广场高层综合楼建设项目可行性研究报告 126页

'广场高层综合楼建设项目可行性研究报告书121 目录第一章总论11.1项目概况11.2建设规模11.2项目总投资31.3资金筹措31.4可行性研究工作的依据和范围31.5研究结论51.6主要技术经济指标表6第二章市场预测及营销策略82.1房地产行业市场分析82.2XX市商品房市场预测112.3米东区商品房价格现状和预测172.4营销策略222.5企业策略建议24第三章项目建设单位252.1基本信息252.2公司简介252.3公司主要人员272.4发展战略及目标29121 2.5财务状况29第四章项目建设条件304.1XX市米东区概况304.2选址374.3工程建设自然条件374.4项目配套建设条件42第五章建设规划方案435.1规划布局435.2建设规模435.3建筑设计445.5关注老人和残疾人设计51第六章公共设施526.1供电526.2供水与排水546.3供热576.4供气596.5通讯及电视59第七章先进技术集成与应用607.1工程中采用成套技术607.2关键技术和预期成果60121 第八章环境保护698.1环境保护与有关环保措施698.2本项目主污染源、污染物及其治理728.3绿化74第九章劳动安全及消防769.1劳动安全769.2消防80第十章节能8310.1合理用能标准以及节能设计规范8310.2项目所在地能源供应情况8310.3项目各类能耗指标计算8410.4节能措施85第十一章项目招投标8711.1招标方案依据8711.2招标范围8711.3招投标组织8711.4项目招标组织的步骤8811.5项目进行招标的内容89第十二章实施进度计划9012.1实施计划90121 12.2实施进度直线表9012.3销售计划90第十三章投资估算与资金筹措9213.1投资估算9213.2资金筹措及使用计划94第十四章项目投资经济效果评价9514.1经济效果评价指标9514.2项目经济评价9614.3项目财务评价9614.4盈亏平衡分析9814.5敏感性分析100第十五章债务清偿能力评价和贷款偿还计划10215.1贷款和贷款偿还计划10215.2债务清偿能力评价102第十六章结论105附表：附表1投资（成本）估算明细表；附表2开发总成本估算表；附表3分月收入计算表；附表4分月成本计算表；附表5损益表（全部投资）；附表6现金流量表；附表7敏感性分析计算表；附表8借款还本付息计算表。121 XX第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称：XX房地产开发有限公司XX广场高层综合楼建设项目1.1.2项目建设单位：XX房地产开发有限公司1.1.3建设性质：新建1.1.4法人代表：1.1.5项目建设地点：项目建设位置XX市米东新区新华路与文化路交界处西南侧，用地范围内地势平坦。用地北侧为现状多层建筑，毗邻新华路；东侧临文化路；西侧临规划支路；南侧为丰源市场及现状多层建筑。1.2建设规模工程名称：XX广场高层综合楼121 XX规划用地面积：41243平方米。总建筑面积：257299平方米。其中：地上建筑面积：182567平方米；地下建筑面积：74412平方米。建筑等级：本工程属于一类建筑，建筑防火等级一级，地下防火等级为一级。建筑类型：剪力墙结构。建筑耐久年限：50年。项目建设规模规划指标汇总表序号项目单位数量1红线面积m2412432总建筑面积m22572993地上建筑面积m21828873.1商业建筑面积m2748943.1.1商业1建筑面积（1-5F）m2177773.1.2商业2建筑面积（1-4F）m2421543.1.3商业3建筑面积（1-4F）m2149633.2写字楼建筑面积（5-26F）m2264003.3商业连廊建筑面积m232043.4住宅建筑面积m2775893.4.11＃住宅楼建筑面积（6-29F）m2189393.4.22＃住宅楼建筑面积（5-27F）m2195503.4.33＃住宅楼建筑面积（5-27F）m2195503.4.44＃住宅楼建筑面积（5-27F）m2195503.5屋顶电梯机房、水箱间面积m28004地下建筑面积m2744124.1地下一层建筑面积m2372064.2地下二层建筑面积m2372065计算容积率建筑面积（不含地下建筑面积）m21828876建筑基底面积m2173327建筑密度%428容积率4.439总户数户69610绿地率%3011地面停车位位139121 XX1.2项目总投资项目总投资120798.00万元。其中：1、工程建设费用110252.47万元，占总投资91.27%。2、工程建设其他费用6135.44万元，占总投资5.08%（包括：建设期利息3840.00万元。占总投资3.18%）。3、预备费用4410.10万元，占总投资3.65%。1.3资金筹措项目总投资120798.00万元。1、企业自筹：53000.00万元，占总投资43.87%。2、滚动开发：27798.00万元，占总投资23.01%。3、申请建行贷款：40000.00万元人民币，占总投资33.11%。1.4可行性研究工作的依据和范围1.4.1研究工作的依据1、《中华人民共和国城乡规划法》；2、国家发展和改革委员会：《关于促进和引导民间投资的若干意见》；3、国家发改委、建设部：《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；4、新疆维吾尔自治区人民政府《进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（新政发【1999】39号）5、《XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；121 XX6，XX市城市总体规划纲要（2009～2020年）；7、《城市居住区规划设计规范》；8、《米东区十二五规划纲要》；9、XX市城市规划管理局米东区规划局出具的规划设计条件10、自治区及XX市估价表及各项取费标准；11、XX市城市规划管理局：“建筑、用地红线说明书”；12、《XX市城市规划管理技术规定》；13、2011年3月9日XX市政府“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见”14、自治区及XX市估价表及各项取费标准；16、其它相关的法律、法规、规范和技术规定等；17、项目建设单位提供的相关资料。1.4.2研究工作的范围根据国家有关规定，本可行性研究，主要研究范围为：（1）分析项目依据的产业政策，研究XX市米东区内社会经济发展现状和房地产业发展趋势，进行市场需求预测，拟订“XX广场高层综合楼”开发建设工程项目的建设规模方案。（2）确定项目主体工程、辅助配套工程、土建工程、公用工程、环保工程和质量保证及维护体系等系统的技术方案。（3）项目建设资源、环境、社会和实施配套条件以及保障供应分析。（4）估算项目建设投资和资金筹措。（5）拟定组织、劳动定员和工程建设实施进度建议。121 XX（6）进行工程建设投资估算和财务评价，测算和评价项目的经济效益和社会效益。1.5研究结论“XX广场高层综合楼”开发建筑项目的提出是具有前瞻性、战略性、高起点、可持续发展、符合科学发展观的举措。项目规划符合米东区域经济规划的要求。本项目的实施，是以科学发展观，坚持市场化取向发展理念的体现；是将品牌营销、产品定位、市场战略、前景愿望有机结合起来，独辟蹊径，开拓创新地将高层住宅、商业物流与综合配套服务的开发理念相结合的成果；可以不断吸引和凝聚集团公司的客户群，并在开发中取得更好的经济效益和社会效益。住宅楼建设以中、高端产品为主，销售对象定位是面向中、高收入人群，适当的照顾低收入的人群需求；符合国家提出的70/90等政策，符合党的十八大三中全会提出“实现发展成果更多更公平惠及全体人民，必须加快社会事业改革，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，更好满足人民需求。”的精神；是对XX市人民政府提出的“关注民生”，“稳定房价，促进房地产市场健康发展，人均住房建筑面积达到25平方米。”的响应。通过对项目的可行性研究，得出：项目社会效益显著，经济效益较好；项目财务运行综合评价：经济技术指标高于同行业平均水平，财务内部收益率大于行业规定要求，计算结果：121 XX（1）投资利税率：175.0%；（2）投资利润率：131.3%；（3）I季=3%（I年=12%），N=16季（4年）财务内部收益率：所得税后I季=17.1%；所得税前I季=20.48%；财务净现值：所得税后为112330.6万元；所得税前为214867.3万元；（3）盈亏平衡点为25.2%；（4）投资回收期：所得税后为7.376季（1.84年）；所得税前为6.866季（1.72年）。（5）利税总额：211456.5万元。（6）税后利润：158632.5万元。（7）上缴销售税金及附加：26992.9万元。（8）上缴所得税：52877.5万元。对项目可行性研究结果是：项目建设方案，在技术上是先进的，在生产上是可行的，在经济上是合理的；项目投资利润率、投资利税率、财务内部收益率、财务净现值在行业中处于中上等水平，具有较强的抵抗风险的能力和偿债能力。项目评估反映出良好的经济效益和社会效益。因此，XX广场高层综合楼建设项目可行。1.6主要技术经济指标表经过各种量化指标的研究和项目财务运行状况进行静态和动态121 XX分析、计算所得项目主要经济技术指标列入下表。项目主要经济技术指标表序号名称单位指标序号名称单位指标一建筑参数四总成本万元121455.661总用地面积m241243五税后利润总额万元158632.532总建筑面积m2257299六财务评价指标3地上建筑面积m21828871投资利润率%131.32%4地下建筑面积m2744122投资利税率%175.05%5建筑基底面积m2173323投资回收期季7.3766容积率4.434财务内部收益率7建筑密度%424.1所得税后%17.12%8日照间距系数＞1.64.2所得税前%20.48%9投资强度元/m229289.335财务净现值10绿地率%306所得税后万元112330.60二项目总投资万元120798.007所得税前万元214867.271其中：工程建设费用万元110252.478借款偿还期年42工程建设其他费用万元6135.449盈亏平衡点%25.23预备费用万元4410.10七借款及还本付息计算列入财务费用贷款利息万元3840.001利息备付率5.3、40.0、53.5、32.4121 XX三总销售收入万元359905.022偿债备付率7.65第二章市场预测及营销策略2.1房地产行业市场分析2.1.1未来我国居民消费——住房仍然是消费结构升级的重点随着经济的快速发展和居民收入水平的不断提高，我国居民的消费不断升级换代，消费热点不断涌现。未来居民消费结构变化的总体趋势是：居民消费结构将发生根本性的变化，即从物质消费为主转变为非物质消费为主；生存资料消费比重将进一步降低，享受和发展资料消费随着经济的快速发展和居民收入水平的不断提高，我国居民的消费不断升级换代，消费热点不断涌现。未来居民消费结构变化的总体趋势是：居民消费结构将发生根本性的变化，即从物质消费为主转变为非物质消费为主；生存资料消费比重将进一步降低，享受和发展资料消费比重上升；消费结构的变化越来越体现生活质量阶段的特征，各种高档消费品，如住房、汽车的有效需求上升，对服务消费的需求和质量要求意识大大提高等。住房仍然是消费结构升级的重点：121 XX住房与轿车是富裕阶段日益升温的消费品。然而，由于住房消费比轿车消费的价值量大，消费者实现对住房，特别是高档住房的消费，一般需要较长的积累期。因此相对轿车而言，住房普及率的提高较慢。从国际经验看，小康阶段初期，住房消费将保持较长时期的增长。从购买力来看，高收入阶层的购买力最强，收入最高，从动态的生活富裕标准看，一部分高收入家庭将拥有多套住房，但高收入阶层在总人口中的比例最少。随着经济的快速发展和收入的快速提高，城市中的中产阶层将呈几何级数增长，成为不可忽视的社会主流消费群体。他们有稳定的高收入和高储蓄，是购买力非常强的群体。拥有一定的固定资产是中产阶层的标志之一。中产阶层的还贷能力和信用等级备受贷款银行青睐，为一些虽没有多少积蓄，但对自己的知识水平与工作实力有绝对信心，又敢于超前消费的中产阶级购房提供了便利。强烈的购买欲再加上一定的购买力，使中档楼盘的有效需求不断增强。未来一段时间，中低收入家庭改善住房条件的需求随着购买力的提高也会不断增长；随着城市化进程的加快，新增城镇人口同样需要一个安居场所，可见，平民阶层对住房的需求也是巨大的。2.1.2房地产的市场需求将逐步回升国家“十二五”期间宏观经济将继续保持健康、平稳、高速、发展的态势，并把改善民生提高社会服务水平作为十二五发展的重点。这对房地产提出了更好、更高、更快的发展要求。高科技含量的迅猛发展也为房地产开发注入了全新的科技理念，提升了房地产业态的整体品质，从而为市场就能提供更多符合新技术、新材料、新设备、新工艺的“121 XX四新”要求的房源。2011年初国务院出台了新的“国八条”，在一些城市开始征收“房产税”。这一新政策对有效遏制部分城市房价过快增长、消除房地产业的泡沫起到了积极有效的作用。预计将在今后的经济生活中继续发挥作用。2011年4月8号在北京举行的北京市春季房产交易会充分的说明了这一点。这次交易会共有200多家国内外房地产开发商参展。过快的房价上涨势头得到了遏制。购房的刚性需求仍在增加，只不过购房者希望房价能恢复到一个合理的水平。供需双方正在博弈，但市场的需求仍然旺盛。全国商品房销售面积示意图2.1.3新疆房地产业仍处在初级阶段，具有很大的发展空间121 XX2010年我国经济总量已跃居世界第二。但我国房地产业无论其发展规模还是行业水平都与与发达国家有较大差距，仍处于初级发展阶段。国民经济十二五发展规划已把改善民生，完善社会服务功能做为发展的重重之重。这必将促进房地产业有一个高速的发展。世界银行统计数字显示：人均GDP在600—800美元时，房地产业进入高速增长阶段；人均GDP达到1300美元时，房地产业将进入快速增长阶段。2007年新疆GDP总值为3305亿元，人均GDP16164元（折合2214美元）。2009年XX市人均GDP已突破4000美元大关，位居中国西部12个省会城市前列。这标志着新疆房地产行业也将步入一个快速发展期。新疆经济的稳定高速增长、社会安定团结，对房地产业提出了快速发展的要求，也为房地产业的发展创造了极为良好的快速发展条件。2.2XX市商品房市场预测2.2.1XX房地产市场面临的机遇XX市2012年房地产市场需求两极化发展进一步明显，随着国内知名房企的进入，促进了城市中高端物业的迅速发展，对于本土开发企业来说，应该提高自身塑造产品的能力，向一线品牌开发企业看齐；此外，乌市的刚需客户市场需求比较旺盛，如何寻找到刚需市场的突破口，实现掘金，是每个开发商需要着重考虑的问题。自从2010年4月以来的经济增长放缓是需求约束、政策调整等多重因素作用的必然结果，是抑制房价过快上涨、约束地方债务膨胀、强化节能减排的最终体现。在经过调整后，经济增长趋于稳定将更有利于国民经济结构的调整和经济的可持续增长。全国新一轮援疆工作将进一步推动新疆经济大发展。121 XX19个援疆省区市将建立起人才、技术、管理、资金等全方位对援疆的有效机制，把保障和改善民生置于优先位置，着力帮助各族群众解决就业、教育、住房等基本民生问题，还在新疆率先进行资源税费改革，将原油、天然气资源税由从量计征改为从价计征。和39家银行支援新疆经济的跨越式发展等方面支持新疆特色优势产业发展。另外一个，中央严控土地供应这一块是对开发商来说相对是有好处的，因为土地控制就能够控制供应量，对开发商来说是一个机会。XX市房地产市场仍保持上升趋势。2010-2011年XX市商品房成交量示意图万平方米2.2.2XX市米东区房地产市场拥有独有的优势目前XX市城区中心主要集中在城市南部的天山区、沙依巴克区，人口和建筑密度大，道路拥挤，市民出行、孩子上学、百姓就医等矛盾逐步显现。“十一五”以来，根据《XX市城市总体规划纲要（2009～2020121 XX年）》，XX市城市发展实施东延、西进、南控、北扩战略以来，随着XX大经济圈调整进程的加快和城市重心北扩，大量新增城市人口和产业人口相继落户米东区，给作为城市北扩的重点区域的米东区带来了新一轮的房地产开发与消费的机遇，米东区成为首府副中心，成为房地产开发的热点区域之一。米东区房地产市场现有的各楼盘在建筑外形、外观以及规模大小有所区别外。品质差异化相对较小，均属于满足人们安住需求，高品质楼盘还处于空白的市场格局状态。本项目建设正好填补了这一空白。目前，米东区商品房销售市场已经从价格竞争转为品质竞争和品牌竞争。住宅改善性消费增加，购买单套面积在100平方米以上的客户量加大，强调生活品质与品位的提高。国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》——“新国五条”出台后，商品房销售价格回归理性。需要住房的客户基本脱离观望、等待的状态。XX市房地产市场进入谨慎发展态势。2011年XX商品房批准预售面积，显示出明显回升。2011年XX商品房批准预售面积121 XX围绕XX市城市总体发展战略，米东区党委、政府提出：2020年米东区城市建城区面积将达到100平方公里、户籍人口100万人，成为XX市的副中心和重要的人居新区、工业新城。“十二五”期间将以工促农、以城带乡、城乡共同发展的道路，着力打造新米东， 把米东区建成全疆重要的石油化工、煤电煤化工、制造业、建材业“四大”产业基地；重点发展米东化工、氯碱化工、建材、机电等化工产业，甘泉堡煤电煤化工和高耗能、高产值产业，三道坝综合加工为主工的“三大”产业园区；全疆最大的汽车（包括4S店、二手车）销售、活禽（屠宰）交易、绒毛“三大”市场和重要的工业物流区。米东区地区生产总值2015年达到332亿元、2020年为680亿元，工业增加值2015年达到225亿元、2020年为481亿元。米东区经济和社会的跨越式发展，将为XX市房地产开发带来巨大空间。商品房销售前景十分广阔。2.2.3市场特征与预测XX121 XX市作为新疆最大的房地产市场，商品房市场的发展趋势，对全疆的房地产业具有举足轻重的作用。主要特征是：（1）供求关系是造成房价波动的根本原因从需求审视，XX经济快速发展，城市化进程加快，外地人口大量涌入，人口机械增长和自然增长造成住房有效需求不断扩大。新疆流动人口高达460万人，其中近40%流动人口生活在XX～昌吉地区，目前商品房购买人中约50%属于非XX市户籍人口，在房源市场供应减少，房价预期看涨的影响下，市场需求迅速扩大，是造成2009年以来房价快速上涨的根本原因。（2）成本是影响价格变动的重要因素商品房价格成本主要由土地成本、建设成本、管理成本构成。首先，土地价格的变动决定房地产开发成本的高低，收紧或宽松的土地供应政策直接影响商品房价格的变动。在我国土地国有化体制下，地方政府通过加大或减少土地供应量，成为调控房价最有效的手段之一；其次，建筑材料价格变动决定房地产建设成本的变化，商品房价格中建筑材料成本约占40～50%，近年来新疆商品房价格的变动与建筑材料价格变动趋势基本一致，房地产开发商可通过科学设计、使用新型材料、批量购置建材等途径，降低建筑成本；再次，管理费用变化也影响房产成本价格，如企业税费、人工工资、广告宣传和市场运作等经营成本都与房价紧密相关。（3）经济发展周期是房价波动的内在动因从国际经济发展的历史和我国30多年来改革开放的历程来看，商品房价格水平的变动具有一定的规律性和周期性。房地产业发展周期为121 XX美国18～20年一个周期、日本10年左右一个周期、香港7～8年一个周期，中国房地产7～8年一个周期（大体5年高涨期、2～3年低潮期）。新疆自1990年以来，第一个周期约8～9年，其中高涨期达5～6年；第二个周期1999年开始，高涨发展期维持了3年，2002年进入投资回落、市场畏缩、价格低迷的低潮期。经过5年时间后的2006年开始出现转机，这一周期为8年时间。专家预测，目前新疆的房地产正处于新一轮的发展周期，房地产业的快速发展必然会带动房地产价格内因性的上涨，其中也不排除阶段性调整的可能。2.2.4市场发展趋势XX市作为我国向西开发的重要门户，独特的地理位置，发达的交通以及与中亚五国交流的频繁性，造就了XX城市较强的聚合能力，吸引了大量的外来人口，带来的巨大房屋租赁市场需求，间接促进了房地产市场的发展，人口增长对房地产产生的需求是推动XX房地产发展的重要因素。2009年，XX市房地产开发投资104.9亿元，同比增长6.7%；商品房施工面积1224.8万平方米，同比增长19.6%；房屋竣工面积337.4万平方米，同比增长8.6%；商品房销售面积476.6万平方米，同比增长75.3%；商品房销售额168.2亿元，同比增长90.0%。房地产业作为国民经济的先导性、支柱性产业，在XX市的经济和社会发展中发挥了积极地作用。国际经验表明，国民生产总值（GDP）每增长1个百分点，可以促进房地产增长0.12%，人均可支配收入达到1000～3000美元时，房地产121 XX为高速增长期。“十一五”以来，XX市GDP平均以两位数（12.2%）增长，2009年人均可支配收入1950美元（13075元人民币），第三产业在三个产业中的比重为57.3%。从宏观经济分析，XX的经济环境不仅有利于房地产市场的培育，也表明房地产市场仍处于一个上升发展时期，特别是房地产业作为第三产业中比重较大的产业，促进了房地产较高的增长速度。在我国现行体制下，国家财政政策、货币政策对资金密集型、产业关联度高的房地产业影响十分明显。对于既具有投资价值又具有消费功能的商品住宅来说，相对于其它消费品，房产投资、房价已成为群众非常关注的社会热点，也影响到人们对未来社会发展和安定的期望信心。XX市定位为我国面向中亚地区的国际商贸中心、国际文化交流中心、跨国区域联络中心，我国面向重要地区的国际能源资源合作基地和外贸出口加工基地，在国家西部大开发战略中是受政策、资金倾斜的重点地区。2010年5月中央关于新疆工作会议的召开，内地19个省区市对口支援新疆，必将加快新疆的跨越式发展，同时也将促进XX房地产市场的稳定、快速发展。总体来看，在国家大力援疆和XX市政府近期作出的一系列城市规划的大背景下，XX房地产投资环境将大大改善。XX市十四届人民代表大会指出：继续按照“一主两副多中心”城市发展格局的新要求，继续坚持“南控北扩、东延西进”的战略；“稳定房价，促进房地产市场健康发展，人均住房建筑面积达到25平方米。”的目标。从发改委近日发布的数据来看，房地产业固定资产投资占到总社会固定投资额的60%以上121 XX，说明房地产行业投资信心十足，有条件相信在未来相当长时期内，房地产行业将继续保持旺盛的投资力度，确保供应充足。2.3米东区商品房价格现状和预测2011年3月30日，《XX市城市总体规划修编（2011-2020年）》纲要主要内容公示。规划预计，到2020年，XX将会成为一个拥有7区一县、500万人口、市域面积达13787平方公里的大中型城市。中国西部省会城市XX将成为中国西部中心。未来10年，XX将以更加开放的姿态登上国内、国际舞台。成为中国面向中西亚的国际商贸中心、国际文化交流中心、跨国区域联络中心。连续举办了19年的乌洽会是XX不断加大开放的最有力“见证”，由最初的地方性边贸洽谈会逐步演变成为全国区域内最大的对外经贸洽谈会，今年9月将正式“升格”为中国－亚欧博览会。XX和西部地区乃至全国、全世界的经贸往来与联系将日益加强，经济、社会不断发展。XX提出要按照国际国内一流标准，打造新城区典范”过去远离内陆的边城XX将通过开拓“空中”和“地面”交通网络，缩小与全国和世界的距离。拥有250多万人口的XX因区位优势和资源优势，正吸引越来越多的资金和人才涌入。本次规划的中心城区总面积1507平方公里，包括安宁渠镇、古牧地镇、铁厂沟镇、芦草沟乡、头屯河农场、三坪农场、五一农场、西山农场、104农场和乌昌路街道办事处。此次规划XX市域人口将增至500万人。其中，中心城区人口将达到400万人左右，城市121 XX按照“南控、北扩、先西延、后东进”的原则布局，明确主要向北为发展方向。从居住用地规划中不难看出，城北即米东区将将成为为乌市老城区人口疏解和未来城市现代化过程中居住聚集的主要集中地。今后米东区的房地产市场将呈现以下特点：2.3.1中高端市场进入高成长期米东区房价处于填补洼地的上升趋势，上升空间依然很大。从2001年开始，到2006年前，XX的房价涨幅一直处于全国大中城市的最后几位，六年累计上涨只有29%，远远低于国家GDP增涨幅度。房价也处于较低水平。2004年乌市商品房价格在全国37个大中城市中仅排在倒数第6位，而人均收入却是第19位。当时同排在第19位的西安。2010-2011年XX市房价走势图元/平方米近几年来，随着XX市经济的快速发展、城市化进程的加快、居民收入水平的提高及政府启动内需的政策，房地产市场的发展步入了快速增长的通道。一方面XX121 XX市房地产增加值占其地区生产总值的比重逐渐增大，成为XX市的支柱产业、先导产业、基础产业，为XX市的经济健康稳定快速的发展做出了极大的贡献。另一方面，XX市的房地产价格飞速增长，远大于全国房地产价格上涨幅度，升至全国房价增幅榜第一位。米东区商品房销售价格逐渐上升，已与XX市并驾齐驱。2.3.2高端、中高端住宅进入高成长期，低端市场竞争加剧高端市场，以绿城玫瑰园为例，其售价已由2006年的5000-6000元，拉升至13000-14000元，销售依然较好。中高端市场，龙庭华清园从2006年以来，单价一路领先，一直保持旺销售势头。三期翰府为代表的中高端楼盘，目前价格接近5000元，市场依然追捧。阳光爱丁堡454套房，截至10月中旬仅剩余26套房源。这些现象都表明，中高端市场的旺销局面已经打开，开始时入高成长期。高端、中高端市场的活跃，来源于以下几个因素：①居民收入水平的提高，推进改善生活的需求；②越来越壮大的区外高收入人群对高端产品的需求；③近几年来绝大多数开发商忽略高端产品的开发，压抑了潜在需求；④更多开发商自我开发理念的更新，及不断由一线城市进入二线城市的开发商对居住理念的引导，也刺激了潜在需求；⑤中高端产品的自我改良；⑥居民对中低端产品的不满足；⑦中高端产品总供应量的比例偏小。中低端市场竞争加剧：121 XX与中高端产品旺销形成对照的是，中低端产品，因开发理念、开发成本和项目区位的影响，今后中低端楼盘的开发规模较大，将会加剧低端产品的竞争。受70/90等政策影响，同质化竞争加剧，会放大这种竞争。低端产品的竞争，主要在于价格竞争，价格是中低端客户的敏感区，将会直接影响中低端市场的竞争状态，价格升幅减缓；与之相反，高端产品的竞争由于更多在于企业品牌与生活理念的竞争，而且其购买力与低端产品不在同一层次，因此受影响较小。这一现象在未来几年内，将越来越明显。2.3.3品牌竞争将超越价格竞争和产品竞争米东区房地产市场竞争层面整体升级，品牌竞争分级日趋明显。近几年来，无论是外来开发商，还是本地开发商，纷纷注重营造企业品牌、企业形象，精细化服务意识。责任地产名词纷纷涌现。这些既源于市场理念的自我更新及外来开发理念的冲击，也源于开发商对市场风险防范意识的提升。对客户资源的重视程度日益加强，高端楼盘注重圈子营销方式的深入执行，使中高端市场更重视客户生态群的建立，从而更加促进了房地产开发商们对客户服务、物业服务方面的重视程度。而品牌竞争将涉及社区服务、企业信誉、产品质量、营销模式，以及企业的综合素质等等。这是市场良性发展的表现，这种良性发展的趋势将不可逆转，品牌的竞争，将会超越价格竞争，甚至产品竞争层面，成为主要竞争元素。这也是被万科地产、中体奥运地产等品牌所证明了的。2.3.4资源占有意识将影响购房行为，市中心大户型楼盘将更受热捧121 XX值得重视的是，人们对资源占有的意识正在影响客户的购房动机。解决生理需要的单纯居住需求，已经被前几年的低端产品大量释放。现在客户对房产的购买动机，大多带有投资意识，尤其是中国传统的房产保值增值的意识渐浓，及投资客的推波助澜，投资行为变得越加强烈。而XX城市规划政策及米东区的快速发展，又将这一行为的能量无限放大。米东区城市建设经过多年的快速发展，在本来就具有接壤昌吉市、阜康市、与XX市三区相邻（新市区、水磨沟区、高新技术开发区）；三路交汇（吐乌大、乌奎、216国道）；一场共享（机场）的独特商贸发展地缘优势上又发生了很大的变化。在XX市城市规划提出的思路可以明显看出，“南限北阔，东进西延”的城市发展方向已成主流。米东区定位为首府副中心、首府北部工业新城，新疆现代制造业基地核心区和XX市国际商贸中心现代物流区，2012年打造“30分钟快速交通圈”，实现米东区与市中心铁路客运、货运、航运及市中心的连接。近年来，米东区房地产业的竞争不断地提升着这里的房屋品质。开发商所开发的商品房已经不仅只考虑满足居住的需要，而是开始追求自然、和谐，高性能比，高绿化率等。这和因收入增长带来的不断改善居住条件的需求，南北疆团场、地方的客户对举家迁入的要求，人们对资源占有的意识的觉醒等，形成反差。一方面供应稀缺，一方面需求旺盛，城市中心的户型将更受热捧。2.4营销策略2.4.1目标市场客户来源：以米东区为中心覆盖全XX121 XX市米东区为主，地州高端客户为辅。客户身份：中产阶层主要目标客户年龄段：35-50岁之间消费动机：①希望通过二次置业，进一步改善居住条件②因工作区域的变动而需要重新置业2.4.2价格定位住宅建筑均价6800元/平方米；地上商业建筑均价：27500元/平方米；写字楼建筑均价：7100元/平方米；地下一层商业建筑均价：15000元/平方米；地下二层车库建筑均价5000元/平方米。2.4.3营销推广目标第一阶段：项目形象展示期时间节点：2014年4月—9月阶段目标：通过多种推广手段以建立本项目形象、项目知名度为主，项目品质、独特优势为辅。使得项目为消费者所广泛认知与认同，逐步积累客户目标群体，为项目下一阶段工作的顺利进行打下坚实的基础。第二阶段：项目品质展示、体验、开盘期时间节点：2014年10月10日—12月阶段目标：借助前期项目知名度的推广，针对项目独特核心优势进行集中的宣传推广。对消费者进行现场实际品质的展示与实景体验，使真实有效的目标购买者对项目品质得以认可，并确定XX121 XX广场高层综合楼物业是消费者所需的物业项目。完成整体项目销售的5%目标任务。第三阶段：销售成长期时间节点：2015年1月—2015年12月阶段目标：成功的项目开盘销售，使前一阶段储备的部分有效客户成为XX广场高层综合楼的首批业主，并对项目形成有效的口碑宣传效应，完成整体项目销售的30%目标任务。第四阶段：项目强势旺销期时间节点：2016年1月—2016年12月阶段目标：借助大环境各种活动与房地产市场的当期特质，进行针对性的项目综合宣传推广，使项目在此阶段达到销售速度与利润最大化的双赢结局，完成整体项目销售的40%目标任务。第五阶段：项目清盘期时间节点：2017年—2017年12月阶段目标：经过前几阶段的市场推广，项目进入最后一轮销售期，完成整体项目销售的25%目标任务。经过前期的销售，项目所剩余房源已不多，本阶段通过强化房源数量有限，主要通过销售人员推广，业主口碑传播达到最终清盘的效果。2.5企业策略建议1、强化品牌竞争力，增加风险防范意识。2、关注中高端产品的开发，改进楼盘综合品质。3、有主题开发楼盘，细分市场，差异化竞争，回避价格竞争。121 XX4、城中重点关注经营商及投资客，重点关注中高端居住群体。5、重视乌市以外购买人群，创造便利服务。第三章项目建设单位2.1基本信息1、公司名称：XX房地产开有限公司2、地址：XX市米东区古牧地东路街道办事处文化北路西侧3、法人代表：宋彦平4、注册资金：3000万元人民币5、经济性质：有限责任公司2.2公司简介XX房地产开发公司成立于2008年3月，注册资金3000万元人民币，由新疆民心望业投资有限公司宋则成投资2850万元，宋彦平投资150万元。独立核算，自负盈亏。法定代表人：宋彦平。主要经营：房地产开发经营；房屋租赁。XX房地产开发公司是一家具有雄厚经济实力的股份制民营企业，自成立以来分别在新疆各地进行商业化投资建设，其中在XX121 XX市、巴州、克州等地参与组织商城、写字楼、住宅等开发建设，自有资金达到3.5亿元。公司弘扬“务实、创新、廉洁、卓越”的企业精神，秉承“诺信、和谐、安全、业绩”的经营理念，践行“共建精神家园，同享幸福生活”的企业核心价值观。自强不息勇于创新，先后开发建设了“万象”商品房住宅小区、万象商城等一系列知名房地产项目。为加快城市发展和社会经济发展做出了突出贡献。新疆民心望业投资有限公司成立于2003年3月，法定代表人：宋则成，注册资金：1120万元，由宋则成全额投资。主要经营：房地产开放、农业投资、工业投资、矿业投资、对外投资、投资咨询、商品房销售、五金、建材、机电、器材化工产品、服装、家具制造、进出口贸易等32类经营项目，是XX市米东区较大的一家经营繁多，门类齐全的民营企业。新疆民心望业投资有限公司是一家具有雄厚经济实力的股份制民营企业，自成立以来分别在全疆各地进行商业化投资建设，其中在XX市、库尔勒、阿克苏等地参与组织商城、写字楼、住宅等开发监督，自有资金达到3.5亿元。公司设有董事长，下设大专以上学历的总经理和副总经理，财务部设有财务总监、会计、出纳，对外投资部、商场管理部、行政部、生产部、家具购销部六个部门，形成了较强的领导核心和决策集体。公司现有员工：42人，具有大中专以上学历38人，高级经济师2人，高级工程师2人。121 XX公司自成立以来一直从事房地产开发，家具制造销售，于2003年完成万象住宅小区15000平方米，2005年投资建设了商业项目万象商城9860平方米，万象商城是公司投资建设的主体产业，2006年交付使用，目前公司正在乌市米东区建设开发的XX广场、总投资39473.08万元人民币，建筑面积73866.00万平方米，占地面积11500.36平方米。2.3公司主要人员1.3.1XX房地产开发公司股东第一大股东：宋则成出资总额：2850万元，占注册资本的95%。宋则成现年54岁，早年毕业于济南财经学院，学科企业经济管理，本科学历，经济师职称。先后任XX市永盛家俱厂、XX121 XX市金源家俱厂、米泉市信业家俱厂厂长；任米泉市万象商贸责任有限公司任董事长；现任新疆民心望业投资有限公司任总经理、法人代表、监事。宋则成先生思维敏捷，政策性强，平易近人，具有较高的企业组织能力和管理水平。股东：宋彦平宋彦平，28岁，本科学历，经济管理专业。出资150万元与宋则成合资，成立“XX房地产开发公司”；占注册资本的5%。宋彦平先生精力充沛，思维超前，尤其擅长市场运作。现任“XX房地产开发公司”公司执行董事、法人代表。1.3.2东方之光房地产开发公司专业技术人员XX房地产开发公司专业技术人员主要的有10名，其中：高级工程师1名，工程师4名，经济师1名，会计师2名，助理工程师2名。建筑专业7名，经济管理1名，商企管理1名，财会1名。基本状况列入下表：XX房地产开发公司专业技术人员一览表序号姓名职务学历专业职称备注1王洪琪总工大专建筑工程高级工程师2韩号召总工大专建筑工程中级工程师3张玉宝总工大专建筑工程中级工程师4米宝握总工大专建筑工程中级工程师5朱付贵总工大专建筑工程中级工程师121 XX6白争利总工大专建筑工程助理工程师7田祥副总工大专建筑工程助理工程师8庄文岚经理大专经济管理经济师9赵连霞会计总监大专商企管理会计师10陈宗新统计大专财会会计师2.4发展战略及目标2.4.1发展战略坚持以市场服务为基础，以产业投资、进出口贸易连锁经营为核心，以房地产开发为支柱，运用现代企业管理制度，深化资本运营，推进三大产业协调发展，合力打造国际化强势企业集团。2.4.2战略目标夯实基础产业，对传统市场整合、改造、提升，构筑现代流通体系；突出核心产业，发挥产业投资、进出口贸易锁经营网络优势，实施融资租赁业，实现股份公司上市，进入自治区房地产开发企业前10名；做强支柱产业，树立东方房产品牌，进入中国房地产开发企业500强。2.4.3企业精神☆团结拼博☆文明敬业☆严肃务实☆高效创新2.5财务状况财务状况一览表单位：万元2010年2011年2012年2013年1-6月资产总额1715228632844285121 XX负债总额1925321437净资产总额1696226129633848固定资产总额1497158421872892销售收入1950263136004064净利润391564703609第四章项目建设条件4.1XX市米东区概况4.1.1米东区资源概况2007年6月，经国务院批准，在原昌吉州米泉市和XX市东山区基础上，经区划调整成立XX市米东区。米东区是自治区党委、自治区人民政府、乌昌党委确定的实施乌昌一体化战略的试验田和启动区。米东区按照自治区、XX市对米东区发展的战略要求，实施城市化和新型工业化双轮驱动战略，突出工业经济的发展，并以此带动各项事业的快速发展。XX市是新疆维吾尔自治区首府，是全疆政治、经济、文化、科技中心。新成立的米东区由新疆昌吉回族自治州米泉市和XX市东山区合并而成，这两个区域地处XX市北郊，同属一个经济地理带。米东区距XX中心城区15公里，辖区总面积近3600平方公里，城市建成区40平方公里，总人口近30万人。米东区地处新疆维吾尔自治区中北部，昌吉回族自治州中部，天山北麓，准噶尔盆地南缘。地理座标为东经86°06′-88°08′，北纬43°44′-45°0′。与昌吉市、阜康市、与XX121 XX市三区相邻（新市区、水磨沟区、高新技术开发区）；三路交汇（吐乌大、乌奎、216国道）；一场共享（机场）；具有独特的商贸发展地缘优势。其东接壤阜康市，南连XX市，西邻XX县、昌吉市，北至沙漠与福海县接壤。南北长139.5公里，东西宽32.4公里，面积9470平方公里，距自治区首府XX市17公里，距昌吉市40公里。地势东南高西北低。米东区现有总面积3407平方公里，辖5镇2乡，6个街道办事处，81个行政村，42个居民委员会。区属常住户籍人口29.8万人，有汉、回、哈萨克等32个民族，少数民族占总人口的31.03%。辖区内有正县级、副县级工业园区各一个，有乌石化公司、乌石化总厂、神华新疆能源公司等中央、区、州、兵团驻区单位26个，人们在继承保持各民族传统和特色的同时，又把自己融进时代气息之中，形成了民族特色与流行风气相映成趣的独特风貌。米东区物华天宝。特殊的地理构造，使米东区中部平原，泉眼如织，随处可见，地下水流量约1.2亿立方米，有“地下水库”之称。主要种植作物有水稻，小麦，玉米等。以盛产水稻而得名米泉，是西北地区极少数种植水稻的区域。矿产有煤、铁矿石、石灰石和芒硝等。煤炭总蓄量约18.745亿吨，年开采500万左右。石灰石蓄量约5亿吨。野生药材有贝母、党参、阿魏、青兰、雪莲等55种。野生动物有野猪、黄羊、旱獭、狼、熊、雪豹等。其地理位置优越，物产资源丰富，境内已探明的矿种有20多个。其中包括煤、芒硝、石英砂、石灰石、沸石、油页岩、铁矿石、粘土等。煤的储量最为丰富，曾是全国百家重点产煤县（市）之一。米东区以盛产优质大米而闻名西北大地，素有塞外江南之美誉。这里广阔肥沃的土地上生产出来的优质、特异米，反季节蔬菜、121 XX特异品种的蔬菜以及星罗棋布的人造湖里盛产鱼和蟹，并已建起优质米、蔬菜、瓜果、畜牧业四大生产基地。天山这座天然“固体水库"为米东区提供了丰富的地下水资源，使这块丰饶的土地无旱、涝之忧。泉稻菽万顷，很有江南水乡的味道，田园风光极为诱人，这里还有著名的哈熊沟风景区和独山子岩画，此外，米东区是回族集中的区域，具有非常浓郁的回族风情。全区综合经济实力在新疆维吾尔自治区内处于领先地位，曾是全国经济发展百强县市之一。米东区距XX国际机场和XX火车站均不足20公里，国道216线与吐鲁番——XX——大黄山高速公路和XX市至奎屯高速公路以及两条专用铁路线在境内纵横交织，形成了发达的交通网络。区内公路笔直宽阔，高楼大厦林立，花草树木葱郁，宾馆、舞厅、滑雪场等无所不有，国家重点企业XX石油化工总厂等20多家大.中型企业云集在这里，米东区像一颗崭新的明珠镶嵌在新疆北疆经济发展的黄金带上。米东区的旅游资源丰富。前往新疆著名的天池旅游区必经米东区境地，天山东南博格达峰北坡的哈熊沟风景区，离XX市仅40公里，而且这里与天池也只有一岭之隔，受天池小气候的影响，一年四季独特的天气变化使游人有犹入仙境之感。二道石峡沟自然保护区内，山高林密，绿树成荫，北山羊、棕熊、马鹿、雪豹等多种珍稀动物在这里繁衍生息。境内新疆最大的人造湖泊——青格达湖旅游区以她特有的魅力吸引着众多中外游人。米东区回民特色小吃。随着米东区第三产业的快速发展，餐饮业作为第三产业的重要组成部分，更是发展迅猛，以“三凉”（凉皮子、凉面、凉粉），九碗三行子、红烧鹅、红烧羊拐、大盘鸡、椒麻鸡、121 XX爆炒小公鸡、粉汤、拌面、大碗揪片子、扁豆面旗子等一系列回民特色餐饮在短短的几年内已发展到135家，已占个体清真饮食的30%。特别是吕氏红烧鹅、尕意思红烧羊拐、百禾园拨鱼子、羊毛工凉皮子等特色小吃先后在区州举办的特色饮食大赛上获奖，有些已注册并开设连锁店，已成为米东区清真饮食的一大亮点。XX市地处亚欧大陆腹地。它以自然风光、民族风貌、旅游购物、风味佳肴，服务设施齐备而引以自豪。XX市东望博格达冰峰，南靠喀拉乌成山地，有银装素裹的冰晶雪原风光，海拔800-3500米，是云杉，冷杉原始森林的“海洋”，森林上下缘，是绿草如茵的草场：穿过城镇绿洲带，便进入沙漠的瀚海，是荒漠风光旅游的天然乐园。现代化设备齐全的五星级宾馆、酒店，还有琳琅满目的民族手工艺品、名、优、特产，样样齐全。是世界上离海洋最远的城市，是亚洲的地理中心，也是举世闻名的古“丝绸之路”新北道的必经之路。维吾尔、汉、回、哈萨克、朝鲜族，俄罗斯族、蒙古族等十三个民族和睦生活在这里，创造出灿烂的古代西域文明；众多的民族，不同的风俗，构成了XX的奇特风情；颇具民族特色的赛马、摔跤、姑娘追等运动表演，做工精致的玉雕、刺绣和民族乐器，香浓醇厚的奶茶和各种风味小吃，将人们牢牢地吸引到这里。4.1.2米东区自然环境概况1、气候：米东区气候属大陆性中温带干旱气候区。冬季严寒，夏季酷热，光照充足，蒸发量大。山区年平均降水量519.4毫米，平原地区年均降水量212.毫米。沙漠地区年平均降水量100毫米左右。年均气温7.3℃121 XX，元月平均气温-15.5℃，七月平均气温24.1℃，极端最高气温38.1℃，极端最低气温-29.7℃。无霜期165天。全年多西北风，风力2至5级，最大风力9级。①春：春天来得迟，北郊一带3月26日步入春天；南郊还要迟十几天，4月20日左右山前才见绿波。每年从6月上旬起，春季自北而南相继结束。春雨占全年降水的40%左右，对春播及旱地作物十分有利。②夏：夏季山区山花烂漫，市区林带郁郁葱葱；北郊的夏季，从6月4日到9月21日整整90天；城区则从6月23日到8月24日，才62天；而南山牧场却没有真正的夏天，春秋相连。米东区位于亚欧大陆腹地，远离海洋，气候干燥，尽管夏日炎炎，却热而不闷，而且昼夜温差大，城区夏季平均气温为23℃，是旅游、避暑的胜地。③秋：秋天从8月24日开始。北部平原推迟10天，入秋后，天气环境比较稳定，天气不冷不热，温和宜人。秋季是收获的季节，天山南北的瓜果汇集在XX。9月下旬以后，冷空气频频袭来，气温下降迅速。10月份昼夜温差增大。"早穿皮袄午穿纱，围着火炉吃西瓜”这句民谣正是新疆深秋气候的生动写照。④冬：区内的冬天，从头年11月3日到次年4月8日长达150天。由于天山屏障，冷空气往往滞留在盆地内，大雪飘飘，银装素裹，是冬景的一大特色，风采独具。南郊山前丘陵却有一条“暖带”，一月份气温要比市区高4、5度。这种独特的冬季气候条件，适应进行大棚蔬菜生产，而且南郊积雪长达175天，非常有利于开展高山滑雪、高山冰场速滑和雪地“叼羊”、雪地“姑娘追”等冬季运动及旅游活动。121 XX2、地形：地形分为三部分：东南部为丘陵山区，海拔650米至4233米；中部为冲积平原，海拔418米至650米，平原南部，地势平坦，水源丰富，主要是粮食种植区；北部属古尔班通古特沙漠的一部分，海拔426米至630米。3、水系：区内有大小水流31条，其中常流水河沟16条，季节性洪水沟15条。分属南山、东山、平原三个水系。南山、东山水系分别发源于南天山和博格达山，平原水系由地下潜水溢出补给。主要河流有:水磨沟河、铁厂沟河、老龙河。地面水资源有12476万立方米。4、山系：境内山体属博格达山脉的西部末端，北东—南西走向，山势由北向南逐渐升高。山体破碎，山顶浑圆，起伏较小。最高峰为艾不里哈斯木达拉峰，海拔4233米。高山区为夏牧场，中山区为森林地带和冬草场，低山丘陵为春秋草场和旱作农业区。5、土壤：栗钙土：分布在柏杨河、新地梁、北傲魏家泉中山地带，占可耕地总面积的2.05%；棕钙土，分布在天山村、柏杨河低同区，占16.8%；灰漠土，分布在古牧地、曙光、大草滩、十二户戈壁，占24.63%；潮土，分布在古牧地、长山子、羊毛工，占13.8%；水稻土，分布在长山子、三道坝、羊毛工等水位高的地带，占23.56%；121 XX盐土，分布在碱梁、高家湖、羊毛工、陕西工、柳树庄、西庄子、蒋家湾等地，占19.16%。4.1.3米东区经济概况近几年米东区经济实力明显增强。2011年，全区上下全面贯彻落实上级党委一系列重大决策部署，凝聚力量，胜利召开了米东区第一次党代会和米东区人大、政协二届一次会议，顺利完成了区、乡镇两级领导班子换届工作，全区发展稳定各项事业都取得了显著成绩，实现了国民经济快速增长。全年完成地区生产总值190亿元，增长21%；地方财政一般预算收入16.3亿元，增长41.9%；实现工业增加值130亿元，增长25%；社会固定资产投资92亿元，增长15.3%；招商引资到位资金46.8亿元，增长18.4%；社会消费品零售总额24亿元，增长23%；城镇居民人均可支配收入15792元，增长12%；农牧民人均纯收入8755元，增长12%。国民经济发展实现了“一个突破”：地方财政收入突破20亿元，达到20.4亿元，收入总量进入全市区县前三位，其中一般预算收入增长41.9%，增幅列全市区县第二；呈现了“两个增强”：一是自主性工业带动作用增强，非石油工业实现增加值53.4亿元，增长29.2%，增速高于石油工业7.6个百分点，直接拉动工业增长13个百分点；二是非公有制经济推动作用增强，全区非国有工业实现增加值28.7亿元，占全区工业增加值的22.1%，非国有投资33.2亿元，占全区投资的36%；创造了“三个新高”：一是地区生产总值增速达到21.5%，创米东区建区以来新高；二是工业增加值增速达到25%，创米东区建区以来新高；三是城镇居民人均可支配收入增长12%，农牧民人均纯收入增长12%，创历史新高。121 XX2012年完成地区生产总值224.3亿元，增长18%；地方财政一般预算收入19.9亿元，增长22%；实现工业增加值155.4亿元，增长19.5%；社会固定资产投资100亿元；社会消费品零售总额达到29.5亿元，增长23%；城镇居民可支配收入增长12%；农牧民人均纯收入增长12%；城镇登记失业率控制在3.7%以内。4.2选址拟建的XX广场高层综合楼高档小区项目建设地位于XX市米东区较繁华地段，用地北侧为现状多层建筑，毗邻新华路；东侧临文化路；西侧临规划支路；南侧为丰源市场及现状多层建筑。土地利用条件较好，用地平整。规划建设用地面积：41243平方米（约合61.86亩）。场地整体南高北低。项目建设包括拆迁户安置房、精品高层住宅、豪华公寓，写字楼、大型商业用房，沿街商铺及综合娱乐会所等，是一个环境优美、布局合理、功能齐全、能最大程度满足人们对居住、消费、休闲、文化、娱乐、社交等多种需求的高品质现代化大型高端住宅小区。公园、百货商场、医院等公共服务设施在周边均有分布，建设地的交通、区位优势十分明显。城市各项基础设施到位，用地地形平稳，坡度不大，周边无废水、废气、废渣、噪音等污染源，空气清新，为项目开发提供了基本条件。4.3工程建设自然条件4.3.1工程区域气象条件121 XXXX市米东区属典型的大陆性中温带气候，以降水量少，气温变化大为特点。每年平均温度为6.4℃；每年7～8月为酷暑期，最热月平均气温24.5℃以上；每年12月与次年1月、2月为严寒期，最冷月平均气温-18.1℃；平均气温在摄氏零度以下时期长达五个月之久。平均无霜期185天，10℃以上稳定积温为3080℃；年日照时数2689小时；年降水量平均为215mm，降水量集中在6、7、8月雨季，以及11月中旬至来年2月个积雪期，最大积雪厚度48cm，3月开始融雪；年蒸发量为2266mm；4月气温稳步上升，但时有西伯利亚冷空气侵袭，使气温骤降。主导风向以西北（WN）风为主，秋冬多为北（N）风，最大风速10.28m/s。当年11月底次年3月中旬为冻结期，最大冻土深度为1.62m。最大沉雪深度48cm；常年主导风向为西北。4.3.2工程地质条件1、场地工程地质条件①勘查区地形、地貌勘查区地处天山北麓山前丘陵与平原区过渡地带，西南距XX市区约30km，东南距博格达峰约60km；海拔602～604km，地势整体自北向南倾斜。勘查区地处冲洪积阶地。地层由第四纪松散堆积物和上侏罗纪齐古组沉积岩组成，上部为全新统～上更新统堆积物，岩性为有粗砂和粉细砂充填的圆砾、卵石，场地大部分为巨厚的第四系松散堆积，下伏地层为上侏罗系地层，岩性为砂岩、砾岩等。②水文121 XX水文地质条件：场地地下水主要为第四系松散堆积孔隙潜水和基岩裂隙水，两种含水层之间存在较紧密的水力联系，在河谷地带主要是潜水补给裂隙水，而在上游山区河谷两侧的裂隙水主要受冰雪融水补给，到河谷的适当位置时侧向补给潜水、河水，个别地段有泉水出露，流量较小。基岩裂隙水为弱含水层，连通性较差，沿断层和断裂破碎带透水性较好。本次勘察在勘探深度范围内未见地下水。③场地岩土层描述根据现场探井揭露，勘察深度范围内场地土的构成为：①杂填土、（部分勘探点缺失）①-1耕土、（仅在5#、9#、13#勘探点出现）②圆砾，现自上而下描述如下：杂填土：杂色，厚度1.4-2.5m，成份以粉土、圆砾为主，含砼块、碎砖、废旧塑料制品等建筑及生活垃圾，富含植物根系，结构松散不均匀，局部为含砼地面。耕土：土黄色，厚度1.4-1.5m，主要成分为粉土，夹少量圆砾，可见大孔隙及大量的植物根系，结构较松散。圆砾:黄褐色，埋深1.4-2.5m，本层未揭穿，颗粒成份以硬质岩为主，一般粒径2～40mm，分选性一般，呈圆或亚圆状，骨架颗粒呈交错排列，充填物以中、粗砂为主，含土量较大，局部夹卵石、砾砂、粗砂、细砂薄层或透镜体，厚度在200～350mm。场地土局部有轻微钙质胶结现象。④不良地质现象121 XX在10#、11#勘探点之间发现小型筛砂坑，深度约3.0m、范围约300m2。2、场地工程地质条件评价①岩土层评价杂填土，厚度小，结构松散，土质不均匀，严禁作为建筑物基础持力层，应予以清除。耕土，厚度小，结构松散，物理力学性质差，严禁作为基础持力层，应予以清除。圆砾，厚度大，层位稳定，具有良好的承载力，是良好的建筑物基础持力层。fak=350kPaE0=32Mpa=22kN/m3K=70000kN/m3c=5kPaφ=42○3、场地适宜性和稳定性评价勘察范围内无岩溶、滑坡、崩塌、泥石流、采空区等不良地质作用，为稳定场地。场地主要持力层圆砾均匀性较好，适宜进行本工程的建设。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010），场地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第二组。拟建场场地为中硬场地土，Ⅱ类建筑场地。该场地属抗震有利地段，适宜进行本工程的建设。4、土的腐蚀性评价试验结果表明：场地土中[SO42]含量为373～715mg/kg土，结合场地环境类型按Ⅲ类考虑，判定场地土对混凝土结构具微腐蚀性；利用[CT]121 XX为109～127mg/kg土进行腐蚀性评价，场地土对混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性。5、不良地质现象评价在拟建场地内10#、11#勘探点之间发现小型筛砂坑，深度约3.0m、范围约300m2该筛砂坑在拟建物基础范围之外且离拟建物较远，可不考虑该不良地质现象对拟建物得影响。6、结论与建议场地为中硬场地土，Ⅱ类建筑场地。该场地不良地质现象对拟建建筑无影响，属抗震有利地段，适宜兴建该拟建建筑。场地主要土层的物理力学指标及地基方案建议：第②层，圆砾：fak=350kPaE0=32Mpac=5kPaφ=42○=22kN/m3K=70000kN/m3建议采用天然地基浅基础方案，选用第②层圆砾做基础持力层，地基承载力按推荐值采用。场地土对混凝土结构及混凝土结构中的钢筋均具有微腐蚀性，不考虑地下水对建筑物基础的腐蚀性影响。应按现行国家标准《工业建筑防腐蚀设计规范》（GB50046-2008）规定采取防腐措施。本区抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，设计地震分组为第二组；标准冻深1.40m。本次勘察在勘探深度范围内未见地下水，可不考虑地下水对拟建物的影响。121 XX拟建场地内的小型筛砂坑在拟建物基础范围之外且离拟建物较远，可不考虑该不良地质现象对拟建物的影响，但将来有可能造成地坪沉降，建议在地坪施工前对沙坑进行分层碾压处理，处理设备采用18T振动碾，500mm一层进行碾压，压实系数≥0.95。4.4项目配套建设条件XX市米东区城市基础设施基本配套完善。敷设有城市供水、排水、热力、天然气管道和10千伏输电线路。XX广场高层综合楼建设项目用水、排水、采暖、用气和用电用可就近接入。建设场地临靠龙河南路，施工用水、用电和建筑材料、施工机械运输便利。场地周边为新开发区，施工场地面积较大，车流、人流不会对龙河南路交通有大的影响。项目建设的基础准备工作完善、到位，交通便利，物料运输保障有力，场地施工空间宽敞，可以用大型机械操作。121 XX第五章建设规划方案5.1规划布局以合理功能布局为基点，注重用地分配、结构体系、交通组织、空间秩序的原则，追求社会、经济等综合效益的整合。注重建筑单体与周边环境的多样统一，建造一个功能丰富又和谐统一的高层建筑，现代与未来相结合，高标准、新技术、高水平的多功能建筑。东侧的文化路为城市主要干道，道路控制红线规划宽度30米。场地的主要出入口位置由此引入。另设场地次出入口布置于西侧规划支路。地下车库出入口两个，布置于场地东北角及西北侧。受建筑密度限制，商业裙房一层建筑面积为17332平方米。商业裙房1-5层沿文化路、新华路一侧悬挑2.4米，最大限度扩大商业面积。高层写字公寓楼位于商业裙房5层上。5.2建设规模拟建综合楼四栋，包括商业裙房、住宅及高层写字公寓。地下一、二层为车库，地上1~5层为商业，6~29层为住宅及写字楼。规划用地面积：41243平方米总建筑面积：257299平方米其中：地上建筑面积182887平方米地下建筑面积：74412平方米121 XX建筑等级：本工程属于一类建筑，建筑防火等级一级，地下防火等级为一级。建筑类型：框架、剪力墙结构建筑耐久年限：50年。主要用地经济技术指标项目面积指标（m2）规划用地面积41243总建筑面积257299地上建筑面积182887地上商业1建筑面积（1-5F）17777商业2建筑面积（1-4F）42154商业3建筑面积（1-4F）14963写字楼建筑面积（5-26F）26400商业连廊建筑面积32041﹟住宅楼建筑面（6-29F）189392﹟住宅楼建筑面（5-27F）195503﹟住宅楼建筑面（5-27F）195504﹟住宅楼建筑面（5-27F）19550地下建筑面积（地下两层）74412计算容积率建筑面积182887建筑总占地面积17332容积率4.43建筑密度42%绿地率30%总户数696地上停车位139辆地下停车位421辆5.3建筑设计121 XX从实际出发，认真作好基础资料的调查和研究，高起点、高质量的完成本次规划。从根本上改善居民的居住条件和生活环境，营造和谐、安康的人居环境。力求以现代设计手段诠释外观新颖、秩序清晰、内涵丰富、功能齐全，集功能完善、赏心悦目为一体的商业与住宅建筑楼。5.3.1设计依据1、《XX城市规划管理技术规定》乌政办[2009]306号；2、《中华人民共和国城市规划法》2007年10月28日；3、《规划设计条件通知书》；4、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）；5、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；6、《住宅建筑规范》GB50368-2005；7、《住宅设计规范》GB500096-1999（2003年版）；8、《高层建筑设计防火规范》GB50045-2005；9、商店建筑设计规范（JGJ48－88）；10、《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-2010；11、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；12、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；13、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；14、其他与规划、建筑设计有关的规范、资料、条件。5.3.2设计宗旨1、注重建筑单体与周边环境的多样统一，建造一个功能丰富又和谐统一的高层建筑。121 XX2、以合理功能布局为基点，注重用地分配、结构体系、交通组织、空间秩序的原则，追求社会、经济等综合效益的整合。3、现代与未来相结合，高标准、新技术、高水平的多功能建筑。5.3.3设计原则以国家工程建设规范、XX市城市规划要求、满足生产工艺流程及商品物流运输为原则。做到：建设布局合理、功能齐全、设施配套、管理规范、造型优美、装饰适度、高效文明的投资、购物、休闲、娱乐、消费环境。1、人本——体现现代人的生活方式，形成一种闹中取静、绿意盎然、自然和谐、经典高尚的生态居住环境。2、自然——贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。3、经济——作为商业和住宅区，道路、建设等都应充分考虑地形因素，力求便捷高效。4、融合——讲求人与环境的融合；建筑与整体规划布局的融合；居住行为与商业、游憩行为的融合；建筑与绿化、休闲运动场地的融合。5、科技——强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。6、安全——人车分流，消除人车混行的不安全因素，避免造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。设置不同出行道路及出入口，避免交叉干扰。加强物业管理，确保居住的安全性。5.3.4设计理念121 XX1、努力创造自然、优雅、生态的居住环境以满足现代人生活个性化、生活模式理想化的要求，让居住者体会到生命的真谛，享受绿色、健康、尊贵的同时充分体验生命的价值和新时代的美好。2、充分体现对人类家庭生活和邻里间交流的关怀和理解，贯彻“以人为本”的原则，满足区域居住性、创造性、安全性、耐久性、经济性的要求。创造良好的私密性、易识别的邻里、共同的界域感、归属感，使整个小区成为健康生活、修养身心的住区。3、贯彻“可持续发展”的原则，使得建设具有灵活性、弹性和可操作性，实现经济效益、环境效益和社会效益的统一。4、体现现代生活的延续性，使来此区域的人们身心得到最大限度的放松、休养。创造充分的灵活性、多元性，富有生活的魅力。5、力争在设计理念、建筑形式和风格、建筑技术和材料设备上有新的突破，增加高科技的含量，通过多种设计手法，融自然、生态、休闲、度假于一体，建成一个高品味、人文气息浓郁的自然生态环保型住区。5.4.5设计目标1、充分协调经济、环境、实用、技术等方面的相互关系，发挥创造力，深入细致地考虑基地与周围环境的协调关系、建筑空间的组合、建筑风格形式、内在居住功能、区域景观构成以及文化体育和生活配套设施等方面因素，处理好居住区竖向设计。121 XX2、合理确定其功能、规模、发展方向和实施步骤，合理配套城市公共设施，努力营造新颖高品质的人居环境，提升小区人气，与此同时，重点对城市绿地、公共空间、辅助设施及小区入口商业景观空间进行相应的景观环境融合设计。3、创造高品质的人居环境，以适应21世纪文明生活的需求，以合理的设计带动居住区全面走向现代化。4、以建设文明社区、建设和谐社会为目标，注重居住区人与人的关系，营造良好的邻里环境，建立完善的居住区步行绿地系统，创造安全、方便、舒适的居住生活环境。5.3.6总体设计1、地下车库（2层）：（1）建筑面积：37206平方米；（2）地下停车位：247辆。2、地下车库（1层）：（1）建筑面积：37206平方米；（2）地下停车位：174辆。3、商业：（1）建筑面积：74894平方米。4、高层住宅楼：（1）建筑面积：77589平方米；（2）总户数：696户。5.3.7剖面设计地下二层层高：5.4米；地下一层层高：4.8米；一层商业层高：4.8米；二-四层商业层高：4.8米；五-二十九层写字公寓楼层高：3.0米；总建筑高度：99.80米。121 XX5.3.8造型设计立面设计采用现代风格，提倡线条简单、色彩庄重，采用虚实对比，几何体块的加减法原则，使建筑风格庄重大方、俊秀挺拔、高低错落有致，体现出该建筑特有的内涵。有理由相信该建筑的落成将提升该路段的建筑品质、周围环境的改善及城市面貌的改善。5.3.9建筑形式力求以现代设计手段诠释外观新颖、秩序清晰、内涵丰富、功能齐全，集功能完善、赏心悦目为一体的商业建筑与住宅建筑集群。5.3.10竖向规划及施工坐标1、竖向规划（1）以现状地形为参考，用高程箭头法确定出各种建筑物、道路交叉点、变坡点的设计标高尽量减少土方工程。（2）建筑物室内首层发坪标高的确定：底商住宅室内外地坪高差确定为0.15米；其余居住建筑室内外地坪高差确定这1.05米。（3）道路及室外地坪标高参照现有地坪标高进行确定。2、施工坐标（1）以设计条件中提供的乌市直角坐标系为依据建立施工坐标系进行施工放线，地形图由甲方提供。（2）以建筑物的对角点和道路中心线的交叉点及变坡点为施工控制点进行施工放线。5.3.11设备系统配置121 XX1、消防给水及防排烟系统；2、供配电系统；3、防雷与接地系统；4、综合布线与电视系统；5、火灾报警系统；6、其他。5.3.12交通组织5.3.12.1动态交通设置小区内连接主次要出入口的宽5米的组团路作为小区的主要交通线路，也是小区的车行线路。车行线路不仅连接了小区的主要和次要出入口，也连接了小区的宅前路，同时也与宅前路相对隔离，减少了机动车对宅间活动场所的干扰，使得小区的车行系统和人行系统得到相对的隔离。小区的宅前路以及绿化走廊可作为小区的人行系统，宅前路和绿化步道同机动车道相互独立，使得宅间绿地具备更加浓厚的院落绿地，提升了小区的院落空间感。5.3.12.2静态交通设施静态交通设施包括地下停车场以及地面自行车棚等。结合较大的宅院空间以及高层建筑设置了地下停车场，地下停车场的设置不仅解决了大部分的机动车停车问题，同时也提升了小区的居住品质。地下停车场均从沿街进出，方便了小区居民的日常停车，也减少了机动车对小区内部的干扰。121 XX为解决小区内部的非机动车停车需要，规划结合绿地、道路设置的自行车棚，保证了临时来访车辆及区内居民午间休息时停靠，大大的方便了居民的生活。5.5关注老人和残疾人设计“以人为本”顺应人性化要求，在设计中注重老人和残疾人活动场所的设计，在室外环境的设计中，考虑老年人和残疾人散步休息交流的场所和无障碍设计。121 XX第六章公共设施6.1供电6.1.1电力及电讯现状市政道路埋设有10KV高压电缆及电信、有线电视电缆，且可满足小区电力及电讯的要求。6.1.2设计依据1、《民用建筑电气设计规范》JGJ16-20082、《供配电系统设计规范》GB50052-20093、《低压配电设计规范》GB50054-954、《民用通用设备电力装置设计规范》BGJ55-835、《民用建筑照明设计标准》GB50034-20046、相关专业所提供的设计资料及技术经济指标6.1.3设计范围1、室内外配电及照明系统设计2、室内外弱电系统设计6.1.4电气规划设计原则：电力规划设计，原则上分期建设，近远期结合，负荷结算上留有弹性和余地。6.1.5室内外配电及照明系统设计本工程由高层住宅及公共建筑组成，地上总建筑面积：182887m2。1、负荷电源：121 XX根据《住宅设计规范》及业主要求：用电总容量为1194.55万KW；本小区负荷均为一级或二级负荷。2、配电系统本工程的电源引自市政道路，整个小区引入两路10KV高压；设一个中心变配电所（兼开闭所），一个开闭所（兼分配电站），分区供电。供电系统引自项目区配电室，其电源引自古牧地西路市政供电系统，由配电箱分接至各栋楼。规划单位建筑面积负荷密度指标：规划单位建筑面积负荷密度指标取平均47.5W/m2，估算小区总用电负荷为12.41MW。电力线路沿道路中心线平行布置，以电缆的方式铺设。3、为节约能源，减少电能消耗，本工程的照明根据不同的场所选用不同的高效灯具及节能光源。4、防雷与接地本工程采用TN-S接地系统。建筑物为三级及三级以下防雷。6.1.6室内外弱电系统设计：本期工程所有弱电线路户外采用混凝土排管敷设，室内采用电缆桥架明敷及穿PVC管暗敷。1、电话：电话装机容量规划为1500门，小区通信规划采用光纤到楼宇方式，将宽带数字传输引至楼宇，再通过非屏蔽双绞线敷设至各住户，为小区提供宽带传输业务，使小区数字电话、数字电视、计算机联网、小区物业管理信息化等功能完备。121 XX2、有线电视信号接自城市有线电视网，普通住宅用户终端需求为两个用户终端.3、保安防盗报警系统住宅各户设非可视对讲电话。6.2供水与排水6.2.1给水系统水源：本工程生活及消防用水由米泉路市政给水管网分别引入接口管径为DN200两路给水管道，接口处市政管网压力为0.3MPa。小区给水管网连成环状。（1）用水量估算住宅区综合生活用水量：Q1规划总户数为696户，每户按3.2人计，则小区总人口约为2227人，综合生活用水量定额取150升/人.日（最高日），则：Q1=2227×0.150=334m3/日。园林绿化用水：2升/m2.日，绿地为12372.9m2；Q3=12372.9×0.002=25m3/日。浇洒道路用水：2升/m2.日，道路按6000m2估算：Q4=6000×0.002=12m3/日。管网漏失水量按城镇用水量的10%计算：Q4=（Q1+Q2+Q3）×0.10=37m3/日未预见水量按城镇用水量的10%计算：121 XXQ5=（Q1+Q2+Q3+Q4）×0.10=41m3/日最高日用水量：Q总=Q1+Q2+Q3+Q4+Q5=449m3/日（2）消防用水量该小区高层建筑，商业建筑以及地下车库均需设置室内消火栓系统，商业建筑以及地下车库均需设置室内喷淋系统，在小区地下室设置消防泵房及消防水池。小区最大消防用水量的建筑为商住楼，其室内消防用水量如下：系统名称用水量（L/S）火灾延续时间（h）用水量（m3）供水方式室外消火栓302216市政管网供给室内消火栓402288消防水池储水室内自动喷水灭火301108消防水池储水消防水池储水合计396小区室外消火栓设计消防水池容量为：500m3。室内消火栓管道设计为环状布置于地下车库内。并与每个单体建筑连接，其供水由该楼地下室消防泵房提供。喷淋供水管道设计为环状布置于地下车库内。并与各单体喷淋系统其供水由该楼地下室消防泵房提供。湿式报警阀组设置于各单体地下室内。屋顶消防水箱间设置于整个小区最高的楼上，其有效容积为18立方米水箱间，内设置有室内消火栓增压泵，出水管与小区消火栓系统连通。并从水箱引出一根DN70的增压管道与喷淋系统环状供水管道连接。消火拴系统管道：DN≤100采用焊接钢管，焊接连接；DN>100采用无缝钢管，焊接连接。喷淋系统管道采用内外热镀锌钢管，DN≤80mm121 XX采用丝丝扣连接；DN≥100mm采用卡套式专用管件连接，最高日最大时用水量综合用水的时变化系数取k1=1.5；则最高日最大时用水量为：q=k1×Q总/24=1.5×449/24=28m3/h。全年用水量日变化系数宜采用k2=1.3。全年用水量为：Q年=365×Q总/1.3=365×449/1.3=126065m3。（3）给水管网：该小区给水水源由碱沟西路和龙河南路分别接入两路DN200的市政给水管线，并通过给水管网相互连接形成环状。根据市政给水压力为0.3MPa（碱沟西路接口处），本小区给水系统划分为高低区两个系统，低区为：-2~6层，高区为7-29层。低区给水由低区给水管网直接供给，并且低区给水管网承担室外消火栓供水。小区内根据规范要求设置地下式室外消火栓，间距不大于120m，并且保证与建筑物距离在5~40m的范围内。高区给水经地下室自动加压叠压供水机组加压后经高区给水管网供给。给水管道：主干管采用外镀内涂钢塑管，室内给水管采用PP-R管。（4）给水流程示意图：高层高区层用户自动加压叠压供水机组高区给水小区低区给水管网市政给水管网用户管网室内供水系统6.2.2排水管网（1）小区排水量计算：121 XX根据规范要求排水量定额按综合生活用水量定额的90%计，则为135升/人.日，则最高日排水量为：Q=2227×0.135=301m3/日综合生活污水量总变化系数取k=1.3，则最高日最大时排水量为：q=kxQ/24=1.3×301/24=16m3/h。（2）排水管网布置排水与米泉路和新华路管网连接。住宅公建生活污水、道路雨水采用不完全分流制排入集中排入市政排水管网内，，排水管采用高密度聚乙烯HDPE双壁波纹管，管径根据流量计算用D200~D400。（3）排水流程示意图：市政排水管网小区排水管网室内排水系统用户6.3供热6.3.1采暖设计1、设计依据：《严寒及寒冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ26-2010）《公共建筑节能设计标准》GB20189-2005《城镇供热管网设计规范》（GJJ34-2010）《锅炉房设计规范》（GB50041-2008）《城市直埋供热管道工程技术规程》（CJ/T-81）121 XX《建筑设计防火规范》GB50016-2006《高层建筑设计防火规范》GB50045－95（2005年版）2、室外主要设计参数：建设地点：新疆XX米东区采暖室外计算温度：-24℃最大冻土深度：1450mm3、室外供热管网供热热源：米泉路热力管网热源（市政热网）提供，110-70度高温热水，经地下室换热机组换热为50-40低温热水后供小区各楼地板辐射采暖使用。地下车库采用热风采暖，热源由市政热网直接提供。考虑到小区内各建筑层数的特点，将本小区内1-11层采暖系统作为低区采暖系统，12-29层作为高区采暖系统。总供热量：在供热管网总供热量为2442059.32万kwh，单位面积热负荷指标为：21.7W/m2。6.3.2管网敷设：供热管网主干管敷设于地下车库内，管径为DN50~DN400，部分接入单体的管道采用直埋，直埋管道埋深为设计地面下1.20m。管材选用：管径DN70～DN200采用无缝钢管；管径≥DN200采用螺旋焊接钢管。地下车库内的采暖供回水干管应做保温。保温管道除锈后刷二道防锈漆。再做保温。保温材料采用超细玻璃棉管壳或岩棉管壳保温，121 XX保护层为铝箔或玻璃丝布。直埋供热管道管材均采用预制保温管，管道接口为焊接。管道保温选用聚氨脂泡沫保温层，保护壳采用高密度聚乙稀。供热管线大于50m须设置管道补偿器，工作压力为1.2MPa。6.4供气小区燃气气源：小区燃气气源来自米泉路供气管网（市政燃气管网），现状燃气调压箱调压后由燃气管线引到各栋楼，管材为焊接钢管，埋地部分防腐处理，外露部分刷黄色油漆两道。6.5通讯及电视6.5.1通讯：电信线路接米泉路市政电信线路。每对电话主线所服务的建筑面积：居住建筑取80m2对，公共建筑取40m2/对，估算小区总电话数为2286对。电信线路沿道路中心线平行布置，以电缆的方式铺设。6.5.2电视：有线电视台覆盖全区每一个角落，可直接接入。121 XX第七章先进技术集成与应用7.1工程中采用成套技术“XX广场高层综合楼”住宅小区将在住宅结构体系、节能体系、住宅厨卫体系、住宅管网体系、住宅设备体系、小区现代管理体系、居住区环境质量保障体系、建筑施工等方面，根据不同住宅类型或预购户的要求，将分别采用建筑先进集成技术。7.2关键技术和预期成果7.2.1住宅结构体系改变传统的结构体系对住宅的空间布局的种种限制；更新住宅结构体系，大力推广新型的结构体系。1、采用大空间，便于分隔的结构体系住宅采用异型柱框架结构营造住宅内部的较大空间，同时在住宅的结构设计中柱、墙、梁的设置充分考虑住户对空间的合理分隔，既保证结构体系的安全可靠，又体现了“以人为本”的设计理念和现代的舒适性、可改造性和可持续发展性，功能和环境有明显的改善。2、满足节能50%的要求——空心砖加外墙外保温技术。7.2.2住宅建筑节能及能源开发利用采用局部坡屋面、加气砼砌块，塑钢门窗双层玻璃，外墙外保温和结构节能技术、材料；采用节能灯具，公共照明采用节能控制措施。当建筑可以采用较低强度等级的混凝土时，在砼中可以适量利用121 XX工业废料、建筑垃圾等，变废为宝，有利于环境保护，降低工程造价。7.2.3管线体系每栋住宅楼的总电源进线断路器具有电源保护功能，连楼总开关和支户总开关采用同时断开相线和中性线。每套住宅设不小于10（40）A电度表一只。每单个居住空间插座数不少于2组，起居室和卧室均有单组三极空调电源插座一只，位置恰当，符合使用，电源插座均采用安全型，厨卫间等潮湿场所采用防溅型，每套住宅设配电箱一只，空调电源插座，其它电源插座和照明均分路设置。1、电器配线系统技术配电线路设有短路保护，过负荷保护，除消防设备用于报警外，其余均用于切断供电电源。电气线路采用符合防火要求的暗敷配线。导线采用高品质绝缘铜线。采用可靠的接地方式，并进行总体等电位联结，其安装质量经有关单位验收合格，供电线路的施工质量经监理单位，验收合格，验收资料齐全。配电用保护管采用UPVC塑料电工套管（吊顶内必须采用镀锌钢管保护），进行综合设计布线。回路和插座设置满足A规定的要求，室内管线布置集中隐蔽。小区供电线路均采用埋地电缆。电气设备中，厨房、卫生间，充分考虑到抽油烟机、冰箱、微波炉、洗衣机、电气用途等的需要。2、采用新型管材成套产品上水采用PP-R交联聚乙烯及改性聚丙烯冷热水管道系统。管材无毒、卫生、不结露、不锈蚀、不结垢、保温抗冻、重量轻、安装方便、抗老化、流阻小、寿命长。排水管采用U-PVC降噪排水管。平均噪声≤45dB。121 XX天然气采用镀锌管。3、采用隐蔽暗敷式管道井设计，可以增加室内使用空间，避免在室内过多穿孔开凿，有效防止渗漏，便于检修，由于隐蔽不外露，不破坏建筑外观。管线统一设计，统一施工、统一标志、协调，由专业监理单位监理。保证室外工程质量按控制造价、进度、质量目标实施。每道工艺实行验收制度，管线隐蔽前做好测试工作，不留质量隐患。7.2.4中水系统米东区缺乏淡水资源，城市供水严重不足。利用生活污废水经适当处理后回用于建筑物和建筑小区供生活杂用，既节省水资源，又使污水无害化，是保护环境，防治水污染，缓解水资源不足的重要途径。生活污水经处理后，达到规定的水质标准，用于厕所冲洗，园林灌溉，道路保洁，汽车洗刷、喷水池、冷却设备补充用水。“XX广场高层综合楼”住宅区的生活污水主要来源于住宅楼及配套建筑等用水。小区的所有用水器具产生的生活污水收集处理后将作为小区所有公共建筑冲厕用水、绿化、景观和洗车用水。开发的绿色生态小区，达到绿色生态小区的要求和节约水资源的目的，小区采用分质供水，即所有公共建筑冲厕用水和道路、绿化浇洒、水景以及洗车用水均采用中水（小区污水处理站的再生水）；生活饮用水采用纯净水；其他用水采用城市自来水。7.2.5地板辐射供暖技术121 XX地板采暖作为一种新型的采暖方式，其技术的先进性，经济的可行性，质量的可靠性，已在新疆建筑采暖得到广泛认同。在达到同样室温的条件下，散热器采用的是空气对流供暖方式，要求热水温度在90℃左右。地板采暖采用的是低温辐射供暖方式，要求热水温度在60℃左右，可见地板采暖的热效率比散热器采暖要高，从而节约能源。地板采暖的全套设施（分水器除外）基本上都暗埋在楼层地面层内，这样便于美化户型设计，提高舒适性，譬如设计落地窗、矮窗，增加室内采光度和亮度。地板采暖由于除掉了明管道，没有了墙挂散热器及暖气罩等所占用的地面面积和空间面积，从而扩大了室内空间，方便室内家具摆设。地板供暖层由于铺设聚苯乙烯板，既增加保温效果，又提高楼层之间的隔音性能，可有效降低楼层上下住户之间的杂音，提高私密性。地板采暖可为用户提供适宜的室内温度梯度。室内由下而上逐渐递减，地表面为26℃±2℃，中层为22℃±2℃，上层为16℃±2℃，正好给人以脚暖头凉的良好感觉，适宜人体生理需要，有利人体健康。7.2.6住宅环境及其保障技术保护环境是我国的基本国策，在设计中力求优美的环境，减少各方面的污染。住宅环境及其保障技术主要有以下几个方面体现：1、优质绿化草坪技术选用适应地方气候的优质草种，科学管理。小区绿地、屋顶种草绿化，选用抗病虫害的品种，以减少农药的使用量。2、垃圾处理121 XX小区垃圾全部袋装化（可降解材料），集中存放中转，中转站内设空调，降低室内温度，以减少空气污染，减少蚊蝇等公害。垃圾运转由专业公司经压缩后进行运转。3、防噪声技术采用隔音效果好的双层玻璃塑钢门窗。此外，加气砼砌块做围护结构隔声性能好，凡产生噪音的地方，如风机房、水泵房等均做上密闭隔音门，以减少噪声对周围环境的污染。机动车主干道避免面对建筑物的正面朝向，机动车直接进入停车库。4、水质保护技术生活用水采用城市管网供应的自来水，高层建筑内的生活水池内附玻璃钢，给水系统设紫外线消毒器。7.2.7住宅施工建造技术“XX广场高层综合楼”小区在建设中认真贯彻《建筑工程质量管理条例》等有关法规、法令，科学组织，严格管理，保证小区建设达到优良的施工质量。建筑施工中，采用了建设部提出的《建筑业十项新技术》中的多项技术，并根据自身情况及地方特点，进行灵活运用，达到提高劳动生产率，降低成本，缩短工期的目的。1、全部采用高强、高性能混凝土技术：采用商品砼泵送技术，不仅有效的降低水泥用量，改善混凝土性能，提高工作效率，节约人力，同时保证施工质量和促进当地部分产业的发展。2、高效钢筋应用技术：采用冷轧扭钢筋技术、新III级钢、冷轧带肋钢筋应用和钢筋焊接网、低松弛高强度钢绞线、高效预应力砼技术。121 XX3、粗直径钢筋连接技术：采用电渣压力焊、套筒挤压连接技术，提高了钢筋的连接质量和施工技术水平。4、新型水泥彩色瓦材：强度高、美观、有利于固定安装、色泽稳定、具有良好的防水构造。5、小流水段施工方法：根据工程情况，采用合理分段分部，创造最佳流水施工方案，可充分利用人力物力。6、复合模板实用技术：保证施工质量，提高支模效率，节约材料，使用方便。7.2.8小区现代化管理工程采用智能系统设施，除了要达到商品住宅性能等级1A、2A级要求，还要达到国家住宅小区智能化技术示范工程的标准。1、应用CImS管理系统，以住宅工程筹划、设计、施工、性能认定及物业管理进行科学优化。2、在小区物业管理中心设主计算机和自动化管理中心。3、实现水、电、暖计量表的远程集中抄表计量系统。4、设立远红外线及摄像机自动监控管理系统，设主单元安全门可视对讲系统。5、住宅的安全防盗、火灾、气体泄漏实现自动监视报警，并设置住宅紧急呼叫系统。6、对小区室外照明、公共设施、供水、供电、供气等关键设备、设施实现集中管理，并对运行情况实施远程监视。121 XX7、实现小区内外信息互通，资源共享，住户通过家庭电脑可阅读电子书籍和出版物。8、住户在家中通过网络终端实现医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动结算。7.2.9住宅智能化设计根据建设部“住宅小区智能化是为住宅小区服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全、舒适的商住环境”的科学定义；“XX广场高层综合楼”小区作为一个现代化的理想住宅小区，采用先进的计算机网络技术，智能控制技术以及现代通信技术建立一个物业管理中心、通讯信息服务中心和智能化系统控制中心组成的小区管理与服务的综合系统；总体达到建设部智能化小区技术守则规定的一星级标准。小区的智能化管理系统按一星级标准申报，具有全国先进水平。1、物业管理子系统（1）四表抄送系统：系统利用电子技术和传感技术，对传统电水表、气表、热水表加以改进，使其成为远传表的数据送到采集器存储，在通过智能单元管理器与数据总线并连，自动抄收四表数据；或采用IC卡计量技术。（2）智能卡车辆出入及停车场管理系统：系统主要用于控制停车场的入口和出口。（3）背景音乐与紧急广播公共广播系统包括两部分：即局部公共区域的背景音乐和小区内的紧急事故广播。121 XX（4）IC卡管理系统系统以IC卡技术为核心，以计算机和通信技术为手段，将小区内的各项设施连接成为一个有机的整体，用户通过一张IC卡便可以完成某些控制操作和通常的资金结算。（5）设备控制系统本系统的设备监控对象主要有生活用水系统、热水系统、电力系统、燃气系统及公共照明系统组成，确保小区内各类机电设备的管理自动化、安全化、智能化和节能化；同时为小区的居住人员提供舒适、便利的环境，实现一流的设计和建设。（6）物业管理计算机系统物业管理计算机系统做到高度的集成，以高效、便捷的软件体系来协调小区住户、物业管理人员以及服务人员三者之间的关系。对物业管理中的房产、传递、加工、存储、计算等操作，反映物业管理的各种运行情况。2、安全防范子系统（1）闭路电视监视系统闭路电视监视系统是采用先进的电子技术和计算机技术，对远端场景进行传感成像、信号传输、集中监视、图象记录以及联动控制的系统。（2）电子巡更系统（3）对讲系统系统主要有对讲功能、自动开门功能、户户对讲功能、多路报警功能、紧急救护功能、住户与管理中心双向通话功能等；121 XX给用户带来更多的安全和保障。（4）家庭三防（火、盗、煤气泄漏）和紧急救助系统住户可通过固定式紧急按纽和遥控器在有突发事件时（如住宅偷盗、火灾、有害气体泄漏等）向管理中心进行紧急求助，家庭报警主机将警情传递至小区管理中心的计算机。7.2.10箱式变电站美式箱变由后备保护熔断器与插入式熔断器BAY-O-NET串联起来提供保护，保护原理先进、经济可靠、操作简便。后备保护熔断器是限流熔断器，安装在箱体内部，只在箱变内部发生故障时动作，用于保护高压线路。BAY-O-NET熔断器熔断后，可以在现场方便地更换熔丝。121 XX第八章环境保护8.1环境保护与有关环保措施8.1.1环境保护标准《建设项目环境保护设计规定》［（87）国环字第002号］《大气污染物综合排放标准》（GB16297－1996）《环境空气质量标准》（GB3095－1996）《地面水环境质量标准》（GB3838－88）《地面水质量标准》（GB／T14848－93）《城市区域环境噪声标准》（GB3096－93）《城市区域环境震动标准》（GB10080－88）《污染物综合排放标准》（GB8978－1996）《建筑施工场界噪声限制》（GB12523－90）等等。8.1.2环境影响初步分析“环境保护”是构成项目建设方案的必要组成部分。按照有关规定，可行性研究报告必须包含“环境保护”章节。本项目是属于基础设施建设，对环境影响不大。污染源主要是生活污水和生活垃圾，本项目建设对环境基本没有污染。8.1.3“三废”排放执行标准本项目主要污染物是生活污水和生活垃圾。“三废”排放执行标准抄列如下：生活污水排放标准按GB3838—88标准：列入表6-1。121 XX表8-1生活污水排放标准按GB3838—88标准项目水体标准Ⅰ类Ⅱ类Ⅲ类Ⅳ类Ⅴ类PH6.5—8.56.0—6.5或8.5—9.0BOD5≤3≤3≤4≤6≤10CODCr≤15≤15≤15≤20≤20CODMn≤2≤4≤6≤8≤10总磷≤0.02≤0.025≤0.05≤0.2≤0.2凯氏氮≤0.5≤0.5≤1≤2≤2《环境空气质量标准》（GB3095－1996）二级标准，见表6-2。表8-2环境空气质量标准序号污染物名称取值时间浓度限值1二氧化硫日平均0.15１小时平均0.502总悬浮颗粒物年平均0.20日平均0.303二氧化氮日平均0.12１小时平均0.24噪声标准：环境噪声执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）的2类标准；厂界噪声执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）中的混合区标准；施工期噪声执行《建筑施工厂界噪声限值》（GB12523-90）见表6-3。表8-3噪声评价标准适应范围标准值dB（A）标准来源昼间夜间环境噪声6050GB3095-93厂界噪声6050GB12348-90施工噪声土石方75、打桩85、结构70、装修65土石方7555、打桩禁止施工、结构55、装修55GB12523-90121 XX地表水环境质量标准《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅲ类标准，见表6-4。表8-4地表水环境质量标准序号评价因子评价标准序号评价因子评价标准1PH6～913AS≤0.052溶解氧≥514汞≤0.00013高锰酸盐指数≤615镉≤0.0054化学需氧量≤2016六价铬≤0.055五日化学需氧量≤417Pb≤0.056氨氮≤1.018氰化物≤0.27总磷≤0.2019挥发酚≤0.0058总氮≤1.020石油类≤0.059铜≤1.021阴离子表面活性剂≤0.210锌≤1.022硫化物≤0.211氟化物≤1.023粪大肠菌群（个/L）≤1000012硒≤0.01地下水质量标准执行《地下水质量标准》（GB/T14848-93）Ⅲ类标准，见表6-5。表8-5地下水质量标准序号评价因子评价标准序号评价因子评价标准1PH6.5-8.510AS≤0.052NO3-N≤2011CN-≤0.053NO2-N≤0.0212总大肠菌群≤3.04NH3-N≤0.213细菌总数≤1005总硬度≤45014Pb≤0.056SO42-≤25015Hg≤0.0017溶解性总固体≤100016Cl-≤2508Cr6+≤0.0517高锰酸盐指数≤3.09F-≤1.018阴离子合成洗涤剂0.3121 XX8.1.4建设地点环境现状项目建设地点：XX市米东区。周边各单位绿化达标，环境清新、安静。8.2本项目主污染源、污染物及其治理8.2.1建设期间的环境保护建设工地环保主要是需要处理好“三防”。防噪声、防漂尘、防地面乱扔垃圾和污水乱流等。采取的预防措施有：①工地施工进出口与非施工场地隔离，避免人和工程机械出入周围市民生活工作的影响。②对有噪音的施工机械一律做消声处理。③在施工场地上要做喷淋、洒水除尘处理；禁止从高空施工平台上向下抛撒废弃建筑残渣。④建筑物料堆放整齐，施工场地安排要整洁有序，禁止建筑物料随处堆放，满地抛撒。对粉质易飘撒的建筑材料要在室内储存，使用时要密封袋装运输，严禁散装拉运。⑤对工程沙、土的拉运要采取蓬布覆盖措施，避免散落、飘撒。⑥施工出口道路上晴天里要以水喷洒路面，消除尘土飞扬。8.2.2运行期间的环境保护本项目建设基本不任何产生影响环境的要素，但有少量生活污水和生活垃圾的处理量。121 XX生活污水可排放到城市下水管道，送到米东区污水处理厂统一净化处理。生活垃圾由环卫部门统一安排、集中堆放，定期运到县城垃圾处理厂。8.2.3本项目在环境保护方案设计时做到（1）控制污染源，使污染物的产生降低到最低限度①坚持“三同时”原则，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用；②要把消除污染、改善环境和节约资源作为加强管理的重要内容，推广清洁生产方式，尽量采用闭路循环工艺，大量减少“三废”的排放量；③积极研究和采用无污染或低污染的先进工艺、技术和设备，推广使用环境保护新技术；④引进技术和设备时，必须遵守我国的环境保护法律、法规和政策，不得损害我国的环境权益和放宽环境保护规定。（2）控制污染排放坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求。污染物排放必须坚决执行相应的环保护标准，达标后才允许排放。（3）综合利用，减少排放从建设方案设计着手，对废弃物中所含有的有害物质或余能进行利用，制成副产品回收或生产中循环使用等。121 XX8.3绿化8.3.1绿地系统绿地与景观设计不仅体现小区绿化环境空间的丰富多样和鲜明的层次感，还强调建筑与环境、环境与业主生活的相协调。我们从居民“公共活动-私密活动”的不同等级的活动特征分析，改变以往住宅区“四菜一汤式”的绿地布局，而采用“城市街头开放绿地+小区公共绿地+院落绿地”四级布局组成小区的绿地系统。小区的绿地系统在充分利用山水自然景观要素的基础上，以小区中心组团绿地为核心，根据地形放射状伸展，串联广场与组团绿地，并与整体山水空间融会贯通，共同组成“点、线、面”结合的绿地系统。8.3.2放射状带状绿脉中心绿地呈放射指状，两条景观主轴像绿色的纽带和绿色景观通廊一样，串连整个小区的住宅组团与公共空间，并可争取每栋住宅尽可能地接近绿地、看到绿地、使用绿地，从而满足住宅“均好性“的要求。8.3.3景观体系小区的景观体系与空间序列是以人、自然、建筑、环境有机融合为主旨建构，利用山水自然环境与坡地地形，运用城市设计的手法，精心组织景观节点、景观轴线、滨水界面、天际轮廓线、山水视线通廊及观景通道等景观要素，从而形成丰富生动、层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观和天际轮廓线，构筑小区独具特色的形象。8.3.4景观节点121 XX小区以中心绿地为主景观节点，主景观节点不仅是小区视线的焦点和居民公共活动聚集的交汇点，也是小区居高俯瞰与远眺的观景点。在此将建设大面积的绿地及活动场地，使之成为整个小区的休闲活动中心。主绿脉和各条次级绿脉的交汇点形成小区的次景观节点。这些次景观节点有的以广场为主体构成，展现开敞的空间意向；有的以高大乔木围合而成，体现独特的景观空间序列，通过广场、绿地、建筑的组合成为展示小区形象的重要窗口。8.3.5景观轴线小区的景观轴线顺应地形的走向，依托公共绿地形成，是支撑小区景观系统的骨架。本项目绿化面积为项目占地面积的30%以上。121 XX第九章劳动安全及消防9.1劳动安全基础设施工程施工特点决定安全管理工作的重要性，基础设施工程施工特点是，高、难（搬运吊装难）、险（来往行人辆干扰、地下管网密集）这就要求从安全上预防“四大伤害”，多处坠落和物体打击、坍塌、机械伤害、交通行人行车伤害。因此，在施工的全过程中，必须认真贯彻执行国家有关的安全生产方针和各项政策，牢固树立安全第一，预防为主的主导思想，严格执行安全生产规章制度和操作规则，加强安全工作的检查监督，确保安全生产。9.1.1劳动安全管理目标杜绝死亡、火灾、交通、管线、设备等的重大事故。9.1.2施工安全措施1、施工安全要求（1）各类机械、机动车操作人员必须经劳动部门培训，考试合格取证后才能上岗作业。（2）土石方挖方地段，每天开工前要对坡面坡顶进行检查，发现有塌方迹象，对施工安全有威胁时，应停止施工，经处理后才能施工。采用机械开挖时要注意探明地下管网的具体位置后再施工开挖。特别加强对天燃气、电力和通讯管线的探测。（3）所有施工工作人员必须戴安全帽，在高于3m的坡面作业，必须拴安全绳。121 XX（4）开挖作业与装运作业面要相互错开，严禁上下重叠作业。（5）挖孔桩或开挖河床出土，运土施工作业必须安排在晚上和车辆行人较少的时间段。（6）施工现场要设安全标志，夜间要设安全灯。2、施工安全措施（1）参加施工特种作业人员必须经过安全技术培训，考试合格取证后才能上岗，其他人员必须进行安全技术培训和考核。（2）施工现场要设安全警告标志，夜间设立安全警示灯。3、临时用电安全保证措施（1）临时用电必须按供电局有关安全运行规程执行。（2）使用自备用电设备，其金属外壳或底座应与发电机源的接地装有可靠的连接。（3）集中用电场所配电箱，开关要分开设置，并采用两级漏电保护装置，配电箱，开关箱必须安装牢固，电具安全完好。（4）施工现场临时用电要定期进行检查，防雷保护、接地保护、变压器及绝缘强度，每季测定一次，固定用电场所每月检查一次，移动式电动设备，潮湿环境电气设备每天检查一次。对检查不合格的线路设备要及时维修或更换，严禁带故障运行。4、交通组织安全施工期间交通组织的好坏对该工程的施工影响很大；因此在施工之前作好场地布置和规划。成立安全防护施工小组，除了施工安全之外，更重要的是组织控制好行人行车安全。121 XX（1）做好影响交通的施工工序的时间计划和安排，了解道路的交通运行情况以及现场环境情况。（2）挖土方开挖出土时，必须采取在夜间行人和行车较少的时间段进行运输，在离施工作业点50米以外设置交通警示和人员指挥控制，确保施工作业和交通行车安全。（3）在施工场地出入口设置各种交通标志和警示；车辆出入施工场地时要安排人员进行指挥控制。（4）采用临时迫流的方法；充分利用现有施工场地和交通条件。运输时可通过有关交通部门对交通进行规划，尽量减少对行人行车的影响。9.1.3劳动安全管理体系明确劳动安全第一负责人，成立劳动安全领导小组，建立完善的劳动安全保证体系，各岗位、各工种的安全职责和各项安全管理制度，工程施工的进场人员和作业班组签订劳动安全责任书，施工现场配备专职安全员，负责全面的安全技术监督检查工作，使工程始终按照“安全第一、预防为主”、“安全生产、人人有责”。9.1.4劳动安全措施（1）劳动安全教育考核①每月组织管理人员学习各项管理制度和各种法律法规；②做好新工人进场三级安全教育、转换工种安全教育、特殊工种安全教育；③制定日常安全教育计划，做好工人日常安全教育；121 XX④项目对工人进行危险设备、区域防护、个人防护、消防设施安全技术知识的教育；⑤抓住典型事故案例，做好安全教育；⑥对教育的效果实施考核，考核合格者方准其上岗，不合格者继续进行教育，直到合格为止；⑦作好教育考核记录，建立健全安全教育资料台帐。（2）特殊工种作业人员管理①单位特殊作业工种包括：起重工、信号工、电工、焊工、机械工、机动车驾驶员、起重机司机等十几个工种；②特殊工种作业人员必须持证上岗；③特种作业人员应进行登记造册，并记录上岗证号码及年限，另附上岗证复印件一份存档；④特殊工种作业人员上岗前，必须对其进行专项教育和考核，合格后方可上岗；⑤按照规定参加当地有关部门的培训考核，当上岗证超越规定的有效期限时，应进行复审，否则视为无证上岗；⑥特殊工种作业人员必须严格遵守操作规程，认真执行安全技术交底，有权制止本工种其他作业人员违章作业；⑦安全工程师驾驶对特种作业人员作业情况的监督检查，对违章作业者及时处理，以防引发安全事故。（3）劳动防护用品管理①特殊劳动防护用品全部由项目部在有生产的厂商处买优质的产品，并由相关职能部门及项目安全领导小组组织验收合格后方可发放使用；121 XX②一般的防护用品，应选择已取得国家有关部门检测合格的产品；③劳动防护用品将根据实际需要，本着“同工种、同劳动条件、同标准”的原则发放；④特殊防护用品定期进行检验，不合格、失效的一律淘汰、更换，一般防护用品也按要求定期更换；⑤做好劳动防护用品的购买、验收、保管、发放、使用、更换、报废管理台帐；⑥做好防护用品的“三证”收集台帐；⑦项目管理人员必须对防护用品的使用、保管、发放情况进行经常性检查。9.2消防高层建筑的防火设计，必须遵循“预防为主，防消结合”的消防工作方针，针对高层建筑发生火灾的特点，立足自防自救，采用可靠的防火措施，做到安全适用、技术先进、经济合理。住宅建筑防火主要应坚持三个原则：一是从设计上保证建筑物内的火灾隐患降到最低点；二是最快地知晓和最及时地依靠固定的消防设施消除火灾火警；三是保证建筑结构具有规定的耐火强度以利于建筑内的居住者在相应的时间内有效地安全撤离。依据：《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2001年版）；《自动喷水灭火系统设计规范》（GB50084-2001）；《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）；121 XX《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222-95）；《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）。进行设计、建设和验收。高层住宅消防电梯应设不小于4.5平方米的前室，若前室与防火烟楼梯间合用时，其面积不小于6平方米。高级住宅、19层以上的普通住宅每个防火分区控制在1000平方米以内；10层至18层普通住宅每个防火分区在1500平方米以内。竖向防火分区的概念是指上、下层间分别以耐火极限不低于1.5小时或1小时的楼板等构件进行防火分隔。建筑高度不超过100米的高层建筑，其电缆井、管道井应每隔2-3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔；建筑高度超过100m的高层建筑，应在每层楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。电缆井、管道井与房间、走道等相连通的孔洞，其空隙可采用水泥砂浆板、钢板等不燃烧材料填塞密实。消防给水系统由消防水源、水箱（屋顶及分区减压水箱）、水泵、控制室、消防管网和消火栓等几部分组成。消防用水和生活用水公用一个系统，消防栓结合给水管线走向进行设置，不超过120m设置一个室外消防栓。小区内设置室外消火栓从给水管网接出，消火栓距路边不大于2米，距建筑物不小于5m，消火栓井盖标明“消火栓”字样，为满足消防供水需要，设置了消防水池，消防用水量300m3，消防水池容积约为300m3。在高层建筑长边设置了消防登高场地，登高场地结合消防车道进行布置，其与建筑外墙距离不小于5m，登高场地尺寸不小于15m×8m121 XX。且场地荷载能力应能承受消防登高车的重量。小区内设置消火栓间距保证不大于120m，消火栓距路边不大于2m，距建筑物不小于5m，消火栓井盖标明“消火栓”字样。121 XX第十章节能10.1合理用能标准以及节能设计规范1、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；2、《公共建筑节能设计标准新疆维吾尔自治区实施细则》XJJ34-2006；3、《民用建筑艺能管理规定》中华人民共和国建设部第143号令；4、《工程建设标准强制条文》GB50019-2003；5、《建筑照明设计标准》GB50034-2004；6、《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）新疆维吾尔自治区实施细则》XJJ001-1999。10.2项目所在地能源供应情况10.2.1煤炭供应情况项目所在地是XX市米东区，处于煤炭资源极其丰富地区，其中：XX市、阜康市、吉木萨尔县、奇台县、木垒县位于新疆煤炭工业发展三大战略区域的准东煤田。准南煤田呈东西向展布，横穿玛纳斯县、呼图壁、昌吉市，预测储量1831亿吨，煤层结构简单，稳定性好；煤种齐全，煤质好。准东煤田资源预测储量达3900亿吨，目前累计探明煤炭资源储量为2136亿吨，是我国目前最大的整装煤田。探明煤炭储量逾两千亿吨。121 XX准南煤田和准东煤田地处天山北坡经济带核心区域，煤炭资源储量丰富，是全疆最主要的煤田之一，也是勘察与开发程度最高的煤田。10.2.2电力供应情况目前，米东区用电来源于XX市大电网，其中昌吉州内的玛纳斯热电厂、昌吉热电厂等均为XX大电网主要发电厂，米东区在其覆盖之下。电力充足，供电稳定。根据准东煤电煤化工产业带发展规划，到2015年，准东煤田煤炭生产能力达到1.36亿吨/年、发电装机1200万千瓦。10.2.3天然气供应情况新疆是中国天然气资源大区，预测天然气资源量超过10万亿立方米。准噶尔、塔里木、吐哈三大盆地是新疆油气储存量最为丰富的地区。新疆新一轮大规模油气勘探开发建设正全速推进，形成了由东到西、由北到南三大盆地油气勘探开发全面展开的态势，新疆已成为我国石油天然气工业最大的战略接替区。到2007年底已经累计探明天然气地质储量1.3万亿立方米，成为中国陆上三大万亿立方米级天然气区之一。所以，项目区天然气供应也非常充足。10.3项目各类能耗指标计算10.3.1建筑特征描述（1）项目属于：商业、生活用房。（2）地处气候分区：严寒地区B区。（3）执行的建筑节能标准：121 XX①GB50189-2005《公共建筑节能设计标准》。②XJJ34-2006《公共建筑节能设计标准新疆维吾尔自治区实施细则》。③GB50034-2004《建筑照明设计标准》。（4）建设方案①项目建筑需要照明等用电面积为257299m2。②取暖面积为257299m2。10.3.2项目能耗指标计算本项目主要节能方面是：①照明；②采暖。根据《新疆地区采暖划区》及《全疆主要城镇采暖期有关参数及建筑物耗热量、采暖耗煤量指标》项目能耗指标计算如下表：项目能耗指标计算表名称建筑类型单位需求量计算依据计算面积m2单位耗能标准W/m2电能高档住宅万kwh849599.557758950高级商店万kwh984107.167489460写字楼万kwh2890802640050车库万kwh488886.847441230商业连廊建筑面积万kwh3508.3832045屋顶电梯机房、水箱间万kwh8768005合计2616057.93257299热能建筑取暖万kwh2412023.7525729921.7总计万kwh5028081.6810.4节能措施10.4.1建筑主体的节能121 XX本项目属于民用建筑类别，将严格遵照《民用建筑节能条例》及《民用建筑节能设计标准JGJ26-25》的相关规定进行设计、施工，办公室、值班室等均采用外墙保温技术，窗户采用单框中空三玻塑钢节能窗等节能措施。项目建筑外形及外围结构设计充分考虑节能效果，采用新型节能效率高、保温性好的建筑材料进行施工。墙体做法为：外墙采用聚苯板保温层；达到室内“冬暖夏凉”的效果。内部耗能设备坚持选择采购耗能低，技术新的环保节能型设备，所有照明全部采用节能灯，使项目整体节能、低碳效果达到优化。各类指标满足公共建筑节能要求。10.4.2用电设施的节能用电设施全部采用节能型产品及配套装置，以达到节能目的。10.4.3供热管道的节能加强保温措施，防止热量流失，提高热能利用率。10.4.4总体措施（1）暖、电、气、供水系统均采用合理的输送工艺，尽可能的降低过程消耗。（2）一切耗能设备，空调设备、发光灯具等均采用节能新产品。（2）建议采用计算机控制整个楼的内、外的照明与电视和空调启动系统，完善集中监控的节能管理手段，避免分散管电造成的较大浪费。121 XX第十一章项目招投标11.1招标方案依据依据《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》（国家计委第9号文件）、新疆维吾尔自治区及昌吉州有关招投标管理规定的相关文件精神，确定项目工程建设招标实施方案。11.2招标范围根据新疆维吾尔自治区工程建设项目招标范围和规模标准规定：工程勘测、设计、监理等服务费用，单项合同估算在30万元以下时，可以不招标；单项合同估算在30万元以上时，必须进行招标。建筑及安装工程，单项合同估算在100万元以上时，必须进行招标。设备及材料采购，单项合同估算在50万元以上时，必须进行招标。本项目为国家和当地政府投资建设，属于依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的，应当公开招标。11.3招投标组织依据《中华人民共和国招投标法》及相关规定，本项目招标必须通过公开招标方式进行，以确保“公平、公开、公正”的原则进行招标，选择综合实力强的建筑施工队伍承担工程施工，保证项目建设的质量。121 XX为此，项目投资建设方自行组织或请有资质的招标代理机构通过有影响的媒介向社会公开发布必须招标项目招标公告，并依据法律、法规规定程序进行公开招标，组织专家评标委员会进行评标和当众公开开标、评标、定标等的全部工作。11.4项目招标组织的步骤11.4.1招标阶段：对项目建设工程进行招标方案研究，编制项目招标实施方案并上报昌吉州发展改革委员会核准，发布招标公告，编制招标文件，对投标人资格预审通过后向其出售招标文件。11.4.2投标阶段：投标人参加现场踏勘并出席答疑会，编制投标文件，在招标文件确定的地点和截止时间投标；在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。11.4.3开标阶段：开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人或招标代理人主持，邀请所有招标人参加。招标人按招标顺序进行符合性审查，依次开标、唱标并请投标人澄清。11.4.4评标阶段：121 XX组织专家评标委员会进行详细阅读标书，评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较及综合评分；评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。11.4.5定标阶段：招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。中标人的投标应当符合下列条件之一：（1）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；（2）能够满足招标文件实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。11.5项目进行招标的内容招标内容分配见下表：招标项目：XX广场高层综合楼建设项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√设计√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备重要材料其他√121 XX第十二章实施进度计划12.1实施计划项目总建筑面积：257299平方米，建设期为4年。本项目建设进度按以下步骤和时间进行：（1）前期工作：2014年1月—2014年3月；（2）土建工程建设：2014年4月—2017年10月；（3）项目验收：2017年11月；（4）销售期：2014年10月—2017年12月。12.2实施进度直线表项目实施进度直线表年月内容2014年2015201620171-34-121-67-121-67-121-67-12前期工作工程建设项目验收销售期12.3销售计划项目总建筑面积：121 XX257299平方米。建设期为4年，预售和销售期为3.25年。建设期第一年第四季度开始预售。第一年预售量：住宅、写字公寓、车库、商铺，计划各预售5%；第二年销售量：住宅、写字公寓、车库、商铺，计划各销售30%；第三年销售量：住宅、写字公寓、车库、商铺，计划各销售40%；第五年销售量：住宅、写字公寓、车库、商铺，计划各销售25%。121 XX第十三章投资估算与资金筹措13.1投资估算13.1.1投资估算主要参数依据项目具体建设内容、布局、建设工程量、设备、建设安装工程量和水、电、暖等基本设计数据，按照乌市米东区2013年物价平均水平进行估算。项目总用地面积：41243m2；总销售建筑面积：257299m2。（1）建筑工程根据新疆建筑勘察设计院类似工程概算书提供的数据编写。所有工程项目按工程类别Ⅱ类取费（已按2004年调差文件计取材差）。概算中考虑到建筑、结构、装修等费用因素在实际工作中的变动，按有关规定计算预备费等费用。（2）设备购置主要设备的运杂费按设备购置费的8%计算，设备安装费率按20%计提。供电贴费及购电权不计。（3）预备费基本预备费和价差预备费按工程费用的一定比例计算。（4）项目贷款的建设期利息按1.5年计算，年利率为6.40%。列入投资估算的财务费用。（5）本项目递延资产将建设单位管理费用、设计费、工程监理费全部列入前期费用之中。121 XX13.1.2项目投资估算通过对项目建设投资估算得出：项目总投资120798.00万元。其中：1、工程建设费用110252.47万元，占总投资91.27%。2、工程建设其他费用6135.44万元，占总投资5.08%（包括：建设期利息3840.00万元。占总投资3.18%）。3、预备费用4410.10万元，占总投资3.65%。总投资估算表序号项目计算依据金额（万元）占总投资的单位面积费用（元/m2）计算面积（m2）1工程建设费用110252.4791.27%1.1土地费用56317.4546.62%1.1.1征地费1500.0041243.006186.455.12%1.1.2拆迁费50131.0041.50%1.2建安费2000.00257299.0051459.8042.60%1.3配套基础设施费96.20257299.002475.222.05%2工程建设其他费用6135.445.08%2.1前期费82.36257299.002119.111.75%2.2广告及销售费用5.57257299.00143.260.12%2.3财务费用贷款40000万元，年利率6.4%3840.003.18%2.4其他费用33.060.03%3预备费用4410.103.65%3.1基本预备费4410.103.65%3.2价差预备费0.000.00%开发总投资120798.00100.00%121 XX13.2资金筹措及使用计划13.2.1资金筹措项目总投资120798.00万元。1、企业自筹：53000.00万元，占总投资43.87%。2、滚动开发：27798.00万元，占总投资23.01%。3、申请建行贷款：40000.00万元人民币，占总投资33.11%。13.2.2资金使用计划2014年4月前，申请工行贷款40000万元。根据项目规划建设建设期为4年，资金使用计划为：年份2014201520162017合计资金投入（万元）40000400004079840000160798121 XX第十四章项目投资经济效果评价14.1经济效果评价指标房地产投资的收益包括两个部分即投资回收和投资回报。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，通常是用提取折旧的方式获得。对房地产开发投资来说，投资回收率主要是指对开发商投入的总开发成本的回收。投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率，即开发商利润。经济效果评价指标通常考核以下内容：（1）收益率（YieldRates）：是一个投资回报率，表明投资项目在某一个计算周期内的连续收益能力，即用公式表示为：年平均收益（或收入）收益率=×100%（投资利润率）总投资说明，它是借贷资本而不是权益资本的收益率。（2）折现率：是收益率的一种类型，是一个将未来收益或收入转换成现值的收值率，投资者希望的收益率通常等同于一个特定的折现率。本项目基准折现率为：I季=3%（I年=12%）。（3）内部收益率（IRR）：表明某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。可用来衡量任何资本投资的回报水平，包括所得税前和所得税后。121 XX14.2项目经济评价14.2.1项目总投资本项目总投资为120798.00万元人民币。包括：土地费用、前期费、建安费、小区配套基础设施费、销售宣传费、财务费用（贷款利息）、预备费等费用。14.2.2总收入估算商住楼为开发投资，累积收入为359905万元。税后利润：158632.5万元。项目销售建筑面积均价（元）总销售收入（万元）商业建筑78098.027500.0214769.5住宅建筑77589.06800.052760.5写字楼建筑25300.07100.017963地下一层商业建筑37206.015000.055809.0地下二层车库37206.005000.018603.0合计252195.035990514.3项目财务评价财务评价是根据国家现行财税制度和指标体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力，据以判别项目的财务可行性。财务评价主要是通过计算本项目的财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、投资回收期、成本利润率、成本收益率、投资收益率等主要技术经济指标，对本项目的盈利能力进行分析。通过损益表（附表7）、现金流量表（附表8121 XX）、敏感性分析计算表（附表9）计算出的数值，可以进一步测算出静态和动态的项目经营期的财务状况：净现值NPV、内部收益率IRR、静态（或动态）投资回收期以及投资利润率、投资利税率等经济评价指标。按季基准收益率i季=3%（i年=12%），计算期t=16个季度（4年）时，其结果列入下表。项目完成经济技术指标情况计算指标指标名称所得税后所得税前财务净现值112330.6214867.3财务内部收益率17.12%20.48%投资回收（季）7.3766.866利润（万元）49331.965775.8投资利润率（%）131.32%投资利税率（%）175.05%（1）项目财务净现值（NPV）财务净现值为：所得税后112330.6万元；所得税前214867.3万元。项目财务净现值大于零，说明本项目的动态收益达到本行业的最低收益水平以上，财务可行。本项目财务净现值较大，说明本项目财务不但可行，同时显示出有极大的抗风险能力。（2）项目财务内部收益率（IRR）本项目财务内部收益率：所得税后财务内部收益率为：i季=17.12%；所得税前财务内部收益率为：i季=20.48%。121 XX项目财务内部收益率大于基准收益率i季=3%。说明项目收益较好，财务可行。（3）静态投资回收期所得税后为7.376季（1.84年）；所得税前为6.866季（1.72年）。说明本项目清偿能力较强。（4）投资利润率为：131.32%。（5）投资利税率为：175.05%。投资利润率、投资利税率较高，项目效益较好。14.4盈亏平衡分析盈亏平衡分析就是从项目保本经营的角度来预测投资的风险程度。以生产能力（销售）利用率表示的盈亏平衡点BEP，计算方法如下：固定成本+拆迁费+前期费用BEP=×100%总收入-总可变成本-总税金与附加53627.54BEP=×100%=25.2%359905-120078.24-26992.9从计算可以看出本项目以生产能力利用率表示的盈亏平衡点BEP为25.2%。它表示项目建成后，出售率达到25.2%，销售收入达到90685万元，即可保本经营。这说明本项目有较好的抗风险能力。盈亏平衡图如下：121 XX盈亏平衡分析示意图万元销售收入－税金及附加盈利区总成本费用90685BEP53627.54亏损区025.250生产能力利用率（%）121 XX14.5敏感性分析本项目的敏感性分析，取总收入和开发成本二个因素，出现±10%变化时，对评估指标的影响。计算出结果、画出敏感分析图，全面观察总收入和总投资等不确定因素发生变化时对评估指标的影响。将总收入和开发成本二个因素提高或降低10%时，分别计算其财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标与基本方案指标对比分析。计算结果列入下表：敏感性分析统计表序号不确定因素变化率%净现值（万元）内部收益率投资回收期1方案0.00112330.617.12%7.3762销售收入10.00139234.019.46%7.008-10.0085427.214.52%7.8713经营成本10.00103250.616.28%7.526-10.00121410.617.94%7.240计算结果表明，本项目敏感程度较强的因素是销售收入，其次是开发成本。显示：在经营期间，要特别重视销售收入的变化。增加销售收入和降低开发成本，是提高利润空间较好措施。同时说明本项目有一定的抗风险能力。敏感性分析图如下：121 XX敏感性分析图财务内部收益率方案收益率17.12%基准收益率3%-100+10不确定因素变化率（%）销售收入经营成本121 XX第十五章债务清偿能力评价和贷款偿还计划15.1贷款和贷款偿还计划2014年4月前向当地工行申请贷款40000万元。贷款期：4年；年利率：6.4%。贷款偿还计划：一次性偿还。建设期4年，每年只偿还当年利息。至贷款第四末，偿还清全部贷款和利息。15.2债务清偿能力评价债务清偿能力评价分析，重点是分析贷款的偿还。由于民间金融企业是贷给企业法人而不是贷给项目的，工行进行信贷决策时，一般根据申请贷款企业的整体资产负债结构和偿债能力决定信贷取舍。本项目的贷款单位为XX房地产开发有限公司，该公司自成立以来一直是稳步、良性发展，信誉度高，整体资产负债结构合理。本项目的财务评价是：项目有一较好的盈利能力和抗风险能力，财务可行，偿还能力有保障。（1）利息备付率利息备付率是指项目在借款偿还期内可用于支付利息的息税前利润（EBIT）与当期应付利息的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映融资主体偿付债务利息的能力。其计算公式为：121 XX利息备付率=息税前利润÷当期应付利息息税前利润=利润总额+当期应付利息（折旧）利息备付率表示贷款使用单位（企业）盈利偿付利息的保证倍率。本项目贷款限期4年，每年利息为2560.00万元。本项目第1年第4季度开始有预售，按预售总建筑面积的5%计算收入，达18979.3万元，扣去滚动发展投资6949.50万元，尚有12029.82万元用于偿还贷款利息。而且有1.5年的贷款利息已经列入总投资财务费用项中，所以贷款利息偿付兑现是双保险。计算得出，利息备付率：建设期利息备付率年份2014201520162017利息备付率5.3139.9653.5232.43计算显示：还款期的利息备付率全部大于2。说明：本项目偿付利息的保证率较高。（2）偿债备付率及还款计划偿债备付率是指在借款偿还期内，可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，即：偿债备付率=可用于还本付息的资金÷当期应还本付息金额325707.02万元÷（40000.00万元+2560.00万元）=7.65计算显示：项目偿债备付率全部大于1.5。说明：本项目还本付息资金可以保证，偿债风险很小。详见下表：121 XX借款及还本付息计算表单位：万元序号年份项目2014201520162017年利率6.40%6.40%6.40%6.40%1借款及还本付息1.1年初借款本息累计40000.0040000.0040000.0042560.001.1.1本金40000.0040000.0040000.0040000.001.1.2建设期利息2560.002560.002560.002560.001.2本年借款40000.001.3本年计利息2560.002560.002560.002560.001.4本年还本40000.001.5本年付息2560.002560.002560.002560.002偿还借款本金的资金来源2.1销售收入17995.25107971.51143962.0189976.262.2滚动开发投入6949.506949.506949.506949.502.3可用于还贷的销售收入（2.1-2.2）11045.75101022.01137012.5183026.762.4列入开发成本利息2560.001280.003合计（2.3+2.4）13605.75102302.01137012.5183026.764可用于还贷资金11045.7599742.01134452.5180466.765累计可用于还贷额11045.75110787.76245240.27325707.026等额偿还能力计算6.1利息备付率5.3139.9653.5232.436.2偿债备付率7.65121 XX第十六章结论自治区党委、人民政府提出发展新疆经济的一系列重大战略决策，不仅是对新疆经济融合发展实践与理论的总结和提升，而且是确保新疆与全国同步进入全面建设小康社会的战略需要。XX市米东区区位优势突出，占据天山北坡经济带的领先地位，是新疆天山北坡高新技术产业带的重要组成部分，在全疆经济社会发展中具有举足轻重的作用。XX广场高层综合楼建设项目开发，进一步促进XX市的房地产行业的发展。2012年，XX市地区全年实现地区生产总值突破2000亿元，达到2060亿元，增长17.3%；第三产业增加值突破1000亿元，达到1157亿元，增长18.6%；全社会固定资产投资突破1000亿元，达到1010亿元，增长59%；社会消费品零售总额突破800亿元，达到834亿元，增长20%；外贸进出口总额突破100亿美元，达到104亿美元，增长15%；全口径财政收入693亿元，增长20.58%；地方财政收入突破300亿元，达到318亿元，增长20.3%，其中公共财政预算收入252亿元，增长22.2%；全社会用电量突破200亿度，达到248亿度，增长60.2%；金融机构贷款余额突破3000亿元，达到3257亿元，存贷比为68%；农牧民人均纯收入突破万元，达到10356元，增长22.8%；城镇居民人均可支配收入18400元，增长14%；建筑业地区生产总值为6540万元；占总值的7.13%；与我国房地产业开发投资对GDP的贡献率平均为17.26%相比，还有相当大的差距。充分说明XX市房地产业开发具有很大的发展空间。XX广场高层综合楼项目开发以“稳定房价，促进房地产市场健康发展”为宗旨，以“关注民生”为出发点；价格定位面向中、121 XX低收入人群，符合国家和自治区目前对房地产开发的各项政策。可行性研究、分析、计算结果表明：投资利润率：142.4%；投资利税率：189.8%。静态投资回收期：所得税后为7.228季（1.81年）；所得税前为6.733季（1.68年）。所得税后财务内部收益率为：i季=18.02%；所得税前财务内部收益率为：i季=21.52%。财务净现值为：所得税后122328.5万元；所得税前228597.7万元。盈亏平衡点（BEP）：23.25%。财务可行。有很好的贷款偿还能力。经济效益评估分析显示：本项目完全达到投资开发的目标。综上所述，项目规划符合区域经济规划的要求，项目评估反映出良好的经济效益和社会效益，在技术上是先进的，在生产上是可行的，在经济上是合理的。XX广场高层综合楼项目建设可行。121 XX附表：附表1投资估算明细表单位：万元序号项目计算依据金额（万元）单位面积费用（元/m2）计算面积（m2）1土地及拆迁费用56317.451.1征地费1500.0041243.006186.451.2拆迁置换费用10000.0050131.0050131.002前期费82.362119.112.1可研、策划费3.00257299.0077.192.2规划设计费2.00257299.0051.462.3技术资料费0.80257299.0020.582.4地质勘察费2.00257299.0051.462.5施工图设计费7.00257299.00180.112.6工程招标交易费2.00257299.0051.462.7工程招标代理费2.00257299.0051.462.8城市公用设施配套费24.00257299.00617.522.9劳保统筹2.80257299.0072.042·10残疾人保障金1.50257299.0038.592.11定额测定费1.04257299.0026.762.12质监费2.20257299.0056.612.13监理费4.00257299.00102.922.14图纸审核1.30257299.0033.452.15消防审核1.00257299.0025.732.16防雷审核3.00257299.0077.192.17城市供热基金20.00257299.00514.60121 XX2.18放线费0.50257299.0012.862.19竣工验收0.80257299.0020.582.20垃圾清运费0.42257299.0010.812.21环境检测0.50257299.0012.862.22房屋测绘0.50257299.0012.863建安费2000.00257299.0051459.804小区配套基础设施费4.1有线电视3.60257299.0092.634.2下水4.80257299.00123.504.3供电16.80257299.00432.264.4给水8.60257299.00221.284.5供暖14.40257299.00370.514.6道路、景观及绿化24.00257299.00617.524.7电梯等设施24.00257299.00617.52合计：96.20257299.002475.225销售宣传费5.57257299.00143.266财务费用（贷款利息）贷款40000万元，4年，年利率6.4%3840.007预备费4410.10总计120764.94121 XX附表2总投资估算表单位：元、万元序号项目计算依据金额（万元）占总投资的单位面积费用（元/m2）计算面积（m2）1工程建设费用110252.4791.27%1.1土地费用56317.4546.62%1.1.1征地费1500.0041243.006186.455.12%1.1.2拆迁费50131.0041.50%1.2建安费2000.00257299.0051459.8042.60%1.3配套基础设施费96.20257299.002475.222.05%2工程建设其他费用6135.445.08%2.1前期费82.36257299.002119.111.75%2.2广告及销售费用5.57257299.00143.260.12%2.3财务费用贷款40000万元，4年，年利率6.4%3840.003.18%2.4其他费用33.060.03%3预备费用4410.103.65%3.1基本预备费4410.103.65%3.2价差预备费0.000.00%开发总投资120798.00100.00%121 XX附表3分季销售收入估算表单位：万元序号年、季项目数量2014201512341234销售率0.0%0.0%0.0%5.0%5.0%5.0%10.0%10.0%1商业建筑面积（m2）78098.0销售面积0.00.00.03904.93904.93904.97809.87809.8单位销售价格（元/m2）30000.027500.027500.027500.027500.027500.027500.027500.027500.0销售收入（万元）00010738107381073821477214772住宅建筑面积77589.0销售面积0.00.00.03879.53879.53879.57758.97758.9单位销售价格（元/m2）7100.06800.06800.06800.06800.06800.06800.06800.06800.0销售收入（万元）0.00.00.02638.02638.02638.05276.15276.13写字楼建筑面积26400.0销售面积0.00.00.01265.01265.01265.02530.02530.0单位销售价格（元/m2）7100.07100.07100.07100.07100.07100.07100.07100.07100.0销售收入（万元）0.00.00.0898.2898.2898.21796.31796.34地下一层建筑面积37206.0销售面积0.00.00.01860.31860.31860.33720.63720.6单位销售价格（元/m2）12000.015000.015000.015000.015000.015000.015000.015000.015000.0销售收入（万元）0.00.00.02790.52790.52790.55580.95580.95地下二层建筑面积37206.0销售面积0.00.00.01860.31860.31860.33720.63720.6单位销售价格（元/m2）10000.05000.05000.05000.05000.05000.05000.05000.05000.0销售收入（万元）0.00.00.0930.2930.2930.21860.31860.3121 XX附表3续分季销售收入估算表单位：万元序号项目20162017.00合计12341234销售率10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%5.0%5.0%5.0%1商业建筑面积（m2）销售面积7809.87809.87809.87809.87809.83904.93904.93904.978098.0单位销售价格（元/m2）27500.027500.027500.027500.027500.027500.027500.027500.0销售收入（万元）2147721477214772147721477107381073810738214769.52住宅建筑面积销售面积7758.97758.97758.97758.97758.93879.53879.53879.577589.0单位销售价格（元/m2）6800.06800.06800.06800.06800.06800.06800.06800.0销售收入（万元）5276.15276.15276.15276.15276.12638.02638.02638.052760.53写字楼建筑面积销售面积2530.02530.02530.02530.02530.01265.01265.01265.025300.0单位销售价格（元/m2）7100.07100.07100.07100.07100.07100.07100.07100.0销售收入（万元）1796.31796.31796.31796.31796.3898.2898.2898.217963.04地下一层建筑面积销售面积3720.63720.63720.63720.63720.61860.31860.31860.337206.0单位销售价格（元/m2）15000.015000.015000.015000.015000.015000.015000.015000.0销售收入（万元）5580.95580.95580.95580.95580.92790.52790.52790.555809.05地下二层建筑面积销售面积3720.63720.63720.63720.63720.61860.31860.31860.337206.00单位销售价格（元/m2）5000.05000.05000.05000.05000.05000.05000.05000.0销售收入（万元）1860.31860.31860.31860.31860.3930.2930.2930.218603.0销售收入总计35990.535990.535990.535990.535990.517995.317995.317995.3359905.0121 XX附表4分季总成本估算表单位：万元序号年、季项目2014年2015年12345678开发比例0.00%0.00%0.00%5.00%5.00%5.00%10.00%10.00%1总开发成本0.000.000.006039.906039.906039.9012079.8012079.802营销费用17.8517.8517.8536.4536.4536.4555.0655.062.1经营费用17.8517.8517.8517.8517.8517.8517.8517.852.2销售等费用0.000.000.0018.6018.6018.6037.2137.21总成本17.8517.8517.856076.356076.356076.3512134.8612134.86固定成本105.96105.96105.96105.96105.96可变成本17.8517.8517.855970.405970.405970.4012028.9012028.90经营成本17.8517.8517.856076.356076.356076.3512134.8612134.86121 XX附表4续分季总成本估算表单位：万元序号年、季项目2016年2017.00合计9101212345开发比例10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%5.00%5.00%5.00%1总开发成本12079.8012079.8012079.8012079.8012079.806039.906039.906039.90120798.002营销费用55.0655.0655.0655.0655.0636.4536.4536.45657.662.1经营费用17.8517.8517.8517.8517.8517.8517.8517.85285.602.2销售等费用37.2137.2137.2137.2137.2118.6018.6018.60372.06总成本12134.8612134.8612134.8612134.8612134.866076.356076.356076.35121455.66固定成本105.96105.96105.96105.96105.96105.96105.96105.961377.42可变成本12028.9012028.9012028.9012028.9012028.905970.405970.405970.40120078.24经营成本12134.8612134.8612134.8612134.8612134.866076.356076.356076.35121455.66121 XX附表5损益表（全部投资）单位：万元序号年、季项目2014年2015.0012341234销售率0.0%0.0%0.0%5.0%5.0%5.0%10.0%10.0%1经营收入0.000.000.0017995.2517995.2517995.2535990.5035990.502销售税金及附加（7.5%）0.000.000.001349.641349.641349.642699.292699.293经营成本费用17.8517.8517.856076.356076.356076.3512134.8612134.864利润总额（1-2-3）-17.85-17.85-17.8510569.2510569.2510569.2521156.3621156.365应缴税所得-17.85-17.85-17.8510569.2510569.2510569.2521156.3621156.366所得税（25％）2642.312642.312642.315289.095289.097税后利润（4-5）7926.947926.947926.9415867.2715867.278特种基金9可供分配利润（6-7）7926.947926.947926.9415867.2715867.279.1盈余公积金9.2应付利润9.3未分配利润7926.947926.947926.9415867.2715867.27累计未分配利润7926.9415853.8823780.839648.155515.4投资利税率投资利润率121 XX附表5续损益表（全部投资）单位：万元序号年、季项目2016.002017年合计12341234销售率10.0%10.0%10.0%10.0%10.0%5.0%5.0%5.0%1经营收入35990.5035990.5035990.5035990.5035990.5017995.2517995.2517995.25359905.02销售税金及附加（7.5%）2699.292699.292699.292699.292699.291349.641349.641349.6426992.93经营成本费用12134.8612134.8612134.8612134.8612134.866076.356076.356076.35121455.74利润总额（1-2-3）21156.3621156.3621156.3621156.3621156.3610569.2510569.2510569.25211456.55应缴税所得21156.3621156.3621156.3621156.3621156.3610569.2510569.2510569.25211456.56所得税（25％）5289.095289.095289.095289.095289.092642.312642.312642.3152877.57税后利润（4-5）15867.2715867.2715867.2715867.2715867.277926.947926.947926.94158632.58特种基金9可供分配利润（6-7）15867.2715867.2715867.2715867.2715867.277926.947926.947926.94158632.59.1盈余公积金9.2应付利润9.3未分配利润15867.2715867.2715867.2715867.2715867.277926.947926.947926.94158632.5累计未分配利润71382.687249.9103117.2118984.4134851.7142778.6150705.6158632.5投资利税率175.0%投资利润率131.3%121 XX附表6现金流量表单位：万元序号年、季项目2014年2015年123412341现金流入0.00.00.017995.317995.317995.335990.535990.51.1销售收入0.00.00.017995.317995.317995.335990.535990.51.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出58454.43448.53448.57459.17459.17459.111474.111474.12.1土地及拆迁费用56317.52.2前期费2119.12.3建安费3430.73430.73430.73430.73430.73430.73430.72.4营销费用17.917.917.936.536.536.555.155.12.5销售税金及附加0.00.00.01349.61349.61349.62699.32699.32.6所得税0.00.00.02642.32642.32642.35289.15289.13所得税后净现金流量-58454.4-3448.5-3448.510536.210536.210536.224516.424516.4累计净现金流量-58454.4-61902.9-65351.4-54815.2-44279.0-33742.9-9226.415290.04所得税前净现金流量-58454.4-3448.5-3448.513178.513178.513178.529805.529805.5累计净现金流量-58454.4-61902.9-65351.4-52172.9-38994.4-25815.93989.633795.1121 XX附表6续现金流量表单位：万元序号年、季项目20162017NPVIRR123412341现金流入35990.535990.535990.535990.535990.517995.317995.317995.31.1销售收入35990.535990.535990.535990.535990.517995.317995.317995.31.2回收固定资产余值1.3回收流动资金2现金流出11474.111474.111474.111474.111474.17459.17459.17459.12.1土地及拆迁费用2.2前期费2.3建安费3430.73430.73430.73430.73430.73430.73430.73430.751459.82.4营销费用55.155.155.155.155.136.536.536.52.5销售税金及附加2699.32699.32699.32699.32699.31349.61349.61349.62.6所得税5289.15289.15289.15289.15289.12642.32642.32642.33所得税后净现金流量24516.424516.424516.424516.424516.410536.210536.210536.2112330.617.1%累计净现金流量39806.464322.8888391133561378721484081589441694814所得税前净现金流量29805.529805.5298062980629806131791317913179214867.320.48%累计净现金流量63600.693406.1123212153017182823196001209180222358121 XX附表7敏感性分析计算表单位：万元序号年、季项目2014201512341234方案净现金流量-58454.4-3448.5-3448.510536.210536.210536.224516.424516.41销售收入10%值0.00.00.01799.51799.51799.53599.13599.11.1销售收入+10%净现金流量-58454.4-3448.5-3448.512335.712335.712335.728115.528115.51.1.1累计净现金流量-58454.4-61902.9-65351.4-53015.7-40680.0-28344.3-228.827886.61.2销售收入-10%净现金流量-58454.4-3448.5-3448.58736.78736.78736.720917.420917.41.2.1累计净现金流量-58454.4-61902.9-65351.4-56614.8-47878.1-39141.4-18224.12693.32经营成本10%值1.81.81.8607.6607.6607.61213.51213.52.1总投资+10%净现金流量-58456.2-3450.3-3450.39928.69928.69928.623302.923302.92.1.1累计净现金流量-58456.2-61906.5-65356.8-55428.2-45499.7-35571.1-12268.211034.72.2总投资-10%净现金流量-58452.6-3446.7-3446.711143.811143.811143.825729.925729.92.2.1累计净现金流量-58452.6-61899.3-65346.1-54202.2-43058.4-31914.6-6184.719545.2121 XX附表7敏感性分析计算表单位：万元序号年、季项目20162017NPVIRR12341234方案净现金流量24516.424516.424516.424516.424516.410536.210536.210536.2112330.617.12%1销售收入10%值3599.13599.13599.13599.13599.11799.51799.51799.51.1销售收入+10%净现金流量28115.528115.528115.528115.528115.512335.712335.712335.7139234.019.46%1.1.1累计净现金流量56002.184117.6112233.0140348.5168464.0180799.7193135.4205471.11.2销售收入-10%净现金流量20917.420917.420917.420917.420917.48736.78736.78736.785427.214.52%1.2.1累计净现金流量23610.744528.065445.486362.8107280.1116016.8124753.4133490.12经营成本10%值1213.51213.51213.51213.51213.5607.6607.6607.62.1总投资+10%净现金流量23302.923302.923302.923302.923302.99928.69928.69928.6103250.616.28%2.1.1累计净现金流量34337.757640.680943.5104246.5127549.4137477.9147406.5157335.02.2总投资-10%净现金流量25729.925729.925729.925729.925729.911143.811143.811143.8121410.617.94%2.2.1累计净现金流量45275.171005.096734.9122464.8148194.7159338.5170482.4181626.2121 XX敏感性分析指标汇总表序号不确定因素变化率%净现值(万元)内部收益率投资回收期1方案0.00112330.617.12%7.3762销售收入10.00139234.019.46%7.008-10.0085427.214.52%7.8713经营成本10.00103250.616.28%7.526-10.00121410.617.94%7.240121 XX附表8借款及还本付息计算表单位：万元序号年项目2014201520162017年利率6.40%6.40%6.40%6.40%1借款及还本付息1.1年初借款本息累计40000.0040000.0040000.0042560.001.1.1本金40000.0040000.0040000.0040000.001.1.2建设期利息2560.002560.002560.002560.001.2本年借款40000.001.3本年计利息2560.002560.002560.002560.001.4本年还本40000.001.5本年付息2560.002560.002560.002560.002偿还借款本金的资金来源2.1销售收入17995.25107971.51143962.0189976.262.2滚动开发投入6949.506949.506949.506949.502.3可用于还贷的销售收入（2.1-2.2）11045.75101022.01137012.5183026.762.4列入开发成本利息2560.001280.003合计（2.3+2.4）13605.75102302.01137012.5183026.764可用于还贷资金11045.7599742.01134452.5180466.765累计可用于还贷额11045.75110787.76245240.27325707.026等额偿还能力计算6.1利息备付率5.3139.9653.5232.436.2偿债备付率7.65121'