河东滨江新区基础设施建设项目可行性研究报告 125页

'某市河东滨江新区基础设施建设项目可行性研究报告 目录第一章总论第二章项目建设必要性与可行性第三章新区的现状及规划发展的目标第四章建设内容及规模第五章项目场址第六章工程方案第七章节能、节水措施第八章环境影响评价第九章劳动安全第十章组织机构、质保体系与实施进度第十一章招标投标第十二章房屋拆迁和安置补偿第十三章投资估算第十四章土地价格预测第十五章财务评价第十六章社会评价第十七章风险分析第十八章研究结论与建议 第一章总论第一节项目概况一、项目名称：XX河东滨江新区基础设施建设项目二、建设单位及项目负责人：三、建设地址：XX河东滨江新区，位于滨江大道以东、大桥东路以南、青原大道以西、深圳路（赣江大道）以北。四、建设性质：新建五、建设期限：6年，即2003年－2008年六、建设规模及内容：本项目规划总用地390.4万m2（合5856亩），其中：道路红线占地55.48万m2（合832.20亩），建设公共绿地10.56万m2（含绿化、湿地、硬化，合158.40亩），保留安置用地17.51万m2（合262.65亩），预留市政公用设施用地19.25万m2（含道路立交、污水提升泵站及排涝站调蓄池等，合288.75亩）,可出让经营性建设用地287.60万m2（合4314亩）。具体位置及范围详见XX河东滨江新区用地规划图。建设子项如下：建设文天祥大道（金竹大道）、白云山路、规划路三条城市主干道，滨江大道、公略路、和气路、坪田路、井冈路、渼陂路六条城市次干道；道路总长度19249m。阳明大桥、河东防洪堤、公共绿地和项目范围内（不含保留安置用地和预留市政公用设施用地）的征地、拆迁。 主要建设内容有上述道路的路基、路面工程及配套的道路绿化、亮化、交通管理设施、雨污水管线工程等，以及阳明大桥、河东防洪堤、公共绿地建设。配套的供水、电力、燃气、广电、通讯网络等地下管线工程，由各专业运营部门根据规划要求和上述道路工程的建设进度同步实施，投资由各专业运营部门自行解决，不列入本项目投资估算。七、总投资估算本项目估算总投资为97878.32万元，其中：工程费46339.48万元，其他费用41804.16万元(其中征地费25669.92万元、房屋拆迁补偿费12812.16万元)，预备费用2788.52万元，建设期贷款利息6946.16万元。八、效益预测本项目可出让经营性建设用地4314亩，土地出让净收益113201.27万元，静态总投资90932.15万元，银行贷款利息7715.52万元（全部），项目运营资金能够实现平衡，并有14553.60万元盈余。财务内部收益率可达15.42%，大于行业基准收益率Ic＝8%。财务净现值（Ic＝8%）7251.65万元大于零，项目财务评价可行。第二节项目背景2000年吉安撤地设市后，为改善青原区城市建设相对滞后的现状，加快构建“两江三岸”的中心城区发展格局，实现滨江花园城市整体目标，根据XX城市总体规划的要求，为了加强吉州区、青原区核心区域的沟通，XX 人民政府作出了建设赣江阳明大桥、开发建设滨江新区的战略决策。滨江新区地处中心城区的青原区西北部，西临赣江（滨江大道），东靠青原大道，南接赣江公路大桥东路（深圳路），北连井冈山大桥东路，属中心城区的核心区域。XX人民政府2002年5月13日以吉府字〔2002〕86号文确认XX城市建设投资开发公司为滨江新区建设项目法人，将滨江新区内未征土地全部划归该公司，由该公司统一开发经营或招商引资，并承担建设阳明大桥、金竹大道、河东防洪堤、滨江大道四大工程和滨江新区市政基础设施等任务。该公司通过招商引进了美国时代东方传媒集团的独资公司——吉美建设开发公司成为滨江新区建设项目投资方，吉美公司在XX注册一家建设公司即XX白鹭建设开发有限公司（以下简称白鹭公司）。2002年12月阳明大桥开工建设，其它工程也陆续启动。2004年3月江西省工商行政管理局以白鹭公司未依法按期缴纳认缴出资为由，吊销XX白鹭公司《企业法人营业执照》，白鹭公司不服向省人民政府提出行政复议申请，2004年5月省政府行政复议决定书维持省工商局对其作出的行政处罚。白鹭公司因此失去滨江新区开发建设项目投资主体资格。在这种情况下，XX人民政府进行全面接管并组成机构对已建和在建项目进行特别清算，以保障滨江新区开发建设项目能够顺利进行。滨江新区建设工程是XX中心城区城市开发建设的又一重大系统工程，关系吉安中心城区城市发展大计，市政府非常重视。 然而，滨江新区基础设施工程规模有多大、主要建设内容有哪些、在建项目工程与财务现状怎样、整个工程投资估算是多少、技术经济和财务分析状况是否可行；以及城市建设资源如何利用和安排，包括确定土地征用的时序、拆迁时序、项目建设时序、土地开发时序以及确定建设内容、融资方案、财务安排等问题，是市政府以及项目建设单位迫切需要了解掌握的问题。只有在研究分析上述问题之后，才能做到心中有数，更好地开展下一步工作。在这种情况下，受项目建设单位的委托，江西金浪工程咨询有限公司组织了本次可研编制，为市政府宏观决策和项目建设单位的组织实施提供依据。按照市场经济运行机制的要求，城市建设必须按市场经济的规律和科学管理城市的理念来操作，城市的发展才会富有生机和活力。因此，本项目的研究，将在了解掌握滨江新区开发建设基本情况基础上进行科学分析和论证，提出既具有超前意识，又符合吉安经济承受能力的建设方案。通过本项目的实施，将切实扭转青原区城市建设相对滞后的现状，使XX中心城区城市开发建设有一个质的飞跃，真正发挥城市的辐射和带动作用。第三节项目可行性研究依据1、《中华人民共和国城市规划法》2、建设部颁布的《城市规划编制办法实施细则》3、《国家计委投资项目可行性研究指南》（计办投资[2002]15号）4、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）5、《XX城市总体规划（1996—2010）》6、《XX城市近期建设规划（2002—2005）》（2003.2）7、《XX河东滨江新区控制性详细规划》（2004.12）8、XX国民经济和社会发展“十五”计划；9、国家计委颁布的《建设项目评价方法与参数》10、国家颁布的城市建设的其他相关规范11、XX人民政府及有关部门的批复12、建设单位对可研编制单位的委托书 第四节可行性研究过程和内容一、研究过程根据建设单位的委托，我公司于2004年4月开始对项目可研编制所需资料进行收集，并通过踏勘现场和外业调查，从2004年6月初开始组织工程技术经济人员对项目进行分析研究，着手编制可研报告。二、研究内容经过对项目所在区域的社会经济状况、土地现状、市政设施现状等调查分析，围绕建设单位提出的要求，本项目研究内容如下：分析项目建设的必要性和可行性；研究提出项目建设内容、规模、工程方案；开展项目环境影响评价，制定环境保护措施；拟订项目的组织管理与实施计划；估算项目投资，提出资金筹措方案；通过房屋拆迁和安置补偿、土地价格的预测，提出土地征用的时序、拆迁时序、土地开发时序的安排；制订项目招投标方案；对项目投资效益进行分析和评价，提出项目实施的建议。第五节结论和建议一、研究结论本项目的建设符合《XX城市总体规划》（1996－2010）、《XX城市近期建设规划（2002－2005）》（2003.2）和《XX河东滨江新区控制性详细规划》（2004.12）的要求。目前，项目前期的各项准备工作已落实到位，阳明大桥、河东防洪堤及文天祥大道（金竹大道）等先导工程已于2003年陆续开工。 项目总投资为97878.32万元，土地出让净收益113201.27万元，项目运营资金能够实现平衡，并有盈余14553.60万元，可以实现滨江新区开发建设以地换基础设施的目标，投资利润率14.87％。且财务内部收益率15.42%大于行业基准收益率Ic＝8%，财务净现值（Ic＝8%）7251.65万元大于零，项目财务评价可行。开发建设XX滨江新区基础设施建设项目在下述几个主要方面起着重要作用：1、加强吉州区、青原区核心区域的沟通，带动青原区核心地块土地的迅速升值。2、实施本项目，切实改善青原区城市建设相对滞后的现状，使城市功能增强，为XX城市进一步发展创造良好条件。3、通过建成本项目，使城区的环境得到完善和美化，为建设XX滨江花园城市打下坚实基础。4、通过对本项目的实施，可以盘活土地资源，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和社会稳定。5、两江三岸城市框架、城市路网结构的进一步完善。本项目属XX重大城市基础设施建设项目，各项建设条件具备，既具有很好的社会、环境效益，也有一定的经济效益，作用重大，可尽早组织实施。二、建议1、为使项目能顺利实施，建设单位要加大筹资力度。项目基础设施建设过程中，须通过一切有效手段加强项目的包装、宣传和市场化运作，同时加大招商引资力度。建议聘请专业咨询公司参与策划、包装，使项目开发建设达到预期目标。2、本项目主要是基础设施建设，相关的供水、供气、供电、广电、通讯网络等设施须配套完善。鉴于新区的供电负荷、供水总量、排水总量均为预测指标，为使项目建设能适应今后较长时期城市发展需要，建议下一阶段对相关数据进一步准确计算。 3、依法合理出让建设用地。除已出让的土地应尽快完善有关手续外，其余土地要做到全部市场化运作，通过拍卖、挂牌、招标等公开方式取得土地使用权，实行土地供应的阳光操作，提高透明度，防止不规范行为；通过规定最低地价制度，防止国有土地资产流失，使城市土地资源效益最大化。建议尽快制订XX中心城区土地开发规划，使土地市场交易总量与实际需要相适应，与可持续发展相协调，同时加大政府调控土地市场的力度。4、为了有利于本项目能够顺利实施并发挥应有的效益，采取措施加速城镇化，尽快培植和聚集人气，促使土地快速升值。建议加快滨江新区修建性详细规划的编制与项目推介，增强土地购买者的投资信心，提高预期土地出让价格。5、控制旧城改造面积，减缓旧城改造步伐，鼓励房地产开发商到新区开发，鼓励行政事业单位到新区建设办公用房，鼓励银行、电讯、保险、宾招等三产服务业开设营业点；同时完善学校（名校）、农贸市场、大型超市、文化娱乐设施、社会服务机构等配套建设。6、在具体单项工程实施过程中，对建设方案要进一步优化，对建设标准和工程造价要严格控制，切实做到既适度超前又量力而行。7、建议项目建设单位在项目实施的各阶段要运用经济财务分析手段，以便追求更合理的利润，努力探索出一条经济、社会、环境效益均好的城市可持续发展之路。 第二章项目建设必要性与可行性第一节项目建设的必要性XX为江西省中部的政治、经济、文化中心，2000年撤地设市后，市委、市政府提出创建滨江花园城市和“大吉安”城市规划要求，在“十五”期间要加快滨江新区的建设，扩大城区范围，把XX中心城区建设成近期拥有30万人口，至2010年接近50万人口的新型中等城市。把滨江新区建成最具活力和最具增长潜力的现代化新区，是实现XX中心城市发展战略，适应和促进新世纪全市经济发展总体要求，融入全省中心城市群构架的重大战略举措。滨江新区在“两江三岸”的城市格局中占据极其重要地位，其基础设施建设迫在眉捷，使之建成与花园城市相匹配的城市景观，以达到拓展XX城市发展空间，谋求经济社会快速发展，缩短与先进城市和发达地区的差距，实现强市升位的目的。建设本项目意义重大：一是提升城市综合竞争力，实现XX经济跨越式发展的需要改革开放以来，XX的经济得到快速发展，城市建设日新月异，使吉安这座历史名城焕发出新的生机。随着经济全球化、区域一体化步伐的加快，一个地区的经济竞争力取决于城市的综合竞争能力。在新一轮的城市化发展热潮中，市委、市政府以科学发展观为指导滨江新区建设，将有利于增强XX城市的核心竞争力，其意义在于：一是直接拉动投资和消费，促进经济快速增长。近几年XX 国内生产总值增长幅度在10%左右，滨江新区建设可以直接或间接带动相关行业的发展，有效拉动内需，刺激消费，促进就业。二是有利于优化投资环境，增强XX的聚合力、吸引力，提升历史名城形象，吸引人才，吸引投资。建设滨江防洪大堤将彻底改变河东长期不设防屡遭洪涝灾害的历史，投资硬环境得到根本性改善。三是有利于城市资源升值，使城市的聚合效应、辐射效应得到有效放大，并由此引发土地及各类相关收益大幅度地增加。通过项目的实施，建成具有自然山水景观和现代城市风貌，独具特色的滨江新区，能显著提升XX的知名度和影响力，有助于实现吉安在江西中部的崛起。二是贯彻实施《XX城市总体规划》，加快城市化进程的需要按照XX总体规划要求，通过滨江新区建设以实现城建兴区、聚集人气、扩大工业载体、提升城市品位、繁荣城市经济的目标。建设滨江新区，增强城市的综合功能和实力，吸纳更多人流、、物流、资金流、信息流、科技流，为做强做大做优做美XX提供强大物质基础；同时有助于提升XX城市产业水平，使青原区的区位优势和资源优势得以充分发挥，从而为创建滨江花园城市开拓广阔的空间，加速提升吉安城市化发展水平。三是改变青原区城市建设相对滞后现状，提高人民生活水平和生活质量的需要 开发建设滨江新区，改善青原区城市基础设施建设相对落后状况，改善人居环境条件提高人民生活质量和水平，是市委、市政府贯彻落实科学发展观的具体行动。通过新区建设，完善基础设施建设和社会服务体系，创造一个人气旺、天蓝、树绿、水清、环境美，融自然山水景观特色于一体的高品质现代人居环境和工作环境，为人们安居乐业提供保障。项目重点工程滨江防洪大堤的建设，更是一项功在当代、利在千秋的民心工程。同时，滨江新区的建设为青原区进一步发展成为最适宜创业的城市，从而吸引更多的创业者在此投资兴业。四是构建和完善大交通、大旅游，促进XX各项产业发展的需要根据总体规划XX将形成“两江三岸”城市格局，大交通建设以现有路网为基础，以“一环三桥、五纵八横”为构架，干道与环线相结合，多路串接的城市公共交通大网架，实现跨越三岸，连接东西、沟通南北的城市交通发展战略。项目所在地青原区目前道路网络不够完善，尚未形成完整的交通路网系统。随着本项目的建成交通条件将得到彻底改观。同时，XX确立了“旅游旺市”的发展思路，在全力抓好井冈山旅游资源开发和景区建设的同时，重点开发青原山、渼陂古村、东井冈（东固）等一系列具有庐陵文化特点的人文景观、自然景观和红色旅游资源，着力打造滨江城市景观并使之融入大井冈旅游圈，将会大大促进全市旅游业的发展。本项目的建设还将带动市政、广电、电信、建筑、建材、供水、供电、运输等20余个相关行业的发展，带动区域内土地升值和房地产业的兴旺。第二节项目建设的可行性1、本项目建设符合《XX城市总体规划》及《XX近期建设规划》要求，实施本项目有法律方面的依据。2、市委、市政府对本项目高度重视，有关部门大力支持，协同配合，已出台多项优惠政策措施为项目建设提供强有力的政策保障。3、XX通过改革开放二十多年来的发展，积聚了一定的物质基础，政府能够拿出一定财力来支撑滨江新区的建设。XX 城市开发建设和运营管理理念较先进，具备一个较好的基础。社会各界和人民群众对建设滨江新区普遍支持，认同度高。4、随着老城区改造的逐步完成，建设用地的供应将向外推移，客观上为滨江新区的土地开发经营提供了条件，获得了市场的积极响应。5、本项目地理位置和工程地质条件良好，地基承载力适中，该区域内无不良地质情况，适合办公、商业、住宅等综合开发。6、本项目建设所需的水泥、钢筋、砂、石等主要材料，当地均能生产和采购，且价格稳定。汽车可直接运抵。施工条件好，交通便利。施工用水、用电均可由现有城市网接入，项目建设外部协作条件优越。7、当地有一批在市政基础设施项目中积累了丰富的建设和管理经验、技术过硬的工程项目管理人才和施工队伍，可保证项目顺利实施。8、经分析测算，本项目具有一定的投资回报率。综上所述，滨江新区基础设施建设工程项目建设是可行的。 第三章新区的现状及规划发展的目标随着赣粤高速公路、井冈山机场的通车通航和阳明大桥的开工兴建，给XX中心城区的发展带来了空前的机遇。滨江地段的开发建设将促进城市集中紧凑发展，加快城市投资环境的改善，带动城市房地产业的发展，构成完整的城市南北重要绿化景观通廊。伴随“两江三岸”城市格局形成，城市道路交通、防汛等基础设施和生态环境的不断改善，滨江新区作为中心城区发展主导方向，将满足城市环境、交通、休闲、娱乐等诸方面要求，构筑吉安这座历史名城的崭新形象。滨江新区规划实施对市政府确定的“十五”期间经济和社会发展战略，加快河东滨江新区开发进程，实现以“两江三岸”为特征的“滨江花园式现代化中等城市”目标，具有指导性作用。一、现状条件分析1、城区现状用地布局主要沿青原大道两侧呈线状布置，功能布局相对较乱，且不完善。2、区内城市道路基本为断头路，不成系统，停车场、公交站、加油站等交通设施缺乏。3、区内文化、教育、体育、卫生、环境等城市公共设施缺乏，严重影响城区功能布局。4、区内城市给排水、电力电讯、燃气等市政公用基础设施配套不完善。5、区内居民服务的小区级配套设施，如幼托、文化站、菜市场、垃圾站、公厕、运动场等配套不完善。 6、区内绿化景观不成系统，难以体现滨江新区风貌。二、规划依据1、《XX城市总体规划》（1996-2010年）；2、《XX青原区分区规划》（2000-2010年）；3、XX河东滨江城区控制性详细规划（XX城市规划设计院2004.12）4、《城市用地分类及规划建设用地标准》（GBJ137-90）；5、《城市规划编制办法》实施细则[1995]333号；6、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）；7、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；8、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）；9、《江西省控制详细规划技术准则》（省建设厅1997）；10、《江西省城市规划管理技术导则》（省建设厅2002）；三、规划编制重点、规划功能定位、规划目标与指导思想（一）规划编制重点：1、整体布局：以生活居住为主，同时有机组织商业金融、文化娱乐、体育卫生、教育等城市公共服务功能。2、道路系统：整体性、景观性。通过生活、交通、景观性道路形成整体道路系统。3、建筑布局：区位性、效益性。充分发挥土地区位条件与潜在价值。4、绿化景观：整体上形成点、线、面的系统构成，综合提高城区空间景观与生态环境。（二）规划功能定位根据XX 青原区分区规划和本项目区设施建设现状、开发发展条件，本规划区功能主要定位为：以生活居住为主体，适应城市开发的多层面需要，兼容发展商贸金融、文化娱乐休闲等，塑造功能完善、高品质和具有滨江风貌特色的现代化城区。（三）规划目标以滨江概念为背景，立足于庐陵文化，广泛吸取国内外先进的滨江地区建设经验，强化原有滨江花园城市的定位，以“一江两岸，一环三桥，五纵八横”为构架，创造优美的滨江及滨湖景观，体现山水人文城市的独特风貌，建设一流新区，实现花园城市的整体目标。（四）规划指导思想1、规划应面向新世纪，具有超前意识，应以人为本，创造高质量的居住与工作环境。2、规划依据城市土地经济价值规律，根据青原区分区规划对滨江新区用地功能进行调整和疏导，并进行必要的城市土地置换，同时引导城市开发方式，促进城市的综合开发，以带动城市房地产业的发展。3、规划应形成合理完善的城市功能布局结构和道路交通系统，保证城市的协调运转。4、规划应将绿地系统和开放空间系统放在重要位置，合理系统地组织人工环境与自然环境，使其与城市融为有机整体，形成“一江两岸”具有滨江风貌特色的城市景观。5、规划应制定完整科学的城市开发建设控制指标体系，保证城市的整体环境质量和功能协调，促进城市的可持续发展。6、规划应从长远角度考虑城市社会发展和市政基础设施规划的要求，规划完善各项市政基础设施，配套齐全的社会公共和公用服务设施。 7、将城市设计的内容贯穿于规划设计的整体过程中，为形成良好的城市空间景观环境创造条件。四、用地功能布局（一）规划原则1、根据青原区分区规划确定的用地性质与布局结构，进一步细化各项用地分类，并根据建设和用地指标核算，局部调整部分用地性质和布局；2、根据用地布局和道路系统规划，划定不同的城市功能分区，确定并完善相应的各项公共服务建设项目及配套设施和它们的规模；3、根据分区规划用地布局结构、道路交通条件、区位条件和建设开发条件，确定不同地块和分区的开发建设时序；4、以有利于开发和实施、方便管理和便于操作为目标，确定各地块的规模，并依据有关规定确定地块的各项开发建设控制指标；5、以创造良好的城市外部公共空间和城市景观为目的，结合开发效益，确定建筑物控制高度，控制城市绿地、公共空间和自然水体，提高绿地率，保持良好的城市生态环境，构成完整的城市绿地和开放空间系统；6、根据道路交通要求确定地块机动车出入方位，依据地块的性质和开发强度确定各地块和各项设施配建停车位标准。7、根据开发建设项目不可预测性的特点，制定地块适建性控制规定，使规划具有弹性。（二）规划布局结构根据XX 青原区分区规划，以基地内现状为发展条件，结合城市发展需要，合理进行规划布局和用地调整。规划布局结构采取“三区三轴”结构。三区：河东滨江新区由北至南以城市主干道划分，形成大桥东路至文天祥大道（原金竹路），文天祥大道（原金竹路）至公略路（原永新路），公略路（原永新路）至赣江大道（原二桥东路）等以生活居住功能为主的三大城市功能区。根据城市发展的总体构想和城市主要道路系统布局特点，明确新区以居住区、居住小区和居住组团方式进行组织，改变单位大院式住宅建设方式，开发以城市型集合高中档公寓住宅为主的小区。居住用地配套相应的公共服务设施和其它一些城市的公共设施，如教育、体育、医疗卫生、垃圾站、公厕、停车场等城市公用设施。三轴：城市交通商务轴：沿阳明大桥文天祥大道（原金竹路）至火车站建设城市中心商贸区，以金融商贸旅馆酒店等大型商业综合体为主，该区域连接新区与旧城，将形成新的城市轴线，也是中心城区的大门和对外的窗口，该轴线的建成将使城市以崭新的姿态欢迎来自国内外的客人，同时也必将新城的发展起巨大的推动作用。城市商业轴：和气路（原上海路）建设以满足正常生活需要的商业步行街为主要内容，文天祥大道（原金竹大道）商务轴相对比并互为补充。街道尺度利于行走休闲购物，商业气氛浓厚。滨江绿化生态景观轴：结合现有赣江与河滩湿地建设滨江绿化景观，强调人与自然的融合，体现生态和可持续发展原则，构成了青原区的生态景观轴。（三）用地构成及技术经济指标XX河东滨江新区规划总用地面积390.40ha ，其中：道路用地面积55.48ha，公共绿地（其中可结合绿化水系设置文化、体育休闲用地）面积10.56ha，市政公用设施用地19.25ha（道路立交、污水提升泵站及排涝站调蓄池等），保留村庄安置用地17.51ha，可出让经营性建设用地面积287.60ha。可出让经营性建设用地287.60ha中：居住用地面积215.5ha，公建设施用地72.1ha。公建设施用地72.1ha中：居住区级经营性公建（商业贸易、金融保险、商务办公、宾馆、写字楼等）用地52.5ha，小区级的商业综合公建用地19.6ha。规划总建筑面积520.50万m2，其中住宅建筑面积260.6万m2，居住区级公建面积180.3万m2，小区级的商业综合公建面积36.8万m2，小区内的其它配套公建面积22.8万m2。规划区域总人口为6.0万人，计17143户。其它经济技术指标详见表3-1。五、绿化景观规划1、城市公共绿地布局规划结合滨江区域的自然地形，在文天祥大道以南、规划路以东地块及白云山路以东、规划路以西地块各设置一处城市公园，用地面积约为4.74ha和4.0ha。居住小区和居住组团绿地的规划按中心绿地控制指标的要求具体落实和布局。同时在井冈山大桥、阳明大桥、赣江二桥桥头均设置集中的公共绿地。2、城市景观风貌规划 规划通过青原大道形成青原区主要的公共生活和景观风貌的南北组织轴线，串接城市的交通集运、商业贸易、行政办公，文天祥大道是自东向西依次串接城区的交通、商贸金融，构成滨江新区的城市生活和景观风景的东、西组织轴线；由主轴线两侧建筑物界面的不同处理和广场开敞空间的绿地处理创造丰富的城市景观，宽28.0m的滨江大道结合河滩漫地形成的滨江绿化带，构成城市赣江东岸南北绵延的绿色休闲长廊和视觉景观通道。3、城市轮廓线控制东西向建筑高度控制由滨江大道由西向东采取低、中、高渐次布置。这样做的目的能使江边的土地价值得到充分体现，江边的住户享受赣江的景观，内湖两侧享受内湖景观。考虑到江两侧互为对景，江边建筑轮廓线将极大的影响江对岸的视觉景观，方案考虑文天祥大道（原金竹路）、白云山路（原万安路）与滨江路交点附近为高点控制在100m左右，公略路（原永新路）为次高点，控制在80m左右，坪田路、赣江大道与滨江大道的交点控制在60m左右，形成两个高点，三个次高点的格局。天际线将是一段跳动的音符，在音符的高点闪烁的分别是保险大厦，烟草大厦，移动通讯大厦及电力调度大楼等高层建筑，结合灯光设计将使新区无论白天黑夜都有美丽的天际轮廓线。六、道路交通规划1、道路红线控制规划城区道路红线宽度按55m、40m、36m、30m、28m、20m、15m控制，其中25m以上道路为城市主次干道，20m、15m为城市支路及居住区级道路。规划道路断面形式55m道路为四块板形式，40m以上道路为三块板形式，其余道路为一块板形式，可在建筑后退道路红线距离内补充。滨江大道：规划道路红线宽28m和气路：规划道路红线宽25.0m（原上海路）文天祥大道：规划道路红线宽55.0m（原金竹大道、北京路） 坪田路：规划道路红线宽30.0m（原安福路、天津路）公略路：规划道路红线宽30.0m（原永新路、南京路）白云山路：规划道路红线宽40.0m（原万安路、广州路）赣江大道：规划道路红线宽55.0m（原二桥东路、深圳路）美陂路：青原大道至和气路段,规划道路红线宽25.0m，和气路至滨江大道段,规划道路红线宽20.0m（原吉水路、重庆路）井冈路：规划道路红线宽30.0m规划路：规划道路红线宽36.0m以上道路横断面设计详见附图。规划城市主干道与主干道、次干道与次干道平面交叉路口设一条右转弯宽东道。在和气路（原上海路）以西，白云山（原万安路）以南地块设置1.2ha的公共社会停车场。道路交通设施按国家规范规定进行设置，并增加公共汽车港湾式停靠站。七、市政设施工程规划城区给水、排水、电力电讯、燃气、环境卫生、消防、竖向等城市基础设施工程在滨江新区控制性详细规划中予以同时重点规划设计。滨江大道路面设计标高根据防洪堤的堤顶按50一遇洪水位并按有关规范要求加超高控制建设。区内排涝遵循“高水高排、低水低排”的原则，同时高水高排的标高按建成后的城区标高考虑。在规划中合理进行雨、污拜谢分区。规划结合排涝标准及排涝站的积蓄容积，合理确定、排涝站的规模、装机及起排水位、控制水位等。 排涝水渠按照箱函形式设置，暗渠各段的能水能力以能满足通过高峰流量且不淹路的原则计算确定。八、建筑开发控制（一）土地建设容量控制为保证最终建成的城市空间形态，在密度控制上，建议江边建筑密度取较低值，建筑高度高，向内建筑密度增高，高度降低，保证最好的视线联系与空间通透性，使更多的人能享受赣江的景观。江边的建筑形式宜采用点式或小板式布局，避免板式及墙面式对景观的遮挡。（二）高度控制东西向建筑高度控制采取东西向V字型布局中间低两边高形式，及青原大道西侧高，江边高的原则。这样做的目的能使江边的土地价值得到充分体现，整个滨江的住户均可享受赣江的景观。考虑到江两侧互为对景，江边建筑轮廓线将极大的影响江对岸的视觉景观，规划考虑文天祥大道、白云山路与滨江路交点为高点控制在100m左右，公略路为次高点，控制在80m左右，坪田路与滨江大道的交点控制在60m左右，形成两个高点，三个次高点的格局。天际线将是一段跳动的音符，在音符的高点闪烁的分别是天缘大厦，烟草大厦，移动通讯大厦及电力调度大楼等高层建筑，结合灯光设计将使新区无论白天黑夜都有美丽的天际轮廓线。（三）建筑风格控制1、依总体规划要求，新区以现代风格建筑为主，局部如水上商业步行街以传统风貌为主。但依城市可持续发展的要求，对规划区域内有价值的原有建筑必须加以保护，以体现城市的历史与发展。 2、建筑色彩应强调协调统一，细微的差异不应影响整体的统一。3、对于城市重点区域的建筑，包括文天祥大道，滨江大道，公略路，白云山路，坪田路，和气路两侧的建筑单体深化设计时立面报批必须提供两套以上建筑透视图供专家评审，并作出街景分析，在XX城市规划委员会专门会议上通过方可实施。4、大型公建建议颜色不宜过于鲜艳，小型建筑、小品等颜色可相对明快。5、居住区布局应错落有致，避免兵营式布局，风格可多样化，但组团之间宜保持相同及相似的风格及色彩。6、以六层以下为主的居住区应采用坡屋顶或局部坡屋顶的形式，如为平屋顶形式需加强屋顶平台及绿化的设计，保证空中视觉屋顶的美观。（四）生态设计1、保护自然环境，自然景观和人文景观结合设计。2、保护滩涂，充分利用和保护湿地和古树等自然资源，实现“人与自然和谐共生”的山水城市。在建设过程中，对地段内树冠直径超过9m与树龄超过100年的古树予以保留。九、竖向规划1、考虑峡江水利枢纽工程建设对赣江水位的影响及防洪排涝水系水位的影响。2、满足峡江水电站建成后至XX水位标高约46.27m（黄海高程，下同），防洪排涝水系常水位47.7m，启排水位48.2m的水位要求。3、满足各级道路设计纵坡的要求，保证道路行车要求，考虑自行车行驶和方便残疾人使用的道路纵坡要求。4、建筑地坪标高，原则上要满足地表水自然排放坡度，各管线交叉埋设、覆土层厚度、道路硬化层厚度来确定。 5、建设地块的地表水排放，应遵循就近就低、自然排放的原则，整个河东滨江新区雨水排入排涝水系，沿线排水口底部标高要高于启排水位0.3m，距排水口较远地块要考虑自然流水的坡度。6、滨江大道道路标高结合路堤形式合理确定，临江侧防洪堤标高按50年一遇防洪标准的设防建设条件，滨江大道穿阳明大桥处机动车道应确保桥下净空不小于4.5m要求。7、充分考虑城市用地已建道路现状，在方便居民生活的前提下，尽可能减少土石方工程量，降低工程造价。8、通过现场踏勘调查，结合河东滨江新区现状地块和道路标高及防洪排涝水系排涝水位标高，确定滨江新区的竖向高程。各建设用地地坪标高，最低不得低于黄海高程50.50m，道路排水坡度不小于0.3%。十、规划经济技术指标表3-1项目计量单位指标备注一、规划总用地ha390.40（一）居住用地ha215.51、住宅用地ha137.722、公建用地ha30.03、道路用地ha28.124、公共绿地ha19.66（二）地区公建设施用地ha72.1其中:居住区级经营性公建用地52.5ha，小区级的商业综合公建用地19.6ha。（三）其他用地（预留）ha19.25道路立交用地、污水提升泵站及排涝站调蓄池等公用设施用地。ha55.48 （四）代征市政道路用地（五）代征公共绿地ha10.56（六）保留安置用地ha17.51二、总建筑面积万m2590.49（一）居住用地内建筑面积万m2406.231、住宅建筑面积万m2292.962、公建建筑面积万m2113.27（二）地区公建面积万m2184.26三、居住户数户17143四、居住人口人6000五、户均人口人/户3.5六、人口毛密度人/ha290.0七、住宅面积毛密度万m2/ha1.42八、居住区建筑面积毛密度万m2/ha2.85九、绿地率%35.5十、总停车数量机动车辆15999自行车辆72500 第四章建设内容及规模一、建设内容XX河东滨江新区基础设施建设项目是青原区、也是XX市政基础设施建设项目的重要组成部分，本项目建设内容主要包括三条城市主干道和六条城市次干道的路面工程及交通管理设施、配套的道路绿化、亮化、雨污水管线工程等，以及阳明大桥、河东防洪堤、公共绿地工程建设和项目范围内（不含保留安置用地和预留市政公用设施用地）的征地、拆迁。二、建设规模（一）用地规模1、总用地规模本项目总用地390.4万m2（合5856亩），具体位置及范围详见XX河东滨江新区用地规划图。2、用地平衡情况及建设规模XX河东滨江新区规划总用地面积390.40万m2，其中可建设用地面积287.60万m2，道路用地面积55.48万m2，公共绿地（其中可结合绿化水系设置文化、体育休闲用地）面积10.56万m2，预留市政公用设施用地19.25万m2（道路立交用地、污水提升泵站及排涝站调蓄池等公用设施用地），保留村庄安置用地17.51万m2。可建设用地中居住用地面积215.5万m2，公建设施用地72.1万m2。公建设施用地中居住区级经营性公建（商业贸易、金融保险、商务办公、宾馆、写字楼等）用地52.5万m2，小区级的商业综合公建用地19.6万m2 。规划总建筑面积520.50万m2，其中住宅建筑面积260.6万m2，居住区级公建面积180.3万m2，小区级的商业综合公建面积36.8万m2，小区内的其它配套公建面积22.8万m2。规划区域总人口为6.0万人，计17143户。主要道路及规模见下表：名称道路红线(m)长度（m）面积（㎡）文天祥大道55115063250白云山路40150060000公略路30131539450坪田路30114034200井冈路30143743110规划路363183114588渼陂路25（20）867（522+345）19950和气路25359589875滨江大道506214173619249606159备注：道路红线占地60.62万m2，其中本项目范围内55.48万m2、本项目范围外延伸路段道路红线占地5.14万m2。（二）用地区域划分根据XX城市总体规划布局，以滨江概念为背景，立足于庐陵文化，广泛吸取国内外先进的滨江地区建设理念，强化滨江花园城市的定位，以“两江三岸、一环三桥、五纵八横”为架构，创建优美的滨江及湖滨景观，体现山水人为城市的独特风貌和地理特征的开发模式，为XX的人民提供健康的生活、工作环境。规划主要布置有：商贸区、商住区、文体区、沿江休闲广场等。 第五章项目场址一、场地现状1、地理位置及建设地点XX中心城区位于江西中西部，地处赣江中游地带，赣江和禾水交汇口。地理坐标为东径115°7′－115°48′，北纬27°1′－27°27′，东与吉水县相邻，南、西、北均与吉安县接壤，北距省会221km，南距赣州204km，为江西省内南北水陆交通要冲和京九铁路的四大节点城市（自北向南依次为九江、南昌、吉安、赣州）之一，是革命圣地井冈山的门户。XX河东滨江新区基础设施建设项目于滨江大道以东、大桥东路以南、青原大道以西、深圳路（赣江大道）以北地块。2、用地性质现状及占地面积本项目规划用地面积5304.60亩（已扣除保留安置用地262.65亩和预留市政公用设施用地288.75亩）。土地现状为：耕地3841.22亩、园地371.37亩、水域612.23亩、村镇建设用地378.90亩（农村宅基地）、未利用地100.88亩。二、场址建设条件1、地形、地貌、地质XX中心城区地处吉泰盆地中北部，位于禾河汇入赣江的交汇口，属典型的河岸丘陵地貌。赣江由南向北贯穿将市区分为东西两岸。江面宽度600～1050m，流经城区段11km。赣江两岸地势各自逐步向赣江倾斜，青原区属低丘岗地单元为四级以上阶地，抗压强度为30—60吨/m2 。河流冲积平原区依赣江和禾河两侧发育，构成第二和第一阶地，其分别由第四系上更新系统（Q5）和全新统（Q4）地层组成，具二元结构。其中一级阶地（漫滩地）是底层以中砂为主的砂砾混合体，抗压强度为10吨/m2，台面标高45～48m。一般遇常年洪水位即受淹没，不宜作为城市建设用地，二级阶地为第四系堆积阶地，抗压强度为10～15吨/m2，台面标高为51～53m，筑堤保护后可作为城市建设用地，其分布主要是在河东青原大道以西及东侧一部分。2、建筑现状区内建筑物主要分布在河东街道办下辖的新光村、金竹村、红光村、麻家村、友谊村、枫塘村、芝下村、刘家村等村委会，多为五层以下的砖混结构和砖木结构住宅及部分简易结构用房，按规划要求应予以拆迁。经现场调查，本项目建设用地范围内，现状建筑为自然村农民住宅，总栋数1300栋，其中砖混901栋，砖木399栋，木土及其它简易房1040间，需拆迁的建筑总面积为19.5万m2。具体房屋结构、建设年代、数量统计如下：单位m2房屋结构建筑面积其中：1990年以后1990年以前1980年以前砖混130650849223266313065砖木48750146251950014625简易1560015600合计19500011514752163276903、水文地质情况XX赣江历史最高水位（1915年）为54.22m（黄海高程）。百年一遇水位（P=1%）为53.62m。五十年一遇水位（P=2%）为52.92m，一年一遇水位（P=100%）为44.52m，历年最高平均水位为52.57m，最低平均水位40.44m，警戒水位49.02m。 根据江西省水文地质大队勘察资料，开发区属白垩系地层，最小地基承载力大于0.1兆帕，地下水埋深一般为2～5m。根据GB18306-2001年版《中国地震参数区划图》，本项目地震动峰加速度g＜0.05（相当于原地震裂度区划图中＜Ⅵ度区），可不考虑抗震设防。4、气候条件XX城区属亚热带温暖多雨气候区，气候温和、四季分明，年平均气温为18.3℃，平均降水量1459.8mm，年平均无霜期285天，全年主导风向为北风，频率为37%。5、城镇规划及社会环境条件本项目区已列入《XX城市总体规划》（1996-2010），符合江西省人民政府和XX人大批准的XX城市总体规划以及《XX河东滨江新区详细规划》要求。为建设“两江三岸”的城市发展格局，进一步拉大城市框架，促进城市经济发展，XX委、市政府对本区建设极为重视。目前，建设单位在相关部门及单位的大力支持和积极配合下，本区建设的多项前期工作正按预定计划进行实施。本项目区开发建设的最大社会问题就是房屋拆迁安置补偿，只要本着维护群众利益的原则，认真细致做好群众的思想工作，讲清道理，特别是在拆迁过程中，要认真执行有关政策文件，真正做到市场化运作。对拆迁房屋按评估价格进行补偿并及时到位，不让群众因此而遭受经济损失，相信拆迁户是会理解和支持的。社会各界人士和广大城市居民对本区建设表示支持，普遍认为，随着阳明大桥、文天祥大道、滨江大道以及河东防洪堤等重点工程的建成，不但拉大了城市框架，改善了城市交通状况，提高了城市防洪标准，美化了城市环境，更为重要的是，拉动了青原大道以西、滨江大道以东、大桥东路以南、赣江大道以北约4km2 河东滨江新区的开发建设，并为城市发展提供了大片土地，带动了房地产的开发，促进了城市经济的快速增长。6、交通运输条件滨江新区对外交通条件十分优越，105国道及赣江从本项目区东、西两侧穿境而过，南侧过赣江二桥经迎宾大道至赣粤高速公路8.5km，距井冈山机场30余km，北面经井冈山大桥往西至赣粤高速公路9km。东面距吉安火车站500m。西面有正在建设中的阳明大桥把新、老两个城区紧密地联系在一起。7、施工条件XX通过十几年的开发建设，培养了一批具备市政和路桥工程资质的施工企业，储备了大批的工程技术人员。同时，可在本省范围内公开招投标，有相应资质的企业均可参加，由中标企业进行施工建设。项目所需水泥、砂、砂砾、片石、钢材、木材等建材本地均有生产和采购，且资源丰富，运距短。项目建设施工及材料条件充分。 第六章工程方案一、设计原则及依据（一）设计原则1、坚持以人为本的原则，以《XX城市总体规划》（1996－2010）、《XX河东滨江新区控制性详细规划》（2004.12）（XX城市规划设计院）为依据，按照规划用地性质，合理布局滨江新区基础设施，使之达到人流、车流、物流、信息流的畅通。2、顺应自然环境，根据地形、地貌因地造势，合理解决道路、水体及各种管道走向，并尽可能减少工程量，节约项目投资。3、基础设施建设与塑造美好的城市景观相统一，形成绿树成荫，四季花香，有丰富文化内涵的现代化新区景观。4、注重城市新区开发建设的需要，注重规划指标的原则性和灵活性的统一。5、注重保护自然环境，尽量避免对环境的破坏。（二）设计依据1、《XX城市总体规划（1996－2010）》2、《XX河东滨江新区控制性详细规划》（2004.12）（XX城市规划设计院）3、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）4、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）5、《城市道路绿化规划设计规范》（CJJ-75-97）6、《城市道路设计规范》（CJJ37-90）7、《室外排水设计规范》（GBJ14-87） 8、《城市道路照明设计标准》（CJJ45-91）9、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）10、《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）11、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）12、《公路水泥混凝土路面设计规范》（JTGD40-2002）13、《道路交通标志和标线》（GB5768-1999）14、《工程建设标准强制性条文》建设部2002年发布15、其他有关设计标准及规范。二、道路工程根据以上依据，初拟本项目的各项建设内容的设计方案。（一）道路分类按《XX河东滨江新区控制性详细规划》，区内道路分为城市主干道、城市次干道、城市支路三类。1、城市主干道是河东滨江新区主要交通服务性道路，在滨江新区道路网中起骨架作用。负担各规划区之间的交通联系以及对外交通枢纽之间的联系，也是河东滨江新区主要的生活性景观大道。主干道上平面交叉口间距以700－1200m为宜，以减少交叉口交通对主干道交通的干扰。2、城市次干道是滨江新区的主要道路。城市次干道联系各城市主干道，并与城市主干道组成河东滨江新区道路网，在交通上起集散交通的作用，并兼有生活性服务功能，次干道的交叉口间距一般以350－500m为宜，常采用机、非混行的道路断面。3、支路，在交通上起汇集作用，直接为各规划用地服务，以生活性服务功能为主，为方便出行，支路的间距以150－250m为宜。根据《城市道路设计规范》（CJJ37-90），XX 为中等城市，本项目的所有道路工程采用Ⅱ级标准，具体见下表。滨江新区新建道路分类序号道路性质道路名称1城市主干道文天祥大道、白云山路、规划路2城市次干道公略路、滨江大道、坪田路、井冈路、和气路、渼陂路（二）道路建设标准1、根据《城市道路设计规范》（CJJ37-90）和《XX河东滨江新区控制性详细规划》（2004.12），结合XX的实际，确定本项目道路工程设计的道路标准如下：道路标准表道路类别道路级别红线宽度m计算车速km/h路面结构线路纵坡主干道II级36—5540水泥混凝土最大纵坡≤2.5%最小纵坡≥0.3%次干道II级25－3030水泥混凝土最大纵坡≤2.5%最小纵坡≥0.3%支路II级15-2020水泥混凝土最大纵坡≤2.5%最小纵坡≥0.3%2、道路设计年限根据《城市道路设计规范》（CJJ37-90），确定本项目道路工程道路交通量达到饱和状态时的设计年限如下：主干道道路设计年限为20年。 次干道道路设计年限为15年。支路道路设计年限为10～15年。（三）道路起讫点依据《XX河东滨江新区控制性详细规划》（2004.12），确定本项目道路工程的起讫点。1、主干道（1）文天祥大道：东起青原大道，西至滨江大道，依次和气路、规划路相交。全长1150m，道路红线55m。（2）白云山路：东起青原大道，西至滨江大道，依次与和气路、规划路相交。全长1500m，道路红线40m。（3）规划路：北起大桥东路，南至赣江大道路，依次与渼陂路、文天祥大道、坪田路、公略路、井冈路、白云山路相交。全长3183m，道路红线36m。2、次干道（1）滨江大道：北起井冈山大桥，南至E2－1地块南端，依次与渼陂路、文天祥大道、坪田路、公略路、井冈路、白云山路赣江大道相交。全长5062m，道路红线28m。（2）公略路：东起青原大道，西至滨江大道，依次与和气路、规划路相交。全长1315m，道路红线30m。（3）坪田路：东起青原大道，西至滨江大道，依次与和气路、规划路相交。全长1140m，道路红线30m。（4）井冈路：东起青原大道，西至滨江大道，中与和气路、规划相交。全长1437m，道路红线30m。 （5）和气路：北起大桥东路，南至深圳路，依次与渼陂路、文天祥大道、坪田路、公略路、井冈路、白云山路相交。全长3595m，道路红线25m。（6）渼陂路：东起青原大道，西至滨江大道，依次与和气路、规划路相交。全长865（522+345）m，道路红线25m适用于白鹭国际大酒店至和气路段范围，道路红线20m适用于青原大道至白鹭国际大酒店段范围（已形成）。（五）道路横断面形式的比选确定确定城市道路横断面形式，需要根据道路规划功能的性质和作用，综合考虑满足各方面的要求，合理安排各组成部分。1、城市道路横断面综合布置原则（1）符合城市道路网规划、红线宽度、道路等级、道路性质、断面形式。（2）在保证交通安全和通畅的前提下，既要考虑非机动车（主要指自行车）车道的设置，又要考虑将来有过渡为机动车道和自行车专用道的可能。（3）充分发挥绿化作用，起到环境保护、交通安全和美化城市、美化道路的作用。结合人行道及分隔带，即可做不同平面的道路横断面的衔接部分，也可做横断面其他组成部分的备用地。（4）设计中要考虑路拱的形式和坡度及雨水口的位置，同时还要注意道路两侧用地内部排水的出口，以便取得密切配合，保证雨水的排除。（5）避免沿路的地上、地下管线、各种构筑物以及人防工程等相互干扰。在布置时，要综合考虑各种管线及构筑物间的配合和合理安排，留有发展余地提供维修的方便。 （6）要与沿路各类型建筑和公用设施的布置要求，取得协调。（7）注意节省建设投资、节约城市用地。横断面各组成部分的配置既要紧凑，又要考虑留有余地。2、横断面的形式主要优缺点分析比较如下表。 序号项目单幅路双幅路三幅路四幅路1分车带条数无一条二条三条2交通组织机动车、非机动车混行机动车对向分流、机非混行机非分行，隔离带能起到行人过街安全的作用对向分流，机非分行3机动车道条数不限，以偶数为佳单向1-2条单向至少2条单向至少2条4行车速度行车速度低行车速度较高，机动车、非机动车混行但对车速稍有影响机动车、非机动车分流互不干扰行车速度高行车速度最高5交通安全差一般尚安全最安全机非干扰，公交车停与非机动车干扰机非干扰，公交车停与非机动车干扰公交车停靠上下乘客人流与非机动车干扰公交车停靠上下乘客人流与非机动车干扰6绿化遮阳仅在人行道上绿化路中心分车绿地，对非机动车行车道遮阳影响不大两排行道树使非机动车行车道安全处于绿荫地中心分布带绿化和两排行道树，绿化效果最佳7噪声差尚可佳最佳行车噪声仅受人行道行道树的阻隔，对临街建筑物的影响较大行车噪声仅受人行道行道树的阻隔对临街建筑物的影响较大行车噪声受两排行道树的阻隔对临街建筑物的影响较大行车噪声受两排行道树和中心分车带绿化的阻隔对临街建筑物的影响较大8电力照明在行道上布置在中心分车带上布置路灯距道路中心较远照明较难达到要求机非分隔带布置照明，路中心的要求容易得到解决机非分隔带和路中心分车带布置，路中心的照明要求容易得到解决9用地宽度省一般＞40m＞42m10公交停靠站设置困难，在人行道上布置设置困难，在人行道上布置利用分隔设置公交停靠站利用分隔设置公交停靠站11造价低较低较高最高12机动车交通量交通量不大机动车多机动车多或量中等双向机动车量均大13非机动车交通量非机动车流量少非机动车少方向不均匀，非机动车流量大非机动车流量大14步行交通量多少非机动车多少15道路用地不足，主干道路拆迁困难的旧城道路、次干路支路快速路、风景区道路、高速公路主干路快速路、城市景观性交通主干路、风景区道路 3、通过上以不同断面形式各种因素的分析比较，根据《XX城市总体规划》（1996—2010年）及《城市道路设计规范》中的有关规定和河东滨江新区详细规划（2004.12），本项目道路拟采用横断面尺寸如下表所示：河东滨江新区道路横断面尺寸表道路名称道路红线(m)断面形式横断面尺寸（m）长度（m）车道中间隔离带非机动车道机非隔离带人行道高架桥文天祥大道55四幅路2×11.582×4.52×32×4.56051150三幅路2×7.52×4.52×3.2524.5545白云山路40二幅路2×862×4.52×4.51500公略路30单幅路182×61315坪田路30单幅路192×5.51140井冈路30单幅路182×61437 规划路36二幅路2×982×53183渼陂路25单幅路142×5.552286720单幅路92×5.5345和气路25单幅路152×53595滨江大道28单幅路182.53.5+4.05062合计19249（五）道路纵断面根据《城市道路设计规范》、《城市道路交通规划设计规范》有关标准对纵断面设计标高、纵坡、坡长、合成坡度、竖曲线作如下规定：1、纵坡非机动车车行道纵坡度≤2.5%，最小纵坡≥0.3%。2、坡长各条道路坡长应符合《城市道路设计规范》中第5.2.3条的规定。3、路基高程 滨江新区道路路基高程应根据赣江水位和现有的地面高程，并结合青原大道的现有路面标高，综合确定滨江新区道路的路面设计标高。项目区处于河东防洪堤的保护范围内且建设有防洪排涝设施，排涝站启排水位48.20m，除滨江大道采取路堤结合等高的形式进行建设外，滨江新区路面标高可控制在不小于50.50m。整个线路受标高限制，填方工程量大。4、路基设计本项目道路均为新建，在填筑路基前进行清基处理，对于穿越鱼塘段清除淤泥疏干，采取黄土分层回填，分层碾压。路基应采用重型击实标准。路基的压实度不低于下表。路基压实度填挖类别深度（cm）主干道次干道支路挖方0～30≥95%≥93%≥90%填方0～80≥95%≥93%≥90%80以上≥93%≥90%≥87%（八）道路平面设计交叉口是新区道路交通的咽喉，各种车辆汇集，所有机动车、非机动车和行人都必须互相穿让、依次通过，稍有不慎就容易发生事故。因此为了保证交通组织和规模，道路交叉口采用平面交叉，按十字和丁字交叉口设计，转弯半径R≥30m，利用交通红绿灯信号控制车辆行驶。交叉口土建工程列入道路路面工程。（九）路面结构设计路面结构为机动车道、非机动车道和人行道三种。1、路面设计依据《城市道路设计规范》（GJJ37-90）2、路面结构材料方案比选 在满足交通量和其他使用要求的前提下，遵循因地制宜，合理选材，方便施工，便于养护，节约投资的原则进行设计方案的技术经济比选，选择技术先进、经济合理，厚基薄面的路面结构做法。（1）面层：沥青混凝土面层和水泥混凝土面层均适宜该道路，但沥青混凝土路面反湿能力较差，不利于夜间行车，且XX年降雨量为1458－1500mm，国产沥青水稳定性较差，须采用进口沥青，但投资超过水泥混凝土路面较多。因此从技术经济等多方面比较后，滨江新区道路均推荐采用水泥混凝土路面。道路面层结构方案比较表路面优点缺点水泥砼路面①强度高，稳定性和耐久性好②年平均投资少③色泽鲜明，反光能力强，有利于夜间行车④磨擦系数大，且较稳定⑤就地取材，带动地方经济发展①有接缝，行车稳定性较差，嗓声大②施工进度慢③路面修复困难④一次性投资较高⑤适应变形能力较差沥青路面①无接缝，行车平稳，噪声低，震动小②施工后立即开放交通③养护简便，维修费用低④适应变形能力较好⑤一次性投资较低①强度低，稳定性和耐久性差②反光性较差，不利于夜间行车③磨擦系数小，易随时间下降④在相同使用年限内总成本费用高⑤沥青须外购，不能带动地方经济发展（2）基层：水泥稳定砂砾基层具有耐水性好、强度高的优点，是理想的基层。3、路面结构的确定（1）主干道机动车道为22cm厚C35水泥混凝土面层，20cm厚水泥（6%）稳定砂砾基层，20cm厚水泥（4%）稳定砂砾基层。非机动车道为18cm厚C30水泥混凝土面层，15cm厚水泥（6%）稳定砂砾基层，15cm厚水泥（4%）稳定砂砾基层。 （2）次干道车行道为20cm厚C30水泥混凝土面层，18cm厚水泥（6%）稳定砂砾基层，18cm厚水泥（4%）稳定砂砾基层。（4）人行道人行道板5.5cm厚C30水泥预制彩色人行道板，2cm厚1:3水泥结合层，10cm厚水泥（4%）稳定砂砾基层。三、供水工程（一）给水工程规划1、供水水源项目区用水水源为赣江水，项目区用水近期由河东水厂供水，远期由河东水厂与规划在青原区南部的河东二水厂联合供水。河东滨江新区位于XX河东水厂南面，距河东水厂约500m（指管道长度）。目前河东水厂已在青原大道两侧敷设DN300、DN200（东侧）和DN400（西侧，向滨江新区供水）给水管道。河东水厂规模为设备安装能力2万m3/d，目前最高日供水为1.1万m3/d，即河东水厂现有2万m3/d供水规模可满足滨江新区前期用水的需要。随着用水量的加大，在2006－2010年间将建设河东片第二水厂一期4万m3/d的供水规模。为提高中心城区供水的安全性，使片区间供水互为补给，通过阳明大桥的给水管道将河西片区与河东片区供水管网互为沟通，加上XX供水公司已从城南转盘，经迎宾大道、世纪大道、禾河新桥、赣中大道敷一条DN700球墨铸铁向XX高新区供水，可使三个片区供水互为补给。2、用水量各地块用水量标准：居住用地250L/人·d，公共设施用地80m3/ha·d，道路广场用地20m3/ha·d，对外交通用地40m3/ha·d，市政设施用地30m3/ha·d，绿化用地25m3/ha·d。 未预见及管道渗漏水量取用水量的15%；日变化系数取1.3；最大时变化系数取1.6；项目区内最高日用水量为：2.17万m3/d。3、管网计算管网平差计算采用电算方法。管网平差计算分三种情况分别进行，即最高日最大时、事故时和消防时。最高日最大时每一个节点处均能满足用户对水量及水压的要求；事故校核按最高日最大时用水量的70%；消防校核计算按同一时间的火灾次数为二次，灭火用水量为25L/s考虑，在发生火灾时，各节点在满足用水量的同时水压不低于10m的消防取水要求。（二）供水管网布置原则1、一般要求管网安全、可靠地向服务范围供水，并有二条不在同一环边的管道向水量调节构筑物和大用户供水。为了施工和管理的方便，干管一般不穿过街坊。供水管布置尽量与道路施工同步进行，以免以后开挖道路浪费资金。2、白云山路、公略路、规划路在道路两侧布置供水管，其余为单侧布置。3、采用环形管网，环的大小、干管间距应根据建筑物用水量大小和对水压的要求而定，一般为600－1000m左右。4、为保证发生火灾时有足够的水量和水压，埋设在街坊道路下的水管管径一般不小于100mm，管网上装设室外消防栓，并应沿道路布置，且靠近十字路口，其间距不应大于120m。5、高层建筑物应自设加压设备，规划管网时可不考虑。6、供水管尽可能按规划一步到位，同时要考虑近、远期的衔接。供水管覆土深度不少于0.7m ，供水管与其它管线及建筑物的水平位置和垂直净距应符合管线综合规范的要求。（三）供水管网在考虑河东滨江新区基础设施工程的供水管道建设时，对于城市主干道下的供水管道通过供水管网的水力计算、管网平差等，确定其管径、管材；对于其余道路下供水管道则通过水力计算确定其可供利用的水压，按树状管计算确定其管径、管材。河东滨江新区市政基础设施供水工程考虑安排消防供水工程。室外消防栓的间距不超过120m，室外消防栓的保护半径不超过150m，室外消防供水管道的最小直径为100m。在供水管网的最低处设泄空阀，在管网的最高处设排气阀。供水管道管径为DN200－DN500mm（详见供水管网图）。（四）供水管网布置及管材道路红线超过40m的城市主干道在两侧布置给水管道；道路红线宽度小于40m的城市道路，分别在东侧或南侧布置给水管道。管材选用原则：有足够的强度，能承受管道内外各种荷载；水密性能好、节约用水；管道内壁光滑性能好，节约用电；价格较低，使用年限较长，且有较好的抗腐蚀性能；施工、运输方便，不易破损，接口严密。给水管材选用：当管径大于等于DN300的管道采用球墨铸铁管，当管径小于DN300的管道采用PE给水管。具体给水管网布置见下表： 河东滨江新区给水布置表道路名称布置位置管径尺寸管道长度（m）DN200DN300DN400DN600文天祥大道双侧DN300～DN40011001100滨江大道单侧DN6005062公略路单侧DN3001300白云山路双侧DN3002×1500坪田路单侧DN2001100渼陂路单侧DN300850井冈路单侧DN2001210和气路单侧DN3003329规划路双侧DN2003800合计83031307611005062四、排水工程项目区内的排水系统采用雨污分流制，雨水依自然地形就近排入市政雨水管。在规划路及城市道路下敷设污水管，收集项目区内的污水进入文天祥大道污水提升泵站，提升后最终送至污水处理厂处理后达标排放。（一）雨水排水工程1、设计参数暴雨强度公式：Q=设计重现期：0.5－3年地面径流系数：市区0.50—0.80，郊区0.4－0.6地面径流时间：依工程情况，计算确定 2、管道布置雨水根据高水高排、低水低排、分散排放的原则就近排入市政雨水管。文天祥大道、公略路、白云山路、规划路在两侧布置雨水管道；其余则分别在东侧或南侧布置雨水管道。3、管材选择雨水管道管材的选用综合各方面的因素后，本可研推荐雨水管DN＜400者采用水泥砼管，DN≥400者采用钢筋砼管。检查井直线最大间距取50m。雨水管管径为DN600－DN1400mm（详见雨水管网图）。雨水口支管为DN200mm。4、管道布置具体雨水管道布置见下表：河东滨江新区雨水管道布置表道路名称布置位置管径尺寸管道长度（m）DN600DN800DN1000DN1200DN1400DN15002500*2500盖板涵文天祥大道双侧DN800～1400263700494661白云山路双侧14361496 DN1000～1500公略路单侧DN800～1400450262514坪田路单侧DN1000～1200690420井冈路单侧DN1000～1200594814规划路单侧3.0m*3.5m箱涵3768渼陂路单侧DN1200～1400420268和气路单侧DN600～12002372344360滨江大道单侧DN8003705合计237676234202276127614964429 （二）污水排水工程本项目污水管道的流向按照XX河东滨江新区控制性详细规划确定。为减少河东滨江新区的土方工程，此范围的污水最终由污水提升泵站通过压力管由文天祥大道与青原大道交汇处进入青原大道西侧的DN1200污水管；同时应准确计算相应管段的计算流量；选取比较合理的充满度；管道最小埋深取0.7m；检查井中不同直径的管道在井内采用水面平接。检查井在直线管段的最大间距取40m，在规划建筑物附近预留检查井，增设预备支管。1、设计参数污水量采用生活给水量的80%；总变化系统按内插法计算。2、污水量每日污水量为：1.74万m3/d。3、管道布置在文天祥大道、白云山路、规划路双侧布置污水管道，其余则分别在西侧或北侧布置污水管道。4、管材选择污水管道管材的选择应综合考虑管基的工程地质条件；保证管道的整体防渗漏性，以防二次污染；价格较低，使用年限较长；管道内壁光滑；运输、施工方便等因素。经比较分析后本可研推荐：软土管基、回填土管基处污水管道选用UPVC排水管；硬土管基R≥200KPa处污水管采用钢筋混凝土管。污水管管径为DN400—DN1200mm（详见污水管网图）。5、管道布置 具体污水管网布置见下表：河东滨江新区污水管道布置表道路名称布置位置管径尺寸管道长度备注DN400DN500DN600DN800DN1200文天祥大道双侧DN500～8001501123458400665DN1200为压力管白云山路单侧DN500～8002056750公略路单侧DN400～600438754坪田路单侧DN500～600422675井冈路单侧DN400～600600813双侧103625262526 规划路DN400～1200渼陂路单侧DN400814和气路单侧DN400～6002402148500滨江大道单侧DN4003974合计7252574932003676665+2526　五、电力工程1、供电电源河东滨江新区电源来自XX城市电网，由大桥东路东侧及白云山路东侧接入河东110kv变电站电源；由滨江大道南端及青原大道南端接入青原110kv变电站电源。2、供电电压等级层次分为两个层次，即：110kv/10kv和10kv/220（380）v。3、负荷预测本项目规划用地400ha，按综合用地估算用电指标300kw/ha，取同时系数0.6计算，则本区计算负荷为1.2万kw，其中近期0.72万kw。4、电力设施规划 从城市建设需要及电网建设经济性综合考虑，提出主干道中、低压线路同杆架空架设，配变采用柱上变压器，其它道路采用电缆敷设，配变采用箱式变压器。建设规模为：（1）10kv双回架空线7km（其中：滨江大道4.71km，大桥东路0.71km，青原大道南段1km，白云山路西段0.58km），导线选用：LGJ－240。（2）10KV单回架空线5.1km（其中：文天祥大道1.12km，公略路1.5km，白云山路1km，深圳路1.48km），导线选用：LGJ185。（3）10KV单回电缆13.8km（其中：和气路3.1km，无名路6km，渼陂路1km，坪田路1.1km，青原路2.7km），电缆选用：ZR—YJV—240。（4）低压架空线12.1km（其中：滨江大道4.71km，大桥东路0.71km，青原大道南段1km，文天祥大道1.12km，公略路1.5km，白云山路1.58km，深圳路1.48km），LGJ－185。（5）低压架空线13.8km（其中：和气路3.1km，无名路6km，渼陂路1km，坪田路1.1km，青原路2.7km），电缆选用：ZR—VV—240。（6）新增台区50个（其中315KVA柱上变24台，400KVA箱式变26台）。六、燃气工程项目区燃气近期为天然气和瓶装液化石油气并举，远期基本采用管道液化天然气。 1、气源气源站设置在河西（吉州区），天华山西路以东，吉福路以南，天华山以北打靶场以西合围地块，燃气种类为液化天然气。2、用气量负荷预测天然气热值为9260Kcal/Nm3,供气标准为：164880万千卡/人·年（按每户3.5人计）。民用、公建用气比例为1:0.3，则规划区各种用气量合计应为：年供应用气量为560万m3。3、输气方案规划天然气采用中、低压两级供气及中压一级供气相结合的方式供气，中压管道的起点压力为0.4Mpa，低压管道设计压力为5Kpa，燃气入户均以低压为主。燃气由气压源站输出进入中压管道，再进入区域调压站，经调压后（p﹤0.005Mpa）。进入低压管道，再由低压管道将燃气输送至用户。4、管道布置燃气管道采用环状网与支状管道相结合的方式布置，道路红线宽度大于40m的城市主干道在两侧布置燃气管道，道路红线宽度小于40m的城市道路分别在西侧或北侧布置燃气管道。根据滨江新区管线专业规划，天然气管道布置于人行道或非机动车道下，沿道路单侧布置（大桥东路、赣江大道及青原大道双侧布置），主管网管道PE200—7272m、PE160—2635m、PE110—14469m。布置调压站16座，阀门井31座，分中压B、低压两级供气。庭院管网根据用户情况另行布置。七、电讯、邮政、广播电视 1、XX河东滨江新区内电讯（电信、移动、联通、铁通）、广电等所有管线按规划要求同步建设，一次到位，形成统一协调的弱电管网。主干道双侧布置，次干道、支路，单侧布置，均为地下暗敷。总计敷设管线27.88km。沿主次干道和支路设置公用电话亭；邮政逐步在主要街道增设邮亭、邮箱等。2、取消城区架空明线（电力线除外），由地下管道取代，管道埋设原则：在新开辟的主要街道、商业区、人口较集中的地段，街道基本形成的老街道应开始埋设。走向原则上与电力线异侧敷设，东西向道路，电讯线走北侧，南北向道路，电讯线走西侧，并在适当地点预留进出线孔。管孔、管材采用PVC管，管径为Φ110mm，管孔根数12—32根不等。必要时配备Φ100mm七孔梅花管。各用管单位管孔集中布置（必要时专业公司投资运营管理），并敷设在人行道下。电讯、广电检查井要考虑排水，建议采取沙坑自渗的方式。检查井应单独设置，间距最长不超过100m。3、遵循对各种管线全面规划、综合设计原则，所有道路管线均采取埋地敷设，布置在人行道下，自道路红线向道路中心线排列依次为电讯电缆、煤气管、供水管、雨水管、污水管。按照城南中心城区规划的电力电信规划图、供水排水规划图、燃气广电规划图综合设计。八、道路照明1、主干道在中心绿化隔离带设置照明灯，设置间距为50m，在人行道上设置庭院灯，设置间距为20m。次干道道路照明灯在人行道双侧布置伸臂灯，设置间距为单侧50m ，两侧交错布置。在隔离带中设置同灌木等高的草坪灯，设置间距为20m。2、支路道路照明灯单侧在人行道，使用新颖美观，具有艺术造型的伸臂路灯，单侧设置间距为50m。3、灯具选用应符合《城市道路照明设计规范》的照度要求。4、道路照明电力线采用埋地敷设，布置在绿化带或人行道下。九、交通设施1、公交停靠站：根据规划，在主干道每隔500m左右设公交候车亭。采用不锈钢立柱、玻璃钢瓦棚。2、交通信号灯：十字形交叉口及丁形交叉口，设计交通信号灯布置电视摄像，信号灯控制设置在人行道上，各信号灯杆旁设电缆箱以便于安置和维修。交通信号系统采用专用380/220V回路供电。3、交通标志：主要交叉口设置完善的指路、指示、警告和禁令标志，标志牌均为反光标志，图案文字采用钻石级反光膜，底板采用高强级反光膜，4、交通标线：主要为车行道中心线，车行道分界线，车行道边缘线，导向箭头，人行横道线等。标线采用热熔型反光标线。十、阳明大桥根据XX城市总体规划和城市道路交通规划要求，兴建中的阳明大桥起点设在吉州区阳明路文化大楼前，桥位采用阳明路由西上跨沿江路，向东延长跨越赣江，左岸与青原区青原大道相交，接金竹大道，直通火车站。工程全长1422+320m，桥面宽24.5m，西引道长229m，东引道长（970－320）650m ，互通式立交桥1处。主桥采用结构新颖的平跨中承式系杆拱桥方案。主桥孔跨布置46+128+188+128+46m，共长536m，采用亚铃形钢管砼拱圈，∏形主梁。东西引桥采用连续组合箱梁及预应力砼空心板梁；柱式墩，钻孔灌注桩基础。引道设计：东引道与和气路、青原大道平交叉，利用辅道与滨江大道相通。西岸互通采用部分定向式互通，在沿江路外侧布置二条匝道（近期先建一条），匝道宽度7m。主线两侧各设置一条辅道解决阳明路与沿江路的连接。技术标准道路等级：II级城市主干道、城市特大桥计算车速：主线40km/h、互通匝道20km/h桥梁设计荷载：城-A级路面设计荷载：标准轴载BZZ-100KN桥面宽度：24.5m（2×7.5+2×2.5+2×0.5）通航等级：III级-（4）最高通航水位52.70m设计洪水频率：1/10053.62m交通等级：中等跨沿江路立交桥下峰高：5.0m地震：地震基本裂度小于6度。本子项已经江西省发展计划委员会赣计投资字〔2000〕61号批复可研和赣计设审字〔2002〕860号文批复初设。十一、赣江防洪堤根据《XX城市总体规划（1996－2010）》和已批准的《XX城市防洪总体规划》，XX 吉州区、青原区城市防洪分别按Ⅲ、Ⅳ等标准设防；按照分区防护的原则，划分为河东、河西两大片。河东片由梅林堤与兴建中的河东堤共同保护。按国家《防洪标准（GB50201-94）》要求为抗御50年一遇洪水标准，堤防工程为3级，其主要建筑物按3级设计，次要建筑物为4级；治涝标准按二十年一遇－日暴雨－日末排至不淹重要建筑物高程。河东堤南起彭家山，北至井冈山大桥，全长6.01km；护河岸6.5km；兴建高排渠（集水面积6.65km2）渠长7.2km，最大排洪流量15.0m3/s（自排）；兴建低排渠（集水面积8.72km2）渠道形式比选确定，最大排涝流量14.8m3/s，在兴建戴家排涝站，装机1400kw（5×280）。1、堤防工程南起彭家山，北至井冈山大桥东引道，全长6.01km，其中均质土堤堤长5.91km，钢筋砼防洪墙0.10km（含刺墙）。整条堤线除已建赣江大桥及兴建中的阳明大桥下面采用钢筋砼防洪墙外，其余堤段均为土堤。具体如下：0+000～1+607采用均质土堤1+607～1+657采用倒“T”型钢筋砼防洪墙1+657～4+485采用均质土堤4+485～4+535采用“T”堤型钢筋砼防洪墙4+535～6+010采用均质土堤2、治涝工程：河东排涝范围北起桥东路，南至彭家，集水面积15.37km2 。按照“高水高排，低水低排”的原则，进行圩堤保护区内涝综合治理。高排渠开挖导托渠自排；低排区（滨江新区）结合城市排涝设排水渠，兴建排涝站汛期抽排。3、排涝站：根据水文提供的资料，经计算，排涝站装机5×280kw，水泵选用900ZLB-6.8（+4°）型轴流泵五台，配套电机选用JSL-15-12型五台。本子项已经江西省发展计划委员会赣计农字〔2002〕81号批复可研和赣计设审字〔2002〕1148号文批复初设。十二、防洪排涝水系根据河东堤内涝治理方案，对于52.03m（黄海高程）以下的低阶地，需在低洼处（戴家）兴建排涝站，实施低水低排。结合原有地形地貌和道路规划，建设雨水、排涝设施，综合治理内涝洪水（雨水）。低阶地集水面积8.72km2，设计排涝流量14.8m3/s，设计最高外水位52.60m，设计外水位52.2m；设计内水位47.0m（启排水位），在戴家建设排涝站，在排涝泵站前建有面积8.0ha的蓄洪调节池。防洪排涝水渠方案比选：根据XX水利水电规划设计院2001年6月完成的《XX城市防洪工程河东堤可行性研究报告》（修编本）及2002年10月完成的《XX城市河东防洪堤完善补充初步设计报告》文本介绍，河东滨江新区建设堤圩后，防洪排涝措施之一遵循“高水高排，低水低排”原则，高水采取导托渠自排，低水低排，洪水期采取排涝站抽排。因受青原区当地地势东高西低的地形影响，河东滨江新区低洼地带成为雨水自然排放场所；因此，河东滨江新区建设时，针对涝灾实际情况，合理布置雨水排水系统，在井冈山大桥东路南侧新建戴家排涝站。 河东滨江新区位于XX中心城区，其雨水排水应按城市排水通常做法即采用暗管（渠）进行排水，只有当排水管道范围内的集水面积（或扩大范围内—人工引水水源的集水面积）常年有足够量的地面经流时、或在此范围内建设单位利用雨水蓄调设施和小型生态污水处理技术将污水处理至景观用水标准时，则雨水排水管道做成集排水功能和景观效果于一体的草皮护面明渠。现针对雨水排水工程进行方案比选。1、箱涵工程方案（方案一）沿36m规划路东布置，北起戴家排涝站，南至赣江大道以南，长度为3768m，箱涵底面最低标高46.00m，箱涵内净宽为3.0m、净高3.5m，箱涵上可覆土绿化（详见附图）。工程投资估算1542.88万元。箱涵方案规划路标准横断面人行道车行道中央绿化带（泄洪箱涵）车行道人行道5.0m9.08.0m（3.0m）9.0m5.0m2、明渠工程方案（方案二）结合现状地形地貌，沿原低洼地段，开挖明渠，结合排水、排涝，综合一体。设计出水口启排水位48.2m、最低内水位46.80m。明渠沿36m规划路东侧布置，北起戴家排涝站，南至赣江大道以南，长度为2993m，上口宽度为12m，下底宽3m左右，共占地53.9亩（详见附图）。工程投资估算1470.63万元。明渠方案规划路标准横断面泄洪水渠人行道非机动车道机非分隔带机动车道机非分隔带非机动车道人行道12.0m4.0m4.5m2.0m15.0m2.0m4.5m4.03、内河工程方案（方案三） 结合现状低洼地与湿地及排水、排涝渠系，建设人工河流。低阶地集水面积8.72km2，内涝区治涝标准为20年一遇一日暴雨一日末排出，设计排涝流量14.8m3/s，设计最高外水位52.60m，设计外水位52.2m，设计内河常水位47.70m。内河水系北起戴家排涝站，南至赣江大道以南，占地39.89ha；其中水域面积20.75ha，结合水面，沿护岸布置四组游览、休闲区。游步道2m宽，长度1944m。水系两侧后退绿线，宽度10－50m不等，穿插布置湿地、休闲广场等，形成内河环湖生态公园，强调人与自然融合，体现生态和可持续发展的原则。工程投资估算2441.06万元。4、箱涵、明渠、内河工程方案优缺点比较优点缺点投资及效益箱涵1、节省用地，比明渠少占地53.9亩、比内河少占地311.23亩2、节省引水工程投资；3、运行维护费用低。1、没有水系景观效果；2、运行中清淤不便。1、箱涵工程投资：1542.88万元，比明渠多84.65万元，比内河方案少826.60万元。2、出让土地净收益多：比明渠多1215.58万元、比内河多7019.01万元明渠1、有水就有灵气，置身水边，可感受流水的清逸灵动，波泛水浪，水绿相映。水系管理好可凸显自然生态景观，提高整个河东滨江新区的城市品位。2、运行中清淤方便；1、占地53.9亩，比箱涵多占地53.9亩；2、为保证明渠有足够的水面，须增加引水工程投资（DN400管道约5km），同时引水工程建设损坏当地植被；3、引水工程会影响当地村民的灌溉用水、生活用水、养殖用水、牲畜饮水；4、增加运行维护费用约5万元/年；5、明渠因沿线渗漏、蒸发、村民各种用水等，最终造成无水或污水，投资风险太大。1、明渠工程投资：1158.23万元（含占用土地征用费239.42万元，单价4.444万元/亩）2、引水工程300万元（管道施工和埋管地上的青苗补偿及水坝和坝前后的水渠加固工程）总投资1458.23万元。 内河1、内河面积大，有利蓄洪排涝；2、结合休闲区、游步道、水系两侧后退绿地、湿地、休闲广场等，形成内河环湖生态公园，为市民提供一个良好的休闲场所；3、有水就有灵气，置身水边，可感受流水的清逸灵动，波泛水浪，水绿相映。水系管理好可凸显自然生态景观，提高整个河东滨江新区的城市品位。5、运行中清淤方便；1、占地311.23亩，比箱涵多占地311.23亩，比明渠多占地257.33亩；2、为保证内河有足够的水面，应增加赣江提水工程投资160万元，同时引水工程建设损坏当地植被；3、利用电泵提升赣江水来维持内河景观用水的水质要求，这不符合国家的能源政策和节能精神；4、增加运行维护费用约46万元/年（电费、工资、维修）。1、内河工程投资：2209.48万元（含占用土地征用费1382.49万元，单价4.444万元/亩）2、赣江提水工程160万元（泵房及设备、配电、管道）总投资2369.48万元。5、方案比选（1）青原山山前小溪流域水文基本情况①流域面积约11.9平方公里②年平均流量0.272m3/s③水文分析计算表青原山山前小溪流域年径流统计表单位：m3/s年份1969197019711972197319741975197619771978年流量0.2850.4840.1360.1600.3210.1570.4030.2850.300.139年份19881989199019911992119931994199519961997年流量0.1970.2300.2570.2270.3480.2510.4030.2600.1970.397青原山山前小溪流域多年平均月流量统计表单位：m3/s 月份123456789101112流量（m3/s）0.0830.1590.3410.5600.5780.6610.3610.1760.0930.0830.080.088青原山山前小溪流域不同频率年流量成果表单位：m3/sP（%）12510205075809095年平均流量（m3/s）0.6530.5900.5030.4350.3620.250.1820.1670.1390.117青原山山前小溪流域严重枯水年（P=90％）月平均流量表单位：m3/s月份123456789101112流量（m3/s）0.0590.0290.1810.7740.3230.2630.0140.0090.0010.0140.0010.001由表5-4可以看出，在严重枯水年份，从8月份开始至12月基本上处于断流状态，每月的来水量不足3000m3；1—3月份基本无水引入本项目区。（2）滨江新区流域内水库建设情况一览表库名建设年代库容（万m3）集雨面积（km2）性质作用备注稠塘水库1976.124821.04小（一）型灌溉老虎坑水库1979.033000.58小（一）型灌溉山塘水库1971.05700.56小（二）型灌溉（3）青原山流域水库建设情况一览表 库名建设年代库容（万m3）集雨面积（km2）性质作用备注油萝坑水库1983.0113311.3小（一）型灌溉一级水库钓鱼台水库1959.051611.9小（二）型灌溉二级水库（4）方案比选结论根据青原山山前小溪流域水文基本情况，可以看出明渠景观水系在多数年份的1、2、8、9、10、11、12月份即便实施人工引水工程不能保障景观水系用水量。且人工引水工程与青原山山前小溪流域黄龙塘、磨下、田南、永江、肖家垄、胡家等村庄及4500亩左右农田灌溉用水、生活用水、养殖用水、牲畜饮水之间的矛盾较尖锐，目前难以协调；工程投资大，效果不明显；如利用电泵提升赣江水注入内河，将大大增加运行费用和管理费用，与国家能源政策和我市经济发展水平不符；经三方案比选，XX河东滨江新区雨水排水管道建议采用箱涵工程方案。十三、滨江大道与河东防洪堤路堤结合、等高方案比选1、路堤结合等高方案路堤总宽度28m，其中：机动车道18m、绿化带2.5m、人行道3.5+4m，道路标高与防洪堤顶标高相同。2、路堤结合不等高方案路堤总宽度42.5m，道路红线36.5m，其中：机动车道16m、非机动车道2×4m、人行道2+4.5m、斜坡绿化宽平均6m，防洪堤6m；道路标高与防洪堤顶标高高差在1.5～3m。3、路堤结合等高、路堤分开工程方案优缺点比较优点缺点投资及效益 路堤等高1、节省用地，比路堤不等高少占地110.1亩，即增加开发用地110.1亩；2、大堤厚度相对加厚，安全系数更大。3、投资减少241万元；1、填方工程量大1、路堤等高比路堤不等高造价减少241万元。2、出让土地净收益：路堤等高比路堤不等高多2649.8万元路堤不等高1、增加了绿化面积。1、可开发利用土地相对较少；从上表可以看出，路堤等高方案比路堤不等高方案减少投资241万元，可增加开发利用土地110.1亩，土地出让净收益多2483.03万元（平均按27.69-4.44＝23.25万元/亩，净收入按97％计），可增加收益2724.03万元，有显著的经济效益，且路堤等高方案增加了防洪堤的厚度（由顶宽6m增加到28），进一步提高了防洪堤的安全系数。经比选，推荐采用滨江大道与河东防洪堤路堤等高工程方案。十四、绿化1、绿地系统河东滨江新区绿地系统主要由道路绿地、湿地、广场、小区绿地等组成。公共绿地总面积10.56万m2，绿化系统以城市公园、居住区级公园为重点，通过立体绿化、水域绿化、道路林带向四周放射，周围绿林环绕形成点线面相结合的格局。2、公共绿地主要是结合地形、水面，以绿化为主，周边配置绿地、园林设施、儿童、老年活动场地。3、道路绿化主要是交通岛、绿化分隔带绿地及行道树。4、绿化布置按乔木与灌木、落叶与常绿、树木与花卉、草皮相结合的原则。 5、在两侧人行道种植冠大叶浓的乔木如榕树、杜英、樟树、桂花等，间距为6m，胸径在8cm以上。在分隔带综合布置花卉、灌木，植物品种配置上，选用适应性强、气味芳香、姿态优美、管理方便的植物种类，如较大面积铺装处应适当种植庭院树（樟树、银杏等）。植物栽植形式采用散点、集栽、丛植、利植、篱植、孤植等，营造四季常青，保香荫浓，色彩丰富的景观。十五、环卫设施1、区内垃圾收集点按200m的服务半径设置一处，每处占地约为5×5m2，位于方便居民、环卫车辆运行的位置，同时要求垃圾袋装化和分类投放。2、居民区按每隔300－500m设置公厕一处，占地30－50m2，并有醒目标志。3、次干道每隔60m设置一处果壳箱，主干道每隔80－120m设置一处果壳箱。十六、环境小品环境小品既丰富道路美观，又满足行人的使用功能要求，主要有公交站点，灯具、路灯、建筑小品、电话亭、雕塑、座椅、果壳箱，地面铺设等。以简洁、别致的视觉形象和人性化趣味的设计，满足人体的基本尺度和步行节奏，渲染一定的现代气息。电话亭每200m设一处，人行道地面采用彩色道板砖或花岗岩拼花图案铺设。十七、推荐工程方案慨述XX河东滨江新区基础设施建设项目工程方案进行了两个方案的技术经济比选，综上慨述如下：推荐方案：与比选方案不同之处，一是取消内河，以地下箱涵承担排水、排涝功能；二是滨江大道与防洪堤路堤等高。 比选方案：与推荐方案不同之处，一是利用景观内河承担排水、排涝功能；二是滨江大道与防洪堤路堤不等高、路面高程与防洪堤堤顶高程低1.5m—3m。两方案主要技术经济指标如下表：项目名称推荐方案比选方案静态总投资（万元）90932.1591999.75可出让土地面积（亩）43143892.67单位可出让土地面积静态投资（万元/亩）21.0823.63可出让土地平均出让单价（万元/亩）27.6927.69可出让土地收益（万元）119454.66107788.03从上表可以看出，推荐方案比比选方案：静态建设投资减少1067.6万元；可出让土地面积单位静态投资每亩减少2.55万元；土地出让总收益增加11666.63万元。 第七章节能、节水措施一、设计依据1、《关于基本建设的技术改造工程项目可行性研究报告增加节能篇（章）的暂行规定》；2、国家公布的消耗指标和有关节能规定。二、节能措施1、采用先进的施工技术和设备，提高能源利用效率，降低能源消耗。不得选用已公布淘汰的机电产品。2、选用节能电器，合理规定施工时照明度数，节约用电。3、对施工用材料要妥善保管，以免造成不必要的流失。4、燃油节约。本项目建成后，由于道路的畅通，车速的提高，路网的通达性增强，使汽车的油耗下降，节省在途时间，使运输成本下降。三、节水措施1、采用节水型施工设备，提高水资源利用率，降低水资源无效消耗。2、供水系统采取防渗、防漏措施，杜绝水量流失。3、要选择质量好的供水阀门、开关、水管等，以免造成水资源流失。4、合理使用施工用水，严格控制长流水，要经常检查水管和阀门泄漏。 第八章环境影响评价人类的进步与发展带来越来越多的生态环境问题，这些问题集中体现在城市之中。XX滨江新区基础设施的建设，一方面能改善投资环境促进经济和社会的发展，另一方面也对生态环境带来不利影响。因此，在开发和建设过程中要利用和保护好项目区域独特的自然生态资源，促进人与自然的和谐，优化城市生态和生活环境，保证城市可持续发展。不利影响主要有社会环境影响、城市空气环境、水环境、生态环境和声环境的影响。一、评价标准《环境空气质量标准》（ＧＢ3095—96）及地方规定《地表水环境质量标准》（ＧＢ3838—2002）《污水综合排放标准》（ＧＢ897—1996）《城市区域环境噪声标准》二、社区发展的影响滨江新区基础设施建设工程主要有：道路、桥梁、防洪堤、水电、通讯、燃气等工程及生态公园、休闲广场、商业综合体等。以提供高质量的基础设施和完善的社会服务设施，满足城市各项功能要求。滨江新区的发展，对吉安“两江三岸”整体规划格局的形成将起决定性作用，完善快捷的交通网，功能齐备的社会服务设施，使各区域有机地联系起来，也将促使更多的区域纳入规划范围而得到开发。1、基础设施的影响 项目建设不会破坏现有水利设施、溪流及湿地，相反会因滨江大堤和生态公园的建设而得到保护和加强。滨江大堤使抗衡洪水的标准达到50年一遇，是滨江新区稳定发展、快速发展的保证。新区雨水管网、污水管网结合道路建设同步实施，雨水工程依托河东戴家排涝泵站。在施工期间不可避免会拆迁部分公用设施、房屋等，给区域内居民生活带来一些影响。施工前应全面调查，并与有关部门协调，共同做好工作，尽量减少对居民和企业的影响。2、资源利用的影响滨江新区位于XX赣江东侧，该区域为河谷冲积平原及剥蚀堆积丘陵地形，有洼地分布。整个地段由滩涂、湿地、部分非保护性农田，果园、菜地、村民宅地等构成。由于该区域防洪基础设施建设滞后而未设防，频遭洪涝灾害，土地等资源利用率偏低，可供开发利用的城市用地无法升值，投资者惧洪涝而止步。滨江新区的建设将彻底改变这一现状，使这一区域现有资源得到更好的开发利用与保护。同时借助现代化建设，通过其形式、色彩、建筑风格的和谐及绿化、美化、并利用赣江、滩涂、湿地和山坡等自然资源条件形成景观特色、生态特色鲜明的现代都市风格。三、生态环境影响评价1、野生植物、动物及栖息地的影响滨江新区的基础设施范围内为滩涂、湿地、水田、菜果园地和水塘等，没有森林资源以及野生动物，项目建设对动植物无明显影响。随着基础设施的建设，加快了两侧土地的开发速度，同时还将进行道路绿化工程，能明显改善当地的环境。2、水土流失的影响 由于基础设施条件的大大改善，因此区域内特别是赣江东岸沿岸水土流失状况将会得到有效遏制。但道路施工期间将会产生轻微水土流失，应切实采取措施，防止水土流失。施工时，应先做好坡脚挡土墙，然后进行填土砌坡。雨季来临前在填筑路基边缘，设置土工布围栏，拦截工程引起的水土流失，并注意避免雨季开挖修筑路基。同时应结合城市给排水管线规划，做好路基排水。在选线中注意挖填平衡、避免大量弃土。暂时不用的土地应及时绿化，避免水土流失。3、水环境的影响本建设项目范围西临赣江，内有湿地。结合湿地保留建设环湖生态公园，是对现有水环境最好的保护。基础设施的建设不会破坏水资源，本身也不会产生水污染。通过雨污水分流，污水进入现有的总排污管，雨水就近流入水体。施工期间施工人员集中居住点的生活污水不得随地倾倒，生活垃圾特别是粪便要集中处理，防止污水污染水源。含有害物质的建筑材料堆放要远离水源，并用防雨材料遮盖。沥青材料不得倾倒于地面，沥青搅拌站地面要做硬覆盖，施工结束工程废料及时运走。施工机械、运输车辆的清洗水应经隔油沉砂处理后排放。4、大气环境影响施工期间对大气影响主要是粉尘污染，故仅以ＴＳＰ作为评价因子，粉尘污染主要产生于灰土拌合和施工、材料运输。灰土拌合产生的粉尘污染集中在混凝土搅拌站周围，尤其是搅拌站下风向影响区，布置搅拌站应尽量远离居民区（大于200m），且在下风向。搅拌站设备应有二级除尘装置，把粉尘排放控制在最低限度。只要注意加强施工及运营期的环境保护措施，基础设施建设项目是可行的，能给社会带来效益，也能创造一个舒心的环境。 第九章劳动安全安全就是要防止事故的发生。劳动部于1988年以第48号文颁发《关于生产性建设工程项目职业安全卫生监察的暂行规定》，规定中要求贯彻“安全第一，预防为主”的方针。有关职业安全的卫生技术措施与设施应与主体工程“三同时”，以确保生产性建设工程项目投产后符合职业安全卫生方面的法规和标准，保障劳动者在生产劳动中的安全和健康。一、危害因素和危害程度分析分析在施工过程中可能对劳动者身心健康、劳动安全造成危害的物品、部位、场所及其危害范围和程度。1、在平整土地时有些山坡需用雷管炸药进行爆破，搬运比较大的石块，施工现场用电等这些都会给施工人员造成生命危害和损伤身体。2、施工现场水泥粉尘、尘土，会对人体呼吸道有一定影响，施工时应按时洒水，尽量减小影响。二、施工单位安全保护措施1、施工单位必须贯彻执行“安全第一，预防为主”的方针，坚持“管生产必须管安全”的原则，在编制计划和施工技术文件及布置、检查、总结、评比施工生产工作的同时，必须将安全生产列为主要内容。在项目施工全过程，切实抓紧、抓细安全管理控制，消除施工现场的不安全因素，保证项目施工的顺利进行。 2、建立安全保证体系和监督体系。施工单位各项安全检查要按建设部颁发的JGJ59-99标准检查，按评分结果对受检项目进行记录。经理是第一负责人，项目经理是项目第一负责人，由单位职能部门、技术负责人、施工员、生产班长建立安全检查、监督体系，随时进行安全检查，对安全措施不落实的不准开工，给予停工、罚款警告，直至勒令退场等处罚。3、文明施工措施。施工场地要保证道路坚实、畅通并作好排水措施。各种料具按施工平面布置图指定位置存放，并分规格码放整齐。施工用水、用电管线统一规划敷设，管线安装达到规范化、整齐化和标准化。施工期间，现场要采取多种形式进行环保宣传教育活动，不断提高职工环保意识，同时要加强施工人员的文明施工教育，要求讲卫生、讲文明、讲道德、讲礼貌，严格遵纪守法。4、施工现场防火措施。施工现场须制定“防火安全管理办法”，落实项目、班组、个人三级防火责任制，并落实到个人。施工材料和易燃物品保管应依据材料性能采取必要的防雨、防晒、防冻、防潮、防火、防爆、防损等措施。对可能发生火灾的各个部位和作业点，应配置足够数量的灭火器材，并对现场作业人员进行必要的消防培训。 第十章组织机构、质保体系与实施进度一、组织机构1、机构设置XX滨江新区基础设施项目是一个由城市桥梁、水利防洪、道路、房地产以及供排水、供电、广播电视、通讯、燃气以及环境保护、消防建设组成的综合系统工程，本项目应在市政府直接领导下，组建具有综合协调城建、土管、电力、水利、房地产、广播电视、通讯等相关部门能力的机构进行运作或通过招商引资委托具有实力外商承担。项目建设实行法人责任制，若为自建自管，则推荐组建XX滨江新区工程建设开发公司或指定现有相关公司负责。在整个建设及土地运作期间，公司应设立有办公室、工程部、营销部、财务部、征地拆迁办公室等职能机构。（1）项目建设实行市场化运作、建立实行企业化管理的集团。（2）项目的实施将在一定时期内，根据各单项工程前期工作情况、资金落实情况、招商引资情况、分别轻重缓急分期分批进行。2、人力资源配置（1）人力资源配置的依据和原则人力资源配置将根据基础设施各单项工程的工程内容、工程类别和工程量以及工作职能，分别采取按岗位计算，按比率计算进行定员，以需定岗、以岗定员。（2）人力资源的配置内容 公司初步定员20人，要求配置的员工应具有大专以上学历水平，其中要有中级以上职称达70%以上，配备建筑、水工、道路、工程预决算、经济、财会、土地、房产管理等方面的工程师、经济师。机构的配置和人员安排见下图：滨江新区基础设施建设组织结构图董事会总经理营销部办公室财务部工程部征地拆迁办办公室财务部工程师征地拆迁办财务计划拆迁安置征地材料资料质检计划材料办公室质检办公室资料滨江新区基础设施建设人员安排表部门岗位定员（人）备注办公室5含法人、司机征地拆迁办征地1拆迁2工程部资料1质检3材料2营销部3财务部计划1 财务2合计20二、质保体系本项目建设严格按《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》及XX有关建筑市场管理和质量监督管理有关规定，进行规划、设计、监理、施工和管理。配合市有关主管部门成立专门机构，根据各项工程特点和技术要求建立“政府监督、中介监理、企业自检”的三级质保体系，各个单项工程还应根据工程建设种类执行有关规定建立和健全项目质量保证体系和层层负责的质量责任制，项目法人代表投资者的利益对工程负总的责任。勘察设计单位必须按资质等级承担相应的勘察设计任务，按照国家现有的有关设计规范、技术标准进行勘察设计，建立健全质量保证体系，加强设计过程的质量控制，健全设计文件的审核会签制度。施工单位要接受政府质监部门对其资质和质量保证体系的监督检查，接受监理人员对其施工的全过程的全面监理。施工单位对施工的工程质量全面负责，要严格按照设计图纸和技术标准，操作规范进行施工，对每道工序都要按质量要求，确定施工工序，严把建材、设备采购、进场关，不合格建材、设备不能进入工地。监理单位应按资质管理要求承接监理业务，公正、公平地开展施工全过程的“四控制、二管理、一协调”，坚持事前、事中、事后的监理程序，确保工程质量。三、项目实施进度 本项目涉及的子项多、工程量大、作业范围广，前期工作进度不平衡，有的工程已开始实施，有的工程还在筹划之中，且存在各个单项工程资金落实等诸多方面的困难。因此在项目实施上将首先完成桥路堤的工程建设，基本形成新区框架后，逐块按照规划根据资金落实情况逐个工程分期分批实施，现初拟建设工期6年，具体实施进度见下表： 项目实施进度表序号项目名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年1阳明大桥2河东防洪堤3文天祥大道4滨江大道5公略路6白云山路7坪田路（安福路）8渼陂路9井冈路10和气路11规划路12公共绿地13可出让建设用地征地14可出让建设用地拆迁 第十一章招标投标根据中华人民共和国国家发展计划委员会2001年第9号令，特制订本项目招标方案。一、招标工作依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法；3、国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》；4、七部委联合发布《评标委员会和评标方法暂行规定》。二、招标工作原则1、招标方式按照江西省发展计划委员会有关要求，结合本项目各个工程特点，拟采用以下招标方式：全部工程施工采用国内公开招标，进行资格预审；工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。2、招标范围本项目各个工程施工实施公开招标，招标内容包括各个工程的相应专业工程。工程监理、主要设备材料采购采用邀请招标形式。3、公告发布根据国家发展计划委员会《招标公告发布暂行办法》，本项目将在国家公开发行的报刊上刊登招标公告，初步拟定在《中国建设报》和《井冈山报》等级上刊登。4、资格审查 按照有关规定对施工合同段潜在投标人进行资格预审；对邀请招标的监理潜在投标人进行资格后审。5、潜在投标人的要求（1）邀请招标在我国范围内邀请3家具有甲级监理资质的单位参加投标。（2）公开招标通过媒介发布公告，凡具有市政公用工程三级施工资质，具有良好的社会信誉和足够的类似工程施工经验的施工单位，均可参与本项目的资格预审。三、组织形式1、招标机构：委托具有相应资质的招标机构，实施招标组织工作。2、评标委员会：招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成的评标委员会。四、招标基本情况招标基本情况表项目名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√√建安工程√√√监理√√√其它√ 第十二章房屋拆迁和安置补偿一、估价依据1、《XX城市房屋拆迁管理办法》（吉府发〔2004〕21号）；2、《XX中心城区房屋拆迁补偿标准》（吉府字〔2004〕26号）；3、滨江新区现有房屋交易、评估案例资料及房屋建安成本资料。二、估算方法1、市场交易价格比较法；2、成本（即重置价）折旧法；经调查整个滨江新区用地大部分属乡村土地，其中属本项目用地范围的土地均为乡村集体土地，地上的房屋均为农房，土地需征用转为国有土地，因此本可研将不作单位用房及商住房的价格估算分析。另外，由于本项目区现有农房中基本属自建自用，进行交易的极少数也属私自交易，资料欠缺，其交易价格没有代表性，因此本可研也不进行市场交易价格比较法估算房屋拆迁补偿费用。《XX中心城区房屋拆迁补偿标准》（吉府字〔2004〕26号）规定住宅房屋拆迁补偿基准价格适应范围是指国有出让土地上新建砖混一级、小区配套设施齐全、间距为1：1、容积率为1.8、建筑密度为40%的住宅房屋；所以，滨江新区所涉及的农房拆迁补偿采用成本（即重置价）折旧法加装修补助进行估价。 三、补偿价格估算1、房屋现状经调查，现状房屋总建筑面积195000m2，建设年代和结构情况具体见下表：单位m2房屋结构建筑面积其中：1990年以后1990年以前1980年以前砖混130650849223266313065砖木48750146251950014625简易1560015600合计19500011514752163276902、重置价因无交易、评估案例，所以按重建价结合成新度估价。考虑土地因素和地面房屋补偿价格（不含土地价格，农房宅基地属集体土地需另行征用，转为国有土地）。按《XX中心城区房屋拆迁补偿标准》（吉府字〔2004〕26号）重置价格：砖混一级：540元/m2砖木一级：430元/m2简易结构：280元/m23、房屋补偿价估算房屋结构标准价元/m2使用年限补偿价1990年以后1990年以前1980年以前砖混54050年497.66370.66233.06砖木43040年389.58268.32136.96 简易28010年168备注平均按2000年竣工平均按1988年竣工平均按1975年竣工4、补偿价格修正随着《规划法》的实施，规划指标要求提高，加上旧城改造规模加大，我市中心城区住房价格上涨较快。2004年下半年中心城区商品房均价已达1250元/m2左右，比2002年上半年（约847元）上涨47.58%，年均增长15.86%。预计今后商品房价格上涨幅度还将达到10%左右。受需求影响，特别是《XX中心城区房屋拆迁补偿标准》（吉府字〔2004〕26号）公布后，二手房市场价格上涨较快，2004年下半年均价约为700元/m2左右，预计今后增长幅度为4～5%，因此，随着时间推移，未来中心城区房屋拆迁价格也将呈上扬态势，年增幅可能达8%左右。因本项目建设期较长（6年），同时考虑房屋折旧因素，本可研按1.25的综合系数修正：房屋结构标准价元/m2使用年限补偿价1990年以后1990年以前1980年以前砖混54050年622.08463.33291.33砖木43040年486.98335.4171.20简易28010年210备注平均按2000年竣工平均按1988年竣工平均按1975年竣工5、综合补偿价按《XX 城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁房屋除需支付房屋补偿费外，还需支付搬迁补助费和过渡期安置费。具体标准：搬迁补助费40元/间，平均每间按15m2计算；过渡期安置费3元/m2·月，按18个月计算；迁坟、树木、青苗补偿按10.1元/m2综合考虑；评估确权费按房屋拆迁补偿费的0.25％计算。另外，根据有关规定还需支付拆迁管理费5元/m2和拆迁代办费18元/m2。房屋拆迁和安置补偿等总价为10894.30万元（不含房屋装修补偿费），具体详见下表：房屋结构小计（万元）房屋补偿（万元）其它费用1990年以后1990年以前1980年以前（万元）砖混7176.835282.831513.37380.62砖木1616.62712.21654.03250.38简易327.60327.60评估确权费22.8022.80迁坟、树木、青苗补偿费196.95196.95搬迁补助52.0052.00安置费1053.001053.00拆迁管理费97.5097.50拆迁代办费351.00351.00合计10894.306322.642167.40631.001773.25房屋拆迁和安置补偿等平均单价558.68元/m2，另外房屋装修补偿费按《XX中心城区房屋拆迁补偿标准》（吉府字〔2004〕26号）计算平均补助120元/m2。 在进行投资估算时为了口径一致和计算的简便，暂不考虑地段差价和价格上的时间差，以及房屋使用性质、结构，统一按平均综合价680元/m2计算（不含宅基地价格）。 第十三章投资估算一、投资估算依据1、《XX河东滨江新区控制性详细规划2004.12》（XX城市规划设计院）2、本可研报告有关数据3、江西省市政工程预算定额（2002年）4、江西省市政工程费用定额（2002年）5、全国统一安装工程预算定额（江西省单位估价表）（2001年）6、水利部(2002)《水利建筑工程概算定额》7、江西省(1983)《水利水电设计概算定额》8、水利部(1992)《(中小型)水利水电设备安装工程概算定额》9、交通部交公路发[1996]611号发布的《公路工程估算指标》10、XX建设工程造价信息（2004）第五期11、《江西省仿古建筑及园林工程预算定额》[2000版]12、建设单位提供的有关资料。二、投资估算基础数据1、估算分项表中土方工程为路基和管道开挖土方，道路工程按机动车行车道、非机动车道、人行道分别按每m2综合计算，道路排水工程按平均每m综合计算，路灯照明以组综合计算。道路交通设施（监控和标志标线等）等均按每km综合计算。2、土方工程，挖运填综合单价按18.0元/m3计。3、建设单位管理费按工程费用的1.2％计取。 4、工程监理费按按工程费用的1％计取。5、勘察设计费按工程费用的2.5%计取。6、预备费：以工程费和工程建设其它费为基数×5%。7、建设期贷款利率按5年以上期相应年利率6.12%计算。三、主要建设内容及规模主要建设内容及规模：1、三条城市主干道：文天祥大道、白云山路、规划路；2、六条城市次干道：滨江大道、公略路、坪田路、井冈路、和气路、渼陂路；本项目建设范围内规划总用地面积390.4万m2（含保留安置用地17.51万m2和预留市政公用设施用地19.25万m2）。主要建设内容为上述道路的路基、路面工程及配套的道路绿化、亮化、雨污水管线工程等，阳明大桥和河东防洪堤工程以及项目范围内的征地、拆迁。道路总长度19249m，道路红线占地55.48万m2；公共绿地10.56万m2（含绿化、湿地、硬化），可出让经营性建设用地287.60万m2。四、投资估算XX河东滨江新区各基础设施项目的专业运营部门同步配套建设的管线，其投资由各专业运营部门自行解决，不在本投资估算范围内。本项目估算总投资为97878.32万元，其中：工程费46339.48万元，其他费用41804.16万元(其中征地费25669.92万元、房屋拆迁补偿费12812.16万元)，预备费用2788.52万元，建设期贷款利息6946.16万元。具体详见表13-1和附表13-1～13-12。 投资估算表表13-1单位：万元序号项目名称总投资其中：工程费用其他费用其中：征地和拆迁补偿预备费用建设期贷款利息1阳明大桥25837.9821916.222865.601764.601056.162河东防洪堤8392.906121.191872.05521.23399.663文天祥大道（金竹大道）4541.553280.241045.05890.87216.264滨江大道4426.673077.541138.34993.70210.795公略路（永新路）1602.25716.48809.47775.8076.306白云山路（万安路）2241.311606.22528.36452.86106.737坪田路（安福路）1284.33670.39552.78511.2261.168渼陂路（吉水路）845.35313.24491.86477.1340.259井冈路1450.66819.11562.46523.9769.0810和气路2936.981892.30904.83815.89139.8611规划路5250.673782.861217.781039.98250.0312公共绿地3406.872143.681100.961000.21162.2312出让建设用地征地费19171.4219171.4219171.42 13出让建设用地拆迁费9543.219543.219543.2114静态投资90932.1546339.4841804.1638482.082788.5215建设期贷款利息6946.166946.16合计97878.3246339.4841804.1638482.082788.526946.16五、建设投资安排计划建设投资分年度计划，只作建设单位投资部分，各专业运营公司管线投资由各公司按工程进度配套安排。具体详见表13-2建设投资分年度安排表表13-2单位：万元序号项目名称总投资2003年2004年2005年2006年2007年2008年1阳明大桥25837.986200.0012000.007637.982河东防洪堤8392.90805.003000.004500.0087.903文天祥大道（金竹大道）4541.55300.00700.003541.55 4滨江大道4426.67742.351200.002484.335公略路（永新路）1602.25262.96600.00739.296白云山路（万安路）2241.31399.96300.00500.001041.357坪田路（安福路）1284.33227.98300.00756.358渼陂路（吉水路）845.35132.99300.00412.379井冈路1450.66287.35300.00863.3110和气路2936.98599.10200.00600.00600.00937.8811规划路5250.67763.83100.00300.00400.003686.8412公共绿地3406.87703.93800.001000.00902.9413可出让建设用地征地19171.426710.005751.426710.0014可出让建设用地拆迁9543.212752.701634.881473.041473.041104.781104.78 静态投资90932.1520888.1423086.3026762.578013.984547.017634.1515建设期贷款利息6946.1686.03717.671611.001958.741507.251065.48合计97878.3220974.1723803.9728373.589972.726054.258699.63六、资金筹措本项目建设单位投资的资金来源为银行贷款和土地出让收入。根据项目实施进度的需要及土地出让收入预测，资金运用情况具体详见表13-3。资金来源与运用表表13-3单位：万元序号资金运用小计2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1资金来源145206.7620974.1723803.9728373.5817349.9913272.7513538.2013808.9614085.141.1土地出让收入113201.2718162.695973.7417009.8017349.9913272.7513538.2013808.9614085.141.2贷款收入32005.492811.4817830.2311363.782资金运用 130653.1620974.1723803.9728373.5817349.9913272.7513538.2013340.502.1静态建设投资90932.1520888.1423086.3026762.578013.984547.017634.152.2贷款本金偿还32005.497377.277218.494838.5812571.152.3贷款利息偿还7715.5286.03717.671611.001958.741507.251065.48769.353资金盈余14553.600.000.000.000.000.000.00468.4614085.144累计资金盈余468.4614553.602003年贷款2811.48万元，2004年贷款17830.23万元，2005年贷款11363.78万元，贷款累计32005.49万元；累计贷款利息7715.52万元，其中建设期贷款利息累计为6946.16万元。根据测算可以从2006年开始归还贷款：2006年7377.27万元，2007年7218.49万元，2008年4838.58万元，2009年12571.15万元，累计归还贷款32005.49万元，全部贷款本息可于2009年还清，且由资金盈余14553.60万元。 第十四章土地价格预测一、土地现状本项目需征用的土地面积5304.60亩（已扣除保留安置用地262.65亩和预留市政公用设施用地288.75亩）。土地现状为：耕地3841.22亩、园地371.37亩、水域612.23亩、村镇建设用地378.90亩（农村宅基地）、未利用地100.88亩。二、土地征用、青苗补偿及相关税费的综合价估算1、土地征用补偿费（基本成本）2.2万元/亩（平均综合价）中：（1）征地补偿和安置补助（0.8万元＋1.2万元）＝2万元/亩（2）青苗补偿费0.04万/亩（3）河东街道办事处征地管理费0.1万/亩（4）青原区政府征地管理费0.06万/亩2、上级手续等费用:（1）新征地有偿使用费11334元/亩（2）耕地开垦费（前三年产值8－10倍）按9000元/亩计（3）地质灾害评估费和压覆矿评估费按总费用30万元估算 （4）防洪保安基金：1000元/亩（5）征地管理费：按基价2.2万×4%=880元/亩（6）土地出让金：340元/亩××2%=2266元/亩（7）耕地占用税：6.5元/m2×666.7=4333.36元/亩3、土地征用总价估算表14-1单位：万元费用名称小计耕地园地水域建设用地未利用地土地征用基本成本11670.128450.68817.011346.91833.58221.94新征地有偿使用费6012.234353.64420.91693.90429.45114.34耕地开垦费3457.103457.10地质灾害评估费和压覆矿评估费30.00防洪保安基金530.46384.1237.1461.2237.8910.09土地出让金1202.02870.4284.15138.7385.8622.86 耕地占用税1664.541664.54征地管理费466.80338.0332.6853.8833.348.88合计25033.2819518.531391.892294.641420.12378.104、土地征用补偿综合价在进行投资估算时为口径一致和计算的简便，暂不考虑土地现状使用性质的差别，统一按平均综合价4.444万元/亩计算。三、土地出让价格预测滨江新区本项目范围5304.60亩内，建设文天祥大道、白云山路两条城市主干道，滨江大道、公略路、和气路、坪田路、井冈路、规划路六条城市次干道，渼陂路一条城市支路；道路总长度18743m；并配套建设绿化、亮化、排水、排污及供水、供电、供气、广电、通讯等工程。七通一平后，特别是阳明大桥和河东防洪堤的建成发挥效益后，滨江新区的土地将成为XX中心城区内最理想的办公、商业、金融、住宅用地。（一）土地出让价格预测依据1、《城镇土地估价规程》；2、原吉市府发[1995]42号文件：《关于印发XX征地办法的通知》；3、《土地管理法》及有关的法律、法规；4、滨江新区基础设施投入预测；5、青原区有关土地交易资料。（二）土地估价原则 1、合法原则现行法律法规规定了土地占有、使用、收益、处分的各项权能和产权关系，这是土地价格形成和评估的基础。因而土地估价过程要遵循公正、公平、公开的原则，依照国家土地管理、房地产管理、地价管理、城市规划管理等法律法规，在规定的开发使用条件下，结合当前市场状况进行综合测算。2、供给与需求原则在进行土地估价时，应充分了解土地市场特征，对土地市场供需状况应考虑时间因素，作动态分析。既要在分析土地市场交易信息时充分考虑市场现状，作出适当修正，又要分析未来经济环境和市场因素变动。3、替代原则同一市场上的同质的物品应有相同的价格，这是经济学上替代原则规律决定的。遵循这一原则，相近使用价值的土地，其价格也应相近，即土地价格受同类土地或其它可替代满足效用的土地的影响，通过相互竞争、比较和影响，价格相互牵制而趋于一致。4、最有效使用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式可为权利人带来收益金不同，谁都期望从所出的土地上获得较多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以估价对象的效用作最有效发挥为前提。5、预期原则 土地价格源于地租，是土地未来收益的资本化现值。因而对于土地价格的评估，重要的并不是过去，而是未来，过去收益多少只能为推测未来收益变动提供依据而不是地价计算的基础。在估价时要分析未来影响土地收益和价格变动的各种因素，并对将来的变动幅度作出客观合理的预测。2、综合分析原则地价受自然、经济、社会、政策等诸多因素影响，因此在地价评估工作中，要考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，也顾及其它相关因素，进行分析、比较，得出切合实际的土地价格。3、多种方法相结合的原则在地价评估中，应充分考虑用地类型及所需掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，本次评估我们采用成本逼近法和基准地价系数修正法进行测算。（三）土地出让价格测算过程1、采用成本逼近法测算土地出让价格成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本公式为：V＝Ea+Ed+T+R1+R2+R3式中：V──土地价格Ea──土地取得费Ed──土地开发费T──税费R1──利息R2──利润R3──土地增值（1）土地取得费及相关税费 土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而支付的各项客观费用（即征用同类用地所支付的平均费用）。根据对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费（含土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗补偿费及地上物补偿费）、征地管理费、耕地占用税、造地费（或耕地开垦费或新菜地开发建设基金）等费税。土地取得费及相关税费本章已计算，其结果为平均综合价4.444万元/亩。（2）土地开发费根据投资估算，滨江新区本项目范围5304.60内，其“七通一平”的土地开发总投资约为65262.23万元（已扣除土地取得费及相关税费），折合11.587万元/亩。（3）投资利息本项目建设期为6年（2003年至2008年），在建设过程中，经营性建设用地将根据市场需求及项目建设资金的需要，陆续进行出让（设定为均衡出让且出让年限为8年），因此，土地开发周期为4年，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的中长期建设贷款（5年以上期）利息率6.12%计。假设土地取得费及相关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入，故：投资利息＝（土地取得费＋相关税费）×开发周期×6.12%＋土地开发费×开发周期×1/2×6.12%＝4.444×4×6.12%＋11.587×4÷2×6.12%＝2.506万元/亩（4）投资利润 投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入，发挥作用，因此投资利润应与同行业投资回报相一致，土地开发投资应获得相应的投资回报，考虑XX土地开发及待估宗地投资利益实际情况，以10%作为本次土地评估的投资利润率，则投资利润为：投资利润＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费）×10%＝（4.444＋11.587）×10%＝1.603万元/亩（5）土地增值收益根据当地土地管理部门提供的资料，土地增值收益按成本价格（土地取得费及相关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和）的一定比例（土地增值收益率）12%计。土地增值收益＝（土地取得费及相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润）×土地增值收益率＝（4.444＋11.587＋2.506＋1.603）×12%＝2.417万元/亩（6）无限年期全部土地使用权价格依据成本逼近法计算公式，将上述5项相加即得无限年期土地使用权价格22.557万元/亩。（7）无限年期可出让土地使用权价格无限年期可出让土地使用权价格＝可出让面积比率＝＝＝81.33%无限年期可出让土地使用权价格为27.735万元/亩。 （8）待估宗地设定年期土地使用权价格根据有限年期地价测算公式：Vn＝VN×[1－1/（1＋r）n]式中：Vn──待估宗地设定年期土地使用权价格（万元/亩）VN──无限年期土地使用权价格（万元/亩）r──土地还原率[土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率2.25%，再加上一定的风险因素调整值，按8%计]n──待估宗地设定年期（年）成本逼近法测算过程一览表表14-2单位：万元/亩土地取得费及相关税费土地开发费投资利息成本价格投资利润土地增值收益率土地增值收益无限年期全部土地价格无限年期可出让土地价格设定年期年期修正系数土地出让地价4.44411.5872.50618.5371.60312%2.41722.55727.73562.50.991927.512、采用基准地价系数修正法预测土地价格更新后的《XX 城区土地定级与基准地价评估技术报告》已于2003年7月8日通过江西省国土资源厅验收通过，即将公布实施。由于新基准地价将宏观调控XX城区未来几年的土地价格，我们认为采用该基准地价来预测滨江新区未来几年的地价走势是切实可行的。基准地价系数修正法是按照所在城市基准地价标准，根据基准地价修正体系，进行期日修正、年期修正、区域因素修正、个别因素修正和土地开发程度差异修正，得到待估宗地地价。其基本计算公式为：V＝V1b×（1±∑Ki）×Kj式中：V—土地价格；V1b—某一用途在某一土地级上的基准地价；∑Ki—宗地地价修正系数；Kj—估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数。根据XX城区2003年7月的基准地价级别划分图，现状滨江新区土地在该基准地价级别划分图中：商服用地位于Ⅳ级和Ⅴ级区域，基准地价为460元/m2和264元/m2，住宅用地位于Ⅲ级和Ⅳ级区域，基准地价分别为414元/m2和341元/m2。随着滨江新区各项基础设施的建成，人气将逐步聚集，商业氛围也将逐步得到加强，该地块将会成为XX中心城区极具开发潜力的热土，届时其土地基准地价级别将得到提高。评估人员预测，滨江新区有部分土地其基准地价级别将逐步提高1～2个级别：商服用地为Ⅴ级、Ⅳ级和Ⅲ级，基准地价为264元/m2、460元/m2和733元/m2，住宅用地为Ⅳ级、Ⅲ级和Ⅱ级，基准地价分别为341元/m2、414元/m2和525元/m2 。为方便计算起见，取平均值进行基准地价修正，预测2005年地价为395元/m2。根据项目实施进度表，2003年已先期启动开工建设滨江新区的先导工程阳明大桥、河东防洪堤、金竹大道等，至2006年底将全部投入使用，其后将根据开发进度的实际，道路、水、电、通讯等城市基础设施将陆续开工建设，逐步完善，预计至2008年完成滨江新区全部基础设施建设任务，必将拉动其土地的价格。经调查分析2000年至2002年XX城区地价年上涨指数为2%，估价人员预测2005年至2010年，地价也将相对平稳，年上涨率按2%计算。则：基准地价修正系数法平均地价水平预测表表14-3折亩价：万元年份名称2005年（元/m2）2006年（元/m2）2007年（元/m2）2008年（元/m2）2009年（元/m2）2010年（元/m2）平均价土地出让价395.0402.9411.0419.2427.6436.1415.28折亩价26.3326.8627.4027.9528.5129.0827.693、土地出让收益计算推荐价格采用基准地价系数修正法预测的土地价格（平均价27.69万元/亩）与采用成本逼近法测算的土地价格（平均综合价27.51万元/亩）基本相符，故推荐表14-3的平均地价作为土地出让收益计算的平均地价。 4、2003年实际出让土地价格及数量详见下表：序号发证日期使用权单位名称土地证书号土地用途出让面积（m2/亩）其中道路面积（亩）协议总价（万元）净用地（亩）折净用地单价（万元/亩）12003年4月市稽查局、仁达公司吉（青）国用（2003）字第Ⅰ-51号综合46702/70.059.61105.57560.4518.2922003年5月紫园春公司吉（青）国用（2003）字第Ⅰ-52号综合42042/63.0627.63945.935.4326.7032003年5月紫园春公司吉（青）国用（2003）字第Ⅰ-70号综合6800/10.21537.72519.8142003年6月远恒实业公司吉（青）国用（2003）字第Ⅰ-72号综合9800/14.72.475367.511.611531.6552003年6月市锅检所吉（青）国用（2003）字第Ⅰ-73号综合2666/43.0885120430.0062003年6月紫园春公司吉（青）国用（2003）字第Ⅰ-78号综合40010/60.01513.29900.22546.72519.27 72003年6月河东粮库等吉（青）国用（2003）字第Ⅰ-80号综合93360/14035.222240104.7821.3882003年7月仁达公司吉（青）国用（2003）字第Ⅰ-86号综合7950/11.9256.255238.55.6742.0692003年8月吉鑫房地产公司吉（青）国用（2003）字第Ⅰ-107号综合240012/36074.18280285.928.96102003年8月益民房地产公司吉（青）国用（2003）字第Ⅰ-109号综合75120/112.6828.562253.684.1226.79112003年8月永泰实业公司吉（青）国用（2003）字第Ⅰ-111号综合66660/10023.31200076.6926.0812政府收购紫园春公司用地14560/21.84120.1221.845.50合计645679/968.47223.528518724.42744.9415均价25.14 三、建设用地出让计划1、土地出让原则：为了更好地发挥土地资源效益，原则上土地供应均应公开挂牌拍卖，并且采用“半饥饿”状态供地。即土地供应量一般不大于土地需求量，使土地供应始终处于“饥饿”状态，让需要用地者始终处于企盼和竞争状态，这样才能充分显现土地资源的紧缺和稀有，购地者间才会有竞争，土地资源效益才有可能达到最大化。另外还应加大宣传力度，通过包装利用电视、互联网等媒体，进行广泛宣传，增加透明度，扩大招商引资力度，尽量多引进上规模上档次的知名房地产开发公司参与。2、出让时序及数量安排要求：在保证建设资金需要的前提下，进行土地的必要储备，以保证土地效益最大化作为土地供应计划制定的依据和出发点。根据基础设施建设进度，前期安排适量的较好的土地用以公开拍卖出让，中期出让土地以成片推进为原则、好中差搭配，后期出让的主要是储备的好地，这样才能达到既满足建设资金的需要又使土地资源效益最大化的目的。可出让建设用地4314亩，具体分年计划如下表：可出让建设用地分年出让计划表表14-4单位：亩小计2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年4314744.94239.63665.89665.89499.41499.41499.41499.41 注：2003年－2004年白鹭公司已协议出让土地约1280亩。2003年已办土地使用权证968.47亩，其中净用地744.94亩，平均单价25.12万元/亩；已签协议未办土地使用权证（2004年）约311.53亩，其中净用地239.63亩，平均单价约25.72万元/亩。 第十五章财务评价一、财务评价的依据与基础数据（一）国家计委颁发的《经济建设项目评价方法与参数》（二）基础数据1、主要建设内容及规模：三条城市主干道：文天祥大道、白云山路、规划路；六条城市次干道：滨江大道、公略路、渼陂路、坪田路、井冈路、和气路；道路总长度19249m。本项目建设范围内规划总用地面积390.9万m2（其中保留安置用地17.51万m2及预留市政公用设施用地19.25万m2）。道路红线占地55.48万m2，公共绿地10.56万m2（含绿化、湿地、硬化），可出让经营性建设用地287.60万m2。主要建设内容为上述道路及道路绿化、亮化、雨水、污水和配套的供水、供电、供气、广电、通讯等地下管线工程等，阳明大桥和河东防洪堤工程以及项目范围内的征地、拆迁。2、因专业运营部门的投资回报主要是其业务运营收入，不便在本项目反映，因此，本财务评价只考虑建设单位投资和收入的财务效益评价。二、土地开发收入预测XX滨江新区基础设施建设项目建设期为6年（即2003年—2008年），土地出让期为8年（即2003年—2010年）。根据本可研第十五章推荐的土地出让价格和土地出让计划，进行土地出让总收入测算，具体详见表15-1。 （一）土地出让交易总收入表15-1单位：万元小计2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年116702.3418724.426158.4917535.8717886.5913683.2413956.9114236.0514520.77（二）土地出让净收益（可用于滨江新区建设的净收益）根据XX人民政府吉府字（2003）15号《关于明确河东滨江新区项目开发建设有关政策的通知》精神，给予滨江新区开发建设优惠政策中第一条第1款的规定和XX土地挂牌出让惯例，土地出让收入除缴纳评估费、交易费、测量费、办证费等税费和拍卖佣金外，其余收入均返还用于滨江新区市政基础设施以及阳明大桥、河东防洪堤的建设。根据现行收费标准及实际收费情况，为计算方便，税费综合按3%计算。进行土地出让净收益测算，具体详见表15-2。表15-2单位：万元小计2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年113201.2718162.695973.7417009.8017349.9913272.7513538.2013808.9614085.14三、财务评价 1、项目总投资=静态投资+建设期贷款利息=90932.15+6946.16=97878.32万元2、利润=土地出让净收益－项目总投资－营运期贷款利息=113201.27－97878.32－769.35=14553.60万元项目运营资金能够实现平衡，并有盈余14553.60万元，可以实现滨江新区开发建设以地换基础设施的目标。3、投资利润率＝利润÷总投资＝14553.60÷97878.32＝14.87％4、财务评价（1）现金流量表表15-3单位：万元序号资金运用2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1现金流入土地出让净收益18162.695973.7417009.8017349.9913272.7513538.2013808.9614085.142现金流出静态建设投资20888.1423086.3026762.578013.984547.017634.153净现金流量-2725.45-17112.56-9752.779336.018725.745904.0513808.9614085.14 4累计净现金流量-2725.45-19838.02-29590.79-20254.78-11529.04-5624.998183.9722269.12（2）根据上表计算财务评价指标①财务内部收益率：15.42%②财务净现值（Ic＝8%）：7251.65万元财务内部收益率15.42%大于行业基准收益率Ic＝8%，财务净现值（Ic＝8%）7251.65万元大于零，项目财务评价可行。四、不确定性分析1、敏感性分析敏感性分析主要分析了本项目土地出让净收益固定资产投资的变化±10%对项目全部投资财务内部收益率和财务净现值的影响，见表15-4。敏感性分析表表15-4单位：万元项目财务内部收益率财务净现值（Ic=6%）万元基准方案15.42%7251.65投资增加10%8.18%205.07投资减少10%26.45%14669.11净收益增加10%25.22%15394.28净收益减少10%12.79%5057.77 以上可以看出，投资的增减对经济指标的影响较之净收益的增减要更敏感，建议在项目建设和运营过程中应引起高度重视；同时敏感性分析显示，在投资+10％或净收益-10％时，项目财务内部收益率和财务净现值仍较高且符合要求，经济效益较好，风险性较小。2、盈亏平衡分析以土地出让净收益表示的盈亏平衡点为：＝＝86.46％即项目达到预测土地出让净收益的86.46%,即出让土地3729.88亩、或土地出让净收益达到97878.32万元、或土地出让平均单价达到22.69万元/亩，即可盈亏平衡，故项目的抗风险能力强。 第十六章社会评价第一节评价依据和原则社会评价要认真贯彻国家有关方针，政策，遵循有关法律及规章。以近期目标为重点，兼顾远期各项社会发展目标，并考虑项目与当地社会环境的关系。力求分析评价能全面反映项目投资引发的各项社会效益及影响，以及当地社区及人民相互适应，共同发展。并依据客观规律，从实际出发，实事求是，采用科学适用的评价方法。遵循可比的原则，按目标的重要程度进行排序的原则，以人为本的原则，“有无”对比的原则，力求使分析评价反映客观实际。第二节社会评价的主要内容社会评价从“以人为本”的原则出发，研究内容主要有项目的社会影响分析，项目与所在地区的可适性分析和社会风险分析三个方面的内容。一、项目的社会影响分析投资项目的社会影响分析，是分析预测项目可能产生的正影响和负影响，主要社会影响包括：1、对项目所在地区居民收入的影响项目区现状居住7664人，需征用土地5304.60亩，土地现状为：耕地3841.22亩、园地371.37亩、水域612.23亩、村镇建设用地378.90亩（农村宅基地）、未利用地100.88亩。需拆迁建筑面积195000m2。 随着项目的建设，由于土地的减少，使农民的收入相应也会减少。建议对农户进行培训和合理安置，所征用的土地按照国家政策合理进行补偿，并引导他们抓住项目建设良好机遇开展第三产业，使“农村向城市转化，农业向工业和第三产业转化，农民向居民转化”，制订出科学可行的拆迁安置计划，征地拆迁实行统一货币安置和统一规划，并按照XX中心城区房屋拆迁补偿标准，逐户落实到农户和居民手中。影响项目区农户收入有一般、严重两种。一般是指现在生活来源主要靠第三产业，农田已给他人耕种，因项目建设需要拆迁异地安置，对这部分农户安置住房时应充分考虑从事第三产业的场所，使他们的收入不会因拆迁受到影响。严重是指农田全部被占用，住房需拆迁，生活来源主要靠农田，这种类型的农户在河东街道所占比例很小，但应做好这少部分农户的工作，应安置到附近条件较好的村庄，发挥当地组织的作用，在安置费上予以倾斜补助。2、对项目所在地区居民生活水平和质量的影响项目区建设主要工程有阳明大桥、河东防洪堤、文天祥大道等路网工程以及水电、通讯、燃气、网络、水系等基础设施。通过这些基础设施建设不仅能改善河东、河西两岸居民交通条件，缩短河东居民到比较繁华的河西经济交往的距离，也缩短了河西居民到火车站的距离。改善了两岸居民的生活质量。特别是通过河东防洪堤的建设，解决了河东低洼地段屡遭洪灾的问题，河东滨江大道的建设将与河西的吉州大道构成了一道亮丽的风景线。二、项目与社会的相互适应性分析1、项目建设符合XX中心城区总体规划的要求。XX已把阳明大桥、河东防洪堤、文天祥大道、滨江大道等基础设施建设列入“十五”计划，项目区是XX 中心城区建设的重要组成部分，也是构筑大吉安“两江三岸”大蓝图的重要工程，它的建设不仅为青原区的发展奠定了基础，而且为实现XX中心城区总体规划也奠定了良好基础。2、项目存在社会风险的程度项目建成后对社会不会造成风险，由于改善了环境质量广大人民群众会给予支持和积极参与项目的建设。3、项目的持续性通过分析研究项目与社会的各种适应性，对涉及大量人口迁移要进行专题研究，拿出切实可行的安置方案，减少拆迁户的对立情绪，使项目能得到广大人民群众的支持。这样不仅有利于当地经济的发展，改善当地群众生活条件，提高人民生活水平，而且能保证项目持续发展。第三节社会评价结论和建议通过以上分析本项目符合XX中心城区“十五”发展计划和XX城市总体规划要求，不仅能改善河东、河西两岸交往条件，扩大中心城区发展空间。增加居民就业机会，而且能发挥项目建设的经济效益和社会效益，项目建设是可行的。为了减少项目建设过程中群众对征地、房屋拆迁问题的发生。建议对农户的耕地、园地、林、苗圃、池塘、草地、房屋、附属物、零星树、农副业等逐项进行分类调查、证明、登记和统计。补偿兑付是农户最为关心的问题，是最能体现农户是否充分参与的主要指标，应首先通过乡镇和村委会向农户张榜公布集体和农户的财产损失明细表和实物补偿标准。涉及集体财产和农户财产的具体补偿费，由农户本人核实，确认无误后由建设单位下发补偿费用。切实解决项目建设过程中，群众关心的难点和热点问题。 第十七章风险分析第一节风险分析的目的风险因素是引起或增加风险事故发生机会的条件。它可以来自外界自然力、社会经济力量和自身决策的结果。风险是一个运动的过程，从潜在到造成损失常有一段持续时间，对整个过程进行管理，需要经营管理者认真研究风险的规律性，主动地认识风险，积极地管理风险，及时有效地控制风险，以实现减少风险损失的目标。风险管理是项目成败的关键。本项目风险分析是在市场预测、技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别项目在建设和运营中潜在的主要风险因素，提示风险来源，用定性和定量分析的方法估计风险因素发生的可能性及对项目的影响程度，提出规避风险对策,以降低风险造成的损失。第二节风险因素识别本项目工程浩大且非常复杂，涉及到方方面面，牵扯到上上下下。应将本项目风险管理作为重要的内容，对风险的预测、调查分析、监控都应成为项目建设和管理的重要组成部分。系统地、连续地预见和识别当前和未来可能产生的风险，对风险的存在做到心中有数，有备无患，从而选择和制定风险对策及措施，这对项目的实施都是至关重要的。本项目面临的风险： 可经营土地数量生地熟化程度土地价格资金筹措风险政府引导性投入银行贷款投资者征地拆迁安置城中村问题防洪排涝群众拥护程度工程技术方案工程质量建设周期商铺及高档物业商品房数量及价格财务可持性项目运行效益综合风险土地风险资金风险社会风险工程风险市场风险财务运作风险险政策风险法律风险 第三节风险评估1、风险等级划分风险等级按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小进行划分，风险等级分为：一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险。2、风险评估方法可行性研究阶段根据项目具体情况和要求选用了专家评估法，请10位专家对各类风险因素的风险程度进行了判断，现将专家的意见归集如下。（1）土地运作风险滨江新区建设的关键与困难在于:基础设施建设的巨额资金从那里来？如何合理利用新区的每一寸土地，提高土地效益。使土地增值，使项目顺利实施并保障新区社会的整体和长远的最大利益。土地运作成功与否，事关全局。10位专家认为，可经营性土地出让的数量与预期价格，是决定项目能否顺利进行的决定性因素之一，为较大风险。（2）资金风险 10位专家都认为对项目建设会造成较大风险，同时，要特别注意防范可能出现严重风险。资金不到位或缺口过大，都会导致项目建设周期延长或无法实施。一是资金筹措的风险。土地流转的过程，实际上是大额资金循环的过程。在当前资金短缺时期，单纯依靠政府或银行贷款来解决项目所需资金是不现实的，银行能否一贯给予资金的支持，特别是在困难时期能否给予充裕的资金保障，不确定因素很多。需要多渠道筹措资金，通过招商引资吸引社会和民间资本，成为新区建设资本的主导力量。另一方面是付息风险，土地运作能否产生足够的利润空间，项目能否承担得起大额贷款所需支付的利息，会否引发财务风险。新区开发建设对外商（城市运营商、开发商等）、以及本地企业和投资者的吸引力有多大，能注入多少资金，也是不确定的。这类“客户群”更多的考虑到投资收益性和各类项目开发的可实施性。滨江新区如何生成一种汇聚效应，即将有限的财力、物力、智力资源聚集起来，形成某种特殊的区域性点优势。（3）政策风险有3位专家认为政治、法律、经济条件变化以及政策调整，会对项目建设造成较大风险。（4）社会风险有2位专家认为，对征地、拆迁、“城中村”等问题，如果工作没有做好，会造成群众对项目建设不支持，甚至有较大的抵触情绪，会给项目建设造成较大风险。（5）工程风险有2位专家认为水文情况对项目存在一般风险，主要是项目建成后防洪、排涝、以及对上游永和防洪堤的影响。（6）房地产开发风险滨江新区功能定位以生活居住为主体。有4位专家认为如中心城区土地供应过量，项目所在地进行房地产开发的价格存在一般的风险。有10位专家看好阳明大桥一旦开通，XX房地产市场的主流产品将发生很大变化，投资者会更倾心于地段、产品俱佳的高档投资型物业，从而带动商品房供给变化和价格走势。第四节风险防范对策 风险分析的目的是研究如何降低风险程度或者规避风险，减少风险带来的损失。在预测主要风险因素及其风险程度后，应根据不同风险因素提出相应的规避和防范对策，以期减少可能的损失。1、搞好土地运作。滨江新区规划直接影响土地价值的变化，科学合理的规划及调整，应该真实反映土地增值的潜能。对新区各项用地和建设的合理组织和协调是政府行为，政府要制定具有前瞻性适应新区建设要求的土地政策与制度安排，调控土地供应量和出让价格。具体做法可以采用编制土地投放计划和地块分布图，以此作为新区可经营性土地总量控制依据，具体包括：①编制土地投放计划。根据市场情况，使供给量小于需求量，以项目带开发，控制出让节奏，对出让给外商的用地进行适度控制，避免垄断。②科学合理确定投放地段。科学合理确定投放地段，对提高土地价值，改善城市功能布局都十分重要，投放地段的选择应满足下列条件：有利于新区经济社会发展与城市基础设施建设；优先选择比较繁华地段；尽量照顾建筑质量相对差的地段，以利于改变城市面貌；靠近规划道路，改变旧城交通条件，增强新区投资环境；控制新区大批量出让土地。在土地运作过程中，涉及规划、计划、建设、财政、房管、环保、土地等相关政府职能部门，部门之间的协作成本直接关系到土地的运作成本。2、做好招商引资。社会基本资源——资本和土地越来越多的在私人控制之下，民间资本参与新城镇开发与建设的深度与广度正逐步加大。滨江新区基础设施建设项目，发展弹性很大，其收益又具有投资乘数效应，这是招商引资，吸纳外来资金的优势。在招商引资中，不要过低设置“准入门槛”，要重视城市营运商、开发商的信用度，实行信用论证。 3、选好发展模式。选好发展模式有助于吸引资金和较低成本地开发建设。新区基础设施建设宜采用单项突进、相对集中的营造策略。通过新区基础设施和社会设施的开发，解决城市基础性投资环境方面存在的问题，培育新区的主要功能，以辐射带动、引导新区的全面开发。滨江新区基础设施建设项目，属城市基础设施项目。目前国内已有很多城市在开发新城区方面积累了宝贵的经验，其主要思路有三种：①TOD模式：政府利用规划垄断权带来的信息优势，在规划的建设区域首先按非城市建设用地低价征用土地。然后通过基础设施，主要是交通基础设施的建设引导开发。政府基础设施建设的全部或主要资金来自于出售基础设施完善的“熟地”，利用“生熟”地价差，平衡建设资金。②SOD模式：政府通过利用行政垄断权的优势和行政及其他城市功能的迁移，使新开发地区市政基础设施和社会服务设施同步完成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素调整资金的思路。③AOD模式：政府通过预先发布某些地区的规划信息，引导市场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境，以便于政府在最为合适的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。对关系到整个项目成败的控制性工程，可以借鉴采用这些思路和做法。4、实行新区开发的引导控制。处理好河东滨江新区建设与河西老区发展之间的关系，通过制定相应的政策，引导人力、物力、财力特别是社会投资移向新区，防止投资分散，保证新区开发取得成效。在目前河西区正在实施城南建设，世纪大道、迎宾大道两端开发，而河东滨江新区建设亟待展开的情况下，要防止导致基础建设投资分散，引资力量分散，外来投资布局分散，管理控制分散，出现各点建设条件的保证能力下降的局面。 5、尽快制定城中村管理办法和改造方案。要做好征地、拆迁安置工作，对困难户要重点给予扶持。对城中村现宅基地证2004年底废止，农民房屋必须进行产权登记。阻止现有城中村进一步扩大。城中村集体土地依法转为国有，农民全部转为城镇居民，村民委员会转制为社区委员会，并按城市管理体制进行管理。逐步分批分期拆旧建新、撤村建居。6、充分考虑长远防洪要求。河东防洪堤建设和新区排涝，应根据赣江吉安段河床的现状，同时结合峡江水电站的建设来综合考虑上、下游水文的变化。7、充分发挥政府力、市场力和社会力所控制的资源来实施新区开发建设。因我国城市化进程所依赖的背景的复杂性，决定了新区发展不能完全依赖于市场。在市场主体发育不完全，市场机制尚未完全建立起来的背景下，单纯依靠市场来推动城市化、发展和提升城市的产业、提高城市的竞争力显然是不够的。因此，在这一阶段，新区的开发建设应发挥政府的重要导向作用。但应明晰政府介入与市场推动的合理边界，在保持市场配置资源的基础性、独立性和有效性的前提下，恰当地介入新区的建设、管理与发展过程。并利用政策的杠杆作用进行政策融资。8、江西井冈路桥（集团）有限公司作为政府的融资机构实行法人化、业主化经营，自我举债、自我还贷、自我建设、自我发展、自我承担经济责任和效益责任。作为主要筹资主体，市政府可将政府建设的公用设施项目有形和无形资产经营权打捆进入该公司。公司在提高资源整合和转化能力、资源增值能力的同时，要强化风险分析、管理和应对能力，强化对开发商信用管理，通过风险信息、财务报表（财务报表可以通过资产负债分析，它是最为准确和有说服力的信息）、现场观察及环境分析等方法，识别可能产生的风险，及时制定控制和规避风险的措施。 9、重视项目前期咨询和评估论证。滨江新区建设投资者如何减低投资风险，如何保障自身利益，就必须重视项目的前期咨询和评估论证工作。力求在专家论证的基础上，进行科学民主化决策。 第十八章研究结论与建议一、研究结论本项目的建设符合《XX城市总体规划》（1996－2010）、《XX城市近期建设规划（2002－2005）》（2003.2）和《XX河东滨江新区控制性详细规划》（2004.12）的要求。目前，项目前期的各项准备工作已落实到位，阳明大桥、河东防洪堤及文天祥大道（金竹大道）等先导工程已于2003年陆续开工。项目总投资为97878.32万元，土地出让净收益113201.27万元，项目运营资金能够实现平衡，并有盈余14553.60万元，可以实现滨江新区开发建设以地换基础设施的目标，投资利润率14.87％。且财务内部收益率15.42%大于行业基准收益率Ic＝8%，财务净现值（Ic＝8%）7251.65万元大于零，项目财务评价可行。开发建设XX滨江新区基础设施建设项目可以达到以下目的：1、加强吉州区、青原区核心区域的沟通，带动青原区核心地块土地的迅速升值。2、实施本项目，切实改善青原区城市建设相对滞后的现状，使城市功能增强，为XX城市进一步发展创造良好条件。3、通过建成本项目，使城区的环境得到完善和美化，为建设XX滨江花园城市打下坚实基础。4、通过对本项目的实施，可以盘活土地资源，增加财政收入，创造就业机会，促进当地的经济发展和社会稳定。5、两江三岸城市框架、城市路网结构的进一步完善。本项目属XX 又一重大城市基础设施建设项目，各项建设条件具备，法律条件充分，既具有很好的社会、生态效益也有一定的经济效益，意义重大，应尽早组织实施。二、建议1、为使项目能顺利实施，建设单位要加大筹资力度。项目基础设施建设过程中，须通过一切有效手段加强项目的包装、宣传和市场化运作，同时加大招商引资力度。建议聘请专业咨询公司参与策划、包装，使项目开发建设达到预期目标。2、本项目主要是基础设施建设，相关的供水、供气、供电、通讯等设施须配套完善。由于项目工程量大，涉及多专业、多工种，实施中有较大难度，建议可研通过后按规定程序进行后续工作，把各项工作做细，防范于未然。3、可出让建设用地，除已出让的土地应尽快完善有关手续外，其余土地要做到全部市场化运作，通过拍卖、挂牌、招标等公开方式取得土地使用权，实行土地供应的阳光操作，提高透明度，防止不规范行为；通过规定最低地价制度，防止国有土地资产流失，使城市土地资源效益最大化。建议尽快制订XX中心城区土地开发规划，使土地市场交易总量与实际需要相适应，同时加大政府调控土地市场的力度。4、为了有利本项目能够顺利成功实施并达到应有的效益，必须采取措施尽快培植和聚集人气，促使土地快速升值。建议加快滨江新区修建性详细规划的编制与推介，增加土地购买者的投资信心，提高预期土地出让价格。5、控制旧城改造面积，放缓旧城改造步伐，鼓励房地产开发商到滨江新区开发，鼓励行政事业单位到滨江新区建设办公用房，鼓励银行、电讯、保险、宾招等三产服务业开设营业点；同时完善配套学校（名校）、农贸市场、大型超市、文化娱乐设施、社会服务机构等设施建设。 6、在具体单项工程实施过程中，对建设方案要进一步优化，对建设标准和工程造价要严格控制，切实做到既适度超前又量力而行。7、建议项目建设单位在项目实施的各阶段要运用经济财务分析手段，以便追求更合理的利润。努力探索出一条经济、社会、环境效益均好的规划、建设、管理、经营城市的可持续发展之路。'