标准化厂房建设项目可行性研究报告 69页

'目录1总论11.1项目简介11.2项目单位概况21.3可研编制依据21.4编制范围及内容31.5主要技术经济指标41.6研究结论42项目建设背景及必要性62.1项目建设的背景62.2项目建设的必要性162.3项目建设的可行性183项目选址及建设条件203.1项目选址203.2建设条件204建设规模与内容255建筑设计方案275.1规划说明275.2建筑设计方案315.3给排水设计说明335.4电气设计355.5弱电设计376环境保护396.1环境影响评价依据396.2项目所在地环境现状396.3影响环境因素分析396.4环境保护措施416.5环境保护评价427节能447.1用能标准和节能规范447.2能耗状况和能耗指标分析447.3节能措施457.4节能效果458劳动安全卫生与消防468.1劳动安全468.2卫生478.3消防设施479组织机构与人力资源配置4867 9.1组织机构489.2人力资源配置4910项目组织管理与进度安排5010.1项目实施组织管理5010.2招投标5210.3计划安排5510.4进度安排5511投资估算与资金筹措5611.1投资估算5611.2资金筹措与使用管理5812财务评价6012.1财务分析6012.2评价结论6113社会评价6214风险分析6314.1主要风险因素识别6314.2主要风险及其防范措施分析6315结论与建议6515.1结论6515.2存在的问题与建议66附件：财务分析表附图67 1总论1.1项目简介1、项目名称****************标准化厂房**建设项目2、项目建设单位****县*******************有限公司3、建设地点本项目位于****县*********A地块、B地块内，A地块建设场地东临********，南临****公租房，西临****，北临****现状企业；B地块建设场地东临********，南临未利用建设用地，西临****，北临****加油站。4、主管单位****县*********管委会5、主要建设内容和规模本项目用地面积为191.07亩（A地块142.48亩、B地块48.59亩），总建设面积为268006m2。项目主要建设内容为标准化工业厂房建设，同时配套电力工程、给排水工程、道路工程、绿化工程等其他附属设施工程建设，具体如下：1）标准化厂房：总建筑面积为267506m2，其中A地块为三层框架结构标准化工业厂房，建筑面积199474m2；B地块为三层框架结构标准化工业厂房，建筑面积68032m2。2）给排水工程：拟铺设给水管网3185m、雨水管3185m、污水管67 3185m。3）道路工程：拟新建混凝土路面31846m2。4）电力工程：拟新建配电房2座100m2，新购高效节能变压器4台；拟铺设电力电缆为3.1km、电信电缆为3.1km。5）绿化、亮化工程：拟铺设草皮、植树5095m2，新购路灯120杆。6）其他附属工程：拟新建公厕4座400m2等。6、建设目标通过本项目的建设，缓解****县*********日益新增的入驻企业的发展需求，进一步优化****的产业结构，推动****产城一体化建设，促进*************的发展。7、项目总投资及资金筹措本项目计划总投资34526万元（取整），工程直接费29410万元（取整），其他费用5116万元（取整）。资金来源：申请银行贷款*****万元，项目单位自筹14526万元。8、建设时间本项目计划建设期2年。1.2项目单位概况****县*******************有限公司于********年10月份成立，注册资本*****万元，公司内设机构为办公室、工程建设部、物业管理部、人力资源**部、融资担保部五个部门。67 **********************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************************1.3可研编制依据（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（2）《投资项目可行性研究指南》（3）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（4）《***省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（5）《****市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（6）《****县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（7）《****县城市总体规划(2010-2030年)》（8）《****县土地利用总体规划(2006-2020年)》（9）《****************总体发展规划（2012～2030年）》（10）项目单位提供的其他相关资料1.4编制范围及内容针对项目的特点、要求，对其建设的背景、建设的必要性进行了认真的调查研究，在此基础上，对项目的建设内容、建设规模、工程总投资及资金筹措等进行了全面的分析。其主要编制内容：项目建设背景与意义分析、项目建设的必要性和可行性分析、项目建设内容、环境保护、劳动安全卫生与消防、项目实施进度、投资估算及资金筹措、财务评价等。在此基础上，通过定性分析和定量计算，深入分析论证了本项目建设的必要性、经济合理性与实施的可行性，为政府有关部门审批项目和建设单位进行投资决策提供可靠的依据。67 1.5主要技术经济指标表1-1主要经济技术指标序号名称单位数量备注一、技术指标1总用地面积亩191.07A地块142.48亩、B地块48.59亩2总建筑面积m2268006混凝土框架结构2.1A地块建筑面积m2199474三层标准化厂房2.2B地块建筑面积m268032三层标准化厂房2.3其他附属设施m2500一层砖混结构3道路m231846长3.1km、混凝土路面4容积率2.105建筑密度%706绿地率%4二、经济指标1总投资万元34525.632资金来源2.1项目单位自筹万元14525.632.2银行贷款万元200001.6研究结论1、本项目建成后，不仅解决原有企业发展壮大面临着资金与用地的瓶颈问题，同时也解决了中小型和创业型企业因资金不足不能买地自建厂房的问题，促进中小企业集聚壮大，提高****的承载能力，优化****的结构布局，集约节约用地，同时拉动了****以及附近区域的经济增长，大力促进*************产城一体化建设，有效推进****县城市化进程，对促进****县经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。2、本项目建设符合《****县城市总体规划(2010-2030年)》、《****县土地利用总体规划(2006-2020年)》、《****************总体发展规划（2012～2030年）》等相关政策文件的要求，对****************的67 发展有重要意义，具有良好的政策背景支持。3、项目单位具有较强的经济实力，具有一批技术力量过硬的工程技术人员，同时具有一定的市政配套工程的建设经验，在业内信誉良好，故项目建设具有一定的可行性。4、项目总投资34525.63万元，主要建设****************标准厂房及其配套工程，建设投资合理，建设方案可行。资金来源为申请银行贷款20000万元，单位自筹14525.63万元。5、在项目实施的过程中通过制定具体有效的环保措施，避免项目的环境污染；同时在施工及运营中采取一系列节能措施，降低能源消耗；项目实施的过程中及其建成后，带动了相关行业的联动发展，提供了一定量的就业岗位，具有良好的社会效益。综上所述，本项目建设是必要的、可行的。67 2项目建设背景及必要性2.1项目建设的背景国务院相关政策。《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（国发〔2015〕32号）提出：发展创业创新区域平台。推动实施小微企业创业基地城市示范。鼓励有条件的地方出台各具特色的支持政策，积极利用工业厂房、企业库房、物流设施和家庭住所、租赁房等资源，为创业者提供低成本办公场所。**城市带承接产业转移示范区的辐射影响。2010年1月，国务院正式批复《**城市带承接产业转移示范区规划》。根据**城市带承接产业转移示范区规划要求，***城市带承接产业转移示范区将依托现有产业基础，继续发挥区位和资源优势，在空间布局上以沿长江一线为发展轴，以**和**两市为“双核”，以**和**两市为“双翼”，构筑“一轴双核两翼”产业分布的新格局。*************邻近“***城市带承接产业转移示范区”，并受到****市、****市、***市发展的影响，接受示范集中区的辐射。《****县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中，明确表达了要突出工业主导，实现工业经济大跨越。继续实施工业强县战略，全力加速新型工业化进程，不断壮大资源产业、发展配套产业、培育新兴产业，实现总量攀升、质量提升，全力打造三大百亿工业主*************主导产业链，切实提高县域经济综合竞争力。********是****县域经济发展的龙头，是发展新型产业、促进产业集群发展的重要平台，同时****也是****县对外开放、招商引资的主要载体之一。因此，****的建设事关****区域经济发展全局。67 加快****的发展，对加速推进新型工业化和新型城市化进程，全面提升县域经济实力来说，作用巨大。2.1.1****************背景分析泛******区域合作的推进，是中央对******发挥更大的辐射作用提出的新要求，同时表明了******地区的扩容和产业外溢是进一步发展的必然选择。***省“东向”发展战略，表明了其积极参与泛******区域合作的决心。产业转移示范区的建设，是***省更快融入******的重大机遇。《***城市带承接产业转移示范区规划》的颁布实施是***省第一个进入国家级层面的区域经济社会发展规划，为****的建设发展提供了新机遇。随着国家开放战略向内陆延伸、泛******区域发展分工深入实施，国内外产业向中西部转移的步伐将进一步加快，层次水平不断提高。*************处于铜池枞产业组团范畴，紧临江南集中区，有着良好的区位、产业和资源优势，承接产业转移的条件得天独厚，完全可以在更大范围内参与区域合作，集聚要素资源，拓展发展空间。2.1.2*************现状分析1、*************规划范围****************于2006年8月经省政府批准开始筹建，规划面积达10平方公里。2013年8月，经省政府批准扩区后，规划面积由原先的10平方公里调整到16.33平方公里米，形成“一区两园”的空间布局，其中：******位于****县城的东部，北至环城北路；南至城南路、纬十九路、纬二十路；东至山脚；西至天柱路，规划用地规模控制为9.76平方公里（含原3.54平方公里）。******位于******以南新河以北，北至河五路、工六路；南至纬八67 路；东至杨冲大道；西至河北路、经一路和318国道，规划用地规模控制为6.46平方公里（含原6.46平方公里）。2、区位及对外交通条件****************位于****县县城以东、318国道******镇至蓉城镇段两侧，交通便捷。1）公路交通:京台高速公路、沪渝高速公路均穿境而过，并在****东侧设有出口立交；318国道横穿东西，********直穿南北。2）水运交通:县内***港水运直通长江；距市内国家一类对外开放口岸、万吨级深水港****港30公里；距***港90公里、***港30公里、***港100公里、***港130公里。3）铁路交通:***-***铁路在我县过境设有客货站，***至***城际铁路、北京至福州动车组即将建成通车。4）航空交通:****距******国际机场仅20分钟车程，目前已开通北京、上海、成都、广州、厦门、泉州、晋江等区域航线。距***禄口国际机场、***新桥国际机场以及***机场均2小时车程内。3、经济区位****处于******经济带、***城市带承接产业转移示范区的“龙头龙尾”重要节点上；环区200公里经济圈覆盖***、***、***、***、***、***、九江等城市；环区400公里经济圈覆盖上海、苏州、杭州、无锡、温州、宁波、湖州、武汉、南昌、株洲等城市。4、基础设施纵横交错的循环路网格局、变电站、自来水厂、医院、学校、通讯、银行、邮政等共同构成运转高效、功能齐全的****基础设施配套网络，为企业营造了良好的投资环境。67 5、**设施（1）政务**中心****县政务**中心位于****内，距离管委会仅500米左右，中心推行"一表通"，即整合市场管理、税务等部门的相关职能，实行一窗受理、一表登记、一口收费、一次送达，为****企业提供了良好、便捷的"一站式"**。（2）人力资源***************人力资源**中心成立于2008年，主要为****企业提供招工、培训等**，经过几年的探索，建立了一系列**机制，形成了自己的人力资源市场，有效地缓解了企业用工压力。目前，****人力资源**中心现有登记在册人员2.7万人，累计培训人员达8000余人，就业率高达85%以上，基本解决了****企业的用工难问题。（3）金融**2012年3月经省政府批准同意成立全资国有企业****县金诺融资担保有限公司，注册资本壹亿元整，主要是无偿协助企业融资，搭建银企合作平台。截止2015年4月，已经成功帮助40余家****企业解决融资问题，直接担保融资约1.6亿元。目前公司主营业务有:贷款担保、票据承兑担保、贸易融资担保、项目融资担保等。对于新落户的企业，主要提供三方面的帮助:一是介绍公司金融产品，让新落户的企业选择适合自身的融资方式；二是帮助企业逐步完善贷款前期资料；三是协助企业进行贷前调查。让企业明确如何能贷款，何时能贷款，能贷多少款，切实提高融资的成功率。（4）商会**为了更好的促进企业之间交流以及搭建好企业与政府之间的沟通桥梁，帮助企业有效解决经营活动中遇到的难题，2011年6月，成立了67 *************商会，截至目前，已有会员单位69家。另外，****商会已多次举办大型活动，并取得良好效果。6、主导产业现状*************通过几年坚持不懈的招商选资和精心培育，基本形成了三大产业集群。（1）高端装备制造及配套生产产业。重点培育区域内支柱产业的高端装备制造及配套生产。目前已落户的重点企业有柯力电气、昌利锻造、富莱茵汽配、瑞泰汽配、华瑞科技、瑞华航空零部件、方兴实业、北斗导航、弘港电子等。（2）高科技新材料产业。依托本县方解石、碳酸钙、铜钼矿以及毗邻中国铜都—***的资源优势，同时通过招商引资、招才引智等措施，重点发展高科技新型材料等战略性新兴产业。目前已落户的重点项目有***铜业、***实业等高科技新材料产业。（3）电子商务及现代**业。依托****便捷交通和已建成的标准化厂房等优势，大力发展电子商务及现代**业。目前已落户的重点项目有****************等。7、现状建设情况*************自建设以来，因地制宜，依托原有产业基础和资源禀赋，不断转变招商方式，优化产业结构，重点培育区域内高端装备制造业。截止2014年，****已建成面积约10平方公里，入驻企业658家，其中工业企业521家，其他商贸物流、电子商务等现代**业137家。*************先后荣获***省新型工业化产业示范基地、***省信息化与工业化融合示范区、***低碳综合性示范基地、***省****县机械基础件高新技术产业基地、***省小微企业创业基地、交通部交通运输北斗卫星导航产业基地等一系列荣誉称号。省委书记**********来********67 视察调研时，对****人力资源**工作给予了充分肯定。省人社厅领导多次实地调研指导，把****创新方式、着力构建的人力资源**体系总结为“****模式”，并批示在全省推广。当前，****正按照国务院和上级党委政府关于****建设的有关要求，围绕产城一体、城乡统筹、节约用地、宜居宜业的建设目标，不断完善功能，提升产业层次，着力把****打造成为全县新型工业的核心区、开发开放的先行区和城乡统筹的示范区。2.1.3*************发展策略1、指导思想*************按照县委、县政府“工业强县”的总体要求，以企业增效、财政增收为目标，以市场需求为导向，以科技为支撑，以产城融合为理念，抢抓发展机遇，推动产业集群发展，不断延伸产业链，走新型工业化道路，大力推进****产业快速、持续、健康发展，努力把****打造成皖南地区具有一定规模、科技含量较高、主导产业明确、基础设施配套完善、综合实力较强的产业集聚区。2、****总体发展目标建设成为***省重要的机械制造和有色金属深加工产业基地，以非金属矿综合开发为主导的省级****。3、****总体发展策略坚持基础设施先行、重大项目带动、支柱产业引领、产业链条延伸、高新技术培育的发展策略。4、****产业发展战略按照高新技术产业战略、产业可持续发展战略、创新提升竞争力战略发展，坚持走新型工业化道路，按照立足资源、延伸资源、超越资源的思路，更加注重现有企业的改造提升和技术创新，更加注重引进培育67 大企业、好项目，不断提升产业层次和技术水平。1）提升资源深加工产业。做足矿产等资源深度开发利用文章，是****工业快速壮大的现实选择。坚持做大总量与提升质量并重，做大做强非金属材料、有色金属等资源加工型产业，大力发展资源精深加工，延伸产业链条，积极发展下游终端产品和高新技术产品，加快形成若干个具有较强竞争力的产业集群，真正变资源优势为产业优势、经济优势。2）发展配套产业。积极融入现代城市经济大循环，抢抓***、***、****等中心城市主导产业快速扩张有利时机，紧盯江南集中区重大项目引进和产业布局，主动承接辐射带动，加快搭建与大企业合作的有效平台，大力引进培育关联配套中小企业，坚持走“专、精、特、新”的发展路子，进一步拓宽发展空间。3）培育新兴产业。按照产业链发展的主攻方向，重点构建以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系。鼓励企业加强与省内外大专院校、科研院所的联系和合作，培育高新技术企业和创新型企业，高起点引进电子信息、新材料等新兴产业和一批高成长性企业，大力发展节能环保产业和循环经济，着力发展铜拆解回收、机电产品再制造、合同能源管理等产业，不断形成新的经济增长点。5、产业发展目标（1）经济目标主动承接产业转移，努力把********建设成****经济创优争先的主脊梁、****市域经济率先崛起的战略支撑点、富有活力的县域经济增长极。以********为龙头，强化区域统筹发展，实施整体发展战略规划，********主要工业指标发展计划如下：——2015年，实现工业总产值达75亿元以上，财政收入16亿元；——2030年，实现工业总产值达600亿元以上，财政收入130亿元。67 （2）龙头企业培育目标坚持走“龙头企业—产业链—产业集群—产业基地”的发展模式，着力打造“五大产业基地”，发展新兴产业，积极构筑承接产业转移高地，确保综合实力远高于全省平均水平。到2015年末：——年产值5亿元以上企业达到10-15家；——年产值亿元以上企业达到20-30家。（3）建设目标到2015年，充实完善现有10平方公里****基础设施建设，基础设施先行、环境建设先行，土地利用率达到90%以上；2030年，以五大产业基地建设为抓手，****规模达到16.22平方公里，人口规模达到8万人，直接就业人口6万人，使********成为****县工业化、城市化实践示范区。（4）节能减排目标到2015年，万元工业增加值能耗较2011年下降25%，工业污水处理率100%，生活污水处理率100%，固体废弃物无害化处理100%，COD下降15%，SO2含量下降15%。2.1.4****企业情况1、现有企业概况****自建设以来，县委、县政府举全县之力，不断加大基础设施投入，完善配套**功能，着力打造并初步形成了机电装备制造、非金属新材料、有色金属深加工三大特色产业集群，目前已拥有了***********汽车部件有限公司、****市瑞华航空部件有限公司、***方兴实业（集团）有限公司、***省****县华瑞科技有限公司、*********有限公司、*******科技电子有限公司、****实业（集团）有限公司、***************制造有限公司等一批龙头企业。67 *************2014年总的财政收入完成2.26亿元，其中****企业土地挂牌所交土地出让金收入6008万元，税收收入1.66亿元（其中国税收入6308.4万元，地税收入10313.4万元），在****县县12家考核单位中收入进度排名第五，收入增幅排名第四，累计完成税收总量排名第一。其中：********企业缴纳城镇土地使用税税收达6960万元，占总税收收入40%；水陆路、仓储物流税收达3240万元，占总税收收入20%；其他第三产业(含建筑工程、汽车销售**及餐饮娱乐业)税收达1680万元，占总税收收入10%；其他****企业税收4680万元，占总税收收入30%。****企业实现的税收中不含企业因购进固定资产留抵扣的税收约1200万元。现已成为****县工业化、城镇化的重要载体、承接产业转移的重要平台和全县经济发展的重要增长极。2、招商企业概况目前已有*************）、***********设备有限公司等近十家企业已经与****签约，准备入驻标准化厂房，具体见下表2-1。这些企业入驻后，达产年可实现年收入49800万元，年实现税收近3000元，能够较好的带动地方区域性经济发展，促进当地工业结构调整和工业产业的升级，提升****的投资环境，增加了****的吸引力。表2-12015年****招商情一览表序号项目名称总投资行业投产产值/万元目前需要厂房面积/m21****市********科技有限公司6500半导体200080002***有限公司5000箱包200030003****县科技有限公司6000机械制造600080004上海****有限公司45000光伏28000120005***有限公司5000金属制品350060006***有限公司5000电子250060007***技有限公司6000新材料300080008***有限公司6000新材料2800800067 9合计8450049800590002.1.5项目的提出****************自建设以来，因地制宜，依托原有产业基础和资源禀赋，不断转变招商方式，优化产业结构，经过近10年的发展，现状基础设施、公共**设施较完善，已基本形成了三大产业集群（高端装备制造及配套生产产业、高科技新材料产业、电子商务及现代**业），龙头企业众多，产生了一批如柯力电气、富莱茵汽配、华瑞科技、***铜业、***实业等具有国内外竞争力的大型企业，为其配套的机械电子、非金属新型材料加工、物流**等产业的中小企业生存空间巨大，发展前景广阔。在此基础上，****************中小企业发展迅猛，新增企业数量多，发展速度快，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，致使****企业的发展壮大面临着资金与用地的瓶颈问题，不能形成产业集群和产生协同效应，也不能有效吸纳中小企业的入驻。与此同时，《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》（国发〔2015〕32号）文件及省市相关文件精神提出：为中小型和创业型企业提供低成本生产办公场所，扶持其发展。为了响应（国发〔2015〕32号）文件及省市相关文件精神，扶持中小微及创业型企业发展，同时也为了从根本上解决企业发展发展壮大面临着资金与用地的瓶颈问题，促进中小企业集聚壮大，提高****的承载能力，近一步优化****的结构布局，集约节约用地，经****管委会的研究决定并一致通过，在****实施标准化厂房建设项目。2.2项目建设的必要性1、是中小企业，特别是小型企业和创业型企业发展的需要67 在中小企业的创业初期，资金是制约其生存与发展的关键因素，如何利用好有限的资金，集中研发产品与拓展市场是中小企业面临的最大挑战之一，而租赁工业园区标准化厂房将成为缓解其资金瓶颈问题的重要途径。从目前已上和拟上创业板的公司来看，其中有很大一部分企业都是通过租赁园区标准化厂房进行生产经营的，由此可见标准厂房建设的重要性。另外，企业就是在资本充足的情况下自建厂区，从建设到投产至少需要1-2年的时间，这对一般企业来讲，并不利于产品市场的抢先占有。由此，标准化厂房建设及租赁是促进中小企业发展的需要与客观要求。2、是承接产业转移的需要国务院正式批准实施《***城市带承接产业转移示范区规划》，是党中央、国务院着眼于中部崛起和区域协调发展全局作出的重大战略部署，更是***发展史上千载难逢的重大战略机遇，给***城市带工业园区发展带来了良好的机遇，也对工业园区平台建设提出了更高要求。标准化厂房的建设将为承接企业提供快速、便捷的落地条件，有利于保持企业在产品转移投资地连续性和市场拓展的延续性。*************处于***城市带——铜池枞产业组团范畴，紧临江南集中区，有着良好的区位、产业和资源优势，承接产业转移的条件得天独厚。因此，本项目建设是承接产业转移的必然要求。3、是****发展的需要随着***城市带承接产业转移示范区的建设发展，*************充分利用自身的资源优势、区位优势，外加****管委会的高效管理，67 发展迅猛，目前主园区入园企业658家，已完成10平方公里工业区基础设施建设，还有近5平方公里的基础设施建设工程正有序推进中，各项配套设施较健全，其整体环境、**质量得到企业认可。在此基础上，新增入区企业日益增加，而原有工业用地已基本用尽，可供使用工业用地日趋紧张，制约了****企业的发展壮大，滞后了****的发展。本项目的实施将解决企业发展壮大与用地日趋紧张的矛盾，促进中小企业集聚壮大，拉动了****以及附近区域的经济增长，大力推动*************“产城一体化”战略目标的进程。4、是大力发展产业集群，优化规划****功能布局的需要目前，国内很多省、市、县级****由于缺乏科学规划和合理布局，致使引进的中小企业布局散乱、不能形成集聚、协同效应，削弱了****企业的竞争力。*************标准化厂房是按“产业集群、企业集聚、土地集约”的总体要求和“统一规划、统一设计、集中配套、分块实施”的开发建设原则，在符合区域土地利用总体规划、****总体发展规划和生态环境的前提下，结合****县及周边各个集中区、****的资源和产业特色进行科学规划和合理布局。项目的实施，可以避免单独引进中小企业而造成的零星布局和散、乱现象的存在，真正形成企业协同效应和产业集聚效应，增强****企业的竞争力，进一步优化****的结构布局，提升****的承载能力。5、是集约节约用地的需要目前，“用地难”是困扰各地经济发展的一大难题，如何在加快发展的同时，实现土地集约利用，已经成为各个工业园区发展面临的67 主要问题。从****县周边地区的具体实践来看，入驻标准厂房项目比单独建设可节约土地资源50%以上。建设标准厂房，向“空间要土地”，显然是有效利用土地最为可行的办法之一，同时也必将成为今后各工业园区经济发展的一种模式。*************现有企业规模的扩大需要大量建设用地；同时随着****软硬件环境的进一步改善、招商引资力度的加大、***承接产业转移示范区辐射作用的增强，入驻的主导型企业的增多，也需要大量土地；本地蓬勃发展的配套产业的中小型企业和创业型企业入驻****，更是需要大量的土地。而目前****工业储存用地已不多，土地的供需矛盾已显现，从可持续发展的角度来看，需要集约节约用地。另外，通过标准厂房项目的实施，可以使生产用房和生活、办公等配套用房合理布局，有效节约土地资源；****通过标准厂房的建设，建立中小企业产业资源共享平台，可有效降低企业的研发支出和生产成本，实现土地的集约使用。综上所述，本项目建设具有必要性。2.3项目建设的可行性1、外部支撑条件坚实****************位于******经济带、***城市带承接产业转移示范区的“龙头龙尾”重要节点上，区位资源优越；经过近10年的发展，****先后荣获***省新型工业化产业示范基地、***省信息化与工业化融合示范区、***省****县机械基础件高新技术产业基地、***省小微企业创业基地等一系列荣誉称号，已基本形成了三大产业集群，现状基础设施、公共**设施较完善，对外交通便捷，综合**能力不断增强，从而为本项目建设提供坚实的外部支撑。2、项目建设政策背景良好67 本项目的建设符合《****县城市总体规划(2010-2030年)》、《****县土地利用总体规划(2006-2020年)》、《****************总体发展规划（2012～2030年）》等相关政策文件的要求，同时项目建设积极响应了（国发〔2015〕32号）文件及省市相关文件精神“扶持中小微型企业及创业型企业发展”；2011年5月****县人民政府办公室发布了《关于印发****县工业园区标准化厂房建设及使用优惠办法的通知》（青政办【2011】43号），对****县县域内工业园区标准化厂房建设给予支持与肯定。故，本项目建设具有良好的政策背景支持。3、项目建设资金来源有保障本项目建设资金来源由项目单位自筹与银行贷款两部分组成，其中项目单位自筹由****县*******************有限公司解决，该公司注册资本8000万元，近几年发展状况良好，经济效益逐年增长，能够为本项目提供足额的资本金；银行贷款部分，项目单位已积极与中国建设银行沟通，初步达成贷款意向。综上所述，本项目的建设具有可行性。67 3项目选址及建设条件3.1项目选址*************位于*********以东、318国道******镇至蓉城镇段两侧，交通便捷。境内有京台高速公路、沪渝高速公路、318国道、********，距国家一类对外开放口岸、万吨级深水港****港30公里，距***-九江铁路****县客货站5公里，距******国际机场仅20分钟，区位交通条件优越。****************标准化厂房**建设项目位于*************内，建设场地东临***，南临***，西临****大道，北临***。3.2建设条件3.2.1地理条件****县为***省****市辖县，位于皖南北部，长江中下游南岸，为长江中下游平原与皖南山区交界处(北纬30°19′16″~30°50′44″)。县中低山和丘陵居多。县境东接南陵、泾县，南邻石台、***，西连****，北交***。****县境域东西宽约40公里，南北长约65公里，总面积1180.6平方公里(含******管理处辖区面积12.6平方公里)。*************，位于****县县城以东。3.2.2地形地貌****县地处皖南山区东北部，******脉绵亘中南部。地势南高北低，南部高山峭拔，中部为丘陵，北部多平原、圩区。有海拔千米以上高峰多座。十王峰海拔1344米，为****县最高点。青通河及支流七星河中下67 游沿岸为岗畈相间的河谷盆地。有"七山一水一分田，一分道路和庄园"之称。青通河、七星河、九华河北流入长江，南阳河、陵阳河南流入太平湖。3.2.3地质、地震根据地质勘探分析，拟建场地地层自上而下依次为：①层素填土；②层淤泥质粉质粘土；③层中粗砂夹圆砾；④层强风化砂岩；⑤层中风化砂岩；⑥层微风化砂岩。现将各层地基岩土的岩性结构特征分别叙述如下：①层素填土(Qml)，层厚0.50～1.80米，层底标高7.95～12.96米。灰褐色、灰黄色，松散，很湿～饱和，该层上部为耕土，下部为淤泥质冲填土。②层淤泥质粉质粘土(Q4al+pl)，层厚12.00～21.70米，层顶埋深0.50～1.80米，层底标高-11.58～-2.54米。灰、灰褐色，流塑状，该层以流塑状淤泥质粉质粘土为主，局部夹少量粉细砂。③层中粗砂夹圆砾(Q4al+pl)，层厚1.10～11.20米，层顶埋深12.50～18.60米，层底标高-15.25～-10.16米。灰黄色、青灰色，稍密，饱和状，该层以中粗砂为主，夹少量圆砾，分选性一般，颗粒级配一般。该层区域内局部分布。标贯试验击数一般在12.0～15.0击/30cm，平均值为13.5击/30cm。④层强风化砂岩(K)，层厚0.80～13.20米，层顶埋深16.30～23.70米，层底标高-19.65～-10.96米。紫红色，密实状，该层钻探提物为碎屑、碎块状，风化裂隙很发育，节理面有黑色片膜状铁质氧化物，岩体破碎，为软岩岩体基本质量等级为V类，岩石质量指标RQD为极差的。标贯试验击数一般在29.0～42.0击/30cm，平均值为36.1击/30cm。⑤层中风化砂岩(K)，层厚2.00～4.00米，层顶埋深20.30～29.5067 米，层底标高-22.25～-13.36米。紫红色，钻探提取物为短柱状、柱状，结构部分破坏，风化裂隙发育，沿节理面有次生矿物，岩体较完整，属软岩，岩体基本质量等级为IV类，岩石质量指标RQD为较好的。⑥层微风化砂岩(K)，揭露层厚27.20～46.50米，层顶埋深22.80～32.70米。紫红色，钻探提取物为长柱状，结构基本未变，仅节理面有黑褐色铁质渲染，有少量风化裂隙，岩体完整，属较软岩，岩体基本质量等级为III类，岩石质量指标RQD为好的。地基岩土物理力学性质指标详见《土工试验成果表》、《地基土物理力学指标数理统计表》及《岩样试验报告》。根据《中国地震动峰值加速度区划图》（2002年），路线经过地区地震动峰值加速度值为0.05g，相当于原地震基本烈度VI度。3.2.4水文气象****县属亚热带季风气候区，受华东季风、温暖地带的大气环流影响，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大。根据****市气象站多年降雨资料统计，****县多年平均降雨量1483mm，汛期降雨约占全年降雨量的60％，最大年降雨量2285mm(1954年)，最大1d降雨量226mm(1970年7月12日)，最大3d降雨387mm(1953年6月24日)。一般暴雨多出现在6月下旬至7月上旬。****县城区多年平均温度16.1℃，最高年份17.0℃，最低年份15.5℃，最热月(7月)平均气温28.7℃，最冷月(1月)平均气温3.1℃，平均年温差25.5℃，极端最高气温40.6℃，极端最低气温-15.6℃，大于10℃活动积温平均5120℃，持续时间平均232天，平均无霜期240天。年平均日照时间1968.5小时，最多年份为2161.8小时，最少年份1726小时，年日照百分率44％，常年各月以7～8月份实照时数最多，平均每天达8小时以上，日照百分率在56％以上。多年平均蒸发量695.5mm，汛期(5～9月)水面蒸发量451.4mm，占年蒸发量的64.9％。67 长江流经****市境内全长145km，根据距池口18km的大通水文站资料，年平均流量28800m3/s，多年平均含沙量0.533kg/m3，年均输沙量4.71×108t。根据池口水位站资料，长江最高洪水位多发生在汛期(5～9月)，汛期最高洪水位均值为12.42m，实测最高洪水为1954年的15.31m，第二位为1998年的15.13m。3.2.5交通1）公路交通:京台高速公路、沪渝高速公路均穿境而过，并在****东侧设有出口立交；318国道横穿东西，********直穿南北。2）水运交通:县内***港水运直通长江；距市内国家一类对外开放口岸、万吨级深水港****港30公里；距***港90公里、***港30公里、***港100公里、***港130公里。3）铁路交通:***-九江铁路在我县过境设有客货站，***至***城际铁路、北京至福州动车组即将建成通车。4）航空交通:****距******国际机场仅20分钟车程，目前已开通北京、上海、成都、广州、厦门、泉州、晋江等区域航线。距***禄口国际机场、******国际机场以及***机场均2小时车程内。3.2.6基础设施*************内基础设施配套完善，场地平整、道路贯通，强电、弱电、供水、排水、供电、排污等配套建设全面跟进，项目入驻建设的硬件完全成熟。3.2.7人力资源项目区周边劳动力资源较丰富，目前在****人力资源**中心登记在册人员2.7万人，能够忙着本项目的用工需求。67 3.2.8建筑材料项目所在地建筑材料资源丰富，水泥可从境内海螺水泥采购，钢筋、木材可直接从城区市场购买，块石、碎石、黄砂可从境内乡镇购买。67 4建设规模与内容目前，****************经过近10年的发展，现状基础设施、公共**设施较完善，已基本形成以高端装备制造及配套生产产业、高科技新材料产业、电子商务及现代**业为主导产业的三大产业集群，产业基础较好，入园企业数量多，发展势头良好，入园企业逐年增加并呈加速扩展的态势。未来随着****软硬件设施的进一步完善，对外部资本的吸引力将进一步增强，入驻企业将不断增加，项目的前景很好。根据****产业布局、发展定位和项目功能要求，并考虑项目资金能力、建设场地和目前已签约及拟签约企业发展需求等其他因素，****标准化厂房**建设规模为：征地191.07亩，总建筑面积268006m2，容积率2.10，符合《****县工业园区标准化厂房建设及使用优惠办法》对****县工业项目建设用地控制指标的要求，投资强度为181.5万元/亩。本项目主要建设内容为：1、标准化厂房本项目标准化厂房总建筑面积为267506m2，其中A地块为三层框架结构标准化工业厂房，建筑面积199474m2；B地块为三层框架结构标准化工业厂房，建筑面积68032m2。2、给排水工程1）给水管网：沿道路拟铺设给水管网3185m(PE80管材)，埋深为2.5m～3m。2）雨水管：沿道路拟铺设3185m，钢筋混凝土管，埋深为2.5m～3.0m。67 3）污水管：沿道路拟铺设3185m，钢筋混凝土管，埋深为2.5m～3.0m。3、道路工程本项目拟新建混凝土路面31846m2，长约3.1km。4、电力工程1）本项目拟新建配电房2所共100m2，其中A地块1所50m2，新购置高效节能变压器2台；B地块1所50m2，新购置高效节能变压器2台。2）拟架空铺设高压线路为3.1km，埋地铺设电信电缆3.1km。5、绿化、亮化工程本项目拟铺设草皮、植树5095m2；新购太阳能路灯120杆，沿道路铺设。6、其他附属工程本项目拟新建公厕4座400m2（其中A地块3座、B地块1座），一层砖混结构。67 5建筑设计方案5.1规划说明5.1.1指导思想1、坚持以人为本的规划理念，制定科学的厂区综合开发建设控制指标体系，积极营造高品质的厂区环境，实现经济、社会、环境三个方面的综合效益，促进地区社会经济的可持续发展。2、完善标准化厂房的各项配套设施，形成合理紧凑的用地布局结构和高效的道路交通系统，以保证厂区机能高效持续地运转和空间的秩序化、宜人化、效率化。3、集约利用土地，成规模紧凑开发，提高土地效用，同时充分考虑分期分片逐步开发建设的可能性和时序性，体现弹性原则，以适应市场经济发展变化和规划建设的可塑性。5.1.2设计原则1、现实性原则：根据地块开发建设的实际情况，立足建设和规划管理的现实要求，要适应批租、出让和招商引资的具体特点。2、超前性原则：高标准、高要求，加强规划科学性、前瞻性，引导开发建设健康、协调、持续发展。3、综合效益原则：调整土地利用结构，增加土地利用集约性；同时，决不能因为短期、局部的经济利益而影响整个地区的建设水平，在追求经济效益的同时，也应兼顾社会效益和环境效益，处理好局部与整体、近期与远期的关系。土地利用应统筹安排各项用地，保证市政设施和绿化用地，并控制用地合理利用与适度开发。67 4、控制与引导相结合原则：规划强调控制与引导相结合，对配套的市政设施、道路、公共绿地等实行严格的控制规定，而对其它类土地的使用可根据土地兼容要求，保留适当的灵活性。规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求，达到系统、规范、简明的目的，增强可操作性。5.1.3设计依据1、《中华人民共和国城乡规划法》2、《城市规划编制办法实施细则》3、《****县城市总体规划(2010-2030年)》4、《****县土地利用总体规划(2006-2020年)》5、《****************总体发展规划（2012～2030年）》6、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）7、国家及地方相关法规8、建设单位提供的设计要求5.1.4规划目标1、处理好****与周边区域的关系，实现可持续发展。2、坚持高起点、高品位，建设具有一定规模、环境良好、科技含量较高、主导产业明确、基础设施配套完善、综合实力较强的产业集聚区。3、灵活的规划框架，以利未来弹性发展。4、综合解决好本区的竖向，做到既科学合理，又节约投资。5、****生态系统整体性与成员个体性统一。****既追求整体乃至整个区域的经济和环境效益，也追求成员自身的经济效益和环境绩效，因此，这就需要保证系统的整体性和成员个体性统一；从操作、运行和管理上，要使得物质流动以及信息交流在整个****内形成快捷、顺畅的网络，而成员个体间以市场原则进行联系以体67 现个性。结论：本着经济、实用、美观、合理相结合的设计原则，规划设计达到节约资源、削减污染、提高经济运行质量和效益的目的，实现整个区域的可持续发展，促进****生态系统良性循环。以优越的投资环境、专业的**品质以及良好的产业发展平台吸引大批高端主导、配套**中小型及创业型企业入驻。5.1.5规划结构与用地布局1、通过对现状详实的调查与综合分析，针对****的特点，同时为提高土地的实用率及交通流线的便捷性，标准化厂房采用大开间、大体量的多层车间有序整齐的布置。2、建筑后退四周道路红线不小于10米，建筑南北间距和侧间距要求满足消防规范和其他相关强制性规范要求。5.1.6道路交通及竖向设计(一)道路交通结合场地地形条件及停车规模要求，以及****道路规划的要求，合理组织交通和竖向设计。1、出入口和转弯半径由于地块较大，故地块共设4处出入口，其中南北各设置1处出入口，东西侧各设置1处出入口，宽度均为15米，东西出入口结合场地，进行一定的入口形象设计。考虑大型货柜车通行的要求，主要道路交叉口转弯半径均为9米，次要路口转弯半径控制在7米以上，满足消防及大型货车转弯要求。2、车行系统项目区域内机动车道宽度主要有12米、9米及7米三种形式，12米67 道路为主干道，9米道路为次干道，7米道路为厂房间道路。道路坡度设计：最大纵坡1．00％，最小纵坡0．20％。3、停车系统项目区域内停车主要采取室外固定停车泊位及道路临时停车，总停车泊位数800个。4、消防通道整合园区道路交通系统，满足消防要求。(二)竖向规划在保证道路工程技术要求的前提下尽量尊重场地地形条件，有效减小土石方工程量。1、道路竖向设计场地由南向北逐渐坡降，规划道路高程基本顺应地形及都变道路落差，道路坡度不大于1％，绝大多数路段坡度小于0．5％，以方便非机动车行驶；规划部分场地、道路适当加高，使道路坡度至少大于2．0％，以达到污水管的排水最小坡度。2、场地竖向设计场地的竖向设计应本着降低土方量的原则，尽可能地接近场地现状高程。规划形成不同高程的缓坡台地，使场地不至形成洼地，便于排水。5.1.7绿化景观(一)绿化系统绿化和景观系统的设计原则是与整体功能布局、空间组合相协调，特别是建筑与基地、城市环境的联系，使之形成多层次的绿化环境景观。项目区域内绿化系统采用网、点、带结合的构架方式，结合城市设计意象，强调沿城市主干道绿化景观带。道路绿化：项目区域规划所有主次干道都应种植行道树，并留出一67 定的绿化休憩空间，以形成区域的网状道路系统。(二)绿化树种1、根据****企业生产特点，选择耐性好、抗性强、衰噪和滞尘能力强及净化大气效果好的植物。可选择树种有：大叶榕、樟树等。2、根据****防火、卫生要求，选择有利于安全生产的含水份多、蜡质少、无花絮的常绿植物。或选择经济、实用、美观和来源可靠的苗木及生产地较近的乡土植物。3、行道树应选择深根性、分支点高、冠大荫浓、生长健，适应道路环境，且落果对行人不会造成危害的大(小)乔木为宜。花木、灌木、绿篱植物等应选择树繁叶密、花期长、生长健和耐修剪的树种及草坪等地被植物茎叶茂密、生长势强，耐修剪和绿色期较长的种类。4、种植的树木应采取通透式配置方式，在距离邻机动车道路面高度0.9m至3.0m之间的范围内，其树冠不遮挡驾驶员的视线。5.2建筑设计方案5.2.1设计依据《工业建筑设计规范》《工业建筑防腐蚀设计规范》GB50046-2008《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）《厂房建筑模数协调标准》（GBJ6-86）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）国家、省、市、县相关法令法规和标准规范。5.2.2单体设计厂房按要求均设计为多层厂房，生产类别为丙类和戊类，耐火等级67 为二级，该建筑与其它建筑、道路的距离符合消防设计要求。主要功能：多层厂房有三～三层，每层均为工业标准化厂房。每层都有至少两部楼梯、生产车间、卫生间及货梯组成。高度控制：工业标准化厂房一层层高为6米，二～三层层高4.5米。5.2.3立面设计在建筑的形式及材料上大量利用现代形式的建筑语言，简洁的线条，大尺寸的开窗，力求表现建筑物现代,简洁,朴实的特征,同时考虑与****文明美观的大环境相适应,通过高低错落,虚实对比来体现简洁清新的现代科技形象。厂区内建筑主要以工业建筑为主，建筑形式采用简洁、明快、整齐为主，钢架等现代标准厂房构造，色调以白、蓝、黄等冷色调为主基调。5.2.4建筑节能设计1、节能设计的目的****属夏热冬冷地区，近年来，随着我国经济的高速增长，人民生活水平的提高，各地区的城镇公共建筑纷纷采取措施，自行解决冬夏季的室内环境问题，夏季空调冬季采暖成了一种普遍现象。由于该地区以前的标准为不采暖，建筑的设计对保温隔热，围护结构的电能浪费很大，依据当前国家现行的有关节能设计标准和规范，在本项目设计中有必要进行建筑的节能设计，以贯彻国家有关建筑节能方针，政策和法规制度，节约能源，保护环境，改善建筑的热环境，提高采暖和空调的能源利用效率。2、节能设计的相关指标①建筑总平面的规划布局和单体平面设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。67 ②建筑物地下室外墙自室外自然地坪下0.8m以内，应做保温处理，其热阻R不应小于1.2m2·K/W。与土壤接触的建筑物地面，建筑基础持力层以上各层材料的热阻之和不应小于1.2m2·K/W。③屋顶传热系数：K≤0.70W/m2·K④外墙传热系数：K≤1.0W/m2·K⑤底面接触室外空气的架空或外挑楼板传热系数：K≤1.0W/m2·K3、建筑物外围护保温隔热做法及要求（1）屋面①平屋面的保温层无论何种屋顶做法一律采用1：8沥青煤渣混凝土做找坡层（最薄处50mm厚）；②坡屋面的保温无论何种屋顶做法一律采用30mm厚挤塑聚苯板。（2）外墙外墙外保温采用30mm厚聚苯颗粒保温浆料，其构造做法参见《公共建筑节能设计标准》（DB33/1036-2007）（3）外墙门窗建筑外墙均采用中空玻璃窗。5.3给排水设计说明5.3.1设计依据建筑给排水设计规范GB50015-2003室外给水设计规范GB50013-2006室外排水设计规范GB50014-2006建筑设计防火规范GB50016-2006自动喷水灭火系统设计规范GB50084-2001(2005版)汽车库、修车库、停车场设计规范GB50067-9767 建设单位提供的有关设计资料和建筑专业的委托资料5.3.2设计范围****************标准化厂房**建设项目的给排水方案设计。5.3.3给水设计1、水源均取用城市给水管网作为区内的生活、消防供水水源。设计拟从周边的市政给水干管上接出两路DN300的给水管，在区内形成环网，在此环网上引入水管供项目区域的生活和消防用水。2、用水量表5-1项目用水量估算表序号用水项目单位用水定额用水数量㎡最大时用水量（m3/h）用水时间时变化系数(K)年用水量(万t)1厂房级附属设施4L/m2.d268006132.412（h）1.538.142绿化0.2m3/.a50950.933道路0.1L/m2.d318460.2412（h）1.00.114未可预见量按10%计11.63.925合计43.103、给水系统市政供水水压按0.28MPa设计，由市政管网直接供水；供水系统不设屋顶水箱，按下行上给式布置，各层的供水压力不大于350KPa，大于时设减压阀减压供水。注：供水系统可以根据实际的市政供水压力作调整。4、管材室内生活给水管：采用钢塑复合管，丝扣连接。室外给水管：采用球墨给水铸铁管，橡胶圈连接。5.3.4排水设计1、概述：室内采用污、雨分流制，室外采用雨、污分流制。雨水收67 集后单独排放。2、污水污水排放要根据入驻企业性质确定；经估算污水管约3185m。3、雨水系统设计采用***市暴雨强度公式：q=1986.8（1+0.777lgP）/（t+8.404）0.689设计重现期P=1年,降雨历时t=10分钟，综合径流系数为0.7；屋面雨水经收集后与地面雨水汇合，分别排入市政雨水管网，经估算雨水管约11504m。4、管网布置污水管道沿路埋设，采用重力自排式排放。规划污水管一般布置在慢车道或快车道下，以布置在道路东侧或南侧为主。污水管的覆土深度不得小于0.7m，当过长线路、穿铁路和低洼地区建设污水提升泵站。项目区雨水排放采用就近排放的原则，雨水管道沿道路呈枝状布置并就近排入明渠水系。雨水管道起点覆土深度在人行道下不小于0.6米，车行道下不小于0.7米。5.4电气设计1、设计依据《低压配电设计规范》GB50054——95《建筑工程设计文件编制深度规定》《建筑物防雷设计规范》GB50057—94（2000年版）《智能建筑设计标准》GB/T50314—2006《建筑设计防火规范》GB50016—2006强、弱电相关的国家和地方法规及标准图集各工种提供的资料及甲方提供的设计要求67 建设单位提供的设计任务及相关技术条件2、设计内容本设计包括建筑物供电系统、防雷接地系统、电信、有线电视。3、用电标准厂区照明配电标准：0.8W/m24、用电负荷本工程所有消防用电设备、应急照明以及重要场所的重要负荷为二级，其余负荷为三级。5、低压配电低压配电系统采用单母线分段方式，两母线间设联络开关。低压采用分类计量，无功补偿采用电容器柜在各10kV变配电所低压侧集中补偿。标准化厂房和行政及生活**设施建筑均采用220/380V低压供电，配电电源分别引自相关10kV变配电所低压配电柜。低压配电系统采用放射式与树干式相结合的形式。对单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式供电；对照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。计量方式：外部计量采用高供高计，内部计量除在10kV变配电所低压进线侧集中计量外，另分别在各标准化厂房和行政及生活**设施电源进线处单独计量。6、应急电源应急疏散照明、备用照明采用灯具内自带的蓄电池作为备用电源；消防用电设备和重要场所的重要负荷配电系统采用双回路低压电源供电，末端自切。7、电气照明本工程设有工作照明、值班照明、应急照明和环境照明等。各建筑67 工作区照明和公共照明分开配电和控制。各场所照度标准按《建筑照明设计标准GB50034-2004》规定取中档值进行设计。在各建筑疏散走道、楼梯间及前室等公共场所设置疏散指示标志灯和安全出口灯，平时处于点亮状态，应急时可持续工作时间大于90min，疏散指示标志灯采用白底绿字，并用图形和箭头指示疏散方向。在各建筑楼梯间、走道、门厅及大开间会议室等重要场所设置应急照明灯，应急时可持续工作时间大于90min。应急照明灯、疏散指示标志灯和安全出口标志灯均带有镉镍电池充电装置，平时处于充电状态。本着电气节能的设计原则，设计选用高效光源和高效节能灯具，本工程除特殊要求、特殊场合外,楼梯间、卫生间等场所选用高效节能吸顶灯，其余场所均采用高质量、高效率的节能型双管荧光灯。所有节能型荧光灯带有无功功率补偿装置或采用电子镇流器，要求照明功率因数达0.9以上。8、防雷与接地（1）进出建筑物的各种金属管道在入户处均需与联合接地极连接；建筑物做总等电位联结。（2）卫生间做局部等电位联结。（3）本工程中电气工作接地、保护接地、弱电接地极防雷接地采用共用接地装置，接地电阻不大于1欧姆。（4）低压保护接地系统采用TN—C—S或TN—S制。5.5弱电设计1、电话系统本工程电话系统直接引自市政电信部门电话管网，标准化厂房及配套设施建筑室内分别设置电话分线箱，室外按区域设置电话交接箱，通信线路拟采用光缆传输。67 2、宽带网配线系统本工程宽带网配线系统引自市政电信部门宽带管网，系统进线采用六芯多模光纤引至弱电机房光终端设备和集线器组合柜。3、视频安防监控系统本工程在各标准化厂房、变配电所、走道、场区室外主要干道及出入口等重要场所设置监视摄像机，实行24小时实时监控，监控主机设于一层消防保安室。5、火灾自动报警及消防设备联动控制系统本工程根据各标准化厂房及配套设施建筑的使用功能和面积设置火灾自动报警系统，保护对象为二级，系统形式为集中报警系统。火灾自动报警装置采用智能型火灾自动报警设备。火灾时系统除自动报警外，还对各种消防用电设备实行联动控制。系统还设有火灾紧急广播和消防电话，并能与县“119”火警电话专线联络。消防控制主机设于消防控制室或门卫室，并应设有直接通向室外的出口。67 6环境保护6.1环境影响评价依据环境影响评价及监管依据以下标准：◆《中华人民共和国环境空气质量标准》（GB3095—1996）◆《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）；◆《中华人民共和国大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；◆《中华人民共和国工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）；◆《中华人民共和国锅炉大气污染物排放标准》；◆《中华人民共和国污水综合排放标准》（GB8978-96）；◆《中华人民共和国清洁生产促进法》，2003.1；◆《中华人民共和国环境影响评价法》，2002.10；6.2项目所在地环境现状1、项目所在地空气环境质量项目所在地的污染因子的日均值均未超标。2、项目所在地声环境质量该区域各点位各时段噪声值均低于《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中的2类标准，声环境质量良好。3、项目所在地水环境现状该地区地下水质量良好，适于生产与生活用水。6.3影响环境因素分析项目建设过程中所产生的环境污染因素主要有噪声、废水和地面扬67 尘，生产运营过程中易产生的环境污染因素主要有噪声、废气和固体废弃物。6.3.1噪声建筑施工基础施工阶段主要机械设备有：空压机、搅拌机、混凝土捣震器以及打桩机等，多属高噪声设备。噪声特点是持续时间长、强度高；而本项目施工地点距居民区相对较远，故对居民影响小。但位于公路两侧，要采取一些降噪措施。选择低噪声设备；对高噪声设备，可采用局部吸声、隔声降噪技术。避免对周围环境造成严重影响。降噪目标为昼间不大于70dBA，夜间不大于55dBA。6.3.2地面扬尘项目在施工拆迁、地下挖掘及施工建设期间，不可避免地会产生一些扬尘，这些扬尘尽管是短期行为，但也会对附近区域环境带来不利影响，所以在施工期间要采取积极有效的措施尽量减轻扬尘的产生，最大限度地防止扬尘扩散。首先，施工场地上房屋建筑要实行封闭式施工；土堆、料堆要有遮盖。同时，建筑垃圾的堆放不准超出场地围挡范围，施工场地内不准堆放生活垃圾。装卸渣土严禁凌空抛散。在道路边施工的工地必须实行封闭施工，严禁在车行道上堆放施工弃土，要采用洒水、遮盖物或喷洒覆盖剂等措施防治扬尘。拆迁工地要随拆随撒水，拆迁后要立即进行简易绿化。建筑材料运输过程中进行遮盖，防止撒漏，尽可能减少运输中产生的扬尘。大风天气禁止进行可能造成扬尘污染的露天作业或施工。6.3.3废气****引进工业项目要完全符合《建设项目环境保护管理条例》标准，67 工业废气排放远低于国家《大气污染物综合排放标准》中的要求。****限制引进消耗水、煤和其它燃料大的生产企业，产生废气初步预测可符合环保排放标准，个别喷漆、酸洗废气、有机废气、碳黑粉尘等可能会存在，但限于分散个别场所，规模较小。废气方面较大的污染源来自锅炉燃煤时产生污染。6.3.4固体废弃物****内企业产生的固体废弃物可能具有一定危害性，绝不允许随意丢弃，要集中回收后，送相关厂家再回收利用。生活垃圾和锅炉灰渣定点收集、定时排至****县垃圾排放场进行处理。工业垃圾设置专人收集分类管理，有回收价值的垃圾可以直接由废品收购站收购。6.4环境保护措施6.4.1大气污染控制措施实行整个区域的大气污染物排放总量控制根据国内外的实践经验，若要实现大气环境质量的规划目标，对整个区域必须实行排污的总量控制，将整个区域的大气污染物排放量控制在一定限度内，按总量控制优化分配方案执行。燃料产生的大气污染物排放量占整个区域大气污染物总排放量的很大部分，因此必须对燃料进行控制。工业****使用的工业燃料尽可能使用低含硫量的燃油或煤气；含硫量控制在2%以下。6.4.2噪声污染控制措施根据社会经济功能的区别，将工业****划分为若干噪声控制小区，严格控制工业噪声源、建筑噪声和交通噪声，建立噪声达标小区。增加绿化面积，设置绿化林带，隔音噪声的影响。67 6.4.3垃圾处理控制措施根据工业****内垃圾的不同类别，将垃圾处理环节细化：1、无害的工业垃圾这一类垃圾要在不同的容器内分类和收集，以便再循环。再循环的垃圾，在现有的循环基础上处理；无害的工业垃圾，由每个企业负责收集，放在塑料袋存放在每座大楼低层的特定房间的特定集装箱内。2、有害的工业垃圾（有毒垃圾）有毒垃圾要单独收集，第一步要减少在生产阶段产生的体积，有毒垃圾在运输以前要放在桶内或容器内，由统一的垃圾运输车将这些固体垃圾运到指定的垃圾堆放场所。3、对引进项目的要求应多引进生产工艺先进的项目，即在生产过程中原料流失率低、生产过程泄漏少、产品得率高的项目，建议引进加工型项目和其它一些污染少、易治理的项目等。4、污水处理****内企业产生的污水，经专门的污水管道排放至****内的污水厂进行处理。含重金属污水以及含油量较大的污水或污水中污染物有回收价值的均在企业内进行一次处理，再排入污水处理厂。污水处理厂周围设防护绿带。污水排放应符合国家《污水综合排放标准》，污水处理后用于农田灌溉，应符合《农田灌溉水质标准》。严禁污水未经处理直接排入自然水体。6.5环境保护评价本次环评从区域开发的社会、经济和环境影响等诸多方面对****的现状和规划进行了分析评价，结论如下：67 从目前的环境质量现状看，区域的整体空气质量、声环境质量和地下水水质质量良好。对产业****主要开发行为的环境影响预测结果表明，区域开发过程中的施工行为属于短期行为，在落实报告书提出的各项环保措施的前提下，不会对周围环境造成破坏性的影响；****建成投入营运后，在认真贯彻产业控制，严格执行入园企业“达标排放”的前提下，区域的环境质量能够满足功能区划的要求。综上所述，****在采取本报告中提出的相关环保措施并确保达到预期治理效果的前提下，加强对区域内入驻企业的环境管理，从环保角度考虑，本项目实施是可行的。67 www.jet-ok.7节能7.1用能标准和节能规范本项目建筑工程属工业建筑，应执行下列合理用能标准及节能设计规范：《绿色工业建筑评价导则》《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003《供配电系统设计规范》GB50052-2009其他相关法律法规、规范等。7.2能耗状况和能耗指标分析7.2.1能源供应状况1、供电本项目用电由*************市政电网供电，能够满足项目需求。2、供水本项目生活给水由*************市政给水管网供给，能够满足项目需求。生产用水自于正在开发建设的牛桥水库，牛桥水库目前是****县最大的地表水源，能够满足项目需求。3、供气本项目用气由“西气东输”工程****县站点提供。****县天然气气源主要来自于“西气东输”。根据《****67 www.jet-ok.县城总体规划（2010—2030年）》，在沿318国道布置一处天然气门站，并沿318国道现已敷设一根De250MM天然气中压管道，能够满足项目需求。4、燃料本项目所需燃料为煤、燃油等，可由项目区周边市场采购，供应充足。7.2.2使用能源种类本项目主要能耗为电、水、煤、燃油等。7.3节能措施本项目高、低温设施设备、管道采用经济厚度的隔热层，减少能量损失。供电设备选用经济节电型，变压器选用低损耗、不渗漏、不吊芯、免维护、全密封的，选用国家推荐高效节能型变压器。低压配电采用电容自动点偿装置，减少了无功功率损耗。照明灯具选择近年来在照明度、寿命及价格均变化不大而可节能5%—10%的节能型白炽灯、荧光灯及荧光汞灯具，荧光灯采用电子振流器，降低照明的年度费用。生产厂区内用水采取新鲜水与循环水相结合，选择IS型水泵,效率比老产品提高4%—7%，提高水资源的利用率，尽量减少水流失。生活用水实行装表计价与节水阀门相结合。对循环冷却水进行处理，减少设备的结垢层及管道的阻力损失。降低能源消耗和动力浪费,各给水系统都设置计量设施。7.4节能效果按以上节能设计，能收到良好的节能效果。67 www.jet-ok.8劳动安全卫生与消防8.1劳动安全1、危害因素****产生的危害物主要来源于工业项目通过燃煤、燃油所产生的废气以及废旧电子产品、材料产生的有害物质；易造成重污染的大型设施排放的危害物。2、危害程度****产生的危害物对工业生产及周边人民生活都会带来很大的不利影响，必须有完善的防护措施及严格的处理办法。以最大限度减少项目运行对正常生产与生活造成的危害性。3、安全设施应当根据易燃、易爆危险物品的种类、性能，设置相应的通风、防火、防爆、监测、报警、防潮、避雷、防静电、隔离操作等安全设施。化学危险物品的生产装置，应当密闭，并设有必要的防爆、泄压设施。4、生产安全措施****水产经营过程中应根据该****建设的特点，拟考虑采用以下安全保卫措施：1）****内的厂区、车间内部道路保持平坦、畅通，夜间照明有足够亮度；2）成立****安全保卫队伍，定时巡查；3）工人上岗前进行安全培训，增强自我保护意识，在生产过程中，严格执行有关规章制度。67 www.jet-ok.8.2卫生1、按卫生管理部门的要求，搞好施工现场的保洁工作；2、建立卫生制度，进行随时随地的清扫和垃圾收集；3、固体废弃物的收集、运输和处理，纳入集中区运行体系。8.3消防设施消防用水从供水管道取水，沿干道每隔120米处有一处消火栓。****有完善的火灾报警和消防通讯指挥系统，消防站配备监视和通讯报警设备。根据诸多消防技术规范的要求，****内设变电所，以满足****消防用电要求。67 www.jet-ok.9组织机构与人力资源配置9.1组织机构9.1.1组织机构为了保证项目前期建设和后期运营的顺利进行，由****县*******************有限公司负责****的日常管理和经营工作，下设办公室、工程建设部、物业管理部、人力资源**部、融资担保部五个部门。组织结构图如下：人力资源**部办公室物业管理部融资担保部工程建设部****县*******************有限公司9.1.2各部门职能1、工程建设部工程部下负责****内基础设施、标准化厂房及配套**设施建设。2、融资担保部负责整个****企业的融资难题，积极帮助企业拓展融资渠道，开展园区企业短期资金融资和担保业务，**企业的长远发展。67 www.jet-ok.3、人力资源部培训转移农村劳动力，解决入驻企业用工难，优化****发展环境，科学、合理、配置人力资源。4、办公室处理管委会日常业务，协调管委会与政府有关部门的工作，负责管委会的人事档案管理、后勤保障等。5、物业管理部负责为入驻****的企业提供水、电、热等基础设施协调**工作和物业管理**工作。9.2人力资源配置根据职能要求，项目单位人员配置如下：1、总经理：1人。2、副总经理：2人。3、工程建设部：3人。4、融资担保部：3人。5、办公室：3人。6、物业管理部：3人。7、人力资源部：3人。共计18人。67 www.jet-ok.10项目组织管理与进度安排10.1项目实施组织管理由****县*******************有限公司承担项目工程的建设与管理工作。*************管委会应对项目实施加强领导，做好组织和协调工作。保证资金到位、监管到位，保证项目工程建设的顺利实施。10.1.1工程实施原则和步骤1、项目工程的实施首先应符合国家基本建设项目的建设和审批程序。2、项目工程建设要实行项目法人责任制、招标投标制、建设监理制、集中采购制、资金报账制、竣工验收制等“六制”。建立严密的审核制度和透明的资金拨付制度，建设资金实行专款专用。3、将项目的实施、组织、协调和管理工作具体分解落实到人。4、项目工程的设计、供货、施工、安装等履行单位与项目执行机构履行必要的法律手续，违约责任应按照国家的有关法律法规执行。5、项目执行单位应与项目履行单位协商制定项目实施计划表。6、项目执行单位应为项目履行单位开展工作创造必要的条件，项目履行单位也应服从执行机构的指挥和管理。10.1.2施工阶段管理施工阶段是项目实施时期的主要阶段，其工期长短和施工质量将直接影响工程质量与项目的投入使用。因此项目单位必须要求施工单位要根据施工图编制详细的施工组织和计划。项目单位应直接在招标文件和施工合同中明确项目工期、质量标准、工程验收形式与方法、违约责任，以及对优质工程的奖励办法等内容。67 www.jet-ok.施工阶段管理要发挥好工程监理的作用，工程监理质量决定工程质量。工程监理的目的是使工程结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现预期投资控制，获得合格产品。工程监理内容包括：工程进度监理、工程质量监理、工程合同监理。（1）工程进度监理是监理单位受建设单位委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。（2）工程质量监理其工作定义是监督单位受建设单位的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。主要内容如下：①委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。②进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。③质量保证。对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。（3）工程合同监理其主要任务是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。10.1.3工程竣工验收竣工验收是对工程质量的全面检查，也是确保住房质量的最后关口。67 www.jet-ok.建设单位和主管部门要加强交付验收工作的管理，对建设工程进行分项验收。建设单位要严格按照有关规定，组织工程设计、施工、监理等有关单位共同验收，验收合格后，方可交付使用。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。质量监督机构应加强对工程竣工验收的监督检查，对竣工验收程序不符合有关规定，或工程实体质量和使用功能存在明显缺陷的，要责令纠改，并停止竣工验收，纠改合格后，重新组织竣工验收。10.2招投标根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，在我国境内进行下列工程建设项目，包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料的采购，必须进行招标：①大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目；②全部或者部分使用国有资金或者国家融资的项目；③使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。由于本项目建设投资有国有资金，为确保项目建设的质量和工期以及尽可能减少建设成本，因此建议项目在勘察、设计、监理以及重要设备、材料等采购活动中执行全部招标。在工程项目建设的执行阶段以招标的方式选择承包人，是保证按照市场化条件进行工程建设的一种有效方式。通过项目法人与承包方签订明确双方利益与义务的经济合同，将工程项目实施过程纳入法制化管理。10.2.1发包方式指在招标文件中约定承包方完成的工作内容，工作内容可以由一67 www.jet-ok.个承包方完成包括可行性研究、勘察设计、施工、试运行等全部工程内容，也可以由不同的承包方完成其中的一项或几项工程内容。前者称为工程项目的建设全过程总承包，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。实行总承包的工程一般通过招标选择总承包商，再由总承包商去组织各阶段的实施工作。一般来说，总承包商方由于专业特点、实施能力等条件限制，合同履行过程中不可避免地要采用分包方式实施。由于总承包商负责整个工程的实施，承担较多的工程风险，因此采取总承包的合同价格要比单项工作内容承包的价格招标花费的投资要高。这种发包方式通常适用于业主对项目建设过程中的管理能力较差的中小型工程项目，业主基本不参与建设过程管理，只是对项目的建设过程进行较宏观的监督和控制。单项工作内容承包一般适用于工程规模大或工作内容复杂的建设项目，业主将项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的采购需要实施的全部工作内容按照不同阶段的工作、单位工程或不同专业工程等工作内容进行分包分别招标，分别发包给不同性质的承包商。由于承包商各自分担一部分工程风险，合同价格也比总承包的价格低，有利于业主节约投资。由于工作内容的单一化，可以吸引更多有资格的投标人参加投标，有助于业主取得有竞争性价格的合同而节约投资。另外，业主直接参与建设项目各个阶段的实施管理，承担相应的工程风险，可以保障项目的建设顺利实施。当然，这也同时要求业主有较强的项目管理能力。10.2.2招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标两种形式。建议本项目业主委托具有相应资质的建设工程招标代理机构办理招标事宜。67 www.jet-ok.10.2.3招投标工作施工队伍的选择是工程质量的重要保证，项目建设必须全面推行了施工招投标制度，通过公开招标，执行“合理低价中标”原则。招标前要对欲投标企业进行资格预审，剔除近两年安全质量方面有不良记录的施工企业。招标条款中不仅制定合理低价的条款，同时也必须要求参与投标的企业提供切实可行的进度网络计划、质量保证措施、主要施工方案，鼓励施工企业采用新工艺、新材料，这样一来可以选出实力强、技术硬、信誉好的优秀施工企业和项目经理（项目经理素质往往是关键因素），参与工程施工，有力地保证工期的质量目标的实现，同时也可减低和控制项目成本。在监理队伍的选择上也积极推行监理招投标工作，选好队伍、选好总监、选好监理技术人员，形成一支规范的、公正的建设管理队伍，推进项目的顺利实施。10.2.4招标内容根据****市发改委《关于办理工程建设项目审批（核准）时核准招标内容的意见的通知》和《***省实施<中华人民共和国招标投标法>实施办法》，结合项目单位自身条件，本项目就招标内容等采用下表所示形式，具体如下：表10-1拟申请核准招标内容一览表招标范围标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察▲▲▲设计▲▲▲施工▲▲▲监理▲▲▲重要设备和材料▲▲▲67 www.jet-ok.10.3计划安排项目所处地区气候温和、雨量适中，无霜期长、严寒期短，一年中施工作业时间较多。同时，本项目建设过程中所用的地方材料丰富，运输条件良好，工程用电、用水、临时场地等条件施工条件较好，有利工程的顺序进行。对工程进度的安排应根据分项工程的特点，以及对施工条件（冬季、雨季）的要求合理拟定。1、为保证工程质量和工程进度，工程应采用专业队伍，加大机械化施工进程。2、梅雨期延长，在施工过程中应做好排水防护设施，以免造成不必要的损失。3、道路路面工程则尽量安排在夏季，受冷气候影响较小的土方工程、涵洞项目可安排在冬季进行等等。4、排水管网、电力电缆、通讯线缆等敷设工程与道路同时进行。10.4进度安排本项目从开工之日起计划工期为2年（2015年开工），具体进度见图10-1：图10-1本项目进度图任务时间（以月计）1-45-89-1213-1617-2021-24报批、筹资=======设计、招标====建筑工程施工=======================================配套设施施工====================================竣工验收=67 www.jet-ok.11投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算说明及项目建设内容1、估算范围本项目投资估算包括标准化厂房及相应的其它配套排水工程、照明工程、绿化工程等配套设施工程的建设费用。2、项目建设内容本项目用地面积为191.07亩，总建设面积为268006m2。主要建设内容：新建标准化厂房267506m2；拟铺设给水管网3185m、雨水管3185m、污水管3185m；新建混凝土路面31846m2；新建配电房2座100m2，新购高效节能变压器4台；拟铺设电力电缆为3.1km、电信电缆为3.1km；绿化工程5095m2，新购太阳能路灯120杆；新建公厕4座400m2等。11.1.2估算依据1、国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知(发改投资[2006]1325号)；2、《***省建筑工程综合估价表》及费用定额；3、《***省安装工程综合估价表》及费用定额；4、项目实施地建筑工程材料价格；5、设备价格参照近期各生产厂家报价；6、类似工程概算指标；7、建设单位提供的有关数据。8、水电工程依据《***省水利水电工程设计概（预）算编制细则》67 www.jet-ok.（1996.2）等定额估算；9、预备费按直接工程费与工程建设其他费用之和的4%估算；10、根据国家计委1999年1340号文件（计投资《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知》），由于近年来我国物价趋于平稳，在编制基本建设大中型项目初步设计概算中，投资价格指数按零计算，可不考虑涨价预备费，因此本项目投资估算不计涨价预备费。11、建设期利息：建设期2年，按年利率4.90%计算。12、用地成本：本项目按示范****红线规划约占地191.07亩，根据地块挂牌价格，A地块为1340万、B地块为457万计。11.1.3投资估算本项目总投资估算34525.63万元，见表11-1。表11-1项目总投资估算表序工程或费用单价建筑工程费/万元设备购置费/万元安装工程费/万元其他费用/万元合计/万元号一工程直接费用25260.681010.283138.810.0029409.771建筑安装工程24115.500.002685.060.0026800.561.1标准厂房（267506m2）1000元/m224075.502675.0626750.561.5其他附属用房（500m2）1000元/m240.0010.0050.002配套工程1145.181010.28453.760.002609.212.1道路（31846m2）350元/m21114.611114.612.2污水管（3185m）1800元/m382.20191.10573.302.3雨水管（3185m）1600元/m286.65200.66487.312.4亮化工程（120盏）10000元/盏120.00120.002.5电力电缆（3.1km）700元/m155.0062.00217.002.6电信电缆（3.1km）300元/m66.4366.432.7绿化（5095m2）60元/m230.5730.572.8变压器（4台）60.0060.00二工程建设其他费用2515.832515.831土地费用（191.07亩）=1340万元+457万元1797.001797.002拆迁补偿费无0.000.003项目前期咨询费用按相关规定并结合市场行情8.008.004工程管理费按工程直接费的0.8%计235.28235.285勘察设计费按工程直接费的1.0%计294.10294.1067 www.jet-ok.6工程监理费按工程直接费的0.6%计176.46176.467招投标费按相关规定并结合市场行情5.005.00三预备费1277.021277.021基本预备费=（一+二）×4%1277.021277.022涨价预备费四建设投资合计25260.681010.283138.813792.8633202.63五建设期利息=20000万×35%×4.90%+20000万×4.90%1323.001323.00六建设项目总投资25260.681010.283138.815115.8634525.6311.2资金筹措与使用管理1、资金筹措本项目总投资估算34525.63万元，其中工程直接费29409.77万元，其他费用5115.86万元。资金筹措：项目单位自筹14525.63万元，银行贷款20000万元，其中项目单位自筹由两部分组成：①****县*******************有限公司目前自有资金3380.46万元；②政府财政补贴：根据****管委会相关文件规定，****管委会对标准化厂房建设进行补贴扶持，在本项目建设期第一年全额补贴土地出让金、第二年按标准化厂房建设面积进行适宜的补贴。具体情况见附表《项目总投资使用计划与资金筹措表》。2、资金使用和管理公司将切实加强资金管理，建立内部监督制约机制，确保资金专款专用，提高资金使用效益。公司将严格按照工程项目法人制的原则使用，按照国家财务管理体制和公司章程，建立严格的财务资金管理和控制系统，完善资金审批制度，项目资金实行统一管理，专款专用、财务独立核算，确保资金的正常有效使用。为确保本项目建设的物资需要，切实做好物资的采购、调运、验收和保管工作，对项目物资设置物资库，专人管理，与项目财务核算统一纳入项目资金管理工作中严格管理。67 www.jet-ok.前期工作经费先由企业支付，按实际数计入工程成本，主要用于项目可行性研究、规划设计、报建等方面的支出。67 www.jet-ok.12财务评价12.1财务分析12.1.1评价依据与说明1、依据建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》；2、依据国家现行的财税制度和有关法规；3、项目计算期：本项目计算期共10年，其中建设期2年，销售期4年（不含建设期）。4、税费率：报告中采用的税费率详见下表：税费项目税费率营业税5%城市维护建设税7%教育附加费3%地方教育附加2%土地增值税30%、40%、50%、60%超率累进所得税25%12.1.2经营收入估算本项目收入包括厂房销售收入、厂房出租收入、政府财政补贴收入三个部分，其中出售厂房占厂房总量的40%，出租厂房占厂房总量的60%，具体收入分析如下：①销售收入：本项目中销售收入为厂房销售收入，预定厂房销售期为4年，建成后第1年开始销售，销售均价为2000元/m2（根据调查统计：****县*********及其他园区标准厂房售价1900～2200元/m2、江南产业集中区标准厂房售价均价2200元/m2）；②出租收入：本项目中出租收入为厂房出租收入，其中厂房出租收67 www.jet-ok.入结合市场行情按10元/m2（根据调查统计：****县*********及其他园区标准厂房出租价8～10元/m2、****市*********标准厂房出租价7～12元/m2、江南产业集中区标准厂房出租价8～15元/m2）出租；具体收入情况见下附表《销售收入及税金估算表》。12.1.3财务分析1、投资回收期以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间。它是考察项目在财务上的投资回收能力的主要静态评价指标。经计算，本项目静态投资回收期9.66年。2、偿债能力分析本项目拟向银行申请10年期贷款20000万元，借款年利率为4.90%。借款的本金和利息拟在建设期后偿还，年利息备付率均大于1.4、偿债备付率均大于1。因此可见，项目的贷款资金的偿还具有足够的保障。12.2评价结论财务分析表明，本项目静态投资回收期9.66年（小于10年），项目还款期间各年利息备付率均大于1.4，偿债备付率均大于1，表明本项目具有较强的偿债能力。综上所述，本项目在财务上是可行的，贷款风险较小。67 www.jet-ok.13社会评价一、项目对社会影响分析1、本项目的实施有利于优化*************的产业结构，构建****良好的招商引资平台，提升****的项目承载能力。2、项目的实促进了****产业规范化、集约化、规模化、合理化，延伸了产业链，形成产业集群发，是促进园区经济增长和实现土地资源集约使用的有效途径展。3、项目的实施能有效减少政府因独立开发而产生的资金和招商压力，降低政府开发风险。4、项目的实施是大力扶助中小微企业和创业型企业，承接产业转移，活跃区域经济的重大举措。5、便于实现对企业的集中管理，共同节约成本，有效培植税源。6、能有效解决相当一部分社会剩余劳动力就业的问题，对促进周边第三产业的形成和发展具有重要的推动作用，为****的厂城一体化战略目标的实现奠定了基础。二、项目与所在地互适性分析本项目不涉及移民、拆迁，且其实施可以为项目区及其周边区域提供一定的就业岗位，故项目的实施具有良好的社会互适性。三、社会风险分析项目符合地区社会经济条件，符合国家各级政府相关产业政策，因此社会风险较低。四、社会评价结论综上所述，本项目实施的社会效益较好。67 www.jet-ok.14风险分析14.1主要风险因素识别通过对项目的综合分析，结合目前所掌握的资料，以及对各种风险因素的多方面比较，本项目存在的风险主要有市场风险、人员风险、管理风险、资金风险等。14.2主要风险及其防范措施分析1、市场风险及其防范措施市场风险主要是项目建成后出租率低、销售不佳的风险。防范措施为进一步加大招商引资的力度，鼓励中小微、创业型企业租赁标准厂房进行生产经营，对租赁标准厂房的企业进行奖励和政策支持，在税收方面给予优惠。2、人员和管理风险及其防范措施人员风险主要是指可能存在人员素质不高和关键管理、技术人员流失给项目造成的风险。防范措施为加大对公司人力资源的管理，构建和完善现代企业制度，建立符合企业目前实际的具有激励体制的薪酬和福利待遇制度体系，将企业整体利益与员工个人利于密切结合，将短期利于与长期利益密切结合。3、资金风险及其防范措施项目的资金风险主要来源于以下两个方面：一是建设资金未能及时落实到位，致使项目无法按期实施，影响项目发挥效益；二是项目建成67 www.jet-ok.后，不能如期收回投资和如期偿还贷款。防范措施为广辟融资渠道，力促银行贷款资金的按时足额到位；同时加强对项目运营期的现金流管理，建立健全的财务管理制度，随时掌握资金收支情况，对贷款资金做到专款专用、专款专还。67 www.jet-ok.15结论与建议15.1结论1、本项目建成后，不仅解决原有企业发展壮大面临着资金与用地的瓶颈问题，同时也解决了中小型和创业型企业因资金不足不能买地自建厂房的问题，促进中小企业集聚壮大，提高****的承载能力，优化****的结构布局，集约节约用地，同时拉动了****以及附近区域的经济增长，大力促进*************产城一体化建设，有效推进****县城市化进程，对促进****县经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。2、本项目建设符合《****县城市总体规划(2010-2030年)》、《****县土地利用总体规划(2006-2020年)》、《****************总体发展规划（2012～2030年）》等相关政策文件的要求，对****************的发展有重要意义，具有良好的政策背景支持。3、项目单位具有较强的经济实力，具有一批技术力量过硬的工程技术人员，同时具有一定的市政配套工程的建设经验，在业内信誉良好，故项目建设具有一定的可行性。4、项目总投资34525.63万元，主要建设****************标准厂房及其配套工程，建设投资合理，建设方案可行。资金来源为申请银行贷款20000万元，单位自筹14525.63万元。5、在项目实施的过程中通过制定具体有效的环保措施，避免项目的环境污染；同时在施工及运营中采取一系列节能措施，降低能源消耗；项目实施的过程中及其建成后，带动了相关行业的联动发展，提供了一定量的就业岗位，具有良好的社会效益。67 www.jet-ok.6、本项目静态投资回收期9.66年（小于10年），项目还款期间各年利息备付率均大于1.4，偿债备付率均大于1，表明本项目具有较强的偿债能力，贷款风险小。综上所述，本项目建设是必要的、可行的。15.2存在的问题与建议一、存在问题1、经营风险项目单位存在一定的经营风险，应加大宣传与招商力度。2、建设资金风险资金不足或资金来源中断将导致整个项目工期的拖延，从而影响项目的正常投产。二、建议1、进一步加强市场调研和销售网络建设工作，努力提高市场占有率。2、努力拓宽项目融资渠道，争取银行的资金支持，落实自筹资金，以防范和降低资金风险。67 www.jet-ok.67'