安置房建设项目可行性研究报告 92页

'安置房建设项目可行性研究报告92 第一章总论1.1项目提要1、项目名称：XX区XX镇XX工程自强苑项目2、建设单位概况⑴名称：XX市XX区XX建设投资有限公司⑵住所：：XX市XX区新都镇香城北路88号⑶法定代表人：XX⑷注册资本：人民币（X亿元）⑸公司类型：有限责任公司（国有独资）⑹经营范围：房地产开发经营（凭相关资质证书经营）；项目投资、投资管理及投资咨询（不含金融、证券、期货）；统建房、廉租住房、经济适用房、限价商品房和商品房的开发建设；土地整理；城市配套基础设施、公共设施、环境整治的投资、建设和管理；其他无需许可或审批的合法项目。3、编制依据⑴《成都市新都区县域总体规划》（2007-2020）；⑵《新都区泰兴镇总体规划》；92 ⑶《新都区泰兴镇控制性详细规划》（2008.12）；⑷《成都市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》；⑸《新都区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）》；⑹成都市新都区规划局《中华人民共和国建设项目选址意见书》（编号：51011420111014号）；⑺成都市新都区规划局《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第510114201120025号）；⑻其他相关资料。4、研究范围我公司受业主的委托，对项目进行可行性研究，主要研究内容包括：项目的提出背景及建设的必要性、项目业主单位、项目选址与建设条件、项目建设方案、节能节水措施、环境影响评价、项目建设管理、工程实施进度计划、投资估算、社会效益和项目风险分析等。5、项目提出的背景、必要性和社会意义⑴成都市“十二五”规划提出了城乡统筹发展的具体方向；⑵《成都市走廊发展控制规划》带来的发展契机；⑶新都区“北部新城城市重点发展区”的定位推进新型城镇化建设；⑷“一三产业联动”和泰兴镇总体规划布局92 展现区域农业发展新形象；⑸项目的建设是推进“三个集中”、加强土地集约利用的需要；⑹项目的建设是贯彻落实泰兴镇城市总体规划、构建新型城乡形态的需要；⑺项目的建设是顺利完成“鹤舞天乡”项目用地拆迁、保障“鹤舞天乡”项目的需要；⑻项目的建设是改善人居环境、加快城市化进程的需要，有利于提高被拆迁农户的生活质量。1.2项目概况1、项目选址本项目为XX区XX镇XX工程自强苑项目，自强苑是龙门花园的组成部分，位于龙门花园南部，紧邻8米宽的规划道路。龙门花园项目用地位于规划二号线东侧，将军街以南，泰北街以西，南临一条8米宽的规划道路。2、建设内容及规模建设内容：项目的建设内容为3栋住宅楼（含架空层地上车库）、1栋公服配套用房和门卫及其他用房，包括建筑92 工程、装饰工程、安装工程、总平工程（含管线工程及道路绿化工程）等。建设规模：项目规划用地7370.98㎡（11.06亩），总建筑面积为19720.54㎡，其中住宅楼3栋，为17层框架剪力墙结构，建筑面积16588.17㎡；公服配套用房1栋，为11+1框架剪力墙结构，建筑面积1217.05㎡；门卫及其他用房20㎡；地上车库为架空层，建筑面积1895.32㎡。3、主要建设条件建设地地形、地貌以及工程水文地质条件符合建设要求；有良好的区域环境，便捷的交通，基础设施较完善，具备相应的供水、供电、供气、排水、通信条件。4、项目施工进度安排根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况，拟定项目建设工期为21个月时间（含前期工作），具体进度安排如下：⑴2011年10月底前完成前期工作；⑵2011年11月-2012年11月完成本工程各项建设内容；⑶2012年12月底，项目通过竣工验收并交付使用。5、项目总投资及资金筹措项目总投资3672.32万元，其中工程费用3250.5792 万元，工程建设其他费用314.79万元，基本预备费106.96万元。项目建设所需资金全部来源于政府专项资金（新居工程），属于泰兴镇财政预算内资金，项目投资将根据工程进度计划投入。1.3结论、存在的问题及建议1、结论本项目建设条件基本具备，项目所需资金来源有保证，社会效益显著，项目的建设是必要、可行的。2、存在的问题与建议项目的建设资金全部来源于政府专项资金（新居工程），由泰兴镇财政预算内资金安排。为了保证工程的顺利实施，业主单位应根据年度资金使用计划和项目实施进度计划，积极与泰兴镇财政部门沟通协调，做好建设资金的拨付工作，以保证建设工程达到预期效果。项目业主应对工程质量严格控制，同时也应密切注意与项目有关的财税、产业政策和法律法规及技术标准等的变更或可能发生的变化，以便及时制定相应的应对措施。建议有关部门批复本可行性研究报告，以利于业主尽快实施项目计划，促进项目早日建成，实现各项建设目标。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第二章建设背景及必要性“十二五”期间，成都市将按照建设世界现代田园城市“三步走”的战略步骤，把建设“新三最”城市作为“十二五”发展总目标，建成“中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强”的现代特大中心城市，这一宏伟愿景为新都区的发展提出了更高要求。新都区以“世界现代田园城市示范区”为建设目标，在新一轮的发展规划中继续推进区域经济发展和城乡统筹，奋力打造宜居新区、文化名区和产业强区。这一崭新规划也为泰兴镇带来了巨大的历史发展机遇。2.1建设背景1、成都市“十二五”规划提出了城乡统筹发展的具体方向国家“十二五”规划明确提出要统筹城乡发展，积极稳妥推进城镇化，加快推进社会主义新农村建设，促进区域良性互动、协调发展。成都市“十二五”规划确立了综合示范的规划目标，即综合体现“世界现代田园城市”92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告内涵，全面展示现代城市、现代农村、现代产业、生态环境和人文环境，展示新型城乡形态，体现产业发展、社会和谐、环境优美；提出了统筹集成的具体方向，即与城乡统筹综合示范、土地综合整理、城乡环境综合整治、四大新城建设、战略功能区建设、现代农业示范片建设、场镇改造等相结合。这些指导性意见都为泰兴镇的发展指明了方向。2、《成都市走廊发展控制规划》带来的发展契机《成都市走廊发展控制规划》是对成都市城市发展形态的控制规划。依据资源条件，规划决定采用“走廊发展模式”，依据现有基础和未来发展趋势，规划“一区两带六走廊”。“一区”为中心城区，是城市化主要发展区和产业高端化的主要集聚区；“两带”为龙门山、龙泉山生态旅游发展带，既是自然生态保护带，也是山区旅游发展带，是成都市建设国际化旅游城市的主要承载区；“六走廊”指以中心城为核心形成六条交通走廊来串联市域主要城镇，包括成新走廊、成灌走廊、成温邛走廊、成龙走廊、成青走廊和南部走廊，依托高速路、快速路、轨道交通等基础设施，高度集聚各类生产生活要素，集中集约发展。泰兴镇位于成青走廊范围内，和青白江一起成为成青走廊的“工业发展区”，并与东南部的编组站和新石公路相结合，使泰兴镇成为一个交通方便的物资货运中转站，将带动镇域的商贸产业发展。成都市“走廊式”的发展规划，为泰兴镇发展带来了契机。3、“北部新城城市重点发展区”的定位推进新型城镇化建设92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告新都区按照世界现代田园城市示范区的建设目标，以产业结构调整升级为突破口，以建设两条示范线、三条生态带、五大产业园区为路径，构建“北部新城城市重点发展区”为核心的世界现代田园城市示范中心区，构建“新繁、石板滩组团”为核心的统筹城乡发展示范区，构建“成德、成彭、蜀龙、成青四条走廊”为核心的统筹城乡发展动力区，加快推进新型城镇化建设，最终形成多中心、组团式、网络化的城乡空间格局，构建新型城乡形态。泰兴镇位于石板滩次区域内。结合成青走廊规划和自身区位特点以及泰兴铁路编组站的建设，确定泰兴城镇性质为：新都工业集中发展区和铁路编组站的配套区之一，以居住为主的新型市镇。依托丰富的生态资源、便利的交通和坚实的物流基础，泰兴镇将成为新都工业园区配套完善的居住区，成为新都市重点发展区域之一。4、“一三产业联动”和泰兴镇总体规划布局展现区域农业发展新形象“一三产业联动”92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告是指依托生态环境、区位交通优势，推进第三产业由零星散落向特色集群转变。2010年8月四川省委农工委、省农业厅、省旅游局在成都共同签署合作框架协议，共同推进乡村旅游和休闲农业发展。该框架协议签订后，四川将创建一批国家级休闲农业与乡村旅游示范县和休闲农业示范点，打造一批国家级星级示范企业，大力引导和带动全省乡村旅游和休闲农业发展，通过第一产业和第三产业联动，发展现代农业。泰兴镇位于世界现代田园城市示范线二号线，是现代高科技农业综合展示区域。根据泰兴镇城市总体规划，城市发展方向以现有老城区为基础，跨越成青快速路，沿新石路向西、北两方向发展，城市规划布局在功能上形成“两轴一心两片”的结构形式。同时，按照区委区政府倾力打造示范线的工作要求，泰兴镇以新石路、成青路沿线为重点，将工业东区与白鹤岛“鹤舞天乡”项目相结合，加快一三产业联动发展，突出展现现代城市农业新形象。白鹤岛“鹤舞天乡”生态休闲观光养生公园项目为泰兴镇2011年初成功引进的综合生态旅游区，采用“统筹城乡+养生度假+生态居住”的综合开发模式，总投资20亿元，规划总面积2400亩，项目建成预计将解决2000人就业。“鹤舞天乡”项目成为推动泰兴镇镇域经济发展的加速器。2.2项目建设的必要性本项目作为泰兴镇的新居工程建设，列入了新都区2011年的区级重点项目计划，对加快城乡一体化进程，完善泰兴镇的居住环境有着重要作用。1、项目建设是改善人居环境、加快城市化进程的需要92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告围绕“新市民安居社区”主题，高标准规划建设集中居住小区，是改善人居环境、提高城市化水平的重要途径。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告长期以来泰兴镇城镇居住环境差，设施配套不齐全，布局散乱，不集中；办公、居住混杂，商业分布零散，规模小；公用工程用地零星，绿化用地偏少，城镇景观缺乏。而本项目范围内的居民原为分散居住，市政及公益基础设施配套不完善，污水排放、垃圾处理、卫生环境、医疗保障、文化娱乐、商业服务等条件较为薄弱，人居环境不佳。本项目的建设，对拆迁农民进行了集中安置，高起点的规划、建设集中居住小区，使农民成为社区居民，生活水平将有明显提高。主要体现在以下几点：一是搬迁居民将迁入的小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，居民可以真正过上方便的现代城市生活；二是按照以人为本、注重功能的原则，建成后的小区内设有社区中心、文化娱乐中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套能力较之以前明显增强，能为居民创造一个优越的生活、娱乐、休闲环境；三是安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用功能配置与空间视觉体验两个层面全面提升社区的整体品质，区别于以盈利为目的的商品房，群众安置均采用产权调换的形式，不会因住房条件改善而提高价格，使群众真正享受到城市建设的“实惠”。与此同时，群众还能得到不同程度的经济补偿，为他们以后的安居乐业增添一份保障，这也是泰兴镇政府取之于民、用之于民、富民强镇政策的具体体现。2、项目建设是推进“三个集中”、加强土地集约利用的需要土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。本项目区域内目前分布着大量的农民宅基地和镇村办企业，缺少科学规划，房屋多以二、三层为主，土地使用过程中存在着容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本项目的实施，将充分挖掘该区域内原有建设用地的潜力，大大提高土地使用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生”利用，达到从严控制建设用地总量、土地节约集约利用的目的，为泰兴镇未来城市发展提供可观的用地保障。同时，本项目的建设，可以推动农民向城镇集中，解决工业东区和编组站的配套住宅问题，为泰兴镇引入规模化企业提供发展空间，进而增加当地居民的就业机会和收入，更进一步提高他们的生活水平和生活质量，推进“三个集中”的统筹实现。3、项目建设是顺利完成“鹤舞天乡”项目用地拆迁，保障“鹤舞天乡”项目顺利建设的需要92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告泰兴镇生态条件优越，毗河生态景观带与成青走廊均穿过泰兴镇，适于发展生态旅游业。位于新都县泰兴镇毗河上的白鹤岛，是毗河生态旅游带上的重要风景区，由三个河心岛和两岸风景区组成。白鹤岛附近水流缓有大片湿地，是观鹭和野鸭的好地方。2011年初泰兴镇成功引进白鹤岛—“鹤舞天乡”生态休闲观光养生公园项目。该项目以白鹤岛优越的生态自然环境为依托，将白鹤岛母子岛作为主景，辅以毗河两岸茂林修竹中的农家乐和300亩高效农业观光园，索桥、楼台、亭阁等精致建筑配套，构成成都近郊一处集休闲、聚会、运动、观光、科考于一体的综合生态旅游区。本项目的建设既是泰兴镇当地的新居工程，又是“鹤舞天乡”项目的拆迁安置配套工程，直接解决了“鹤舞天乡”项目拆迁农户的住房问题，极大地减小了该项目用地拆迁的阻力，有助于保障该项目顺利地建设实施。4、项目建设是贯彻落实泰兴镇城市总体规划的需要成都市和新都区的“十二五”规划（草案）都提出了统筹城乡发展、加快宜居新区（镇）建设的奋斗目标。围绕这一目标，泰兴镇总体规划提出将规划区作为新都工业集中发展区和铁路编组站的配套区，配套完善的居住区，形成“两轴一心两片”的功能结构布局，其中“两片”92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告即指成青快速路以南的以老镇区为主的居住片区以及成青快速路以北的居住新区。本项目正是处于这一区域的规划居住小区。本项目的实施，有利于完善泰兴镇的城市化布局和形态，增强小城镇的公共服务和居住功能，构建新型城乡形态。综上所述，本项目的建设对改善人居环境，加快城镇化进程，节约集约利用土地，发展地方经济，落实总体规划都有着非常重要的作用，是一项重要的民生工程，所以建设本项目是非常必要的。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第三章项目业主单位3.1单位基本情况成都市新都区兴城建设投资有限公司成立于2007年6月。公司是按照现代企业制度的要求组建，实行自主经营、独立核算的国有投资公司，注册资本1亿元人民币。公司主要从事新都区统建房、廉租、经济适用房、限价商品房的开发建设与土地整理与开发，新都区城市配套基础设施、公共设施、环境整治的投融资、建设和管理以及其他非行政许可的经营项目。3.2单位人员基本情况公司现有董事会成员5人，监事会成员5人。公司董事长、总经理张谨。全体董事、监事都具有大专以上学历。公司现设有办公室、财务与资产管理部、投资发展审计部、工程技术与造价管理部、征地拆迁安置部，共有职工38人。其中大专以上学历32人，具有高级职称2人，中级专业技术职称12人，初级专业技术职称5人。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告董事会监事会总经理征地拆迁安置部工程技术与造价管理部投资发展审计部财务与资产管理部办公室图3-1组织机构图3.3单位承建项目情况公司自成立至今，已承担兴城大道、万和北路、清源路、学院路、蜀龙路北延线、绕城路、体苑路、新园路、桂河路、天香西路、同仁路北延线、五桂小区道路、体育公园、育英路南段、曲景大道、惠民路、学院东路、货运大道、小城故事西侧道路、金鹏路北段、清源东路、红星小区南侧道路等20余条道路、绿化、路灯的建设任务。目前公司在进行建设的道路工程有兴城大厦、文广中心、金融服务中心；毗河印象，美好小区等安居工程。3.4单位经营目标和财务状况经营目标：以新都区重点项目投资为主，开展多元投资，实现资产的保值增值。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告财务状况：截止2010年12月，公司总资产435,467万元，其中，流动资产49,178万元，非流动资产386,289万元（固定资产114万元、在建工程126,883万元、无形资产259,292万元）；负债94,920万元，其中，流动负债21,530万元，非流动负债73,390万元；所有者权益340,547万元。资产负债率21.80%，流动比率2.28。可以看出，公司资产质量比较好，结构合理。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第四章项目选址与建设条件4.1项目选址自强苑项目用地位置“三个集中”一直是成都统筹城乡发展、推进城乡一体化的重要方法和基本原则。本项目充分考虑到农民向城镇和新型社区集中和土地向适度规模经营集中的原则，选址于泰兴镇城镇规划区——泰兴镇高筒社区，区域交通比较便利，市政水、电、气、通讯、网络等基础设施较完备。图4-1项目位置图92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告本项目建设地位于泰兴镇城镇规划区内，用地性质属于规划的二类住宅用地，项目用地取得了成都市新都区规划管理局本项目建设用地规划红线图、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证，批准该项目建设，因此项目建设用地符合当地城镇规划要求。项目用地为当地政府配置的集体建设用地，基本完成了拆迁工作，建设条件具备。4.2项目建设条件4.2.1区位条件新都区位于成都市北郊，居“天府之国”川西平原腹地，素有“天府明珠”和“香城”之称。全区幅员面积482平方公里，六分之五为平原，六分之一为浅丘。新都区现辖13镇4乡，全区总人口62万人。新都区是成都市科技·文化·旅游卫星城，在成都市总体规划中被确定为都市区，其中32.6平方公里为都市区。新都区同时被定位为成都市城北副中心，承担成都市机械、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。新都镇、新繁镇均为四川省历史文化名城。据四川省优先发展“成都一个特大城市，绵阳一个大城市，德阳等10个中等城市”的平原都市群发展战略，新都区处于中国西部最具活力的成都平原经济圈的核心地带，是四川省委、省政府确定的“成（都）-德（阳）-绵（阳）”高新技术产业带的桥头堡，在四川省经济大盘上占据着极其重要的位置。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告图4-2新都区位置图泰兴镇位于成都市北郊，地处川西平原腹心地带，在毗河沿岸和龙泉山脉的浅丘边沿，浅丘平坝各半，坐落在新都区城东南5公里处。全镇幅员面积29.1平方公里，境内南北长约8.5公里，东西宽约8公里，东与青白江区祥福、日新、龙王等乡镇接壤，南与本县的石板滩、木兰两镇交界，北与新都、龙虎两镇相连，西与三河镇为邻。成青快速路至西向东、县道新石路至南向北从规划区内穿过。隔毗河与新都区工业集中发展区相望，南临泰兴编组站。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告图4-3泰兴镇位置图4.2.2用地条件泰兴镇内现状用地主要集中于新石公路以南泰兴镇老城区内，新建高筒小区、成青路以北安置小区和美泉小区，其余均为农田和以林盘为主的民宅用地。现状居住用地以二类住宅和村民农用房为主，其中二类住宅用地主要集中于泰兴镇老城区，村民农房散点分布在规划区内。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告公共服务设施用地以市属行政办公用地为主，还包括零星商业设施、一家老年活动中心、泰兴镇公立医院一座和泰兴畜牧站等；工业用地主要集中于泰北街和泰南街两侧，主要有成都通灵中药饮片精选有限公司、牛皮厂、养鸭场、泰兴镇汽修厂、康达光学元件厂、惠民空心砖厂、美泉预制厂、美泉油厂、美泉祥松酒厂、华泰公司植物厂、泰兴煤厂、华泰油厂、工贸公司面粉厂等；仓储用地主要为位于兴隆街南侧的泰兴镇粮站；市政公用设施用地有高筒加油站、泰兴镇供电所、泰兴镇电信分局、泰兴镇邮政支局、泰兴镇水务站、泰兴镇自来水厂等。现状居住用地面积37.93hm2（其中3.88hm2为居住区级公共服务设施），占规划总用地的63.35%，村镇居住用地面积6.71hm2，占规划总用地的5.53%。现状总人口3500人。表4-1现状用地统计表序号用地类别名称面积(hm2)比例(%)人均用地面积(m2/人)1二类居住用地37.9331.25108.37其中住宅用地34.05占居住用地比例(%)89.7797.29公共服务设施用地3.8811.411.092公共服务设施用地3.993.2911.4其中行政办公用地1.11　　商业用地0.42金融保险业用地0.63市场用地1.05文化娱乐业用地0.04医疗卫生用地0.63教育科研用地0.113工业用地2.772.287.914仓储用地0.730.62.09其中普通仓储用地0.73　　5道路广场用地10.248.4429.26其中道路用地10.24　　6市政公用设施用地1.451.194.14其中供水用地0.13　　供电用地0.4292 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告交通设施用地0.19邮电设施用地0.717绿地0.380.311.09其中园林生产用地0.38　　8水域和其他用地63.952.64182.57其中水域2.1　　耕地55.09村镇居住用地6.71合计规划总用地121.39100346.83本项目建设用地面积11.06亩，符合《新都区泰兴镇控制性详细规划》（2008.12），符合供地条件，已经取得新都区国土资源局《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。4.2.3区域自然条件1、水文、气象特征⑴地表水岷江流经新都区境内的主要河流有两条，均由西北向东南贯穿全境。北有青白江，源于都江堰蒲柏闸分流，其上游称为蒲阳河，蒲阳至人民渠分流口下称为青白江，从任家沟进水口入境，流经高宁、利济、清白、清流、新农等八个镇，在邓家坝出境进入广汉市，于金堂县赵镇东南部与毗河、北河相汇成沱江，境内流程33.4km，河宽40～50米，多年平均流量37.6m3/s，枯水期流量5m3/s；南有毗河，以都江堰内江支流柏条河，徐堰河在石堤埝处分水进入区境，境内流程37.8km92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告，水量充沛，河道弯道大，河床宽80～100m，比降2.5‰，多年平均径流量15.3m3/s，在下游金堂县城赵镇处注入沱江。河流穿境过程中散流分岔，纷繁如网，密布全区，形成自流灌溉网络，灌溉面积达42.28万亩，占总耕地面积的93.4%，可利用水量丰水年为14.2亿m3，平水年12.1亿m3，枯水年10.3亿m3。各河流的水量变化与区域降水变化紧密相关，年度内丰水期为6～9月，枯水期12～翌年3月，其余为平水期。⑵地下水境内地下水主要储存于弱风化带孔隙中，具有分布广、埋藏浅、储量少等特点。⑶气候新都区属中亚热带湿润季风气候区。其主要气候特点是：季风气候明显、冬无严冬、夏无酷暑、气压低，湿度大；春季气温回升快，但不够稳定，夏季雨水集中，易出现局部洪涝，秋季气温下降快，绵雨天气偏多，冬季霜冻较少，干冬现象较普遍。2、人文地理条件92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告泰兴镇地处川西平原腹心地带，位于新都城南赤岸山麓东段，东与青白江区祥福、龙王接壤，南同石板滩镇、木兰镇交界，西与三河街道为邻，北跟新都镇相连，隔毗河与新都区工业集中发展区相望。镇域东西宽8.3公里，南北长7.3公里。幅员面积29平方公里，平坝、浅丘各半。秀美的毗河穿境而过。有耕地23797亩，全镇下辖13个村、148个村民小组，1个居委会。全镇农民（含失地农转非人口）27154人，镇区有各类常住人口3500人，其中有非农业人口1521人。4.2.4基础设施交通：项目区内成青高速公路由西南向东北穿过，西南至成都，东北到青白江。县道新石路由北向南穿越规划区，北接新都主城区，东南接石板滩镇。泰龙公路连接木兰镇和泰兴镇。项目区对外交通发达。供水：根据《成都市新都区县域总体规划》（2007-2020），泰兴镇用水将统一纳入成都市城市供水体系，由成都市水六厂五期BOT输水管线提供，沿新石路敷设至泰兴镇。规划用水量为1.28万吨/日。供电：根据规划，泰兴镇镇区电源由《新都区泰兴镇总体规划》规划的110kV泰兴变电站提供。110KV规划变电站向泰兴镇镇区出线6回。供气：根据规划，气源由中石化石板滩分输站提供，在泰兴镇镇区外，新石路以北、小龙门斗渠以南规划一座配气站。为确保供气安全可靠，气压稳定，本规划区内燃气配气干管的布置采用环状。配气干管主要沿成青快速路、新石路规划2号路及将军街道路敷设，支管则沿10-16m道路敷设。在主干管上接支干管时，应设置阀门井。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告通信：项目区内现有1处电信模块局，交换机容量4000门，现已装机3200余门。项目区内电信线路均架空。污水处理：根据《成都市新都区县域总体规划》（2007-2020），项目区污水由工业东区污水处理厂统一处理达标后排放。邮政：项目区内现状邮政支局一座。4.2.5场地工程地质条件项目用地现状图根据成都市新都城建勘察测绘有限公司提供的《白鹤岛拆迁安置小区新居工程丽景苑、自强苑岩土工程勘察报告》：项目拟建场地位于新都区泰兴镇高筒社区，原为农田、空闲地和旧房拆除地。场区位于成都平原腹地，远离龙门山和龙泉山两大构造断裂带，根据区域地质资料和勘察资料综合分析，场区内无影响场地稳定性的断裂构造，属无破坏性地震区。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告场地地貌单元为冲积平原一级阶地，地形较平坦，第四系覆盖层厚度达十余m，基底（白垩系砂泥岩）较稳定。场地及周边无重大影响工程稳定性的不良工程地质作用存在。在拟建范围内未发现有不利于工程建设的地下埋藏物。场地交通方便，环境幽静，适宜人居建筑。场地土类型属中硬场地土，场地类别为II类建筑场地。抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.10g，设计特征周期为0.45s，设计地震分为三组。场地属建筑抗震不利地段。场地环境水及土对混凝土、钢筋混凝土结构中的钢筋均具微腐蚀性。地下水对天然地基浅基础施工有影响。场地内饱和粉土为不液化土；卵石土之上厚度＞1.0m的细砂属中等～严重液化影响土，拟取卵石土作为天然地基持力层，可将液化细砂层全清除。4.2.6项目通过审批情况2011年3月16日，取得成都市新都区规划局《中华人民共和国建设项目选址意见书》（编号：51011420111014号）；2011年3月28日，取得成都市新都区规划局《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第510114201120025号）。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告4.2.7建筑材料供应条件1、工程所需水泥、钢材等可在本地市场购入，硅酸盐砌块在本地可以解决。2、当地建材丰富，片、块石料、砂、砂砾、砾石、生石灰可以就近解决。3、当地矿渣、煤渣来源丰富，泥岩、泥质砂岩等其他换填材料，可通过调查及土地开发情况选取。综上所述，项目场址地质构造单一，无不良工程地质现象，交通方便，基础设施能满足建设要求，故项目场址已经具备建设条件。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第五章建设方案本项目为新都区泰兴镇新居工程自强苑项目，自强苑是龙门花园的组成部分，位于龙门花园南部，紧邻8米宽的规划道路。龙门花园项目位于规划二号线东侧，将军街以南，泰北街以西，南临一条8米宽的规划道路。建设内容为3栋住宅楼（含架空层地上车库）、1栋公服配套用房和门卫及其他用房，包括建筑工程、装饰工程、安装工程、总平工程（含管线工程及道路绿化工程）等。自强苑图5-1项目具体位置图92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告5.1建设内容和规模1、拆迁安置情况本项目为“鹤舞天乡”一级土地整理项目的配套项目，“鹤舞天乡”一级土地整理项目拆迁2500亩，涉及人口2950人，同时，根据政府统筹安排其他项目涉及的部分拆迁人口约900人，共计约3850人。表5-1项目拆迁统计村组人口张庵社区1社38先锋小区90高筒社区4社3高筒社区5社100高筒社区6社154高筒社区7社136高筒社区8社116高筒社区9社289高筒社区10社407高筒社区11社52高筒社区12社143高筒社区13社278高筒社区16社145高筒社区17社169高筒社区18社226高筒社区19社202高筒社区20社156高筒社区21社143高筒社区22社103其他项目900小计385092 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告根据《成都市新都区人民政府关于印发成都市新都区城市规划区征地统建房暂行办法的通知》（新都府发【2006】120号），被安置对象按每人35平方米建筑面积进行统建安置，同时，考虑到当地的一些特殊政策，比如对独生子女双份补偿即独生子女按每人70平方米进行安置；还有一些目前没有统计到但可计入安置人口的，需要考虑预留，因此为“鹤舞天乡”一级土地整理项目配套的农民新居工程建筑面积206854.82平方米（人均53.73平方米）是合理的。根据泰兴镇规划，为“鹤舞天乡”一级土地整理项目配套的农民新居工程确定在两处集中安置点——先锋花园和龙门花园，由当地政府根据实际拆迁安置情况进行统一安置，分期建设。2、建设规模本项目位于龙门花园安置点内，规划总用地面积7370.98㎡（11.06亩），规划总建筑面积19720.54㎡，其中住宅建筑面积16588.17㎡，公服配套用房建筑面积1217.05㎡，门卫及其他用房20㎡，地上车库建筑面积1895.32㎡。3、主要建设内容3栋住宅楼（含架空层地上车库）均为17层框架剪力墙结构；1栋11+1框架剪力墙结构公服配套用房；门卫及其他用房；包括建筑工程、装饰工程、安装工程、总平工程（含管线工程及道路绿化工程）等。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告4、交房标准项目建成后，实现水、电、气、有线电视、固定电话“五通”；装修标准为：外墙贴面砖，室内为乳胶漆天棚、墙面，厨房、卫生间为地砖地面、瓷砖墙面，外门窗为塑钢门窗，内门为普通木门，进户门为防盗门，卫生洁具及灯具为普通型。5.2建设方案设计说明龙门花园按统一规划、分期建设的原则推进，自强苑为龙门花园的一部分，各项指标均以统一规划为前提，因此本项目综合技术经济指标和建设方案描述也以龙门花园为整体进行介绍。表5-2龙门花园综合技术经济指标项目名称计量单位数值一、规划建设净用地面积(不含代征地)：㎡29010.49二、规划总建筑面积:㎡97140.89(一)地上计入容积率的建筑面积：㎡88233.901、住宅建筑面积：㎡86996.852、非住宅建筑面积：㎡1237.05(1)11+1公服配套用房建筑面积：㎡1217.05(2)门卫及其它：㎡20.00（二）地上不计入容积率的建筑面积（架空停车层）㎡8906.99三、容积率：总容积率：3.0住宅容积率：2.9四、基底面积：建筑基底总面积：㎡5822.5092 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告五、建筑密度：总建筑密度：%20.07%六、总绿地面积：㎡8877.21其中、临街集中绿地面积：㎡659.00七、绿地率：%30.60八、机动车位：辆441（一）地上停车位：辆241（二）地上架空层停车位：辆200九、非机动车位：辆907⑴住宅非机动车位（地上）：辆870⑵商业非机动车位（地上）：辆37十、全民健身场所：㎡800表5-3自强苑综合技术经济指标项目名称计量单位数值一、规划总用地面积：㎡7370.98二、规划总建筑面积：㎡19720.541栋住宅建筑面积：㎡5126.932栋住宅建筑面积：㎡6301.903栋住宅建筑面积：㎡5159.3411+1配套建筑面积：㎡1217.05门卫及其他：㎡20.00地上车库建筑面积：㎡1895.321、建设方案规划设计思想⑴本项目以开发小户型为主，合理布置建筑和环境，力争在本地块内做出较好的建筑品质。⑵整体风格以现代简洁的风格，要求要与周边建筑风貌协调。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告⑶强调创造良好的自然环境，并与自然采光、通风、遮阳、隔热、节能等相结合，注重生态环境的保护，创造环保型，可持续性发展的居住环境。⑷沿路布置商业网点和配套设施，便于提高商业氛围和价值。⑸设计户型为方正实用的小户型，要有可变性。⑹按照人车分流的原则规划道路交通系统，合理的布置交通、进行消防设计，结合用地布局和空间组织，以形成宜人的居住环境。⑺严格执行规划条例对建筑退界与间距的控制要求，在满足自身日照要求及邻里住宅的日照要求等各项指标的情况下，取得土地的最大合理性与充分性利用。2、建筑设计⑴总体布置A、总平面西南角布置11+1公服配套用房，其余部分布置住宅，总图分区明显。各栋住宅分组团布置，创造出围而不合的空间，实现了开敞的内部环境，又合理地处理了与外界联系的过度关系。B、交通：设置小区主要出入口于基地南侧道路上、另一主要出入口位于基地西侧，出入口承担了小区车行，小区人行，两股动线，道路宽度满足疏散要求，小区内充分实现人车分流的设计构思。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告C、绿化：小区内公共建筑部分与住宅区通过绿化景观进行软性隔离，并在各个住宅组团内布置中心绿化景观，并且不受车行的干扰，强调内部空间的舒适度和景观的均好性。D、地面机动车停车位采用一个车位一棵树的生态车位，尽量减小对小区内部环境的影响。⑵单体设计严格遵守规划主管部门对该地块在立面形式、颜色控制上的规定，适当调整了屋顶的方式，使本项目不但与周边环境建筑互相协调，更具有自己独立的“性格”特征。户型设计的原则：●舒适性原则●经济性原则●实用性原则A、舒适性：满足户型必要的生活配套，主人房和客厅尽量争取好的朝向，并且具备良好的观景视野，餐厅相对独立；功能分区独立，户内交通简洁合理，多方面地满足生活需求。B、经济性：控制户型面积，在有限的面积基础上，创造出户型的可变性，各功能房间方正，套内实用率高。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告C、实用性：住宅平面考虑到了经济性与实用性相结合，平面使用率高，套内交通面积节约，主功能空间无穿通，餐厨配合密切，所有户型均具有极高的实用率。⑶总体造型设计建筑以现代简洁风格设计，强调建筑的整体性，在统一的前提下创造出其自身具有的气质和气势。3、结构设计根据《我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组》，拟建工程所在地的地震基本烈度为七度，建筑物的抗震设防烈度为七度。根据《建筑抗震设防分类分类标准》，本工程抗震类别为丙类。根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068－2001）,本工程结构设计使用年限为50年；根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068－2001）,本工程建筑结构安全等级为二级。材料：混凝土：C40~C25；钢筋：HRB400级和HRB335级热轧钢筋，CRB550级冷轧带肋钢筋，HPB235级热轧钢筋；钢材：Q235钢。上部结构选型：根据建筑的使用功能需求及建造成本的经济性，本工程高层住宅拟采用钢筋混凝土剪力墙结构，地面停车场采用钢筋混凝土框架结构。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告基础形式：高层住宅拟采用平板式筏形基础，地面停车场框架柱下拟采用独立基础。4、给排水设计⑴给水系统A、水源本项目拟从道路的市政给水管道上引入管道在室外成环，供应本建筑生活及消防用水量。给水引入管上配用LXLC-150型水平螺翼式水表。B、用水量生活用水，最大时用水量56.73m3/h,最大日用水量543.9m3/d。消防用水量：设计本小区同一时间内的火灾次数为1次，灭火时间2小时。C、水表设计在每一栋户外设置计量水表。室外生活给水管布置成环状。建筑红线内，市政自来水管接管处设置总水表(市政自来水管接管处接防污染隔断阀)，计量住宅小区范围内的生活给水用水状况。D、给水管设置一般生活给水干管、立管采用内筋嵌入式衬塑钢管，支管采用PP-R管92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告⑵排水系统本工程的排水对象主要是住宅室内各卫生间的生活污水、屋面的雨水等。设计上采用雨污分流的排水系统，分别对生活污水和雨水进行组织并排至室外。A、排水管设置室内卫生间生活污水排水系统采用UPVC排水管，且均设置伸顶通气立管和专用通气管，以保证排水系统的畅通，避免因通气不畅而引起水封破坏导致臭气外溢的现象。生活污水排至室外后，由设置于室外的化粪池进行处理，处理后排入城市污水系统。B、排水方式屋面雨水采用重力流外排水的方式，雨水排水管道采用UPVC排水管，将其排至室外，由室外雨水管排入城市雨水系统。⑶消防系统消防设计按照高层民用建筑设计防火规范(GB50045-95-2005年版)中的有关规定执行。⑷主要给水排水管材A、室内外给水干管及立管均采用钢塑复合管，卡箍或配套管件连接；卫生间内部及住宅户内均采用PP-R塑料给水管、热熔连接。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告B、生活排水管及通气立管采用UPVC塑料排水管。C、消火栓系统系统采用热镀锌钢管。D、室外污水、雨水管采用硬聚氯乙烯双壁波纹塑料排水管。⑸环境保护本项目属普通民用建筑，在其使用过程中，主要排出的是生活污水和雨水，没有特殊污染源。通过采取积极有效的措施，将各项污染降低至最小程度，保持良好的环境。⑹卫生防疫在本项目的设计中，将卫生防疫作为一项非常重要的工作，给予了高度的重视，主要采取了以下几点措施：生活给水系统中，室内外给水管材采用PP-R铝塑复合管和钢塑复合管，给水阀门采用铜质阀门和内层有可靠防护层的铁质阀门，彻底杜绝管道、阀门等对水质的污染，保障人民健康，提高生活水平。重视卫生防疫，提高健康水平，是每位公民的责任。在项目建成后的使用过程中，业主还要严格管理、精心维护，以达到预期的效果。5、电气设计本项目电源由城市电缆引入。小区地下室内设置变配电房。消防设备用电为一级负荷，住宅正常用电等为二级负荷，其余为三级负荷。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告⑴住宅配电系统A、负荷用电指标建筑面积≤90平方米户型：6KW/户；90平方米<建筑面积<140平方米户型：8KW/户。B、住宅内每户设配电箱，插座与照明分设回路，空调、厨房、卫生间电源插座设置独立回路。C、居室、厨房、卫生间及柜式空调插座回路均设漏电保护器，动作电流30mA（动作时间不大于0.1s），壁挂式空调电源插座回路不设漏电保护。D、每户住宅采用单相～220V供电。E、每栋住宅设带漏电保护的断路器。F、户内照明支路导线采用BV-2.5mm2、插座支路导线采用BV-4mm2。⑵照明系统A、照度根据《建筑照明设计标准》，各部位的照度标准如下：起居室100LX居室餐厅100LX卧室75LX卫生间30LX厨房100LX商业用房300LX92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告B、光源选用发光效率高，显色性好、使用寿命长、色温相宜，符合环保要求的光源。室外照明装置应限制对周围环境产生的光干扰。商铺以日光灯为主。庭院照明选用双金卤灯光源。⑶电话系统住宅每户均设置多媒体配线箱，在客厅、主卧室及书房内各设一电话插座，每户住宅一对进线。⑷有线电视系统有线电视信号由市网引入至住户多媒体箱，每户住宅一条进线，在客厅、主卧室各设一电视终端。采用860MHZ临频传输系统，分配分支传输方式，用户终端电平67±5dB，图像清晰度不低于四级。⑸宽带网络系统每户接入一条数据线至多媒体箱，在主卧室或书房设一个数据插座。采用超五类8芯非屏蔽双绞线布线，系统主干采用多模6芯光纤。⑹安全防范系统本工程安防系统包括两个部分：闭路电视监视系统和防盗报警系统。在小区出入口设闭路电视监视摄像机，在小区围墙上设红外感应探测器实行24小时全天候监控。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告⑺停车场管理系统进出口：设置入口机，出口机。出入口机本身已经集成中文显示、自动出卡、语音提示、内部对讲等功能，另设车辆检测器，检测车辆进入情况，出入口各设道闸一个，自带防砸车功能，防止车辆在通过道闸时，道闸意外落下而损坏。控制室部分：设置控制主机和图象管理软件，通过与中央系统的通讯联络，总体控制整个停车场管理系统的运行。6、消防⑴土建消防设计A、建筑高度最高为55.65m，按《民用建筑设计防火规范》和《高层建筑设计防火规范》进行设计。B、总平面，建筑四周有环型消防车道及消防扑救面，车道宽＞4M。各栋建筑之间及相临建筑之间满足防火间距要求。C、安全疏散疏散宽度满足规范要求。⑵其它消防设计给排水、电气、暖通消防设计均按照国家有关规定执行。7、环保92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告⑴土建环境保护设计本工程属普通民用建筑，无重大污染源，满足卫生防疫要求。总体环境绿地率达到30％以上，对改善外部环境起的良好作用，大大提高了其环境的质量。本项目的所有室内环境设计均符合有关规范的规定。⑵给排水环境保护设计本项目属普通民用建筑，在其使用过程中，主要排出的是生活污水和雨水，没有特殊污染源。⑶电气专业环境保护设计环境保护设计设计按照国家有关规定执行。⑷暖通专业环境保设计（暖通空调）本工程通风系统为常规民用系统，在其使用过程中，不产生特殊污染源。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第六章环境影响评价6.1环境现状1、环境空气质量现状根据成都市环境保护科学研究院编制的《白鹤岛拆迁安置小区（丽景苑、建泰苑、泰和苑、自强苑）环境影响报告表》，本项目拟建地新都区泰兴镇镇域环境空气中的SO2小时浓度值范围0.028～0.035mg/m3，NO2的小时浓度值范围0.036～0.052mg/m3，PM10的日平均浓度值范围0.085～0.096mg/m3，均无超标现象，其大气环境本底质量良好，完全能够达到国家《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中二级标准的限值要求。2、地表水环境质量现状根据成都市环境保护科学研究院编制的《白鹤岛拆迁安置小区（丽景苑、建泰苑、泰和苑、自强苑）环境影响报告表》，本项目所在区域地表水主要为毗河。毗河水质一般，除氨氮、总磷超标外，毗河的其他监测项目均能达到《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）Ⅲ类标准的限值。3、声学环境质量现状92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告根据成都市环境保护科学研究院编制的《白鹤岛拆迁安置小区（丽景苑、建泰苑、泰和苑、自强苑）环境影响报告表》，本项目所在区域声学环境质量良好，各功能区监测点位的噪声等效声级值均在相应的标准适用区限值内，声学环境质量能够达到《声环境质量标准》GB3096-2008中的2类标准限值。6.2影响环境因素（一）施工期的环境影响因素1、施工扬尘；2、燃油废气和油漆废气；3、施工过程中产生的生产废水和生活污水；4、施工噪声；5、弃土。（二）运行期的环境影响因素1、设备运行噪声、进出车辆交通噪声、住户人群活动噪声等噪声；2、生活污水；3、生活垃圾。6.3环境保护治理措施（一）施工期的环保治理措施92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告1、施工期大气污染防治措施本项目扬尘主要来源于运输车辆行驶、建筑材料和弃土弃石的堆放和运输等，特别可能出现在雨水偏少的季节。建议在施工时应采取如下的措施：（1）场地内道路全部采取现浇砼路面，其它裸露土地进行临时绿化或用塑料薄膜覆盖，减少扬尘起尘量。（2）为避免扬尘，建筑垃圾应及时清运，运到指定的建筑垃圾处理场集中处置，并在运输过程中严禁沿途抛、漏、撒，不能及时清运的，应在施工工地设置临时密闭性堆放场地进行保存，并适时采取洒水等措施，使其保持湿润状态，减少扬尘的产生。（3）运输沙、石、水泥、弃土弃石以及建筑垃圾等易产生扬尘物质的车辆，必须封盖严密，运输车辆应保持箱体完好和整洁，做到文明装卸，出场车辆应清洗轮胎，并用钢板和草垫进行覆盖防止车辆夹泥进出。同时应经常保持和维护施工道路路面的清洁、湿润以减少车辆产生的扬尘污染。（4）为了减少扬尘的产生，建议施工时尽量使用商品混凝土和散装水泥。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告（5）小型项目施工（如局部小面积开挖、管道布设等）在施工中应采用钢管与密目安全网搭设临时围拦，尽量做到封闭施工。（6）认真做好施工场地管理工作，对施工现场及其周边采取专人管理、每天定时洒水清扫，对绿化段的花草树木定期洒水冲洗尘土。（7）使用混凝土、胶合板等搭设简易封闭棚；对于松散或粉状材料——砂、石、灰等采取砌墙围挡，表面用塑料薄膜覆盖，防止刮风时粉尘弥漫，另设喷淋系统，使堆放材料保持湿润，不起尘。（8）在装修工程施工中，施工人员应配备必要的防护装备和保证足够的通风量，避免具有刺激性气味的物质或可被人体吸入的粉尘、纤维等对施工人员身体健康造成危害。（9）在施工期间，应加强对机械设备和运输车辆的维修、保养，禁止其超负荷工作，减少燃油燃烧时污染物的排放量。（10）做好施工周围道路交通组织工作，保障周围道路畅通，避免因施工而造成交通堵塞。（11）施工现场严禁出现熔融沥青或焚烧油毡、油漆等行为；废弃的油桶、漆桶等应及时清运，不能及时清运的应采取密闭措施，集中堆放在通风良好处，并设置醒目的安全防火标志，防止因易燃气体泄漏而造成火灾和伤人事故。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告（12）加强对施工人员的环保教育，提高全体施工人员的环保意识，坚持文明施工、科学施工、减少施工期的大气污染。另外，扬尘防治还需按照成办函〔2008〕19号《关于进一步加强扬尘治理工作的实施意见》中要求，在工地管理中落实施工现场管理“六必须”、“六不准”，即：必须湿法作业、必须打围作业、必须硬化道路、必须设置冲洗设施、必须配齐保洁人员、必须定时清扫施工现场；不准车辆带泥出门、不准运渣车辆冒顶装载、不准高空抛洒建渣、不准现场搅拌混凝土、不准场地积水、不准现场焚烧废弃物，减轻扬尘污染。2、施工期废水防治措施施工阶段废水污染主要来自两个方面：一是施工废水，二是施工人员生活污水。项目施工期施工污水经隔油、预处理池处理后上清液回用，不得外排。工程用水的泄漏与施工单位的管理水平及文明作业程度相关。建设期间施工人员的生活污水进入预处理池处理后外排入污水管网，施工结束后尽快采取恢复措施。3、施工期噪声防治措施施工噪声是一个突出的、敏感的扰民问题，噪声源主要为推土机、挖掘机、装载机、打桩机、混凝土搅拌机和电锯等施工机械，如不加以控制，将严重干扰邻近居民的正常生活和学习，为此，施工方应采取以下的治理措施：92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告（1）合理安排施工组织方案，禁止夜间施工，午间休息时段不得开启。施工时间应和居民外出时间尽量对应，避免在居民休息高峰时段产生高噪声污染，最大限度防止噪声扰民现象发生。（2）修建2.5－3米高的建筑隔声墙，采用密目网进行密闭施工。（3）选用低噪声施工工艺、设备和施工机械，对强噪声机械（如电锯等）应设置在远离敏感点的位置并且置于施工棚内或在设备附近加设可移动的简易声屏，进行阻隔和屏蔽噪声；现场木工房、钢筋加工房等必须完全进行封闭性施工。同时定期维护保养设备，使其处于良好的运转状态。（4）门窗、预制构件、大部分钢筋的成品，半成品在工厂完成，减少施工场地内加工机械产生的噪声，如少量需现场钢筋加工的尽量安排在白天进行，避免夜间噪声扰民。（5）浇砼时，尽量避免振动棒与模板和钢筋的接触；对铜管、模扳、脚手架等构件装卸、搬运、架设时应轻拿轻放，严禁抛掷。（6）施工现场指挥生产，应采用无线电对讲机，这样既可及时进行工作联络，又可减少施工场地噪声。（7）加强现场运输车辆出入的管理，车辆进入现场禁止鸣笛，不得随意扔、丢，减少金属件的碰击声。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告（8）为尽量避免施工噪声对区域现有住户、企事业单位职工及医院的工作生活产生噪声干扰，建设单位必须采取有效的噪声污染防治措施加以控制。4、施工期固体废物污染防治措施在本项目施工初期，须对基地进行开挖，挖出土方大部分作回填使用，少量余方作为将来绿化整地使用。尽量做到挖填平衡，规划好土石堆放场地，取土迹地要有妥善措施，防止水土流失。施工过程中会产生建筑垃圾，在施工现场设置临时建筑废物堆放场并进行密闭处理。施工期产生的废料首先考虑回收利用，对不能回收的建筑垃圾，如混凝土废料、含砖、石、砂的杂土等，集中堆放，定时清运到环卫部门指定的建筑垃圾堆埋场。为确保废弃物处置措施落实，建设单位或施工总承包单位在与建筑垃圾清运公司签订清运合同时，应要求承包公司提供废弃物去向的证明材料，严禁随意倾倒。在外运建筑垃圾时，必须采用毡布覆盖，不允许超载，出场前一律清洗轮胎，沿途不要随路散落，也不要随意倾倒建筑垃圾，制造新的“垃圾堆场”。施工人员生活垃圾由环卫部门统一收集，及时运至城市生活垃圾处理场集中处理。（二）运行期的环保治理措施92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告1、噪声治理措施（1）加强小区管理。采取禁止喧嚣、小区内禁鸣喇叭等措施，进出车辆交通噪声和住户人群活动噪声对声学环境不会造成明显影响。（2）消声降噪。对发电机、排气风机、水泵等主要产噪设备采取置于地下室专用设备房内，并进行有效消声、隔声、降噪处理，合理布置发电机出风口朝向等措施，可确保噪声达标排放，并将其对区域的声学环境质量影响降至可接受程度。综上所述，本项目噪声源在采取有效的控制措施、合理布局、加强管理后，不会对项目边界及项目内声学环境造成污染，控制噪声污染的措施在经济、技术上合理可行。2、废水治理措施工程所在区域已建成完善的雨、污管网，生活污水进入预处理池处理后，再进入市政污水管网，最后流入泰兴镇城镇污水处理厂进行处理达标后排放至毗河。对预处理池建成运行后，建议每半年各预处理池清掏一次；隔油池每月淘油一次。3、固体废物污染防治措施92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告本项目对固体废物采取如下措施：生活垃圾采用袋装化分类收集，其中生活垃圾在垃圾收集站中集中与小区预处理池污泥一起由环卫部门清运至垃圾填埋场处理，商业废包装材料送废品回收站利用。垃圾收集站既要方便居民投放垃圾和垃圾清运，又尽可能的远离居民住房，避免垃圾的二次污染。物管公司按环境卫生部门的规定对垃圾收集站应定期清洗、消毒，保持清洁，并配合环卫部门及时清运垃圾。6.4环境影响评价1、施工期的影响本项目施工期将产生噪声、扬尘、建筑和生活垃圾。由于施工期时间有限，影响范围以局部污染为主，因此施工期重点是加强管理，只要精心安排，施工进度严格管理，对扬尘、噪声采取有效措施进行控制、治理，建筑和生活垃圾按规定处理，施工产生的弃土及时回填和清运，这样可将污染减少到较低程度。2、运行期的影响运行期主要环境影响因素是生活污水和生活垃圾。生活污水经预处理池处理后排入城市下水管网，再排入污水处理厂处理后排入毗河，对环境不会造成明显影响。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告对于生活垃圾的收集，项目设有垃圾收集点，由市政环卫部门定期清运。项目产生的生活垃圾采用袋装化，每个单元门口和公共场所都设有垃圾箱，垃圾箱分为可回收和不可回收两种类型，每天清运一次，袋装垃圾由物业管理部门统一收集至垃圾收集点，再由环卫部门统一收集后，及时运往成都市垃圾处理场集中处理，对周围环境影响较小。3、达标排放本项目实施后，生活污水经预处理池处理后，出水水质满足《污水综合排放标准》（GB8978-1996）三级排放指标要求；项目所产生的噪声对厂界外环境以及项目内部环境均不会构成污染性影响；项目采用清洁能源（天然气）作为生活燃料，不会对区域空气环境产生影响。因此，本项目各项污染因素都可以实现达标排放。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第七章节能节水措施按照《建筑气候区域标准》，新都区隶属成都，其城市建筑气候分区为夏热冬冷地区，本项目应遵循《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）、《绿色建筑技术导则》（建科[2005]199号）进行合理用能及节能设计。从规划、设计、施工和使用各环节均应当严格执行国家有关建筑节能标准规范。7.1项目所在地能源供应状况分析本项目能源消耗种类为水、电、气，项目所在地的能源供应情况如下：1、供水条件泰兴镇现有自来水厂一座，水源为地下水，设计规模1200m3/d，现实际供水量700m3/d。新石路现有一根DN300的给水管道。根据《成都市新都区县域总体规划》（2007-2020），泰兴镇用水将统一纳入成都市城市供水体系，由成都市水六厂五期BOT输水管线提供，沿新石路敷设至泰兴镇。规划用水量为1.28万吨/日。沿成青快速路、新石路规划2号路及将军街布置给水输水干管；城镇内部采用生活——生产——92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告消防共网系统，镇区内配水干管形成环网，配水支管为树枝状，形成支环结合的配水管网系统。2、供电条件规划区现状电源来自万和110kv变电站和石板滩35kV变电站。通过10kv的电力线接入规划区。无开闭所等配电设施。根据规划，泰兴镇镇区电源由《新都区泰兴镇总体规划》规划的110kV泰兴变电站提供。110KV规划变电站向泰兴镇镇区出线6回。镇区内的10kV供配电干线全部沿规划道路采用电力浅沟方式敷设。主干电力浅沟的尺寸一般为1200×1000~1000×1000。主干电力沟南北向沿成青快速路、新石路规划2号路及将军街布置。3、供气条件现状用气来自中石化石板滩分输站，在泰兴镇建有阀门站一座，日供气量2500m3/d。现状阀门站位于规划区中心位置，周边建筑比较密集，未按要求预留防护距离。新石路北侧有石板滩至新都Dg160的中压输气管线。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告根据规划，气源由中石化石板滩分输站提供，在泰兴镇镇区外，新石路以北、小龙门斗渠以南规划一座配气站。现状阀门站随着建设逐渐废弃。为确保供气安全可靠，气压稳定，本规划区内燃气配气干管的布置采用环状。配气干管主要沿成青快速路、新石路规划2号路及将军街道路敷设，支管则沿10～16m道路敷设。在主干管上接支干管时，应设置阀门井。7.2节能措施1、总平面布置：⑴栋间距在满足规划管理技术规定的要求下，尽量增大。⑵充分利用场地的环境条件，建筑面对良好朝向，冬季争取良好的日照，夏季争取常年主导风向，并有利于建筑的室内通风。总之，总平面布置有利于通风和日照。2、建筑尽可能减少凹凸，减少表面积，使其体表对节能有利。3、控制外立面的窗墙比，使其不大于0.70。4、通过节能设计，使外墙、屋面、外窗等维护结构的传热系数满足节能规范要求。5、屋面节能：聚苯乙烯挤塑板保温隔热。6、外墙节能：聚苯乙烯板保温隔热层。7、户门采用双面金属门板加保温、阻燃材料的隔层门，满足防火、保温、隔热、防盗的功能。8、公共区及生产用房92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告采用高效低耗的照明光源及灯具，荧光灯均采用节能型电子镇流器。根据不同使用要求，设置不同的开灯方案，以便成本核算，减少电能浪费。9、每台箱式变电站设功率因素自动补偿装置，确保COSψ≦95％。10、合理控制管道流速，充分利用城市管网压力供水。11、选用高效节水、节能减排器具：采用新型塑料管材，防锈蚀与结垢，保障了供水水质。卫生器具选用符合CJ164—2002标准的要求。水嘴为陶瓷阀芯防渗漏。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第八章工程建设管理8.1项目管理目标1、质量管理目标：满足项目质量满足规范、规程、设计要求，同时达到合同质量目标。总目标：单位工程验收合格率100%。2、投资管理目标：确保不超过工程概算投资，力争通过优化建设指标、实施方案，最大限度节约投资。3、进度管理目标：完成既定工期目标。4、合同管理目标：建立良好的权利与义务并存制度，确保建设各方诚实履约，尽量避免合同纠纷。5、信息管理目标：及时掌握与交换准确、完整的工程建设信息，为工程建设管理全面服务，全面提升项目管理质量。6、安全文明施工管理目标：“三杜绝一确保”：杜绝工程特别重大、大事故、险性事故；杜绝责任职工死亡事故；杜绝重大火灾、爆炸事故；确保施工安全。确保工程达到当地环境和文明施工的要求。7、协调管理目标：积极履行协调义务，又快又好地处理工程建设存在的问题，确保不因为协调不到位、不及时影响工程建设。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告8.2项目管理工作依据1、《中华人民共和国建筑法》等法规；2、《建筑工程施工质量验收统一标准》等工程规范；3、国家、四川省、成都市、新都区相关工程建设规定；4、工程设计、监理、施工等合同；5、成都市新都区兴城建设投资有限公司工程建设管理办法、通知、会议纪要等。8.3项目管理方法及措施8.3.1质量控制管理1、管理原则工程质量控制是项目管理工作的重要组成部分，与项目其它管理一起构成了项目管理体系，质量管理工作必须依据合同、技术规范、设计图纸开展。2、管理的主要阶段(1)施工准备阶段：审查施工单位配备人力、材料、机械设备是否满足施工要求；审查施工方案、技术、质量保证措施；审查原材料设备报验、配合比是否符合设计和规范要求。(2)92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告施工阶段：检查施工工艺是否按经审批的施工方案和规范的规定进行施工，并对施工过程的原材料、半成品或成品进行抽查，对隐蔽工程验收。(3)成品验收阶段：通过检测检验批和核验分项、分部工程的质量是否达到验收规范的标准和误差允许范围，审核质量控制资料是否齐全符合要求。3、管理主要措施(1)检查：施工过程中对重点的项目和关键部位实施旁站监督和跟踪检查，检查施工过程中材料及混合材料与批准的是否符合；检查施工单位是否按批准的方案、技术规范施工。(2)测量：对完成工程的几何尺寸进行实测实量验收，不符合要求的责令整修，无法进行的必须返工。(3)试验：对多种材料、混合料配比、混凝土、砂浆等，进行随机抽样试验复查。(4)指令性通知：通过书面指令和文字对施工单位进行质量控制，用以指出施工中发生或可能发生的质量问题，提请承包单位加以重视或整改。4、质量控制方法（1）质量事前控制92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告A、对承包单位的资质审查：审查施工管理人员的资质技术等级，持证上岗，特殊工种上岗证。B、认真组织设计技术交底和图纸会审，把疑难问题解决在施工之前。C、审查施工组织设计，对施工方案合理性，施工质量保证体系和技术措施的可操作性进一步落实。D、严格把住原材料、构配件和半成品的质量验收，特别是商品砼的质量关。各种原材料、构配件必须有出厂质量证明书，按规定见证取样复验报告；建筑电气产品、动力管线、通风空调设备、卫生洁具、消防和电讯设备必须经业主、监理审定技术性能、产品质量后签字认可。E、审查分包单位的资质和信誉。F、审查新材料、新产品、新工艺的技术鉴定证书和技术质量标准。（2）质量事中控制A、督促承包单位完善工序控制。把影响工序质量的因素都纳入受控状态；针对本项目的实际情况，监理对施工工艺过程按表内容实施监控；B、严格工序交接检查。坚持上道工序不经检查验收不准进行下道工序的原则。上道工序完成后，先由施工班组自检，专职质检员检查合格后再通知现场监理共同检查，检查合格后验收签认，方能进行下道工序；见工作流程图所示。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告C、隐蔽工程检查验收。凡需要隐蔽的工程，施工完成后，先由施工单位自检、专职检，初检合格后填报“隐蔽工程质量验收记录单”，报告现场监理工程师检查验收签认。D、设计变更处理。设计变更文件的审批，主要是看其是否可行，建筑结构、水电暖通图纸是否协调。E、工程质量事故处理。责成事故责任方及时写出事故调查报告，必须认真抓好质量事故原因、责任的分析，研究提出质量事故处理的措施方案，经有关方面审查批准后，认真监督实施，并检查其处理效果。F、行使质量监督权，下达停工指令。为了保证工程质量，出现下述情况之一者，业主代表或监理工程师有权下达停工指令，限令停工整改。未经检验即进行下道工序作业者；擅自采用未经认可或批准的材料、构配件；擅自变更设计图纸或违反施工规范进行施工；擅自将工程转包，让未经同意的分包单位进场作业。G、行使质量否决权，为工程进度款的支付签署质量认可意见，质量必须经验收合格的方能进行工程款项支付申报与审批。（3）质量的事后控制A92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告、对已完成的分项、分部工程，督促施工单位按照新颁发的《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001和专业工程施工质量验收规范及检验方法的规定进行。检验批及分项工程由监理工程师会同建设单位代表组织施工单位项目专业质量负责人等进行验收；分部工程应由总监理工程师组织建设单位项目负责人、施工单位项目负责人和技术质量负责人等进行验收。地基与基础、主体结构分部工程还应有勘察、设计单位工程项目负责人和施工单位技术、质量部门负责人参加相关分部工程验收。B、单位工程竣工验收单位工程完工后，施工单位应自行组织有关人员进行检查评定，收集整理各项施工技术档案资料，自检合格后，向监理单位提交《工程竣工报验单》；项目监理机构收到《工程竣工报验单》后，总监理工程师组织专业监理工程师，依据有关法律、法规、工程建设强制性标准、设计及施工合同，对承包单位报送的竣工资料进行审查，并对工程质量进行验收，合格后予以签认。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告建设单位收到工程验收及报告后，由建设单位组织施工、设计、勘察、监理等单位，并请地方质量监督站参加监督，进行单位工程竣工验收对工程质量是否符合设计和规范要求及总体质量水平做出评价，工程质量符合要求，则由参加验收的各方签署“竣工验收记录”。C、审核竣工图及有关资料，整理工程竣工档案，竣工档案资料应包括的内容有：工程项目审批文件；地质勘察报告；总平面位置图；测量定位，沉降观测记录；开工报告、图纸会审记录、设计变更通知单及工程质量事故处理报告；隐蔽工程验收及分部、分项工程验收和单位工程验收记录；原材料、构配件及设备质量说明书和检测报告；各专业竣工图；竣工验收技术总结；5、质量管理重点及措施（1）质量管理重点A、定位轴线和标高、桩的施工质量控制、检测验收。B、督促施工单位做好钢筋配料地审核工作，避免差错。C、模板选型设计和安装质量控制，逐层复测检查模板安装的几何尺寸和垂直度。D、砼的质量控制。审查施工方案的可行性，对预拌砼的材料,设备进场检查验收,对砼搅拌现场定期检查,砼配合比控制措施进行检查。E、空调、电气、消防、安装等专业相互协调配合，按设计要求做好结构施工阶段的预埋与预留，严禁事后敲凿。F92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告、卫生间与屋面，防水工程的质量控制、防水施工队伍技术素质的审查，防水材料的选定。G、外墙装饰质量控制。先做好样板，经监理、业主认可后方允许进行大面积的施工。8.3.2进度控制管理按照既定工期完成任务目标，并力争提前完成节点目标。1、进度管理基本要求施工阶段是工程项目的实体形成阶段，对其进度进行控制是整个工程项目建设进度控制的重点。做好施工进度计划与项目建设总进度计划的衔接，并跟踪检查施工进度计划的执行情况，在必要时对施工进度计划进行调整，对于工程进建设进度控制总目标的实现具有十分重要的意义。进度管理的总任务是在满足工程项目建设总进度计划要求的基础上，认真审核施工进度计划，并对其执行情况加以动态控制，以保证工程项目按期竣工交付使用。2、进度管理的依据（1）根据建设单位和设计、监理、施工单位正式签订的工程合同中所确定的工程工期作为进度控制的总目标；（2）各单位根据合同目标工期编制工程施工组织设计；92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告（3）经项目经理审核通过的承包单位编制的施工总进度计划、年、季、月实施计划；3、进度管理的内容（1）审查施工组织设计、施工方案和进度计划，提出修订意见；（2）审查设计、监理、施工等单位提出的材料、设备陈列的规格与数量，质量是否满足工程进度的要求；（3）在项目进行的全过程中，检查工程进度，随时进行计划值与实际值的比较，发现偏离及时提出意见，协助承包单位修改网络计划、调整资源配置，实现进度计划总目标。4、进度管理的措施（1）进度事前管理，即工期预控A、协助业主确定项目实施总进度计划。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告项目实施总进度计划是对项目实施起控制作用的工期目标，是确定施工承包合同工期条款的依据，是审核施工单位提交的施工计划的依据，也是确定和审核施工进度与材料设备供应进度、资金资源计划是否协调的依据，因此制定一个切实可行的总进度计划关系到工程的总目标的实现；B、审查承包单位施工管理组织机构、人员配备、资质、业务水平是否适应工程需要，提出要求；C、审核施工单位提交的施工进度计划（年、季、月度）主要审核是否符合总工期控制目标的要求，审核施工进度计划与施工方案的协调性和合理性；D、审核施工方案，对保证工期，充分采用时间的技术、组织措施的可行性、合理性；E、制定甲供材料、设备的需用量及供应时间，是否符合施工进度工期的要求，编制材料、设备、采供计划、确保施工的需要。（2）进度的事中控制A、开工通知加上合同工期，扣除（或加上）批准的变更工期，即为工程竣工日期；B、建立反映工程进度日志，定期记载形象进度及完成的实物工程量；同时记载影响工程进度的内、外人为和自然环境的各种因素，暴雨、大风、降温，现场停水、停电等原因，时间长短；C、工程进度检查，审核施工单位每月提交的工程进度表，比较实际92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告进度与计划进度的差异；形象进度、实物工程量与工程量指标完成情况的一致性；D、按合同要求，及时进行工程量验收，进度计量方面的签证是支付工程款，计算索赔、延长工期的重要依据；E、对工程进度进行动态管理，实际进度与计划进度发生差异时，应协助施工单位分析产生原因，并提出进度调整的措施和方案，及时调整施工进度计划，材料设备、资金供应等计划，必要时调整工期目标；F、为工程进度款的支付签署进度、计量方面的认证意见；G、组织现场协调会，及时解决影响施工进度的有关重大问题，并作出协调会议纪要，发有关单位执行。8.3.3投资控制管理为确保不超过工程概算投资，力争通过优化建设方案，最大限度节约投资。1、投资管理的依据（1）根据建设单位和各实施单位正式签订的“工程合同”中所确定的工程总价款，作为投资控制的总目标；（2）根据建设单位和实施单位正式签订的“工程合同”中所确定的工程造价计算方法，取费和工程款支付方式，审核工程价款和付款签证；（3）根据建设单位和实施单位正式签订的“合同”92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告中确定的工程款结算方式，进行竣工结算。2、投资管理的内容（1）建设单位决策性的改变如提出新的设计要求对原设计进行修改，工程范围和内容发生变更等；（2）设计单位的设计图纸，文件与现场情况不符，图纸有错误与说明不一致；（3）承包单位由于施工的需要而提出的变更，由于材料、设备的供应问题产生的变更，以及由于人力不可抗拒的破坏而引起的设计变更等。3、投资管理措施（1）事前管理投资事前控制的目的是进行工程风险预测，并采取相应的防范性措施，尽量减少施工方提出索赔的可能。A、熟悉设计图纸掌握设计要求，分析合同价款构成因素，明确工程费用最易突破的部分和环节，从而掌握投资控制的重点；B、预测工程风险及可能发生索赔的诱因，制订防范对策，减少向业主索赔的发生；C、按合同规定的条件，如期提交施工现场，使其能按期开工，正常施工、连续施工、避免造成工期索赔条件；92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告D、协助业主按合同规定如期、按质、按量地供应由业主负责的材料、设备进场，防止造成索赔条件；E、按合同规定，及时提供设计施工图纸和技术资料，避免造成违约索赔。（2）事中管理A、按合同规定，及时答复施工单位提出的问题和协调配合要求，避免造成违约索赔的条件；B、施工过程中，积极主动搞好设计、材料、设备、土建、安装及其它外部协调配合，避免造成索赔条件；C、工程变更、设计修改要慎重，事前应进行技术经济分析、比较、避免工程造价增加，（见设计变更程序图）。D、严格控制现场费用签证，凡涉及费用支出的停窝工签证，用工签证，必须先报监理、业主审批认可；E、按合同规定，及时对已完工程计量进行现场验收，由监理、业主签字确认，作为施工单位办理工程进度结算手续的依据。（3）事后管理A、审核施工单位提交的工程结算法，要求施工单位提交完整的“三证”资料；92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告B、公正地处理施工单位提出的索赔。施工单位应按索赔规定，事后向监理单位提出“费用索赔申请表”，并有监理单位签发的“费用索赔审批表”，据此监理单位向业主报批。C、业主按照合同约定的处理原则，根据监理审批表核算费用。8.3.4合同管理1、合同管理合同管理是项目管理得主要内容。合同管理是龙头，是投资、进度、质量控制的依据。本工程合同主要指施工合同；分包合同和供货合同。本项目合同管理主要内容：（1）合同双方履约情况包括责任和义务的履约，本工程特别是质量和工期的履约。（2）合同双方有无违约，包括材料和设备的供应、工程进度款的申报和支付等。（3）违约责任的分析，有无不可抗力因素，要以事实和证据为依据。（4）合同所规定的奖罚条款的兑现。（5）原有合同补充或修改的必要性。（6）合同双方有无争议，导致争议引起的原因分析，争议的解决方式。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告（7）全面履行合同的措施2、合同管理要点（1）在合同中约定好各自的职责、权利、义务。保证合同的合法性、公正性、确定性。（2）有示范文本的一定要采用示范文本。补充合同（或协议）要严谨、准确、全面、详细、可操作性强。（3）监督合同各方全面履行合同，避免违约。（4）密切跟踪合同的执行过程,发现有违约苗头或有违约事实者及时提醒有关方面自行纠正或采取措施补救，避免扯皮、影响工程进度。给双方造成损失。（5）工程建设中不可预见和不确定因素时有发生，督促和协调合同双方就有关问题进行协商达成共识，并签订补充协议。3、索赔和反索赔根据我公司多年来在合同管理中的经验，有几个方面最容易发生合同纠纷和导致索赔，特别是本工程质量要求高，工期紧迫，最容易导致工程延期的索赔，为此要有针对性的采取预控措施。4、索赔和反索赔的措施（192 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告）以合同为依据，注意积累有关协议、会议纪要、投标书、图纸、预算、标准、规范、技术要求等有关资料和相关证据，为防止索赔积累凭证。（2）及时、合理的处理索赔，避免矛盾扩大化，影响工程建设。（3）采取主动预控的方法，尽量减少索赔。发挥监理部在项目管理上的组织协调作用。对合同双方履行情况及时掌握、及时纠偏。（4）对于施工方违约，给甲方造成损失的，应按索赔原则，以合同和事实为依据，尽可能用经济的行政的组织的措施协调解决或进行反索赔。本工程具体措施：在质量管理方面：本工程要督促施工方针对质量薄弱环节按目标进行质量管理，建立质量保证体系。严格控制工程所用材料质量和施工工艺，对每一个工序，每一个分部分项工程要严格进行检查，按合同规定的质量目标进行验收，并签章认可。在竣工验收中全面衡量项目整体质量状况，写出质量评估报告，对是否达到合同所约定的质量目标做出评价。在费用管理方面：合同中一般对工程造价及支付方式都有明确约定。最容易发生合同纠纷的主要有两点：一是工程变更引起的造价调整，二是一方违约造成的索赔。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告在工期方面：主要是控制工程延期，减少和避免工程延期事件的发生。5、减少工程延期预控措施和工程延期管理办法合同中一般都明确写明了开、竣工日期，甚至写清了各阶段完工时间。施工进度计划是在开工前制定的，在实施中往往出现偏差。由于各种原因工期推后的事情经常发生。这时主要分析影响工期的原因主要在哪一方，只要不是不可抗力造成，都应有办法解决。如果是施工方原因，立即要求他们调整进度计划，采取各种有效措施，补上已拖延的工期，保证项目按期完成。如果是建设方因素造成，应纠正违约行为，如及时提供场地和水电路条件，按约定支付工程款，及时提供图纸资料，及时解决工程周边的环境条件等。施工方一般会提出工期顺延的要求，如果是施工方原因误工，则不批准；如果是建设方责任则组织三方协调，进行定量分析，确定顺延天数，书面予以确定，以免后期扯皮。8.3.5信息管理1、信息的收集（1）业主提供的信息及资料，包括a、地质勘察报告和施工图、设计变更文件；b、施工总平面图；c、业主在建设过程中对各种有关进度、质量、投资、合同等方面的资料；（292 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告）施工单位提供的信息，包括：施工组织设计，向有关单位报送的各种表格、报告和有关问题的意见；在施工中对设计提出的问题和技术建议，项目部管理人员名单和资质。（3）工程建设记录，包括：现场监理人员纪律日报表、监理月报、监理工作日志、监理例会纪要、工程质量记录等。（4）工程竣工阶段要按备案制的要求掌握各种工程信息。2、信息管理制度和措施（1）对收到设计单位、施工单位和业主发来的文件、工作验收单，均按专业进行分类，并编号入档；（2）设计单位的设计变更应归入施工图类；（3）施工单位发送的材质和产品检验单、试验报告、隐蔽记录、基础结构验收记录、水、电、气安装记录、工程质量验评、竣工资料、协商记录，均分类编号入档；（4）监理工程师发出的文件、通知单，均按专业编号登记入档；（5）发给上级单位、业主方的工作函件、月报、专题报告等，均登记编号入档；（6）协调会议纪要分期发送，自备存档；（7）技术交付、图纸会审资料；设备及配件检验资料；施工试验报告资料；设备安装试运转资料均及时收集、登记入档；92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告（8）配备专人对工程相关的信息和资料进行收集、管理，并按专业、工种编号，分类，登记，确保资料的真实可信和有效利用；（9）建立监理档案管理的工作制度，工程竣工后将监理文书资料整理归档；（10）建立监理例会制度，每周星期一下午与业主共同主持召开监理例会。主要对上周存在的问题进行分析处理，下周的工作安排，做好会议纪要；（11）建立监理工作月报制度，每月初将上月监理工作包括质量、进度和投资的控制情况、实际形象进度、检查发现和处理的质量问题以及整改措施书面报告业主和监理公司及区质监站；（12）建立监理工作日志及考勤制度，各专业监理工程师将监理过程中发现和处理的问题随时载入日志并予以签字确认。8.3.6协调管理本工程项目建筑面积较大，参建单位可能较多，搞好协调尤显重要。1、协调方法根据不同具体情况灵活采取方法：（1）对于内部人际关系的协调，一旦出现矛盾应站在公正立场及时调解。对无原则的纷争，着力于劝解和批评制止。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告（2）对于业主同参建单位之间发生的合同纠纷，优先秉公协商调解，调解不成才申请仲裁。（3）与城建政府部门的协调方法主要采取请示、报告、汇报、送审等方式，也可通过一定关系和渠道协调。（4）与设计单位之间的协调方法多尊重设计单位的意见，主动请设计单位设计交底，施工中发现设计问题，及时向设计单位提出，积极支持设计单位采用“四新”技术，热情向设计单位提出合理化建议。（5）不定期报召开协调会议，在会上协调解决有关问题，会后整理好协调会议纪要，由与会各方签字盖章相互督促实施。2、综合协调管理（1）建设相关单位明确项目负责人分别负责项目内外部协调。（2）凡碰到问题，做到积极、友好、完善、公平协调解决。（3）从技术、经济角度，做好影响的预防工作，采取有效预防措施，从而消除影响。（4）熟悉合同，及时主张合同权利，严格履行合同义务。万一发生合同纠纷，优先与合同双方协商解决。协商不成时方予以申请仲裁或向人民法院起诉。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告（5）坚持定期协调会议制度，通过在会议上大家集体研究，群众决策的方法解决相互之间的矛盾和问题，并作好会议纪要。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第九章建设计划与招标管理9.1实施进度计划1、编制依据⑴、本项目进度设定在投资资金按计划到位的前提下，依法对各项工作所需时间编制实施进度。⑵、项目准备阶段包括项目核准报告编制及审批，项目进行初步设计、施工图设计及审查。⑶、本项目建设期21个月（含准备期），从2011年4月到2012年12月。2、项目建设步骤与进度安排表9-1项目实施进度图工作阶段2011年10月底以前2011年11月-2012年11月2012年12月底前期工作工程施工竣工验收⑴2011年10月底前完成前期工作；⑵2011年11月-2012年11月完成完成本工程各项建设内容；⑶2012年12月底，项目通过竣工验收并交付使用。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告9.2工程招标方案1、招标的范围本项目的招标范围包括：设计、工程勘察、工程施工、监理、重要设备（材料）的采购全部或部分招标。2、招标的组织形式项目采用委托招标。项目招标将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位。3、招标的方式⑴、项目将采用公开招标方式。⑵、在国家和省市指定媒介发布招标公告在国家与省市制定媒介公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要设备等的招标公告。投标人资格：①、投标人必须具有法人资格；②、具有城市道路、市政管网等工程建设管理经验和业绩；③、项目主要管理人员具有项目管理经验及能力。4、招标的工作程序92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告建设工程招标一般程序可分为三个阶段：招标准备阶段、招标投标阶段、决标成交阶段。5、招标基本情况表表9-2招标基本情况表方式项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察ΔΔΔ设计ΔΔΔ道路工程管网工程ΔΔΔ监理ΔΔΔ设备ΔΔΔ重要材料ΔΔΔ注：实施时根据具体情况调整92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第十章投资估算及资金来源10.1投资估算依据1、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；2、建设部关于“概预算编制办法”的规定；3、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；4、《四川省建设工程量清单计价定额》（2009）；5、《工程造价信息》（2011年1-3期）；6、项目周边地区类似工程的建设投资指标；7、国家有关政策规定及收费标准；8、本项目规划情况；9、其它相关资料。10.2投资估算方法及范围本项目采用投资估算指标法进行估算；估算范围包括：工程建设投资，含工程建设费用、工程建设其他费用以及预备费。10.3投资估算本项目为新都区泰兴镇新居工程自强苑项目，项目占地11.06亩，总建筑面积为19720.54㎡。经估算，项目总投资3672.32万元，92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告其中工程费用3250.57万元，工程建设其他费用314.79万元，基本预备费106.96万元。详见附表1。1、第一部分工程费用第一部分工程建设费用投资估算为3250.57万元。这部分工程费用是参考当地同类项目的造价水平进行估算的，分为建筑工程、安装工程、装修工程和总平工程，经过测算这几部分工程建设费用为：建筑工程1676.05万元安装工程591.01万元装修工程748.62万元总平工程234.89万元2、第二部分工程建设其它费用主要包括建设用地费、项目报建费用、建设单位管理费、地勘设计等前期费用、工程招标费用、工程监理及质检费、造价咨询费等。经过测算，这部分投资为314.79万元.本项目建设用地为集体建设用地，由新都区政府统一规划配置，故不考虑建设用地费。本项目为“新居工程”，根据《成都市新都区人民政府关于实施新居工程的意见》（新都府发【2005】31号），项目报建费按4.06元/㎡元测算。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告管理费用是指项目业主的管理部门为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各种费用，按照财建[2002]394号文件进行测算。项目前期工作咨询费、勘察设计等前期费用、环境影响评价费、工程招标费用、工程监理、造价咨询费按国家相关收费标准（已经发生的以合同为准）进行测算。经过测算得出：建设用地费0万元项目报建费用8.01万元建设单位管理费42.01万元可研报告编制费2.80万元勘察费17.75万元设计费111.33万元环境影响评价费0.90万元招标代理费14.43万元工程监理费83.45万元造价咨询费34.11万元小计314.79万元3、预备费是指在概算及投资估算中难以预料的工程费用，如“材料”92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告价格变动，设计变更，一般自然灾害的影响及质量修复等不可预见因素，一般按工程建设投资的的3～5％提取，考虑本项目的实际情况，本次按工程建设投资的3%提取，测算费用为106.96万元。10.4资金来源本项目总投资为3672.32万元，项目建设所需资金全部来源于政府专项资金（新居工程），属于泰兴镇财政预算内资金，项目投资将根据工程进度计划投入。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第十一章社会效益分析11.1项目对社会的影响分析1、有利于科学利用资源，加快城乡一体化建设项目的建设可以推进农村居民向城镇和新型社区集中，使分散建房居住的农户合理聚居，节约和集约利用土地，降低配套设施建设成本，提高农村公共服务和管理水平。同时，新居工程的建设为有效实施城市总体规划，加快城镇结构调整以及城镇功能完善，实现城乡可持续发展，加快城乡一体化进程奠定了良好的基础。2、有利于改善人居环境，推进社会主义新农村建设项目的建设可以有效地改变农村脏乱差的居住环境。项目按照城市居住小区的标准设计和建设，实现基础设施和公共服务设施一体化，社区服务和管理一体化，并将城市管理的先进理念和模式传递延伸到新型社区中，改变当前农户房屋质量差、设施不配套、人居环境不佳的居住状况，大大提高农户的生活质量。通过制定科学规划，大力开展“新家园、新生活、新风尚”活动，可以转变农民生产生活方式，改善农村生产生活环境，夯实农村发展基础，提升农村发展动力，推进“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村建设。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告3、有利于“鹤舞天乡”项目的正常建设本项目作为“鹤舞天乡”项目的配套安置房，主要用于搬迁为“鹤舞天乡”项目而被征地拆迁的农户，以保证项目顺利建成。因此，安置好拆迁农户对“鹤舞天乡”项目顺利建设具有重大意义。4、有利于提高被拆迁农户的生活质量作为集中安置小区建设，本项目配备天然气管网、自来水管网、电网，同时区域配套建设文化活动室、全民健身场地等，基础设施和公建配套设施完善，加之项目选址在交通便捷的城镇中心区域，使这些被拆迁安置农户的生活质量较农村生活有大幅提高。11.2互适性分析作为新都区泰兴镇统筹城乡发展、推进城镇化建设的一部分，其成功运行离不开社会支持系统的强力保障，特别是各级政府的大力支持、通力协助和当地群众的支持。1、各级政府的态度⑴新都区对龙门花园安置小区建设的态度成都市新都区发展和改革局《关于同意开展白鹤岛拆迁安置小区新居工程项目前期工作的函》（新都发改投资函【2011】3号）同意自强苑项目开展前期工作；成都市新都区规划局颁发《中华人民共和国建设项92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告目选址意见书》（编号：51011420111014号）和《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第510114201120025号）。⑵泰兴镇对龙门花园安置小区建设的态度《中共成都市新都区泰兴镇委员会成都市新都区泰兴镇人民政府二O一一年重点工作安排意见》中明确提出，要全面启动先锋花园农民集中居住点建设。2、当地群众的态度为了促进泰兴镇的进一步发展，泰兴镇以新石路、成青路沿线为重点，将工业东区与白鹤岛“鹤舞天乡”项目相结合，加快一三产业联动发展，突出展现现代城市农业新形象。“鹤舞天乡”项目采用“统筹城乡+养生度假+生态居住”的综合开发模式，符合工业东区配套区的发展定位，项目建成后将提供大量的就业岗位，提高当地居民的收入，带动地方经济发展。同时因该项目建设而拆迁的农民会被安置在城市化现代小区——龙门花园和先锋花园中，进而改善和提高当地居民的生活水平和生活质量。因此，“鹤舞天乡”项目的建设得到了地方各级政府和当地群众的大力支持。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告11.3社会风险分析由于该项目的建设得到了地方各级政府和当地群众的大力支持，同时该项目的实施又能使当地群众受益，这些都有利于各项工作有条不紊的推进。因此，本项目的实施无社会系统风险。92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告第十二章风险分析及对策12.1投资估算的风险项目投资估算，由于不确定因素的存在，致使估算不可避免地会存在误差，同时，建设期内相关政策、法律、市场等因素的变化也可能对估算投资产生影响，最终可能使得项目投资估算出现较大风险。对策：根据稳健性原则，在进行投资估算时，本项目按3%计提不可预见费。在实施过程中，引入专业机构做施工全过程控制，如发现对估算投资产生重大影响的变化，及时对估算投资进行调整。12.2地方政策风险本项目是政府推动的新居工程建设项目，项目实施具有极强的政府行为并依据政策推进，政策的执行风险和泰兴镇政府各相关职能部门的配合风险，对本项目建设有重大影响。对策：政策的落实，通过媒体宣传、会议传达、组织公众参与等措施确保公共设施相关人群具有知情权，成立专门的机构组织实施，同时保障各种监督手段和渠道的畅通，以保证各项政策的到位落实。12.3工程建设组织管理风险对策92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告项目参与方众多，各方动机和目的不一致导致项目合作的风险，可能影响项目目标和进展的实现，项目组织内部各部门对项目的理解、态度和行动的不一致而产生风险。对策：完善项目各参与方的合同，加强合同管理，可以降低项目的组织风险。12.4项目实施社会风险对策本项目工程内容涉及直接民生利益，关系到社会稳定、民生安全、和谐社会建设等重大问题，社会影响面较广泛，包括社会治安、文化素质、公众态度等。对策：严格执行国家新居工程政策，各级政府和相关部门在项目建设的每个环节，都要把人民群众的利益放在第一位，及时排解各种矛盾，确保项目顺利进行。12.5工程建设资金来源风险本项目建设所需资金全部来源于政府专项资金（新居工程），属于泰兴镇财政预算内资金，但财政资金投入不及时或财政资金未形成有序的专款专用的原则都将给项目建设带来风险。对策：92 新都区泰兴镇新居工程自强苑项目可行性研究报告由政府相关部分相互协调，保证财政资金协调一致，并且及时到位；及时与财政部门保持紧密联系，确保建设资金顺利到位；对财政专项资金设立专门的用款账户，形成专款专用原则，以保证建设资金使用。12.6自然风险对策地震、火灾、风暴、暴雨、暴雪、极端气候的自然风险，具有高度不确定性，偶然性，很难准确预测，现代科技发展很快，人们认识自然的能力大步提高。对策：运用现代科学技术，尽量把握自然灾害产生的规律，提前做好各项应急措施。运用现代完备的保险体系，如作好各种风险的保险储备，做好风险转移。92'