标准化厂房建设项目建设可行性研究报告 48页

'第一章总论1.1项目名称XX工业园标准化厂房建设项目1.2可行性研究报告编制单位及法人代表可行性研究报告编制单位：工程咨询资格等级：工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：法定代表人：1.3可行性研究报告编制依据1、国家发改委颁发的《投资项目可行性研究指南》（2002年版）；2、国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）；3、国土资发2008（24）号国土资源部关于发布和实施《工业项目建设用地控制指标》的通知；4、国土资发2009（56）号国土资源部关于发布和实施《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策》的通知；5、《XX工业园区总体规划（2006-2020）》文本；6、业主提供的相关资料；48 7、项目调研收集的相关资料。1.4报告编制的内容本报告编制的主要内容包括项目建设的意义和必要性、市场需求、项目建设地址和建设条件、项目建设方案、环境保护、劳动安全卫生与消防、节约资源、组织机构设置及人力资源配置、实施进度安排、投资估算与资金筹措、经济效益分析等。1.5项目实施单位基本情况介绍项目实施单位为XX工业园区建设投资开发有限公司，该公司是由X县人民政府于2001年11月15日授权X工业园区管理委员会投资设立的国有独资公司。公司为自主经营、自负盈亏的独立法人实体，注册资金2000万元，经营范围为X工业区建设项目投资、园林绿化、市政工程开发与管理，中国移动通信代办业务等。截止至2009年底止，公司总资产为24067万元，净资产为00000万元，资产负债率为00%。公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司下设行政办公部、综合部、财务部、工程部四个科室，其运行机制较为完善；公司现有员工16人，其中高级工程师2人，工程师8人，且全部具有大专以上的文化学历。截止目前，公司累计投入园区基础设施建设资金1.6亿元，园区首期开发的2.5平方公里区域基础设施得以配套完善。1.6项目建设地址及建设条件本项目建设地址位于X伍市工业园内，东靠华龙食品、西至严家铺路、南至平伍公路。项目占地52.88亩，场地为浅丘林地，地势48 起伏不大，无其他建筑设施，无需拆迁。该址距京珠高速公路3公里，距107国道10公里，紧贴省道S207线和S308线，地理位置优越，交通非常便利。X伍市工业园区成立于2002年，经过近8年的建设开发，目前区内市政给排水管网、市政道路、电力通讯等设施基本成形，园区的基础配套设施已逐步完善。1.7建设规模和主要建设内容根据伍市工业园区产业布局、发展定位和项目功能要求，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素，及项目未来市场需求，X工业园标准化厂房建设项目占地52.88亩，总建筑面积47837.22平方米，容积率1.36。主要建设内容具体包括：新建标准厂房建筑面积31214.02平方米，办公楼建筑面积3960平方米，员工宿舍建筑面积10911.2平方米，食堂建筑面积936平方米，活动中心建筑面积816平方米。1.8投资估算与资金筹措经估算，本项目总投资为4474.24万元，其中：工程费用3345.71万元，其他费用783.05万元，预备费用167.29万元，建设期利息178.2万元。项目资金来源：公司自有资本金和银行贷款，其中公司自有资本金投入1474.24万元，占总投资的32.95%；银行贷款3000万元，占总投资的67.05%。1.9项目经济评价48 经对项目进行财务分析，该项目投资利润率为13.19%，投资利税率为17.59%；项目财务内部收益率为10.80%，当i=10%时，项目财务净现值为150.43万元，静态投资回收期为7.21年，动态投资回收期为10.52年。通过上述分析表明，项目具备一定盈利能力，且项目内部收益率高于银行贷款利率水平，满足于行业基准收益率要求，因此，实施项目在财务上是可行的。1.10研究结论项目实施是落实X伍市工业园总体规划及产业发展规划，构建园区良好的招商引资平台，提升园区项目承载能力的的具体体现；是大力扶助中小企业和创业型企业，承接产业转移，活跃区域经济的重大举措；是促进园区产业规范化、集约化、规模化、合理化，延伸产业链，形成产业集群的发展要求；是促进园区经济增长和实现土地资源集约使用的有效途径。经研究表明，本项目承办单位作为政府类企业，在企业入园、产业引导上具备政策优势。项目的实施具有广阔的市场前景，符合园区发展战略要求，项目建设依据充分，外部建设条件具备，因此，项目的实施是必要和可行的。48 第二章项目背景及实施的必要性2.1项目背景2.1.1工业园区概况XX工业园成立于2002年，是经X省人民政府批准与国家发改委审核的省级工业园区，园区规划发展控制占地面积12平方公里。X工业园位于X省会长沙市（长株潭经济圈）和沿江开放口岸岳阳市的结合部——伍市镇，东邻江西修水，南接长沙，西靠汩罗、湘阴，北连湖北武汉，是长沙、汩罗、岳阳、X四市县和湘、鄂、赣三省的商品集散地，长株潭经济圈和沿江开放带的交汇点，国家西部大开发、西气东输工程的过渡带。其工业发展战略优势地位显著，具体表现为：1、园区交通便捷。京珠高速公路、107国道、S308省道和汩罗江纵横交错，在园区形成交汇点，京广铁路擦边而过，距长沙市66km、岳阳市70km、X县城38km，具有“一江四路”48 的交通优势。距京广线、武广高铁线长沙火车站66km，岳阳火车站70km，汩罗火车站10km，全封闭高速公路直达，驱车50分钟即可抵达。距长沙黄花国际机场62km，全封闭高速公路直达，驱车40分钟即可抵达。距长沙港70km，距长江城陵矶港76km。区内有300吨汩罗江内河航道连接洞庭湖、湘江、长江，可直达长沙港、岳阳港、武汉港。优越的交通优势可为企业降低5%—10%的运输成本。2、劳动力资源丰富。全县总人口达100万以上，其中受过中、初级教育的适龄劳动人口众多，有近20万人在沿海打工；同时这里又是全国重点职业教育中心，劳动力资源十分丰富。一般高级管理人员2000元/月；一般技术员工1500元/月；一般熟练工人1000元/月，最低薪资600元/月。   3、土地等生产要素价格低廉。土地开发成本价为10万元/亩，为长沙城区工业用地价格三分之一。建设成本为500—700元/平方米，低于省会长沙300—500元/平方米。　　4、园区产业特色鲜明。目前，园区已形成以机械电子、有色金属深加工、食品深加工为主导产业的发展态势。机械电子产业方面入园落户的企业有X恒信、X正也机械、宏邦净化和上市公司天一科技等；有色金属深加工产业方面入园落户的企业有中国黄金科技集团投资的中南黄金冶炼，浙江久立集团投资的鑫立合钢，冶炼深加工企业长城铜业、玉峰铜业、长益铜业、永昊铜业等；食品深加工产业方面有华龙方便面、今麦郎粉丝、果之然食品、翔宇食品等。　　5、园区基础设施配套完善。纵横交错的循环路网格局、变电站、自来水厂、燃气站、医院、学校、通讯、银行、邮政等共同构成运转高效，功能齐全的园区基础设施配套网络，为企业营造了良好的投资环境。48 　　6、园区功能分区明确。工业生产区，产业服务区、政务服务区、生活居住区等分区明确，规划合理，充分展示著园区科学的建设理念、和谐的创业文化及广阔的发展空间。　　7、园区经济发展迅速。至今园区共引进工业项目56家，正式投产企业38家，2009年园区企业完成工业总产值35亿元，创税3220万元。2.1.2园区发展规划1、园区发展总体规划根据《XX伍市工业园区总体规划（2006-2020）》文本，X伍市工业园区规划范围为：北抵平伍公路，西达京珠高速公路，东、南两侧至主要山体，规划总用地面积为9.72平方公里。园区规划总体目标是：紧抓“中部崛起”和泛珠三角、长株潭经济圈发展和区域合作的战略机遇，进一步加快园区基础设施建设和招商引资力度，通过努力提升园区管理水平，实现开发管理市场化；通过努力提升产业发展水平，实现产业配置集中化；通过努力提升基础设施发展水平，实现用地控制弹性化；通过努力提升生态环境和企业环保发展水平，实现园区环境生态化，最终建成功能分区明确、基础设施完善、现代工业景观和生态景观融合的省内一流的省级开发区。近期目标（2006-2010年）：进一步完善建成区块，同时在完成园区总体规划的基础上，加快园区的主要路网建设和市政公用设施建设，为园区的招商引资创造良好的基础条件。48 中期目标（2010-2015年）：基本完成园区主要路网和市政公用设施的建设，到2015年，力争园区固定资产投资总额达到58亿元，引进利用省内境内资金达到38亿元以上，技工贸总收入达到200亿元，高新技术产值达到150亿元，工业增加值达到50亿元，年利税达到12亿元。到2015年，销售收入超5亿元的企业达到5-10家，超1亿元的企业20-30家，超5000万元的企业100家。远期目标（2015-2020年）：园区规划范围内用地建设基本完成，基本达到总体发展目标，力争固定资产总额达到100亿元，引进利用省内境外资金达到80亿元，利用外资达到3亿美元，技工贸总收入达到300亿元，高新技术产值达到250亿元，工业增加值达到120亿元，年利税达到30亿元，年税收总额超过15亿元，出口创汇总额达到2亿美元。远景目标：同时考虑到园区的发展需要，远景沿京珠高速公路向南扩展约3.5平方公里用地，进一步满足园区远景发展的需求。2、产业发展规划指导思想：以“夯实基础产业、培育优势产业、引进发展有潜力产业”为战略方针，以泛珠三角经济圈和全省产业集群的产业转移，以长株潭经济圈作为工业园产业发展的支撑条件，以岳阳产业经济带作为工业园产业配套与产业互动，以X县域及周边区域的资源为依据，以县域内已有的技术、市场和优势企业为支持，围绕X工业园区及X县拥有的金属冶炼与深加工、食品加工、机械电子、新型材料与竹木加工及轻工产业五大主要产业，通过整合、强化在工业园产业链上的各项资源，运用“发展一批、培养一批、储备一批”48 的产业梯队配置方式，对不同的产业制定不同的发展策略、实施不同的产业政策；通过提升产业发展水平、改变产品形态、延伸产业链、配套输出、经济循环五项方针，强化工业园区现有的具有竞争优势的基础产业，挖掘具有外部对接能力的和潜在优势的培育型产业，建设具有“特质”的国内工业园区和新型发展产业基地。发展目标：发展壮大食品加工产业与金属冶炼深加工产业，至2015年底，园区食品加工产业产值达到20亿元，金属冶炼深加工产业产值达到120亿元。积极培育机械电子、建材与竹木加工与轻工产业，至2015年底，机械电子产业产值达到44亿元，新型建材产业产值达到6亿元，轻工产业产值达到10亿元。形成金属冶炼深加工和再生资源深加工产业组团，以华龙食品为龙头的方便食品为特点的农副加工产业组团，以恒信电子等电子生产制造企业和天一泵业为主体的机械电子产业组团，以新型建材和竹木加工为主体的建材与竹木加工产业组团和以塑料、塑胶、制鞋为主体的轻工业产业组团。重点产业发转方向：48 （1）金属冶炼深加工产业。以市场为导向，以科技进步为动力，加快产业结构调整，开拓国内、国外两个市场，利用矿产与回收金属两种资源，加快有色金属深加工及配套产品的发展，培育有国际竞争力的大型企业集团。具体发展方向为：一是要坚持采用先进适用技术改造和提升传统产品，提高技术水平和装备水平。二是走规模膨胀与产业延伸并举的路子，产业发展前端向资源延伸，形成稳定的原料来源；产业链后端积极开发下游产品，拓展有色金属新材料领域，提高深加工产品比例。三是大力发展循环经济，提高资源利用率，降低产业生产成本，提高产业盈利能力，同时也要争取国家在发展循环经济中的良好政策，为产业发展创造一个更好的发展氛围。（2）食品及农副产品加工产业以市场为导向，以效益为，通过技术革新提升质量标准，提高产品档次，实现产业结构内部战略性调整；把发展工业园的食品加工作为带动全县农业结构调整，通过食品加工产业的集中发展，企业的集团发展，以此推进农业产业化经营，转移农村劳动力，从实现农业增效和农民增收方面寻找切入点和突破口，培育出若干个大型农副产品加工企业，并形成支柱产业。实施名牌战略，力争做到一个行业一个龙头，一类产品一个品牌。（3）机械电子产业。增强产业配套功能，延伸产业链。重点抓好产业规划项目的申报和实施，搭建机械制造加工产业发展平台。加强对外合作，拓展市场空间。重点加强沿海地区电子科技企业的合作与引进招商，尝试与长株潭的湘火炬、南方摩托、吉利汽车以及西门子、雅马哈、大宇等国际强势企业的全面、深层次合作，加快与国际经济的融合与接轨。充分利用宫外的资金、技术、人才、管理等资源，加快技术引进、消化吸收和自主创新步伐。鼓励本地制造企业积极参与到本产业来，利用企业自身的技术优势与市场优势进行产业发展。48 （4）建材与竹木加工产业。突出培育重点企业，扩大产业经营规模。规划期内，重点引进新型建材制造技术与制造企业，实质做大做强，同时通过市场机制和限制性政策，转化产业中一般性企业，使之成为大型企业集团的配套和关联性企业，增强整个产业的竞争力。促进主体的多元化。大力支持引进外来资金接盘竹木加工业。鼓励本土竹木加工企业向新工艺设计、新产品品种发展。从根本上改变整个产业的盈利结构和运行机制。集中制造，规模生产。通过县域产业结构调整，运用企业联合、市场集中开发等方式，吸引分布于县级格的的建材企业向工业园集中，通过共同努力，做大做强建材业。（5）轻工业。以彩星鞋业为典范，针对珠三角地区和国家东部沿海地区的轻工企业，通过X县的劳动力资源和成本优势，以及土地、能源等方面的优惠政策，重点在塑料、塑胶产品的加工制造项目上加大招商引资力度。通过政策主动招商，奖励“以商招商”的方式，吸引更多的轻工企业入园，在规划期内，主要加强对彩星鞋业的发展扶助。同时，帮助东聚科技等大型轻工企业引入民营资本，通过政策引导其实施业务改造，将其塑料等轻工业务独立出来，通过企业的业务发展分裂来提高轻工业的发展速度，加快轻工产业的发展壮大。（6）物流产业。立足京珠高速的交通优势，构建较为完备的区域物流信息平台和专业化、信息化、网络化的现代物流系统。在X县现有的物流网基础上，配套建立物流中心、工商企业、物流企业、物流节点、商检服务、行政管理服务等六大信息系统；立足X，面向京珠高速贯穿的城市，辐射全国，实现物流信息共享、物流资源优化整合。2.1.3产业布局按照《XX48 工业园产业战略发展规划》，园区将形成金属冶炼深加工和再生资源深加工产业组团、农副加工产业组团、机械电子产业组团、建材与竹木加工产业组团和轻工产业组团等五大工业组团。综合考虑园区的用地布局和现状条件，进行园区的产业布局规划。1、金属冶炼深加工和再生资源深加工产业组团布局在园区的东部，总用地面积为144.6公顷。主要安排金属冶炼和深加工黄金、铅锌等矿产深加工类企业。2、农副加工产业组团布局在园区的中部和北部，总用地面积为123.9公顷。主要安排面粉、粮油、酒类、熟食和其他副食品和农副产品加工类企业。3、机械电子产业组团布局在园区的中部和北部，总用地面积为78.4公顷。主要安排泵业机械制造、新型电子电器、电子配件、电子产品、交通装备制造、汽车零部件制造配套业和机电配套制造加工类企业。4、建材与竹木加工产业组团布局在园区的南部，总用地面积为72.9公顷。主要安排水泥添加剂、复合水泥制品及技术输出、运用冶炼等产业废渣制造的新型建材和新型竹木制品加工类企业。5、轻工产业组团布局在园区的西部，总用地面积为50公顷。主要安排塑料、塑胶、鞋业及生物制药类企业。2.1.4项目的提出改革开放以来，东部沿海地区以其先天的区位优势48 和交通优势，及较好的工业产业基础，引领着我国工业经济发展的潮流，并实现了20多年的快速增长。近年来，随着土地供应的趋紧，原材料价格和人工工资的上涨，环保费用的增加等，东部地区工业发展的各项优势正在逐步消失。与此同时，中西部地区自然资源优势突出，原材料和土地供应充足，劳动力成本低廉，“十一五”期间国家又加大了对中西部地区的政策倾斜力度，逐步解决了中西部地区的交通等基础设落后的问题，为中西部地区工业经济的腾飞打下了坚实的基础。顺应工业经济发展的趋势，中西部地区近年较好地承接东部产业的转移，实现了自身工业经济又好又快的发展。自金融危机爆发以来，由于低廉的生产成本和较高的性价比，众多内地工业园区企业其产品在市场竞争中脱颖而出，取得了更好的经济效益和更大的市场份额，这一现象的出现，进一步加快了产业向中西部地区的转移。但中西部地区由于起步低、产业基础薄弱、发展快、时间短，导致承载的工业园区建设滞后，配套的硬件设施跟不上，缺乏与大型龙头企业配套的中小型企业，不能形成完整的产业链；现有进园的中小企业没有合理布局、没有形成优势产业集群；原来进园企业划地多，用地少，形成大量荒地；更为突出的是现有更多的中小型和创业型企业由于资金问题不能在园区买地自建厂房，而园区又不能提供其生产经营的场所，其发展壮大受到极大制约。但中小企业又是活跃区域经济，增加地方就业岗位和地方财政税收的重要力量。鉴于此，各省、市、县纷纷出台加快工业园区标准厂房建设的文件，鼓励和加快园区标准化厂房的建设，以从根本上解决48 中小企业的发展瓶颈问题。如X郴州有色金属产业园区已经启动56万平方米的标准厂房建设项目，现已完成31万平方米，竣工厂房已有15家企业进驻；南宁市已新建标准厂房面积约50万平方米，入驻率达到了70%。项目建设地X伍市工业园东邻江西，南接长沙，西靠洞庭湖，北连武汉，是四市县和三省的商品集散地，长株潭经济圈和沿江开放带的交汇点。京珠高速公路穿境而过，很好地承接了东部、南部沿海地区劳动密集型和技术密集型产业转移，充分接受长沙、武汉等中部特大城市的辐射。目前，长株潭经济圈工业基础雄厚，龙头企业众多，产生了一批如三一重工、中联重科、远大空调等具有国际竞争力的大型企业，为其配套的机械电子中小企业生存空间巨大。X县及周边地区黄金、锰、铅锌矿产资源丰富，黄金洞是我国大型高品位金矿；省内有在内地和香港两个市场上市的大型有色金属开采、加工企业——X有色，有利于发展有色金属冶炼深加工、有色金属新材料及再生资源加工产业，通过技术延伸其产业链的中小企业有着广阔的发展前景。X县及周边地区属鱼米之乡，农副产品丰富、劳动力低廉，是培育和发展食品和农副产品加工型企业的沃土。在此基础上，X中小企业发展迅猛：新增企业数量多，发展速度快，市场适应能力强，吸收就业人员多，X县区域经济近年快速增长，但该区中小企业的发展壮大也同样面临着资金与用地的瓶颈问题。与此同时，伍市工业园也面临着硬件设施建设滞后的问题，致使入驻的企业不能形成产业集群和产生协同效应，也不能有效吸纳中小企业的入驻。为了从根本上解决中小企业的发展瓶颈问题，促进中小企业集聚壮大48 ，提高园区的承载能力，优化园区的结构布局，集约节约用地，经园区管委会的研究决定并一致通过，在园区实施标准化厂房建设项目。本项目规划总用地面积35256.6平方米，总建筑面积47837.22平方米。2.2项目实施的必要性1、是中小企业，特别是小型企业和创业型企业发展的需要在中小企业的创业初期，资金是制约其生存与发展的关键因素，如何利用好有限的资金，集中研发产品与拓展市场是中小企业面临的最大挑战之一，而租赁工业园区标准化厂房将成为缓解其资金瓶颈问题的重要途径。从目前已上和拟上创业板的公司来看，其中有很大一部分企业都是通过租赁园区标准化厂房进行生产经营的，由此可见标准厂房建设的重要性。另外，企业就是在资本充足的情况下自建厂区，从建设到投产至少需要1-2年的时间，这对一般企业来讲，并不利于产品市场的抢先占有。由此，标准厂房的建设及租赁是促进中小企业发展的需要与客观要求。2、是承接产业转移的需要由于内地土地、劳动力资源及成本相对沿海发达地区较为低廉，因此，发达地区企业纷纷内迁。在相当一段时间内，在我国政策的引领下，沿海产业梯度转移及发展将成为我国工业发展的重要内容，这给内地工业园区发展带来了良好的机遇48 ，也对园区平台建设提出了更高要求。标准化厂房的建设将为承接企业提供快速、便捷的落地条件，有利于保持企业在产品转移投资地连续性和市场拓展的延续性。因此，标准化厂房的建设是承接沿海产业梯度转移的必然要求。3、是大力发展产业集群，优化规划园区功能布局的需要目前，国内很多省、市级工业园由于缺乏科学规划和合理布局，致使引进的中小企业布局散乱、不能形成集聚、协同效应，削弱了园区企业的竞争力。X伍市工业园标准化厂房是按“产业集群、企业集聚、土地集约”的总体要求和“统一规划、统一设计、集中配套、分块实施”的开发建设原则，在符合土地利用总体规划、工业园区规划和规划环境影响评价的前提下，结合X经济和产业特色进行科学规划和合理布局。项目的实施，可以避免单独引进中小企业而造成的零星布局和散、乱现象的存在，真正形成企业协同效应和产业集聚效应，增强园区企业的竞争力，优化园区的结构布局，提升园区的承载能力。4、是集约节约用地的需要目前，“用地难”是困扰各地经济发展的一大难题。虽然全国农用地转建设用地已经解冻，但从国土资源部关于发布和实施《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、《国务院促进节约集约用地的通知》、《工业项目建设用地控制指标的通知》（国土资发[2008]24号）、《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发[2009]56号）这一系列的发文可知，国家采取日益严格的措施对土地供给和投资加以调控，并从产业导向、48 投资密度、用地规模和投入产出率等方面对用地项目实行严格控制，同时指出要在开发区全面推行标准厂房建设，努力提高土地利用率和建筑容积率。如何在加快发展的同时，实现土地集约利用，已经成为经济发展的主要问题。从江阴等地的具体实践来看，入驻标准厂房项目比单独建设可节约土地资源50%。建设标准厂房，向“空间要土地”，显然是有效利用土地最为可行的办法之一，同时也必将成为今后经济发展的一种模式。X伍市工业园现有园区企业规模的扩大需要大量建设用地；而随着工业园软硬件环境的改善和招商引资力度的加大，承接产业转移也需要大量土地；本地蓬勃发展的民营企业入驻园区更是需要大量的土地。尽管目前园区规划面积较大，但土地是稀缺资源，从可持续发展的角度来看，土地的长期供需矛盾突出，需要集约节约用地。另外通过园区标准厂房项目的实施，可以使生产用房和生活、办公等配套用房合理布局，有效节约土地资源；通过园区标准厂房的建设，建立中小企业产业资源共享平台，可有效降低企业的研发支出和生产成本，实现土地的集约使用。48 第三章需求分析及建设规模3.1园区企业现状及发展态势X伍市工业园在2002年建园初，该区还是一片荒地。经过近8年的开发、探索及努力，目前，该园区已建成面积2.5平方公里，累计投入基础设施资金1.6亿元，其建成区道路、给排水、电网等基础设施已成格局，园区招商及企业发展势头良好，已开始步入快速增长通道。2009年入园企业达到56家，正式投产企业38家；完成工业总产值35亿元，上缴税收3220万元，安排劳动力就业累计9000多人；引进了翔宇食品、玫瑰针织等高科技企业，新引进项目20个，其中投资5000万元以上项目3家，招商引资额达到8亿多元；已初步形成了食品、医药、电子、服装、制鞋、金属制品、黄金冶炼等产业为主导的工业布局。园区被省发改委等6家单位评为“X最具投资潜力园区”。园区2009年度招商引资情况如下表：X伍市工业园2009年度招商引资情表项目名称总投资签约计划投产用地规模主要产品建设情况（万元）时间时间（亩）香港长荣电子有限公司100002009.92010.650无铅焊接电子设备正在建设中X宏邦净化技术有限公司50002009.12009.120净化水分离设备已投产X县中南鞋材制品厂8002009.52009.115.4鞋材加工生产已试投产X锐达彩印包装有限公司30002009.62010.214食品包装正在建设中X30002009.82010.630食品加工生产已投产48 玉峰食品实业有限公司二期X山润茶油有限公司二期30002009.92010.630茶油生产正在建设中X县国富硒业科技有限公司15002009.12010.55.7硒产品正在建设中X彩美油墨有限公司项目30002009.72010.810油墨正在建设中香港玫瑰针织（亚洲）有限公司80002009.12010.610针织服装生产正在建设中X莞盛针织厂X县小鹏食品厂25002009.12009.915面粉熟食已建成X县梦圆食品有限公司60002009.42010.135面粉熟食正在建设中XX翔宇食品(博雅食品)80002009.112010.560麻辣熟食正在建设中华兴中药饮片有限公司35002009.112010.29中药饮片正在建设中X县聚财食品厂33002009.12010.610食品加工正在建设中X县天岳彩印厂二期50002009.12010.710彩印包装正在建设中X县荣和灯具厂项目30002009.92010.85.22灯具生产正在规划设计工艺玻璃项目30002009.92010.62.56玻璃制品正在规划设计鑫锰工贸项目30002009.112010.619.3硒锰产品正在规划设计云母生产加工项目30002009.122010.811.5云母生产加工正在规划设计X县雅特鞋业服饰项目30002009.122010.815雅特鞋业服饰正在规划设计恒基粉末科技项目50002009.122010.820气雾化法年产300吨注射成型用金属粉末及200吨注射成型金属粉末制品正在规划设计X县污水处理厂项目50002009.62010.310污水处理正在建设中康奕达油茶生物科技项目400002009.122010.11200油茶籽油、茶籽液体洗涤剂、茶籽饲料、饲料添加剂、茶籽壳正在规划设计合计130600　　597.68　　注：上述引进项目中包括了寺前工业小区和天岳工业园的项目。目前，园区已形成以机械电子48 、有色金属深加工、食品深加工为主导产业的发展态势。园区历年各项经济指标如下表：园区历年经济情况指标表项目名称2007年2008年2009年工业总产值（亿元）202435上缴税收（万元）200028003220引进企业（家）9912合同引资额（亿元）3.78.06累计解决就业（人）500070009000从上可知，尽管目前伍市工业园产业基础偏薄，入园企业数量不多，但发展势头良好，入园企业逐年增加并呈加速扩展的态势。未来随着园区硬件设施的不断完善，入园企业数量的增加，产业的集聚效益和规模效应将逐步得到体现，园区对外部资本的吸引力将日益显现，因此，项目的前景很好。3.2建设规模根据工业园区产业布局、发展定位和项目功能要求，并考虑项目资金能力和建设场地等多种因素，X工业园标准化厂房建设规模为：征地52.88亩，总建筑面积47837.22平方米，容积率1.36，符合国土资发2008（24）号工业项目建设用地控制指标的指标，投资强度为84.61万元/亩。建设的主要内容包括：标准厂房建筑面积31214.02平方米，办公楼建筑面积3960平方米，员工宿舍建筑面积10911.2平方米，食堂建筑面积936平方米，活动中心建筑面积816平方米。第四章项目建设地址和建设条件48 4.1建设地址本项目建设地址位于X伍市工业园内，东靠华龙食品，西至严家铺露.南至平伍公路。项目占地52.88亩，平面大体呈不规则梯形，东西最长约230米，南北最宽约190米。场地为浅丘林地，地势起伏不大，无其他建筑设施，无需拆迁。4.2建设条件4.2.1自然条件4.1.1地形X县位于X省东北部，属幕阜山脉的延伸地带。工业园范围内地势起伏较大，总体呈东高西低、南高北低的趋势，山体较多，也有山谷平地存在，最大高差可达80米左右。4.1.2工程地质规划范围内尽管有较多的山体，但大多为土质山体，只有南部和中北部部分为石质山体，总体来说，工程地质情况比较适宜建设，同时可通过从低山低丘陵取土，来满足平整土地所需的土方。4.1.3水文工程地表水系发育，主要为自东向西跨越城区的汨罗江，该河流域降水量充沛，雨量多集中于4～8月，河水受降水影响明显。据当地水文站资料，该河段最高水位为47.69米，最低水位为39.46米，年平均流量为1525M3/S，枯水流量为852M3/S。48 地下水主要有第四纪覆盖层中的孔隙潜水和基岩裂隙水。孔隙潜水埋深浅，水量小，由大气降水补给。基岩裂隙水水量甚微，仅在部分沟谷及岩石破碎带中水量稍大。4.1.4气候本区属湿润的大陆季风气候区，属东亚热带向北亚热带过渡的气候带，春季天气变化大，阴晴不定；夏季温热，常有高温出现；秋季凉爽；冬季干冷。据气象部门观测资料，该地区全年日平均气温为17.10C，最高气温40.30C，最低气温-120C，一年中以7～8月最热，12月～次年2月最冷。有霜冻和降雪，全年降水量为1550.78MM，集中在4～8月，常年日照时数1731.1小时，全年无霜期为270天。常年风力1-2级,最高5.4级。4.1.5地震依据《中国地震烈度区划图（1990）》本路段地震基本烈度为Ⅶ度，按规范要求，构造物要考虑抗震设计。4.2.2外部配套条件1、交通条件京珠高速公路、107国道、S308省道在园区形成交汇点，京广铁路擦边而过，距长沙市66km、岳阳市70km，距京广线、武广高铁线长沙火车站66km，岳阳火车站70km，距长沙港70km，距长江城陵矶港76km。区内有300吨汩罗江内河航道连接洞庭湖、湘江、长江，可直达长沙港、岳阳港、武汉港。项目地理位置优越，交通便捷。2、其他配套条件本项目位于X伍市工业园内48 ，供水、供电、通讯等市政基础设施俱全，可为项目施工提供良好的配套条件。项目用地区域浅丘众多，以林地为主，农田和居民较少，项目建设没有占用农田，也没有拆迁工程，有利于项目施工的顺利进行。项目附近有大型沙场、石料开采场，可以生产大量的细沙和块片碎石，沙、石料运输可以通过平伍路直通料场，运输条件均较方便。项目所需的水泥、石灰生产厂家有X县大洲水泥厂，该厂位于106国道附近，运输便利，可以满足工程需求。项目所需钢材、设备等均可自平伍公路上京珠后从岳阳市和长沙市购得，交通也较为快捷便利。第五章项目建设方案48 5.1工程方案选择的基本要求1、标准厂房及附属设施满足生产工艺要求2、适应选定的建设场址3、符合工程建设标准、规范要求4、经济合理5.2工程建设内容本项目拟在X伍市工业园征用建设用地52.88亩，用于建设本项目所需要的标准生产厂房及其他辅助配套设施，建设内容如下表：项目主要建设内容表序号类别子项目名称建筑面积（平方米）1标准化厂房厂房31214.022附属设施用房办公楼3960员工宿舍10911.2食堂936活动中心816小计16623.24室外工程道路、绿化、管线等合计47837.225.3总图运输1、总平面布置原则（1）平面布置除遵循国家有关工业企业总体设计原则外，还应符合有利于环境净化、避免交叉污染等要求（2）厂区按行政、生产、辅助和生活等划区布局48 （3）生产厂房应布置在厂区内环境清洁，人流货流无交叉干扰的位置，并应考虑产品工艺特点和防止生产时的交叉污染，合理布局，间距恰当（4）危险品库应设于厂区安全位置，并有防冻、降温、消防措施。特殊产品应设专用库房，并有防盗措施。（5）厂区主要道路应贯彻人流与货流分流的原则。洁净厂房周围道路面层应选用整体性好、发尘少的材料。（6）厂房周围宜设施环形消防车道，如有困难时，可沿厂房的两个长边设置消防车道。（7）厂房周围的绿化可辅植草坪或种植对大气含尘、含菌浓度不产生有害影响的树木，但不宜种花。（8）厂房周围不宜设施排水明沟。2、总平面布置根据工业厂房标准要求和场地现状，参照国家《工业项目建设用地控制指标》和《工业厂房设计规范》，本着合理利用土地资源的原则，本项目拟征地52.88亩，场地平面大体呈不规则梯形，东西最长约230米，南北最宽约190米。场区设两个大门，在厂区南面的平伍公路和西面的严家铺路各设一大门。平伍公路处为主入口，入口道路宽14米；严家铺路处为次入口，入口道路宽7米。场区平面分为两大功能区，东面布置为生产区，布置生产厂房；西面为办公、生活设施区，布置办公楼、员工宿舍、食堂和活动中心等。区内道路为水泥混凝土路面，主道路宽14米，次道路宽7米，网状布置，以48 满足场区交通物流运输及消防要求。场区内周边空地布置绿地，宜美化场区环境。场区内各建筑物大部分采用南北朝向布置，以利通风采光。主要经济技术指标如下表：项目主要经济技术指标表序号名称数量备注1征地面积（平方米）35256.62总建筑面积（平方米）47837.223建筑密度30.16%4道路、广场占地面积23305容积率1.366绿化率35%5.4土建工程1、场地概况(1)建设用地属工业园二类工业用地，场地为山地，地上附着物主要为林木，无其他建筑设施。（2）地下水最少埋深20-30米，地震烈度为7度。2、主要建筑物结构特征（1）厂房建筑厂房2栋，总建筑面积31214.02平方米，层砖混结构，钢筋混泥土条形基础，层高5层，外墙瓷砖，内墙设涂料，楼地面为普通地砖，铝合金窗。（2）办公楼建筑3层办公综合楼1栋，建筑面积3960平方米，层砖混结构，钢筋混泥土条形基础，外墙瓷砖，内墙设涂料，楼地面为普通地砖，铝合金窗。48 主要功能设置：园区物业管理办公用房、入驻企业外联用房等。（3）员工宿舍建筑5层员工宿舍2栋，建筑面积10911.2平方米，砖混结构，钢筋混泥土条形基础，外墙面砖饰面，内墙面涂料粉刷，楼地面为普通地砖，安装塑钢门窗。（4）食堂建筑2层食堂1栋，建筑面积936平方米。（5）活动中心建筑2层活动中心1栋，建筑面积816平方米。5.5公用及配套设施1、给、排水工程本项目用水主要为职工生活用水和生产用水，水源来自青冲自来水厂，水厂一期工程日供水量为1万吨。排水采用雨污分流制。污水以生活污水为主，生活污水经化粪池处理后，经场区污水系统汇集经园区污水管网排入园区污水处理厂。雨水经屋面雨水斗汇集后直接排入雨水管网。2、供电工程园区用电主要由110KV伍市变所供给，伍市变所110KV电源进线引自220KV汨罗变；园区规划电压等级为110KV—10KV—0.4KV三级供电。规划远期110KV变电所主变容量扩容至3×50MVA。场区设置变配电室，电缆采用地埋式。车间配置动力配电箱、照明配电箱、放射式向各用电设备供电。动力配线采用铜芯绝缘导线穿钢管暗敷设。48 3、电信工程园区通信建设依托伍市电信分所，规划远期电话用户约为6721门，可考虑在园区内建设电话模块局1座，电话交换机容量为8000万门。在园区内构建宽带网，光纤接入。通信管道沿园区主次干道埋地铺设，成网状布置。4、燃气工程园区目前尚未实现管道化供气，居民生活用气主要以瓶装液化石油气为主。远期因为管道天然气经过伍市，天然气可以输送至园区，因而以天然气为主，到2020年管道燃气气化率达到95%。天然气管网压力级制和供气方式采用中压B——低压两级系统，在园区设三座天然气中低压调压站，服务半径不大于1公里。中压管网按远期规划布置，并根据道路条件逐步形成环状布置，低压管网以枝状方式布置。第六章环保、消防、安全与节能6.1环境保护48 6.1.1环境现状X伍市工业园位于伍市镇东部，南部山体绵延植被丰富。区内空气环境质量良好，水环境总体保持较好，但随着园区规模的扩张，工业的污染物排放量的增加，目前汨水等河流的下游水体还是受到了生活污水、工业废水的污染。项目选址于园区的东北部偏中，该区以山体为主，无基本农田和村民建筑物，目前空气环境质量良好，水环境总体保持较好。6.6.2依据1、《污水综合排放标准》GB8978-1996；2、《环境空气质量标准》GB3095-96；3、《城市区域环境噪声标准》GB3096-93；4、《工业企业厂界噪声标准》GB12348-90；5、《大气污染物综合排放标准》GB16297-96；6、《地表水环境质量标准》GH3838-2002。6.1.3污染源及污染物1、此工程的污染物主要是生活污水和建筑垃圾。2、在项目土方施工中粉状物料装卸、运输、搅拌过程中有大量的粉尘散逸到周围的大气中，物料堆放期间由于风吹等引起扬尘污染，尤其是风速较大或装卸、汽车行驶速度较快的情况下，粉尘的污染更为严重。3、垃圾站堆存的生活垃圾。4、48 施工期间，作业机械属于突发性非稳态噪声源，将对附近的居民的良好声环境产生影响；材料运输车辆产生的高噪声将影响沿线人群的正常生活。6.1.4环境治理及保护方案1、生活污水（粪便污水）经化粪池消化处理后排入园区污水管道进入污水处理厂；建筑垃圾的处理以填埋方式为主。2、料场加以遮盖，避免扬撒，材料运输中，应采取封密或遮盖措施，避免抛洒。施工现场应配合洒水设备，定时洒水，减少起尘量，并及时清扫，防止二次扬尘。3、生活垃圾推行分类收集，送园区垃圾处理场进行处理。4、工程施工应可能避免夜间进行。6.1.5预期达到的效果项目建成后，在措施落实、总量控制、达标排放的条件下，加强环境管理。推行清洁生产，不会对原有环境产生大的影响，同时，搞好项目区内绿化和美化工作，将促进本区域环境的良好发展，本小区绿化率为18.5%，对环境有所改善。6.2消防本项目是主要是工业厂房、仓库和配套用房，防火设计十分重要。其措施如下：1、项目内设消防环行车道，并按规范考虑各建筑物的消防间距。每层均为一个水平防火分区，功能分区明确。建筑物耐火等级为二级，火灾危险类别为戊类，其采用防火结构的范围，安全出口等设置符合建筑规范。48 根据《建筑灭火器配置设计规范》在必要的部位设置气体灭火装置。2、室外设置消火栓。采用环状给水管网；室内设消火栓灭火系统及配置灭火器。室内消火栓系统为一独立消防系统，消火栓管道布置成环状，在地下贮水池旁的水泵房内设消防水泵2台，供消火栓系统加压用。室内消火栓箱配有直接启动消防泵的启动按钮。屋项设消防水箱，以保证火灾初期前10分钟的用水量。室外设两套SQ100型水泵接合器，与室内消火栓环网连通，供消防车加压之用。3、设置火灾自动报警及联动控制系统6.3安全6.3.1设备保护1、严格执行防尘、防噪措施，保证电气设备正常安全工作。2、所有设备均有良好的接零保护，接地电阻小于4Ω。动力和照明供电系统均设有触电保护器，以防触电。3、所有建筑物开窗面积满足通风采风要求。安全疏散楼梯、通道等均满足作业及消防要求。6.3.2作业安全1、设立环境保护和安全卫生机构和人员，本工程建成后，指派一名领导负责环境保护、劳动卫生及安全生产工作，并设管理人员负责组织、落实、检查本企业的环保、劳保及安全工作，发现不符合国家规定的问题，及时采取改进措施，确保环境质量和安全生产。2、48 建立管理制度。本项目建成后，各工种，较大型的机械设备、重要的作业都应该制订安全操作规程、岗位责任制以及各种管理制度。对各种规章制度的执行情况及周围环境、消防、安全措施等进行定期检查。6.4节能6.4.1电气节能电气节能是一项重要技术政策，又是一种能源开发。因此，电气设计应做到尽可能地减少电能损耗，其具体措施如下：1、变电所位置尽可能位于用电负荷中心。2、选用SA10型低损耗铜芯变压器和Y型节能电机。3、采用并联电容器进行无功功率补偿，以提高用电设备的自然功率因数，减少无功功率引起的有功损耗。4、适当增大电缆与导线截面。5、电缆、导线敷设，尽量避免线路迂回。6、选用新型高效节能灯具及合理的设置开关。6.4.2节水措施1、接好管网进行供水，节省能源。2、在本区给水进口和各建筑装设计量水表，以利统计和计划节约用水。3、尽量选用节水型卫生设备。48 第七章组织机构及人力资源配置7.1组织机构48 合理确定项目的组织机构、科学配置人力资源是项目建设能否顺利进行和提高效率的重要条件，尤其是关键岗位人员的素质是保证项目成功实施和运作的先决条件。项目的实施是否成功，不仅受到组织内部能力的制约，也受到组织外部环境的影响。只有建立一个科学合理、职能明确、人员素质高、办事效率高的项目机构，才成很好地完成本项目的建设和运营。因此，本项目的组织机构的设置是根据项目的建设规模、目标和建设期而确定的。为使本项目顺利推进，确保工程质量以及工程进度，同时结合XX工业园区建设投资开发有限公司的具体实际情况，本着“精简、节约、高效”的原则，集中人力、物力、财力，设立项目部，项目部下设五个科室，由项目负责人或项目经理按以下组织形式单独组织实施管理，并统一上报上一级部门核实审批。其各部门职能如下：1、行政管理科负责日常行政工作及项目履行单位的接待、联络工作。2、计划财务科负责项目的财务计划、实施计划安排，办理合同协议与手续，以及资金使用安排及收支手续。3、工程技术科负责项目的土建施工、设备安装、施工进度与计划以及施工质量与安全的监督、检查基工程验收工作和项目的技术管理、技术文件、技术档案、技术培训等工作。4、设备材料采购科负责项目设备材料的订货、采购、保管、调拨等工作。48 4、招商招租科负责项目标准厂房及配套用房的出让、出租等工作。项目建成后，公司采取董事长领导下的总经理负责制，下设办公室、财务部、物业管理经营部和保安部，其企业组织系统如下：公司董事长(1人)公司总经理（1人）物业管理部（6人）办公室（3人）保安部（4人）财务部（3人）7.2人力资源配置项目建成后，根据服务业的有关管理规定，XX工业园区建设投资开发有限公司拟配置18人，管理人员3名，技术人员6人，保安4人，财务人员3人。在项目运营前，有针对性的对职工进行岗前培训，以使员工能尽快适应本质工作。48 第八章项目实施进度安排8.1实施计划48 在项目建设过程中，要遵照国家有关规定、规范、标准要求，严格按照国家建设程序办理，实行工程质量责任制度、项目法人责任制度、招标投标责任制度、工程监理制度和竣工验收制度，以确保项目的顺利实施和工程质量。本项目建成后严格按照国家有关规定和批复的建设内容进行竣工验收，竣工验收合格后才能交付使用。此外，在项目实施过程中要加强项目的档案管理工作，从项目筹划到工程验收各个环节的资料都要按照国家有关规定收集、整体和归档。8.2项目招投标8.2.1依据1、《中华人民共和国招标招标法》；2、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（国家发展计划委员会第9号令）8.2.2招投标原则为确保工程质量，缩短建设期工程，提高投资效益，秉着公正、公开、公平竞争的原则，该工程在一定范围内公开招标，择优选定施工单位。8.2.3招标范围及方式招标范围、招标组织形式及招标方式详见《招标基本情况表》。招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√48 设计√√√建筑工程√√√安装工程√√监理√√√设备√√√重要材料其他8.3项目建设工期安排和施工进度根据项目建设内容，结合建设单位资金筹措计划，其实施进度计划如下：1、2010年1月-6月，实施准备阶段。完成项目可行性研究报告、评估报批，同时完成项目环境影响评估报告，落实资金来源。2、2010年6月-7月，完成整体项目初步设计，及初步设计审查。3、2010年7月-2010年8月，完成地质勘察、技术设计、整体项目施工图设计及审查。4、2010年8月-2011年6月，完成道路和建筑物的土建及附属设施施工。5、2011年6月-2011年7月，完成设备安装与调试、试车验收。6、2011年7月-2011年8月，竣工验收及投入使用。项目实施进度计划表序号项目名称2010年2011年123412348 1工程报建审批2勘测、设计3三通一平4招、投标与评标5主体工程6配套工程7竣工验收及投入使用第九章项目投资估算与资金筹措9.1投资估算48 9.1.1估算范围标准厂房及配套用房建筑物、总图运输及各项配套的公用设施，工程建设的其他费用。9.1.2估算依据1、参照国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）进行估算；2、设备价格采用厂价及询价，并以此为基价按规定计算运杂费等设备附属费用；3、建筑工程费系参照伍市工业园已建和在建厂房指标进行估算；4、安装工程费按单项工程安装费率进行计算；5、其他费用除征地费外均以单项工程费用总额为基数按规定范围比例估算，征地费用为10万元/亩；6、预备费用按工程费用的5%计取，不计涨价预备费；7、贷款利率按中国人民银行现行颁布的固定资产投资长期贷款利率（2008年12月23日调整后的利率）5.94%计算。9.1.3投资估算结果项目概算总投资4474.24万元，其中直接工程费用3345.71万元，其他费用783.05万元，预备费用167.29万元，建设期利息178.2万元。具体情况详见项目投资估算表。9.2资金筹措与使用计划项目建设总投资4474.24，其中固定资产投资4296.04万元，建设期利息178.2万元。资金来源为自筹资本金1474.2448 万元，银行贷款3000万元。项目建设期1年，跨两个年度。第十章经济评价与还贷分析10.1经济效益分析依据和范围48 本项目经济效益分析依据《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）及国家最新的财税制度和行业有关规定。根据本项目实际情况，主要进行了财务评价，在此基础上进行了不确定分析。10.2财务分析10.2.1参数及基础数据的确定1、基准收益率的确定根据本项目资金占用成本，再加上一定的风险系数，设定本项目基准收益率为10%。2、计算期的确定根据本项目实际情况，参照类似项目的计算期限，确定项目计算期为11年，其中：建设期1年，运营期10年。3、有关负荷计算项目建成后第一年负荷（即出租率）为70%，第二年为90%，从第三年起均按100%进行计算。4、有关税费的计取项目运营期需要缴纳的税种主要为房产税、营业税、印花税、城市维护建设费和教育附加费。由于项目运行的主体为X工业园区建设投资开发有限公司，属封闭运行的国有独资公司，而房产出租税、营业税及附加和印花税都属于地方税种，为支持园区建设和发展，公司所需支付的税费将全额免征。因此，进行项目收益测算时不计税费。10.2.2运营收入估算48 项目的主要收入来源是厂房项目出租租金收入。项目建成投入运行后，除传达室、变电房等附属服务设施外的全部房屋均予以出租。具体出租情况如下：标准厂房出租面积为31214.02平方米，出租平均价格为180元/平方米/年；办公楼出租面积为3960平方米，出租平均价格为250元/平方米/年；宿舍出租面积为10911.2平方米，出租平均价格为250元/平方米/年；食堂出租面积为936平方米，出租平均价格为250元/平方米/年；活动中心出租面积为816平方米，出租平均价格为250元/平方米/年。正常年租金收入为977.43万元。具体详见项目销售收入估算表。10.2.3费用支出估算1、工资福利费人均工资保险及福利费按20000元/人/年计算，项目需要聘任18个人，工资保险福利总费用为36万元/年。2、维修费维修费用按30万元/年计算。3、折旧费建筑物折旧按平均年限法计算，年限为40年，残值率为5%；设备折旧按平均年限法计算，年限为10年，残值率为5%；土地取得费（528.85万元）按40年摊销，余额为零；其他无形资产及递延资产按5年摊销，余额为零。4、水电及其他燃料、动力购置费因本项目采用租赁的形式进行经营，因此在进行经济效益分析时，不考虑入驻企业的水电及其他燃料、动力购置48 费等，只计物业管理人员的水电及其他燃料、动力购置费等。根据目前园区水电费价格及物业管理人员的用量，水电及其他燃料、动力购置费按5万元/年计算。5、其他管理费用本项目其他管理费用按销售收入的2%计算，年费用总额为19.55万元。经测算，本项目正常年（扣除财务费用和其他费用外的）总成本费用为190.36万元，其中经营成本90.55万元，具体详见项目总成本费用估算表。10.2.4盈利能力指标的计算1、投资利润率投资利润率是指项目达到设计能力的一个正常运营年份的年利润总额与项目总投资的比例。其计算公式如下：投资利润率=年平均利润总额×100%项目总投资项目总投资为4474.24万元。经测算，本项目投产后正常年可实现销售收入977.43万元，实现净利润590.31万元，项目投资利润率为13.19％。具体计算情况如下：本项目投资利润率=590.31×100%=13.19%4474.242、投资利税率投资利税率48 是指项目达到设计能力的一个正常运营年份的年利税总额（指年利润总额+年销售税金及附加）与项目总投资的比例。其计算公式如下：投资利税率=年平均利税总额×100%项目总投资项目总投资为4474.24万元。经测算，本项目投产后正常年可实现净利润590.31万元，缴纳所得税196.77万元，项目投资利润率为17.59％。具体计算情况如下：本项目投资利税率=590.31+196.77×100%=17.59%4474.243、财务内部收益率经测算，项目税前（所得税前）财务内部收益率为10.80%。4、财务净现值经测算，当i=10%时，项目税前（所得税前）财务净现值为150.43万元。5、投资回收期经测算，项目静态投资回收期（含1年的建设期）为7.21年，动态投资回收期（含1年的建设期）为10.52年。10.2.5不确定性分析对该项目进行敏感性分析计算可知，出租48 收费价格、负荷及投资的变化对效益的影响比较敏感，但在出租收费标准或负荷降低5%的情况下，同时投资增加5%的不利因素影响下，项目收益仍能高于银行贷款利率，显示项目有一定的抗风险能力。10.2.6财务分析结论经对本项目进行财务分析表明，项目具有一定的盈利能力，项目全部投资利润率为13.19%，投资利税率为17.59%，全部投资财务内部收益率为10.80%。当内部收益率为10%时，其财务净现值为150.43万元，在预期可接受范围内。项目静态投资回收期为7.21年。项目在财务上是可行的。具体详见项目利润表和项目现金流量表。10.3还贷分析项目申请银行8年期长期贷款3000万元，贷款利率为5.94%。项目建设期1年，建设期内只付息不还本；剩余7年贷款期内采取等额还本利息照付的方式进行还本付息。还本付息资金来源为厂房及辅助配套用房的出租收益和部分公司自有资金。经计算，在贷款偿还期内共需偿还贷款本息3891万元，其中：本金3000万元，利息891万元。在贷款偿还期内，项目可产生现金收益4959.49万元，可全部用于项目贷款本息的偿还，项目偿债覆盖率为165.31%。通过测算分析可知，项目收益能够较好地覆盖贷款本息的偿还，项目偿债能力较强。具体详见项目还本付息计划表。48 第十一章风险分析48 本项目存在的风险主要有市场风险、人员风险、管理风险、资金风险等。简要分析如下：11.1市场风险市场风险主要是项目建成后入住率不足的风险。防范措施为进一步加大招商引资的力度，鼓励中小企业租赁标准厂房进行生产经营，对租赁标准厂房的企业进行奖励和政策支持，在税收方面给予优惠。11.2人员和管理风险人员风险主要是指可能存在人员素质不高和关键管理、技术人员流失给项目造成的风险。防范措施为加大对公司人力资源的管理，构建和完善现代企业制度，建立符合企业目前实际的具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系，将企业整体利益与员工个人利于密切结合，将短期利于与长期利益密切结合。11.3资金风险项目的资金风险主要来源于以下两个方面：一是建设资金未能及时落实到位，致使项目无法按期实施，影响项目发挥效益；二是项目建成后，不能如期收回投资和如期偿还贷款。防范措施为广辟融资渠道，力促银行贷款资金的按时足额到位；同时加强对项目运营期的现金流管理，建立健全的财务管理制度，随时掌握资金收支情况，对贷款资金做到专款专用、专款专还。48'