层为主，配置一定的高层和小高层，按地势采用梯级模式布局，形成高低错落的建筑集群。在渠江奎阁大桥桥头、设计建造一幢120米的标志性高层建筑，与桥头绿化休闲广场，构成城市北出口的靓丽景观。在环城大道与洪洲大道交叉口，设置一个大型商业广场，形成该片区的商业活动中心。在小区内部设置一所18班的小学校，并按小区分布，设置一定的幼儿园和社区活动场所。在广花公路东侧山顶设置观景平台和休闲健身中心。科学的规划、合理的布局、配套的设施、完善的功能，将为该项目抢占市场提供可靠的保证。按照该片区的地块结构，项目又可分为A、B、C、D4个子项目分别招商开发。2、洪洲大道至奎阁大桥左侧区域（A地块）该地块用地面积为11.78万平方米，容积率为2.7，规划建筑面积32.1万平方米(其中住宅27.9万平方米,商业4.2万平方米)，计划容纳居民3096户、9906人。该地块内待拆迁房屋3.4万平方米,计划投资5.5亿元。本项目以高层、多层建筑形态相结合。项目南侧与某汽车总站、车站大市场毗邻，系原城北开发区已开发完毕部分向北扩张的联结部位，随着城北向北的不断拓展，本项目将不可避免地成为该局部区域的经济文化休闲中心，亦居亦商，潜力巨大。3、洪洲大道至奎阁大桥右侧区域（B地块）该地块用地面积为12.96万平方米，容积率为3.0，规划建筑面积39.2万平方米(其中住宅23.3万平方米,商业及酒店15.9平方米)，计划容纳居民1284户、4108人。该地块内待拆迁房屋2.4万平方米,计划投资8亿元72 本项目以高层结合部分多层为主要建筑形态，在临环城路局部有商业建筑。该项目临江而建，视野开阔，户户均可直望渠江。该项目建成后，南与四九滩电站、金山·渠江怡景项目融为一体，北连奎阁大桥，其在区域中的地理位置将十分优越。4、奎阁大桥至杨森花园沿江项目（C地块）该地块的用地面积为16.03万平方米，容积率为1.8,规划建筑面积为28.9万平方米，计划容纳居民3206户，10260人.该地块内待拆迁房屋0.8万平方米,计划投资4.8亿元。本项目除临奎阁大桥旁局部高层外，其余均为多层建筑，恬静舒适的江岸生活将是这里最大的靓点。正在兴建的奎阁大桥，即将重建的杨森花园，更将直接提升本项目的开发价值。5、奎阁大桥至杨森花园沿江项目以西区域（D地块）该地块的用地面积为9.34万平方米,容积率为1.77，规划建筑面积16.5万平方米(其中住宅16万平方米,学校0.5万平方米)，计划容纳居民1769户、5659人。该地块内待拆迁房屋2.2万平方米,计划投资2.7亿元。本项目位于连结城北开发区与邓小平故居保护区交界部位，建筑形态以高层和多层相结合。该项目纵横于繁华与静谧之间，景致与居所完美和谐，使建筑与自然形成有机整体，画里有家，家亦如画。72 6、东门码头景观建设项目计划由投资人按设计完成开发建设任务，政府将建成后一定期限码头及阁楼经营权作为投资回报。7、浓洄古街区旅游开发项目概况：总用地面积64410平方米，总建筑面积54667平方米。其中修复建筑22204平方米，重建建筑32463平方米，门面230间。开发效果：利用本区域紧靠城市中心区、交通便捷的特点，以做大旅游产业为目标，将老街、南园片区、兴国寺统一规划为浓洄古镇旅游项目，与渠江公园、思源广场、某中学等共同形成具有一定规模的旅游核心风景区，提升旅游开发价值与知名度。开发方式：由于古镇内部现状建筑以危旧建筑占大多数，开发利用将产生严重的安全隐患，对原有大部分建筑予以拆除重建，仅对质量好的建筑予以修复，同时亦有利于古镇内部的基础设施布置。72 规划布局：规划中的古镇分为四个功能区：兴国寺、综合服务区、老字号商业街、古镇游览区。兴国寺以宗教旅游观光为主，综合服务区以旅游接待及管理服务设施为主，老字号商业街以老字号商品经营为特色，古镇游览区以川东传统风格的古镇休闲游览观光为主。开发特色：规划以现浓洄小学地块上修建主入口广场、游客服务中心、公共停车场等，古镇内部的道路宽度为3至6米，规划在原有小溪的基础上人工增加水流量，形成小桥流水的景观效果。对兴国寺进行扩建，增加旅游开发价值，古镇内部新规划的建筑使用功能以商业为主，形成以传统商业为特色的老字号一条街。8、白塔片区房地产开发项目72 （图为白塔片区居住区鸟瞰图）项目概况：白塔片区位于广前公路连接线、西溪峡和渠江之间，总用地面积30公顷。该项目地处某正在大规模实施开发建设的东南片区，位于城南、城北和奎阁三大城市组团结合部，地势开阔，渠江至此由急变缓，是某最为显要的“阳光海岸”地段。项目距某中学及某职业技术学院均不到500米，距新建的某市人民医院不到1000米，是某绝佳的居住休闲和旅游胜地。广渝高速、某大道穿越而过，交通便利。该项目可开发建设净用地为226.6亩，规划用地以居住为主，定位为高中档住宅区，同时布设一定的商业建筑和酒店公寓。建筑采用多层、小高层、高层相结合的模式，沿江向内形成高低错落、富有层次感的空间布局形态。该项目规划容积率为2.6，建筑密度20%，建筑总面积31.9万平方米。该项目内待拆迁房屋面积近10万平方米。根据当前某建筑和房地产市场信息测算，该项目开发建设总投资为6亿元。72 开发效果：适合开发中、高档住宅，配套部分商业、酒店建筑。该片区内有修建于宋代且至今保存完好的白塔，并将以白塔为中心，高起点规划建设白塔公园，精心打造白塔凌云的城市景观。开发特点：建筑设计采用多层、小高层、高层相结合的模式，最高可达25层，沿江形成高低错落的富有层次感的空间形态。规划布局：在临某大道上设置居住区主出入口，在居住区的西北角某大道与白塔路相交处设置商业建筑，在地块的东南角设置一座酒店公寓。10.2片区总收入10.2.1土地开发收入项目相关土地收益表地块分区地块标号用地类型用地面积（m2）容积率规划建筑面积（m2）土地收益总价（万元）白塔片区　　　　378000　　其中A1#居住用地1260003.0378000地价折合楼面价格500元/m218900A2#公园用地132786.7………不计收益72 西溪峡片区　　　　88481　3981.65其中B1#居住用地15163.834.7772331.47地价折合楼面价格450元/m23257.52B2#居住用地4717.63.4116087.02地价折合楼面价格450元/m2724.13B3#公园用地30642.1………不计收益教育片区　　　　103249　3136.14其中C1#中学用地22747.352.2220832.30…不计收益C2#居住用地21787.372.2649235.55地价折合楼面价格300元/m21477.07C3#居住用地6838.63.020022.00地价折合楼面价格500元/m21001.1C4#商业、金融业用地5801.62.2713159.38地价折合楼面价格500元/m2657.969渠江公园　　　　31531.43　1576.57其中D1#文化娱乐用地9512.171.4717964.72地价折合楼面价格500元/m2898.36D2#文化娱乐用地76791.7713566.71地价折合楼面价格500元/m2678.3355老街、南园片区　　　92353.03　3589.32其中E1#商住用地19249.011.5429627.46888.2872 地价折合楼面价格300元/m2E2#商住用地27236.761.643578地价折合楼面价格400元/m21743.12E3#商住用地5810.83.319147.57地价折合楼面价格500元/m2957.3785东门片区　　　　265180.2　11933.11其中F1#办公用地4277.86.1726390.1地价折合楼面价格450元/m21187.555F2#商业、金融业用地4561.17.031927.7地价折合楼面价格450元/m21436.747F3#商住用地7118.26.8548829.6地价折合楼面价格450元/m22197.332F4#商住用地6218.56.4740238.4地价折合楼面价格450元/m21810.728F5#商住用地6166.88.049334.4地价折合楼面价格450元/m22220.048F6#商住用地114106.068460地价折合楼面价格450元/m23080.7四九滩片区　　　　171672　8132.4其中G1#居住用地255603.179186.89地价折合楼面价格500元/m23959.3445G2#居住用地231813.578333.53525.007572 地价折合楼面价格450元/m2G3#商住用地2786.65.114201.13地价折合楼面价格450元/m2639.05085岔路片区　　　　1318271　43697.45　H1#居住用地113291.82.85322515地价折合楼面价格450元/m216125.75　H2#商业用地10101.94.2242626.7地价折合楼面价格400元/m22131.335　H3#商业用地10521.62.8129594.6地价折合楼面价格400元/m21479.73　H4#居住用地123527.12.78343514.3地价折合楼面价格300元/m213740.572　H5#市政用地9632…………　H6#商业用地150004.060000地价折合楼面价格300元/m23000　H7#居住用地102357.11.67170937.9地价折合楼面价格300元/m26837.516　H8#学校用地16627.80.46692.3　不计收益　H9#居住用地577312.0115462地价折合楼面价格300元/m24618.48　H10#安置房用地19279.41.427000…不计收益　H11#公园绿化28891………不计收益　H12#居住用地111071.31.8199928.3地价折合楼面价格280元/m27997.132花园I1#公园用地49032.1………不计收益72 某绿化带J1#公园用地164072.2………不计收益总计　1395381　2508471　97921.8基础设施收益情况建设应纳入该片区计算收益。片区共计1395381平方米土地，地块土地均价按该地块楼面基准地价测算，土地出让收益为97921.8万元，除去土地佣金等外按90%提供城市建设资金，可用资金达到88129.62万元。10.2.2税费收入税费收入合计41389.7715万元（1）税：2508471m2×130元/m2＝32610.1230万元（2）配套费：2508471m2×35元/m2＝8779.6485万元（88129.62＋41389.7715-39703.104=2914万元）后政府收益89816.2875万元。在这个开发建设推进过程中，受被拆迁户实物迁建的影响，可调剂使用部分收益资金用于其他市政工程建设，但相应的土地收益将减少。10.3片区基础设施建设盈利片区建设总投入序号项目总计（万元）（一）基础设施建设投入24984.272 （二）拆迁投入费54154.28（三）公共设施费用800合计　79938.49（四）基本预备费3996.92建设投入总计83935.4189816.2875万元-83935.41万元=5880.8775万元由于本项目属于市政基础设施建设，根据收入情况，政府收入89816.2875万元。但本收入尚需要将部分资金投入到本片区其它市政配套建设中，故本项目实际收益不能单独计算，应先计算出本片区总收益情况后减去片区总投入，实际片区建设总盈利5880.8775万元。10.2某区财政收支状况根据项目运作的基本思路，本项目的还贷资金来源主要为片区内的税收收入、土地出让金及某市财政，分析某市城镇土地市场状况有财政近三年来的财务审计报告及今后财政收入的预测，能够充分证明某市有足够的财力按期归还贷款本息。1、由区财政支付利息，2005年—2006年某区财政收支状况附表所示，某区财政收入、基金收入在2005年—2006年期间均有结余，2004年财政总收入为58424万元，2005年财政总收入为81084万元，2006年财政总收入为144235万元，72 2、建议某区会充分考虑项目建设的特点，对项目区土地自用、拆迁安置和配套基础设施建设进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。加强招商引资工作和土地出让步伐，促进现金回流。与各银行保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，增强项目的抗风险能力。第十一章综合效益分析11.1社会效益项目具有显著的社会效益，主要能够显著改善当地居民的生活、生产环境。达到致富增收的目的；还能缓减建设用地供求矛盾。随着人民物质、文化生活水平的不断提高，人们对居住环境的要求从单纯的居住型向合适、休闲型转变。我们搞基础设施建设，不仅改善了居民的居住条件，更在配套环境、社区报务及生活配套设施上发生了质的变化。一旦白塔片区建成后便利的交通、配套完善、优美的环境将成为居住的绝佳区域。同时，通过对片区内的农户、居民实施拆迁安置，可整理出大量的地块，可极大的缓解建设用地的供求矛盾。11.2生态效益按照本项目规划，将在区域内建立完善的雨、污水管网，利用现有环境，修建更多的绿地、广场和湿地公园，对于确保渠江的水质不受污染、维护渠江流域的生态平衡、改善生态状况、促进人与自然和谐共处，起着重要作用。72 第十二章风险分析及对策12.1财务风险12.1.1资金周转风险本项目基础设施投入资金大，资金52%左右尚需要从银行借款解决，如在实施过程中遭遇意外的困难而造成项目建设延期的局面。对策：建议充分考虑项目建设的特点，对项目区土地自用、拆迁安置和配套基础设施建设进行周密的安排，保证按期完工，充分落实建设所需资金。加强招商引资工作和土地出让步伐，促进现金回流。与各银行保持良好的合作关系，拓展各种筹资渠道，增强项目的抗风险能力。12.1.2投资估算的风险对白塔片区内基础建设工程量及成本进行估算，这种估算不可避免地会存在系统偏差，同时今后政策、法律、市场等因素的变化可能对估算投资产生影响，最终可能影响白塔片区的发展壮大。72 对策：建议应委托中介机构对项目区进行详细调查和分类，确定合理的土地自用及房屋拆迁标准，减少投资。在进行投资估算时，适当考虑计入一定比例不可预见费；在实施过程中，定期（一般按年）对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整，并调整投资策略。12.2政策调整对投资成本的影响某市人民政府对投资房地产开发建设项目的企业和单位参照《关于促进房地产市场稳定健康发展的意见》（某府发[2008]39号文件）的优惠政策执行。投资市政基础设施（含旅游设施）建设的，按“一事一议”办理。一、加快住房保障建设（一）建立和完善住房保障体系。（二）落实保障性住房优惠政策。二、加大金融信贷支持（三）驻市各金融机构要根据国家关于房地产业的宏观调控政策，适时调整房地产金融业务经营策略。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构在贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。72 （四）调整住房公积金政策，个人首次购买商品住房申请住房公积金贷款的，首付款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为30万元，贷款最长期限由20年调整为30年。下调个人住房公积金贷款利率，其中5年期以下（含5年）由现行的4.05%下调为3.51%，5年期以上由现行的4.59%下调为4.05%，分别下调0.54个百分点。三、实施税费帮扶措施（五）税务部门要充分考虑当前我市房地产和建筑安装企业的实际困难，认真落实税收法律、法规中可以适用于抗震救灾及灾后重建及促进房地产市场稳定健康发展的有关税收优惠政策，在实际征收工作中注意依法掌握清算、预征的节奏和力度，按低限征收各种税款，帮助企业渡过难关。（六）个人销售或购买住房免征印花税，个人销售住房暂免收土地增值税。居民购买普通住房，契税减按2%征收，首次购买90平方米以内（含90平方米）住房，契税减按1%征收。（七）开发商竞购土地后，因特殊原因未能按时交付使用土地的，税务部门应充分听取开发商的合理诉求，本着客观公正原则，做好土地使用税的征收工作。（八）对符合条件的小型微利房地产开发企业，减按20%的税率征收企业所得税。对新注册的房地产开发企业一次性免收税务登记证工本费。（九）对全市房地产开发企业预计利润预征所得税由15%调为10%，土地增值税的预征率和核定征收率统一调减为1.5%。72 （十）自文件公布之日起至2009年12月31日前开工的普通商品房项目，城市基础设施配套费在现行收取标准基础上减免8元/平方米，人防费在15元/平方米的基础上减免5元/平方米，其他行政事业及服务性收费和基金（质监费、施工噪音及水污染费、房屋产权登记费、土地证书工本费、楼牌幢号费、土地交易费、地形图测绘费、放线费、设计费、设计审查费、工程定额测定费、材料检测费、验桩费、基桩质量检测费、房屋竣工测绘费、房产交易费、土地分割测绘费、土地评估费、散装水泥基金、墙改基金）一律减半收取。尚未缴纳城市建设配套费的房地产开发项目，经过开发企业申请并承诺缴纳期限和逾期缴纳责任，经地方政府同意后，可延期到办理《商品房预售许可证》时缴纳。四、简化建设手续办理（十一）以出让等方式依法取得土地使用权的大宗地块，符合城市规划，具有地块分宗条件的，在审定总平面图方案前提下，经土地使用权人的申请，地方政府批准后，依照地块分宗规划红线，在缴清分宗地块土地价款后，可分宗办理国有土地使用权证。（十二）规划和建设部门在建设项目总平面图规划审定前提下，根据房地产开发企业申请，可以分期审批和分期收取城建费用，并依法办理施工许可等手续。72 （十三）执行国家商品房预售政策。开发企业投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，项目无负债，具有良好社会信誉、发展业绩的房地产企业，在书面承诺商品房预售款全额纳入监管帐户的前提下，可以提前办理商品房预售许可。五、实行一企一策一议（十四）为鼓励房地产开发企业按期开工旧城区改造项目或按期开工对提升我市城市品味有较大社会影响的建设项目，实行一企一策，一企一议，有针对性地研究扶持政策，充分调动房地产开发企业的投资积极性，加快城市建设步伐，提升城市整体形象。（十五）对出让取得开发用地使用权的企业，可通过协议约定，以土地使用权与他人联合开发，国土资源部门应为其办理土地使用权人加名和土地使用权变更登记手续，规划和建设部门应为其办理项目报建手续费。引导有资信和品牌优势的房地产企业，通过兼并、收购、重组等方式形成竞争力强的大型企业承包和企业集团，积极推荐上市。对具备转让条件的开发项目，开发企业可以投资、入股或转让方式进行项目合作，加快开发进度。鼓励规模化开发和集团化运作，推行跨区域、多元化和品牌经营，加快住宅产业化发展。六、鼓励城乡居民购房72 （十六）凡在我市购买商品房住房的，按不同户型分别给予购房款总额一定比例的购房补贴。具体标准为：住房建筑面积在90平方米以内（含90平方米）的，按购房款总额的2%给予补贴；住房建筑面积在90-140平方米（含140平方米）的，按购房款总额的1.5%给予购房补贴；购买已办房屋所有权证的存量住房的，按购房款总额的1%给予购房补贴。购房补贴所需资金，由财政统一筹集，按现行财政体制分担。购房户在办理权属登记后，凭购房合同、契证（契花）、不动产销售发票和房产证在房管部门领取购房补贴。七、强化市场监督管理（十七）加强对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息发布制度，引导住房消费，优化市场交易环境。（十八）严格房地产市场准入、清出制度，加强对房地产开发建设、交易、物业服务等环节的全过程监管，对资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易的企业依法清出。加强房地产市场诚信体系建设，切灾保障房地产消费者的合法权益。八、抓好行政效能建设（十九）各级各部门要加强机关行政效能建设，落实首问责任制，执行限时办结制，实行责任追究，减少审批环节，缩短审批时限，提高办事效率。改进机关工作作风，加强与企业的联系，积极帮助企业解决经营活动中遇到的困难，改善服务。九、加强舆论宣传引导（二十）报纸、电视、电台、网络等新闻媒体要采取灵活多样的方式，大力宣传某72 融入重庆市1小时经济圈的有利条件，宣传某地质结构稳定、城市功能完善、人居环境优美、购房成本较低等独特优势，全面、客观、公正报道房地产市场情况，增强居民购房置业信心，为全市房地产健康发展营造良好氛围。尽管国家和某市政府在城镇土地征用方面有相应的法规和规章，但随着建设的发展，土地征用拆迁政策将进行调整和完善。由于土地征用成本占本项目总投资的50%左右，因此任何与土地取得有关的政策调整都会对项目投资成本产生直接影响。12.3筹资风险本项目的拆迁安置和配套基础设施建设所需要资金，除了市财政投入的自有资金外，主要来源于银行错款。一旦国家经济形势发生变化，产业政策和银行的信贷政策进行调整，都可能给本项目的资金筹措带来风险。对策：针对筹资风险，首先是加强管理，保证按计划进行开发和完工，增加自有资金数量。二是准确把国家宏观经济形势、国家产业政策和银行信贷政策变化，及时调整策略。三是开辟新的筹资渠道。72 第十三章结论13.1项目的实施是必要而紧迫的本项目符合坚持“东扩西进、跨江发展、沿江开发”打造某中心城区的思路，向东扩展东南和白塔片区、向西开发枣山片区、跨渠江发展奎阁片区、沿渠江和西溪河打造某特色景观，建成成渝经济圈的重要城市、川东北区域性中心城市。充分利用某中心城区的区位优势，实现产业规模、经济规模和人口规模的持续扩张，强化辐射带动功能。到2012年，某城区面积达到40平方公里、人口40万人，构筑区域性现代化大城市雏形。本项目的实施是某市建设发展的需要，是某区2002-2012年城市总体规划的具体落实，项目的实施已提到了某市委、市政府工作的重要议程，成为某市现阶段发展建设的重要工程。13.2资金筹措是可靠的某区、市政府已经投入大量资金用于项目区土地前期报批工作及道路基础设施的前期设计工作，在建设期内，需到位的建设资金由市财政预算内安排。通过政府承诺、财政兜底为担保向银行贷款，能有效地化解银行贷款风险，其还款能力是有保障的。13.3项目建设实施方案是合理的本项目实施不仅能取得良好的社会效益，促进区域经济的发展，缩小城乡差距，确保农民增收致富，符合市委、市政72 府提出的“工业强市”战略，项目的实施是必要的，实施的方案是可行的。72'